AREAN BEATRIZ.

TEORIA GENERAL DE LOS DERECHOS REALES

Derecho objetivo y subjetivo
El derecho objetivo es el ordenamiento jurdico, conjunto de preceptos reguladores de la conducta humana
que emanan del Estado y que se impone mediante su poder coactivo. El derecho subjetivo, definido por
Savigny, como un poder o facultad atribuido a una voluntad, y por Ihering como un inters jurdicamente
protegido.
Elee!tos "e los "erechos subjetivos
1-El sujeto que es el titular, la persona a cuya voluntad el ordenamiento le atribuye un poder o una facultad o
cuyo inters resulta protegido
!El objeto es la persona o cosa sobre la que el sujeto ejerce su poder, o la persona de la que esta facultado
para e"igir un determinado comportamiento.
#!La causa es el hecho o acto jurdico que le da nacimiento.
Cl#si$ic#ci%! "e los "erechos subjetivos
1!$or su oponibilidad, se clasifican en absolutos y relativos, los primeros e"isten frente a todos, erga omnes,
o sea que el poder o facultad del titular corresponde el deber de abstenci%n de todos los dem&s. 'os segundos
(nicamente confieren a su titular la facultad de e"igir un determinado comportamiento a persona
determinada. Son absolutos los derechos de la personalidad, de los de familia puros, los intelectuales y los
reales. Son relativos, los derechos creditorios y los de familia aplicados.
!$or el car&cter econ%mico o no de su contenido) se clasifican en patrimoniales y e"trapatrimoniales, seg(n
sean o no susceptibles de apreciaci%n pecuniaria. $ertenecen a la primera categora, los derechos reales, los
creditorios, los de familia aplicados y los intelectuales, pero estos (ltimos solo en el aspecto que consiste en
la facultad de e"plotar econ%micamente la obra. Son e"trapatrimoniales, los derechos de la personalidad, los
de familia puros y los intelectuales en cuanto al derecho moral del autor.
#!$or su objeto inmediato) *reitas clasifica todos los derechos civiles en derechos reales y personales,
teniendo un objeto inmediato) cosas en los primeros y personas en los segundos.
Co!ce&tos "octri!#rios "el "erecho re#l
1! +octrina cl&sica o tradicional) el derecho real es considerado como una relaci%n directa e
inmediata entre la persona y la cosa. El derecho personal, es concebido como una relaci%n entre el
titular del derecho y el deudor obligado a cumplir una prestaci%n en beneficio del primero.
!+octrinas no cl&sicas
a, -eora unitaria personalista) los derechos reales no serian m&s que derechos personales en los que
la prestaci%n consistira en una abstenci%n a cargo de todas las personas.
b, -eora unitaria realista) unifica los derechos reales y personales en la categora de derechos
reales. .ientras que, estos recaen sobre una cosa determinada, los denominados personales no
recaeran sobre la persona del deudor sino sobre su patrimonio /basado en el principio de que el
patrimonio del deudor es la prenda com(n de sus acreedores,. Se le critica que considera un
derecho en el momento anormal del incumplimiento
c, -eora institucional) los derechos solo deben ser distinguidos por su mayor o menos contenido
institucional.
d, +octrina de +emogue) no acepta las pretendidas diferencias que la doctrina cl&sica encuentra
entre los derechos absolutos y relativos. $ara este jurista solo puede hablarse de derechos cuyo
ejercicio es m&s o menos c%modo, y derechos m&s fuertes o m&s dbiles seg(n su oponibilidad.
e, E"istencia de un sujeto pasivo determinado) Este criterio ofrece dos vertientes distintas) para una,
solo es aplicable a los derechos reales sobre cosa ajena, para la otra la idea es susceptible de
e"tenderse a todos los derechos reales, inclusive al dominio. En cuanto a la primera corriente, se ha
credo ver como sujeto pasivo determinado en los derechos reales sobre cosa ajena al due0o de la
cosa grabada con ese derecho. Ej.) en una servidumbre, el titular del fundo sirviente.
f, -eora eclctica) -rata con criterio conciliatorio de compatibili1ar las ideas de la doctrina cl&sica
con la de la teora unitaria personalista.
g, 2riterio que admite la posibilidad del dualismo) para 3atti, el poder jurdico es un derecho
subjetivo cuya esencia consiste en un se0oro de la voluntad sobre personas o cosas, que ejerce de
1
propia autoridad y por lo tanto en forma aut%noma e independiente de toda voluntad. 'a facultad
jurdica, en cambio, es un derecho subjetivo cuya esencia consiste en una pretensi%n, la posibilidad
por parte del titular de requerir de una persona determinada cierto comportamiento, para cuyo
cumplimiento normal se necesita de su colaboraci%n.
ANALISIS CO'(ARATI)OS DE LOS DERECHOS REALES * (ERSONALES
4. 5elaciones y semejan1a) ambos tiene contenido patrimonial
6. 5elaciones de diferencia
* Objeto inmediato: en el derecho personal, lo es la persona del deudor a travs de determinada
conducta que deber& observar en beneficio del acreedor, el objeto inmediato del derecho real es la
cosa.
* Nmero de elementos: el derecho personal esta integrado por tres elementos, sujeto activo, pasivo
y objeto7 el derecho real solo por dos /sujeto o titular del derecho y objeto,
* Mediatez o inmediatez: en el derecho personal hay una relaci%n indirecta o mediata entre el titular
del derecho y el beneficio que este le significa. En el derecho real el beneficio es obtenido por el
titular de la cosa, sin que medie la actuaci%n de persona alguna.
* Rgimen legal: en los derechos personales domina el principio de la autonoma de la voluntad, sin
m&s lmite que el que surge del orden p(blico, la moral, las buenas costumbres y la buena fe. En los
derechos reales rige el principio del orden p(blico, con un reducido margen para la autonoma de la
voluntad.
* Nmero: es ilimitado en los derechos personales, ya que los particulares pueden crear las m&s
variadas relaciones jurdicas. En los derechos reales, en cambio, los particulares pueden dar
nacimiento a los derechos que la ley establece ta"ativamente y en n(mero reducido.
* Oponibilidad: los derechos personales son relativos, los reales son absolutos.
* Permanencia o instantaneidad: los derechos reales siempre implican una situaci%n de
permanencia o continuidad con respecto al beneficio que acuerdan al titular, los derechos personales
prestan un car&cter instant&neo, pues el momento de la obtenci%n del beneficio por el acreedor
coincide con la e"tinci%n del derecho.
* uraci!n: los derechos reales pueden ser perpetuos o temporarios. 'os personales son siempre
temporarios.
* "us perse#uendi: el titular de un derecho real go1a del ius persequendi, en virtud de la cual puede
perseguir la cosa cualquiera sea la persona que la tenga bajo su poder.
* "us pre$erendi: el titular de un derecho real tiene el ius preferendi, o sea el derecho de ser
preferido en el ejercicio de su derecho con respeto a otros derechos reales de igual o distinta
naturale1a sobre la misma cosa, posteriormente constituidos /conforme a la m&"ima) primero en el
tiempo, mas fuerte en el derecho,. En los derechos personales ning(n acreedor puede invocar
ninguna preferencia para la satisfacci%n de su crdito con relaci%n a los acreedores posteriores del
mismo deudor.
* Muerte del titular: sus derechos personales se dividen de pleno derecho entre los heredero., los
derechos reales que no se e"tinguen con la muerte, pasan a los derechos de una manera indivisa.
Rel#cio!es "e v+!culo
El derecho personal es el medio muchas veces para llegar al derecho real .En algunos casos el
derecho real es accesorio de un derecho personal como ocurre con los derechos reales de garanta.
En sentido inverso puede suceder que un derecho personal sea accesorio de un derecho real, en una
servidumbre en cuya constituci%n se hubiese convenido que los gastos de conservaci%n estn a
cargo del titular del fundo sirviente.
'a violaci%n de un derecho real puede dar nacimiento a un derecho personal, es decir, a la facultad
de e"igir la reparaci%n del da0o causado.
Situ#cio!es i!tere"i#s e!tre los "erechos re#les y los "erechos &erso!#les.
8 El Ius ad rem) Ingreso en el derecho civil, en cone"i%n con la teora del titulo y el modo, como
una manera de proteger a quien (nicamente podra invocar a su favor un titulo suficiente, pero que
no contaba aun con el modo suficiente. Se le conceda un derecho preferente sobre posibles
2
adquirientes posteriores con titulo y modo, salvo que fuesen de buena fe y a titulo oneroso.
8 +erechos reales 9in faciendo:) Si se concibiera un derecho real que otorgase a su titular la
facultad de obtener de una persona determinada o determinable un cierto comportamiento positivo.
Si el derecho es real no puede ser in faciendo, es porque el in faciendo es contenido tpico y
e"clusivo de los derechos personales. Esta imposibilidad ya fue e"presada en el derecho romano a
travs de la conocida m&"ima 9las servidumbre no puede consistir en un hacer:. Este principio debe
ser generali1ado, ya que no solos las servidumbres sino cualquier derecho real nunca podr& consistir
en que alguien deba reali1ar un comportamiento positivo en beneficio del titular del derecho /4rt.
;<= 9no hay obligaci%n que corresponda a derechos reales:,.
8 'as obligaciones 9propter rem:) son derechos personales que van unidos a la titularidad de
derechos reales, o al menos de una relaci%n posesoria. $or lo tanto nacen, se transmiten y se
e"tinguen con el nacimiento, la transmisi%n y la e"tinci%n de dicha titularidad.
>aturale1a jurdica) est&n contenidas en las normas que determinan las restricciones y lmites al
dominio.
REGI'EN LEGAL DE LOS DERECHOS REALES
4rt. .?@. 'os derechos reales s%lo pueden ser creados por la ley. *reitas adopto el sistema del
numero cerrados /9numerus clausus:,.Esto no significa que la ley sea la (nica fuente de los
derechos reales, sino que los particulares no pueden crear otros derechos reales que aquellos que la
ley determina ta"ativamente.
-ampoco pueden modificar los reconocidos por la incidencia del orden p(blico. 4rt. ?@) 9-odo
contrato o disposici%n de (ltima voluntad que constituyese otros derechos reales, o modificase los
que por este 2%digo se reconocen, valdr& s%lo como constituci%n de derechos personales, si como
tal pudiese valer:.
E>A.E542IB> 'E34' +E 'BS +E5E2CBS 5E4'ES
4rt. .?@#. 9Son derechos reales) 1D El dominio y el condominio7 D El usufructo7 #D El uso y la
habitaci%n7 ;D 'as servidumbres activas7 ?D El derecho de hipoteca7 ED 'a prenda7 =D 'a anticresis7
FD 'a Superficie *orestal. /Incorporado por 'ey >D ?.?@<,:.
1, +erechos reales permitidos)
* ominio: es el derecho real de mayor contenido, en el la voluntad del titular es decisiva respecto del
destino de la cosa y por lo tanto, mientras no se lo impida la ley o los derechos de un tercero, puede
e"clusiva y perpetuamente usar, go1ar y disponer de la cosa como quiera.
* %su$ructo: el usufructuario puede usar y go1ar, pero no disponer de la cosa, su uso y goce es menos amplio
que el del due0o, ya que debe sujetarse al destino determinado por este (ltimo.
