MANTENIMIENTO DE INSTALACIONES EN EDIFICIOS

Introduccin.
Mantenimiento preventivo.
Mantenimiento de instalaciones contraincendios.
Mantenimiento de instalaciones de gasciudad
Mantenimiento de instalaciones de gas natural.
Mantenimiento de ascensores.
Mantenimiento de instalaciones elctricas.
Pararrayos.
Puesta a tierra.
Centro de transformacin.
Red exterior.
Baja tensin.
Alumbrado interior y exterior.
Mantenimiento de instalaciones audiovisuales.
Antenas.
Telefona.
Megafona.
Mantenimiento de instalaciones de calefaccin (calderas), de refrigeracin (grupo frigorfico), de agua fra y
de agua caliente sanitaria.
INTRODUCCION
Las estructuras de redes de servicios son cada da ms complejas en la construccin de edificios, llegndose a
calificar a algunos de ellos como EDIFICIOS INTELIGENTES.
Otra de las caractersticas de las actuales instalaciones es su interrelacin. Por ejemplo, una baja presin del
agua conlleva problemas en el abastecimiento de agua potable, en la red de incendios, en la calefaccin, en el
agua caliente sanitaria y en el suministro de gas. Tambin una insuficiente instalacin elctrica crea
inconvenientes de sobrecargas, pobre iluminacin, escasa potencia de bombeo. Si el sistema de ventilacin no
es bueno se ven afectados la salud, el confort de los habitantes y el balance energtico de la calefaccin.
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Mantener las instalaciones en perfecto estado de funcionamiento se consigue
Revisando
Sustituyendo
Limpiando
Ajustando
Es conveniente que se haya pensado en facilitar el acceso de las personas y equipos necesarios para el
mantenimiento a todos los puntos de las redes de las instalaciones . En particular, salas de calderas, cuartos y
centrales de bombeo, salas de maquinaria (ascensores) y de medicin (contadores de agua, luz, ...).
Por esto, entre otras razones, se debe tratar el mantenimiento como un componente ms de diseo, de forma
que las instalaciones se proyecten desde el principio facilitando al mximo la accesibilidad y control de sus
componentes.
Adems de razones de eficacia, motivos higinicos hacen que un correcto mantenimiento sea indispensable,
puesto que los filtros, las conducciones, las bombas, etc., se convertiran en focos de agentes nocivos, ruido y
tambin al final en origen de posibles averas en otras redes de servicios. Por ejemplo, el deficiente
mantenimiento de la red elctrica hace que se produzcan fallos de aislamiento, desgastes, roturas, suciedad,
grasas, etc. que pueden conducir a un incendio por un cortocircuito, o a un defecto a masa, con el peligro de
electrocucin que esto supone para las personas. Un problema derivado de una mala calidad del agua es que
se estropea la instalacin de climatizacin. La aparicin de olores puede provenir de una instalacin de
ventilacin defectuosa. Una muestra ms es el mayor consumo de energa de los filtros de aire cuando stos
tienen suciedad.
Una tendencia que va a ms en todos los edificios (excepto viviendas) es que la mayor parte de las
instalaciones (en general conductos y tuberas) queden vistos en los techos o protegidos a la observacin por
techos acsticos registrables que faciliten su acceso. Otra opcin es prever falsos suelos de altura reducida
para integrar los servicios de sistemas elctricos, telefnicos, informticos e incluso, con mayor altura,
equipos y/o conductos de climatizacin.
MANTENIMIENTO PREVENTIVO.
Es el mantenimiento efectuado con la intencin de reducir la probabilidad de fallo de un bien o del servicio
que nos da una instalacin. En la actualidad se encuentra muy asistido por herramientas informticas, tanto
para la gestin como para el control.
Las instalaciones de los edificios permiten la realizacin de las actividades que se desarrollan en su interior:
domsticas, fabriles, servicios, etc. Su buen funcionamiento es indispensable para nuestro sistema de vida.
La energa elctrica, el agua, el aire, la luz, el calor, la informacin... deben fluir por las instalaciones para que
se puedan utilizar, y adems sin que existan riesgos. Los problemas derivados de un corte de suministro de
una de estas instalaciones pueden ser gravsimos, muy costosos e incmodos.
Por todo ello es necesario llevar un plan de mantenimiento preventivo para minimizar estas situaciones tan
fastidiosas y desagradables.
Los objetivos apuntados por el mantenimiento preventivo son, ms concretamente:
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Aumentar la fiabilidad de los equipos y, por tanto, reducir los fallos en servicio.
Aumentar la duracin de la vida eficaz de las instalaciones.
Mejorar con la planificacin el ordenamiento de los trabajos: revisiones, pruebas, ...
Facilitar la gestin de existencias (consumos previstos).
Garantizar la seguridad (menos improvisaciones peligrosas).
Reducir la parte fortuita de las averas.
De forma global, mejorar el clima de las relaciones humanas.
La puesta en marcha de un plan de mantenimiento preventivo permitir:
Gestin de la documentacin tcnica.
