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1. MACROENTORNO 1
1.1. VARIABLES ECONOMICAS 1
1.1.1. Producto Interno Bruto 1
1.1.2. ndice de valoracin predial 5
1.1.3. Tasa Representativa del Mercado 20
1.1.4. Tasa de inters 21
1.2. VARIABLES POLITICAS 26
1.2.1. Inflacin, Crecimiento y Poltica monetaria 26
1.2.2. Marco Regulatorio 28
1.2.3. Incentivos para el Sector de la construccin 30
1.3. VARIABLES SOCIALES Y CULTURALES 32
1.3.1.1.1.1. ANALISIS DE OPORTUNIDADES Y AMENAZAS DEL MACROENTORNO
36
1.4. DOFA 37
2. MICROENTORNO 38
2.1. CLASIFICACION DE LA EMPRESA EN EL SECTOR REAL 38
2.1.1. Comportamiento de las empresas en el sector real 38
2.2. COMPORTAMIENTO DE LA CONSTRUCCION EN SANTA MARTA 44
2.3. EMPRESAS CONSTRUCTORAS EN COLOMBIA 47
2.4. ANALISIS DE COMPETITIVIDAD 47
2.4.1. Fuerzas de Porter 48
2.5. CADENA DE VALOR 49
3. PLAN DE MARKETING 51
3.1. DESCRIPCION DEL PRODUCTO 51
3.2. UNIDADES DE NEGOCIOS PRIMERA ETAPA 52
3.3. DESCRIPCION UNIDADES DE NEGOCIOS POR ETAPAS 52
3.3.1. Etapa A. 52
3.3.1.1. Casas 52
3.3.1.2. Apartamentos 53
3.3.1.3. Zonas Comunes 53
3.3.1.4. Club de Golf 54
3.3.2. Etapa B 54
3.3.3. Etapa C 54
3.3.4. Apartamentos 54
3.3.5. Zonas Comunes 55
3.3.6. Campo de Golf 55
3.3.6.1. Objeto 55
3.3.6.2. Descripcin del trabajo asesora previa 55
3.3.6.3. Actividades realizadas durante el diagnostico 56
3.3.6.4. Actividades realizadas durante el desarrollo de prediseos 57
3.3.6.5. Conceptos generales para el diseo de un campo de golf en el sector del
Country Gayra 58
3.3.6.6. Aspectos fundamentales del diseo del campo de golf 59
3.3.6.6.1. Diseo estratgico 59
3.3.6.6.2. Fairways 59
3.3.6.6.3. Greens 60
3.3.6.6.4. Presupuesto limitado de mantenimiento 60
3.3.6.6.5. Relacin con el desarrollo inmobiliario 60
3.3.6.6.6. Proyeccin del campo de golf en el desarrollo turstico 60
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5. PLAN FINANCIERO 97
6. CONCLUSIONES MEMORIA DESCRIPTIVA DEL PROYECTO TAYRONA
CONDOMINIO GOLF CLUB. 115
MACROENTORNO
1.1. VARIABLES ECONMICAS
1.1.1. PRODUCTO INTERNO BRUTO
El producto interno bruto (PIB) es el valor total de los bienes y servicios producidos en un
pas durante un cierto periodo de tiempo; es decir, el total de lo que se produce con los
recursos que se han utilizado en la economa, valorando cada bien final o servicio al
precio que se maneja comnmente en el mercado.
Para el clculo del PIB slo se tiene en cuenta la produccin que se realiza en el pas,
dentro de las fronteras geogrficas de la nacin, sin importar si sta produccin fue
realizada por personas o empresas nacionales o extranjeras.
El clculo del PIB se puede realizar de tres formas distintas segn el punto de vista:
El mtodo del gasto o por el lado de la demanda: El clculo se realiza por
medio de la suma de todas las demandas finales de productos de la economa; es decir,
puesto que la produccin nacional puede ser consumida por el Gobierno (gasto), invertida
o exportada, este punto de vista calcula el PIB como la suma de todo el consumo (el
gasto mas la inversin ms las exportaciones menos el consumo de productos
importados).
El mtodo del valor agregado o por el lado de la oferta: El PIB se calcula
sumando, para todos los bienes y servicios, el valor agregado que se genera a medida
que se transforma el bien o el servicio en los diferentes sectores de la economa o ramas
de la actividad econmica. En este caso es til calcular el PIB sectorial o PIB para cada
sector productivo (por ejemplo el PIB del sector de la minera, la agricultura, las
comunicaciones, el transporte, la industria manufacturera, la construccin, el sector
financiero, etc.).
El mtodo del ingreso o la renta: En este mtodo, el PIB se calcula sumando los
ingresos de todos los5 factores (trabajo y capital) que influyen en la produccin. El ingreso
sera el dinero o las ganancias que se reciben a travs del salario, los arrendamientos, los
intereses, etc.
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Fuente Dane
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Entre abril y junio de este ao, el Producto Interno Bruto (PIB) del sector de la
construccin lleg a 1,5 billones de pesos. Este comportamiento se explica por un
crecimiento de 6,19 por ciento.
Se destaca el comportamiento del subsector obras civiles que registr en el perodo
analizado un incremento de 18,21 por ciento; mientras que el edificador disminuy 1,69
por ciento.
En el segundo semestre de 2007 las licencias de construccin y el rea nueva o iniciada
del Censo de Edificaciones registraron crecimiento de 20,52 por ciento y de 12,55 por
ciento, respectivamente.
Por su parte, el rea licenciada para vivienda aument 8,17 por ciento y los crditos
individuales (a precios constantes de 1994) desembolsados para la compra de este tipo
de soluciones aumentaron 56,53 por ciento.
La financiacin de vivienda de inters social (VIS) tambin present una variacin positiva
(62,57 por ciento), principalmente por la dinmica del crdito para vivienda usada.
La inversin en obras civiles, que increment 21,61 por ciento, estuvo impulsada por el
grupo vas de agua, puertos y represas como resultado de construcciones y
mantenimiento de canales de acceso a puertos.
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1
Segn el artculo 8 de la Ley 44 de 1990, el porcentaje de reajuste de los avalos catastrales ser
determinado por el Gobierno Nacional antes del 31 de octubre del ao anterior, el cul no ser inferior al
70% ni superior al 100% del incremento del ndice de precios al consumidor, determinado por el
Departamento Administrativo Nacional de Estadstica (DANE), para el perodo comprendido entre el 1
de septiembre del respectivo ao y la misma fecha del ao anterior.
2
En el caso de predios no formados, la Ley 14 de 1983 dispone que el porcentaje de incremento podr
ser hasta del 130% del incremento nacional promedio del IPC.
3
El mtodo de clculo utilizado en el IVP, es un promedio
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4
Se utiliza el IPC (nacional y alquileres) del mes de octubre, acumulado a 12 meses.
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Al realizar un comparativo de la tendencia en los ltimos seis aos del IVP urbano y del
IPC de alquileres sin Bogot (ponderado), se puede observar que se presenta una
dispersin en los aos 2001 y 2002 pero a partir del 2003 hay un acercamiento paralelo
hasta el 2007, demostrndose la similitud en la tendencia de las dos fuentes de
informacin. (Vase Grafico No. 2).
Sin embargo, es necesario tener presente que en el clculo del IVP urbano de los aos
2001 y 2002, no se utiliz una muestra probabilstica en trminos generales, pues tan solo
en dos a ciudades (Cali y Medelln), se aplico una seleccin de predios por muestreo
probabilstico en el ao 2002.
Lo anterior, puede explicar en parte el distanciamiento de las dos fuentes de informacin,
durante los aos 2001 y 2002. Adems, el nmero de ciudades incluidas en la muestra
fue de 7 y 11 respectivamente.
Grfico 2
Variaciones anuales IVP IPC Alquileres
2001 2007
12 meses de octubre a octubre
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Al comparar los resultados del IVP urbano con los del IPC
5
nacional, se evidencia una
tendencia de convergencia a partir del ao 2003 donde empiezan a tener un
comportamiento similar hasta el 2007, asimismo, se observa una tendencia a la
estabilidad de los dos ndices, dando mayor consistencia a los resultados del IVP, al punto
que en el ao 2007 el resultado del IVP urbano, se encuentra cerca del IPC nacional doce
meses a octubre, (ver grafico 3).
Cuadro 2
Resultados Nacionales
2001-2007
12 meses a octubre
5
Parmetro de comparacin establecido en el artculo 8 de la Ley 44 de 1990
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Grfico 3
Resultados Nacionales
2001 2007 12 meses de octubre a octubre
Anexo 1
ndice de Valoracin Predial IVP- 2007
Ciudad Predios Muestra Muestra
Efecti va
Cobertura
%
IVP CVE
%
Participacin*
ARMENIA 54.952 146 130 89 1,0327 0,41 0,0230
BARRANQUILLA 172.338 145 136 94 1,0568 0,47 0,0723
BUCARAMANGA 92.277 136 123 90 1,0359 0,17 0,0387
CALI 379.059 149 111 74 1,0749 0,63 0,1589
CARTAGENA 80.045 140 127 91 1,0606 0,65 0,0336
CCUTA 106.491 154 138 90 1,0330 0,42 0,0446
FLORENCIA 27.867 169 148 88 1,0162 0,50 0,0117
IBAGU 103.523 143 137 96 1,0399 0,29 0,0434
MANIZALES 67.915 136 106 78 1,0970 0,73 0,0285
MEDELLN 650.632 153 106 69 1,0327 0,77 0,2728
MONTERA 62.379 146 108 74 1,0288 0,47 0,0262
NEIVA 77.494 143 115 80 1,0415 0,68 0,0325
PASTO 53.781 150 133 89 1,0411 0,28 0,0225
PEREIRA 83.891 132 109 83 1,0420 0,20 0,0352
POPAYN 58.575 150 102 68 1,0753 0,38 0,0246
QUIBDO 11.963 167 134 80 1,0637 0,55 0,0050
RIOHACHA 28.000 162 162 100 1,0484 0,66 0,0117
SANTA MARTA 73.171 153 142 93 1,0455 0,27 0,0307
SINCELEJ O 34.454 157 139 89 1,0915 1,75 0,0144
TUNJ A 45.489 143 121 85 1,0437 0,52 0,0191
VALLEDUPAR 48.283 150 122 81 1,0443 0,66 0,0202
VILLAVICENCIO 72.521 143 130 91 1,0581 0,42 0,0304
TOTAL 2.385.100 3.267 2.779 85 1,0487 0,24 1,0000
Fuente: DANE IGAC
* Participacin del universo de cada ciudad sobre el universo de predios de las 22
ciudades.
Anexo 2
ndice de Valoracin Predial, total nacional y 22 ciudades.
2003-2007
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RESULTADOS DEL CONSOLIDADO NACIONAL
En 2007, la variacin del ndice de Valoracin Predial - IVP-, fue del 4.87%. Esta tasa es
superior en 0,67 puntos a la registrada en 2006, que fue del 4.2%.
Las ciudades que registraron las mayores variaciones fueron Manizales (9.70%),
Sincelejo (9.15%), Popayn (7.53%), Cali (7.49%) y Quibd (6.37%), a diferencia de
Florencia que mostr la de menor variacin (1.62%).
Cuadro 1
ndice de Valoracin Predial Urbano y coeficiente de variacin
Total nacional
2006-2007
TOTAL NACIONAL
IVP 2006 IVP 2007 Coeficiente de variacin
104,20 104,87 0,24
Fuente: DANE
El coeficiente de variacin para el 2006 fue 0.24, lo que indica la precisin en la
estimacin del ndice para este ao. De igual modo, los coeficientes para cada una de las
22 ciudades se situaron entre 0.17 y 1.75.
Grfica 1
VP Urbano total nacional
2006-2007
RESULTADOS POR CIUDAD
Comportamiento del IVP segn ciudades
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De las veintids ciudades incluidas en la cobertura geogrfica del ndice, nueve de ellas:
Manizales (109.70), Sincelejo (109.15), Popayn (107.53), Cali (107.49), Quibd (106.37),
Cartagena (106.06), Villavicencio (105.81) y Barranquilla (105.68) se situaron por encima
del promedio nacional (104.87).
Cuadro 2
ndice de Valoracin Predial Urbano
22 ciudades
2006-2007
Fuente: DANE
De igual modo, las
ciudades que
mostraron un fuerte incremento respecto al ao anterior fueron Sincelejo y Manizales, que
registran aumentos en el valor de los predios habitacionales de 5,97 y 5.27 puntos por
encima del ao anterior en este orden. Por el contrario, Santa Marta, Cartagena, Armenia,
Ccuta, Medelln y Tunja, el valor de los mismos present disminuciones al pasar de
7.57% a 4.55%, 9.05% a 6.06%, 5.19% a 3.27%, 4.58% a 3.30%, 4.45% a 3.27% y de
5.39% a 4.37% respectivamente.