* %so: el usuario puede usar y go1ar de la cosa pero no en su totalidad, sino solo en cuanto le sea preciso
para satisfacer sus necesidades personales y las de su familia.
* &abitaci!n: es el derecho de uso que recae sobre una casa, dando la utilidad de morar en ella.
* 'er(idumbre: da derecho a una determinada, concreta o especifica utilidad sobre un inmueble ajeno.
* &ipoteca: se da en garanta de un crdito, un inmueble que queda en poder del constituyente es gravado en
una suma de dinero.
* Prenda: en garanta de un crdito. Ana cosa mueble que es entregada al acreedor queda gravada en una
suma de dinero.
* )nticresis: en garanta y pago de un crdito determinado en dinero, un inmueble es entregado al acreedor
para que perciba sus frutos y los impute a dicho pago.
* *ondominio: derecho real de copropiedad de dos o m&s personas sobre una cosa propia, por una parte
indivisa.
* Propiedad +orizontal es el derecho real de uso, goce y disposici%n jurdica sobre una cosa propia
consistente en una unidad funcional de un inmueble edificado que esta integrada por una parte privativa, que
es una fracci%n del edificio, y por una cuota parte indivisa sobre el terreno y sobre todas las partes o cosas
comunes del edificio.
, +erechos reales prohibidos)
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4rt. .E1;. 9'os propietarios de bienes races no pueden constituir sobre ellos derechos enfituticos, ni
imponerles censos ni rentas que se e"tiendan a mayor trmino que el de cinco a0os, cualquiera sea el fin de
la imposici%n7 ni hacer en ellos vinculaci%n alguna:.
* En$iteusis: es el derecho real de usar y go1ar ampliamente o por un largo pla1o de un inmueble rustico
ajeno mediante el pago de un canon.
* 'uper$icie: es el derecho real de usar, go1ar y disponer perpetuamente o por muy largo pla1o sobre todo o
parte de un edificio e"istente o a construir sobre un inmueble ajeno mediante el pago de un sol&rium o sin el.
* *enso: es el derecho real sobre un inmueble ajeno que permanece en poder de su due0o y que faculta a su
titular a e"igir peri%dicamente todo o parte de su renta en dinero o en especie.
* ,inculaciones: un inmueble es afectado a un predeterminado orden sucesorio mortis causa, como una obra
piadosa
* erec+o real in $aciendo: autori1a a e"igir un comportamiento positivo de personas que se determinan por
una relaci%n jurdica real o posesoria.
* erec+o real del retracto: es el derecho real que tiene un tercero para dejar sin efecto un acto de
enajenaci%n reali1ado por el due0o de una cosa sin su consentimiento.
* erec+o real de tanteo o pre$erencia: es el derecho real que tiene un tercero sobre una cosa para el caso de
que su due0o se disponga a enajenarla a ser preferido en su adquisici%n ofreciendo pagar tanto como puede
ofrecer otro.
Suerte de los derechos reales que el 22 suprime) 'a inviolabilidad de la propiedad obliga a admitir la
subsistencia de los derechos suprimidos, pero deben ser e"propiados, por ser de utilidad publica la supresi%n,
mediante el pago de una justa y previa indemni1aci%n.
CLASI,ICACION DE LOS DERECHOS REALES
En relaci!n al objeto:
8 $ueden recaer indistintamente sobre muebles o inmuebles) el dominio, el condominio, el usufructo y el
uso. Solo sobre muebles) la prenda. Solo sobre inmuebles) la propiedad hori1ontal, la hipoteca, la anticresis,
la habitaci%n y las servidumbres.
8 'os derechos reales sobre la cosa propia son el dominio, el condominio y la propiedad hori1ontal. 'os
dem&s son todos derechos reales sobre cosa ajena.
En relaci!n a la causa:
4bsoluto y relativo) 'os absolutos son aquellos respecto de los cuales se ha cumplido con la publicidad
registral, de modo que son oponibles a todos, inclusive a los terceros interesados. 'os derechos relativos, en
cambio, no son oponibles a terceros interesados si no est&n registrados.
En relaci!n a la causa:
$erpetuos o temporarios) son perpetuos los derechos reales que duran ilimitadamente, y temporarios los que
e"tinguen con el transcurso del tiempo. 'a primera categora son los derechos reales sobre cosa propia.
-ambin pueden serlo las servidumbres reales cuando no hay convenci%n que las limite en el tiempo. 'os
restantes son temporarios.
Gitalicios y no vitalicios) seg(n deban durar o no tanto como la vida del titular. Son vitalicios) el usufructo,
el uso, la habitaci%n y las servidumbres personales, cuando han sido constituidos de ese modo o cuando no
se les ha fijado ning(n trmino de duraci%n. Esos mismos son no vitalicios cuando han sido establecidos por
un determinado pla1o. -odos los dem&s derechos reales son no vitalicios.
Gerdaderos o putativos) son verdaderos aquellos cuyos titulares tienen en todos los casos y frente a todos el
derechos de ejercerlos. Son putativos aquellos cuyos titulares no pueden ejercerlos frente al titular del
derecho verdadero. Estos se adquieren por la prescripci%n adquisitiva.
-ransmisibles o intransmisibles) los transmisibles son los que admiten la mutaci%n de su titularidad e
intransmisibles los que no admiten. 'os (nicos derechos reales transmisibles, tanto por actos entre vivos
como por causa de muerte, son los derechos reales sobre cosa propia. El usufructo, el uso, la habitaci%n y las
servidumbres personales son intransmisibles, tanto por actos entre vivos como por actos mortis causa.
*on relaci!n al contenido:
8 'os derechos reales de goce o disfrute autori1an a su titular para obtener directamente de la cosa una
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utilidad mayor o menor, pero sin llegar en ning(n caso a la disposici%n material ni al uso y goce con
alteraci%n de la sustancia o del destino de la cosa. 'os derechos reales de garanta se caracteri1an porque el
beneficio para el titular esta constituido por la garanta que confieren al derecho creditorios al que acceden,
asegurando su cumplimiento.
8 'os derechos reales se ejercen por la posesi%n cuando la cosa se encuentra bajo el poder de hecho de su
titular, y no se ejercen por la posesi%n en caso contrario. 'os (nicos derechos reales >B que se ejercen por la
posesi%n son la hipoteca y las servidumbres.
$erfectos o imperfectos) son perfectos cuando contienen todas las facultades susceptibles de ser ejercidas
sobre las cosas. Son imperfectos en caso contrario. El (nico derecho real perfecto es el dominio pleno o
perfecto. Imperfectos son todos los dem&s derechos reales, incluido el dominio menos pleno o imperfecto.
Simples o complejos) son simples cuando el contenido corresponde a uno solo de los tipos creados por la ley.
Son complejos cuando el mismo se forma mediante la combinaci%n de mas de uno de los tipos legales.
En relaci!n a la $unci!n)
$rincipales o accesorios) los principales e"isten por si mismo, los accesorios cuyo cambio deben su
e"istencia a la de un derecho creditorio cuyo cumplimiento aseguran.
ELE'ENTOS DE LOS DERECHOS REALES
-. S/0ETO1 -oda persona fsica o jurdica, nacional o e"tranjera, pueden ser titular de derechos reales. Sin
embargo, los derechos de uso y de habitaci%n no admiten la titularidad por parte de personas de e"istencia
ideal. El numero de sujetos debemos distinguir seg(n se trate de derechos reales de distinta o de igual
naturale1a. En el primero caso, pueden e"istir sobre una cosa varios derechos reales adem&s del dominio.
'os titulares de esos derechos reales pueden ser distintas personas o aun la misma persona. 'os derechos
reales de la misma naturale1a podr&n constituirse en cabe1a de distintas personas solo cuando admiten la
concurrencia de titulares. 2uando fueren dos o mas los titulares de derechos e"clusivos, quedara configurado
el estado de comunidad de los mismos. Ej.) Si se transmiten el derechos a favor de varias personas, ninguna
de ellas adquiere ese derecho, sino que cada una adquirir& un derecho de condominio.
2. OB0ETO1 'as cosas son el objeto inmediato de los derechos reales7 los hechos son el objeto inmediato de
los derechos personales. $ara nuestro 22, el bien es el gnero, y la cosa una de las especies. 'os bienes
pueden ser materiales o inmateriales) los primeros se denominan cosas, para los segundos no e"iste un
termino que los designe, por lo que puede llam&rselos bienes inmateriales o bienes que no son cosas.
5equisitos de la cosa)
8 +ebe tratarse de cosas, o sea objetos materiales susceptibles de valor.
8 Esas cosas tienen que estar en el comercio
8 'a cosa tiene que tener e"istencia actual, no puede recaer sobre cosas futuras
8 +eben ser determinadas
2lasificaci%n de las cosas) El 22 clasifica a las consideradas en si mismas o en relaci%n a los derechos
/muebles e inmuebles, fungibles o no, consumibles o no, principales y accesorias, divisibles e indivisibles,
en o fuera del comercio, y, luego, a las cosas consideradas en relaci%n a las personas.
-eora del titulo y el modo. $ara transmitir o constituir un derecho real, no basta con el titulo, o sea el acto
jurdico que tiene por fin la transmisi%n o constituci%n /Ej.) venta, donaci%n,, este solo crea la posibilidad
jurdica que se efectivi1a cuando a el se le agrega el modo. 'a teora y el modo tiene su campo de aplicaci%n
(nicamente cuando se trata de la adquisici%n derivada y por actos entre vivos de derechos reales que se
ejercen por la posesi%n. $or lo tanto, el (nico modo suficiente es la tradici%n. En los restantes modos de
adquisici%n del dominio, titulo y modo son la misma cosa.
2ategora de hechos y actos jurdicos reales. -antos los hechos como los actos jurdicos reales pueden ser
adquisitivos, modificatorios o e"tintivos de derechos reales.
$rincipios fundamentales que rigen la causa de los derechos reales
* La tradici!n como re#uisito constituti(o del derec+o real: 4rt. ?==. 94ntes de la tradici%n de la cosa, el
acreedor no adquiere sobre ella ning(n derecho real:. 'a tradici%n como elemento constitutivo del derecho
real solo juega en la adquisici%n derivada y por actos entre vivos, pero adem&s como supone la entrega de la
posesi%n, (nicamente se aplicara a los derechos reales que se ejercen por ella. En consecuencia, quedan
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e"cluidos de este principio la hipoteca y las servidumbres.
* El principio del nemo plus iuris: 4rt. #.=@ 9>adie puede transmitir a otro sobre un objeto, un derecho
mejor o m&s e"tenso que el que go1aba7 y recprocamente, nadie puede adquirir sobre un objeto un derecho
mejor y m&s e"tenso que el que tena aquel de quien lo adquiere:.
* El principio de la con(alidaci!n de los derec+os reales) 4rt. .?@; 9Si el que transmiti% o constituy% un
derecho real que no tena derecho a transmitir o constituir, lo adquiriese despus, entindese que transmiti% o
constituy% un derecho real verdadero como si lo hubiera tenido al tiempo de la transmisi%n o constituci%n:.
Este principio solo no rige para la hipoteca.