DossiersMquinas.
Histricos de funcionamiento.
Preparacin de intervenciones preventivas.
Anlisis tcnicos del comportamiento del material.
La experiencia acumulada y el conocimiento del comportamiento de los materiales se han plasmado en unos
casos en unas orientaciones para la conservacin de las instalaciones y en otros en unas obligaciones
impuestas por los reglamentos cuando las consecuencias de un fallo en la instalacin pueden ser catastrficas.
As tenemos en el primer caso las Normas Tcnicas de Edificacin y en el segundo los Reglamentos de Alta y
Baja Tensin, el Reglamento de Aparatos Elevadores, el Reglamento de Instalaciones de Proteccin Contra
Incendios, el Reglamento de Instalaciones de Calefaccin, Climatizacin y Agua Caliente Sanitaria, entre
otros.
PROGRAMA DE MANTENIMIENTO DE LOS MEDIOS MATERIALES DE LUCHA CONTRA
INCENDIOS.
1.Operaciones a realizar por personal titular de la instalacin.
Sistemas automticos de deteccin y alarma de incendios (Detectores de humos, de temperatura y sus
respectivas centrales de sealizacin de detectores y lneas de conexin/transmisin).
Cada tres meses comprobacin de funcionamiento de las instalaciones (con cada fuente de suministro),
sustitucin de pilotos, fusibles, etc., defectuosos y mantenimiento de los acumuladores (limpieza de bornas,
reposicin de agua destilada, etc.).
Sistema manual de alarma de incendios.
Cada tres meses comprobacin de funcionamiento de las instalaciones (con cada fuente de suministro) y
mantenimiento de los acumuladores (limpieza de bornas, reposicin de agua destilada, etc.).
Extintores de incendios.
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Cada tres meses comprobacin de la accesibilidad, buen estado aparente de conservacin, seguros, precintos,
inscripciones, mangueras, etc., y comprobacin del estado de carga (peso y presin) del extintor y del botelln
de gas extintor (si existe), estado de las partes mecnicas (boquilla, vlvulas, mangueras, etc.).
Bocas de incendio equipadas (BIE).
Cada tres meses comprobacin de la buena accesibilidad y sealizacin de los equipos; comprobacin por
inspeccin de todos los componentes, procediendo a desenrollar la manguera en toda su extensin y
accionamiento de la boquilla caso de ser de varias posiciones; comprobacin, por lectura del manmetro de la
presin de servicio y limpieza del conjunto y engrase de cierres y bisagras en puertas del armario.
Hidrantes.
Cada tres meses comprobar la accesibilidad a su entorno y la sealizacin en los hidrantes enterrados;
inspeccin visual comprobando la estanqueidad del conjunto; quitar las tapas de las salidas, engrasar las
roscas y comprobar en estado de las juntas de los racores.
Cada seis meses engrasar la tuerca de accionamiento o rellenar la cmara de aceite del mismo; abrir y cerrar el
hidrante, comprobando el funcionamiento correcto de la vlvula principal y del sistema de drenaje.
Columnas secas.
Cada seis meses comprobacin de la accesibilidad de la entrada de calle y tomas de piso; comprobacin de la
sealizacin; comprobacin de las tapas y correcto funcionamiento de sus cierres (engrase si es necesario);
comprobar que las conexiones siamesas estn cerradas; comprobar que las llaves de seccionamiento estn
abiertas; comprobar que todas las tapas de racores estn bien colocadas y ajustadas.
Sistemas fijos de extincin: Rociadores de agua, agua pulverizada, polvo, espuma, agentes extintores
gaseosos.
Cada tres meses comprobacin de que las boquillas del agente extintor o rociadores estn en buen estado y
libres de obstculos para su funcionamiento correcto; comprobacin del buen estado de los componentes del
sistema, especialmente de la vlvula de prueba en los sistemas de rociadores, o los mandos manuales de la
instalacin de los sistemas de polvo o agentes extintores gaseosos; comprobacin del estado de carga de la
instalacin de los sistemas de polvo, anhdrido carbnico o hidrocarburos halogenados y de las botellas de gas
impulsor cuando existan; comprobacin de los circuitos de sealizacin, pilotos, etc., en los sistemas de
control; limpieza general de todos los componentes.
Revestimientos de la estructura (Soportes de viga de acero, de hormign, mixto, forjados de acero u
hormign, losas, etc. revestidos con morteros aislantes, telas metlicas, chapas, citara de ladrillo hueco,
panderete, etc.).
Cada cinco aos, o antes si se apreciara alguna anomala, o despus de un incendio, se realizar una
inspeccin del revestimiento reparando los deterioros que se aprecien
2.Operaciones a realizar por personal especializado del fabricante o instalador del equipo.
Sistemas automticos de deteccin y alarma de incendios (Detectores de humos, de temperatura y sus
respectivas centrales de sealizacin de detectores y lneas de conexin/transmisin).
