UNIVERSIDADE DE SO PAULO

FACULDADE DE FILOSOFIA, LETRAS E CINCIAS HUMANAS

DEPARTAMENTO DE GEOGRAFIA
PROGRAMA DE PS-GRADUAO EM GEOGRAFIA HUMANA









A CIDADE COMO NEGCIO: ASPECTOS DA ATUAO DO
SETOR IMOBILIRIO E DA RELAO PBLICO-PRIVADO
NA BARRA FUNDA E NA GUA BRANCA (MUNICPIO DE
SO PAULO) UM EXAME CRTICO DA OPERAO
URBANA GUA BRANCA E DO PROJETO BAIRRO NOVO






Alusio Wellichan Ramos





So Paulo
Agosto de 2006



U UN NI IV VE ER RS SI ID DA AD DE E D DE E S S O O P PA AU UL LO O
F FA AC CU UL LD DA AD DE E D DE E F FI IL LO OS SO OF FI IA A, , L LE ET TR RA AS S E E C CI I N NC CI IA AS S H HU UM MA AN NA AS S
D DE EP PA AR RT TA AM ME EN NT TO O D DE E G GE EO OG GR RA AF FI IA A
P PR RO OG GR RA AM MA A D DE E P P S S- -G GR RA AD DU U O O E EM M G GE EO OG GR RA AF FI IA A H HU UM MA AN NA A







A A C CI ID DA AD DE E C CO OM MO O N NE EG G C CI IO O: : A AS SP PE EC CT TO OS S D DA A A AT TU UA A O O D DO O
S SE ET TO OR R I IM MO OB BI IL LI I R RI IO O E E D DA A R RE EL LA A O O P P B BL LI IC CO O- -P PR RI IV VA AD DO O
N NA A B BA AR RR RA A F FU UN ND DA A E E N NA A G GU UA A B BR RA AN NC CA A ( (M MU UN NI IC C P PI IO O D DE E
S S O O P PA AU UL LO O) ) U UM M E EX XA AM ME E C CR R T TI IC CO O D DA A O OP PE ER RA A O O
U UR RB BA AN NA A G GU UA A B BR RA AN NC CA A E E D DO O P PR RO OJ JE ET TO O B BA AI IR RR RO O N NO OV VO O






A Al l u u s si i o o W We el l l l i i c ch ha an n R Ra am mo os s





T Te es se e a ap pr re es se en nt t a ad da a a ao o P Pr ro og gr ra am ma a d de e P P s s- -G Gr ra ad du ua a o o
e em m G Ge eo og gr ra af f i i a a H Hu um ma an na a, , d do o D De ep pa ar rt t a am me en nt t o o d de e
G Ge eo og gr ra af f i i a a d da a F Fa ac cu ul l d da ad de e d de e F Fi i l l o os so of f i i a a, , L Le et t r ra as s e e
C Ci i n nc ci i a as s H Hu um ma an na as s d da a U Un ni i v ve er r s si i d da ad de e d de e S S o o P Pa au ul l o o, ,
p pa ar ra a o ob bt t e en n o o d do o t t t t u ul l o o d de e D Do ou ut t o or r e em m G Ge eo og gr ra af f i i a a. .







O Or ri i e en nt t a ad do or ra a: : P Pr ro of f a a. . D Dr ra a. . M Ma ar rg ga ar ri i d da a M Ma ar ri i a a d de e A An nd dr ra ad de e

2











































P Pa ar ra a A An na a L Lu ui is sa a, ,

c co om m m mu ui it to o a am mo or r e e c ca ar ri in nh ho o. .. .. .


3
A AG GR RA AD DE EC CI IM ME EN NT TO OS S


Inmeras pessoas merecem meus sinceros agradecimentos por participarem
direta ou indiretamente deste trabalho, em parte ou no todo, por pequenas ou
grandes contribuies, durante os anos de desenvolvimento da pesquisa ora
apresentada. Agradeo a todos meus amigos, colegas de faculdade, colegas de
trabalho, enfim, a todos aqueles que nos diversos momentos da pesquisa tiveram
pacincia, me estimularam, enfim, de uma forma ou de outra, tornaram este trabalho
possvel. No entanto, algumas pessoas merecem uma especial meno.
Em primeiro lugar, devo meus mais sinceros agradecimentos professora
Margarida por sua preciosa e dedicada orientao, quanto pelo estmulo e
compreenso diante das dificuldades que eu enfrentei ao longo da pesquisa,
dificuldades estas que ela assumiu como sendo dela tambm. Agradeo no
somente por seu impecvel trabalho de orientao, mas tambm pela compreenso,
pela convivncia, pelo carinho, pela confiana e pelas palavras amigas que sempre
me estimularam a seguir em frente e continuar minha trajetria como pesquisador.
Aos professores do Departamento de Geografia da Universidade de So
Paulo, em especial queles que acompanharam mais de perto meu trabalho, como
as professoras Odette Seabra, La Francesconi e Amlia Damiani, e ao professor
Ariovaldo Umbelino de Oliveira. Todos, em diversos momentos, agregaram idias,
sugestes e crticas fundamentais aos resultados e caminhos trilhados no processo
de pesquisa.
Aos amigos e colegas do Departamento de Geografia, tanto da poca da
graduao quanto da ps-graduao, os quais participaram ativamente deste
trabalho, em especial ao Adriano Botelho que, com sua pesquisa de doutoramento
paralela minha, ajudou-me sobremaneira a compreender o complexo sistema
econmico-financeiro relacionado ao setor imobilirio.
Aos amigos e colegas da Multigeo Minerao, Geologia e Meio Ambiente,
em especial ao Tetsuo e Gabriela, que souberam reconhecer a importncia da
pesquisa e minha condio de pesquisador, e tornaram mais vivel meu tempo de

4
dedicao ao doutoramento, poupando-me da difcil escolha entre seguir um ou
outro caminho.
Aos meus amigos, prximos e distantes, novos e antigos, que colaboraram de
alguma forma nos diversos momentos desta pesquisa e, inclusive, sempre se
interessaram por seu contedo.
Aninha, mulher presente, compreensiva e amiga que valorizou e estimulou
este trabalho, sobretudo em sua reta final, neste ano to cheio de novidades e
atividades para ns.
Por fim, agradeo aos moradores de So Paulo, cidade que mora no fundo do
meu corao e que quanto mais a estudo e conheo, mais a vivo e a amo. Em
especial, devo meus agradecimentos aos moradores de Perdizes, gua Branca,
Barra Funda, Lapa, Vila Pompia e Vila Romana.

*






5
R RE ES SU UM MO O

Este trabalho debrua-se sobre as transformaes urbanas e urbansticas
empreendidas pelo setor imobilirio na cidade de So Paulo, em especial, nas
imediaes do eixo virio composto pelas vias Francisco Matarazzo/Carlos Vicari e
Ermano Marchetti/Marqus de So Vicente, envolvendo parte da Barra Funda e da gua
Branca.
Trata-se de uma antiga rea industrial cuja gnese remonta primeira fase da
industrializao e que objeto, desde o incio da dcada de 1980, de um crescente
interesse do imobilirio voltado, sobretudo, ao setor tercirio.
Esta rea vem sendo radicalmente transformada ao longo dos ltimos vinte anos
por inmeras aes de carter mais pontual e por dois grandes projetos: a Operao
Urbana gua Branca e o Projeto Bairro Novo, elaborados por meio da associao do
poder pblico com poderosos interesses privados.
A anlise do imobilirio, com nfase na associao do pblico com o privado,
revelou novas estratgias de incorporao de terras e da arquitetura de grandes
projetos que visam, em conjunto, ampliar a reproduo do capital, extraindo rendas
extras e sobrelucros.
A unio dos poderes pblico e privado no que se refere produo do espao
urbano, alm de potencializar os mecanismos de reproduo do capital, ainda concorre
para ampliar a intensidade da segregao scio-espacial da camada mais pobre da
populao.
Para se chegar a esse entendimento, recorreu-se histria da industrializao e
urbanizao na cidade de So Paulo, buscando compreender os principais aspectos e
facetas destes processos, que pudessem ter interesse temtica aqui discutida.
Quantos aos procedimentos metodolgicos, este trabalho valeu-se, por um lado,
de pesquisa terico-bibliogrfica em livros, dissertaes, teses, documentos de rgos
pblicos e peridicos e, por outro lado, de pesquisa emprica baseada, sobretudo, em
observaes da realidade concreta.

Palavras-chave: setor imobilirio, cidade, urbano, metrpole, So Paulo,
Perdizes, Barra Funda, gua Branca.

6
A AB BS ST TR RA AC CT T

This work is about the urban and urbanistic changes undertaken by the real estate
sector in the city of So Paulo, especially in the areas surrounding the road axis
consisting of the roads Francisco Matarazzo/Carlos Vicari and Ermano
Marchetti/Marqus de So Vicente, encompassing part of Barra Funda and gua
Branca. This is an old industrial area originated in the first stage of the industrialization,
where, since the beginning of the 1980s, there has been a growing interest of the real
estate sector geared especially towards the tertiary sector.
This area has been suffering radical changes throughout the last twenty years,
due to several actions of a sharper nature and two big projects of large-scale
intervention: the gua Branca Urban Intervention (Operao Urbana gua Branca) and
the Bairro Novo Project, elaborated by means of the association of the public power with
powerful private interests.
The analyzis of the real state, referred to in the extent of the association of the
public with the private sector, has revealed new strategies of incorporation of lands and
of the architecture of big projects whose aim is, jointly, to broaden the reproduction of
capital, having extra income and amplified profit.
The union of the public and private powers, in relation to the production of the
urban space, besides potentizing the reproduction mechanisms of the capital, still
cooperates to broaden the intensity of the social-spacial segregation of the poorer
classes of the population.
To arrive at this understanding, the story of the industrialization and the
urbanization of the city of So Paulo had to be examined, in a search to understand the
main aspects and facets of these processes, which might be of interest to the subject of
this work.
As to the methodological procedure, this work took advantage, on one hand, of
theoretical-bibliographic research in books, dissertations, theses, public documents, and
journals, and, on the other hand, of an empirical survey, based especially in the
observation of the concrete reality.
Keywords: real estate, city, urban, metropolis, So Paulo, Perdizes, Barra Funda,
gua Branca.

7
L LI IS ST TA A D DE E A AB BR RE EV VI IA AT TU UR RA AS S E E S SI IG GL LA AS S

ADIN - Ao Direta de Inconstitucionalidade
ASTZO - Associao dos Trabalhadores Sem Teto da Zona Oeste
CEAB - Centro Empresarial gua Branca
CET - Companhia de Engenharia de Trfego
CONDEPHAAT - Conselho de Defesa do Patrimnio Histrico, Arqueolgico,
Artstico e Turstico do Estado de So Paulo
CPI - Comisso Parlamentar de Inqurito
CPTM - Companhia Paulista de Trens Metropolitanos
DPH - Departamento do Patrimnio Histrico
EMURB - Empresa Municipal de Urbanizao
FEPASA - Ferrovias Paulista Sociedade Annima
FMH - Fundo Municipal de Habitao
HIS - Habitao de Interesse Social
IAB - Instituto de Arquitetos do Brasil
IBGE - Instituto Brasileiro de Geografia e Estatstica
IGGSP - Instituto Geogrfico e Geolgico de So Paulo
IRFM - Indstrias Reunidas Francisco Matarazzo
MAC - Museu de Arte Contempornea
OAB - Ordem dos Advogados do Brasil
OUAB - Operao Urbana gua Branca
OUFL - Operao Urbana Faria Lima
PMSP - Prefeitura Municipal de So Paulo
PSDB - Partido da Social Democracia Brasileira
PT - Partido dos Trabalhadores
RFFSA - Rede Ferrovia Federal S.A.
RMSP - Regio Metropolitana de So Paulo
SECOVI - Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locao e
Administrao de Imveis Residenciais e Comerciais
SEMPLA - Secretaria Municipal do Planejamento PMSP
SEP - Sociedade Esportiva Palmeiras
SESC - Servio Social do Comrcio

8
SPFC - So Paulo Futebol Clube
TGI - Trabalho de Graduao Individual
UNMP - Unio Nacional por Moradia Popular
USP - Universidade de So Paulo
VTI - Valor da Transformao Industrial

9
S SU UM M R RI IO O



AGRADECIMENTOS 3
RESUMO 5
ABSTRACT 6
LISTA DE ABREVIATURAS E SIGLAS 7
1 INTRODUO 11

PARTE I - SUBSOLO

2 CONSIDERAES METODOLGICAS 24
3 A CIDADE E O URBANO 29
4 A CIDADE E O CAPITAL 33
4.1 A INSTITUIO DA PROPRIEDADE PRIVADA DA TERRA 36
4.2 AS RENDAS FUNDIRIAS 42
5 ESPAO E POLTICA A RELAO PBLICO-PRIVADO:
CONVERGNCIA DE INTERESSES, LUTAS E CONFLITOS 47
5.1 OPERAO URBANA: UM INSTRUMENTO DE VALORIZAO DO ESPAO
POR MEIO DA AMPLIAO DA CRIAO DE DIFERENAS 51
5.2 PROJETOS URBANSTICOS: OS PLANOS DE RENOVAO URBANA COMO
MOTORES DAS OPERAES 65
5.2.1 ARQUITETURA E URBANISMO MODERNISTAS 67
5.2.2 ARQUITETURA E URBANISMO PS-MODERNOS 70



10
PARTE II - SUPERFCIE

6 ASPECTOS GERAIS DA URBANIZAO PAULISTANA 78
6.1 OS EMBRIES DA GRANDE EXPANSO URBANA: SO PAULO NO LIMIAR
DA INDUSTRIALIZAO (1850-1880) 80
6.2 O CRESCIMENTO DA CIDADE COM A PRIMEIRA FASE DA INDUSTRIALIZAO
(1880-1930) 84
6.3 A CONFIGURAO DA METRPOLE INDUSTRIAL E TERCIRIA 95
7 O BLOCO DO OESTE PRXIMO : BARRA FUNDA E GUA BRANCA 105
7.1 UMA LOCALIDADE DE CHCARAS 109
7.2 AS ESTRADAS DE FERRO, AS INDSTRIAS E A URBANIZAO 116
7.3 A EXPANSO DOS LOTEAMENTOS 119
7.4 CICLOS DE VALORIZAO IMOBILIRIA 125
8 CENTRO EMPRESARIAL GUA BRANCA:
O ESPAO COMO CENTRO DE LUCROS E DISPUTAS 136
8.1 A DESTRUIO DO VELHO 141
8.2 A CONSTRUO DO NOVO 168
9 A ATUAO RECENTE DO SETOR IMOBILIRIO 171
9.1 OPERAO URBANA GUA BRANCA 173
9.2 O BAIRRO NOVO UM BAIRRO CENOGRFICO 183
9.2.1 O PREENCHIMENTO DOS VAZIOS: ANLISE DOS PROJETOS VENCEDORES 192
9.2.2 A IDEOLOGIA DE BAIRRO E A VALORIZAO DO ENTORNO ANLISE INTEGRADA
DOS PROJETOS: CONSUMIDORES DE ESPAO VERSUS HABITANTES 251
10 CONCLUSES 270
11 REFERNCIAS 275
11.1 BIBLIOGRAFIA 275
11.2 FONTES 285

11
1 INTRODUO


Canteiros de obras.
Essa a imagem mais recorrente ao se percorrer as ruas e avenidas da Barra
Funda e da gua Branca. Obras em todos os estgios: velhas edificaes em
demolio, terrenos limpos com stands de vendas, obras em fundao, em
estrutura, em acabamento. Isso sem contar as recm-inauguradas e as inmeras em
projeto.

Transformao.
H mais de uma dcada essa poro do oeste prximo da cidade de So Paulo
recebe novos empreendimentos que pem abaixo velhas casas, indstrias seculares
e galpes industriais. H claramente um intenso processo de transformao scio-
espacial. Por um lado, a desindustrializao e, por outro, intimamente ligada a este
processo, uma marcante renovao urbana (ou uma tentativa de renovar).

Indagao.
Como entender tais transformaes espaciais? Como contextualiz-las em meio aos
processos polticos, econmicos e sociais, em micro e macro escalas? Certamente
essa no tarefa fcil para um pesquisador em seu trabalho quase solitrio de
levantar hipteses e iniciar seu longo trajeto de anlise-sntese.

Recorte.
necessrio diante da magnitude das indagaes e, considerando ser este um
trabalho individual de pesquisa, fazer um recorte claro da realidade tomando-se
ainda o cuidado para no desvincular o recorte da totalidade. S assim pode-se
pensar numa contribuio para a compreenso de uma temtica que, em verdade,
mereceria um grande projeto multidisciplinar formado por uma ampla equipe de
pesquisadores.


12
Estas idias iniciais podem soar meio soltas. Mas, de fato, foram colocadas
soltas propositadamente. De forma anloga, o olhar inicial do pesquisador encontra
a realidade meio solta, sem muito nexo, numa aparente desordem, sem muito
sentido. O desafio est em partir desta realidade e procurar, a partir das idias e
hipteses inicialmente aventadas, os processos, as formas, os contedos, as
funes, as contradies, enfim, os diversos elementos que podem, em conjunto,
trazer o que chamamos de compreenso, e no mais idias soltas.
As questes iniciais so: o que est acontecendo com este espao da
metrpole? O que significa esta grande quantidade de obras e projetos num espao
to heterogneo, em meio a antigas indstrias em funcionamento, imveis
industriais e galpes fechados, ferrovias, viadutos, grandes avenidas etc? Qual a
historicidade deste espao? Qual o futuro deste espao, sua virtualidade? Quais so
os principais atores sociais promotores destas transformaes em curso? Como age
o setor imobilirio? Quem so seus agentes? Como esses eles se relacionam?
Quais os processos envolvidos nas transformaes em curso? importante registrar
que estas so apenas algumas questes dentre outras tantas pensadas e
repensadas ao longo da pesquisa.
Em suma, os recortes escolhidos neste trabalho procuram dar uma
contribuio compreenso do porqu de tantos canteiros de obras, sejam os
visveis sejam os invisveis, nesta poro da metrpole. O desafio, em realidade,
tornou-se tentar compreender o que estava por trs (e por cima, por baixo e pelos
lados) destes canteiros.

*

Partindo das indagaes acima expostas, a pesquisa ora apresentada discute
alguns aspectos da relao entre o setor imobilirio e a reproduo do espao
urbano na metrpole paulistana, a partir da premissa de que o setor imobilirio como
um todo sustentado por trs pilares principais: a incorporao, a construo e a
financiamento. Embora tais pilares possam ser estudados em separado, a totalidade
do imobilirio implica o conhecimento das relaes entre eles, bem como de sua

13
base de sustentao, qual seja, a explorao do trabalho, seja do trabalho braal
dos operrios da construo civil, seja do trabalho tcnico mais qualificado de
engenheiros e arquitetos, todos submetidos ao processo de reproduo do capital
imobilirio.
Pela vasta amplitude do tema, evidentemente, no objetivo inventariar as
formas de ao do imobilirio na metrpole, compreendida em sua vasta
heterogeneidade e, tampouco, desvendar, em sua totalidade, suas formas de
reproduo. O objetivo contribuir para a explicitao de novas estratgicas de
atuao do setor imobilirio na cidade de So Paulo, a partir do estudo emprico de
uma rea em intensa transformao.
Dentre os trs pilares citados, esta tese debrua-se sobre a importncia da
incorporao na valorizao do espao e, por conseguinte, da reproduo do capital,
sem nunca esquecer que a incorporao parte de um processo muito mais amplo
e que necessariamente envolve inmeros sujeitos sociais. Processo socialmente
perverso, um dos embries da acentuada segregao scio-espacial na metrpole.
Tendo em vista o exposto, logo se percebeu a importncia de examinar a
ao conjunta do Estado e da iniciativa privada no que toca s questes urbanas,
em seus inseparveis aspectos econmicos, sociais e polticos, bem como de uma
anlise crtica das aes urbansticas na cidade. Nesse aspecto, foi fundamental
buscar a compreenso dos novos instrumentos de parceria entre o pblico e o
privado na cidade, especialmente das operaes urbanas.
O ponto de partida foi definido: qual seja, as transformaes urbanas e
urbansticas num determinado espao da metrpole (imediaes das vias Francisco
Matarazzo/Carlos Vicari e Ermano Marchetti/Marqus de So Vicente, abrangendo
parte da Barra Funda e da gua Branca), embora o ponto de chegada e os inmeros
caminhos que poderiam ser percorridos foram construdos ao longo de um
mendrico percurso.
Este trabalho fruto, em realidade, de um longo trajeto de pesquisa iniciado
h dez anos, em 1996. Este trajeto produziu, baseado em inmeros
questionamentos, uma grande quantidade de informaes, anlises, tentativas de
snteses, enfim, um certo conhecimento da metrpole paulistana, a partir da

14
considerao de inmeros processos histricos (industrializao e
desindustrializao, urbanizao, metropolizao, fragmentao, vida e morte dos
bairros etc.) que ajudam a explicar sua formao e transformaes.
A primeira parte desse trajeto de pesquisa tem seus resultados
consubstanciados em meu Trabalho de Graduao Individual (TGI), intitulado
Industrializao e Desindustrializao na Metrpole Paulistana: o caso da gua
Branca (RAMOS, 1998). A segunda parte, cujo ponto de partida foram questes
que ficaram em aberto na primeira etapa, gerou minha dissertao de mestrado,
intitulada Fragmentao do Espao da/na Cidade de So Paulo: espacialidades
diversas do bairro da gua Branca (RAMOS, 2001). Neste segundo momento, o
tema era a vida de bairro e as transformaes na cidade de So Paulo a partir de
sua metropolizao e conseqente fragmentao do espao e da vida cotidiana.
Novamente, alguns importantes questionamentos surgiram e ficaram em aberto,
dando seguimento pesquisa, cujos resultados ora so apresentados.
Naturalmente, esta viso global da pesquisa foi se delineando ao longo do
processo. No se tratou de um amplo projeto pr-concebido, mas de uma
continuidade natural do processo de pesquisa que sempre deixa (e sempre deixar)
caminhos no percorridos e questes no trabalhadas. um processo baseado em
escolhas, portanto, sempre parcial, sempre inacabado. Inicia-se com perguntas,
passa por respostas, mas termina com novas perguntas.

*

Desde o incio do capitalismo a cidade tem sido dominada ou apropriada de
maneira distinta tanto pelos agentes do capital quanto pelos citadinos, implicando
em grandes transformaes na concepo do espao urbano de acordo com o
perodo scio-histrico-econmico em anlise. Tendo como objeto a cidade de So
Paulo, esta pesquisa se debrua sobre tais transformaes, vistas sob o prisma da
dominao do espao pelos agentes capitalistas vinculados ao setor imobilirio (com
foco nos incorporadores de terras).


15
Desta forma, o marco temtico mais amplo da pesquisa a relao do setor
imobilirio com a valorizao do espao urbano na cidade de So Paulo, tendo-se
em vista a crescente importncia para o capitalismo monopolista-financeiro da
produo do espao como elemento estratgico.
O espao e sua produo so aqui entendidos no como um produto
acabado, mas como produtos valorizados e em constate processo de valorizao.
So os processos de valorizao que tornam o espao urbano um negcio, um
negcio capitalista, gerador de lucros e mais-valia, apoiando-se na explorao do
trabalho. Valorizao, como discutido neste trabalho, que se d de inmeras formas
ao longo da histria: do direito da propriedade privada ao direito de construir,
percorrendo inmeros diplomas legais, passando por ideologias de renovao
urbana, ideologias de consumo, entre inmeros outros processos, muitos deles
ainda no compreendidos ou nem mesmo descobertos.
Aqui, defende-se que a essncia da valorizao, ou da criao de mais valor,
a ampliao das diferenas. De tal maneira que a segregao scio-espacial
necessria ampliao do valor das reas mais nobres da cidade. Assim, para a
reproduo do capital, segregar preciso. Ao se criar novas diferenas
1
entre os
espaos da cidade e ampli-las cada vez mais, criam-se valores que so revertidos
em lucros e sobrelucros aos capitalistas e em mais pobreza maior parcela da
populao. Este trabalho enfoca o espao urbano como espao de explorao,
como espao da reproduo ampliada do capital e, ao mesmo tempo, como espao
de gerao de pobreza, de segregao social. Como se ver, criar diferenas e
desigualdades entre os espaos da cidade e ampli-las o que fazem os novos
instrumentos urbansticos, como as operaes urbanas, associados aos novos
discursos ideolgicos que os sustentam.


*


1
Diferenas que podem ser traduzidas como desigualdades.

16
O setor imobilirio constitudo, como apresentado anteriormente, por trs
pilares principais, cujos atores sociais so os incorporadores, os construtores e os
financiadores.
A base de sustentao destes pilares formada pelo trabalho dos operrios
da construo civil, de engenheiros, de arquitetos, de urbanistas, de corretores etc.
Alm disso, o setor imobilirio estruturalmente formado tanto pelo poder pblico
quanto pela iniciativa privada, que atuam em conjunto.
Antes de prosseguir, faz-se necessrio algumas importantes definies,
sobretudo em razo da comum confuso dos papis desempenhados pelos
incorporadores e pelos construtores nos negcios imobilirios.
A funo econmica do incorporador, a de disponibilizar terrenos para a
edificao, definida pela Lei 4.951/64. O incorporador a pessoa fsica ou jurdica
que procura lotes na cidade para comercializar imveis a serem construdos. No
o incorporador que constri o imvel, mas ele quem idealiza um projeto (por meio
da contratao de uma empresa de arquitetura) e contrata ou se associa a uma
empresa de engenharia (construtora) para realizar as obras. Cabe ao incorporador a
comercializao do imvel a ser construdo, mas esta atividade costuma ser
terceirizada a empresas especializadas. Estas empresas de comercializao fazem
a mediao entre o comprador e o incorporador, este ltimo se responsabilizando
pela concluso da prometida obra e o primeiro assumindo o pagamento nas
condies acordadas. O incorporador, por meio da empresa de comercializao,
tambm assume a mediao financeira entre o comprador e os agentes de crdito.
Os agentes de crdito no participam somente deste elo final da corrente com os
consumidores, mas tambm podem financiar as atividades das construtoras e do
prprio incorporador. Os agentes financeiros, no entanto, no so apenas agentes
de crdito como se poderia concluir pelo exposto acima. A frmula inicialmente
estabelecida tem apenas intuito didtico, pois as relaes entre os trs pilares (que
sempre envolvem o pblico e o privado) muito mais complexa.
Estabelecidos estes papis, ainda que de forma pouco aprofundada, a quem
mais interessa o espao como negcio, quem mais diretamente lida com ele so os
incorporadores. So os incorporadores que compram, transformam e vendem

17
espao. As construtoras, quando no esto associadas empresa incorporadora ou
constitudas numa nica empresa, trabalham por empreitada, a elas importando
menos onde est a obra, e mais a obra em si, pois constituem uma indstria e seus
produtos so edificaes. Enfim, as construtoras trabalhando por empreitada so
indstrias de obras, realizando todos os tipos de obras, em todos e em qualquer
lugar da cidade. Quem comercializa de fato o espao e o tem como "matria-prima"
so os incorporadores. Aos construtores o espao em si, como mercadoria, tem uma
importncia menor, mais tcnica (tipo de solo, inclinao do terreno etc) do que
propriamente comercial. Os construtores podem lucrar mais ou menos
indiferentemente da rea da cidade em que atuam e do tipo de obra, ou seja, aos
construtores uma obra popular numa rea pobre e perifrica pode ser mais lucrativa
do que a construo de um edifcio de alto luxo numa poro nobre da cidade
2
. J
quanto aos incorporadores, a faixa de lucro est diretamente ligada aos valores
diferenciais dos terrenos da cidade. Aos incorporadores importa (e muito) em que
rea da cidade est o terreno, o zoneamento do municpio, se podero vender
edifcios mais altos (contrapartidas previstas nas operaes urbanas); enfim, aos
incorporadores, o espao constitui uma mercadoria que tem valor diferenciado na
cidade e que, portanto, lhes atribui uma renda diferencial. A eles importa a busca
constante da ampliao desta renda.
Enfim, aos construtores o espao concebido mais como um suporte fsico,
necessrio a uma obra. Aos incorporadores o espao muito mais, ele o suporte
econmico de seu negcio. O espao imprescindvel aos dois; e os dois so
imprescindveis um em relao ao outro, mas a viso que tm do espao bem
diferenciada. Aos incorporadores e construtores, que sozinhos teriam uma atuao
restrita, somam-se os agentes financeiros, que elevam a nveis extraordinrios, tanto
em termos quantitativos quanto qualitativos, a fora de atuao do mercado
imobilirio.
Tendo em conta esse universo do imobilirio
3
, a pesquisa ora apresentada ir
discutir, principalmente, a incorporao de terras como elemento-chave da

2
Sem desconsiderar que h construtoras que operam com tecnologia mais avanada do que outras,
ampliando-lhes os lucros.
3
O termos setor imobilirio ou simplesmente imobilirio so aqui utilizados indistintamente.

18
reproduo do capital imobilirio e como principal articulador entre os demais pilares
(construo e financiamento). Para tanto, sero discutidas as operaes urbanas
como elementos-chave para o entendimento das novas formas de interveno no
espao que revelam novas estratgias para assegurar a reproduo do capital e, por
conseguinte, a rentabilidade e lucratividade da inverso de capital imobilirio na
cidade, sob o discurso de uma renovao urbana, apresentada como democrtica.
Como requisito para a discusso tanto das operaes urbanas quanto das
particularidades da rea de estudo emprico desta pesquisa fundamental
compreender aspectos tericos e histricos mais gerais que esto por trs das
operaes urbanas, mostrando que a espacialidade dos processos necessariamente
precisa ser compreendida em sua historicidade.
A rea objeto da pesquisa emprica inclui as imediaes da avenida Francisco
Matarazzo e da rua Carlos Vicari, localizadas ao sul das linhas frreas que cortam o
eixo oeste da cidade, e das avenidas Marqus de So Vicente e Ermano Marchetti,
ao norte das referidas vias frreas. Ou seja, trata-se de uma poro do oeste
prximo da cidade de So Paulo, que inclui parte da Barra Funda e da gua Branca,
e que faz parte da rea de abrangncia da Operao Urbana gua Branca (OUAB)
que, por sua vez, integra o Projeto Bairro Novo. Tal rea vem sofrendo um intenso
processo de valorizao nas trs ltimas dcadas, atuando ai, conjuntamente, o
Estado e a iniciativa privada de forma marcante.
4

O estudo de caso, aqui, procura contribuir para o entendimento das
transformaes da cidade, levando-se em conta a atuao dos diversos atores do
imobilirio, que inclui tanto agentes pblicos quanto privados. Mas este estudo de
caso tem que levar em considerao a totalidade da cidade. preciso compreender
o local como parte de uma totalidade, e mais, como um momento de um longo e
complexo processo histrico.
Alm disso, importante deixar claro que no se utiliza aqui a categoria do
bairro como um delimitador da rea objeto desta pesquisa, mesmo porque, isso
nem seria possvel j que, com o avano da urbanizao, os bairros se

4
O pblico e o privado no se separam, embora no se confundam, e opem-se apenas no plano
formal, pois dialeticamente formam uma unidade.


19
desestruturam e continuam a existir apenas enquanto resduos de uma
sociabilidade/espacialidade que no predomina mais (RAMOS, 2001b). Em
realidade, trata-se de uma poro da metrpole que no configura um bairro e
tambm no est administrativamente inserida num nico subdistrito.
Para o estudo emprico, a cidade de So Paulo configura-se como um caso
riqussimo da temtica desta pesquisa. A relao do setor imobilirio com o espao
e sua reproduo um fenmeno universal. lgico que h inmeras diferenas de
acordo com as naes, as cidades, seus portes, suas polticas, enfim, h vrios
fatores geogrficos, econmicos, sociais, culturais, e histricos que influenciam esta
relao, embora seja fato que ela exista em todos os lugares. No Brasil, So Paulo
se sobressai pela magnitude e rapidez com que os processos acontecem e
transformam o espao, bem como pela heterogeneidade de formas de ao que o
setor imobilirio pode desenvolver, tanto no mbito da construo (novas
tecnologias), como, sobretudo, no que concerne s formas de realizao da
reproduo do capital, com os esforos constantes para aumentar a liquidez dos
investimentos imobilirios no mbito financeiro (securitizao dos bens imveis) e
no mbito da incorporao (por meio dos mecanismos intrnsecos s operaes
urbanas e seus grandes projetos urbansticos). Enfim, a metrpole paulistana um
caso dos mais ricos sobre o tema tanto por aspectos quantitativos quanto
qualitativos.
5


5
Nesse aspecto, um recente artigo (16/04/2006) do jornal A Folha de So Paulo, intitulado So
Paulo a bola imobiliria da vez, aponta bilionrio britnico merece aqui ser citado integralmente.
Enquanto os mercados discutem e temem o estouro da bolha do mercado imobilirio americano,
empresrios do setor procuram boas oportunidades em economias emergentes. E So Paulo
apontada como um dos destinos mais atraentes do mundo. O bilionrio Gerald Grosvenor, duque de
Westminster e dono do conglomerado imobilirio que leva ser sobrenome, classificou a cidade como
a bola da vez. De acordo com o dirio londrino The Times, Grosvenor fez o comentrio na ltima
segunda, durante reunio em que anunciou o desempenho da sua firma em 2005 lucro de
368 milhes de libras (R$ 1,4 bilho), aumento de 8% em relao a 2004. Terceiro homem mais rico
do Reino Unido, com fortuna avaliada em 5,6 bilhes de libras (R$ 21,3 bilhes), o duque est em
busca de novos mercados. Segundo a empresa que ele comanda, h percepo entre planejadores
urbanos e arquitetos de que megalpoles como So Paulo e Xangai (China) sero as mais
beneficiadas a partir da saturao do setor e do inevitvel fortalecimento global, num futuro prximo,
dos principais emergentes. Alm das duas, Grosvenor, citou ainda Beirute (Lbano), Tijuana (Mxico)
e o corredor entre Los Angeles e San Diego como potenciais destinos de investimentos. A
reportagem do Times, ilustrada com uma enorme foto de uma favela de So Paulo, traz ainda um
texto do correspondente do jornal na cidade, Tom Hennigan, sob o ttulo Taxa de juros em queda
fortalece expectativa de um boom imobilirio, segundo o qual o cenrio dever beneficiar todos os
setores do mercado. O texto menciona que h um dficit de moradia de 6 milhes de unidades na

20
O setor imobilirio tem papel importante na produo do espao e de novas
espacialidades, no s ao transformar o espao construdo, mas ao criar novos
modos de vida, novas necessidades, novos desejos e, fundamentalmente, parcelar a
cidade em guetos que fragmentam socialmente a metrpole, colocando cada um no
seu lugar. E isso feito, na essncia, pela criao de novas diferenas e ampliao
das existentes entre os espaos da cidade. E quem cria tais diferenas? A atuao
conjunta do pblico com o privado, inseparveis na produo da cidade-negcio, na
produo das diferenas entre os espaos e, por conseguinte, na produo da
valorizao dos espaos
6
.
Nesses processos de produo e reproduo, seja nos centros mais
enriquecidos, seja nas periferias, a mola propulsora a reproduo ampliada do
capital e a gerao de lucros para os envolvidos, sejam incorporadores, construtores
ou agentes financeiros. As anlises dos casos avaliados na poro objeto deste
estudo mostram claramente essa faceta da produo imobiliria na cidade e a
articulao dos atores envolvidos.

*

De forma geral, esta pesquisa contempla duas perspectivas: por um lado,
aborda as questes tericas necessrias compreenso da temtica e, por outro,
analisa empiricamente uma poro da cidade.
No entanto, tais perspectivas no podem ser vistas de forma estanque. H
que se buscar uma viso de conjunto, capaz de fornecer o aporte necessrio s
anlises dos problemas levantados.

capital paulista e aponta que planos de urbanizao de favelas esto entre as sadas para o
problema. Cita ainda o projeto de revitalizao da Cracolndia, no centro. O esforo para revitalizar a
regio central tambm criou oportunidades para pequenos investidores. O centro tem excelentes
prdios, alguns projetados por arquitetos de ponta, que foram desprezados pelas classes mdia e
alta que deixaram o local dcadas atrs. Agora as pessoas comeam a retornar, atradas pelas
ofertas de retorno financeiro, observa. (Folha de So Paulo, Caderno Dinheiro, 16 de abril de 2006).
6
Para buscar a compreenso da tese aqui apresentada no h como seguir um caminho linear.
Muitas curvas, desvios e parnteses soam necessrios (alguns talvez no sejam). Mas esse caminho
tortuoso d uma boa noo da distncia que existe (mas no separa) entre a pesquisa e sua
sistematizao, consubstanciada na redao de seu produto final, a tese.

21
Num primeiro momento, discutem-se os pressupostos tericos tanto para a
compreenso do espao urbano em geral, quanto da atuao do setor imobilirio em
particular, tendo em vista que o espao est inserido no processo de reproduo das
relaes capitalistas de produo.
Nos captulos iniciais so discutidos, portanto, os aspectos considerados
fundamentais ao entendimento dos problemas deste trabalho: a concepo de
espao urbano e cidade que norteia a pesquisa (Captulo 3); a instituio da
propriedade privada da terra e as rendas fundirias (Captulo 4); as operaes
interligadas e as operaes urbanas, bem como os aspectos que guiam a crtica ao
urbanismo (Captulo 5). Tais captulos procuram formar um arcabouo bsico para a
compreenso dos captulos finais.
Em seguida, nos captulos 6 e 7, apresentada uma reconstituio histrica,
tanto da metrpole paulistana, quanto da poro desta metrpole aqui analisada
mais detalhadamente, sempre tendo em vista os elementos significativos para a
compreenso da relao entre o imobilirio e a produo do espao.
Nos captulos 8 e 9 discutem-se, mais detalhadamente, casos significativos
que revelam a atuao conjunta do pblico com o privado, bem como os discursos
ideolgicos que sustentam os projetos urbansticos. So abordados em tais
captulos o Centro Empresarial gua Branca, a Operao Urbana gua Branca e o
Projeto Bairro Novo.
No que concerne aos procedimentos metodolgicos este trabalho valeu-se,
por um lado, de pesquisa terico-bibliogrfica em livros, dissertaes, teses,
documentos de rgos pblicos e peridicos e, por outro lado, de pesquisa emprica
baseada, sobretudo, em observaes da realidade concreta.
Metodologicamente, tanto no que se refere pesquisa emprica quanto
terico-bibliogrfica, este estudo prope tratar as questes e os problemas de forma
ampla, procurando ir alm das anlises parcelares e desconectadas.
Deve-se buscar, em primeiro lugar, uma dialtica anlise-sntese, ou seja, no
se trata de escolher separadamente o caminho de construir o todo a partir dos
elementos ou o de desmembrar o todo para analisar os elementos, como momentos
distintos da pesquisa. Isso porque, anlise e sntese no so momentos separados

22
do movimento do pensamento, esto imbricados nesse processo, ao mesmo tempo,
contnua e descontinuamente. Em outras palavras, procura-se uma compreenso
que contemple a dialtica entre o todo e os elementos. No mais, esta pesquisa vale-
se do mtodo regressivo-progressivo, devidamente explanado a seguir.
No a ttulo de simples apresentao (burocrtica) dos pressupostos
metodolgicos que guiaram o processo de pesquisa, mas procurando uma viso de
conjunto entre o terico e o emprico, o captulo a seguir discute os procedimentos
de mtodo que orientaram a pesquisa, desde as primeiras reflexes parciais at a
sistematizao da tese apresentada.

*


23




















PARTE I

(SUBSOLO)

24
2 CONSIDERAES METODOLGICAS


A mente humana no pode captar as causas dos
acontecimentos em sua totalidade, mas o desejo de
encontrar essas causas est implantado na alma
humana Leon Tosti (1869).


Em princpio, qualquer pesquisa ou estudo que pretenda compreender a
realidade deve partir do presente, em sua forma mais concreta. A realidade concreta
o ponto de partida da atividade analtica-sinttica perante os processos que se
pretende elucidar.
Mas a realidade presente no somente o ponto de partida, deve ser tambm
o ponto de chegada, completando o movimento do pensamento que parte do
concreto vai abstrao e retorna ao concreto. Deve-se sempre tomar cuidado para
no partir da realidade e, no momento de sua compreenso, descolar-se dela,
produzindo uma interpretao que j no interpreta mais a realidade, mas que se
comporta to somente como uma teoria abstrata incapaz de explicar a realidade,
configurando-se somente como uma idealizao.
Fundamental tambm pensar nas teorias sobre a cidade e o urbano no
vislumbrando a busca de uma cincia do espao, mas um conhecimento da sua
reproduo, criticando as disciplinas parcelares que decompem o conhecimento,
as quais criam barreiras que impedem, muitas vezes, o entendimento da sua real
dimenso. Por isso, quando se fala em produo do espao, no se pode pensar no
sentido restrito do termo produo, mas no sentido da reproduo das relaes de
produo. A produo capitalista produo e reproduo das relaes de
produo especificamente capitalistas.
Como se v, necessrio colocar o acento no sentido das relaes. Sem
relaes no h rendas, produtos, sobreprodutos, trabalho, sobretrabalho, lucros
etc. Levando-se ainda em conta que o carter da sociedade capitalista est
sobejamente baseado em relaes sociais abstratas, mediadas por Leis, normas,
dinheiro, propriedades etc. Alm disso, deve-se estar atento crtica designao

25
sociedade industrial, na medida em que tal termo pe o acento na produo
material de bens, no desenvolvimento puro e simples da produo e no nas
relaes sociais de produo. O capital no coisa, uma relao social, ainda que
tal relao seja obscurecida por sua fetichizao e reificao.
Feitos tais esclarecimentos, o princpio metodolgico que fundamenta as
anlises desta pesquisa baseia-se fundamentalmente numa compreenso da
realidade desenvolvida a partir do mtodo regressivo-progressivo proposto por Henri
Lefebvre ao longo de sua obra, tal mtodo, por sua vez, elaborado a partir de
formulaes de Karl Marx.
Tal mtodo permite uma anlise ampla da imensa complexidade do real, na
medida em que a histria deixa de ser vista como linear, causal ou como simples
sucesso evolutiva de fatos. O princpio fundamental do mtodo est na constatao
de que o presente elucida muito mais o passado do que o passado o presente. Isso
porque o espao-tempo reproduz incessantemente relaes de outros momentos.
Ou seja, no presente esto tambm contidas relaes datadas de outras pocas.
Por isso, segundo LEFEBVRE (1973), o que importa apreender no actual o
movimento e o no-movimento, o que mexe e o que se choca contra o que no se
mexe (p.13).
Na prtica, este mtodo supe as seguintes etapas: num primeiro momento
faz-se uma descrio horizontal da realidade presente, observando, ouvindo,
descrevendo, enfim, levantando exaustivamente seus elementos.
Num segundo momento, com os olhos do presente, volta-se ao passado para
compreend-lo, desvend-lo, elucid-lo. Trata-se do momento analtico-regressivo,
que parte do pressuposto formulado inicialmente por Marx, de que o atual permite
compreender o passado e a sociedade capitalista as sociedades anteriores, porque
desenvolve as categorias essenciais destas (LEFEBVRE, 1975:17)
7
. neste
momento analtico que procuramos compreender as diversas temporalidades da
histria que continuam presentes no atual, mas que datam de outros tempos. Trata-
se, pois, de um mergulho vertical na realidade social. MARTINS (1996b), discutindo

7
Alm disso, LEFEBVRE (1999b), em outro trabalho, acrescenta: Conhece-se o passado a partir do
presente, mais do que o presente a partir do passado. O que legitima uma historicidade sem
historicismo (p.72, grifos meus).

26
a abordagem das diversas temporalidades da histria em Henri Lefebvre, assim se
refere a essa etapa do mtodo: o que no primeiro momento parecia simultneo e
contemporneo descoberto agora como remanescente de poca especfica
(p.17).
O terceiro momento o histrico-gentico, no curso do qual o proceder do
pensamento volta at o atual, a partir do passado j decifrado, apreendido em si
mesmo (LEFEBVRE, 1975:17). Da, a partir deste reencontro com o presente j
elucidado pelo realizado, pode-se apreender o possvel (futuro). Tendncias e
virtualidades so sempre plurais, e o que impossvel hoje pode tornar-se possvel
no futuro e vice-versa (KOFMAN & LEBAS, 1996:9).
Para melhor compreender o princpio deste mtodo, tomemos o pensamento
de Lefebvre, nos apoiando tambm em MARTINS (1996b). Podemos, segundo
Lefebvre, falar em trs tempos scio-histricos: a era agrria, a era industrial e a era
urbana. Estas eras no so compreendidas como etapas ou sucesso de etapas. Na
verdade, Lefebvre entende que h uma lei do desenvolvimento desigual que
significa que as foras produtivas, as relaes sociais, as superestruturas (polticas,
culturais) no avanam igualmente, simultneas, no mesmo ritmo histrico
(MARTINS, 1996b:17). H, desta forma, uma concepo da coexistncia dos
tempos histricos, que abrange no s o passado e o presente, mas tambm o
futuro, o possvel (MARTINS, 1996b:17). , pois, necessrio identificar e recuperar
temporalidades desencontradas e coexistentes.
A partir deste entendimento possvel descobrir que as contradies sociais
so histricas e no se reduzem a confrontos de interesses entre diferentes
categorias sociais. Ao contrrio, na concepo lefebvriana de contradio, os
desencontros so tambm desencontros de tempos e, portanto, de possibilidades.
(...) No interior da sociedade e no interior de cada um agita-se a efervescncia dessa
coexistncia de modos, mundos, relaes, concepes, que no so
contemporneos (MARTINS, 1996b:22-23).
Este mtodo permite, como se v, uma ampla compreenso da realidade
vista em sua complexidade, no a partir de uma simples sucesso linear de fatos.

27
Alm disso, tal mtodo deixa lugar para estudos locais (como o aqui realizado), em
diversas escalas, inserindo-os na anlise geral, na teoria geral (LEFEBVRE, 1997).
Cumpre esclarecer que aqui se vale da concepo de uma dialtica scio-
espacial, o que significa dizer que a relao sociedade-espao mutuamente
determinada, conflitiva e em movimento. Ou seja, o espao aqui entendido como
um espao social (algo que transcende o fsico-material), assim como a sociedade
entendida como uma sociedade espacializada.
O espao entendido enquanto produto social designa um amplo conjunto de
relaes. No pode, assim, ser entendido como um vazio ou um produto a ser
consumido at desaparecer; compreenso largamente difundida tanto pelo capital
em geral, mas, sobretudo, pelos agentes capitalistas vinculados ao imobilirio. O
espao no neutro, no simples palco dos agentes sociais ou reflexo das
relaes sociais. Na verdade, ele envolve disputas, conflitos, lutas, diversos
interesses.
Alm disso, o espao social no pode ser tido como aquele do planejamento
urbanstico, ou seja, uma caixa vazia a ser preenchida, moldada ao bel prazer de
uma tcnica supostamente renovadora. Assim, a planificao espacial que ser
discutida no decorrer deste trabalho no capaz de captar as contradies do
espao, quanto mais de super-las. Ela carregada de um discurso ideolgico,
repleto de contradies subjacentes, as quais nos interessa compreender. Esta
concepo de espao do planejamento aproxima-se daquela de um espao
geomtrico (vazio, ideal) que contrasta com o espao concreto, o do habitar: gestos
e percursos, corpo e memria, smbolos e sentidos, difcil maturao do imaturo-
prematuro (do ser humano), contradies e conflitos entre desejos e necessidades,
etc. (LEFEBVRE, 1999b:166), enfim, do espao vivido na prtica social.
Outro aspecto importante refere-se busca da totalidade. Segundo
LEFEEBVRE (1995), a verdade encontra-se na totalidade dos conceitos e das
idias, do movimento do conhecimento, na captao da totalidade do real (p.227-
228). Procura-se nesta pesquisa pensar no urbano como um todo, por meio de um
mtodo que busque a totalidade, embora no tenhamos a pretenso de alcan-la.
Assim, o que se pretende no alcanar a totalidade, isso nem seria possvel, mas

28
tentar, ao menos, derrubar os muros positivistas que permeiam e, muitas vezes,
limitam a pesquisa acadmica. Nesse sentido, LEFEBVRE (1975) afirma que o
saber parcelado nunca pode pretender-se total. (...) A totalidade constitui um
problema, desde o momento em que nem a filosofia, nem as cincias fragmentrias
tm acesso a ela. (...) Feliz ou infelizmente, o movimento global dificilmente se
decifra, em razo de sua complexidade. Alm do que o todo no sensvel,
tangvel, no se oferece investigao emprica imediata (p.13-15 e 141). Mas,
sejam quais forem as dificuldades metodolgicas e tericas de acesso totalidade
e de compreenso do global, este procedimento o nico aceitvel; o nico que
evita a inadmissvel reduo do conjunto aos elementos (p.199). (...) A totalidade
no deve fazer esquecer que a parte e o elemento tm tambm uma existncia
distinta. Somente o pensamento animado pelo mtodo dialtico permite, ao que
parece, captar esta interao especfica das partes no todo (p.142).
Em suma, esta pesquisa procura seguir o princpio explicativo da totalidade
como unidade do diverso que, conforme discutido, leva em considerao a
historicidade dos processos.


29
3 A CIDADE E O URBANO


A cidade uma mquina de possveis.
(LEFEBVRE, 1973:16).



O espao urbano emerge no momento atual da reproduo das relaes
sociais capitalistas como uma categoria de fundamental importncia para a
compreenso da dinmica da sociedade, a qual tende, inclusive, a ser
completamente urbanizada. Isso significa dizer que o que no urbano na
sociedade atual, de uma certa forma a este modo de vida e produo do espao
est vinculado, aparecendo como resduos de temporalidades anteriores. O urbano
tido como uma virtualidade em marcha, como uma potencialidade que desde
agora se realiza.
Num primeiro momento, pode parecer antagnico afirmar tal fora do urbano,
mas a anlise cuidadosa da realidade histrico-concreta associada ao mtodo
regressivo-progressivo, exposto anteriormente, permite no somente assegurar a
importncia dessa categoria analtica, mas tambm, a partir dela, compreender, de
forma ampla, os mecanismos de reproduo da sociedade atual, bem como
apontar a tendncia para a sua completa urbanizao. Em suma, fugir do urbano, de
acordo com o que aqui ser exposto, tarefa infrutfera e significaria olhar para a
sociedade atual com os olhos do passado.
Tendo esta noo em mente, o processo de urbanizao entendido aqui
como um processo de transformao da cidade e de generalizao do modo de vida
urbano. Mas o que a cidade? E o urbano? O que designam tais termos? A
cidade poderia ser entendida como uma morfologia material e o urbano como uma
morfologia social (LEFEBVRE, 1991). Segundo LEFEBVRE (1991), a cidade seria
realidade presente, imediata, dado prtico-sensvel, arquitetnico e por outro lado
o urbano, realidade social composta de relaes a serem concebidas, construdas
ou reconstrudas pelo pensamento (p.49). Portando, a cidade seria a base material
na qual se desenvolvem as relaes sociais que em conjunto definem o modo de

30
vida urbano, ou simplesmente, o urbano. Tal modo de vida, como frisado
anteriormente, tende a se generalizar a ponto de predominar na sociedade como um
todo, formando a sociedade urbana, que est alm da cidade (morfologia material),
pode estar tambm fora dela, nas morfologias rurais, no campo, que se urbaniza,
mesmo que a cidade no esteja nele. O urbano (como modo de vida) efetivamente
pode estar.
No entanto, h que se tomar muito cuidado com a distino entre a cidade e
o urbano destacada acima, na medida em que ela pode tornar-se perigosa. Ou
seja, tal distino no pode ser vista de maneira absoluta, isso porque o urbano
no uma alma, um esprito, uma entidade filosfica (LEFEBVRE, 1991:49). O
urbano est dialeticamente vinculado cidade, a uma base prtico-sensvel
indispensvel que constitui, muitas vezes, um centro (ou centros) desta vida urbana
que, segundo a interpretao de LEFEBVRE (1999b), tende a se generalizar por
toda a sociedade, configurando a sociedade urbana, na qual o rural e todos os
modos de vida anteriores no desaparecem, mas tornam-se residuais.
O urbano, entendido como um modo de vida, implica ao mesmo tempo uma
positividade e uma negatividade. Trata-se de um modo de vida que tem trazido s
grandes aglomeraes muita pobreza, violncia, medo, estranhamento, alienao,
enfim, toda sorte de negatividade. Mas, o urbano em si, representa a positividade
das possibilidades do encontro, da criao, da humanidade, da desalienao, enfim,
o urbano trs a possibilidade da vida em sua maior plenitude.
A negatividade e a positividade do urbano so plos opostos de uma unidade
plena de contradio, j que o movimento dialtico revela, a todo instante, unidades
de contrrios. , pois, no urbano que esto as possibilidades de apropriao do
tempo e do espao pelo cidado. Simultaneamente o lugar da pobreza e da misria,
o urbano trs consigo a criatividade e a renovao incessante do homem.
8

Outro aspecto que deve ser levado em conta que a cidade preexiste em
relao ao processo de urbanizao, o qual tem como indutor o processo de
industrializao. A cidade era uma obra, no sentido de uma obra de arte, antes da
industrializao. O modo de vida urbano, engendrado nas cidades pr-industriais,

8
Cf. LEFEBVRE, 1991 e 1999b.

31
criava a possibilidade de apropriao do espao pelos cidados. O valor de uso do
espao predominava sobre o valor de troca. No entanto, a partir da industrializao,
a cidade converte-se em produto do capital e a seu servio, fato notrio quando se
examina a dominao do espao pelo setor imobilirio. Portanto, o valor de troca
passa a predominar sobre o uso, generalizando o urbano sociedade como um
todo.
Nesse processo de urbanizao, a cidade implode e explode, configurando
em determinados locais, as grandes metrpoles (ou como denominam os estudiosos
franceses, as grandes aglomeraes), as quais tm um poder de controle sobre
extensas pores do territrio. Um controle que est longe dos cidados (estes se
encontram, em grande medida, alienados), est largamente nas mos de poderosos
agentes do capital em associao com o Estado.
No estgio atual do processo de urbanizao impe-se um modo de vida
absolutamente distinto do modo de vida tanto das cidades pr-industriais (obras)
quanto do modo de vida rural. Estes antigos modos de vida passam a existir na
sociedade urbana como resduos de pocas anteriores.
Portanto, segundo LEFEBVRE (1975) a sociedade em seu conjunto se
transforma e, de industrial passa a ser urbana. (p.10) Mas, apoiado no mtodo
regressivo-progressivo, este autor lembra que a era urbana no faz desaparecer
por encantamento ou desencantamento as contradies e conflitos da era industrial.
Esta ltima no consegue, tampouco, abolir os conflitos e contradies da era
anterior. (...) A cidade, sua exploso, a sociedade urbana e o urbano em
emergncia, superpem suas contradies s da era industrial e da era agrria.
(LEFEBVRE, 1975:12)
A configurao das metrpoles, advinda com o avano do processo de
urbanizao em escala planetria atesta esta fora transformadora do urbano, ao
criar novos espaos e destruir velhos modos de vida. A metrpole destri os antigos
bairros da cidade, fragmenta seus espaos, torna os antigos espaos qualitativos
que poderamos chamar de locais, em espaos metropolitanos. Contraditoriamente,
a metrpole nega a cidade e o urbano enquanto positividade, fragmentando ao invs
de unir, destituindo o direito cidade, o qual, em ltima instncia significa a

32
constituio ou a reconstituio de uma unidade espao-temporal, de uma unio em
vez de uma fragmentao. Isso porque, o fato de excluir do urbano grupos,
classes ou indivduos, vem a ser como exclu-los tambm da civilizao, seno da
sociedade. (LEFEBVRE, 1976, p.19) Enfim, o processo de urbanizao e seu
aprofundamento um processo que remove, que fragmenta, e que,
contraditoriamente, rene e potencializa enormemente aquilo que rene.
Emerge, pois, como se v, uma nova problemtica: a urbana. E, portanto,
uma nova forma de racionalidade, a racionalidade urbana.

33
4 A CIDADE E O CAPITAL



Com a dita generalizao da troca, o solo tem-se
convertido em mercadoria. O espao imprescindvel para
a vida cotidiana, se vende e se compra. Tudo quanto
constitui a vitalidade da cidade, enquanto obra, tem
desaparecido diante da generalizao do produto
(LEFEBVRE, 1976:67).



O capitalismo em seu processo de expanso definitivamente conquistou o
espao, encontrando, historicamente, duas estratgias de domnio sobre ele, uma
no plano jurdico, por meio da propriedade privada do solo e, outra, no plano poltico-
econmico, por meio do comando do Estado e de suas instituies. A primeira
estratgia ser abordada no presente captulo e a segunda ser tratada no captulo
seguinte.
Segundo HARVEY (1990) o capitalismo muito dinmico e inevitavelmente
expansionista. Movido pelo motor da acumulao por amor acumulao e que usa
como combustvel a explorao da fora de trabalho, constitui uma fora
permanentemente revolucionria que d forma permanente ao mundo em que
vivemos (p.162), num processo histrico extraordinariamente complexo e, por isso,
difcil de ser totalmente compreendido.
O capitalismo (que pode ter nascido com sua morte anunciada)
essencialmente cclico e quando parece que est para morrer numa de suas crises,
renasce com ainda mais vitalidade. E no capitalismo contemporneo, o espao (por
ele j dominado) emerge como uma condio bsica de sua reproduo, em que
pese as contradies intrnsecas s formas em que este processo de dominao
crescente ocorre, passando o espao (propriedade privada) de obstculo produo
para tornar-se uma condio da reproduo ampliada do capital.
nesse sentido que importa compreender, resgatando uma discusso quase
morta (mas certamente no enterrada), a propriedade privada do solo e as rendas
fundirias. Recorrendo novamente a HARVEY (1990), o monoplio da propriedade
territorial, alm de ser uma premissa histrica, tambm uma base constante para

34
o modo de produo capitalista. (...) A implicao que a renda e a existncia de
propriedades privadas de terras so condies socialmente necessrias para a
perpetuao do capitalismo (p.361).
Como apontou SILVA (2006), necessrio ter em mente que a insero do
espao na economia um momento ativo que reproduz espacialmente as
contradies mais internas do capitalismo (p.42), tanto nos momentos de expanso
quanto nos momentos de crise deste modo de produo.
H, no capitalismo, o consumo do espao, em que o valor de troca passa a
predominar sobre o valor de uso (dimenso do til condio de existncia da
sociedade), havendo um processo de privatizao da superfcie terrestre e de tudo o
que ela contm. Com a mercantilizao dos lugares, o espao gradativamente passa
a ser um valor que se valoriza.
Neste contexto de mercantilizao do espao, a produo da cidade e do
urbano est vinculada a uma grande quantidade de atores sociais, dentre os quais
tem-se destacado, cada vez mais intensamente, aqueles que atuam no setor
imobilirio. Segundo LEFEBVRE (1976), o imobilirio, tido como um setor
secundrio da economia, torna-se fundamental para a compreenso da produo do
espao urbano, tendo em vista que este setor, sobretudo nos momentos de crise do
circuito principal, torna-se o mais importante segmento da economia urbana. Para
falar com mais propriedade, esse circuito imobilirio tem sido durante muito tempo
um setor subalterno, subsidirio; paulatinamente, vai se convertendo num setor
paralelo destinado sua insero dentro do circuito normal da produo-consumo.
Pode, inclusive, transformar-se no setor principal embora, normalmente, seja um
setor compensatrio, se o circuito normal produo-consumo for se freiando,
produzindo-se fenmenos recessivos (LEFEBVRE, 1976, p.55-56).
Assim, a noo de crise fundamental para a compreenso da reproduo do
capital que inevitavelmente inclui o espao e aponta para um constante processo de
valorizao (criao de valor). As crises no possuem carter permanente, do
contrrio no seriam crises (Cf. HARVEY, 1990) e se revestem de um carter
essencial: so, a rigor, necessrias ao capital e sua reproduo ampliada, na
medida em que promovem expanses e readequaes ao sistema, refinando-o. O

35
capitalismo bem assimilou a crena de que na crise que se cresce (no sentido de
amadurecimento).
Em suma, se as crises tm carter transitrio, o capitalismo apresenta um
carter perptuo e suas crises servem para faz-lo crescer mais numa nova fase de
expanso (Cf. HARVEY, 1990).
O fundamento do capitalismo sempre a produo de mais valor, isso porque
todos os participantes do processo tm de ser remunerados. Da, a necessidade de
que todo valor gere mais valor, desencadeando um processo de valorizao que
implica num valor de troca, ao passo que o processo de produo imediata implica
num valor de uso. A reproduo o maior problema do capital. A lgica reprodutiva
existe independentemente de cada um de ns; mas obrigatoriamente nos inclui.
na reproduo, que o processo de valorizao assume sua verdadeira importncia,
embora seja fundamental compreender que s existe valorizao do espao quando
este revela seu valor de uso. No h valor de troca (expresso quantitativa) se no
h valor de uso (expresso qualitativa).
No escopo das relaes entre a cidade e o capital dois elementos devem ser
previamente analisados: a) a instituio histrica da propriedade privada e b) as
formas de renda da terra no capitalismo e sua insero especificamente no espao
urbano. Este o ponto inicial de uma discusso, desenvolvida no captulo seguinte,
que procura os elementos da relao entre o pblico e o privado em sua atuao
conjunta no espao urbano.

