30/7/2014 PROCESO DE DESALOJO | ANTONIO PINTO ARCE

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26th May 2011
PROCESO DE DESALOJO
CONCEPTO
Procedimiento judicial para que los ocupantes de un inmueble urbano o rstico (inquilinos,
locatarios, arrendatarios, aparceros, precaristas) lo desocupen y lo restituyan a quien tiene
derecho a l. Estos juicios se tramitan por procedimiento sumarsimo.
OBJETO
El juicio de desalojo es un proceso especial que se sustancia por el procedimiento establecido
para el sumarsimo, no existiendo norma alguna que disponga otro procedimiento se debe
entender que se refiere al proceso sumarsimo, como es el caso de inadmisibilidad de la
reconvencin.
Tiene por objeto recuperar o reintegrar en el uso y goce (tenencia) de un inmueble a quien
reclama su libre disposicin frente a quien no tiene ningn ttulo pero se encuentra ocupando
sin derecho a permanecer en l y sin pretensiones a la posesin.
DESALOJO
El artculo 585 del cdigo procesal civil dispone que la restitucin de un predio se tramita
con arreglo a lo dispuesto para el proceso sumarsimo y las precisiones que el propio cdigo
establece en el sub-capitulo en el que lo legisla.
Se aprecia que es la finalidad del proceso, obtener la restitucin de un predio.
La restitucin implica la devolucin de una cosa a quien la posea. Predio es una de las clases
de bienes inmuebles a que se refiere el art. 885 Inc. 1 del CC; y es el definido en el art. 954 del
mismo cdigo, como el suelo, subsuelo y sobresuelo, precisando que la propiedad del sub
suelo no comprende los recursos naturales, yacimientos y restos arqueolgicos, ni otros
bienes regidos por bienes especiales.
Sustituyendo a los anteriores regmenes diferenciales de desahucio y aviso de despedida
contemplados en la legislacin procesal anterior y en la legislacin especial sobre inquilinato
ya derogada, el nuevo ordenamiento adjetivo regula el proceso de desalojo que tiene por
finalidad obtener la restitucin de un predio cuando exista derecho para ello (CPC, art. 585).
Asimismo, se aplican las normas generales del proceso sumarsimo y las especiales del
desalojo, en lo que corresponda, cuando se trate de la pretensin de restitucin de bienes
muebles e inmuebles distintos a los predios (CPC, art. 596).
ANTECEDENTES
Considero necesario la referencia a la legislacin anterior al cdigo procesal civil para un
cabal entendimiento del desalojo.
El cdigo de procedimientos civiles normaba el proceso bajo la denominacin de desahucio y
dentro de esta distinguida el desahucio y el aviso de despedida.
Haba lugar al desahucio sin necesidad de juicio anterior que declare rescindido terminar un
contrato de locacin.
1. en el caso de rescisin o terminacin del contrato de arrendamiento. (Art. 1529 y 1531del
Cd. Civil, equivalentes a la resolucin del contrato y conclusin del arrendamiento de los
artculos 1697 y 1705 del Cd. Civil de 1984 vigente) y
2. en los arrendamientos de duracin indeterminada y de aos forzosos y voluntarios cuando
se a dado el aviso de despedida (art. 952 del cdigo de procedimientos civil).
3. para recuperar bienes de ocupantes precarios (art 970 del CPC).
Tambin legislaba sobre el aviso de despedida como el medio de que dispona el locador o
arrendador para poner trmino a un arrendamiento de duracin indeterminada o de aos
forzosos y voluntarios, el que poda ser extrajudicial y judicial (art. 961 CPC)
PROCESO DE DESALOJO
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Si se daba aviso extrajudicial, y se venca el plazo, proceda el desahucio.
El aviso judicial se ejercitaba mediante demanda ante el juez a quien corresponda conocer el
desahucio, el que la tramitaba con arreglo a las normas establecidas por el desahucio (art. 962
del CPC).
