Aula 01 - Direitos Reais Prof.

Rafael de Menezes INTRODUO

O curso de direito civil uno. Desde Civil 2 visto o Direito Patrimonial, que se divide em
direito obrigacional a maior !onte de obriga"#o o contrato$ e Direito Real %ro%riedade
o %rinci%al direito real$. &os Direito das Obriga"'es, n(s estudamos as rela"'es dos
)omens entre si. &os Direitos Reais, n(s estudamos a rela"#o dos )omens com as coisas,
sem%re movido %or interesse econ*mico. Desse relacionamento econ*mico, com as
%essoas e com as coisas, !orma-se um %atrim*nio ao longo de nossa vida, que ser+
trans!erido aos nossos )erdeiros a%(s nossa morte, de acordo com as regras do Direito
das ,ucess'es. O interesse econ*mico est+ em todas essas rela"'es.
O Direito de -am.lia o menos %atrimonial de todas os ramos do Direito Civil.
/m suma, o Direito Patrimonial o cam%o do Direito Civil onde as %essoas se relacionam
entre si, atravs dos contratos, e onde as %essoas se relacionam com as coisas,
adquirindo %ro%riedade, com o ob0etivo de !ormar um %atrim*nio, que ser+ trans!erido aos
)erdeiros a%(s a morte. &o direito %atrimonial %redomina a autonomia %rivada, onde a
liberdade dos %articulares grande, n#o )+ a %resen"a marcante do /stado. 1 %ermitido
!a2er tudo o que a lei n#o %ro.be, di!erentemente do direito %3blico Administrativo - onde
s( se !a2 o que a lei %ermite$.
DIREITO REAL
Conceito: 1 o cam%o do direito %atrimonial cu0as regras tratam do %oder dos )omens
sobre as coisas a%ro%ri+veis.
O!eto: As coisas a%ro%ri+veis s#o aquelas que %odem ser ob0eto de %ro%riedade. A
%rinc.%io, todas as coisas 3teis e raras %odem ser ob0eto de %ro%riedade, diante do
interesse econ*mico que elas des%ertam. /4cluem-se os bens abundantes, sem valora"#o
econ*mica e45 +gua do mar, o ar que se res%ira, lu2 do sol$. A coisa %3blica n#o
a%ro%ri+vel. revisar bens %3blicos, arts 67 a 108$ 9ma il)a %ode ser %articular, mas a
%raia sem%re %3blica e45 il)a de ,anto Alei4o, em ,irin)am-P/$
As coisas %odem ser a%ro%riadas devido a uma rela"#o 0ur.dica contratual e45 A
vende a : e : se torna dono da coisa e A do din)eiro$ ou %ela ca%tura ; ocu%a"#o, onde
n#o )+ rela"#o com %essoas, e45 %egar uma conc)a na %raia, %escar um %ei4e$. A
aquisi"#o decorrente de contrato se di2 derivada, %orque a coisa 0+ %ertenceu a outrem< a
aquisi"#o derivada da ocu%a"#o se di2 origin+ria %orque a coisa nunca teve dono.
Assim, as coisas a%ro%ri+veis s#o ob0eto de %ro%riedade, que o mais am%lo direito real.
,in*nimo de %ro%riedade o dom.nio alguns autores en4ergam di!eren"a entre
%ro%riedade e dom.nio mas eu n#o$. O conceito de %ro%riedade 0+ !oi absoluto no Direito
Romano. Atualmente, esse direito relativo. Por e4em%lo5 a %ro%riedade rural,
antigamente, %oderia ser im%rodutiva %ois o dono %oderia !a2er o que bem entendesse
com seus bens. Atualmente, com a C--77, e4iste a !un"#o social da %ro%riedade, vedando-
se ao dono dei4a-la im%rodutiva. =/R AR>. 1227, CAPUT car+ter absoluto da %ro%riedade
? caracteri2ado %elo %oder de dis%osi"#o$. Acrescentou-se o @1A ao art. 1227, relativi2ando
o car+ter absoluto da %ro%riedade. 1 a !un"#o social da %ro%riedade que %ode ser urbana
ou rural$. Bnteressa C coletividade que se0a res%eitada a !un"#o social da %ro%riedade.
Caracter"sticas dos direitos reais:
a$ seqDela
b$ %re!erEncia
,eqDela, %or e4em%lo a reivindica"#o do art. 1227. 1 o direito de reaver a coisa de quem
quer que in0ustamente a deten)a. =em do verbo FseguirG. D+-se quando o %ro%riet+rio
%ersegue a coisa %ara recu%er+-la, n#o im%ortando com quem a coisa este0a. 1 um %oder
do titular do direito real de seguir a cosia %ara recu%er+-la de quem in0ustamente a
%ossua. 1 uma caracter.stica !undamental dos direitos reais, e n#o s( da %ro%riedade, mas
do usu!ruto, su%er!.cie, )i%oteca, etc. &#o e4iste nos direitos obrigacionais, e %or isso
que os direitos reais s#o mais !ortesH%oderosos do que os direitos %essoais.
Pre!erEncia interessa aos direitos reais de garantia %en)or, )i%oteca, e aliena"#o
Iduci+ria$. 1 uma grande vantagem sobre as garantias %essoaisHobrigacionais como aval e
Ian"a. =eremos no %r(4imo semestre. =/R AR>,. 6J1, 1K16 e 1K22 a t.tulo de
curiosidade$.
Diferen#as entre os Direitos Reais e os Direitos Ori$acionais:
- ob0eto
DR5 determinado< cor%(reo via de regra$L
DO5 indeterminado at a satis!a"#o do crdito< incor%(reo regra geral, a %resta"#o, o
servi"o, a omiss#o$
L e4ce"'es C regra da materialidade do ob0eto dos direitos reais s#o os c)amados direitos
autorais. 1 a %ro%riedade intelectual.
- viola"#o5
DR5 %or a"#o e45 invadir %ro%riedade al)eia
DO5 %or omiss#o em geral$L e45 dei4ar de %agar a d.vida
L e4ce"#o C regra da omiss#o a obriga"#o de n#o-!a2er5 cum%re-a o devedor que se
omite.
- dura"#o5
DR5 %ermanentesL
DO5 tem%or+rios
Lquanto mais e4ercido mais !orte o direito real se torna, atravs da ostensibilidade, ou
se0a, a sociedade sabe. /4ercer o direito obrigacional e4tingui-lo. /4ercer o direito real
!ortalecE-lo.
- usuca%i#o5
DR5 usuca%.veis
DO5 n#o se adquirem %ela usuca%i#oL
L usuca%i#o a aquisi"#o da %ro%riedade %ela %osse %rolongada, res%eitando-se os
requisitos legais, em determinado %er.odo de tem%o, continuamente.
- su0eito %assivo5
DR5 absoluto toda a sociedade$ ERGA OMNES* pois toda a sociedade precisa respeitar
minha propriedade sobre meus bens
DO5 relativo o devedor$< s( %osso cobrar a d.vida do devedor e n#o de todos
L a caracter.stica erga omnes acarreta a o%osi"#o a toda e qualquer %essoa.
- ti%icidade5
DR5 t.%icos criados %ela lei t#o somente$L
DO5 at.%icos art. K2M ? cria"#o de contratos$
L art. 122M ? s#o os direitos reais e4istentes. Artigo de enumera"#o ta4ativa. Alm destes
de2 incisos, acrescentem a%enas mais dois5 o direito de %re!erEncia do inquilino, do art. 88
da lei 72KMH61, e a aliena"#o Iduci+ria em garantia, do DN 611HJ6 e dos arts. 18J1 a 18J7
do CC
Aula 02 - Direitos Reais - Da %osse
=imos na aula %assada que s( e4iste direito real se criado %ela lei, %ois as %artes n#o
%odem criar direitos reais. ,abemos que as %artes %odem criar direitos obrigacionais,
%odem criar contratos art. K2M do CC$, mas n#o %odem criar direitos reais %orque os
direitos reais s#o mais %oderosos, s#o 0uridicamente mais !ortes, mais seguros, %or isso s(
a lei %ode cri+-los.
O art. 122M ti%iIca os direitos reais em de2 incisos. Alm destes de2, incluam mais dois5 o
direito de %re!erEncia do inquilino, %revisto no art. 88 da lei 72KMH61, e a aliena"#o
Iduci+ria, %revista no DN 611HJ6 e no art.18J1 do %r(%rio CC. Oas tudo isso ser+ visto no
%r(4imo semestre. Para este semestre vamos estudar a%enas o inciso B que a
%ro%riedade, o mais am%lo, com%le4o e im%ortante direito real.
Pro%riedade sin*nimo de dom.nio, mas muito di!erente de %osse. / o que %osseP
:em, %osse n#o direito, %ois n#o est+ relacionado como tal %elo art. 122M. O legislador
inclusive trata a %osse em t.tulo anterior ao t.tulo dos DBR/B>O, reais. Alguns 0uristas
entendem que a %osse um direito, mas eu me Ilio C corrente que considera a %osse um
-A>O e n#o um direito.
,e a %osse n#o um direito %or que %recisa ser estudadaP Porque a %osse muito
im%ortante %elos seguintes motivos5
1 ? a %osse a e4teriori2a"#o da %ro%riedade, que o %rinci%al direito real< e4iste uma
%resun"#o de que o %ossuidor o %ro%riet+rio da coisa. Ol)ando %ara vocEs eu %resumo
que estas rou%as e livros que vocEs est#o usando %ossuindo$ s#o de %ro%riedade de
vocEs, embora %ossam n#o ser, %ossam a%enas ser em%restadas, ou alugadas, %or
e4em%lo. A a%arEncia a de que o %ossuidor o dono, embora %ossa n#o ser.
2 - a %osse %recisa ser estudada e %rotegida %ara evitar violEncia e manter a %a2 social<
assim se vocE n#o de!ende seus bens @ 1
o
do 1210$ e %erde a %osse deles, vocE n#o %ode
usar a !or"a %ara recu%er+-los, %recisa %edir C Qusti"a. =ocE continua %ro%riet+rio dos seus
bens, mas %ara recu%erar a %osse da coisa esbul)ada s( atravs do Qui2, %ara evitar
violEncia.
8 ? a %osse e4iste no mundo antes da %ro%riedade, aInal a %osse um !ato que est+ na
nature2a, enquanto a %ro%riedade um direito criado %ela sociedade< os )omens
%rimitivos tin)am a %osse dos seus bens, a %ro%riedade s( surgiu com a organi2a"#o da
sociedade e o desenvolvimento do direito.
Conceito de %osse5 o estado de !ato que corres%onde ao direito de %ro%riedade.
Como a %osse n#o direito, a %ro%riedade mais !orte do que a %osse. Di2emos que a
%osse uma rela"#o de !ato transit(ria, enquanto a %ro%riedade uma rela"#o de direito
%ermanente, e que a %ro%riedade %revalece sobre a %osse s3mula K7R do ,>-5 ser+
de!erida a %osse a quem tiver a %ro%riedade$.
DA D/>/&STO
/nt#o %osse menos do que %ro%riedade, e D/>/&STO menos do que %osse. ,im, e4iste
um estado de !ato in!erior C %osse que a deten"#o.
Conceito de deten"#o5 estado de !ato que n#o corres%onde a nen)um direito art 1167$.
/45 o motorista de *nibus< o motorista %articular em rela"#o ao carro do %atr#o< o
bibliotec+rio em rela"#o aos livros, o caseiro de nossa gran0a, casa de %raia, etc. >ais
%essoas n#o tEm %osse, mas mera deten"#o %or isso 0amais %odem adquirir a %ro%riedade
%ela usuca%i#o dos bens que ocu%am, %ois s( a %osse %rolongada ense0a usuca%i#o, a
deten"#o %rolongada n#o ense0a nen)um direito. O detentor o !Umulo, ou se0a, aquele
que %ossui a coisa em nome do verdadeiro %ossuidor, obedecendo ordens dele. =ide ainda
art. 1207 que se re!ere ao ladr#o, ao invasor, Cquela %essoa que atravessa nosso terreno
%ara encurtar camin)o, etc. =oltaremos a esse art 1207 nas %r(4imas aulas. >/ORBA, DA
PO,,/5
Dois 0uristas alem#es I2eram estudos %ro!undos sobre a %osse que merecem nosso
con)ecimento5
1 ? >eoria ,ub0etiva5 elaborada %or ,avignV em 1708, que elaborou um tratado sobre a
%osse aIrmando que a %osse seria a soma de dois elementos5 o Fcor%usG e o FanimusG. O
cor%us o elemento material, o %oder !.sico da %essoa sobre a coisa, o elemento
e4ternoHob0etivo, a ocu%a"#o da coisa %ela %essoa. Q+ o animus o elemento
internoHsub0etivo, a vontade de ser dono daquela coisa %ossu.da, a vontade de ter
aquela coisa como sua. Assim, %ara este 0urista, o locat+rio, o usu!rutu+rio, o comodat+rio
n#o teriam %osse %ois sabem que n#o s#o donos. >ais %essoas teriam a%enas deten"#o,
n#o %oderiam sequer se %roteger como autori2a o 1210 e @ 1
o
. e45 o inquilino n#o %oderia
de!ender a casa onde mora contra um ladr#o, %ois o inquilino seria mero detentor$.
,avignV errou ao valori2ar demais o animus. Conceito de %osse de ,avignV5 %osse o
%oder que tem a %essoa de dis%or Isicamente de uma coisa cor%us$ com a inten"#o de
tE-la %ara si animus$.
