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METODOLOGIA PARA DETERMINAR UNA DIVISION Y
PARTICION EN BASE A LOS VALORES DE LOS PREDIOS

PONENTE: ING.CIP. GUILLERMO ALFREDO QUEQUEZANA QUINTANA

La Divisin y Particin de Bienes Inmuebles, tanto los urbanos como los no urbanos,
son servicios muy solicitados en el campo judicial como por las personas, que son
determinadas por sentencias judiciales y acuerdos de las partes involucradas en estos
casos.

De acuerdo a la informaciones del mismo Registro Pblico en todo el pas, se presenta,
en el mayor nmero de casos, el inconveniente de no poder inscribir las secciones al no
adecuarse al los nuevos reglamentos del inscripcin de predios que rige en el Registro
Pblico; adems de que se tiene que tenerse en cuenta que las secciones producto de la
divisin deben ser equivalentes a los valores decretados en las sentencias o en el
acuerdo de las personas.

Combinados todos estos factores se hace imperativo que los ingenieros civiles formulen
en base a su experiencia y creatividad, nuevas metodologas para hacer un eficiente
trabajo que conduzca a que los usuarios consigan sin tropiezos la inscripcin e sus
propias unidas que tanto esfuerzo y durante mucho tiempo gestionan en los rganos de
justicia

Es por todo ello, que en las actuales circunstancias constituye una actividad que genera
una opcin de trabajo no slo para los peritos judiciales, sino tambin para los
ingenieros civiles en general, que por su formacin acadmica y experiencia profesional
deben tener los conocimientos bsicos en el campo tcnico como legal, para ofrecer con
mayor precisin soluciones efectivas dentro de esta actividad.

Las innovaciones dentro de la normatividad vigente, como son la Ley 27157, su
Reglamento y las ltimas modificaciones al mismo, merecen realizar una buena
interpretacin de stas normas en relacin al bien inmueble objeto de la divisin y
particin, har que el ingeniero civil preste mejor sus servicios a su comunidad y al pas.

1.- ASPECTOS TECNICOS:

a.- Diseo de la divisin en base a la independizacin
b.- Concepto de sub divisin
c.- Concepto de independizacin
b.- Determinacin de las secciones exclusivas
c.- Compatibilidad con la fbrica
d.- Determinacin de las bienes comunes
e.- Determinacin de los reas comunes
f.- Determinacin de las reas de ocupacin
g.- Determinacin de las reas techadas
h.- Determinacin de las reas libres
i.- Compatibilidad con las reas de la fbrica





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2.- ASPECTOS NORMATIVOS

a.- Cdigo de Procedimientos Civiles
b.- Reglamento de Inscripcin de Predios
c.- Reglamento Nacional de Construcciones
d.- Reglamento Nacional de Tasaciones del Per
e.- Ley 27157
f.- Decreto Supremo 008-2000-MTC
g.- Ley 27333
h.- Ley 27972 Ley de Municipalidades

3.- EJEMPLO PRACTICO

1.00 OBJETO DE LA PERICIA
De acuerdo al mandato de la Resolucin 19 de fecha 25.10.2000, emitida por el 22 avo.
Juzgado Civil de Lima, confirmada por la Sala Superior: Proceder a la DIVISION Y
PARTICION del inmueble ubicado en la Calle Granada No. 500 508 y Barcelona
No. 507 509 entre la actora y los demandados en la siguiente proporcin:

22.5% para Carla Chvez Turcarelli
10.0% para Nlida Beldad Chvez Snchez de Portocarrero
12.5% para la Sociedad constituida con Sergio Enrique Portocarrero Loayza
10.0% para Teodonila Chvez Snchez de Ampuero
12.5% para la Sociedad constituida con Vctor Ampuero Oyarce
10.0% para Fidelia Luzgardis
12.5% para la Sociedad constituida con Jos Luis Cerrel o su heredera Mara Elena
Carrel Chvez
10.0% Csar Alejandro Chvez Snchez

2.00 METODOLOGIA Y REGLAMENTACION
EMPLEADA
La Pericia se formula por lo dispuesto para este objetivo coni base en la Ley 27157 y su
Reglamento el Decreto Supremo No. 008-2000-MTC, adems del Reglamento Nacional
de Construcciones, Registro de inscripcion de predios.

3.00 UBICACIN
El inmueble materia de la presente pericia se encuentra ubicado en la esquina formada
por las Calles Granada y Barcelona en el distrito de Pueblo Libre, Provincia y
Departamento de Lima.