* El principio de la publicidad registral: Se ha convertido en un principio general con relaci%n a todos los
derechos reales sobre inmuebles, con el fin de darles oponibilidad frente a los terceros interesados.
CONTENIDO DE LOS DERECHOS REALES
E"tensi%n del contenido) las facultades que conforman la tipicidad genrica de cada derecho pueden ser
positivas /uso, goce o disposici%n material y jurdica, o negativas cuando implican para el titular la
posibilidad de imponer una abstenci%n, tal como ocurre en las servidumbres negativas y en la hipoteca.
$or e"tensi%n material u objetiva debe entenderse la e"tensi%n del derecho real con relaci%n al objeto sobre
el que recae, hasta donde llega la cosa si se trata de un inmueble /e"tensi%n vertical, y adem&s que
comprende, sea mueble o inmueble /e"tensi%n a los accesorios y a los frutos,.
Se determina negativamente el contenido de los derechos reales a travs de la fijaci%n de confines, que
pueden ser normales o e"cepcionales. Son confines normales las restricciones y limites impuestos por la ley,
y son confines e"cepcionales los que implican una disminuci%n del contenido, que deja de ser normal al
convertir al derecho real en imperfecto o menos pleno. 'os e"cepcionales tienen como principal fuente la
voluntad de los particulares, y adem&s, su contenido jam&s puede consistir en un hacer, sino en un no o un
tolerar. 'as restricciones, por el contrario, admiten las tres posibilidades, hacer, no hacer y tolerar.
E0ERCICIO DE LOS DERECHOS REALES
2onsiste en la actuaci%n de cualesquiera de las facultades comprendidas en el poder jurdico sobre la cosa.
2onflictos de derechos y de intereses) el derecho objetivo considera que un inters debe prevalecer con
relaci%n a otro que se le contrapone. Entonces decide sacrificar a este ultimo en aras del primero /criterio de
preferencia,, otras veces entiende que es mas justo que resulten tutelados los dos intereses en pugna /criterio
de la conciliaci%n, 2omo caso de aplicaci%n del segundo criterio podemos citar en materia de restricciones y
limites al dominio, el supuesto de molestias por actividades en inmuebles vecinos, en el que es posible
conciliar los intereses, dando preferencia al establecimiento que ocasiona la molestia pero disponiendo que
los vecinos sean compensados con una indemni1aci%n mientras persista la situaci%n.
4ctos de emulaci%n) son aquellos actos que en ejercicio de un derecho reali1a su titular, pero no con el
prop%sito de obtener el beneficio que dicho derecho le procura, sino con el de perjudicar a alguien.
El abuso del derecho /acto ilcito,) 4rt. .?1#. 9Es inherente a la propiedad el derecho de poseer la cosa,
disponer o servirse de ella, usarla y go1arla conforme a un ejercicio regular:. 4rt. .?1;. 9El ejercicio de
estas facultades no puede ser restringido en tanto no fuere abusivo, aunque privare a terceros de ventajas o
comodidades:.
Ejercicio e"cesivo) 4 diferencia del acto abusivo que es ilcito, el acto e"cesivo es licito. Se da, por ejemplo,
cuando el ordenamiento jurdico fija un lmite a la molestia, el inconveniente o perjuicio que debe soportar
una de las partes cuando su inters entra en conflicto con el de otra parte. Si se e"cede de ese limite no
siendo posible evitar el e"ceso, el mismo es permitido, pero el que lo ocasiona queda obligado a pagar una
indemni1aci%n para compensar al que sufre las consecuencias. Si en cambio fuera posible reali1ar el acto
sobrepasar el limite y sin embargo no se lo hace, estaramos en presencia de un acto ilcito.
6uena fe en el ejercicio de los derechos) En materia de cosas muebles no robadas ni perdidas, solo el el
poseedor de buena fe tiene la presunci%n de tener la propiedad de ellas. Ej.) las acciones de obra nueva, en
las que se e"ige para su procedencia que se trate de 9una obra que se comen1are a hacer:, pues seria
contrario a la buena fe avan1ar con la obra sabiendo que la acci%n que se entable puede tener como resultado
la destrucci%n de la misma.
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,OR'A * (R/EBA
erec+os reales sobre inmuebles- En la adquisici%n derivada por actos entre vivos de derechos reales que se
ejercen por la posesi%n se aplica, como sabemos, la teora del titulo y el modo. Se entiende por titulo
suficiente al acto jurdico valido que tiene por fin la transmisi%n o constituci%n de un derecho real, para lo
cual debe reunir las condiciones de fondo /legitimaci%n y capacidad de las partes,, y de forma establecidas
por la ley /como principio general se e"ige la escritura publica,. Siendo el titulo suficiente uno de los
elementos constitutivos del derecho real, solo quedara transmitido o constituido el mismo cuando se cumpla
tambin con el modo suficiente, o sea, con la tradici%n.
En cuanto al modo suficiente, o sea la tradici%n, consiste en la entrega y recepci%n voluntarias de una cosa,
mediante la reali1aci%n de actos materiales de uno de ellos con asentimiento del otro, implicando para el
primero la transmisi%n o constituci%n de un derecho real, con legitimaci%n y capacidad para ello y en virtud
de una obligaci%n impuesta en un titulo suficiente, y para el segundo, la adquisici%n de un derecho real, en
base a dicho titulo y a condici%n de que sea capa1.
En materia de forma de la tradici%n, nos remitimos al pr%"imo capitulo y en lo que hace a la prueba, bastara
con acreditar que se tiene la posesi%n del inmueble o que se la ha tenido en cualquier momento posterior a la
fecha del titulo, pues se presume, salvo prueba en contrario, que se ha posedo desde la fecha del titulo y,
adem&s, que la posesi%n es de buena fe, lo cual presupone que ha sido adquirida con consentimiento del
anterior poseedor.
T/TELA DE LOS DERECHOS REALES * DEL INTERES DE TERCEROS
* Protecci!n constitucional: al tutelar el ejercicio del derecho a la propiedad
* Protecci!n penal: $uede ser e"trajudicial o judicial) la primera resulta de la posibilidad de obra contra el
que ataca los derechos reales de una persona, e"imindose de punibilidad por las consecuencias da0osas que
pudiera resultar al autor de la agresi%n. Se trata del supuesto de legitima defensa. 'a segunda surge de la
incriminaci%n de los hechos que tipifican los delitos contra la propiedad.
* Protecci!n ci(il) a travs de las acciones reales en el 22) reivindicatoria, negatoria y confesoria. -ambin
los tutela por medio de los remedios posesorios, que pueden ser e"trajudiciales o judiciales /acciones
posesorias,
* Protecci!n procesal: los c%digos procesales, adem&s de establecer el procedimiento a que deben sujetarse
las acciones posesorias del c%digo civil, agregan otro juego de remedios para la relaci%n posesoria, se trata
de los interdictos de recobrar, retener y de obra de da0o temido.
$ublicidad de derechos reales) la publicidad es la e"teriori1aci%n de situaciones jurdicas reales, a los efectos
de que al posibilitarse que sean conocidas por los terceros interesados pueden serles opuestas a estos. 'a
ra1%n de ser y la necesidad de la publicidad en materia de derechos reales es una consecuencia del car&cter
absoluto de estos derechos. -odos los integrantes de la comunidad est&n obligados a respetarlos, pero para
que ello ocurra es evidente que deben ser conocidos.
* 'os derechos reales que se ejercen por la posesi%n, o aun por actos posesorios, son p(blicos por naturale1a,
ya que tanto la posesi%n como los actos posesorios constituyen la e"teriori1aci%n del respectivo derecho real
y adem&s, configuran su contenido.
8 'a publicidad registral no es necesaria a los efectos de la protecci%n de los derechos reales rente a los
terceros en general /sujeto pasivo universal,.
8 'a publicidad registral es necesaria, para la oponibilidad de los derechos reales a los terceros interesados, o
sea que de no cumplirse con la publicidad, pueden invocar un inters legitimo en desconocer, en cuanto a
ellos respeta, la transmisi%n o constituci%n del derecho real de que se trate.
TEORIA GENERAL DE LA (OSESION
5elaciones que puede e"istir entre una persona y otra)
8 Hu"taposici%n local) implica un mero contacto fsico con la cosa, en el que no interviene para nada la
voluntad del sujeto.
8 -enencia) el tenedor tiene la cosa bajo su poder, pero reconoce que la propiedad pertenece a otra persona.
7
2omprende distintos supuestos) 1, 5elaci%n fundada en un vnculo de hospitalidad , 5elaci%n fundada en
un vnculo de hospedaje #, 5elaci%n fundada en un vnculo de dependencia ;, -enencia desinteresada
?, -enencia interesada
8 $osesi%n) el poseedor tiene la cosa bajo su poder con la intenci%n de someterla al ejercicio de u derecho
real. 2omprende la posesi%n legitima /conforme a la ley, e ilegitima /no ha sido constituida regularmente,.
+istintos aspectos o funciones de la posesi%n)
a) Es contenido, e"teriori1aci%n o modo de ejercicio de la mayora de los derechos reales, ya que solo
quedan e"ceptuados la hipoteca y las servidumbres.
b) Es un medio para la adquisici%n de un derecho real) la posesi%n continuada durante el tiempo
establecido por la ley puede conducir a la adquisici%n de un derecho real por usurpaci%n.
c) Es fundamento de un derecho) como poder de hecho sobre una cosa, la posesi%n por si misma da
lugar a las defensas posesorias.
CONCE(TO DE (OSESION * TENENCIA
Posesi!n: 4rt. .#?1 9Cabr& posesi%n de las cosas, cuando alguna persona, por s o por otro, tenga una cosa
bajo su poder /corpus,, con intenci%n de someterla al ejercicio de un derecho de propiedad /animus,:. +icho
4rt. alude a la intenci%n de someter la cosa al ejercicio de un derecho de propiedad, ello no significa que
solo sea poseedor el que tiene &nimo de comportarse como due0o. -ambin lo que es que act(a como
usufructuario, usuario, habitador, acreedor prendario o acreedor anticresista.
.enencia: 4rt. .#? 9El que tiene efectivamente una cosa, pero reconociendo en otro la propiedad, es simple
tenedor de la cosa, y representante de la posesi%n del propietario, aunque la ocupaci%n de la cosa repose
sobre un derecho:.
4rt. .;E1 92uando alguno por s o por otro se hallase en la posibilidad de ejercer actos de dominio sobre
alguna cosa, pero s%lo con la intenci%n de poseer en nombre de otro, ser& tambin simple tenedor de la cosa:
>uestro c%digo ha seguido la teora de Savigny.
8 -eora subjetiva) $ara Savigny los elementos de la posesi%n son dos) el corpus y el animus domini. El
corpus es el elemento material u objetivo, que consiste en la posibilidad de hacer de la cosa lo que se quiera
y de defenderla de toda injerencia e"tra0a. En cuanto el animus domini, que es el elemento subjetivo,
consiste en la intenci%n de ejercer el derecho de propiedad.
$ara que haya posesi%n deben e"istir el corpus y el animus domini., cuando este ultimo falta, solo habr&
tenencia.
