Universidade Catlica de Gois

EPA Prof. Marina Santana de Lacerda

Atividade Simulada rea Cvel


AO DE DESPEJO

Base Legal Artigo 59 e seguintes da Lei 8.245/91, alterada pela Lei
12.112/09
Procedimento Ordinrio com as modificaes da Lei 8.245/91
Nomenclatura Autor e Ru/Locador-propretrio e Locatrio-usurio

Seja qual for o fundamento do trmino da locao, a ao de do
locador para reaver o imvel, com exceo das hipteses de
desapropriao, a de despejo. A ao de despejo especifica do
locador para reaver a coisa locada, embora possa ser deferida ao
proprietrio.
Trata-se do meio processual pelo qual se desfaz o vnculo
contratual, obrigando o locatrio a desocupar o imvel.

Procedimento das Aes de Despejo
A lei do inquilinato informa nos arts. 59 e seguintes que as aes
de despejo tero o rito ordinrio, com algumas alteraes previstas em
lei.

Foro Competente
Por fora do art. 58 da lei do inquilinato as aes de despejo
devem ser propostas no foro do lugar da situao do imvel (inciso II).
Trata-se, no entanto, de competncia relativa, tanto que a lei se refere
possibilidade de foro de eleio.

Legitimidade
Tem legitimidade ativa aquele que figura na qualidade de
locador, bem como seus sucessores. No plo passivo da ao figurar
o inquilino e seus eventuais sucessores.

Concesso Liminar de Desocupao nas Aes de Despejo
O pargrafo 1. do art. 59 da lei do inquilinato (modificado pela
Lei12.112/09 antes eram cinco hipteses) permite em nove
hipteses o despejo liminar, com desocupao em quinze dias, sem
conhecimento do ru, mediante depsito de cauo em dinheiro. So
as hipteses:
a- Descumprimento do mtuo acordo (art. 9o., inciso I),
celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas,
no qual tenha sido ajustado o prazo mnimo de seis meses para
desocupao, contado da assinatura do instrumento;
b- O disposto no inciso II do art. 47, havendo prova escrita da
resciso do contrato de trabalho ou sendo ela demonstrada em
audincia prvia;
c- O trmino do prazo da locao para temporada, tendo sido
proposta a ao de despejo em at trinta dias aps o vencimento do
contrato;
d- A morte do locatrio sem deixar sucessor legtimo na locao,
de acordo com o referido no inciso I do art. 11, permanecendo no
imvel as pessoas no autorizadas por lei;
e- A permanncia do sublocatrio no imvel, extinta a locao,
celebrada com o locatrio.
f- O disposto no inciso IV do art. 9o, havendo a necessidade de
se produzir reparaes urgentes no imvel, determinadas pelo poder
pblico, que no possam ser normalmente executadas com a
permanncia do locatrio, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las;
g- O trmino do prazo notificatrio previsto no pargrafo nico do
art. 40, sem apresentao de nova garantia apta a manter a
segurana inaugural do contrato;
h- O trmino do prazo da locao no residencial, tendo sido
proposta a ao em at 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento
de notificao comunicando o intento de retomada;
i- A falta de pagamento de aluguel e acessrios da locao no
vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias
previstas no art. 37, por no ter sido contratada ou em caso de
extino ou pedido de exonerao dela, independentemente de
motivo.
Cumpre observar que a cauo legal e de cunho processual.
Desempenha um papel especfico no processo, qual seja, acautelar o
direito do ru quanto a possvel prejuzo. Pela sua natureza,
prestada no prprio bojo do processo de conhecimento.
Finalmente, deve-se lembra que a desocupao liminar no se
insere propriamente nos poderes gerais de cautela do juiz. Tal medida
liminar est tratada fora do processo cautelar propriamente dito.
providncia determinada pelo juiz mediante depsito da cauo, nos
prprios autos do processo de conhecimento. A execuo dessa
liminar processa-se de plano, mediante simples mandado judicial.
O momento devido para pedir a desocupao liminar, antes do
conhecimento da parte contrria, com a inicial ou at a citao do
ru. Para isso, o pedido de liminar deve acompanhar a inicial ou estar
inserido nela, com o comprovante da cauo. No pleiteada a a
desocupao, dever o autor aguardar a sentena de procedncia,
para ento pedir a execuo provisria.

