Una persona natural, propietaria de dos bienes inmuebles (un local

comercial y un apartamento), registrada en el rgimen simplificado, que

consigna los inmuebles en una sociedad inmobiliaria, debe pagar IVA
por el arrendamiento de los inmuebles?
Respuesta. Por disposicin del artculo 420 y del literal c) del artculo 437
del Estatuto Tributario, la prestacin de servicios en el territorio nacional
es un hecho generador del IVA y convierte al prestador del servicio en
sujeto pasivo jurdico del impuesto.
De acuerdo con lo anterior, toda persona natural o jurdica que preste el
servicio de arrendamiento de bienes inmuebles en Colombia, salvo en los
casos exceptuados por el numeral quinto del artculo 476 del Estatuto
Tributario, esto es, el arrendamiento de inmuebles para vivienda y de
espacios para exposiciones y muestras artesanales nacionales, es
responsable del IVA, debiendo entonces cobrar el impuesto, declararlo y
consignarlo a favor de la Direccin de Impuestos y Aduanas Nacionales
(Dian), en un banco autorizado.
Actualmente, segn lo dispuesto en el artculo 468-3 del Estatuto
Tributario, la tarifa del IVA aplicable al servicio de arrendamiento de
bienes inmuebles es del 10 por ciento.
Ahora bien, el artculo 8 del decreto 522 de marzo 7 de 2003 establece el
tratamiento de IVA aplicable a contratos de arrendamiento con
intermediacin. Nos permitimos citar la norma:
En el servicio gravado de arrendamiento de bienes inmuebles prestado
con intermediacin de una empresa administradora de finca raz, el
impuesto sobre las ventas (IVA) por el servicio de arrendamiento se
causar atendiendo a la calidad de responsable de quien encarga la
intermediacin (), y ser recaudado por el intermediario en el momento
del pago o abono en cuenta, sin perjuicio del impuesto que se genere
sobre la comisin del intermediario. Para tal efecto deber tenerse en
cuenta lo siguiente:
1. Si quien solicita la intermediacin es un responsable del rgimen
comn, el intermediario administrador deber trasladarle la totalidad del
impuesto sobre las ventas generado en la prestacin del servicio de
arrendamiento, dentro del mismo bimestre de causacin del impuesto
sobre las ventas (IVA). Para este efecto deber identificar en su
contabilidad los ingresos recibidos para quien solicita la intermediacin,
as como el impuesto trasladado.
2. Si quien solicita la intermediacin es un responsable inscrito en el
rgimen simplificado, el impuesto slo se generar a travs del
mecanismo de la retencin en la fuente en cabeza del arrendatario que
pertenezca al rgimen comn del IVA.
3.- El intermediario solicitar a su mandante y al arrendatario la
inscripcin en el rgimen del IVA al que pertenecen. (). Con todo lo
anterior, damos respuesta a la pregunta en los siguientes trminos:
- El servicio de arrendamiento del apartamento no causa IVA, siempre y
cuando el inmueble sea para vivienda.
El servicio de arrendamiento del local comercial causa IVA a la tarifa del
10 por ciento. No obstante, si el arrendador pertenece al rgimen
simplificado, el IVA slo se causar si el arrendatario pertenece al
rgimen comn, en cuyo caso el impuesto ser recaudado a travs de la
retencin en la fuente terica que practique el arrendatario.
En otras palabras, una persona natural propietaria de un local comercial,
que pertenece al rgimen simplificado y que arrienda el inmueble a un
responsable del rgimen comn, a travs de una empresa intermediaria,
no es responsable del IVA por el servicio de arrendamiento; este impuesto
se causar va retencin en la fuente terica que realice el arrendatario.
- La comisin a favor de la inmobiliaria a travs de la cual se arriendan los
inmuebles se gravar con IVA a la tarifa general del 16 por ciento. Para el
efecto, la empresa administradora de los inmuebles facturar el impuesto
al arrendador, lo declarar y lo consignar a favor de la Dian en un banco
autorizado.
Las inmobiliarias debern cobrar el IVA dependiendo de las calidades del
dueo del inmueble y de la destinacin que se est dando al mismo.
Adems, deben tambin cumplir con lo indicado en el Artculo 394 del
Estatuto Tributario.
Las inmobiliarias actan normalmente bajo contratos de mandato en los cuales el
dueo del inmueble es el mandante y la inmobiliaria es solo la mandataria (veaese
los artculos 1262 y siguientes del Cdigo de Comercio).
En ese caso, sabiendo que los arriendos de los inmuebles pueden ser gravados con IVA
del 10% (si son inmuebles que se destinan para usos distintos de vivienda o de
exposiciones artesanales), o ser excluidos de IVA (si son inmuebles que se usan para
vivienda o para exposiciones artesanales), lo que debern tomar en cuenta las
inmobiliaria es que cuando el arrendamiento sea gravado, entonces el IVA solo lo
cobrar si el dueo del inmueble (el mandante) es una persona jurdica o si es una
persona natural inscrita en el rgimen comn.
