TRIBUNAL DE DEFENSA DE LA COMPETENCIA

Y DE LA PROPIEDAD INTELECTUAL
Sala Especializada en Proteccin al Consumidor

RESOLUCIN 0216-2014/SPC-INDECOPI

EXPEDIENTE 009-2013/CPC-INDECOPI-LAL



M-SPC-13/1B

PROCEDENCIA : COMISIN DE LA OFICINA REGIONAL DEL
INDECOPI DE LA LIBERTAD
PROCEDIMIENTO : DE PARTE
DENUNCIANTE : YSABEL ALCNTARA GUERRERO
DENUNCIADA : AMAVIV S.A.C.
MATERIA : IDONEIDAD
CLUSULAS ABUSIVAS
ACTIVIDAD : CONSTRUCCIN DE EDIFICOS COMPLETOS

SUMILLA: Se revoca la resolucin venida en grado que declar fundada la
denuncia contra Amaviv S.A.C. por presunta infraccin del artculo 19 del
Cdigo de Proteccin y Defensa del Consumidor y, reformndola, se declara
infundada la misma al no haber quedado acreditado que el contrato de
separacin suscrito por las partes contiene una clusula abusiva.

Lima, 27 de enero de 2014

ANTECEDENTES

1. El 13 de diciembre de 2012, la seora Ysabel Alcntara Guerrero (en
adelante, la seora Alcntara) denunci a Amaviv S.A.C.
1
(en adelante, la
Inmobiliaria) por presunta infraccin de la Ley 29571, Cdigo de Proteccin y
Defensa del Consumidor (en adelante, el Cdigo), alegando lo siguiente:

(i) El 22 de agosto de 2012, suscribi un contrato de separacin de bien
futuro con la denunciada por el departamento N 404 del proyecto
inmobiliario Condominio Tierra Verde, pagando para tal concepto
S/. 1 500,00;
(ii) en la medida que no apreciaba el avance en la construccin no firm el
contrato de compraventa ni realiz el pago del precio del bien;
(iii) no obstante, el 9 de octubre de 2012, la Inmobiliaria le curs una carta
notarial a travs de la cual le comunic la resolucin del contrato por no
haber suscrito el contrato de compraventa en el plazo pactado y, por
tanto, el monto que pag por concepto de separacin no le sera
devuelto; por lo que consider que la referida clusula del contrato
resultaba abusiva.

2. En sus descargos, la Inmobiliaria seal lo siguiente:

(i) El contrato de separacin fue suscrito por libre acuerdo entre las partes,
sin que medie ningn tipo de violencia o intimacin al consumidor;

1
Con RUC: 20481392218 y domicilio fiscal ubicado en Jr. Orbegoso 381, Int. 2, 2do piso, Oficina 2, Cercado Trujillo,
La Libertad.
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(ii) la seora Alcntara aleg que la Inmobiliaria no cumpli con su
obligacin de realizar la construccin de la obra; no obstante, la nica
obligacin que tena la Inmobiliaria segn lo consignado en el contrato
de separacin, consista en no ofrecer el inmueble a terceros; y,
(iii) en la clusula quinta del contrato de separacin se estipul como
causal de resolucin del contrato que, en caso la compradora se
desista de firmar el contrato de compraventa por motivos personales en
un plazo de quince das calendario a partir de suscrito el contrato, la
empresa tena la facultad de retener el monto pagado por concepto de
separacin.

3. Mediante Resolucin 613-2013/INDECOPI-LAL del 3 de julio de 2013, la
Comisin de la Oficina Regional del Indecopi de La Libertad (en adelante, la
Comisin) declar fundada la denuncia contra la Inmobiliaria por infraccin
del artculo 19 del Cdigo, al haber quedado acreditado que la denunciada
se neg a devolver la suma de S/ 1 500,00 que pag la denunciante para
reservar la compra de un inmueble en base a una clusula abusiva,
sancionndola con 4 UIT.