Grfica 2
Variaciones
ndice de Valoracin Predial Urbano
22 ciudades
2007
CIUDAD IVP 2006 IVP 2007
ARMENIA 105,19 103,27
BARRANQUILLA 101,70 105,68
BUCARAMANGA 102,04 103,59
CALI 105,11 107,49
CARTAGENA 109,05 106,06
CUCUTA 104,58 103,30
FLORENCIA 101,84 101,62
IBAGUE 103,51 103,99
MANIZALES 104,43 109,70
MEDELLIN 104,45 103,27
MONTERIA 102,16 102,88
NEIVA 101,93 104,15
PASTO 104,20 104,11
PEREIRA 103,41 104,20
POPAYAN 104,70 107,53
QUIBDO 102,71 106,37
RIOHACHA 104,61 104,84
SANTA MARTA 107,57 104,55
SINCELEJ O 103,18 109,15
TUNJ A 105,39 104,37
VALLEDUPAR 104,19 104,43
VILLAVICENCIO 102,39 105,81
TOTAL NACIONAL 104,20 104,87
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Fuente: DANE
De las 22 ciudades, la estimacin ms precisa fue para Bucaramanga (0.17), mientras
que el coeficiente de variacin ms alto los present en la ciudad de Sincelejo (1.75).
La investigacin para este ao cont con un total de 2.385.100 predios, de los cuales se
dise una muestra probabilstica de 3.267 de ellos. Las ciudades en donde ms predios
se investigaron fueron Florencia, Quibd y Riohacha tal como lo indica el tamao de sus
muestras, 169, 167 y 162 predios respectivamente.
Cuadro 3
IVP, tamao de muestra, coeficientes de variacin
22 ciudades y total nacional
2007
CIUDAD Predios Tamao de IVP Coeficiente de
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EL IVP Y LA ACTIVIDAD EDIFICADORA.
Construccin de vivienda nueva.
En los ltimos doce meses a septiembre de 2007, el valor del metro cuadrado con destino
a apartamentos y casas present incrementos del 14,40% y del 11,10%, respectivamente.
Segn la informacin sobre vivienda nueva2, en todas las reas urbanas y metropolitanas
se presentaron aumentos en el valor del metro cuadrado, los principales incrementos se
presentaron en Cali (21,49%), Pereira (18,37%) y Medelln (12,86%).
En el perodo de referencia, los apartamentos registraron aumentos en el valor del metro
cuadrado de la vivienda nueva en proceso de construccin en todas las reas urbanas y
metropolitanas de estudio, destacndose los crecimientos presentados en Cali (24,03%),
Armenia (22,97%), Pereira (20,91%), Barranquilla (15,41%).
Vivienda VIS y no VIS.
Segn los reportes para vivienda VIS y no VIS entre el segundo trimestre de 2007 frente
al mismo periodo del ao pasado, el rea con destino futuro habitacional aument el
22,33%, al pasar de 7 807 939 m2 a 9 551 631 m2 en el segundo trimestre de 2007. El
rea nueva para vivienda aument el 4,16%; variacin explicada por el aumento del
8,41% en la vivienda no VIS y una disminucin en la vivienda de inters social del 5,50%.
De igual modo, las unidades nuevas para vivienda aumentaron el 1,19%, bsicamente por
el crecimiento presentado en la vivienda diferente de VIS del 10,13%.
2 ndice de precios de vivienda nueva-IPVN.
Licencias de construccin.
En septiembre de 2007, se licenciaron 1 743 451 m de construccin, 437 072 m, ms
que en septiembre de 2006 de acuerdo a la informacin sobre licencias de construccin.
De igual forma de enero a junio de 2008 en vivienda de inters social entre apartamentos
y casas se aprobaron licencias por 1.405.040 m2, y de NoVis 1.001.419m2 .
Estos nos permite concluir que para el CONDOMINIO TAYRONA CONDOMINIO GOLF
CLUB GOLF CLUB el nmero de licencias aprobadas va en aumento, aunque el numero
de metros construidos en el pas haya bajado, por consiguiente los meses que vienen va
a ser de gran movimiento en el sector de la construccin en el pas, pero principalmente
en el Caribe colombiano por la gran demanda que existe de metros cuadrados de parques
industriales, centros comerciales, y NO VIS y VIS.
Del total de rea licenciada, se registr un aumento de las licencias aprobadas para la
construccin de vivienda (23,33%). Las mayores reas aprobadas se registraron en
Risaralda, Cundinamarca y Norte de Santander, que sumaron 20,99 puntos, mientras que
Antioquia, Magdalena y Quindo, registraron las mayores disminuciones.
El rea aprobada para VIS se increment el 103,81%, mientras el rea de viviendas de
mayor valor aument el 8,70% respecto a septiembre de 2006. Del mismo modo, el
nmero de soluciones de vivienda aprobadas en septiembre de 2007, aument el 52,68%,
debido a que el nmero de unidades aprobadas para VIS aument el 110,72% mientras
que el nmero de no VIS se increment el 27,76%.
Asimismo, entre enero y septiembre de este ao se aprobaron 14 044 278 m, con un
incremento del 22,38% respecto al mismo periodo de 2006. El rea aprobada para
vivienda acumul un incremento del 21,83%, con relacin al ao anterior y el nmero de
soluciones aument el 20,94%. Durante este periodo el licenciamiento de rea VIS
aument el 23,54%. Para reas diferentes a la VIS se present increment un 21,36%.
El nmero de unidades de vivienda licenciadas durante los ltimos doce meses aument
el 2,17%; el licenciamiento de unidades diferentes a VIS aument el 23,16% y el nmero
de soluciones de inters social se increment el 20,65%.
Fuente: DANE
1.1.3. TASA REPRESENTATIVA DEL MERCADO
Precio al que se intercambia el dlar de los Estados Unidos en el mercado colombiano.
Se utiliza por lo general el dlar de los Estados Unidos ya que es la divisa de mayor
circulacin y utilizacin en el pas.
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La TRM (Tasa Representativa del Mercado), publicada por la SFC, es la tasa de cambio
oficial; refleja la oferta de USD y de COP en el mercado:
TRM =COP / USD
AUMENTO DE LA TASA DE CAMBIO
- Si aumenta la tasa de cambio (TRM), tendremos que entregar ms pesos (COP)
por dlar (USD).
- Si tenemos que entregar ms pesos por dlar, quiere decir que nuestra moneda
vale menos (nuestra moneda ha perdido valor)
Entonces, una definicin de la prdida de valor de una moneda
6
- DEPRECIAR. (del lat. depretiare, menos preciar) 1. tr. Disminuir o rebajar el valor
o precio de algo
- DEVALUAR. (del fr. dvaluer, y este del ingl. to devalue) 1. tr. Rebajar el valor de
una moneda o de otra cosa, depreciarla.
DISMINUCION DE LA TASA DE CAMBIO
- Si disminuye la tasa de cambio (TRM), tendremos que entregar menos pesos
(COP) por dlar (USD)
- Si tenemos que entregar menos pesos por dlar, quiere decir que nuestra moneda
vale ms nuestra moneda ha ganado valor
Entonces, una deficin del aumento de valor de una moneda
7
- APRECIAR. (del lat. appretiare, menos preciar) 1. tr poner precio o tasa a las
cosas vendible. 2. tr aumentar el valor o cotizacin de una moneda en el mercado de
divisas 3. tr. Reconocer y estimar el mrito de alguien o de algo 4. tr. Sentir afecto o
estima hacia alguien 5. tr. Reducir a clculo o medida, percibir debidamente la magnitud,
intensidad o grado de las cosas y sus cualidades.
- REVALUAR. 1. tr volver a evaluar 2. tr. Elevar el valor de una moneda o de otra
cosa, en oposicin a devaluar.
VARIACION DE LA TASA REPRESENTATIVA DEL MERCADO EN LOS LTIMOS
AOS
AO 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
Enero
1,923.57
2,241.40
2,274.96
2,913.00
2,749.14
2,362.96
2,273.66
2,237.06
1,980.45
Febrero
7
Tomadodeldiccionariodelarealacademiadelalenguaespaola(enwww.rae.es)
La tasa de inters slo puede concebirse, en rigor, como una media de las muchas tasas
del mercado ponderada segn la importancia de cada crdito, depsito y colocacin
dentro del total. Esto no significa despreciar la diferencia entre las distintas tasas. En
particular, las tasas nominales activas o de colocacin de los bancos superan en 10
puntos los riesgos y los plazos en funcin de diversas expectativas. Con todo, tenemos la
percepcin de que, al menos en Colombia, los movimientos relativos de las distintas tasas
no son tan fuertes como para restarle importancia al examen del promedio.
En lo que sigue supondremos que tiene pertinencia la discusin sobre los determinantes
y efectos de la "tasa media de inters" y, ms an, supondremos que hay un indicador
relativamente adecuado de sus movimientos y niveles. Por qu se mueve la tasa de
inters? Qu determina su nivel en cada instante? Qu efectos tiene? Qu hacen o
que deben hacer las autoridades al respecto? Estas preguntas slo pueden responderse
cabalmente en el campo de la teora econmica y de su aplicacin emprica as las
respuestas resulten, en ocasiones, incompletas o slo provisionales.
En Colombia, desde hace muchos aos, los economistas estn ofreciendo respuestas en
la creencia, sin duda, de que cada vez que se responde, si se mejora la manera como se
responde, se contribuye al avance del entendimiento y de las propias polticas. Lo que
sigue procura inscribirse en esta tradicin. El resto de este trabajo se organiza as: en la
seccin II se presenta el esquema de teora econmica que, a nuestro juicio, sirve para
responder las preguntas anteriores. En la seccin III se presenta un anlisis economtrico
de la tasa de inters que resulta comprensible, ms all de los detalles de la tcnica
estadstica, a la luz del esquema terico de la seccin II.
En la seccin IV nos referimos en trminos resumidos a los alcances del anlisis emprico,
presentamos las conclusiones principales y adelantamos algunas conjeturas de poltica
que parecen deducirse de lo anterior. (1) En las secciones siguientes se mencionarn los
mtodos y las fuentes de las estadsticas utilizadas.
La decisiones que el Banco de la Repblica ha tomado en relacin a la tasa de inters
genera incertidumbre no solo en el sector de la construccin si no en la economa en
general, el impacto en los crditos de vivienda es grande, mas sin embargo se ha
sostenido el crdito de vivienda aunque la compra estuvo en receso se ha visto un
despegue o por lo menos tranquilidad en el sector. No creemos que CONDOMINIO
TAYRONA CONDOMINIO GOLF CLUB GOLF CLUB se vaya a ver afectado por el
comportamiento de las tasas de inters debido que hay una necesidad urgente de
vivienda estrato alto en la ciudad
LA UVR
Es la nueva unidad de cuenta que debe utilizarse en los crditos para la financiacin de
vivienda, por disposicin de la Ley 546 de 1999, cuyo valor en pesos se determina
exclusivamente con base en la inflacin como tope mximo, sin ningn otro elemento ni
factor adicional; es decir, corresponde exactamente a la variacin del ndice de precios al
consumidor, IPC, certificado por el DANE.
Si la variacin en el comportamiento de la inflacin es considerable, el valor en pesos de
la UVR aumentar de la misma manera; por el contrario, si dicha variacin es poca, el
aumento del valor en pesos de la UVR ser menor (L. 546/99, art. 3)
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perodo de clculo.
De la aplicacin de la frmula anterior resultan los valores en pesos para la Unidad de
Valor Real, UVR que son publicados mes a mes por el Banco de la Repblica.
Posteriormente, la Corte Constitucional mediante Sentencia C-955 de 2000, determin
que la funcin de fijar la frmula de clculo de la UVR le corresponda a la J unta Directiva
del Banco de la Repblica, quien mediante Resolucin 13 de agosto 11 de 2000, valid la
frmula establecida por el Decreto 2703 de 1999.
CORRECCION MONETARIA
El trmino genrico hace referencia al proceso de ajustar o actualizar una obligacin
dineraria con el ndice elegido para ello. En Colombia, la Corte Constitucional ha
determinado que los crditos de vivienda se deben ajustar de acuerdo con la inflacin.
As, dichos crditos hipotecarios se actualizan con base en la UVR, la cual a su vez refleja
exclusivamente el crecimiento de la inflacin.
Partiendo de la definicin de correccin monetaria como el ajuste o actualizacin que se
hace a un capital por efecto de la inflacin, la suma que se pague o se cobre por este
concepto no representa una ganancia sobre el capital, y en tal medida puede afirmarse
que la correccin monetaria no corresponde al concepto de inters.