La legislacin de inquilinato fue introduciendo modificaciones de procedimiento y limitando
las causales de desahucio y aviso de despedida, siendo la ultima el decreto ley N21938 que
an tiene ultractividad para determinados contratos de arrendamiento, como se ver ms
adelante.
Tanto el desahuci como el aviso de despedida tena por objeto la entrega del bien al
demandante, es decir, el desalojo del ocupante.
Mediante el desahucio, el juez, en la sentencia que lo declaraba dado, ordenaba la
desocupacin dentro de 6 das; transcurrido este plazo y luego de consentida o ejecutoriado
la sentencia el juez ordenaba el lanzamiento (art. 963,964 y 965 del CPC)
NATURALEZA JURDICA ES ESTE PROCESO
No es un medio de ejecucin forzada, aunque la sentencia se ejecute en la misma forma que la
ejecucin. No obstante, este proceso supone un perodo de conocimiento donde el juez oye a
las partes (etapa de alegaciones), examina y valora la prueba y finalmente dicta sentencia. Esta
debe ser ejecutada por va forzosa en defecto de la ejecucin voluntaria.
BIENES RESPECTO A LOS CUALES PROCEDE EL DESALOJO
El desalojo procede para obtener la restitucin de los siguientes bienes.
Los predios (art 585 CPC) Denominacin de origen romano, algo en desuso fuera de los
juristas, para referirse a cualquier finca o propiedad inmueble.
Los bienes muebles que no sean predios (art 596 CPC)
QUIENES PUEDEN DEMANDAR EL DESALOJO
Pueden interponer demanda de desalojo
1.- El propietario. Persona fsica o jurdica que tiene derecho de dominio sobre una cosa,
especialmente sobre bienes inmuebles. Frente al inquilino, el dueo de la cosa alquilada.
2.- El arrendador o Locador En el contrato de locacin se llama as quien concede el uso o
goce de una cosa, ejecuta la obra o presta el servicio. Denominase tambin arrendador
3.- El administrador Persona fsica o jurdica que administra sus propios bienes o los ajenos.
En Derecho Pblico es administrador, por medio de sus organismos, el Estado en general y
especficamente el Poder Ejecutivo en sus diversos aspectos.
4.-Todo aquel que considere tener derecho a la restitucin, salvo que el actual poseedor haya
interpuesto interdicto (art 586 - primera parte CPC)
CONTRA QUIENES SE INTERPONE LA DEMANDA
Puede ser demandado:
El arrendatario. En el contrato de locacin se llama as el que paga el precio por el uso o goce
de una cosa, por la recepcin de un servicio o la ejecucin de una obra. Se denomina tambin
arrendatario o inquilino.
El subarrendatario. El que arrienda para s lo que otro tena a su vez arrendado.
El precario. (Dcese de aquello que se tiene por un ttulo que autoriza al propietario a revocar
en cualquier momento el uso o tenencia).
Cualquier otra persona a quien le es exigible la restitucin (art 586 segunda parte CPC)
RELACIONES JURIDICAS EN LA QUE PROCEDE EL DESALOJO
Conforme al cdigo de procedimientos civiles, proceda el desahucio y aviso de despedida,
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cuando las relaciones jurdicas se originaban en el contrato de arrendamiento y cuando no
haba relacin jurdica que suspende a la posesin (precario)
De la lectura del artculo 586 del cdigo procesal civil se desprende que el desalojo procede
cuando las relaciones jurdicas se originan en contrato de arrendamiento, cuando no hay
relacin jurdica que sustente la posesin del bien (precario) y por cualquier otra relacin
jurdica.
