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Los factores del alza de precios de los ltimos aos
Sohad Houssein | Domingo 1 de junio 2014 - 9:59 hrs. | @ 7
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El elevado aumento de precios de las propiedades en la Regin Metropolitana, que flucta entre un 30 y
un 50 por ciento en los ltimos cuatro aos, ha puesto a este importante sector de la economa en el centro
del debate y en la preocupacin de quienes ven frustrado su sueo de la casa propia. Sepa cules son las
razones de esta alza, los efectos que tendra la Reforma Tributaria y las expectativas a futuro de un
mercado en que, al igual que sus edificios, los valores se elevan hacia el cielo.
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$ Claves: especulain, reforma, tributaria, vivienda
Los ahorros de toda la vida, el mayor anhelo familiar, polticas pblicas prioritarias, uno de los factor
gravitante de la economa de los pases, un derecho esencial de las personas. La vivienda es, sin duda, la
posesin ms importante y una de las mayores preocupaciones de los Estados.
Es por eso que basta mencionar el precio de las propiedades en Santiago para que cualquier conversacin
se anime y surjan comentarios y ancdotas que dan cuenta de la sorpresa con que los santiaguinos ven
cmo el valor de las viviendas en la Regin Metropolitana se eleva, a la par de los edificios.
Si bien este incremento ha sido sostenido en la ltima dcada, hay consenso entre los especialistas en que
desde el 2010 a la fecha el precio de casas y departamentos ha aumentado entre un treinta y un cincuenta
por ciento. Como ejemplo, el precio promedio del metro cuadrado en el Gran Santiago ha aumentado de
26 UF (620 mil pesos aproximadamente) a 39 UF (un poco ms de 930 mil pesos).
Para los expertos, los factores que estaran incidiendo son mltiples y van desde aspectos demogrficos,
hasta polticos, pasando por especulaciones financieras, dependiendo de la ptica desde donde se mire la
situacin.
Una de las causas de una mayor necesidad de viviendas sera demogrfica, sin embargo, el crecimiento de
la poblacin en Chile el 2012 era de un 0,9 por ciento, uno de los ms bajos de Amrica Latina, mientras
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que la tasa de nuevas construcciones se situara en el mismo rango, alrededor de un uno por ciento, por lo
que la oferta y la demanda, en este caso, iran a la par.
El aumento de la inmigracin, otro de los factores a los que de aduce, tampoco incidira, pues slo
representan el 2,2 por ciento de la poblacin actual, con cerca de 400 mil personas. Por el contrario, los
extranjeros ayudaran a compensar la falta de mano de obra calificada que aqueja al sector de la
construccin, posibilitando su avance sostenido en el tiempo. Por otra parte, la mayora de los inmigrantes
no cuenta an con acceso a crdito para comprar viviendas, por lo que muchos de ellos optan por
compartir viviendas y habitaciones con compatriotas.
Qu est pasando, entonces? En un mundo donde el crecimiento demogrfico tiende a contenerse, es
extrao que tanta gente quiera comprar, dice Slaven Razmilic, investigador del Centro de Estudios
Pblicos, pero aclara que no necesariamente tiene que aumentar la tasa de natalidad para que aumente
la demanda de viviendas.
Aqu hay elementos tanto de gente que pasa de estar arrendando a querer comprar, y tambin un factor
de atomizacin de hogares, ncleos familiares que se separan o hijos que se independizan, y que en vez de
quedarse viviendo en la casa o de arrendar, ya con primeras fuentes laborales ms estables y buenas
condiciones de crdito, prefieren comprar, explica Razmilic.
La tasa actual de crecimiento de formacin de hogares es ms del doble que el crecimiento de la
poblacin, lo que tambin explicara el explosivo aumento de los llamados departamentos
unipersonales, ya sea de un ambiente o de un dormitorio, como consecuencia de los divorcios, de los
matrimonios e hijos tardos y de adultos mayores ms longevos que ya no viven en las casas de sus
parientes. Las actuales familias santiaguinas son ms chicas y todo indica que prefieren vivir en
departamentos pequeos ubicados en zonas centrales con buena conectividad.
La mejor situacin econmica de los santiaguinos, la que les permitira acceder a este tipo de bienes y
presionar la demanda, adems del fcil acceso a crditos sera otro de los factores del alza.