A pesar de que la correccin monetaria no es inters, por aplicacin del artculo 64 de la
Ley 45 de 1990, para efectos de controlar que en los crditos de vivienda no se exceda el
lmite de la usura, se deben adicionar la tasa de inters y la correccin monetaria.
Para tal efecto, el Decreto 234 de 2000 establece que la UVR se actualiza con la inflacin
ocurrida durante los doce (12) meses inmediatamente anteriores a cada perodo. Es decir
que no se multiplica la inflacin de un mes por 12 sino se toma la inflacin certificada por
el DANE para los ltimos 12 meses.
UTILIZACION DE LA UVR EN LOS CRDITOS DE VIVIENDA
Por expresa disposicin de la Ley de Vivienda los crditos de vivienda deben ser
denominados en esta unidad, para evitar que su saldo crezca por encima de la inflacin;
no obstante lo anterior, la ley tambin permite que los crditos de vivienda sean
denominados en pesos siempre que se cumplan ciertas condiciones.
Al denominarse los crditos en UVR y ser esta una medida contable empleada para
reflejar la inflacin, el poder adquisitivo del dinero desembolsado se mantiene, de tal
manera que su valor no se ve disminuido en perjuicio de la entidad financiera que otorga
el crdito. En este sentido la Corte Constitucional en sentencias C-383 de 1999 y C-955
de 2000 considera ajustada a la equidad la actualizacin en valor real de las obligaciones
dinerarias para que el pago de las mismas se realice atendiendo la correccin monetaria.
DETERMINACION DE LAS EQUIVALENCIAS EN LAS UVR DEL DINERO DADO EN
PRESTAMO
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Al momento del desembolso del dinero objeto del crdito de vivienda se determina su
equivalencia en UVR, es decir se establece a cuntas unidades UVR equivalen los pesos
otorgados en prstamo segn la cotizacin del da.
Ejemplo:
Crdito aprobado:
$ 1.000.000
Fecha de desembolso:
Diciembre 19/2001
Valor de la UVR al 19 de diciembre de 2001:
$ 121,3545
Cantidad de unidades UVR al da 19 de diciembre de 2001:
8.240,3207 que resulta de dividir $ 1.000.000 entre 121,3545.
AUMENTO EN PESOS DE LA UVR
El valor en pesos de dicha unidad refleja el crecimiento de la inflacin y por lo tanto, en
esa misma proporcin se reajusta el saldo del crdito.
Siguiendo con el ejemplo expuesto en el numeral anterior a 20 de diciembre de 2001 el
valor en pesos de la UVR era de $ 121,3592 que multiplicado por la cantidad de las UVR
dadas en prstamo (8.240,3207) arroja un valor en pesos de $ 1.000.038,73.
DIFERENCIA ENTRE UVR Y UPAC
Con el tiempo las normas que establecieron la metodologa para la determinacin de los
valores en moneda legal de la UPAC permitieron que sta reflejase los movimientos de la
tasa de inters en la economa, mientras que la Ley 546 de 1999 establece claramente
que la UVR se debe actualizar teniendo en cuenta nica y exclusivamente la inflacin, la
cual se mide de acuerdo con la variacin del ndice de precios al consumidor, IPC.
COMO SE ESTABLECE EL INDICE DE PRECIOS AL CONSUMIDOR IPC
El IPC es calculado mensualmente por el DANE y se basa en la variacin que sufren los
precios de la llamada "canasta familiar" compuesta por una serie de productos y servicios
considerados como de primera necesidad para la poblacin colombiana entre los que se
incluyen alimentos, vivienda, vestuario, salud, educacin, cultura, recreacin, transporte,
etc.
1.2. VARIABLES POLTICAS
1.2.1. INFLACIN, CRECIMIENTO Y POLITICA MONETRIA
La inflacin anual al consumidor ha mostrado una tendencia creciente desde el segundo
semestre de 2006, interrumpiendo el proceso de convergencia gradual hacia la metas de
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largo plazo (entre 2% y 4%) que vena de varios aos atrs. En julio la inflacin anual
alcanz 7.5% y en los primeros siete meses del ao la inflacin acumulada ascendi a
6.5%, 200 puntos bsicos por encima del techo de la meta de inflacin anual de 2008.
Simultneamente, despus de cuatro aos de un crecimiento econmico sin precedentes
en las ltimas dcadas, se ha observado una desaceleracin importante de la actividad
econmica en lo corrido del ao. Ambos fenmenos, el alza de la inflacin y la
desaceleracin econmica, estn vinculados y han respondido a eventos internos y
externos que los determinan conjuntamente y que han condicionado las acciones de la
poltica monetaria en los ltimos tiempos.
El incremento en los precios internacionales de nuestros principales productos de
exportacin; la expansin de nuestros mercados externos, en especial el venezolano, y la
consolidacin de la confianza de los consumidores y los inversionistas internos y externos
en los ltimos cuatro aos indujeron un rpido crecimiento de la demanda agregada y del
producto. A esto se sum una fuerte expansin del crdito, que en el caso de la cartera de
consumo lleg a crecer a tasas anuales por encima de 50%. Como resultado, el
crecimiento del gasto super por un amplio margen el incremento de la capacidad
productiva del pas. A manera de ilustracin, desde 2005 la demanda interna registr
crecimientos anuales superiores a 9% en varios trimestres y, en algunos, lleg incluso a
superar el 12%. Estas cifras rebasan cualquier estimacin razonable del ritmo de
crecimiento de la capacidad productiva.
La fuerte expansin del gasto agregado se tradujo en una ampliacin del dficit de la
cuenta corriente de la balanza de pagos, que pas de 1.5% del PIB en 2005 a 3.4% en
2007, y en presiones al alza de la inflacin. Es as como a partir de junio de 2006,
despus de varios aos de haber registrado disminuciones graduales, la inflacin al
consumidor comenz a mostrar una senda creciente. Los indicadores de inflacin bsica,
que aproximan el comportamiento de los precios atribuible al gasto agregado, tambin
empezaron a mostrar una tendencia creciente; en algunos casos, bastante acentuada.
Otro indicador de precios estrechamente asociado a las presiones de demanda es el de la
inflacin de bienes y servicios no transables internacionalmente. Despus de haberse
mantenido durante todo 2006 alrededor de 5%, al final de julio de 2008 alcanz el 8.2%.
Si de este grupo se excluyen los alimentos, la tendencia alcista no desaparece, pues la
inflacin de esta sub canasta alcanzaba 6% en julio 2008 frente a 4.5% a mediados de
2006. Esa tendencia creciente se confirma incluso si de este grupo tambin se excluyen
los precios regulados, en cuyo caso, a pesar de haberse disminuido un poco el pasado
julio, se observ un incremento de 100 puntos bsicos frente al registro de octubre de
2006. As pues, independientemente del indicador que se utilice, se concluye que la
inflacin de no transables aument, como es de esperar en presencia de excesos de
demanda en 2006 y 2007.
La poltica monetaria descrita ha sido efectiva en contener un crecimiento de la demanda
agregada y del crdito que era insostenible, y que, de haber persistido, habra
comprometido no solo la estabilidad de precios sino tambin la estabilidad financiera y del
sector externo. Los efectos de las medidas de la J DBR se han sentido especialmente en
la desaceleracin del crdito bancario, que al finalizar julio creca a una tasa de 19%,
mientras en la misma fecha un ao atrs lo haca al 30%. Igualmente han permitido
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individuales de cinco aos, de entre los aspirantes que se sometan a concurso de mritos,
abierto mediante convocatoria pblica.
El curador urbano es un particular encargado de estudiar, tramitar y expedir licencias de
parcelacin, urbanizacin, construccin y subdivisin de predios, a peticin del interesado
en adelantar proyectos de esta ndole.
Segn el decreto 564 de 2006, a los alcaldes corresponde efectuar los trmites para la
realizacin del concurso de mritos, que se har a travs de entidades pblicas o
privadas expertas en seleccin de personal.
Estas entidades deben elaborar y calificar los cuestionarios a que se sometan los
aspirantes y entregar la lista de elegibles, de acuerdo con los mayores puntajes obtenidos
durante el proceso de seleccin.
El concurso debe contemplar aspectos tales como experiencia de los aspirantes,
rendimiento y capacidad demostrada en actividades de planificacin y curadura urbana,
ejercicio de docencia y estudios de postgrado en arquitectura, ingeniera y legislacin
urbanstica.
Los alcaldes determinarn la forma de acreditar los requisitos y la fecha y el lugar del
concurso. Esto se indicar en la convocatoria pblica, que debe hacerse por lo menos
seis meses antes del vencimiento del perodo individual de los curadores urbanos.
Entre algunos de los requisitos para concursar, figuran:
Ser ciudadano colombiano en ejercicio, no mayor de 65 aos y estar en pleno goce de
sus derechos civiles.
Poseer ttulo profesional de arquitecto, ingeniero civil o postgrado de urbanismo o
planificacin regional o urbana.
Acreditar una experiencia laboral mnima de diez aos en el ejercicio de actividades
relacionadas con desarrollo o planificacin urbana.
A este respecto, la medida contiene la lista completa de requisitos, as como la forma de
verificarlos y de calificar a los participantes en el concurso de mritos.
Del mismo modo, instruye sobre publicacin de los resultados, conformacin de la lista de
elegibles, designacin y posesin del curador urbano, prestacin del servicio, calificacin
de su desempeo, evaluacin anual, y vigilancia y control.
El decreto tambin establece un nuevo esquema tarifario, aplicable a nivel nacional, para
la liquidacin de las expensas (gastos) por los trmites que se adelanten ante las
curaduras urbanas.
Y determina la obligacin que tienen los curadores de discriminar en su contabilidad qu
porcentaje de los ingresos, provenientes de la liquidacin de las expensas, corresponde a
gastos que demanda la prestacin del servicio, y cul a la remuneracin propia del
curador.
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El curador urbano, segn la norma, ejerce una funcin pblica para la verificacin del
cumplimiento de las normas urbansticas y de edificacin vigente.
Es autnomo en el ejercicio de sus funciones y responsable disciplinaria, fiscal, civil y
penalmente, por los daos y perjuicios que pueda causar a usuarios, a terceros o a la
administracin pblica.
Cada municipio o distrito puede establecer, previo concepto del Ministerio de Ambiente,
Vivienda y Desarrollo Territorial, el nmero de curadores urbanos en su jurisdiccin,
teniendo en cuenta la actividad edificadora, el volumen de solicitudes de licencias
urbansticas, las necesidades del servicio y la sostenibilidad de las curaduras urbanas.
En todo caso, cuando el municipio o distrito opte por la figura del curador urbano, debe
garantizar que este servicio sea prestado al menos por dos de ellos.
El municipio que por primera vez designe curadores urbanos, debe primero- elaborar un
estudio tcnico, que sustente la necesidad del servicio y la capacidad de sostenibilidad
econmica de las curaduras urbanas.
El curador urbano debe ser designado por el alcalde para perodos individuales de 5 aos.
Y podrn ser designados nuevamente en su funcin, previa evaluacin de su desempeo
y previa participacin en el concurso de mritos.
El Decreto 564 de 2006 compila, por lo dems, las disposiciones vigentes en el decreto
1600 de 2005, relacionadas con licencias de urbanismo y construccin, reconocimiento de
edificaciones y legalizacin de barrios. Todo esto ajustado al nuevo marco regulatorio
aplicable a los curadores urbanos.
Adems de perfeccionar el trmite administrativo para la expedicin de licencias
urbansticas, el decreto armoniza las disposiciones vigentes con el rgimen de
intervenciones sobre bienes de inters cultural, contenido en la Ley General de Cultura.
Fuente: Presidencia.gov.co
1.2.3. INCENTIVOS PARA EL SECTOR DE LA CONSTRUCCIN
Gobierno y constructores avanzan en el diseo de un plan de incentivos que permita
impulsar la construccin de viviendas populares en el pas.
Funcionarios del Departamento Nacional de Planeacin (DNP), indicaron que las partes
ya han definido una serie de asuntos puntuales en los que se debe avanzar, y que
combinaran una reduccin de los aranceles de importacin para los insumos de
construccin, bajas tasas de inters, abaratamiento de las licencias, y la implementacin
de bancos de materiales.
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El Gobierno est organizando un paquete de incentivos para impulsar la construccin de
Viviendas de Inters Social (VIS). La mayora de estas medidas son recomendaciones de
los propios constructores, afirm el subdirector de Vivienda y Desarrollo Urbano del DNP,
Augusto Pinto.
Pero las partes saben que estos planes se podran quedar sobre el papel si no se
consiguen cuanto antes terrenos aptos para ponerlos en marcha. Precisamente, este fue
uno de los temas que se discuti la semana anterior en el Congreso Nacional de
Arquitectos en Barranquilla.