4. El 17 de julio de 2013, la Inmobiliaria present recurso de apelacin contra la
Resolucin 613-2013/INDECOPI-LAL reiterando los argumentos expuestos
en sus descargos y aadi lo siguiente:

(i) En la clusula quinta del contrato de separacin se estableci que la
denunciante tena la obligacin de cumplir con suscribir el contrato de
compraventa del inmueble en un plazo de quince das calendario;
mientras que la obligacin de la Inmobiliaria consista en abstenerse de
ofrecer a terceros el inmueble separado por la seora Alcntara;
(ii) siendo que la denunciante incumpli con su obligacin de suscribir el
contrato de compraventa del inmueble en el plazo establecido, la
Inmobiliaria se encontraba facultada para resolver el contrato de
separacin en virtud de la clusula antes expuesta;
(iii) la Comisin no ha respetado los tres requisitos establecidos en el
artculo 49.2 del Cdigo para la determinacin de una clusula
abusiva: (a) la naturaleza de los productos o servicios objeto del
contrato; (b) las circunstancias que concurren al momento de su
celebracin; y (c) las dems clusulas del contrato o de otro que este
dependa; y, en ese sentido, la resolucin de primera instancia careca
de motivacin;
(iv) no hubo falta de idoneidad en el servicio ofrecido puesto que en el
contrato se estableci claramente las condiciones del contrato, por lo
que el consumidor no vio defraudado sus expectativas; y,
(v) finalmente cuestion la multa impuesta.
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ANLISIS

Sobre el deber de idoneidad

5. El artculo 18 del Cdigo
2
define a la idoneidad de los productos y servicios
como la correspondencia entre lo que un consumidor espera y lo que
efectivamente recibe, en funcin a la naturaleza de los mismos, las
condiciones acordadas y a la normatividad que rige su prestacin. Asimismo,
el artculo 19 del Cdigo
3
establece la responsabilidad de los proveedores
por la idoneidad y calidad de los productos y servicios que ofrecen en el
mercado. En aplicacin de esta norma, los proveedores tienen el deber de
brindar los productos y servicios ofrecidos en las condiciones acordadas o en
las condiciones que resulten previsibles, atendiendo a la naturaleza de los
mismos y a la normatividad que rige su prestacin.

6. Por su parte, el artculo 49 del Cdigo seala que en los contratos por
adhesin y clusulas generales de contratacin no aprobadas
administrativamente, se consideran clusulas abusivas todas aquellas
estipulaciones no negociadas individualmente que coloquen al consumidor
en una situacin de desventaja o desigualdad. Para su evaluacin, se tiene
en cuenta la naturaleza del producto o servicio objeto del contrato, as como
las circunstancias que concurrieron al momento de su celebracin, la
informacin brindada al consumidor, as como el resto de clusulas
estipuladas en el contrato
4
.

2
LEY 29571. CDIGO DE PROTECCIN Y DEFENSA DEL CONSUMIDOR. Artculo 18.- Idoneidad. Se entiende
por idoneidad la correspondencia entre lo que un consumidor espera y lo que efectivamente recibe, en funcin a lo que
se le hubiera ofrecido, la publicidad e informacin transmitida, las condiciones y circunstancias de la transaccin, las
caractersticas y naturaleza del producto o servicio, el precio, entre otros factores, atendiendo a las circunstancias del
caso.

La idoneidad es evaluada en funcin a la propia naturaleza del producto o servicio y a su aptitud para satisfacer la
finalidad para la cual ha sido puesto en el mercado.
Las autorizaciones por parte de los organismos del Estado para la fabricacin de un producto o la prestacin de un
servicio, en los casos que sea necesario, no eximen de responsabilidad al proveedor frente al consumidor.