36
4.1 A INSTITUIO DA PROPRIEDADE PRIVADA DA TERRA

No mbito desta pesquisa, a discusso em torno da instituio da propriedade
privada da terra envolve a compreenso das condies histricas que a geraram,
especialmente das condies histricas do avano do capitalismo no Brasil, em
meados do sculo XIX.
O solo, tanto rural quanto urbano, no tem valor. No tem valor porque no
tem trabalho agregado; trata-se de um bem natural finito que no reproduzvel pelo
trabalho, tal como o ar e a gua. Segundo MARTINS (1983), a terra , pois, um
instrumento de trabalho qualitativamente diferente dos outros meios de produo.
Quando algum trabalha na terra, no para produzir a terra, mas para produzir o
fruto da terra. O fruto da terra (ou o que nela se constri edificaes, por exemplo)
pode ser produto do trabalho, mas a prpria terra no o (p.160). A mediao do
dinheiro na compra e venda falsamente d a idia de que a terra capital. A compra
de pores de terra gera sim renda capitalizada, mas no capital; isso porque, ao
mesmo tempo em que o trabalho uma mercadoria que o capital remunera com
salrio, a terra uma mercadoria que o capitalista paga com renda para o
proprietrio.
Em princpio, h a figura do capitalista de um lado, e a figura do proprietrio
de terras de outro. O primeiro investe capital e busca lucros e o segundo imobiliza
improdutivamente capital na compra de terras, buscando rendas. De fato, tais atores
sociais podem ser a mesma pessoa, mas sempre que o capitalista optar por comprar
terras ao invs de arrend-las, ele se descapitaliza, j que o que foi investido na
compra das terras deixa de entrar no circuito produtivo. Nesse sentido, quanto mais
o capitalista compra terras, menos capitalista ele .
Em relao ao solo urbano, dois atores distintos aparecem no circuito da
produo imobiliria: os incorporadores, que buscam na cidade, espaos propcios
aglutinao de lotes para a construo de edifcios, e os construtores, que em
conjunto com os incorporadores agregam capitalisticamente valor ao solo. Por
vezes, a empresa construtora pode ser tambm incorporadora, buscando lucros e
rendas ao mesmo tempo. Os incorporadores e construtores, como uma nica

37
empresa ou como empresrios separados, quase sempre aparecem associados ao
capital financeiro, sobretudo quando se trata de grandes empreendimentos.
Apesar do solo no ser capital e parecer um obstculo ao capitalista, de fato
ele incorporado ao circuito de produo por constituir-se em condio
imprescindvel ao capital para sua reproduo ampliada. A propriedade do solo
apenas um empecilho aparente, j que a sociedade legitima e paga um tributo ao
proprietrio de terras, consubstanciado na renda absoluta, simplesmente pelo fato
dos proprietrios monopolizarem este bem natural imprescindvel reproduo do
capital e, em ltima instncia, da vida.
Tanto a propriedade da terra quanto do capital e dos meios de produo so
elementos necessrios para a dominao do trabalhador no processo produtivo.
Ainda que o capitalista e o proprietrio estejam objetivamente contrapostos e
separados, na prtica social ambos atuam em conjunto, unidos pelo interesse
comum de se apropriarem da mais-valia gerada pelos trabalhadores no processo
reprodutivo (MARTINS, 1983).
A propriedade privada da terra e seu histrico processo de instituio tornam-
se a base do entendimento da questo, isso porque a propriedade, enquanto
mediao entre a terra e o trabalho, sustenta o preo dado ao solo
9
, ainda que
muitas vezes um preo virtual (futuro), que move os interesses e a ao dos agentes
do setor imobilirio e a garantia (produto do capitalismo) de que o acesso ao solo
seja restrito. necessrio ter dinheiro para ter acesso ao solo.
Segundo SEABRA (1988), o processo geral de produo e reproduo
capitalista acaba por valorizar a terra, a terra como propriedade (ainda que lhe
concedendo um falso valor ou constituindo uma reserva de valor), sendo o seu preo
uma renda que se capitaliza segundo as leis da reproduo, um mecanismo eficaz
de captao de parte do trabalho social. (...) Em princpio, a renda fundiria um
tributo que a sociedade paga propriedade da terra. Mas uma renda fundiria traduz
tambm o valor do lugar, um valor que transita pelo universo simblico da sociedade
como valor histrico e um valor que transita pela maior ou menor rentabilidade

9
Caso o solo fosse nacionalizado no haveria renda absoluta e, portanto, um preo a priori para
terras sem valor, ou seja, para terras sem trabalho acumulado. Os diferentes tipos de rendas sero
discutidos no prximo subitem.

38
econmica da utilizao da terra para esse ou aquele fim, como resultado de
investimentos produtivos no lugar ou tambm como localizao, acessibilidade do
lugar (p.100-101). De acordo com LEFEBVRE (1976), necessrio explicar como
e porque o capitalismo tem tomado posse do solo, do espao; da a tendncia do
que foi outrora o imobilirio, de agora em diante convertido em bens mveis
(construes, especulaes), a converter-se em centro nervoso dentro do
capitalismo, por ser uma indstria nova, menos submetida a travas, saturaes,
dificuldades de toda ndole que freiam o desenvolvimento das antigas indstrias
(p.100).
Pelo exposto, depreende-se que, no capitalismo, a propriedade da terra, ao
contrrio das aparncias, no apenas um tamanho, um dado, um nmero. Como
bem apontou MARTINS (1983), em estudo voltado ao entendimento do avano do
capitalismo no campo, a propriedade da terra uma relao social. (...) uma
relao social no sentido que tem a relao social no capitalismo, como expresso
de um processo que envolve trocas, mediaes, contradies, articulaes,
conflitos, movimento, transformao (p.169).
Nesse sentido, necessria a compreenso histrica do processo de
instituio da propriedade capitalista da terra no Brasil, buscando o entendimento de
suas contradies. A anlise inicia-se pela Lei 601 de 1850, conhecida como Lei de
Terras, regulamentada em 1854, que estabeleceu a mercantilizao da terra, ao
impor que o acesso a ela s poderia se dar mediante a compra em dinheiro. Aps
essa data a compra que garantia a posse da terra que se tornou, por fora da Lei,
uma mercadoria.
Tal legislao foi estruturada para garantir o fluxo de mo-de-obra diante da
eminncia da libertao dos escravos e da poltica de imigrao que era discutida
calorosamente neste perodo como soluo para a falta de trabalhadores, no intuito
de garantir a continuidade da larga expanso cafeeira que alcanara o denominado
Oeste Paulista. Um dos objetivos que estava por trs da Lei era incutir no
trabalhador a ideologia de que somente o trabalho rduo e a poupana permitiriam o
acesso terra, j que a compra em dinheiro passou a ser a nica garantia de posse.
Ao mesmo tempo, por meio de outros mecanismos (o regime de colonato, discutido

39
adiante), era consolidada a impossibilidade do trabalhador de poupar dinheiro
(MARTINS, 1996a).
Assim, a instituio da propriedade privada da terra e sua mercantilizao
constituem, em sua origem no Brasil, um poderoso instrumento de controle de
acesso terra, garantindo o encaminhamento dos imigrantes recm-chegados
grande lavoura cafeeira em expanso no Oeste Paulista. Foi o meio encontrado
para subjugar o trabalhador.
A instituio da propriedade privada da terra, a rigor, no representa um
obstculo, um empecilho ao avano do capital, como se poderia pensar inicialmente.
Ao contrrio, a rentabilidade da terra absorvida pelo capitalista, inclusive pelo fato
da propriedade representar a separao do trabalhador dos meios de produo.
Quando a terra livre, como o ar que se respira ou a gua que se bebe, o capital
perde o poder de subjugar o trabalhador. Conforme concluso de MARTINS (1983),
a propriedade da terra no exatamente um empecilho expanso do capital no
campo; ela fundamentalmente uma das contradies do capitalismo, movimento,
transformao e possibilidade de transformao (p.170).
Cabe aqui uma distino fundamental para a compresso do processo de
instituio da propriedade privada da terra no Brasil, levando-se em conta a
historicidade deste processo, qual seja, o discernimento entre produo do capital e
reproduo capitalista do capital. MARTINS (1983) esclarece que a produo do
capital nunca capitalista, nunca produto de relaes capitalistas de produo,
baseada pois no capital e no trabalho assalariado. Quando o dinheiro, a riqueza,
entra nesse ltimo tipo de relao, j no estamos diante da produo capitalista,
mas da reproduo capitalista do capital. S a reproduo capitalista. Mesmo o
crescimento deste capital no produo, mas reproduo capitalista ampliada
(p.170-171).
A explicao emprica desta distino, bem como sua importncia, pode ser
buscada nas relaes desenvolvidas em meados do sculo XIX nas fazendas
produtoras de caf do interior paulista, onde o capitalista, personificado no
fazendeiro, engendrava, no nvel da produo, relaes no propriamente
capitalistas com o trabalhador livre que substitura o trabalho escravo, relaes

40
consubstanciadas por meio do regime de colonato. Mas no nvel da comercializao
(reproduo) com os comissrios de caf e, posteriormente, com os exportadores,
as relaes eram tipicamente capitalistas. Segundo MARTINS (1996a), era no
mundo dos negcios que se davam as prticas capitalistas do fazendeiro (p.14).
Afinal de contas, a propriedade da terra garantiu que a mo-de-obra ficasse
subordinada produo. Houve, portanto, uma mutao: o trabalhador escravo
estava juridicamente preso ao fazendeiro, seu proprietrio, j o trabalhador livre,
juridicamente igual perante o proprietrio, passou a ser cativo da terra, j que as
caractersticas do regime de colonato, explicitadas adiante, garantiam que o
trabalhador livre no conseguisse atingir os meios para a compra da terra.
Em suma, num regime de terras livres, o trabalho tinha que ser cativo e, por
outro lado, num regime de trabalho livre, a terra tinha que ser cativa. O capital que
era destinado aos traficantes de escravos passou a ser destinado s companhias
imobilirias, bem como aos grileiros, para a abertura de novas fazendas, atividade
que passou a se tornar extremamente rentvel (MARTINS, 1996a).
Mas, como dito, o regime de trabalho no estava pautado em assalariamento,
no constituindo, pois, uma relao propriamente capitalista. Instituiu-se uma
espcie de renda-em-trabalho, na medida em que o colono arrendava uma parte da
fazenda para formar o cafezal. Na prtica no era o fazendeiro que pagava o colono
pela formao do cafezal, mas o colono que pagava o fazendeiro com a formao
do cafezal pelo direito de plantar, nas mesmas terras, alimentos para sua
subsistncia (MARTINS, 1996a).
A implantao desse novo sistema passou a representar maiores lucros para
o capitalista-fazendeiro, uma vez que ele deixou de imobilizar na pessoa do escravo,
uma larga quantidade de renda capitalizada. O trabalhador livre, por outro lado, alm
de custar menos, produzia mais, j que se introduziu em sua mentalidade que a to
sonhada terra para plantar somente viria com o trabalho rduo. Na poca escravista,
o bem mais precioso do fazendeiro era o escravo e sua possibilidade de produzir
riqueza na terra. A terra, por si s, nada representava economicamente. Por isso,
MARTINS (1996a) afirma que no foi o escravo que se libertou do fazendeiro, mas o
fazendeiro que se libertou do escravo.

41
Em relao ao solo urbano, a Lei de Terras produziu um efeito contraditrio
no final do sculo XIX e incio do sculo XX, gerando inmeros conflitos entre a
lgica distributiva (esta tambm seletiva) e a nova lgica monetria em
implantao, como ser discutido adiante. Mas, o mais importante a salientar que,
sem dvida, a instituio da propriedade privada da terra potencializadora de
grande rentabilidade, criando um mercado capitalista de terras que controla inclusive
uma das necessidades mais bsicas dos homens, a do habitar.
Nesse sentido, a propriedade privada no condio de existncia e
desenvolvimento do ser humano. De fato, ela fruto de um processo de alienao e
domnio entre os homens, consolidando a separao entre os valores de uso
(utilidade das coisas) e os valores de troca.
Tanto a propriedade quanto as rendas por esta geradas, como ser discutido
no prximo subitem, de impedimento ao desenvolvimento do capitalismo se
tornaram uma necessidade deste modo de produo.


42
4.2 AS RENDAS FUNDIRIAS

Vinculada instituio da propriedade do solo e de seu processo de
valorizao e formao de um complexo mercado de terras, temos a problemtica
das rendas fundirias, tambm denominadas de rendas da terra ou rendas
territoriais.
Somente por meio da compreenso da teoria da renda fundiria
10
, possvel
explicar o fato da terra, destituda de valor, ter preo e ser comercializada no
mercado.
Em relao temtica desta pesquisa, preciso discutir a teoria da renda da
terra no solo urbano, pois no capitalismo a terra e as rendas advindas so
instrumentos de ao do capital imobilirio no interior de seu processo de
reproduo ampliada, o qual sustenta, em larga medida, o processo de produo do
espao urbano.
Inicialmente a terra parece encerrar considervel montante de capital
improdutivamente imobilizado pelo setor da construo civil. Mas, como o setor da
construo depende de uma ao associada aos incorporadores (algumas vezes
como uma nica empresa), o capital aparentemente imobilizado improdutivamente
imobilizado na terra reverte-se em rendas e lucros extraordinrios aos
incorporadores e aos construtores, respectivamente, configurando-se, em ltima
instncia, num poderoso e eficaz mecanismo de segregao scio-espacial,
estruturando e reestruturando incessantemente as qualidades dos espaos
(BOTELHO, 2003).
11

Embora, como salientado anteriormente, a renda fundiria aparea como um
empecilho reproduo ampliada do capital, em realidade, num movimento
contraditrio, a renda foi metamorfoseada e participa intensamente do processo de

10
A teoria da renda da terra foi inicialmente elaborada pelos economistas clssicos ingleses, James
Anderson, Adam Smith e, sobretudo, David Ricardo. Marx e Engels, posteriormente, a
desenvolveram, modificando-a e criticando alguns de seus pontos essenciais.
11
Aqui poderia ser sugerida uma trade: incorporao-construo-financiamento, gerando,
respectivamente, renda-lucro-juros.

43
reproduo do capital, entrando na composio final do valor dos imveis, gerando
rendas e sobrelucros ao capitalista incorporador.
12

Classicamente, os estudos que lidam com a questo das rendas fundirias
dividiram-nas em trs formas: renda absoluta, renda diferencial e renda de
monoplio. Embora haja tal diviso, baseada na origem da formao da renda, sua
composio geral dada pela soma das participaes de cada uma (que varia para
cada caso e local).
MORAES & COSTA (1975) sintetizam a explicao dos trs tipos de renda
supra citadas, ao afirmarem que a possibilidade de possuir-se pores do globo
terrestre, implicar uma renda fundiria, pois o espao , no capitalismo, meio de
produo. Os atributos espaciais, desigualmente distribudos, proporcionam aos
seus detentores, atravs de sua explorao econmica, aquilo a que Marx
denominou como uma das formas de lucro suplementar. A propriedade de parcelas
do espao, define a primeira forma de renda fundiria: a renda absoluta. A
singularidade dos lugares encerra o fundamento da renda diferencial. Esta
apropriada pelo proprietrio como sobrevalor. (...) A escassez de qualquer fator
terrestre, capaz de reduzir o emprego de capital numa produo, engendra uma
renda de monoplio a seus detentores. (p.70)
Na prtica difcil distinguir estes trs tipos de renda, sobretudo quando se
pensa na renda global, mas a essncia de cada uma delas, revela sua origem. Aqui
interessa discutir, particularmente, a composio das rendas no solo urbano, e sua
influncia na produo do espao.
A renda fundiria no solo urbano assume certas particularidades que
obscurecem a forma concreta que ela tem no campo, tal como a renda em espcie,
dinheiro ou trabalho. A renda pode ser paga ao proprietrio de uma vez (venda) ou
em parcelas (aluguel), sendo o preo da terra formado essencialmente pela soma da
especificidade do terreno (renda diferencial) com o monoplio oriundo da
propriedade do solo por uma classe (renda absoluta).

12
Na cidade de So Paulo, aproximadamente 28,41% do custo final da construo representada
pela aquisio de terrenos (Cf. DIEESE, 2001:33 Apud BOTELHO, 2005:75). Trata-se, pois, de uma
parcela significativa que no pode ser negligenciada.

44
A anlise de MARX (1989), segundo BOTELHO (2003:28), ressalta que a
renda fundiria urbana seria elevada pelo aumento da populao, pela necessidade
crescente de habitaes da resultante, pela implementao do capital fixo que se
incorpora terra (como edifcios, ferrovias, rodovias, armazns, estabelecimentos
fabris e comerciais, docas etc.). Nas cidades de grande crescimento, o que
constituiria, para Marx, objeto principal de especulao no setor imobilirio no seria
o imvel construdo, mas a renda fundiria.
Assim, conceitualmente, adota-se aqui, para referir-se ao espao urbano, as
seguintes rendas:

a) Renda Absoluta: advm do simples fato do proprietrio do solo exigir
perante a sociedade uma renda por sua parcela de terra, apoiado em
instrumento jurdico enquanto detentor de um ttulo de propriedade.
absoluta porque todo e qualquer proprietrio de terra pode exigi-la,
independentemente do local e das caractersticas da terra.

b) Renda Diferencial: determinada pela heterogeneidade dos espaos
(localizao, zoneamento, restries legais e ambientais, infra-
estrutura etc.) e das caractersticas do terreno (topografia, tipo de solo,
geometria etc.), relativamente a outros terrenos (todos). A renda
diferencial poderia ser denominada de renda relativa, pois no existe
por si s, ocorrendo somente diante da comparao com o restante.
Por exemplo, se o metro quadrado da Avenida Paulista o mais caro
de So Paulo, porque a Avenida Paulista considerada em relao
ao restante da cidade, o melhor lugar para determinado(s) tipo(s) de
uso(s). De certa forma, a renda diferencial independente da
propriedade privada, uma vez que seria revertida em prol da
coletividade, caso o solo fosse nacionalizado.

Pensando em conjunto, qualquer frao de terra, por conta da renda absoluta,
no to ruim e to mal localizada que tenha um preo zero. Ou seja, a

45
determinao do preo d-se pela pior terra, aquela que supostamente tem uma
renda diferencial nula.
Cumpre esclarecer que, no entendimento aqui assumido, a renda de
monoplio, quando se toma o espao urbano deixa de ter sentido, j que para o
espao construdo no h imposies naturais (de ordem climtica, pedolgica,
geomorfolgica etc.) insuperveis.
Por outro lado, a renda diferencial, a mais importante para o espao urbano,
subdividida em duas categorias:

a) Renda Diferencial de Situao: trata-se da renda diferencial I de Marx,
que advm das caractersticas do terreno e dos fatores de localizao,
independentemente da inverso de capitais.
13


b) Renda Diferencial Transcendente: advinda de inverses de capital para a
superao ou melhora da situao, ou seja, das caractersticas do terreno e
de sua localizao. Trata-se da renda diferencial II de Marx e da renda de
equipamento de Adam Smith. Aqui denominada de transcendente, pois ao
receber inverses de capital, o terreno valoriza ainda mais e transcende a
situao anterior ao investimento.

No solo urbano, o fator que mais pesa na composio da renda diferencial a
localizao, e a estratgia historicamente mais difundida para ampli-la a
especulao imobiliria.
14

Desde o final do sculo XIX, uma das estratgias mais difundidas pelos
especuladores para valorizar seu investimento era o de comprar terras desprovidas

13
Ao refletir sobre as rendas no espao urbano, a renda diferencial de situao a nomenclatura
utilizada por LEFEBVRE (1999a), resgatada de Adam Smith, para referir-se renda diferencial I de
Marx.
14
Novas estratgias de ampliao da renda diferencial vm sendo aplicadas pelo Estado, em
conjunto com a iniciativa privada, como ser discutido no prximo captulo, por meio de refinados
mecanismos jurdico-poltico-econmicos, consubstanciados nas operaes interligadas e urbanas. A
ampliao das rendas resultado, em ltima instncia, da criao e ampliao de valores diferenciais
aos espaos. Quanto maior o gradiente entre o espao mais valorizado e o menos valorizado de uma
cidade, maior a renda diferencial. Este aspecto tambm ser abordado no captulo seguinte.


46
de infra-estrutura em rea distante do ncleo central da cidade, promover um
loteamento popular, vender os lotes e, ento, pressionar o poder pblico junto com
os novos moradores a levar infra-estrutura para esta rea distante. Ao fazer isso, o
especulador fazia com que as terras no meio do caminho entre o ncleo central e a
tal rea mais distante fossem largamente valorizadas. Naturalmente que o
especulador havia comprado estas terras intermedirias por preos mais baixos e
que agora, por tratar-se de terras com infra-estrutura, os lotes poderiam ser
vendidos a preos mais elevados. Em suma, o especulador comprava uma faixa de
terras contnua por um preo baixo e comeava a lote-la pela poro mais distante
do centro da cidade.
No mais, essa estratgia especulativa, alm de potencializar a reproduo do
capital imobilirio aos empreendedores, foi um dos embries, como se ver adiante,
do enorme crescimento horizontal da cidade de So Paulo.
Prticas especulativas como estas determinam que o proprietrio antecipe
sobre o preo do terreno uma renda mais elevada. Por conseguinte, o proprietrio
confere artificialmente uma renda diferencial ao seu imvel (Cf. BOTELHO, 2003).
Tendo em conta a importncia da propriedade da terra e as caractersticas
das rendas advindas da propriedade (sobretudo as rendas diferenciais), antes de
entrar-se propriamente na anlise histrica da metrpole paulistana, h que se
ressaltar a fundamental participao do Estado na reproduo capitalista da cidade,
como um agente-chave do setor imobilirio.
Em realidade, nem sequer cabe a separao entre Estado de um lado e setor
imobilirio de outro. As relaes entre o pblico e o privado na cidade tm se
tornado cada vez mais ntimas. Vejamos, no prximo captulo, como se d a atuao
do pblico e do privado, que tem tornado as aes meramente especulativas, como
a narrada acima, em estratgias histricas, dada complexidade que tanto o
capitalismo contemporneo quanto a cidade capitalista tm assumido.



47
5 ESPAO E POLTICA A RELAO PBLICO-PRIVADO:
CONVERGNCIA DE INTERESSES, LUTAS E CONFLITOS


O Estado, atravs das esferas municipal, estadual e federal, por meio de
variados agentes, planos e projetos viabiliza e concebe a ampliao da dominao
do espao pelos interesses do capital. Isso porque, no Estado-burgus, o pblico
estruturalmente comandado pelo privado, independentemente da gesto de
momento, seja de direita ou de esquerda. O conjuntural (gesto) pode apenas
evidenciar, mais ou menos, este carter estrutural. O Estado de hoje, ao qual nos
referimos nesta tese, coloca-se antes como um gestor do que como provedor de
obrigaes sociais. Segundo BAITZ (2004), o Estado se produz e reproduz como a
imagem de uma empresa, e seus administradores tambm o fazem imagem dos
grandes homens de negcio (p.89).
Como ser mostrado adiante, as ideologias
15
e as prticas do Estado
promovem a transformao e a valorizao do espao para a sua dominao pelo
capital.
As diversas formas de interveno do Estado no espao urbano acarretam
efeitos na renda diferencial de situao e, sobretudo, na de transcendncia. O
Estado classifica os espaos (por meio do zoneamento, planos diretores, operaes
urbanas), direciona recursos em obras de infra-estrutura, elege reas prioritrias;
valorizando diferencialmente os espaos e diminuindo ao mnimo os riscos para as
inverses capitalistas, contribuindo para a reproduo ampliada do capital na
cidade.
O entendimento da problemtica relacionada reproduo do espao urbano
na tica da relao pblico-privado passa tambm, necessariamente, pela
compreenso de um ponto fundamental: o planejamento urbanstico enquanto
ideologia, conforme amplamente demonstrado por Lefebvre ao longo de suas obras
dedicadas problemtica do espao. O planejamento urbanstico enquanto

15
importante salientar, ainda que sucintamente, o funcionamento das ideologias segundo
LEFEBVRE (1975). Para o autor, uma ideologia procede por extrapolao. Parte de qualquer coisa,
aumentando sua importncia, trocando o relativo pelo absoluto, o acidental pelo essencial, o
secundrio pelo primordial, o fato pela norma e valor (p.199).

48
ideologia apresenta um discurso que concorre para ampliar o processo de
valorizao do espao.


Nesse contexto, a ao estatal historicamente constatada tanto na
criao/gesto das polticas urbanas (incluindo as operaes urbanas, os planos
diretores e os zoneamentos), quanto na produo/manuteno da ideologia
urbanstica, referida h pouco.
Nas ltimas duas dcadas, no caso da cidade de So Paulo, os instrumentos
privilegiados de interveno estatal no espao urbano, a servio do capital privado,
so as denominadas operaes interligadas e operaes urbanas.
16

Tais operaes representam a unio de interesses imobilirios e financeiros
com o setor pblico, ou melhor, atravs dele.
No caso das operaes urbanas, isso ocorre, na medida em que o estatuto
legal que as institui e as legitima (Lei 10.676 de 1988) mascara a real finalidade
destas intervenes, qual seja, prover o espao para que o capital monopolista
privado possa se reproduzir ampliadamente, o que na prtica significa a
consolidao de um volume imenso de desapropriaes, mudanas no zoneamento,
urbanizao de favelas, criao de infra-estruturas, enfim, toda sorte de incrementos
que a iniciativa privada necessita para colocar em prtica seus
megaempreendimentos e lucrar fabulosamente com isso. Em outras palavras,
segundo BOTELHO (2003), as operaes urbanas representam o instrumental para
a superao, por meio do poder pblico, dos entraves colocados pela propriedade
privada do solo e pelo Plano Diretor do Municpio para a produo monopolista do
espao em uma rea de intensa valorizao imobiliria (p.77).
A compreenso das operaes urbanas em So Paulo est ancorada no
entendimento de que existem determinadas noes operacionais de organizao
ou classificao que governam o espao inteiro, do espao privado ao espao
pblico, do mobilirio ao planejamento espacial. Tais noes claramente servem
ostensivamente homogeneizao global, ao poder portanto. Afinal de contas, o
Estado o pblico e, consequentemente, o poltico, a autoridade , que empreende

16
As diferenas entre as operaes interligadas (consideradas inconstitucionais e por isso
suspensas) e as operaes urbanas (um instrumento urbanstico mais refinado) sero objeto do
prximo subitem.

49
esta organizao e classificao dos espaos. Operaes deste tipo, na verdade,
conformam o espao pblico ao espao privado, o espao da classe hegemnica,
ou de uma frao dela, o que em ltima anlise, retm e mantm no mais alto nvel
a propriedade privada da terra e dos outros meios de produo. Ento, s
aparentemente, a esfera privada organizada sob o primado da pblica. Na
verdade, a situao inversa (o mundo de cabea para baixo e que preciso fixar
pelos ps) o que prevalece (LEFEBVRE, 1997:376).
MARTINS (1983) lembra que caracterstico do capitalismo as coisas
aparecerem como sendo o que no so, com a aparncia contrria da sua
verdadeira essncia (p.169). Assim, a idia (ou melhor, a ideologia) de que o
Estado e suas instituies regulam o espao privado e sempre defendem os
interesses pblicos majoritrios revela somente a aparncia da realidade, pois a
essncia mostra outra face e pela anlise apurada da essncia que se pode
tentar compreender a inverso dos interesses, a qual tem enorme repercusso
sobre o espao. necessrio apreender os termos da relao entre o pblico e o
privado, repensando-os incessantemente.
A esse respeito, SEABRA (1987) afirma que o pblico e o privado caminham
juntos na produo da cidade. A estruturao do setor pblico no pressupe, em si
mesma, a superao do privado. Pelo contrrio, o viabiliza (p.15). No se trata,
pois, de uma luta entre os poderes pblico e privado, mas antes de uma estreita
associao.
17


17
Cabe aqui um parntese: a dominao da cidade pelo capital, valendo-se de sua associao com
o Estado, no se d sem lutas e conflitos. A reproduo capitalista seja no espao urbano ou rural,
sempre pressupe a excluso, a marginalizao, a segregao. Ao mesmo tempo em que o capital
se apodera do espao urbano para se reproduzir ampliadamente, movimentos sociais por moradia
emergem para lutar pelo espao.Naturalmente os movimentos sociais utilizam estratgias diferentes e
vislumbram outros objetivos, lutando pelo direito ao uso do espao.
fato que nos ltimos anos os movimentos por moradia ampliaram-se nas grandes metrpoles e
sua organizao est cada vez mais bem coordenada, mostrando que a dimenso do vivido no
desaparece diante do espao concebido (LEFEBVRE, 1997). So objetos de ocupao, pelos grupos
de sem-teto, prdios desocupados, notadamente os pblicos, e os grandes terrenos no edificados. A
rea da Barra Funda/gua Branca, objeto deste estudo, configura-se como um espao privilegiado
tambm s aes dos sem-teto, na medida em que possui grandes terrenos no edificados,
localizados no dito centro expandido da metrpole. Segundo reportagens da Folha de So Paulo
dos dias 10 e 16 de maio de 2004, destaca-se nesta poro da cidade a atuao da Associao dos
Trabalhadores Sem-Teto da Zona Oeste (ASTZO) e da Unio Nacional por Moradia Popular (UNMP),
cuja sede situa-se na Barra Funda, e que possui 48 mil famlias cadastradas na cidade de So Paulo.

50
Retomemos, agora, as operaes urbanas, para tentar compreend-las,
historicamente, como importantes instrumentos de valorizao do espao e,
conseqentemente, de reproduo do capital imobilirio. Um recuo histrico
necessrio.




Os conflitos desencadeados na luta pelo espao se do tanto no nvel econmico quanto no
poltico e seu palco a cidade. A motivao dos sem-teto vai exatamente contra o Estado e sua
poltica-econmica de favorecimento nico e exclusivo dos interesses dos agentes do setor
imobilirio. Nota-se que as ocupaes e manifestaes dos sem-teto, muitas vezes, no tm as
ocupaes como um objetivo final, mas a idia chamar a ateno para sua pauta de reivindicaes
que inclui basicamente a falta de polticas de financiamento para pessoas de baixa renda e a
insuficiente e ineficiente poltica de construo de moradias populares.
Nos ltimos anos, a principal estratgia de ao dos movimentos se d pela unio articulada de
vrios grupos, que promovem a ocupao simultnea e repentina de vrios terrenos e edifcios, em
diferentes pores da cidade, procurando dificultar a represso policial e ampliar a cobertura da
imprensa.
Um dado importante para se ter em conta o fato de que o dficit habitacional no Municpio de So
Paulo, segundo o IBGE (2004) de cerca de 380 mil moradias, mas, por outro lado, existem mais de
420 mil habitaes desocupadas e providas de infra-estrutura. Portanto, h muito espao para
poucos e pouco espao para muitos.
A luta dos sem-teto aqui abordada apenas de passagem, o que no significa, em hiptese
alguma, ser uma questo menor. Ao contrrio, mereceria um estudo especfico sobre o tema, mas
isso foge aos objetivos e recortes definidos neste trabalho.
Alm dos sem-teto j organizados, conflitos ocorrem quando o Estado promove suas operaes
urbanas em reas em processo de valorizao, mas que possuem favelas no caminho. Nesse ponto,
uma excelente pesquisa no pode deixar de ser citada, a de Mariana Fix, que cuidadosamente
acompanhou os conflitos oriundos da remoo da favela Jardim Edith no processo de abertura da
avenida guas Espraiadas (atual Av. Jornalista Roberto Marinho) e das desapropriaes para a
ampliao da Avenida Faria Lima em Pinheiros e na Vila Olmpia (FIX, 2001).

51
5.1 OPERAO URBANA: UM INSTRUMENTO DE
VALORIZAO DO ESPAO POR MEIO DA AMPLIAO
DA CRIAO DE DIFERENAS

Esta tese certamente no a primeira nem ser a ltima a se debruar sobre
a relao pblico-privado, em especial, no que se refere s polticas urbanas
empreendidas pela municipalidade. As operaes urbanas e outros instrumentos
urbansticos foram abordados em diversas pesquisas que em muito contribuem para
a discusso sobre o espao urbano como um negcio capitalista.
18

O objetivo deste subitem trazer esta discusso, j largamente abordada,
como um elemento fundamental compreenso da Operao Urbana gua Branca
e, em seu interior, do projeto Bairro Novo, que constituem objeto dos captulos finais
desta tese. Apresenta-se aqui uma anlise crtica das operaes e de seu papel no
conjunto das operaes capitalistas desenvolvidas pelo pblico-privado.
O recuo histrico aqui at poderia ser mais longo, o que traria a este trabalho
outros elementos para discusso, mas fugiria, talvez demasiadamente, dos objetivos
centrais do trabalho. Para sustentar minimamente a discusso, o recuo deve-se
iniciar em meados da dcada de 1980, momento em que a municipalidade passa a
criar e a aperfeioar mecanismos jurdicos para fomentar os negcios imobilirios na
cidade por meio de negociaes diretas, principalmente, no que diz respeito ao
direto de construir. Nesse sentido, o primeiro instrumento jurdico-urbanstico a ser
analisado a Lei do Desfavelamento (Lei 10.209/86), na verdade, o diploma legal
matriz das operaes interligadas.
A Lei do Desfavelamento, revestida de uma justificativa social (criar meios
mais eficazes de combater o problema habitacional na cidade, por meio de recursos
da iniciativa privada), permitia alteraes pontuais no zoneamento do municpio. O
primeiro artigo da Lei esclarecedor: os proprietrios de terrenos ocupados por
favelas (...) podero requerer, Prefeitura do Municpio de So Paulo, a modificao
dos ndices e caractersticas de uso e ocupao do solo do prprio terreno ocupado

18
Dentre tantas pesquisas, em especial as que se revestem de uma abordagem crtica e dialtica
sobre os instrumentos urbansticos, notadamente as operaes urbanas, devo citar, pela importncia
de suas contribuies para o presente trabalho, as pesquisas de CARLOS (2001), FIX (2001), BAITZ
(2004) e SILVA (2006).

52
pela favela, ou de outros, de sua propriedade, desde que se obriguem a construir e
a doar, ao Poder Pblico, habitaes de interesse social para a populao favelada.
Nasce ento um instrumento que possibilita transferncias de coeficientes de
construo e das caractersticas de uso e ocupao do solo na cidade
19
. Esta Lei,
aprovada na gesto de Jnio Quadros (1985-1988), foi posteriormente refinada em
gestes posteriores, e teve inclusive seu nome alterado para Lei das Operaes
Interligadas
20
.
Voltando-se ao primeiro artigo da Lei, fica claro que as possveis mudanas
pontuais do zoneamento em terrenos localizados em qualquer parte do municpio
no direta, ou seja, h a mediao da Prefeitura, que cobra uma contrapartida,
neste caso, a construo de Habitaes de Interesse Social (HIS).
Desta Lei decorrem duas constataes jurdicas importantes:
a) de acordo com o princpio constitucional da igualdade, a Lei teve que ser
estendida a todos os proprietrios de terrenos urbanos na cidade, e no somente
aos proprietrios de terrenos ocupados por favelas
21
(Cf. BAITZ, 2004:111) e

19
O direito de construir est diretamente vinculado idia de solo criado. Criar solo significa construir
mais de um pavimento, ou seja, construir acima ou abaixo do solo natural (trreo). Esta criao de
solo no uma arbitrariedade do construtor. O construtor deve seguir as normas do Plano Diretor do
Municpio, em especial, o zoneamento. O Plano Diretor de 2004 estabelece os seguintes coeficientes
para a cidade: a) as zonas exclusivamente residenciais (ZER) tm coeficiente de aproveitamento
mximo igual a 1,0; b) as zonas industriais em reestruturao (ZIR) tm coeficientes de
aproveitamento mximo igual a 2,5; e c) as zonas mistas (ZM) tm coeficientes de aproveitamento
mximo que podem variam de acordo com o microzoneamento de 1,0 a 4,0. Para o clculo final da
rea que pode ser construda, o construtor ainda deve levar em considerao a taxa mxima de
ocupao (em porcentagem) de seu terreno, taxa tambm definida no Plano Diretor para as diversas
zonas da cidade. Um exemplo pode ser til para mostrar como o clculo feito: um terreno de 200 m
2

localizado numa ZER poder ter uma rea construda total de 200 m
2
, uma vez que o coeficiente
nesta zona 1,0. No entanto, nesta zona a taxa de aproveitamento do terreno 50%. Assim, a casa
poder ter no trreo 100 m
2
. Como o construtor tem direito de construir 200 m
2
, os 100 m
2
restantes
podero ser destinados criao de solo, seja um pavimento superior ou um pavimento subterrneo.
A rea computvel para o coeficiente so as reas construdas, ou seja, aquelas com pelo menos
trs paredes. De tal maneira, os 100 m
2
que sobraram no trreo podero ser destinados a varandas,
piscina, garagem etc. Estes so os principais parmetros negociados na Lei de Desfavelamento, bem
como nas operaes interligadas e urbanas, conforme discutido adiante.
20
A mudana de nome foi sugerida na gesto seguinte, de Luiza Erundina (1989-1992). Segundo
apurou FIX (2001), a Prefeitura do PT considerava que o nome anterior no era adequado para uma
gesto de esquerda. Tirando o nome, a gesto de Erundina considerou legtimos os mecanismos da
Lei de Desfavelamento. Houve, verdade, tentativas de criar algumas restries em relao s
mudanas dos ndices urbansticos e o estabelecimento de critrios mais claros para a aceitao das
propostas, mas tais alteraes no foram aprovadas.
21
Esta extenso, justificada pelo princpio constitucional da igualdade foi baseada, em realidade, no
fato de a Prefeitura ter, por um lado, interesse em ampliar o leque de negociadores e, por outro, para

53
b) Ficando as alteraes no zoneamento a cargo da Prefeitura, ou seja, do
executivo, a Lei do Desfavelamento feria a Constituio, pois toda e qualquer
mudana no zoneamento deve ser objeto de aprovao pelo legislativo municipal,
que deve votar as alteraes em quorum qualificado
22
.
Em razo destas constataes, que culminaram em sua anulao, uma
segunda Lei (11.426/93) foi elaborada na gesto de Paulo Maluf (1993-1996) para
substituir a primeira. Nesta segunda verso da Lei surge a obrigatoriedade de que
todas as propostas de alteraes no zoneamento devam ser encaminhadas pelo
Executivo ao Legislativo para aprovao. Por um lado, resolvia-se a questo da
inconstitucionalidade da Lei anterior, mas por outro, criava-se um mecanismo muito
pouco eficiente para a aprovao dos projetos, uma vez que o trmite de aprovao
era muito lento; isso quando vivel, em razo do grande nmero de propostas
encaminhadas.
Aproximadamente dois anos depois, ainda na gesto de Paulo Maluf, uma
terceira verso da Lei alterou as disposies anteriores. Nesta nova verso da Lei
(11.773/95), j com a designao de Lei das Operaes Interligadas (denominao
proposta na gesto de Luiza Erundina), a contrapartida foi alterada, ou seja, a
obrigao da construo de HIS foi substituda por pagamentos em espcie. O
primeiro artigo da Lei j esclarece a importante alterao: Os interessados em
apresentar propostas de modificaes de ndices urbansticos e de caractersticas
de uso do solo, com base na lei 10.209, de 9 de dezembro de 1986, devero
destinar ao Fundo Municipal de Habitao FMH, criado pela lei 11.632, de 22 de
julho de 1994, a importncia relativa totalidade dos valores estipulados como
contrapartida para construo de Habitaes de Interesse Social HIS para
atendimento de moradores de habitao sub-normal.
A idia desta nova forma de contrapartida, vinculada ao Programa Direito
Moradia, destinado construo de Cingapuras na gesto de Paulo Maluf, era a de
que a construo (com o dinheiro da contrapartida) deveria ser feita pela prpria

evitar que proprietrios interessados em negociar, mas que no tinham favelas em seus terrenos,
pudessem incentivar ocupaes irregulares para se valerem das prerrogativas postuladas na Lei.
22
Para que as alteraes fossem aprovadas havia a necessidade de que 2/3 dos vereadores
votassem a favor e no a maioria simples (1/2 + 1).


54
Prefeitura; segundo FIX (2001), soluo mais eficiente do ponto de vista do
marketing poltico do que o desfavelamento de Jnio Quadros (...) Desse modo,
guinada social do prefeito Paulo Maluf, cujo principal smbolo era o programa
habitacional Cingapura, foi em parte custeada por especulao imobiliria atravs de
mudanas de zoneamento pela Operao Interligada (p.75).
No entanto, a Lei 11.733/95, em seu segundo artigo, volta a atribuir ao
Executivo o papel de legislar e decidir sobre o zoneamento, ao afirmar que o
interessado no tipo de operao de que trata esta lei dever submeter aprovao
do Executivo Municipal proposta de Operao Interligada, acompanhada da
documentao exigida em Edital de Chamamento (...). Hiptese: com a proposio
dessa nova inconstitucionalidade a Prefeitura ganhava tempo para fazer
negociaes pela cidade antes que terminasse a gesto de Paulo Maluf, em 1996.
Afinal proposies como essa, so do tempo da ditadura militar, em que o Executivo
promovia as transformaes que queria sem aprovao do legislativo e sem o
julgamento do judicirio, ficando estes ltimos, submetidos ao primeiro. E de fato,
antes que fosse anulada por uma lenta (como sempre) deciso judicial, a Prefeitura
teve tempo de promover muitos e grandes negcios na cidade
23
, atraindo a ateno
dos capitalistas do setor imobilirio
24
.
As operaes interligadas envolviam a cidade como um todo e deixavam livre
aos agentes do imobilirio a deciso sobre as reas nas quais lhes interessava
alguma negociao de contrapartida. De tal maneira, os investimentos passaram a

23
Pode-se citar, a ttulo de exemplo, dois casos de operaes interligadas: o do
megaempreendimento residencial do Bairro Panamby, no qual em troca da aprovao do
empreendimento pela Prefeitura, o fundo de investimentos imobilirios Panamby doou uma rea de
130 mil metros quadrados para a implantao de um parque dentro do prprio Bairro, o Burle Marx.
(...) A criao do parque, alm de derrubar os empecilhos impostos ao empreendimento pela Lei de
Zoneamento, revelou-se um dos grandes atrativos imobilirios do Panamby, que passou a ser
anunciado pelos agentes imobilirios como a mais bela reserva verde da cidade (FIX, 2001:22).
Outro exemplo de contrapartida que ocorreu antes que a Lei fosse suspensa, refere-se ao Shopping
Center Villa-Lobos, uma vez que a autorizao do empreendimento teve como contrapartida o
pagamento de cerca de 4,5 milhes de reais pela Companhia Brasileira de Projetos e Obras (CBPO)
para a construo de 16 prdios do Projeto Cingapura (FIX, 2004:25).
24
As operaes interligadas s tiveram fim em 1999, quando o Judicirio julgou uma Ao Direta de
Inconstitucionalidade (ADIN) que postulava que a Lei das Operaes Interligadas feriam uma pedra
angular do sistema normativo, ao fazer transferncia de competncia do poder Legislativo ao poder
Executivo quanto ao estabelecimento do zoneamento municipal (...), e por tratar isoladamente os
lotes, caracterizando esse instituto como uma completa exceo urbanstica (BAITZ, 2004:113).


55
se concentrar nas pores da cidade de maior interesse mercadolgico. Por seu
turno, a Prefeitura tambm passou a destinar recursos urbanizao das favelas
que estavam envoltas de reas nobres. Assim, as operaes interligadas que
vinham revestidas de uma justificativa social, ou seja, de que a iniciativa privada
estaria carreando recursos para as HIS na cidade, portanto uma Lei para promover
justia social e redistribuio de renda, agora revela sua essncia: uma Lei
concentradora de investimentos em terrenos localizados em reas nobres e
valorizadas da cidade. O capital imobilirio ganha duplamente: ao ter ajustado as
normas de regulao do uso e ocupao do solo ao seu empreendimento (note a
inverso: no mais o empreendimento que se submete aos lugares da cidade
em que ele, de acordo com o zoneamento vigente poderia ser construdo; mas
sim, o lugar da cidade, escolhido pelo empreendedor, que se submete ao
empreendimento) e ao ver antigas favelas em reas valorizadas serem urbanizadas
ou removidas, acrescentando mais valor ainda aos imveis nestas reas nobres.
Mesmo diante da suposio de que as operaes interligadas fossem
constitucionais e continuassem gerando bons negcios pela cidade, beneficiando o
setor imobilirio, elas tinham uma limitao: restringiam-se a empreendimentos
isolados na cidade, resolvendo problemas que o zoneamento criava para um edifcio
aqui ou um shopping ali (Cf. FIX, 2001:76). Elas no permitiam a promoo de
grandes projetos de renovao urbana, em reas eleitas na cidade, com grande
potencial de valorizao, tais como: gua Branca, Barra Funda, Pinheiros, Itaim, Vila
Olmpia, Brooklin, entre outras.
A Lei que se destina ao propsito de promover a renovao urbana a das
operaes urbanas, que se configura num poderoso instrumento urbanstico,
atualmente muito disseminado, e que tem sido utilizado para justificar enormes
intervenes em reas selecionadas da cidade.
25


25
As primeiras reas tidas como prioritrias para realizao de operaes urbanas, propostas no
Plano Diretor de 1985, eram o Anhangaba, gua Branca, Faria Lima, Luis Carlos Berrini e
Paraispolis. Posteriormente foram de fato propostas e votadas na Cmara as Operaes Urbanas
do Anhangaba (depois Operao Urbana Centro), da gua Branca, das guas Espraiadas (que
inclui a regio da Berrini) e da Faria Lima. Na gesto de Marta Suplicy (2001-2004) houve uma
multiplicao das propostas de operaes urbanas, que passaram a abranger reas cada vez
maiores. Segundo SILVA (2006), as quatro operaes urbanas mais recentes propostas pela
Prefeitura so: Butant/Vila Snia, Vila Leopoldina/Jaguar, Vila Maria/Campo de Marte e Diagonal

56
Como freqentemente assinalado nos estudos sobre as operaes urbanas,
elas no vieram para substituir as interligadas. As operaes urbanas seriam um
instrumento a mais de atuao do pblico e do privado na cidade, no fosse a
anulao, pelo judicirio, das interligadas. Na verdade, o fato da operao
interligada ter sido considerada inconstitucional pode levar ao entendimento
equivocado de que uma veio para substituir a outra, quando em realidade ambos os
instrumentos nasceram juntos, no Plano Diretor de 1985, da gesto de Jnio
Quadros. De qualquer forma, as operaes urbanas tm carter muito mais amplo
que as interligadas (que lidavam com lotes isolados) e no apresentavam o
problema jurdico relativo competncia de mudanas no zoneamento, isso
porque, as mudanas, em cada operao proposta pelo Executivo (formuladas pela
Emurb), eram aprovadas em Lei pela Cmara Municipal.
26

As operaes urbanas, ao contrrio das interligadas, restringem-se a
permetros definidos dentro da cidade, nos quais estabelecido um novo
zoneamento, distinto daquele do Plano Diretor, menos restritivo e mais atraente ao
capital imobilirio. Reside neste aspecto a principal diferena entre as operaes
urbanas e as interligadas. Alm desta distino, em cada operao urbana, os
metros quadrados adicionais destinados venda para alm das normas
estabelecidas pelo zoneamento original da rea so limitados em Lei. Outra
diferena constatada a relativa desvinculao com a questo habitacional. Nas
operaes interligadas a contrapartida era mais diretamente vinculada construo
ou, posteriormente, ao pagamento em dinheiro que deveria ser destinado pela
Prefeitura construo de HIS, ao passo que nas operaes urbanas, ficou
estabelecido que apenas 10% dos recursos das contrapartidas devem ser
destinadas s HIS, as quais devem ser construdas no interior do permetro da
operao
27
.

Sul; sendo que somente as duas primeiras j somavam 1658 hectares, aproximadamente 1650
quarteires urbanos. (p.6).
26
Segundo BAITZ (2004:119), para salvar alguns casos de operaes interligadas, quando possvel,
eles foram enquadrados em reas de operao urbana pela Prefeitura.
27
Em realidade todos os recursos oriundos de uma operao urbana tm que ser empregados no
prprio permetro da operao. Quando se justifica que uma operao urbana redistribuidora de
investimentos no interior do municpio, isso se deve alegao de que a municipalidade
economizaria recursos (pois os gastos com as operaes so cobertos por recursos privados as

57
Vejamos agora a definio oficial da Prefeitura. Segundo a Emurb, uma
operao urbana consiste em um conjunto de mecanismos jurdicos, institucionais e
financeiros voltados ao cumprimento de um plano de renovao urbana, abarcando
em seu escopo desde a adequao das infra-estruturas pblicas at a definio de
padres adequados de desenho urbano (EMURB, 1991:12-13).
neste conjunto de mecanismos jurdicos, institucionais e financeiros com o
objetivo de implantar um plano de renovao urbana numa determinada rea da
cidade, cujo permetro definido pela Prefeitura, que se abre a possibilidade de
negociao de parmetros urbansticos com empreendedores imobilirios, cujas
propostas so apresentadas Prefeitura por meio do preenchimento de um
formulrio, no qual o interessado, baseado nas regulamentaes da Lei de uma
Operao Urbana especfica, informa Prefeitura que tipo de negcio pretende
fazer com ela: o que quer comprar (o que quer mudar no zoneamento) e o que ir
oferecer (contrapartida).
Destrinando um pouco mais a definio da Emurb, exposta acima, em outro
documento, datado de 1995, em anexo Lei 11.774/95 (Operao Urbana gua
Branca), os mecanismos previstos numa operao urbana so revelados mais
claramente. Para a Emurb, ou seja, para a Prefeitura Municipal
28
, A Operao
Urbana um instrumento legal que possibilita a execuo de obras e servios num
determinado permetro com recursos captados a partir da permisso de excees
Lei de Zoneamento. Proprietrios e investidores cujos imveis estejam localizados
no permetro abrangido pela Lei da Operao Urbana podem solicitar, mediante o
pagamento de contrapartida:

1. Alterao de ndices e usos previstos na Lei de Zoneamento e
no Cdigo de Obras e Edificaes.
2. Cesso do espao pblico areo e subterrneo.

contrapartidas), os quais poderiam ser destinados a outras reas mais pobres da cidade. No entanto,
como ser discutido adiante, a esse discurso no corresponde uma prtica.
28
A citao a seguir longa, mas necessria para elucidar sem distores, com as prprias palavras
da Prefeitura, os mecanismos previstos nas operaes urbanas. As partes grifadas em negrito so do
texto original e as partes sublinhadas so do autor.

58
3. Transferncia do potencial construtivo no utilizado dos
imveis tombados pelo Patrimnio Histrico em troca do
compromisso da manuteno e preservao destes bens
culturais. (Como se j no fosse obrigao legal, por parte do
proprietrio, a preservao e manuteno de um imvel tombado em
sua propriedade).
29

4. Regularizao de construes, reformas e ampliaes
executadas em desacordo com a legislao. (EMURB, 1995:9)

Adiante, o mesmo documento indica que os recursos assim obtidos sero
aplicados exclusivamente em obras previstas na lei da Operao Urbana na rea
contida por seu permetro. Assim, os recursos aplicados voltam na forma de
benefcios para os empreendedores e para a comunidade da regio.
importante salientar que a adeso Operao Urbana no obrigatria, e
que estes mecanismos podero ser utilizados por proprietrios de imveis situados
dentro do permetro em concordncia com seus interesses econmicos.
A contrapartida pela concesso dos benefcios poder ser paga em dinheiro,
em bens imveis ou atravs da execuo de obras constantes da Lei.
30

As propostas apresentadas sero analisadas caso a caso, por um Grupo de
Trabalho Intersecretarial composto de representantes das Secretarias de
Planejamento, Habitao, Vias Pblicas, Administraes Regionais, Verde e Meio
Ambiente e Transportes, sob coordenao da EMURB.

29
A questo dos tombamentos de imveis ser discutida mais detalhadamente no Captulo 8, por
ocasio da anlise da implantao do Centro Empresarial gua Branca.
30
Neste aspecto, o tipo de pagamento mais comum, e preferido pelos proprietrios, no caso da
Operao Urbana gua Branca, tem sido a execuo de obras, que claramente os beneficia mais
diretamente do que pagamentos em espcie. No caso do Centro Empresarial gua Branca a
contrapartida foi a construo da ampliao da Av. Auro Soares de Moura Andrade, via que fica atrs
do Centro Empresarial e que praticamente destina-se aos usurios dos edifcios, dando maior
conforto aos usurios dos conjuntos comerciais. No caso da reconstruo do Shopping Center
Bourbon, a contrapartida est sendo a construo de um piscino para reteno de guas pluviais,
com o intuito de sanar as freqentes inundaes no largo da Pompia. Assim, podero tirar a
incomoda placa que existe no estacionamento do shopping que avisa aos usurios que em caso de
chuvas fortes os clientes devem retirar seus veculos, pois a rea est sujeita a inundao. O Centro
Empresarial gua Branca e o Shopping Center Bourbon sero analisados mais detalhadamente nos
captulos finais. importante desde j salientar que ambas as contrapartidas, na verdade, convergem
para valorizar o prprio empreendimento executado.

59
Aps a anlise do Grupo de Trabalho, a proposta submetida deliberao
da Comisso Normativa de Legislao Urbanstica, a quem compete a aprovao
final (EMURB, 1995:9).
E assim, como mostram os mecanismos previstos para as operaes
urbanas, fica bem clara a atuao do pblico e do privado com o objetivo aparente
de levar adiante os desejados processos de renovao urbana; e do objetivo
aparentemente secundrio, mas incluso nas operaes, de comercializar parmetros
urbansticos interessantes ao setor imobilirio. S no so explicitados (ser que
poderiam ser?) os critrios de negociao no interior do citado Grupo de Trabalho.
31

O plano de renovao urbana, entendido como o objetivo final dos
mecanismos descritos acima, objeto do captulo 9, no qual ser analisado mais
detalhadamente uma destas Leis de Operao Urbana, a Lei 11.774 de 18 de maio
de 1995, que define a Operao Urbana gua Branca.
Tal como as interligadas, as operaes urbanas tambm possuem uma
mscara social que procura escamotear seus verdadeiros propsitos. A mscara
social vem revestida no discurso ideolgico de que nas operaes urbanas, em
razo da participao direta dos investidores privados, as transformaes
urbansticas ocorrero com reduzida participao dos recursos pblicos (Artigo 1.
Da Lei 11.744/95 Operao Urbana gua Branca, In: EMURB, 1995). Portanto tais
recursos seriam destinados a outras reas da cidade. Nesse aspecto, FIX (2001)
afirma que as Operaes Urbanas tm sido arduamente defendidas, pela direita e
pela esquerda, como soluo diante da crise do Estado. A Operao Urbana seria
uma espcie de frmula mgica na qual a parceria entre quem tem capital para
investir e quem pode intervir resultaria no benefcio de todos. (p.80). Nesse aspecto,
aos defensores das operaes, tal instrumento vlido, pois permite que sejam

31
A Comisso Parlamentar de Inqurito (CPI), criada para apurar irregularidades na Operao
Urbana Faria Lima (OUFL), concluiu que a OUFL foi uma iniciativa de valorizao imobiliria, com os
empreendedores preocupados apenas em saber quantos metros a mais poderiam construir e quanto
poderiam lucrar (SO PAULO Cmara da Cidade Relatrio Final da Comisso Parlamentar de
Inqurito para apurar irregularidades acerca da Operao Urbana Faria Lima, recentemente
regulamentada atravs do decreto 41.257/01 (RDP 0084/2002). So Paulo, 2002, p.15. Apud BAITZ,
2004:126).


60
definidas operaes em quaisquer reas da cidade, impulsionando planos de
renovao urbanstica com reduzida participao dos recursos pblicos.
No entanto, esquecem os defensores (da esquerda e da direita) das
operaes urbanas, que como as operaes pressupem o interesse do setor
privado, intrnseco a elas, que s sero realizadas em reas privilegiadas da
cidade, nas quais o imobilirio j iniciou um processo de valorizao. Afinal, se as
operaes urbanas so um instrumento de parceria entre pblico e privado, isso
pressupe o interesse de ambas as partes envolvidas. Difcil pensar, ou melhor,
conceber, hoje, operaes deste tipo no Capo Redondo, em Guainazes, Perus ou
Vila Brasilndia, s para citar alguns exemplos. Uma operao urbana s faz sentido
em reas cujo interesse imobilirio j marcante. Nestas reas, cabe Prefeitura
induzir e potencializar a realizao da supervalorizao imobiliria. necessrio
repetir: na aparncia, as operaes urbanas emergem como um mecanismo
distributivo, pois o Estado estaria utilizando recursos privados para viabilizar obras
de infra-estrutura. Mas a essncia revela que o Estado acaba induzindo a
valorizao imobiliria em reas nobres da cidade, impulsionando o imobilirio a
construir obras que sero teis, em ltima instncia, no cidade como um todo,
mas especialmente a eles prprios que tero, ao final de contas, seus imveis e
terrenos ainda mais valorizados. Isso sem contar que para construir obras teis aos
prprios empreendedores, eles ainda lucraram ao ganharem da Prefeitura o direito
de construir em exceo ao estabelecido no Zoneamento e no Cdigo de Obras.
Que contrapartida esta? Uma falsa contrapartida em que os empreendedores
imobilirios ganham duas vezes. realmente uma contrapartida ou um presente de
grego que os empreendedores devem dar sociedade?
Mas no s isso. A Prefeitura ainda afirma que ir participar com reduzido
gasto pblico. O discurso este, mas a prtica das operaes tem sido outra. No
estudo de FIX (2001) sobre as Operaes Urbanas Faria Lima e guas Espraiadas,
a autora afirma que os projetos de Operao Urbana geralmente incluem um
importante investimento inicial do Estado, para criar a perspectiva de valorizao e
assim atrair os investidores privados: a chamada ncora ou projeto motor da
operao, capaz de alavancar o processo de renovao. (p.79) No caso das

61
operaes por ela analisadas, a expanso da avenida Faria Lima tanto em Pinheiros
quanto na Vila Olmpia e a abertura da avenida guas Espraiadas (atual Av.
Jornalista Roberto Marinho), obras realizadas com recursos pblicos, foram estas
ncoras
32
. Ocorre que se a ncora funcionar e forem angariados mais recursos do
que o necessrio para a construo da obra, esse lucro ser dividido entre a
iniciativa privada, que ganha com a valorizao dos novos empreendimentos, dos
terrenos e dos imveis, e a Prefeitura, que recupera os gastos oramentrios com a
obra, podendo inclusive investir noutras regies. Mas se der prejuzo, (...) quem
paga sempre o Estado. (...) Como os recursos pblicos so escassos (alis, era
essa a constatao inicial que justificaria o apreo pelas parcerias!), esse
investimento revela-se o contrrio do que afirma ser: a priorizao de obras
concentradoras de renda, no-prioritrias, em detrimento de outros investimentos
em regies da cidade menos privilegiadas (p.79-80).
33

Alm das questes acima expostas, necessrio aprofundar o papel das
operaes urbanas. Nestas operaes, mais que nunca, a Prefeitura atua como
promotora da valorizao do espao, criando os meios para potencializar os
investimentos do setor imobilirio, aperfeioando a cidade como negcio,
potencializando a diferena e o valor dos espaos na cidade; em ltima
instancia, a Prefeitura amplia a renda diferencial transcendente dos espaos
eleitos. O que isso quer dizer: existe um plano diretor e seu zoneamento que, em si,
j cria atributos diferenciados aos espaos da cidade, atributos estes que
influenciam nos valores dos terrenos
34
. Ocorre que tais atributos criam empecilhos
para o setor imobilirio poder atuar de forma mais lucrativa. Quando a Prefeitura
abre possibilidades de exceo ao Plano Diretor, que ela mesma criou, ampliam-se
as possibilidades de diferenciar os espao da cidade. Vejamos um exemplo
ilustrativo: numa Zona Industrial em Reestruturao, cujo ndice mximo do

32
Para citar um exemplo distinto, no caso da Operao Urbana Centro, as ncoras ou motores
so os inmeros equipamentos culturais que os governos municipal e estadual tm levado regio
nos ltimos anos. A questo da indstria cultural como motor de renovao ou requalificao urbanas
ser discutida no item 5.2.2, a seguir.
33
Que ningum se engane (...), somas gigantescas de recursos pblicos foram consumidas, apesar
da publicidade em torno das famosas parcerias com o capital privado (MARICATO:2002:160).
34
Numa mesma regio da cidade, mais vale um terreno de 100 m
2
com coeficiente de aproveitamento
4,0 do que um terreno de 200 m
2
com coeficiente 1,0.