4.00 CONSIDERACIONES QUE SE TIENE
EN CUENTA:
La tipologa de la edificacin corresponde de acuerdo a Ley a UNIDADES
INMOBILIARIAS EXCLUSIVAS Y BIENES COMUNES.
Se tiene como base que el terreno que es un bien comn, las instalaciones troncales
de desague, muros medianeros, accesos, fachadas, escaleras, azotea y en general
todo aquello que sirva a dos o ms secciones.
Las reas comunes estn graficadas en los planos adjuntos, as como los linderos y
medidas perimtricas de cada seccin.


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Sobre la fbrica original, previa modificatoria adecuada al caso y su correspondiente
independizacin se ha procedido a la divisin.
La divisin obedece al seccionamiento ms ptimo en el aspecto tcnico que
permita cumplir con el mandato del Juez.
La particin se sustenta en el valor desagregado del inmueble, de tal forma que los
porcentajes dispuesto por el juzgado, sean el valor ms aproximado a dichos
porcentajes, con una tabla de compensacin mnima que tiene que haber entre los
litigantes.
Las reas construidas son las que se han tomado como criterio de acuerdo a Ley,
para determinar los derechos que tienen los propietarios.

5.0 DIVISION (Graficada en los planos adjuntos)

PRIMER PISO

Seccin No. 1

Est constituida por un depsito, bao y tienda

Con los siguientes linderos y medidas perimtricas:
Por el frente con reas comunes que dan la Calle Granada con una lnea quebrada
de 6 tramos; partiendo el primer tramo de izquierda a derecha con una lnea recta de
3.975 m; el segundo tramo dobla 90 a la izquierda con una lnea recta de 2.900 m;
el tercer tramo dobla 90 a la derecha con una lnea recta de 1.000 m; el cuarto
tramo dobla 90 a la derecha con una lnea recta de 2.900 m; el quinto tramo dobla
90 a la izquierda con una lnea recta de 3.150 m; y el sexto tramo dobla formando
ngulo obtuso con el tramo anterior con una lnea recta de 2.400 m.
Por la derecha entrando con reas comunes que dan a la Calle Barcelona, partiendo
del lindero del frente con una lnea recta de 2.675 m.
Por la izquierda entrando con la Seccin No. 2, partiendo del lindero del frente con
una lnea recta de 4.375 m.
Por el fondo con la Seccin No. 2, uniendo el lindero de la izquierda y derecha con
una lnea recta de 9.825 m.

Dentro de estos linderos y medidas perimtricas se encierra un rea construida de
38.64 m2

Seccin No. 2

Est constituida por sala comedor, cocina, 2 dormitorios, bao, patio y pasaje

Con los siguientes linderos y medidas perimtricas:

Por el frente con reas comunes que dan la Calle Barcelona con una lnea recta de
7.500 m.
Por la derecha entrando con la Seccin No. 3 y terceros con una lnea quebrada de 3
tramos; partiendo el primer tramo del lindero del frente con una lnea recta de 6.175
m; el segundo tramo dobla 90 a la derecha con una lnea recta de 3.125 m; y el
tercer tramo dobla 90 a la izquierda con una lnea recta de 4.925 m..


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Por la izquierda entrando con la Seccin No. 1 y las reas comunes con una lnea
quebrada de 3 tramos, partiendo el primer tramo del lindero del frente con una lnea
recta de 9.825 m.; el segundo tramo dobla a la izquierda con una lnea recta de 4.375
m y el tercer tramo dobla 90 a la derecha con una lnea recta de 1.275 m
Por el fondo con terceros, uniendo el lindero de la izquierda y derecha con una
lnea recta de 15.000 m.

Dentro de estos linderos y medidas perimtricas se encierra un rea construida de
98.57 m2

Seccin No. 3

Est constituida por un depsito, bao y tienda

Con los siguientes linderos y medidas perimtricas:

Por el frente con reas comunes que dan la Calle Barcelona con una lnea recta de
3.125 m.
Por la derecha entrando con terceros partiendo del lindero del frente con una lnea
recta de 6.175 m.
Por la izquierda entrando con la Seccin No. 2 partiendo del lindero del frente con
una lnea recta de 6.175 m
Por el fondo con la Seccin No. 2, uniendo el lindero de la izquierdo y derecha con
una lnea recta de 3.125 m.
Dentro de estos linderos y medidas perimtricas se encierra un rea construida de
19.33 m2

SEGUNDO PISO

Seccin No. 4

Est constituida por sala, cocina, comedor, bao y dormitorio.