3
LEY 29571. CODIGO DE PROTECCION Y DEFENSA DEL CONSUMIDOR. Artculo 19.- Obligacin de los
proveedores. El proveedor responde por la idoneidad y calidad de los productos y servicios ofrecidos; por la
autenticidad de las marcas y leyendas que exhiben sus productos o del signo que respalda al prestador del servicio,
por la falta de conformidad entre la publicidad comercial de los productos y servicios y stos, as como por el
contenido y la vida til del producto indicado en el envase, en lo que corresponda.

4
LEY 29571. CDIGO DE PROTECCIN Y DEFENSA DEL CONSUMIDOR. Artculo 49.- Definicin de
clusulas abusivas
49.1 En los contratos por adhesin y en las clusulas generales de contratacin no aprobadas administrativamente,
se consideran clusulas abusivas y, por tanto, inexigibles todas aquellas estipulaciones no negociadas
individualmente que, en contra de las exigencias de la buena fe, coloquen al consumidor, en su perjuicio, en una
situacin de desventaja o desigualdad o anulen sus derechos.

49.2 Para la evaluacin de las clusulas abusivas, se tiene en cuenta la naturaleza de los productos o servicios
objeto del contrato, todas las circunstancias que concurren en el momento de su celebracin, incluida la informacin
que se haya brindado, as como todas las dems clusulas del contrato o de otro del que este dependa.
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7. La seora Alcntara denunci a la Inmobiliaria por haberle aplicado una
clusula que consideraba abusiva, pues la misma estableca que en caso la
usuaria no cumpla con suscribir el contrato de compraventa por motivos
personales, se resolvera el contrato de separacin y no le sera devuelto el
monto pagado por tal concepto.

8. La Comisin declar fundada la denuncia contra la Inmobiliaria pues
consider que haba negado a devolver la suma de S/ 1 500,00 que pag la
denunciante para reservar la compra de un inmueble en base a una clusula
abusiva, sancionndola con 4 UIT.

9. En su recurso de apelacin, la denunciada aleg que en la clusula quinta
del contrato de separacin se estableci que la denunciante tena la
obligacin de cumplir con suscribir el contrato de compraventa del inmueble
en un plazo de quince das calendario, mientras que la obligacin de la
Inmobiliaria consista en abstenerse de ofrecer a terceros el inmueble
separado por la seora Alcntara. En tal sentido, en la medida que la
denunciante incumpli con su obligacin de suscribir el contrato de
compraventa del inmueble en el plazo establecido, la Inmobiliaria se
encontraba facultada para resolver el contrato de separacin en virtud de la
clusula antes expuesta.

10. Obra en el expediente, el contrato de separacin en el cual se estableci lo
siguiente
5
:

CLUSULA QUINTA: se deja constancia que la separacin de EL/LOS
INMUEBLE/S ser hasta un plazo mximo de quince (15) das calendario,
contados a partir de la fecha de suscripcin del presente documento, plazo
dentro del cual las partes debern celebrar el contrato de compraventa
respecto a EL/LOS INMUEBLE/S ()

Transcurrido el plazo indicado en el prrafo de la presente clusula, sin que
las partes hubieran celebrado el contrato de compraventa mencionado, EL
VENDEDOR podr resolver el presente contrato y LA COMPRADORA
perder el derecho de separacin. Para ello, EL VENDEDOR deber remitir
una carta notarial a LA COMPRADORA que ha perdido el derecho de la
separacin de EL/LOS INMUEBLE/S ()

- En caso la no suscripcin del contrato se deba al desistimiento de LA
COMPRADORA por motivos personales, o no se haya firmado el contrato
de compraventa por no haber presentado los documentos requeridos, o a
la falta de pago del saldo de la cuota inicial dentro del plazo estipulado


5
A foja 8 del expediente.
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para ello, EL VENDEDOR proceder a retener el cien por ciento (100%)
del depsito, por concepto de lucro cesante. ()
- En caso LA COMPRADORA se comuniquen con EL VENDEDOR para
mantener la presente separacin de EL/LOS INMUEBLE/S, y siempre
que EL VENDEDOR de su conformidad de mantener esa separacin, EL
VENDEDOR podr otorgarle a LA COMPRADORA un nuevo plazo de
hasta diez (10) das calendario adicionales para formalizar el contrato de
compraventa ()

