BE 3529 ANO VIII So Paulo, 12 de dezembro de 2008 ISSN 1677-4388

CONGRESSOS

CONGRESSO NACIONAL IRIB
Aspectos Prticos da Alienao Fiduciria de Imveis
Por Valestan Milhomem da Costa *
Palestra proferida no XXXV Encontro dos Oficiais de Registro de Imveis do Brasil, realizado de 20 a 24 de
outubro de 2008, em Joo Pessoa PB.
SUMRIO: 1. Contextualizao do negcio de alienao fiduciria de bem imvel (Lei n 9.514/97). 2. Viso
geral do negcio de alienao fiduciria da Lei n 9.514/97. 3. Atos do negcio de alienao fiduciria de bem
imvel. 4. Efeito da constituio da propriedade fiduciria. 5.1. Efeitos e requisitos da intimao do fiduciante.
5.2. Meios de intimao do fiduciante. 5.3. Questes sobre o edital e contagem do prazo para purgao da
mora. 5.4. Purgao da mora: meios e procedimentos. 5.5. Questes sobre formas atpicas de purgao da
mora. 5.6. Efeitos da no purgao da mora no prazo legal. 5.7. Consolidao da propriedade: permite a venda
direta do bem? 5.8. Hiptese de resoluo da propriedade do fiducirio em favor do fiduciante. 5.9. Atos
decorrentes do leilo. 5.10. Ttulo a ser expedido na arrematao em leilo. 6. Outras questes. 7. Concluso.
1. Contextualizao do negcio de alienao fiduciria de bem imvel (Lei n 9.514/97)
Os procedimentos relacionados ao negcio de alienao fiduciria de bem imvel no mbito do Registro de
Imveis, exigem, antes de tudo, uma melhor compreenso do que o negcio de alienao fiduciria da Lei n
9.514/97, o qual possui caractersticas distintas dos negcios de alienao fiduciria que o antecederam,
sobretudo do negcio de alienao fiduciria regulado pelo Decreto-Lei n 911/69.
No Direito Romano, a alienao fiduciria era constituda pela incluso, em um contrato de transferncia de
propriedade (sobretudo imvel), de clusula explicitando a razo da transferncia e os termos da devoluo da
propriedade ao fiduciante.
Esse tipo de transferncia ocorrida, em regra, em duas situaes: para garantir o pagamento de uma dvida, e
nesse caso era denominada fiducia cum creditore; e para preservar os bens de uma pessoa em caso de guerra
ou numa viagem de longa distncia, visando que os bens lhe fossem devolvidos quando do seu retorno, ou
devolvidos a algum indicado pelo fiduciante, e, nesse caso, era denominada fiducia cum amico, porque em
regra havia uma relao de amizade entre o transmitente e o adquirente.
Contudo, em ambos os casos os efeitos do negcio eram os mesmos. A propriedade era efetivamente
transmitida ao adquirente (credor ou amigo) e se fazia necessrio um novo contrato para que o transmitente
(fiduciante) voltasse a ser proprietrio.
Sendo proprietrio, o fiducirio podia dispor livremente do bem e no havia possibilidade de o fiduciante anular o
negcio, pois a clusula fiduciria no tinha natureza de direito ou de obrigao real, nem mesmo de obrigao
geral, consistindo em simples obrigao natural, uma vez que no havia ao que assegurasse ao fiduciante a
execuo da obrigao assumida pelo fiducirio. Somente mais tarde, diante dos muitos casos de fraude nesse
tipo de contrato, foi criada a actio fiduciae, possibilitando ao fiduciante a execuo da obrigao de devolver o
bem. Mesmo assim, nos casos em que o fiducirio j havia transmitido o bem para terceiro, a ao no
possibilitava anular o negcio de transferncia.
Com essas fragilidades o negcio de alienao fiduciria foi descontinuado no Direito Romano, ressurgindo,
depois de muito tempo, no Direito anglo-saxo, atravs do trust, e tambm no Direito dos pases latinos, atravs
do fideicomisso, em suas diferentes modalidades.
No Brasil, o negcio fiducirio surgiu atravs do Decreto-Lei n 911/69, que alterou o art. 66 da Lei n 4.728/65,
visando equipar o mercado de capitais de uma garantia eficaz em vista da necessidade de impulsionar o
mercado de consumo de bens durveis.
A alienao fiduciria do Decreto-lei 911/69 tem caractersticas semelhantes da fidcia do direito romano, no
sentido de que a contratao da alienao fiduciria constitui efetiva transferncia da propriedade do bem ao
fiducirio, com a diferena de que a propriedade transmitida tem carter de garantia real, e de que o fiducirio
somente poder transferir a propriedade do bem aps a consolidao da propriedade plena em seu nome, o que
somente ocorre na hiptese de inadimplemento do devedor. Ou seja: o direito de propriedade do fiducirio,
enquanto resolvel, est limitado pela lei, visando atender finalidade contratada.
Em 20 de novembro de 2007, com a edio da Lei n 9.514, que regulou o Sistema Financeiro Imobilirio, foi
instituda a alienao fiduciria de coisa imvel, com regramento distinto de todas as formas de alienao
fiduciria anterior, no obstante possuir a mesma denominao.
Alis, h quem critique a denominao alienao fiduciria, tendo em vista ser a fidcia um elemento de
confiana entre as partes. Porm, na forma como est disciplinada na lei essa confiana subjetiva inteiramente
desnecessria, pois o prprio instituto a garantia do cumprimento das obrigaes pactuadas, seja de
pagamento da dvida e execuo do crdito, seja de retomada do imvel em razo do adimplemento do contrato.
Porm, a denominao alienao fiduciria justifica-se na medida em que o fator confiana, consciente ou no,
ainda existe. Apenas deixou de ter como base um elemento subjetivo e passou a ter como sustentao um
elemento objetivo, a saber, a lei, ou o prprio instituto jurdico.
nas garantias legais conferidas ao instituto que reside a confiana das partes. Seja credor, seja devedor.