Cada ao en el pas se constituyen 185.000 hogares, sin embargo la oferta de vivienda
tan solo llega a 94.000, por lo que queda un rezago de 91.000.
Tomando como referencia el ltimo censo, Planeacin ha definido que para suplir esta
demanda el pas requiere de 3.565 hectreas.
El problema es que hay ciudades como Bogot, Medelln y Barranquilla, donde
prcticamente ya no hay sitio para levantar nuevas viviendas, por lo que el Gobierno se
inclina por tratar de aprovechar los espacios que an quedan en zonas ya urbanizadas.
Casualmente, el Concejo de Barranquilla contempla la posibilidad de introducirles
modificaciones al Plan de Ordenamiento Territorial (POT) de la capital atlanticense, para
habilitar territorios para la ejecucin de VIS.
La escasez de suelos tambin ha trado consigo un encarecimiento de los lotes
urbanizables en diferentes poblaciones del pas, donde el metro cuadrado se ha llegado a
comercializar hasta en seis millones de pesos.
Este encarecimiento hace que cada vez sea ms difcil la compra de tierras para
construccin de viviendas sociales, expres el funcionario del DNP.
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Para tratar de hacerle frente a estos problemas, miembros del sector constructor le han
sugerido habilitar bancos de tierra en el territorio nacional.
La idea es que los municipios vayan adquiriendo tierras en zonas de expansin, lo que a
su vez evitara la especulacin inmobiliaria, expres el presidente de la Sociedad
Colombiana de Arquitectos, Ricardo Navarrete.
1.3. VARIABLES SOCIALES Y CULTURALES
Cuarenta y dos grupos empresariales le apuestan a la construccin en Santa Marta
La belleza natural y las condiciones de las playas que evitan el dragado para recibir
grandes barcos son algunas ventajas de la baha que mira hacia el 2019 con obras, entre
ellas, de finca raz.
Segn J os Miguel Berdugo, presidente de la Asociacin de Empresarios del Magdalena,
el futuro es promisorio no solo para la finca raz, sino a las obras de infraestructura.
"De hecho, para lograr la ciudad 'soada', Santa Marta necesitara 440 proyectos. Esto,
sin duda, la convertira en un polo industrial y turstico capaz de enfrentar los retos de la
globalizacin", asegura.
Recuperacin del centro histrico y arquitectura. En la primera etapa se intervendr el
Centro Histrico, se recuperar el patrimonio arquitectnico y se peatonalizarn algunas
vas, incluyendo la entrada a la baha, que es una de las mayores atracciones.
As mismo, se recuperarn tres joyas arquitectnicas frente a la baha: el Hospital San
J uan de Dios, la Gobernacin del Magdalena y la Alcalda de Santa Marta, que se
convertirn en hoteles cinco estrellas.
Actualmente estn abiertas las licitaciones. El proceso busca las mejores propuestas
para la renovacin y la operacin, y la idea es generar negocios de altura y con
estndares internacionales. Las obras se iniciarn en febrero del prximo ao y la
totalidad de la recuperacin del Centro costar 8.000 millones de pesos", agrega Berdugo.
All, las zonas con mayor desarrollo inmobiliario estn alrededor del Aeropuerto.
Adems, en el tradicional Rodadero ya se estn reactivando varios edificios cuyas
estructuras estuvieron abandonadas por aos. As mismo, en Bello horizonte y en Pozos
Colorados (ver anotacin 'el lunar') varios constructores trabajan en diversos proyectos
arquitectnicos.
El 'lunar' en Pozos Colorados. Como en la mayora de municipios del pas, la
inseguridad jurdica conlleva problemas. En este caso, fue hace ms de 15 aos cuando
un 'cacique' de la regin expropi 42 hectreas de tierra en Pozos Colorados con el
argumento de que la Nacin no la usaba. Ahora, el suelo de mayor potencial est
congelado pues hay un litigio entre la Alcalda, algunos particulares invasores y la Nacin
pues no se sabe a ciencia cierta quin es el propietario. Lo curioso del asunto es que
nadie entiende cmo lograron pasar sobre la primera norma inmobiliaria del pas: la
propiedad de los terrenos del Estado no prescribe nunca.
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Una situacin similar, afect a la construccin, pues el resultado de este ao (6,19 por
ciento) se compara con un crecimiento elevado en los segundos tres meses de 2006
cuando fue superior a 28 por ciento.
El crecimiento de 7,48 por ciento en el semestre era lo que se esperaba, pero deja
reflexiones dijo Nio-, porque se desacelera la inversin, sin embargo el consumo
contina a una alta velocidad.
Sin una tasa de ahorro elevada, el consumo debe disminuir, pero lo que se observa es
disminucin de las exportaciones y aumento de las importaciones por el lado del
consumo, lo que podra llevar a presiones inflacionarias y vulnerabilidades cambiarias,
ante necesidades de financiamiento externo.
Para el analista de Corredores Asociados, Ricardo Durn, la sorpresa del trimestre fue la
construccin, una actividad que vena liderando el dinamismo en los ltimos meses y que
ahora se desacelera fuertemente.
Se observa que la poltica del Banco de la Repblica est dando resultados asegur
Durn-, y el sector que ms la asimila es el de la construccin, lo que es consistente con
una reduccin en los desembolsos hipotecarios de la banca.
Adems, afirm que la construccin parece haber llegado a un techo y el resultado
mostrara un punto mximo de expansin del sector.
La industria sigue creciendo mucho, eso le quita peso a la tesis de que la revaluacin
incentiva la importacin de bienes de consumo desplazando a la industria nacional. Lo
cierto es que, pese a la apreciacin, la industria crece a tasas elevadas desde hace varios
aos, seal el jefe de Investigaciones de Corredores Asociados.
Para el ministro de Comercio, Industria y Turismo, Luis Guillermo Plata, si se desea ver un
cambio cualitativo en el bienestar de los colombianos, el pas tiene que seguir creciendo a
tasas superiores a 7 por ciento, no en uno o dos trimestres, sino en muchos aos.
A veces, cuando se crece a esos niveles nos asustamos y decimos que la economa est
recalentada, pero yo me pregunto por qu J apn y otras economas exitosas crecen al 8
por ciento durante ms de 10 aos y no se recalientan?, agreg el funcionario.
El ministro se mostr complacido por el aporte al PIB del sector comercio, industria y
turismo, con exportaciones creciendo 17 por ciento, turismo 18 por ciento, la industria
disparada, y una inversin extranjera superior a 4.000 millones de dlares en el primer
semestre del ao.
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1.5 DOFA
FORTALEZAS
1. Ubicacin estratgica del proyecto respecto a la playa y la
ciudad.
2. Expectativas de Desarrollo en el rea caribe.
3. Topografa del terreno para el desarrollo del proyecto.
4. Facilidad en la forma de pago del lote.
5 No existen proyectos de competencia en vivienda
unifamiliar y campo de golf.
6 Condicin favorable del clima y medio ambiente.
7. Flexibilidad de la norma para el desarrollo del proyecto.
8. Se incorpora al desarrollo vial de la regin.
DEBILIDADES
1. Limitacin de tiempo.
2. La falta de aficin al Golf en la regin.
3. Dificultad en la consecucin y transporte de insumos.
4. Falta de playa en el lote.
5. Poca oferta de servicios en las rea aledaas
OPORTUNIDADES
1. Existe preferencia por Santa Marta en el mercado de la zona norte del
pas.
2. Conformacin de un grupo de trabajo profesional.
3. La construccin existente en el lote.
4. Expectativa de mercado en el adulto mayor de alto nivel.
5. Baja incidencia del valor del lote en el desarrollo.
6. Cercana al centro , histrico, turstico y cultural de Santa Marta.
7. Cercana a los centros tursticos de la regin.
8. Facilidad de implementar criterios medio ambientales.
9. Expectativa por anuncios de traslado y llegada de grandes empresas en
Santa Marta.
10. Buena imagen con que goza Santa Marta en el Exterior.
ESTRATEGIAS (FO)
1. Impulsar la comercializacin en toda la zona norte del pas
(Barranquilla, Cartagena, Bucaramanga, Valledupar, Maracaibo,
Medelln, guajira, etc.)
2. Darle carcter de exclusividad y alto nivel al proyecto.
3. Disear un programa de aplicaciones medio ambientales.
5. Incorporar al proyecto las caractersticas culturales del
tairona.
6. Incorporar al proyecto programas de salud y recreacin
para el adulto mayor.
8. Ampliar la comercializacin en el exterior.
ESTRATEGIAS (DO)
1. Crear el club nutico asociado al proyecto.
2. Incorporar al proyecto reas de comercio.
3. Fortalecer la imagen del grupo promotor.
4. Darle un valor agregado a travs de la incorporacin de
criterios medioambientales.
5. Tanto el personal de la promotora como el grupo de
trabajo deben ahondar en el conocimiento del sector.
AMENAZAS
1. Los Promotores no son propietarios del Terreno.
2. La falta de certeza de los linderos.
3. Sistema de contratacin no favorece el compromiso y motivacin.
4. La situacin econmica de recesion a partir del 2009.
5 Resistencia cultural que pueda existir al proyecto.
6. Inestabilidad Poltica.
7 Flexibilidad en la aplicacin de la norma.
8 Condicin tributaria del lote.
9 Desconfianza de los inversionistas a proyectos de alto riesgo, producto
de las pirmides.
ESTRATEGIAS (FA)
1. Establecer un modelo de negociacin del lote que garantice la
disponibilidad en el tiempo.
2. Establecer vnculos sociales, polticos y empresariales en la
regin
3. Promover los diferenciales con el proyecto Gaira Golf Club.
8. Fortalecer la gestin jurdica para garantizar la seguridad
jurdica. (lindero, tributaria, normativa).
ESTRATEGIAS (DA)
1. Establecer alianza con promotores comerciales de
renombre y de la zona.
2. Conseguir recursos lquidos para el proceso de preventas.
3. Fortalecer los recursos logsticos para la empresa
promotora.
3. Hacer una inversin importante para crear aficin al golf
durante la etapa de preventas.
MATRIZ DOFA
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2. MICROENTORNO
2.1. CLASIFICACION DE LA EMPRESA EN EL SECTOR REAL
2.1.1. COMPORTAMIENTO DE LAS EMPRESAS EN EL SECTOR REAL DURANTE EL
AO 2007
Para conocer el contexto del comportamiento de las empresas del sector real durante el
ao 2007, es necesario revisar los datos de los aos anteriores, as como las cifras
macroeconmicas de produccin y consumo. El alto crecimiento de la economa nacional
durante los aos 2006 y 2007, es el producto de la agregacin de los resultados de las
empresas tanto del sector real como del sector financiero. En ese alto crecimiento
contribuyeron factores importantes como la confianza de los inversionistas nacionales y
extranjeros para crear empresas o ampliar las ya existentes y, los ingresos y confianza de
las familias para incrementar el consumo.
Segn el DANE, el mayor aumento en la produccin se gener en el sector de la
construccin con el 13.31%, seguido del transporte con el 12.48%, la industria con el
10.62% y el comercio con el 10.4%. Por el lado de la demanda, el mayor incremento se
registr en la inversin o formacin bruta de capital, con una tasa de 21.17%, el cual es
fundamental para el crecimiento de las empresas y el consumo de las familias que se
increment 6.3% durante el ao 2007.
En el caso de las cifras de la Superintendencia de Sociedades, las ventas de 15.989
empresas que han reportado informacin financiera permanente entre los aos 2005 y
2007, crecieron 12% en el ltimo ao, pasando de $269.9 billones a $302.3 billones. Este
crecimiento nominal se ajusta al crecimiento real de 7.5% que registr el PIB nacional, si
se tiene en cuenta la inflacin que fue de 5.69%.
Es importante destacar que a pesar que las ventas de estas empresas registraron un
importante crecimiento, este fue menor al del ao 2006, que estuvo en el 19.5%. Los
resultados de crecimiento de las empresas del sector real muestran tasas ms bajas en el
ltimo ao, en las principales cuentas de los estados financieros como se muestra en el
siguiente cuadro, con excepcin de la utilidad neta, la cual creci ms en el ao 2007 que
en el 2006. El mayor crecimiento en la utilidad est dada en una administracin ms
eficiente de los recursos de las empresas.