Pero si el dueo es una persona natural y que pertenece al rgimen simplificado, o si el
inmueble se arrienda para ser usado como vivienda, en esos casos no se cobra el IVA.
Lo anterior se sustenta en lo que dicen los artculos 7 y 8 del Decreto 522 de marzo de
2003:
ARTICULO 7. Servicio gravado de arrendamiento de inmuebles. A partir del 1 de
enero de 2003 el servicio de arrendamiento de inmuebles est sujeto al Impuesto
sobre las Ventas (IVA) a la tarifa del siete por ciento (7%) [actualmente es del 10%;
ver art.468-3, mumeral 6, del E.T.], salvo cuando se preste en forma exclusiva para
vivienda o para exposiciones y muestras artesanales nacionales, incluidos los eventos
artsticos y culturales.
Son responsables de este gravamen quienes presten el servicio de arrendamiento
gravado y pertenezcan o deban pertenecer al rgimen comn del Impuesto sobre las
ventas, aunque no se hayan inscrito en el Registro Nacional de Vendedores, debiendo
expedir factura y cumplir con las dems obligaciones sealadas en la Ley y en el
presente decreto.
Cuando el servicio gravado sea prestado por un responsable del rgimen simplificado
a un responsable del rgimen comn, ste deber asumir el impuesto aplicando el
mecanismo de la retencin en la fuente de conformidad con lo previsto en el literal e)
del art culo 437 y en el artculo 437-1 del Estatuto Tributario.
ARTICULO 8. Contratos de arrendamiento con intermediacin. En el servicio
gravado de arrendamiento de bienes inmuebles prestado con intermediacin de una
empresa administradora de finca raz, el impuesto sobre las ventas (IVA) por el
servicio de arrendamiento se causar atendiendo a la calidad de responsable de
quien encarga la intermediacin y a lo previsto en el artculo 429 del Estatuto
Tributario, y ser recaudado por el intermediario en el momento del pago o abono en
cuenta, sin perjuicio del impuesto que se genere sobre la comisin del intermediario.
Para tal efecto deber tenerse en cuenta lo siguiente:
1. Si quien solicita la intermediacin es un responsable del rgimen comn, el
intermediario administrador deber trasladarle la totalidad del impuesto sobre las
ventas generado en la prestacin del servicio de arrendamiento, dentro del mismo
bimestre de causacin del impuesto sobre las ventas (IVA). Para este efecto deber
identificar en su contabilidad los ingresos recibidos para quien solicita la
intermediacin, as como el impuesto trasladado.
2. Si quien solicita la intermediacin es un responsable inscrito en el rgimen
simplificado, el impuesto solo se generar a trav s del mecanismo de la retencin en
la fuente en cabeza del arrendatario que pertenezca al rgimen comn del IVA.
3. El intermediario solicitar a su mandante y al arrendatario la inscripcin en el
rgimen del IVA al que pertenecen. Igualmente deber expedir las facturas y cumplir
las dems obligaciones sealadas en el artculo 3 del Decreto 1514 de 1998 y en el
presente Decreto.
Si el inquilino es agente de retencin, se le debe aclarar quin
es el dueo del inmueble
Ahora bien, si la inmobiliaria acta como mandataria y el contrato de mandato es un
contrato de mandado con representacin, en ese caso en la factura que expida la
inmobiliaria al arrendatario (al inquilino) debera dejarse la mencin de quin es el
mandante, o sea, de quin es el dueo del inmueble a quien pertenecern esos ingresos
que la inmobiliaria est facturando (o si no se hace eso en la factura, entonces hacerlo
en un documento o certificacin que la inmobiliaria le expida al inquilino).
Solo de esa forma, si sucede que ese arrendatario es una agente de retencin, podr
entonces dicho arrendatario al final de cada bimestre o de cada ao expedir los
certificados de retencin (de IVA y de Retencin en la fuente) directamente a nombre
del dueo del inmueble. Lo anterior es lo que se indica en el Artculo 394 del Estatuto
Tributario donde se lee:
ARTICULO 394. COMO OPERA LA RETENCIN POR ARRENDAMIENTOS
CUANDO HAY INTERMEDIACIN. En el caso de arrendamientos, cuando existiere
intermediacin, quien recibe el pago deber expedir a quien lo efectu, un certificado
en donde conste el nombre y NIT del respectivo beneficiario y, en tal evento, la
consignacin de la suma retenida se har a nombre del beneficiario.
Debe tenerse presente que aunque la inmobiliaria sea la encargada de facturar los
arrendamientos por cuenta de sus mandantes, en todo caso siempre ser el mandante
(si pertenece al rgimen comn) el que incluya los valores del arriendo y de su IVA
generado en su respectiva declaracin de IVA (ver el inciso segundo del Artculo 29 del
Decreto 3050 de 1997). Es decir, la inmobiliaria siempre manejar como un pasivo de
ingresos recibidos para terceros los valores que facture por cuenta de su mandante.