62
coeficiente de construo 2,5 para todas as ZIR da cidade, a Prefeitura quando
cria por Lei a Operao Urbana gua Branca passa a diferenciar esta rea industrial
das demais. Ou seja, na gua Branca (no permetro de interveno da operao)
no se aplica mais o ndice 2,5 (que agora poder ser superior) ao contrrio das
outras reas de ZIR no includas em operaes urbanas. Ao criar e ampliar
diferenas entre os espaos cria-se e amplia-se os valores dos lugares, uns valero
cada vez mais que outros. O gradiente de valorizao na cidade ampliado.
Conforme discutido no subitem 4.1, com a Lei de Terras de 1850, o acesso
terra ficou restrito a compra em dinheiro, ou seja, s aqueles que podem pagar tm
o direito propriedade de uma poro do solo. Com as operaes urbanas e
interligadas, um procedimento semelhante foi adotado em relao a outro direito, o
direito de construir. S quem pode pagar que ter direitos especiais de construir
alm do estipulado no zoneamento. O zoneamento passa a ser um instrumento
morto em seu sentido original, qual seja, disciplinar e ordenar a produo do espao,
mas passa, por outro lado, a ser um instrumento bsico e fundamental para negociar
aditivos do direito de construir.
E quem ganha com esses processos de diferenciao do espao? Ganha o
capital imobilirio que reproduzido ampliadamente e com lucros cada vez maiores.
Nesse sentido, as operaes urbanas constituem o refinamento de um processo de
reordenao do capital imobilirio na cidade, tanto ao ampliar a realizao de
grandes obras de infra-estrutura quanto ao permitir obras privadas fora dos
parmetros do zoneamento.
Mas o imobilirio ganha mesmo ainda tendo que pagar as contrapartidas?
Pelo exposto, seria ingenuidade pensar que quem paga essas contrapartidas (na
verdade, presentes de grego, pois se trata de uma contrapartida-investimento) so
os agentes do setor imobilirio. Ao contrrio, o imobilirio ganha e muito com o
processo de diferenciao/valorizao, pois quem paga todos os investimentos da
valorizao (inclusive as pseudo-contrapartidas) so os consumidores do espao e a
sociedade como um todo. Com a diferenciao cada vez mais acentuada dos
valores do espao na cidade, amplia-se enormemente a segregao scio-espacial.
Ou seja, quem pode pagar caro, consome os melhores lugares. Quem pode pagar

63
pouco, consome lugares intermedirios. Mas a grande maioria que no tem dinheiro
para consumir espaos nobres, fica relegada aos espaos suburbanizados,
desprovidos de infra-estrutura e distantes das positividades da cidade e do urbano
35
.
Em suma, as operaes urbanas acentuam as diferenas entre os espaos
na cidade e, por conseguinte, ampliam os valores diferenciais do espao. Agrega-se
renda diferencial de transcendncia s reas eleitas na cidade pelo pblico-privado,
com graves conseqncias no mbito social. O espao, nesse sentido, reproduz,
como uma espcie de espelho, o acentuado processo de concentrao de renda no
Pas que, ao invs de reverso, parece se acentuar cada vez mais.
Mas, como j dito, as operaes urbanas so bem vistas aos olhos de
polticos de esquerda e de direita, o que as levou ao Estatuto da Cidade. Portanto,
este instrumento paulistano agora est previsto para ser aplicado em diversas
cidades e metrpoles brasileiras.
A partir da discusso sobre as operaes urbanas e interligadas, pode-se
revisitar o captulo anterior, que discutiu a propriedade privada e as rendas
fundirias. Ambas so potencializadas nestes novos instrumentos urbansticos. A
propriedade privada fragmentada em inmeros direitos: direito de propriedade,
direito de construir, direito de superfcie, direito de posse etc (Cf. BAITZ, 2004), os
quais potencializam os negcios na cidade, por intermdio da Prefeitura. E as
rendas diferenciais de transcendncia ganham com as operaes urbanas a
expressiva possibilidade de ampliar o valor diferencial no interior da cidade,
ampliando os lucros dos proprietrios de imveis dos permetros selecionados.
36

Para finalizar este subitem um registro soa importante: necessrio muito
cuidado com as generalizaes, isso porque no h homogeneidade de pensamento
e nem de aes. Ou seja, subsistem no interior da relao entre o pblico e o
privado correntes disciplinadoras em relao ao uso do solo e ao zoneamento (ainda
que esta corrente seja um resduo da poca do desenvolvimentismo pregado na

35
Optamos por usar o termo suburbanizados ao invs de perifricos para acentuar o carter no
urbano das reas perifricas, tendo em vista as positividades, ainda que muitas vezes virtuais,
contidas no urbano, conforme a discusso apresentada no Captulo 3.
36
Como ser mostrado no Captulo 9, as operaes urbanas (mesmo quando ainda esto no papel)
so capazes de impulsionar largamente a multiplicao de empreendimentos nas reas lindeiras ao
seu permetro, valorizando o entorno.

64
ditadura militar e do urbanismo modernista, analisado a seguir) com outras correntes
de pensamento-ao que vem pregando, notadamente desde meados da dcada
de 1980, a parceira pblico-privado e a negociao do plano diretor, tornado,
tambm, uma mercadoria. Aqui se escreve sobre tendncias; e tendncias no so
absolutas, so sempre relativas. Este registro tem a inteno de colocar a discusso
num patamar mais adequado, apontando que os resduos discutidos no captulo 2
(consideraes metodolgicas) aplicam-se tambm ao pensamento-ao e que
coexistem pensamentos e aes diversos, uns predominantes (esses que
analisamos neste item) e outros residuais, mas nem por isso, desaparecidos.
No presente item foram discutidos, sobretudo, alguns instrumentos
urbansticos amparados juridicamente por Leis. A seguir, mister buscar a
compreenso de tais instrumentos tendo-se em vista a renovao urbana que estes
anunciam. O que significa esta renovao urbana? Em que momento elas surgem?
Como se d a crtica desta renovao urbana e de outros planos e projetos
urbansticos? Estas questes so bsicas no s para contextualizar os
instrumentos urbansticos que procuram propag-las, mas para sustentar as crticas
elaboradas por ocasio da anlise (desenvolvida no Captulo 9) do Projeto Bairro
Novo, um exemplo de projeto de renovao urbana, sob a gide do pensamento
ps-moderno.


65
5.2 PROJETOS URBANSTICOS: OS PLANOS DE
RENOVAO URBANA COMO MOTORES DAS
OPERAES



Lefebvre foi mais longe em sua atraente radicalidade,
identificando o planejamento (ou o urbanismo,
indiferentemente) como o pior inimigo do urbano ao
destruir a vida cotidiana MARICATO (2002:130).



O urbanismo aqui discutido como uma tcnica; e como tal, tem uma certa
finalidade. Finalidade esta que pode ser vista sob diversos ngulos: no discurso e na
prtica. Mas o urbanismo no certamente somente uma tcnica: tambm uma
arte de massa que constri monumentos, talvez a mais aparente dentre demais
formas artsticas, uma vanguarda. Mas esta arte, assim como sua tcnica, esto
inseridas num processo histrico em que a cultura tornou-se pea central na
mquina reprodutiva do capitalismo, a sua nova mola propulsora (ARANTES,
2001:143). Como uma arte ou uma tcnica, isso menos importante. O fundamental
no compreender o urbanismo de forma isolada, mas sempre tendo em vista sua
incluso na reproduo do modo de produo capitalista. As transformaes do
capital, sempre procurando adaptar as novas realidades por ele mesmo
produzidas, leva tambm um de seus braos de atuao na cidade, o urbanismo, a
se transformar continuamente, a seu servio.
37

A crtica ao urbanismo pode ser colocada aqui em duas perspectivas: a
primeira direcionada ao urbanismo em si, ou seja, sua existncia enquanto
instrumento histrico de interveno na cidade; a segunda, direcionada ao
urbanismo contemporneo (cujas correntes so chamadas de ps-modernas), o
qual engendrou e vem disseminando a idia da cidade-empreendimento, a cidade
para ser vendida, a cidade que produz uma arquitetura de vitrine para servir de
instrumento de propaganda e marketing.
38


37
O capitalismo mundial mudou muito nas ltimas dcadas. natural que sua lgica cultural
tambm (ARANTES, 2001:27)
38
Segundo ARANTES (2001), no geral, o que se v por todos os lados uma arquitetura medocre,
de citao, feita para embasbacar uma burguesia que persegue todas as marcas de modernidade

66
A primeira perspectiva ser aprofundada mais adiante, sobretudo nos
captulos finais e nas concluses. Neste item, sem esquecer da primeira, procurar-
se- abordar alguns aspectos da segunda perspectiva.
39

Numa definio inicial (certamente reformulada e ampliada ao longo do texto)
o urbanismo um instrumento de gesto empresarial da cidade, sustentado por um
discurso ideolgico
40
, e que configura, atualmente, em razo da natureza de seus
projetos, uma propaganda para o mercado de comercializao das cidades, que
passam a competir entre si no mercado mundial.
Dito isto, vamos por partes... Iniciemos pelo urbanismo-disciplinador do
movimento modernista, que se iniciou na dcada de 1930 e entrou em crise (no
Brasil) em meados da dcada de 1970, em direo ao urbanismo encorajador do
crescimento (no mais pelo Estado desenvolvimentista autoritrio, mas seguindo o
primado das parcerias pblico-privado), cujos resultados (no Brasil), podem ser

dos carros importados aos condomnios de prticos monumentais, vidros espelhados, formas e
materiais em profuso... Sem falar na arquitetura dos shoppings ou dos grandes prdios de
escritrios em geral do capital financeiro e das multinacionais. Este o lado mais visvel e mais
prspero de nossa arquitetura. Assim, na parte integrada (de So Paulo a Los Angeles) encontramos
certamente a mesma arquitetura: um novo estilo internacional bastardo, perverso etc., de uma
arquitetura perdulria, aparatosa, publicitria, que basculou de vez no campo do marketing Dallas
pode estar em Hong-Kong como em Santiago do Chile, na Av. Berrini de So Paulo ou no Centro
Empresarial de Salvador (p.111).
39
Ambas as perspectivas de direcionamento da anlise crtica so consideradas fundamentais: a
primeira soa mais radical e a segunda mais reveladora das aes do urbanismo ps-moderno; mas
ambas no se separam neste trabalho, uma vez que no final das contas o urbanismo, seja qual for,
nos parece sempre anti-urbano, sua concepo repulsa as positividades do urbano, contribuindo para
a ampliao das negatividades.
40
Em certa medida, Otlia ARANTES (2002) tem razo ao afirmar que no cabe mais falar em
discurso ideolgico para legitimar as prticas urbanistas da ps-modernidade, uma vez que
atualmente, o discurso urbanstico mais direto, apontando seus objetivos de forma transparente, em
oposio ao discurso altamente ideolgico do urbanismo moderno, que precisava legitimar suas
prticas em nome de uma suposta democratizao. Ainda assim, sobretudo na tradio do urbanismo
brasileiro, resqucios da necessidade de discursos ideolgicos se mantiveram (herana do perodo
anterior e da tradio poltica do pas) o que nos permite continuar falando em discursos ideolgicos
legitimadores. O item anterior, ao abordar as operaes interligadas e urbanas, procurou mostrar tal
discurso nas chamadas mscaras sociais das aes do capital imobilirio; mscaras que
permitiram a sujeio lgica implacvel do capital, a saber, sua reproduo ampliada. Em nome de
uma melhor distribuio de renda, de justia social, de melhores condies de vida aos mais pobres
sempre se faz o inverso. Quando da anlise dos projetos urbansticos do Bairro Novo, no Captulo 9,
esse carter mais transparente do discurso urbanstico de que fala Otlia Arantes ficar mais
evidente, ainda que misturado ao discurso ideolgico tpico do urbanismo moderno, reinante no Brasil
at meados da dcada de 1980. Ser que por conta de uma fase de transio? Ser que so
resqucios da fase anterior? Talvez seja muito cedo ainda para concluses enfticas.


67
melhor compreendidos a partir de meados dos anos 1980. Este ltimo, designado
por urbanismo ps-moderno, ou de terceira gerao.

5.2.1 ARQUITETURA E URBANISMO MODERNISTAS


A arte moderna e, em especial, a arquitetura e o urbanismo, representam a
busca do novo, que lhe garanta autenticidade. Nesta busca, o fundamental foi
destruir o velho e criar o novo em seu lugar; destruir o caos presente nas cidades
para instalar o futuro. Para o urbanismo, era o tempo ureo de demolir tudo e
construir o novo, construir o futuro.
41

Segundo ARANTES (2001) a utopia reformadora na origem da Arquitetura
Moderna inseparvel do processo capitalista de modernizao e sua aposta no
progresso tecnolgico. (...) Mas para isso era preciso justamente romper com
qualquer resqucio passadista a tbula rasa no era um simples equvoco
contornvel, mas a premissa necessria de uma arrancada para frente (p.96).
O novo do urbanismo moderno surgia sob o primado da funo. No era a
forma que importava (da a proliferao de edifcios caixotes; a maioria, no muito
belos), mas a funo. E era na funo que o discurso legitimava a ao. As obras
arquitetnicas, ditadas pela funo, colocavam a forma como mera conseqncia e
seu produto era sempre o mesmo, e assim quarteires inteiros foram construdos
com os mesmos edifcios. Nesse aspecto, a arte propriamente dita da arquitetura
foi para um segundo plano, pois a razo libertadora e a pretensa universalidade que
ela preconizava foi ditada pelo primado da funo.
O movimento modernista, cujo principal cone foi Le Corbusier, e no Brasil, o
grande mestre foi Oscar Niemayer, postulava que a arquitetura deveria ser um
instrumento democrtico, socializador, capaz de impor uma nova ordem racional
para todos. Sua rea de interveno deveria ser a cidade como um todo, ou melhor,
todos os territrios. Da o auge dos grandes planos e a proliferao de secretarias

41
Este subitem no pretende fazer uma anlise exaustiva nem do urbanismo moderno e muito menos
da arte moderna. Aqui procuraremos fazer uma anlise sinttica dos pontos que mais nos interessam
para a compreenso do urbanismo contemporneo (ps-moderno). Para aprofundar as discusses
tratadas aqui de passagem, consultar os excelentes artigos de Otlia Arantes, indicados na
bibliografia.

68
municipais de planejamento por todo pas. Para essa corrente o planejamento total
era fundamental. Um planejamento seguido risca seria capaz de salvar a cidade
do caos e fazer justia social. Esse era o discurso. Por outro lado, na realidade,
quanto mais se pregava o plano-salvador, mas as cidades eram segregadas,
fragmentadas e dominadas pelo capital, at que o plano se esgotou. Nas palavras
de ARANTES (2001) hoje salta aos olhos o carter ideolgico de uma tal
pretenso universalista quando se observam os resultados de um processo que
redundou na mais desumana barbrie e segregao social. Sem dvida, a
universalidade pregada pelos modernistas acabou se revelando como
universalidade do mercado, ou seja, na mais formal e homogeneizadora ou
totalitria universalidade, como forma de sujeio lgica implacvel que comanda
toda a produo humana: a da competio e do lucro (ARANTES, 2001:98).
Nesse contexto, o novo na arte cede lugar s inovaes de produo
material, da qual deveria ser o outro (...) e finalmente se converte em novidade, quer
dizer, moda (ARANTES, 2001:21 e 25). Alis, o capitalismo sempre demonstra essa
faceta: ao invs de se opor frontalmente a todos os movimentos de vanguarda ou de
contra-cultura, faz o contrrio, ou seja, absorve-os, procurando adaptar sua essncia
(ao seu gosto) sem mexer na forma. Uma estratgia muito repetida ao longo da
histria e que tem garantido a sobrevivncia desse modo de produo. Em suma, o
capitalismo costuma abraar seus inimigos, transformando-os em novos amigos.
Mas voltemos aos tempos modernistas. A realizao das grandes obras
modernistas, sempre contidas em grandes planos, exigia a gerncia estatal. O
Estado colocou-se como o grande gestor deste planejamento ordenador do espao.
E nesse sentido que o Brasil desenvolvimentista com seus poderosos governos
ditatoriais (de 1930 a 1945 e de 1967 a 1985) foi um dos pases em que a
arquitetura moderna deixou suas maiores grandes obras. Somos um verdadeiro
museu de obras modernistas (ARANTES, 2001). Alm dos recursos financeiros
direcionados a estas grandes obras modernistas (incluindo a cidade de Braslia),
somente o Estado (desenvolvimentista e/ou totalitrio) poderia carregar nas costas
tamanhos projetos de intervenes (demolies e construes) em larga escala.
Este foi tambm o tempo ureo da indstria da construo civil. Este pilar do setor

69
imobilirio, produtor de quaisquer obras em todos os lugares, jamais conhecera
tamanho crescimento e teve tanta demanda quanto nos tempos da arquitetura
moderna.
A cidade postulada pelos modernistas era um espelho da fbrica fordista, da
linha de montagem organizada, onde tudo funcionava sistmicamente. E seu
produto era uma cidade padro (estandardizada).
Como dito acima, este foi o tempo em que o planejamento (disciplinador e
ordenador) se imps como fundamental. Planejamento que a sociedade (em
especial, a mdia) sempre valorizou muito e at os dias de hoje acredita ser a
salvao da cidade, numa quase unanimidade e confiana plena. Ou seja, h uma
crena arraigada de que a ordenao do caos da cidade uma questo meramente
tcnica. Segundo VILLAA (1999, apud MARICATO, 2002:174) o planejamento
urbano encarnado numa idia hoje nada clara de plano diretor e passa a ser
admitido a priori como algo bom, correto e necessrio em si. Adquire no plano da
ideologia uma incrvel credibilidade e autonomia. (...) A ideologia encarregou-se de
fazer com que os leigos no s saibam o que um plano diretor, como tambm lhe
atribuam poderes verdadeiramente mgicos. (p.230)
Esta crena no plano como salvador, engendrada pelos modernistas foi
recentemente ressuscitada pelos urbanistas contemporneos ao regatarem o que
eles chamam de planejamento estratgico, no mais voltado cidade inteira (o
Plano Diretor hoje no tem mais importncia como instrumento regulador; sua
importncia hoje se volta ao oposto: desregular para propiciar a venda de excees,
como visto no item anterior), mas a pores selecionadas da cidade.
O urbanismo moderno, com a onda neoliberal de desestatizao,
privatizaes, crise do Estado, crise fiscal etc. teve sua falncia decretada e passou
a ser amplamente criticado, sobretudo em razo de pregar a totalidade da cidade,
mas no enxergar essa totalidade. A cidade da realidade-concreta, incluindo suas
extensas periferias, os loteamentos clandestinos e as favelas, era simplesmente
ignorada nos Planos. MARICATO (2002) nos lembra que inclusive a cartografia
oficial do municpio ocultava a no-cidade, pois juridicamente favelas e loteamentos
clandestinos no existem (ou no deveriam existir)!

70
Uma nova frmula precisava tomar o lugar deixado pelo planejamento
modernista. E esse outro deveria ser seu oposto. Nada disso, como veremos, o
discurso era oposto, mas a prtica ainda mais perversa. E a cidade fragmentada,
segregada, com suas periferias desumanas que o urbanismo moderno contribuiu
para produzir foram ampliadas pelos urbanistas ps-modernos.


5.2.2 ARQUITETURA E URBANISMO PS-MODERNOS


Com o colapso da planificao global da cidade, surgem inmeras correntes
que a criticam e tentam propor algo novo em seu lugar. destas correntes,
designadas ps-modernas, que nos ocuparemos agora.
Na arquitetura ps-moderna, ao contrrio de sua antecessora, qualquer
lugar pode estar em qualquer lugar. Ela prega um novo estilo internacional para um
mundo supostamente globalizado. O planejamento tradicional, mantido uma
grande parte de seu jargo, foi substitudo pelo chamado planejamento estratgico;
no qual o plano (amplo e universal) virou desenho (restrito e localizado).
O discurso agora prega intervenes urbanas pontuais, restritas e
modestas (a prtica no mostra tanta modstia), que busquem uma requalificao
que respeite o contexto de sua insero, preservando os valores histricos e o
cotidiano dos espaos objeto de interveno.
Assim, neste planejamento estratgico, deliberadamente voltado no mais
cidade como um todo, mas a pores selecionadas da cidade, insiste-se em
renovao urbana ou o requalificao dos lugares degradados (centro e bairros).
No se trata mais de demolir tudo e construir o novo, mas de renovar: dar uma nova
cara ao velho, revalorizando-o.
Numa aparente contradio com esta atitude modesta, o urbanismo passou
a ser assumidamente empresarial: a cidade uma mercadoria a ser vendida no
mercado internacional. As aspiraes das cidades globais (So Paulo includa) deve
ser a de comportar os elementos estratgicos para atrao da empresas
transnacionais. No discurso, o localismo (ou regionalismo) e, na prtica, o
globalismo. Contradio apenas aparente.

71
Nesse contexto, a cultura, como bem mostrou ARANTES (2001 e 2002)
42
,
ganha uma importncia fundamental, com a exploso de novos museus, casas de
espetculos e centros culturais ( isso que se tenta fazer no centro de So Paulo
para sua requalificao, no mbito da Operao Urbana Centro), no mais com uma
arquitetura introvertida, mas com edifcios produzidos para aparecerem como
grandes monumentos, verdadeiros smbolos ps-modernos anunciando (no
sentido do marketing) a cidade para o mundo.
ARANTES (2001) resume muito bem a passagem do urbanismo moderno ao
ps-moderno, revelando o real sentido deste novo urbanismo (e de sua arquitetura)
ao afirmar que a esttica relativamente estvel do modernismo fordista teria cedido
a vez a instabilidade e qualidades fugidias de uma esttica ps-moderna que celebra
a diferena, a efemeridade, o espetculo, a moda etc. (...) Em resumo: contra uma
paisagem urbana comandada pela lgica do mesmo (da Arquitetura Moderna),
enquadrada por uma civilizao internacional dominada pela compulso programada
do consumo, a alternativa seria uma arquitetura do lugar. Mas podemos nos
perguntar (...) como seria isso possvel numa sociedade de massas, numa economia
(supostamente) globalizada como a atual, em que a diversidade justamente o
avesso desse processo perverso: o resultado do estilhaamento que ele gera, da
discriminao, da excluso mesmo, social e econmica, compensada por uma
aparente incluso cultural. Alis, o que se observa que tal poltica, de reforo
das identidades locais, tem redundado no seu contrrio, acompanhando a
modificao do capitalismo que, por sua vez, vai alterando a prpria fisionomia das
cidades contemporneas, j agora convenientemente fragmentadas. (...) nesse
clima de opinio que nossa Arquitetura Moderna transforma-se num regionalismo a
mais... E se isso fato, como penso, todo cuidado pouco no destaque e

42
Cultura e economia esto de tal modo entrelaadas na atividade projetual de hoje, tornando to
chapado o carter afirmativo das obras, que nem mesmo em ideologia se pode mais falar. (...)
Tampouco se poderia falar em urbanismo quando j no mais possvel distinguir o planejador do
empreendedor. Enfim, nem arquitetura nem cidades. Acho que fim de linha tambm deve ser isso
(ARANTES, 2001:13). No captulo 9, quando da anlise do processo de tombamento dos imveis
industriais das Indstrias Reunidas Francisco Matarazzo, voltaremos a tocar neste aspecto ps-
moderno da culturalizao das cidades e do frenesi preservacionista que se instala, em que a
excluso social e econmica passa a ser compensada por uma aparente incluso cultural.
(Cf. ARANTES, 2001:115).


72
promoo das particularidades locais, identidades regionais e coisas do estilo,
principalmente ao se falar de uma arquitetura que, tendo germinado num outro
campo das foras histricas e culturais, se mostrou bem mais hbil no manejo das
nossas diferenas (p.28 e 115-116).
Depreende-se, pelo exposto, que o discurso localista revela uma prtica que
seu contrrio: cidades com uma arquitetura internacional (dos edifcios imponentes,
envidraados, verdadeiros templos, smbolos do poder reinante) em que qualquer
edifcio ou bairro pode ser construdo em qualquer cidade (dentre as cidades eleitas
como mundiais).
Assim como o capital, o urbanismo sua imagem e semelhana passou de
fordista aos postulados da produo flexvel
43
. Mas voltemos ao planejamento
estratgico para melhor compreender essa passagem.
O planejamento estratgico emerge como uma nova necessidade para a
garantia de que a cidade, agora deliberadamente tida como um empreendimento
44
,
possa ser comercializada e no fique margem do sistema capitalista internacional.
So nestes planos estratgicos que surgem tambm as parcerias pblico-privado
para dar conta da realizao desta pretendida integrao que coloca governantes,
burocratas e urbanistas em plena unanimidade.
O modelo de planejamento estratgico que vem sendo difundido no Brasil (e
na Amrica Latina) aquele adotado por Barcelona
45
por ocasio da preparao das
Olimpadas de 1992. No que Barcelona seja o bero deste tipo de planejamento e
transformao urbana (o bero norte-americano e a primeira experincia de
renovao urbana remonta ao incio da dcada de 1970 na cidade de Baltimore),
mas Barcelona foi a cidade que mais levou ao extremo um dos ingredientes
fundamentais deste tipo de plano: o marketing. Barcelona tornou-se cidade-cone,

43
Os planos de renovao urbana configuram uma resposta a nova fase do capitalismo (produo
flexvel), com a predominncia do setor tercirio.
44
No de hoje que a cidade tida como uma empresa. Segundo DONNE (1983), desde a dcada
de 1960 muitos economistas comparam a cidade com uma empresa: para os representantes da
teoria econmica, a cidade atinge o mximo de sua eficincia e funcionalidade positiva quando
organizada como uma empresa e quando como tal for considerada (p. 131). Assim, no poderamos
mais falar em cidados, mas em empregados, gerentes, executivos, consultores, desempregados etc.
45
Alis, segundo MARICATO (2002), a importao de idias na evoluo do urbanismo e do
planejamento urbano no Brasil tradio (p.137).


73
cidade-imagem, cidade mundialmente conhecida, certamente a que tem a maior e
mais visvel vitrine no grande shopping center das cidades mundiais. E so os
consultores (urbanistas) catales os que mais peregrinam pelo mundo vendendo
seus projetos (a municipalidade carioca j comprou o seu o Plano Estratgico da
Cidade do Rio de Janeiro) e dando (ou melhor, vendendo tambm) palestras sobre
suas frmulas mgicas para tornar a cidade uma mercadoria atraente. At porque
transformada em coisa a ser vendida e comprada, tal como a constri o discurso do
planejamento estratgico, a cidade no apenas uma mercadoria, mas tambm, e
sobretudo, uma mercadoria de luxo, destinada a um grupo de elite de potenciais
compradores: o capital internacional, visitantes e usurios solvveis. Nesse sentido,
as cidades, compreendidas pelos novos urbanistas seriam as novas multinacionais
do sculo XXI (VAINER, 2002a:83).
No mbito destes planos estratgicos surgem os projetos de renovao
urbana que procuram criar, antes de tudo, uma imagem nova para a cidade (ou
melhor, para algumas partes da cidade, naturalmente, excluda a periferia). o reino
do visual, em que a forma passa a ser to importante quanto a funo. Segundo
ARANTES (2002), estamos diante de polticas de image-making, na mais trivial
acepo marqueteira da expresso, pois quem diz image-making est pensando,
queira ou no, em polticas business-ordened (p.14).
A cidade j no recebe mais alguns empreendimentos, ela prpria passa a
ser um grande empreendimento. Mas essa passagem da cidade com
empreendimentos para a cidade-empreendimento no fcil e nem rpida, sendo o
caminho consensual o da imperiosa necessidade de planos urbansticos de
renovao urbana. A cidade-empreendimento precisa ser renovada
46
.
Como j salientado de passagem no incio deste item
47
, o urbanismo ps-
moderno explcito ao tratar a cidade como um empreendimento. Nesse aspecto, a
ideologia perdeu em parte o sentido que tinha para os modernistas, o de procurar
legitimar suas aes. Para ARANTES (2002) quando um moderno propunha uma

46
Nunca demais insistir: cidade para os governantes so as partes valorizadas da cidade ou com
potencial de valorizao. As reas perifricas (a no-cidade) so excludas da renovao; devem ficar
como esto, cumprindo sua mais importante funo: continuar a receber os excludos das partes
renovadas ou em processo de renovao.
47
Ver nota 39.

74
cidade segundo o modelo de linha de montagem fordista (como Braslia), tinha em
mente antes de tudo a presumida racionalidade construtiva de tal processo e ficaria
sinceramente chocado, como de fato ficaram, se lhes fosse exposta a dura verdade
de sua funcionalidade sistmica por assim dizer de nascena (e para que servia tal
funcionalidade). Duas geraes urbansticas depois, o que poderia ter sido motivo
de escndalo a revelao da mercadorizao integral de um valor de uso
civilizatrio como a cidade tornou-se razo legitimadora ostensivamente invocada:
aqui a novidade realmente espantosa, e tanto mais que eficiente, no s por deixar a
crtica espontnea da cidade-empresa com a sensao de estar arrombando uma
porta aberta, mas sobretudo por contar com a compreenso das populaes
deprimidas por duas dcadas de estagnao econmica e catstrofe urbana (p.17).
Assim, ao se debruar sobre o papel da arquitetura moderna era necessrio
desvendar as ideologias legitimadoras de suas aes. Hoje em dia, a mscara caiu
e os novos urbanistas nem parecem estar muito preocupados em colocar outra no
lugar. Afinal, tornou-se desnecessrio tais disfarces que, quando muito, aparecem
apenas na capa do livro, pois o contedo, agora, precisa ser direto. Com efeito,
enquanto o modelo modernista acionava noes e conceitos cuja universalidade
parecia inquestionvel racionalidade, ordem e funcionalidade -, agora a cidade,
em seu conjunto e de maneira direta, que aparece assimilada a empresa.
Produtividade, competitividade, subordinao dos fins lgica de mercado, eis os
elementos que presidem o que Harvey (1994) chamou de empresariamento da
gesto urbana (VAINER, 2002a:85).
Mas como levar adiante estes planos estratgicos se o Estado
desenvolvimentista e grande provedor estava com a sua morte anunciada j h
alguns anos? Afinal, o planejamento estratgico, por suas pretenses, longe est de
abandonar o pblico, ao contrrio. nesse contexto que a histrica associao
pblico-privado pde aparecer em pblico (na frente de todos) de mos dadas,
como velhos amigos. Com a morte do grande Estado e sua crise fiscal, a parceria
emerge como a grande soluo mgica, j discutida no subitem anterior. Ao
contrrio do urbanismo moderno e de seu planejamento disciplinador que precisava
ter o Estado como grande gestor e legitimador (e o privado sempre presente

75
tinha que ficar meio escondido) de suas aes promotoras de justia social e
igualdade para todos, agora, mantido parte do discurso, o privado (que passa a ser
assumidamente o grande gestor, o dono dos recursos) surge como parceiro,
salvador da cidade, j que o Estado (falido) sozinho no conseguiria colocar seu
produto nas vitrines do mundo.
A suposta parceria, vista por um outro ngulo, significa a participao
direta, sem mediaes, dos capitalistas e empresrios nos processos de deciso
referentes ao planejamento e execuo de polticas (VAINER, 2002a:88).
Mas como este conceito de cidade-mercadoria, cidade-empresa, cidade-
vitrine pde se estabelecer? A partir da criao de um consenso habilmente
introjetado na sociedade por meio de um discurso ideolgico que pregava a
necessidade de uma conscincia da crise e de um patriotismo da cidade (Cf.
VAINER, 2002a:92)
48
. Era a crena na existncia da crise, da qual os cidados
seriam refns; associada a uma cidade-ptria, que todos os habitantes querem ver
triunfar no mundo (e precisam estar unidos para isso), que fez com que um discurso,
aparentemente vazio que tratava a cidade como uma unidade, desprovida de
contradies e diversidade pudesse afirmar que a cidade compete no mercado
internacional, que a cidade precisa disto e daquilo (e mais nada), que a cidade
aspira isso e aquilo. Forjou-se, assim, um consenso, semelhante aquele em torno da
idia de que o planejamento urbano a soluo (indiscutvel) para salvar a cidade
do caos. Por isso tambm, o planejamento estratgico, ainda que muito distinto do
planejamento modernista, continua a ser planejamento.
VAINER (2002a) esclarece que na verdade, um dos elementos essenciais do
planejamento estratgico a criao das condies de sua instaurao enquanto
discurso e projeto de cidade. V-se que, curiosa e paradoxalmente, o patriotismo
da cidade, ao contrrio do sentimento de crise, no condio, mas resultado do
sucesso do prprio projeto na verdade, simultaneamente resultado e condio

48
VAINER (2002b), em tom irnico, afirma que, alis, como todos sabem, o consenso, muito alm de
desejvel e necessrio, tambm natural (p.111), referindo-se maneira como foi forjada a
aceitao do Plano Estratgico da Cidade do Rio de Janeiro. Mais adiante, no mesmo texto, afirma
que poder-se-ia, sem grande dificuldade, qualificar o Plano Estratgico da Cidade do Rio de Janeiro
de bem orquestrada farsa, cujo objetivo tem sido o de legitimar orientaes e projetos caros aos
grupos dominantes da cidade (VAINER, 2002b:115).

76
(p.95). E ao final de contas, o que se faz? Produz-se uma certa naturalizao da
desigualdade: somos desiguais (isso inegvel), mas somos desiguais que
anseiam a realizao de um objetivo nico, afinal somos filhos da mesma ptria.
Estamos unidos porque somos todos, igualmente, apesar de nossas diferenas,
vtimas da crise da cidade, mas tambm porque somos todos, solidariamente,
responsveis por esta crise (VAINER: 2002b:116).
Uma vez estabelecida essa cidade-ptria, em que todos (ou quase todos)
esto unidos em torno de um interesse comum, as divergncias polticas e
partidrias vo perdendo fora, pois seja esquerda ou direita (ou no centro)
praticamente unnime e consensual que o planejamento estratgico e seus projetos
de renovao urbana so algo bom em si. nesse sentido que a cidade-negcio e a
nova conotao de parceira estabelecida entre o pblico e o privado so estruturais.
As conjunturas polticas e as gestes diversas da municipalidade continuam tendo
algum peso nas definies de alguns detalhes e prioridades, mas o projeto ps-
moderno tem sua continuidade garantida, e de fato, precisa ter, afinal trata-se de
projetos de longa durao, maior que os quatro anos de uma gesto.
49

Tendo em vista as discusses apresentadas at ento, o captulo a seguir
aborda alguns aspectos histricos da cidade de So Paulo, com o objetivo de trazer
os elementos tidos como importantes temtica analisada. Em outras palavras, com
a perspectiva do presente faamos uma necessria regresso, para em seguida
retornarmos ao presente, que j no ser mais o mesmo, mas ter novos elementos
para a melhor sustentao das anlises sobre o Centro Empresarial gua Branca,
sobre a Operao Urbana gua Branca e sobre o Projeto Bairro Novo.



49
A Operao Urbana gua Branca apresentada adiante exemplo disso. Comeou a nascer no
Plano Diretor de 1985, virou projeto em 1991, foi aprovada como Lei em 1995, teve suas primeiras
obras em 1996, e ganhou um projeto urbanstico mais amplo em 2004 (Projeto Bairro Novo). Passou
por vrias gestes de inclinaes polticas diversas (Jnio Quadros, Luiza Erundina, Paulo Maluf,
Celso Pitta, Marta Suplicy e, atualmente, Jos Serra/Gilberto Kassab).

77













PARTE II

(SUPERFCIE)



78
6 ASPECTOS GERAIS DA URBANIZAO PAULISTANA


Uma primeira constatao: estudar o processo urbanizao, especialmente
da cidade de So Paulo, sem vincul-lo ao processo de industrializao uma tarefa
difcil, talvez, at mesmo, infrutfera, dada a estreita relao entre estes dois
processos.
Em que pese o fato das cidades precederem grande indstria, fato notrio
que o crescimento industrial foi o motor da desmedida urbanizao verificada nos
grandes pases industriais. Tal relao tem mudado muito ao longo da histria, mas
quase impossvel fugir dela quando falamos da cidade de So Paulo.
No cabe aqui estender esta discusso considerando-se que a ela me
dediquei em pesquisa anterior (RAMOS, 1998), mas preciso apontar que a relao
urbanizao-industrializao fundamental para a compreenso do grmen da
imensa metrpole, objeto deste estudo.
Em uma primeira aproximao, o aspecto que mais impressiona na
urbanizao de So Paulo a extrema rapidez com que ocorreram as suas
transformaes qualitativas e quantitativas.
Desde sua fundao no sculo XVI at o ltimo quartel do sculo XIX, a
pequena cidade de cerca de 20 mil habitantes em 1870 pouco havia se
transformado.
50
Contudo, em menos meio sculo, a pequena cidade herdada do
perodo colonial, um entreposto comercial de reduzida importncia, transforma-se na
maior cidade industrial da Amrica Latina. Em 1900, So Paulo passou a abrigar
cerca de 240 mil habitantes (LANGENBUCH, 1971); um crescimento aproximado de
700%, com relao a 1870; quando ocupava o modesto posto de dcima cidade
brasileira em termos demogrficos.

50
So Paulo dos Campos de Piratininga foi fundada pelos jesutas em 1554, sendo elevada
categoria oficial de Vila em 1558 e categoria de Cidade em 1711. , desde 1681, a sede de
governo da Capitania, Provncia e, depois de 1889, Estado de So Paulo. Segundo PETRONE
(1995), os Campos de Piratininga sediaram o primeiro ncleo estvel de povoamento europeu no
interior do Brasil, o que no significa muito em termos demogrficos, j que, a Vila foi antes uma
expresso jurdica e administrativa do que demogrfica (p. 40 e 57).

79
Paralelamente ao crescimento demogrfico, sobejamente impulsionado pela
macia entrada de imigrantes, ocorrera um enorme crescimento industrial,
multiplicando-se, ano aps ano, o nmero de estabelecimentos.
No decorrer do sculo XX, o crescimento da cidade continuou a apresentar
cifras no menos impressionantes. Em 1940, a cidade somava 1.326.261 habitantes,
embora ainda ocupasse pequena extenso do territrio municipal. Trinta anos mais
tarde, em 1970, So Paulo j era metrpole consolidada, com uma mancha urbana
contnua que abrangia trinta e sete municpios, nos quais residiam mais de
oito milhes de habitantes. De 1940 a 1970, a taxa mdia anual de crescimento
variou de 5,5 a 6%, fazendo com que a populao dobrasse a cada 12 anos
(SINGER, 1998).
Deixando de lado, por ora, os nmeros que expressam a magnitude do
crescimento de So Paulo, os prximos itens tentaro alcanar uma compreenso
histrica, ainda que em seus elementos mais gerais, das transformaes qualitativas
pelas quais a cidade de So Paulo passou, at se configurar na imensa metrpole
de nossos dias. Importa, pois, compreender, de uma maneira geral, a cidade de So
Paulo como um todo, com o objetivo de tentar localizar a ao do setor imobilirio na
cidade e, mais especificamente, na poro metropolitana objeto do estudo emprico
(Barra Funda e gua Branca).
Cabe esclarecer que a periodizao estabelecida nos prximos itens no
rgida. Busca-se por meio desta periodizao sistematizar a anlise e buscar
ressaltar as principais caractersticas de cada perodo, sempre procurando enfatizar
os elementos e transformaes mais relevantes para as anlises relativas atuao
do setor imobilirio na poro objeto do estudo emprico. Mesmo porque
aprendemos com LEFEBVRE (1976), que as periodizaes no so absolutas; na
medida em que toda diviso do tempo histrico em perodos distintos puramente
relativa (p.65).



80
6.1 OS EMBRIES DA GRANDE EXPANSO URBANA: SO
PAULO NO LIMIAR DA INDUSTRIALIZAO (1850-1880)

A cidade de So Paulo ao longo do sculo XIX era uma espcie de entreposto
comercial entre o interior produtor de cana-de-acar e caf, e o porto de Santos.
Segundo MATOS (1958), na primeira metade do sculo XIX, as indstrias
paulistanas eram modestssimas e no se poderia nem sequer imaginar o surto
industrial da cidade, obra principalmente do sculo XX (p.63). Em termos de sua
rea ocupada, a cidade de meados do sculo XIX no passava de um modesto
ncleo e mesmo os bairros que atualmente so considerados como locais centrais,
como Brs, Bom Retiro, Consolao, Santa Ceclia etc., naquela poca no
passavam de reas rurais.
A cidade era, pois, circundada por uma ampla rea rural na qual existiam
inmeras chcaras. Segundo LANGENBUCH (1971), tais chcaras formavam um
cinturo suburbano ao redor do modesto ncleo central, abastecendo-o com
produtos agrcolas, servindo de residncia ou como pouso para tropeiros e viajantes,
onde estes podiam descansar e tratar dos seus animais para depois seguir viagem.
Nesta poca, meados do sculo XIX, predominava, no s nos arredores de So
Paulo, mas na provncia inteira e na maior parte do Brasil, o transporte movido por
animais, feito predominantemente por tropas de muares e carros de bois ou,
secundariamente, por cavalos.
Mesmo antes do advento ferrovirio, possibilitado pela riqueza cafeeira
51
, So
Paulo, devido a sua posio geogrfica, era um plo irradiador de estradas.
Documentos do sculo XVII (mapas e textos) apontam que a vila de So Paulo era o
centro de um amplo sistema de estradas que faziam a ligao do interior costa
(HOLANDA, 1957). A proximidade crista da Serra do Mar um fato fundamental
para a histria de So Paulo, fazendo com que o pequeno ncleo constitusse um
ponto de distribuio para uma ampla regio interior (...), tanto na era do burro de
carga como na da locomotiva (MORSE, 1970:39).

51
Vale lembrar que a cultura cafeeira foi precedida na Provncia de So Paulo pela cultura da cana-
de-acar, como bem analisou PETRONE (1968).


81
Tal posio em relao s estradas contribua para acentuar sua funo de
entreposto comercial, a qual ampliou-se com o desenvolvimento cada vez maior da
produo para exportao, sobretudo de caf, que triunfou no denominado Oeste
Paulista a partir de meados do sculo XIX.
A partir do ltimo quartel do sculo XIX, So Paulo comea a sofrer algumas
transformaes consideradas como o embrio das mudanas que da por diante no
param de acontecer em ritmo cada vez mais acelerado.
Pode-se, desde j, citar a trade caf-ferrovia-imigrao, cujos elementos
esto intimamente entrelaados, para explicar o crescimento da cidade no perodo
seguinte (1880-1930).
O desenvolvimento da economia cafeeira no Oeste Paulista a partir de
meados do sculo XIX constituiu, em realidade, um fator de grande importncia nas
transformaes que ocorreram em So Paulo, levando formao da cidade que
seria conhecida como a Capital dos Fazendeiros ou a Metrpole do Caf. Na
verdade, o desenvolvimento da economia cafeeira atuou de forma significativa na
urbanizao paulistana, bem como paulista, de meados do sculo XIX at 1930,
sendo que a partir de 1880/90, alm da economia cafeeira, o processo de
industrializao, com seu surgimento tambm relacionado a esta economia, passou
a influenciar a urbanizao, como veremos no prximo item.
Em termos infra-estruturais, no perodo 1850-1880 encontra-se o embrio das
principais demandas dos perodos seguintes. No incio de 1867 foi inaugurada a So
Paulo Railway (depois E.F. Santos-Jundiai, vinculada atualmente Rede Ferroviria
Federal S.A. RFFSA)
52
; em 1874 e 1875, a E.F. Sorocabana (ligada atualmente
Ferrovias Paulista S.A. FEPASA)
53
e o trecho paulista da E.F. do Norte (depois
E.F. Central do Brasil), respectivamente. No entanto, as conseqncias da presena
destas ferrovias sobre a cidade de So Paulo fizeram-se sentir mais intensamente a
partir de 1880. por isso que a anlise do importante papel das ferrovias sobre a
urbanizao em So Paulo ser desenvolvida no item seguinte.

52
Onde a CPTM opera sua linha A: Brs-Francisco Morato-Jundia.
53
Onde a CPTM opera sua linha B: Julio Prestes-Itapevi-Amador Bueno.


82
Mas os melhoramentos infra-estruturais no se restringem s ferrovias.
Outras obras importantes ocorreram neste perodo, dentre elas, as mais
significativas foram as da Cia. Cantareira de guas e Esgotos, que recebeu a
concesso para a montagem da rede de guas captadas na Serra da Cantareira em
1875, obra concluda em 1884, bem como para a implantao da primeira rede de
esgotos da capital.
No mais, foi inaugurada em 1872 a primeira rede de iluminao pblica a gs,
substituindo os lampies a querosene, possibilitada pela construo do gasmetro
no Brs, pela companhia inglesa So Paulo Gs Co. Ltd.. No mesmo ano foram
inauguradas as primeiras linhas de bondes, ainda a trao animal, sendo que a
primeira linha ligava a S Estao da Luz (MORSE, 1970).
Em suma, a cidade de So Paulo j se comportava como um plo na
organizao de seus arredores. Alm disso, desempenhava o papel de porto seco,
recebendo e distribuindo mercadorias tanto do porto de Santos, quanto do interior da
Provncia por meio de vrias estradas que dela irradiavam. Este papel de entreposto
comercial devia-se posio geogrfica da cidade de So Paulo com relao ao
porto de Santos e ao interior.
Foi, portanto, em certa medida, a posio de plo irradiador de estradas
(incluindo as ferrovias) que tornou a cidade de So Paulo um centro privilegiado
para o investimento industrial quando este passou a se dar em grande escala.
De maneira sucinta, este era o quadro geral da cidade de So Paulo nos anos
imediatamente anteriores industrializao. Neste momento, apesar dos fatores
favorveis ao seu crescimento, nem sequer se poderia imaginar a grande expanso
urbano/industrial que estava prestes a ocorrer.
Em relao ao imobilirio, este perodo importante por dois principais
acontecimentos: em primeiro lugar, pela instituio da propriedade privada da terra,
por meio da j discutida Lei de Terras de 1850 (regulamentada em 1854), que pode
ser considerada um marco, um divisor de guas, entre a lgica distributiva e a lgica
monetria. O segundo acontecimento importante, decorrente do primeiro, refere-se
organizao, ainda embrionria, de pequenos capitalistas independentes, dedicados
a abertura de loteamentos e construo de moradias, sobretudo para a explorao

83
de aluguis. Diante do enorme contingente populacional que comeava a aportar na
cidade, logo surgiu o problema do dficit de habitaes, em decorrncia da enorme
demanda. Da a correria, ainda de forma pouco estruturada e organizada, para a
criao de um mercado de moradias.
Os fatos citados neste item, referentes ao perodo 1850-1880, mostram
apenas o embrio dos acontecimentos que se generalizaram a partir de 1880.



84
6.2 O CRESCIMENTO DA CIDADE COM A PRIMEIRA FASE
DA INDUSTRIALIZAO (1880-1930)

Nesse perodo, os processos que antes eram embrionrios tornam-se a tnica
do crescimento da cidade, assumindo definitivamente a urbanizao, uma nova
configurao. A cidade transforma-se qualitativamente, na medida em que passa a
sofrer a influncia marcante da industrializao, embora a economia cafeeira ainda
comandasse o processo de acumulao, constituindo o setor central-dinmico da
economia. Inicia-se efetivamente um processo de urbanizao em larga escala que
transforma a cidade e mais tarde (meados do sculo) ir configurar a imensa
metrpole dos dias atuais.
Neste momento passam a se integrar cidade uma srie de espaos que
antes eram considerados rurais (chcaras), dentre eles, a poro dos bairros da
Barra Funda e gua Branca, objeto do estudo emprico deste trabalho.
Em relao ao crescimento demogrfico, o Quadro 6.2.1 indica o nmero de
habitantes no Municpio de So Paulo.

QUADRO 6.2.1 Incremento populacional de So Paulo (1872 1920)

Ano Nmero de habitantes
1872 23.253
1886 44.033
1890 64.934
1893 192.409
1900 239.820
1920 579.033
Fonte: MORSE (1970:238) e LANGENBUCH (1971:77)

Como se depreende dos dados acima, houve uma acelerao impressionante
no ritmo de crescimento da cidade. No perodo de quatorze anos entre 1872 e 1886,
a populao quase duplica. Alis, desde o censo de Mller (1836) at 1872, a
populao havia demorado trinta e seis anos para ter um crescimento relativo
semelhante, passando de 12.356 habitantes (1836) para 23.253 habitantes (1872)
(LANGENBUCH, 1971).

85
Tal crescimento explicado pelo enorme contingente de imigrantes europeus
que entraram na Provncia de So Paulo entre 1870 e 1930. A entrada de
estrangeiros, sobretudo de italianos, foi to intensa que, em 1893, mais da metade
da populao da cidade de So Paulo era formada por estrangeiros
(LANGENBUCH, 1971). Em 1901, cerca de 90% dos trabalhadores da indstria
paulista eram estrangeiros, segundo estimativa de BANDEIRA JR. (1901).
Paralelo a esse crescimento demogrfico, a cidade passou a concentrar de
maneira cada vez mais marcante a funo industrial
54
. Cabe aqui reconhecer as
mudanas espaciais que a industrializao passou a engendrar.
Com a expanso da economia cafeeira no Oeste Paulista e o advento da
industrializao, processos intimamente relacionados, So Paulo logo deixa de ser a
pequena vila comercial restrita em sua rea urbana a pouco mais do que o tringulo
formado pelas ruas Direita, So Bento e XV de Novembro (a cidade
esquematicamente estava compreendida entre os rios Tamanduate e Anhangaba),
para se expandir em todas as direes, formando os novos bairros industriais e
operrios, bem como os novos espaos estritamente residenciais da elite.
Como se pode observar na Figura 6.2.1, em sua rea compacta e contnua, a
cidade se expande com a formao, na direo leste, dos bairros do Pari, Brs e
Moca; na oeste, dos bairros do Bom Retiro, Campos Elseos, Santa Ceclia e
Consolao; na sul, surgem o Cambuci, a Glria, a Liberdade e a Bela Vista. A
direo em que menos a cidade se expande, ao menos continuamente, a norte,
devido presena do ainda mendrico rio Tiet.
O mapa da Figura 6.2.1 indica tambm que por volta de 1890 j existiam
algumas aglomeraes isoladas da cidade, tais como a gua Branca a oeste (s
margens da So Paulo Railway e da E.F. Sorocabana), Pinheiros a sudoeste (nas

54
A industrializao brasileira no perodo entre 1880 e 1930 foi caracterizada setorialmente,
sobretudo at 1920, pela predominncia de indstrias produtoras de bens de consumo no durveis.
Em 1907, as indstrias de bens de consumo no durveis respondiam por 77,7% do valor da
produo e por 75,7% do pessoal ocupado. Em 1919, os percentuais pouco se alteraram, passando
estas indstrias a responder por 77,6% do valor da produo e por 70,5% do pessoal ocupado. Em
1928, o valor da produo diminui para 77,0% e a percentagem do pessoal ocupado mantm-se em
70,5%.Tomando-se o perodo 1907-1928, os ramos que mais se destacam dentre as indstrias
predominantemente produtoras de bens de consumo no durveis so, em primeiro lugar, no Valor
da Transformao Industrial (VTI), a indstria txtil e, em segundo lugar, a indstria alimentcia.
(Cf. NEGRI, 1996).

86
proximidades da margem direita do rio Pinheiros), Ipiranga ao sul e Santana ao norte
(alm do rio Tiet).


FIGURA 6.2.1 So Paulo por volta de 1890

Fonte: RECLUS, E., Nouvelle Geographie Universelle, Volume XIX, Amerique du Sud, Paris,
1894, p.371. Escala aproximada: 1: 84.500.


A expanso da cidade para oeste tem como marco a construo, a partir de
1877, do viaduto do Ch, sobre o vale do Anhangaba, inaugurado em 1892, ligando
a colina central da cidade ao morro do Ch. A inaugurao do viaduto marca a
expanso da cidade para oeste, na medida em que, um dos lados do antigo
Tringulo tradicional se abria, possibilitando, desde ento, a abertura de
loteamentos, valorizando a poro oeste do municpio (SEGAWA, 2000 e BRITO,
2000). DICK (1996), a respeito do viaduto, afirma sem dvida de erro, que

87
representa um marco histrico de So Paulo. A funo social que caracteriza a sua
construo ultrapassou o alcance da prpria medida em si, tornando-se responsvel
pelas conseqncias advindas de sua presena, em local to vital para todos
(p.223).
Os dados do crescimento demogrfico, apresentados no Quadro 6.2.2
atestam este incio da expanso da cidade mostrado na Figura 6.2.1.


QUADRO 6.2.2 Habitantes de So Paulo por Distritos (1872-1893)

ANOS
DISTRITOS
1872 1880 1890 1893
S 9.213 12.821 16.395 29.518
Santa Ifignia 4.459 11.909 14.025 42.715
Consolao 3.357 8.269 13.337 21.311
Brs 2.308 5.998 16.807 32.387
Penha de Frana 1.883 2.283 2.209 1.128
Nossa Senhora do 2.023 2.750 2.161 2.350
Total 23.243 44.030 64.934 129.409
Fonte: MORSE, 1970:238.


Os distritos centrais e aqueles mais prximos do centro foram os que
apresentaram maior incremento populacional, como o Brs e Santa Ifignia. Por
outro lado, Nossa Senhora do e Penha de Frana, distritos fora do eixo de
industrializao inicial da cidade, apresentaram as menores taxas de crescimento e
at decrscimo populacional nestes primeiros anos da industrializao.
Quanto s indstrias, no se implantaram de forma aleatria no interior da
cidade. Elas, de certa forma, seguiram um eixo que compreendia aproximadamente
os baixos terraos dos rios Tiet e Tamanduate, junto s linhas das ferrovias
Santos-Jundia (na poca denominada So Paulo Railway) e Sorocabana. Desta
forma, a cidade passou a apresentar um crescimento radial bem definido pelas vias
frreas, como indica a Figura 6.2.2, a seguir.

88

FIGURA 6.2.2 Localizao das principais indstrias da cidade de So Paulo 1914
Fonte: MATTOS (1958:38-39). O mapa representa apenas os grandes estabelecimentos, desconsiderando as pequenas fbricas, oficinas e indstrias domsticas.

89
Mas por que as indstrias se implantaram, de forma geral, ao longo do eixo
ferrovirio? Basicamente por duas razes: primeiro porque elas representavam o
principal meio de transporte da poca, sobretudo para longas distncias, facilitando
o recebimento de matrias-primas e o escoamento da produo. Em segundo lugar,
porque os terrenos em que se localizavam s margens das ferrovias eram planos,
amplos e relativamente baratos.
As ferrovias, alm de promoverem a implantao industrial nas suas
proximidades, orientando, em grande medida, o crescimento da cidade, ainda
determinaram a derrocada das tropas de muares, as quais representavam o meio de
transporte vigente at ento.
Assim, como as fbricas seguiam o eixo ferrovirio, seus operrios, no
princpio do sculo tambm tinham suas moradias neste eixo, estabelecendo-se
prximo aos seus locais de trabalho. Formaram-se, portanto, nos bairros industriais,
inmeros cortios e vilas que eram os tipos mais comuns de moradia operria.
Os bairros industriais e operrios, ao longo dos eixos ferrovirios, ou
formavam-se de maneira contnua em relao ao ncleo central da cidade ou de
maneira isolada, s mais tarde incorporando-se fisicamente rea compacta e
contnua da cidade.
A implantao das ferrovias e a atrao que estas exerciam na localizao
dos estabelecimentos fabris e na moradia de operrios parte da explicao do
surgimento de alguns bairros isolados, uma vez que a urbanizao descontnua,
formando bairros descontnuos em relao cidade, era reflexo tambm, em larga
medida, de uma estratgia j difundida neste perodo pelo setor imobilirio, qual
seja, a de lotear bairros distantes com o intuito de valorizar as pores
intermedirias, as quais teriam, sem nus para o capitalista, infra-estrutura de
servios pblicos e, portanto, larga valorizao, no momento da venda. De acordo
com LANGENBUCH (1971), tal processo especulativo, repousava em grande parte
na certeza de que os terrenos tinham sua valorizao assegurada, em funo do
crescimento urbano. A especulao imobiliria, por sua vez, provocava a aquisio
de lotes visando apenas fins lucrativos, os quais conseqentemente permanecem
desocupados (p.83).

90
De tal maneira, a conformao tentacular da cidade, com ncleos urbanos
isolados revela a presena, neste perodo, de muitos espaos vazios em sua rea
urbanizada. Tais vazios significam aqui que no h continuidade na rea
construda, trata-se, pois, de vazios de edificaes. Portanto, como analisou
ALFREDO (1999), no significam vazios em relao propriedade do solo e,
tampouco, em relao excluso dos processos vinculados urbanizao. Ao
contrrio, tais vazios tm uma razo de existncia muito importante para os
processos de valorizao e especulao imobiliria, como apontado anteriormente.
Desta forma, muitos bairros surgem e se desenvolvem fora da rea compacta
e contnua da cidade para serem pouco a pouco incorporados a ela; o que no
significa que os tais bairros isolados no fossem incorporados funcionalmente
cidade antes de serem incorporados fisicamente. A poro da cidade que ser
analisada neste trabalho mais detalhadamente, ou seja, as imediaes das vias
Francisco Matararazzo/Carlos Vicari e Marqus de So Vicente/Ermano Marquetti,
exemplo de um espao que surgiu isoladamente da rea compacta de So Paulo. A
incorporao fsica do trecho da Francisco Matarazzo/Carlos Vicari deu-se por volta
de 1915, embora, ainda, por uma estreita faixa edificada. J a incorporao do
trecho Marqus de So Vicente/Ermano Marquetti muito mais recente, ocorrendo a
partir de meados da dcada de 1960 de forma lenta, com usos transitrios,
permanecendo at hoje uma incorporao inacabada.
Em suma, em relao ao crescimento da mancha urbana e de sua
conformao, pode-se considerar os bairros do Brs, Belenzinho, Moca, Pari, Bom
Retiro, Barra Funda, gua Branca, Lapa, entre outros, e at alguns ncleos urbanos
de outros municpios como So Caetano do Sul e Santo Andr, como embries, no
somente do crescimento da cidade de So Paulo, mas tambm da metrpole que o
prosseguimento do processo de urbanizao ir configurar.
O depoimento do viajante alemo Hesse-Warteg nos d a idia do carter
compartimentado da cidade de So Paulo por volta de 1915. Segundo o viajante:
So Paulo no uma grande cidade (Grosstadt), mas um amontoado de pequenas
cidades construdas uma ao lado e uma dentro da outra, uma cidade que est em

91
vias de se transformar em cidade grande, e a nica coisa grandiosa nela seu
futuro (HESSE-WARTEGG, 1915:149 apud PETRONE, 1958:119).
A Figura 6.2.3, a seguir, representa trs momentos do crescimento da cidade
de So Paulo.


FIGURA 6.2.3 O Crescimento de So Paulo em Trs Momentos


Fonte: PETRONE, 1958:150.