Con los siguientes linderos y medidas perimtricas:

Por el frente con reas comunes y la seccin No. 5 con una quebrada de 5 tramos;
partiendo el primer tramo de izquierda a derecha con una lnea recta de 4.300 m; el
segundo tramo dobla 90 a la derecha con una lnea recta de 0.150 m; el tercer
tramo dobla 90 a la izquierda con una lnea recta de 8.500 m; el cuarto tramo dobla
90 a la derecha con una lnea recta de 1.075 m; y el quinto tramo dobla 90 a la
izquierda con una lnea recta de 2.800 m..
Por la derecha entrando con terceros partiendo del lindero del frente con una lnea
recta de 6.625 m.
Por la izquierda entrando con aires de las reas comunes con una lnea recta de
5.400 m.
Por el fondo con terceros, uniendo el lindero de la izquierda y derecha con una lnea
quebrada de 9 tramos partiendo el primer tramo de izquierda a derecha con una lnea
recta de 5.100 m; el segundo tramo dobla 90 a la derecha con una lnea recta de
1.550 m; el tercer tramo dobla 90 a la izquierda con una lnea recta de 2.000 m; el
cuarto tramo dobla 90 a la izquierda con una lnea recta de 1.550 m; y el lnea recta


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de 1.550 m; el tercer tramo dobla 90 a la izquierda con una lnea recta de 2.000 m;
el cuarto tramo dobla 90 a la izquierda con una lnea recta de 1.550 m; y el quinto
tramo dobla 90 a la derecha con una lnea recta de 3.500 m.; el sexto tramo dobla
90 a la derecha con una lnea recta de 1.550 m; el sptimo tramo dobla 90 a la
izquierda con una lnea recta de 1.750 m; el octavo tramo dobla 90 a la derecha con
una lnea recta de 1.550 m; y el noveno tramo dobla 90 a la derecha con una lnea
recta de 3.250 m.

Dentro de estos linderos y medidas perimtricas se encierra un rea construida de
83.13 m2

Seccin No. 5

Est constituida por sala, cocina, comedor, bao y dormitorio.

Con los siguientes linderos y medidas perimtricas:
Por el frente con reas comunes y la Seccin No. 4 con una lnea quebrada de 5
tramos; partiendo el primer tramo de izquierda a derecha con una lnea recta de
2.800 m. el segundo tramo dobla 90 a la derecha con una lnea recta de 0.075 m; el
tercer tramo dobla 90 a la izquierda con una lnea recta de 8.500 m; el cuarto tramo
dobla 90 a la derecha con una lnea recta de 1.150 m; y el quinto tramo dobla 90 a
la izquierda con una lnea recta de 4.300 m
Por la derecha entrando con aires de las reas comunes con una lnea quebrada de 2
tramos; partiendo el primer tramo del lindero del frente con una lnea recta de 4.500
m; el segundo tramo dobla formando ngulo obtuso con el tramo anterior a la
izquierda con una lnea recta de 2.850 m;
Por la izquierda entrando con aires de las reas comunes con una lnea recta de
5.400 m.
Por el fondo con aires de las reas comunes, uniendo el lindero de la izquierda y
Derecha con una lnea recta de 13.450 m.

Dentro de estos linderos y medidas perimtricas se encierra un rea construida de
82.44 m2

TERCER PISO

Seccin No. 6

Est constituida por una sala, comedor, cocina, ao, pasaje, dormitorio

Con los siguientes linderos y medidas perimtricas:

Por el frente con reas comunes con una lnea recta de 15.600 m.
Por la derecha entrando con terceros partiendo del lindero del frente con una lnea
recta de 5.550 m.
Por la izquierda entrando con aires de las reas comunes, partiendo del lindero del
frente con una lnea recta de 5.500 m
Por el fondo con aires de terceros, uniendo el lindero de la izquierda y derecha con
una lnea quebrada de 9 tramos partiendo el primer tramo de izquierda a derecha con
una lnea recta de 5.100 m; el segundo tramo dobla 90 a la derecha con una lnea


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recta de 1.550 m; el tercer tramo dobla 90 a la izquierda con una lnea recta de
2.000 m; el cuarto tramo dobla 90 a la izquierda con una lnea recta de 1.550 m; y
el quinto tramo dobla 90 a la derecha con una lnea recta de 3.500 m.; el sexto
tramo dobla 90 a la derecha con una lnea recta de 1.550 m. el sptimo tramo dobla
90 a la izquierda con una lnea recta de 1.750 m; el octavo tramo dobla 90 a la
derecha con una lnea recta de 1.550 m; y el noveno tramo dobla 90 a la derecha
con una lnea recta de 3.250 m.;