Valor da Causa
Para as aes de despejo o valor da causa ser o
correspondente a doze meses de aluguel (art. 58, III da lei do
inquilinato). Para sua determinao deve-se tomar como parmetro o
ltimo aluguel vigente, ainda que haja pedido de majorao na
renovatria e na revisional.
Quando se tratar de despejo decorrente de extino do contrato
de trabalho (art. 47, II), o valor a ser atribudo ser de trs salrios
vigentes quando do ajuizamento.

DESPEJO POR DENNCIA VAZIA
O despejo por denncia vazia aquele que permite ao locador
denunciar o contrato de locao, firmado por escrito e com prazo igual
ou superior a 30 meses, sem ter que justificar seu pedido, nos termos
do art. 46 da lei do inquilinato. Da porque da expresso vazia, pois o
pedido no est relacionado a uma conduta especfica do locatrio,
mas sim ao simples trmino da relao locatcia.
Assim, terminado o prazo do contrato, o seu simples decurso
interpela o devedor. O termo final do prazo constitui o devedor em
mora. Portanto, no o locatrio surpreendido com a ao de despejo
movida contemporaneamente extino do prazo contratual. Contudo,
caso o contrato j esteja vigorando por prazo indeterminado (pargrafo
1o. do art. 46), o locador deve notificar o inquilino para que desocupe
o imvel no prazo de 30 dias. A notificao, neste caso,
imprescindvel, sendo que na sua omisso h carncia de ao.
Cabe observar, na hiptese de contrato por prazo indeterminado,
que a ao de despejo deve ser proposta em seguida ao escoamento
do prazo de notificao, caso contrrio perder a eficcia. H que se
entender como razovel que o despejo seja ajuizado 30 dias aps o
decurso de prazo concedido na notificao.
Por fim, bom lembrar que o art. 47, inciso V tambm traz uma
hiptese de denncia vazia para as locaes ajustadas verbalmente
ou por escrito e com prazo inferior a trinta meses.
Nesta hiptese, se a vigncia ininterrupta da locao ultrapassar
05 anos, o imvel pode ser retomado por esta modalidade de despejo,
mediante prvia notificao. Outra situao a descrita no pargrafo
nico do art. 50, o qual dispe sobre a prorrogao do contrato de
locao por temporada. Caso isso ocorra a denuncia ocorrer aps 30
meses do incio da relao contratual, exigindo, tambm, a notificao
prvia.

DESPEJO POR DENNCIA CHEIA
O despejo por denncia cheia ou motivada aquele cujas
possibilidades de retomada do imvel esto indicadas nos incisos do
art. 47 da lei do inquilinato. Nestes casos no h necessidade de
notificao prvia do inquilino
As hipteses de denncia motivada so:
a) Casos de desfazimento da locao do art. 9o;
b) Desocupao do imvel por extino do contrato de trabalho;
c) Uso prprio e uso residencial de ascendente ou descendente
(Art. 47, III);
d) Demolio e edificao ou realizao de obras aprovadas
pelo Poder Pblico (Art. 47, IV).

DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO
O despejo por falta de pagamento de fato uma das
modalidades de despejo por denncia motivada. Contudo, em razo
da sua importncia prtica a lei do inquilinato dedicou-lhe um
tratamento mais especfico.
A lei do inquilinato permite expressamente (art. 62, I) (modificado
pela Lei 12.112/09) a cumulao do pedido de despejo com o de
cobrana de aluguis e acessrios da locao. Na oportunidade deve-
se citar o locatrio para responder ao pedido de resciso e o locatrio
e os fiadores para responderem ao pedido de cobrana. A inicial deve
vir acompanhada com o clculo discriminado do valor do dbito. Com
isto se permite que o devedor purgue a mora, no prazo de 15 dias,
contados da citao, ou se defenda de parcelas discutveis includas
na inicial. Poder o devedor evitar a resciso, requerendo, no prazo da
contestao, autorizao para pagamento do dbito atualizado. O
devedor deve fazer pedido expresso nesse sentido. Esse pagamento
de que fala a lei se constitui na purgao da mora.
Com a nova Lei 11.112/09, o Art. 62 passou a ter nova redao:
Art. 62. Nas aes de despejo fundadas na falta de pagamento
de aluguel e acessrios da locao, de aluguel provisrio, de
diferenas de aluguis, ou somente de quaisquer dos acessrios da
locao, observar-se- o seguinte:
I o pedido de resciso da locao poder ser cumulado com o
pedido de cobrana dos aluguis e acessrios da locao; nesta
hiptese, citar-se- o locatrio para responder ao pedido de resciso e
o locatrio e os fiadores para responderem ao pedido de cobrana,
devendo ser apresentado, com a inicial, clculo discriminado do valor
do dbito;
II o locatrio e o fiador podero evitar a resciso da locao
efetuando, no prazo de 15 (quinze) dias, contado da citao, o
pagamento do dbito atualizado, independentemente de clculo e
mediante depsito judicial, includos:
a) os aluguis e acessrios da locao que vencerem at a sua
efetivao;
b) as multas ou penalidades contratuais, quando exigveis;
c) os juros de mora;
d) as custas e os honorrios do advogado do locador, fixados
em dez por cento sobre o montante devido, se do contrato
no constar disposio diversa;
III efetuada a purga da mora, se o locador alegar que a oferta
no integral, justificando a diferena, o locatrio poder
complementar o depsito no prazo de 10 (dez) dias, contado da
intimao, que poder ser dirigida ao locatrio ou diretamente ao
patrono deste, por carta ou publicao no rgo oficial, a requerimento
do locador;
IV no sendo integralmente complementado o depsito, o
pedido de resciso prosseguir pela diferena, podendo o locador
levantar a quantia depositada;
V - os aluguis que forem vencendo at a sentena devero ser
depositados disposio do juzo, nos respectivos vencimentos,
podendo o locador levant - los desde que incontroversos;
VI - havendo cumulao dos pedidos de resciso da locao e
cobrana dos aluguis, a execuo desta pode ter incio antes da
desocupao do imvel, caso ambos tenham sido acolhidos.
Pargrafo nico. No se admitir a emenda da mora se o
locatrio j houver utilizado essa faculdade nos 24 (vinte e quatro)
meses imediatamente anteriores propositura da ao.















MODELO DE PEDIDO DE DESPEJO POR DENNCIA VAZIA:

Isto posto requer;
I) a citao do ru por oficial de justia para apresentar, em
querendo, defesa no prazo de 15 dias, sob pena de reputarem-se
aceitos os fatos alegados (artigo 319)
II) seja ao final a demanda julgada procedente para o fim
determinar a resciso do contrato de locao, determinando-se o
imediato despejo do inquilino, expedindo-se, para tanto, o competente
mandado.
III) seja o ru condenado, outrossim, nas custas e honorrios a
serem arbitrados por Vossa Excelncia (artigo 20, CPC)
IV) Informa que as intimaes devero ser intimadas ao Dr... no
endereo___________
V) Protesta Provar o alegado por todos os meios de prova em
direito admitidos que ficam desde j requeridas ainda que no
especificadas.

Atribui-se causa o valor de R$________

Termos em que,
pede deferimento

Goinia (data)
(nome do advogado)
(OAB do advogado)

MODELO DE PEDIDO DE DESPEJO POR FALTA DE
PAGAMENTO:
Isto posto requer;
I) a citao do ru por oficial de justia para apresentar, em
querendo, defesa no prazo de 15 dias, sob pena de reputarem-se
aceitos os fatos alegados (artigo 319), ou, no mesmo prazo, requeira a
purgao da mora.
II) a intimao de___________, residente na_______________,
na qualidade de fiadores do contrato de locao, para que tomem
cincia da presente ao.
III) seja ao final a demanda julgada procedente para o fim
determinar a resciso do contrato de locao, determinando-se o
imediato despejo do inquilino, expedindo-se, para tanto, o competente
mandado.
IV) seja o ru condenado, outrossim, nas custas e honorrios a
serem arbitrados por Vossa Excelncia (artigo 20, CPC)
V) Informa que as intimaes devero ser intimadas ao Dr... no
endereo___________
Protesta Provar o alegado por todos os meios de prova em
direito admitidos que ficam desde j requeridas ainda que no
especificadas.
Atribui-se causa o valor de R$________
Termos em que,
pede deferimento
Goinia (data)
(nome do advogado)(OAB do advogado)