2 ? >eoria Ob0etiva de B)ering5 criticou ,avignV e deu destaque C %ro%riedade. Di2 B)ering
que se o %ro%riet+rio tem a %osse, n#o )+ necessidade de distin"#o entre elas. Porm, o
%ro%riet+rio %ode trans!erir sua %osse a terceiros %ara um mel)or uso econ*mico e45 um
mdicoH%ro!essor que )erda uma !a2enda n#o vai saber administr+-la, mel)or ent#o
alug+-laHarrend+-la a um agricultorHem%res+rio$. Assim a %osse se !ragmenta em %osse
indireta do %ro%riet+rio$ e %osse direta do locat+rioHusu!rutu+rioHcomodat+rio$. Ambos os
%ossuidores tEm direito a e4ercer a %rote"#o %ossess(ria do art 1210. &osso C(digo
adotou a >eoria de B)ering como se vE dos arts. 116J e 116R. B)ering veio de%ois de
,avignV e %*de a%er!ei"oar a >eoria ,ub0etiva. &a %r+tica, a di!eren"a entre as teorias
%orque %ara B)ering o %ro%riet+rio e o %ossuidor direto %odem de!ender a %osse, 0+ que o
%ro%riet+rio %ermanece %ossuidor indireto e45 o O,> invade uma !a2enda alugada, ent#o
tanto o %ro%riet+rio como o arrendat+rio %odem de!ender as terras eHou acionar a Qusti"a$.
B)ering des%re2ou o animus e deu im%ortUncia C !ragmenta"#o do cor%us %ara uma
mel)or e4%lora"#o econ*mica da coisa. Conceito de %osse de B)ering5 %osse a rela"#o
de !ato entre %essoa e coisa %ara Im de sua utili2a"#o econ*mica, se0a %ara si, se0a
cedendo-a %ara outrem.
Aula 08 - Direitos Reais - Ob0eto da %osse
Pode ser toda coisa material, cor%(rea, que ocu%a lugar no es%a"o. Como di2iam os
romanos, Fres qui tangit %ossumG, ou coisa que %ode ser tocada. Assim, todas as coisas
m(veis e im(veis que ocu%am lugar no es%a"o %odem ser %ossu.das e %rotegidas. /ssa
a regra geral, embora admita-se com controvrsias a %ossibilidade de %osse de coisas
imateriais como lin)a tele!*nica, energia eltrica, sinal de >= %or assinatura, marcas e
%atentes %rotegidas %ela %ro%riedade intelectual, etc. &#o )+ %osse nos direitos autorais,
nos direitos de crdito, nas obriga"'es de !a2er e de n#o-!a2er, entre outros. Oas alguns
contratos e4igem a trans!erEncia da %osse %ara sua !orma"#o como loca"#o, de%(sito e
comodato. Outros contratos n#o trans!erem s( a %osse, mas tambm a %ro%riedade da
coisa como com%ra e venda, doa"#o e m3tuo.
CNA,,B-BCASTO DA PO,,/
a$ O:Q/>B=A5 esta classiIca"#o leva em conta elementos e4ternos, vis.veis, e divide a
%osse em 0usta e in0usta. A %osse in0usta a violenta, clandestina ou %rec+ria, a %osse
0usta o contr+rio art. 1.200$. A %osse violenta nasce da !or"a e45 invas#o de uma
!a2enda, de um terreno urbano, o roubo de um bem$. A %osse clandestina adquirida na
oculta"#o e45 o !urto$, Cs escondidas, e o dono nem %ercebe o desa%ossamento %ara
tentar reagir como %ermite o @ 1
o
do art. 1.210. A %osse %rec+ria a %osse in0usta mais
odiosa %orque ela nasce do abuso de conIan"a e45 o comodat+rio que Indo o
em%rstimo n#o devolve o bem< o inquilino que n#o devolve a casa ao trmino da
loca"#o< A %ede a : %ara entregar um livro a C, %orm : n#o cum%re o %rometido e Ica
com o livro, abusando da conIan"a de A$. >odas essas trEs es%cies de %osse in0usta na
verdade n#o s#o %osse, mas deten"#o art. 1207$. O relevante %orque a deten"#o
violenta e a clandestina %odem convalescer, ou se0a, %odem se curar e virar %osse quando
cessar a violEncia ou a clandestinidade, e o ladr#o %assar a usar a coisa %ublicamente,
sem o%osi"#o ou contesta"#o do %ro%riet+rio. Q+ a deten"#o %rec+ria 0amais convalesce,
nunca quem age com abuso de conIan"a %ode ter a %osse da coisa %ara com o %assar do
tem%o se beneIciar %ela usuca%i#o e adquirir a %ro%riedade. O ladr#o e o invasor at
%odem se tornar %ro%riet+rios, mas quem age com abuso de conIan"a nunca. =oltaremos
a esse assunto quando !ormos estudar usuca%i#o em breve.
b$ ,9:Q/>B=A5 a classiIca"#o sub0etiva leva em conta a condi"#o %sicol(gica do
%ossuidor, ou se0a, elementos internosH.ntimos do %ossuidor, e divide a %osse em de boa-
! e de m+-!. A %osse de boa-! quando o %ossuidor tem a convic"#o de que sua %osse
n#o %re0udica ningum 1201$. A %osse de m+-! quando o %ossuidor sabe que tem
v.cio. A %osse de boa-!, embora .ntima, admite um elemento e4terno %ara !acilitar a sua
com%rova"#o. /ste elemento e4terno c)amado de F0usto t.tuloG, ou se0a um documento
adequado %ara tra2er verossimil)an"a C boa-! do %ossuidor. ver %3 do 1201< e45 com%rar
bem de um menor que tin)a identidade !alsa< outro e45 A aluga uma casa a : e %ro.be
subloca"#o< C n#o sabe de nada, e : subloca a C< C est+ de boa-! %ois tem um contrato
com :, %orm sua boa-! cessa quando A comunicar a C que : n#o %odia sublocar ? art.
1202$.
/m geral a %osse in0usta de m+-! e a %osse 0usta de boa-!, %orm admite-se %osse
in0usta de boa-! e45 com%rar coisa do ladr#o, 1208< in0usta %orque nasceu da violEncia,
mas o com%rador n#o sabia que era roubada$, e %osse 0usta de m+-! e45 o tutor com%rar
bem do (r!#o, o Qui2 com%rar o bem que ele mandou %en)orar, mesmo %agando o %re"o
correto, vedado %elo art. K6R< a %osse 0usta %orque !oi %ago o %re"o correto, mas de
m+-! %orque tem v.cio, %orque viola a tica, a moral, e a %r(%ria lei, aInal o tutor, o Qui2
n#o basta ser )onesto, tambm tem que %arecer )onesto$.
COOPO,,/5 a %osse e4ercida %or duas ou mais %essoas, como o condom.nio a
%ro%riedade e4ercida %or duas ou mais %essoas 1166$. A com%osse %ode ser tanto na
%osse direta como na indireta e45 dois irm#os )erdam um a%artamento e alugam a um
casal, )i%(tese em que os irm#os cond*minos ter#o com%osse indireta e o casal a
com%osse direta$.
Aula 0K - Direitos Reais - Aquisi"#o da %osse
Q+ sabemos que nosso legislador adotou a teoria ob0etiva da %osse de B)ering. /nt#o
%ossuidor todo aquele que ocu%a a coisa, se0a ou n#o dono dessa coisa 116J$, salvo os
casos de deten"#o 0+ vistos art. 1167$. ,abemos tambm que o %ro%riet+rio, mesmo que
dei4e de ocu%ar a coisa, mesmo que %erca o contato !.sico sobre a coisa, continua %or
uma Ic"#o 0ur.dica seu %ossuidor indireto, %odendo %roteger a coisa contra agress'es de
terceiros 116R$.
Wuais s#o os %oderes inerentes C %ro%riedade re!eridos no art. 116JP ,#o trEs5 o uso,
a !rui"#o ou go2o$ e a dis%osi"#o, con!orme art. 1227. /nt#o todo aquele que usa, !rui ou
dis%'e de um bem seu %ossuidor 116J$. 1 %or isso que eu c)amo a %ro%riedade de um
direito com%le4o, %orque a soma de trEs atributosH%oderesH!aculdades. =oltaremos a
esse assunto breve quando !ormos estudar %ro%riedade.
Para adquirir a %osse de um bem, basta usar, !ruir ou dis%or desse bem. Pode ter
a%enas um, dois ou os trEs %oderes inerentes C %ro%riedade que ser+ %ossuidor da coisa
120K5 Fem nome %r(%rioG %ara di!erenciar a %osse da deten"#o do 1167$. 1 %or isso que
%ode )aver dois %ossuidores o direto e o indireto$ %ois a %osse %ertence a quem tem o
e4erc.cio de algum dos trEs %oderes inerentes ao dom.nio.
/4em%los de aquisi"#o da %osse5 atravs da ocu%a"#o ou a%reens#o %escar um
%ei4e, %egar uma conc)a na %raia, %egar um so!+ abandonado na cal"ada$, atravs de
alguns contratos com%ra e venda, doa"#o, troca, m3tuo ? v#o trans!erir %osse e
%ro%riedade< 0+ na loca"#o, comodato e de%(sito s( se adquire %osse$, atravs dos direitos
reais usu!ruto, su%er!.cie, )abita"#o, aliena"#o Iduci+ria$, atravs do direito sucess(rio
1R7K$.
&a )i%(tese de ocu%a"#o ou a%reens#o$ se di2 que a aquisi"#o da %osse
origin+ria, %ois n#o e4iste v.nculo com o %ossuidor anterior. &os demais caos a aquisi"#o
da %osse derivada de algum, ou se0a, a coisa %assa de uma %essoa %ara outra com os
eventuais v.cios do 1208 e 120J e45 com%rar coisa de um ladr#o n#o gera %osse, mas sim
deten"#o violenta, salvo vindo a deten"#o a convalescer, virando %osse e de%ois
%ro%riedade %ela usuca%i#o< 1207 e 12J1$.
1 im%ortante saber o dia em que a %osse !oi adquirida %ara contagem do %ra2o da
usuca%i#o, bem como %ara caracteri2ar a %osse vel)a mais de um ano e um dia$ do art.
62K do CPC. -alaremos de usuca%i#o em breve e de %osse vel)a na %r(4ima aula.
O inca%a2 %ode adquirir %osseP 9ns di2em que n#o !ace ao art. 10K, B. Outros di2em
que sim %ois %osse n#o direito, mas a%enas !ato vide MK2 e MK8 ? aceita"#o Icta$.
P/RDA DA PO,,/
Perde-se a %osse quando a %essoa dei4a de e4ercer sobre a coisa qualquer dos trEs
%oderes inerentes ao dom.nio ; %ro%riedade$, con!orme 1228, 116J e 120K.
/4em%liIcando, %erde-se a %osse %or 1 $ abandono signiIca renunciar C %osse, a res
derelictae ; coisa abandonada, como colocar na cal"ada um so!+ vel)o< mas ti0olo na
cal"ada em !rente de uma casa em obra n#o coisa abandonada, %reciso sem%re agir
com ra2oabilidade$< 2 $ tradi"#o entrega da coisa a outrem com Unimo de se des!a2er da
%osse, como ocorre nos contratos de loca"#o, com%ra e venda, comodato, etc< entregar a
c)ave do carro ao motoristaHmanobrista n#o trans!ere %osse, s( deten"#o$< 8 $ %erda da
coisa ; res amissa< a %erda involunt+ria e %ermanente< ocorre quando a %essoa n#o
encontra a coisa %erdida e quem a encontrou n#o a devolve ? 1288$< K$ %ela sua
coloca"#o !ora do comrcio e45 o governo decide %roibir o cigarro, 10K, BB$< M$ %ela %osse
de outrem invasor, ladr#o$ su%erior a um ano e um dia, mesmo contra a vontade do
leg.timo %ossuidor< antes de um ano e um dia 62K do CPC$ o invasorHladr#o s( tem
deten"#o - 1207< a%(s esse %ra2o 0+ tem %osse, e a%(s alguns anos ter+ %ro%riedade
atravs da usuca%i#o, isso tudo se o %ro%riet+rio %ermitir e n#o estiver questionando na
Qusti"a a %erda do seu bem< isso %arece absurdo, %roteger o ladr#oHinvasor, mas o e!eito
do tem%o t#o im%ortante %ara o direito, e a %osse t#o im%ortante %ara %resumir dar
a%arEncia$ a %ro%riedade, que, nas %alavras de B)ering, citado %or ,ilvio Rodrigues Fmais
vale que um vel)aco, e4ce%cionalmente, %artil)e de um bene!.cio da lei, do que ver esse
bene!.cio negado a quem o mereceG< mais ou menos como aquele re!r#o que se )ouve
no >ribunal do Q3ri Penal5 mel)or um cul%ado solto do que um inocente %reso.
Aula 0M - Direitos Reais - /!eitos da %osse
Wuais os e!eitos, quais as conseqDEncias 0ur.dicas da %osseP ,#o muitas, %or isso que
%recisamos estudar a %osse. /mbora n#o se trate de um direito, a %osse a e4teriori2a"#o
de um direito com%le4o e im%ortant.ssimo a %ro%riedade$, %or isso a %osse tem
conseqDEncias 0ur.dicas, %or isso a %osse um !ato %rotegido %elo direito.=e0amos os
e!eitos da %osse5
1 ? direito C leg.tima de!esa, ou des!or"o imediato, ou autode!esa da %osse do @
1
o
do 1210, aInal quem n#o de!ende seus bens, m(veis ou im(veis, n#o digno de
%ossu.-los. ,e o %ossuidor n#o age FlogoG %recisa recorrer ao Poder Qudici+rio, %ara n#o
incidir no 8KM do C(digo Penal. Os limites desta autode!esa s#o os mesmos da leg.tima
de!esa do direito %enal, ou se0a, deve-se agir com modera"#o mas usando os meios
necess+rios.
