Trabajo Prctico: Fallo Cazes de Francino, Amalia c/ Rodrguez Conde, Manuel.

Autora: Evelyn Espinosa.

Cazes de Francino, Amalia c. Rodrguez Conde, Manuel.

Tribunal: Cmara Nacional de Apelaciones en lo Civil de Capital Federal, en Pleno.
Parte actora: Amalia Cazes de Francino.
Parte demandada: Manuel Rodrguez Conde.
Fecha: 3 de Octubre de 1951.

Hechos: Amalia Cazes de Francino demanda al seor Manuel Rodrguez, por negarse a
escriturar la venta de un inmueble que haba acordado transferir a la actora por medio de un
boleto de compraventa. El conflicto es llevado a plenario, donde los jueces de la Cmara
Nacional de Apelaciones debaten sobre si en juicio ordinario corresponde al juez firmar la
escritura cuando el obligado se rehse, considerando cumplida la contraprestacin por parte
del comprador, o si debe resolverse la obligacin con el pago de daos y perjuicios.

Postura minoritaria - Dr. Snchez de Bustamante
Esta postura sostiene que cuando una de las partes no ejecute la obligacin (de hacer) en un
contrato privado de compraventa voluntaria de un inmueble el conflicto que se genere
debera ser resuelto por medio del pago de daos y perjuicios.
Previo anlisis del anteproyecto del Cdigo Civil y del cdigo de Napolen, el Dr. Snchez
de Bustamante razona que la promesa de compraventa no tiene valor de venta actual y que
slo se convierte en compromiso de una obligacin de hacer cuando haya un contrato de
compraventa, fundamentando su postura en los artculos 1185 y 1187 del Cdigo Civil
Argentino.
Como la promesa de vender no implica una obligacin de dar, sino de hacer, ni un tercero
ni el juez podran reemplazar al obligado que se niega a firmar, salvo que una ley sustancial
o el mismo interesado lo autorice. Se entiende entonces que ante la necesidad del
consentimiento, slo existe responsabilidad por daos y perjuicios, que es la posibilidad
que otorga la ley a los damnificados.

Adhieren al voto del Dr. Snchez de Bustamante, el Dr. Miguel Bargall, el Dr. Roberto E.
Chute y el Dr. Csar H. Mndez Chavarra.

Postura mayoritaria - Dr. Podetti
Esta postura se inclina a favor de que en caso de condena a escriturar por el deudor, si ste
se resistiere a cumplir, el acreedor podra pedir la escrituracin por el juez, quien debera
ejecutar la sentencia mediante su firma.
El Dr. Podetti sostiene que cuando el accionar contradiga la voluntad manifestada de las
partes, el poder jurisdiccional debera poder sustituir al deudor y garantizar el
cumplimiento de lo prometido, salvo que haya imposibilidad material de cumplir. De otro
modo, al dejar a eleccin del obligado el cumplimiento de la sentencia, se estara creando
un nuevo caso de arrepentimiento no previsto en el Cdigo Civil.
Asegura adems que los arts. 1185 y 1187 del Cdigo Civil expresan que el contrato de
compraventa se basa en una obligacin de hacer: otorgar la escritura pblica. Y como se
trata de una obligacin, se debe recurrir al art. 505, que expresa que en el marco de una
obligacin, el acreedor tiene, en principio, el derecho de emplear todos los medios legales
con el fin de que el deudor cumpla, y si no, podr obtener del deudor las indemnizaciones
correspondientes. La posibilidad de reparar daos y perjuicios entonces es una obligacin
subsidiaria y se presenta como ltimo recurso.
Por otro lado, menciona entre otros artculos el 629, donde se da la opcin de ejecucin
forzada al acreedor, en caso de que el deudor no quiera o no pudiera ejecutar el hecho y al
630 que dice que si el hecho pudiera ser ejecutado por otro, el acreedor podr ser
autorizado a ejecutarlo por cuenta del deudor, por s o por un tercero, o solicitar los
perjuicios e intereses.
El 631 por su parte aclara que el deudor no puede exonerarse del cumplimiento de la
obligacin, ofreciendo satisfacer los perjuicios e intereses.
Como conclusin de la lectura de estos artculos, el Dr. Podetti extrae que el Cdigo Civil
no da una alternativa al deudor, sino que establece un orden a seguir en el art. 505. Por lo
tanto y slo cuando el cumplimiento de la deuda se vuelva imposible funciona la
indemnizacin por daos y perjuicios.

Adhieren al voto del Dr. Ramiro Podetti, el Dr. Antonio Alsina, el Dr. Alberto Baldrich., el
Dr. Saturnino F. Funes, el Dr. Rafael E. Ruzo, el Dr. Juan E. Coronas, el Dr. Manuel
Aruz Castex y el Dr. Agustn M. Alsina.

Sentencia: De conformidad al resultado de la votacin, se declara que en el supuesto de que
en juicio ordinario por escrituracin de compraventa voluntaria de un bien inmueble
proceda la condena a escriturar, puede el juez firmar la escritura, si no lo hace el obligado.

Opinin personal
Personalmente, adhiero a la postura del Dr. Podetti. En ella engloba al ordenamiento
jurdico actual en su conjunto, mientras que el Dr. Snchez de Bustamante fundamenta su
voto en doctrinas extranjeras y citas al anteproyecto del Cdigo Civil de Vlez Sarsfield,
que si bien sirvieron de base a nuestra legislacin, gran parte de esas ideas evolucionaron y
fueron tomando una perspectiva distinta en muchos casos.
Por otro lado, es cierto que al obligar a una parte a escriturar pareciera que se vulnera un
principio fundamental como es el de autonoma de la voluntad, basado en la libertad de
contratar. Pero este principio no es ilimitado, sino que debe adecuarse a la ley. Y la ley
protege el derecho del acreedor a percibir del deudor las prestaciones correspondientes
acordadas, otorgndole como ltimo recurso el reclamo de daos y perjuicios en caso de
incumplimiento.
Si el obligado hubiese actuado de buena fe, entonces habra tomado las previsiones y los
cuidados necesarios, y hasta podra haber utilizado alguno de los supuestos previstos en el
Cdigo para retractar su voluntad o directamente habra cumplido con su obligacin, sin
necesidad de intervencin judicial. Por esto mismo, considero que en caso de que el
obligado se resista a cumplir lo convenido en el boleto de compraventa, el juez, a pedido de
parte, debera forzar su ejecucin.