Cada ao verificacin integral de la instalacin; limpieza del equipo de centrales y accesorios; verificacin de
uniones roscadas o soldadas; limpieza y reglaje de rels; regulacin de tensiones e intensidades; verificacin
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de los equipos de transmisin de alarma; prueba final de la instalacin con cada fuente de suministro elctrico.
Sistema manual de alarma de incendios.
Cada ao verificacin integral de la instalacin; limpieza de sus componentes; verificacin de las uniones
soldadas o soldadas; prueba final de la instalacin con cada fuente de suministro elctrico.
Extintores de incendio.
Cada ao verificacin del estado de carga (peso, presin) y en el caso de extintores de polvo con botelln de
impulsin, estado del agente extintor; comprobacin de la presin de impulsin del agente extintor; estado de
la manguera, boquilla o lanza, vlvulas y partes mecnicas.
Cada cinco aos se retimbrar el extintor a partir de la fecha de timbrado (por tres veces).
Bocas de incendio equipadas (BIE).
Cada ao desmontaje de la manguera y ensayo de sta en el lugar adecuado; comprobacin del correcto
funcionamiento de la boquilla en sus distintas posiciones y del sistema de cierre; comprobacin de la
estanqueidad de los racores y estado de las juntas; comprobacin de la indicacin del manmetro con otro de
referencia (patrn) acoplado en el racor de conexin de la manguera.
Cada cinco aos la manguera debe ser sometida a una presin de prueba de 15 Kg/cm2.
Sistemas fijos de extincin: Rociadores de agua, agua pulverizada, polvo, espuma, agentes extintores
gaseosos.
Cada ao comprobacin integral, de acuerdo con las instrucciones del fabricante o instalador, incluyendo en
todo caso: verificacin de los componentes del sistema, especialmente dispositivos de disparo y alarma;
comprobacin de la carga del agente extintor y del indicador de la misma (medida alternativa del peso o
presin); comprobacin del estado del agente extintor; prueba de la instalacin en las condiciones de su
recepcin.
Todas las operaciones y comprobaciones se efectuarn siempre que la instalacin haya sido utilizada,
sustituyendo los mecanismos que se hayan deteriorado.
En todos los casos, tanto el mantenedor como el titular de la instalacin conservarn constancia documental
del cumplimiento del programa preventivo para su posible inspeccin.
PROGRAMA DE MANTENIMIENTO DE LAS INSTALACIONES DE GAS CIUDAD (UTILIZACION,
ENTRETENIMIENTO Y CONSERVACION).
Arqueta de acometida.
Cada dos aos comprobacin con espuma jabonosa de la estanqueidad, tanto abierta como cerrada, de la llave
de paso, reponindola en caso de rotura.
Cada cuatro aos en el regulador de presin comprobar la presin de salida a caudal nulo y estanqueidad a
presin de servicio de la red con reposicin si fuera necesario.
Canalizaciones vistas (acero o plomo).
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Cada cuatro aos prueba de estanqueidad a la presin de servicio de la conduccin; revisin y nuevas pruebas
de servicio cuando: haya variacin del tipo de gas suministrado, variaciones superiores al 30% en la presin
de servicio de la red, cambio de destino del edificio o modificaciones y ampliaciones de la red.
Llave de paso.
Cada dos aos comprobacin con espuma jabonosa de la estanqueidad, tanto abierta como cerrada, reposicin
o reparacin en caso necesario.
Purgador.
Limpieza como mnimo una vez al ao en tiempo fro o cuando haya irregularidades en la llegada del gas a los
aparatos.
Contador.
Cada cuatro aos se comprobar y se controlar la exactitud de sus mediciones.
Tubos flexibles.
Se comprobar cada dos aos por la compaa suministradora.
PROGRAMA DE MANTENIMIENTO DE LAS INSTALACIONES DE GAS NATURAL (UTILIZACION,
ENTRETENIMIENTO Y CONSERVACION).
Arqueta de acometida.
Cada cuatro aos comprobacin por la empresa suministradora del gas de la estanqueidad, tanto abierta como
cerrada, de la llave de cierre, reponindola en caso de rotura o mal funcionamiento.
Cada cuatro aos en el regulador de presin comprobar la presin de salida a caudal nulo y estanqueidad a
presin de servicio de la red con reposicin si fuera necesario.
Canalizaciones vistas o enterradas de acero, vistas de cobre y plomo.
Cada cuatro el usuario deber revisar la instalacin, utilizando los servicios de un instalador autorizado que
extender un certificado acreditativo de dicha revisin.
Cuando el usuario precise realizar alguna modificacin que altere el funcionamiento de la instalacin, se
recurrir a un instalador autorizado que extender un certificado del trabajo realizado
Llave de paso.
Cada cuatro el usuario deber revisar la instalacin, utilizando los servicios de un instalador autorizado que
extender un certificado acreditativo de dicha revisin.