A observao da Figura 6.2.3 permite constatar no somente o grande
aumento da rea urbanizada, mas tambm o modo descontnuo como se deu este
crescimento, com o aparecimento de uma grande quantidade de reas urbanas

92
isoladas. Este aspecto facilmente observado, sobretudo no mapa de 1930. Ainda
que ao longo dos anos os vazios diminuam nas reas mais centrais da mancha
urbana, pode-se afirmar que este tipo de urbanizao descontnua se mantm at
hoje, sobretudo nas bordas da grande metrpole, na medida em que continua a
atuar a especulao imobiliria, um dos mais importantes fatores a determinar este
tipo de crescimento da mancha urbana.
O aparecimento de uma grande quantidade de novos bairros, a multiplicao
dos estabelecimentos industriais e o incremento populacional foram acompanhados
por uma srie de outras mudanas na cidade. No primeiro quartel do sculo XX, a
cidade conheceu uma srie de melhoramentos urbanos, resolvendo-se assim, ao
menos temporariamente, srios problemas. Foi nesse perodo que So Paulo
conheceu a iluminao eltrica, a pavimentao e foram processadas importantes
melhorias nos transportes.
A partir de 1916, a companhia canadense The So Paulo Tramway, Light and
Power Company Limited, iniciou o fornecimento de energia eltrica aos logradouros
pblicos, a qual terminou por substituir a iluminao a gs, que desapareceu nos
primeiros anos da dcada de 1930. A iluminao eltrica representou um primeiro e
grande passo da cidade em direo modernidade e mesmo os bairros isolados,
como gua Branca, Lapa, Penha e Ipiranga, j na dcada de 1910 eram
beneficiados por alguns focos eltricos (PETRONE, 1958).
No que concerne pavimentao de ruas e praas ocorreu tambm um
impulso considervel. Segundo os dados apurados por PETRONE (1958), em 1912,
a rea calada da cidade j contava com uma superfcie de 2.740.000 m
2
.
No entanto, no que se refere ao abastecimento de gua e coleta de esgotos,
o crescimento da rede ficou muito aqum do crescimento urbano. A ampliao da
rede de tratamento e distribuio ocorreu de maneira muito seletiva, servindo alguns
bairros em detrimento de outros, criando, assim, um claro contraste entre os bairros
no interior da cidade: os que eram servidos pela rede de guas e os que dependiam,
para o abastecimento da populao, de poos pblicos ou de rios e crregos.
No que se refere rede de esgotos, em 1906 eram 20.074 os edifcios
servidos pela rede coletora, subindo este nmero para 24.270 em 1908, numa rede

93
que abrangia 874.548 metros. Nessa poca, bairros como Perdizes, Lapa, gua
Branca, Vila Mariana e Belenzinho no estavam ligados rede. Mas Barra Funda,
Higienpolis, Cambuci, Bom Retiro e Moca j eram servidos pela rede, ainda que
de maneira incompleta. Somente em 1915 iniciaram-se as obras das redes de
esgotos da gua Branca, Lapa e Santana (PETRONE. 1958).
O advento da energia eltrica tambm transformou o transporte urbano na
cidade. A partir de 1900, a companhia The So Paulo Tramway, Light and Power
Company Limited, concessionria do servio, comeou a substituir os bondes de
trao animal, que vinham sendo operados desde 1872, por bondes eltricos,
auxiliando a expanso da cidade. Apenas cinco anos depois, em 1905, os bondes a
trao animal foram completamente substitudos. Segundo LANGENBUCH (1971),
a concessionria Light & Power no hesitou em estender suas linhas aos
principais, dentre os bairros isolados mais afastados, atravessando grandes
extenses ainda no urbanizadas e que por algum tempo no poderiam garantir um
transporte lindeiro. Assim, os eltricos atingiam em 1914: Santana, Penha de
Frana, Ipiranga, Vila Prudente, Bosque da Sade, Pinheiros e Lapa. (p.80-84).
A ferrovia, sendo um transporte de cunho regional, at meados da primeira
dcada do sculo XX, tinha importncia reduzida na circulao interna da cidade. A
ferrovia passou a ter uma maior importncia na circulao interna com o
desenvolvimento dos subrbios, quando os trabalhadores passaram a ter que
vencer grandes distncias para se deslocarem do local de residncia para o de
trabalho, uma vez que a especulao imobiliria passou a expulsar as camadas
mais pobres da populao para reas mais distantes e, por conseguinte, mais
baratas. Conforme as reas mais centrais iam se valorizando, aos pobres sobravam
os subrbios, configurando as razes do histrico e pronunciado processo de
segregao scio-espacial.
Assim, de acordo com LANGENBUCH (1971), em razo das ferrovias pr-
existentes, os operrios eram convidados a se estabelecer nos arredores das
estaes perifricas, em locais onde tinham capacidade financeira para comprar
terrenos ou alugar imveis a preos razoveis, beneficiando-se de um meio de
transporte rpido e barato entre sua residncia e o local de trabalho. Ainda segundo

94
a interpretao deste autor, foi graas ao transporte ferrovirio que se formaro
subrbios residenciais, em reas mais afastadas da cidade, os quais, por sua vez,
constituiro reserva potencial de mo-de-obra de que as indstrias podero lanar
mo (LANGENBUCH, 1971:141).
No perodo em pauta (1880-1930), os automveis ainda eram de reduzida
importncia, no ultrapassando 2.500 veculos em 1925 (PETRONE, 1958:134).
Outra fonte assegura que no final do ano de 1924 existiam exatos 6.623 veculos
motorizados de passeio licenciados (LANGENBUCH, 1971:155). Sem entrar no
mrito de suas fontes ou mtodos, ambas as cifras, apesar de bastante diferentes,
asseguram a reduzida importncia e difuso dos automveis nessa poca.
Traado um panorama geral das caractersticas da urbanizao neste
perodo, ser abordado no prximo item, a urbanizao a partir do momento em que
comea a se configurar (sobretudo a partir da dcada de 1950) a metrpole. Assim,
no prximo item sero assinaladas as principais mudanas em relao ao primeiro
momento da industrializao/urbanizao.



95
6.3 A CONFIGURAO DA METRPOLE INDUSTRIAL E
TERCIRIA

A partir de 1930 o crescimento urbano que acompanha o crescimento e a
diversificao da atividade industrial, bem como a concentrao de servios,
continuou a processar-se de maneira intensa, apoiado agora sobre uma maior
complexidade de elementos.
Em 1935, a cidade de So Paulo j conta com 3.966 unidades industriais que
empregam cerca de 120.773 operrios (MILLIET, 1982). No perodo anterior (1880-
1930), a industrializao, em sua primeira fase, se d, sobretudo, pela implantao
de indstrias de bens de consumo no durveis, notadamente, dos ramos txtil e
alimentcio. A partir de 1920/30, tem incio a diversificao na estrutura da indstria
brasileira com a implantao das indstrias produtoras de bens intermedirios e de
maneira ainda muito incipiente da indstria de bens de capital. somente depois de
meados da dcada de 1950 que ocorre o desenvolvimento da indstria de bens de
consumo durveis (dentre as quais, a principal foi a indstria automobilstica) e a
expanso das indstrias de bens de capital e de bens intermedirios.
A partir de 1930 comea tambm uma forte concentrao da atividade
industrial na metrpole paulistana (futura Regio Metropolitana de So Paulo
RMSP) em relao Estado de So Paulo e ao restante do Brasil. Tal concentrao
atinge seu auge em 1970, quando a RMSP passa a concentrar 43,4% do Valor da
Transformao Industrial (VTI) do Brasil. Neste ano, somando-se com a frao do
VTI do interior (14,7%), o Estado de So Paulo concentrava 58,1% do VTI do Brasil.
A partir de 1970, o interior de So Paulo, bem como outros estados brasileiros
aumentam suas participaes no VTI brasileiro, ao passo que a RMSP, passa de
43,4% em 1970 para 26,2% em 1990 (NEGRI, 1996).
A desconcentrao a partir de 1970 no significou um processo de
desindustrializao generalizado da regio metropolitana. A desindustrializao,
como ser discutido adiante, ocorreu em determinados espaos da metrpole
(marcadamente os da primeira fase da industrializao), alguns dos quais acabaram
por ser largamente valorizados pelo setor imobilirio, como por exemplo, a rea
objeto do estudo emprico desta pesquisa (gua Branca e Barra Funda).

96
Em suma, levando-se em considerao a dinmica do processo de
industrializao, a configurao da metrpole apresenta dois momentos:

a) o crescimento e a diversificao da estrutura industrial, com a
concentrao produtiva na metrpole at o incio da dcada de 1970; e
b) a desconcentrao industrial e desindustrializao de alguns bairros
ligados a primeira fase da industrializao
55
.

importante salientar, no entanto, que o que se desconcentra espacialmente
, na maior parte dos casos, o setor produtivo das empresas e no, a empresa ou
grupo industrial como um todo. O que ocorre em paralelo desconcentrao a
centralizao na metrpole das atividades financeiras e de gesto das empresas
alm de diversos servios especializados do setor tercirio de ponta.
Segundo SANTOS (1994), a base industrial foi o alicerce para que So
Paulo hoje se tornasse uma cidade informacional, um centro internacional de
servios. So Paulo , agora, relativamente menos forte, em produto e em emprego
industrial, mas sua fora aumentou, no Pas e no mundo, graas ao fato de que a
atividade de servios se desdobra, criando um expressivo setor tercirio de
comando, baseado na informao (concepo, direo, coordenao, controle)
(p.15).
Em que pese ainda a importncia da atividade industrial na metrpole
paulistana ps 1970, quando comparada com outras regies do pas, a
caracterstica mais marcante da metrpole em termos econmicos e que lhe
assegura um papel diretor na dinmica espacial brasileira est agora relacionado s
suas atividades quaternrias de criao e controle, praticamente sem competidor no
Pas, pois agora so os fluxos de informao que hierarquizam o sistema urbano.
Em outras palavras, sem deixar de ser a metrpole industrial do Pas, apesar do
movimento de desconcentrao recentemente verificado, So Paulo torna-se,
tambm, a metrpole dos servios, metrpole terciria, ou, ainda melhor,

55
A discusso sobre a desindustrializao e a desconcentrao industrial retomada no item 7.4
(Ciclos de valorizao) quando da discusso histrica destes processos em relao Barra Funda e
gua Branca, especificamente.

97
quaternria, o grande centro de decises, a grande fbrica de idias que se
transformam em informaes e mensagens, das quais uma parte considervel so
ordens (SANTOS, 1994:40).
A configurao da metrpole industrial e, posteriormente terciria, fator
fundamental para a compreenso da estruturao do setor imobilirio, sobretudo em
relao aos megaprojetos tercirios, os quais sero analisados adiante nos captulos
8 e 9.
Paralelamente ao crescimento e diversificao industrial, bem como aos
processos de concentrao e desconcentrao industrial e de expanso do setor
tercirio, ocorrem no perodo em anlise, a ampliao da mancha urbana e o
preenchimento, em certa medida, dos vazios que vinham sendo constantemente
produzidos desde o fim do sculo XIX.
A mancha urbana continuou a ampliar-se e novos bairros foram surgindo.
PETRONE (1958) salienta que a expanso urbana da metrpole no rumo oeste
consolidou no segundo quartel deste sculo, definitivamente, a juno da Lapa
poro compacta edificada da cidade, devido ocupao da faixa lindeira das
ferrovias (Santos-Jundia e Sorocabana) e da avenida radial gua Branca (atual Av.
Francisco Matarazzo), ao sul da qual, no espigo divisor das bacias dos rios Tiet e
Pinheiros, surgiram novos bairros operrios e de classe mdia. O mesmo
crescimento se deu em todas as direes, sendo que para Leste, por exemplo, a
Penha se uniu poro compacta da cidade. Tal expanso e adensamento da
cidade visualizada na Figura 6.3.1, a seguir.
A Figura 6.3.1 mostra a cidade de So Paulo e a densidade de sua ocupao
urbana no ano de 1952. Nota-se que a quantidade de espaos vazios ainda
marcante, demonstrando que persiste o tipo de crescimento observado no perodo
anterior, em grande medida desencadeado pela especulao imobiliria. Nesta data,
bairros como Pinheiros, Lapa, Penha, Santo Amaro e Santana, j podem ser
considerados como importantes sub-centros da cidade.
O Quadro 6.3.1, a seguir, apresenta a expanso da mancha urbana em
termos de sua rea urbanizada.

98
FIGURA 6.3.1 Densidade da ocupao urbana em So Paulo 1952
Fonte: PETRONE (1958:138-139), modificado por Alusio W. Ramos.

99
QUADRO 6.3.1 rea urbanizada e populao aproximada de So Paulo
(1880 1983)
(1)

Ano rea Urbanizada (Km
2
) Populao Aproximada
Densidade Demogrfica
(Hab/Km
2
)
1880 2 40.000 20.000
1900 - 200.000 -
1930 130 1.000.000 7.692,30
1940 - 1.300.000
(2)
-
1950 - 2.200.000
(2)
-
1954 420 3.000.000 7.142,85
1960 - 3.700.000
(2)
-
1965 550 6.500.000 11.818,18
1980 900 - -
1983 962 - -
Fonte: SANTOS, 1990:18.
(1) Em 1934 o antigo Municpio de Santo Amaro anexado capital e, em 1959, o antigo bairro de
Osasco emancipado de So Paulo.
(2) Dados obtidos em LANGENBUCH, 1971:178.

Pelos dados do Quadro 6.3.1, observa-se que a rea urbanizada se ampliou
largamente neste perodo de pouco mais de um sculo. O que os dados do quadro
ocultam que tal ampliao se deu pela expanso das periferias, desprovidas das
infra-estruturas mais bsicas, enquanto nos bairros mais centrais continuavam
havendo terrenos potencialmente disposio e providos de infra-estrutura. Tal
fenmeno comumente denominado de horizontalizao ou de periferizao. Em
outras palavras, o crescimento da populao neste perodo no requeria um
crescimento paralelo to acentuado da mancha urbana, uma vez que a densidade
demogrfica mdia da rea baixa, tendo sofrido ainda um grande decrscimo entre
1880 e 1954.
Conforme as reas mais distantes so absorvidas pela expanso da poro
compacta da cidade, novas passam a ser loteadas em locais mais distantes, os
quais, em breve, certamente tambm sero absorvidos pela poro compacta da
cidade, a qual, a partir de 1940, torna-se maior e mais compacta, ainda que
persistam vazios em seu interior (LANGENBUCH, 1971), como possvel notar na
Figura 6.3.1.

100
PETRONE, em 1958, chama a ateno para o problema da especulao
imobiliria assinalando o fato de estarem sendo ocupadas reas muito distantes do
centro da cidade, ao mesmo tempo que, dentro dela, continuam a existir vazios,
espera de valorizao (p.155).
Segundo KOWARICK & CAMPANRIO (1994), o padro perifrico de
crescimento ampliou em nove vezes a mancha urbana nos trinta anos transcorridos
de meados da dcada de 1960 a meados da dcada de 1990. Apenas na dcada de
1980, mais de 500 km
2
de reas perifricas foram incorporadas metrpole.
Enquanto isso, segundo SANTOS (1990), os terrenos vazios, levando-se em conta
apenas o Municpio de So Paulo, representam 430 km
2
, que valiam
aproximadamente 10 bilhes de dlares em 1981. Existiam cerca de 2.000 terrenos
com reas maiores que 10.000 m
2
, constituindo verdadeiros latifndios urbanos, que
gradativamente valorizam-se, ampliando os lucros dos investidores do capital
imobilirio.
A especulao imobiliria concorre, pois, para explicar o enorme permetro de
So Paulo. A cidade ao tornar-se um produto do capital, mais uma mercadoria,
altamente lucrativa, regida por sua lgica, faz com que as reas perifricas sejam
receptculo dos contingentes populacionais excludos das reas centrais. Portanto,
a periferia tem uma funo social para o capital imobilirio.
Quanto ao crescimento demogrfico, houve incremento populacional
significativo (conforme apresentou o Quadro 6.3.1), sendo responsveis por tal
incremento o constante fluxo migratrio interno e o crescimento natural.
Durante a dcada de 1930, em decorrncia das mudanas polticas e
econmicas ocorridas, praticamente cessa o grande fluxo migratrio externo que,
como discutido anteriormente, foi o maior responsvel pelo crescimento demogrfico
do perodo anterior, passando a contribuir para tal incremento, a partir de ento, um
constante fluxo de migrantes internos, vindos, sobretudo, dos Estados nordestinos e
de Minas Gerais.
As migraes internas que tinham como destino prioritrio o Sudeste, com
destaque para a cidade de So Paulo, intensificaram-se a partir de meados da
dcada de 1930 e assumiram nmeros altamente expressivos a partir da dcada de

101
1950, com a intensificao do xodo rural. De 1950 a 1970, pode-se afirmar que o
Brasil, enquanto um pas predominantemente rural, deixa de existir. Segundo
VAINER (2000), nos corredores da Hospedaria dos Imigrantes, em So Paulo, no
se ouvem mais o italiano e o espanhol, agora substitudos pelos sotaques nordestino
e mineiro (p.24).
Sem dvida, as migraes internas mantiveram as altas taxas de urbanizao
e o crescimento demogrfico na cidade de So Paulo, j que os fluxos migratrios
estrangeiros caram a taxas pequenas e, muitas vezes, foram praticamente
interrompidos, como por exemplo, no perodo da Segunda Guerra Mundial (1939-
1945).
Tendo-se em considerao o padro geral que passou a orientar o
crescimento da cidade, sero abordadas, a seguir, as principais mudanas que
ocorreram em So Paulo e em sua regio metropolitana a partir de 1950.
Uma das mais significativas alteraes est vinculada mudana nos eixos
de industrializao e, por conseguinte, nos eixos de expanso da urbanizao. A
partir do final da dcada de 1950, foram sendo gradativamente transferidos para as
margens das auto-estradas; notadamente da via Anchieta e da via Dutra,
construdas no final da dcada de 1940.
De acordo com LANGENBUCH (1971), as auto-estradas surgidas a partir da
dcada de 1940 (via Anchieta, via Anhanguera e, posteriormente, via Dutra), tinham
em vista o trfego extra-regional, em atendimento a uma necessidade que j se
fazia sentir, de h muito. Contudo, as auto-estradas passaram a ter participao
destacada no processo de metropolizao dos arredores paulistanos. Isto por
permitirem um trfego rpido e intenso vantagem no proporcionada pelas
rodovias de tipo comum , e por terem sido instaladas em reas ainda pouco
afetadas pela suburbanizao, onde grandes glebas ainda no retalhadas estavam
potencialmente disposio do processo (p.205).
As auto-estradas, assim, influram no desenvolvimento de ncleos urbanos
preexistentes, criaram outros, e atraram estabelecimentos fabris. Os municpios
afetados por estas estradas conheceram, nas dcadas de 1950 e 1960, um
considervel desenvolvimento industrial. As auto-estradas, nesse sentido, passaram,

102
ano aps ano, a desempenhar o papel de fator locacional anteriormente realizado
pelas ferrovias. Assim, o modelo rodovirio de transporte, implantado, sobretudo, a
partir dos anos quarenta, deslocou os eixos de industrializao. As mencionadas
rodovias impulsionaram a industrializao em suas margens, engendrando novas
reas industriais, distintas das do incio do sculo, por terem plantas maiores, serem
mais distantes umas das outras e em meio a grandes jardins (reas deixadas livres
para futuras expanses).
No entanto, as ferrovias, nos ltimos anos da dcada de 1950, ainda
constituam o eixo privilegiado da industrializao. MATTOS (1958) descreve
sinteticamente a rea industrial de So Paulo na dcada de 1950: sua mais
importante rea industrial situa-se ao longo do eixo NW-SE, nas proximidades dos
vales do Tiet e do Tamanduate, onde se encontram os bairros da Lapa, gua
Branca, Barra Funda, Freguesia do , Casa Verde, Bom Retiro, Pari, Belnzinho,
Tatuap, Penha, Vila Carro, Moca, Ipiranga, Vila Prudente, que se prolongam
atravs de So Caetano do Sul e Santo Andr, no rumo de SE, como atravs de
Osasco, no rumo de NW (70-71). Contudo, mais adiante, o autor afirma uma
tendncia que veio a se confirmar, qual seja: originriamente ligados s vrzeas do
Tiet e do Tamanduate e s ferrovias que as percorrem, os estabelecimentos fabris
deslocam-se hoje, progressivamente, ao longo sobretudo da Via Anchieta e da Via
Presidente Dutra, artrias fadadas a representar, dentro de breve tempo, papel de
suma importncia dentro do parque paulistano (p.91).
Esta mudana no eixo de industrializao certamente contribui para profundas
modificaes no espao da metrpole e, como ser discutido nos captulos
seguintes, nas imediaes das vias Francisco Matarazzo/Carlos Vicari e Ermano
Marchetti/Marqus de So Vicente, afetando largamente os caminhos da
urbanizao na Barra Funda e na gua Branca.
A explicao mais ampla para a mudana no eixo de circulao
macroeconmica, e tm suas razes no Plano de Metas (1956-1960), que criou uma
srie de medidas que incentivaram a implantao e o desenvolvimento da indstria
automobilstica no pas. Assim, progressivamente, os vages de carga foram sendo
substitudos pelos caminhes no transporte de mercadorias.

103
No que se refere circulao interna na metrpole, os meios de transporte
tambm sofreram mudanas significativas. Num primeiro momento, os nibus
tiveram uma funo secundria e complementar aos trens suburbanos e aos bondes
eltricos. Os pontos terminais dos nibus ficavam junto s estaes ferrovirias e
seus horrios de partida coincidiam com as chegadas e partidas dos trens. Mas com
o passar do tempo, os nibus passaram a complementar itinerrios, dobrando,
inclusive, os trajetos ferrovirios, de tal maneira que os bairros mais distantes
passaram a ser ligados aos mais centrais tambm por nibus.
A rede de bondes eltricos expandiu-se do comeo do sculo at a dcada de
1950, quando passou a ser gradativamente extinta at meados da dcada 1960. O
completo desaparecimento dos bondes ocorreu devido ao aumento excessivo no
nmero de veculos automotores e a paralela falta de vias adequadas para suportar
tal aumento. A nica sada possvel no curto prazo, diante de tal situao, foi a
desativao dos bondes que estavam atrapalhando de maneira sensvel o
movimento dos carros e nibus.
Apesar da importncia da ferrovia diminuir gradativamente; nas dcadas de
1940 e 1950, ela ainda o principal meio de transporte, sobretudo para cargas, mas
tambm para os trabalhadores que vinham da periferia mais distante. Contudo,
comea a ocorrer de maneira acentuada uma desproporo entre o nmero de trens
suburbanos e o nmero de habitantes dos ncleos suburbanos, o que acarretou num
grave problema de transporte ferrovirio de passageiros, ainda que tal meio de
transporte mantenha certa importncia at hoje. LANGENBUCH (1971) apresenta
dados que comprovam esta desproporo: entre 1940 e 1966 houve um aumento da
quantidade de trens de aproximadamente 130%, ao passo que no mesmo perodo a
populao cresceu cerca de 734%, ou seja, quase seis vezes mais. Para suprir em
parte esta demanda no atendida pelos trens suburbanos, a circulao rodoviria
ampliou cada vez mais sua participao e importncia no sistema.
Tal constatao permitiu que LANGENBUCH (1971) tecesse a seguinte
concluso sobre a conformao da metrpole paulistana: o papel da ferrovia como
instrumento de suburbanizao se torna histrico, indireto, na medida em que

104
provocou o surgimento dos primeiros e principais subrbios, os quais por efeito de
bola de neve continuam a cristalizar localmente a expanso metropolitana (p.180).
Alm disso, ao contrrio do que ocorreu com o transporte ferrovirio, o
rodovirio (tanto de nibus quanto de automveis) conheceu uma grande ampliao,
garantindo assim o transporte da populao e da produo industrial, que se
diversificava e crescia a largos passos.
A partir das consideraes gerais a respeito da configurao da metrpole
como um todo, o prximo captulo debrua-se sobre a poro objeto do estudo
emprico desta pesquisa, procurando compreender a gnese e o desenvolvimento
histrico da Barra Funda e da gua Branca; tendo em vista a expanso imobiliria
dos ltimos trinta anos, a partir da valorizao advinda com a desindustrializao
desta poro da cidade.



105
7 O BLOCO DO OESTE PRXIMO : BARRA FUNDA E
GUA BRANCA

A rea objeto do estudo emprico aqui desenvolvido no ser definida por
limites fixos ou rgidos. Trata-se da poro da cidade que abrange parte da Barra
Funda e da gua Branca, compreendendo as imediaes da avenida Francisco
Matarazzo e de sua continuao em direo Lapa, representada pela rua Carlos
Vicari. A pesquisa tambm inclui as imediaes da via paralela anterior
representada pelas avenidas Marqus de So Vicente e por sua continuao em
direo Lapa, denominada Ermano Marchetti. Trata-se, portanto, de um trecho do
oeste prximo da cidade, a partir de seu eixo de expanso mais antigo em direo
ao oeste, definido a partir da Avenida So Joo. A Figura 7.1, adiante, indica
aproximadamente a rea objeto da pesquisa.
Ao se propor a uma abordagem de aes do setor imobilirio na metrpole
paulistana, a escolha da rea definida acima no foi, certamente, fruto do acaso. Em
pesquisas anteriores sobre a industrializao e a desindustrializao da gua
Branca (RAMOS, 1998), e sobre a fragmentao do espao e a dissoluo do
bairro como um modo de vida, diante da configurao da metrpole, cujo foco
tambm era a gua Branca (RAMOS, 2001), foi constatada a importante e no
negligencivel participao do setor imobilirio ao longo da histria, sobretudo aps
1950 e, mais marcadamente, a partir da dcada de 1970 nesta poro da cidade.
No por acaso, a ao do imobilirio torna-se mais acentuada com o avano do
processo de desindustrializao desta poro da metrpole, cujas indstrias
estavam, na origem, essencialmente vinculada s ferrovias.
Tendo-se em mente as discusses do captulo 5, historicamente o fator mais
importante que impulsionou as recentes aes do imobilirio nesta poro da
cidade, consubstanciadas, sobretudo, na Operao Urbana gua Branca , sem
dvida, o histrico uso industrial desta rea e o conseqente processo de
desindustrializao que deixou inmeros lotes com uma ocupao industrial residual
ou de uso transitrio (concessionrios de veculos, motis, galpes, oficinas
mecnicas etc), em rea localizada prxima ao centro e s marginais do canal do
Tiet.

106

FIGURA 7.1 Localizao aproximada da rea de estudo na zona oeste da cidade de So Paulo



107
A relao entre a desindustrializao e a expanso da ao do imobilirio na
metrpole terciria, vinculada valorizao do espao, tanto em relao ao interior
deste trecho da cidade quanto no que tange s suas relaes com o restante da
metrpole, uma relao de mo dupla. Ou seja, ao mesmo tempo em que a sada
das indstrias, dada em larga medida pelas transformaes macroeconmicas do
Pas, estimula a valorizao do espao; o imobilirio (atuao do poder pblico em
associao com o privado) estimula ainda mais a sada das indstrias. Tal relao
ser abordada mais detalhadamente adiante, cumprindo salientar por ora que a
poro Barra Funda gua Branca , atualmente, um dos plos mais importantes
da cidade em relao s aes e estratgias relativas ao setor imobilirio.
Conforme j salientado, o entendimento dos processos vinculados ao setor
imobilirio nesta poro da cidade passa, necessariamente, pela reconstituio e
compreenso de sua histria e de sua insero no conjunto da cidade, bem como
sua caracterizao mais pormenorizada.
Toda a rea objeto desta pesquisa era conhecida pela designio gua
Branca desde as primeiras dcadas do sculo XIX. O que hoje se denomina gua
Branca apenas a parte mais ocidental da rea objeto deste estudo. H menes
em vrios documentos localidade da gua Branca como uma poro rural
conhecida dos arredores de So Paulo, em grande medida por abrigar inmeras
chcaras produtoras de hortalias, bem como alguns pousos de tropa para os
viajantes do sculo XIX.
A razo de ser a gua Branca uma localidade relativamente j conhecida dos
arredores paulistanos estava exatamente no fato dela abrigar importantes caminhos
e estradas que demandavam o interior do Pas. A atual Avenida Francisco
Matarazzo, at 1950, era denominada Avenida gua Branca, conhecida nos tempos
dos tropeiros como Estrada da gua Branca e, nos tempos coloniais como Estrada
de Jundia (tambm conhecida como Estrada de Campinas)
56
. Alm de ser o
caminho mais utilizado para a regio de Jundia, a Estrada da gua Branca tambm
era o caminho para o ncleo colonial de Nossa Senhora do , situado, desde o

56
Tal estrada recebeu primitivamente os nomes de caminho da Emboaava (possivelmente algo
parecido com uma trilha), depois, no bandeirismo, de caminho dos Goiazes. Somente no tempo dos
tropeiros que a estrada passou a ser conhecida como Estrada de Jundia.

108
incio do sculo XVI, na margem direita do rio Tiet. Na poro onde mais tarde
desenvolveu-se o centro do bairro da gua Branca, na Praa dos Inconfidentes,
uma bifurcao da estrada da gua Branca dava inicio Estrada de Nossa Senhora
do , atual Avenida Santa Marina.
Antes do advento ferrovirio, a gua Branca era, portanto, um local de
convergncia de duas importantes estradas.
A urbanizao e efetiva incorporao ao conjunto da cidade ocorreu com a
industrializao a partir do final do sculo XIX, em razo desta poro ser cortada
por duas importantes ferrovias: Santos-Jundia e Sorocabana (inauguradas,
respectivamente, em 1867 e 1874). Nesse momento, com a industrializao, j
passaram a se diferenciar as localidades de gua Branca e Barra Funda, logo aps,
identificadas como bairros.


109
7.1 UMA LOCALIDADE DE CHCARAS

De maneira geral pode-se considerar que a rea de estudo tinha, antes do
advento da industrializao e da urbanizao, duas principais funes: o
fornecimento de produtos primrios cidade de So Paulo, a partir de alguns stios
e chcaras formados ao longo do sculo XIX e o apoio circulao extra-regional,
por meio dos pousos de tropas, cuja meno mais antiga foi encontrada em Auguste
de Saint-Hilaire em 1819 (LANGENBUCH, 1971).
Para se ter uma idia de como era a poro oeste prxima da cidade de So
Paulo por volta de 1840, a Figura 7.1.1, a seguir, apresenta uma reconstituio, feita
por Frederico H. Gonalves em 1937, na qual a gua Branca j figura como uma
localidade, abrangendo parte dos atuais bairros de Perdizes, Barra Funda, Pompia
entre outros; justamente o centro desta rea passou a constituir o atual bairro da
gua Branca, nas confluncias dos crregos da gua Branca e gua Preta. A oeste
da dita confluncia divergiam as estradas de Jundia e de Nossa Senhora do ,
onde se encontra hoje a Praa dos Inconfidentes, local conhecido anteriormente
como Largo da gua Branca.
Quanto questo fundiria, em meados do sculo XIX, mais especificamente
a partir da Lei de Terras de 1850 (discutida no Captulo 4), j ocorriam os primeiros
conflitos relacionados posse da terra.
Nesse sentido, apresenta-se a seguir, um breve esboo da situao fundiria
na localidade, objetivando apresentar, despretenciosamente, um quadro geral e
mostrar que as disputas pelo espao j eram conhecidas. Ou seja, no foi a
chegada do capital industrial ou do capital imobilirio organizado que estabeleceu o
preo da terra, muito embora, em meados do sculo XIX prevalecesse muito mais a
idia de um valor de uso do que de troca.

110
FIGURA 7.1.1 Reconstituio do oeste de So Paulo 1840


Fonte: reproduo parcial de carta organizada e desenhada por Frederico H. Gonalves em 1937. Modificada por Alusio W. Ramos.

111

A partir de pesquisa realizada por OLIVEIRA (1995), logo aps a
regulamentao da Lei de Terras em 1854, de acordo com o Registro de Terras
Possudas na Parochia de Santa Iphigenia (os registros de terras e imveis eram
feitos pela igreja), foram identificados dezoito registros de proprietrios que
declararam, no livro paroquial, possurem terras no local denominado gua Branca,
Pacaembu do Meio (atual sitio de parte de Perdizes e de parte da gua Branca),
Pacaembu de Baixo (Barra Funda) e Barra Funda, entre 24 de outubro de 1855 e 26
de maio de 1856. Alm destas dezoito propriedades, h mais quatorze que no
declararam o nome do local, mas que pela descrio da localizao situavam-se em
terras dos atuais bairros da gua Branca e Barra Funda, em suas partes que se
encontram na rea objeto desta pesquisa (ver Quadro 7.1.1, adiante).
As terras so denominadas nos registros, em sua maioria como chcaras
por vezes com casas , algumas vezes como stios, terrenos, ou simplesmente
umas terras.
As propriedades, em sua maioria, esto situadas, freqentemente, com suas
frentes na estrada de Jundia/Campinas (por vezes, estrada da gua Branca) ou na
estrada que segue para a Freguesia de Nossa Senhora do . Os crregos da gua
Preta e gua Branca tambm aparecem, por vezes, como divisores de propriedades
ou como referenciais para os limites. Como se v, o solo da localidade j est
bastante parcelado, ainda mais ao se levar em considerao que existiam
propriedades que ainda no estavam registradas em 1855, mas que j aparecem de
forma indireta nestes registros como propriedades lindeiras s ento registradas. Em
meados do sculo XIX pode-se falar em algumas poucas dezenas de propriedades,
o que j no ocorre no ltimo quartel do sculo XVIII, quando eram menos de uma
dezena de proprietrios de imensas fazendas na regio.
57




57
De acordo com o mapa: So Paulo identificao das chcaras, stios e fazendas que existiam ao
redor da rea central da cidade, a partir de 1775, do acervo da mapoteca da Biblioteca de Geografia
e Histria da Faculdade de Filosofia, Letras e Cincias Humanas da Universidade de So Paulo.
Tambm reproduzido parcialmente em MATOS, 1958 e PACHECO, 1982.


112
QUADRO 7.1.1 Registro dos proprietrios de terras nas localidades de gua
Branca e Barra Funda (1855-1856)

Proprietrio
Nmero do
registro
Data do registro
Ignacio Antonio Marianno 7 24/10/1855
Francisco dos Santos Silveira 17 18/12/1855
Anna Maria de Camargo 30 05/01/1856
Manoel de Toledo 32 13/01/1856
Maria Antnia de Santa Rita 39 21/01/1856
Joze Igncio da Silva 73 06/04/1856
Joo Evangelhista 74 07/04/1856
Felisberto Lopes 93 22/04/1856
Jesuino Joze da Silva 109 28/04/1856
Joze Gomes de Andrade 129 01/05/1856
Joo Antonio da Silva 136 01/05/1856
Joaquim Roiz Goulart 140 / 141 02/05/1856
Jeronimo Xavier de Oliveira 191 05/1856
Francisco Joaquim Gonalvez 202 21/05/1856
Gertrudes Maria da Anunciao 218 24/05/1856
Marcelino Gerald 232 27/05/1856
Francisca Maria de Jesus 288 30/05/1856
Francisco de Paula Soares (*) 9 29/10/1855
Manoel de Toledo (*)

32 13/01/1856
Francisco Gomes da Silva (*) 50 25/02/1856
Felisberto Jos (*) 57 03/03/1856
Joaquim Floriano Vanderlei (*) 63 12/03/1856
Marciano Pires de Oliveira (*) 66 28/03/1856
Joaquim Joze Ferreira (*) 110 28/04/1856
Joo Manuel Florianno (*) 112 28/04/1856
Francisco dos Passos Goulart Penteado (*) 142 02/05/1856
Virgilio Goulart Penteado (*) 143 02/05/1856
Joze Fabianno Baptista (*) 165 11/05/1856
Antonio Gonalves (*) 203 21/05/1856
Marianno Jose de Miranda (*) 228 26/05/1856
Serafim Antonio Cavalheiro (*) 231 27/05/1856
Fonte: So Paulo (Estado). Secretaria de Estado da Cultura. Departamento de Museus e Arquivos. Diviso de
Arquivos do Estado. Seo Tcnica de Manuscritos. Registro de Terras Possudas na Parochia de Santa
Iphigenia conforme o disposto no artigo 91 e seguintes do regulamento de 30 de janeiro de 1854. So Paulo, 01
julho de 1855 a 15 de abril de 1861, pt. 1-2. (livro com 330 registros de terras, n. 161-162). Apud OLIVEIRA,
(1995:33)
(*) proprietrios de terras das localidades da gua Branca e da Barra Funda, sem que tenham declarado
estarem suas terras nestes lugares, ou que deixaram em branco o registro da localidade, ou que declararam
outra localizao.


113
OLIVEIRA (1995), ao estudar Perdizes, relata um dos conflitos que comeam
a ocorrer nesta poro da cidade, envolvendo a questo fundiria. Trata-se, em
realidade, de uma denncia, que encontrada nas atas da Cmara Municipal, a qual
OLIVEIRA (1995) avaliou a fundo em seu estudo sobre Perdizes e arredores. Em
1863, fazendo referncia localidade da gua Branca, alguns vereadores
comunicaram e condenaram a distribuio de lotes pblicos a proprietrios privados
aps a dita Lei de Terras de 1850. So transcritos, a seguir, alguns trechos destas
atas, referentes a tal denncia de distribuio ilegal: O Snres Vereadores Mendes
de Almeida, Branco e Carvalho. Apresentaro a sege. Indicao: Indicamos que se
officie ao Exmo. Governo fazendo-lhe sciente, para os effeitos legaes, do fato de
estarem diversos indivduos de posse e j com edeficao em terrenos nacionaes,
no bairro da Agoa Branca desde o Pacaimb, constando que tais terrenos tem sido
distribuidos pelo Juiz de Paz Franco. de Paula Xavier de Toledo, e isto se faz a
Camara Municipal afim de que S.Exa. providencie como entender de justia (Atas
da Cmara Municipal de So Paulo Sesso de 11 de junho de 1863, p.127, Apud
OLIVEIRA, 1995:36).
Cinco meses depois de encaminhado o ofcio, a situao continuava a
mesma, de forma que os vereadores voltam a insistir na necessidade de que se
oficie novamente com urgncia ao Presidente da Provncia sobre a prtica ilegal de
Francisco de Paula Xavier de Toledo, na medida em que este continua a conceder
datas a diversas pessoas na gua Branca, estrada de Campinas. Outra vez
aprovado o envio do ofcio ao Presidente da Provncia, foi-lhe encaminhado o
seguinte: Ilmo. Exmo. Snr. A Camara Municipal desta Imperial Cidade de novo
representa a V. Exa. sobre o procedimento de Francisco de Paula Xavier de Toledo,
que segundo se diz, continua a conceder quem da Agua Branca (estrada de
Campinas) no Campo Comprido, contra o disposto na Lei nmero 601 de 18 de
Setembro de 1850 (Lei de Terras) e Regulamento de 30 de Janeiro de 1854
(Regulamentao da Lei de Terras), por serem nacionais taes terrenos. Essa idebita
e illegal concesso tem sido feita ao portuguez, Paulo de tal, genro de Jos Manoel
Paes, e a outros. E porque a Camara Municipal entende seu dever levar isso ao
conhecimento de V. Exa. e passa como certo que a Repartio das Terras Pblicas

114
no tem feito cousa algua acerca da primeira representao desta Camara, assim o
faz para que o governo seja segunda vez informado de taes factos (Atas da Cmara
Municipal de So Paulo Sesso de 19 de novembro de 1863, p.263-264, Apud
OLIVEIRA, 1995:37).
Fica mais evidente, a partir destes ofcios da Cmara Municipal, que o
parcelamento do solo nesta poro da cidade aumenta, inclusive por meio da
participao de membros do poder pblico. Cada vez mais surgem novas chcaras,
com dimenses mais reduzidas e que fornecem gneros primrios para a cidade de
So Paulo que em breve iniciar o seu boom de crescimento.
Como dito anteriormente, esta poro da cidade tinha sua importncia devido
s estradas de Jundia e de Nossa Senhora do , o que atraa para seus arredores
os chacareiros, em decorrncia da maior facilidade de comunicao e transporte.
No entanto, o interesse pela localidade passou a ser ainda maior quando da
construo da So Paulo Railway. A estrada de ferro, inaugurada no incio de 1867,
e que teve desde o seu princpio uma estao intermediria, entre Perus e Luz, na
gua Branca, sem dvida fez com que diminusse, at cessar, o movimento de
tropas pelas estradas da localidade. Portanto sua funo de abrigar pousos de
tropas, provavelmente, logo chegou ao fim, antes do incio (meados da dcada de
1880) da urbanizao propriamente dita dos bairros da gua Branca e Barra Funda.
O mesmo no ocorreu com as chcaras que conviveram por algumas
dcadas com os bairros nascentes. Em realidade, as chcaras aumentaram a partir
de 1870/80, no devido chegada da ferrovia, mas ao crescimento demogrfico da
cidade de So Paulo, que demandava cada vez mais, entre outras coisas, a
produo de gneros alimentcios. De acordo com LANGENBUCH (1971), os
chacareiros portuguses foram instalados em reas que estavam sendo
difusamente ocupadas pela expanso urbana, tais como gua Branca, Vila
Pompia, Lapa, Tatuap, Penha, Itaim-Bibi, Santana, Casa Verde, etc. stes
chacareiros produtores de legumes e verduras aps 1920 passariam a se deslocar,
em sua maioria, para reas mais afastadas da cidade (p.118).
As chcaras que ocupavam a Barra Funda e a gua Branca foram instaladas
naquela poca nos arredores da cidade e foram deixando tais bairros exatamente

115
quando estes deixaram de fazer parte dos arredores para compor a poro oeste-
prxima da cidade, que a partir de 1870, comea a crescer em ritmo acelerado,
como apresentado no captulo anterior.
Desta maneira, ao que tudo indica, as chcaras foram cedendo lugar aos
loteamentos, deixando praticamente de existir por volta de 1930. A esse respeito,
PENTEADO (apud LANGENBUCH, 1971) afirma que os novos arruamentos e a
necessidade de aproveitar o mais possvel o espao urbano ocasionaram o
deslocamento de numerosas chcaras, de flres ou de legumes, at ento
localizadas em plena cidade. Tais fatos comearam a registrar-se a partir de 1920,
principalmente, quando muitos chacareiros portugueses, em grande maioria,
transferiram suas atividades para a rea suburbana, deixando suas chcaras
localizadas na gua Branca, em Vila Pompia, na Lapa, no Tatuap, na Penha, no
Itaim Bibi, em Santana, na Casa Verde, etc (p.165).
Segundo CANABRAVA (1953), durante a ltima dcada do sculo XIX, as
chcaras comearam a desaparecer do centro da cidade, expulsas pela
urbanizao crescente que trouxe a grande valorizao dos terrenos (p.102). Com
esta valorizao, as chcaras foram cedendo lugar aos arruamentos dos bairros
que, com exceo dos planejados por grandes companhias especializadas em
urbanismo (como a Companhia City of So Paulo), no passam de inmeros
loteamentos que vo fisicamente se encontrando em momentos diversos.



116
7.2 AS ESTRADAS DE FERRO, AS INDSTRIAS E A
URBANIZAO

At aqui, Barra Funda e gua Branca, aglutinadas at meados do sculo XIX,
em grande medida, sob a designao de gua Branca, foram tratadas como uma
localidade rural dos arredores paulistanos. A partir deste item ser abordada a
incorporao desta localidade cidade de So Paulo, enquanto uma rea
marcadamente industrial.
Funcionalmente esta incorporao est vinculada estreitamente gnese da
indstria na cidade de So Paulo a partir das ltimas dcadas do sculo XIX, sendo
a Barra Funda, a gua Branca, juntamente com a Lapa, o Bom Retiro, o Brs, a
Moca, o Pari, o Belenzinho e o Ipiranga, os primeiros bairros industriais da cidade.
Vinculada industrializao, a poro da cidade objeto desta pesquisa tem
sua origem intimamente relacionada s antigas Estradas de Ferro So Paulo
Railway e Sorocabana que seguem paralelas neste trecho da cidade e, por
conseqncia, sobretudo, da presena destas duas ferrovias, os bairros surgiram, se
desenvolveram e foram incorporados cidade de So Paulo.
A So Paulo Railway (nome da empresa inglesa que foi concessionria do
servio at 1950, denominada aps essa data por E.F. Santos-Jundia), comeou a
ser construda em novembro de 1860, sendo inaugurada em 16 de fevereiro de
1867, com 139 km (MORSE, 1970). Conforme j assinalado, a estao gua Branca
da So Paulo Railway data, tambm, de 1867. A ferrovia atravessou, nessa poca, a
rea rural do Municpio de So Paulo, assentando-se nos trechos que viriam, depois,
a se constituir nos stios dos primeiros bairros industriais e operrios.
A escolha do stio e do traado desta ferrovia ao entrar em So Paulo foi feita
aproveitando-se os baixos terraos fluviais dos rios Tiet e Tamanduate, ou seja,
uma rea ampla e plana, evitando-se, assim, curvas acentuadas, desvios, pontes
(exceto para alguns pequenos crregos), enfim, grandes obras que outras formas de
relevo poderiam demandar. Em realidade, na poro dos bairros da Barra Funda e
gua Branca, a ferrovia ocupa a faixa de transio entre os baixos terraos e as
plancies fluviais eventualmente inundveis.

117
A segunda estrada de ferro a cruzar a localidade foi a Sorocabana,
inaugurada em 1874. Os engenheiros da estrada aproveitaram o stio da So Paulo
Railway na bacia do Tiet, encontrando-se ambas paralelas desde a estao da Luz
at a Lapa.
As linhas frreas criaram uma espcie de muro tanto na Barra Funda quanto
na gua Branca, dividindo tais bairros em dois, um ao norte das linhas frreas e
outro ao sul, criando espaos cujas transformaes seguiram caminhos distintos.
Esta barreira criada pela ferrovia, no futuro, condicionaria o desenvolvimento de tais
bairros, sobretudo a partir da configurao da metrpole, o que ser analisado mais
detidamente adiante.
O importante a frisar por ora que a instalao de inmeras fbricas (dentre
as quais grandes estabelecimentos), atradas pelas ferrovias, levou formao
destes bairros, os quais conheceram, ao longo de sua histria, variados tipos de
indstrias, de diversos setores, porm, predominaram largamente as de bens de
consumo no durveis, indstrias tpicas da primeira fase da industrializao na
cidade durante o perodo aproximado de 1880 a 1930, ou seja, o do incio do
processo de industrializao.
A gnese dos bairros que compem a rea ao redor da Avenida Francisco
Matarazzo coincide, portanto, com a prpria gnese da industrializao. Ao mesmo
tempo em que comeam a chegar as indstrias, inicia-se de maneira difusa, em
momentos diferentes, o arruamento desta poro da cidade, o qual s se completa
por volta de 1940.
As principais vias, j existentes em 1880, eram a atual avenida radial
Francisco Matarazzo (antiga estrada de Jundia e, depois, Av. gua Branca), a
Avenida Santa Marina (antiga estrada de Nossa Senhora do ), localizada no
extremo oeste da rea de estudo e a Rua Antarctica, posteriormente, Avenida
Antarctica.
A partir destas vias que surgem os loteamentos a partir dos anos de 1880
at os anos de 1940. Isso quando se leva em conta somente a poro ao sul das
linhas frreas, uma vez que, at o presente momento, ainda existem inmeras

118
glebas na poro ao norte das ferrovias, at o canal do Tiet, ainda desocupadas,
espera de valorizao.

119
7.3 A EXPANSO DOS LOTEAMENTOS

Com a expanso dos loteamentos e a necessidade crescente por infra-
estrutura, os melhoramentos no tardaram a aparecer, em virtude dos interesses
dos industriais e, sobretudo, do setor imobilirio, estes ltimos movidos, em certa
medida, por impulsos especulativos.
Na virada do sculo XIX para o XX, tanto a gua Branca quanto a Barra
Funda eram bairros isolados da poro compacta e contnua da cidade, como visto
anteriormente, e tambm isolados entre si, sendo unidos apenas por uma estreita e
descontnua faixa edificada.
Antes de expor os melhoramentos ocorridos e como se deu a expanso da
rea urbana, vejamos como BANDEIRA JR (1901) caracterizou os bairros
industriais/operrios de So Paulo no incio do sculo XX. Segundo ele nem um
conforto tem o proletrio nesta opulenta e formosa Capital. Os bairros em que mais
se concentram por serem os que contm maior nmero de fbricas, so os do Brs
e do Bom Retiro. As casas so infectas, as ruas, na quasi totalidade, no so
caladas, ha falta de agua para os mais necessarios misteres, escassez de luz e de
exgottos. O mesmo se d em Agua Branca, Lapa, Ipiranga, S. Caetano e outros
pontos um pouco afastados (p. XIV).
Ao entrar o novo sculo, inicia-se um gradual processo de valorizao que ir
mudar estas condies ao longo das dcadas seguintes. J no incio de 1901, a
gua Branca recebeu um importante melhoramento: o transporte por bondes.
Quando este chegou gua Branca, j veio em sua verso moderna, a dos bondes
com trao eltrica, da nova concessionria do servio, a empresa canadense The
So Paulo Tramway, Light and Power Company Limited, no tendo conhecido nem a
gua Branca e nem a Barra Funda, os bondes de trao animal.
Foi criada ento a linha gua Branca, uma extenso da linha que
anteriormente tinha como ponto terminal o Largo das Perdizes (atual Largo Padre
Pricles), o ponto final passando a ser o Largo da gua Branca (atual Praa dos
Inconfidentes). Em 1903, a linha foi estendida novamente, agora at a Lapa.

120
Alm do bonde, a partir de 1911, foram instalados os primeiros focos eltricos
nesta poro da cidade e, entre 1915 e 1920, concluda grande parte da implantao
dos servios de distribuio de gua e coleta de esgotos.
Quanto ao lazer, cabe meno ao Parque Fernando Costa, popularmente
conhecido por Parque da gua Branca. Sua origem est vinculada Escola
Municipal de Pomologia e Horticultura, criada em 1905, pelo ento prefeito Antnio
da Silva Prado em terreno de 91.781 m
2
comprado pela municipalidade na Av. gua
Branca. Tal escola funcionou somente at 1911, no vingando a idia, inicialmente
proposta pelo prefeito, de a municipalidade prover uma escola de ensino tcnico
agrcola. O enorme terreno foi fechado, ficando por longo tempo abandonado,
servindo apenas como viveiro de plantas para a prefeitura. Alguns anos depois,
durante o governo estadual de Jlio Prestes (1926-1930), no qual foi secretrio da
agricultura Fernando Costa, surge a idia de transferir as dependncias de um
Parque de Exposies e Produo de Animais que havia na Moca para o terreno
da Prefeitura na gua Branca. No entanto, para que o Parque Estadual pudesse ser
montado, haveria a necessidade de entendimento com a Prefeitura. Foi feita ento,
como acordo, uma permuta de terrenos: a Prefeitura cedeu a rea da gua Branca e
o Estado cedeu a antiga rea de invernada do Corpo de Bombeiros, local onde foi
construdo, dcadas depois, o Parque do Ibirapuera. Resolvidas as questes, o
Parque Fernando Costa foi inaugurado em outubro de 1929 (PACHECO, 1982).
A presena deste parque em muito veio a contribuir, sobretudo a partir da
dcada de 1960, para a valorizao de seu entorno, isso porque, parques urbanos
so muito valorizados por compradores de imveis residenciais, sendo largamente
utilizados pelas empresas de comercializao de imveis em suas propagandas.
As principais vias de circulao em 1907, como mostra a Figura 7.3.1 (a
seguir), eram a Avenida gua Branca, aberta h pouco menos de dez anos (Av.
Francisco Matarazzo a partir de 1950), e a Rua Carlos Vicari/Guaicurus, que faziam
e ainda fazem, juntamente com a Avenida So Joo, a ligao do centro da cidade
ao bairro da Lapa, passando por Perdizes, Barra Funda e gua Branca. Tais vias,
que constituam o antigo caminho de Jundia, formaram o eixo de expanso da
cidade para oeste e noroeste, ao longo do qual os loteamentos foram sendo abertos.

121
FIGURA 7.3.1 Arredores da Avenida gua Branca em 1907


Reproduo parcial da Planta da cidade de So Paulo por Graccho da Gama, com indicao das
circunscries e delegacias policiais, de acordo com a diviso oficial estabelecida pela Secretaria de
Estado dos Negcios da Justia e Segurana Pblica. Escala aproximada do original: 1:20.000.


Conforme ilustra a Figura 7.3.1, esta poro da cidade possua ainda um
escasso arruamento e era muito pouco edificada, com quarteires muito extensos,
tpicos de uma rea industrial. Como se observa na figura, as partes mais arruadas
ficavam em Perdizes, ao longo das ruas Itapicur/Turiass e Tabr (atual Cardoso
de Almeida), na margem direita do crrego da gua Branca, hoje canalizado
subterraneamente no canteiro central da Avenida Sumar.
A leste, o crrego da gua Branca ainda constitua um obstculo natural a ser
vencido, tanto que o bairro de Perdizes terminava seu arruamento s suas margens.

122
A canalizao deste crrego e a abertura da avenida Sumar s ocorreu no incio
dos anos 1970
58
.
Os crregos, ao serem canalizados subterraneamente logo deixaram de ser
considerados barreiras ou fronteiras da expanso urbana. Este papel coube e
continua a ser desempenhado, no caso dessa poro da cidade, pelas ferrovias.
A Figura 7.3.1 mostra ainda que ao sul e, sobretudo, ao norte, existiam
grandes vazios que persistiram por longo perodo (notadamente no norte, entre as
ferrovias e o rio Tiet). Como ser discutido mais detalhadamente no prximo item,
estes vazios esto atualmente cada vez mais valorizados por tratar-se de inmeros
terrenos amplos (com mais de 100.000 m
2
), localizados no interior do centro
expandido da cidade e prximos de grandes vias de circulao metropolitanas.
Em poucos anos, por volta de 1915, conforme ilustra a Figura 7.3.2 (a seguir),
o arruamento da Vila Pompia j existia, podendo ser considerado uma longa
extenso do bairro de Perdizes. A Vila Pompia partindo de Perdizes, ocupou toda a
rea entre os crregos da gua Branca e da gua Preta, de forma que, com sua
grande extenso preencheu o enorme vazio que havia em 1907, ao sul da avenida
Francisco Matarazzo e da rua Guaicurus.
A Figura 7.3.2 mostra ainda que as edificaes eram pouco numerosas e
bastante dispersas. A parte mais edificada corresponderia poro do bairro de
Perdizes, nos arredores da rua Turiass.
Dez anos mais tarde, por volta de 1925, a rea objeto deste estudo ainda no
fazia parte do bloco compactamente edificado da cidade de So Paulo, limitado ao
Norte pelas vias frreas, a Leste pelo vale do Anhangaba, a Oeste pelo vale do
Pacaemb e ao Sul pelo espigo da Avenida Paulista (PETRONE, 1958:123). Mas
os bairros de Perdizes, gua Branca, Barra Funda, Vila Pompia e Lapa, j estavam

58
Sobre o papel dos cursos dgua na definio da expanso urbana, GEORGE (1983) salienta que,
de fato, o rio sempre constitui obstculo para os contatos geogrficos. Em reas desprovidas de
infra-estrutura e nos tempos mais remotos da histria, desempenha freqentemente o papel de
fronteira, separa duas comunidades distintas e muitas vezes antagnicas. (...) No se pode
atravessar um rio em qualquer lugar e a construo das pontes uma operao tcnica onerosa, que
requer uma escolha racional de localizao. (...) Assim as pontes balizam os grandes itinerrios,
determinado os pontos de passagem durante longos perodos (p.54).


123
praticamente unidos, formando um bloco compacto, a oeste do vale do Pacaembu,
que estava na iminncia de se unir ao bloco central.


FIGURA 7.3.2 Arredores da Avenida gua Branca em 1914


Reproduo parcial da Planta Geral da Cidade de S. Paulo organizada pela Commiso Geographica
e Geolgica. Escala aproximada do original: 1:20.000.


Em 1930, paralelamente ao avano do arruamento, a funo industrial desta
poro da cidade j se mostra bem consolidada, com vrias indstrias com porte
expressivo entremeadas por inmeras pequenas fbricas.

124
O crescimento industrial, sobretudo da gua Branca e da Barra Funda se deu
a partir de meados da dcada de 1880 e continuou at meados da dcada de 1950.
A partir de ento, iniciou-se um lento e gradual processo de desindustrializao, com
uma paralela valorizao imobiliria nos bairros, que vm alterando as suas
caractersticas e que tem se tornado bem visvel, sobretudo nas trs ltimas
dcadas, a partir de 1980.
De tal maneira, no prximo item, apresentada uma reconstituio e anlise
da histria recente desta poro da cidade, entendida sob o prisma, sobretudo, do
processo de valorizao imobiliria, vinculado em parte desindustrializao da
Barra Funda e da gua Branca.


125
7.4 CICLOS DE VALORIZAO IMOBILIRIA

O termo desindustrializao, com suas implicaes especficas e distintas
dos termos desconcentrao industrial e descentralizao industrial, designa um
processo de recuo da atividade industrial em termos absolutos, em determinado
espao. Tal termo sugere que determinada rea deixe de ser caracterizada
economicamente pela atividade industrial, ocorrendo, na maior parte dos casos, um
paralelo avano do setor tercirio.
Cumpre salientar que tal processo no est restrito poro da Barra Funda
e gua Branca, mas estende-se, sobretudo, ainda que em diferentes graus, s
antigas reas industriais da cidade de So Paulo, tais como a Lapa, o Brs, a
Moca, enfim, os bairros surgidos no eixo das ferrovias; muito embora, em outras
reas, a associao entre desindustrializao e valorizao imobiliria voltada ao
tercirio no tenha o mesmo sentido que o aqui definido para a poro objeto deste
estudo.
A compreenso do processo de desindustrializao da Barra Funda e da
gua Branca est assentada numa grande quantidade de elementos que se
entrelaam numa trama complexa que envolve tanto aspectos mais amplos do
processo de industrializao como um todo, quanto os relativos ao processo de
urbanizao. Na Barra Funda e gua Branca, o processo tambm apresenta
caractersticas distintas, dependendo da microlocalizao que a indstria deixou
para trs.
O conceito de micro e macrolocalizao, assumido neste estudo, o
seguinte: a macrolocalizao corresponde aos atributos desta poro da cidade
(Barra Funda e gua Branca) em relao ao restante da metrpole, ao passo que a
microlocalizao designa os atributos de trechos desta poro, por exemplo, a parte
ao norte das vias frreas, uma rua, um trecho de uma rua etc, em relao poro
objeto do estudo como um todo; isso porque, no h homogeneidade no interior
desta poro, nem em termos espaciais, nem sociais ou econmicos. Este
discernimento entre micro e macrolocalizao fator importante na definio das
rendas diferenciais e, por conseguinte, interessa ao setor imobilirio na
determinao da rentabilidade e lucratividade de determinado espao.

126
Por um lado, as condies histricas do processo de industrializao no
Brasil, como um todo, alteraram-se profundamente, sobretudo em decorrncia das
mudanas macroeconmicas advindas com a intensificao do processo de
industrializao pesada, a partir de meados da dcada de 1950, inicialmente com o
Plano de Metas do governo de Juscelino Kubitschek e, num segundo momento, com
o dito milagre econmico do regime militar, o que determinou a alterao dos
setores industriais motores do crescimento econmico, que passam a ser as
indstrias de bens de consumo durveis e de bens de capital.
Assim, as indstrias nacionais que produziam predominantemente bens de
consumo no durveis foram desfavorecidas, por um lado, pelo pequeno interesse
dedicado a elas pela poltica econmica a partir de 1956 e, por outro lado, pela
macia entrada de empresas transnacionais (mais dinmicas e competitivas) que
lhes reduziram o mercado. E, foram, sobretudo, indstrias de bens de consumo no
durveis que se instalaram, desde o final do sculo passado na Barra Funda e na
gua Branca.
Alm disso, cumpre ressaltar a importante contribuio da mudana do eixo
de industrializao para o rodovirio em detrimento do ferrovirio, fruto, em grande
parte, da industrializao pesada e da implantao da indstria automobilstica.
Outros fatores que ocorreram na dcada de 1980 e, sobretudo, na de
1990/2000, tambm devem ser lembrados, pois contribuem para a elucidao da
questo da crise da indstria nacional e, por conseguinte, da desindustrializao.
Nestas ltimas dcadas houve uma larga abertura do mercado interno aos produtos
importados, criando a necessidade de implantao de novas tecnologias em vrios
segmentos da indstria nacional, alm de uma grande desnacionalizao de antigas
empresas estatais.
Por outro lado, as condies da urbanizao paulistana tambm concorrem
para elucidar as mudanas processadas na poro objeto desta pesquisa, as quais
sero apresentadas adiante.
A valorizao imobiliria que se d fortemente nesta poro da cidade,
levando-a a atrair empreendimentos do setor tercirio em detrimento do secundrio,
contribui para a elucidao da desindustrializao, ao mesmo tempo em que o

127
avano da desindustrializao acaba por ampliar a valorizao imobiliria. Esse
incremento do tercirio decorre, em parte, da macrolocalizao privilegiada desta
poro da cidade e da infra-estrutura a instalada ao longo da histria pelo poder
pblico. Como se v, ao mesmo tempo em que a valorizao imobiliria amplia a
desindustrializao, a sada de indstrias, no caso desse espao, amplia o processo
de valorizao imobiliria.
Em sntese, primeiro as fazendas foram parceladas em pequenas chcaras,
as quais foram cedendo seu espao para as indstrias e para a moradia das classes
operria e mdias com a abertura dos loteamentos. No momento atual, oriundo de
um novo ciclo de valorizao, as indstrias cedem seu espao para outros setores,
notadamente do tercirio e residencial de alto padro. O espao cada vez mais
parcelado e fragmentado e suas funes predominantes so constantemente
reformuladas, em grande medida, pelo valor que lhe atribudo. Valor crescente que
historicamente tem expulsado a populao mais pobre para as reas mais
afastadas, ampliando a segregao scio-espacial na metrpole.
Enfim, das fazendas s industrias, destas aos grandes edifcios
comerciais e residenciais. Tudo isso em pouco mais de um sculo.
No intuito de iniciar uma compreenso histrica do valor atribudo ao espao
na poro da cidade objeto deste estudo, apresenta-se, em primeiro lugar, uma
pesquisa realizada por HERRMANN (1944), a qual analisou a valorizao da
avenida/radial So Joo gua Branca Carlos Vicari Guaicurus Trindade no
perodo de 1914-34, considerando tal valorizao como extraordinria
59
. Na poro
da radial que compreende os bairros da Barra Funda e gua Branca (final da

59
O estudo de HERRMANN (1944) est largamente baseado nas premissas da Escola Sociolgica
de Chicago, sobretudo na idia de Ernest W. Burgess de que as cidades desenvolvem-se
organicamente atravs de crculos/anis concntricos, apresentando um esperado padro de
desenvolvimento, seguindo, pois, uma clara abordagem estruturalista/sistmica. Tais estudos da
Escola de Chicago trabalham com a idia de uma Ecologia Humana, como se a cidade tivesse uma
lgica semelhante da natureza ou do corpo humano. Outro autor que tambm sofreu mais tarde
uma clara influncia desta Escola foi Langenbuch, em sua pesquisa sobre So Paulo, j citada vrias
vezes ao longo deste trabalho. J segundo LEFEBVRE (1999), no existe sistema do urbano, nem
insero do urbano num sistema unitrio de formas em razo da independncia (relativa) entre
formas e contedos (p.112-113) Alm disso, todo sistema tende a aprisionar a reflexo, a fechar os
horizontes, a ocultar as contradies. (LEFEBVRE, 1991:1) No entanto, a despeito das crticas
terico-metodolgicas que podem ser feitas a esta Escola e sua abordagem, o fato que ambos os
autores (Herrmann e Langenbuch) deixaram importantes registros da histria da cidade de So
Paulo, que no podem ser ignorados.