JUEZ COMPETENTE
1. COMPETENCIA TERRITORIA
Es competente el juez del domicilio del demandado y el juez de lugar donde se encuentre el
bien; a eleccin del demandante (art 24 CPC Inc. 1)
2. COMPETENCIA POR RAZON DE LA CUANTIA
Cuando la renta mensual es mayor a 50 unidades de referencia procesal o no exista cuanta
son competentes los jueces civiles. Uno de los casos donde no hay cuanta es en la ocupacin
precaria.
b) Cuando la renta mensual sea hasta cincuenta unidades de referencia procesal, son
competentes los jueces de paz letrado (art 547 CPC)
DEMANDA RESPECTO A BIEN OCUPADO POR TERCEROS
Pueden presentarse los siguientes casos:
1. Que el bien este ocupado por personas distintas a quien el demandante entrego la posesin
del bien. En este caso el demandante debe demandar a la persona con quien tiene la relacin
jurdica y denunciar en su demanda al ocupante, es decir, debe indicar en su demanda el
nombre y domicilio del tercer, a fin que se le notifica la demanda (aplicacin extensiva del
concepto contenido en el art. 102 del CPC).
El denunciado es notificado con la demanda y puede participar en el proceso (art. 587
primera parte CPC).
2. Cuando quien demanda ignora que el bien est ocupado por un tercero, pero esta situacin
se advierte en el momento de la notificacin del admisorio; quien lo notifique debe instituirlo
del proceso indicado, de su derecho a participar en l y el efecto que le va a producir la
sentencia (artculo 587 segunda parte del CPC) se entiende que quien hace la notificacin
debe dejar constancia de esta situacin, conforme a los artculos 160 y 161 del cdigo
procesal civil.
En este supuesto, el tercero puede actuar como Litisconsorte voluntario del demandado
desde la audiencia nica (art. 587 tercera parte del CPC). Como Litisconsorte facultativo
voluntario litiga independientemente del demando sin afectar la unidad del proceso (art. 94
del CPC)
3. En los dos supuestos anteriormente citados, si en la audiencia se advierte que el tercero
carece de ttulo posesorio, el juez mediante resolucin motivada lo separa del proceso, es
decir dictara resolucin de extromicion (art 587 ltimo prrafo y 107 del CPC)
4. Si el demandado acredita no ser poseedor, sino que solo se encuentra en relacin de
dependencia respecto a otro, conservando la posesin en nombre de este y en cumplimiento
de rdenes e instrucciones suyas. En este caso se sobrecartara el admisorio y se citara a la
persona por cuya cuenta esta poseyendo.
Si el citado comparece y reconoce que es el poseedor, reemplazara al demandado, quien
quedara fuera del proceso. En este caso, el juez emplazara con la demanda al poseedor.
Si el citado no comparece, o compareciendo, niega su calidad de poseedor, el proceso
continuara con el demandado, pero la sentencia surtir efecto respecto de este y del poseedor
por el designado, es decir respecto de ambos (art. 588 y 105 del CPC).
El mismo trmite se seguir si quien es demandado como tenedor del bien no lo tiene, y este
se encuentra bajo la tenencia de otra persona (Art. 105 del CPC).
DEMANDA DE DESALOJO ANTES DEL VENCIMIENTO DEL PLAZO PARA LA DESOCUPACION
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El desalojo puede demandarse antes del vencimiento del plazo para restituir el bien. Sin
embargo de ampararse la demanda, el lanzamiento solo puede ejecutarse luego de seis das
de vencido el plazo.
Si el demandado se allana a la demanda y al vencimiento del plazo pusiera el bien a
disposicin del demandante este debe pagar, las costas y costos del proceso (art 594CPC)
NOTIFICACION DE LA DEMANDA
Adems de la direccin domiciliaria indicada en la demanda, esta debe ser notificada en el
predio materia de la pretensin si fuera distinta.
Si el predio no tiene a la vista numeracin que lo identifique, el notificador debe inquirir a los
vecinos y redactara un acto sobre lo ocurrido (ART 589 CPC)
LIMITACION DE MEDIOS PROBATORIOS
Si el desalojo se sustenta en el causal de falta de pago o vencimiento de plazo. Solo son
admisibles como medios probatorios, el documento, la declaracin de parte y la pericia (art
591CPC)
LANZAMIENTO
El lanzamiento se ordenara por pedido de parte luego de seis das de notificado el decreto
que declara consentida la sentencia o lo que ordena se cumpla lo ejecutoriado. (Art 592CPC).