Cuadro No. 1.- Tasas de crecimiento de las principales cuentas
CUENTAS VAR. 2005-2006 VAR. 2006-2007
CLIENTES
19.6% 11.4%
DEUDORES 18.4% 16.9%
INVENTARIOS 21.6% 10.1%
TOTAL ACTIVO CORRIENTE 18.5% 12.4%
PROPIEDADES PLANTA Y EQUIPO 12.8% 9.7%
TOTAL ACTIVO NO CORRIENTE 12.7% 7.9%
TOTAL ACTIVO 14.6% 9.4%
OBLIGACIONES FINANCIERAS 23.5% 16.3%
PROVEEDORES 18.8% 7.2%
TOTAL PASIVO CORRIENTE 20.6% 9.5%
TOTAL PASIVO NO CORRIENTE 12.0% 11.6%
TOTAL PASIVO 17.9% 10.1%
TOTAL PATRIMONIO 12.8% 9.1%
INGRESOS OPERACIONALES 19.5% 12.0%
UTILIDAD OPERACIONAL 23.8% 13.2%
UTILIDAD NETA 14.7% 16.9%
Fuente: SIGS, y clculos Supersociedades
An cuando el crecimiento de las principales cuentas de los estados financieros en el
ltimo ao, fue menor al registrado en el ao 2006, la rentabilidad fue mayor, medida a
travs de diferentes indicadores. El margen neto pas de 6.5% en el ao 2006 a 6.8% en
el 2007 y el margen operacional de 9.8% a 9.9%.
9.4%
6.8%
9.8%
6.5%
9.9%
6.8%
0.0%
2.0%
4.0%
6.0%
8.0%
10.0%
2,005 2,006 2,007
Margen operaci onal y neto 2005-2007
Margen operacional Margen neto
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FICHA METODOLOGICA
Qu es el IVP?: es un indicador que permite calcular la variacin porcentual promedio de
los precios de los predios urbanos del pas, excepto Bogot, entre dos perodos de
tiempo. El IVP es estimado anualmente y es utilizado como insumo para la determinar el
reajuste de los avalos catastrales de los predios urbanos a nivel nacional desde
diciembre del ao 2001. El ndice est diseado para estimar los cambios de valor de los
predios del pas, con destino econmico habitacional.
2.2. COMPORTAMIENTO DE LA CONSTRUCCION EN SANTA MARTA
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del proyecto de apartamentos Crystall Towers todo esto en la zona denominada bello
horizonte, otros proyectos como los de la constructora J imnez que desarrolla proyectos
de vivienda VIS y NOVIS, a esto se suma que a finales de noviembre de 2008 salga a
ventas nuestro proyecto CONDOMINIO TAYRONA CONDOMINIO GOLF CLUB GOLF
CLUB.
As mismo la ciudad se est convirtiendo en un centro logstico internacional de
caractersticas sin igual por contar con un canal natural con fondos rocosos y libres de
afluentes cuya profundidad es de 150 mts, lo cual permitir la llegada de buques de gran
calado incluidos los poxpanamas, sumado a esto su clima seco libre de salinidad por su
cercana con la sierra nevada de Santa Marta, convierte al puerto en el terminal ideal para
productos perecederos, grneles y vehculos contrario de lo que pasa en otros puertos
que reciben los vientos del mar.
La conectividad vial es otra de las ventajas que ofrece esta privilegiada zona por poseer
tren y por el desarrollo de la ruta del sol que colocara a Santa Marta a 10 horas del centro
del pas por una excelente va de cuarta generacin como lo tiene contemplado el Min de
Transporte
De ayer a hoy
La construccin en Santa Marta ha dado un vuelco favorable en los ltimos aos. La
construccin de modernos y amplios centros comerciales como Ocean Mall y Buenavista,
complejos tursticos y proyectos de edificios y vivienda de inters social, hicieron que el
comportamiento del sector de la construccin en Santa Marta sea calificado hoy como
excelente y se espera que este despegue contine de manera ascendente en los aos
venideros.
Si bien en todo el pas la construccin ha tenido un incremento notorio, se reconoce que
en Santa Marta ha dado un vuelco admirable, en especial, porque grandes cadenas
comerciales, incluso de reconocimiento internacional, entraron a formar parte de la
economa Tayrona Condominio Golf Club, pero sin el empuje que se vio en otras partes
del pas, esto es una ventaja competitiva grandsima porque en Santa Marta todo est por
hacer, es un ciudad que est despertando al desarrollo y progreso a diferencia de otras
regiones del pas que ya vieron su despegue y estn en la cresta de la ola.
La ciudad presenta hoy, a quien la visita, un aspecto diferente al de otras ciudades de la
costa colombiana. Su apacible apariencia, su tranquilo mar color esmeralda, su
exuberante vegetacin tropical y su contrastada topografa la privilegian y distinguen
como inigualable centro vacacional.
Su favorable posicin geogrfica al lado del mar y su relativa lejana del centro del pas,
hacen que Santa Marta sea una ciudad comparativamente segura, donde no se sienten
de manera tan notoria problemas como la guerrilla o el narcotrfico; los ndices criminales
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Localizacin geogrfica Alianza estratgica La poltica mundial de
del proyecto unica con un holding inmobiliario preservacin del medio
en Santa Marta que garantice el xito ambiente impacta favora
comercial blemente el proyecto
2.5 CADENA DE VALOR
CONDOMINIO TAYRONA CONDOMINIO GOLF CLUB GOLF CLUB generara un polo de
desarrollo urbanstico que la ciudad no posee, preparndola para afrontar los retos que se
avecinan, con una oferta de vivienda de arquitectura exquisita y moderna, auto sostenible
en servicios pblicos, campo de golf y club, con esta infraestructura habitacional pensada
en la demanda de ejecutivos propios y forneos que exigirn vivir bien, cmodos y
seguros cerca de los centros logsticos, empresariales, tursticos y comerciales de la
ciudad, asi como de los puntos de conectividad nacional e internacional, ruta del sol,
troncal del Caribe, aeropuerto Simn Bolvar
3. PLAN DE MARKETING
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3.1. DESCRIPCION DEL PRODUCTO
El producto que se tiene diseado para el proyecto CONDOMINIO TAYRONA
CONDOMINIO GOLF CLUB GOLF CLUB, es solucin de vivienda, casas y apartamentos
con arquitectura moderna en un entorno de tranquilidad y naturaleza, ubicado a 10
minutos del aeropuerto, a 5 minutos del rodadero, a 10 minutos del centro histrico de la
ciudad a 5 minutos de la zona franca, a 100 mts de la troncal del Caribe.
Las casas se disearon teniendo en cuanta el clima y aprovechando la brisa que viene de
la Sierra, para hacerlas ms frescas y minimizar el uso de aire acondicionado, de igual
manera la localizacin del sol fue una variable que se tomo en consideracin para el
disfrute de las zonas de descanso y ocio de las viviendas (terrazas, salones de sala y
comedor y piscinas).
Las casas son de 3 y 4 habitaciones con bao en cada una de ellas, cocina abierta que se
vincula al rea social como es la sala-comedor-terraza-piscina, estudio, 2 parqueaderos,
rea de servicios con lavandera y habitacin del servicio con bao, los acabados son de
primera categora, donde se utilizara piedra de la regin, vidrio, aluminio, acero.
Se ofrecern 2 tipos de vivienda y un solo estilo arquitectnico, se est estudiando la
posibilidad de presentarnos con otro estilo pero es una propuesta, ms no se tiene
definido, la construccin es de 600 mts2 promedio. sin piscina y 638 mts2. con piscina, en
lotes de 600mts2, el planteamiento urbanstico est diseado para que todas las casas
tengan visual hacia el campo de golf y reas verdes, cuerpos de agua y la exuberancia
de flora y fauna de la regin.
En cuanto a los apartamentos las reas son de 56,6, 59, 84, 133,84 y 175 mts2 en
promedio, tienen la caracterstica que el diseo de los apartamentos son modulares
arquitectnicamente, es decir que se pueden distribuir de 3, 2, y 1 alcoba por piso o planta
de acuerdo a la necesidad del mercado, el planteamiento de los apartamentos surgi de
la necesidad de segunda vivienda para el mercado fuera de Santa Marta que
correspondera a la demanda de la tercera etapa y siguientes, tenindose que para la
primera y segunda etapa se va a promocionar en el mercado de la ciudad.
3.2. UNIDADES DE NEGOCIO PRIMERA ETAPA.
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- Saln comunal
- Saln de juegos
- Portera
3.3.1.4. CLUB DE GOLF. Club de golf de 9 hoyos con casa club la cual tendr
una rea aprox.
3.3.2. ETAPA B.
La etapa B se desarrollara en el lote E de conformidad con el plano de
planteamiento general, el cual tiene una rea aproximada de 16.200 m2 el cual
tiene una pendiente promedio de 35 %. Esta etapa B estar conformada por 12
lotes con reas en promedio de 1.00O m2, los cuales estara beneficiado por la
vista a los 9 hoyos de golf.
3.3.3. ETAPA C.
La etapa C se desarrollara en el lote D de conformidad con el plano de
planteamiento general, el cual tiene una rea aproximada de 10.000 m2 y es
totalmente plano. Esta etapa C estar conformada por 2 edificios de
apartamentos, adems contara con zonas comunes dentro de las cuales tendr
piscina, zonas verdes y parque de juegos infantiles.
3.3.4. APARMAENTOS. Se ofrecern 5 tipos de apartamentos as:
APARTAMENTO TIPO 1 (56,6 M2 SON 4). Cuenta con los siguientes espacios:
sala, comedor, cocina, bao social, Alcoba principal con vestier y bao, terraza de
18,86 m2
APARTAMENTO TIPO 2 (59 M2 SON 2). Cuenta con los siguientes espacios:
sala, comedor, cocina, bao social, Alcoba principal con vestier y bao, terraza de
14,15 m2
APARTAMENTO TIPO 3 (84 M2 SON 12). Cuenta con los siguientes espacios:
sala, comedor, cocina, alcoba de servicio, bao social, 2 alcobas la principal con
bao y vestier, terraza de 18,36 m2
APARTAMENTO TIPO 4 (133,84 M2 SON 24). Cuenta con los siguientes
espacios: sala, comedor, alcoba de servicio, cocina, bao social, 3 alcobas la
principal con bao y vestier, terraza de 21,51 m2
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6- Se realizo el estudio de aerofotografa del rea (encontrada en Google) con el
fin de integrar las variables anteriormente expuestas.
Se consultaron las necesidades consideradas por parte del Grupo de Gerencia del
Proyecto.
3.3.6.4. Actividades realizadas durante el desarrollo de los pre-diseos:
En esta primera fase, se hizo un reconocimiento del lugar con el fin de identificar
los potenciales del terreno y sus requerimientos. Para esto, se realiz una primera
visita en la cual se estudiaron aspectos como la asoleacin, con el fin de localizar
las zonas de permanencia en los lugares ms asoleados y con mejores visuales.
Se realiz tambin un estudio general del comportamiento del agua (escorrentas,
encharcamientos, borde de lagos, etc).
Durante esta fase se realizaron las siguientes tareas:
1- Zonificacin del golf basado en planteamiento de reas privadas, vas
principales, reas comunales y zonas verdes (zonificacin del campo de golf)
Esta zonificacin incluyo el planteamiento general de la propuesta acorde al
anlisis del predio previamente realizado 10cual permito realizar el trazado de
zonas comunes, vas, senderos peatonales, escorrentas naturales, reservorios,
zonificacin de reas privadas y pblicas respetando zonas de concesin o de
mayor valor ambiental.
2- Dos visitas de 3 das al terreno
3- Diversas consultas con el equipo local.
4- Informacin general del rea
Se plantea el aprovechamiento y recoleccin de las aguas lluvias para su optima
utilizacin y reciclaje en el riego.
5- Clima
Temporada de invierno: de mayo a noviembre
Temporada de verano: de diciembre a abril
Temporada de fuertes vientos: de diciembre a marzo
Precipitacin Anual 800 MM.
6- Vegetacin
Bosque SECO TROPICAL en estado secundario en proceso de regeneracin
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3.3.6.6.3. Greens
Los greens y tees sern dimensionados generosamente para aliviar el stress del
csped generado por el alto trafico de jugadores durante las temporadas Reducir
el strees ayuda a mantener el cesped sane reduce la necesidad de aplicar
fertilizantes y fungicidas. As mismo greens amplios permiten mas posiciones
estratgicas de banderas.
3.3.6.6.4. Presupuesto limitado de Mantenimiento
Se entiende que los campos de golf han limitado sus gastos de mantenimiento Por
10tanto se debera trabajar muy de cerca con los superintendentes y los
encargados de los greens durante el proceso de diseo para prevenir gastos
innecesarios en mantenimiento. Especial cuidado en las caras de los bunkers, a
los montculos y las pendientes de taludes, especial cuidado se tendr para que
todo el campo pueda ser cortado con maquina autopropulsada.
3.3.6.6.5. Relacin con el desarrollo inmobiliario
Disear el desarrollo urbano en armona con el campo de golf. Disear el campo
pensando en la seguridad y comodidad de los jugadores y del urbanismo
circundante.
El campo de golf debe recibir y manejar el agua superficial del desarrollo
urbanstico, realzar y promover las mejores vistas del campo de golf. Los
movimientos de tierra deben ser compensados por los generados por el urbanismo
y los lagos dimensionados segn los consumos de agua y sus reversas para riego.
