Manual Prtico

REFORMAS
EM EDIFICAES
De acordo com a NBR ABNT 16280

Verso 1/2014

Manual Prtico

REFORMAS
EM EDIFICAES
De acordo com a NBR ABNT 16280

Verso 1/2014

Proibida a reproduo total ou parcial desta obra por qualquer meio eletrnico,
mecnico, inclusive por processo xerogrco, sem a permisso expressa do SECOVI-PR.

Expediente
PRESIDENTE
Luis Antonio Laurentino
VICE-PRESIDENTE
Luiz Antonio Langer
VICE-PRESIDENTE DE PLANEJAMENTO
Luiz Carlos Borges da Silva
VICE-PRESIDENTE ADMINISTRATIVO
Liliana Ribas Tavarnaro
2 VICE-PRESIDENTE ADMINISTRATIVO
Ricardo Hirodi Toyofuku
VICE-PRESIDENTE FINANCEIRO
Gelson Dantas Damasceno
2 VICE-PRESIDENTE FINANCEIRO
Lino Moser
VICE-PRESIDENTE DE LANAMENTOS
E COMERCIALIZAO IMOBILIRIA
Luciano Giongo Tomazini
VICE-PRESIDENTE DE LOCAO
E ADMINISTRAO IMOBILIRIA
Maria de Ftima Batista Galvo
VICE-PRESIDENTE DE RELAES
TRABALHISTAS E DE MERCADO
Carlos Eduardo Manzochi
VICE-PRESIDENTE DE CONDOMNIOS
Dirceu Jarenko
VICE-PRESIDENTE DE ADMINISTRAO DE
CONDOMNIOS
Gilmar Sielski
VICE-PRESIDENTE DE
DESENVOLVIMENTO URBANO
Valdir Miguel de Souza
VICE-PRESIDENTE DE
ECONOMIA E ESTATSTICA
Mauricio Ribas Moritz
VICE-PRESIDENTE DE COMUNICAO,
EVENTOS E MARKETING IMOBILIRIO
Jean Michel Patrick Tumeo Galiano
VICE-PRESIDENTE DE SERVIOS SOCIAIS
E FORMAO PROFISSIONAL
Carlos Ribas Tavarnaro
VICE-PRESIDENTES REGIONAIS
NOROESTE
Alexandre Guimares Nicolau
NORTE
Nestor Dias Correia
OESTE
Luiz Antonio Langer
CATARATAS
Jilson Jos Pereira

DIRETORES
Advalter Rodrigues do Nascimento
Amauri Domingues
Cassio Rossatto Cantelli
Josue Pedro de Souza
Junzi Shimauti
Marco Tadeu Barbosa
Marco Roberto Mincachi Moura
Maria Goreti Oliveira Azevedo
Marilia Gonzaga
Neusa Tereza Rubert
Raul Ricardo Rodrigues Vieira
Roberto Granado Martines
Sergio Carlos Kasprzak
Sidney Axelrud
Sirleide Hasenauer
CONSELHO FISCAL
EFETIVOS
Joo Franolin Tomazini
Marcos de Assis Machado
Osmar Nodari
SUPLENTES
Jos Carlos Infante Bonatto
Luiz Wlodarczyk
Victor Daniel Moretti
CONSELHO CONSULTIVO
NATOS
Luiz Fernando Koehler de Camargo
Luiz Guilherme C. Alho da Silva
Marcos de Assis Machado
Edmar de Souza Arruda
Joo Franolin Tomazini
Hudson Alberto Chagas Bonomo
Mrcio Amrico Strini
Luiz Carlos Borges da Silva
Liliana Ribas Tavarnaro
EFETIVOS
Neusa Capassi Kutinskas
Plnio Gonzaga
Sergio Schwind
DELEGADOS REPRESENTANTES JUNTO AO CONSELHO
DA FEDERAO DO COMRCIO DO ESTADO DO PARAN
EFETIVOS
Luis Antonio Laurentino
Liliana Ribas Tavarnaro
SUPLENTES
Luiz Antonio Langer
Luiz Carlos Borges da Silva