2 ? direito aos interditos5 interdito uma ordem do Qui2 e s#o trEs as a"'es
%ossess(rias que se %ode %edir ao Qui2 quando o %ossuidor n#o tem sucesso atravs do
des!or"o imediato. /sta matria de interesse %rocessual, vocEs v#o a%ro!undar esse
assunto em %rocesso civil, mas eu considero %rudente adiantar alguma coisa5
- a"#o de interdito %roibit(rio5 uma a"#o %reventiva usada %elo %ossuidor diante
de uma sria amea"a a sua %osse e45 os 0ornais divulgam que o O,> vai invadir a !a2enda
X nos %r(4imos dias$. O dono ou %ossuidor, e45 arrendat+rioHlocat+rio$ da !a2enda
ingressa ent#o com a a"#o e %ede ao Qui2 que %ro.ba os rus de !a2erem a invas#o sob
%ena de %ris#o e sob %ena de multa em !avor do autor da a"#o. ve0am a %arte Inal do
art. 1210, ca%ut$
- a"#o de manuten"#o de %osse5 esta a"#o cab.vel quando )ouve turba"#o, ou
se0a, quando 0+ )ouve violEncia C %osse e45 derrubada da cerca, corte do arame, cerco C
!a2enda, !ec)amento da estrada de acesso$. O %ossuidor n#o %erdeu sua %osse, mas est+
com diIculdade %ara e4erce-la livremente con!orme os e4em%los. vide art 1210 %arte
inicial$. O %ossuidor %ede ao Qui2 %ara ser mantido na %osse, %ara que cesse a violEncia e
%ara ser indeni2ado dos %re0u.2os so!ridos.
- a"#o de reintegra"#o de %osse5 esta a"#o vai ter lugar em caso de esbul)o, ou
se0a, quando o %ossuidor e!etivamente %erdeu a %osse da coisa %ela violEncia de
terceiros. O %ossuidor %ede ao Qui2 que devolva o que l)e !oi tomado. /sta a"#o cabe
tambm quando o inquilino n#o devolve a coisa ao trmino do contrato, ou quando o
comodat+rio n#o devolve ao trmino do em%rstimo. A violEncia do inquilino e do
comodat+rio surge ao trmino do contrato, ao n#o devolver a coisa, abusando da
conIan"a do locadorHcomodante. vide 1210 no meio$. O %ossuidor %ede ao Qui2 %ara ser
reintegrado na %osse.
/stas trEs a"'es cabem %ara de!ender m(veis e im(veis, sendo !ung.veis, ou se0a,
se o advogado erra a a"#o n#o tem %roblema %ois uma a"#o %ode substituir a outra e45
entra com o interdito mas quando o Qui2 vai des%ac)ar 0+ )ouve esbul)o, n#o tem
%roblema, 620 CPC$, alm disso o direito mais im%ortante do que o %rocesso. ,e sua
%osse !oi violada e o direito %rotege a %osse das %essoas, e4iste uma a"#o %ara garantir
essa %rote"#o, aInal o direito mais im%ortante do que o %rocesso. Para qualquer direito
e4iste uma a"#o %rocessual$ %ara assegurar, garantir, esse direito.
Outra coisa muito im%ortante5 estas a"'es devem ser %ro%ostas no %ra2o de at
um ano e um dia da agress#o art 62K do CPC$, %ois dentro deste %ra2o o Qui2 %ode
NBOB&ARO/&>/ determinar o a!astamento dos rus que s( tem deten"#o< a%(s esse %ra2o,
o invasor 0+ tem PO,,/ =/NYA e o Qui2 n#o %ode mais de!erir uma liminar, e o autor vai ter
que es%erar a senten"a que demora muito. A liminar uma decis#o que o Qui2 concede no
come"o do %rocesso, 0+ a senten"a uma decis#o que s( vem no Inal do %rocesso, a%(s
muitos %ra2os, audiEncias, etc. / nesse tem%o todo os rus estar#o ocu%ando a coisa. Por
isso %reciso agir dentro do %ra2o de um ano e um dia D/>/&STO ou PO,,/ &O=A$ %ara
se obter uma grande eIc+cia na %r+tica. ,e o ru tem PO,,/ =/NYA, o Qui2 deve negar a
liminar, mantendo o estado de !ato, at que a%(s !ormar todo o %rocesso o Qui2 0ulgue o
estado de direito art 1211, s3mula K7R ,>-$. O %ro%riet+rio sem%re vence o %ossuidor,
aInal a %osse um !ato %rovis(rio e a %ro%riedade um direito %ermanente.
8 ? direito aos !rutos e aos %rodutos5 O %ossuidor de boa-! tem direito aos !rutos e
aos %rodutos da coisa %ossu.da art 6M e 121K$. /nt#o o arrendat+rio de uma !a2enda
%ode retirar os !rutos e os %rodutos da coisa durante o contrato. Os !rutos di!erem dos
%rodutos %ois estes s#o esgot+veis, s#o e4aur.veis e45 uma %edreira$, enquanto os !rutos
se renovam. Os !rutos %odem ser naturais e45 crias dos animais, !rutas das +rvores, sa!ra
de uma %lanta"#o$ ou industriais e45 %rodu"#o de uma !+brica de carros$ ou civis e45
rendimentos %rovenientes de ca%ital como os 0uros$. ver %u do 121K, e 121M$. O
%ossuidor de m+-! n#o tem esses direitos 121J$, salvo os da %arte Inal do 121J aInal,
mesmo de m+-!, gerou rique2a na coisa.
Aula 0J - Direitos Reais - /!eitos da %osse continua"#o$
K - Direito C indeni2a"#o e reten"#o %or ben!eitorias5 ,e o %ossuidor reali2a ben!eitorias
; mel)oramentos, obras, des%esas, %lanta"'es, constru"'es$ na coisa deve ser
indeni2ado %elo %ro%riet+rio da coisa, aInal a coisa so!reu uma valori2a"#o com tais
mel)oramentos. ,e o %ro%riet+rio n#o indeni2ar, o %ossuidor %oder+ e4ercer o direito de
reten"#o, ou se0a, ter+ o direito de reter ; conservar, manter$ a coisa em seu %oder em
garantia dessa indeni2a"#o desse crdito$ contra o %ro%riet+rio.
Oas tais direitos de indeni2a"#o e de reten"#o n#o s#o %ermitidos %ela lei em todos
os casos.
Bnicialmente %recisamos identiIcar o ti%o de ben!eitoria reali2ada. Pelo art. 6J do CC
as ben!eitorias %odem ser volu%tu+rias, 3teis e necess+rias. Os %ar+gra!os desse artigo
conceituam tais es%cies de ben!eitorias, ent#o e4em%liIcando a volu%tu+ria seria uma
est+tua ou uma !onte no 0ardim de um casa, ou ent#o um %iso de m+rmore, ou uma
torneira dourada< 0+ a 3til seria uma %iscina, uma garagem coberta, um %omar, !ruteiras<
Inalmente, a ben!eitoria necess+ria seria consertar uma %arede rac)ada, re%arar um
tel)ado com goteiras, trocar uma %orta c)eia de cu%im.
Precisamos tambm identiIcar a condi"#o sub0etiva da %osse, ou se0a, se o
%ossuidor est+ de boa-! ou de m+-! vide aulas %assadas sobre classiIca"#o da %osse$.
Pois bem, se o %ossuidor est+ de boa-! e45 inquilino, comodat+rio, usu!rutu+rio,
etc$ ter+ sem%re direito C indeni2a"#o e reten"#o %elas ben!eitorias necess+rias< 0+ as
ben!eitorias volu%tu+rias %oder#o ser levantadas ;retiradas$ %elo %ossuidor, se a coisa
%uder ser retirada sem estragar e se o dono n#o %re!erir com%r+-las, n#o cabendo
indeni2a"#o ou reten"#o< quanto Cs ben!eitorias 3teis, e4iste mais um detal)e5 %reciso
saber se tais ben!eitorias 3teis !oram e4%ressamente autori2adas %elo %ro%riet+rio %ara
ense0ar a indeni2a"#o e reten"#o.
&uma leitura isolada do art. 1216, Ica a im%ress#o de que as ben!eitorias
necess+rias e 3teis tEm o mesmo tratamento. Oas isso n#o verdade %or trEs motivos5
Primeiro %or uma quest#o de 0usti"a aInal, como 0+ vimos, s#o di!erentes as
ben!eitorias 3teis e necess+rias, e estas s#o mais im%ortantes do que aquelas. &#o se
%ode com%arar a necessidade de re%arar uma %arede rac)ada que amea"ava derrubar o
im(vel$ com a sim%les utilidade de uma garagem coberta bom, evita que o carro Ique
quente, !acilita o embarque das %essoas sob c)uva, mas n#o im%rescind.vel$.
,egundo %or que os arts. M0M e MR7 do CC e4igem autori2a"#o e4%ressa do
%ro%riet+rio %ara autori2ar a indeni2a"#o e reten"#o %or ben!eitorias 3teis. Realmente,
quem garante que o %ro%riet+rio da casa alugadaHem%restada queria um %omar no quintal
%lantado %elo %ossuidorHinquilinoP / se o dono l+ tivesse inten"#o de construir uma %iscina
ao trmino do contratoP >eria que com%rar as +rvores %ara de%ois derrub+-lasPPPP
>erceiro %orque os direitos reais e os direitos obrigacionais se com%letam, ambos
integram a nossa con)ecida autonomia %rivada, !ormando o direito %atrimonial, %or isso
n#o se %ode inter%retar o 1216 sem o M0M e %rinci%almente o MR7, que se re!ere C
transmiss#o da %osse decorrente da loca"#o.
/m suma, em todos os casos de transmiss#o da %osse loca"#o, comodato,
usu!ruto$, o %ossuidor de boa-! ter+ sem%re direito C indeni2a"#o e reten"#o %elas
ben!eitorias necess+rias< nunca ter+ tal direito com rela"#o Cs ben!eitorias volu%tu+rias< e
ter+ tal direito com rela"#o Cs ben!eitorias 3teis se !oi e4%ressamente autori2ado %elo
%ro%riet+rio a reali2+-las.
Q+ ao %ossuidor de m+-! se a%lica o 1220, ou se0a, nunca cabe direito de reten"#o,
n#o %ode retirar as volu%tu+rias e s( tem direito de indeni2a"#o %elas ben!eitorias
necess+rias. &#o %ode nem retirar as volu%tu+rias at %ara com%ensar o tem%o em que
de m+-! ocu%ou a coisa e im%ediu sua e4%lora"#o econ*mica %elo %ro%riet+rio ; mel)or
%ossuidor$.
M ? Direito a usuca%ir ; ca%tar %elo uso ; usuca%i#o$
Para alguns autores este o %rinci%al e!eito da %osse, o direito de adquirir a %ro%riedade
%ela %osse durante certo tem%o. A %osse o %rinci%al requisito da usuca%i#o, mas n#o o
3nico, veremos usuca%i#o em breve.
J ? Res%onsabilidade do %ossuidor %ela deteriora"#o da coisa
=ocEs sabem que, de regra, res %erit domino, ou se0a, a coisa %erece %ara o dono.
Assim, se eu em%resto meu carro a Qos %osse de boa-!$ e o carro !urtado ou atingida
%or um raio, o %re0u.2o meu e n#o do %ossuidor 121R$. O %ossuidor de boa-! tem
res%onsabilidade sub0etiva, s( indeni2a o %ro%riet+rio se agiu com cul%a %ara a
deteriora"#o da coisa e45 dei4ou a c)ave na igni"#o e !acilitou o !urto$.
Q+ o %ossuidor de m+-! %ode ser res%onsabili2ado mesmo %or um acidente so!rido
%ela coisa, con!orme 1217, salvo se %rovar a %arte Inal do 1217 e45 um raio atinge min)a
casa que estava invadida, o invasor n#o tem res%onsabilidade %ois o raio teria ca.do de
todo 0eito, estivesse a casa na %osse do dono ou do invasor$. O %ossuidor de m+-! tem,
de regra, res%onsabilidade ob0etiva, inde%endente de cul%a e45 A em%resta o carro a :
%ara !a2er a !eira, mas : %assa dois dias com o carro que termina sendo !urtado no
trabal)o de :$.
Por analogia ao 1217, lembrem-se do 866.
R ? Direito a invers#o do *nus da %rova
A a%arEncia %resun"#o$ a de que o %ossuidor o dono, assim cabe ao terceiro
reivindicante %rovar sua mel)or %osse ou sua condi"#o de verdadeiro dono 1211$. &a
d3vida, se mantm a coisa com quem 0+ estiver.
Aula 0R - Direitos Reais - Pro%riedade
1 o mais im%ortante e com%le4o direito real. 1 o 3nico direito real sobre a coisa %r(%ria
sobre os nossos bens$, %ois os demais direitos reais do art. 122M s#o direitos reais sobre
as coisas al)eias, sobre os bens de terceiros o assunto do %r(4imo semestre ; os
direitos reais na coisa al)eia$.
A im%ortUncia da %ro%riedade imensa na nossa vida, aInal nosso %rinci%al
interesse na vida no ac3mulo de bens, na !orma"#o de um %atrim*nio algum
discordaP$.
Wuanto mais se %rotege a %ro%riedade mais se estimula o trabal)o e a %rodu"#o
de rique2as em toda a sociedade< negar esse direito re%resentaria uma atroIa no
desenvolvimento s(cio-econ*mico< %or que estudar e trabal)ar tanto se o que eu gan)ar
e %rodu2ir n#o vai Icar %ara mim e %ara meus Il)osP 1 da nature2a )umana, desde o
)omem %rimitivo, de se a%oderar da ca"a, de %eles, de armas e !erramentas.
&osso ordenamento %rotege a %ro%riedade a n.vel constitucional arts. MA, XXBB e
1R0, BB$
A %ro%riedade mais di!.cil de ser %ercebida do que a %osse, %ois a %osse est+ no
mundo da nature2a, enquanto o dom.nio ; %ro%riedade$ est+ no mundo 0ur.dico. /u sei
que vocEs tEm a %osse das rou%as, livros e rel(gios que est#o usando agora, mas n#o
ten)o certe2a se vocEs s#o realmente donos desses ob0etos.
Conceito5 )+ v+rios5 1$ %ro%riedade o %oder %leno sobre a coisa< 2$ a
submiss#o de uma coisa a uma %essoa< 8$ o direito real sobre a coisa %r(%ria, etc. K$
Adotemos o conceito do c(digo, que muito bom e a lei est+ sem%re ao nosso alcance5
ver art. 1227.
/nt#o a %ro%riedade o %oder de usar, !ruir ;go2ar$ e dis%or de um bem trEs
!aculdadesHatributosH%oderes do dom.nio$ e mais o direito de reaver essa coisa do %oder
de quem in0ustamente a ocu%e.