8 -eora objetiva) $ara este Ihering los elementos de la relaci%n posesoria son tambin dos. El corpus y el
animus. Cabiendo corpus y animus ya hay posesi%n. El animus domini deja de ser el elemento que distingue
la posesi%n de la tenencia, pues en ambos en casos la intenci%n de poseer es la misma, solo que en
determinados supuestos la ley niega a una relaci%n posesoria los efectos propios de la posesi%n.
2omo puede apreciarse, los elementos de la tenencia para Savigny coinciden con la posesi%n para Ihering.
En nuestro c%digo se da una situaci%n parad%jica, ya que la opini%n del codificador vertida en dos notas se
inclina por conceptuar a la posesi%n como un derecho, en el articulado, en cambio se la regula como un
hecho.
,u!"#e!to "e l# &rotecci%! &osesori#. Teor+#s #bsolut#s y rel#tiv#s. Seg(n las primeras, la posesi%n se
tutela por si misma, o sea que no debe su protecci%n a puntos de vista que le son ajenos. $ara las teoras
relativas, en cambio, la posesi%n es protegida no por si misma, sino en mira de consideraciones, instituciones
y preceptos jurdicos e"tra0os a ella. $ara Savigny, el tenedor no necesita tutela porque, si esta de acuerdo
con el poseedor, debe recurrir a el valindose de las defensas que la ley acuerdo a el mismo.
Cl#si$ic#ci%!3 cu#li"#"es y vicios "e l# &osesi%!.
4rt. .#?? 9'a posesi%n ser& legtima, cuando sea el ejercicio de un derecho real, constituido en conformidad
a las disposiciones de este c%digo:. En base a esto, se infiere que el poseedor legitimo es el titular de un
derecho real que se ejerce por medio de la posesi%n.
4rt. .#?? 9'a posesi%n ser& legtima, cuando sea el ejercicio de un derecho real, constituido en conformidad
a las disposiciones de este c%digo. Ilegtima, cuando se tenga sin ttulo, o por un ttulo nulo, o fuere
adquirida por un modo insuficiente para adquirir derechos reales, o cuando se adquiera del que no tena
8
derecho a poseer la cosa, o no lo tena para transmitirla:. En lo que hace al modo quedaran comprendidos
los supuestos en que la tradici%n se haya hecho sin respetar las e"igencias legales.
(osesi%! "e bue!# o #l# $e1
4rt. .#?E 9'a posesi%n puede ser de buena o de mala fe. 'a posesi%n es de buena fe, cuando el poseedor,
por ignorancia o error de hecho /debe ser e"cusable,, se persuadiere de su legitimidad:. .
El c%digo no contiene un concepto de posesi%n de mala fe, pero el mismo se puede obtener por e"clusi%n.
Cabr& entonces mala fe cuando el poseedor pade1ca un error o ignorancia de hecho ine"cusable, o un error o
ignorancia de derecho, o cuando tenga dudas acerca de la legitimidad de su posesi%n, o cuando estuviese
persuadido de su legitimidad, es decir, cuando sepa que ella es ilegitima.
-itulo putativo) 4rt. .#?= 9El ttulo putativo equivale a un ttulo realmente e"istente, cuando /4,el poseedor
tiene ra1ones suficientes para creer en la e"istencia de un ttulo a su favor, o /6, para e"tender su ttulo a la
cosa poseda:.
4, 4qu, no hay titulo alguno, solo e"iste en la creencia del poseedor
6, 4qu hay titulo, pero se aplica a una cosa distinta de la mencionada en el titulo. En este caso, el poseedor
podr& adquirir por prescripci%n larga el dominio del inmueble inicialmente posedo por error, pero tambin
podr& devenir propietario de aquel a que se refiere el titulo si ejerce contra el vendedor una acci%n personal
por cumplimiento de contrato, a fin de que este le haga tradici%n del objeto correcto.
8 4rt. .#?F 9'a buena fe del poseedor debe e"istir en el origen de la posesi%n, y en cada hecho de la
percepci%n de los frutos, cuando se trata de frutos percibidos:.
(osesi%! vicios# o !o1
8'a posesi%n de muebles es viciosa en tres supuestos)
1, El hurto supone la sustracci%n de la cosa ajena, medie o no violencia en la persona o fuer1a en las cosas.
, El estelionato implica la adquisici%n de una cosa a sabiendas de que es ajena, o recibindola como libre a
sabiendas de que es litigiosa o esta pignorada o embargada.
#, El abuso de confian1a se da en el caso de que un tenedor obligado a restituir, en lugar de hacerlo,
interviene el titulo y pasa a poseer a nombre propio, privando de la posesi%n a quien le haba entregado la
cosa.
8 'a posesi%n de inmuebles es viciosa tambin en tres supuestos)
1, 4rt. .#E? 9'a posesi%n es violenta, cuando es adquirida o tenida por vas de hecho, acompa0adas de
violencias materiales o morales o por amena1as de fuer1a, sea por el mismo que causa la violencia sea por
sus agentes:.
, 4rt. .#E< 9'a posesi%n es clandestina, cuando los actos por los cuales se tom% o se continu%, fueron
ocultos, o se tom% en ausencia del poseedor, o con precauciones para sustraerla al conocimiento de los que
tenan derecho a oponerse:.
#, 4buso de confian1a /igual que para los muebles,.
(RES/NCIONES LEGALES1 Son iuris tantum es decir, se las puede desvirtuar por prueba en contrario, y
son para facilitar la prueba de la posesi%n.
* "nmutabilidad de la causa: 4rt. .#?# 9>adie puede cambiar por s mismo ni por el transcurso del tiempo,
la causa de su posesi%n. El que comen1% a poseer por s y como propietario de la cosa, contin(a poseyendo
como tal, mientras no se pruebe que ha comen1ado a poseer por otro. El que ha comen1ado a poseer por
otro, se presume que contin(a poseyendo por el mismo ttulo, mientras no se pruebe lo contrario: En efecto,
sin bien no bastan la mera voluntad del sujeto y mucho menos un simple proceso interior, puede intervenirse
el titulo, y consiguientemente, cambiarse la causa de la posesi%n.
* "nmutabilidad de las cualidades / (icios de la posesi!n: 4rt. .#?; 9-ampoco se pueden cambiar por la
propia voluntad, ni por el transcurso del tiempo, las cualidades ni los vicios de la posesi%n7 tal como ella
comen1%, tal contin(a siempre, mientras no se cree un nuevo ttulo de adquisici%n:. Sin embargo, si la
posesi%n es viciosa en su origen, al a0o queda purgado el vicio.
* Posesi!n $undada en un titulo: 4rt. ;.@@# 9Se presume que el poseedor actual, que presente en apoyo de su
posesi%n un ttulo traslativo de propiedad, ha posedo desde la fecha del ttulo, si no se probare lo contrario:.
* Presunciones relacionadas con la buena o mala $e:
! 4rt. ;.@@< 9El vicio de forma en el ttulo de adquisici%n, hace suponer mala fe en el poseedor:.
9
! 4rt. .==@ 9'os anuncios de hurtos o de prdidas, no bastan para hacer presumir de mala fe al poseedor de
cosas hurtadas o perdidas que las adquiri% despus de tales anuncios, si no se probare que tena de ello
conocimiento cuando adquiri% las cosas:.
!4rt. .==1 9Ser& considerado poseedor de mala fe el que compr% la cosa hurtada o perdida a persona
sospechosa que no acostumbraba a vender cosas semejantes, o que no tena capacidad o medios para
adquirirla:.
*)ctos posesorios: 4rt. .#F; 9Son actos posesorios de cosas inmuebles) su cultura, percepci%n de frutos, su
deslinde, la construcci%n o reparaci%n que en ellas se haga, y en general, su ocupaci%n, de cualquier modo
que se tenga, bastando hacerla en algunas de sus partes:. 'a prueba del corpus hace presumir el animus
dormini, correspondiendo desvirtuarlo a quien alega que el ejecutor de los actos es tenedor.
8 4rt. .;@# 9'a posesi%n de una cosa hace presumir la posesi%n de las cosas accesorias a ella:. Se aplica el
principio de que lo accesorio sigue la suerte de lo principal.
* Prueba en la acci!n rei(indicatoria- 'as soluciones varan) si el titulo es posterior a la posesi%n del
demandado, no es suficiente para fundar la demanda, /4rt. =F<,, si en cambio es anterior, se presume que el
autor del titulo era poseedor y propietario de la heredad que se reivindica /4rt. =<@,. Si las dos partes
presentan ttulos emanados de la misma persona, el que primero ha sido puesto en posici%n, se presume que
es el propietario, /4rt. =<1,. Si por el contrario los ttulos provienen de distintas personas y el jue1 no puede
determinar quien es el verdadero propietario, se presume serlo el que tiene la posesi%n.
S/0ETO DE LA (OSESION
2apacidad del sujeto) el 4rt. .#< 9Son incapaces de adquirir la posesi%n por s mismos los que no tienen
uso completo de su ra1%n, como los dementes, fatuos y menores de die1 a0os7 pero pueden adquirirla por
medio de sus tutores o curadores:. +e acuerdo con el 4rt. ;;= la posesi%n se conserva aunque el poseedor
llegare a ser incapa1.
Anidad o pluralidad de sujetos)
'a posesi%n es e"clusiva. 4rt. .;@1 9+os posesiones iguales y de la misma naturale1a, no pueden concurrir
sobre la misma cosa:. 'o que puede ocurrir es que concurran sobre una misma cosa dos posesiones distintas.
'a e"clusividad de la posesi%n no impide que sobre una misma cosa concurran dos o mas posesiones iguales,
cada una por una parte indivisa) 4rt. .;@< 9+os o m&s personas pueden tomar en com(n la posesi%n de una
cosa indivisible, y cada una de ellas adquiere la posesi%n de toda la cosa:. $or ello, si un tercero se apodera
de la cosa, cualquiera de los coposeedores puede ejercer acciones posesorias para recuperarla sin necesidad
del concurso de los restantes.
OB0ETO DE LA (OSESION
5equisitos del objeto de la posesi%n)
01 *orporalidad: solo los objetos materiales de valor, esto es, las cosas, pueden ser el objetivo de la
posesi%n. 'os bienes que no son cosas, es decir, los derechos, no son susceptibles de ser posedos. -ampoco
la posesi%n puede recaer sobre la energa.
21 *omercialidad: la cosa debe estar en el comercio /4rt. ;@@,, pero debemos hacer una aclaraci%n) las
(nicas cosas que no pueden ser posedas son las que se encuentran fuera del comercio por ser absolutamente
inenajenables cuando su enajenaci%n ha sido prohibida por la ley, las cosas del dominio publico del estado.
'os dem&s supuestos de inenajenabilidad no impiden la posesi%n.
31 E4istencia actual
51 E4clusi(idad
61 eterminaci!n
71 Principalidad: 4rt. ;@# 9'a posesi%n de una cosa hace presumir la posesi%n de las cosas accesorios a
ella:. Se trata de una aplicaci%n del principio en virtud del cual lo accesorio sigue la suerte de lo principal.
81 'ingularidad: 4rt. .;@; 9'a posesi%n de una cosa compuesta de muchos cuerpos distintos y separados,
pero unidos bajo un mismo nombre, como un reba0o, una piara, comprende s%lo las partes individuales que
comprende la cosa:. Es una universalidad de hecho.