Sumrio
INTRODUO ...............................................................4
1. PLANO FORMAL DE DIRETRIZES................................... 5
2. REQUISITOS PARA A REALIZAO DE REFORMAS EM
EDIFICAES .............................................................. 6
2.1 REQUISITOS GERAIS................................................ 6
2.2 REAS PRIVATIVAS.................................................. 7
3. RESPONSABILIDADES E ENCARGOS............................. 8
4. DOCUMENTAO DAS OBRAS DE REFORMA ................. 10
5. ORIENTAES PARA REALIZAO DE OBRAS DE REFORMA
EM EDIFICAES ........................................................ 11

Introduo
Este manual uma publicao do Secovi-PR, Sindicato da
Habitao e Condomnios, que tem o objetivo de esclarecer,
informar e orientar nossos representados no que se refere nova
norma da ABNT para a Gesto de Reformas em Edicaes.
ABNT NBR a sigla de Norma Brasileira aprovada pela ABNT,
de carter voluntrio, e fundamentada no consenso da sociedade*.
Deste modo, no possui fora de lei. Contudo, seus procedimentos
tcnicos devem ser seguidos a m de evitar danos ao edifcio e
condminos.
Esta norma, que entra em vigor no dia 18 de Abril de 2014,
visa regulamentar os custos e a execuo de obras de fachada,
reas comuns e tambm interior dos imveis. Ela abrange
qualquer tipo de edifcio, seja ele residencial, comercial, pblico,
novo ou antigo.
Atravs deste manual voc conhecer os procedimentos que
devero ser seguidos em qualquer tipo de obra que venha a ser
realizada em um condomnio, independente da complexidade ou
proporo. Conhecer o que envolve o antes, durante e depois da
obra e o que necessrio para realiz-la dentro desta nova
regulamentao.
importante ressaltar a grande relevncia da normatizao
das obras em condomnios em especial no que se refere
segurana da edicao, seu entorno e seus usurios e tambm no
tocante boa convivncia entre os vizinhos no decorrer da obra.

Desejamos uma tima leitura!

Luis Antonio Laurentino
Presidente
* http://www.abnt.org.br/m2.asp?cod_pagina=963#

1.

Plano Formal de Diretrizes

Todas as reformas devero atender um plano formal de diretrizes,

que dever ser elaborado por prossional habilitado (arquiteto ou
engenheiro) que dever seguir:
a. Preservao de todos os sistemas de segurana j existentes
no condomnio;
b. Anlise da construtora ou incorporadora no que se refere a
qualquer modicao que comprometa a segurana da edicao
ou do seu entorno. Caso a obra no esteja mais sob a garantia da
construtora, esta anlise dever ser feita por um responsvel
tcnico;
c. Meios que preservem os usurios das edicaes no tocante a
eventuais prejuzos resultantes da execuo da reforma e sua
vizinhana;
d. Descrio clara e objetiva dos processos da obra, que devero
atender as exigncias para a realizao da mesma.
e. Quando necessrio, registro e aprovao da obra nos rgos
competentes e pelo condomnio;
f.
Denio dos responsveis e suas respectivas atribuies
dentro na reforma;
g. Previso dos recursos materiais, tcnicos, nanceiros e
humanos necessrios para o planejamento da obra;
h. Garantia de que a execuo desta reforma no vir a
prejudicar nem comprometer os diferentes tipos de manuteno
das edicaes.

2.

Requisitos para a realizao de reformas em edicaes:

2.1 Requisitos Gerais

a. Atender a legislao vigente as normas tcnicas;
b. Estudo que garanta a segurana da edicao e tambm dos
usurios durante a obra e aps a concluso da mesma;
c. Autorizao do responsvel pela edicao determinando o
horrio e autorizando a circulao de matriais e tambm dos
prestadores de servio envolvidos na obra;
d. Se necessrio, apresentao de desenhos, projetos,
memoriais descritivos e referncias tcnicas;
e. Detalhamento dos servios a serem executados;
f.
Previso dos nveis mximos de presso sonora de cada
servio a ser executado;
g. Identicao de materiais txicos a serem utilizados, tais
como: combustveis e /ou inamveis;
h. Localizao e implicaes no entorno da obra;
i.
Cronograma da obra;
j. Dados de todos os prossionais, empresas e funcionrios
envolvidos com a obra;
k. Identicar quem se responsabilizar pela parte tcnica, de
execuo e de superviso da obra;
l.
Prever conforme legislao vigente o descarte de resduos;
m. Denir local para armazenamento de insumos e resduos;
n. Quando aplicvel, atender as normas ABNT NBR 14037
(Manual de Uso, Operao e Manuteno das Edicaes:
estabelece os requisitos mnimos para a elaborao e apresentao
dos contedos do manual de uso, operao e manuteno das
edicaes, elaborado e entregue pelo construtor e /ou
incorporador na entrega do empreendimento) e ABNT NBR 5674
(Manuteno de Edicaes: estabelece os requisitos do sistema
de gesto de manuteno de edicaes)

