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TALLER Y CONCLUSION
Para comprender y analizar mejor el concepto de leasing con un crdito hipotecario,
lo realizaremos por medio de un ejercicio simulando un crdito de vivienda por valor
de $100.000.000, con este comprenderemos mejor los diferentes conceptos que a
continuacin trabajaremos.
Caractersticas
En el leasing habitacional, un banco o una compaa de financiamiento le entrega a
una persona una vivienda (nueva o usada) a cambio de un pago de un canon
mensual, equivalente a un arrendamiento, por un perodo establecido (que puede ser
entre 10 a 15 aos). Una vez cumplido ese plazo, puede decidir s compra la vivienda
o la devuelve.
A diferencia del crdito hipotecario, la vivienda pertenece a la entidad financiera con
la que se suscribe el contrato de leasing. Solo cuando la persona ejerce la opcin de
compra pactada, es cuando se hace a la propiedad del inmueble.
Ventajas
- El porcentaje de financiacin del leasing habitacional es mayor que el del crdito
hipotecario. Con el leasing, las personas pueden financiar hasta el 80% del valor de
la vivienda, mientras que para el crdito hipotecario, las entidades financieras estn
prestando un mximo del 70%.
- Las personas que decidan adquirir una vivienda a travs del leasing habitacional
podrn disfrutar de una tasa de inters ms competitiva. Esto se explica porque para
las entidades financieras, los ingresos provenientes de contratos de leasing,
constituyen rentas exentas.
- Los clientes que escojan el leasing habitacional podrn ceder el contrato del
inmueble en cualquier momento, sin incurrir en gastos de escritura y registro. Cuando
se ejerce la opcin de compra, solo se pagan los gastos de escrituracin por la
compraventa, no aplican los gastos de hipoteca.
- Los asalariados podrn reducir la base sobre la cual pagan la retencin en la
fuente. El valor de los intereses o costo financiero es un gasto deducible.
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- El leasing habitacional es considerado como un contrato de arrendamiento
operativo, lo que implica que la persona que adquiere el leasing (arrendatario) no
registra activo ni pasivo en su contabilidad.
- El leasing se encuentra exento de impuesto de Timbre, siempre y cuando el
arrendatario ejerza la opcin de compra.
- Si la persona transfiere el valor de la cuota inicial y de los cnones mensuales a
travs de una cuenta AFC recibe todos los beneficios contemplados en el estatuto
tributario. En cuanto a la retencin en la fuente, las cuentas AFC cumplen la misma
funcin del ahorro en pensin voluntaria, al disminuir la base gravable para el clculo
de la retencin. En cuanto al impuesto de renta, los aportes son considerados
ingreso no constitutivo de renta ni ganancia ocasional.
- Al igual que en el crdito hipotecario, el arrendatario podr acceder al beneficio de
reduccin de tasas de inters otorgado por el Gobierno Nacional.
Son muchas las personas a las que les da temor tomar un leasing, por perderlo ante
la posibilidad de quedarse atrasado en las cuotas. Sin embargo, un vocero del BBVA,
aclara que ante una moratoria, el proceso es el mismo que el que se hace con el
crdito hipotecario. Despus de tres meses de moratoria entra en proceso de
restitucin y despus, en reestructuracin.
Cmo se amortiza un leasing
Las personas que adquieran un inmueble a travs de esta modalidad podrn
suscribir un contrato de arrendamiento con opcin de compra hasta por 15 aos y
por el 80% del valor de la vivienda. Esto quiere decir que si la persona va a adquirir
una casa de $100 millones, tendr que hacer un aporte inicial de $20 millones,
equivalentes al 20%.
Las tasas de inters ofrecidas por el mercado van desde el 12% efectivo anual, esto
es un 0,95% mensual (tomamos para el ejemplo, la tasa que actualmente est
ofreciendo el banco BBVA). La cuota depende del sistema de financiacin que el
cliente escoja (cuota fija o variable y en pesos o en UVR), as como del porcentaje de
la opcin de compra que est dispuesto a pagar. Esta opcin va entre el 0% y el
30%.

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Ejemplo 1: opcin de compra de 30% y cuota fija en pesos
La persona que se decide por el leasing habitacional para comprar una casa de $100
millones, paga una cuota inicial de $20 millones y un canon mensual de $877.884,
durante 15 aos. Al final de este perodo, usted decide si se queda con la vivienda o
no. Para ejercer la opcin de compra, tendr que cancelar $24 millones.
Si la persona se decidiera por un crdito hipotecario, tambin a tasa fija y a 15 aos,
pero con una tasa de 14,5% (que es la tasa para un crdito tradicional del BBVA,
para clientes sin portafolio), pagara una cuota inicial de $30 millones y una
mensualidad de $914.283.