Cuando el usuario precise realizar alguna modificacin que altere el funcionamiento de la instalacin, se
recurrir a un instalador autorizado que extender un certificado del trabajo realizado
Funda
Cada cuatro el usuario deber revisar la instalacin, utilizando los servicios de un instalador autorizado que
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extender un certificado acreditativo de dicha revisin, la cual verificar que al pasar las canalizaciones por
cmaras, huecos no ventilados o cielos rasos, la funda debe ser continua y estar ventilada por ambos extremos,
sin que haya instalados en su recorrido dispositivos de cierre, derivaciones, ni uniones que no sean soldadas).
Cuando el usuario precise realizar alguna modificacin que altere el funcionamiento de la instalacin, se
recurrir a un instalador autorizado que extender un certificado del trabajo realizado
Contador.
Cada cuatro aos la empresa cuidar del control de medida y estanqueidad del equipo.
Tubos flexibles.
Cambiar antes de la fecha de caducidad que viene grabada en los mismos.
PROGRAMA DE MANTENIMIENTO DE LOS ASCENSORES.
Los elementos y equipos de la instalacin slo sern manipulados por el personal de la empresa conservadora,
que suministrar las indicaciones para caso de emergencia a la persona encargada del servicio ordinario.
Recinto.
Limpieza del foso cada mes.
La iluminacin del recinto permanecer apagada excepto cuando se proceda a reparaciones en el interior del
mismo.
Cuarto de mquinas.
Ser accesible nicamente a la persona encargada del servicio ordinario y al personal de la empresa
conservadora. Se limpiar cada mes, evitando que caiga suciedad al recinto.
Equipo ascensor.
No utilizar el camarn por un nmero de personas superior al indicado en la placa de carga.
No usar el botn de parada, salvo en caso de emergencia.
El servicio de mantenimiento se contratar PRECEPTIVAMENTE con una empresa autorizada por el
Ministerio de Industria, la cual se encargar de revisiones peridicas, atencin de avisos, engrases, ajustes, as
como reparacin, reposicin o recambio de cualquier componente del conjunto para mantener el equipo en las
mismas condiciones tcnicas de origen.
Las inspecciones peridicas se realizarn cada dos aos en ascensores instalados en edificios industriales y
lugares de pblica concurrencia, cada cuatro aos en edificios de ms de 20 viviendas o ms de cuatro plantas
y cada seis aos en otros edificios. Se vigilar en particular que las holguras indicadas no sean excedidas a
pesar del desgaste.
Cada 20 das como mximo, el personal de la empresa encargada revisar el estado y funcionamiento de la
instalacin. Si se trata de edificios de oficinas o locales de pblica concurrencia este plazo se reduce a diez
das.
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Equipo de puertas (semiautomtico, manual, automtico, con protecciones electrnica, electromecnica y
clula).
La empresa instaladora facilitar una llave para apertura de puertas en caso de emergencia a la persona
encargada del servicio ordinario. Se usar exclusivamente para rescate de personas que viajasen en el camarn
en el momento de la avera.
La persona encargada del servicio ordinario comprobar diariamente el buen funcionamiento de las puertas y
de la nivelacin del camarn en todas las plantas, subiendo y parando en cada una de ellas y bajando a pie
comprobar en todas las plantas que las puertas no se pueden abrir sin que est el camarn parado en esa
planta.
En caso de fallo pondr el equipo fuera de servicio, cortando el interruptor de alimentacin, colocando en
cada planta carteles indicativos "NO FUNCIONA" en cada acceso y avisar a la empresa conservadora. Si se
observa que la puerta se abre sin el camarn enfrente, adems del cartel, se condenar la puerta impidiendo su
apertura.
Cada 20 das como mximo, el personal de la empresa encargada revisar el estado y funcionamiento de la
instalacin. Si se trata de edificios de oficinas o locales de pblica concurrencia este plazo se reduce a diez
das.
Equipos de maniobra individual.
El usuario debe abstenerse de pulsar ms de un botn de llamada.
La persona encargada avisar a la empresa conservadora en caso de anomalas en el funcionamiento de la
maniobra.
Cada 20 das como mximo, el personal de la empresa encargada revisar el estado y funcionamiento de la
instalacin. Si se trata de edificios de oficinas o locales de pblica concurrencia este plazo se reduce a diez
das.
En todo caso las tareas de conservacin y mantenimiento se ajustarn al Reglamento de Aparatos Elevadores
y a la Ordenanza de Seguridad e Higiene en el Trabajo, quedando anotadas en un registro o expediente.
PROGRAMA DE MANTENIMIENTO DE LAS INSTALACIONES ELECTRICAS.
1.Pararrayos.
Criterio de mantenimiento.
Reparar con la mxima urgencia cuando sea necesario, puesto que un deficiente mantenimiento representa un
riesgo muy superior a la inexistencia del pararrayos. En el caso de radiactivos, ya casi todos retirados, se debe
evitar el contacto directo con el material radiactivo.
Pararrayos de punta.
Cada cuatro aos se comprobar su estado de conservacin frente a la corrosin y se verificar la firmeza de
la sujecin.
Red conductora.
