TPC 192

Responsabilidad del consorcio: autos estacionados en cocheras. Anlisis de diversos

fallos

Por la Dra. Diana Sevitz

La Dra. Helena Highton en su libro Propiedad horizontal y pre-horizontalidad establece en
forma indubitada que: "El deber de guarda y vigilancia, si bien resulta inequvoco en los
supuestos de estacionamiento y conservacin de automotores bajo la forma de organizacin
empresaria, no puede considerarse cuando se ocupan cocheras de edificios divididos en
propiedad horizontal, pues en este caso, ni el consorcio ni los propietarios individualmente
considerados asumen las obligaciones ni responsabilidades propias del garajista, salvo que se
hubiere formado tal tipo de organizacin para la guarda de automotores.
Si de conformidad con el reglamento de copropiedad las unidades destinadas a cocheras
constituyen un condominio de propiedad exclusiva de sus titulares, en su esencia conceptual
no guarda diferencia con las unidades principales. Por ende, la obligacin de custodia
corresponde a sus propietarios, ms all del deber general de vigilancia que pueda atribuirse al
encargado.
Condenar al consorcio a resarcir el dao sufrido por un propietario como
consecuencia del hurto de su automotor cometido por un tercero significara imponer a
ste una obligacin de garanta que la ley no autoriza, ni ha sido estatuida por la
voluntad de los integrantes del ente comunitario, exteriorizada por su rgano natural de
expresin que es la asamblea". (CNCiv Sala G 28/8/1992 Juris p. Cmara Civ. isis Sum
2368)
L. 293374 - "INTERAMERICANA S.A. C/ CONS. LA PAMPA 1230 Y OTRO S/COBRO DE
SUMAS DE DINERO" - CNCIV - SALA C - 03/08/2000
El slo hecho de que el automvil haya sido sustrado en un lugar comn del edificio no
basta para responsabilizar al consorcio de copropietarios, pues esa calidad del lugar en
que habra ocurrido el hecho no es por s sola generadora de obligacin de seguridad
alguna.
La solucin no cambia, si no se ha previsto en el reglamento de copropiedad o
establecido por los rganos del consorcio, obligacin accesoria de seguridad o de
guarda y vigilancia de ese espacio comn a cargo de la administracin del consorcio."

Como ya se expresara claramente en la jurisprudencia citada, el consorcio es totalmente
ajeno a los daos producidos en los automviles de locatarios y/o propietarios.
Hay voces que no estn a favor de que una accin judicial llegue a buen puerto. En un fallo de
la Sala A de la Cmara nacional de Apelaciones en lo Civil, se establece que cuando se trata
de daos ocurridos en el espacio de la unidad destinada a cocheras de propiedad exclusiva de
sus titulares es claro que, en principio, a ellos corresponde la obligacin de custodia mas all
del deber general de vigilancia que pueda atribuirse al encargado del edificio.
Por consiguiente, si las circunstancias son tales que la ocupacin de una cochera es
consecuencia de tener asignado su uso exclusivo y excluyente, no debera generarse la
responsabilidad directa del consorcio, a quien solo cabra achacarle la obligacin general de
vigilancia del edificio o sus partes comunes conforme a los principios generales de esta materia
consagrados en la ley 13.512, en tanto no existiera alguna otra disposicin especfica en el
Reglamento de Copropiedad. De ah, la improcedencia de la condena a resarcir el dao sufrido
por un copropietario en virtud de un acto cometido por un tercero y por causas ajenas a las
actividades propias del consorcio, porque ello significara imponer a ste una obligacin de
garanta que la ley no obliga.
Otro fallo, pero de la Sala C de la Cmara Nacional de Apelaciones en lo Civil determin que la
sustraccin de un automvil en un lugar comn del edificio en propiedad horizontal, no basta
para responsabilizar al consorcio de propietarios, pues esa calidad del lugar del hecho no es
por s sola generadora de obligacin de seguridad alguna, mxime si no se ha previsto en el
reglamento de copropiedad o establecido por los rganos del consorcio, la obligacin accesoria
de seguridad o de guarda y vigilancia de ese espacio comn a cargo de la administracin del
consorcio.
Cuando el vehculo violentado o robado es propiedad del titular de la cochera, la accin de
resarcimiento por daos tendr que ir dirigida a la compaa aseguradora del vehculo, cuya
cobertura depender del plan escogido por el asegurado.
Si no se ha previsto en el reglamento de copropiedad o establecido por los rganos del
consorcio, la obligacin accesoria de seguridad o de guarda y vigilancia de ese espacio comn
a cargo de la administracin del consorcio, el solo hecho de que el automvil haya sido
sustrado en un lugar comn del edificio no basta para responsabilizar al consorcio de
copropietarios, pues esa calidad del lugar en que habra ocurrido el hecho no es por s sola
generadora de obligacin de seguridad alguna.
Sin perjuicio de que no resulta relevante en el caso el hecho de que no se haya previsto
explcitamente en el reglamento de copropiedad un espacio destinado especficamente para
cocheras, y de que la adopcin de medidas de seguridad dentro del mbito del edificio es una
decisin exclusiva de los copropietarios a travs de los rganos pertinentes, la omisin en
acordarlas no genera obligacin alguna de seguridad respecto de ellos mismos, ni de terceros,
como para responder por daos respecto de los cuales el consorcio de copropietarios es ajeno,
por no tratarse de un dao causado por una parte comn del edificio, ni haber sido causado por
un dependiente, ni provenir del incumplimiento de alguna obligacin asumida contractualmente.
El Consorcio no corra con el deber de guarda, no obstante ello sostuvo que el encargado
tena a su cargo un deber general de vigilancia del edificio, pues estaba llamado a incidir en la
seguridad de los automviles estacionados, mas no repar en el hecho de que este deber
recaa sobre los bienes y espacios COMUNES y no en los privados, como fue el caso de autos,
en que el vehculo de marras se encontraba estacionado en la cochera de propiedad de los
actores. Afirma que se desprenda claramente, que si el Consorcio no tena deber de vigilancia,
menos an lo tena su dependiente, y de ninguna manera pudo sostener el a quo que el Sr. Z.
facilit la consumacin de la sustraccin del rodado en cuestin, hecho que consider,
presuntivamente, que sucedi en el marco de su incumbencia de sereno sobre el edificio.
La cuestin cambiara de ngulo y s se podra responsabilizar al consorcio, en el caso de que,
se dispusiera de una empresa de seguridad que controla la entrada y salida de automviles. En
este caso, el consorcio s toma el deber de seguridad y custodia de los vehculos y en principio
sera responsable.
29/07/2013

Dra. Diana C. Sevitz
- Abogada especialistas en conflictos consorciales.
- Mediadorarbitro en los Tribunales arbitrales de consumo.
- Docente en UAI y CIA.
dsevitz@hotmail.com.