Es claro que la sentencia no apelada en este proceso debe ser declarada consentida, y
notificarse esta resolucin para que empiece a contarse el trmino para solicitar el
lanzamiento.
El lanzamiento se ejecutara contra todos los que ocupen el predio, aunque no hayan
participado en el proceso o no aparezcan en el acta de notificacin.
Se entiende efectuado el lanzamiento solo cuando se hace entrega del bien al demandante en
su integridad y totalmente desocupado.
Si dentro de los dos (02) meses siguientes al lanzamiento se acredita que el vencido a vuelto a
ingresar al predio, el vencedor puede solicitar un nuevo lanzamiento (art. 593 del CPC).
MEDIDA CAUTELAR: LANZAMIENTO ANTES DE QUE SE DICTE LA SENTENCIA
En los procesos de desalojo por vencimiento del plazo de contrato o por otro ttulo que
obligue la entrega. Procede la ejecucin anticipada de la futura decisin final, cuando el
demandante acredite indubitable (Que no puede dudarse) el derecho a la restitucin
pretendida y el abandono del bien (art 679 CPC)
PAGO DE MEJORAS
El poseedor puede demandar el pago de mejoras siguiendo el trmite del proceso
sumarsimo, si antes es demandado por desalojo deber interponer su demanda en un plazo
que vencer al da de la contestacin. Este proceso no es acumulable al de desalojo (art 595
CPC)
La Corte Suprema sigue el artculo 595 del Cdigo Procesal Civil para sealar que si se
demanda el desalojo, el poseedor que hizo mejoras debe demandar de forma paralela el
reembolso de estas. La autora critica esta situacin, que crea la no rara posibilidad de que el
poseedor gane en los dos procesos, reteniendo el bien y con derecho a las mejoras.
El equvoco inicial parte de considerar que el poseedor al que alude el artculo 595 del
Cdigo Procesal Civil es el mismo que tiene derecho al valor de las mejoras conforme al
artculo 917 del Cdigo Civil. Por las razones que se explican, un arrendatario no se identifica
con el poseedor al que se refiere esta ltima norma.
DESALOJO ACCESORIO
Se puede ejecutar el lanzamiento en un proceso de conocimiento abreviado siempre que la
restitucin se haya demandado acumulativamente (art 590 CPC)
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MODELO DE UNA DEMANDA DE DESALOJO
Sec.:
Escrito N 1
Cuaderno Principal
Sumilla: Demanda de desalojo
SEOR JUEZ DE PAZ LETRADO
AAA AAA, identificado con D.N.I........., con direccin domiciliara. En Av...............................y con
domicilio procesal en la casilla..... Del Dpto. de Notificaciones del Colegio de Abogados de Lima;
a Ud. atentamente digo:
I. PETITORIO:
En va de proceso sumarsimo interpongo demanda de DESALOJO por resolucin del contrato
de arrendamiento por la causal de falta de pago de rentas, en contra de don BBB BBB, a quien
se deber notificar en Av...................................., solicitando a su despacho se sirva disponer que el
Demandado desocupe y me entregue la posesin del inmueble de mi propiedad ubicado en la
direccin antes mencionada; demanda que interpongo en atencin a los siguientes
fundamentos de hecho y de derecho:
II. FUNDAMENTOS DE HECHO:
1. En virtud del contrato de arrendamiento de fecha..........., ced la posesin del inmueble de mi
propiedad ubicado en.................en favor del Demandado, por el plazo de un (1) ao y a cambio
de una renta mensual ascendente a US $. 100.00 dlares americanos.