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Cada cuatro aos y despus de cada descarga elctrica se comprobar su continuidad elctrica, se verificar la
firmeza de la sujecin y su conexin a tierra.
Pararrayos radiactivos.
Se proceder a su retirada y sustitucin por un pararrayos de otro tipo.
2.Red de tierras.
Arqueta de conexin.
Cada ao, en la poca en que el terreno est ms seco, se comprobar la continuidad elctrica en los puntos de
puesta a tierra, y as mismo despus de cada descarga elctrica si el edificio tiene instalacin de pararrayos.
Puesta a tierra provisional (en obras, ferias, reparaciones, etc.).
Cada tres das se realizar una inspeccin visual del estado de la instalacin.
3.Centros de transformacin.
Equipo transformador.
Cada seis meses, y en cada visita al centro de transformacin, se revisarn: nivel del lquido refrigerante,
funcionamiento del termmetro y comprobacin de la lectura mxima, en los meses de diciembreenero y
julioagosto.
Cada ao se revisarn: interruptores, contactos y funcionamiento de sistemas auxiliares, proteccin contra la
oxidacin de envolventes, pantallas, bornes terminales y piezas de conexin.
Cada cinco aos se comprobar el aislamiento de pantallas, envolventes, etc.
Siempre que el centro de transformacin haya sido puesto fuera de servicio, antes de su nueva puesta en
marcha, se revisar: dispositivo de disparo o sealizacin por incremento de la temperatura del transformador,
fusibles de alta tensin, interruptores asociados o no a fusibles de A.T., seccionadores, etc.
Lnea de puesta a tierra de masas metlicas.
Cada ao, en la poca en que el terreno est ms seco, se comprobar la continuidad elctrica en los puntos de
puesta a tierra y se proceder a la medicin de puesta a tierra.
Cada cinco aos se descubrirn para su examen los conductores de enlace en todo su recorrido, as como los
electrodos de puesta a tierra y se medirn las tensiones de paso y de contacto.
Local.
Una vez al ao, y en cada visita al centro, se revisarn: estado de conservacin y limpieza de rejillas de
ventilacin, sealizacin de seguridad y carteles de auxilios, as como del material de seguridad.
Una vez al ao, y cada vez que sea necesario el cambio del refrigerante, se proceder a la limpieza del foso y
se comprobar la evacuacin de lquidos al depsito de grasas.
Una vez cada seis meses, y cada vez que sea necesario el cambio del refrigerante, se proceder a la limpieza
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del depsito de recogida de grasas.
En cada una de estas revisiones se repararn los defectos encontrados.
4.Red exterior.
Conduccin de distribucin en A.T. enterrada.
Cada tres aos, como plazo mximo, se comprobarn la continuidad y el aislamiento de los conductores, as
como sus conexiones.
Lnea de distribucin en baja tensin, area por fachada.
Cada ao se comprobar la continuidad y el aislamiento de los conductores, as como sus conexiones y
fijacin al paramento.
Lnea de distribucin en baja tensin, area y tensada.
Cada ao se comprobar la continuidad y el aislamiento de los conductores, as como sus conexiones, estado
del fiador de neutro y del amarre del tensor.
Conduccin de alumbrado.
Cada ao se comprobar la continuidad y el aislamiento de los conductores.
Arqueta de alumbrado.
Una vez al ao se limpiar y se comprobarn las conexiones.
Armario de acometida.
Cada dos aos se comprobarn las conexiones, as como los fusibles cortacircuitos.
Todos los trabajos de mantenimiento se efectuarn sin tensin en las lneas, no ponindose stas en
funcionamiento de nuevo hasta la comprobacin de ausencia de operarios en las proximidades de las mismas.
5.Red de baja tensin.
Cuadro general de distribucin.
Cada cinco aos se comprobarn los dispositivos de proteccin contra cortocircuitos, contactos directos e
indirectos, as como sus intensidades nominales en relacin con la seccin de los conductores que protegen.
Instalacin interior.
Cada cinco aos se comprobar el aislamiento de la instalacin interior, que entre cada conductor y tierra y
entre cada dos conductores no deber ser inferior a 250.000 ohmios.
Red de equipontecialidad.
Cada cinco aos en baos y aseos, y cuando obras realizadas en stos hubiesen podido dar lugar al corte de los
conductores, se comprobar la continuidad da las conexiones equipotenciales entre masas y elementos
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conductores, as como con el conductor de proteccin.
Cuadro de proteccin de lneas de fuerza motriz.
Cada cinco aos se comprobarn los dispositivos de proteccin contra cortocircuitos, contactos directos e
indirectos, as como sus intensidades nominales en relacin con la seccin de los conductores que protegen.
Barra de puesta a tierra colocada.
Cada dos aos, en la poca en que el terreno est ms seco, se proceder a la medicin de puesta a tierra,
comprobando que no sobrepasa el valor prefijado; asimismo se ver el estado frente a la corrosin de la
conexin de la barra de puesta a tierra con la arqueta y la continuidad de la lnea que la une.