91 "ntegridad) 4rt. .;@? 92uando la cosa forma un solo cuerpo, no se puede poseer una parte de l, sin
10
poseer todo el cuerpo:.
AD4/ISICION DE LA (OSESION
$rincipio general) la adquisici%n se opera por el concurso de los dos elementos que constituyen la posesi%n.
4rt. .#=# 9'a posesi%n se adquiere por la aprehensi%n de la cosa con la intenci%n de tenerla como suya7
salvo lo dispuesto sobre la adquisici%n de las cosas por sucesi%n:.
'a aprehensi%n de la cosa implica la obtenci%n del corpus, pudiendo consistir en un acto de contrato personal
con la misma, o al menos, en un acto que ponga a la persona en presencia de la cosa con la posibilidad fsica
de tomarla. En cuanto al animus domini esta mencionado en el 4rt. #=# cuando habla de la intenci%n de
tener la cosa como suya.
4dquisici%n de la posesi%n de cosas que no est&n posedas) 4rt. .#=? 9Si la cosa carece de due0o, y es de
aquellas cuyo dominio se adquiere por la ocupaci%n seg(n las disposiciones de este c%digo, la posesi%n
quedar& adquirida con la mera aprehensi%n:. 5ecae e"clusivamente sobre cosas muebles sin due0o o
abandonadas por el due0o. El animus domini se presume desde el momento que se toma un objeto que no
reconoce otro due0o.
4dquisici%n de la posesi%n de cosas que est&n posedas)
01 'in consentimiento del poseedor actual: 4rt. .#F 9'a posesi%n de cosas muebles no consintiendo el
actual poseedor la transmisi%n de ellas, se toma (nicamente por el acto material de la ocupaci%n de la cosa,
sea por hurto o estelionato7 y la de los inmuebles en igual caso por la ocupaci%n, o por el ejercicio de actos
posesorios, si fue violenta o clandestina:. Se aplican tanto a muebles como a inmuebles. El que adquiere la
posesi%n en estas condiciones es poseedor vicioso.
21 *on consentimiento del poseedor actual:
4, -radici%n) 4rt. .#== 9'a posesi%n se adquiere tambin por la tradici%n de las cosas. Cabr& tradici%n,
cuando una de las partes entregare voluntariamente una cosa, y la otra voluntariamente la recibiese:. Es un
acto jurdico bilateral.
,or#s1 la tradici%n solo se ju1ga hecha cuando se hiciese seg(n alguna de las formas autori1adas por el
c%digo /4rt. #=F,. Son los modos o maneras de reali1ar la tradici%n.
-radici%n de inmuebles)
4, 4ctos materiales del que entrega la cosa con asentimiento del que la recibe
6, 4ctos materiales del que recibe la cosa con asentimiento del que entrega o desistiendo el poseedor de la
posesi%n que tenia y ejerciendo el adquiriente actos posesorios en su presencia y sin oposici%n alguna.
2, 4ctos materiales del que entrega la cosa y del que la recibe, por ejemplo, cuando el tradens entrega
directamente las llaves al accipiens.
En todos los supuestos, para que se ju1guen hecha la tradici%n 9es necesario que el inmueble este libre de
toda otra posesi%n, y sin contradictor que se oponga a que el adquiriente la tome: /4rt. #F#,.
-radici%n de muebles)
$rincipio general) 4rt. .#F1 9'a posesi%n de las cosas muebles se toma (nicamente por la tradici%n entre
personas capaces, consintiendo el actual poseedor en la transmisi%n de la posesi%n:.
5 Tr#"ici%! brevi #!u1 4rt. .#F= 9>o es necesaria la tradici%n de la cosa, sea mueble o inmueble, para
adquirir la posesi%n, cuando /4, la cosa es tenida a nombre del propietario, y ste por un acto jurdico pasa el
dominio de ella al que la posea a su nombre, o cuando /6, el que la posea a nombre del propietario,
principia a poseerla a nombre de otro:. +octrinariamente se considera que queda configurada una e"cepci%n
a la tradici%n.
4, Si no e"istiera esta e"cepci%n, seria necesaria la devoluci%n de la cosa al poseedor y luego la entrega de
ella al enajenante.
5 Co!stituto &ossesorio1 tampoco en este caso es necesaria la entrega de la cosa, pero se produce el proceso
inverso al que se configura en la traditio brevi manu, la posesi%n desciende de jerarqua para convertirse en
tenencia, por ejemplo, cuando el propietario de un inmueble lo enajena pero permanece en el mismo al
celebrar un contrato de locaci%n con el adquiriente. /4rt. ;E inciso #,
CONSER)ACION DE LA (OSESION
4, $or el mismo poseedor) 4rt. .;;? 9'a posesi%n se retiene y se conserva por la sola voluntad de continuar
11
en ella, aunque el poseedor no tenga la cosa por s o por otro. 'a voluntad de conservar la posesi%n se ju1ga
que contin(a mientras no se haya manifestado una voluntad contraria:. Sin embargo, cuando la perdida del
corpus es definitiva, el animus por si solo no es suficiente para conservar la posesi%n.
6, $or otro) 4rt. .;;E 9'a posesi%n se conserva, no s%lo por el poseedor mismo, sino por medio de otra
persona, sea en virtud de un mandato especial, sea que la persona obre como representante legal de aquel por
quien posee:.
(ERDIDA DE LA (OSESION
4, $or una causa relativa al objeto)
01 E4tinci!n del objeto: si la destrucci%n es parcial, la posesi%n subsiste sobre la parte que se ha conversado.
En la transformaci%n, si bien se e"tingue respecto de la materia utili1ada para reali1ar el objeto nuevo,
renace sobre este (ltimo.
21 Puesta de la cosa $uera del comercio: es necesario que se trate de un supuesto de inenajenabilidad
absoluta con prohibici%n de enajenar impuesta por la ley /lo que pasa al dominio publico del estado,
31 "mposibilidad $:sica de ejercicio) la cosa se encuentra en un lugar inaccesible. Ej.) fondo del mar.
6, $or voluntad del poseedor)
1, $or tradici%n que el poseedor hiciese a otro salvo que fuera para transmitirle la tenencia.
, $or abandono voluntario de la cosa con la intenci%n de no poseerla en adelante.
2, $or la acci%n de un tercero. Se vinculan con cada uno de los vicios de la posesi%n de inmuebles.
)1 ,iolencia: la posesi%n se pierde cuando un tercero desposee al poseedor o al que tiene la cosa por el,
siempre que el que lo hubiese arrojado de la posesi%n la tome con animo de poseer. El poseedor despojado
puede intentar dentro del a0o la recuperaci%n de la posesi%n a travs del ejercicio de una acci%n posesoria.
;1 *landestinidad: 4rt. ;?E 9'a posesi%n se pierde cuando se deja que alguien la usuroe, entre en posesi%n
de la cosa y goce de ella durante un a0o sin que el despojado realice durante ese tiempo ning(n acto de
posesi%n o turbe la del que lo usurpo:.
*1 )buso de con$ianza: /4rt. ;?F, se pierde la posesi%n cuando el que tiene la cosa a nombre del poseedor,
manifiesta por actos e"teriores la intenci%n de privado de la posesi%n y cuando sus actos producen ese
efecto. En el caso tpico de intervenci%n del titulo, que torna al tenedor en poseedor viciosa por vicio de
abuso de confian1a.
E,ECTOS DE LA (OSESION
Enumeraci%n y requisitos) la m&"ima 9en materia de muebles, posesi%n vale titulo: 2od. >apole%n.
4rt. ;1 recoge el principio en los siguientes trminos) 9'a posesi%n de buena fe de una cosa mueble, crea
a favor del poseedor la presunci%n de tener la propiedad de ella, y el poder de repeler cualquier acci%n de
reivindicaci%n, si la cosa no hubiese sido robada o perdida:. Entonces, los requisitos son) 1, $osesi%n /debe
reunir el corpus y el animus domini, , 6uena fe #, 2osa no robada ni perdida.
8 'a facultad de repeler la acci%n reivindicatoria) 4rt. ;1 le otorga el poder de repeler cualquier acci%n de
reivindicaci%n al poseedor de buena fe de cosa mueble no robada ni perdida.
4rt. .=E= 9'a acci%n de reivindicaci%n no es admisible contra el poseedor de buena fe de una cosa mueble,
que hubiese pagado el valor a la persona a la cual el demandante la haba confiado para servirse de ella, para
guardarla o para cualquier otro objeto:.
+el 4rt. .==F se desprende que si la adquisici%n fue a titulo gratuito, no podr& resistir con "ito dicha
acci%n real.
>o pueden invocar la presunci%n)
8 'a facultad de repeler las acciones de resoluci%n, nulidad y rescisi%n. 4rt. .;1# 9'as acciones de
resoluci%n, nulidad o rescisi%n a que se halla sometido el precedente poseedor no pueden dirigirse contra el
poseedor actual de buena fe:.
4rt. .;1; 9'a presunci%n de propiedad no puede ser invocada por la persona que se encuentre en virtud de
un contrato o de un acto lcito o ilcito, obligada a la restituci%n de la cosa:. 2omo ya dijimos, la presunci%n
no juega entre las partes del contrato que solo tuvo por objeto transmitir la tenencia.
2osas e"cluidas de este principio) 4, 'as cosas del dominio p(blico del estado
12
6, 'as cosas muebles registrables. 'a facultad de reivindicar el automotor robado o hurtado que se reconoce
al propietario, se detiene ante el poseedor de buena fe que lo hubiese posedo en forma continua durante dos
a0os contados desde la inscripci%n.
2, 'os semovientes. Solo tienen valide1 mientras la marca o se0al sirva para facilitar la acreditaci%n de que
el animal es robado o perdido, pero nunca para probar la propiedad.
+, 'os animales de ra1a
E, 'as cosas accesorias de un inmueble reivindicado.
Obli6#cio!es y "erechos i!here!tes # l# &osesi%!.
4rt. .;1E 9Son obligaciones inherentes a la posesi%n, las concernientes a los bienes, y que no gravan a una
o m&s personas determinadas, sino indeterminadamente al poseedor de una cosa determinada:.
Iuedan comprendidas dentro del gnero de obligaciones inherentes a la posesi%n)
01 Las obligaciones reales: son las restricciones y lmites que la ley impone al dominio y que se e"tiende a
todos los derechos reales desmembrados del mismo y aun a la mera relaci%n posesoria.
21 Las cargas o gra(<menes reales) constituyen el aspecto pasivo de los derechos reales sobre cosa ajena.
>aturale1a jurdica) las restricciones y limites son obligaciones o crditos propter rem. El obligado propter
rem lo es en tanto detente la titularidad de la cosa o tenga con ella una relaci%n posesoria. 'a e"tinci%n de la
titularidad conlleva la de la obligaci%n. 'as cargas reales, en cambio, constituyen el aspecto pasivo de los
derechos reales sobre cosa ajena.
Obli6#cio!es i!here!tes # l# &osesi%!.
8 2osas muebles. 4rt. .;1= 9Es obligaci%n inherente a la posesi%n de cosas muebles, la e"hibici%n de ellas
ante el jue1, en la forma que lo dispongan las leyes de los procedimientos judiciales, cuando fuese pedida por
otro que tenga un inters en la cosa fundado sobre un derecho. 'os gastos de la e"hibici%n corresponden a
quien la pidiere:.