2. Viso geral do negcio de alienao fiduciria da Lei n 9.514/97
O negcio de alienao fiduciria de bem imvel contempla, simultaneamente, dois institutos jurdicos. A
propriedade fiduciria e a propriedade resolvel sobre o bem.
A propriedade fiduciria constitui direito real de garantia (art. 17, IV e 1, Lei n 9.514/97) e confere a posse
indireta sobre o bem em favor do fiducirio (art. 23, nico). Por ser direito real, a propriedade fiduciria somente
de constitui por ato de registro no Registro de Imveis (art. 23), estando a Lei 9.514/97 nesse passo, em
sintonia com o disposto no art. 1.227 do Cdigo Civil.
A propriedade resolvel, cuja transmisso contratada nos termos do art. 22 da Lei n 9.514/97, somente
transmitida com a consolidao, e constitui o domnio resolvel do imvel em favor do fiducirio.
O domnio resolvel consolidado tem finalidade distinta da propriedade fiduciria. Esta visa garantir o
cumprimento regular do contrato e proteger os direitos e interesses do fiducirio. Aquela visa a execuo do
contrato, solvendo a dvida atravs da venda do bem em leilo, em conseqncia do inadimplemento do
fiduciante.
O domnio resolvel do bem direito real de propriedade, e a sua transmisso, pela consolidao, fato
gerador do imposto de transmisso, nos termos do art. 156, II, da Constituio Federal de l988. Tratando-se de
transmisso onerosa, a competncia de fixao e recolhimento do tributo do Municpio de localizao do bem,
sem prejuzo do pagamento do laudmio, quando for o caso (art. 22, 1, I, Lei n 9.514/97).
A transmisso do domnio resolvel do bem confere ao fiducirio a disponibilidade do mesmo, poder esse no
conferido pela constituio da propriedade fiduciria, perodo no qual a disponibilidade do imvel fica concentrada
na pessoa do fiduciante.
Isto nos leva a discernir duas distines entre as alienaes fiducirias do Decreto-Lei n 911/69 e da Lei n
9.514/97.
Na primeira, o registro do contrato de alienao fiduciria em Ttulos e Documentos constitui em favor do
fiducirio a propriedade resolvel do bem, razo porque o fiduciante no poder alienar o bem a terceiros, sob
pena de praticar o ilcito penal previsto no art. 171, 2, I, do Cdigo Penal, ou seja: vender coisa alheia como
prpria.
Por ser proprietrio resolvel, ou seja, por j possuir o poder de disponibilidade do bem, em caso de
inadimplemento ou mora do fiduciante o fiducirio poder alienar o objeto da garantia independentemente de
consolidao da propriedade. Por sua vez, a consolidao da propriedade implicar na concentrao da
propriedade plena e exclusiva no fiducirio (ou ex-fiducirio) e no cancelamento da propriedade fiduciria,
podendo o fiducirio, a partir da, vender ou no o bem, como lhe aprouver, por representar evidente soluo do
negcio fiducirio.
Na segunda, a prpria Lei n 9.514/97 (art. 29) quem autoriza o fiduciante a transmitir os direitos que possui
sobre o imvel, os quais, a toda evidncia, no so direitos de crdito, mas de propriedade (usar, gozar, usufruir,
dispor), ficando evidente que o legislador foi tmido ao no especificar os direitos do fiduciante, ou,
simplesmente, por no dizer que o fiduciante pode transmitir o imvel, gravado da propriedade fiduciria, j que
essa transmisso, em todo caso, necessita da anuncia do fiducirio.
Por ser apenas titular de um direito real de garantia, desprovido do poder de disponibilidade, o fiducirio ter
primeiro que consolidar a propriedade resolvel contratada (art. 22) para depois viabilizar a venda do bem em
leilo.
Logo vemos que a consolidao da propriedade confere ao fiducirio o domnio resolvel do bem, o qual, por ser
direito real de propriedade (razo de ser da exigncia do recolhimento do ITBI e laudmio), deveria ocorrer no
Registro de Imveis por ato de registro, e no por ato de averbao, conforme dispe atualmente o 7 do art.
26 da Lei n 9.514/97, com a redao da Lei n 10.931/04. A previso da averbao, nesse caso, constitui
antinomia com o art. 1.227 do Cdigo Civil e viola a sistemtica dos atos registrais do art. 167 da Lei n
6.015/73, que somente admite a constituio de direitos reais por ato de averbao para as hipteses previstas
antes da Lei de Registros Pblicos.
No que se refere aos sujeitos do contrato, o pargrafo nico do artigo 22 da Lei n 9.514/97, autoriza a
contratao por pessoa fsica ou jurdica, integrante ou no do Sistema Financeiro Imobilirio, uma vez que uma
das finalidades da lei ampliar os meios de financiamento da casa prpria e, ainda, reduzir o custo do capital
pela livre concorrncia do mercado, objetivos que ainda no foram atingidos, tendo em vista que os
financiamentos continuam a ser realizados quase que exclusivamente pelas instituies financeiras.
Porm, nada impede que a alienao fiduciria seja contratada na comercializao de imveis em loteamento e
nas incorporaes imobilirias, tendo os prprios empreendedores como financiadores da aquisio,
capitalizando juros; como nada impede que o adquirente utilize crdito aprovado junto a qualquer outra pessoa,
fsica ou jurdica, integrante ou no do SFI, e adquira um imvel em um ou mais desses empreendimentos
mediante a contratao de negcio fiducirio. Essas seriam formas de ampliar os meios de financiamento
imobilirio.
Em relao ao objeto da garantia, dispe o 1 do art. 22 da lei em comento, que poder ser dada em garantia a
propriedade plena ou enfitutica, o direito de uso especial de moradia, o direito real de uso e a propriedade
superficiria, evidentemente ficando o negcio fiducirio sujeito s restries temporais nos casos do direito real
de uso ou de propriedade superficiria, se qualquer desses negcios tiver sido contratado por tempo limitado.
de se esclarecer, ainda, que o imvel dado em garantia poder ser um lote de terreno, um prdio construdo ou
em construo, uma vez que a propriedade fiduciria no regime de financiamento da casa prpria, mas
modalidade de garantia para as operaes de financiamento imobilirio em geral.