128
Avenida So Joo atual Av. General Olmpio da Silveira e Avenida gua Branca
atual Av. Francisco Matarazzo) tal valorizao, no perodo abordado (1914-34),
ainda decorrente da presena das vias frreas que tornaram os bairros da Barra
Funda e gua Branca espaos propcios, sobretudo, implantao industrial.
Segundo HERRMANN (1944), esta radial apresentava a partir do centro da
cidade em direo Lapa, cinco zonas distintas de ocupao e, por conseguinte, de
valorizao do terreno urbano.
Resumidamente, a primeira seria a rea denominada pela autora de Centro
econmico-poltico-administrativo, estendendo-se do Tringulo at as primeiras
quadras da S. Joo (HERRMANN, 1944:29). Esta rea est compreendida no
centro da cidade, apresentando uma intensa atividade comercial e uma alta
valorizao econmica do solo urbano.
A segunda seria uma rea de transio ou de deteriorao a qual, segundo
HERRMANN, desenvolvia-se devido a uma contnua concentrao e
congestionamento do Centro, (determinando) a sua invaso sobre as reas vizinhas,
e (abrindo) caminho zona de transio ou de deteriorao (p.31). A autora
considera como zona de deteriorao, no caso da radial estudada, toda a parte da
Avenida So Joo at quasi seu final, isto Alameda Glete (p.31). Atualmente a Av.
So Joo estende-se, na direo oeste, at a Praa Marechal Deodoro, quando
passa a se chamar Av. General Olmpio da Silveira. Esta ltima se estende at o
Largo Padre Pricles, tendo a incio a Avenida Francisco Matarazzo. Esta rea
deteriorada corresponderia, grosso modo, poro oriental do Bairro de Santa
Ceclia, das imediaes da Alameda Glete em direo ao Centro e do outro lado da
Avenida So Joo, em direo Avenida Rio Branco.
Na concepo da autora, esta uma rea de deteriorao devido ao grande
nmero de casas de perdio, cabarets, grande concentrao de vcios, de txicos,
de indivduos solitrios, meretrcios, hotis, casas de encontros clandestinos, etc
(p.31).
A terceira rea denominada pela autora de residencial modesta,
abrangendo o trecho final da S. Joo, desde a rua Maria Tereza, at a Praa
Marechal Deodoro, a rua das Palmeiras at o incio da Avenida gua-Branca (p.33).

129
Esta rea corresponderia, grosso modo, poro ocidental de Santa Ceclia (ao sul
da radial) e Barra Funda (ao norte da radial).
A quarta rea da radial, por sua vez, o extremo sul do bairro de Perdizes e a
poro oriental da gua Branca. a denominada zona residencial de luxo (p.34).
Segundo a autora, esta rea ocupa toda a Avenida gua Branca, habitada pela
alta burguesia, constituda por famlias em geral abastadas, tradicionalistas,
habitando casas confortveis, luxuosas; por capitalistas e industriais, ou altos
funcionrios pblicos. As residncias so propriedades particulares, construdas em
terreno espaoso (p.35) Cabe salientar que algumas destas casas ainda existem,
no entanto, uma grande parte delas foi ocupada pelo comrcio do mesmo tipo
daquele encontrado na Av. So Joo, pelo menos at a Av. Antarctica. como se a
zona deteriorada de 1934 tivesse avanado para oeste, estendendo-se pela Av.
General Olmpio da Silveira (antigo final da Rua das Palmeiras) e trecho inicial (em
Perdizes) da Av. Francisco Matarazzo. A antiga zona residencial de luxo, hoje,
tambm considerada uma zona deteriorada. A propsito, PACHECO (1982) fez a
seguinte observao sobre a Avenida Francisco Matarazzo: nada conserva da bela
Avenida gua Branca, outrora arborizada, com amplos passeios e elegantes
palacetes (p.223).
Por fim, a ltima rea da radial seria a da zona suburbana com incio no fim
da Avenida gua Branca, nas vizinhanas dos parques industriais, onde
encontramos as fbricas Matarazzo, Franco-Brasileira, etc. (HERRMANN, 1994:36).
O trecho inicial desta zona suburbana tambm est contido em nossa rea
de estudo, constituindo a poro ocidental da gua Branca, no trecho em que
historicamente houve uma maior concentrao das indstrias e que hoje objeto de
um grande projeto urbanstico, de iniciativa da Prefeitura Municipal de So Paulo
(PMSP) e do Instituto de Arquitetos do Brasil (IAB) visando construo do Bairro
Novo, sobretudo na rea ao norte das vias frreas. Tal projeto, que complementa a
Operao Urbana gua Branca ser apresentado no Captulo 9.
A partir da, a radial se estende at a Lapa, em trecho fora da rea do estudo
emprico aqui desenvolvido. O bairro da Lapa apresenta tanto indstrias (margeando
a ferrovia), quanto um comrcio popular e residncias, predominantemente

130
operrias neste trecho. Situao que tambm vem se alterando, na medida em que
este um bairro que tambm se encontra em processo de desindustrializao e
valorizao imobiliria.
MORSE (1970) salienta que a radial da So Joo depois do estudo de
HERRMANN (1944), afastou-se aprecivelmete de seu esperado padro de
desenvolvimento (p. 356), em parte por seu mtodo sistmico de anlise. O estudo
vlido, no entanto, como um registro de como era a radial naquele momento
(1934).
Em relao valorizao diferencial dos terrenos em funo de sua
localizao (renda diferencial), HERRMANN (1944) afirma que, de um modo geral,
os maiores valores locativos encontram-se no centro e tendem a diminuir em direo
Lapa, com exceo da Avenida gua Branca que apresenta uma extraordinria
valorizao.
Pelo exposto, nota-se que a poro objeto do estudo um espao da cidade
que apresenta usos do solo muito diversificados, em grande parte em decorrncia
da rapidez com que as transformaes ocorrem na metrpole como um todo e nesta
poro em especfico. A industrializao e a desindustrializao, com a paralela e
constante valorizao imobiliria da rea, deixam, pois, sempre resduos de todas as
suas fases anteriores.
Nesse sentido, ao percorrer a rea, possvel constatar a existncia desde
casas de alto padro at cortios. Desde grandes edifcios modernos a
estabelecimentos industriais de variados portes. Alm disso, a rea apresenta
grandes lotes que so ocupados atualmente pelo Shopping Center West Plaza
inaugurado em 1991, pelo Shopping Center Bourbon inaugurado em 1975
60
, pelo

60
O Shopping Center Bourbon, localizado nas esquinas das avenidas Pompia, Francisco Matarazzo
e rua Turiass, era o antigo Shopping Center Matarazzo, cuja construo foi feita pela diviso de
distribuio da Indstrias Reunidas Francisco Matarazzo, representada at meados da dcada de
1980 pela rede de supermercados Superbom. Em 1997, o grupo gacho de supermercados Zaffari, o
quarto maior grupo de distribuidores do Brasil (com faturamento de 1,4 bilhes de reais), comprou em
leilo o shopping depois de longa e acirrada disputa com o tambm gacho Sonda, iniciando a
retirada de todos os locatrios (inclusive do Sonda) num processo judicial que se estendeu at 2005,
e que culminou com o pedido de despejo dos locatrios. Com a sada judicial dos locatrios, toda a
antiga edificao construda na dcada de 1970 foi demolida e no incio de 2006 iniciou-se a
construo do novo Shopping Center Bourbon, cuja inaugurao est prevista para 2007. O novo
shopping, que ter o primeiro hipermercado da rede Zaffari fora do Rio Grande do Sul, destina-se s
classes A e B. Segundo o professor da USP, Nelson Barrizzelli, O Zaffari no briga por preo,

131
Shopping Pompia Nobre inaugurado em 1990; pela Sociedade Esportiva
Palmeiras, alm do SESC Pompia, das indstrias remanescentes e do antigo
terreno das Indstrias Reunidas Francisco Matarazzo IRFM, em processo de
reutilizao.
Esta poro da cidade encontra-se ainda envolta por bairros de classe mdia
e mdia-alta (Pompia e a parte central e sul de Perdizes) que sofreram intensa
verticalizao e, por conseguinte, grande incremento demogrfico, o que contribui,
sobretudo a partir dos anos 1970, para impulsionar as mudanas processadas na
Barra Funda e na gua Branca, na medida em que se cria uma grande demanda por
servios e lazer que no satisfeita nos prprios bairros (Perdizes e Pompia),
sendo transferida esta funo Barra Funda e gua Branca, em virtude da
disponibilidade de espaos vazios e ociosos (alm do espao das indstrias
desativadas que se tornou disponvel para outras funes) para abrigar os servios e
lazeres que a vizinhana demanda.
Cumpre notar que os tipos de servios oferecidos na Barra Funda e na gua
Branca, sobretudo os grandes shoppings, o Parque Fernando Costa (popularmente
conhecido por Parque da gua Branca) e o SESC, alm de satisfazerem a demanda
das proximidades, ainda atendem, cada vez mais, a demanda metropolitana, devido
a proximidade marginal do rio Tiet.
A importncia das vias marginais para os grandes shoppings enfatizada por
PINTAUDI (1992) ao afirmar que a estratgia de localizao do conjunto dos
Shopping Centers orientada para as marginais dos rios Tiet e Pinheiros.
Construdas a partir da dcada de 60, essas vias expressas de circulao
aproximaram setores da cidade at ento distantes (p.36-37). E a autora conclui
que o espao urbano passa, ento, a ser concebido de acordo com as presses do

disputa um pblico mais abastado (ISTO-DINHEIRO:2006). Segundo seus proprietrios, a idia
oferecer elite paulistana um shopping diferenciado, com servios exclusivos, incluindo novos
cinemas com telas de terceira dimenso (o primeiro do Brasil), alm de restaurantes e servios
sofisticados. Est prevista tambm a construo do maior teatro em shoppings de So Paulo, com
capacidade para 1.500 pessoas. Com as mudanas e investimentos o novo nome previsto para o
empreendimento ser Bourbon Shopping Pompia (Cf. EXAME, 2006 e ISTO-DINHEIRO, 2006).
Para a construo do novo shopping, de acordo com o projeto arquitetnico apresentado, a Zaffari
pagou como contrapartida a construo de um piscino de reteno de guas pluviais, o qual,
tambm valoriza o prprio empreendimento. A indstria cultural tambm est presente no novo
shopping, que ir abrigar um teatro-espetculo e salas de cinema de terceira dimenso.

132
automvel, certamente um dos principais responsveis pela redefinio dos locais
de compra (p.29). O Shopping Center West Plaza, construdo no incio da dcada
de 1990, e o novo Bourbon Shopping Pompia, em construo, so exemplos de
empreendimentos que visam uma grande demanda, tanto pelo seu grande porte,
quanto por sua localizao nas proximidades da via Marginal Tiet, o que lhe facilita
o acesso, um dos aspectos fundamentais para a construo de um shopping de
grande de porte.
A construo das vias marginais do rio Tiet a partir da dcada de 1960 e a
retificao do leito do rio, gradativamente feita ao longo das dcadas de 1930, 40 e
50, alteraram significativamente a paisagem urbana tanto da Barra Funda quanto da
gua Branca, pois, ao ser saneada a vrzea do rio, extensa poro de solo urbano
dos arredores sofreu uma substancial valorizao. Ou seja, no foram somente as
plancies fluviais (vrzea) saneadas que valorizaram, mas tambm extensa poro
dos arredores, sobretudo as terras dos baixos terraos fluviais, onde est assentada
a Avenida Francisco Matarazzo.
Para esclarecer esta valorizao basta lembrar que foram construdos trs
grandes viadutos sobre as linhas frreas, que fazem a ligao da gua Branca, Vila
Pompia, Vila Romana, Perdizes, Barra Funda e Pacaembu, principalmente, s vias
marginais. Os trs viadutos (Pompia, Antarctica e Pacaembu) alteraram
significativamente a paisagem nesta poro da cidade, proporcionando um incrvel
aumento do fluxo de veculos. No caso do viaduto Antarctica, por exemplo, sua
instalao demandou a construo da Avenida Sumar, assentada no fundo do vale
do crrego gua Branca que foi, ento, canalizado, e o alargamento da Avenida
Antarctica. O local onde hoje est a Praa Marrey Jnior, circular na qual tm incio
as supra citadas avenidas, que atravessada pela Rua Turiass, abrigava um
cortio nas dependncias do antigo cinema Vitria. Tudo foi demolido para dar
lugar ao sistema virio em implantao.
Este conjunto de obras, em realidade, faz parte de um projeto que buscava
incorporar as vrzeas dos rios metrpole como espaos voltados circulao,
dirigindo o trnsito intra-metropolitano de grandes distncias, bem como os fluxos

133
regionais e nacionais, para as vrzeas, at ento, praticamente desocupadas
61
. Esta
incorporao da vrzea alterou em certa medida a circulao nos bairros da gua
Branca, Barra Funda e Perdizes que historicamente se dava predominantemente na
direo leste-oeste, passando a ser substancialmente incrementada, na direo
norte-sul, por meio dos viadutos e avenidas citados, que do acesso s vias
marginais e da levam para vrios setores da metrpole.
Estas obras virias tambm contriburam para atenuar a histrica diviso dos
bairros da gua Branca e Barra Funda em dois, aqueles ao sul das ferrovias (mais
desenvolvidos, urbanizados e integrados cidade) e aqueles ao norte das ferrovias
(com uma ocupao escassa, presena de grandes lotes vazios, poucas edificaes
e baixa densidade populacional).
A este respeito, a proposta da Operao Urbana gua Branca (apresentada
adiante), realizada pela Empresa Municipal de Urbanizao (Emurb) em 1991,
constatou que uma das principais carncias identificadas na rea de interveno foi
a quase impossibilidade de transposio do leito da ferrovia, dificultando a
integrao fsica de toda a regio (EMURB, 1991:17).
Desta maneira, a referida operao urbana prope a definio de
mecanismos que possibilitem a suplantao desta barreira, de maneira que a
utilizao da rea a norte ocorra na mesma intensidade e qualidade daquela
verificada a sul da ferrovia (EMURB, 1991:17). Para tanto, a operao prope a
construo de duas obras para a melhor transposio do leito das ferrovias:

a) uma passagem area de pedestres, prxima ao encontro do viaduto
Pompia e da Avenida Francisco Matarazzo, tida pela Emurb como
uma obra inevitvel, tendo-se em vista a idia de construir neste
local a estao gua Branca do Metr, no antigo terreno do ncleo
de fbricas da Indstrias Reunidas Francisco Matarazzo IRFM.
Esta estao seria a primeira de uma possvel extenso da linha
Leste-Oeste do Metr, a partir da estao Barra Funda. No entanto,

61 Este papel atualmente, em razo do crescimento da metrpole e do aumento significativo do
trfego, caberia ao Rodoanel Mrio Covas.


134
outro documento da Emurb, intitulado Plano de Urbanizao
Pompia (EMURB, 1985), o qual, inclusive, serviu de base para a
formulao de vrias propostas da Operao Urbana gua Branca,
coloca em cheque a real inteno do Metr em construir a tal
extenso da linha, j que a Estao Barra Funda acabou sendo
concebida como estao terminal, contando inclusive com um
sistema de integrao com outros meios de transporte, (tornando)
remota a possibilidade do METR instalar na rea a dita estao,
conforme originariamente planejado. (EMURB, 1985: s/pg) e

b) uma avenida subterrnea de automveis e pedestres, sob a atual
Avenida Santa Marina, passando por baixo dos trilhos das estradas
de ferro, local que possui atualmente uma pequena passagem area
de pedestres. Segundo o documento da operao urbana, as duas
obras so necessrias, porque suas localizaes estaro revestidas
de grande importncia na medida em que significaro importantes
eixos de circulao de pedestres pela necessidade de acesso ao
transporte pblico, contribuindo para que em seu entorno surjam
naturalmente plos de atrao comercial e de lazer, exigindo por
parte do setor pblico uma preocupao especial com os aspectos
relativos ao desenho urbano nestas reas (EMURB, 1991:17).

A Figura 7.4.1, a seguir, representa a rea objeto desta pesquisa no incio da
dcada de 1970, momento em que esta poro da cidade ainda apresentava grande
quantidade de indstrias. No entanto, as principais transformaes urbansticas,
sobretudo as do sistema virio, j se encontravam concludas e, a partir de ento, a
desindustrializao passou a apresentar-se de forma concreta, criando as bases
para que o processo de valorizao imobiliria tomasse um novo sentido, atraindo
para esta poro da metrpole, investimentos de grande porte vinculados ao setor
tercirio.


135

FIGURA 7.4.1 Mapa topogrfico dos arredores da Avenida Francisco Matarazzo 1971


Mapa Topogrfico do Instituto Geogrfico e Geolgico de So Paulo (IGGSP). Reproduo parcial da folha 4. Escala do original: 1:12.500.


136
Ao se comparar os mapas apresentados nas figuras 7.3.1 mapa de 1907 e
7.3.2 mapa de 1914 com o da Figura 7.4.1, nota-se que nos cinqenta e cinco
anos entre 1914 e 1971 o arruamento ao sul das ferrovias se consolidou totalmente.
Ao norte, no entanto, ainda h grandes terrenos no edificados e sem arruamento,
configurando um vazio que vem sendo preenchido nos ltimos trinta e cinco anos,
mas que ainda persiste em alguns trechos. Tal vazio de arruamento e de
edificaes, ao norte das ferrovias, pertencentes a poucos proprietrios, motivou no
ano de 2004 a abertura do projeto Bairro Novo por parte da Prefeitura Municipal de
So Paulo (PMSP), em conjunto com o Instituto de Arquitetos do Brasil (IAB),
exatamente por tratar-se de extensas reas no edificadas e bem localizadas em
relao ao conjunto metropolitano. Este projeto urbanstico, que complementa a
Operao Urbana gua Branca, ser objeto de anlise mais adiante. Antes disso, no
prximo item, ser abordada a mais significativa transformao j iniciada nas
imediaes da Avenida Francisco Matarazzo, ilustrativa dos processos de
industrializao e desindustrializao e da valorizao imobiliria nesta poro da
cidade. Trata-se das transformaes que vm ocorrendo no terreno que abrigava o
antigo ncleo industrial da gua Branca das Industrias Reunidas Francisco
Matarazzo IRFM, terreno que hoje abriga o Centro Empresarial gua Branca -
CEAB.

137

8 CENTRO EMPRESARIAL GUA BRANCA: O ESPAO
COMO CENTRO DE LUCROS E DISPUTAS

Neste captulo apresentado e discutido, mais pormenorizadamente, um dos
projetos privados mais representativos relacionados produo imobiliria na
poro objeto desta pesquisa: o Centro Empresarial gua Branca (CEAB).
Trata-se de um megaprojeto que mostra, desde suas origens mais remotas, a
associao do poder privado com o pblico.
Alm disso, tal empreendimento merece especial ateno, no somente por
seu grande porte, mas por representar claramente a transformao desta poro da
cidade de rea predominantemente industrial em uma rea terciria, por meio da
atuao de um duplo e combinado processo de desindustrializao e valorizao
imobiliria.
62

O CEAB est localizado num terreno de aproximadamente 100.000 m
2
, com
frente para a Avenida Francisco Matarazzo, entre os viadutos Pompia e Antarctica,
e com os fundos margeando as ferrovias, cuja origem da ocupao urbana remonta
a 1885, quando Joaquim Salles ali construiu uma fbrica de gelo e banha, a qual
originou a Companhia Antarctica Paulista. Tal empresa, uma das mais antigas da
regio, transformou-se em 1891 em sociedade annima, passando ento a produzir
cerveja. Em 1893, seu controle acionrio foi adquirido pela empresa Zerrener,
Bllow e Cia., organizando-se, a partir de ento, em moldes de grande empresa,
abandonando a fabricao de banha.

62
importante ter em conta que o CEAB foi eleito um caso a ser avaliado, dentre tantos outros, para
uma discusso mais detalhada da dominao do espao nesta poro da cidade. Os Fruns
Trabalhista e Criminal, o Memorial da Amrica Latina, o campus da Universidade Nove de Julho e da
Universidade Paulista (Unip), o Shopping Center West Plaza, o Shopping Center Bourbon, a sede da
Federao Paulista de Futebol, a estao terminal inter-modal da Barra Funda, o projeto da
reformulao da estao gua Branca da CPTM com check-in remoto ao Aeroporto Internacional de
Guarulhos, os inmeros edifcios residenciais que surgem em antigos terrenos antes ocupados por
indstrias, entre outros, so aqui tratados de forma menos detalhada, tendo em vista os limites desta
pesquisa, inclusive o limite temporal. O CEAB foi escolhido no s por representar, individualmente, o
maior projeto da rea de estudo, mas por contribuir para a discusso das relaes entre o pblico e o
privado, diante dos processos de desindustrializao e valorizao imobiliria voltada ao setor
tercirio.

138
A fbrica da Antarctica ai funcionou at 1904, momento no qual a empresa
transferiu suas atividades para a Mooca, onde estava instalada a Cervejaria Bavria,
comprada tambm pela Zerrener, Bllow e Cia.


Fbrica de gelo e cerveja da Companhia Antarctica Paulista em 1888.
Fonte: Museu Paulista da USP, Apud REIS FILHO (1994:110).


Em 1919, as Indstrias Reunidas Francisco Matarazzo (IRFM), no intuito de
construir um grande ncleo integrado de fbricas, comprou da Antarctica o terreno
supra citado e, a partir de 1920, comeou a construo do ncleo industrial que teve
sua primeira unidade fabril inaugurada em 1922.
Neste ncleo funcionaram diversas unidades fabris, que produziam os mais
variados produtos, tais como: velas e glicerinas, sabes e sabonetes, leos
comestveis e industriais, gneros alimentcios, produtos qumicos variados, raes,
pregos, gesso etc.
O ncleo da IRFM cresceu at meados da dcada de 1950, momento no qual
funcionava com o maior nmero de fbricas (20 unidades fabris). A partir da dcada
de 1960, as fbricas foram gradativamente desativadas. Em 1979, o imvel da gua

139
Branca chegou a ser hipotecado ao Banco do Brasil S/A, como garantia de dvida
que, em 1985, aps muita negociao e adiamentos de prazos, alcanava a cifra de
64,5 milhes de dlares. Em 1983 a empresa pediu concordata, livrando-se desta
em 1985.

Entrada principal do antigo ncleo de fbricas da IRFM na gua Branca.
Fonte: Matarazzo 100 anos, CL/A Comunicaes, 1982.


A produo do ncleo, por esta poca, restringia-se a velas e glicerinas,
sabes e sabonetes, tendo sido fechados, inclusive, os setores de infra-estrutura,
tais como as oficinas eletromecnicas, os setores de marcenaria, vidraaria,
embalagens, caixas, transportes etc. Embora as fbricas fossem desativadas, seus
edifcios no foram demolidos imediatamente e os 100.000 m
2
do terreno
continuavam, por essa poca, totalmente edificados
63
.

63
Para maiores detalhes sobre a histria da IRFM e seu processo de esvaziamento econmico
consultar MARTINS (1976), ANDRADE (1991) e RAMOS (1998).


140
com a derrocada da IRFM e com a desindustrializao generalizada nas
antigas reas industriais da cidade, lindeiras s ferrovias, que este terreno, mais do
que nunca, valoriza-se e torna-se objeto de acirrada disputa.

141
8.1 A DESTRUIO DO VELHO


A cidade tem que ser encarada como um artefato, como
um bem cultural qualquer de um povo. Mas um artefato
que pulsa, que vive, que permanentemente se
transforma, se autodevora e expande em novos tecidos
para atender a outras demandas sucessivas de
programas em permanente renovao (LEMOS,
2004:47).


A histria reproduzida a seguir mostra uma acirrada disputa pelo espao aqui
estudado, claramente apontado como valiosa fonte de rendas e lucros. Ao mesmo
tempo em que o espao disputado economicamente, tambm h, por parte de
alguns integrantes do poder pblico o desejo de guardar a memria da arquitetura
industrial do incio do sculo XX; desejo este que analisado aqui tambm, diante
do processo de culturalizao da sociedade e proliferao da industria cultural e de
seus smbolos ps-modernos, num verdadeiro frenesi em que o mais importante
salvar a forma-espetculo. No meio desta disputa: as leis. Leis existentes apenas
para consumir tinta da imprensa oficial e tempo dos deputados e vereadores, caso a
Lei v contra os interesses predominantes e poderosos do setor privado em
associao com o pblico.
Paralelamente ao desmonte do ncleo de fbricas e crise derradeira pela
qual passava a IRFM; em abril de 1985, a Secretaria Municipal do Planejamento
(Sempla), ao realizar os primeiros levantamentos para a definio da Operao
Urbana Barra Funda
64
, constatou a importncia histrica do conjunto de fbricas
Matarazzo na gua Branca, considerando-o como um importante testemunho do
processo de industrializao em So Paulo (CONDEPHAAT, 1985).
Por sua vez, o Departamento do Patrimnio Histrico da Prefeitura de So
Paulo (DPH), baseado nas concluses apontadas tanto pelo estudo da Sempla
quanto pelo inventrio realizado pelo arquiteto Benedito Lima de Toledo que, em

64
A Operao Urbana Barra Funda, tal como a Operao Urbana Pompia, as quais no chegaram
se tornar Lei, precedem a Operao Urbana gua Branca, analisada no prximo captulo, essa sim,
sancionada como Lei. As primeiras ficaram apenas em estudos iniciais.

142
1978, procurou identificar os bens culturais envolvidos no traado da linha oeste do
Metr (que inclua os bairros de Santa Ceclia, Barra Funda, gua Branca e Lapa) e
que considerou o conjunto de fbricas da IRFM um bem a ser preservado enviou,
em 13 de novembro de 1985, ao ento presidente do Condephaat (Conselho de
Defesa do Patrimnio Histrico, Arqueolgico, Artstico e Turstico do Estado de So
Paulo), Prof. Dr. Modesto Souza Barros Carvalhosa, uma solicitao de abertura de
processo, por esse rgo, com o intuito de aprofundar o estudo do valor histrico e
cultural dos imveis das fbricas e, possivelmente, tomb-los como patrimnio
cultural da sociedade
65
. O DPH insistiu que a proteo do conjunto de fbricas era
urgente, em razo das profundas alteraes urbanas que se processam na rea,
sobretudo, em virtude da construo da estao-terminal Barra Funda do
Metropolitano.
66

Desta forma, o Condephaat prontamente se interessa pelo pedido do DPH e,
em 18 de novembro de 1985, manifesta-se favoravelmente abertura de um
processo de tombamento do conjunto de edifcios da IRFM. Tal deciso, como se
ver, desencadeou uma disputa entre os interesses preservacionistas e os
capitalistas
67
, na qual o Estado, desconsiderando os segmentos da sociedade civil
mobilizados na ocasio, assume os interesses capitalistas e autoritariamente decide
tudo em prol do capital. uma histria turbulenta, antidemocrtica e de vitria dos
interesses privados em detrimento dos coletivos.
O desenrolar do processo de tombamento possibilitou, da maneira como foi
conduzido, a derrubada quase integral do complexo de fbricas Matarazzo da gua
Branca.

65
LEMOS (1994), em estudo terico sobre o que o patrimnio histrico, indagando sobre por que
preservar, o que preservar e como preservar, define o tombamento como um atributo que se d ao
bem cultural escolhido e separado dos demais para que, nele, fique assegurada a garantia da
perpetuao da memria. (...) O bem tombado no pode ser destrudo e qualquer interveno por que
necessite passar deve ser analisada e autorizada (p.85).
66
Em meados da dcada de 1970, como bem narrou LEMOS (2004), ocorreram acirradas disputas
entre os tcnicos do Metropolitano (apoiados por membros do alto escalo do Governo estadual e
municipal) e uns poucos abnegados membros da sociedade civil organizada que, em ao judicial,
conseguiram tombar os edifcios da Escola Caetano de Campos na Praa da Repblica fazendo com
que o Metr arcasse com o nus de no poder demolir o edifcio tombado, apesar dos maiores custos
de implantao da estao Repblica.
67
Os interesses preservacionistas lutam pelo tombamento integral dos edifcios do antigo ncleo, ao
passo que os interesses capitalistas so favorveis ao tombamento mnimo (simblico) e a liberao
do terreno para a construo de novos empreendimentos tercirios.

143
A partir da abertura do processo pelo Condephaat, os interessados e
envolvidos foram avisados e iniciaram-se os estudos que visaram determinar o valor
histrico, arquitetnico e cultural dos imveis.
Em 13 de dezembro de 1985, alguns dias aps a notificao, Maria Pia
Matarazzo, presidente da IRFM, solicitou ao Condephaat a extino do processo de
tombamento e a liberao imediata da rea para a execuo de um
empreendimento que envolvia a construo de um shopping center e de cinco
edifcios comerciais e residenciais, comprometendo-se a preservar uma parcela dos
imveis fabris. Em realidade, Maria Pia Matarazzo solicitava ao Condephaat que
levasse em considerao no processo, as seguintes ponderaes:
a) a rea visada para tombamento est hipotecada ao Banco do Brasil
S/A;
b) a rea objeto de um projeto imobilirio (construo de um
shopping center e de cinco edifcios) e, com fluxo de caixa gerado
por sua execuo que a empresa pretende liquidar a dvida com o
referido banco. Ou seja, eventualmente, se for decretado o
tombamento, ainda que parcial da rea, a implantao do projeto
ficar inviabilizada e, por conseguinte, a liquidao da dvida.
c) por outro lado, a empresa se compromete a preservar a caldeiraria e
suas trs chamins, criar nesta caldeiraria um museu que constitua
um memorial do conjunto industrial e sua histria, preservar o
conjunto das edificaes localizado entre a E.F. Sorocabana e a E.F.
Santos-Jundia e preservar qualquer outro marco histrico do
conjunto, desde que no conflitante com o projeto.
Esta solicitao foi encaminhada pela IRFM, juntamente com a documentao
(registros de cartrio) que comprova a dvida com o Banco do Brasil, documentao
que inclui a hipoteca do terreno a esse banco e o projeto da construo do shopping
center, mostrando contabilmente, como o lucro do empreendimento pagaria as
dvidas.
No mais, a carta de Maria Pia Matarazzo, conclui que o Condephaat,
sopesando as dificuldades econmico-financeiras que o Grupo Matarazzo ora

144
atravessa e ante a constatao de que o projeto apresentado e o compromisso
assumido preserva, de modo eficiente, os referidos marcos histricos, aguarda a
extino do processo e a imediata liberao do referido projeto. (...) Esta deciso,
tenha certeza V. Exa., significar no apenas a possibilidade de conservao de
importantes marcos histricos da industrializao brasileira, como igualmente a
continuidade do Grupo Matarazzo.
68

Apesar de levar em considerao os argumentos apresentados pela empresa,
o Condephaat decide dar continuidade ao processo baseado no parecer tcnico da
historiadora Sheila Schvarman, encaminhado ao rgo em 26 de dezembro de 1985
e francamente favorvel continuidade dos estudos e posterior tombamento dos
edifcios que apresentem interesse histrico, arquitetnico e cultural sociedade.
Na medida em que emerge o conflito entre a preservao do conjunto de
edifcios e os interesses econmico-financeiros da IRFM e do Banco do Brasil, o
Condephaat decide por soluo conciliatria. Ou seja, nem o tombamento integral
do conjunto, impossibilitando, por conseguinte, qualquer atividade econmica na
rea e nem, tampouco, destruir este patrimnio histrico da sociedade, permitindo
qualquer projeto econmico, como aconteceria com a execuo do referido shopping
center, no qual a quase totalidade do conjunto seria descaracterizada, exceto os
edifcios da caldeiraria.
Assim, diante de tal impasse, decorrente do conflito surgido, o Condephaat
enviou um ofcio ao presidente do Banco do Brasil, Dr. Camilo Calazans de
Magalhes, concluindo que: a soluo dessa momentosa questo que envolve
tantas faces pblicas e privadas histricas e conjunturais sociais e contratuais
ultrapassa pela sua inegvel transcendncia o nvel isolado de deciso e
responsabilidade do CONDEPHAAT, devendo em conseqncia ser tomado em
mbito federal, em todos os aspectos ora descritos, compartilhando inclusive os atos
de preservao que originalmente cabem, ao CONDEPHAAT e, portanto,
solicitando ao referido banco que, haja por bem determinar a imediata sustao das

68
Carta enviada por Maria Pia Matarazzo ao presidente do Condephaat, Prof. Dr. Modesto Souza
Barros Carvalhosa, em 13 de dezembro de 1985, p.2 e 3. (documento integrante de CONDEPHAAT,
1985)


145
medidas executrias que vm sendo promovidas pelo Banco do Brasil, no mbito
inquestionvel de suas atribuies de agente de crdito, a fim de que sejam
encontradas solues que, ao mesmo tempo, compatibilizem os legtimos interesses
do Banco que preside com formas de pagamento de crditos que atendam os
interesses transcendentais de preservao, revitalizao e uso misto da rea
social e comercial em termos compatveis com os altos desgnios da poltica de
resgate da dvida social, empreendida pelo Exmo. Senhor Presidente da Repblica
Jos Sarney (CONDEPHAAT, 1985).
Alm disso, no referido ofcio, o Condephaat assume o seguinte
posicionamento perante as intenes da IRFM: as propostas at ento aventadas
dao em pagamento do referido imvel ao Banco do Brasil, para fracionamento em
lotes da rea ou a construo de um shopping center, com idntica demolio e
portanto destruio de praticamente todo o conjunto industrial so inteiramente
incompatveis com a necessidade de preservao daquele patrimnio
inestimvel da histria da industrializao paulista, que deve ser legado s
futuras geraes e mantido como marco consagrado da paisagem urbana.
69

No entanto, a preservao pretendida pelo Condephaat deve levar em considerao
tambm os interesses econmicos envolvidos, permitindo que a rea preservada
possa abrigar atividades comerciais e at industriais. Foi com esse intuito que o
Condephaat solicitou a intercesso do Banco do Brasil.
O pedido de intercesso feito ao Banco do Brasil no obteve resposta,
comportando-se o referido banco como simples agente de crdito financeiro,
deixando exclusivamente ao Condephaat a responsabilidade da deciso final sobre
o tombamento. Assim, o Condephaat deu continuidade aos estudos e props um
tombamento, aprovado por seus conselheiros (representantes de diversos
segmentos da sociedade), em 23 de abril de 1986, cumprindo suas atribuies
legais e sociais.
Nesta deciso, foram integralmente tombados os seguintes edifcios:

69
Ofcio enviado pelo Condephaat, em dezembro de 1985, para o Dr. Camilo Calazans de
Magalhes, presidente do Banco do Brasil. (documento integrante de CONDEPHATT, 1985)


146
a) usina de vapor e tratamento de gua (caldeiraria), com rea
construda de 2.924 m
2
, incluindo suas trs chamins;
b) residncia do responsvel pelo ncleo, com rea de 365 m
2
;
c) armazm da So Paulo Railway (E.F. Santos-Jundia), com rea de
5.775 m
2
;
d) todas as unidades fabris localizadas entre as E.F. Sorocabana e a
E.F. Santos-Jundia e
e) duas locomotivas Davenport de propriedade da empresa, que eram
responsveis pela circulao nos desvios ferrovirios internos.
Alm destes edifcios, foram parcialmente tombadas outras quinze
edificaes, incluindo diversos depsitos, reas de moagem de quartzo, escritrios,
a fbrica de velas etc. Tais edificaes deveriam manter suas fachadas, coberturas
e estruturas de suporte preservadas.
Outros quinze edifcios embora considerados de interesse cientfico, histrico
e cultural, no foram tombados. A critrio do proprietrio, poderiam ser demolidos
desde que a demolio fosse precedida de levantamento documental, feito pelo
empreendedor, antes e durante a demolio e sob a orientao e acompanhamento
do Condephaat.
A proposta do tombamento esclarece que todos os edifcios tombados
poderiam receber novos usos desde que no representassem perigo preservao.
Nesse sentido, os projetos de reciclagem de uso deveriam ser aprovados e
acompanhados pelo Condephaat.
O documento ainda afirma que o edifcio da caldeiraria (tombado
integralmente) dever abrigar um museu que retrate a histria e a memria do
conjunto industrial.
Por fim, garante aos proprietrios o direito de protestar, no prazo de 15 dias, o
tombamento provisrio realizado. O tombamento s se torna definitivo depois de
analisadas as eventuais contestaes e publicado no Dirio Oficial do Estado com a
assinatura do Secretrio de Cultura.
Como se v, o tombamento proposto pelos conselheiros amplo e garante a
preservao de importante parte do conjunto industrial, abrangendo a conservao

147
de mais de 18 edifcios, uns integralmente e outros parcialmente, definidos a partir
de um estudo detalhado da rea.
No entanto, como era de se esperar, esta proposta de tombamento foi
contestada pela IRFM, que tinha outros planos para a rea, cujo escopo, segundo a
empresa, eram incompatveis com o tombamento proposto.
De tal maneira, em 9 de maio de 1986, a IRFM encaminha ao Condephaat sua
contestao, feita pelo advogado Jos Mauro Marques e com o apoio do professor
Celso Antnio Bandeira de Mello, titular da Faculdade de Direito da Pontifcia
Universidade Catlica de So Paulo.
O referido advogado elenca uma srie de pontos que sustentam sua
argumentao de que os imveis da IRFM no deveriam ser tombados.
Resumidamente, os pontos bsicos apresentados na contestao so os
seguintes
70
:

a) Permite-se Suplicante relembrar que tem sido extremamente
oneroso manter o propsito de contribuir para o engrandecimento do
Estado de So Paulo e do Brasil, eis que o processo econmico tem
impingido iniciativa privada produtiva os mais duros golpes.
b) (...) Mesmo assim, a Suplicante, ao longo de muitos anos, tem
proporcionado a manuteno de numerosos empregos, diretos e
indiretos, sendo inegveis o desempenho e os esforos para o xito
de to difcil empreitada.
c) (...) Inmeras tm sido as dificuldades que ameaaram a prpria
subsistncia da Empresa, cuja tradio, no o conjunto de suas
instalaes fabris, haver de ser preservada na memria do povo
paulista e brasileiro.
d) (...) Atente-se que o Grupo Matarazzo debate-se, ainda, em sria
crise, tentando a liquidao do passivo que a malsinada correo

70
Contestao ao estudo do tombamento do edifcio que abriga as instalaes das Indstrias
Reunidas Francisco Matarazzo, sito Avenida Francisco Matarazzo, n. 1.096 Capital, escrita pelo
advogado da IRFM, Dr. Jos Mauro Marques, em maio de 1986 (documento integrante de
CONDEPHAAT, 1985).

148
monetria encarregou-se, enquanto perdurou no pas, de elev-lo a
nmeros altamente expressivos.
e) (...) Em meio a essas dificuldades, a alternativa salvadora
dinamizar seu patrimnio, acrescendo-lhe ao contedo econmico
fatores que o elevam e consigam o equilbrio das contas.
f) (...) Todavia, pede-se licena para expressar o mais veemente
protesto contra a deliberao ora contestada, mortal golpe dirigido
Suplicante, que v brutalmente desfalcado e esvaziado
economicamente um imvel de valor substancial, situado em
ponto estratgico da Capital, que garante dvida de elevado
montante do Banco do Brasil S/A.
g) (...) Antes de ferir-se o aspecto legal, adiante abordado, roga-se o
bom senso dos dirigentes desse rgo, que sabiamente reavaliaro
a deciso impugnada em prol da preservao de uma Empresa de
notria tradio, e que abriga milhares de empregados, que no se
contentaro, para prover o sustento de suas famlias, viver
decentemente e acalentar seus sonhos, em contemplar um prdio
tombado, sem destinao dinmica, e que custar ao povo
dispndios expressivos e maiores sacrifcios, sem falar dos graves
transtornos no campo social, eis que a consumao do ato
impugnado, por certo, levar runa o Grupo Matarazzo.
h) A contestao ainda considera ilegal o tombamento, uma vez que o
processo ficou aberto por um prazo de tempo maior do que o
previsto pela legislao.
i) O documento afirma que em verdade, o ato contestado importou
no esvaziamento econmico da propriedade, ensejando
Suplicante o direito indenizao que abrange, inclusive, alm
do valor do imvel, perdas e danos, lucros cessantes e outras
verbas. (...) Por isso, desde j ressalva-se tal direito, que ser de
pleito no Judicirio, se for o caso. O professor Celso Antnio
Bandeira de Mello, em documento anexo contestao, sustenta

149
que de todo inquestionvel que a rea, face ao tombamento,
passa a configurar-se como invivel destinao programada
(construo do shopping center), conforme contratos e projetos em
pleno curso, sem falar do singular aspecto de representar, como
sempre representou, uma portentosa fatia do seu patrimnio, tudo
reduzido pelo ato do CONDEPHAAT. Parece-nos, e aqui se pede
licena para expressar, que se produziu completo esvaziamento
econmico do direito de propriedade.
j) Por fim, como ltimo argumento, a Suplicante no v nos bens
elencados para tombamento os valores histricos, culturais,
artsticos ou paisagsticos que revelem interesse pblico, o que
facilmente poder constatar-se, mormente, porque o imvel, alm de
no ter sido o marco inicial da Suplicante isto se deu em Sorocaba
sofreu inmeras modificaes, reformas, e at desapropriaes, o
que, sem dvida, se fosse o caso da prevalncia dos consideranda
da notificao, o que se fala to somente para argumentar, leva
concluso de que inexistem os pressupostos informadores do
tombamento contemplado em Lei. Mais adiante, o professor Celso
Antnio Bandeira de Mello, insiste em afirmar que o imvel sofreu
total desconfigurao, ante as constantes reformas por que passou.
Da o entendimento de que no apresenta o valor histrico
presumido, isto , de que falta o real motivo suposto em lei para
justificar o tombamento.
Assim, diante desta longa exposio de argumentos, a concluso da
contestao enftica, ao afirmar que de qualquer ngulo que se examine o
problema, o ato impugnado esbarra em bices intransponveis, pelo que aguarda a
Suplicante a extino do processo, como medida estribada no bom senso e
eqidade, pontos em que sempre repousaram as decises desse rgo
(CONDEPHAAT, 1985).
Os dez itens enumerados acima resumem, em realidade, trs argumentos
principais, a saber: a) de que os bens tombados no tm valor histrico, cultural,

150
artstico ou paisagstico; b) de que a manuteno econmico-financeira do Grupo
Matarazzo depende do uso indistinto da rea, e c) de que o prazo previsto para o
processo de tombamento estaria vencido. O restante da argumentao demonstra
uma atitude grosseira, na qual a empresa procura se colocar como vtima de uma
atitude irracional do Condephaat. Nesse sentido, a concluso da contestao,
acima reproduzida, ilustra claramente esta atitude da empresa.
A contestao to grosseira em alguns momentos, que os conselheiros do
Condephaat, mediante a fragilidade dos argumentos apresentados, derrubaram as
justificativas apresentadas pela empresa, por meio de um parecer aprovado por
unanimidade pelos conselheiros do rgo e que prope a manuteno dos termos
originais da notificao do tombamento, sem nenhuma alterao.
Assim, quanto afirmao de que os bens tombados no tm valor histrico,
cultural e artstico, o Condephaat sustenta que o processo est consistentemente
documentado e foi estabelecida uma criteriosa seleo dos imveis a serem
preservados, atribuindo-lhes graus de proteo diferenciados, o que equivale a
reconhecer a existncia de graus de interesse tambm diferenciados, em
decorrncia de alteraes e intervenes que o conjunto foi sofrendo e que so
tambm histricas, uma vez que este valor no decorre mecanicamente da
existncia de bens que possam ser identificados como os iniciais ou nicos. Alm
disso, o parecer relembra empresa, que ela havia se comprometido, em ofcio do
dia 13 de dezembro de 1985, logo aps a notificao do incio do processo, a
preservar as partes mais significativas do conjunto, que so realmente as mais
importantes na identificao realizada pelo CONDEPHAAT, o que equivale a
reconhecer os mritos nelas implcitos.
71

No que se refere suposta runa do grupo Matarazzo mediante o
tombamento e acusao de que este fere o direito de propriedade, o Condephaat
assinala que o tombamento no impede a venda (respeitando o direito de
preferncia do Estado), muito menos o uso racional dos bens protegidos, que
podero ser adaptados na maior parte dos casos, mediante projetos especficos,

71
Parecer do Condephaat que refuta a contestao do tombamento, aprovada em sesso ordinria
de 19 de maio de 1986, ata n. 715 (documento integrante de CONDEPHAAT, 1985).


151
submetidos ao CONDEPHAAT. O parecer ainda deixa claro que a posio do
rgo bastante flexvel na apreciao dos projetos, para os quais pode inclusive
oferecer diretrizes prvias. Assim, no h como atribuir ao tombamento, nem a
runa do grupo e nem, tampouco, o desrespeito ao direito de propriedade. Alm
disso, o Condephaat um rgo oficial, criado pela Constituio Estadual, pelo seu
artigo 193 e que est devidamente credenciado a aplicar este instrumento legal de
preservao, que o tombamento.
72

Por fim, no que concerne a acusao de ilegitimidade do tombamento, em
decorrncia de uma suposta caducidade dos prazos, o Condephaat afirma que a
empresa se enganou, na medida em que o rgo no est sujeito a nenhum tipo de
prazo, diferentemente do que est previsto na Lei Federal de Proteo ao
Patrimnio Nacional, Lei essa na qual a empresa se apoiou para tecer a
ilegitimidade. Ocorre, no entanto, que com a Lei Estadual de 1983, em seu artigo
193, que cria o Condephaat, a Lei Federal acha-se expressamente revogada. Da
se conclui que no h como sustentar a declarao de nulidade do ato da
autoridade, e muito menos a caducidade do tombamento provisrio ou do
definitivo.
Assim, tendo sido mantida por unanimidade, entre os conselheiros, a
proposta de tombamento de 23 de abril de 1986, o Condephaat, por meio de um
ofcio encaminhado pelo seu presidente ao secretrio de Cultura, Jorge da Cunha
Lima, solicita que esse assine, se estiver de acordo, a resoluo de tombamento,
para posterior publicao e vigor. Este ofcio foi enviado ao secretrio, juntamente

72
Segundo LEMOS (2004), O tombamento oficial no pressupem desapropriao. O bem tombado
continua na posse e usufruto total por parte de seu proprietrio, o responsvel por sua integridade. O
bem tombado pode ser alienado. Quando tudo isso incide sobre um imvel em zona valorizada da
cidade, a coisa se complica muito porque o seu proprietrio se sente prejudicado com a distino
muito honrosa para os outros mas altamente danosa para si, j que seu patrimnio material viu-se
repentinamente alcanado devido inevitvel desvalorizao. Todo imvel com restries drsticas
nada vale. Nada vale porque o mercado no est conscientizado das vantagens que podem resultar
daquela atribuio, como tem ocorrido em Parati, por exemplo. que o fluxo turstico ainda no
sempre composto de pessoas elucidadas nessas questes mercadolgicas e nem sabem ver a longo
prazo. Enfim, o governo precisa criar condies compatveis com a situao cotidiana em face do
instituto do tombamento imaginando vantagens ou ressarcimentos aos proprietrios de imveis
tombados, j que aquela figura protetora est totalmente alheia realidade jurdica que cerca o
imvel. Da a inoportunidade poltica de muitos tombamentos que fatalmente desgostaro grupos
influentes ligados especulao imobiliria (p.85-86).

152
com a notificao de tombamento, no dia 22 de maio de 1986. , a partir desse
momento, que a histria passa a mudar de rumo e revelar novas faces.
O secretrio da Cultura, Jorge da Cunha Lima, passa a ser o ator principal do
desfecho da histria do tombamento. No dia 23 de maio de 1986, o secretrio, em
ofcio encaminhado Prefeitura Municipal de So Paulo, declara sua preocupao
com a situao econmico-financeira da IRFM e de seus empregados, e que,
portanto, o tombamento proposto pelo Condephaat deve ser alterado.
No dia 5 de junho de 1986, Jorge da Cunha Lima, utilizando o poder que o
seu cargo lhe confere, assina e encaminha para a publicao, uma Resoluo de
Tombamento, na qual, resolve tombar, somente alguns edifcios, deixando a maior
parte dos imveis livres para a demolio. Em realidade, o secretrio, sensibilizado
com a situao da IRFM (longamente exposta na contestao do tombamento)
decidiu ignorar, quase por completo, o tombamento proposto pelo Condephaat e
diminuir o elenco de edifcios a serem tombados. Nesse sentido, a resoluo de
tombamento publicada no Dirio Oficial do Estado, no dia 6 de junho de 1986,
estabelecia:
a) o tombamento integral de 5 edifcios (caldeiraria, residncia do
responsvel pelo ncleo, depsito, moagem de quartzo e
reprensadora) e trs chamins. Destes edifcios, os dois primeiros
estavam contemplados na proposta original do Condephaat como de
proteo integral, assim como as chamins; os demais eram
protegidos parcialmente.
b) o tombamento integral dos remanescentes do ramal ferrovirio e
duas locomotivas Davenport ali existentes, tal como postulado pelo
Condephaat.
c) que todos os edifcios tombados poderiam receber novos usos,
desde que fossem conservados e restaurados devidamente.
d) o edifcio da caldeiraria dever abrigar um museu que retrate a
histria e a memria do conjunto industrial, tal como proposto pelo
Condephaat.

153
e) outros 25 edifcios foram declarados de interesse cientfico,
histrico e cultural e, assim, poderiam ser demolidos, desde que
devidamente documentados, como j assinalado.
f) ficam isentos de aprovao pelo Condephaat os projetos que
estiverem situados num raio envoltrio superior a 50 metros da
chamin central da caldeiraria conservada.
Como se v, o tombamento que passou a vigorar absolutamente distinto do
anteriormente proposto. Enquanto o anterior preservava cerca de dezoito edifcios,
as trs chamins e as duas locomotivas, este ltimo preservava apenas cinco
edifcios, as chamins e as locomotivas. Isso porque o secretrio tornou treze
edifcios que anteriormente deveriam ser preservados parcialmente em edifcios de
interesse cientfico, histrico e cultural e outros dois que deveriam ser preservados
parcialmente em edifcios integralmente conservados.
Esta atitude do secretrio no se justifica por nenhum critrio tcnico,
segundo os conselheiros do Condephaat. O que parece ter ocorrido que as
alteraes foram feitas para sobrepor os interesses privados da IRFM, em
detrimento dos interesses da coletividade, amplamente representada no
Condephaat. Outra alterao promovida pelo secretrio ajuda a comprovar esta
tese, a saber, a incluso do artigo 4. que isenta a empresa de aprovao do
Condephaat para a realizao de projetos que estejam na rea envoltria aos
edifcios tombados, tendo que respeitar apenas 50 metros de raio a partir da
chamin central. Para se ter uma idia, isso significa que poder haver construes
de qualquer tipo ou porte a apenas 10 metros das chamins laterais.
Em suma, diante da Resoluo de Tombamento determinada
autoritariamente pelo secretrio de Cultura, o projeto do shopping center e dos
edifcios, pretendido pela IRFM, voltou a ser vivel, na medida em que, apenas uma
quantidade muito pequena do conjunto foi efetivamente preservada, no podendo,
em hiptese alguma, ser demolida. Outro fato importante a ser lembrado que os
edifcios tombados coincidem, em termos gerais, com aqueles que a prpria IRFM
havia se comprometido a preservar, no ofcio de 13 de dezembro de 1985,
apresentado ao Condephaat, logo aps a abertura do processo de tombamento.

154
Assim, imediatamente, antes que o processo de tombamento pudesse ser
reaberto, contestado ou juridicamente anulado, a IRFM solicitou junto ao
Condephaat, com a maior urgncia, um roteiro para que fosse realizado o
levantamento documental/iconogrfico dos edifcios considerados de interesse
cientfico, histrico e cultural, para que estes pudessem ser demolidos o mais rpido
possvel.
No dia 18 de junho de 1986, o roteiro para a documentao dos edifcios foi
enviado para a IRFM. Cabe salientar que a autora do roteiro, a arquiteta Lucilena
W.M. Bastos, chamou a ateno do Condephaat para o fato de que em face da
urgncia dos interessados em demolir o conjunto, de se esperar que a
documentao no se realize com o detalhamento desejvel, sobretudo no que se
refere ao registro da demolio e das descobertas que sempre se revelam nessa
fase. Chamamos a ateno para esse fato porque, pelos termos em que est
redigida a resoluo (artigo 4. criando a rea envoltria de 50 metros em torno de
uma das chamins), nada obriga as IRFM a demolirem os edifcios com nossa
autorizao e no tempo em que o CONDEPHAAT considere necessrio para a
documentao do conjunto.
73

Ao mesmo tempo em que a IRFM recebia o roteiro do Condephaat, o
Instituto de Arquitetos do Brasil (IAB) apresentou ao referido rgo, uma
manifestao a respeito da resoluo de tombamento decretada em 5 de junho de
1986. Entre tantas crticas, esta manifestao, assinada pelo presidente do Instituto,
arquiteto Jos Carlos Ribeiro de Almeida, afirma que recebeu com profunda
estranheza a decretao da resoluo (...) que substituiu a proposta de
tombamento unanimemente aprovada pelo egrgio Conselho, alterando
significativamente tanto o contedo conceitual quanto o tcnico da proposta original
de ocupao, reciclagem e preservao da rea.
74

O IAB entende que o Condephaat e o governo (cuja fora maior, neste caso,
est nas mos do secretrio de Cultura) tm papis diferenciados no processo de

73
Introduo ao roteiro de documentao dos edifcios IRFM da gua Branca escrito pela arquiteta
Lucilena W. M. Bastos em 18 de junho de 1986 (documento integrante de CONDEPHAAT, 1985)
74
Manifestao do Instituto de Arquitetos do Brasil, Departamento de So Paulo, sobre a resoluo
14 (05/06/86) que determina a preservao de parte das instalaes industriais da IRFM,
encaminhada ao CONDEPHAAT em junho de 1986 (documento integrante de CONDEPHAAT, 1985).

155
tombamento, sendo competncia do primeiro, a discusso tcnica e conceitual e,
do governo, o encaminhamento poltico do processo. Contudo, o que ocorreu, foi
que o governo assumiu no somente o seu papel poltico, mas, tambm, o papel
tcnico e conceitual, que no lhe cabe. Nesse sentido, o IAB conclui que perde
sentido a existncia do Conselho como aquele instrumento vlido que
reconhecemos.
75

Diante desta constatao, o IAB considerou arbitrria e prepotente a atitude
adotada pelo governo no encaminhamento do processo, contribuindo, desta
maneira, para a destruio da memria e dos projetos com legtimo interesse social.
Para o instituto, o espao democrtico que pretendemos construir no admite mais
estes procedimentos. Por esta razo, o IAB espera o respeito pelo Governo
soberania e a integridade deste Conselho.
76

Ao que tudo indica, a manifestao do IAB desencadeou uma reao, ainda
que restrita, do Condephaat perante a resoluo decretada pelo secretrio de
Cultura. Nesse sentido, o Conselho, por meio dos conselheiros Paulo de Mello
Bastos e Ulpiano Toledo Bezerra de Menesses redigiu um estudo crtico,
unanimemente aprovado pelos demais conselheiros, avaliando as implicaes, em
nvel tcnico e cientfico, da resoluo decretada. O Condephaat considerou esta
avaliao necessria, na medida em que a resoluo baixada por Jorge da Cunha
Lima foi limitada a pontos restritos e isolados do projeto original do Conselho.
77
No
entanto, a avaliao do Condephaat no contesta, de forma direta, a deciso e a
competncia poltica do secretrio, por motivos bvios, ficando restrita a crtica ao
contedo da resoluo.
Esta avaliao do Condephaat desqualifica por completo a resoluo
determinada pelo secretrio em quase todos os seus artigos. No cabe aqui a
anlise de todas as crticas feitas no documento, mesmo porque, as mais
relevantes j foram explicitadas anteriormente. Contudo, importante esclarecer

75
Idem.
76
Idem.
77
Anlise crtica da resoluo 14 (05/06/86), feita pelo CONDEPHAAT em 30 de junho de 1986 e
encaminhada ao secretrio de Cultura, Jorge da Cunha Lima (documento integrante de
CONDEPHAAT, 1985)


156
que a resoluo do secretrio no somente uma verso reduzida da proposta
original do Condephaat, ela , alm disso, uma reduo precria, pois carece de
sustentao conceitual e tcnica. Assim, se a idia do secretrio era amenizar o
tombamento em prol da IRFM, a resoluo final poderia, ao menos, ser bem feita e
calcada em critrios sustentveis. Nesse sentido, a concluso da avaliao do
Condephaat clara ao afirmar que a resoluo n.14 (...), resulta das negociaes
havidas, mas baixadas sem audincia final ao CONDEPHAAT, ao reduzir o
tombamento, o controle da ambincia e a eficcia da documentao, tem, no
quadro analisado, poucas condies de sustentao. (...) A ampliao destas
condies s poder surgir, a nosso ver, na medida em que, assumindo a
impossibilidade, por razes econmicas e polticas, de preservar os espaos
propostos pelo Egrgio Conselho, a resoluo seja reformulada, tombando apenas
a casa das caldeiras e as respectivas chamins, a nvel de smbolo do complexo
que ali viveu, somente autorizando demolies atravs de processo documentado
conforme orientao e acompanhamento do CONDEPHAAT (a resoluo
decretada prev somente a orientao, mas dispensa o acompanhamento do
Condephaat, ao contrrio da proposta original) e definido como rea envoltria todo
o interior da rea do terreno ocupado pelo complexo industrial, contido no raio de
300 m do edifcio tombado (e no somente 50 m)
78

Como era de se esperar, em 20 de agosto de 1986, a IRFM apresentou ao
Condephaat seis volumes que documentavam os edifcios considerados de
interesse cientfico, histrico e cultural, de acordo com o que determinava o
pargrafo nico do artigo 2 da resoluo de tombamento. No entanto, antes que os
tcnicos do Condephaat tivessem tempo suficiente para apreci-los, a IRFM, com o
devido alvar da prefeitura municipal, iniciou imediatamente (no dia 21 de agosto) a
rpida demolio dos referidos edifcios, comprometendo-se inclusive, em carta
enviada ao Condephaat, a restaurar os edifcios integralmente tombados na
eventual hiptese de ocorrer danos a estes em decorrncia da demolio dos
edifcios no tombados.