3.3.6.6.6. Proyeccin del Campo de Golf en el desarrollo turstico
Se estima que el 20 al 25%de los huspedes del hotel contemplan el juego de golf
como una de sus actividades
3.3.6.6.7. Aspectos Ambientales
El ms conocido es, cuidar la aplicaciones de herbicidas fertilizantes y pesticidas y
su peligro potencial de contaminar las fuentes de agua La poltica ambiental no se
debe limitar a este aspecto tambin cuidar el hbitat de la vida silvestre, la
conservacin del agua y del suelo.
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(71' x 71')xO.866
Tiempo de operacin por da para aplicar la penetracin especificada =
To =2,5" x 60 / Pr x N de das
Numero de das de riego por semana =7 das
Donde To =2,5" x 60 / 0.54 x 7 =39,68 minutos por boca de riego
Regando 2,5 horas al dia =150 minutos
N de ciclos 150 min / 39,68 min =a 3,78 ciclos
N de aspersores de tee =72 aspersores
N de aspersores =72 / 3,78 =19 Aspersores
REVISION: Utilizo 19 aspersores
N de ciclos =72 / 19 =3,78
2,5 horas =150 minutos donde
To =150 / 3,78 =39,68 minutos
Penetracin aplicada =39.68 x 0.54 x 7 =2.49 " por semana OK
60
CAUDAL NECESARIO 19 x 24.5 GPM=465,5 GPM
3.4.10. Precipitacin en Practica 1.6" por semana
En pulgadas por hora =96.3 x Q / S x L =Pr
Siendo: Q=Gasto en G.P.M.
S=Espaciamiento entre aspersores en pies
L=Cobertura efectiva =0.55 del dimetro
S=Para forma triangular 0 rectangular L+0.86 del dimetro.
Donde la precipitacin para Tees seria: . 24.5 X96.25 =0.54 in/hr
(71' x 71')xO.866
Tiempo de operacin por dfa para aplicar la penetracin especificada =
To =1.6" x 60 / Pr x N de das
Numero de das de riego por semana =5 das
Donde To =1.6" x 60 / 0.54 x 5 =35.55 minutos por boca de riego
Regando 3.33 horas al da =200 minutos
N de ciclos 200 min / 35.55 min =a 5.63 ciclos
N de aspersores de fairway =28 Aspersores
N de aspersores =28 / 5.63 =4.9 Aspersores
REVISION: Utilizo 5 aspersores
N de ciclos =28 / 5 =5.6
3.33 horas =200 minutos donde
To =200 / 5.6 =35.7 minutos
Penetracin aplicada =35.7 x 0.54 x 5 =1.60 " por semana OK
60
CAUDAL NECESARIO 5 x 24.5 GPM=121.85 GPM
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Cuota mensual?
Al sur de Santa Marta, a 10 minutos del aeropuerto, por la carretera Troncal del Caribe y
desviando por la va pavimentada que conduce al Country Club; se desarrollar el
condominio Tayrona Condominio Golf Club, el cual ofrecer lotes urbanizados, casas,
apartamentos e instalaciones complementarias en condominio junto con un campo de golf
y club, totalmente diseado y estructurado dentro de un ambiente netamente ecolgico.
9. Identifica usted la localizacin de este predio?
(Despus de recibir la respuesta explique con el
plano, la localizacin exacta del proyecto, hasta
que el entrevistado est seguro de estar
ubicado)
SI =1
NO = 2
10. Estaran ustedes interesados en tener un lote
o una vivienda en este proyecto?
(Si respondi NO, pase a la pregunta 16)
SI = 1
NO = 2
11. Especficamente se interesa en un lote para
construir o en una vivienda?
(Si respondi VIVIENDA = 2, pase a la pregunta
13)
Lote = 1
Vivienda = 2
12. Qu rea debera tener el lote deseado?
(Pase a la pregunta 17)
M2
13. Qu tipo de vivienda prefiere?
(Si respondi Apartamento = 2, pase a la
pregunta 15)
Casa = 1
Apartamento = 2
14. Qu rea quiere que tenga el lote?
(Pase a la pregunta 17)
15. En cul piso le gusta ms vivir?
(Pase a la pregunta 17)
Piso
16. Por qu NO?
(Pase a la pregunta 18)
17. De que manera cree Ud. que podra
vincularse al proyecto?
(Pase a la pregunta 20)
Con vivienda y/o lote SIN club =
1
Con vivienda y/o lote CON club
= 2
18. Estara interesado en vincularse al club de SI = 1
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21. Practica usted el deporte del golf?
SI =1
NO = 2
22. Algunas de las personas que viven en su hogar lo
practican?
(Si respondi NO = 2, pase a la pregunta 27)
SI = 1
No = 2
23. Dnde lo practica(n) habitualmente?
24. Utilizara usted o algn miembro de su familia, un
campo de golf que se construya en este proyecto?
(Si respondi NO = 2, pase a la pregunta 27)
SI = 1
NO = 2
25. Con que frecuencia se utilizara?
Todos los das = 1
Da por medio = 2
Dos veces a la semana = 3
Una vez por semana = 4
Cada quince das = 5
Una vez por mes = 6
Espordicamente = 7
Parte fundamental de este proyecto es que su desarrollo se enmarca en una
filosofa de carcter ecolgico, por lo tanto tendr una serie de instalaciones y
facilidades de infraestructura tendientes a la conservacin del medio ambiente.
26. Cul o cules de estos servicios o instalaciones
considera necesarios que tenga el proyecto?
Tratamiento de aguas
residuales para reutilizacin
= 1
Sistema de reciclaje de
basuras = 2
Produccin de energa solar
para uso domstica = 3
Otros (Especifique)
27. Cuntas PERSONAS tiene su hogar y viven con usted?
Por favor dgame los siguientes datos de las personas que conforman su hogar:
Personas del
hogar
28. Sexo
Hombre =1
Mujer =2
29.
Edad
(aos)
30. Actividad principal
Empleado =1
Trabajador
independiente=2
Pensionado, rentista =3
Hogar =4
Estudiante =5
Menores de 5 aos =6
31. Profesin
u oficio
Entrevistado
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Miembro 1
Miembro 2
Miembro 3
Miembro 4
Miembro 5
32. La vivienda en que actualmente vive es ...... Propia totalmente
cancelada = 1
Propia en proceso de
pago = 2
Arrendada = 3
Otro Cul?
33. Cuantos vehculos de uso particular tienen ustedes?
34. Cuantas personas de su hogar trabajan o reciben un
ingreso permanente?
35. Dentro de cual de los siguientes niveles de INGRESOS
MENSUALES est el total de los ingresos de las personas
de su hogar?
Menos de $2 millones
mensuales = 1
Entre $2.1 y $4
millones mensuales =
2
Entre $4.1 y $6
millones mensuales =
3
Entre $6.1 y $8
millones mensuales =
4
Entre $8.1 y $10
millones mensuales =
5
Entre $10.1 y $12
millones mensuales =
6
Entre $12.1 y $15
millones mensuales =
7
Ms de $15 millones
mensuales = 8
MIL GRACIAS POR SU COLABORACIN
Entrevistador Codificador: V.B director de campo
V.B supervisor de campo Digitador Fecha:
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3.6.5. ESTRATEGIAS
Objetivo Estrategias de
Direccionamiento
Estrategias Operativas
Diseo arquitectnico de vanguardia, caribeo,
bioclimtico, utilizacin de energas renovables y
alternativas
Alianza estratgica con Salomn Sales y Sales
para constituir Holding inmobiliaria que desarrolle
la estrategia de ventas
Ventas de la
primera y
segunda
etapa en
Santa Marta
Crecimiento
Intensivo: Vivienda
campestre en club
con campo de golf
Alianza estratgica de medios con Camaleon
Publicidad
Objetivo Estrategias de
Direccionamiento
Estrategias Operativas
Una amplia y agresiva campaa publicitaria
Logstica inmobiliaria en la ciudad( Gerente de
ventas, sala de ventas, agentes inmobiliarios, etc)
Cre
Inte
po
cimiento
nsivo:
Compradores
tenciales en la
ciudad de Santa
Marta
Precio de introduccin de metro cuadrado de
$2.500.000
Compras con economas de escala con
proveedores y contratistas
Seguimiento mensual al presupuesto ejecutado
vs el presupuesto aprobado
Lograr el
punto de
equilibrio de
la primera
etapa en 6
meses
despus del
salir a ventas
Obtener el
23% de
rentabilidad
que se tiene
establecido
Crecimiento
Intensivo: Estructura
de costos
(1)
Proyecciones Nacionales y departamentales de poblacin 2006 2020 Dane Septiembre 2007 Anexo 4.1
(2)
Hair care Colombia Euromonitor International: Country sector Briefing, J une 2008
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4.2.PROCESOSLEGALES
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PROCESO RESPONSAB
LE
DESCRIPCION PLAZO COSTO DOCUMENTOS
REQUERIDOS
DOCUMENTOS
ENTREGADOS
PORCENTA
JE AVANCE
4.2.3.PROCESOSLEGALESOPERATIVOS
100% O1 CONSTITUCION
PROMOTORA
FLOREZ Y
ALVAREZ
Constitucin empresa promotora del
proyecto
30 enero de
2.009
Escritura publica de
constitucin
Registro Cmara de
Comercio
O2 CONTRATACIO
N
ADMINSTRATIV
O
GILMA
ALVAREZ
Contratacin equipo de trabajo
administrativo, gerencia de proyecto,
arquitecto, director tcnico, asesor
legal, asesor contable, gerente
comercial inmobiliaria
30 de enero
de 2.009
Contratos equipo 80 %
0% O3 CONTRATACO
N TECNICA
GILMA
ALVAREZ
Contratacin equipo de trabajo
diseos tcnicos (Estructurales,
hidrulicos, elctricos)*
15 de
marzo de
2.009
$100.000.000.oo Diseo arquitectnicos Contratos equipo de trabajo
tcnico
04 CONTRATACIO
N OBRA
GILMA
ALVAREZ
Contratacin empresa constructora. 15 de
noviembre
de 2.009
Diseos tcnicos,
presupuesto,
especificaciones,
programacin de ora
Contrato ejecucin de obra
civil.
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4.3.PROCESOSCOMERCIALES
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PROCESO RESPONSAB
LE
DESCRIPCION PLAZO COSTO DOCUMENTOS
REQUERIDOS
DOCUMENTOS SALIDA
4.4.PROCESOSADMINISTRATIVOS
PORCENTA
JE AVANCE
A 1 PLAN
ORGANIZACIO
N
GERENCIA
DEL
PROYECTO
Definir los componentes que
intervienen en la administracin del
proyecto y sus diferentes relaciones
(organigrama)
15 de
diciembre
de 2.008
Organigrama, caracterizacin
de funciones, diagramas de
jerarqua y conducto regular.
50%
A 2 PLAN
SEGUIMIENTO
CONTROL ISO
FLOREZ Y
ALVAREZ
Programa de seguimiento y control
aplicando las normas tcnicas ISO
15 de
febrero de
2.009
Cartilla de procedimiento.
A 3 RECURSOS
HUMANOS
GERENCIA
DE
PROYECTO
Identificacin de los perfiles y
seleccin de los cargos.
15 de
febrero de
2.009
Definicin del personal
requerido
A 4 RECURSOS DE
PLANTA FISICA
Definicin de los equipos, muebles,
inmuebles, herramientas, etc, para
la ejecucin del proyecto
15 de
febrero de
2.009
Inventario de equipos,
muebles y herramientas.
A 5 RECURSOS
LOGISTICOS
GERENCIA
DEL
PROYECTO
Definicin de programa informticos,
sistemas de comunicacin, medios
de transporte
15 de
febrero de
2.009
Inventario diferentes
sistemas de comunicacin,
informticos y de transporte.
A 6 PLAN DE
MANEJ O
ADMINISTRACI
ON DE OBRA
GERENCIA
DEL
PROYECTO
Diseo del esquema organizacional y
la polticas y objetivos para la
ejecucin de las obras de unas
unidades inmobiliarias unifamiliares y
multifamiliares
15 de
septiembre
de 2.009
Plan para el manejo de la
obra.