O negcio de alienao fiduciria exige contrato escrito, podendo ser instrumentado por instrumento pblico ou
particular, na forma do art. 38 da Lei n 9.514/97.
Contudo, tendo em vista os fins do negcio imobilirio de viabilizar operaes de crdito mediante a constituio
da propriedade fiduciria pelo registro do contrato no Registro de Imveis, o permissivo legal para a contratao
por instrumento particular temerria, no somente na contratao direta do negcio, como em razo dos
mltiplos negcios indiretos que podem nascer do negcio fiducirio, tendo como sujeitos pessoas fsicas ou
jurdicas, integrantes ou no do SFI.
No obstante as instituies financeiras contarem com um corpo jurdico para elaborao de instrumentos
particulares, o fato que, um dos efeitos da escritura pblica a prova plena da existncia e validade do ato,
inclusive contra terceiros, em decorrncia da f pblica do tabelio (art. 215, CC), ao passo que o instrumento
particular somente surte efeitos contra terceiros aps o seu registro no competente registro pblico (art. 221,
CC), sendo, portanto, falcia atribuir ao instrumento particular efeitos de escritura pblica, uma vez que esta
decorre do exerccio de funo delegada nos termos da Lei n 8.935/94.
3. Atos do negcio de alienao fiduciria de bem imvel
O negcio de alienao fiduciria comporta atos diretos e indiretos. Os atos diretos podem ser divididos em
principais e derivados.
Os atos diretos principais so a constituio e a extino da propriedade fiduciria mediante um registro e uma
averbao, respectivamente, no Registro de Imveis (artigos 23 e 25, Lei 9.514/97, c/c art. 167, I, 35, e art.
248, Lei 6.015/73).
Dessa sorte, em todo negcio de alienao fiduciria haver, necessariamente, ao menos um registro e uma
averbao, no Registro de Imveis. Esses atos dizem respeito constituio e execuo regular do negcio de
alienao fiduciria de imvel.
Os atos diretos derivados so: (i) a intimao do fiduciante para purgar a mora; (ii) a purgao da mora ou, a no
purgao da mora; (iii) a consolidao da propriedade; (iv) a resoluo da propriedade em favor do fiduciante, na
fase do leilo; (v) a arrematao em leilo; (vi) o cancelamento da dvida e (vii) a extino da dvida, no havendo
arrematao do bem em leilo.
Os atos indiretos so a transmisso dos direitos do fiduciante sobre o imvel, por ttulo singular ou universal, na
hiptese do fiduciante ser pessoa fsica, e os atos de transmisso do crdito do fiducirio, por ttulo singular ou
universal, na hiptese tambm deste ser pessoa fsica.
A transmisso dos direitos do fiduciante sobre o imvel deve ocorrer por contrato de natureza definitiva, como a
compra e venda, a permuta, a doao, a dao, a ciso, a incorporao e a fuso (estes ltimos na hiptese do
fiduciante ser pessoa jurdica), e no por contrato de cesso de direitos.
No obstante a cesso de direitos tenha o sentido lato de transmisso de um crdito ou de direitos, em sentido
estrito ela no figura em nosso sistema jurdico como contrato para transmisso definitiva de direitos reais sobre
imveis, mas apenas em carter preliminar, como a cesso dos direitos aquisitivos de imvel, exigindo, sempre,
a outorga do ttulo definitivo respectivo.
Contudo, havendo a transmisso dos direitos do fiduciante a um terceiro por contrato de cesso de direitos, e
promovendo o terceiro o pagamento da dvida junto ao fiducirio, este somente poder conferir quele a quitao
da dvida para averbao e resoluo da propriedade fiduciria (direito real de garantia), mas no poder conferir-
lhe ttulo definitivo de propriedade, uma vez que, sem a consolidao, no proprietrio. Tampouco poder o
antigo fiduciante conferir esse ttulo, uma vez que j transmitiu seus direitos.
Este fato ter como resultado a aquisio da propriedade imobiliria definitiva por um ttulo inusitado em nosso
direito; ou seja, por cesso de direitos, e haver, por conseqncia, a quebra regular na cadeia sucessria dos
ttulos definitivos, fazendo surgir no sistema jurdico brasileiro hiptese em que algum, havendo adquirido por
cesso de direitos, contrato de natureza preliminar, transmitir este seu direito (aps a extino da propriedade
fiduciria) por compra e venda ou outro contrato definitivo.
Todo esse imbrglio jurdico produto da equivocada concluso de que o fiduciante no proprietrio do bem, ou
que sobre o bem tem mero direito expectativo, tal como uma propriedade suspensiva, muito embora no haja
regra jurdica que determine que o direito suspensivo, ainda que fosse o caso, tenha que ser transmitido por
cesso de direitos.
Ora, o ttulo haver de ser, em todo caso, definitivo, sem prejuzo da condio suspensiva, sobretudo na
alienao fiduciria, que se faz necessria anuncia do fiducirio.
Para desclassificar o contrato de cesso de direitos para transmisso dos direitos do fiduciante, basta que
pensemos o fiduciante como pessoa jurdica e que ocorra uma ciso (diviso em outras), incorporao (por
outra) ou fuso (formao de outra).
Em qualquer desses casos a transmisso ser por contrato de natureza definitiva, equivalente a uma compra e
venda, dao ou permuta, embora em decorrncia de um negcio prprio do Direito Empresarial, e operar a
transmisso dos direitos reais do fiduciante sobre o imvel, no sendo possvel pensar em mera cesso de
direitos em sentido estrito, pois a transmisso definitiva e decorre do prprio contrato de alterao social,
inclusive por escritura pblica.
Havendo a transmisso dos direitos do fiduciante sobre o imvel, o ato a ser praticado no Registro de Imveis o
registro do contrato, por ser hiptese de transmisso de direitos reais de propriedade, exigindo-se, por
conseqncia, a prova do recolhimento do imposto de transmisso e, se for o caso, do laudmio.