CARAC>/RZ,>BCA, DA PROPRB/DAD/
1 ? Com%le4idade5 %elo conceito legal de %ro%riedade se %ercebe %orque se trata
de um direito com%le4o, como dito na %rimeira !rase de )o0e. A com%le4idade
0ustamente %orque a %ro%riedade a soma de trEs !aculdades e mais esse direito de
reaver de terceiros. /4%liquemos estas trEs !aculdades e este direito de reaver5
9so ? o 0us utendi, ou se0a, o %ro%riet+rio %ode usar a coisa, %ode ocu%+-la %ara o
Im a que se destina. /45 morar numa casa< usar um carro %ara trabal)oHla2er
-rui"#o ou go2o$ ? 0us !ruendi< o %ro%riet+rio %ode tambm e4%lorar a coisa
economicamente, au!erindo seus bene!.cios e vantagens. /45 vender os !rutos das +rvores
do quintal< Icar com as crias dos animais da !a2enda.
Dis%osi"#o ? 0us abutendi< o %oder de abusar da coisa, de modiIc+-la, re!orm+-la,
vendE-la, consumi-la, e at destru.-la. A dis%osi"#o o %oder mais abrangente.
/4em%lo5 se eu sou dono de um quadro eu %osso %endur+-lo na min)a %arede 0us
utendi$, %osso alug+-lo %ara uma e4%osi"#o 0us !ruendi$ e %osso tambm vendE-lo 0us
abutendi$.
O dono %ode tambm ceder a terceiros s( o uso da coisa e45 direito real de
)abita"#o do 1K1K$< %ode ceder o uso e a !rui"#o e45 usu!ruto do 186K e su%er!.cie do
18J6$< %ode ceder s( a dis%osi"#o e45 contrato estimat(rio do M8R$. O %ro%riet+rio tem as
trEs !aculdades, 0+ o %ossuidor tem %elo menos uma dessas trEs 116J, 120K$.
Alm de ser a soma destas trEs !aculdades, a %ro%riedade %rodu2 um e!eito, que
0ustamente o direito de reaver a coisa %arte Inal do 1227$. Como se !a2 isso, como se
recu%eram nossos bens que in0ustamente este0am com terceirosP
Atravs da a"#o reivindicat(ria. /sta a a"#o do %ro%riet+rio sem %osse contra o
%ossuidor sem t.tulo. /sta a"#o serve ao dono contra o %ossuidor in0usto, contra o
%ossuidor de m+-! ou contra o detentor.
&#o con!undam com a a"#o %ossess(ria, 0+ estudada. A %ossess(ria a a"#o do %ossuidor
contra o invasor, que inclusive %ode ser o %ro%riet+rio e45 locador quer entrar a qualquer
)ora na casa do inquilino, alegando ser o dono< n#o %ode. Oas o %ro%riet+rio que aluga
uma !a2enda tambm %ode usar a %ossess(ria se o O,> amea"a invadir e o arrendat+rio
n#o toma %rovidEncias, aInal o %ro%riet+rio tem %osse indireta$. A vantagem da
%ossess(ria a %ossibilidade de concess#o de liminar %elo Qui2. &a reivindicat(ria n#o
cabe liminar.
/ste direito de reaver conseqDEncia da seqDela, aquela caracter.stica dos direitos reais
que n(s vimos na %rimeira aula, e que %ermite que o titular do direito real o e4er"a contra
qualquer %essoa.
2 ? 1 direito absoluto5 se o %ro%riet+rio %ode dis%or, %ode abusar da coisa 0us abutendi$,
%ode vendE-la, re!orm+-la e at destru.-la. /sse absolutismo n#o mais %leno %ois o
direito moderno e4ige que a coisa cum%ra uma !un"#o social, e4ige um desenvolvimento
sustent+vel do %rodu2ir evitando %oluir ver @ 1A do 1227$.
Res%eitar a !un"#o social um limite ao direito de %ro%riedade< outro limite s#o os direitos
de vi2in)an"a, que veremos em breve.
Nembro que, quando uma %ro%riedade n#o cum%re sua !un"#o social, o /stado a
desa%ro%ria n#o %ara si o que seria comunismo ou socialismo$, mas %ara outros
%articulares que %ossam mel)or utili2+-la. Bsso s( com%rova que nosso direito valori2a a
%ro%riedade %rivada.
1 absoluto tambm %orque se e4erce contra todos, direito erga omnes, todos vocEs tEm
que res%eitar min)a %ro%riedade sobre meus bens e vice-versa. Q+ !alamos disso quando
vimos na %rimeira aulas a distin"#o entre direitos %essoais e reais.
8 ? Per%etuidade5 os direitos de crdito %rescrevem, mas a %ro%riedade dura %ara sem%re,
%assa inclusive %ara nossos Il)os atravs do direito das sucess'es Civil R$. Wuanto mais o
dono usa a coisa, mais o direito de %ro%riedade se !ortalece. A %ro%riedade n#o se
e4tingue %elo n#o-uso do dono, mas sim %elo uso de terceiros. /nt#o eu %osso guardar
meu rel(gio na gaveta que ele continuar+ meu %ara sem%re. /u %osso %assar dcadas
sem ir ao meu terreno na %raia. Oas se algum come"ar a us+-lo, %oder+ adquiri-lo %ela
usuca%i#o.
K ? /4clusividade5 ver 1281< o %ro%riet+rio %ode %roibir que terceiros se sirvam do seu
bem< a %resun"#o a de que cada bem s( tem um dono e4clusivo, mas nosso
ordenamento admite o condom.nio veremos condom.nio em breve, e veremos tambm
como a lei !acilita a e4tin"#o do condom.nio 0ustamente %orque a %ro%riedade um direito
t#o am%lo e com%le4o que n#o !+cil ser e4ercido %or duas %essoas sobre uma 3nica
coisa$.
M ? /lasticidade5 a %ro%riedade se contrai e se dilata, el+stica como uma san!ona< %or
e4em%lo, ten)o uma !a2enda e cedo em usu!ruto %ara Qos< eu %erco as !aculdades de uso
e de !rui"#o, min)a %ro%riedade antes %lena com%leta$ vai diminuir %ara a%enas
dis%osi"#o e %osse indireta< mas ao trmino do usu!ruto, min)a %ro%riedade se dilata e
torna-se %lena novamente.
,9Q/B>O,
Wuais os su0eitos no direito de %ro%riedadeP De um lado o su0eito ativo, o %ro%riet+rio,
qualquer %essoa !.sica ou 0ur.dica, desde que ca%a2. O menor %ode adquirir mediante
re%resenta"#o do %ai ou do tutor vocEs estudaram re%resenta"#o em Civil 1 e voltar#o a
ver em Direito de -am.lia< de%ois ve0am o art. 1A, 1J8K, =, 1RKR, B$. Do outro lado o su0eito
%assivo indeterminado, ou se0a, todas as demais %essoas da sociedade que devem
res%eitar o meu direito de %ro%riedade.
O:Q/>O
O ob0eto da %ro%riedade toda coisa cor%(rea, m(vel ou im(vel. Admite-se %ro%riedade
de coisas incor%(reas como o direito autoral estudaremos neste semestre$ e o !undo de
comrcio vocEs v#o estudar em Direito Comercial$. Nembrem-se que a %essoa mais rica
do mundo )o0e :ill [ates$ %ossui %ro%riedade incor%(rea %rotegida %elo direito do autor
os so!t\ares$.
Aula 07 - Direitos Reais - /s%cies de %ro%riedade
a$ %lena ou ilimitada5 quando as trEs !aculdades do dom.nio uso, !rui"#o e dis%osi"#o$
est#o concentradas nas m#os do %ro%riet+rio e n#o e4iste nen)uma restri"#o. 1281
b$ limitada5 subdivide-se em 1$ restrita5 quando a %ro%riedade est+ gravada com um *nus
real, como a )i%oteca e o %en)or direitos reais de garantia que veremos no %r(4imo
semestre$, ou quando o %ro%riet+rio, %or e4em%lo, cedeu a coisa em usu!ruto %ara outrem
e Icou a%enas com a dis%osi"#o e %osse indireta do bem< 2 $ resol3vel5 %ro%riedade
resol3vel aquela que %ode ser resolvida, ou se0a, que %ode ser e4tinta, e s( se tornar+
%lena a%(s certo tem%o ou certa condi"#o. ComoP &a )i%(tese de retrovenda do M0M< na
aliena"#o Iduci+ria em garantia do 18J1< no Ideicomisso do 16M8. =er ainda o 18M6.

/X>/&,TO DA PROPRB/DAD/
At onde se e4tende a %ro%riedadeP At onde vai o %oder do dono sobre a coisaP ,e a
coisa m(vel, mais !+cil res%onder %ois o %oder varia de acordo com o taman)o da
coisa e45 uma caneta, um carro, uma lanc)a, o dono sabe %er!eitamente onde come"a e
termina seu bem, !+cil de identiIc+-lo no es%a"o$.
Oas se a coisa im(vel surgem alguns %roblemas quanto ao limite vertical. O limite
)ori2ontal do terrenoH!a2enda ser+ o muro, a cerca, o rio, etc. / o limite verticalP At que
altura e %ro!undidade do solo o %ro%riet+rio donoP Di2iam os romanos Fqui dominus est
soli dominus est usque ad caelum et usque ad in!erosG quem dono do solo dono at o
cu e at o in!erior$. Oas com a avia"#o e a im%ortUncia estratgica dos minerais, o
es%a"o areo e o subsolo %assaram a %ertencer ao /stado, assim o dono n#o %ode im%edir
que um avi#o %asse bem alto %or cima de seu terreno, e nem %ode e4%lorar os recursos
minerais do subsolo ver 1280 CC e 1RJ C-$. &o Inal, %redomina a ra2oabilidadeHbom
sensoHutilidade %r+tica do art. 1226 que usa as e4%ress'es F3teis ao e4erc.cioG e
Finteresse em im%edirG, de modo que o %ro%riet+rio n#o %ode im%edir que o metr* %asse
%or bai4o de seu terreno, mas %ode im%edir que o vi2in)o construa uma garagem %or
bai4o de sua casa< o %ro%riet+rio n#o %ode im%edir o sobrev*o de um avi#o l+ no alto, mas
%ode im%edir v*os rasantes sobre sua casa.
NBOB>ASTO DA PROPRB/DAD/
Como sabemos, a lei limita o direito de %ro%riedade que n#o mais t#o absoluto. O
c(digo vel)o no art. M2R considerava a %ro%riedade um direito ilimitado. Oas atualmente
0+ vimos que a %ro%riedade %recisa cum%rir uma !un"#o social< 0+ vimos que os minerais
do subsolo %ertencem C 9ni#o. Y+ tambm outros limites ao direito real de %ro%riedade5
a$ limita"#o legal, em res%eito ao interesse da sociedade5 tal limita"#o legal se d+ %or
!or"a de leis de direito %rivado s#o os direitos de vi2in)an"a, que veremos em breve$ e
%or !or"a de leis de direito %3blico e45 desa%ro%ria"#o, requisi"#o %ara as elei"'es,
seguran"a nacional, tombamento, urbani2a"#o, leis ambientais, a quest#o da !un"#o
social e da e4%lora"#o dos minerais, assuntos que vocEs estudar#o em direito
administrativoHconstitucionalHeleitoral< ver @@ 8A, KA e MA do art 1227$. &as limita"'es
%rivadas e4iste reci%rocidade um vi2in)o tem que res%eitar os limites do outro e vice-
versa$, 0+ nas limita"'es %3blicas n#o )+ reci%rocidade o %articular n#o %ode desa%ro%riar
bens do /stado$, mas sem%re se %ode e4igir indeni2a"#o e brigar na Qusti"a contra abusos
dos governantes.
b$ limita"#o 0ur.dica, em res%eito ao direito natural, em res%eito ao que 0usto %ara viver
)onestamente, n#o enganar os outros e dar a cada um o que seu. /4em%los de
limita"'es 0ur.dicas5 o abuso de direito do @ 2A do 1227 cHc 17R< a desa%ro%ria"#o %rivada
do 12M7 e 12M6.
c$ limita"#o volunt+ria, em res%eito C autonomia %rivada5 tal limita"#o decorre da vontade
do dono, ou se0a, o dono da coisa que resolve limit+-la em troca de alguma vantagem
Inanceira, %or e4em%lo5 servid#o de n#o construir mais alto %ara garantir vista e
ventila"#o %ara o terreno de tr+s, se dis%ondo os donos do terreno de tr+s a %agar %or
essa vantagem veremos servid'es %rediais no %r(4imo semestre$< o dono da coisa %ode
tambm limitar a %ro%riedade %or motivo de ordem %essoal e45 )eran"a com
inalienabilidade do 1611< o %ai dei4a %ara o Il)o uma casa %roibindo o Il)o de vendE-la
%orque sabe que o Il)o descontrolado e gasta tudo< veremos em Civil R$.