Al comparar ambas opciones, con el leasing habitacional la vivienda costara, en
pesos de hoy (valor presente trado a una tasa del 0,8% mensual), cerca de $102
millones, mientras que con el crdito hipotecario saldra por $116 millones. Vea:
Tabla de amortizacin leasing habitacional y crdito hipotecario (documento ubicado
debajo del cono de la foto).
Ejemplo 2: opcin de compra de 10% y cuota fija en pesos
En este caso, la persona pagar una cuota inicial de $20 millones y un canon cada
mes de $911.821. Al cabo de 15 aos, la persona podr ejercer una opcin de
compra, si paga $8 millones. En pesos de hoy, lo que habra cancelado por tener una
vivienda propia ser igual a $107 millones. A esto hay que restarle las deducciones
que podra obtener en trminos tributarios.
Algunos bancos, ofrecen a los arrendatarios, una vez vencido el plazo para ejercer la
opcin de compra, la posibilidad de adquirir un crdito de consumo de hasta cinco
aos, para financiar el saldo del leasing.
1Diferencias entre Crdito Hipotecario y Leasing Habitacional
Crdito Hipotecario:
Este es un crdito como cualquier otro, en el cual la entidad financiera hace firmar un
pagar al deudor. Paralelamente a eso, hace constituir una prenda (garanta) a favor
del acreedor. Esa garanta es precisamente el inmueble que acaba de comprar el
deudor.
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A pesar de estar el inmueble como garanta del crdito otorgado por la entidad
financiera, el inmueble pertenece al deudor, simplemente que tiene una restriccin
para venderlo porque al fin y al cabo lo constituy como garanta. Esto no quiere
decir que no lo pueda vender, simplemente que a pesar de la venta, el inmueble
seguir siendo garanta del crdito otorgado hasta cuando no se pague o se de cmo
garanta hipotecaria otro inmueble.
En este crdito hipotecario, por ser el bien de propiedad del deudor, si el da de
maana incurre en un cese de pagos, la entidad crediticia debe iniciar con un
proceso judicial para cobrar dicha acreencia, el cual puede conllevar a la solicitud del
embargo del inmueble hipotecado, despus de eso y todo el trmite de un proceso, si
el deudor no ha cancelado, el Juez ordenar el avalo del inmueble para
posteriormente ordenar el remate, con el cual se pagar la acreencia al ente
financiero y los remanentes o dineros sobrantes si los hay, se le entregarn al
deudor.
Y es ese precisamente el momento en que se pierde la propiedad, despus de
agotar todo un proceso judicial y que se efecte el remate final y alguien pague el
valor del remate, cuando realmente el deudor deja de ser propietario del inmueble.
Todo lo contrario es el Leasing Habitacional como a continuacin explicamos.
Leasing Habitacional:
El Leasing Habitacional es nada ms que un alquiler cuyos cnones de
arrendamiento se constituyen en parte de pago por compra si el arrendatario cumple
determinado tiempo con dicho Leasing Habitacional.
Esto quiere decir en otras palabras, que el inmueble pertenece a la entidad
financiera, con la cual la persona firma un contrato de Leasing Habitacional y
empieza a vivir en la casa pagando al banco mes a mes el arriendo, si paga
cumplidamente el tiempo fijado por el banco (15 aos, 20 aos, 25 etc.), al final de
ese tiempo el banco le hace la transferencia de la propiedad y en ese momento
realmente la persona se vuelve propietaria del inmueble, antes no.
Segn la explicacin del Crdito Hipotecario y el Leasing Habitacional, cul
conviene ms para adquirir vivienda?
Sin lugar a dudas, el mejor es el Crdito Hipotecario, el Leasing Habitacional es
supremamente peligroso.
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En el crdito hipotecario el inmueble pertenece al deudor todo el tiempo y si el da de
maana incumple con los pagos, el banco tiene que agotar todo un proceso
judicial para que al final de este se ordene el remate del bien, momento en el que el
inmueble pasa a ser propiedad del que pague el remate.
Mientras que con el Leasing Habitacional, coloquemos como ejemplo que se acogi
a este sistema por 20 aos. La persona empieza a pagar sus cnones de
arrendamiento cumplidamente y al cabo de 17 aos de estar pagando el arriendo, se
queda atrasado por 3 o 4 meses, en ese momento la persona incumpli el contrato
de Leasing Habitacional y el banco inmediatamente puede solicitar la devolucin
del inmueble arrendado y el usuario pierde la Opcin de Compra. En otras
palabras: los 17 aos pueden quedar como simple pago de un arriendo y nada ms
y pierde ya el derecho a adquirir la propiedad. Por eso es considerado el Leasing
como una figura peligrosa para comprar vivienda.
El Leasing es buena figura si se utiliza para la adquisicin de otros bienes como son
los productivos, tal como tratamos en nuestro editorial.









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BIBLIOGRAFA
Banco BBVA, Simulador crdito hipotecario, leasing 07/05/2014
https://www.bbva.com.co/