A transmisso do crdito do fiducirio, por outro lado, sempre ocorrer por cesso em sentido estrito, ainda que
essa transmisso decorra de ttulo universal (exemplo: formal de partilha ou carta de adjudicao, na hiptese de
sucesso do fiducirio pessoa fsica) ou por algum contrato do Direito Empresarial (fiducirio pessoa jurdica),
pois a cesso o contrato tpico para transmisso das obrigaes, conforme estabelecem os artigos 286 a 298
do Cdigo Civil.
Em todo caso de transmisso do crdito do fiducirio, o ato a ser praticado no Registro de Imveis de
averbao, no se exigindo, em nenhuma hiptese, o recolhimento do imposto de transmisso ou do laudmio,
por no ser hiptese de transmisso de direitos reais de propriedade. Essa exigncia somente se verificar se a
transmisso for da propriedade do imvel, na fase do leilo, aps a consolidao da propriedade resolvel.
4. Efeito da constituio da propriedade fiduciria
A constituio da propriedade fiduciria, direito real de garantia (art. 17, IV e 1), tem como efeito imediato o
desdobramento da posse do imvel em direta e indireta, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiducirio
possuidor indireto, nos termos do art. 23 da Lei n 9.514/97.
5. Desdobramentos do negcio de alienao fiduciria de imvel, e respectivos atos no registro de
imveis
Se no ocorrer a execuo regular do contrato de financiamento, mediante o pagamento pontual das prestaes,
o negcio de alienao fiduciria de imvel poder ter vrios desdobramentos, o qual ter incio com a intimao
do devedor (fiduciante) para purgar a mora.
5.1. Efeitos e requisitos da intimao do fiduciante (art. 26)
A intimao do fiduciante tem por efeito imediato a sua constituio em mora, a partir da qual dever efetuar o
pagamento do valor cobrado, sob pena de desencadear a consolidao da propriedade e a execuo imediata do
contrato.
O pagamento do valor cobrado na intimao corresponde purgao da mora e tem por efeito a convalidao do
contrato, o que significa o restabelecimento das condies regulares de execuo das obrigaes contratadas.
O procedimento de intimao do fiduciante, porm, deve obedecer ao rito minudenciado no art. 26 da Lei n
9.514/97, tendo incio com o requerimento do fiducirio dirigido ao oficial do registro de imveis para intimar o
fiduciante, devendo conter (ou vir acompanhado das) as informaes constantes, na sua maioria, no pargrafo
1, a saber: a) o valor das prestaes vencidas, acrescido dos juros convencionais, e o das que vencerem at a
data do pagamento; b) a data das prestaes vencidas e no pagas; c) a declarao de haver escoado o prazo
de carncia ajustado para intimao ( 2); d) o valor das penalidades e demais encargos contratuais; e) o valor
dos encargos legais, inclusive tributos; f) o valor das contribuies condominiais, se devidas; g) o valor das
despesas de cobrana e intimao; e) o prazo de 15 dias para purgao da mora.
Todo o procedimento de intimao do fiduciante, desde o requerimento para intimao, a eventual circunstncia
da intimao por edital, a purgao ou a no purgao da mora e o encerramento do procedimento de intimao
devero ser lanados no protocolo, para fixao dos prazos legais envolvidos no procedimento, que devem ser
observados, sob pena de comprometer eventual consolidao e execuo do contrato, por inobservncia de
formalidade legal.
5.2. Meios de intimao do fiduciante
Estabelece o 3 do art. 26 da Lei n 9.514/97, que a intimao dever ser feita pessoalmente ao devedor, seu
representante legal ou procurador regularmente constitudo ( 3) da seguinte forma: a) pelo oficial do prprio
Registro de Imveis; b) por oficial de Registro de Ttulos e Documentos da comarca da situao do imvel ou do
domiclio de quem deva receber a intimao, a critrio do oficial do Registro de Imveis; c) pelo correio, com AR,
a critrio do oficial do Registro de Imveis.
A exigncia da intimao pessoal d-se em razo da natureza da mora do devedor, que, nesse caso, ex
persona, ou seja, exige o recebimento pessoal do devedor para que se caracterize, diferente da mora ex re, que
decorre do simples atraso no pagamento, conforme estabelecido na lei.
Disso resulta que o oficial do registro de imveis dever, atravs dos meios que a lei lhe confere, diligenciar, no
pleno sentido da palavra, todo esforo possvel para intimar pessoalmente qualquer dos legitimados a receber a
intimao, a fim de que no se alegue alguma falha no procedimento, uma vez que no sendo possvel a
intimao pessoal ser deflagrado o procedimento de intimao por edital, constituindo-se a mora do devedor,
nesse caso, por presuno legal do conhecimento da intimao.
A circunstncia que autoriza a intimao por edital a constatao de que o devedor encontra-se em local
incerto e no sabido, o que nem sempre ser possvel ao oficial declarar, porque vrias so as hipteses de no
localizao do devedor (horrio anormal ou prolongado de trabalho, vrios empregos, trabalho itinerante, viagem a
negcio ou a passeio, desencontros casuais, enfim) sem que isso indique estar o mesmo em local incerto e no
sabido, uma vez que a sua residncia fixa aquela do endereo da diligncia, estando l todos os pertences do
devedor, e para onde so enviadas suas correspondncias.
certo que o oficial do registro de imveis, em regra, no dispe de intimador para tal diligncia, sobretudo
nessas circunstncias, tendo em vista que a intimao foge rotina e/ou vocao natural dos Servios de
Registro de Imveis, o que leva a crer que essa intimao ser procedida predominantemente pelo oficial do
Registro de Ttulos e Documentos, o que aconselhvel, inclusive em preferncia intimao pelo correio.
Isso aconselhvel, inclusive, porque, no obstante ausncia de autorizao legal expressa, parece possvel ao
oficial de Registro de Ttulos e Documentos proceder a intimao por hora certa, por fora do princpio da
eficincia contemplado no art. 37 da Constituio Federal de 1988, que rege os servios pblicos, e tambm no
art. 38 da Lei n 8.935/94, que regula os servios cartorrios, a qual, uma vez frustrada, daria maior sustentao
hiptese da intimao por edital.