A 7 MODELO
CONTABLE
FINANCIERO
GERENCIA
DEL
PROYECTO
Diseo del modelo contable y
financiero a seguir en la ejecucin de
la totalidad del proyecto. Definicin
de polticas contables y financieras
15 de
marzo de
2.009
Modelo contable y financiero
A 8 MODELO
TRIBUTARIO
Diseo del modelo tributario a seguir
en la ejecucin de la totalidad del
proyecto. Definicin de polticas
tributarias
15 de
marzo de
2.009
Modelo tributario
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PROCESO RESPONSAB
LE
DESCRIPCION PLAZO COSTO DOCUMENTOS
REQUERIDOS
DOCUMENTOS SALIDA
4.5.PROCESOSFINANCIEROS
PORCENTA
JE AVANCE
100% F 1 EGRESOS
ESTIMADOS
GERENCIA
DEL
PROYECTO
Estimacin de egresos basados en
parmetros globales de valor de m2,
valor del lote, costos directos,
indirectos, financieros, etc
15 de
febrero de
2.009
Anteproyecto
urbanstico,
anteproyecto
arquitectnico, estudio
tcnicos previos
Egresos estimados
100% F 2 INGRESOS
ESTIMADOS
GERENCIA
DEL
PROYECTO
Estimacin de ingresos basados en
metros cuadrados vendidos por valor
de metro cuadrado del mercado.
15 de
febrero de
2.009
Estudio de mercado. Ingresos estimados.
100% F 3 FLUJ O DE
CAJ A
PRELIMINAR
VIVIENDA
GERENCIA
DEL
PROYECTO
Flujo de caja de ingresos menos
egresos calculando utilidad,
apalancamiento financiero.
Estimacin de ingresos en el tiempo
(forma de pago) para el negocio de
vivienda
15 de
febrero de
2.009
Egresos estimados,
ingresos estimados.
Estudio de mercado
Flujo de caja
100% F 4 FLUJ O DE
CAJ A
PRELIMINAR
CLUB DE GOLF
ALI CEDNO Flujo de caja de ingresos menos
egresos calculando utilidad,
apalancamiento financiero.
Estimacin de ingresos en el tiempo
(forma de pago). Club de Golf.
15 de
febrero de
2.009
Egresos estimados,
ingresos estimados.
Estudio de mercado
Flujo de caja
100% F 5 ESTRUCTURA
DE NEGOCIO
FINANCIERO
GERENCIA
DEL
PROYECTO
Determinar las variables,
indicadores, mtodos de prueba que
intervienen en el modelo financiero
(TIR, VPN, sensibilizacin)
15 de
febrero de
2.009
Flujo de caja. Flujo de caja con indicadores.
0% F 6 PLAN DE
FINANCIACION
Y CREDITO
GERENCIA
DEL
PROYECTO
Planeacin de le estrategia de
financiacin y obtencin de los
crditos requeridos
30
septiembre
de 2.009
Patrimonio autnomo,
documentos legales,
flujo de caja.
crdito constructor.
0% F 7 PLAN DE
PAGOS Y
RECAUDOS
GERENCIA
DEL
PROYECTO
Planeacin de pagos e ingresos
estimados por ventas reales
30
septiembre
de 2.009
Promesas de compra
venta, contratos de
obra, programacin de
obra
Programa de
F 1 LIQUIDACION
DEL
PROYECTO
Liquidacin de obra, crditos, pago
de utilidades
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PROCESOSTECNICOSCONSTRUCTIVOS
IDEADE
NEGOCIO
ANTEPURBANISTICOY
PAISAJISTICO
ANTEPROYECTOCASAS
ANTEPROYECTO
CAMPODEGOLF
VENTAS
ANTEPROYECTOCASA
CLUB
ESTUDIOSPREVIOS
ESTUDIOAMBIENTAL
DISEOURBANIS.
PAISAJISTICO
DISENOARQ.CASAS
DISENOCAMPODE
DISENOARQ.CLUB
ESTDIOSTECNICOS
PROGRMACION
PRESUPUESTO
OBRA
POST
VENTA
ENTREGA
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PROCESOSLEGALES
IDEADE
NEGOCIO
FIDUCADE
PARQUEO
UNIDADES
INMOBILIARIAS
CONTRATACION
VENTAS
CLUBDEGOLF
CONSTITUCION
RESOLUCION
URBANISMO
CONTRATACION
PATRIMONIO
AUTONOMOADMONY
PAGOS
PERMISODEVENTAS
LICENCIAURBANISMOY
CONSTRUCCION
PROMESASCASAS
CONTRATOOBRA
PROMESASCLUB
OBRA
ESCRITURA
CION
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PROCESOSCOMERCIALES
DISENOIMAGEN
CORPORATIVA
IDEADE
NEGOCIO
DISENOY
CARACTERIZACIONDEL
PRODUCTO
PLANDEMEDIOS
PLANDEAPOYOSVISUALES
PLANESTRATEGIA
COMERCIAYPUBLICITARIA
PLANESTRATEGIADE
MERCADO
PLANLOGISTICADE
AGENTES
AGENTESINTERNOS
VENTAS
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PROCESOSADMINISTRATIVOS
PLANSEGUIMIENTOY
CONTROLISO
IDEADE
NEGOCIO
PLANORGANIZACIONAL
PLANMANEJO
ADMINISTRACIONDEOBRA
MODELOCONTABLEY
FINANCIERO
RECORSOSHUMANOS
RECURSOSLOGISTICOS
MODELOTRIBUTARIOY
LEGAL
VENTAS
RECURSOSPLANTA
FISICA
CONTROL
OBRA
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PROCESOSFINANCIEROS
LIQUIDACI
ON
IDEADE
NEGOCIO
EGRESOS
ESTIMADOS
VIVIENDA
COMERCIO
VENTAS
GOLF
INGRESOS
ESTIMADOS
ESTRATEGIADE
NEGOCIO
FINANCIERO
PLANDE
FINANCIACIONY
CREDITO
OBRA
PLANDEPAGOSY
RECAUDOS
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5. PLAN FINANCIERO
DATOS BASICOS
CALCULO AREAS LOTE
LOTE AREA USO
AREA LOTE A 39,412 ETAPA A
AREA LOTE E 11,246 ETAPA B
AREA LOTE D 16,246 ETAPA C
AREA LOTE 2 50,682 SEDE SOCIAL
AREA LOTE 6 282,414 GOLF - ZONAS LIBRE Y VIAS
TOTAL AREA PRIMERA ETAPA 400,000
UNIDADES HABITACIONALES
UNIDAD
AREA
VENDIBLE TERRAZA DESCRIPCION
APARTAMENTO TIPO 1 56.6 18.86 1 ALCOBA
APARTAMENTO TIPO 2 59 14.15 1 ALCOBA
APARTAMENTO TIPO 3 84 18.36 2 ALCOBAS
APARTAMENTO TIPO 4 133.84 21.51 3 ALCOBAS EN UN PISO
APARTAMENTO TIPO 5 175 36 3 ALCOBAS EN ALTILLO
CASA TIPO 1 200
CASA TIPO 2 183
CASA TIPO 3 136
LOTES 1000
CLUB DE GOLF
DESCRIPCION AREA CONST AREA LIBRE CONST.
SEDE SOCIAL 500 1000
DATOS DE VALORES POR METRO CUADRADO
DESCRIPCION VR. M2
COMPRA LOTE 25,000
VENTA CASA 3,800,000
VENTA LOTE 150,000
VENTA APARTAMENTO SEGUNDO PISO 3,500,000
VENTA APARTAMENTO TERCER PISO 3,600,000
VENTA APARTAMENTO CUARTO PISO 3,700,000
VENTA APARTAMENTO QUINTO PISO 3,800,000
COSTOS DIRECTOS CASA Y/O APTO 1,400,000
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RESUMEN COSTOS
ITEM DESCRIPCION ETAPA A ETAPA B ETAPA C TOTALES
1 COSTOS
LOTE 10,000,000,000 0 0
DIRECTOS 31,892,537,600 1,150,000,000 26,995,995,200
INDIRECTOS 10,083,184,618 425,596,000 8,798,165,235
TOTAL COSTOS 51,975,722,218 1,575,596,000 35,794,160,435 89,345,478,653
2 INGRESOS POR VENTAS
INGRESOS VENTA CASAS 24,339,000,000 0
INGRESOS VENTAS APTO 21,818,776,000 43,637,552,000
INGRESOS VENTA ACCIONES 5,900,000,000 240,000,000 2,000,000,000
INGRESO VENTA LOTES 1,800,000,000 0
TOTAL 52,057,776,000 2,040,000,000 45,637,552,000 99,735,328,000
3 UTILIDADES 82,053,782 464,404,000 9,843,391,565 10,389,849,347
PORCENTAJ E UTILIDAD 0.16% 22.76% 21.57% 10.42%
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RESUMEN ETAPA A
CALCULO NUMERO DE APARTAMENTOS - AREA VENDIBLE - AREA CONSTRUIDA
DESCRIPCION TIPO 1 TIPO 2 TIPO 3 TIPO 4 TIPO 5 AREA VENDIBLE AREA CONSTRUIBLE
56.6 59 84 133.84 175 40%
SEGUNDO PISO 4 2 8 1,415.12 1,981.17
TERCER PISO 4 8 1,406.72 1,969.41
CUARTO PISO 4 8 1,406.72 1,969.41
QUINTO PISO 4 8 1,736.00 2,430.40
TOTALES 4 2 12 24 8 5,964.56 8,350.38
CALCULO COSTO DE CADA TIPO DE APARTAMENTO POR PISO
DESCRIPCION VR M2 TIPO 1 TIPO 2 TIPO 3 TIPO 4 TIPO 5
56.6 59 84 133.84 175
SEGUNDO PISO 3,500,000 198,100,000 206,500,000 0 468,440,000 0
TERCER PISO 3,600,000 0 0 302,400,000 481,824,000 0
CUARTO PISO 3,700,000 0 0 310,800,000 495,208,000 0
QUINTO PISO 3,800,000 0 0 319,200,000 0 665,000,000
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INFRAESTURA MEDIOAMBIENTAL
ENERGIA UN 85 20,000,000 1,700,000,000 3.27%
GAS UN 85 3,000,000 255,000,000 0.49%
PLANTAS DE TRATAMIENTO A.R UN 2 80,000,000 160,000,000 0.31%
POZO PROFUNDO UN 1 300,000,000 300,000,000 0.58%
PLANTA TRATAMIENTO AGUA POTABLE UN 1 800,000,000 800,000,000 1.54%
REDES DE ACUEDUCTO Y ALCANTARILLADO UN 85 4,000,000 340,000,000 0.65%
3,555,000,000 31,892,537,600 61.36
COSTOS INDIRECTOS
HONORARIOS GL 1 3,102,657,696 3,102,657,696 5.97%
ADMINISTRACION DE OBRA GL 1 720,000,000 720,000,000 1.39%
PROMOCION 1.5% 52,057,776,000 780,866,640 1.50%
VENTAS 3% 52,057,776,000 1,561,733,280 3.00%
COMICIONES FIDUCIARIAS 0.50% 52,057,776,000 260,288,880 0.50%
LICENCIA DE CONSTRUCCION 2.60% 20,657,537,600 537,095,978 1.03%
POLIZAS Y SEGUROS GL 1 200,000,000 200,000,000 0.38%
COSTOS DE ESCRITURACION Y NOTARIALES 0.50% 52,057,776,000 260,288,880 0.50%
IMPUESTOS GL 1 1,322,808,864 1,322,808,864 2.55%
FINANCIEROS GL 1 1,337,444,400 1,337,444,400 2.57%
10,083,184,618
10,083,184,618 19.40
TOTAL COSTOS 100% 51,975,722,218 51,975,722,218 100
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INGRESOS
CAPITULO ITEM UN CANT. VR. UNITARIO VALOR TOTAL INC. ITEM VALOR ITEM VALOR CAPITULO INCIDEN CAPITULO
VENTA DE VIVIENDA
CASAS
CASA TIPO 1 M2 0.00 3,800,000 0 0.0%
CASA TIPO 2 M2 6,405.00 3,800,000 24,339,000,000 46.8%
CASA TIPO 3 M2 0.00 3,800,000 0 0.0%
24,339,000,000 24,339,000,000 46.75%
APARTAMENTOS
SEGUNDO PISO M2 1,415.12 3,500,000 4,952,920,000 9.5%
TERCER PISO M2 1,406.72 3,600,000 5,064,192,000 9.7%
CUARTO PISO M2 1,406.72 3,700,000 5,204,864,000 10.0%
QUINTO PISO M2 1,736.00 3,800,000 6,596,800,000 12.7%
21,818,776,000 21,818,776,000 41.91%
VENTA DE ACCIONES
VENTA ACCIONES VIVIENDAS UN 85 20,000,000 1,700,000,000 3.3%
VENTA ACCIONES EXTERNAS UN 210 20,000,000 4,200,000,000 8.1%
5,900,000,000 5,900,000,000 11.33%
TOTAL INGRESOS 100% 52,057,776,000 52,057,776,000 100%
UTILIDAD 82,053,782 82,053,782 0.16%
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RESUMEN ETAPA B
CALCULO NUMERO DE LOTES
No. LOTE AREA VR M2 VR LOTE
1 1,000 150,000.00 150,000,000.00
2 1,000 150,000.00 150,000,000.00
3 1,000 150,000.00 150,000,000.00
4 1,000 150,000.00 150,000,000.00
5 1,000 150,000.00 150,000,000.00
6 1,000 150,000.00 150,000,000.00
7 1,000 150,000.00 150,000,000.00
8 1,000 150,000.00 150,000,000.00
9 1,000 150,000.00 150,000,000.00
10 1,000 150,000.00 150,000,000.00
11 1,000 150,000.00 150,000,000.00
12 1,000 150,000.00 150,000,000.00
PRESUPUESTOS
ITEM DESCRIPCION VALOR TOTAL ITEM
COSTOS
COSTO DEL LOTE 0
COSTOS DIRECTOS 1,150,000,000
COSTOS INDIRECTOS 425,596,000
1,575,596,000
INGRESOS
INGRESOS VENTA LOTES 1,800,000,000
INGRESOS VENTAS ACCIONES 240,000,000
2,040,000,000
UTILIDAD 464,404,000
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RESUMEN ETAPA C
CALCULO NUMERO DE APARTAMENTOS - AREA VENDIBLE - AREA CONSTRUIDA
TORRE 1
DESCRIPCION TIPO 1 TIPO 2 TIPO 3 TIPO 4 TIPO 5
AREA
VENDIBLE
AREA
CONSTRUIDA