78
Idem.

157
As demolies foram executadas nos dias 21, 22 e 23 de agosto por 200
homens e seis tratores. Segundo reportagem da Folha de So Paulo do dia 24 de
agosto, referindo-se manh do dia 23, nas proximidades do viaduto Pompia,
cinco tratores derrubavam o que encontravam pela frente. (...) As mquinas,
amarradas a cabos de ao presos s estruturas dos edifcios, derrubavam as
paredes. Do outro lado do conjunto o porto principal da Matarazzo, na altura do
viaduto Artrtica, estava fechado aos jornalistas. S foi aberto para o oficial de
Justia. Minutos depois a demolio parava e os jornalistas eram convidados a
verificar que os edifcios tombados estavam de p.
79

Na manh do dia 23 de agosto a Corregedoria Geral da Justia determinou o
embargo das demolies, com base no fato de que o Condephaat no havia lido e
aprovado a documentao iconogrfica dos imveis de interesse cientfico, histrico
e cultural, objeto das demolies. No entanto, segundo o advogado da IRFM,
Marcio Abreu Sampaio, a deciso de embargar as obras foi tomada porque a
Secretaria de Cultura pensou que estivssemos derrubando tudo, inclusive a rea
tombada.
80

Mas o embargo chegou tarde, pois todos os 25 edifcios considerados de
interesse cientfico, histrico e cultural, totalizando uma rea construda de
aproximadamente 113.000 m
2
, j haviam sido totalmente descaracterizados.
81

Com as demolies inicia-se um perodo turbulento, com a participao de
atores externos ao mbito do Condephaat, da Secretaria de Cultura e da IRFM,
inclusive com a manifestao da opinio pblica (sobretudo por meio de
reportagens de jornais e revistas) e de outras instituies representantes de
segmentos da sociedade civil.
O advogado Jos Eduardo Ramos Rodrigues, representante da
Subcomisso de Meio-Ambiente da Ordem dos Advogados do Brasil (OAB/SP),
diante das demolies dos edifcios da IRFM, solicitou ao Condephaat, toda a
documentao do processo de tombamento com o objetivo de inteirar-se de seu

79
Folha de So Paulo, Caderno Cidades, 24 de agosto de 1986, p.23.
80
Idem Ibidem.
81
Idem Ibidem.

158
contedo, para futuro posicionamento desta subcomisso da OAB/SP perante os
fatos (demolio).
No dia 28 de agosto de 1986, Jos Eduardo Ramos Rodrigues e Fbio
Feldmann da Subcomisso de Meio-Ambiente da OAB/SP, aps a leitura do
processo do Condephaat, enviaram um telex aos conselheiros desse rgo,
lamentando a demolio dos edifcios e considerando o encaminhamento poltico
dado ao caso uma atitude autoritria. Segundo os advogados, tal atitude poltica,
ainda que legal, flagrantemente espria e ilegtima, tendo origem remota no
Estado Novo, onde o ditador exercia o monoplio de deciso sobre tudo, inclusive
sobre o valor histrico e artstico. (...) Portanto, a Subcomisso de Meio-Ambiente
da OAB/SP oferece solidariedade a este Egrgio Conselho no que se fizer
necessrio, tendo em vista a sua respeitvel ao em defesa do patrimnio cultural
deste estado, sempre dando ouvidos principal interessada que a comunidade,
coisa rara de se ver.
82

Esta subcomisso da OAB/SP enviou, tambm, um telex ao secretrio dos
Negcios Jurdicos do Estado, Claudio Lembo, alertando sobre possveis
irregularidades ocorridas no encaminhamento do processo de tombamento em
virtude da demolio dos edifcios, o qual, diante do alerta, enviou um telex ao
secretrio de Cultura, Jorge da Cunha Lima, solicitando esclarecimentos a este
respeito, em virtude das informaes controvertidas acerca dos termos de
tombamento.
A repentina demolio dos edifcios industriais da IRFM chamou tambm a
ateno da revista Veja em So Paulo, que publicou em 3 de setembro de 1986,
extensa reportagem sobre o assunto, esclarecendo que a IRFM ao realizar a
demolio no cometeu nenhum deslize legal, na medida em que os edifcios
efetivamente tombados no foram demolidos. A mesma reportagem ainda
esclarece que o secretrio de Cultura do Estado, Jorge Cunha Lima, resolveu
tombar meia dzia de peas que considerou mais significativas dentro da
propriedade e autorizou a demolio das demais.
83


82
Telex enviado pela Subcomisso de Meio-Ambiente da OAB/SP aos conselheiros do
CONDEPHAAT, em 28 de agosto de 1986 (documento integrante de CONDEPHAAT, 1985)
83
Revista Veja em So Paulo, parte integrante da Revista Veja, n. 939, 3 de setembro de 1986, p.10

159
Como o Instituto de Arquitetos do Brasil (IAB) ainda pretendia tombar uma
maior parcela dos prdios com base na proposta inicial de tombamento do
Condephaat, Maria Pia Matarazzo resolveu tomar a providncia que lhe pareceu
mais efetiva e boa parte do conjunto foi abaixo em algumas horas. Ironicamente,
a reportagem da Veja afirma que do meio de um jardim situado na frente das
fbricas, uma esttua do fundador do imprio, Francesco Matarazzo, assistiu
demolio. (...) Dentro em breve, das janelas de novos prdios que podero surgir
no local, as pessoas contemplaro uma solitria esttua de bronze num jardim e
podero se perguntar de quem ser ela.
84

Jorge da Cunha Lima comentou reportagem da Veja que a sua atitude de
preservar somente uma pequena parcela dos edifcios est calcada na sua crena
de que o valor histrico dos edifcios pequeno e, alm de tudo, eles estavam, em
sua maioria, em pssimas condies de conservao. O secretrio afirmou para a
revista que s no Brs, h cerca de sessenta indstrias mais significativas.
85
A
revista encerra a reportagem afirmando que So Paulo, em realidade, est
atravessando uma verdadeira febre preservacionista, pelo menos no campo
terico.
86

Em entrevista concedida ao jornal A Folha de So Paulo, o conselheiro do
Condephaat e membro do IAB, arquiteto Paulo Bastos, discorda da colocao feita
pelo secretrio da Cultura, de que na cidade de So Paulo haveria outros conjuntos
industriais cuja preservao seria mais significativa, como no bairro do Brs.
Segundo declarao de Bastos Folha, no conjunto da IRFM da gua Branca, se
l a histria da industrializao de So Paulo. Perd-lo uma derrota, um desafio
que no foi vencido nem pela sociedade nem pelo governo.
87
Em realidade, o IAB,
do qual o conselheiro Bastos membro, considerava este conjunto industrial como
uma construo sntese de vrios perodos da industrializao, uma espcie de
mostrurio da arquitetura industrial de So Paulo de vrias fases, sobretudo entre
as dcadas de 1920 e 1950.
88


84
Idem.
85
Idem, p.15.
86
Idem.
87
Folha de So Paulo, Caderno Cidades, 22 de agosto de 1986, p.12
88
Cf. Folha de So Paulo, Caderno Cidades, 22 de agosto de 1986, p.12

160

*

Antes de prosseguir com a narrativa dos acontecimentos ocorridos com a
IRFM, faamos um breve parntese na tentativa de melhor compreender o
significado da preservao do patrimnio histrico. LEMOS (2004), em estudo
sobre o que o patrimnio histrico, afirma veementemente que a preservao s
faz verdadeiro sentido quando se preserva o conjunto e no elementos isolados.
Quando um dos elementos do conjunto no devidamente preservado, o conjunto
se desarmoniza e se desequilibra (...) O enfoque preservador de uma cidade no
pode deter-se num artefato urbano isolado. H de se perceber fundamentalmente
as relaes, algumas at necessrias, mantidas entre os bens culturais. Mormente
as relaes espaciais. (p.24 e 47). Ainda esclarece que preservar no s
guardar uma coisa, um objeto, uma construo, um miolo histrico de uma grande
cidade velha. Preservar tambm gravar depoimentos, sons, msicas populares e
eruditas. Preservar manter vivos, mesmo que alterados, usos e costumes
populares. fazer, tambm, levantamentos, levantamentos de qualquer natureza,
de stios variados, de cidades, de bairros, de quarteires significativos dentro do
contexto urbano. fazer levantamentos de construes, especialmente
daquelas sabidamente condenadas ao desaparecimento decorrente da
especulao imobiliria (p.29)
Naturalmente impossvel preservar o que no sobrou e o que a sociedade
no tem interesse em preservar. O que havia sobrado do antigo conjunto da IRFM
antes da demolio no era a totalidade do conjunto, pois os operrios j no
estavam mais l, os sons das mquinas e os cheiros que emanavam das chamins
tambm no, a vida de cho de fbrica j havia se encerrado. Mas as edificaes,
em diversos estgios de conservao e de diferentes estgios construtivos da
primeira metade do sculo XX estavam l, ainda que como um cenrio. O cenrio,
ou uma parte importante dele estava l. E muitas vezes o que resta sociedade
preservar so os cenrios. Sim, conservamos alguns cenrios, mas eles so da
maior importncia porque foi o pouco que nos restou. (...) A preservao dessas

161
visuais cnicas so de suma importncia, porque, antes de tudo, nos revelam, nas
relaes espaciais, at intenes plsticas nem sempre compromissadas com a
esttica oficial das ordenaes; nos revelam solues de uma arquitetura s vezes
uniforme e decorrente de uma mesma tcnica construtiva, e outras vezes
diversificada, como no ecletismo, interessando, ento, aos estetas, aos estudiosos
de questes arquitetnicas ou de engenharia, aos antroplogos, aos socilogos,
aos turistas (LEMOS, 2004:61).
A preservao de bens imveis sempre encerra disputa de interesses
conflitantes que terminam em embate poltico. A fora das partes e algumas
circunstncias de momento acabam por determinar qual interesse se sobrepor ao
outro.
89

LEFEBVRE (1997) afirma que os pases que passaram pela euforia de um
rpido desenvolvimento (e esse foi o caso do Brasil e, em especial, da cidade de
So Paulo), destroem espaos histricos casas, palcios, estruturas civis e
militares. Se algum tipo de vantagem ou lucro existir nesta destruio, ento o velho
varrido. Porm, depois do perodo de crescimento acelerado, talvez estes mesmos
pases possam descobrir como reutilizar tais espaos para o consumo cultural, para
a cultura em si, para o turismo e para os lazeres, indstrias de futuro promissor.
Quando isto ocorre, tudo o que havia sido demolido durante a belle poque
reconstitudo com grandes dispndios. Nos pases onde a destruio no foi
completa, renova-se, depois imita-se, copia-se, inventa-se o neo. Em todo caso, o
que havia sido aniquilado no frenesi do crescimento, agora torna-se um objeto de
adorao. E os objetos de uso de outrora so considerados agora como sendo
obras de arte raras e preciosas (p.360).

89
LEMOS (2004) mostra que circunstncias econmicas tambm podem levar a preservao ao
invs da destruio. o caso de Ouro Preto. Segundo esse autor, foi Belo Horizonte que preservou
Ouro Preto, pois levou esta ltima a uma espcie de hibernao econmica at que fosse declarada
como um monumento histrico, sem maiores contestaes que inviabilizassem o efetivo tombamento
ocorrido em 1933. (CF. LEMOS:2004:33). J a situao do terreno da IRFM na gua Branca, em
localizao privilegiada para o setor imobilirio, diferente. Quando o Secretrio de Cultura, Jorge da
Cunha Lima, afirma que no Brs h mais imveis de interesse cultural do que na gua Branca,
esquece de dizer, mas nos parece implcito, que tambm no h interesses econmicos no Brs to
fortes quanto os existentes na gua Branca.


162
A partir desta citao de Lefebvre, h que se fazer um parntese dentro do
parntese, visando retomar uma discusso anunciada anteriormente (item 5.2) que
nos leva a melhor compreenso da passagem do urbanismo modernista ao
urbanismo ps-moderno no que toca ao carter supostamente preservacionista
(mas altamente seletivo) deste ltimo. Este novo parntese tambm um
contraponto que nos ajuda a compreender (colocando-o em seu devido lugar) de
onde surge o unnime desejo (legtimo legalmente) dos conselheiros do
Condephaat em preservar a totalidade do conjunto da IRFM e a atitude do
secretrio de Cultura de tombar uma parte dos prdios, mas apenas como um
smbolo do que ali existiu, sem destruir as pretenses de renovao deste enorme
terreno, encravado numa rea em intenso processo de valorizao imobiliria, mas
deixando ali um edifcio-museu a ser tambm vendido na indstria cultural.
90

Segundo ARANTES (2001) h uma verdadeira obsesso, por assim dizer,
narrativa com o passado. Pessoas, instituies, todos querem ver sua memria
registrada. No h quem no esteja a procura de sua identidade. (...) E tudo isso,
no h dvida, compe um quadro diverso daquele em que se formou a assim
chamada Arquitetura Moderna, voltada antes de tudo para o futuro, para a
construo do novo, para a realizao de uma utopia de uma sociedade organizada
em outros moldes (p.38).
Ocorre que este af preservacionista dos ps-modernos meramente
colecionista e no fruto de uma conscincia histrica. Trata-se, to somente, de
manter no espao um repertrio de imagens, expresses culturais, estilos, formas,
tcnicas construtivas, disposio do usurio como mercadorias num shopping
center (ARANTES, 2001:44).
Assim, recorrendo novamente a ARANTES (2001) no momento em que as
cidades passaram a ser encaradas como um repertrio de smbolos, tudo virou
cultura. Para ser mais especfico, patrimnio a ser preservado (p.138). Nesse
contexto a cultura assume um novo papel: falsamente compensar a excluso social

90
A Resoluo de tombamento clara: o edifcio da caldeiraria dever abrigar um museu. O museu
no foi feito, mas a Casa das Caldeiras, como foi batizada, abriga eventos culturais, normalmente
fechados ou pagos. No tem problema, pois mesmo sem o museu, cumpre seu papel cultural, bem
aos moldes da indstria cultural propagada pelo capitalismo contemporneo.

163
e econmica. Por que falsamente? Pois a cultura, assim como toda e qualquer
mercadoria, tem seu preo e seu pblico especfico.
Nesse novo contexto, o cultural como animao, sem alma por certo, tornou-
se o grande fetiche dos nossos dias. Sabemos faz tempo que nada est fora do
alcance da febre de consumo, muito menos a cultura e seu prestgio, mas agora o
prprio ato de consumir se apresenta sobre a aparncia de um gesto cultural
legitimador; na forma de bens simblicos como se disse exausto: de
imagens ou de simulacros. a forma-mercadoria em seu estgio mais
avanado, como forma-publicitria. O que se consome um estilo de vida e
nada escapa a essa imaterializao que tomou conta do social
(ARANTES, 2001:143).
Com o sinal trocado, era justamente isso que Guy Debord (La Societ du
Spetacle, Paris, Gallimard, 1992, p.191) queria dizer quando profeticamente
anunciou que a cultura seria a mercadoria vedete na prxima rodada do
capitalismo, exercendo a mesma importncia estratgica desempenhada nos dois
ciclos anteriores pela estrada de ferro e pelo automvel. Ao seu ver, a alienao
humana chegaria ento ao seu grau mximo (ARANTES, 2002:47).
Fecham-se os parnteses.

*

Voltando histria do processo de tombamento dos imveis da IRFM na
gua Branca, conclui-se que as demolies foram legais no que se refere
resoluo de tombamento, pois foram derrubados somente os edifcios de interesse
cientfico, histrico e cultural, tendo sido realizado por parte da IRFM o
levantamento documental dos edifcios demolidos. Alm disso, como a resoluo
dispensava o acompanhamento do Condephaat, a empresa realizou as demolies
por conta prpria e rapidamente. Tambm no que se refere legislao municipal,
as demolies estavam amparadas legalmente, pois a empresa recebeu o alvar de
demolio da prefeitura. O nico deslize legal que a empresa cometeu est no fato
de que ela entregou os levantamentos documentais ao Condephaat e no esperou

164
que estes fossem devidamente lidos e aprovados. No entanto, na viso da empresa
este fora um deslize necessrio j que as demolies deveriam ser feitas
rapidamente, antes que o IAB, interessado em preservar todo o conjunto, tivesse
tempo de impetrar um mandado de segurana que paralisasse as demolies.
Diante da legalidade das demolies, nada pde ser feito para impedi-las, ao
menos em tempo hbil. E a histria de mais de 65 anos do ncleo de fbricas foi
abaixo em apenas alguns dias. Tudo com o amparo de uma legislao,
aparentemente democrtica, que permite a discusso, mas que no fim, possui
brechas que possibilitam decises autoritrias em favor dos interesses econmicos
privados e contra os interesses de preservao da memria que, uma vez
representados pelo Condephaat, interessariam sociedade como um todo.
Apesar da vitria da IRFM contra o tombamento, sua sade econmica no
foi suficiente para realizar os pretendidos investimentos no terreno, tendo esse sido
alienado, em outubro de 1992, para a empresa Ricci e Associados Engenharia e
Comrcio Ltda, a qual idealizou a construo, no mais de um shopping center,
mas de um grande centro empresarial, o CEAB. A idia do shopping center foi
abandonada, provavelmente, em virtude da construo no final da dcada de 1980
do Shopping Center West Plaza, localizado no lado oposto da Avenida Francisco
Matarazzo, em frente ao antigo ncleo, nas proximidades do viaduto Antarctica.
O terreno da Ricci ficou mais livre ainda para os planos da empresa quando
em abril de 1993, o Condephaat, agora presidido por Marcos Duque Gadelho,
resolveu abrir um novo processo e redefinir alguns pontos da resoluo de
tombamento de 5 de junho de 1986.
A redefinio, aprovada pelos conselheiros em 19 de abril de 1993, resolveu
excluir da proteo legal de tombamento trs edifcios situados entre a E.F.
Sorocabana e a E.F. Santos-Jundia que, por sua vez, haviam sido integralmente
tombados em 1986. Portanto, dos cinco edifcios que haviam sido tombados,
apenas dois continuariam sob proteo legal: os edifcios da caldeiraria e suas trs
chamins e a casa do responsvel pelo antigo ncleo.
A deciso do Condephaat foi calcada no precrio estado de conservao dos
trs edifcios e no risco de desmoronamento sobre as vias frreas, muito embora

165
fosse obrigao legal dos proprietrios, desde o tombamento em 1985, a
manuteno e recuperao dos edifcios tombados. A nova deciso do Condephaat
permitia, no entanto, que os edifcios fossem demolidos, uma vez excludos do
tombamento. Alm disso, o Condephaat reiterou aos proprietrios (Ricci e
Associados Engenharia e Comrcio Ltda.) que eles eram obrigados a revitalizar a
caldeiraria, recuperando-a para a montagem de um centro de memria do conjunto.
A proposta de mudanas na resoluo foi enviada para o secretrio de
Cultura, Ricardo Itsuo Ohtake, que seguiu a deliberao do Condephaat na ntegra,
determinando a excluso dos referidos edifcios do tombamento e obrigando a
empresa proprietria a revitalizar a caldeiraria e recuper-la como centro de
memria. Tais alteraes foram publicadas no Dirio Oficial do Estado em 10 de
novembro de 1993.
interessante notar que os edifcios excludos do tombamento integral iriam
atrapalhar o novo projeto da Ricci, apresentado adiante, pois o porte dos edifcios
construdos iria exigir que uma nova avenida fosse construda, exatamente no local
em que estavam os antigos imveis tombados. Novamente o poder pblico,
aparentemente preocupado com a segurana das vias frreas, determinou a
excluso do tombamento.
Apesar do risco que tais edifcios acarretavam ferrovia, nos cinco anos entre
novembro de 1993 e novembro de 1998 nada ocorreu no terreno, nem a demolio
dos edifcios, nem a revitalizao da caldeiraria, nem projetos econmicos e/ou
imobilirios. Os edifcios lindeiros ferrovia s foram demolidos quando da
realizao dos projetos da Ricci, no final de 1998.
O que se pode perceber nessa histria um aparente conflito entre o
econmico e o cultural. Aparente no sentido de que tudo foi sabiamente resolvido.
Nem a febre de preservar tudo e nem a de no preservar nada (um museu
sempre bom, ainda mais enquanto um smbolo de ps-modernidade). De qualquer
maneira, foi feita a vontade do mais forte (do econmico), no contra o cultural, mas
contra a democracia (at que ponto ela existe?). Afinal, importante relembrar que
cultura e economia parecem estar correndo uma na direo da outra, dando a
impresso de que a nova centralidade da cultura econmica e a velha

166
centralidade da economia tornou-se cultural Por isso, as iniciativas culturais
tambm devem ser enxergadas com olhos desconfiados, pois hoje em dia a cultura
no o outro ou mesmo a contrapartida, o instrumento neutro de prticas
mercadolgicas, mas parte decisiva do mundo dos negcios e o como grande
negcio (ARANTES, 2002:47-48).
91

Seja qual for a interpretao dada a um episdio como esse, o fato que a
construo do Centro Empresarial gua Branca CEAB teve sua origem na
viabilizao, autoritariamente conduzida pelo governo do Estado de So Paulo, das
demolies da maior parte dos edifcios industriais da IRFM na gua Branca, os
quais haviam sido definidos como de relevante interesse para a sociedade pelo
Condephaat e pelo IAB e, como tal, deveriam ser preservados.
Mas qual a real (no a aparente) fora que esses institutos e conselhos tm
diante de poderes econmicos to determinados? Ser que este episdio ocorreu
somente por se tratar de uma poca em que a democracia havia sido recentemente
restabelecida, estando ainda no plenamente constituda? Quanto a democracia
evoluiu nos ltimos vinte anos?

91
Nesse sentido, o ttulo dado a neste item A destruio do velho no seria correto. Poderia ser A
renovao do velho ou algo do tipo moda ps-moderna. Mas quantitativamente a rea destruda foi
to maior do que o smbolo que ficou, que o ttulo adotado foi mantido.

167

Runas da IRFM, em local onde anos depois foi construda a primeira fase do Centro
Empresarial gua Branca. Foto do autor 23/11/1997.

168

8.2 A CONSTRUO DO NOVO

Em novembro de 1998, iniciaram-se as obras do CEAB
92
. Tal projeto um
grande empreendimento que envolve no somente a iniciativa privada, mas tambm
o setor pblico, sobretudo pela participao da Emurb, que ficou responsvel pela
vistoria da construo da extenso da Av. Senador Auro Soares de Moura Andrade,
nos fundos do terreno que, como se ver no prximo item, parte da Operao
Urbana gua Branca, constituindo uma pseudo-contrapartida.
O projeto consiste, inicialmente, da construo de seis grandes e modernos
edifcios comerciais de alto padro, com andares corridos de 1.000 m
2
, para abrigar
grandes empresas. Destes, quatro j esto concludos e os outros dois deveriam ser
construdos logo aps os quatro primeiros, sendo um deles uma torre de 60
pavimentos e 200 metros de altura, de acordo com o projeto consultado (PROJETO
DESIGN, 1998).
Alm dos edifcios citados acima, h ainda, em projeto, mais sete (totalizando
treze torres comerciais), um hotel com centro de convenes, uma praa pblica (no
centro do terreno, em rea que ser aberta para a visitao pblica e que inclui o
imvel da caldeiraria tombada da IRFM, local que j abriga um centro de eventos),
alm de um centro de compras e servios para a grande demanda que se pretende
criar.
Segundo o Jornal da USP de 28 de agosto a 3 de setembro de 2000, o Museu
de Arte Contempornea da USP (MAC), recebeu em julho de 2000 do prefeito Celso
Pitta uma rea de 4.800 m
2
adjacentes caldeiraria para a construo de uma nova
sede. O diretor do MAC, o Sr. Jos Teixeira Coelho Neto, em entrevista ao jornal,
disse que ser aberto um concurso para definir a escolha do projeto arquitetnico do
edifcio e que em cerca de trs anos e meio, as novas instalaes do museu
estariam prontas. Passados seis anos, nada foi realizado nesse sentido.
93


92
O Projeto gua Branca foi elaborado por Aflalo & Gasperini Arquitetos Associados em 1997 para
a Ricci & Associados (PROJETO DESIGN, 1998).
93
Mas a idia de uma nova sede do museu, tornada realidade ou no, nos remete novamente ao
culturalismo discutido anteriormente (Captulo 5). A indstria cultural precisa espalhar seus museus-
monumentos pela cidade. Um dos caminhos da renovao urbana dado, sem dvida, pela indstria
cultural, a cultura do espetculo na sociedade do espetculo, como diria Guy Debord, maior

169
At o momento, somente foram construdos quatro edifcios comerciais, a
continuao (parcial) da avenida Sen. Auro Soares de Moura Andrade e a
restaurao da caldeiraria tombada, na qual foi executado um projeto paisagstico e
que passou a ser chamada de Casa das Caldeiras. O que foi construdo at o
momento seria, de acordo com o projeto de 1997, apenas a primeira fase de
construo, mesmo porque, foi utilizado menos de 1/3 do total da rea do terreno de
100.000 m
2
.
O acesso para os edifcios do empreendimento se d pela extenso da
avenida Sen. Auro Soares de Moura Andrade, para no piorar o j pesado trfego
de veculos na Av. Francisco Matarazzo. No h dvida que os impactos na regio
so grandes, e no somente incidem no trnsito, mas tm conduzido a uma larga
reformulao de uso e valorizao do espao.
A publicidade para divulgar o CEAB, veiculada nos anos de 2000 e 2001,
aponta que a principal qualidade do centro empresarial a sua excepcional
localizao no centro nervoso da gua Branca. (...) Ponto de encontro dos mais
importantes sistemas rodovirios, ferrovirios e metrovirios de So Paulo, a gua
Branca oferece a localizao empresarial mais estratgica da capital, como a melhor
opo para abrigar as sedes das empresas instaladas no Estado. A localizao
excelente para empresas com unidades produtoras servidas pelas rodovias
paulistas. Tambm o complexo do Anhembi e os aeroportos de Cumbica e Campo
de Marte so facilmente atingidos deste ponto. Prximo, a 300 metros, est o
Terminal Metro-rodo-ferrovirio da Barra Funda, a maior estao metro-ferroviria do
Pas. H ainda meno, em vrios anncios, aos bairros residenciais de alto padro
que existem nos arredores.
94


representante do movimento situacionista. Segundo ARANTES (2001), vivemos em plena Era
Cultural.
94
Publicidade feita pela agncia Archote. Os anncios veiculados em jornais, revistas e folhetos
foram assim intitulados: 1. gua Branca. O melhor destino para investimentos em busca de alta
rentabilidade e segurana., 2. gua Branca. Aqui todos os caminhos levam ao melhor investimento
imobilirio do momento., 3. gua Branca. Sob todos os pontos de vista o melhor caminho para um
investimento seguro., 4. Centro Empresarial gua Branca: a comunidade empresarial de So Paulo
prepara-se para receber o novo plo comercial., 5. Centro Empresarial gua Branca. Facilidade de
acesso s rodovias que ligam a capital com o interior. Logstica fundamental para o sucesso das
empresas do novo milnio. e 6. Ao, concreto, vidro e moderna tecnologia. Centro Empresarial
gua Branca: preparando-se para receber as grandes empresas do sculo 21.

170
O CEAB , sem dvida, ao lado da Operao Urbana gua Branca e de seu
complementar Projeto Bairro Novo, analisada adiante, um dos casos mais
representativos das mudanas discutidas sobre a renovao urbana nesta poro da
cidade, mas no so os nicos. Alm da IRFM, muitos outros terrenos de antigos
imveis industriais passaram a abrigar atividades do setor tercirio, notadamente
atividades relacionadas no somente ao mbito local, mas que atingem a demanda
metropolitana.
Assim, paralelamente ao CEAB, muito outros empreendimentos, tratados
neste trabalho apenas de passagem, conforme justificado anteriormente, compem
o novo, o ps-moderno, que se instala na cidade como uma vitrine de um shopping
para expor a cidade-mercadoria a ser vendida para o mundo das empresas
transnacionais e do turismo internacional voltado aos grandes eventos esportivos e
culturais. Nesse sentido, alm do CEAB, os Fruns Trabalhista e Criminal, o
Memorial da Amrica Latina, o campus da Universidade Nove de Julho (Uninove) e
da Universidade Paulista (Unip), o Shopping Center West Plaza, o Bourbon
Shopping Pompia, a sede da Federao Paulista de Futebol, a estao terminal
inter-modal da Barra Funda, o projeto da reformulao da estao gua Branca da
CPTM com check-in remoto ao Aeroporto Internacional de Guarulhos, os inmeros
edifcios residenciais que surgem em antigos terrenos antes ocupados por indstrias
compem este novo cenrio em gestao.
No prximo item sero abordados os principais projetos e aes realizadas
pela associao pblico-privado que incidem na rea da gua Branca e na Barra
Funda.



171
9 A ATUAO RECENTE DO SETOR IMOBILIRIO

O Estado, em associao com o privado, historicamente vem dedicando
especial ateno a esta poro da cidade, como vem sendo mostrado neste estudo.
Neste captulo sero analisados dois grandes projetos inter-relacionados de
interveno nesta poro da cidade. Em primeiro lugar, a Operao Urbana gua
Branca (OUAB), cujo projeto piloto data de setembro de 1991, mas cujas razes
encontram-se em estudos anteriores ocorridos durante a dcada de 1980. Em
seguida, ser abordado o Projeto Bairro Novo, elaborado em 2004, que constitui um
amplo projeto urbanstico para alavancar (valendo-se do jargo ps-moderno) a
OUAB.
A OUAB reveste-se da ideologia de que a interveno urbanstica a soluo
para os problemas sociais e urbanos, o que termina por justificar e legitimar a
valorizao. uma forma de metamorfosear os fins em meios, ou seja, a valorizao
imobiliria e os lucros advindos desta valorizao, que de fato so os objetivos do
processo, so, assim, obscurecidos, parecem que esto a reboque de um suposto
objetivo mais nobre, quando de fato configuram o objetivo principal, conforme
discutido no Captulo 5.
Uma das particularidades estratgicas desta operao urbana para garantir o
sucesso de suas intervenes e o retorno ampliado de seus investimentos a
incorporao de diversas glebas, envolvendo vrios capitalistas associados, em uma
dada poro da cidade, sob garantia por parte do poder pblico de que os
investimentos pioneiros tero o mesmo nvel de lucratividade que os investimentos
posteriores. Ou seja, a existncia de um projeto inicial, com um cronograma de
execuo das suas diversas etapas, envolvendo a priori vrias empresas privadas e
pblicas ligadas contratualmente, terminam por ampliar as possibilidades de
sucesso e garantem equilbrio na distribuio, entre os associados, da lucratividade
e da rentabilidade do empreendimento. Por trs desta estratgia est a idia de que
a associao e a organizao so a chave do bom negcio.
Inicialmente importante salientar que a OUAB e o Projeto Bairro Novo no
foram criados para valorizar uma regio pouco dinmica ou estagnada, mas para dar

172
continuidade e flego aos processos de transformao urbana j em curso,
ampliando as possibilidades de atuao do setor imobilirio em microlocalizaes
menos interessantes. Portanto, a OUAB, ao criar mecanismos de venda de exceo
ao zoneamento estabelecido no plano diretor pretende impulsionar a renovao
integral da rea objeto de interveno, tornando microlocalizaes menos
interessantes do ponto de vista imobilirio em reas com maior valor agregado ao
terreno. Valorizao que se realiza a partir de direitos de construo com maiores
possibilidades de solo criado e outras excees ao plano diretor e ao cdigo de
obras, mediante o pagamento das pseudo-contrapartidas (uma avenida ou um
piscino de reteno de guas pluviais etc).
Como fica patente na OUAB (mas no s nesta operao, como j discutido)
o pblico potencializa as aes do privado para que este se beneficie da
valorizao. Caso algo d errado no curso do processo, o pblico arca sozinho com
o prejuzo e o privado se dirige para outras reas da cidade. Esta a lgica que a
presente pesquisa detectou, a qual ser mostrada e discutida nos prximos itens.



173
9.1 OPERAO URBANA GUA BRANCA

Como discutido anteriormente no Captulo 5, uma operao urbana um
conjunto de mecanismos jurdicos, institucionais e financeiros voltados ao
cumprimento de um plano de renovao urbana, abarcando em seu escopo desde a
adequao das infra-estruturas pblicas at a definio de padres adequados de
desenho urbano (EMURB, 1991:12-13).
O destrinchamento desta definio, como vimos, permite ao setor pblico,
associado iniciativa privada, um largo poder de interveno em reas selecionadas
da cidade. Uma das reas escolhidas pela Secretaria Municipal do Planejamento
(Sempla) para sediar uma operao urbana foi a antiga rea industrial da gua
Branca / Barra Funda, para a qual em 1989, comeou a ser formulada a Operao
Urbana gua Branca (OUAB), tendo em vista a diretriz do Plano Diretor Municipal de
1985 que estabelecia a gua Branca / Barra Funda como rea de especial
interesse para a implementao de operao urbana.
A partir de estudos e diagnsticos preliminares realizados em 1989, a Emurb,
em 1991, elaborou um documento denominado Operao Urbana gua Branca,
que gerou uma Minuta de Lei, encaminhada Cmara dos Vereadores, discutida,
reelaborada, votada e, finalmente, aprovada em novembro de 1994. No ano
seguinte, o ento Prefeito Paulo Salim Maluf sancionou a Lei, a qual deveria
comear a ser executada a partir de 1996.
A rea objeto da operao inclui, parcialmente, trs subdistritos: a poro
leste do subdistrito da Lapa, o nordeste do subdistrito da Barra Funda e o norte do
subdistrito de Perdizes, sendo limitada ao norte pelo canal do rio Tiet; a leste pela
ponte da Freguesia do , seguindo pelas Avenidas Comendador Martinelli, Santa
Marina e rua Carlos Vicari; a oeste pela ponte da Casa Verde, seguindo pelas
avenidas Abrao Ribeiro e Pacaemb; e ao sul pela rua Turiass (Ver figura 9.1.1, a
seguir).
Segundo Jos Magalhes Jr., diretor de projetos urbanos da Sempla, em
artigo publicado em novembro de 2005, a Operao Urbana gua Branca
compreende um conjunto de aes coordenadas pela Prefeitura com a participao
da iniciativa privada que visa melhorar as condies urbansticas da regio. Seu

174
permetro de interveno encerra 504 ha de rea bruta e foi definido em funo dos
planos de urbanizao j existentes para a regio desde a dcada de 70 e do
potencial urbanstico da regio e adjacncias. (...) Apesar de sua localizao
privilegiada, uma srie de obstculos prejudicou o pleno desenvolvimento da
Operao Urbana primeiramente prevista e ainda em vigor:
O zoneamento restritivo em algumas reas desestimula a ocupao - reas
exclusivamente industriais.
Problemas de drenagem fazem com que a regio sofra constantes
inundaes.
As ferrovias que cortam a regio so barreiras de difcil transposio para
veculos e pedestres.
O tipo de uso e o estado de conservao dos imveis ao longo da faixa da
ferrovia induzem deteriorao do entorno.
O sistema virio interno apresenta descontinuidades que prejudicam a
circulao e integrao dos bairros vizinhos (MAGALHES JR, 2005:3).

As figuras 9.1.1, 9.1.2 e 9.1.3, a seguir, representam, respectivamente, o
permetro de interveno da operao, suas diretrizes de uso e ocupao do solo,
bem como seu programa de obras.


175

FIGURA 9.1.1 Permetro de interveno da Operao Urbana gua Branca 1995


Fonte: EMURB, 1995.

176


FIGURA 9.1.2 Diretrizes de uso e ocupao do solo propostas pela Operao Urbana gua Branca 1991


Fonte: EMURB, 1991.

177

FIGURA 9.1.3 Programa de obras da Operao Urbana gua Branca 1995


Fonte: EMURB, 1995.

178
Uma anlise geral do documento da OUAB (EMURB, 1991) revela,
explicitamente, uma preocupao constante de controlar consideravelmente as
atividades industriais da rea, e dada nfase para sua diminuio na poro que
corresponderia, grosso modo, aos arredores da Avenida Francisco Matarazzo, por
apresentar esta poro um maior potencial de valorizao imobiliria.
Este estmulo ao recuo da atividade industrial consiste, em realidade, no
reconhecimento de que a rea valorizou-se e a atividade industrial vem a perdendo
importncia. A diretriz de controlar a expanso ou mesmo estimular a sada de
indstrias relaciona-se tambm idia de embelezar o espao e, assim, contribuir
para a sua valorizao, tanto para a atividade terciria quanto para a residencial
destinada s camadas mdia e mdia/alta. Alm disso, antigas reas industriais
possuem lotes grandes, menos proprietrios envolvidos, o que facilita a implantao
de grandes obras, impulsionando a desejada renovao urbana e, por conseguinte,
a valorizao imobiliria e a reproduo ampliada do capital.
95
Assim, operaes
urbanas em antigas reas industriais (com grandes lotes e poucos proprietrios)
parecem ser como juntar a fome com a vontade de comer: um prato cheio ao setor
imobilirio.
O avano do processo de urbanizao, com suas implicaes sociais e
espaciais, discutidas anteriormente, faz com que antigas reas suburbanas e/ou
reas rejeitadas para o uso residencial nobre, sejam valorizadas. o caso, por
exemplo, do trecho da faixa de domnio das ferrovias. Hoje esto sendo construdos
edifcios comerciais e residenciais de alto padro lindeiros ferrovia, criando uma
paisagem difcil de ser concebida at o final da dcada de 1970. Antes disso ento,
era simplesmente inimaginvel. De tal maneira, o avano da urbanizao reformula,
de tempos em tempos, a qualidade dos lugares, no sem o uso da forma-
publicidade que se tornou a cidade.
96


95
marcante no Plano Diretor de 2004, elaborado na gesto de Marta Suplicy (2001-2004), a
tentativa de requalificar as antigas reas industriais da primeira fase da industrializao da cidade,
no s por meio de Operaes Urbanas, mas por j permitir no zoneamento original do Plano Diretor,
ndices de coeficientes de aproveitamento do terreno mais altos (2,5) em relao maior parte da
cidade (1,0), buscando direcionar para estas pores da cidade, os megaempreendimentos.
96
Reportagem da Folha de So Paulo de outubro de 2005 indica que alguns paulistanos trocam
bairros de elite pela Barra Funda, com seus antigos galpes e a linha de trem, indicando que estas
antigas reas industriais podem se tornar uma espcie de SoHo nova-iorquino. Um bairro, antes

179
MAGALHES (2005), trazendo a verso oficial da Prefeitura, sintetiza o
novo papel tanto das ferrovias quanto do rio Tiet para a rea de interveno da
OUAB, ao afirmar que dois elementos de grande significao marcam a regio: o rio
Tiet e as ferrovias. Tidos h dcadas como obstculos fsicos que dificultam a
integrao espacial e fatores de degradao da regio, estes elementos passaram a
se afirmar como os principais indutores da renovao urbana, na medida em que
se encontram em andamento as obras de rebaixamento da calha e despoluio do
rio e prev-se a modernizao das linhas frreas, adequando-as ao padro de
funcionamento das linhas de metr. Em ambos os casos abrem-se a
possibilidade de uma nova concepo urbanstica que recupere a funo
paisagstica do Tiet e de parte de sua vrzea, alm da reorganizao espacial
da orla das ferrovias atravs da readequao de seus traados, e que induza
novos padres de uso e ocupao do solo (p.1-2).
A expectativa que a operao urbana nesta antiga rea industrial que
dormia para o capital imobilirio at meados da dcada de 1980, num sono que
pouco a pouco iria agregando-lhe valor, transforme-se numa rea cada vez mais
rentvel, por meio da renda diferencial transcendente, que procura dar novas
funes e significados tanto ao rio quanto ferrovia, por meio de investimentos de
largo montante.
A OUAB nesse contexto acaba tendo uma dupla funo, qual seja, ordenar as
transformaes advindas da modernizao das ferrovias e saneamento do rio (isso
no discurso oficial) e, ao mesmo tempo, ampliar a valorizao da rea objeto de
interveno por meio das negociaes de parmetros urbansticos de exceo ao
zoneamento da cidade, conforme discutido anteriormente (captulo 5).
Tomando-se a rea de interveno da operao urbana como um todo, nota-
se que a participao da iniciativa privada no trecho ao sul das ferrovias, no entorno
da avenida Francisco Matarazzo, muito mais forte, exatamente porque esta rea

abandonado, que foi ocupado por artistas e hoje um dos mais caros da cidade. Na interpretao de
ARANTES (2001 e 2002) estes seriam os designados processos de gentrification (gentrificao) para
valorizar reas anteriormente abandonadas pela elite. Como no possvel demolir tudo e construir
algo novo no lugar (afinal foram-se os tempos modernos), utilizam-se as pessoas para valorizar
determinados lugares. Intelectuais, artistas renomados e jovens ricos passam a acreditar que bom
morar em galpes, velhos edifcios industriais, prximos de uma ferrovia e de viadutos.

180
apresenta maior potencial imediato de valorizao. No por acaso que aqui o setor
privado participou mais ativamente das obras previstas e nesta rea que a
operao mais avanou. Como ser analisado a seguir, o Projeto Bairro Novo, tido
como um plano urbanstico de que carecia a OUAB, inverte o foco da interveno da
operao, dando especial nfase rea ao norte das vias frreas. Ocorre que a
OUAB voltava-se valorizao dos equipamentos j existentes, da sua nfase na
rea ao sul das ferrovias, muito mais densamente ocupada e historicamente muito
mais rica em equipamentos pblicos e privados. Por outro lado, o Projeto Bairro
Novo, mais voltado criao de novos espaos e no simplesmente revalorizao
de velhos, volta seu foco poro menos ocupada, com baixa densidade
populacional, grandes terrenos vagos e padres construtivos de fcil e mais barata
demolio. Adiante, analisaremos mais detidamente o Projeto Bairro Novo.
De maneira geral, a OUAB procura consolidar usos prioritrios recentes da
rea, dando novas diretrizes de uso e ocupao (com grande estmulo
implantao de atividades tercirias) e sugerindo a implantao de algumas
importantes obras, sobretudo no sistema virio.
A operao promove mudanas no zoneamento, diminuindo o nmero de
zonas que permitiam atividades industriais e criando mecanismos que induzam a
ocupao dos terrenos vazios (que representavam em 1991 uma rea de 788.655
m
2
ou 23% da rea total objeto da operao) por meio do reparcelamento do solo e
construo de sistemas virios locais (EMURB, 1991). Foi, em grande medida, o
fracasso da induo da ocupao dos terrenos vazios (que se localizam, sobretudo,
na rea ao norte das vias frreas, no lado oeste da rea de interveno)
97
que
motivou e tornou possvel o Projeto Bairro Novo, nos moldes em que este foi
formulado.
A Figura 9.1.2, apresentada anteriormente, representa estas orientaes,
mostrando as diretrizes de uso e ocupao propostas na Operao Urbana.

97
A poro leste da parte ao norte das ferrovias teve maior xito no processo de ocupao dos
terrenos vazios, com a construo do Frum Trabalhista, do Frum Criminal, da sede da Federao
Paulista de Futebol, alm das grandes obras que ficam na poro leste da rea de interveno na
parte sul das vias frreas, como o Memorial da Amrica Latina e do campus da Universidade Nove de
Julho (Uninove).

181
As obras previstas incluem a abertura de novas avenidas, a extenso da
Avenida Senador Auro Soares de Moura Andrade, construda em parceria com o
capital privado
98
, (concluda parcialmente no incio de 2001), entre o antigo terreno
da IRFM e as ferrovias, representando a continuao, para oeste, da dita avenida j
existente; alargamento e extenso de avenidas existentes; construo de passagens
sobre e sob as ferrovias; parcelamento em lotes menores de grandes reas vazias;
e a construo de uma nova ponte sobre o rio Tiet, no final da avenida
Pompia/gua Preta (A Av. gua Preta chama-se atualmente, Av. Nicolas Boer),
obra esta, j concluda (Ponte Jlio de Mesquita Neto)
99
.
A operao urbana esclarece que a viabilidade financeira de um conjunto to
amplo de obras (estimativa total do gasto de US$ 137.700.000, sendo 52% deste
valor para as obras do sistema virio, 25% para as de drenagem, 10% para as de
habitao, 5% para reas verdes e 8% para a estao gua Branca do Metr) ser
obtida a partir de negociaes entre as esferas municipais e estaduais e o setor
privado, alm das contribuies de melhoria da populao residente na rea. O
prazo estabelecido para a implementao e concluso das obras de 16 anos e a
estimativa total dos recursos arrecadados para a operao de US$ 155.148.000,
portanto, superior estimativa de gastos (EMURB, 1991).
Como discutido no captulo 5, apesar deste discurso de autofinanciamento da
operao, inclusive como um elemento central de defesa das Operaes Urbanas,
tanto para os polticos como para os urbanistas brasileiros , na experincia
espanhola, tomada como referncia por conta das experincias de Barcelona e
Madri, nenhuma das Operaes Urbanas prescindiram de recursos pblicos; ao
contrrio, exigiram grandes gastos. Alm disso, as operaes no so
adequadamente alavancadas (valendo-nos do jargo do planejamento estratgico)
sem grandes investimentos iniciais em projetos motores, os quais so decisivos para
o sucesso da operao, e o Estado assume sozinho os riscos de um eventual
prejuzo (FIX, 2001:118).

98
Realizada pela Ricci Engenharia como contrapartida construo do CEAB, como j discutido.
99
Originalmente, o projeto desta ponte de 1979. Portanto, a Operao Urbana gua Branca de
1991, somente insiste na necessidade de realizao desta obra.


182
Tendo sido sancionada a Lei da OUAB em 1995 e iniciada a implantao em
1996, todo o conjunto de intervenes deveria estar concludo at 2011. Ocorre que
a operao tomou uma nova forma, pelo menos em parte da rea, com a mudana
poltica na Prefeitura de So Paulo, a partir da posse da Prefeita Marta Suplicy em
2001. Desde ento, a operao, nos moldes como estava prevista, foi paralisada,
tendo surgido para complement-la o Projeto Bairro Novo.
Em relao s intervenes pontuais na rea, ocorridas mais recentemente,
merece destaque a implantao do primeiro Passa Rpido da cidade
(Pirituba/Lapa/Centro), um corredor de nibus sem separao fsica entre as faixas
de trfego (sem barreiras fsicas e com paisagismo mais harmnico). Tal corredor
comea na Avenida So Joo, segue pela General Olmpio da Silveira, passa por
toda a extenso da Francisco Matarazzo, continuando pelas vias Carlos Vicari,
Guaicurus e Edgar Fac, onde foi construdo o terminal de nibus de Pirituba. Este
corredor, que segundo a prefeitura privilegia o transporte coletivo, tornando-o mais
rpido e confortvel, no estava previsto na OUAB, at porque, os corredores que
vinham sendo implantados pela municipalidade tendiam a desvalorizar as avenidas.
A nova concepo do corredor implantando na Av. Francisco Matarazzo no perece
ter desvalorizado a citada avenida. Alm deste corredor, outro nos mesmos moldes,
foi criado na Avenida Marqus de So Vicente e Ermano Marqueti que faz a ligao
do Centro Vila Nova Cachoeirinha, cruzando a rea do projeto Bairro Novo.


183
9.2 O BAIRRO NOVO UM BAIRRO CENOGRFICO



Vai se confirmando uma tendncia que no de hoje e
que se exprime na regulao do projeto arquitetnico
pela forma-publicidade da mercadoria, alis destino
inevitvel de uma arte de massa como a arquitetura.
Compreende-se que no repertrio mais eloqente desta
ltima, a nova supremacia econmica procure e
patrocine os smbolos bem desenhados que lhe
celebrem o triunfo.(...) A imagem ttil arquitetnica
cabalmente realizada revelou seu fundamento histrico,
a generalizao da forma-mercadoria e sua apoteose
publicitria (ARANTES, 2001:128 e 87).




O Bairro Novo representa uma significativa alterao nos rumos da OUAB,
uma vez a ela est incorporado. Foram ressaltadas no item anterior as dificuldades
histrico-geogrficas
100
para a realizao da valorizao imobiliria na rea de
interveno, dificuldades estas que a OUAB no conseguiu enfrentar
satisfatoriamente em seus primeiros nove anos de vigncia.
Embora os obstculos no tenham sido enfrentados com o xito esperado, as
possibilidades de valorizao intrnsecas rea mantm-se at o presente
momento. MAGALHES (2005) assim resume as potencialidades da regio de
interveno da OUAB, muitas delas j apresentadas e discutidas anteriormente, as
quais podem propiciar as condies adequadas para a sua revalorizao e
desenvolvimento:
Proximidade com vias de circulao de alta capacidade como a Marginal
Tiet, Avenida Pacaembu, Avenida Francisco Matarazzo e Avenida Sumar,
possibilitando fcil acesso de automveis vindos de diversas regies da
cidade.

100
As principais dificuldades histrico-geogrficas aqui referidas so, principalmente, as barreiras
fsicas representadas pelas ferrovias, que dificultam a integrao entre as pores norte e sul da rea
de interveno; o sistema de vias de trfego pouco eficiente e deficitrio; bem como a carncia de um
projeto urbanstico amplo e integrado para a rea ao norte das ferrovias.


184
Oferta de transporte de alta capacidade (trem metropolitano e metr)
facilitando o acesso do pblico de praticamente qualquer ponto da cidade e
regio metropolitana.
O tramo oeste do metr comporta aumento de demanda, favorecendo o
adensamento da regio.
Proximidade com bairros de bom padro de ocupao que podem induzir a
mudanas nos padres atuais.
Existncia de grandes reas vazias ou sub-utilizadas.
Oferta de equipamentos de lazer e cultura de mdio e grande porte (Sesc
Pompia, Memorial da Amrica Latina, Parque Fernando Costa, Playcenter)
(p. 3-4)
Segundo este autor, que diretor de projetos urbanos da Sempla, o objetivo
deste projeto promover, atravs de uma srie de mecanismos, o desenvolvimento
da regio de modo equilibrado, dando condies para que os obstculos sejam
superados e o potencial da regio seja plenamente utilizado. Os principais aspectos
a serem observados neste processo so:
Estabelecimento de novos padres de uso e ocupao, compatveis com as
potencialidades da regio.
Estabelecimento de diretrizes para a ocupao racional dos grandes vazios
urbanos.
Melhoria e complementao do sistema de drenagem.
Alterao, ampliao e implantao de sistema virio.
Garantia de padres ambientais e paisagsticos adequados com a criao de
espaos pblicos, implantao de reas verdes e controle de permeabilidade
do solo (MAGALHES, 2005:4).
Tendo em vista tal potencialidade de valorizao desta poro da cidade para
seu uso metropolitano, a Prefeitura, juntamente com o Instituto de Arquitetos do
Brasil IAB, numa atitude indita, tomou a iniciativa de implantar um bairro
planejado na cidade. Historicamente, os bairros planejados em So Paulo, tais como
o Jardim Amrica, Jardim Europa, Pacaembu, Sumar, City Lapa entre outros, foram
implantados por empresas privadas, sobretudo nas primeiras dcadas do sculo XX.

185
Esta atitude da Prefeitura, em realidade, atenderia a uma recomendao feita pelo
Grupo de Trabalho Intersecretarial, com a coordenao da Secretaria Municipal de
Planejamento Urbano de So Paulo (Sempla), formado em maio de 2001, cujo
objetivo foi propor mudanas na Lei 11.774/95 (Operao Urbana gua Branca)
tendo em vista a elaborao de uma Resoluo Normativa que estabeleceria novas
diretrizes ao processo de interveno.
101

Conforme discutido no captulo 5 (item 5.2.2), inspiradas nas experincias de
renovaes urbanas ocorridas durante a dcada de 1990, nas cidades de Barcelona
e Milo, a Sempla e a Emurb, em razo dos resultados mnimos alcanados pela
Operao Urbana gua Branca (OUAB) durante seus nove primeiros anos de
vigncia (1996-2004), decidiram mudar os rumos da operao, tomando a iniciativa
de agir, mais do que nunca, ao lado dos agentes do capital (confundindo-se com
eles), da a elaborao do projeto Bairro Novo, de carter muito mais
transformador.
102

Pelo exposto, o projeto Bairro Novo, lanado oficialmente em abril de 2004,
no substitui a operao urbana em vigncia, mas integra-se a ela, modificando-a,
sobretudo no que toca a participao da municipalidade em relao poro
noroeste da rea objeto da OUAB (ver mapa da Figura 9.1.1, supra apresentado).
Como se ver adiante, para poder se realizar da maneira postulada, o Bairro Novo
nem poderia estar desvinculado da OUAB, j que as operaes urbanas so, como
discutido anteriormente, um instrumento que permite a compra de exceo
Legislao de Parcelamento, Uso e Ocupao do Solo por meio de uma
contrapartida ao poder pblico.



101
Entre 2001 e o lanamento oficial do concurso do Bairro Novo em 2004, por ocasio da
candidatura de So Paulo para sediar os Jogos Olmpicos de 2012, a rea do Bairro Novo (OUAB)
havia sido cogitada para receber uma Vila Olmpica e um Estdio Olmpico. O projeto de autoria da
equipe do arquiteto Paulo Mendes da Rocha, caso So Paulo fosse eleita para sediar as olimpadas,
mudaria completamente o curso da histria e inviabilizaria o concurso. Neste caso, a renovao
urbana seguiria, muito provavelmente, os moldes da cidade de Barcelona, renovada por ocasio das
Olimpadas de 1992.O fato que So Paulo perdeu sua candidatura internamente para a cidade do
Rio de Janeiro, cidade esta que foi recusada como candidata internacional.
102
Como ser discutido neste captulo, a Prefeitura comportou-se, ao promover o projeto Bairro Novo,
como um verdadeiro incorporador imobilirio, conforme as definies de incorporador postuladas na
Lei 4.951/64, discutida na introduo desta tese.


186
O objetivo do projeto aproveitar os inmeros terrenos vazios, de ocupao
transitria ou j abandonados que existem na rea, e implantar, juntamente com
construtores, comercializadores e com o capital financeiro, um bairro de uso misto,
que se pretende tornar uma referncia de qualidade de vida na cidade, por meio de
planos de ao pblica e privada, com a implantao conjunta e integrada de
empreendimentos imobilirios.
Trata-se de uma rea de 878.541 m
2
situados na gua Branca e Barra Funda,
que abrange tanto terrenos desocupados, como ocupaes irregulares ou com
edificaes que podem ser reaproveitadas ou demolidas, situada na parte noroeste
da OUAB. Uma rea to grande, com as caractersticas acima mencionadas uma
raridade na rea central da cidade e, por isso, tanto os proprietrios dos lotes
(incluindo a Prefeitura e o Governo Federal) quanto os capitalistas do setor
imobilirio (incluindo os trs pilares: incorporao, construo e financiamento) tm
interesses em atuar nesta poro da cidade e lucrar com sua raridade. Para os
arquitetos, responsveis pela elaborao do projeto, a rea tambm rara, pois
podero colocar em prtica suas concepes de maneira quase livre, tendo em vista
a altssima taxa de desocupao dos lotes.

FIGURA 9.2.1 rea de interveno do Projeto Bairro Novo


Fonte: Euclides de Oliveira, Carolina de Carvalho e Dante Furlan.
Publicado na Folha de So Paulo de 10/2/2006.

187
FIGURA 9.2.2 rea de interveno do Projeto Bairro Novo


Fonte: Euclides de Oliveira, Carolina de Carvalho e Dante Furlan.
Publicado na Folha de So Paulo de 10/2/2006.


Com tais caractersticas, a rea uma das ltimas existentes entre os rios
Tiet e Pinheiros, regio mais adensada da metrpole, provida de completa infra-
estrutura e na qual, a subida dos preos dos imveis tende a expulsar a populao
mais pobre. Nesse sentido, em entrevista concedida ao jornal A Folha de So
Paulo, o arquiteto e professor da Universidade de So Paulo, Carlos Lemos,
concluiu que a rea do Bairro Novo realmente uma coisa interessantssima que

188
est solta e livre dentro da cidade. Ela sobrou milagrosamente por motivos
econmicos vrios e deve ser aproveitada com o mximo de inteligncia e bom
senso.




No centro da foto, vista das vias frreas. Na parte inferior v-se o Viaduto Antarctica e na
superior o viaduto Pompia. Do lado direito das ferrovias tem-se a maior parte da rea de
interveno do Projeto Bairro Novo. Do lado esquerdo, v-se a rea do CEAB, parcialmente
incorporada ao Projeto Bairro Novo. Fonte: MAGALHES (2005)



Vale lembrar que por estar includa numa operao urbana, os envolvidos
com o projeto e a execuo deste bairro podem obter certos (e fundamentais)
benefcios, uma vez que os parmetros construtivos, ndices, e o uso do solo
estipulados pela Legislao de Parcelamento, Uso e Ocupao do Solo podem ser
negociados e alterados, mediante contrapartida ao poder publico, nos moldes
discutidos no captulo 5. Nesse sentido, podero ser admitidas cesses do espao
pblico subterrneo e areo; transferncias de potencial construtivo no-utilizado
dos imveis tombados em troca do compromisso da manuteno e da preservao
dos bens culturais (embora isso j seja uma obrigao atribuda ao proprietrio pelo
Condephaat, quando do tombamento conforme Captulo 8); regularizaes de

189
construes, reformas e ampliaes feitas em desacordo com a legislao;
utilizao de usos no-permitidos na Lei de Zoneamento; etc. (Cf. MAGALHES,
2005).
Os maiores proprietrios da rea so a Telefonica (que herdou da Telesp a
maior gleba quando esta foi privatizada); a Prefeitura Municipal (que utiliza,
atualmente, uma parte dos terrenos como ptio da CET Companhia de Engenharia
de Trfego e outra parte que est sob regime de concesso Sociedade Esportiva
Palmeiras e ao So Paulo Futebol Clube, que mantm a Centros de Treinamento);
o Governo Federal, alm de outros particulares que possuem lotes menores,
inclusive uma parte do terreno da Ricci Engenharia Ltda, denotando o abandono da
concluso do projeto do CEAB, como concebido em 1997 (apresentado
sucintamente no item 8.2). O Quadro 9.2.1 apresenta a distribuio dos lotes por
proprietrios das reas envolvidas no projeto Bairro Novo.

QUADRO 9.2.1 reas e glebas envolvidas no Projeto Bairro Novo

rea discriminada rea Bruta rea Lquida %
1. JUNTO MARGINAL DO TIET 391 670 363 441 39,7
1.1 Pertencentes PMSP 234 019 205 791
a) ala de acesso ponte Julio de
Mesquita
28 228 -
b) cedida SEHAB para HIS 21 920 21 920
c) concesso ao CT do SPFC 48 141 48 141
d) concesso ao CT da SEP 48 530 48 530
e) rea utilizada pela CET 87 200 87 200
25,6
1.2 Pertencente a particulares (4 proprietrios) 157 650 157 650 17,2
2. GLEBA TELEFNICA 270 232 270 232 29,6
3. RFFSA e CPTM 160 930 59 481 6,6
3.1 Nacional Atltico Clube 68420 - -
4. GLEBA POMPIA 228 243 196 000 21,4
5. GLEBA RICCI ENGENHARIA 25 100 25 100 2,7
Totais 1 076 174 914 254 100
Fonte: MAGALHES JR. (2005:12-13)


190
Por iniciativa da Prefeitura, os proprietrios assinaram um protocolo de
interesses para formao futura de uma sociedade, cuja representatividade ser de
acordo com o tamanho do lote que possuem. Portanto, quando da efetiva realizao
da sociedade, o maior poder dever caber Telefonica.
O primeiro passo do projeto foi a promoo de um concurso nacional
destinado aos arquitetos, com prmios em dinheiro (50 mil reais para o primeiro
colocado, 30 mil para o segundo e 20 mil para o terceiro), realizado em julho de
2004, sendo que o projeto urbanstico vencedor, aps as devidas complementaes
e adaptaes, seria incorporado Lei da OUAB. A sociedade formada pelos
proprietrios dos terrenos negociaria com empreendedores a realizao das obras e
efetiva implantao do projeto final. No h dvida quanto altssima lucratividade
para os envolvidos, seja para os proprietrios, que tero um aumento significativo da
renda diferencial, sobretudo, por meio do incremento da renda diferencial
transcendente, seja para as empresas construtoras e comercializadoras envolvidas.