A intimao por edital, contudo, ser feita exclusivamente pelo oficial do Registro de Imveis, aps certificar no
protocolo que, das circunstncias verificadas nas diligncias evidencia-se no ser possvel localizar o devedor, tal
como na hiptese de estar o mesmo em local incerto e no sabido, devendo o credor (fiducirio) aquiescer,
expressamente, com a intimao por edital, com vista a prevenir eventual responsabilidade do oficial.
O edital ser publicado por trs dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulao local ou noutro de
comarca de fcil acesso, se no local no houver imprensa, ou, em ltimo caso, na imprensa oficial, desde que o
credor concorde em pagar o alto custo da publicao oficial.
5.3. Questes sobre o edital e a contagem do prazo para purgao da mora
A intimao por edital pode suscitar algumas questes ao oficial do Registro de Imveis, como, por exemplo, se
possvel haver intervalo entre as trs (03) publicaes do edital.
A resposta se revela negativa, medida que o art. 26, 4, parte final, da Lei n 9.514/97, exige que a
publicao seja feita em jornal de publicao diria, o que seria dispensvel caso pudesse haver intervalo entre
uma publicao e outra.
Outra questo diz respeito ao marco inicial para contagem do prazo de 15 dias para o fiduciante purgar a mora.
No obstante o silncio da lei especial, uma interpretao sistemtica para procedimento anlogo, como aquele
previsto no art. 49, 2, da Lei 6.766/79, leva a concluso que o prazo comea a correr aps a ltima publicao
do edital, devendo, a partir da, obedecer-se ao regramento estabelecido nos artigos 184 e 240 do Cdigo de
Processo Civil, referente realizao da intimao e os critrios para contagem dos prazos, e o disposto no art.
241 do mesmo CPC, quanto ao marco deflagrador da contagem dos prazos.
O art. 184 do CPC estabelece: Salvo disposio em contrrio, computar-se-o os prazos, excluindo o dia do
comeo e incluindo o do vencimento, esclarecendo o 2 do referido artigo, que Os prazos somente comeam
a correr do primeiro dia til aps a intimao (art. 240 e pargrafo nico).
Por sua vez, o pargrafo nico do art. 240 esclarece: As intimaes consideram-se realizadas no primeiro dia
til seguinte, se tiverem ocorrido em dia em que no tenha havido expediente forense (grifos acrescentados), no
caso, do Cartrio, j que a diligncia dever ser realizada pelo registro de imveis e a purgao da mora dever
ocorrer no registro de imveis.
Em resumo, somente se comea a contar o prazo para a purgao da mora no primeiro dia til seguinte ao da
intimao, considerando-se dia til aquele em que tenha havido expediente normal, ou seja, por inteiro. Do
mesmo modo, os prazos somente terminam em dia til.
Contudo, essas regras devem ser combinadas com o disposto no art. 241 do CPC, segundo o qual o marco
inicial para contagem dos prazos a data da juntada da realizao da intimao, o que refora a relevncia do
lanamento desse fato no Livro 1 Protocolo, no Registro de Imveis, lembrando-se que, se a entrega da
diligncia cumprida ocorrer em dia em que no haja expediente normal, o prazo comea a contar do prximo dia
til.
5.4. Purgao da mora. Meios e procedimentos.
A purgao da mora deve ocorrer no registro de imveis da forma mais segura possvel, evitando-se, de todo
modo, eventual frustrao quanto efetiva realizao do pagamento.
Dessa sorte, o pagamento no poder ser realizado atravs de cheque de emisso do devedor ou de terceiro,
seno na modalidade de cheque administrativo ou em dinheiro, moeda nacional, no sendo possvel a purgao
da mora em moeda estrangeira.
A realizao do pagamento, contudo, exige a emisso da respectiva prova ao devedor, tudo de forma a garantir a
convalidao do contrato, que dever prosseguir o seu rito regular de execuo.
Com isso em mira, ao receber o valor devido o oficial do registro de imveis dever emitir recibo contendo a
discriminao do valor pago e a declarao da purgao da mora, com referncia ao nmero da matrcula e ao
registro da propriedade fiduciria.
No mximo em 03 (trs) dias aps a purgao da mora, o oficial deve intimar o fiducirio para levantar o valor
pago, sem prejuzo do desconto de eventuais despesas de cobrana e intimao ainda no satisfeitas pelo
fiducirio, o qual tambm dever firmar recibo do levantamento do valor pago, contendo declarao da
regularidade do pagamento e da convalidao do contrato.
5.5. Questes sobre formas atpicas de purgao da mora
A purgao da mora dever ocorrer no Registro de Imveis, conforme considerado no item anterior.
Porm, algumas situaes atpicas podem ocorrer, como a de o fiduciante purgar a mora diretamente ao
fiducirio, aps ser intimado pelo registro de imveis.
As questes so: a purgao ser vlida? Como fica o procedimento de intimao no RI?
Pode-se dizer que no h impedimento legal para que o fiduciante purgue a mora diretamente ao fiducirio, no
obstante tratar-se de forma atpica de purgao da mora, com quebra do procedimento traado na lei.
Todavia, nesse caso, fica evidente que caber ao fiducirio a responsabilidade de informar ao oficial do registro
de imveis o pagamento integral do valor cobrado, encaminhando a quitao e o pedido de cancelamento da
intimao do fiduciante, sem prejuzo do imediato pagamento de eventual diferena das despesas de intimao e
cobrana que forem devidas.
Uma outra situao que se afigura possvel o fiduciante ter realizado os pagamentos em atraso antes de ser
intimado pelo oficial do registro de imveis, e, aps receber a intimao, comparecer no registro de imveis
apresentado os respectivos comprovantes.
Nesse caso, como dever proceder o oficial do RI?
O oficial do RI poder encaminhar ao fiducirio os pagamentos apresentados pelo fiduciante e intim-lo a
manifestar-se sobre a regularidade dos pagamentos, cuja resposta ser arquivada no RI.