56.6 59 84 133.84 175 40%
SEGUNDO PISO 4 2 8 1,415.12 1,981.17
TERCER PISO 4 8 1,406.72 1,969.41
CUARTO PISO 4 8 1,406.72 1,969.41
QUINTO PISO 4 8 1,736.00 2,430.40
TOTALES 4 2 12 24 8 5,964.56 8,350.38
TORRE 2
DESCRIPCION TIPO 1 TIPO 2 TIPO 3 TIPO 4 TIPO 5
AREA
VENDIBLE
AREA
CONSTRUIDA
56.6 59 84 133.84 175 40%
SEGUNDO PISO 4 2 8 1,415.12 1,981.17
TERCER PISO 4 8 1,406.72 1,969.41
CUARTO PISO 4 8 1,406.72 1,969.41
QUINTO PISO 4 8 1,736.00 2,430.40
TOTALES 4 2 12 24 8 5,964.56 8,350.38
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TORRE 1 + TORRE 2
DESCRIPCION TIPO 1 TIPO 2 TIPO 3 TIPO 4 TIPO 5
AREA
VENDIBLE
AREA
CONSTRUIDA
56.6 59 84 133.84 175 40%
SEGUNDO PISO 8 4 0 16 0 2,830.24 3,962.34
TERCER PISO 0 0 8 16 0 2,813.44 3,938.82
CUARTO PISO 0 0 8 16 0 2,813.44 3,938.82
QUINTO PISO 0 0 8 0 16 3,472.00 4,860.80
TOTALES 8 4 24 48 16 11,929.12 16,700.77
TOTAL NUMERO DE
UNIDADES 100
CALCULO COSTO DE CADA TIPO DE APARTAMENTO POR PISO
DESCRIPCION VR M2 TIPO 1 TIPO 2 TIPO 3 TIPO 4 TIPO 5
56.6 59 84 133.84 175
SEGUNDO PISO
3,500,00
0
198,100,00
0
206,500,00
0 .A N
468,440,00
0 N.A
TERCER PISO
3,600,00
0 N.A N.A 302,400,000
481,824,00
0 N.A
CUARTO PISO
3,700,00
0 N.A N.A 310,800,000
495,208,00
0 N.A
QUINTO PISO
3,800,00
0 N.A N.A 319,200,000 N.A 665,000,000
TOTALES
206,500,00
0
932,400,00
0
1,445,472,00
0
665,000,00
0 0 3,249,372,000
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CARACTERSTICAS DEL PREDIO
Direccin: Ubicado en el Corregimiento del Gayra
J urisdiccin del
Distrito de Santa Martha
Caractersticas del Suelo: Suburbano Servicios Especiales,Cerros Urbanos
Reserva
Forestal Natural Distrital.
Zona: Sector Country Club Gayra .
rea del Terreno: 116 Hectreas 4.293 Mts2
CARACTERISTICAS TOPOGRAFICAS
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INDICE DE
OCUPACION
15 %
AREA MAXIMA CONSTRUCCION
PRIMER PISO
1.164.293 X
15% =174.644 M2
INDICE DE
CONSTRUCCION
20% AREA MAXIMA CONSTRUCCION
1.164.293 X 20
%=232.859 M2
IDENTIFICACION
LOTE VIVIENDA AREA
A 39.412
B 41.059
C 20.274
D 10.070
E 16.246
F 39.169
G 23.589
H 24.954
I 19.166
J 97.326
K 56.809
L 71.488
M 46.507
N 55.803
561.872
CLUB DE GOLF
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6 50.682
2 12.131
62.813
Proyeccin de servicios pblicos.
Acueducto
Inicialmente, para la construccin de la primera etapa, el abastecimiento de agua
lo realizar el promotor como productor marginal, para lo cual dispone del
suministro por parte de METRO AGUA de 1.500 M2 de agua cruda proveniente
de un pozo profundo que se encuentra dentro del predio. Una vez culminada la
construccin y desarrollada la infraestructura de servicios pblicos, el constructor
entregar las redes a la empresa constituida para el manejo de servicios pblicos
y de conservacin del medio ambiente.
Las fuentes que aprovisionarn de agua potable a la UIC sern tomadas de un
pozo profundo existente en el predio y del canal del pueblo proveniente del ro
Gaira para lo cual el Promotor ha solicitado la concesin de aguas superficiales y
subterrneas ante CORPAMAC. Para efectos de clculos de dotacin, se tendr
en cuenta lo establecido en el Reglamento Tcnico Del Sector Agua Potable y
Saneamiento Bsico RAS 2000 Seccin II Ttulo B, donde se establece la dotacin
neta que corresponde a la cantidad mnima de agua requerida para satisfacer las
necesidades bsicas de un habitante sin considerar las prdidas que ocurran en el
sistema de acueducto.
Es necesario mencionar tambin que el proyecto a ejecutar, est planeado para
que se desarrolle en etapas, de tal forma que cada una de ellas tendr su
sistema de suministro de agua potable y por consiguiente el manejo de aguas
residuales.
Se tendr en cuenta lo estipulado en el artculo 15 de la Ley 373 de 1997, sobre
uso eficiente y ahorro del agua, sobre la tecnologa de bajo consumo,
considerando el uso de micromedidores de caudal, reguladores de caudal,
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PROYECCION RECREATIVA.
Lagos, Canchas de Tenis, Cancha Mltiple, Piscinas, deportes extremos, ciclo
montaismo, cano ping, bicicrs, alpinismo, senderos peatonales, Club Ho use
Spa - Club Ho use Beach Cabalgata recreativa.
Nuestro campo de Golf de 18 hoyos es construido aprovechando el desnivel del
terreno, consiguiendo as unas hermosas vistas paisajsticas. Es un campo que se
sumerge dentro de la naturaleza creando unas hermosas vistas y distintos grados
de dificultad tcnica.
CLUB DE GOLF.
Se proyecta desarrollar con un excelente campo de golf y casa club con las
instalaciones propias de sta, dirigido a los habitantes del condominio y a otros
Samarios y forneos que estarn interesados en comprar la accin del mismo.
No. VARIABLES DESCRIPCION DE LA VARIABLE
1 NOMBRE DEL POSGRADO Especializacin en Gerencia Estratgica
2 TITULO DEL PROYECTO Proyecto Urbanistico de Vivienda Unifamiliar y Multifamiliar con Campo de Golf en la Ciudad de Santa Marta
3 AUTOR Florez Sanchez Ral
4 AO Y MES 30 de Enero de 2009
5 NOMBRE DEL ASESOR Luis Guillermo Cordoba B.
6 DESCRIPCION O ABSTRACT
Tayrona Condominio - Golf Club proporcionar un bienestar a sus moradores enmarcado en desarrollo sostenible,
ofreciendo espacios integrados a la exuberante vegetacin y hermosos paisajes, con las comodidades del presente y el
respeto ambiental del pasado.
Est diseado para ser atractivo a los inversionistas y turistas a nivel nacional e internacional, a su vez dando a conocer: el
centro histrico, la Sierra Nevada de Santa Marta y hermosas playas en el distrito.
Ser el prototipo de ciudad del futuro, en donde el desarrollo urbanstico est enmarcado dentro de la sostenibilidad y
eficiencia en los servicios, buscando que los habitantes puedan disfrutar de todas las comodidades y exclusividad que
proporcionar cada unidad inmobiliaria con sus excelentes espacios y generosas reas comunes.
Tayrona Condominio - Golf Club will provide its residents a welfare, framed within sustainable development, we are offering
spaces integrated to lush greenery and beautiful scenery with the comforts of present and respect environmental of the past.
It is designed to be attractive to investors and tourists, nationally and internationally, in turn creating awareness of the historic
It will be the prototype of the future city, where urban development is framed within the sustainability and efficiency in service
7
PALABRAS CLAVES O
DESCRIPTORES Santa Marta Viviendas Ecolgicas Autosostenibles Unifamiliares Multifamiliares Campo de Golf.
8
SECTOR ECONMICO AL QUE
PERTENECEEL PROYECTO Construccin
9 TIPO DE INVESTIGACIN Plan de Negocios
10 OBJ ETIVO GENERAL * Desarrollo urbanistico sostenible con comodidad y esclusividad
11 OBJ ETIVOS ESPECFICOS
* Lograr vender la primera y segunda etapa del proyecto entre los habitantes de la ciudad
* Lograr el punto de equilibrio de la primera etapa en 6 meses despus del salir a ventas
* Obtener el 23% de rentabilidad que se tiene establecido
* Posicionar el proyecto en el pas como un referente de buen vivir
12 FUENTES BIBLIOGRFICAS Dane - Banco de la Repblica - Camara de Comercio de Santa Martha
13 RESUMEN O CONTENIDO
Tayrona Condominio - Golf Club proporcionar un bienestar a sus moradores enmarcado en desarrollo sostenible,
ofreciendo espacios integrados a la exuberante vegetacin y hermosos paisajes, con las comodidades del presente y el
respeto ambiental del pasado, en donde asombr la sabidura del pueblo Tayrona para adaptarse armoniosamente a su
entorno geogrfico sin alterarlo ni deprimirlo.
Obtendr de forma admirable la distribucin del hbitat e integracin perfecta con el medio ambiente, entregando una
verdadera variedad de soluciones novedosas con tendencia en diseos arquitectnicos tipo bioclimticos.
Tayrona Condominio Golf Club est diseado para ser atractivo a los inversionistas y turistas a nivel nacional e
internacional, contribuyendo al desarrollo del distrito de Santa Marta como ciudad turstica, cultural y ecolgica en
Colombia, dando a conocer, la cultura Tayrona, el centro histrico, la Sierra Nevada de Santa Marta y sus hermosas
playas.
Ser el prototipo de ciudad del futuro, en donde el desarrollo urbanstico est enmarcado dentro de la sostenibilidad y
eficiencia en los servicios , buscando que los habitantes puedan disfrutar de todas las comodidades y exclusividad que prop
Ubicado en el Corregimiento del Gayra
J urisdiccin del Distrito de Santa Martha
Su sistema vial es adecuado a las densidades y propuestas de diseo ambiental, articulado por la troncal del caribe y la va
Se encuentra a 7 minutos del aeropuerto, 10 minutos del distrito de Santa Marta, del Puerto y de la nueva marina internacion
14 METODOLOGA
Comites - Encuestas - Talleres de capacitacin - Conformacin de equipo de trabajo Competente y adecuado para el
desarrollo del proyecto
15 CONCLUSIONES
El proyecto Tayrona Condominio Golf Club esta enmarcado dentro de la filosofa de preservacin de los recursos naturales
empleando una arquitectura sostenible y bio climatica para el confort y exclusividad de los futuros habitantes, su ubicacin
es estrategica respecto a la ciudad y a la region, circundado el predio por futuras vas de comunicacin terrestres,
maritimas y areas. Cuenta con un rea total de 116 hectareas 4.293 Mtr2, suelo sub-urbano permitiendo construir hasta la
cuota 40 y edificaciones hasta de 5 pisos. Contando con una Inversin Inmobiliaria de alta valorizacin, amplias zonas
verdes, jardines, amplias vias internas, conformacion de un micro clima debido al diseo de campo de golf, cuidadosa
soleacion de las casas, clima seco sin salividad, cercania a los sitios turisticos del distrito entre otras ventajas de poseer
una excelente vivienda con todos los beneficios del hoy.