No centro, entre o canal do Tiet e as ferrovias, v-se a rea do Projeto Bairro Novo. Ao sul
das ferrovias, os edifcios do CEAB, ao lado a Casa das Caldeiras, resqucio do complexo
industrial da IRFM. Ao fundo, ao norte do canal do Tiet, os bairros do Limo e Casa Verde.
Fonte: MAGALHES (2005)



191
Nota-se que tanto a prefeitura, quanto o governo federal e as empresas
privadas, tornaram-se, neste caso, incorporadores de um megaprojeto, cuja
lucratividade parece ser muito alta e garantida. O poder pblico, sobretudo a
municipalidade juntou-se, por sua iniciativa, com o setor privado, para agir como
incorporador de lotes.
103

Em entrevista ao jornal A Folha de So Paulo de 25 de abril de 2004, o
ento secretrio municipal do planejamento urbano, Jorge Wilheim, afirmou no
querer fazer simplesmente algo como o que ocorrera com a Nova Faria Lima. Disse
o secretrio: que o prolongamento da avenida (Faria Lima) foi um sucesso de
lanamento de imveis, indiscutvel. Agora, que seja um bom lugar para morar,
discutvel. O Bairro Novo vai ser bom para morar, e ns temos a convico de que
d para ganhar dinheiro e fazer uma coisa boa para se morar. Como se v, o
pblico conforma-se ao privado; por mais que o discurso do pblico afirme pretender
regulamentar e definir a ao do setor imobilirio, de fato, contribui para as suas
aes, facilitando-as e tornando-as ainda mais lucrativas. A prefeitura no age em
oposio ao imobilirio, como se este fosse um setor isolado, na verdade ela se
integra (e por que no dizer se entrega!) a ele, mostrando que as prticas do Estado
no correspondem ao seu discurso.
Na mesma reportagem da Folha de So Paulo, o diretor do Secovi/SP
(Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locao e Administrao de Imveis
Residenciais e Comerciais de So Paulo), Eduardo Della Mana, entende que o
interesse do mercado imobilirio pela regio vai crescer com ou sem o projeto. A
grande vantagem de ter um planejamento urbanstico que voc no deixa o
mercado imobilirio to solto. Voc pensa em parmetros de ocupao para
oferecer aos empreendedores, que sozinhos pensam apenas nas suas construes,
com resultados que no so bons do ponto de vista urbanstico. Por trs deste
discurso, o que de fato parece ocorrer a viabilizao imediata de um megaprojeto
que, com a participao do poder pblico, torna-se ainda mais lucrativo, com
grandes aumentos da renda diferencial. Ou seja, agindo isoladamente (ou soltos,

103
Vale lembrar que, hoje, o poder pblico e a iniciativa privada no precisam ficar escondendo suas
parcerias e a maneira como estas parcerias so engendradas. Hoje, o pblico e o privado podem
andar de mos dadas em seus passeios pela cidade.

192
como afirmou Eduardo Della Mana), os incorporadores possivelmente teriam
menores lucros e seus negcios poderiam ser mais arriscados. Em conjunto, alm
de maiores lucros, a garantia de sucesso parece ser certa, j que contam com o
amparo do poder pblico, aparentemente no comando integral do processo.
Um concurso pblico aberto a todos os arquitetos do pas, pareceu
Prefeitura, que se juntou ao IAB na organizao do evento, uma boa possibilidade
de dar incio ao processo de interveno urbanstica na rea. A seguir, sero
analisados os projetos vencedores, procurando compreender no somente suas
caractersticas projetivas, mas o que est por trs de tais caractersticas, seja sob o
ponto de vista das possibilidades de ganhos financeiros para o setor imobilirio, seja
para tentar analisar em casos concretos, as ideologias e princpios norteadores de
tais projetos, que expressam uma gama razoavelmente heterognia de concepes.

9.2.1 O PREENCHIMENTO DOS VAZIOS : ANLISE DOS PROJETOS
VENCEDORES

O Bairro Novo, no qual se estimou que viveriam e trabalhariam cerca de
70.000 pessoas, numa rea de 1.800.000 m
2
edificados, configura-se como a
ncora ou o motor da OUAB
104
, uma espcie de ponta-p inicial para alavancar
de fato sua realizao, atraindo o capital imobilirio. Segundo a Prefeitura, a OUAB
carecia de um plano urbanstico que servisse como fio condutor das aes
idealizadas, e esse plano urbanstico o Bairro Novo. Em verdade, ele pode ser
considerado uma espcie de vitrine para a valorizao e posterior comercializao
da rea da OUAB como um todo. Enfim, o Bairro Novo serve para atrair mais
enfaticamente o capital imobilirio.
A despeito de alguns discursos de democratizao da produo do espao
presentes em alguns projetos aqui analisados, a forma de idealizao do projeto
urbanstico , essencialmente, ainda autoritria (resqucio do planejamento
modernista?). Camuflados por uma suposta tcnica renovadora, os projetos

104
Os termos entre aspas so os utilizados por FIX (2001) para se referir ao investimento inicial que o
poder pblico deve fazer para atrair o capital imobilirio em reas de operaes urbanas. No caso da
Operao Urbana gua Espraiada, objeto da pesquisa desta autora, este motor ou ncora foi a
prpria abertura da avenida.

193
legitimam a interveno, concebendo o espao ao bel prazer de seus idealizadores,
visando a mercantilizao do espao, e da vida. O Bairro Novo um produto, um
produto capitalista, venda para quem puder comprar. E quem puder h de querer,
j que tantos esforos convergiram para tornar este espao tecnicamente moderno e
avanado, um bairro dos sonhos, referncia na cidade.
Projetos urbansticos nos moldes do Projeto Bairro Novo estabelecem
parmetros, normas (muitas delas transformadas em Leis) e padres tais que
definem uma nova ordem de negcios e operaes rentveis envolvendo
construes, mediante uma alienao do corpo; isso porque o corpo reiteradamente
teve de ser alienado at que a mente o reconhecesse como incapaz de construir,
obrigando a mediao de profissionais, como arquitetos, engenheiros, mestres de
obra. Enfatiza-se assim que ao estruturar a cidade, as leis urbanas estruturam o
corpo e a alma, e preparam terreno para a eficcia da compra e da venda da troca
alienando o corpo e estabelecendo a supremacia da razo. (BAITZ, 2004:103)
Como j dito, a Prefeitura optou por um concurso para definir um essencial
projeto urbanstico para a rea da OUAB. Este concurso desenvolveu-se ao longo
do primeiro semestre de 2004, sendo conhecidos os projetos vencedores no dia 16
de julho do referido ano. Participaram do concurso 60 projetos, os quais envolveram
cerca de 700 profissionais, a grande maioria arquitetos.
Optou-se apenas por considerar aqui, a anlise dos 3 primeiros projetos
colocados, bem como dos 7 projetos que receberam meno honrosa. Foram
analisados, portanto, os 10 projetos mais bem elaborados segundo a comisso
julgadora, composta por 8 arquitetos.
No mais, cabe salientar, que o projeto vencedor recebeu uma anlise mais
detalhada, bem como aqueles que apresentaram elementos mais importantes para a
temtica desta pesquisa. Alm disso, a anlise aqui realizada no se destina
propriamente aos aspectos tcnicos
105
, mas aos discursos ideolgicos que
permeiam os projetos
106
.

105
A anlise dos aspectos tcnicos cabe aos arquitetos e urbanistas.
106
H um certo desequilbrio na anlise dos projetos, pois eles so desequilibrados uns em relao
aos outros em termos de contedo, ou seja, uns apresentam maiores detalhes e maior quantidade de
discusses que outros. H projetos mais secos e outros mais recheados e isso certamente
influncia na anlise aqui desenvolvida.

194
Ao se fazer a leitura destes projetos fundamental ter em mente os aspectos
discutidos anteriormente no Captulo 5, especialmente no item 5.2. Alm do que se
escreve sobre os projetos, as vrias imagens reproduzidas dizem muito, talvez mais
do que palavras poderiam dizer. necessrio, assim, prestar ateno ao cenrio
renovador que se quer criar.
O Quadro 9.2.1.1 apresenta a lista dos projetos analisados, com a indicao
dos profissionais envolvidos e sua classificao no concurso.

QUADRO 9.2.1.1 Projetos analisados do concurso Bairro Novo

Projeto Equipe / Arquitetos Classificao
PR 1051 Euclides Oliveira, Dante Furlan e Carolina de Carvalho 1 lugar
PR 1052
Jaime M. Cupertino, Jos Paulo De Bem, Juan Vill,
Luis Gulherme R. Castro, Silvia Chile e Maria Augusta
Bueno
2 lugar
PR 1039
Francisco Spadoni, Lauresto Esther, Selma Bosque e
Tiago Andrade
3 lugar
PR 1002
Lua Nitsche, Pedro Nitsche, Joo Nitsche e Renata
Cupini
Meno Honrosa
PR 1004
Dcio Amadio, Francisco de Assis Rosa, Regina M. F.
Gouveia, Renata Rabbat e Rodrigo Chust
Meno Honrosa
PR 1016
Fbio Zeppelini, Adriana Rebello Cocchiarali, Isabela
Jock Piva e Patrcia Bertacchini
Meno Honrosa
PR 1033
Hctor Vigliecca, Luciene Quel, Ruben Otero, Llian
Hun, Ana Carolina Penna, Ronald Werner Fiedler e
Gabriel Azevedo Farias
Meno Honrosa
PR 1036
Bruno Roberto Padovano, Geraldo Gomes Serra, Maria
Beatriz Ferreira de Souza Oliveira, Jaques
Suchodolski, Sidney S. Linhares, Elaine Salles Biella,
Ricardo Bianca de Mello, Luis Guilherme Bombana
Nicoletti e Eduardo Ribeiro Rocha
Meno Honrosa
PR 1041
Christian de Portzamparc, Alxis Lorch, Ana Paula
Gonalves Pontes, Bbara Bottel, Benoit Vlauviller,
Burckhardt Schiller, Christophe Eschapasse, Clvis
Cunha, Michael Kaplan, Nanda Eskes e Rex
Bombardelli
Meno Honrosa
PR 1046 Dcio Tozzi Meno Honrosa
Fonte: VITRUVIUS (2004).

Aps a analise individualizada de cada projeto, que trs discusses e crticas
pontuais ao abordar as principais caractersticas de cada projeto, realizada uma
anlise conjunta dos projetos e das implicaes scio-espaciais do Bairro Novo.

195
a) Projeto 1051 primeiro lugar

Na ata de julgamento do concurso so tecidas consideraes sobre os
projetos vencedores e sobre os que mereceram destaque (meno honrosa). A
comisso julgadora justifica que o Projeto 1051 foi considerado o vencedor por
responder a expectativa de um bairro diferenciado, indicando uma forma de habitar
em So Paulo diferente da atual tendncia de condomnios em edifcios altos e
isolados. Nesse aspecto, transparece o ideal de que edifcios valorizados para a
vida so baixos, com no mximo seis pavimentos, pois o sexto pavimento seria a
maior distncia que a voz de uma me chamando pela janela seria ouvida por seu
filho no trreo, segundo o Urbanista Lcio Costa. Alm disso, os edifcios devem ser
prximos, para aumentar a sensao de vida em comunidade e acentuar a
possibilidade do encontro e da vida em comum. Tal questo pode ser questionada
uma vez que mesmo havendo a possibilidade do encontro, as relaes de
vizinhana tornaram-se cada vez mais mediadas por instrumentos formais, tpicos da
sociedade individualista, que o capitalismo tem acentuado.




Perspectiva area do projeto. Em primeiro plano longitudinalmente v-se a avenida Francisco
Matarazzo e ao fundo a marginal do Tiet. No centro, cortando o bairro transversalmente, a
extenso da avenida Pompia, notando-se a supresso do viaduto Pompia, uma vez que as
vias frreas tero suas cotas rebaixadas. Fonte: VITRUVIUS (2004)

196

Ainda segundo a comisso de julgamento, o projeto vencedor, alm de
possuir um bom conceito geral, enaltece a vida de bairro, controla a trama urbana
com boa escala das ruas, caladas, galerias, e reas privativas. Propem uma boa
separao e seqncia de etapas, facilitando a sua implementao e a realizao de
parcerias pblico-privadas destinadas a acelerar a gradual implantao do novo
bairro. (...) As quadras compostas por prdios contguos de pavimento trreo mais
seis pavimentos, permitem a participao de empreendedores e construtores de
mdio porte na construo do bairro. Como se v, transparece, alm do elogio
criatividade tcnica do projeto, a preocupao com a viabilidade prtica da
implantao, tendo em vista a participao lucrativa de um maior nmero de
empresas, inclusive menores.
Adiante, a ata de julgamento volta a enaltecer a vida de bairro, ao afirmar que
o projeto estabelece escalas e volumes dos espaos privados a partir do desenho
dos espaos pblicos e promove ruas e esquinas animadas, dando condies para
uma vida de bairro marcada pela mistura de usos e pessoas. Ora, a verdadeira
vida de bairro, sucumbida sim pela metropolizao, no pode ser pensada somente
a partir do espao concebido. Ela se deu pela vivncia do espao, por uma prtica
espacial que comportava relaes mais imediatas. Esquinas e ruas animadas no
projeto no significam esquinas e ruas animadas na prtica. Aqui se compartilha da
idia de que a vida concreta, construda no cotidiano, que pode ou no promover o
encontro. Usualmente, a concepo do encontro altamente difundida em diversos
empreendimentos imobilirios, sejam grandes ou pequenos, muito mais algo
relativo estratgia de venda de tais produtos do que um fato comprovado na
prtica social. No ser a mudana fsica do espao que ir ressuscitar a vida de
bairro, como havia no passado, at porque, em realidade, no h como ressuscitar a
vida de bairro. A morte dos bairros (da vida de bairro) uma questo muito maior,
cujas razes esto vinculadas a amplos processos que escapam ao urbanismo puro
e simples. Para compreender melhor esta questo h que se considerar o processo
social mais amplo e analisar as relaes de tais fatos com a vida cotidiana, tambm
vista de maneira histrica. Mas isso no impede o discurso ps-moderno de pregar

197
a vida de bairro e, assim, contrapor-se aos funcionais quarteires sem vida
construdos pelo urbanismo moderno.
Finalizando os comentrios que justificam a escolha do primeiro lugar, os
julgadores sintetizam: trata-se indubitavelmente de uma experincia urbanstica
digna de ser implantada. E onde ser implantada esta experincia? No laboratrio
que a cidade para quem a partir dela quer extrair lucros e rendas ou de quem a
partir dela se vale para experimentar novas tcnicas e solues arquitetnicas e
urbansticas em grandes espaos vazios.
trao comum a alguns projetos, inclusive ao vencedor, a crtica cidade
como mercadoria e aos edifcios como se fossem produtos na prateleira de um
supermercado. Segundo o discurso terico de seus autores (Arquitetos Euclides
Oliveira, Dante Furlan e Carolina de Carvalho), o projeto uma alternativa ao
modelo vigente de cidade-mercadoria, uma vez que em sua concepo, o desenho
urbano do bairro teria os princpios da cidade Aristotlica, ou seja, uma cidade
integradora e aberta, o ambiente natural da sociedade, o locus de seu
desenvolvimento social e poltico. A despeito da crtica, qual o objetivo do Bairro
Novo a no ser oferecer um produto diferenciado, mas que no deixa de ser um
produto, j que tudo ser comercializado? No se trata de um projeto social
articulado pela Prefeitura Municipal, mas sim, como j ressaltado anteriormente, de
um projeto capitalista, no qual a Prefeitura atua como incorporadora de lotes e
administradora de empreendimentos destinados s classes mdia e mdia-alta.
Analisando propriamente o projeto vencedor nota-se que no conjunto dos 10
projetos analisados, este parece ser, de fato, o que agrega de maneira mais
equilibrada a relao entre criatividade e possibilidades de implantao lucrativa e
efetiva.
Este um dos mais sbrios projetos apresentados, sem grandes pirotecnias
ou grandes novidades, talvez por isso tenha sido o vencedor.
Suas quadras possuem reticulado cartesiano, signo da civilizao segundo os
autores e tambm tipo de desenho urbano j adotado pela maioria dos bairros
vizinhos, facilitando sua integrao. Integrao que tambm proposta a partir da

198
demolio do viaduto Pompia, rebaixamento da via frrea e a construo de um
amplo boulevard entre as avenidas Francisco Matarazzo e Marqus de So Vicente.



Perspectiva area do bairro, tomada a partir do Centro Empresarial gua Branca, com vista
para noroeste. Fonte: VITRUVIUS (2004)


Com o fim do cruzamento em desnvel, realizado atualmente pelo viaduto
Pompia, ser possvel construir, alm do boulevard, duas vias laterais no sentido
norte-sul para trfego local, como soluo para derrubar os muros que
historicamente fragmentaram a gua Branca e a Barra Funda, com uma parte ao
norte das vias frreas e outra ao sul.
Um elemento exclusivo do projeto vencedor refere-se pavimentao das vias
com paraleleppedos. Este tipo de pavimento, alm de proporcionar maior
permeabilidade ao solo, diminui consideravelmente a velocidade dos veculos.
Propem-se tambm caladas largas, sobretudo nas esquinas, seguindo a
inspirao dos largos de antigamente. Ser permitido o estacionamento ao longo do
meio-fio, como maneira de harmonizar a relao entre os pedestres e os automveis
em movimento. Estacionamentos pblicos subterrneos sero construdos sob as
praas projetadas no centro do bairro, local que potencialmente receber maior fluxo

199
de visitantes. No entanto, lembram os autores que a regio conta com vrios modais
de transporte coletivo de boa qualidade, o que dever contribuir para que as
pessoas optem por deixar o carro em casa.



Perspectiva de viso terrestre, com projetados pontos de encontro nas esquinas.
Fonte: VITRUVIUS (2004)


Os quarteires principais projetados possuem 318 x 318 m, subdivididos por
meio de vias secundrias em quadras menores, formando uma praa no interior de
cada quadra, bem como no centro do quarteiro principal, como se pode observar
na ilustrao esquemtica adiante.
As quadras foram parceladas em lotes regulares de 1.250 e 2.500 m
2
(nas
esquinas), pois, segundo os autores, com lotes pequenos objetiva-se ampliar o
nmero de construtoras e incorporadoras capazes de realizarem projetos
imobilirios no bairro (VITRUVIUS, 2004).
Os lotes voltados s vias principais tero uso misto residencial e comercial, ao
passo que os voltados ao interior das quadras sero exclusivamente residenciais.

200
Os lotes destinados por Lei
107
habitao popular distribuem-se de maneira
uniforme dentre os lotes residenciais na rea de uso misto, evitando, segundo os
autores, qualquer tipo de discriminao entre os residentes. De fato, ao contrrio da
maioria dos outros projetos que segregam em prdios isolados, na periferia da rea
(prximo da via marginal do Tiet) os edifcios exclusivamente destinados
habitao popular, este projeto distribui os lotes de habitao de interesse popular
ao longo de toda a rea do projeto, exceto nas reas exclusivamente residenciais,
ou seja, aquelas que ficam em locais supostamente mais valorizados, voltadas para
o interior das quadras. Esta questo ser tratada mais detalhadamente adiante.



Esquema do quarteiro tpico. Fonte: VITRUVIUS (2004)



107
Decreto Municipal 44.667/04, alterado pelo Decreto 45.127/04, que define a obrigatoriedade da
construo de Habitaes de Interesse Popular (HIS) em grandes projetos imobilirios, visando o
controle da segregao e da periferizao da populao de baixa renda.

201
Dois quarteires, localizados no centro do bairro, sero destinados
exclusivamente ao uso comercial e de servios, incluindo o lazer. Neste local,
haver uma grande praa, com um hotel, espao para exposies e feiras ao ar
livre. Os lotes destes dois quarteires sero maiores para que possam abrigar
edificaes de maior porte, tais como hipermercados, comrcio atacadista, oficinas
etc.
Os lotes de uso institucional (escolas, bibliotecas, creches, ambulatrios etc.)
sero localizados ao redor da rotatria de cruzamento das avenidas Pompia (atual
Nicolas Boer) e Marqus de So Vicente. Conforme especificao do edital do
concurso, a rea do Nacional Futebol Clube (antigo So Paulo Railway Footbal
Club) ser mantida, integrando-se ao novo desenho urbano. J as reas da
Prefeitura, atualmente alugadas para os centros de treinamento do So Paulo
Futebol Clube e da Sociedade Esportiva Palmeiras, sero destinadas tambm a
prticas esportivas, mas os clubes sero desalojados.
Os projetos arquitetnicos dos edifcios sero iguais em termos de altura,
nmero de pavimentos e profundidade, embora as fachadas sejam diferentes uma
das outras, como se pode observar na ilustrao abaixo.



Edifcios geminados com projetos arquitetnicos de fachadas distintas. As edificaes no
possuem recuo, formando uma galeria coberta sobre a calada, que se amplia nas esquinas.
Fonte: VITRUVIUS (2004).

202

Caladas com as galerias cobertas sob os edifcios.
Fonte: VITRUVIUS (2004).

Este projeto, tal como a maior parte dos demais analisados, prev grande
quantidade de reas verdes, largamente valorizadas nos projetos arquitetnicos e
urbansticos atuais, ao longo de todos os setores do bairro. Tais espaos alm de
proporcionarem maior permeabilidade das guas pluviais, problema crtico na rea
do projeto, colabora para o embelezamento do espao. Nesse sentido, alm da
arborizao das ruas, haver praas internas s quadras, internas aos lotes,
contgua ao centro do bairro, anexa ao centro de feiras e convenes, bem como um
parque junto ala de acesso da Ponte Jlio de Mesquita Neto, que liga a rea do
Bairro Novo ao Bairro do Limo, na Zona Norte da cidade.
Segundo os autores, a tipologia dos edifcios est baseada na tradio
construtiva do incio do sculo XX da maioria das cidades brasileiras, com
caractersticas mais europias do que norte-americanas. Por isso, optou-se por
edifcios construdos junto ao alinhamento das ruas, objetivando um maior contato
das ruas com os prdios, tanto no aspecto espacial (geomtrico) quanto simblico.
No h tambm afastamentos laterais, mas ao fundo, constituem-se grandes reas
livres dentro dos quarteires, formando uma espcie de quintal coletivo a ser
usufrudo pelos condminos, alm de configurar importante rea de infiltrao de
guas pluviais. A opo por manter o centro dos quarteires sem edificao, como
se ver nos prximos itens, caracterstica de vrios outros projetos apresentados.

203

Aspecto da praa central, com o hotel ao fundo. Este local poder abrigar feiras e exposies
abertas. Fonte: VITRUVIUS (2004).



Projeto de elevao da quadra tipo. Fonte: VITRUVIUS (2004).



Segundo o plano urbanstico, cada lote ter uma projeo edificvel
equivalente a 50% da rea do terreno a ser obrigatoriamente ocupada em seus
limites e um gabarito de seis pavimentos mais o trreo. (...) O pavimento trreo dos
edifcios de uso exclusivamente habitacional ser em pilotis enquanto que os de uso
misto sero destinados a lojas, (...) sendo obrigatrio, no caso, a incorporao de
uma galeria coberta (de p direito duplo), espao este to til em nosso clima entre
o tropical e o temperado, sujeito a chuvas, trovoadas, garoa, sol ardente, etc. Um
pavimento de cobertura ocupando 40% da rea de projeo edificvel ser permitido
em ambos os tipos de edificaes, necessariamente destinado a habitao
(VITRUVIUS, 2004).

204
Os projetos de cada edificao sero individuais tanto para os prdios
residenciais, comerciais, de servios ou institucionais, desenvolvidos por diversas
empresas de engenharia e escritrios de arquitetura, respeitando-se os critrios
gerais do plano urbanstico apresentado, bem como o Cdigo de Obras do Municpio
(Lei 11.228/92). Com isso, obter-se-, de acordo com os autores, uma variedade
formal tpica de uma cidade aberta (VITRUVIUS, 2004).



Planta de massas da rea foco. Fonte: VITRUVIUS (2004).


b) Projeto 1052 segundo lugar

O projeto 1052, classificado em segundo lugar, divide a rea de interveno em
quatro blocos. Tal diviso dada pelos grandes eixos de circulao longitudinais

205
(Av. Francisco Matarazzo / Rua Carlos Vicari / Rua Guaicurus; novas vias paralelas
s estradas de ferro; Av. Marqus de So Vicente; e Via Marginal do Tiet) e
transversais (Av. Pompia / Viaduto Pompia / Av. Nicolas Boer / Ponte Julio de
Mesquita Neto).
Tais blocos, de tamanhos e funes distintas, encontram seus vrtices na
rotatria das avenidas Marqus de So Vicente (principal via longitudinal) e Nicolas
Boer, continuao da avenida Pompia (principal via transversal). Nesta rotatria,
assim como ao longo de toda a extenso da avenida Nicolas Boer, projetaram-se
praas (reas verdes) que separariam o trfego ruidoso das reas residenciais.
Alm disso, esta praa-rotatria redistribuiria o trfego interno (entre os quatro
blocos), uma vez que a Av. Marqus de So Vicente tornar-se-ia uma via sem
cruzamento das transversais de circulao local que nela terminam, garantindo,
assim, fluidez ao seu trfego.



Perspectiva geral do projeto em sua rea de interveno. Fonte: VITRUVIUS (2004).



206
Ao longo do eixo das estradas de ferro haveria um grande vazio
estruturante, composto de reas verdes e bacias de acumulao de guas pluviais
que, segundo os autores, garantiriam a preservao e revalorizao do
patrimnio histrico industrial da estrada de ferro, bem como receberia o trfego
transversal dos bairros vizinhos (Lapa, gua Branca, Perdizes, Barra Funda e do
prprio Bairro Novo) o qual seria lanado em uma nova via longitudinal lindeira s
estradas de ferro. Com uma nova ambientao para o trem, o limite dos trilhos que
hoje separa regies vizinhas ter o papel de uni-los (VITRUVIUS, 2004). Os autores
salientam ainda que tal proposta para as vias frreas s teria sentido a partir da
concretizao da construo da estao Pompia pela CPTM, entre as atuais
estaes gua Branca e Barra Funda, estao proposta pela OUAB, que alm de
proporcionar uma nova acessibilidade ao Bairro Novo, fortaleceria e desenvolveria
os investimentos pbicos e privados j realizados (VITRUVIUS, 2004).



Implantao geral do projeto. Fonte: VITRUVIUS (2004).

207
Em relao aos espaos pblicos destinados ao lazer, haveria uma praa
linear (idia recorrente em vrios projetos) ao longo da Av. Nicolas Boer, com uma
faixa de 40 metros de reas verdes em cada lado da via. Esta rea verde, tida pelos
autores como Parque Urbano, envolveria, em realidade, todo o eixo virio
transversal (desde a estao Pompia da CPTM at a Ponte Julio de Mesquita
Neto), espinha dorsal do projeto. Este parque linear seria dotado de ciclovias,
quiosques, reas sombreadas, reas de descanso, iluminao pblica que
possibilite, inclusive, seu uso noturno.


Corte longitudinal, Avenida Nicolas Boer.


Corte transversal. Fonte: VITRUVIUS (2004)



Vistas do Parque Linear Fonte: VITRUVIUS (2004)


208
Alm desta praa linear principal, o projeto prev no interior dos quatro
blocos, praas de menor porte destinadas ao uso local.
A concepo deste projeto foi largamente baseada nas vias de circulao, ou
seja, foi a partir das vias existentes e das propostas que o restante dos elementos foi
projetado. As edificaes so predominantemente verticais, com edifcios altos, ao
contrrio do projeto vencedor.



Vista interna da praa. Fonte: VITRUVIUS (2004).


Ao longo da Av. Nicolas Boer seriam construdos os edifcios residenciais
mais altos, marcando a paisagem ao longo do principal eixo transversal que corta o
bairro. Os edifcios comerciais e de servios seriam dispostos predominantemente
na Av. Marqus de So Vicente. Outra via que tambm receberia torres altas seria a
via lindeira s ferrovias. As garagens dos edifcios, tanto residenciais quanto
comerciais, ficariam nos andares mais baixos, mas no no subsolo, com um pilotis
ajardinado nos edifcios residenciais, propiciando maior integrao das garagens
com os edifcios, alm de simplificao tcnica da obra e conseqente reduo dos
custos.
O portal do Bairro Novo seria a antiga rea do complexo industrial da IRFM,
atualmente parcialmente ocupada pelas quatro torres do CEAB e pelos edifcios

209
tombados pelo Condephaat. A ocupao atual desta rea est voltada para o
viaduto Antarctica, como apresentado anteriormente. A rea prxima ao viaduto
Pompia, portal de entrada do Bairro Novo, ao sul, seria ocupada pela estao
Pompia da CPTM, com passarela de pedestres para transposio da via frrea e,
em seu entorno, seria construda uma praa de pedestres, reas comerciais com
restaurantes, bares, cinemas e edifcios residenciais, tendo aqui, um estacionamento
subterrneo. Nesta perspectiva, na rea do portal do bairro, segundo os autores, a
proposta agregaria ao j significativo investimento privado e ao interessante
patrimnio histrico, novos programas, uma melhor integrao aos bairros
vizinhos e uma diferenciada acessibilidade metropolitana pela nova estao
Pompia da CPTM, ponto de partida da presente proposta, na construo desse
espao portal para o Bairro Novo (VITRUVUIS, 2004).
De forma geral, este projeto um dos mais conservadores, tal como o
primeiro lugar, embora este ltimo seja mais criativo. A seguir, ser analisado o
terceiro lugar, que certamente o projeto com um discurso mais autoritrio e que
apresenta uma viso muito distorcida da realidade atual da rea de interveno do
projeto.

c) Projeto 1039 terceiro lugar

O projeto classificado em terceiro lugar, apesar de possivelmente ser bem
elaborado no que concerne aos seus aspectos tcnicos (mas essa avaliao cabe
aos arquitetos e urbanistas), apresenta graves erros quanto ao entendimento da
totalidade da cidade.
Alm disso, tambm o que mais leva a srio o autoritarismo do
planejamento urbanstico, como se esse fosse o nico meio de solucionar os
problemas da cidade, elevando ensima potncia a idia de conceber o espao e,
por conseqncia, conceber a vida cotidiana, sempre, se possvel, a partir de um
"espao vazio". Como enfaticamente afirmou MARICATO (2002) nunca demais
repetir que no por falta de planos e nem de legislao urbanstica que as cidades
brasileiras crescem de modo predatrio (p.147).

210

Implantao geral. Fonte: VITRUVIUS (2004).


Antes de tecer consideraes aos diversos elementos do projeto, cabe
examin-lo quanto concepo de espao em que se baseia.
O vazio. Este o ponto chave para a dominao do espao proposta neste
projeto. Segundo os autores, no se trata simplesmente de propor um novo bairro,
mas de uma oportunidade para a cidade, de enfrentar seu carter quase congnito
de se refazer pela espontaneidade (VITRUVUIS, 2004). Trata-se de construir, ainda
que autoritariamente, uma identidade para esta poro sem identidade da cidade.

211
H que ficar claro que um vazio de ocupao no significa um espao vazio
de significado e, muito menos, um vazio de valor, de identidade. trao comum a
vrios projetos o espao vazio como se literalmente houvesse um vazio de
significado, emergindo a necessidade da construo de edificaes e de
identidades, de significados, como se tais valores pudessem ser totalmente
concebidos, quando em realidade so construdos a partir do vivido, na prtica
social.
Os autores deste projeto, em particular, assumem equivocadamente a idia de
que a rea est sendo objeto desta interveno por se tratar de uma rea vazia (ou
quase vazia), excluda do eixo de desenvolvimento da cidade, como se ela
necessitasse de um grande projeto governamental para ser devidamente
incorporada cidade e valorizada com isso. Em realidade, o Projeto Bairro Novo,
como j salientado, uma iniciativa do poder pblico municipal (associado
iniciativa privada) para fomentar um processo de valorizao j em andamento. No
o Projeto Bairro Novo que inicia o processo de valorizao da rea, ele pode
ampli-lo, mas o processo de valorizao o antecede. Em outras palavras, o Projeto
Bairro Novo s existe enquanto tal nesta poro da cidade por tratar-se de uma rea
valorizada em relao sua macrolocalizao na metrpole. Ou seja, a escolha de
uma rea para este projeto no se deu ao acaso; ao contrrio.
Mas com essa viso de que o espao objeto de interveno decadente pela
sada da indstria [na verdade a indstria no saiu simplesmente por iniciativa
prpria, em grande medida, ela foi expulsa pela valorizao] e diante da difcil
condio geogrfica desta rea circunstancial, prope-se um desenho
ordenador que assuma as estruturas existentes dando-lhes novos sentidos e as
complemente com novas matrizes de organizao territorial (VITRUVIUS, 2004).
Segundo os autores, o projeto urbano deve nascer com o desenho e se
realizar atravs das aes reguladoras de seu desenvolvimento. o desenho quem
ir determinar o territrio, induzir as ocupaes, delimitar fronteiras, organizar
os fluxos. atravs do desenho que podemos pensar nas regras que devem
regulament-lo e no o contrrio. A histria urbana de So Paulo tem sido narrada
pelo avesso. Pouco desenho, muita circunstncia, alguma lei. (...) Depois de

212
enfatizarem a importncia do desenho, os autores concluem que uma cidade se
faz atravs do exerccio do controle social do territrio. Desenh-la exercer
esse controle, definir a esfera pblica como construtora da sociabilidade
(VITRUVIUS, 2004). E mais, s h urbanidade nos espaos concebidos a partir do
planejamento urbanstico, a partir do desenho regulador. E tais espaos so ilhas na
cidade, o resto so espaos sem urbanidade e desarticulados.
Com essa viso autoritria de um urbanismo salvador, mata-se a essncia da
cidade, a positividade da espontaneidade, a histria de sua ocupao, marcada por
inmeros processos e contradies, cheia de conflitos e interesses, ignora-se a
exploso-imploso da cidade, como se o planejamento urbanstico fosse a reverso
da segregao scio-espacial, quando, em realidade, ele concorre para acentu-la.
Diante dessa viso dos autores do projeto, o que fazer com a espontaneidade
(essncia e identidade da urbanizao paulistana) e com os frutos positivos desta
espontaneidade? Ou por trs desta viso h a pretenso silenciosa de querer
planejar tudo? Neste caso, esquece-se de So Paulo e constri-se uma outra
cidade.
108

Mas vejamos o que este desenho regulador que visa ao controle social do
territrio prope para consubstanciar o Bairro Novo.
As principais fronteiras que devem ser incorporadas para a efetiva ocupao
da vrzea so a ferrovia e as vias marginais. Nesse sentido, no com essa
designao, sugere-se a necessidade de um processo de desfragmentao fsica da
rea, ou pelo menos o que se poderia chamar de juno dos fragmentos, como a
costura de uma colcha de retalhos, incorporando e requalificando as muralhas
(ferrovia e marginais) e seu entorno.
Para consolidar a unio dos grandes vazios, buscando um espao e fluxos
contnuos, necessrio conectar a gleba do terreno do Centro Empresarial gua

108
Aqui no estamos defendendo a espontaneidade, como se ela fosse s feita de positividades. H
negatividades no espontneo tambm. A questo da espontaneidade foi trazida nestes termos como
um contraponto ao mgico e salvador desenho regulador proposto no projeto. Segundo ARANTES
(2001), no plano da vida urbana tudo se passa como se a tarefa coletiva Estado e iniciativa privada
tivesse por obrigao reproduzir, embelezando, monumentalizando, se for preciso, o caos urbano,
afinal fruto de uma organizao espontnea dos indivduos no livre exerccio de seus direitos e
criatividade (p.146).


213
Branca poro norte das ferrovias, por meio da transposio da ferrovia,
melhorando-se o viaduto j existente (Pompia) e criando uma ampla passagem de
pedestres no centro do terreno (praa suspensa), partindo da avenida Auro Soares
de Moura Andrade. Sugere-se ainda o deslocamento da Estao gua Branca da
estrada de ferro para o lado sul da linha, criando-se ao seu redor um amplo espao
pblico nos dois lados da via frrea. J a rea lindeira marginal seria incorporada
por meio da criao de amplas reas verdes (lineares, nas direes norte-sul e
leste-oeste, e triangulares ao redor da ala de acesso da Ponte Julio de Mesquita
Neto). Partindo-se destas obras de ligao, pretende-se no s unir os espaos
desconectados da rea foco de interveno, como tambm harmonizar a unio do
Bairro Novo com os bairros do entorno.


Modelo volumtrico proposto. Fonte: VITRUVIUS (2004).

Ao contrrio do traado do sistema de quadras do entorno, definido como
circunstancial (de geometrias diversas), o Bairro Novo teria um traado virio
regulador de inspirao ortogonal, que organizasse os fluxos e definisse uma
geometria precisa para as quadras (VITRUVIUS, 2004). A nova malha viria seria
cortada nas direes norte-sul e leste-oeste por trs praas/parques lineares de
dupla funo:
a) servir como espao pblico de lazer, convivncia e prtica de esportes e
b) fazer as ligaes com as extremidades das glebas, disciplinando o traado
virio e organizando o formato das quadras.

214
A praa principal, com 60 metros de largura e 800 metros de extenso, ligaria
a rea da marginal, que receberia novo projeto paisagstico, rea da estao gua
Branca da CPTM. Outras duas praas, com 20 metros de largura e menor extenso
(uma no sentido norte-sul e outra no sentido leste-oeste) tambm teriam o mesmo
uso (lazer, esporte, convivncia) e a mesma finalidade (conexo de reas notveis).
A idia das praas lineares, acessveis a vrias partes do bairro, aparece em
cinco dos dez projetos analisados.


Grande praa linear. Fonte: VITRUVIUS (2004).

Alm das praas lineares (corredores), complementando o sistema de reas
verdes e espaos pblicos, haveria um conjunto de praas envolvendo a ferrovia, ao
lado das quadras de uso institucional, que abrigaria escolas, creches, teatros,
bibliotecas etc. Outro conjunto de praas estaria no terreno do Centro Empresarial
gua Branca, ao lado da Casa das Caldeiras, junto passarela de transposio das
ferrovias (praa suspensa sobre as ferrovias), conectando do outro lado da praa
suspensa, ou seja, do lado norte das ferrovias, a uma outra praa linear, cujo final no
sentido norte seria na avenida Marqus de So Vicente.
Vale aqui trazer, ainda que brevemente, a concepo de pblico e privado
para os autores. Segundo eles, por privado definimos as reas de posse individual
ou coletiva, por pblico aquelas que pertencem a ningum. No temos dvida,
pblico ser sempre a rua e sua rea de influncia (VITRUVIUS, 2004). Note que o
espao pblico, para os autores, pertence a ningum, ao invs de pertencer a todos.
Esta diferena conceitual muda a relao que cada um tem com o espao. Uma
crtica recorrente em diversos estudos sobre o tema recai exatamente sobre essa

215
idia de que a rua, para no ser simplesmente um espao de passagem deve
pertencer a todos e a cada um. Quando as pessoas no se sentem donas da rua, a
rua se degrada at morrer, at virar espao de fluxo, de passagem, terra de
ningum, muitas vezes, local inspito e perigoso. Cada vez mais, o modo de vida
metropolitano tem acentuado de maneira brutal a oposio entre a rua e a casa,
entre o pblico e o privado, entre o social e o individual.


Perspectiva da grande praa central. Fonte: VITRUVIUS (2004).

Contradizendo em parte a definio que os autores expuseram, na seqncia
da apresentao do projeto, eles propem a retomada do espao da rua como
instante privilegiado da convivncia urbana, uma recuperao do velho burgo
medieval: espao de troca, de relacionamentos, de exposio (VITRUVIUS, 2004).
Adiante, em tom mais autoritrio, como detentores do poder de criar o espao e
conduzir (orientar) a vida cotidiana, como se as pessoas fossem peas num
tabuleiro de xadrez, prosseguem: rua levaremos toda a atividade que no cabe
em nossa vida privada. Ser preciso ajustar a escala. Teremos dois tipos de
espaos: nos grandes eixos das praas lineares sero elas que condensam o
espao de convivncia. Nas quadras convencionais trabalharemos com largas
caladas, de 8 metros de largura, incorporando o tradicional recuo obrigatrio como
extenso do passeio (VITRUVIUS, 2004).
Segundo os autores, os lotes tradicionais seriam suprimidos nas quadras
modelo, ou seja, todos os edifcios da quadra se relacionam, no haveria lotes e, por
conseguinte, no haveria muros entre os prdios, reservando-se uma rea de
fruio coletiva no centro da quadra aos moradores de cada quadra. Alm disso, o

216
recuo obrigatrio seria eliminado e as caladas aumentadas, mas a relao dos
edifcios de habitao com a rua seria intermediada por reas comerciais elevadas
ou estacionamentos em nvel, aumentando a cota do trreo dos edifcios, com
passagens de interligao suspensas, que protegem o interior da quadra, marcando
bem a separao entre o espao privado coletivo e o espao pblico.
Segundo os autores, impera a necessidade de adensamento populacional
numa rea central to bem servida de infra-estrutura. Para isso, a verticalizao o
melhor caminho, se bem dimensionada para a infra-estrutura implantada e existente,
e com a mescla de usos residenciais e comerciais, garantindo vitalidade ao bairro
tanto no perodo diurno quanto no noturno.
As quadras, no que tange s funes, so especializadas. Podem ser:
a) exclusivamente de uso residencial, com clara distino e separao entre
as de Uso Habitacional de Interesse Social (HIS) e as demais;
b) mistas de uso residencial e comercial, com este ltimo junto s vias;
c) de uso corporativo, com comrcio junto s vias, localizadas nos grandes
entroncamentos virios;
d) institucionais, junto praa da estao ferroviria, destinadas ao uso
predominantemente cultural e educacional e
e) destinadas ao grande comrcio, junto s vias marginais do Tiet.
O plano de massa das quadras tpicas segue o mesmo padro escolhido por
oito dentre os dez projetos analisados, ou seja, o de ocupar as divisas e liberar o
centro da quadra. O sistema de desenho o que chamamos de ponto e linha,
composto de edifcios lineares lminas e edifcios torre, conforme se pode
observar na perspectiva a seguir (VITRUVIUS, 2004). Os edifcios linha (lmina) tm
at oito andares e os edifcios ponto (torre) doze andares.
A seguir sero brevemente discutidos os sete projetos que receberam
meno honrosa. A anlise destes projetos aqui apresentada em ordem numrica
crescente, uma vez que estes no foram classificados. O grau de detalhamento que
cada projeto recebeu na discusso seletivo, buscando-se trazer os aspectos mais
significativos de cada projeto. A idia no fazer um inventrio minucioso de cada
um.

217

Quadra residencial tipo (ponto e linha). Fonte: VITRUVIUS (2004).


d) Projeto 1002 meno honrosa

Tal como a maior parte dos projetos, h largo enfoque ao problema da insero
das bordas sul e norte, ou seja, a adequada integrao das vias frreas e das
marginais, respectivamente. Alm disso, ressalta-se que a rea de interveno tem,
basicamente, as caractersticas tpicas desta faixa entre o rio e a ferrovia, comuns
deste a Vila Leopoldina at o rio Tamanduate (rea de usos transitrios), muito
embora nela ainda persista uma maior quantidade de terrenos sem edificaes,
consistindo numa rea de reserva para toda a metrpole, cujo equacionamento
representa hoje uma oportunidade nica para uma interveno em escala
condizente com a da cidade (VITRUVIUS, 2004).
Este projeto, alm do provimento de moradias, diz preocupar-se no em formar
um gueto para os moradores, mas em construir um espao metropolitano, ou seja,
que possa ser utilizado por toda a metrpole, constituindo uma nova referncia.
Surge, novamente, a proposta do parque linear entre a ferrovia (estao gua
Branca) e o rio, nesse caso, abrangendo uma largura maior e incluindo uma

218
novidade: um canal a cu aberto ao longo do parque. Tal como no projeto anterior
(3 lugar) proposta uma grande praa no entorno da estao gua Branca da
CPTM. Esta praa, segundo os autores, alm de promover a circulao de
pedestres entre o Bairro Novo e a regio que est alm da ferrovia, tambm
incorporar o trem ao meio urbano, valorizando-o no s como meio de transporte
de grande capacidade e fator do adensamento da regio, mas tambm como
evento urbano atraente cuja fisionomia, descortinada como estrutura linear,
distinguir a praa (VITRUVIUS, 2004). Novamente, surge a idia recorrente de
que o trem , ou pode ser, um elemento atrativo da paisagem, bom para o morador
ter ao lado, idia surgida na ltima dcada que busca introjetar, ao menos nas
cabeas dos mais jovens, um novo estilo de vida, num designado processo de
gentrificao.



Implantao geral. Fonte: VITRUVIUS (2004).


219
No mais, o parque linear tambm tem a funo de alimentar o fluxo para as vias
laterais, com edifcios de ocupao mista, alm de abrigar um complexo de campos
de futebol e reas para outras prticas esportivas que, segundo os autores se
tornaro referncia para toda a cidade e garantiro o fluxo e a ocupao intensa
dessas reas mesmo no perodo noturno (VITRUVIUS, 2004).
A maior novidade deste projeto o canal construdo ao longo do parque que,
segundo os autores, significar a incorporao do rio cidade como um novo
elemento paisagstico e de redefinio da estrutura territorial (VITRUVIUS, 2004),
muito embora, a nosso ver, tal canal poderia dificultar a interao leste-oeste do
bairro, ou seja, ao tentar integrar a borda norte com a borda sul por meio do
parque/canal, pode-se criar uma nova barreira que separaria as pores leste e
oeste do Bairro Novo.



Foto da maquete. Fonte: VITRUVIUS (2004).


220
Como se pode ver pela maquete acima, a maior parte dos edifcios
proporcionar um espao no edificado no centro dos quarteires aos moradores,
caracterstica comum em vrios projetos. Os edifcios mais altos, destinados ao
comrcio e servios ficam alinhados ou ao parque linear/avenida Nicolas Boer ou
avenida Marqus de So Vicente.

e) Projeto 1004 meno honrosa

O Projeto 1004, tambm baseado no princpio de que o planejamento
urbanstico a nica soluo para os males que afetam os habitantes da cidade,
considera trs pontos como fundamentais para o plano urbano do Bairro Novo.
Nesse sentido, o plano deve contemplar a indicao:

a) dos elementos de sua identidade;
b) de sua paisagem e
c) da necessria mistura de funes e ocupaes.

Partindo-se destes elementos como fundamentais, segundo os autores, poder-
se- almejar o equilbrio da vida urbana e, por conseguinte, a qualidade de vida dos
seus habitantes. Para atingir este objetivo, foram adotados os seguintes
componentes morfolgicos estruturadores:

a) os parques lineares (como j salientado, elemento comum a quase todos
os projetos);
b) as vias de circulao internas rea do plano;
c) as quadras como elementos de organizao dos espaos edificados;
d) os canais de drenagem, como elementos infra-estruturais e paisagsticos.

O parque linear, visto direita na perspectiva a seguir, e o percurso diagonal,
visto na poro superior esquerda, configuram os elementos paisagsticos e
hierarquizadores da circulao mais importantes do projeto. O primeiro corta
integralmente o bairro, ligando e unindo tanto as duas margens da ferrovia, na altura

221
da nova estao gua Branca da CPTM, quanto as duas margens do rio Tiet, por
meio de passarelas para pedestres sobre o rio (edifcios-ponte
109
). O segundo une
as duas margens da ferrovia, na altura do terreno do Centro Empresarial gua
Branca, por meio de uma larga passarela, terminando numa rotatria na avenida
Marqus de So Vicente. Ambos agregam reas verdes e de lazer. O detalhamento
do parque linear, com suas funes especficas por trecho, est apresentado na
perspectiva a seguir.



Proposta geral da implantao. Parque Tiet em primeiro plano. Fonte: VITRUVIUS (2004).


O parque linear, principal elemento do projeto, tem 1.227 metros de extenso
e 51 metros de largura. Trata-se de um elemento linear segmentado, ou seja, cada

109
Estes edifcios-ponte que fariam a ligao do Bairro Novo a uma estao fluvial no rio Tiet depois
de sua despoluio, segundo os autores, criariam uma importante referncia paisagstica para a
cidade como um todo (VITRIVIUS, 2004).


222
trecho (de aproximadamente 250 metros) ter usos especficos, como apontado na
perspectiva a seguir (bosque, lazer, espao cultural, espao esportivo etc).



Parque linear com indicao dos usos propostos.
Fonte: VITRUVIUS (2004).


O percurso diagonal possui 583 metros de extenso e 35 metros de largura.
Termina na avenida Marqus de So Vicente, pois a partir deste ponto, em direo
ao sul da referida avenida, no se trata de rea incorporada ao Bairro Novo.
Futuramente, com uma possvel incorporao desta gleba, o percurso diagonal seria
estendido at a marginal do Tiet, nas imediaes da ponte do Limo.

223
Uma novidade desde projeto em relao aos anteriormente apresentados
refere-se a maior preocupao com o sistema de drenagem, problema crtico em
plancies de inundao fluviais (vrzea), bem como a utilizao do sistema fluvial
como meio de transporte. Segundo os autores, o sistema de drenagem composto
por vrios pequenos canais, distribudos ao longo das quadras, que incluem
sistema de circulao das guas, com aerao e filtrao, atravs de circuito
projetado e sistema de bombeamento. Tais canais devem contribuir para a
drenagem superficial, para a captao das guas fluviais excedentes das
edificaes e ainda como elemento integrador da paisagem (VITRUVIUS, 2004).
Alm disso, o projeto prev a construo de uma estao fluvial no final do parque
linear, na margem esquerda (zona norte) do rio Tiet, antecipando sua futura
navegabilidade.
O primeiro passo para a implantao do projeto como um todo seria o
aumento da cota em 1 ou 2 metros (aterro) para toda a rea a fim de viabilizar a
construo de estacionamentos subterrneos nos edifcios, evitando as dificuldades
tcnicas e financeiras de escavaes profundas em reas de vrzea. Alm disso,
assim como foi realizado na Vila Olmpica da cidade de Barcelona, o aumento
da cota possibilita tambm a transposio da ferrovia por uma laje de cobertura,
uma vez que o enterramento das linhas mostra-se inexeqvel (VITRUVIUS, 2004).
H nesse projeto uma diferena no tratamento dado ferrovia, ainda que
sutil, mas que parece estar na contra-mo dos projetos que buscam incorporar a
ferrovia como elemento atrativo, buscando atenuar seu aspecto fragmentador, na
medida em que os autores demonstram muito mais a preocupao em esconder a
ferrovia do que em efetivamente incorpor-la como elemento que faz parte deste
espao da cidade. Vale lembrar que as ferrovias so os primeiros elementos
construdos nesta poro da cidade e sua origem remonta a meados do sculo XIX.
Uma vez que no vivel economicamente o enterramento das vias, prope-se sua
cobertura, por meio de uma grande laje.
Quanto ocupao das quadras, seguindo as diretrizes do Plano Diretor
Estratgico de So Paulo, so propostas quadras de uso predominantemente

224
residencial, mas com uso comercial no pavimento trreo dos edifcios, que deve
servir como apoio aos moradores.
Os edifcios localizados junto s vias coletoras tero, no mximo, dez
pavimentos, e os localizados junto aos canais, seis pavimentos
110
. O projeto prev
ainda um ndice de 30% de reas permeveis em cada quadra e a circulao nas
vias secundrias (entre as quadras) privilegiar pedestres e ciclistas, havendo
mudana de piso para a reduo da velocidade dos veculos, a exemplo do proposto
pelo projeto vencedor.
Tal como na maior parte dos projetos, as quadras possuem ptios internos no
edificados para melhorar a insolao das unidades, servir como rea de
permeabilizao de guas pluviais, bem como configurarem espaos de lazer e
convivncia.
As guas pluviais captadas pelas edificaes sero reutilizadas e os j citados
canais ao lado das quadras serviro tambm para receber o excedente das
precipitaes centenrias.
As Habitaes de Interesse Social (HIS) propostas neste projeto estaro
mescladas ao conjunto urbano proposto, tal como indicado no projeto vencedor.
Essa mescla pode se constituir em avano, embora tais edificaes sejam bem
diferenciadas das demais em termos construtivos. Segundo os autores, rejeitando a
constituio de gueto, a implantao dos condomnios de HIS permite aos mesmos
usufrurem todos os elementos urbanos: Parque Linear, Percurso Diagonal, canais
de drenagem, etc. (VITRUVIUS, 2004).
A densidade de ocupao grande nos edifcios de HIS, com construes de
quatro, seis ou oito apartamentos por andar. Seriam construdas 636 unidades deste
tipo, sendo 33,3% com 55 m
2
, 39% com 56 m
2
, 16,7% com 57 m
2
, e 11% com 63 m
2
.
O pavimento trreo teria os apartamentos destinados a idosos e portadores de
deficincias locomotoras, bem como os equipamentos de uso coletivo, tais como
creches, centros de aprendizagem e oficinas.

110
Os autores sugerem que os rgos pblicos em conjunto com a Sociedade de Propsito
Especifico que ir organizar e viabilizar a construo do Bairro Novo, devero fixar parmetros
paisagsticos para as faixas de construo de edifcios ou sua implantao no interior do conjunto
urbanstico, como forma de se evitar a mono-funcionalidade ou uma predominncia volumtrica-
tipolgica empobrecedora da paisagem urbana (VITRUVIUS, 2004).

225
O setor de servios ser concentrado na Avenida Marqus de So Vicente e
disperso no restante do conjunto. Segundo os autores, devido a oferta de meios de
transporte pblico de massa, o setor de servios do Bairro Novo poder se tornar um
centro de empregos e referncia para a cidade, apoiando os espaos j existentes
voltados ao turismo de negcios (VITRUVIUS, 2004). Na Marqus de So Vicente,
dispostos de forma linear (ao contrrio da maioria dos projetos que previu uma praa
circular para este tipo de ocupao concentrada) seriam construdos grandes
edifcios de escritrio
111
, hotis e centros de conveno.

f) Projeto 1016 meno honrosa

Este , possivelmente, o projeto mais original e ousado, embora apresente
vrias idias e pressupostos presentes tambm em outros projetos. tambm um
dos projetos com maiores preocupaes humansticas, que busca incorporar
pesquisa de vrios campos disciplinares que estudam os processos espaciais como
produo humana, inclusive a Geografia, embora seja tambm, em seus
fundamentos tericos, o mais confuso.
Ao contrrio dos demais projetos, h neste a compreenso de que o potencial
do espao em gerar trabalho e vivncia determina uma relao que ultrapassa os
aspectos fsicos do local, ou os aspectos meramente formais do projeto. A referncia
para se determinar o valor de um espao depende dos significados que a sociedade
atribui a este, em relao quilo que, nele, pode ser produzido, sentido, incorporado,
visto enfim, vivido (VITRUVIUS, 2004).
Excetuando-se o aspecto tcnico, este projeto confuso teoricamente pois, a
despeito de suas boas intenes em relao ao enriquecimento terico da
proposta, acaba por cair numa ambigidade, pois ao mesmo tempo que concebe um
espao (sua verso do Bairro Novo), nega, ainda que implicitamente, a legitimidade
do planejamento urbanstico.

111
A altura dos edifcios dever se dar pela relao com sua base fundiria (coeficiente de 4, definido
pela OUAB), embora esteja prevista na OUAB a compra de maior coeficiente.


226
A partir de consulta minha dissertao de mestrado, os autores citam
LEFEBVRE (1996), GEORGE (1883) e SEABRA (mimeo), abarcando de maneira
deslocada e sem a necessria profundidade, questes sobre a vida de bairro,
centralidade, totalidade, entre outros. A confuso terica se d basicamente em dois
aspectos: primeiro pela m compreenso dos autores utilizados como sua base
terica, segundo por utilizarem autores que criticam ao longo de sua obra, sobretudo
Lefebvre, o planejamento urbanstico.
Partem, portanto, de idias desconectadas, pescadas aleatoriamente em
diversos autores, para em seguida apresentarem sua concepo do Bairro Novo.
Uma anlise crtica do arcabouo terico deste projeto poderia ser feita em maior
detalhe, mas isso fugiria dos objetivos desta pesquisa.
Batizado de Projeto Teia, inicialmente assume o uso transitrio desta poro
da cidade e seu objetivo costurar, dando continuidade e usos permanentes, s
reas consolidadas a oeste (Lapa) e a leste (Barra Funda). Sua concepo est
largamente baseada em princpios estruturalistas sistmicos, aceitando a idia de
que o mundo ao nosso redor, e em nosso interior, composto por redes. A Teia
uma espcie de rede a proposta de um conceito para uma forma de
acomodao da malha urbana entre as diferentes camadas de centralidades.
Influenciados por esta viso sistmica do espao, os autores partem do princpio de
que a organizao lgica que produz o espao urbano, hoje, acontece em rede: em
constante metamorfose, com ncleos de centralidade ad-hoc, em constantes
negociaes e construes. Esta organizao, influenciada pela globalizao,
apresenta multiplicidades espaciais de funes, com centralidades maleveis,
elementos arquitetnicos e urbansticos vocacionados por fluxos e escalas
transpostas (espao multidimensional) reguladas pela lgica informacional
(VITRUVIUS, 2004).
112


112
Para os autores, a Teia um tipo de rede, porque possui as mesmas qualidades de
adaptabilidade e constante re-negociao dos ns. Entretanto, o que confere a singularidade da teia,
se comparada todas as outras redes, que esta mantm ou recria a hierarquia das centralidades. A
teia o resultado fsico da sobreposio de vrias tenses, vrios ncleos, diversos interesses, que
se interpolam em diversas camadas, no espao, produzindo infinitas relaes de localizao e
valorizao. A teia , possivelmente, o sentido conceitual mais lgico e simples, de reconfigurao da
centralidade da rea de interveno (...), constitui um organismo vivo, desenhada para realizar trocas
com o meio (VITRUVIUS, 2004).

227

Projeto Teia (implantao). Fonte: VITRUVIUS (2004).


A rea de interveno para os autores uma rea fluda, de uso casual pelos
bairros lindeiros e que no tem identidade que lhe confira a fora de sua
centralidade. Faz-se necessrio, portanto, construir esta identidade to necessria
consolidao da centralidade da rea. Nesse sentido o Projeto Teia o desenho do
espao urbano, que tem como principal foco, a reconstruo dos fluxos existentes
na rea as passagens de pedestres, o sistema virio, a gua, o trem, o mercado
imobilirio, entre outros para permitir a reconfigurao dos espaos de
permanncia, dos espaos pblicos, e da vivncia (VITRUVIUS, 2004). E na
prtica, quais seriam estes elementos do projeto capazes de reconstruir os fluxos
existentes na rea e conceber-lhe uma identidade? O Projeto Teia concebido pela
sobreposio de quatro camadas de deslocamento:
a) o rodovirio (existente e proposto);

228
b) o fluvial (propondo-se, inclusive, a construo de canais navegveis entre
as quadras, como pode ser visualizado na perspectiva acima);
c) os deslocamentos de pedestres associados a grandes reas verdes
geridas pela iniciativa privada e
d) o ferrovirio.
Segundo os autores, a teia no o resultado formal destes fluxos de
deslocamento, mas constitui um elemento de conexo e conformao entre todos
estes (VITRUVIUS, 2004).
Tal como nos demais projetos, a conformao dos edifcios libera uma rea
central na quadra que alm das qualidades j apresentadas anteriormente
(insolao, permeabilidade, ventilao etc.), tambm abriga um lago central,
conectado a canais que permitem a navegao entre toda a rea de interveno.
Os edifcios residenciais tambm possuem o pavimento trreo com
estabelecimentos comerciais capazes de garantir, alm de comodidade aos
moradores, um maior trnsito de pessoas na rea. Os edifcios so sempre
permeados por gua e vegetao e, neste caso, ao contrrio dos demais projetos,
os espaos interiores das quadras so de acesso pblico, ainda que sejam de
gesto privada. Segundo os autores, tudo o que se encontra nos limites da gua,
de gesto privada, e circulao pblica (VITRUVIUS, 2004).
Os autores tambm propem a reciclagem da gua e do lixo e a utilizao de
energia elica, por canalizao dos ventos sobre o canal do Tiet, capazes de
produzir cerca de 4MW de energia por ano.
O projeto se apresenta em cinco camadas, trs com intervenes diretas do
urbanista e duas que dependem de intervenes diretas de cada setor envolvido:
a) Camada gua: composta por lagos e canais conectados, utilizados como
reservatrio e reutilizador das guas pluviais, bem como para navegao interna por
pequenos barcos inflveis.
b) Camada terra: est no nvel altimtrico da cota atual. Nela circularo os
pedestres, em vias predominantemente permeveis e arborizadas.
c) Camada comrcio: constitui um shopping aberto e coberto, com camadas
funcionais que se elevam e unem a camada terra (pedestres) camada de

229
circulao dos carros que elevada. Ou seja, uma camada de acesso e transio
entre duas cotas, a dos pedestres (mais baixa) e a dos automveis (mais alta).
d) Camada residencial: os edifcios so baixos, com no mximo quatro
pavimentos de apartamentos. O andar trreo fica na camada terra e os ltimos
pavimentos ficam pouco acima da camada comrcio.
e) Camada transitria: esta camada constituda por edifcios altos de at 50
pavimentos, com escritrios e consultrios. Como o coeficiente de aproveitamento
4, os edifcios so altos, mas de grande volume no terreno, cujo andar trreo deve
ser obrigatoriamente aberto circulao pblica. Estariam localizados na avenida
Marqus de So Vicente, ao redor da grande praa circular no encontro desta
avenida com a Nicolas Boer. Nesta praa (rotatria) tambm seria construdo um
grande monumento por um artista plstico, necessariamente envolvido no projeto.