Hay un incentivo importante a la compra. Hay tasas de inters muy atractivas. Ha habido muy buenos
resultados, tambin, para quienes han comprado en el ltimo tiempo, lo que incentiva a los que todava no
han comprado. Por otro lado, vemos que la situacin del pas sigue siendo buena, estamos con buenos
niveles de desempleo, seala Nicols Izquierdo, product manager de Anlisis Inmobiliario de
Portalinmobiliario.com.
Izquierdo agrega que un claro indicador de la alta demanda de propiedades es el tiempo que permanecen
publicadas en el portal. Actualmente vender una casa demora slo 53 das, periodo que para los
departamentos en las comunas de Santiago y uoa se reduce a treinta das, y a quince cuando se ofrecen
en arriendo.
A esto, se suma el aumento del valor del suelo. Segn Ricardo Tapia profesor del Instituto de la Vivienda
de la Facultad de Arquitectura de la Universidad de Chile, los altos valores en los terrenos llevan a las
familias de clase media y baja a preferir los departamentos por sobre las casas, aumentando as la
demanda de edificios y, al mismo tiempo, empujan a las personas con ms recursos a pagar ms caro an
por casas bien ubicadas.
El suelo se utiliza como un factor especulativo, de negocios, para aumentar el valor de lo que se
construye arriba. Entonces. Como no hay regulacin del precio, todo lo maneja el mercado, la persona de
clase media hacia abajo no puede acceder a una vivienda con buena localizacin porque el suelo es muy
caro, por lo tanto, le es ms fcil comprar un departamento, de ah el boom de los departamentos.
Entonces, las viviendas empiezan a encarecerse y slo pueden acceder a ella sectores de clase media y
alta, lo que hace que el costo tambin vaya aumentando, aclara el acadmico de la Universidad de Chile.
Es precisamente en la especulacin de los precios donde algunos expertos apuntan los dardos a la hora de
buscar responsabilidades. Patricio Herman, director de Defendamos la Ciudad, asegura que el
encarecimiento de las propiedades responde a la manipulacin de las grandes inmobiliarias ya que uno de
los argumentos reiterados que entregaran para explicar el actual fenmeno sera la escasez de suelos
aptos para construir viviendas.
A fines del ao pasado se aprob un polmico nuevo Plan Regulador para la Regin Metropolitana,
conocido como PRMS100, que suma diez mil hectreas al rea urbana de la capital, dando respuesta a la
demanda de las empresas constructoras.
Sin embargo, expertos en el uso de suelo aseguran que en Santiago an quedan cincuenta mil hectreas
con norma urbana sin utilizar, dos mil de ellas en el codiciado sector oriente, por lo que el nuevo plan
regulador slo respondera a presiones de los grupos inmobiliarios.
Ms an, Patricio Herman adelanta que le solicit formalmente a la Intendencia la anulacin del
PRMS100, pues no sera necesario, considerando que existe una normativa del 2004 destinada a
posibilitar los proyectos con desarrollo urbano condicionado que permite construir en zonas rurales de la
Regin Metropolitana.
Ah hay una legislacin que como contraparte para los privados tiene contemplada una serie de normas
muy bien hechas, muy en lnea con el bien comn. Como los actores de la Cmara de la Construccin y
todos estos tipos que se dedican a la especulacin encontraron que era muy difcil adscribirse a estas
normas, inventaron el PMS100, que es un norma totalmente feble, que lo nico que hace es otorgar
beneficios a los privados, denuncia Herman.
El negocio que se esconde tras el cambio del uso del suelo parece jugoso, pues al pasar de uso rural a uso
urbano el valor del metro cuadrado se multiplica al menos por diez. En un abrir y cerrar de ojos. Y se hace
ms rentable an cuando se compran baratos terrenos que, se sabe, van a cambiar pronto de norma, como
ocurri con el ltimo Plan Regulador.
De esas diez mil hectreas en las que se expandi el lmite urbano de Santiago, ms o menos 4500
hectreas pertenecen a cuatro inmobiliarias que las tenan compradas hace mucho rato. Tambin entre los
inversionistas en suelo hay capitales extranjeros. O sea, el mercado del suelo en Chile forma tambin parte
de la expansin del mercado globalizado, acusa el acadmico de la Universidad de Chile, Ricardo Tapia.