Aula 06 - Direitos Reais - Aquisi"#o da %ro%riedade
A aquisi"#o da %ro%riedade %ode ser origin+ria ou derivada< origin+ria quando a
%ro%riedade adquirida sem v.nculo com o dono anterior, de modo que o %ro%riet+rio
sem%re vai adquirir %ro%riedade %lena, sem nen)uma restri"#o, sem nen)um *nus e45
acess#o, usuca%i#o e ocu%a"#o$< a aquisi"#o derivada quando decorre do
relacionamento entre %essoas e45 contrato registrado %ara im(veis, contrato com
tradi"#o %ara m(veis, sucess#o )eredit+ria$ e o novo dono vai adquirir nas mesmas
condi"'es do anterior e45 se com%ra uma casa com )i%oteca, vai res%onder %erante o
:anco< se )erda um a%artamento com servid#o de vista, vai se beneIciar da vantagem$
AW9B,BSTO DA PROPRB/DAD/ BO]=/N
De%ois estudaremos a aquisi"#o da %ro%riedade dos m(veis, %or )o0e vamos
con)ecer como %oss.vel se tornar dono de bens im(veis5 s#o quatro os modos, %revistos
no art. M80 do c(digo vel)o. Destes quatro modos, a%enas a aquisi"#o %elo direito
)eredit+rio n#o vai nos interessar neste semestre, mas a%enas em Civil R. =amos
con)ecer logo os outros trEs modos5
1 ? Registro5 antigamente c)amava-se de transcri"#o< aquisi"#o derivada. O registro o
modo mais comum de aquisi"#o de im(veis. Conceito5 se trata da inscri"#o do contrato no
cart(rio de registro do lugar do im(vel. /4istem cart(rios de notas onde se !a2 escritura
%3blica, testamento, recon)ecimento de Irma, c(%ia autenticada$ e cart(rios de registro
de im(veis em nossa cidade. Cada im(vel casa, terreno, a%artamento$ tem um n3mero
; matr.cula$ %r(%rio e est+ devidamente registrado no cart(rio de im(veis do seu bairro
se a cidade !or %equena s( tem um$. O cart(rio de im(veis tem a !un"#o %3blica de
organi2ar os registros de %ro%riedade e veriIcar a regularidade tribut+ria dos im(veis, %ois
n#o se %odem registrar im(veis com d.vidas de im%ostos. A !un"#o %3blica, mas a
atividade %rivada, sendo Iscali2ada %elo Poder Qudici+rio. A lei J.01MHR8 dis%'e sobre os
registros %3blicos. Wuando vocE com%raHdoaHtroca um im(vel vocE %recisa celebrar o
contrato atravs de escritura %3blica arts. 107 e 21M$ e de%ois inscrever essa escritura no
cart(rio do lugar do im(vel. ,( o contratoHentrega das c)avesH%agamento do %re"o n#o
basta, %reciso tambm !a2er o registro tendo em vista a im%ortUncia da %ro%riedade
im(vel na nossa vida.O registro conIrma o contrato e d+ %ublicidade ao neg(cio e
seguran"a na circula"#o dos im(veis. A escritura %ode ser !eita em qualquer cart(rio de
notas do %a.s, mas o registro s( %ode ser !eito no cart(rio do lugar do im(vel, que um
s(. =er 12KM e @@. O t.tulo translativo a que se re!ere o @ 1A em geral o contrato. O
registro de im(veis em nosso %a.s n#o %er!eito, aInal o :rasil um %a.s 0ovem e
continental, e muitos terrenos ainda n#o tEm registro, mas o ideal que cada im(vel
ten)a sua matr.cula com suas dimens'es, sua )ist(ria, seus eventuais *nus reais e45
)i%oteca, servid#o, su%er!.cie, usu!ruto, etc$ e o nome de seus %ro%riet+rios. &o cart(rio
de im(veis se registra n#o s( a %ro%riedade, mas qualquer direito real e45 )i%oteca,
servid#o, su%er!.cie, usu!ruto, etc$. Antes do registro do contrato n#o )+ direito real, n#o
)+ %ro%riedade, n#o )+ seqDela ainda em !avor do com%rador @ 1A do 12KM$, mas a%enas
direito %essoal, de modo que se o vendedor desiste, a regra o contrato se resolver em
%erdas e danos art. 876 a regra, e o KRM a e4ce"#o, lembram desses artigos, n#o P$
Observa"#o5 carro tem registro no D/>RA&, mas carro n#o im(vel, mas bem
m(vel, %or isso %ara se tornar dono do carro n#o necess+rio o registro. =oltaremos a
esse assunto quando !ormos estudar a aquisi"#o da %ro%riedade m(vel atravs da
tradi"#o 12JR$.
Caracter.sticas do registro5 ! %3blica %resume-se que o registro e4%rima a verdade<
o cart(rio deve ser bem organi2ado e os livros bem cuidados, cabendo ao Qui2 Iscali2ar o
servi"o< os livros s#o acess.veis a qualquer %essoa, 12KJ$< %ossibilidade de retiIca"#o se
o registro est+ errado, o Qui2 %ode determinar sua corre"#o, 12KR$< obrigatoriedade o
registro obrigat(rio no cart(rio de im(veis do lugar do im(vel5 @ 1A do 12KM$
e continuidade o registro obedece a uma seqDEncia l(gica, sem omiss#o, de modo que
n#o se %ode registrar em nome do com%rador se o vendedor que consta no contrato n#o
o dono que consta no registro< muita gente descon)ece a im%ortUncia do registro, ou
ent#o %ara n#o %agar as custas, s( celebra o contrato de com%ra e venda< a. Ica
transmitindo %osse de um %ara outro< quando Inalmente algum resolve registrar, n#o
encontra mais o dono, a. o 0eito %artir %ara a usuca%i#o$.
2 ? aquisi"#o da %ro%riedade im(vel %ela acess#o
1 aquisi"#o origin+ria. Adquire-se %or acess#o tudo aquilo que adere ao solo e n#o
%ode ser retirado sem daniIca"#o. Atravs da acess#o a coisa im(vel vai aumentar %or
alguma das cinco )i%(teses do art. 12K7. As quatro %rimeiras s#o acess'es naturais e
)ori2ontais de%endem da nature2a, mais %recisamente da atividade ^uvialHdos rios, do
movimento de areia !eito %elos rios$ e a quinta acess#o )umana e vertical decorre da
atividade artiIcial do )omem ao %lantar e construir$.
a$ !orma"#o de il)as5 12K6
b$ aluvi#o5 o acrscimo lento de um terreno ribeirin)o< a %arte do terreno que
aumenta %assa a %ertencer ao dono do terreno, 12M0
c$ avuls#o5 di!ere da aluvi#o %ois a avuls#o brusca5 12M1
d$ +lveo abandonado5 trata-se do leito do rio que secou< este rio seco torna-se
%ro%riedade do dono do terreno onde ele %assava5 12M2
e$ constru"'es e %lanta"'es5 esta a acess#o )umana, %ois o )omem que constr(i e
%lanta num terreno< a regra o acess(rio seguir o %rinci%al, ent#o tais ben!eitorias ser#o
de %ro%riedade do dono do terreno, 12M8< %orm, se o dono do material e das sementes
n#o !or o dono do terreno surgir#o %roblemas sobre o dom.nio das acess'es e indeni2a"#o
ao %re0udicado. Como resolver isso %ara evitar enriquecimento il.cito do dono do terrenoP
=ai de%ender da boa ! ou da m+ ! dos envolvidos, bem como vai de%ender da es%cie
de ben!eitoria, com as mesmas regras que n(s 0+ vimos quando tratamos dos e!eitos da
%osse.
8 ? aquisi"#o da %ro%riedade im(vel %ela usuca%i#o %r(4ima aula$.
Aula 10 - Direitos Reais - Aquisi"#o da %ro%riedade im(vel continua"#o$
8 ? A usuca%i#o< a %alavra !eminina %orque vem do latim FususG _ Fca%ereG, ou se0a,
a ca%ta"#oHtomadaHaquisi"#o %elo uso. Conceito5 modo de aquisi"#o
da %ro%riedade %ela %osse %rolongada sob determinadas condi"'es. &#o s( a %ro%riedade
se adquire %ela usuca%i#o, mas outros direitos reais como su%er!.cie, usu!ruto e servid#o
%redial tambm veremos no %r(4imo semestre$. A usuca%i#o e4ige %osse %rolongada
elemento ob0etivo$ com a vontade de ser dono animus domini - elemento sub0etivo$.
-undamento5 %or que nosso direito aceita a usuca%i#oP 1$ %ara %restigiar a %essoa que
usa e se serve da coisa %ara morar e trabal)ar< a %ro%riedade um direito
im%ortant.ssimo e a %osse um !ato muito relevante, como 0+ vimos nas %rimeiras aulas.
2$ %ara %unir o %ro%riet+rio desidiosoH%regui"osoHirres%ons+vel, que n#o cuida dos seus
bens, aInal Fdormientibus non sucurrit 0usG< alm disso, quem n#o de!ende e cuida dos
seus bens, n#o digno de tE-los< mas lembrem que n#o se %erde a %ro%riedade %elo
sim%les n#o-uso, %reciso que algum este0a usando no lugar do %ro%riet+rio< 8$ %or uma
quest#o de %a2 social, %ois a usuca%i#o vai regulari2ar, vai sanar os v.cios de uma %osse
violenta ou clandestina a %osse %rec+ria n#o convalesce nunca, lembrem do 1200 e do
1207$< a usuca%i#o trans!orma a %osse, um !ato %rovis(rio, em %ro%riedade, um direito
%ermanente< a usuca%i#o vai dar 0uridicidade a uma situa"#o de !ato amadurecida %elo
tem%o, mesmo que o %ossuidor se0a um ladr#o ou um invasor.
Observa"#o5 tem Qui2 que admite at usuca%i#o de maternidade, na esteira do 8A
!undamento visto acima, ve0amos esta decis#o do ,>Q5 FAo se casar, o %ai declarou ter trEs
Il)os, todos do casamento com a es%osa. &a verdade s#o eles Il)os s( do %ai com outras
mul)eres, !ato de con)ecimento de toda a sociedade C %oca. Com o !alecimento da
es%osa, o vi3vo %romoveu a abertura do invent+rio dos bens %or ela dei4ados, declarando
como )erdeiros todos os tre2e Il)os do casal. Os demais irm#os entenderam que os trEs
%rimeiros rus, %or serem Il)os a%enas do %ai, s( tEm direito C )eran"a do %ai e n#o
sobre os bens dei4ados %ela m#e, n#o obstante se ac)arem relacionados como )erdeiros
da !alecida. O %leito %ela anula"#o ou re!orma de seus registros de nascimento, a Im de
que deles se0am e4clu.dos os nomes da m#e e dos av(s maternos. Y+ mais de quarenta
anos tal situa"#o se consolidou no seio da !am.lia e da sociedade. Y+, no caso, a
necessidade de %roteger situa"'es !amiliares recon)ecidas e consolidadas. >al situa"#o
!+tica merece a tutela do Poder Qudici+rioG. Precedentes citados5 R/s% 21M.2K6-O[, DQ
2H12H2002, e R/s% 61.72M-O[, DQ 1AH7H2000. R/s% 116.8KJ-[O, Rel. Oin. :arros Oonteiro,
0ulgado em 1AHKH2008 %elo ,>Q.
Outro conceito5 a usuca%i#o modo origin+rio n#o derivado$ de aquisi"#o do dom.nio
atravs da %osse mansa e %ac.Ica, e4ercida com Fanimus dominiG %or certo tem%o, I4ado
em lei. Por ser modo origin+rio, irrelevante que a coisa ten)a um %ro%riet+rio
registrado no cart(rio de im(veis, %ois %ela usuca%i#o a coisa se adquire do tem%o e n#o
de outra %essoa.
Requisitos5
1$ ca%acidade do adquirente5 o inca%a2 n#o %ode adquirir %ela usuca%i#o 10K, B$, e
tambm n#o %ode %erder %ela usuca%i#o, caso seu re%resentante %ai, tutor, curador$ n#o
de!enda seus bens 167, B ? a usuca%i#o, como a %rescri"#o, tambm e!eito do tem%o no
direito< di2-se que a %rescri"#o do art 176 %rescri"#o e4tintiva, enquanto a usuca%i#o
%rescri"#o aquisitiva$. =er art. 12KK
2$ a coisa usuca%ienda %recisa estar no comrcio e45 102, drogas$.
8$ a %osse5 n#o qualquer %osse, mas a %osse %ara ense0ar a usuca%i#o %recisa
ser mansa, %ac.Ica, %3blica, cont.nua e com inten"#o de dono da %arte do %ossuidor< %ara
a %osse reunir essas caracter.sticas, o %ro%riet+rio %recisa se omitir e colaborar com o
amadurecimento desta %osse< como 0+ vimos, a deten"#o violenta e clandestina %ode
convalescer e virar %osse, mas a deten"#o %rec+ria 0amais< em%regado, caseiro, tambm
n#o tem %osse, mas mera deten"#o 1167$< inquilinoHcomodat+rio, durante o contrato,
tem %osse mas n#o tem animus domini, e de%ois do contrato, caso n#o desocu%em a
coisa, sua situa"#o %assa a ser de detentor, %or isso em nen)um caso
inquilinoHcomodat+rio %odem adquirir %ela usuca%i#o. Acess#o de %osses5 a soma da
%osse do sucessor com a %osse do antecessor %ara atingir o tem%o e4igido em lei %ara a
usuca%i#o, desde que as %osses ten)am as mesmas caracter.sticas 12K8$.
K$ o tem%o5 o tem%o varia de cinco a quin2e anos, con!orme a es%cie da usuca%i#o que
veremos a seguir.
/s%cies de usuca%i#o5
1$ e4traordin+ria5 a do art. 1287 mesmo que o %ossuidor este0a de m+-!< esta a
usuca%i#o que beneIcia o ladr#o e o invasor ver %.3.$< n#o )+ limite %ara o taman)o do
terreno e a %essoa %ode 0+ ter um im(vel e mesmo assim usuca%ir outro< o tem%o %ara
esta es%cie 0+ !oi de 80 anos, de%ois caiu %ara 20 e agora de 1M ou a%enas 10 anos
con!orme %.3.< isto uma %rova da im%ortUncia da %osse %ara o direito< o artigo !ala em
F0ui2 declarar %or senten"aG %ois o 0ui2 n#o constitui a %ro%riedade %ara o autor, o 0ui2
a%enasrecon)eceHdeclara que a %essoa adquiriu aquela %ro%riedade do tem%o. Com a
senten"a, o autor !ar+ o registro no cart(rio de im(veis, mas re%ito, o autor ter+ adquirido
%elo tem%o e n#o %elo registro. Porm o registro im%ortante %ara dar %ublicidade e %ara
%ermitir que o autor de%ois %ossa !a2er uma )i%oteca, servid#o, su%er!.cie, vender o bem
a terceiros, etc. A senten"a aqui o t.tulo a que se re!ere o 12KM, ao invs do tradicional
contrato mediante escritura %3blica.
2$ ordin+ria5 art. 12K2< o %ra2o menor, de de2 anos, %ois e4ige t.tulo e boa-! do
%ossuidor, alm da %osse mansa, %ac.Ica, etc.< 0+ e4%licamos boa-! e t.tulo 0usto na
classiIca"#o da %osse< e4em%los de t.tulo 0usto seriam um contrato %articular, um recibo,
uma %romessa de com%ra e venda, etc.