Se o fiducirio confirmar os pagamentos, o oficial certificar o fato e a sustao da intimao do fiduciante. Se o
fiducirio no confirmar os pagamentos, a intimao do fiduciante ter sido regular e o prazo para purgao da
mora correr normalmente desde a data da devoluo da intimao cumprida ao RI.
Alis, situao anloga pode ser encontrada parte final do art. 33 da Lei n 6.766/79.
Em ambos os casos de purgao atpica da mora, havendo a confirmao do pagamento pelo credor, esse fato
dever constar do protocolo para justificar o encerramento antecipado do procedimento de intimao, tendo em
vista que no mais ser possvel ao fiducirio consolidar a propriedade por meio daquele procedimento de
intimao especfico, aps dar quitao da purgao da mora.
5.6. Efeitos da no purgao da mora no prazo legal
O primeiro efeito da no purgao da mora no prazo legal a impossibilidade do pagamento ocorrer no registro
de imveis aps esse prazo.
O efeito conseqente possibilidade da consolidao da propriedade resolvel do bem em nome do fiducirio,
mediante novo requerimento, acompanhado da prova do recolhimento do imposto de transmisso e, se for o
caso, do laudmio, para promover a execuo e satisfao de toda a dvida, mediante a venda do bem em
pblico leilo extrajudicial, ou seja, atravs de leiloeiro comercial.
A consolidao da propriedade deve corresponder a novo lanamento no Livro 1 protocolo, do requerimento da
consolidao da propriedade, cujo requerimento poder ser instrudo com certido do oficial do registro de
imveis da no purgao da mora nos termos da lei, sem prejuzo dos emolumentos devidos pela expedio da
certido, que no integra o procedimento da intimao.
Aps isso, o oficial averbar a consolidao da propriedade, a requerimento do fiducirio, certificando a no
purgao da mora e a apresentao do recolhimento do imposto de transmisso e, se for o caso, do laudmio.
5.7. A consolidao da propriedade permite a venda direta do bem?
Tendo em vista o entendimento de que a consolidao da propriedade confere ao fiducirio a propriedade plena
do imvel, possvel concluir que aps a consolidao da propriedade o fiducirio possa realizar a venda do
bem, independente de leilo.
Contudo, conforme demonstrado no item 2 acima, a propriedade consolidada no plena, ou, ao menos, no
confere ao fiducirio poderes plenos e irrestritos de ao, como, por exemplo, o de ficar com o bem em
pagamento da dvida, estando o fiducirio obrigado a realizar a venda do bem em pblico leilo para satisfao do
seu crdito, e, ainda, a entregar ao fiduciante o valor que ultrapassar o seu crdito, se a venda ocorrer em
primeiro leilo.
Essas restries no se harmonizam com o conceito tradicional de propriedade plena. Ao contrrio.
Demonstram que a consolidao da propriedade visa atender a um fim especfico, a satisfao do crdito,
indicando, ainda, que se trata de propriedade resolvel, a qual, nas precisas e notrias palavras de Caio Mrio,
aquela que nasce contaminada com o germe da sua extino.
Esse germe a obrigatoriedade da venda em leilo, que, por si s, demonstra a impossibilidade do fiducirio
promover a venda do bem parte do pblico leilo.
Alis, o art. 27, caput, e o art. 30 da Lei n 9.514/97, so categricos quanto forma em que o fiducirio dever
realizar a venda do bem.
Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiducirio, no prazo de trinta dias, contados da data
do registro de que trata o 7 do artigo anterior, promover pblico leilo para a alienao do imvel.
Art. 30. assegurada ao fiducirio, seu cessionrio ou sucessores, inclusive o adquirente do imvel por fora do
pblico leilo de que tratam os 1 e 2 do art. 27, a reintegrao na posse do imvel, que ser concedida
liminarmente, para desocupao em sessenta dias, desde que comprovada, na forma do disposto no art. 26, a
consolidao da propriedade em seu nome.
O tpico seguinte apontar, ainda, outra razo.
5.8. Hiptese de resoluo da propriedade do fiducirio em favor do fiduciante
O art. 39, II, da Lei n 9.514/97, estabelece que s operaes de financiamento imobilirio em geral a que se
refere esta Lei: [...] II - aplicam-se as disposies dos arts. 29 a 41 do Decreto-lei n 70, de 21 de novembro
de 1966.
Dentre aqueles artigos do Decreto-lei n 70, o de nmero 34 assegura que lcito ao devedor, a qualquer
momento, at a assinatura do auto de arrematao, purgar o dbito [...].
No obstante a impropriedade do termo purgar o dbito na fase do leilo, tendo em vista que a purgao do
dbito corresponde convalidao do contrato, o que nos parece improvvel nessa fase, de qualquer modo a
aplicao do art. 34 do Decreto-Lei n 70/66 ao negcio de alienao fiduciria, nos termos do comando do
inciso II, art. 39 da Lei n 9.514/97, nos leva a concluir que ainda remanesce ao fiduciante o direito de reaver o
imvel, resolvendo a propriedade do fiducirio, caso consiga pagar o dbito antes a assinatura do auto de
arrematao.
Tambm possvel entender que, mesmo havendo lano superior ao mnimo estabelecido na lei para venda do
bem em primeiro ou segundo leilo, bastar ao fiduciante pagar o valor mnimo cobrado, uma vez que qualquer
diferena apurada em leilo, superior a esse mnimo, dever ser entregue ao fiduciante, no sendo razovel exigir
que este deposite valor que lhe ser restitudo, por simples apego a um formalismo vazio de sentido.
Assim, realizando o fiduciante o pagamento da dvida, sero praticados dois atos no registro de imveis. Uma
averbao da quitao da dvida, que produzir os efeitos da resoluo da propriedade fiduciria nos termos do
art. 25 da Lei n 9.514/97, e um registro da resoluo da propriedade do fiducirio em favor do fiduciante, por
fora do pagamento de toda a dvida, devendo o fiduciante apresentar o comprovante do recolhimento do ITBI e,
se for o caso, do laudmio, por ser a resoluo hiptese de transmisso de direito real de propriedade, tal qual
ocorre na reverso da propriedade em favor do doador.