11. Como se advierte, la clusula quinta prev expresamente la obligacin de las
partes de suscribir el contrato de compraventa del bien dentro de un plazo de
quince das calendario previo pago del saldo de la cuota inicial por parte de
la compradora estableciendo adems que, en caso de que la falta de
suscripcin se deba a causas imputables a la compradora (desistimiento por
motivos personales, falta de presentacin de documentos requeridos o falta
de pago del saldo la cuota inicial) el vendedor retendr el depsito efectuado
por separacin.

12. Al respecto debe indicarse que, contrariamente a lo sealado por la primera
instancia, la referida clusula no tiene como presupuesto la mala fe por parte
del proveedor, sino que establece una penalidad ante un supuesto de
incumplimiento por parte del comprador, es decir, cuando la operacin de
compraventa no se llega a concretar por una causa atribuible al comprador
evitando de esta manera que la parte vendedora vea afectados sus
intereses. En efecto, resulta una prctica comn en el sector inmobiliario que
los acuerdos de separacin establezcan clusulas similares puesto que
detrs de ello subyace la idea de que ante un incumplimiento de parte del
comprador que impida la concrecin de la operacin de compraventa se
busque algn modo de compensacin al vendedor por el costo de
oportunidad de no vender o transferir el bien a terceros durante el plazo de
separacin.

13. En tal sentido, contrariamente a lo alegado por la Comisin, no se advierte
mala fe en la actuacin del proveedor al establecer la referida clusula pues
las condiciones y obligaciones que contiene la misma se encuentran
estipuladas de manera clara, sin evidenciarse algn mecanismo que coloque
en desventaja al consumidor en la relacin jurdica contractual.

14. En el presente caso, el contrato de separacin fue suscrito por las partes el
22 de agosto de 2012, siendo que la denunciante contaba hasta el 6 de
setiembre de 2012 para suscribir el contrato de compraventa del bien futuro,
de acuerdo a lo consensuado en el contrato de separacin.

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15. No obstante, a la fecha, la seora Alcntara no ha cumplido con su
obligacin de suscribir el contrato principal de compraventa, manifestando de
esta manera su voluntad de desistirse de la compra del inmueble, por lo que
corresponda que la empresa resuelva el contrato y cobre como penalidad lo
cancelado por concepto de separacin a la Inmobiliaria; ello en tanto, con la
suscripcin del contrato, los denunciantes mostraron su conformidad con
dicho pago en caso de resolucin del contrato.

16. Por lo expuesto, corresponde revocar la resolucin venida en grado que
declar fundada la denuncia y, reformndola, se declara infundada la misma
en el presente extremo. Asimismo, se deja sin efecto la multa impuesta a la
Inmobiliaria, la medida correctiva ordenada y la condena al pago de costos y
costas del procedimiento.

RESUELVE:

PRIMERO: Revocar la Resolucin 613-2013/INDECOPI-LAL del 3 de julio de
2013, emitida por la Comisin de la Oficina Regional del Indecopi de La Libertad,
que declar fundada la denuncia contra Amaviv S.A.C. por presunta infraccin del
artculo 19 del Cdigo de Proteccin y Defensa del Consumidor y, reformndola,
se declara infundada la misma al no haber quedado acreditado que el contrato de
separacin suscrita por las partes contena una clusula abusiva.

SEGUNDO: Dejar sin efecto la multa impuesta a Amaviv S.A.C. en la Resolucin
613-2013/INDECOPI-LAL, as como la medida correctiva dictada y la condena al
pago de costos y costas del procedimiento.

Con la intervencin de los seores vocales J ulio Baltazar Durand Carrin,
Ana Asuncin Ampuero Miranda, Alejandro J os Rospigliosi Vega y J avier
Francisco Ziga Quevedo.





JULIO BALTAZAR DURAND CARRIN
Vicepresidente