Obligadas a efectuar siempre reportes de Informacin Exgena
Tngase presente que al finalizar el ao fiscal, todas las inmobiliarias y dems personas
o empresas que hayan actuado como mandatarias bajo contratos de mandato, y sin
importarlos montos de ingresos en el ao inmediatamente anterior ni del mandante ni
de la mandataria, le deben hacer a la DIAN el reporte de informacin exgena
tributaria especial que se les pide en el artculo 15 de la resolucin que cada ao saca la
DIAN para solicitar informacin del Art.631 del ET.

El artculo 476, numeral 5 del estatuto tributario, contempla que los bienes inmuebles dedicados
para vivienda, como casas y apartamentos, se encuentran excluidos del impuesto a las ventas.
Igualmente se encuentran excluidos los bienes inmuebles utilizado para exposiciones y muestras
artesanales nacionales, incluidos los eventos artsticos y culturales.
El arrendamiento de los bienes inmuebles diferentes a los enumerados por el artculo 476,
numeral 5 del estatuto tributario, se encuentran gravados con el impuesto a las ventas a una
tarifa del 10%.
El decreto reglamentario 522 del 2003, en su artculo 7 contempla como responsables de este
impuesto a quienes presten el servicio de arrendamientos perteneciendo o debiendo pertenecer
al rgimen comn en el impuesto a las ventas.
Es importante detenerse un poco en la parte del artculo 7 del decreto 522 de 2003 que dice y
pertenezcan o deban pertenecer al rgimen comn del Impuesto sobre las ventas,., puesto
que esto faculta a la administracin de impuestos para cobrar el Iva no recaudado por aquel
arrendador, que debiendo pertenecer al rgimen comn no es inscribi en l y por consiguiente
no cobr el Iva. As las cosas, si la Dian detecta esta omisin, el arrendador deber responder por
el Iva no recaudado desde el tiempo en que la administracin de impuestos le pruebe su omisin,
lo cual incluye obviamente la respectiva sancin y los intereses.
No se debe olvidar que todo responsable del rgimen comn que arriende un bien inmueble que
por su destinacin o uso deba cobrar Iva, tiene la obligacin de facturar ese arrendamiento, y por
consiguiente deber solicitar ante la administracin de impuestos, la respectiva autorizacin para
facturar.
El mismo decreto 522 de 2003, recuerda que cuando el servicio de arrendamiento sujeto al
impuesto a las ventas, sea prestado por un responsable del rgimen simplificado, el arrendatario
deber asumir el Iva en los trminos sealados por los artculos 437 y 437-1 del estatuto
tributario. Si el arrendatario tambin pertenece al rgimen simplificado, no habr obligacin de
asumir el Iva.
BASE GRAVABLE EN SERVICIOS
- En arrendamiento de bienes inmuebles.
La base gravable para calcular el impuesto sobre las ventas en el servicio gravado de
arrendamiento de inmuebles, ser el valor de los caones de arrendamiento de cada inmueble.
AVANCES REFORMA TRIBUTARIA - LEY 1607 DE 2012
Enero 18 de 2013
IMPOVENTAS Y RETENCIN SOBRE IVA
TARIFAS
Se redujo a tres tarifas de IVA: 16%, 5% y 0% (exentos).
Entre otras modificaciones encontramos:
16%, siguiendo excluido el servicio de arrendamiento de inmuebles para vivienda.
Parece que hay confusin en el caso en que la SAS est constituida por una sola persona natural,
lo que ha llevado a que algunas personas consideren que la SAS puedan pertenecer al rgimen
simplificado.
Recordemos que segn el artculo 499 del estatuto tributario, al rgimen simplificado slo pueden
pertenecer las personas naturales que cumplan con los requisitos all expuestos.
Recordemos tambin que las sociedades por acciones simplificadas, creadas por la ley 1258 de
2008, constituyen una persona jurdica tal como lo expresa el artculo 2 de dicha ley:
Personalidad jurdica. La sociedad por acciones simplificada, una vez inscrita en el Registro
Mercantil, formar una persona jurdica distinta de sus accionistas.
La sociedad por acciones simplificada, puede ser constituida por una sola persona natural, y aun es
ese caso la SAS ser una persona jurdica independiente de el nico socio persona natural.
En este orden de ideas, las sociedades por acciones simplificadas, en la medida en que desarrollen
actividades gravadas con el impuesto a las ventas, pertenecern al rgimen comn, y nunca
podrn pertenecer al rgimen simplificado puesto que este rgimen est reservado
exclusivamente para las personas naturales como ya se anot.
En la eventualidad en que la SAS desarrolle una actividad que no est gravada con el impuesto a
las ventas, pues no ser responsable de este impuesto y en consecuencia no pertenece a ningn
rgimen en el impuesto a las ventas.