8$ es%ecial rural5 art. 12865 o %ra2o de a%enas cinco anos, mas e4iste um limite %ara o
taman)o do terreno usuca%iendo e o %ro%riet+rio l+ tem que trabal)ar e n#o %ode ter
outro im(vel< beneIcia os sem terra.
K$ es%ecial urbano5 art. 12K0< semel)ante ao rural< beneIcia os sem teto.
Observa"#o %rocessual5 o Oinistrio P3blico deve ser ouvido %elo Qui2 na a"#o de
usuca%i#o< um dos %oucos temas de direito %atrimonial %rivado que o OP %artici%a.
Outros temas s#o5 )eran"a com testamento e reintegra"#o de %osse contra sem terra.
Aula 11 - Direitos Reais - Aquisi"#o da %ro%riedade m(vel
=ocEs 0+ con)ecem os quatro modos de aquisi"#o da %ro%riedade im(vel M80 do vel)o
CC$. Wuanto C %ro%riedade m(vel, esta se adquire %ela5
1 - >radi"#o5 a entrega e!etiva da coisa m(vel !eita %elo %ro%riet+rio-alienante ao
adquirente, em virtude de um contrato, com a
inten"#o de trans!erir o dom.nio. A tradi"#o com%leta o contrato, %ois tenda em vista a
im%ortUncia da %ro%riedade %ara o direito, necess+rio que, %ara se des!a2er de um bem,
alm de um contrato, a coisa se0a concretamente entregue ao adquirente e45 com%rador,
donat+rio$, conIrmando o contrato 122J e 12JR$. Com a tradi"#o, o direito %essoal
decorrente do contrato, torna-se direito real. O alienante vendedor, doador$ tem que ser
dono da coisa 12J7, %arte inicial$, e essa aliena"#o %ode ser gratuita doa"#o$ ou onerosa
com%ra e venda$. O contrato tem que ser v+lido %ara eIc+cia da tradi"#o @ 2A do 12J7$.
ConseqDEncias %r+ticas da tradi"#o5 se eu com%ro uma >= %ara %agar a %ra2o, coloco a >=
no meu carro e sou roubado na esquina, n#o %osso dei4ar de %agar as %resta"'es %ois a
>= 0+ era min)a, 0+
tin)a ocorrido a tradi"#o< ao contr+rio, se eu com%ro uma geladeira a vista e aguardo em
casa o camin)#o da lo0a c)egar, e o camin)#o roubado, a lo0a vai ter que me entregar
outra geladeira %ois a tradi"#o n#o tin)a ocorrido ainda. /m ambos os e4em%los
%redomina o %rinc.%io `res %erit domino a coisa %erece %ara o dono$`. A tradi"#o ato
e4ternoH%3blico e corres%onde ao registro %ara aquisi"#o da %ro%riedade im(vel. Di2-se
que a tradi"#o o registro in!ormalHsem solenidades. ,( a%(s a tradi"#o que
)aver+ %ro%riedade com todos os atributos do 1227. ,eria %oss.vel seqDela sem tradi"#oP
/4ce%cionalmente sim, con!orme nosso con)ecido art. KRM.
2 - Ocu%a"#o5 ocu%ar se tornar %ro%riet+rio de coisa m(vel sem dono ou de coisa
abandonada. Ressalto que ocu%ar coisa im(vel sem dono ou abandonada gera %osse e
n#o %ro%riedade, %osse que %ode virar %ro%riedade %ela usuca%i#o, como 0+ vimos. /ssa
di!eren"a %orque as coisas im(veis tEm mais im%ortUncia econ*mica do que as m(veis,
ent#o a aquisi"#o dos im(veis %ela ocu%a"#o e4ige mais requisitos. Coisa sem dono e
coisa abandonada s#o coisas di!erentes5
a$ coisa sem dono res nulius$, como a conc)a na %raia ou o %ei4e no mar12J8$.
b$ coisa abandonada res derelictae$, como o so!+ dei4ado na cal"ada 12RM, BBB$ Aten"#o
%ara n#o con!undir estas duas es%cies de coisas com uma terceira es%cie, a coisa
%erdida res amissa$, %ois as coisas %erdidas n#o %odem ser a%ro%riadas %ela ocu%a"#o,
mas sim devem ser devolvidas ao dono. A %erda da coisa n#o im%lica %erda da
%ro%riedade. O ditado %o%ular `ac)ado n#o roubado` !also, e a coisa %erdida n#o %ode
ser ocu%ada %elo descobridor sob %ena de crime art. 1J6, %3, BB do CP$. O descobridor
deve agir con!orme art. 1288 mas tem direito a uma recom%ensa do 128K ac)+dego o
nome dessa recom%ensa$, salvo se o dono da coisa %re!erir abandon+-la, )i%(tese em
que
o descobridor %ode ocu%ar a coisa %or se tratar, agora, de res derelictae. /ste art. 128K
consagra uma obriga"#o !acultativa do dono da coisaHdevedor da recom%ensa. Agora
evidente que se o descobridor %assar a usar a coisa terminar+ adquirindo-a %ela
usuca%i#o e o %assar do tem%o ir+ tambm beneIci+-lo com a %rescri"#o do aludido crime
do CP.
8 - Ac)ado do tesouro5 isto )i%(tese de Ilme, %revista no art. 12JK. ,#o quatro os
requisitos do tesouro5 ser antigo, estar escondido oculto, enterrado$, o dono ser
descon)ecido e o descobridor ter encontrado casualmente sem querer$. O tesouro se
divide ao meio com o dono do terreno. ,e o descobridor estava %ro%ositadamente
%rocurando o tesouro em terreno al)eio sem autori2a"#o, n#o ter+ direito a nada 12JM$.
K - /s%eciIca"#o5 ocorre quando algum mani%ulando matria %rima de outrem e45
%edra, madeira, couro, barro, !erro$ obtm es%cie nova e45 escultura, carranca, sa%ato,
boneco, !erramenta$. /sta coisa nova %ertencer+ ao es%eciIcadorHart.Ice que %elo seu
trabal)oHcriatividade trans!ormou a matria %rima de outrem em es%cie nova. Oas o
es%eciIcadorHart.Ice ter+ que indeni2ar o dono da matria %rima. ,e a matria %rima do
es%eciIcador n#o )+ %roblema. A lei !a2 %revalecer a inteligEnciaHcriatividadeHo
trabal)o intelectualHmanual sobre a matria %rima @ 2A do 12R0$.
M - Con!us#o, comist#o e ad0un"#o5 s#o trEs modos di!erentes e raros de aquisi"#o da
%ro%riedade, tratados %elo CC numa se"#o 3nica. >ratam-se da mistura de coisas de
%ro%riet+rios di!erentes e que de%ois n#o %odem ser se%aradas. A con!us#o a mistura de
coisas l.quidas e45 vin)o com re!rigerante, +lcool com +gua - obs5 n#o con!undir com a
con!us#o de direitos do 871 %ois aqui a con!us#o de coisas$. A comist#o a mistura
de coisas s(lidas e45 sal com a"3car< sal com areia$. / a ad0un"#o a uni#o de coisas,
n#o seria a mistura, mas a uni#o, a 0usta%osi"#o de coisas que n#o %odem ser se%aradas
sem estragar e45 selo colado num +lbum, %e"a soldada num motor, diamante incrustado
num anel$. As coisas sob con!us#o, comist#o ou ad0un"#o, obedecem a trEs regras5 a$ as
coisas v#o %ertencer aos res%ectivos donos se %uderem ser se%aradas sem daniIca"#o
12R2, ca%ut$< b$ se a se%ara"#o !or im%oss.vel ou muito onerosa surgir+ um condom.nio
!or"ado entre os donos das coisas @ 1o do 12R2$< c$ se uma das coisas %uder ser
considerada %rinci%al e45 sal com areia mas queainda serve %ara alimento do gado<
diamante em rela"#o ao anel$, o dono desta ser+ dono do todo e indeni2ar+ os demais @
2o do 12R2$. /stas regras s#o su%letivas, ou se0a, tais regras n#o s#o im%erativas ;
obrigat(rias$ e %odem ser modiIcadas %elas %artes, %ois no direito %atrimonial
%rivado %redomina a autonomia da vontade. Ressalto que tal !en*meno tem que
ser involunt+rio ; acidental, e45 camin)#o de a"3car que virou em cima da areia de uma
constru"#o$, %ois se !or volunt+rio, os donos das coisas tEm que disci%linar isso em
contrato e45 e4%eriEncia %ara !a2er nova bebida da mistura de vin)o com cerve0a$. ,e
ocorrer m+-! e45 virar o camin)#o de %ro%(sito em cima da areia$, a%lica-se o 12R8.
Aula 12 - Direitos Reais - Aquisi"#o da %ro%riedade m(vel continua"#o$
1 - >radi"#o
2 ? Ocu%a"#o
8 - Ac)ado do tesouro
K ? /s%eciIca"#o
M - Con!us#o, comist#o e ad0un"#o
J - 9suca%i#o de coisa m(vel5 A%lica-se aos m(veis e tambm aos semoventes bens
suscet.veis de movimento %r(%rio, como um boi, um cavalo, art 72$. /sta usuca%i#o de
m(veis mantem os mesmos !undamentos e requisitos da usuca%i#o de im(veis vide aula
10$. A usuca%i#o de m(veis mais rara e menor o tem%o %revisto em lei %ara sua
aquisi"#o tendo em vista a maior im%ortUncia econ*mica dos im(veis na nossa vida. Para
os im(veis a usuca%i#o se d+ entre cinco e quin2e anos, 0+ %ara os m(veis se d+ entre trEs
e cinco anos.
/s%cies de usuca%i#o m(vel5 a$ ordin+ria5 12J05 e4ige %osse, ent#o n#o %oss.vel a
mera deten"#o do 1167 ou a tolerUncia do 1207< e4ige animus domini, o que corres%onde
ao Fcomo suaG do 12J0< FincontestadamenteG, que signiIca mansa, %ac.Ica e %3blica<
tambm e4ige 0usto t.tulo e boa-!, %ois o %ra2o menor, a%enas trEs anos.
b$ e4traordin+ria5 tem as mesmas e4igEncias da ordin+ria %osse mansa, %ac.Ica e %3blica
com animus domini$ , s( que o %ra2o maior, de cinco anos, %ois dis%ensa a boa-!
-12J1< esta a usuca%i#o de m(veis que beneIcia o ladr#o e o descobridor de coisa
%erdida.
P/RDA DA PROPRB/DAD/ O]=/N / BO]=/N
O C(digo Civil disci%lina se%aradamente a aquisi"#o dos im(veis ca%.tulo 2$ da
aquisi"#o dos m(veis ca%. 8$, mas a %erda da %ro%riedade tratada num 3nico ca%.tulo,
tanto %ara os m(veis como %ara os im(veis. /m geral, aos modos de aquisi"#o,
corres%ondem modos de %erda, %ois enquanto uns adquirem, outros %erdem e45 A %erde
%elo abandono um so!+ vel)o, : %ega este so!+ e adquire %ela ocu%a"#o5 o mesmo
!en*meno visto de lados o%ostos$. =e0amos os casos5
a$ a morte5 o !alecido %erde a %ro%riedade dos seus bens, que automaticamente se
trans!erem %ara seus )erdeiros< 1R7K
b$ a usuca%i#o5 a usuca%i#o modo de aquisi"#o %ara um, e modo de %erda %ara
o %ro%riet+rio desidioso< o outro lado do mesmo !en*meno.
c$ a dissolu"#o do casamento5 veremos isso em Dir. de -am.lia, como o div(rcio
%ode levar C %erda de bens ou aquisi"#o, de%ende do regime de bens, de%ende de qual
dos c*n0uges mais rico$ .
d$ a aliena"#o5 modo volunt+rio de %erda, e a aliena"#o %ode ser gratuita e45
doa"#o$ ou onerosa e45 com%ra e venda, troca, da"#o em %agamento$.
e$ ren3ncia5 n#o con!undir com abandono que veremos adiante< a ren3ncia
uma declara"#o de vontade e4%ressa onde o %ro%riet+rio aIrma que n#o mais quer aquele
bem, mas sem trans!eri-lo a outrm< a ren3ncia de im(veis e4ige escritura %3blica 107$ e
registro em cart(rio %3 do 12RM$< vide ren3ncia de )eran"a no 170J veremos no 1718
que a ren3ncia da )eran"a n#o %re0udicar o credor do )erdeiro$< a ren3ncia rara, o mais
comum o sim%les abandono.
!$ abandono5 um gesto, um com%ortamento inequ.voco de se des!a2er da coisa
obs5 os loucos e os menores n#o %odem abandonar, %ois n#o %odem dis%or de seus
bens$< aten"#o %ara n#o con!undir coisa abandonada res derelictae$ com coisa %erdida
res amissa$, %ois a coisa %erdida deve ser devolvida ao dono, 0+ a coisa abandonada %ode
ser a%ro%riada %ela ocu%a"#o. As coisas m(veis abandonadas n#o %reocu%am ao Direito<
as semoventes %reocu%am %orque animais soltos %elas ruasHestradas %rovocam
acidentes< as coisas im(veis abandonadas tambm %reocu%am ao Direito %or causa da
!un"#o social da %ro%riedade ver 12RJ e @@$. Nembrem tambm que ocu%ar coisa im(vel
abandonada s( gera %osse vide aula 11$.
g$ %erecimento da coisa5 n#o )+ direito sem ob0eto, e o ob0eto do direito real a
coisa< se a coisa se e4tingue, %erece tambm o direito real. e45 anel que cai no mar<
terreno que invadido %elo mar< carro que so!re um incEndio$< o %erecimento %ode ser
volunt+rio e45 o dono destruir seu rel(gio$.
)$ desa%ro%ria"#o5 a inter!erEncia do %oder %3blico no dom.nio %rivado, assunto
que vocEs estudar#o em dir. administrativo DN 88JMHK1$< a desa%ro%ria"#o involunt+ria.
i$ e4ecu"#o5 assunto de %rocesso civil< se d+ a %erda da %ro%riedade, %ois o Qui2
retira bens do devedor e os vende em leil#o %ara satis!a2er o credor< %erda involunt+ria.