Espaos de circulao e reas verdes. Fonte: VITRUVIUS (2004).


Para concluir, segundo os autores, o intuito deste projeto urbano organizar
uma forma coerente e humana de verticalizao, mantendo-se uma alta qualidade
de vida com enfoque nas inter-relaes pessoais entre os moradores e
trabalhadores que vivenciaro esse novo espao: um novo estilo de vida. Os
edifcios sero incorporados por setores, no existe lote. Os setores sero
incorporados por empresas privadas diversas, que contrataro arquitetos atravs de

230
concursos ou concorrncias pagas organizados pelo IAB, retomando assim a
responsabilidade da formao da cidade contempornea, na sua forma e
organizao, para o profissional arquiteto. Com isso o bairro novo ter uma
diversidade de solues arquitetnicas, buscadas pelo anseio dos profissionais em
encontrar solues inovadoras para as necessidades dos clientes e incorporadores
e, conseqentemente a cidade e os cidados ganham com isso. (VITRUVIUS,
2004) Ganham o qu? Mais segregao? Novas ilhas de prosperidade no mar da
pobreza?

g) Projeto 1033 meno honrosa

Ao contrrio do anterior, o Projeto 1033 estabelece a circunstncia em que
concebido. Reconhece que a cidade capitalista voltada ao mercado e um espao
de constante luta entre interesses contraditrios, dentre os quais, h sempre a
busca, por parte do setor imobilirio, da melhor relao custo-benefcio. Para os
autores, a interveno proposta busca a lucratividade, um negcio capitalista, para
o qual o planejamento urbanstico desejado, vivel e vantajoso. Este projeto um
bom exemplo do planejamento estratgico nos moldes como apresentado no
Captulo 5, no qual no h mais necessidade de um discurso ideolgico para
justificar as aes do urbanismo. O urbanismo uma tcnica a servio do capital, a
servio da venda da cidade para o mundo.
Um desafio do projeto, segundo os autores, restabelecer questes
intrnsecas urbanidade, sem desconhecer, no entanto, os modelos de mercado
onde estamos inseridos de modo indissocivel e que fazem possvel estas
operaes (VITRUVIUS, 2004). Ou seja, os autores buscaro a urbanidade, ainda
que reconhecendo que tentaro fazer isso com o investimento de capitalistas em
busca de lucros e no de urbanidade. Se, e somente se, a urbanidade significar
ampliao dos lucros, ento poder ser incorporada ao projeto. Urbanidade
concebida num desenho dentro de um escritrio: este o produto a ser
comercializado.
Antes da apresentao do projeto propriamente dito, os autores ensaiam uma
srie de perguntas, cujas respostas, quando inteligveis, demonstram uma viso das

231
mais tecnocrticas e autoritrias em relao s intervenes urbansticas que visam
o controle fsico e social do territrio, seu manejo e gesto, num discurso que se no
fosse to autoritrio, seria absolutamente ingnuo.
Dentre os projetos analisados um dos que mais claramente se posiciona de
maneira unilateral. Tudo em sua tcnica uma via de mo nica, uma seqncia
cartesiana de ao e reao; faz-se assim para acontecer assado.
Citando o texto do projeto, com sua linguagem hermtica, so necessrios os
seguintes aspectos para a construo de uma tica operativa: manejos das
oportunidades (manejos no sentido de manobras, astcias, artimanhas da
administrao e gesto de um empreendimento; a mobilidade como estrutura
visvel, a geografia como determinante histrica; o solo como plano suporte de
valor insubstituvel; a identificao das aes topolgicas; a estrutura dos espaos
pblicos como instrumento de interao social; impacto zero nas condies
ambientais (afirmar isso, no mnimo, pregar o impossvel. Buscar impactos
mnimos possvel e louvvel, mas impacto zero s condies ambientais como
dizer que um pssaro pode voar sem asas. Toda e qualquer interferncia humana
causa algum tipo de impacto, inclusive impactos positivos).
Depois de expor seus conceitos, questes e mostrar sua tcnica renovadora
para encarar o desafio do concurso e planejar o Bairro Novo, os autores, enfim,
apresentam o projeto.
O ponto de partida da concepo do projeto um espao pblico
consubstanciado em um grande parque que ocuparia cerca de 1/3 da rea de
interveno, conforme perspectiva adiante. O parque e seus equipamentos
(edificaes de exposies, feiras, coreto para manifestaes populares etc.),
somados s reas verdes formariam o ponto central do projeto, obra prioritria e
irreversvel.
Segundo os autores, num mbito de alta densidade e analisado na escala
metropolitana, este parque define-se como uma necessidade estrutural e social
dessa regio de So Paulo. Conceitualmente este parque se configura como uma
pausa, um vazio, para conectar-se com o horizonte e a natureza, e um lugar de
encontro com outras dinmicas (VITRUVIUS, 2004).

232

Implantao geral. Fonte: VITRUVIUS (2004).


O parque, que neste projeto no um parque linear, o centro de gravidade
do bairro. Os quarteires ao norte e a leste do parque devero ter sua tipologia e
edificaes em harmonia com este vazio, que o parque, segundo os autores.
Ambas as grandes glebas (norte e leste, em relao ao parque) teriam uso
misto (residencial e comercial de pequeno porte), e as relaes de volumetria
determinadas por uma relao clara de gabaritos, distanciamentos e condies de
insolao (VITRUVIUS, 2004).
H uma grande nfase no lazer cultural e esportivo, com a proposio de
variados equipamentos destinados populao residente e aos habitantes da
cidade como um todo. Os equipamentos destinados demanda metropolitana

233
atenderiam condies de segurana e no invadiriam (importunariam) os territrios
residenciais locais. Trata-se dos seguintes equipamentos propostos: ciclovias,
amplos passeios para caminhar, reas de esportes e descanso, um museu das
guas (destinado educao e com um acervo histrico sobre o tratamento de rios
e crregos da cidade, inclusive com maquetes animadas), um grande lago no
parque (que serviria para armazenamento e reuso das guas pluviais em lavagens e
regas, alm ter o papel de reservatrio em caso de chuvas centenrias), espetculos
ao ar livre, e a ampliao do Clube Nacional (privado), com uso de recursos
externos em contrapartida abertura da rea para o pblico em geral.


Quadras tpicas. Fonte: VITRUVIUS (2004).


Alm do parque e do lazer associado, o projeto demonstra grande
preocupao com os aspectos relativos circulao e ao transporte no bairro, bem
como drenagem pluvial e fluvial (toda a rea do projeto est assentada sobre a
plancie de inundao do Tiet vrzea).
113



113
H que se destacar que os autores confundiram a denominao do crrego gua Branca. No
Projeto eles o denominaram de crrego Sumar. De fato, a maior parte do leito do gua Branca est
canalizado sob o canteiro central desta avenida, mas o nome do curso dgua sempre foi gua
Branca e no Sumar, como referido no Projeto.


234

Perspectiva do parque. Ao fundo, do lado esquerdo, v-se o Pico do Jaragu, do lado direito a
Serra da Cantareira. Fonte: VITRUVIUS (2004).


Quanto infra-estrutura de transportes e circulao no h grandes
novidades em relao maior parte dos projetos, ou seja, prev-se a manuteno
da rede de grande circulao j existente (Avenidas Marqus de So Vicente,
Francisco Matarazzo, Pompia etc.), buscando eliminar seus pontos crticos e
ampliando os pontos de travessia das barreiras/fronteiras representadas pelas
ferrovias e pelo rio, incentivo ao transporte coletivo (nibus e trem), bem como ao
transporte individual a p e por bicicletas (o projeto prev a construo de
estacionamentos de bicicletas para longa durao junto s estaes e terminais de
passageiros), construo de caladas amplas, medidas para diminuir a velocidade
dos veculos, e a construo do terminal remoto aeroporturio na estao gua
Branca da CPTM
114
(com hotis, centros de convenes e estacionamentos
associados).


114
Projeto SPTrem da CPTM para a modernizao e ampliao do sistema de trens metropolitanos,
que inclui a expanso da linha at o Aeroporto Internacional Governador Andr Franco Montoro
(Cumbica) em Guarulhos, com a possibilidade de check in remoto na nova estao gua Branca.

235

Perspectiva geral. Fonte: VITRUVIUS (2004).


Depois de apresentar a viabilidade econmica e financeira do
empreendimento, tanto para os investimentos pblicos quanto para os privados
(aspecto de suma importncia)
115
, os autores encerram o projeto retomando o que
consideram os seus aspectos diferenciais, que so os seguintes:
a) construo do Museu das guas de So Paulo;
b) grandes eventos ao ar livre;
c) ciclovias de lazer;
d) percursos para caminhadas;
e) pontos para piqueniques;
f) circuito dos pontos de interesse histrico;
g) esportes;
h) feiras;
i) coreto para manifestaes populares;
j) grande rea para exposio nacional do paisagismo brasileiro (uma bienal
do paisagismo, em edificao construda no parque) e
l) shopping centers.
Como se v, a partir dos elementos listados acima, o Bairro Novo se
assemelha mais a um parque temtico, a um cenrio para usufruto de turistas, para

115
O projeto prev investimentos pblicos e privados ao longo de quinze anos, distribudos em quatro
etapas. Segundo os autores, utilizando-se valores conservadores (ou seja, o pior cenrio), os clculos
apontam que o retorno dos investimentos comearia a partir do sexto ano.

236
o gozo da cultura e do lazer (no se esquecendo das compras, naturalmente). Uma
espcie de Disneylndia da indstria cultural.

h) Projeto 1036 meno honrosa

Tal como o projeto anterior, este tambm d grande nfase a um parque
urbano. Em realidade, prope-se um bairro verde (com 12 m
2
de rea verde por
habitante), ou seja, o bairro todo seria um grande parque que se configuraria como a
extenso do parque propriamente dito (parte sem moradias) que ocupa cerca de 1/3
da rea do projeto, localizado na gleba norte, junto ao rio Tiet.
Ao contrrio da maior parte dos projetos anteriores, neste h radical
transformao na infra-estrutura de transportes e circulao. Outra novidade a
proposta de um modelo de desenvolvimento imobilirio, com a supresso dos lotes e
quadras tradicionais, que seriam substitudas por Unidades de Desenvolvimento
(UDs), atrativas aos capitalistas do setor imobilirio, conforme explicado adiante. No
mais, juntamente com o projeto 1041 (analisado adiante), este um dos mais
custosos, envolvendo inmeras obras de altssimo valor.
Segundo os autores, muitas das solues urbanas propostas para o Bairro
Novo poderiam ser adotadas e estendidas aos bairros vizinhos.
No que se refere ao paisagismo e s reas verdes, prope-se a criao de
um grande parque que poder servir de modelo para implantao de outros parques
e reas verdes em reas pblicas na regio, como a existente ao lado do Frum
Criminalista. Nesse contexto, prope-se tambm a recuperao da funo ambiental
e paisagstica do rio Tiet e de sua vrzea. Na verdade, trata-se de incluir o rio no
urbano e deixar de trat-lo como uma barreira a ser transposta ou algo que
atrapalha a expanso da cidade, por meio de um amplo processo de requalificao
da vrzea do rio, cujo carro chefe seria a construo do referido parque, prximo s
alas de acesso da Ponte Julio de Mesquita Neto.
Os antigos meandros do Tiet nesta poro foram identificados em cartas do
sculo XIX e formam no projeto um grande espelho dgua que organiza os
espaos e opera como elemento de ligao paisagstica entre a Marginal e o novo
bairro, como se pode ver na figura acima (VITRIVIUS, 2004).

237

Perspectiva area. Fonte: VITRUVIUS (2004).


Quanto ao sistema de micro e macro drenagem, por exemplo, prope-se a
recuperao paisagstica do canal do rio Tiet e a construo de um lago marginal
que receberia as guas pluviais da regio, funcionando como uma bacia de
acumulao, cujas guas teriam tratamento primrio para garantir sua qualidade
paisagstica e reutilizao para irrigao de jardins pblicos e privados. Alm disso,
as garagens seriam construdas acima dos nveis do solo (no haveria garagens
subterrneas) com ajardinamento na laje de dupla funo: reteno temporria das
guas pluviais e lazer para os moradores. Tudo isso somado densa arborizao ao
longo de todas as vias criaria o que os autores denominam de bairro verde, com
larga permeabilidade do solo e com possibilidade de reteno temporria adequada
das guas pluviais, por meio dos espelhos dgua e dos lagos.
Em relao ao sistema de transportes e circulao, os autores propem a
polmica construo de pistas elevadas nas vias de circulao com trfego de
passagem. Os autores ainda deixam esta sugesto como medida que poder ser
aplicada para outros grandes eixos virios, de trfego intenso, que cruzam a regio

238
no sentido norte-sul. De tal maneira, as avenidas Marqus de So Vicente, Nicolas
Boer e Pompia teriam suas pistas elevadas, configurando uma boa soluo para o
trfego, mas ao custo de enormes impactos scio-ambientais (sobretudo o impacto
visual e o sonoro) e de altos investimentos do poder pblico.



Implantao geral. Fonte: VITRUVIUS (2004).


Ainda no tocante ao sistema virio, o projeto prev a construo de uma nova
via expressa estrutural ao longo dos trilhos da via frrea, que visa aliviar o trfego
em toda a regio, podendo ser estendida at Pirituba e o Rodoanel no sentido

239
Noroeste e at a Avenida dos Estados a leste (em associao com) a valorizao
das linhas frreas de acordo com as diretrizes do Projeto SPTrem, que, ao ser
implantado, fortalecer os vnculos do transporte de massa entre a regio e toda a
metrpole VITRIVIUS (2004). No mais, a modernizao do sistema ferrovirio
ampliar as condies de integrao, por meio da ocupao intensa e contnua, dos
dois lados da ferrovia, de maneira a mitigar o aspecto fragmentrio que a ferrovia
representa atualmente. A nova estao conectaria a malha viria dos dois lados da
via frrea, que teria os trilhos elevados e um conjunto de equipamentos comerciais,
esportivos, culturais e institucionais ao redor da plataforma.
No centro nodal do bairro seria construdo um boulevard de distribuio de
trfego local, ladeado por galerias com lojas, bares e restaurantes (constituindo) o
centro das atividades do bairro e (oferecendo) acesso s garagens das Unidades de
Desenvolvimento. De tal maneira, segundo os autores, tal boulevard configuraria a
espinha dorsal do bairro, como principal e clara referncia de circulao e ponto de
encontro, gerando um espao urbano agradvel e tranqilo, ao mesmo tempo ativo
e diversificado. (...) O Boulevard estende-se lateralmente atravs de Alamedas at
um Passeio ajardinado ao longo de um corpo dgua formado por uma seqncia
de pequenas enseadas artificiais, espelhos e fontes que se conectam e interligam o
bairro ao Parque, ao norte, por sob a Av. Marqus de So Vicente (VITRUVIUS,
2004).
No que concerne ao modelo de desenvolvimento imobilirio, como salientado
anteriormente, este projeto apresenta uma proposta alternativa para a incorporao
da terra, suprimindo a idia de lotes e quadras, substituindo-os pelo que os autores
chamam de Unidades de Desenvolvimento (UD).
Mas o que uma UD? Fisicamente as UDs so grandes reas (quadras) de
formatos variados e irregulares (como as quadras das grandes reas industriais dos
bairros lindeiros ferrovia), mas que no so subdivididas em lotes individuais. Mas
conceitualmente o que isso representa? Para os agentes do setor imobilirio seria
mais uma garantia de lucratividade e liquidez dos negcios. Tradicionalmente os
incorporadores comprariam os lotes e os empreendimentos seriam construdos cada
um ao seu tempo. Nesse caso no h lotes, mas cotas dos potenciais construtivos

240
das UDs, ou seja, uma porcentagem de cada UD que inclui ainda parcelas
percentuais das reas comuns, como o parque e o boulevard. Cada UD concebida
com um estacionamento acima do solo e contornado por galerias com bares, cafs,
enfim, comrcios de rua. De tal maneira, quando se compra uma cota de potencial
construtivo, colabora-se na mesma proporo, com a construo dos elementos
comuns e imprescindveis do projeto, seja na prpria UD seja no boulevard, no
parque etc.
Os autores explicam de outra maneira a vantagem para os empreendedores
imobilirios. Segundo eles, as UDs renovam os padres de urbanizao existentes,
servindo de exemplo para futuros empreendimentos na regio e para a
complementao da legislao urbanstica da Operao Urbana gua Branca. Ao
mesmo tempo, faz-se atraente ao mercado imobilirio, por meio da
previsibilidade dos resultados e gerao de qualidade urbana que transcende
dos bairros mais cobiados de So Paulo (VITRUVIUS, 2004).
Alm disso, outro aspecto de suma importncia que cada UD tem seu
volume com desenho definido e usos regulamentados e uma unidade mnima, ou
etapa mnima de implantao (...) independentemente do cronograma das obras
pblicas, uma vez que o desenho do bairro prescinde dessas benfeitorias para
materializar-se (VITRIVIUS, 2004). Ou seja, o projeto prev uma certa
maleabilidade entre o cronograma das obras pblicas e das privadas, com
cronogramas de certa maneira dissociveis, o que representa mais uma vantagem
diante de um previsvel atraso no que se refere aos comprometimentos do setor
pblico. Em outras palavras, para que o projeto comece a ser rentvel no
necessrio que ele esteja pronto por inteiro, nos moldes como est integralmente
concebido, bastando apenas uma UD para que as unidades autnomas possam ser
comercializadas e habitadas.
Quanto aos parmetros das edificaes das UDs h grandes novidades.
Todas as edificaes residenciais ficariam sobre as lajes dos estacionamentos e
reas comerciais, conforme mostra a figura acima. Com a altura de 10 metros, as
UDs prximas s ferrovias ficariam acima de seu nvel e na mesma cota da Av.
Francisco Matarazzo. Assim, se formaria a cobertura total das vias frreas e a

241
conseqente integrao fsica e visual de ambos os lados das ferrovias, hoje
separados e ligados exclusivamente por uma passarela de pedestres e pelos dois
viadutos (Antarctica e Pompia). De tal maneira a ferrovia suprimida visualmente
da paisagem por sua completa cobertura, numa espcie de integrao por
supresso.


Parmetros urbansticos e arquitetnicos das UDs. Fonte: VITRUVIUS (2004).


Os pavimentos das garagens (trreo e primeiro), segundo os autores, no
devem ser percebidos pelos pedestres j que as fachadas sero preenchidas por
estabelecimentos comerciais. O terceiro pavimento, que a laje de cobertura dos
estacionamentos, ser destinado ao lazer exclusivo dos moradores (com piscinas,
quadras e sales de festas e jogos etc.), que poder ser individual para cada edifcio
ou conjunto para todos os edifcios das UDs. Alm do lazer, esta laje ter o papel de
reter as guas pluviais, uma vez que ter grande rea ajardinada.
As reas construdas horizontalmente nas UDs sero baixas por meio do
favorecimento da verticalizao (com edifcios de at 44 pavimentos), ampliando a
rea permevel e aumentando a vista da paisagem tanto para os moradores quanto
para quem estiver de passagem pelo bairro. Ao contrrio do projeto vencedor que
optou por muitos prdios baixos, este adota a premissa de poucos prdios altos,
ambos respeitando o coeficiente de aproveitamento definido (4,0).

242
A proposta nestes edifcios promover o alto padro, j que os apartamentos
duplex tm o seu acesso a cada dois ou trs pavimentos, todos eles com ampla
insolao (orientao leste/oeste), ventilao natural e generosas vistas sobre a
paisagem. (VITRUVIUS, 2004). Por outro lado, os apartamentos destinados
Habitao de Interesse Social (HIS) ficaro prximos a Av. Marqus de So Vicente,
em rea isolada dos demais, ainda que os autores afirmem que estes tipos de
edifcio estaro integrados ao bairro como um todo. Os edifcios de escritrios
ficariam concentrados na poro noroeste do bairro, numa UD na conjuno das
Avenidas Marqus de So Vicente e Nicolas Boer.
Por fim, os autores ainda salientam que a rede de energia eltrica e de
telecomunicaes (fibra tica) ser toda subterrnea, com uma central subterrnea
construda embaixo do boulevard.

i) Projeto 1041 meno honrosa

O Projeto 1041, dentre os dez projetos aqui discutidos, o que mais
consegue se dissociar de um discurso autoritrio e tambm o que mais buscou
considerar a verdadeira essncia da cidade de So Paulo, em seus aspectos
histricos, sociais e econmicos.
Os autores iniciam afirmando sua postura de que pensar num bairro novo
para So Paulo pensar em algo que se integre cidade como um todo. No se
pode pensar nem em outra cidade e nem num condomnio.
O sentido do projeto, de acordo com os autores entrar na malha da cidade,
em suas ruas, observando seu ritmo e seu desenvolvimento para imaginar um bairro
novo, procurar um mtodo que, a partir dos ensinamentos dessa quadra, se abra
ao aleatrio, ao desconhecido do amanh, e que possa apresentar uma perspectiva
no espao e no tempo (VITRUVIUS, 2004). Assim, o projeto reconhece a
diversidade, o aleatrio e o casual como a essncia da cidade, integrando esse
esprito ao projeto.
Nesse sentido, o bairro novo denso, com edifcios de alturas variadas, com
cores diversas, fachadas distintas. H uma preocupao em equilibrar a relao
entre o que deve ser rgido no projeto e o que pode ser flexvel, livre, e aleatrio.

243
Segundo entendimento dos autores, a grande diversidade volumtrica de
So Paulo nasceu do parcelamento do solo em ruas reticuladas, das regras
numricas das leis de zoneamento e do movimento aleatrio das oportunidades
imobilirias, que geraram um crescimento da cidade lote a lote. Foi com essa
evoluo dinmica e diversa, de associao entre o grande e o pequeno, que
se produziu a densidade, a luminosidade e a vida urbana paulistana. Os
autores ressaltam que essa afirmao no significa dizer que essa frmula do
passado deva ser seguida, muito embora no possa ser esquecida. Para eles, o
importante que em So Paulo encontra-se um exemplo vivo daquilo que todo o
urbanismo moderno procura intensamente. Para eles, em So Paulo encontra-se as
respostas aos anseios de nossa poca, quais sejam:

a) a liberdade e a diversidade que permitem o aleatrio;
b) a integrao dos contrastes, que possibilitam a mistura programtica e
c) a riqueza da vida que se passa nas ruas, como uma histria que se conta
(VITRUVIUS, 2004).

A partir desta perspectiva terica e de anlise da cidade, este projeto tem
como ponto central a possibilidade da diversidade, da heterogeneidade tipolgica
das quadras e das edificaes, o que no significa que no haja regras que
obrigatoriamente devero ser cumpridas. H um plano, mas este no rgido,
permitindo inmeras configuraes diante das possibilidades obrigatrias. Nesse
sentido, cada quadra objeto de um parcelamento espacial, e deve integrar
componentes tipolgicos obrigatrios, jogando com eles de forma livre. A regra
assegura ainda que a periferia da quadra seja constituda por 70% de fachada
alinhada rua e 30% de reas abertas para o interior, reservando 50% do solo aos
jardins. Nenhum plano rgido existe, pois infinitas configuraes so possveis
(VITRUVIUS, 2004).


244

Volumetria e vista geral da rea. Fonte: VITRUVIUS (2004).


Esquema volumtrico das quadras. Fonte: VITRUVIUS (2004).

245

Perspectiva da rua e calada. Fonte: VITRUVIUS (2004).


A tnica do projeto resumida na seguinte afirmao: compreendemos a
msica feita do acaso e da regra. simplicidade do desenho das ruas, da vida
pblica, se ope a diversidade das fachadas individuais, dos interiores das quadras
privadas, dos programas diversos. As configuraes resultantes so infinitas, a
evoluo progressiva, flexvel e natural (VITRUVIUS, 2004).
Por fim, cabe salientar outro aspecto enfatizado no projeto: o parque aqutico.
Ao contrrio da maior parte dos projetos, este substitui o tradicional parque vegetal
que, segundo os autores, problemtico em termos de segurana e manuteno,
por um enorme parque aqutico. Para eles a gua do Tiet apresenta-se como um
tema paisagstico apropriado ao novo bairro. Apesar das construes ao longo do
rio, no h em So Paulo um dilogo com a gua. Este parque aqutico, configurado
como espao pblico, identifica a paisagem do Bairro Novo. Ele proporciona uma
grande luminosidade e um novo panorama, animado ainda por rvores plantadas em
pequenas ilhas (VITRUVIUS, 2004).




246

Implantao das quadras. Fonte: VITRUVIUS (2004).


j) Projeto 1046 meno honrosa

Este projeto procura partir da realidade paulistana e integrar o novo bairro ao
conjunto metropolitano, a exemplo dos postulados tericos apresentados pelo
projeto supra apresentado, valendo-se do discurso da diversidade, da interveno
adequada realidade pr-existente, enfim, um discurso que procura ir contra ao
postulado pelos urbanistas modernos.
Segundo os autores, a implantao do complexo urbano na regio gua
Branca / Barra Funda implica certamente uma viso global da cidade de So Paulo
no contexto de sua evoluo. (...) O cuidado com a preservao da paisagem das

247
calhas dos rios Tiet e Pinheiros passa a ser uma das principais tarefas do
urbanismo paulistano visando o planejamento do desenvolvimento e ocupao
futura (VITRUVIUS, 2004).



Vista area a partir da Casa Verde. Fonte: VITRUVIUS (2004).



Implantao geral. Fonte: VITRUVIUS (2004).

248
Este projeto est focado, principalmente, nos aspectos concernentes ao lazer,
incluindo o paisagismo, com nfase em grandes parques e reas verdes, e os
relativos circulao regional e local, incluindo os elementos virios e os modais de
transporte.
A tnica para a definio das reas, seja sob o aspecto construtivo seja sob o
aspecto funcional, sempre visando o uso da rea pela metrpole, ou seja, o Bairro
Novo no exclusivamente algo para os moradores do bairro, mas sim, um espao
voltado metrpole como um todo.
Para os autores, a rea das vrzeas, tal como j ocorre em grandes pores
da metrpole, deve ser destinada a reas livres, equipadas para o entretenimento, o
esporte e a convivncia urbana e dotadas em alguns pontos, suficientemente
espaados, de alguns equipamentos culturais de influncia metropolitana como
museus, espaos multiuso, teatros, espaos para concertos (que) significaro a
nova realidade dos nossos rios (VITRUVIUS, 2004). Nesse sentido, toda a rea ao
norte da Avenida Marqus de So Vicente at o canal do Tiet seria destinada a
esta finalidade, completando espaos metropolitanos destas vrzeas j existentes,
como o Parque Vila Lobos no Alto de Pinheiros, o Parque do Anhembi, a rea do
Joquey Clube etc.



Vista area a partir da Pompia. Fonte: VITRUVIUS (2004).

249

Com a implantao deste parque urbano e a devida incorporao das
ferrovias, os bairros da Pompia (Zona Oeste) e da Casa Verde (Zona Norte) seriam
devidamente integrados pelo Bairro Novo com a superao dos obstculos
tradicionais das ferrovias e do canal do Tiet.
As quadras so denominadas neste projeto por mdulos urbanos. Como se
pode observar na perspectiva acima, seriam construdos oito mdulos, cinco a oeste
da Avenida Nicolas Boer e trs do lado leste. Cada mdulo tem quatro faces, das
quais trs so compostas de edifcios residenciais (os edifcios coloridos em tons
vivos) e uma com um edifcio comercial (de fachada envidraada), marcando o uso
misto da rea. Segundo os autores, a idia dos mdulos urbanos e a concepo
do projeto como um todo prev a necessria superposio de funes urbanas,
como habitao, servios, comrcios e institucionais, que imprime aos equipamentos
uso permanente evitando reas ociosas de anti-urbanismo (VITRUVIUS, 2004).
Estes mdulos, de 120 m x 120 m, tm um espao interno no edificvel,
arborizado, contendo pequenos estares, playgrounds e creche, circundado pelas
unidades residenciais bem como pelo bloco de escritrios (...) constituindo o espao
propcio ao encontro e convvio dos moradores (VITRUVIUS, 2004). Abrigariam,
cada mdulo, cerca de 12.000 habitantes, totalizando uma populao fixa de
aproximadamente 100.000 pessoas. Alm disso, os edifcios de escritrios e o
espao multiuso atrairiam em torno de 65.000 pessoas, entre empregados, clientes,
executivos, e demais usurios.
As vias de transporte seriam radicalmente alteradas, criando uma grande
avenida que corta transversalmente os mdulos e que constituiria o Centro do Bairro
(ver perspectiva a seguir), com as faces dos edifcios comerciais dos mdulos
voltadas para esta via
116
. Para a melhor integrao dos transportes coletivos,
haveria a construo de um monotrilho suspenso ligando os transportes da CPTM
aos da SPTrans. Alm disso, todas as vias seriam dotadas de ciclovias.

116
Esta avenida teria uma passagem de nvel sob a Avenida Nicolas Boer, dando continuidade entre
as glebas leste e oeste tanto para pedestres, quanto para ciclistas e veculos, que podem percorrer
de forma contnua toda a extenso do centro do bairro. Segundo os autores, esse eixo diagonal que
estrutura o desenho do bairro constituir um fato urbanstico novo na regio (VITRUVIUS, 2004).

250
Com as grandes glebas verdes (parques), a alta verticalizao, o ndice de
solo permevel seria algo em torno de 60% da rea de interveno. Os
estacionamentos, tanto dos moradores, quanto dos edifcios comerciais, seriam
subterrneos em quatro nveis, com entrada nas vias laterais para no
sobrecarregar o trfego da avenida do centro do bairro nos horrios de pico.



Centro do bairro. Fonte: VITRUVIUS (2004).


Para concluir, de acordo com os idealizadores, com a execuo deste projeto,
a cidade, ento, ver surgir um novo bairro, que, atravs da imagem multicolorida
das unidades residenciais conferir presena singular na paisagem paulistana
(VITRUVIUS, 2004).



251
9.2.2 A IDEOLOGIA DE BAIRRO E A VALORIZAO DO ENTORNO
ANLISE INTEGRADA DOS PROJETOS: CONSUMIDORES DE
ESPAO VERSUS HABITANTES


A reabilitao de certos bairros, especialmente dos
centros urbanos, no passa de uma verdadeira
consagrao da eternidade da cena bem polida, limpa,
enfeitada, transformada ela mesma em museu
ARANTES, 2001:125.


Para iniciar este subitem, fundamental trazer uma discusso, j tratada
anteriormente, nos captulos 5 e 8 e, na seqncia, retomar alguns pressupostos
discutidos nas consideraes metodolgicas (captulo 2). Para isso, nos valemos
inicialmente da sntese de ARANTES (2001): at meados da dcada de 1980, a
abordagem da cidade, tanto no plano prtico das intervenes urbanas, quanto no
mbito do discurso terico especfico, se dava prioritariamente em termos de
racionalidade, funcionalidade, salubridade, eficincia, ordenao das funes; em
suma, falava-se e agia-se em nome da sociedade no seu conjunto; pelo menos era
assim na imaginao a um tempo poltica e tcnica das pessoas concernidas. Nos
dias atuais, tudo parece obedecer ao princpio mximo da flexibilizao. Da o
primado do desenho do traado urbano ao design dos microespaos e de todo
tipo de representao simblica que lhe corresponde. Assim, fala-se cada vez
menos em planejamento da cidade que, estaria obrigada a obedecer um modelo
estvel de otimizao do seu funcionamento, e cada vez mais, em requalificao,
mas em termos tais que a nfase deixa de ser tcnica, para recair no vasto domnio
passe-partout do cultural (p.136-137). No sem razo que quase a totalidade dos
projetos apresentados e discutidos do Projeto Bairro Novo procuram produzir um
cenrio imponente, repleto de equipamentos culturais e de lazer, sempre sob o
primado da forma. Antes de prosseguir, retomemos algumas premissas discutidas
no incio deste trabalho.
Como salientado nas consideraes metodolgicas, o espao aqui
compreendido como um produto social que designa um amplo conjunto de relaes
e no pode ser tido como passivo, vazio, produto a ser consumido at desaparecer.

252
Portanto, o espao no neutro, no simples palco dos agentes sociais ou
reflexo das relaes sociais. De tal maneira, o espao (ou os espaos) envolve(m)
disputas, conflitos, lutas, choque entre interesses diversos.
sob esta perspectiva de uma dialtica scio-espacial que o Bairro Novo
precisa ser compreendido, contextualizado e criticado.
Uma viso do conjunto dos projetos, em que pese as diferenas tcnicas
entre as solues adotadas, mostram que posturas modernistas (do plano total e do
primado da funo) mesclam-se com posturas ps-modernas (do plano estratgico,
do desenho restrito e do primado da forma, da forma-publicidade).
O planejamento urbanstico, seja aquele que se vale do espao social como
um vazio a ser preenchido, moldado ao prazer de uma tcnica supostamente capaz
de resolver as negatividades da urbanizao, demolindo tudo e construindo o novo;
seja aquele que se vale de um discurso de renovao do velho a partir de
intervenes que levam em considerao os aspectos histricos e sociais, enfim, o
cotidiano da rea de interveno e de seu entorno, sempre anti-urbano, sempre
anti-democrtico, pois, em ltima instncia, est sempre a servio da reproduo
ampliada do capital.
Segundo sua concepo (do plano ou do desenho), implcita ou explicita nos
projetos discutidos anteriormente, a soluo para os problemas oriundos da
urbanizao enquanto um processo histrico-social concreto o planejamento
(estratgico ou no), a formulao de diretrizes, enfim, impor um concebido ao
vivido, criar uma nova representao do espao. Ou seja, os tcnicos (detentores
do saber) concebem um espao, o mais prximo possvel do ideal (deles), que ser
imposto pelo poder pblico e pela iniciativa privada aos habitantes (ou melhor, aos
consumidores solvveis).
Esta concepo de espao planejado aproxima-se daquela de um espao
geomtrico, vazio, ideal, um espao abstrato, que contrasta com o espao
concreto: do habitar, da vivncia, da sociabilidade, repleto de conflitos e
contradies, espao que guarda desejos, memria, vida. Na verdade, o urbanismo
ps-moderno, com seu discurso de salvar a cidade, acabou se revelando uma
forma, adotada inclusive pelo establishment, de administrar as contradies,

253
camuflando os antagonismos e a misria crescente. No mais das vezes tais
iniciativas (do urbanismo contemporneo) se resumiam a criar cenrios destinados
literalmente a fascinar (as imagens dos projetos apresentadas no subitem anterior
so bem ilustrativas), verdadeiras imagens publicitrias das administraes locais,
sem nenhuma continuidade com prticas sociais que lhes dessem contedo. Passo
seguinte: recorrendo s mais avanadas tcnicas de comunicao de massa
forjaram-se identidades para todos os gostos proliferao de imagens que por isso
mesmo no informavam mais nada (ARANTES, 2001:177).
Nesse sentido, o sedutor e fascinante planejamento urbanstico no deve
ser pensado em termos de eficcia ou eficincia. Pensar nestes termos implica em
assumir o lado do planejamento. Quem deve discutir, seja como um todo ou em
projetos especficos, se o planejamento eficaz ou no, so os envolvidos com ele
(tcnicos, professores, burocratas, polticos etc). Cabe aqui chamar a ateno,
novamente, em relao ao planejamento urbanstico, para dois pressupostos:

a) O planejamento serve e sempre serviu ao incremento do espao
enquanto mercadoria capitalista. Popularmente, justifica-se a pressa
dizendo que tempo dinheiro. Numa analogia poder-se-ia justificar
a necessidade do urbanismo dizendo que espao dinheiro. O
espao para os planejadores serve, em ltima instncia, para atrair
consumidores de espao e no habitantes, o espao tido como
valor de troca em contraposio ao valor de uso. O planejamento
(assim como as agncias de propaganda que criativamente
desenvolvem e veiculam anncios em jornais, revistas, rdio e
televiso), est na base do processo de produo de lugares para o
consumo postulado pelo setor imobilirio. Tal setor envolve no
somente incorporadores, construtoras, bancos, prefeituras, mas
tambm os planejadores, com o objetivo de conquistar
consumidores, ampliando e potencializando o consumo de espao
enquanto mercadoria, enquanto valor de troca. Recorrendo a Henri
Lefebvre, o no-bairro dos planejadores representao do

254
espao, ao passo que na prtica social vivida, o bairro (a vida de
bairro) (ou foi) espao de representao.

b) O valor de uso, no entanto, no sucumbe diante do valor de troca.
Os consumidores de espao no deixam de ser habitantes. O vivido
no desaparece diante do concebido. A prtica social mostra que
antes dos cidados serem simples consumidores, so humanos,
com diferentes desejos e necessidades e so capazes de
transformar tudo aquilo que lhes imposto, tudo aquilo que
concebido. O concebido no anula o vivido, antes, interage com ele
numa relao dialtica.

Colocados estes dois pressupostos, o que faz o setor imobilirio no que tange
aos planos de renovao urbana para ampliar suas possibilidades de vender seus
produtos e realizar a reproduo de sua engrenagem? Ele vale-se da ideologia do
bairro, buscando no vivido os elementos residuais da vida de bairro que a
metropolizao fragmentou. Segundo SEABRA (2003) (...) apenas pelo costume
que temos de gravar palavras e inseri-las na linguagem transportando-as atravs
dos tempos, ainda a palavra bairro ser muito referida, usada e mesmo manipulada.
Mas o mais importante que se tornou possvel identificar uma certa ideologia de
bairro pela ausncia das prticas que substantivamente fizeram o bairro na histria.
neste plano que faz sentido discutir a idia de bairro. Ao que parece uma idia que
perdeu o seu lugar; ou que o perdeu apenas como mediao, no mbito da vida
imediata (p. 32). Esta ideologia do bairro, que em certo sentido representa uma
apologia vida de bairro encontra-se permeada nos projetos anteriormente
discutidos e tambm nas propagandas de empreendimentos imobilirios, a seguir
apresentadas.
117


117
Para uma discusso sistematizada mais ampla sobre o conceito de bairro e vida de bairro, sob a
perspectiva em que estes conceitos esto sendo aqui tratados, consultar SEABRA (2003) e minha
dissertao de mestrado RAMOS (2001). Tais estudos, direcionados ao bairro ( vida de bairro) e
cidade como categoriais espaciais de anlise conceitualmente bem definidas e analisadas
necessariamente dentro do processo de urbanizao, tm apontado para o fim do bairro, tal como da

255
O Bairro Novo ainda um projeto, mas ainda que na condio de projeto j
capaz de promover (ou estimular) transformaes espaciais. Isso na medida em que
diversos empreendimentos imobilirios, voltados habitao de classe mdia-alta,
vm sendo lanados no entorno sul da rea do futuro Bairro Novo, valendo-se da
valorizao que a implantao deste projeto causar no entorno, sobretudo na
Pompia, gua Branca e Barra Funda. O primeiro empreendimento vizinho ao Bairro
Novo foi lanado em agosto de 2003, e por estar localizado junto ao muro de
proteo das vias frreas, recebeu o sugestivo nome de Rail Pompia.
118

Tais empreendimentos encontram-se lindeiros s ferrovias, ocupando os
antigos stios das indstrias e dos grandes galpes industriais, localizados prximos
rua Carlos Vicari e ao trecho inicial da rua Guaicurus, rea degradada, tida como
de grande rejeio para empreendimentos imobilirios deste tipo at pelo menos o
final da dcada de 1990.
Estes condomnios de edifcios, compostos de vrias torres, foram
incorporados e construdos por diferentes empresas, revelando que no h
monoplio, mas uma possvel associao entre as empresas para a ampliao da
valorizao.
Dois destes empreendimentos foram selecionados como exemplo para
mostrar a ideologia do bairro que permeia as estratgias do setor imobilirio para
vender seus produtos. Foram escolhidos apenas dois, pois o objetivo aqui no o
de inventariar as estratgias comerciais consubstanciadas nas propagandas

cidade em meio ao processo de configurao da metrpole, configurao entendida no interior do
processo de urbanizao como um todo.
118
Conforme informaes da empresa Abyara Planejamento e Comercializao, o Rail Pompia
ocupa um terreno de 11.762 m
2
(anteriormente ocupado por uma indstria), onde esto em
construo duas torres com 399 unidades autnomas. A previso de trmino das obras agosto de
2006 para uma torre e fevereiro de 2007 para a outra. So apartamentos de 1, 2 e 3 dormitrios com
reas que variam de 60 a 240 m
2
por unidade. Incorporado pelas empresas Mac Investimentos e
Participaes Ltda e Koema Empreendimentos e Participaes Ltda, as torres foram um sucesso de
vendas e impulsionaram a incorporao e construo de uma larga seqncia de lanamentos ao seu
redor, envolvendo a prpria Mac, assim como outras empresas incorporadoras e construtoras. De
meados de 2003 at o presente momento o que se v na rea uma seqncia de demolies de
velhas fbricas, casas operrias, bem como comrcios de usos transitrios (concessionrios de
veculos e estacionamentos, por exemplo) que utilizavam a rea em desindustrializao at que esta
fosse encaminhada para uma nova vocao. Recentemente, o maior concessionrio de veculos
Chevrolet da Amrica Latina (Pompia Veculos) teve suas instalaes demolidas para dar lugar a
novos e modernos edifcios de apartamentos.


256
veiculadas por tais empreendimentos, na medida em que os dois escolhidos so
tpicos. Ambos, apesar de localizados na antiga centralidade da gua Branca,
dizem-se em Pompia.
119

O primeiro denomina-se Sphera e quanto sua localizao afirma-se que a
Pompia se encontra na confluncia de bairros consagrados, (destacando-se) como
um plo de valorizao
120
. Segundo o anncio caminhar pela Pompia uma
sucesso de agradveis surpresas. O lugar um sossego, est perto do centro,
oferece inmeras atraes. E faz parte de uma seleta regio a ser beneficiada
com o Projeto Bairro Novo, da Prefeitura. A Pompia no se projeta apenas como
um bairro de alta qualidade residencial, charmoso e completo, tambm mostra sua
vocao para a modernidade e evidencia o potencial de valorizao.
O segundo empreendimento selecionado para frisar a ideologia do bairro
ainda mais nobre que seus vizinhos (Sphera e Rail Pompia) e foi denominado
Pateo Pompia, tido como um empreendimento altura do charme e sofisticao
da Pompia
121
. O empreendimento localiza-se na Rua Joaquim Ferreira 141 em
frente ao Rail Pompia, localizado no nmero 124 da mesma rua. Segundo os
empreendedores, a Pompia um bairro charmoso, de vanguarda e de cultura
latente. Considerada a Liverpool Brasileira
122
, a Pompia viu nascer, em suas

119
O recurso toponmia algo muito marcante no setor imobilirio: nomes de lugares trazem
representaes embutidas. Morar no Morumbi melhor que morar na Vila Sonia, embora o mercado
imobilirio venda Morumbi na Vila Snia. O mesmo ocorre com Vila Buarque e Higienpolis,
Pompia e Perdizes, Pompia e gua Branca, e os exemplos se multiplicam por toda a metrpole.
Chega-se, por vezes, a inventar novas toponmias para fugir de designaes sem valor ou com valor
depreciativo: como exemplo pode-se citar o bairro Nova Klabin, situado em parte do Cursino.
120
Texto veiculado em anncio de duas pginas inteiras publicadas na Folha de So Paulo de
12/10/2005. Lanado em setembro de 2005, com incorporao e construo da empresa
Klabin Segall, ocupa uma rea de 5.868 m
2
(antes ocupada pelo concessionrio Pompia Veculos)
na qual sero construdas duas torres de 32 pavimentos cada, com previso de trmino das obras em
setembro de 2008. Compreende a construo de 224 unidades autnomas com 3 dormitrios e rea
de 103 m
2
.
121
Cf. informe publicitrio de quatro pginas inteiras que circulou no jornal Folha de So Paulo em
novembro de 2005. O Pateo Pompia, concebido numa parceira incorporao/construo entre as
empresas Mac Investimentos e Participaes Ltda (mesma do Rail Pompia), Cyrella Brazil Realty e
Phoenix Participao foi lanado em setembro de 2005, quase que simultaneamente ao Sphera (da
Klabin Segall). Sero construdas 4 torres de 24 pavimentos cada, totalizando 284 unidades tipo e 4
coberturas, num terreno de 17.800 m
2
, antes ocupado por uma indstria metalrgica. Os
apartamentos de 4 dormitrios tero rea privativa de 147 a 167 m
2
e coberturas de 290 m
2
(Cf.
CYRELA, 2006).
122
A Pompia foi considerada por quem a Liverpool brasileira, seno pelos prprios autores do
anncio?!

257
alamedas arborizadas, expoentes da cena artstica nacional. Aqui se criaram
Rita Lee e os Mutantes, Lina Bo Bardi transformou o velho em novo no Sesc
Fbrica Pompia. Um bairro que no incio do sculo (passado
123
) foi
impulsionado pelo calor das caldeiras, hoje abraa com o mesmo calor vrias
novas geraes.
124
nesse ambiente pulsante e em constante transformao que
surge o empreendimento sntese de tudo isso, o Pateo Pompia. Com bosque
privativo, piscinas, salas de cinema, de artes e de msica, alm de outros espaos
destinados a cultura e lazer o Pateo Pompia inaugura uma nova era. Adiante, no
mesmo anncio, complementa-se que na Pompia voc encontra tudo o que
precisa para se divertir e viver muito bem. Espaos para dana, msica, arte,
gastronomia, lazer, compras e caminhos que vo [ao] encontro a amigos e
amores. Irrigada pelas principais artrias da cidade, daqui se vai ao longe...
mas tambm se volta.
Como se v, alm de valerem-se do transbordo da valorizao em torno da
expectativa do Projeto Bairro Novo, os empreendimentos supra citados reformulam o
contato com as vias frreas, tornando-as elementos buclicos da paisagem,
manipulam o sentido do conceito de bairro, resgatando em seus discursos
elementos da vida de bairro pr-metropolitanos.
Esta mesma ideologia tambm aparece largamente nos projetos do Bairro
Novo apresentados no item anterior. Tais projetos carecem, de maneira geral, de um
entendimento mais profundo da relao entre sua rea de interveno e a cidade de
So Paulo como um todo. Demonstram estarem desconectados da realidade
histrico-concreta de So Paulo, apesar do discurso em contrrio.
Apesar da preocupao de alguns projetos em buscar a integrao entre a
rea foco do projeto e o entorno, constata-se que eles apontam para um local ilhado
em meio ao seu entorno, tal como os bairros jardins da vrzea do Pinheiros. Soa
como uma tentativa de utilizar esta poro vazia da vrzea do Tiet para fazer o

123
Correo do autor.
124
Os autores do anncio fazem apelo ao aspecto cultural e arquitetnico do bairro, novamente
nos fazendo lembrar do papel da indstria cultural invocando a histria do lugar para transform-la
em objeto de consumo.


258
que foi feito em grande parte da rica e valorizada vrzea do Pinheiros ao longo do
sculo passado.



Figura com a indicao da localizao do empreendimento Sphera (Rua Carlos Vicari, 340). Ao norte
da indicao localiza-se a rea do projeto Bairro Novo, compreendida no trecho pouco arruado do
croqui. Fonte: ABYARA (2006).


H, pois, um conflito entre estes dois elementos da produo social do
espao: de um lado o espao como produto-produtivo (valor de troca, espao
concebido) e, de outro lado, o espao dos habitantes (valor de uso, espao
vivido).
125



125
O autor deste trabalho tem conscincia de que o presente estudo longe est (e nem poderia ter tal
pretenso) de esgotar o entendimento desta relao entre o espao concebido e o vivido.


259

Centro Empresarial gua Branca e sua arquitetura ps-moderna.




Avenida Francisco Matarazzo (vista sentido bairro Lapa). direita imvel tombado
da antiga IRFM, hoje de propriedade da Ricci Engenharia.

260

Vista da parte leste do terreno da Ricci, ao lado do viaduto Antarctica. O edifcio de
arquitetura ps-moderna do outro lado do viaduto tambm foi construdo pela Ricci
em 1998.



Ao fundo, vista do Centro Empresarial gua Branca. No primeiro plano, terreno da
Telefnica, em rea do Projeto Bairro Novo.

261

Casa das Caldeiras, edifcio tombado pelo Condephaat, e Centro Empresarial gua
Branca.



Indstria cultural no primeiro plano: biblioteca do Memorial da Amrica Latina.
Indstria do Ensino ao fundo, em mais um edifcio ps-moderno: campus da
Universidade Nove de Julho (Uninove).

262


Parlamento latino-americano (Memorial da Amrica latina), na Av. Auro Soares de
Moura Andrade, ao lado da Estao Intermodal da Barra Funda.



Sede da Federao Paulista de Futebol (FPF), no cruzamento da Av. Marqus de
So Vicente com Av. Antarctica.

263



Obras do novo Bourbon Shopping Pompia. Nova arquitetura para o atendimento de
consumidores de alto poder aquisitivo.






Obras do Bourbon Shopping Pompia no primeiro plano e Centro Empresarial gua
Branca ao fundo.


264


O anncio da contrapartida: o piscino para reteno de guas pluviais no
cruzamento das avenidas Pompia e Francisco Matarazzo (Largo da Pompia), local
de freqentes inundaes, realizado e patrocinado pela Cia. Zaffari Bourbon.





Estao gua Branca da CPTM, em operao desde 1867. A CPTM tem planos de
reconstruir a estao para o check-in remoto ao aeroporto de Guarulhos, constante
dos planos de expanso e modernizao desta Companhia.


265



Edifcios em processo de demolio para a construo do ps-moderno: No
primeiro plano (com o muro pichado e a faixa azul) o edifcio que abrigava um
Concessionrio Ford (Grupo CAOA) e ao fundo, onde se v uma chamin, edifcio
em que funcionava a antiga Torrefao de Caf Santa Ifignia.




Obras do edifcio residencial Railway Pompia em rea que abrigava uma indstria
metalrgica.


266



O edifcio Railway Pompia fica bem ao lado dos trilhos ferrovirios da Sorocabana
( esquerda). Ao fundo, vista do Centro Empresarial gua Branca.





Stand de vendas do futuro edifcio Pateo Pompia. Ao fundo, as obras de seu
vizinho, Railway Pompia.



267



esquerda, quiosque de vendas do Pateo Pompia. A direita, rea do stand do
futuro edifcio Sphera, da Klabin-Segall.





Segundo a publicidade do outdoor, o Pateo Pompia um sucesso total de vendas.
Entre a placa e os armazns esquerda, correm os trens da CPTM.



268


Anncio de mais um lanamento da MAC-Cyrella ao lado dos trs edifcios
residenciais acima referidos.





Vista da rea do futuro lanamento da MAC-Cyrella. Ao fundo, vista da Serra da
Cantareira. Todos estes edifcios lindeiros s ferrovias esto fora do permetro do
Bairro Novo, mas certamente se beneficiam da futura vizinhana.



269



No primeiro plano terreno da CET (Prefeitura Municipal) em rea do Bairro Novo. No
segundo plano os edifcios do Railway Pompia. Ao fundo, o bairro da Pompia.



270
10 CONCLUSES

Estas concluses no pretendem ser mera recapitulao das discusses
desenvolvidas ao longo do texto. Sero tambm, mas esperamos que no seja
somente isso.
Tendo-se em conta esta pesquisa como um todo, tanto sua parte terica
quanto emprica, pode-se concluir que o imobilirio assume um papel de larga
importncia no contexto das transformaes urbanas. E o que faz tal setor? Em
ltima instncia, ele desmancha e faz de novo, ele produz incessantemente novas
espacialidades, seja no contexto do urbanismo moderno ou no do ps-moderno.
Para tentar compreender a produo destas novas espacialidades, a
pesquisa buscou analisar, a partir de uma poro da metrpole paulistana, a relao
scio-espacial que se d entre a dimenso da vida, cada vez mais restrita; e a
dimenso do negcio, cada vez mais ampla. Os espaos do habitar, do trabalho e
do lazer convertidos em mercadoria e, por isso, segregando as pessoas, separando
ricos e pobres. O planejamento urbanstico (estratgico ou no) da poro analisada
dialoga com potenciais consumidores, longe est de lidar com pessoas, cidados.
O capitalismo rompeu mais uma barreira e ultrapassou mais uma fronteira: e
a terra, de obstculo, metamorfoseou-se em mercadoria altamente lucrativa, sendo a
localizao (renda diferencial de situao) uma condio sine qua non dos altos
investimentos que ela suporta. Nesse sentido, a renda diferencial de situao
tambm condio sine qua non para a realizao dos investimentos geradores da
renda diferencial transcendente.
O exame rea em anlise, seja o da ocupao do antigo terreno
da Indstrias Reunidas Francisco Matarazzo, seja o da Operao Urbana gua
Branca, mas sobretudo o da construo do Bairro Novo apontam para o caminho da
valorizao das reas lindeiras s linhas frreas, tanto ao sul, em direo
rea central da cidade, como ao norte, em direo ao canal do Tiet. Quem, h vinte
ou mesmo dez anos atrs, poderia imaginar que do terrao de seu apartamento
de alto padro avistaria bem ao lado o trem suburbano passando? Pois muitos
moradores da gua Branca e Barra Funda (a exemplo do SoHo de Nova Iorque) j

271
vivem essa realidade e muitos outros vivero num futuro breve. E o mesmo trem que
ontem afastava, hoje aproxima.
A velocidade das transformaes urbanas e urbansticas que ocorrem neste
espao so impressionantes. Nos ltimos anos tudo foi sendo articulado poltica,
econmica e culturalmente para garantir a ocupao, o mais lucrativa possvel,
desta poro da cidade. Nas dcadas de 1980 e 1990, as articulaes polticas e
econmicas foram sendo preparadas e estima-se que nos prximos vintes anos os
frutos sejam colhidos, momento em que, certamente, este pedao do oeste prximo
ficar irreconhecvel aos olhos daqueles que hoje o olham, tendo em vista a
magnitude dos projetos aventados e dos j em execuo.
difcil tentar estimar o retorno dos investimentos realizados nesta poro da
cidade, j que o mercado imobilirio, alm de ser essencialmente especulativo,
muito fechado, no se tendo acesso sua contabilidade. Ainda assim, uma parte
dos investimentos so visveis: novas ruas e avenidas, infra-estrutura, novos
edifcios de alto padro (residenciais e comerciais), novas pontes, novas estaes
de trem, todo tipo de embelezamento urbano, parques, reas verdes, obras de
drenagem e saneamento etc. Se os investimentos visveis so desta magnitude, se
no possvel estimar o retorno, possvel ao menos imaginar de que ordem de
grandeza eles so. Novas pesquisas podero tentar entrar neste obscuro caminho,
ficando aqui a sugesto do desafio.
Mas, em essncia, o que significam os processos de valorizao acima
mencionados levados a cabo pelo pblico em associao com o privado? Como
vimos, todos os projetos aventados e as obras j realizadas criam diferenas entre
esta rea e o restante da cidade. Diferena que significa maior segregao e
fragmentao do espao, mas diferenas que alimentam o processo de valorizao.
Afinal, a diferena entre os lugares (representada pelas rendas diferenciais) que
permitem a valorizao ampliada de lugares selecionados na cidade. Quando maior
o gradiente desta diferenciao, ou seja, quanto mais equipado e belo for um
espao em relao cidade como um todo, mais valor este ter.
Por fim, aps serem percorridos os indissociveis caminhos dos processos de
urbanizao, valorizao, segregao, suburbanizao, periferizao,

272
industrializao, desindustrializao, hierarquizao, ainda que vistos de forma
parcial e inacabada, os canteiros de obras (visveis e invisveis) mencionados na
apresentao desta tese agora ganham outro significado e propem mais
indagaes. E, quem sabe, o leque de perguntas seja, agora, maior do que aquele
que se pensou no ponto de partida.
Da mesma forma que devemos procurar a totalidade sem ter a pretenso de
alcan-la, devemos procurar a compreenso dos processos, das formas, das
funes e das estruturas, sem tambm ter a menor pretenso de encontr-las.
Tarefa rdua, mas creio profcua.

*

Post-scripttum: h uma outra questo que no quer calar: possvel um
urbanismo diferente deste que foi discutido nesta pesquisa? Sim e no. Na verdade,
possvel um urbanismo diferente, mas a questo que vem em seguida : diferente
quanto e como? Diferente em que contexto? Destinado a quem?
Voltemos pergunta inicial: uns acreditam ou tendem a acreditar que seja
possvel fazer um urbanismo democrtico tanto no discurso quanto na ao. Ns
duvidamos. Afinal, que urbanismo poderia ser instrumento de justia social no modo
capitalista de produo? No seria esta uma viso pessimista? O pensamento
positivista ou cartesiano (muito presente no mundo ps-moderno) fatalmente diria
que sim, tal como 2+2 = 4! Mas no se trata de pessimismo ou de otimismo, pois ao
se discutir o planejamento urbano, ou melhor dizendo, o planejamento estratgico,
preciso coloc-lo em seu devido lugar. fundamental lembrar quem a me que o
ps no mundo e que o sustenta: o modo capitalista de produo.
Segundo ARANTES (2001), uma coisa porm certa e precisa ser repisada:
no h como expurgar, no projeto moderno (e ps-moderno), seu nexo orgnico e
deliberado com a sociedade capitalista em um dado momento de sua evoluo
(p.63) E mais, talvez por se tratar de arquitetura, nunca os laos de famlia com as
vanguardas do capital se mostraram to visveis; afinal, mais do que as outras

273
artes, no h como isol-la em uma espera distinta daquela governada pela lgica
do mundo da produo (p.96).
Ou seja, no se trata simplesmente de qualificar o urbanismo e seu futuro
(com novos pensamentos reformistas e discursivos), mas de compreender que a
questo muito mais profunda do que a aparncia insiste em mostrar. necessrio
compreender que a crtica ao planejamento urbanstico tem que ser radial.
So as relaes sociais, hoje engendradas e reproduzidas pelo modo de
produo capitalista, que devem ser objeto de radical transformao. Criar
alternativas ao planejamento urbanstico somente, ainda que com as melhores das
intenes, dar uma nova roupagem a este instrumento de reproduo do capital
imobilirio na cidade.
A realidade concreta no deixa ocultar: mudanas radicais exigem
transformaes no menos radicais nas relaes sociais. Intervenes pontuais
podem ser, no mximo, reformistas, quando no iluses, mscaras, novos
instrumentos de camuflagem. O grande receio de uma crtica pontual a esse ou
aquele urbanismo o de desqualific-lo, colocando outro mais perverso e com
mecanismos mais refinados em seu lugar; assim como fizeram os crticos do
planejamento modernista que propuseram, ainda que no conscientes de que o
faziam, um urbanismo ps-moderno to perverso e segregador quanto seu
antecessor. Assim, no adianta podar os galhos de uma rvore ruim.
necessrio podar a rvore toda pela raiz; talvez, no caso do capitalismo e de seu
urbanismo, estejamos nos referindo nessa analogia no a uma rvore, mas a uma
floresta inteira. Por enquanto, por efeito tambm da enorme alienao (outro
poderoso instrumento do capital) esta parece ser uma luta de David contra Golias!
Tal como dito de passagem na introduo deste trabalho (tambm implcita ao
longo de vrios captulos), assim como os operrios da construo civil, muitos
profissionais (urbanistas, arquitetos, engenheiros etc.) esto introduzidos e muito
bem encaixados num perverso esquema de explorao, cujo trabalho , em ltima
instncia, utilizado para mover a reproduo ampliada do capital.
Mas no se trata apenas dos profissionais acima citados. Todos ns (inclusive
gegrafos e eu me incorporo lista), includos ou excludos, marginais ou centrais,

274
somos parte da reproduo deste perverso modo de produo e reproduo: de
mercadorias, de espaos, de pessoas, de mentalidades, de felicidade, de amor, de
dio, de paz, de sonhos, de violncia, de cultura, de contra-cultura, de lazer, de cio,
de negcios, e a lista no terminaria sem um etc.
O que fazer ento? Que alternativa radical poderia ser vislumbrada? No
existe uma frmula mgica e pronta capaz de resolver sculos de histria num
projeto. Alis, no de projetos que estamos falando. Tambm no em direo a
um suposto resgate do pblico que devemos seguir. O pblico est imerso no
privado, de braos dados com ele e isso histrico. em direo ao uso que
poderamos caminhar (ou correr) e neste espao do uso no h lugar para um novo
urbanismo, mas para um novo modo de produo, com novas relaes sociais, com
uma nova maneira criativa de construir o espao. em direo criao de um
espao (no mais da produo) que poderamos seguir. Uma utopia? No creio.
Talvez um sonho em construo...

*



275
11 REFERNCIAS


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