Lnea principal de tierra (en conducto de fbrica o bajo tubo).
Cada dos aos, se comprobar mediante inspeccin visual el estado frente a la corrosin de todas las
conexiones y la continuidad de las lneas.
6.Alumbrado exterior e interior.
Alumbrado exterior.
Al menos una vez al ao: se comprobar la iluminancia con luxmetro por personal tcnico; se efectuar una
limpieza da lmparas y luminarias, sin usar detergentes muy alcalinos o muy cidos para reflectores de
aluminio.
Se reemplazarn segn un plan de reposicin en funcin de factores econmicos.
Las operaciones realizadas no disminuirn los valores de iluminancia. Durante estos trabajos de
mantenimiento y limpieza no habr tensin en las lneas, verificndose esta circunstancia con un comprobador
de tensin. Las herramientas estarn aisladas, y dotadas con un grado de aislamiento II o alimentadas con una
tensin inferior a 50 voltios.
Alumbrado interior.
La reposicin de las lmparas de los equipos se efectuar cuando alcancen su duracin media mnima. Dicha
reposicin se efectuar preferentemente por grupos de equipos completos y reas de iluminacin. Todas las
lmparas repuestas sern de las mismas caractersticas que las reemplazadas.
La periodicidad de la limpieza no ser superior a un ao. Las lmparas se limpiarn preferentemente en seco.
Las luminarias se lavarn mediante pao humedecido en agua jabonosa y se secarn con gamuza o similar.
Mientras se realizan las operaciones de mantenimiento se mantendrn desconectados los interruptores
automticos de seguridad de la instalacin.
PROGRAMA DE MANTENIMIENTO DE LAS INSTALACIONES AUDIOVISUALES.
1.Antenas.
Equipo de captacin.
Cada ao o antes si fuera apreciada alguna anormalidad, se comprobar la fijacin del mstil, as como su
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estado de conservacin frente a la corrosin, reparando los defectos encontrados.
Equipo de amplificacin y distribucin.
Cada ao o antes si fuera apreciada alguna anormalidad en el funcionamiento, se comprobar la ganancia de
seal en el amplificador, midiendo la seal a la entrada y a la salida del mismo, ajustando y reparando lo que
sea necesario.
2.Telefona.
Armario de enlace.
Una vez al ao se comprobar: fijacin, corrosiones y ausencia de humedad en los armarios, reparando los
defectos encontrados.
Armario de base.
Una vez al ao se comprobar: fijacin, corrosiones y ausencia de humedad en los armarios, reparando los
defectos encontrados.
Armario de registro.
Una vez al ao se comprobar: fijacin, corrosiones y ausencia de humedad en los armarios, reparando los
defectos encontrados.
Las canalizaciones telefnicas, una vez tendidos los cables, slo sern manipulados por la Compaa
Telefnica, o por quin sta autorice.
3.Megafona.
Acometida de alimentacin.
Se comprobar cada ao su fijacin, funcionamiento del interruptor automtico y efectividad del punto de
puesta a tierra.
Unidad amplificadora.
Anualmente o cada 2.000 horas de funcionamiento se comprobar: fijacin de las distintas unidades, estado de
cables y conexiones de las lneas de entrada y salida, inspeccin y limpieza de las rejillas de ventilacin, y
engrase de los elementos de ventilacin forzada en caso de existir y comprobacin de la puesta a tierra del
equipo.
Perfil de proteccin.
Cada ao se inspeccionar visualmente el estado y fijacin del perfil y el estado de las lneas protegidas.
Caja general de distribucin.
Cada cinco aos se comprobar la fijacin de bornas o regletas y el estado de las conexiones, as como el
aislamiento de lneas pertenecientes a circuitos distintos.
Canalizacin de superficie.
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Cada cinco aos se comprobar la fijacin de las bases de sujecin de los tubos y el estado de los elementos
que componen la canalizacin.
Canalizacin sobre bandeja.
Cada cinco aos se comprobar la fijacin de los soportes de las bases para sujecin de los tubos y el estado
de los distintos componentes de la canalizacin.
Interruptor.
Cada ao se comprobar su funcionamiento, fijacin y estado de los mandos de actuacin.
Regulador de nivel sonoro.
Cada ao se comprobar su funcionamiento, fijacin y estado de los mandos de actuacin.
Selector de programas.
Cada ao se comprobar su funcionamiento, fijacin y estado de los mandos de actuacin.
Altavoz empotrado (o de superficie).
Cada ao se comprobar su funcionamiento, fijacin del altavoz y rejilla ( de la caja acstica) y estado de las
conexiones y de los mandos de actuacin.
Equipo integrado de regulacin y escucha.
Cada ao se comprobar su funcionamiento, fijacin y estado de los mandos de actuacin.
PROGRAMA DE MANTENIMIENTO PREVENTIVO DE LAS INSTALACIONES DE CALEFACCION,
REFRIGERACION, AGUA FRIA Y CALIENTE.