8 2osas inmuebles. Supuestos)
1, 'as restricciones y lmites que la ley impone al dominio y que se e"tienden a la relaci%n posesoria.
, 4rt. .;1< 9Son tambin obligaciones inherentes a la posesi%n de las cosas inmuebles, las servidumbres
pasivas, la hipoteca, y la restituci%n de la cosa, cuando el poseedor fuese acreedor anticresista. -ambin las
cargas de dar, hacer o no hacer, impuestas por el poseedor precedente, al nuevo poseedor:.
Se critica que no son cargas reales solo las servidumbres e hipoteca, sino tambin todos los dem&s derechos
reales sobre cosa ajena mirados desde el punto de vista pasivo, esto es desde la posici%n del due0o del
inmueble gravado. 4dem&s, debera decir 9cargos: no 9cargas:,
Obli6#cio!es y "erechos "el &osee"or "e bue!# o #l# $e.
01 "ndemnizaci!n: 4rt. .; 9Sucediendo la reivindicaci%n de la cosa, el poseedor de buena fe no puede
reclamar lo que haya pagado a su cedente por la adquisici%n de ella7 pero el que por un ttulo oneroso y de
buena fe, ha adquirido una cosa perteneciente a otro, que el propietario la hubiera difcilmente recuperado
sin esta circunstancia, puede reclamar una indemni1aci%n proporcionada:.
21 =rutos:
4, $oseedor de buena fe) Cace suyos los frutos percibidos que corresponden al tiempo de su posesi%n de
buena fe /4rt. ;#,. 'os frutos naturales o industriales se consideran percibidos cuando se al1an y separan7
los civiles cuando han sido cobrados y recibidos y no por da /4rt ;?,. En consecuencia y en cuanto a
estos (ltimos, si a la fecha de la restituci%n de la cosa, los frutos no han sido cobrados aunque se hubiesen
devengado, no corresponden al poseedor de buena fe.
6, $oseedor de buena fe condenado por sentencia a restituir) debe los frutos percibidos desde el da en que
se lo notifico de la demanda /4rt. ;##,, o desde el da en que tuvo conocimiento del vicio de la posesi%n
/4rt. ;#;,. +ebe adem&s los frutos que por su negligencia hubiera dejado de percibir.
2, $oseedor de mala fe) debe entregar o pagar los frutos percibidos) los que por su culpa hubiera dejado de
percibir /4rt. ;#F,, y debe indemni1ar al propietario por los frutos civiles que habra podido producir una
cosa no fructfera si el propietario hubiese podido sacar un beneficio de ella /4rt. ;#<,. $ara determinar en
que momento comen1% la mala fe, se estar& el da de la citaci%n en juicio /4rt. ;;#,.
31 Productos: tanto el poseedor de buena fe como el de mala fe deben restituir los productos obtenidos de la
13
cosa /4rt. ;;;,.
51 >astos / mejoras:
4, $oseedor de buena fe) tiene derecho al reintegro de los gastos necesarios y (tiles. >o tiene derecho, al
reembolso de los gastos hechos para la simple conservaci%n de la cosa en buen estado /4rt. ;#@, ni a las
mejoras voluntarias, aunque puede llevarlas si al hacerlo no causare perjuicio a la cosa /4rt. ?F<,
6, $oseedor de mala fe simple) le corresponde el reintegro de los gastos necesarios /4rt., ;;@, y puede
repetir las mejoras (tiles que hayan aumentado el valor de la cosa hasta la concurrencia del mayor valor
e"istente. -iene derecho de retenci%n por los gastos necesarios /4rt., ;;@,. $ierde las mejoras voluntarias,
pero puede llevarlas en la misma situaci%n del poseedor de buena fe /4rt., ;;1,
2, $oseedor de mala fe viciosa. Se encuentra en iguales condiciones que el poseedor de simple mala fe,
(nicamente no go1a del derecho de retenci%n.
61 Riesgos:
4, $oseedor de buena fe) no responde por la destrucci%n total o parcial de la cosa ni por los deterioros,
aunque fuesen causados por hecho suyo, sino hasta la concurrencia del provecho que hubiese obtenido.
Entrega la cosa en el estado en que se halle /4rt ;#1,
6, $oseedor de buena fe que ha sido notificado de la demanda de reivindicaci%n) responde por el hecho
suyo, pero no por la perdida o deterioro de la cosa causados por caso fortuito /4rt. ;##,
2, $oseedor de mala fe simple) responde por el hecho suyo y por el caso fortuito, pero en este caso solo si la
cosa no hubiese perecido o no se hubiese deteriorado estando en poder del propietario /4rt. ;#?,
+, $oseedor de mala fe vicioso) responde por el hecho suyo y por el caso fortuito, aunque estando la cosa en
poder del propietario este no lo hubiese evitado /4rt. ;#E,
71 isposici!n de cosas muebles: El poseedor de buena fe esta obligado a restituir el precio percibido por los
objetos muebles de que hubiere dispuesto /4rt. ;#1,. El poseedor de mala fe, en cambio, esta obligado a
pagar el valor integro, aunque el hubiese obtenido un precio inferior /4rt. ;#=,.
81 *ompensaci!n:
4, $oseedor de buena fe) el due0o puede compensar los gastos necesarios o (tiles con el valor de los
provechos que hubiese obtenido el poseedor de destrucciones parciales de la cosa. -ambin puede
compensar los gastos de conservaci%n con los frutos recibidos /4rt ;#@, pero no puede hacerlo con los
gastos necesarios o (tiles /4rt. ;<,
6, $oseedor de mala fe) puede compensar las mejoras (tiles con los frutos percibidos o los que hubiese
podido percibir /4rt., ;;1,.
LA SI'(LE TENENCIA DE COSAS
4rt. .#? 9El que tiene efectivamente una cosa, pero reconociendo en otro la propiedad, es simple tenedor
de la cosa, y representante de la posesi%n del propietario, aunque la ocupaci%n de la cosa repose sobre un
derecho:.
4rt. .;E1 92uando alguno por s o por otro se hallase en la posibilidad de ejercer actos de dominio sobre
alguna cosa, pero s%lo con la intenci%n de poseer en nombre de otro, ser& tambin simple tenedor de la cosa.
Casta que se produ1ca la restituci%n de la cosa, el que fuera titular de ese derecho y poseedor se transforma
en tenedor:.
'a tenencia carece de animus domini porque el tenedor reconoce en otro la propiedad.
E!uer#ci%! le6#l "e l# te!e!ci#1 4rt. .;E)
1D 'os que poseyeren en nombre de otro, aunque con derecho personal a tener la cosa, como el locatario, o
comodatario7
D 'os que poseyeren en nombre de otro sin derecho a tener la cosa, como el depositario, el mandatario o
cualquier representante7
#D El que transmiti% la propiedad de la cosa, y se constituy% poseedor a nombre del adquirente7
;D El que continu% en poseer la cosa despus de haber cesado el derecho de poseerla, como el usufructuario,
acabado el usufructo o el acreedor anticresista7
?D El que contin(a en poseer la cosa despus de la sentencia que anulase su ttulo, o que le negase el derecho
de poseerla7
14
ED El que continuase en poseer la cosa despus de reconocer que la posesi%n o el derecho de poseerla
pertenece a otro.
Cl#si$ic#ci%! "e l# te!e!ci#1 'a tenencia absoluta no tiene vinculo alguno con la posesi%n, pues el objeto
sobre el que recae no es susceptible de ser poseda. 'a tenencia relativa supone siempre una posesi%n
ejercida por otra persona y es ella la que se subclasifica en interesada y desinteresada.
A"7uisici%! "e l# te!e!ci#1 4rt. .;E@ 9'a simple tenencia de las cosas por voluntad del poseedor, o del
simple tenedor, s%lo se adquiere por la tradici%n, bastando la entrega de la cosa sin necesidad de formalidad
alguna:. -ambin puede adquirirse la tenencia por medio del constituto posesorio.
Obli6#cio!es y "erechos "el te!e"or1 sin perjuicio de que las obligaciones y derechos del tenedor ser&n
ante todos los que resulten del contrato que dio origen a la tenencia y de su regulaci%n respectiva.
Bbligaciones) 4, 2onservar la cosa
6, >ombrar al poseedor en cuyo nombre posee si fuese demandado por un tercero, bajo pena de no poder
responsabili1ar al poseedor por la evicci%n /4rt. ;E;,. Se trata de la denominada nominatio aoctoris, que es
un frente al poseedor pero solo una facultad frente al reivindicante /4rt. =F,
2, 5estituir la cosa al poseedor o su representante cuando la restituci%n le sea e"igible conforme a la causa
que lo hi1o tenedor /4rt. ;E?,.
+erechos) 4, 5epetir los gastos o mejoras necesarias que hubiese hecho en la cosa /4rt. ;EE,
6, 5etener la cosa hasta el pago de los gastos o mejoras necesarias.
(ROTECCION DE LAS RELACIONES (OSESORIAS
Principios $undamentales:
8 $rohibici%n a la justicia por mano propia) consagrada en el 4rt. ;E<
8 +erecho a la posesi%n y de poseer) 4rt. .;EF 9An ttulo v&lido no da sino un derecho a la posesi%n de la
cosa, y no la posesi%n misma. El que no tiene sino un derecho a la posesi%n no puede, en caso de oposici%n,
tomar la posesi%n de la cosa) debe demandarla por las vas legales:. Solo tendr& derecho de poseer quien
cuenta con un titulo suficiente y, adem&s, tiene la posesi%n obtenida en virtud de dicho titulo. $or el
contrario, el que tiene (nicamente un titulo valido, pero no ha logrado el modo, no tienen la posesi%n y,
consiguientemente, carece de derecho de poseer. -iene simplemente un derecho a la posesi%n, es decir, el
derecho de recurrir a las vas legales para e"igir el cumplimiento de la tradici%n que le es debida /el modo
suficiente,
Iuien tiene derecho a la posesi%n, go1a de los derechos derivados del hecho de la posesi%n) la usucapi%n y
las acciones posesorias.
El que tiene derecho de poseer, como es poseedor legtimo, cuenta con las acciones reales que son
imprescriptibles.
Se puede tener la posesi%n sin tener derecho a ella, como ocurre con el poseedor vicioso. En cambio, puede
haber derecho de poseer y no tener la posesi%n por haberla perdido como consecuencia de un despojo El tal
caso, el poseedor legitimo podr& entablar acciones posesorias de recuperaci%n o acciones reales.
8 $rotecci%n de las relaciones posesoria en general) las defensas posesorias comprenden la defensa
e"trajudicial y las acciones posesorias. Estas ultimas pueden ser de dos clases) strictu sensu o policiales.
E"isten adem&s acciones de obra nueva y denuncia de da0o temido. 'a totalidad de las defensas se presentan
siempre por parejas) una contra la turbaci%n y otra contra la desposesi%n.
4rt. .;FF 9'as cosas muebles pueden ser objeto de acciones posesorias salvo contra el sucesor particular
poseedor de buena fe de cosas que no sean robadas o perdidas:.