0$ advento da condu"#o resolutiva5 e4tingue a %ro%riedade resol3vel 18M6$< e45
com%ro uma casa com cl+usula de retrovenda, ent#o se o vendedor e4ercer a o%"#o de
recom%ra, eu %erderei a casa M0M$< outro e45 o Ideicomisso, que veremos em Civil R
16M1 e 16M8$< o titular da %ro%riedade resol3vel sabe que sua %ro%riedade %ode
e4tinguir-se %or uma cl+usula no t.tulo aquisitivo.
=ide art. 12RM, que a%enas e4em%liIcativo n#o ta4ativoHe4austivo$, %ois vimos
acima que )+ outros casos alm dos cinco casos do 12RM.
Aula 18 - Direitos Reais - Direitos de vi2in)an"a
Q+ sabemos que a %ro%riedade um direito que se %resume %leno, ou se0a, com%leto com
suas trEs !aculdades de uso, !rui"#o e dis%osi"#o 1281$< alm disso, a %ro%riedade um
direito absoluto vide caracter.sticas da %ro%riedade$, assim o dono %ode !a2er o que
quiser com seus bens, o que corres%onde ao 0us abutendi ; direito de dis%or, de abusar
da coisa$.
Oas a %r(%ria lei restringe esse absolutismo da %ro%riedade< uma das restri"'es, 0+
vista, a da !un"#o social da %ro%riedade @ 1A do 1227$< outra 0+ vista a do abuso de
direito @ 2A do 1227$< uma terceira restri"#o que vamos con)ecer )o0e s#o os direitos de
vi2in)an"a.
Conceito5 D= s#o dir. de convivEncia decorrentes da inter!erEncia entre
%rdios, lim.tro!es ou n#o. Quridicamente !alando, os vi2in)os %odem morar no mesmo
quarteir#o ou no mesmo bairro, n#o a%enas aquele que mora cont.guo, que seu
conInanteHlim.tro!e.
-undamento5 os D= e4istem %ara limitar a %ro%riedade em %rol do bom conv.vio
social entre vi2in)os, aInal o Poder P3blico tem interesse em que os cidad#os vivam em
)armonia. Wuanto %ior e mais amontoadas as %essoas vivem, mais surgem con^itos que
sem%re des+guam no Qudici+rio. O [overno gosta de criticar o Qudici+rio, reclamar da
lentid#o da Qusti"a, etc., mas o [overno n#o investe numa %ol.tica rural que manten)a o
)omem no cam%o, %ois nas cidades os con^itos de vi2in)an"a s#o muito maiores,
sobrecarregando os Qu.2es.
Caracter.sticas dos D=5 1$ as normas dos D= s#o rec.%rocas, ou se0a, o que eu n#o
%osso !a2er, meu vi2in)o tambm n#o %ode. 1 a lei que obriga, ao invs das servid'es
%rediais, que veremos no %r(4imo semestre, %ois as ,P resultam de contrato e n#o s#o
rec.%rocas, mas beneIciam um im(vel e %re0udicam outro e45 servid#o de vista, de
%assagem, etc$. 2$ os D= corres%ondem a uma obriga"#o real, que est+ vinculada C coisa,
a%licando-se a qualquer %ro%riet+rio, inquilino, detentor, etc. e45 126R5 eu com%ro uma
!a2enda com a cerca quebrada, eu serei obrigado a re%arar a cerca, n#o vou %oder cobrar
isso do e4-dono, mesmo que a cerca ten)a se quebrado na %oca dele$.
Regras dos Direitos de =i2in)an"a5
1 ? Do uso anormal da %ro%riedade5 o uso nocivo da %ro%riedade de modo a %erturbar a
sa3de, o sossego e a seguran"a dos vi2in)os 12RR e %3$< e45 cac)orro braboHlatindo,
!uma"a, venda de !ogos, esgoto, +rvore vel)a amea"ando cair, etc. O que sossego do
vi2in)oP O que limite ordin+rio de tolerUnciaP A norma muito am%la e sub0etiva,
de%ende sem%re do caso concreto e do bom senso do Qui2. observem que n#o s( a
corre"#o da %rova que sub0etiva, a lei muitas ve2es tambm o a$. /m algumas
situa"'es, o uso nocivo %recisa ser tolerado %elo interesse %3blico e45 )os%ital que emite
!uma"a, escola que !a2 muito barul)o, os vi2in)os v#o ter que aguentar os inconvenientes,
mas ter#o direito a uma indeni2a"#o do )os%italHescola, 12R7, 12R6$.
O critrio de F%r-ocu%a"#oG de quem c)egou %rimeiro$, %ode a0udar o Qui2 a
decidir, assim se vocE vai morar %erto de um canil, ter+ que aguentar a cac)orrada. Oas
se acabaram de inventar um Iltro %ara c)amin e vocE vai morar %erto de uma !+brica,
%ode o Qui2 determinar a instala"#o do Iltro %ara acabar com o %(. Outro critrio ob0etivo
%ara a0udar o Qui2 analisar o destino do bairro, residencial, comercial, social bar2in)os$.
,an"'es %ara o in!rator - o vi2in)o que %erturba a sa3de, o sossego e a seguran"a
dos outros dever+ ser condenado a uma indeni2a"#o %or danos materiais e morais, bem
como a !a2er cessar o inconveniente, sob %ena de multa di+ria< outra san"#o
a %resta"#o de cau"#o ; garantia, e45 Ian"a, )i%oteca, de%(sito de din)eiro, etc$ %ara
garantir a indeni2a"#o do vi2in)o caso o dano iminente ocorra 1270, 1271, 68R, 687$.
=e0am que a quest#o civil, %odendo resolver-se nos Qui2ados /s%eciais C.veis, ent#o n#o
sobrecarreguem a %ol.cia com brigas com seus vi2in)os.
2 ? Das +rvores lim.tro!es5 estas regras se a%licam Cs +rvores %r(4imas ou no meio de dois
terrenos. A +rvore que est+ no meio dos terrenos %ertence aos dois vi2in)os 1272$, o
que se c)ama de condom.nio !or"ado. A +rvore que est+ num terreno %ertence ao dono do
terreno R6, 62$, mas se seus gal)os %assam %ara o outro terreno, o vi2in)o %oder+ %egar
os !rutos que ca.rem naturalmente 127K ? n#o %ode derrubar os !rutos$ e o vi2in)o ainda
%ode cortar os gal)os 1278 ? caso raro de 0usti"a %rivadaHcom as %r(%rias m#os no nosso
direito$. ,e os !rutos caem em via %3blica rua, %ra"a$, os !rutos s#o do dono da +rvore,
%ois nesse caso ele n#o ter+ que %edir autori2a"#o a nen)um vi2in)o %ara %eg+-los, n#o
gerando assim nen)um inc*modo de ter que Icar entrando na casa dos outros.
8 ? Da %assagem !or"ada5 um %rdio lembrem-se que F%rdioG em direito signiIca im(vel,
rural ou urbano, ediIcado ou n#o$ sem sa.da in3til %ois Ica sem acesso %ara moradia e
e4%lora"#o econ*mica. ,e a sa.da e4iste mas muito ruim e45 no inverno Ica
intrasit+vel$, tambm %re0udica a e4%lora"#o do %rdio. /nt#o nestas condi"'es o
%ro%riet+rio ter+ direito a %edir %ara %assar %elo terreno do vi2in)o, %agando uma
indeni2a"#o. 1 um ato l.cito com dano, l.cito %orque autori2ado %ela lei, mas causa um
danoHtranstorno ao vi2in)o, que %or isso deve ser indeni2ado.
Conceito de %assagem !or"ada5 direito do dono do %rdio encravado de %agar %ara %assar
%elo terreno vi2in)o, a Im de ter acesso a via %3blica 127M$.
-undamento5 de interesse %3blico que todos os %rdios ten)am um bom acesso %ara
serem mel)or e4%lorados economicamente, gerando lucros, em%regos e im%ostos.
Ressalto que a %assagem n#o gratuita mas onerosa, e o %ro%riet+rio do %rdio
encravado, alm de %agar a indeni2a"#o, tambm ter+ que conservar o camin)o. A
%assagem deve ser I4ada no camin)o mais curto, no %rdio mais %r(4imo e de !orma
mais barata %ara ambos os vi2in)os @ 1A do 127M$. A P- di!ere da servid#o %redial %ois
esta decorre de contrato acordo$, se0a o %rdio encravado ou n#o, enquanto a P-
im%osta %ela lei a%enas %ara %rdios sem sa.da. ,e o %rdio tem sa.da mas o %ro%riet+rio
quer a%enas encurtar camin)o, n#o cabe im%or a %assagem !or"ada, mas sim celebrar
atravs de contrato a servid#o %redial de %assagem.
Aula 1K - Direitos Reais - Regras dos direitos de vi2in)an"a continua"#o$
K ? Da %assagem de cabos e tubula"'es5
>rata-se de obriga"#o de tolerar que um vi2in)o tem %ara beneIciar outro vi2in)o
com a %assagem de cabos e tubula"'es subterrUneos %elo seu terreno. 1 uma novidade
do C(digo de 2002, im%ortante tendo em vista o avan"o da tecnologia e a e4istEncia de
cabos de internet, g+s encanado, >= %or assinatura, etc. 127J$ >ambm %oss.vel a
constru"#o de aquedutos %ara trans%orte canali2ado de +gua 1268 a 126J$. Assemel)a-
se a uma desa%ro%ria"#o %rivada, %ois %reciso %agar indeni2a"#o.
M ? Das +guas5
Cresce a cada dia no mundo moderno a im%ortUncia das +guas, e se di2 que no
!uturo %r(4imo os %a.ses v#o brigar %or +gua %ot+vel, e n#o mais %or territ(rios ou
%etr(leo. A +gua um bem maior de sobrevivEncia esgot+vel e im%ortante sua
regulamenta"#o %ara evitar %olui"#o e des%erd.cio 1261$.
&osso CC tra2 algumas regras im%ortantes sobre as +guas, ve0amos5
-12775 toda +gua corre naturalmente de cima %ara bai4o, do rio %ara o mar, ent#o um
vi2in)o n#o %ode reclamar do estrago que as +guas vindas do terreno de cima !a"am no
seu< o %ro%riet+rio de bai4o deve usar a criatividade e se beneIciar da sua condi"#o
in!erior, construindo uma bica, um moin)o, etc.
-12605 as +guas que cortam meu terreno %odem ser utili2adas %ara consumo, mas o curso
natural das +guas n#o %ode ser interrom%ido. obs5 quando a +gua muita, o vi2in)o
in!erior %re!ere que o su%erior im%e"a seu ^u4o, mas em %oca de seca o contr+rio$.
- 12625 a lei estimula que as %essoasH!a2endas construam barragens %ara re%resar +gua
de c)uva, aInal trata-se de uma +gua lim%a. Parece e4istir uma contradi"#o entre este
artigo e o 1260, mas isso se resolve com bom senso, coibindo-se o abuso, e estimulando o
maior a%roveitamento da +gua %ara as %essoas e %ara a agricultura.
- 17R e @ 2A do 1227 5 abuso de direito - a lei %ro.be o uso da +gua %ara Ins ego.stas ou
in3teis
=e0am tambm sobre +guas o C(digo de bguas Decreto 2K.JK8H8K$ e a Nei dos
Recursos Y.dricos lei 6.K88H6R$
J ? Dos limites entre %rdios
O /stado tem interesse que os limites entre %rdios lembrem-se que um %rdio
qualquer im(vel, rural ou urbano, ediIcado ou n#o$ se0am corretos %ara a devida
tributa"#o. O %ro%riet+rio tem o direito de cercarHmurar seu terreno dividindo as des%esas
com seu vi2in)o 126R$. /ste direito c)ama-se de direito de ta%agem e o muro
%ertencer+ a ambos em condom.nio !or"ado @ 1A do 126R$. Os limites %odem ser I4ados
%or marcos naturais, como um rio, uma serra, uma +rvore, etc. @ 2A do 126R$. ,e vocE
quiser e4ercer este direito, !a"a um acordo com seu vi2in)o. ,e o vi2in)o n#o quiser
conversa, %egue trEs or"amentos do muro, !a"a o muro %elo or"amento mais bai4o e v+
cobrar 0udicialmente do vi2in)o a metade do custo. 1 %ermitido incluir no custo do muro a
coloca"#o de o!end.culas %ara im%edir a invas#o e45 %regos, cacos de vidro, cercas
eltricas, etc., de%ende do costume do lugar e das normas munici%ais$. ,e vocE tem
d3vida sobre os limites do seu terreno, antes de murar entre com uma a"#o de
demarca"#o 1267 CC e 6KJ, B, CPC$.
R ? Do direito de construir5
O %ro%riet+rio %ode dis%or 0us abutendi$, ent#o %ode re!ormar, demolir, escavar,
aterrar e construir no seu terreno. O direito de construir tem limites no CC e em
regulamentos administrativos munici%ais que variam muito 1266$. O Qui2 geralmente
%recisa de um engen)eiro civil %ara a%licar estes artigos.
O %oder %3blico munici%al quem autori2a, organi2a e Iscali2a as constru"'es
%ara a devida cobran"a de im%ostos, %ara 2elar %ela seguran"a das obras, %elo res%eito
aos direitos de vi2in)an"a, %ela arquitetura da cidade e %ela intimidade da !am.lia. /sta
autori2a"#o necess+ria, mas a burocracia %oderia ser menor %ara estimular as
constru"'es e a gera"#o de em%regos, aInal a constru"#o civil em%rega muita m#o de
obra sem qualiIca"#o.
A regra geral a da liberdade de construir, mas n#o se %ode5
- des%e0ar goteiras sobre o terrenoHteto do vi2in)o 1800$
- n#o se %ode abrir 0anelas a menos de um metro e meio do terreno vi2in)o, de modo que
entre uma 0anela e outra deve )aver trEs metros 1,M m de recuo de cada lado, art. 1801$<
se vocE n#o vai !a2er uma 0anela, %ode construir na 2ona urbana at o limite do terreno,
mas na 2ona rural tem que dei4ar trEs metros, mesmo sem abrir 0anela, aInal os terrenos
rurais s#o maiores 1808$.