O termo de quitao da dvida dever fazer meno resoluo da propriedade do fiducirio em favor do
fiduciante, por fora do disposto no art. 39, II, da Lei n 9.514/97, e, subsidiariamente, do art. 33 da mesma lei,
que manda aplicar o disposto nos artigos 647 e 648 (atualmente 1.359 e 1.360) do Cdigo Civil, acerca da
resolubilidade da propriedade.
No fosse o disposto no art. 38 da Lei n 9.514/97, a hiptese seria de outorga de escritura pblica, na forma do
art. 108 do Cdigo Civil.
5.9. Atos decorrentes do leilo (art. 27)
No ocorrendo a hiptese do item anterior, poder haver ou no arrematao em primeiro ou segundo leilo.
Havendo arrematao em primeiro ou segundo leilo, sero praticados dois atos no registro de imveis. Uma
averbao do termo de quitao ( 4) e um registro do ttulo de arrematao, devidamente acompanhado do
comprovante do recolhimento do ITBI e, se for o caso, do laudmio.
O termo de quitao dever fazer expressa meno realizao do leilo, inclusive quanto sua classificao,
se primeiro ou segundo, e se primeiro, o valor restitudo ao fiduciante.
Sendo hiptese de leilo negativo, ocorrer a extino da dvida, consolidando-se a propriedade plena na pessoa
do fiducirio.
Nessa hiptese, deve-se averbar a extino da dvida, a qual dever ser procedida mediante requerimento
circunstanciado do fiducirio, esclarecendo a realizao dos leiles e a no arrematao do bem, cujas
circunstncias devero constar expressamente da averbao da extino da dvida, inclusive para atender o
disposto no art. 248 da Lei n 6.015/73.
Esclarea-se que o fiducirio no poder dispor do bem antes de requerer a averbao da extino da dvida, nos
termos do 6 da Lei n 9.514/97 e do art. 248 da LRP, tendo em vista o princpio da continuidade, nos termos
dos artigos 195 e 237 da LRP.
5.10. Ttulo a ser expedido na arrematao em leilo
No obstante ter a Lei n 9.514/97 minudenciado os procedimentos da realizao do leilo, o legislador no fez
meno ao ttulo que dever instrumentar a venda do bem em leilo, o que tem, sem sentido amplo, suscitado
dvidas e questionamentos quanto ao ttulo que poder ser apresentado.
Alguns somente admitem a escritura pblica de venda; outros admitem tanto a escritura pblica quanto o escrito
particular de venda, mas no admitem a carta de arrematao, muito embora no apresentem os fundamentos
jurdicos da sua concluso.
Evidente que a escritura pblica ser possvel em qualquer hiptese, inclusive para instrumentar carta de
arrematao.
A carta de arrematao em leilo extrajudicial, no sendo instrumentada por escritura pblica, ter,
necessariamente, natureza jurdica de instrumento particular, pois ser firmada por pessoas sem o atributo da f
pblica.
O art. 38, da Lei n 9.514/97, porm, admite o instrumento particular para todos os contratos resultantes da
aplicao da referida lei, atribuindo, com a impropriedade j esclarecida, efeito de escritura pblica a esses
escritos particulares, inclusive, naturalmente, para a eventual carta de arrematao, que ser, nesse caso, um
instrumento particular com fora de escritura pblica.
No bastasse o disposto no artigo 38, o j referido inciso II do art. 39, da Lei n 9.514/97, ao dizer que aplicam-
se as disposies dos arts. 29 a 41 do Decreto-lei n 70, de 21 de novembro de 1966, autoriza a expedio da
carta de arrematao para esses leiles, pois o artigo 37 do referido Decreto-lei diz: Uma vez efetivada a
alienao do imvel, de acordo com o artigo 32, ser emitida a respectiva carta de arrematao, assinada pelo
leiloeiro, pelo credor, pelo agente fiducirio, e por cinco pessoas fsicas idneas, absolutamente capazes, como
testemunhas, documento que servir como titulo para a transcrio no Registro Geral de Imveis.

Por sua vez, o 1 do referido artigo, orienta: O devedor, se estiver presente ao pblico leilo, dever assinar a
carta de arrematao que, em caso contrrio, conter necessariamente a constatao de sua ausncia ou de
sua recusa em subscrev-la.
Logo, o ttulo poder ser carta de arrematao, instrumentada por escritura pblica ou escrito particular.
6. Outras questes pertinentes.
Tendo em vista a possibilidade dos direitos do fiduciante, pessoa fsica, transmitir-se a ttulo universal, sem a
correspondente quitao da dvida por ausncia de seguro, sobretudo quando o fiducirio tambm for pessoa
fsica, ou jurdica no integrante do SFI ou SFH, possvel indagar sobre a necessidade da anuncia do
fiducirio para a transmisso desse direito.
A hiptese no enseja grande polmica, tendo em vista que a transmisso da herana, nesse caso, ocorre por
fora de lei, no chamado princpio da saisina ou saisine. No havendo possibilidade do fiducirio impedir tal
transferncia, desnecessria se faz sua anuncia.
Porm, sendo o fiduciante pessoa jurdica e ocorrendo a transmisso dos seus direitos sobre o imvel por ciso,
fuso ou incorporao, necessria se faz a anuncia do fiducirio, tendo em vista que tal transmisso decorrer
de ato voluntrio do fiduciante, com expressa manifestao de vontade, devendo, portanto, constar desses ttulos
anuncia do fiducirio.
Quanto locao, o fiduciante poder locar o bem sem necessidade da anuncia do fiducirio, desde que a
locao, ou a prorrogao da locao, no ultrapasse um ano.
Se houver contratao da locao por prazo superior a um ano, esse prazo ser considerado ineficaz em relao
ao fiducirio ou seus sucessores (art. 37-B, Lei n 9.514/97).