El significado de la periodicidad es el siguiente: D (diario), L (quincenal), M (mensual), A (anual), Q
(quinquenal) y X (cada diez aos)
Mantenimiento preventivo. Almacenamiento y alimentacin de combustibles.
OPERACION PLAZOS
Comprobacin y ajuste termostatos de regulacin de temperatura del combustible L/M
Comprobacin consumo combustibles y existencias en tanques M
Deteccin de fugas en la red de combustible y estado canalizaciones M
Comprobacin y ajuste d de interruptores de nivel en los sistemas con nodriza M
Limpieza de filtros y renovacin M
Contraste y ajuste de termmetros, manmetros e indicadores de nivel M
Revisin estanqueidad de vlvulas de corte M
Comprobacin existencias letreros y vigencia elementos contraincendios M
Inspeccin estado aislamiento trmico A
Revisin y reglaje de los reguladores de presin alta y baja A
Comprobacin y tarado de vlvulas de seguridad A
Control de la estanqueidad, limpieza y pintura de los depsitos Q
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Control del contraste de contadores Q
Control del retimbrado de los depsitos Q
Mantenimiento preventivo. Calderas.
OPERACION PLAZOS
Caldera de vapor: Anotacin de la alcalinidad "p" del agua de alimentacin de la caldera L
Caldera de vapor: Anotacin de la alcalinidad "m" del agua de alimentacin de la caldera L
Caldera de vapor: Anotacin del ttulo hidrotimtrico del agua de alimentacin en grados
hidrotrimtricos franceses
L
Caldera de vapor: Control de purga de caldera L
Control de condiciones de combustin y rendimiento de la caldera L/M
Anotacin del pH del agua de caldera M
Contraste y ajuste de regulacin del tiro M
Contraste y ajuste de los termostatos de mando y seguridad M
Contraste y ajuste de los presostatos de mando y seguridad M
Control equipos de depuracin de humos M
Verificacin y ajuste, en caldera de vapor, de los automatismos de nivel M
Comprobacin haces tubulares de calderas, refractarios y juntas de puerta M
Limpieza y verificacin del filtro de la bomba del quemador M
Limpieza y verificacin electrodos M
Limpieza y verificacin boquillas de pulverizacin y vlvulas solenoides M
Limpieza y verificacin mirilla M
Limpieza y verificacin platos deflectores M
Limpieza y verificacin clula fotoelctrica M
Verificacin de programador Y transformador de encendido M
Verificacin de seguridades y enclavamientos de quemadores M
Verificacin de la regulacin de presin del combustible M
Contraste y ajuste de termmetros y manmetros A
Limpieza de residuos slidos de los depuradores de humos A
Comprobacin del circuito de gases de la caldera A
Inspeccin del aislamiento de la caldera A
Limpieza de chimeneas y conductos de humos A
Comprobacin y tarado vlvulas de seguridad A
Control de la prueba hidrulica de caldera Q
Mantenimiento preventivo. Produccin de agua fra. Grupos frigorficos y torres de refrigeracin.
OPERACIONES PLAZOS
Comprobacin del estado del aceite y cambio si procede L/M
Inspeccin carga refrigerante restableciendo estanqueidad si procede L/M
Verificacin y ajuste de los interruptores de flujo M
Engrase de los mecanismos neumticos o elctricos de regulacin M
Contraste y ajuste de los presostatos y termostatos de mando M
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Verificacin del control de capacidad de los compresores M
Anlisis de control de funcionamiento M
Verificacin del equipo de purga de los incondensables M
Verificacin del sistema automtico de limpieza de condensadores M
Engrase de cojinetes de motores y ventiladores M
Verificacin de la alineacin moto ventilador. Estado y tensado de correas M
Contraste y ajuste de termostatos escalonados M
Contraste y ajuste programadores M
Contraste y ajuste de termostatos de control de torres M
Limpieza de los depsitos de purga A
Contrate y ajuste de los termmetros y manmetros A
Contraste y ajuste de vlvulas automticas grupos frigorficos A
Contraste y ajuste vlvulas de seguridad A
Limpieza de condensadores A
Inspeccin de aislamiento A
Inspeccin del estado de los filtros de los grupos y su recambio A
Verificacin, en torres, de estanqueidad zonas de aire y agua A
Verificacin y ajuste de la purga continua de torres A
Comprobacin del estado de los pulverizadores, separadores de gotas y relleno A
Drenaje y limpieza del circuito de torres A
Limpieza de evaporadores A
Mantenimiento preventivo. Agua de consumo fra y caliente. Distribucin fluidos.