2.2 reas Privativas

Reformas ou adequaes tcnicas em reas privativas do
condomnio que afetem a estrutura, vedao ou qualquer sistema
da unidade ou edicao devem atender o item 2.1 e ser
documentada e comunicada ao responsvel legal da edicao
antes do incio da obra.
a. Caso o sndico ou responsvel legal da obra no autorize a sua
execuo, dever apresentar justicativa legal ou tcnica ao
solicitante;
b. O sndico ou responsvel legal da edicao, caso autorize a
execuo da reforma, no compartilha da responsabilidade legal
sobre a realizao da mesma;
c. Durante o andamento das obras devem ser preservados e
mantidos em funcionamento todos os sistemas de segurana da
edicao;
d. Durante a obra as sadas de emergncia da edicao no
podem ser obstrudas nem em carter temporrio ou parcial. Caso
seja necessrio, podem ser criadas rotas de fuga e sadas de
emergncia desde que atendam a ABNT NBR 9077 (Sadas de
Emergncia em Edifcios: estabelece as condies que as
edicaes devem ter a m de que sua populao possa abandonlas em caso de incndio, preservando sua integridade fsica e
permitindo fcil acesso de auxlio externo).

3. Responsabilidades e Encargos
Cabe ao sndico ou responsvel legal pela edicao:
Antes da obra:
a. Disponibilizar os critrios e aes necessrias de acordo com
conveno de condomnio e regimento no que se refere aos
horrios de trabalho permitidos, trnsito de insumos e prestadores
de servio, documentos e identicao de funcionrios etc;
b. Solicitar atualizao do manual de operao, uso e
manuteno da edicao;
c. Receber os documentos e propostas de reformas;
d. Solicitar anlise legal e tcnica de todas as propostas de
reforma;
e. Formalizar a resposta de solicitao de reforma com:
aprovado, aprovado com ressalvas ou rejeitado. Caso seja
aprovado com ressalvas ou rejeitado, necessrio parecer tcnico
detalhando ressalvas ou motivos da rejeio.
f.
Emitir autorizao de entrada de insumos e pessoas
contratadas para a realizao dos servios somente aps
atendimento a todos os requisitos do plano de reforma (Ver item 1)
g. Caso a reforma seja aprovada, informar aos demais
condminos e usurios da edicao sobre a execuo da reforma.
Durante a obra:
a. Vericar ou delegar a responsabilidade a terceiros de
atendimento ao plano de reforma assegurando as condies
necessrias realizao da mesma
b. Fazer cumprir os critrios do regimento e conveno do
condomnio em relao s obras aprovadas
c. Tomar as aes legais necessrias no sentido de dirimir
qualquer risco edicao, seu entorno e usurios

Aps a obra:
a. Vistoriar ou delegar a terceiros a vistoria da obra concluda
b. Receber o termo de encerramento de obra, que deve ser
emitido pelo executante e o manual atualizado conforme ABNT
NBR 14037 (Manual de Uso, Operao e Manuteno das
Edicaes)
c. Mediante o recebimento do termo acima citado, cancelar as
autorizaes de entrada e circulao de insumos e prestadores de
servios na edicao.
d. Arquivar toda a documentao da reforma junto com o
respectivo termo de encerramento
Cabe ao proprietrio de unidade autnoma quando edicao em
condomnio:
Antes do incio da obra
Encaminhar para o sndico ou responsvel legal pela edicao o
plano de reforma e toda a documentao necessria que comprove
que a reforma ser executada dentro da legislao vigente
Durante a obra de reforma
Cuidar para que a reforma seja executada dentro das referncias
de segurana e que atenda a todas as normas regulamentares
Aps a obra de reforma
Atualizar o manual de uso, operao e manuteno do edifcio bem
como o manual do proprietrio detalhando o que foi alterado com a
execuo da obra conforme termos da ABNT NBR 14037. Caso o
condomnio ou edicao no tenha o Manual de Uso, Operao e
Manuteno dever ser desenvolvido um manual referente s
intervenes executadas com a referida reforma.