Logo, havendo a anuncia do fiducirio possvel, inclusive, firmar locao com clusula de vigncia, podendo o
contrato ser registrado no registro de imveis, na forma do art. 167, I, 3, da Lei n 6.015/73.
Por fim, cabe esclarecer como sero expedidas as certides sobre o imvel no perodo da intimao do devedor
para purgar a mora.
Se o pedido referir-se a certido da matrcula do imvel, o oficial no poder indicar a existncia do procedimento
de intimao (art. 16, caput, item 1, Lei 6.015/73), uma vez que a simples intimao no acarreta alterao de
nenhum ato da matrcula, mediante averbao, salvo se a certido for expedida aps a consolidao da
propriedade, nos termos do art. 21 da LRP.
Art. 21. Sempre que houver qualquer alterao posterior ao ato cuja certido pedida, deve o Oficial mencion-
la, obrigatoriamente, no obstante as especificaes do pedido, sob pena de responsabilidade civil e penal [...].
Tratando-se de pedido especfico sobre o estado de execuo do contrato, o oficial poder certificar a existncia
do pedido de intimao do devedor e sobre se o devedor foi ou no constitudo em mora (artigos 16 e 19 da Lei
6.015/73).
7. Concluso
A realizao dos atos pertinentes ao negcio de alienao fiduciria no Registro de Imveis exige do oficial,
profissional do direito dotado de f pblica, uma atuao que garanta a realizao do objetivo da legislao, qual
seja, a plena eficcia do instituto pela preservao da segurana jurdica dos direitos de todos os sujeitos do
contrato, fiduciante e fiducirio, sem quebra, inadvertida, do equilbrio contratual estabelecido pelas regras
modernas do direito, presentes na Lei n 9.514/97.
Para esse fim, no poder ter uma atuao tmida nesse processo, seja em defender a correta aplicao da lei,
seja em exercer seu papel de forma corajosa, sobretudo na fase de intimao do devedor, evitando, de todo
modo, declinar da sua competncia por desconhecimento ou temor de responsabilidade, orientando as partes,
por exemplo, a socorrer-se do Judicirio.
Evidente que as partes podero sempre recorrer ao Judicirio pelo princpio constitucional da inafastabilidade do
Poder Judicirio. Mas que isso nunca ocorra por inaptido de qualquer integrante dos Servios de Registros de
Imveis.
*Valestan Milhomem da Costa Tabelio e registrador substituto do 1 Ofcio de Cabo Frio - RJ
Nota de responsabilidade
O inteiro teor das notcias e informaes voc encontra no site do Instituto de Registro Imobilirio do Brasil - IRIB.
As informaes aqui veiculadas tm escopo meramente informativo e reportam-se s fontes indicadas. O IRIB no
assume qualquer responsabilidade pelo teor do que aqui veiculado. Qualquer dvida, o consulente dever
consultar as fontes indicadas.
As opinies veiculadas nestas pginas no expressam necessariamente a opinio da diretoria do IRIB e dos
editores deste boletim eletrnico. As matrias assinadas so de exclusiva responsabilidade de quem as
subscreveram.
Direitos de reproduo
As matrias aqui veiculadas podem ser reproduzidas mediante expressa autorizao dos editores, com a
indicao da fonte.
Edies Anteriores
Para obter as edies anteriores em seu mail, tecle aqui
Expediente
BOLETIM DO IRIB on line - www.irib.org.br
Presidente do IRIB: Helvcio Duia Castello (helvecio@irib.org.br)
Diretor Executivo: Carlos Eduardo Duarte Fleury (fleury@irib.org.br)
Co-editora, Assessora de Imprensa e Jornalista responsvel: Patrcia L. Simo - MTb 35404
(patysimao.imprensa@gmail.com)
Redao: Claudia Trifiglio (claudiatrifiglio@yahoo.com.br)
Conselho Editorial: Alvaro Melo Filho, Diego Selhane Perez, Eduardo Pacheco Ribeiro de Souza, Elvino Silva
Filho, Flauzilino Arajo dos Santos, Francisco Jos Rezende dos Santos, Frederico Henrique Viegas de Lima,
George Takeda, Joo Baptista Galhardo, Joo Baptista Mello e Souza Neto, Joo Pedro Lamana Paiva, Luciano
Lopes Passarelli, Marcelo Augusto Santana de Melo, Alexandre Laizo Clpis e Ricardo Henry Marques Dip.
Conselho Cientfico:Alexandre Assolini Mota, Alexandre de Moraes, Andr Lima, Andra Flvia Tenrio
Carneiro, Armando Castelar Pinheiro, Betnia de Moraes Alfonsin, Bruno Mattos e Silva, Carlos Ari Sundfeld,
Carlos Eduardo Duarte Fleury, Celso Fernandes Capilongo, Daniel Roberto Fink, Edsio Fernandes, lcio Trujillo,
Evangelina de Almeida Pinho, Hlio Borgh, J. Nascimento Franco, Jos Carlos de Freitas, Jose Guilherme Braga
Teixeira, Jrgen Philips, Kioitsi Chicuta, Luiz Manoel Gomes Junior, Luiz Mario Galbetti, Marcelo Terra, Melhim
Namem Chalhub, Nlson Nery Jr., Pedro Antonio Dourado de Rezende e Walter Ceneviva.
Conselho Jurdico permanente:Gilberto Valente da Silva (in memoriam), Hlio Lobo Jr., Des. Jos de Mello
Junqueira, Des. Narciso Orlandi Neto, Ademar Fioranelli e Ulysses da Silva.
Conselho Internacional:Alvaro Delgado Scheelje (Peru), Elias Mohor Albornoz (Chile), Fernando Pedro Mndez
Gonzles (Espanha), Helmut Rssmann (Alemanha), Maximilian Herberger (Alemanha), Mnica Vanderleia Alves
de Sousa Jardim (Portugal), Paulo Ferreira da Cunha (Portugal), Rafael Arnaiz Eguren (Espanha), Raimondo
Zagami (Italia) e Ral Castellano Martinez-Baez (Mxico).
Ouvidoria do Irib: ouvidoria@irib.org.br