Protecci!n e4trajudicial- Protecci!n ci(il- Re#uisitos:
4, Ana agresi%n violenta) el autor del ataque debe valerse de la fuer1a, por lo que queda e"cluido el supuesto
de usurpaci%n clandestina.
6, 5eacci%n inmediata entre el ataque y la defensa
2, Imposibilidad de intervenci%n del poder publico
+, +efensa adecuada) debe haber una relaci%n entre el medio empleado por el agresor y aquel de que se vale
el atacado, por cuanto cualquier e"ceso podra dar lugar a la responsabilidad civil y hasta penal del que se
defiende sobrepasando los limites de la propia defensa.
15
Accio!es &osesori#s
-. Acci%! "e #!ute!ci%! "e l# &osesi%!.
4rt. .;<E 9S%lo habr& turbaci%n en la posesi%n, cuando contra la voluntad del poseedor del inmueble,
alguien ejerciere, con intenci%n de poseer, actos de posesi%n de los que no resultase una e"clusi%n absoluta
del poseedor:.
'os actos de so y goce que, de ninguna manera, deben conducir a la perdida de la posesi%n, pues de ser as
habra e"clusi%n absoluta, por lo que no correspondera una acci%n posesoria de manutenci%n sino de
recuperaci%n.
2. Acci%! "e recu&er#ci%! "e l# &osesi%!.
Se trata de una acci%n que se concede al poseedor cuando es privado de la posesi%n a efectos de que la
misma le sea reintegrada. El despojo comprende toda desposesi%n, sea por violencia, clandestinidad o abuso
de confian1a. Elementos) actos posesorios, ejecutados con intenci%n de poseer, contra la voluntad del
poseedor actual, de los que resulte la e"clusi%n absoluta del mismo.
Re7uisitos cou!es # est#s #ccio!es1
'egitimaci%n activa) Jnicamente lo poseedores anuales y no viciosos pueden promover las acciones
posesorias en sentido estricto. Iuedan e"cluidos los tenedores.
4nualidad) 4rt. .;=# 9El poseedor de la cosa no puede entablar acciones posesorias, si su posesi%n no
tuviere a lo menos, el tiempo de un a0o sin los vicios de ser precaria, violenta o clandestina. 'a buena fe no
es requerida para las acciones posesorias:. Esto es, porque las acciones posesorias prescriben al a0o.
2ontinua y no interrumpida) 4rt. .;F1. 'a posesi%n anual para dar derecho a las acciones posesorias, debe
ser continua y no interrumpida.
4ccesi%n de posesiones) 4rt. .;=; 9$ara establecer la posesi%n anual, el poseedor puede unir su posesi%n a
la de la persona de quien la tiene, sea a ttulo universal, sea a ttulo particular:.
4rt. .;=? 9'a posesi%n del sucesor universal se ju1gar& siempre unida a la del autor de la sucesi%n7 y
participa de las calidades que sta tenga. 'a posesi%n del sucesor por ttulo singular, puede separarse de la de
su antecesor. S%lo podr&n unirse ambas posesiones si no fuesen viciosas:.
'a redacci%n vuelve a ser incorrecta, ya que no es cierto que la posesi%n del sucesor universal pueda
separase de la de su antecesor. 4mbas est&n separadas, son dos posesiones distintas que si pueden unirse.
$ara que ello ocurra deben reunirse tres requisitos) que ambas posesiones no sean viciosas /4rt. ;=?,, que
no hayan sido interrumpidas por una posesi%n viciosa y que procedan la una de la otra /4rt. ;=E,.
Ej.) no seria posible la accesi%n de posesiones si una persona ocupa la cosa por medio de la violencia, luego
la abandona y un tercero la adquiere despus. Este ultimo no podra invocar mas que su propia posesi%n.
2arencia de vicios) 4rt. ;=#, no solo e"ige la anualidad para entablar las acciones posesorias, sino que
adem&s establece que la posesi%n no debe ser precaria, violenta o clandestina.
2ar&cter relativo de los requisitos) 4rt. .;== 9'a posesi%n no tiene necesidad de ser anual, cuando es
turbada por el que no es un poseedor anual, y que no tiene sobre la cosa ning(n derecho de posesi%n:. Es
decir, el poseedor no anual es despojado por un tercero.
2ontra quienes competen estas acciones) tiene efectos erga omnes.
Accio!es &osesori#s "e c#r8cter &olici#l1 son acciones que a pesar de su denominaci%n se entablan tambin
ante los tribunales. Implican remedios r&pidos que tienden a preservar la pa1 publica y evitar la justicia por
mano propia.
01 )cci!n de despojo: Es la acci%n policial que tiene por objeto recobrar la posesi%n o la tenencia, es decir
que juega cuando ha mediado un despojo o desposesi%n.
4 quienes compete) 'a legitimaci%n activa es amplia. 2ompete a los poseedores, anuales o no, viciosos o no
y a los tenedores interesados.
2ontra quienes compete) 4rt. .;<1 9El desposedo tendr& acci%n para e"igir el reintegro contra el autor de la
desposesi%n y sus sucesores universales y contra los sucesores particulares de mala fe:. Es restringida.
21 )cci!n policial de manutenci!n de la posesi!n o la tenencia: -iene por objeto mantener en la posesi%n o
en la tenencia cuando hay solo turbaci%n.
4 quienes compete) 'a legitimaci%n activa es amplia. 2ompete a los poseedores, anuales o no, viciosos o no
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y a los tenedores interesados.
2ontra quienes compete) En consecuencia, consideramos que los (nicos legitimados pasivos son el autor de
la turbaci%n y, eventualmente, los c%mplices.
Accio!es "e obr# !uev#.
4rt. .;<F 9Si la turbaci%n en la posesi%n consistiese en obra nueva, que se comen1ara a hacer en terrenos e
inmuebles del poseedor, o en destrucci%n de las obras e"istentes, la acci%n posesoria ser& ju1gada como
acci%n de despojo:. Es requisito para su procedencia que se trate de una obra que comen1are a hacerse o sea,
no debe estar empe1ada.
Bbjeto o finalidad) 4rt. .?@@ 9'a acci%n posesoria en tal caso tiene el objeto de que la obra se suspenda
durante el juicio, y que a su terminaci%n se mande deshacer lo hecho:
4rt. ;<< 9Iuien tema que de un edificio o de otra cosa derive un da0o a sus bienes, puede denunciar ese
hecho al jue1 a fin de que se adopten las oportunas medidas cautelares:
El juicio &osesorio1 4rt. .?@1 9'as acciones posesorias ser&n ju1gadas sumariamente y en la forma que
prescriban las leyes de los procedimientos judiciales:. 'a sentencia condenara al demandado a restituir el
inmueble con todos sus accesorios. -ambin podr& disponer el pago de una indemni1aci%n y, por supuesto,
los gastos del juicio.
Interdictos procesales)
1, Interdicto de adquirir) 4rt. E@= 2$ 9$ara que proceda el interdicto de adquirir se requerir&) 1, Iue quien
lo intente presente ttulo suficiente para adquirir la posesi%n o la tenencia con arreglo a derecho. , Iue
nadie tenga ttulo de due0o o usufructuario de la cosa que constituye el objeto del interdicto.#, Iue nadie sea
poseedor o tenedor de la misma cosa:.
+esde un punto de vista te%rico este interdicto jam&s podra ser viable. Si se trata de inmuebles que no
pertenecen a un particular, es el estado due0o y poseedor de los mismos. H si se trata de muebles sin due0o,
cualquiera los puede adquirir por apropiaci%n, por lo que no necesita recurrir a ning(n interdicto.
, Interdicto de retener) puede entablarlo el poseedor o tenedor de una cosa mueble o inmueble cuando
alguien amena1are perturbarlo o lo perturbase mediante actos materiales. 2ompete contra el autor, sus
sucesores o coparticipes.
#, Interdicto de recobrar) pueden promoverlo quienes hubiesen tenido la posesi%n o la tenencia de una cosa
mueble o inmuebles, de la cual hubiesen sido despojados, total o parcialmente con violencia o
clandestinidad, contra el autor, sus sucesores, coparticipes o beneficiarios del despojo.
;, Interdicto de obra nueva) compete al poseedor o tenedor de un inmueble afectado por una obra que se
hubiese comen1ado, contra el due0o de ella y si fuese desconocido, contra el director o encargado.
El jue1 esta facultado para suspender preventivamente la obra y si la sentencia hace lugar a la demanda, la
suspensi%n ser& definitiva. En su caso podr& disponer la destrucci%n y restituci%n de las cosas a su estado
anterior a costa del vencido.
8 2aducidad de los interdictos. 'os interdictos de retener, recobrar y de obra nueva no pueden promoverse
despus de transcurrido un a0o de producidos los hechos en que se fundaren.
Inconstitucionalidad) Si se ha adoptado por el interdicto, luego solo puede promoverse la acci%n real. Iuiere
decir que en virtud de la opci%n, el perjudicado queda privado de intentar las acciones posesorias policiales o
en sentido estricto que le reconoce el 22.
DO'INIO
-erminologa) significa poder o se0oro.
4rt. .?@E 9El dominio es el derecho real en virtud del cual una cosa se encuentra sometida a la voluntad y a
la acci%n de una persona:.
$ropiedad y dominio) la propiedad es el gnero y comprende al dominio /especie,, que es el derecho de
propiedad sobre las cosas.
Cl#si$ic#ci%! "el "oi!io. (er$ecto o i&er$ecto1 4rt. .?@= 9El dominio se llama pleno o perfecto,
cuando es perpetuo, y la cosa no est& gravada con ning(n derecho real hacia otras personas. Se llama menos
pleno, o imperfecto, cuando debe resolverse al fin de un cierto tiempo o al advenimiento de una condici%n, o
si la cosa que forma su objeto es un inmueble, gravado respecto de terceros con un derecho real, como
17
servidumbre, usufructo, etctera:.
El dominio pleno es el derecho real de mayor contenido. Ej.) el primero es el dominio desmembrado o
gravado, y el imperfecto es el dominio revocable y en el fiduciario.
C#r#cteres "el "oi!io1
01 E4clusi(idad: 4rt. .?@F 9El dominio es e"clusivo. +os personas no pueden tener cada una en el todo el
dominio de una cosa7 mas pueden ser propietarias en com(n de la misma cosa, por la parte que cada una
pueda tener:. En este ultimo supuesto, ya no habra dominio sino condominio.
4rt. .?@< 9El que una ve1 ha adquirido la propiedad de una cosa por un ttulo, no puede en adelante
adquirirla por otro, si no es por lo que faltase al ttulo por el cual la haba adquirido:. El due0o no necesita
tener sobre ella otro derecho real, por ser el dominio de derecho de mayor contenido que encierra todas las
facultades posibles. 'a salvedad contenida al final del 4rt. ?@< aparece un tanto confusa, debiendo
entenderse que alude a un supuesto de adquisici%n de un dominio desmembrado. Ej.) cuando alguien
adquiere un inmueble gravado con una servidumbre es imperfecto. Sin embargo, si el titular de la
servidumbre renuncia a ella, el dominio se perfecciona complet&ndose el primer titulo de adquisici%n.