OPERACION PLAZOS
Anotacin temperatura de distribucin agua caliente sanitaria C L/M
Inspeccin visual de fugas por prensas, juntas y racores M
Contraste y ajuste equipo regulacin agua caliente sanitaria M
Control del gasto de agua caliente sanitaria M
Control del gasto general de agua fra M
Limpieza general filtros de agua M
Verificacin rganos de cierre de vlvulas de seguridad A
Desmontaje, limpieza elementos calefactores y depsitos acumuladores cuando sean
deficientes las condiciones de transmisin
A
Revisin general en tramos visitables de fugas en redes de agua A
Revisin general tramos visitables de fugas de aire acondicionado A
Revisin general de aislamiento (depsitos, tuberas y conductos) A
Revisin general de compuertas cortafuegos A
Control de anlisis de agua de los diferentes circuitos A
Mantenimiento preventivo. Aparatos para circulacin de fluidos. (Motobomba, Motoventilador)
OPERACIONES PLAZOS
Verificacin de goteo de prensa y reapriete en caso necesario M
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Verificacin de que los desages de refrigeracin y goteo no estn obstruidos M
Lubricacin y engrase de cojinetes y rodamientos M
Comprobacin de que no existen calentamientos anormales en cojinetes M
Comprobacin y ajuste de alineacin del grupo M
Verificacin del estado de los acoplamientos M
Comprobacin de la tensin y estado de las correas de transmisin M
Comprobacin ausencia fugas por juntas y prensas bombas M
Limpieza de filtros de aspiracin de bombas y su renovacin M
Anotacin de intensidad de cada fase y comprobacin con nominal M
Comprobacin de vibraciones y estado de los anclajes A
Mantenimiento preventivo. Equipos de regulacin y control.
OPERACIONES PLAZOS
Anotacin de las temperaturas de ida del fluido:
tr real que va en ida
ti que debera ir segn regulacin
L/M
Verificacin del funcionamiento correcto de aparatos de alarma y seguridad M
Verificacin de la estanqueidad del circuito neumtico M
Verificacin y ajuste de termostatos M
Verificacin y ajuste de presostatos M
Verificacin y ajuste de humidostatos M
Verificacin funcionamiento correcto de vlvulas de acuerdo seal de mando M
Verificacin y ajuste de los rganos de accionamiento de las vlvulas motorizadas M
Verificacin y ajuste de termmetros A
Verificacin y ajuste de manmetros A
Lubricacin y limpieza de los elementos actuadores A
Mantenimiento preventivo. Cmaras de tratamiento de aire. Climatizadores autnomos.
OPERACIONES PLAZOS
Comprobacin de circulacin de bateras purgando si es necesario M
Limpieza o sustitucin de los filtros M
Limpieza de los filtros de agua situados delante vlvulas reguladoras M
Limpieza general y verificacin estanqueidad bateras A
Limpieza general y verificacin estanqueidad bandejas A
Limpieza general y verificacin estanqueidad pulverizadores A
Verificacin general estanqueidad juntas de unin A
Verificacin de los datos principales de funcionamiento A
Inspeccin del aislamiento trmico A
Inspeccin de soportes antivibratorios A
Mantenimiento preventivo. Unidades terminales. Ventiloconvectores, inductores y cajas.
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OPERACIONES PLAZOS
Inductores o ventiloconvectores. Limpieza exterior batera si es necesario A
Inductores o ventiloconvectores. Limpieza de filtros o reposicin segn su estado A
Inductores o ventiloconvectores. Verificacin de toberas A
Inductores o ventiloconvectores. Verificacin del sistema de regulacin A
Cajas mezcladoras. Verificacin de compuertas y su regulacin A
Verificacin de inversores inviernoverano A
Mantenimiento preventivo. Equipos generales. Intercambiador. Vaso de expansin.
OPERACIONES PLAZOS
Comprobacin temperatura utilizacin cambiador M
Comprobacin fugas en cambiadores M
Anotacin del salto trmico en intercambiadores, C M
Verificar (caso de existir) el llenado automtico del vaso de expansin M
Controlar el gasto de agua de reposicin y en caso necesario detectar fugas M
Verificar alarma de nivel vaso expansin caso de existir M
Anotacin de la presin del circuito de expansin M
Limpieza de circuitos primarios y secundarios de intercambiadores cuando la transmisin es
deficiente
A
Revisin de juntas de intercambiadores A
Revisin del aislamiento trmico A
Comprobacin del tarado de vlvulas de seguridad A
Mantenimiento preventivo. Cuadros elctricos distribucin y mando.
OPERACIONES PLAZOS
Comprobacin interruptores y disyuntores verificando funcionamiento y maniobra A
Contraste y ajuste de los aparatos de medida A
Comprobacin del correcto funcionamiento de los automatismos de proteccin A
Verificacin de puestas a tierra A
Verificacin del aislamiento elctrico y reajuste clemas A
BIBLIOGRAFIA.
El mantenimiento: fuente de beneficios. JeanPaul Souris.
Teora y prctica del mantenimiento industrial. F. Monchy.
Normas Tecnolgicas de la Edificacin. Ministerio de Fomento.
Reglamento de instalaciones de proteccin contraincendios. BOE.
Reglamento de instalaciones de calefaccin, refrigeracin y agua fra y caliente. Ministerio de Industria.
EL MANTENIMIENTO DE LAS INSTALACIONES EN LOS EDIFICIOS
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JULIO GIMENEZ LACAMBRA
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