Dentro de estos linderos y medidas perimtricas se encierra un rea construida de
61.22 m2

6.0 PARTICION

6.01 Porcentaje de incidencia de los valores en las secciones

Seccin Valor Unitario US$ Area Construida Valor US $ Porcentaje
No. 1 225.00 38.64 m2 8,694.00 11.29 %
No. 2 225.00 98.57 m2 22,178.00 28.81 %
No. 3 225.00 19.33 m2 4,349.00 5.65 %
No. 4 198.00 83.13 m2 16,460.00 21.38 %
No. 5 198.00 82.44 m2 16,323.00 21.21 %
No. 6 146.50 61.22 m2 8,969.00 11.66 %
Total 383.33 m2 76,973.00 100.00 %

6.02 Particin de las secciones en razn al mandato judicial y los
valores

Propietario Mandato Secciones % que se da Diferencia Valor
diferencial

Carla Chvez T 22.50 % 2 + 3 34.46 % - 0.54 % - US $ 415.65
Y
S. Portocarrero L 12.50 %
35.00 %

Nlida Chvez S. 10.00 % 1 11.29 % + 1.29 % + US $ 992.95

T. Chvez S. 10.00 % 4 21.38 % - 1.12 % - US $ 862.10
y
V. Ampuero O. 12.50 %
22.50 %

F. Luzgardis 10.00 % 5 21.21 % -1.29 % - US $ 992.95
y
Jos Cerrel 12.50 %
22.50 %
Alejandro Chvez S 10.00 % 6 11.60 % +1.66 % + US
$1,277.75




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6.02 Diferencias en valor despus de la particin

Propietario Mandato % incidencia Diferencia en valor Valor por
compensar
Carla Chvez T. 22.50 % 64.29 % * - US $ 415.65 - US $ 267.22
S. Portocarrero 12.50 % 35.71 % * - US $ 415.65 - US $ 148.43
35.00 % 100.00 %
Nlida Chvez S. 10.00 % 100.00 % * + US $ 992.92 + US $ 992.92
Teodonila Chvez 10.00 % 44.44 % * - US $ 862.10 - US $ 383.12
V./Ampuero O 12.50 % 55.56 % * - US $ 862.10 - US $ 478.98
22.50 % 100.00 %
Alejandro Chvez 10.00 % 100.00 % * + US $ 1,277.75 + US $ 1,277.75
Fidelia Luzgardis 10.00 % 44.44 % * - US $ 992.95 - US $ 441.27
Jos Luis Cerrel 12.50 % 55.56 % * - US $ 992.95 - US $ 551.68
22.50 % 100.00 %

6.02 Compensacin econmica

Nlida Chvez S., tiene US $ 992.95 en demasa, pagar para compensar a:

Carla Chvez T ................. US $ 130.85 que tiene en deficiencia
Teodonila Chvez ............ US $ 383.12 que tiene en deficiencia
Vctor Ampuero O ........... US $ 478.98 que tiene en deficiencia

Total por pagar : ............ US $ 992.95

Alejandro Chvez , tiene US $ 1,277.75 en demasa, pagar para compensar a:
Carla Chvez T. ............... US $ 17.58 que tiene en deficiencia
Sergio Portocarrero .......... US $ 267.22 que tiene en deficiencia
Fidelia Luzgardis ..............US $ 441.27 que tiene en deficiencia
Jos Luis Cerrel ................US $ 551.68 que tiene en deficiencia

Total a pagar ................... US $ 1,277.75





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CONCLUSIONES

1.- Los procesos de divisin y particin no podrn llegar a su objetivo final, si no se
tiene en cuenta desde el inicio el proceso de modificacin de fbrica e independizacin
que debe tener el predio.

2.- No se puede efectuar tcnicamente un proceso de divisin y particin, sin tener en
cuenta lo que dispone el Reglamento de Inscripciones de Predios.-

3.- El proceso de independizacin debe obedecer a las metodologas que se establecen
para el caso.

4.- La divisin de las secciones debe obedecer a criterios tcnicos de independizacin
independientemente de los valores.

5.- Los valores se determinan en base a la independizacin formulada por los peritos
6.- Debe efectuarse la compensacin econmica de acuerdo a los porcentajes dispuestos
por el juzgado y los valores de cada seccin


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