La libertad para especular con los terrenos y, por lo tanto, con el precio de las propiedades sera una de
las consecuencias de la escasa regulacin estatal del sector, punto que los expertos indican como una de
las mayores debilidades, y a lo que se suma el uso indiscriminado de beneficios tributarios.
En 1959 se dict un decreto que le entregaba una serie de beneficios tributarios a la compra de viviendas
de menos de 140 metros cuadrados, como una forma de incentivar la adquisicin de casas en los sectores
medios. Es el conocido DFL2, que perdura hasta hoy y que, entre otras cosas, rebaja a la mitad la tarifa
del Conservador de Bienes Races, el impuesto de timbres y estampillas, y el pago de contribuciones,
adems de eximir impuesto de herencia y de impuestos por arriendos.
El ochenta por ciento de las cerca de cuatro millones y medio de viviendas que hay en el pas estn bajo la
categora DFL2.
Y si bien estas granjeras han sido una gran ayuda para la clase media, el problema est cuando
inversionistas comienzan a acumular propiedades DFL2 y a lucrar con sus arriendos, sin pagar impuestos
por esa actividad comercial.
Las DFL2 son supuestamente viviendas econmicas, pero en realidad muchas son viviendas de lujo que
a travs de triquiuelas las hacen pasar como viviendas econmicas. Nosotros sabemos que hay un
grupito, y le solicitamos a Impuestos Internos que nos informe cuntas personas jurdicas o naturales
tienen ms de cierta cantidad de viviendas que no pagan impuestos. Hay gente que tiene cien, doscientas
viviendas, denuncia el presidente de Defendamos la Ciudad.
La realidad impositiva del mercado habitacional cambiara con la Reforma Tributaria que actualmente se
tramita en el Senado y que contempla, entre otras medidas, gravar con IVA las transacciones inmobiliarias,
lo que ha encendido el debate entre los actores afectados, especialmente los vinculados al negocio de la
construccin, muchos de ellos, segn denunciara recientemente un artculo de prensa, seran los mismos
senadores que debern aprobar o no la ley, y que tienen inversiones en inmobiliarias
Los detractores a los nuevos gravmenes al sector inmobiliario que estipula la Reforma Tributaria
vaticinan que las casas entre las 1500UF y las 2500 UF podran subir entre un cinco y un quince por
ciento, por lo que, argumentan, afectaran enormemente la posibilidad de las clases media y bajas de
adquirir propiedades.
Hay factores combinados, que la suma de ellos va a tener un impacto en precios que no necesariamente
va a estar acotados a los sectores de ms altos ingresos. Es difcil argumentar que eso no tiene un efecto
en la clase media, pero esa no es razn para no hacer los cambios, seala el economista Slaven Razmilic.
Ser a partir del prximo 2 de junio cuando el Senado comience a discutir la Reforma Tributaria y se
empiecen a esclarecer tambin cmo quedarn los impuestos que afectan a este sector.
Lo que s es claro es que la discusin de la Reforma Tributaria y los anuncios de aumentos de precios
como consecuencia de ella generan expectativas entre los consumidores y, como sabemos, stas tienen
gran influencia en el mercado por lo que, segn Nicols Izquierdo, es de esperar que las personas se
apuren en comprar sus casas o departamentos antes del 2018, cuando comenzaran a regir los nuevos
gravmenes.
Y qu se debe esperar, entonces? Todo indica que buenas noticias para los futuros compradores. De
acuerdo al Informe de Estabilidad Financiero del Banco Central, del ltimo semestre de 2013, si bien
pronostica que el sector siga estable, los precios no seguiran subiendo.
Punto en el que coincide el investigador del CEP: La sensacin es que dada la moderacin del
dinamismo econmicos, adems uno observa que las mismas inmobiliarias estn pidiendo menos crditos
para construir, entonces, da la sensacin de que esto se debiera desacelerar y que las tasas de crecimiento
de precios debiesen desacelerarse, sin estar anticipando una crisis mayor ni nada que se le parezca,
augura Razmilic.
Pero sabemos que nada se puede dar por sentado en estos temas, y que la confiable o no autorregulacin
del mercado, la carencia de polticas pblicas, la especulacin propia de un sector con grandes ganancias
econmicas y las necesidades constantes de propiedades en un pas en crecimiento, son factores que
seguirn influyendo en el valor de las vivienda y, por cierto, en la anhelada posibilidad de los chilenos y
chilenas de ser los dueos de su hogar.
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