- n#o se %ode encostar na %arede divis(ria !ornos muito grandes %ara n#o incomodar o
vi2in)o 1807 e %3$.
- n#o se %ode construir !ossa 0unto de %o"o de +gua 1806$.
- n#o se %ode e4ecutar obras arriscadas 1811$
,an"#o %ara o vi2in)o que violar estas regras5 1.812.
Por outro lado, o vi2in)o %ode5
- e4ercer o direito de trave0ar ou madeirar 180K$, ou se0a, em casas alin)adas %ode-se
construir a%oiando na %arede divis(ria do vi2in)o, %agando a devida indeni2a"#o.
- %ode colocar arm+rio at o meio da %arede divis(ria, se 0+ n#o tiver arm+rio do outro
lado 180J$.
- %ode entrar na casa do vi2in)o %ara !a2er as obras na sua casa com seguran"a 1818, B e
@ 1A$< trata-se de uma norma inconveniente que tra2 muito %roblema na %r+tica, %ois
ningum gosta de ver os vi2in)os dentro de sua casa.
Aula 1M - Direitos Reais - Ainda
Antes de come"armos condom.nio, tomem con)ecimento de algumas observa"'es sobre
as +guas assunto da aula %assada$, con!orme evento do qual %artici%ei em ,#o Paulo
semana %assada, %alestra sobre o uso da +gua do Procurador de Qusti"a em ,P Daniel -inc,
no Congresso da -edera"#o Bnteramericana de Advogados ? -BA, tema FA Oetr(%ole e o
Direito no sc. XXBG, dia 2R.10.0K5 segundo o %alestrante, diante da escasse2 do %roduto,
em 202M come"ar+ a guerra mundial %elo uso da +gua. Yo0e se sabe que R0d do %laneta
>erra !ormado %or +gua, mas dessa +gua toda a%enas 2,Md +gua doce, e a%enas 1d
est+ acess.vel, %ois os outros 1,Md est#o nas calotas %olares. Desse 1d de +gua doce,
R0d usado %ara irriga"#o agricultura$, 20d %ara a ind3stria e 10d %ara o consumo.
&os /9A, %ara irriga"#o, ind3stria e consumo, se gastam em mdia JJJ litros %or
)abitante %or dia< no Canad+ K81< no Qa%#o 8MM, no ,udeste do :rasil 8J0 e aqui no
&ordeste 1R0 litros %or )abitante %or dia %ara irriga"#o, ind3stria e consumo. O ,udeste
tem .ndice igual ao de um %a.s rico como o Qa%#o, %ois tem muitas ind3strias e %lanta"'es,
e tambm tem mais +gua dis%on.vel do que aqui no &ordeste. =amos economi2ara
CO&DOOZ&BO [/RAN
Conceito5 a su0ei"#o de uma coisa, divis.vel ou indivis.vel, C %ro%riedade
simultUnea e concorrente de mais de uma %essoa.
/ste o condom.nio [/RAN, %ois e4iste o condom.nio /DBNZCBO em edi!.cios$ que
veremos na %r(4ima aula.
&o condom.nio temos mais de um su0eito ativo, que s#o os %ro%riet+rios,
e4ercendo o dom.nio sobre um mesmo ob0eto, m(vel ou im(vel, divis.vel ou indivis.vel e45
carro, barco, casa, rou%a, a%artamento, !a2enda, terreno, etc$.
>rata-se de uma %ro%riedade simultUnea e concorrente, de modo que todos s#o
donos ao mesmo tem%o %or isso simultUnea$, e todos %odem usar a coisa toda %or isso
concorrente$, dentro dos limites da convivEncia )arm*nica. /sta )armonia diIc.lima,
tanto que os romanos c)amavam o condom.nio de Fmater discordiarumG m#e das
disc(rdias$, e realmente basta a gente se lembrar de como di!.cil dividir um carroHrou%a
com um irm#o, %ra gente saber como o condom.nio invi+vel. 9m direito
am%loHcom%le4oHim%ortante como a %ro%riedade n#o d+ %ara ser e4ercido %or mais de
uma %essoa sobre a mesma coisa, e %or isso que veremos como a lei !acilita e incentiva
a e4tin"#o do condom.nio.
Oas a lei %ermite o condom.nio e %ara isto criou-se uma Ic"#o 0ur.dica, de modo
que cada condom.nio na verdade s( dono de uma !ra"#o ideal, de uma cota e45 M0d se
s#o dois donos, 88d se s#o trEs donos, ou 80d %ra um e R0d %ra outro, etc$. /mbora
cada um se0a dono de uma cota, %ara viabili2ar o condom.nio %ode usar a coisa toda
181K$.
O condom.nio uma e4ce"#o C regra %ela qual toda %ro%riedade
e4clusiva 1281$. O condom.nio tambm im%ede o e4erc.cio %leno da %ro%riedade, trata-
se de um limite C %ro%riedade, %ois embora cada cond*mino %ossa usar a coisa toda
181K$, %reciso res%eitar a vontade dos outros cond*minos %3 do 181K$.
&#o con!undam comun)#o com condom.nio< esta es%cie e aquela gEnero,
ent#o todo condom.nio ser+ uma comun)#o, mas nem toda comun)#o ser+ condom.nio. A
comun)#o de qualquer direito e45 %ai e m#e tEm o direito em comun)#o de educar os
Il)os$, enquanto condom.nio a%enas do direito de %ro%riedade.
/s%cies de condom.nio5
a$ volunt+rio5 quando duas ou mais %essoas adquirem um mesmo bem, ou quando
duas ou mais %essoas e4ercem com%osse e todas adquirem a %ro%riedade da coisa %ela
usuca%i#o.
b$ !or"ado5 ocorre sem, ou mesmo contra a vontade dos su0eitos5 e45 doa"#o a v+rias
%essoas, )eran"a %ara v+rios Il)os, os muros e +rvores comuns 182R, @ 1A do 126R,
1272$, etc.
Direitos e deveres dos cond*minos5
- utili2a"#o livre e de!esa da coisa con!orme sua destina"#o 181K$, cu0o limite o
direito dos demais cond*minos %3 do 181K$, resolvendo-se os im%asses %or maioria de
votos 182M$.
- arcar %ro%orcionalmente com as des%esas %ara conserva"#o da coisa 181M$
- os !rutos da coisa devem ser divididos entre os cond*minos, e o cond*mino que
causar dano C coisa deve indeni2ar os demais 1816, 182J$.
- a qualquer momento o cond*mino %ode %edir a divis#o ou aliena"#o da coisa
1820 e @@$< esta regra se 0ustiIca %ara e4tinguir o condom.nio, !onte de muitas disc(rdias.
Assim, se de2 %essoas tEm um barco e uma delas quiser vender, sua vontade vai
%revalecer sobre a dos outros nove, e a coisa ser+ vendida %ara dividir o din)eiro, salvo se
estes nove quiserem com%rar a %arte do que quer vender 1822$. Ressalto que o 182M,
que trata do %oder da maioria, n#o %revalece em caso de venda, mas a%enas em casos de
administra"#o e45 e4%lorar uma !a2enda %ara %ecu+ria ou agricultura, alugar, em%restar,
etc, 1828$. Para vender basta um querer, %ara administrar, %revalece a vontade da
maioria.
- dar %re!erEncia a outro cond*mino quando algum quiser vender sua cota em
coisa indivis.vel< se a coisa divis.vel e45 terreno grande$ n#o %recisa dar essa
%re!erEncia M0K$
Administra"#o do condom.nio5 !undamental, %ois uma coisa com muitos donos termina
Icando ac!ala e o caos se instala. Yierarquia e dire"#o s#o muito im%ortantes %ara o
sucesso de qualquer neg(cio. ,e os cond*minos n#o se entendem, o 0eito %edir a
interven"#o do Qui2.
/4tin"#o do condom.nio5 se d+ %or duas !ormas5 a$ divis#o da coisa5 quando a coisa
divis.vel e45 uma !a2enda grande$, ent#o a qualquer momento, em a"#o im%rescrit.vel, o
cond*mino %ode %edir a divis#o e cada um Ica com a %ro%riedade e4clusiva de uma %arte
%ro%orcional a seu quin)#o< b$ aliena"#o da coisa5 se0a a coisa divis.vel ou indivis.vel,
%ode ser alienada a qualquer tem%o %ara se dividir o din)eiro, e acabar com o
condom.nio, !onte de disc(rdias.
Aula 1J - Direitos Reais - Condom.nio /dil.cio
1 ? Bntrodu"#o5
/ste o condom.nio em edi!.cios, con0untos residenciais, loteamentos !ec)ados e
clubes de cam%o.
O aumento da %o%ula"#o urbana, o alto %re"o do solo nas cidades e a moderna
tecnologia de engen)aria I2eram crescer a im%ortUncia do condom.nio em edi!.cio, e o
direito n#o %oderia dei4ar de regul+-lo.
&#o s( nas metr(%oles, mas nas cidades de mdio %orte e45 Caruaru$ 0+ se vEem
v+rios edi!.cios.
Alm do novo CC, a matria est+ regulada %ela lei K.M61HJK. O vel)o CC n#o %revia
%ois n#o e4istiam edi!.cios cem anos tr+s. A recente lei 10.681H0K 0+ mudou alguns artigos
do CC sobre condom.nio, %rocurem esta lei e atuali2em o c(digo de vocEs.
&o condom.nio edil.cio e4iste du%licidade de direitos reais5 1$ %ro%riedade %lena e
e4clusiva dos a%artamentos, lo0as, casas e garagens< 2$ condom.nio das +reas comuns,
disci%linada %ela vontade coletiva %revista em conven"#o e regimento interno, como
%ortaria, escada, circula"#o, %laVground, %iscina, sal#o de !estas, etc, com uma !ra"#o
ideal %ara cada cond*mino 1881, @@ 1A e 2A$.
2 - Personalidade5 o condom.nio edil.cio n#o uma %essoa 0ur.dica e nem %essoa
!.sica, sua %ersonalidade an*mala, e o novo CC manteve essa d3vida, a%esar do
condom.nio celebrar muitos contratos na vida moderna. &o !undo, o condom.nio est+ mais
%erto de ser uma %essoa 0ur.dica do que uma %essoa !.sica, sendo re%resentado %elo
s.ndico 18KR, 18K7$. Ao s.ndico cabe tambm administrar o condom.nio e %restar contas
C assemblia geral.
8 - Bnstitui"#o5 surge o condom.nio %ela vontade das %artes 1882$, sendo muito
comuns os condom.nios %or incor%ora"#o trata-se de um contrato de dir. comercial que
%revE a constru"#o de um edi!.cio %ara a venda dos a%artamentos< o que !a2em as
construtoras em toda a cidade< ver lei K.M61HJK, a %artir do art. 27$.
K - Regulamenta"#o5 alm da lei, a vontade coletiva que %redomina nos condom.nios
edil.cios est+ su0eita a uma conven"#o e a um regimento interno. A conven"#o mais
am%la, dis%'e sobre quest'es I4as de !orma"#o e !uncionamento do condom.nio 188K$,
e %ara ser mudada se e4ige a%rova"#o de 2H8 dos votos dos cond*minos 18M1$. Q+ o
regimento interno deve ser !eito se%arado e dis%'e sobre quest'es menores, dinUmicas
e45 !un"'es do 2elador, %roibir cac)orro, uso da %iscina, carrin)o de !eira s( %elo elevador
de servi"o, etc$ e %ode ser alterado %or maioria sim%les %resente na assemblia
convocada %ara este Im a aludida lei 10.681 alterou o quorum do art. 18M1 %ara o
regimento interno$.
M ? Direitos e deveres dos cond*minos5 os direitos est#o no 188M e os deveres s#o
obedecer C conven"#o e ao regimento interno, alm do 188J. D.vidas antigas de
condom.nio s#o de res%onsabilidade do atual dono, obriga"#o real do 18KM, que vincula
a coisa, e n#o a %essoa do devedor. -a2er seguro obrigat(rio, seu edi!.cio tem seguro
18KJ$P O descum%rimento dos deveres im%lica em san"'es variadas %revistas na lei e na
conven"#o. O @ 1A do 188J muito criticado %or estimular a inadim%lEncia, %orque s(
%ermite uma multa de 2d %ara a contribui"#o condominial %aga em atraso. /m
com%ensa"#o, uma san"#o grave %ara o cond*mino que descum%re suas obriga"'es ou
tem com%ortamento anti-social est+ no 188R e %3, mas deve-se assegurar sem%re am%la
de!esa.
J ? Obras no condom.nio5 18K1< %ercebam que as ben!eitorias 3teis sem%re e4igem
%rvia autori2a"#o, como eu de!endo e e4%liquei a vocEs desde os e!eitos da %osse. =e0am
aula sobre os e!eitos da %osse e indeni2a"#o de ben!eitorias.
R ? Assemblia [eral5 o Poder Negislativo do condom.nio, enquanto o s.ndico
re%resenta o Poder /4ecutivo. A A[ a 3ltima instUncia do condom.nio, de%ois dela s( o
Poder Qudici+rio. >odos os cond*minos tEm que ser convocados %ara as assemblias
18MK$. /4istem assemblias ordin+rias todo ano, 18M0$, e e4traordin+rias sem%re que
)ouver necessidade, 18MM$, que decidem %or maioria, con!orme as !ra"'es ideais 18M2 e
%3$.
7 ? /4tin"#o do condom.nio5 1$ %or %erecimento do bem 18MR$ 2$ %or
desa%ro%ria"#o do edi!.cio 18M7$ 8$ %or venda de todas as unidades a uma s( %essoa,
caso todas as %essoas queiram vender< aqui o contr+rio do condom.nio geral, visto na
aula %assada, %ois %ara vender necess+rio o consentimento de todos, enquanto no
condom.nio geral basta um querer vender %ara se im%or aos demais 1820$.