2. Desde enero del presente ao, mes en que debi cumplir con el pago de la tercera renta
mensual convenida en el contrato de arrendamiento, el demandado ha incumplido el pago de
las rentas mensuales pactadas; habiendo dejado de pagar dicha contraprestacin por mucho
ms de dos (2) meses y quince (15) das; razn por la cual se ha configurado la causal de
resolucin del contrato por falta de pago de rentas.
3. Con fecha.................remite al demandado una carta notarial requirindole extrajudicialmente
que, por la causal de resolucin anteriormente referida, desocupe el inmueble sub-Litis; sin
embargo, pese a que fue debidamente notificado con dicha carta notarial, el demandado
contina en posesin del bien arrendado.
4. Por las razones expuestas, y reservndome el derecho de iniciar la accin correspondiente
para cobrarlo que se me adeuda, recurro a su despacho, Sr. Juez, a fin de que en base a las
pruebas aportadas ordene Ud. que el demandado desocupe en la brevedad el inmueble de mi
propiedad sub-Litis.
III. FUNDAMENTACIN JURDICA:
Se ampara la pretensin en lo establecido por el art. 1697 inc. 1 (causal de resolucin del
contrato de arrendamiento por falta de pago de las rentas convenidas) del Cdigo Civil; y por
los arts. 585 (procedimiento de desalojo) y 586 (legitimidad activa y pasiva en los procesos de
desalojo) del Cdigo Procesal Civil.
IV. LEGITIMIDAD E INTERS PARA OBRAR:
La legitimidad para el inicio de la presente accin me corresponde en calidad de arrendador;
y, el inters para obrar se basa en el derecho que tengo de recurrir a su despacho como
ltima alternativa posible para que el demandado cumpla con entregarme la posesin del
inmueble sub-Litis; por lo que queda cumplida la exigencia del art. VI del T.P. del Cdigo Civil y
del art. IV del T.P. del Cdigo Procesal Civil.
V. VA PROCEDIMENTAL Y COMPETENCIA:
De conformidad con lo establecido por el inciso 4 del art. 546 del Cdigo Procesal Civil, la va
procedimental que corresponde en el presente caso es la del PROCESO SUMAR/SIMO.
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Asimismo, conforme al tercer prrafo del artculo 547 del referido Cdigo, su despacho es
competente para conocer del presente proceso, toda vez que la renta pactada con el
demandado no excede las cinco (5) Unidades de Referencia Procesal.
VI. MEDIOS PROBATORIOS:
1. Contrato de arrendamiento celebrado entre las partes con fecha.................,con lo que se
prueba la existencia de la relacin contractual y las condiciones en que se celebr.
2. Recibos por concepto de rentas impagas de los meses................
3. Carta notarial de fecha..............................con el sello de recepcin del demandado.
ANEXOS:
1.a) Copia del Documento Nacional de Identidad (DNI) del recurrente. 1.b) Contrato de
arrendamiento de fecha................
1.c) Recibos de pago de rentas impagas de los meses..........
1.d) Carta notarial de fecha..............
1.e) Comprobante de pago de la tasa judicial correspondiente.
POR TANTO:
A Ud., Sr. Juez, solicito se sirva admitir la presente demanda, tramitarla conforme a su
naturaleza y en su oportunidad declararla FUNDADA.
PRIMER OTRO S DIGO: De conformidad con el art. 80 del Cdigo Procesal Civil, otorgo al
abogado que me patrocina, Dr...........................las facultades generales de representacin del art.
74 del mismo Cdigo, debindose tener presente mi domicilio personal sealado en este
recurso y declarando que el suscrito est instruido de la representacin que otorga.
SEGUNDO OTRO S DIGO: Adjunto copias de la presente demanda y sus anexos, as como
cdulas de notificacin suficientes.
Huaraz, de. Del.
FIRMA DE ABOGADO FIRMA DEL DEMANDANTE
Publicado 26th May 2011 por ANTONIO PINTO

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