4. Documentao das obras de reforma

a. Sobre os Documentos: O sndico ou responsvel legal da
edicao responsvel por arquivar toda a documentao das
reformas executadas na edicao e anex-las ao manual de uso,
operao e manuteno da edicao. Esta documentao deve
estar a disposio dos condminos, construtor, incorporador ou
demais usurios da edicao quando solicitadas. importante
ressaltar que esta documentao dever ser entregue
integralmente ao novo sndico em caso de troca.
b. Sobre os Registros: todos os registros legveis devero ser
mantidos para que sejam evidncias da realizao das obras
segundo os respectivos planos de reforma aprovados. Cada
registro dever conter:
- Identicao e data da reforma
- Forma de arquivamento dos registros e garantia da sua
integralidade pelo prazo legal
- Documentao fornecida de acordo com o item 2.1

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5. Orientaes para realizao de obras de reforma em

edicaes:
A execuo de obras e reformas em edicaes poder ser feita por:
EMPRESA ESPECIALIZADA: apresenta anotaes de
responsabilidade tcnica sobre os trabalhos executados. Neste
documento dever conter o nome e registro do prossional
responsvel pela obra.
EMPRESA CAPACITADA: executa a reforma sem elencar ou
identicar responsvel tcnico pela mesma.
a. Reformas nos equipamentos industrializados, hidrossanitrio,
preveno e combate a incndio, instalaes eltricas, instalaes de
gs, dados e comunicao, automao, ar condicionado, exausto
ou ventilao, novos componentes edicao, revestimentos,
impermeabilizao, vedao, esquadrias e fachada cortina devero
ser executadas de acordo com os critrios abaixo:
- Qualquer reforma para instalao de equipamentos
industrializados, com caractersticas diferentes das previstas
originalmente em projeto devero ser executadas por EMPRESAS
ESPECIALIZADAS.
- Qualquer reforma para continuidade do uso ou manuteno de
equipamentos originais podero ser executadas por EMPRESAS
CAPACITADAS.
b. Para intervenes na estrutura da edicao como: furos e
aberturas, alterao de elementos estruturais, alterao que
implique no aumento ou diminuio de carga do carregamento
previsto no projeto, reforos, recuperao ou restauro estrutural,
alterao de rea construda, alterao da funo ou uso de parte ou
totalidade da edicao e remoo ou acrscimo de paredes devero
ser executadas por EMPRESAS ESPECIALIZADAS
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O Secovi-PR
H 30 anos o Sistema Secovi-PR existe para voc. Existe para
lhe proporcionar assessoria, representatividade, vantagens e
benefcios. O Secovi-PR, Sindicato da Habitao e Condomnios,
uma Entidade Patronal reconhecida atravs de carta sindical
expedida pelo Ministrio do Trabalho que representa todas as
empresas de compra, venda, locao, administrao, incorporao e
loteamentos de imveis, condomnios residenciais, comerciais e
shoppings centers em todo o estado do Paran.
Atuamos na defesa dos interesses do mercado imobilirio e
condominial, garantindo mais segurana e qualidade s empresas
imobilirias, condminos residenciais e comerciais, sndicos e seus
funcionrios.
Esta representatividade, presente em vrios segmentos das
atividades pblicas, capaz de gerar uma forte relao de foras,
conhecimento e participao, capitalizando-a em benefcio de seus
representados e associados.
O Secovi-PR oferece vrios servios e benefcios aos seus
associados e representados, como departamento jurdico,
departamento de engenharia, departamento de cobrana (auxlio ao
sndico na cobrana de taxas condominiais em atraso) entre outros.
Para saber mais sobre os servios que oferecemos entre em contato
conosco:

Tel: (41) 3259-6000

E-mail: comercial@secovipr.com.br
www.secovipr.com.br