21 Perpetuidad: 4rt. .?1@ 9El dominio es perpetuo, y subsiste independiente del ejercicio que se pueda
hacer de l. El propietario no deja de serlo, aunque no ejer1a ning(n acto de propiedad, aunque est en la
imposibilidad de hacerlo, y aunque un tercero los ejer1a con su voluntad o contra ella, a no ser que deje
poseer la cosa por otro, durante el tiempo requerido para que ste pueda adquirir la propiedad por la
prescripci%n:.
2uando el dominio se transmite de una persona a otra, sea la sucesi%n universal o particular, no nace un
derecho nuevo en cabe1a del sucesor. El derecho es el mismo y solo cambia de titular.
#, 4bsoluto) Es absoluto porque es el (nico derecho real que permite a su titular hacer de la cosa lo que
quiera, usar y go1ar de ella como mejor le pare1ca7 alterar sus sustancia, al e"tremo de pode destruirla7
cambiar su destino d&ndole el que considere mas adecuado a sus necesidades, todo ello dentro de marco de
la ley y siempre que no atente contra los derechos de un tercero, el orden publico, la moral y las buenas
costumbres.
CONTENIDO DEL DO'INIO
8 2ontenido afirmativo) 2omprende las facultades del due0o. 'a doctrina distingue entre)
? =acultades materiales ) 4rt. .?1# 9Es inherente a la propiedad el derecho de poseer la cosa, disponer o
servirse de ella, usarla y go1arla conforme a un ejercicio regular:. 4rt. .?1; 9El ejercicio de estas facultades
no puede ser restringido en tanto no fuere abusivo, aunque privare a terceros de ventajas o comodidades:.
1, +erecho de poseer) el dominio es un derecho real que se ejerce por la posesi%n, su titular es poseedor
legitimo7 si es privado de ella esta legitimado para promover todas las defensas posesorias, as como tambin
la acci%n reivindicatoria.
, +erecho de usar) puede servirse de la cosa como lo ju1gue mas adecuado a sus necesidades, sin
limitaciones en cuanto a la naturale1a o destino del objeto.
#, +erecho de go1ar) puede percibir todos los frutos que produ1ca la cosa.
;, +erecho de disponer materialmente) aunque la reforma de 1<EF, haya suprimido del 4rt. ?1# la
referencia a las facultades de desnaturali1ar, degradar o destruir la cosa, es indudable que el due0o puede
hacer todo ello.
? =acultades jur:dicas- 4rt. .?1? 9El propietario tiene la facultad de ejecutar, respecto de la cosa, todos los
actos jurdicos de que ella es legalmente susceptible7 alquilarla o arrendarla, y enajenarla a ttulo oneroso o
gratuito, y si es inmueble, gravarla con servidumbres o hipotecas. $uede abdicar su propiedad, abandonar la
cosa simplemente, sin transmitirla a otra persona:.
8 2oncepto negativo) su titular puede e"cluir a terceros del uso, goce o disposici%n de la cosa, tomando todas
las medidas que ju1gue convenientes para obtener tal fin /4rt. ?1E,.
-ampoco podr& retirar la cosa de un tercero si hubiera prestado su consentimiento, y si lo hubiera prestado
para un fin determinado, no tendr& derecho a removerla hasta el cumplimiento de ese fin /4rt. ?1=,.
$uede tambin impedir que se entre o se pase por su propiedad, constituyendo una manera de e"teriori1ar esa
facultad el encerrarse con paredes, cercos o fosos. Sin embargo aquella se halla limitada en el supuesto de
18
tener que soportar la constituci%n de una servidumbre for1osa de transito en favor de fundo que care1ca de
comunicaci%n con la va publica /4rt. #@=F,.
K E4tensi!n (ertical @inmuebles1: 4rt. .?1F 9'a propiedad del suelo se e"tiende a toda su profundidad, y al
espacio areo sobre el suelo en lneas perpendiculares. 2omprende todos los objetos que se encuentran bajo
el suelo, como los tesoros y las minas, salvo las modificaciones dispuestas por las leyes especiales sobre
ambos objetos. El propietario es due0o e"clusivo del espacio areo7 puede e"tender en l sus construcciones,
aunque quiten al vecino la lu1, las vistas u otras ventajas7 y puede tambin demandar la demolici%n de las
obras del vecino que a cualquiera altura avancen sobre ese espacio:.
? E4tensi!n a los accesorios @muebles e inmuebles1: 4rt. .?@ 9'a propiedad de una cosa comprende
simult&neamente la de los accesorios que se encuentran en ella, natural o artificialmente unidos:.
4rt. .?1< 9-odas las construcciones, plantaciones y obras e"istentes en la superficie o en el interior de un
terreno, se presumen hechas por el propietario del terreno, y que a l le pertenecen, si no se probare lo
contrario. Esta prueba puede ser dada por testigos, cualquiera que sea el valor de los trabajos:. Si se
demuestra que los trabajos no fueron hechos por el propietario no por ello no le pertenecer&n. 'a prueba en
contrario solo servir& para determinar la e"istencia de un crdito a favor del constructor.
K E4tensi!n a los $rutos @muebles e inmuebles1: los frutos naturales, industriales o civiles siempre
pertenecen al due0o de la cosa a medida que se producen e independientemente de su percepci%n. 'e
corresponde por la fuer1a misma de su titulo, a diferencia de lo que sucede con el poseedor de buena fe, cuyo
titulo sobre los frutos que hace suyos es el hecho mismo de la percepci%n.
4unque el 4rt. ?, no menciona los productos, es indudable que tambin son del due0o, pues como dice la
nota al 4rt. #<) 9>inguna distinci%n hay que hacer entre frutos y productos en cuanto al derecho del
propietario:. $ero puede perder el derecho a los frutos si grava la cosa con un derecho real que acuerda a su
titular el derecho a ellos, como el usufructo o, el uso o la anticresis.
*inalmente, tambin puede ser privado de los frutos no en virtud de un hecho voluntario como es la
constituci%n de un gravamen, sino porque la cosa se encuentra en mano de un poseedor de buena fe, a quien
corresponden los frutos percibidos /4rt. ;#,, no as los pendientes que siempre pertenecen al due0o, sa el
poseedor de buena fe o de mala fe /4rt. ;E,.
Restriccio!es y l+ites #l "oi!io.
*undamento) la conveniencia y el inters superior de la sociedad.
>aturale1a jurdica) las restricciones son obligaciones propter rem.
5estricciones del 22) 01 Numerus clausus: su titular solo va a poder gravar sus cosas con alguno de los
derechos reales admitidos por el legislador.
21 "nenajenabilidad: 4rt. 1.#E; 9Es prohibida la cl&usula de no enajenar la cosa vendida a persona alguna7
mas no a una persona determinada:. Si se enajenare en contra de la prohibici%n el acto es nulo.
5estricciones a la disposici%n material) 4rt. .E#< 9'os propietarios limtrofes con los ros o con canales que
sirven a la comunicaci%n por agua, est&n obligados a dejar una calle o camino p(blico de treinta y cinco
metros hasta la orilla del ro, o del canal, sin ninguna indemni1aci%n. 'os propietarios ribere0os no pueden
hacer en ese espacio ninguna construcci%n, ni reparar las antiguas que e"isten, ni deteriorar el terreno en
manera alguna:.
Rel#cio!es "e veci!"#".
-eora de las inmisiones) Esta teora se vincula con la reali1aci%n de actos que determinan una invasi%n del
fundo vecino, ya sea mediante el envo de sustancias s%lidas, liquidas o gaseosas /inmisiones materiales,, o
simplemente por la propalaci%n de ruidos, vibraciones, luminosidades, olores, etc /inmisiones inmateriales,.
8 4rt. .E@ 9'os trabajos o las obras que sin causar a los vecinos un perjuicio positivo, o un ataque a su
derecho de propiedad, tuviesen simplemente por resultado privarles de ventajas que go1aban hasta entonces,
no les dan derecho para una indemni1aci%n de da0os y perjuicios:.
.olestias ocasionadas por actividades en inmuebles vecinos) 4rt. .E1F 9'as molestias que
ocasionen el humo, calor, olores, luminosidad, ruidos, vibraciones o da0os similares por el
ejercicio de actividades en inmuebles vecinos, no deben e"ceder la normal tolerancia
19
teniendo en cuenta las condiciones del lugar y aunque mediare autori1aci%n administrativa
para aqullas. Seg(n las circunstancias del caso, los jueces pueden disponer la indemni1aci%n
de los da0os o la cesaci%n de tales molestias. En la aplicaci%n de esta disposici%n el jue1 debe
contempori1ar las e"igencias de la producci%n y el respeto debido al uso regular de la
propiedad7 asimismo tendr& en cuenta la prioridad en el uso. El juicio tramitar&
sumariamente:.
Atili1aci%n del fundo vecino o de la pared divisoria) 4rt. .E= 9Si para cualquier obra fuese
indispensable poner andamios, u otro servicio provisorio en el inmueble del vecino, el due0o
de ste no tendr& derecho para impedirlo, siendo a cargo del que construyese la obra la
indemni1aci%n del da0o que causare:.
4rt. .EE 9El propietario del terreno contiguo a una pared divisoria puede destruirla cuando
le sea indispensable o para hacerla m&s firme o para hacerla de carga, sin indemni1aci%n
alguna al propietario o cond%mino de pared debiendo levantar inmediatamente la nueva
pared:.
9rboles1 4rt. .EF 9El propietario de una heredad no puede tener en ella &rboles sino a
distancia de tres metros de la lnea divisoria con el vecino, o sea la propiedad de ste predio
r(stico o urbano, est o no cercado, o aunque sean ambas heredades de bosques. 4rbustos no
pueden tenerse sino a distancia de un metro:.
Luces y vist#s1
4rt. .E?; 9>ing(n medianero podr& abrir ventanas o troneras en pared medianera, sin
consentimiento del cond%mino:.
4rt. .E?? 9El due0o de una pared no medianera contigua a finca ajena, puede abrir en ella
ventanas para recibir luces, a tres metros de altura del piso de la pie1a a que quiera darse lu1,
con reja de fierro cuyas barras no dejen mayor claro que tres pulgadas:.
4rt. .E?E 9Esas luces no constituyen una servidumbre, y el due0o de la finca o propiedad
contigua, puede adquirir la medianera de la pared, y cerrar las ventanas de luces, siempre
que edifique apoy&ndose en la pared medianera:.
4rt. .E?= 9El que go1a de la lu1 por ventanas abiertas en su pared, no tiene derecho para
impedir que en el suelo vecino se levante una pared que las cierre y le prive de la lu1.
4rt. .E?F 9>o se puede tener vistas sobre el predio vecino, cerrado o abierto, por medio de
ventanas, balcones u otros voladi1os, a menos que intermedie una distancia de tres metros de
la lnea divisoria:.
4rt. .E?< 9-ampoco pueden tenerse vistas de costado u oblicuas sobre propiedad ajena, si
no hay sesenta centmetros de distancia:.
Co!te!i"o #!or#l "el "oi!io1 el "oi!io i&er$ecto.
20
4rt. .?@= 9El dominio se llama pleno o perfecto, cuando es perpetuo, y la cosa no est& gravada con ning(n
derecho real hacia otras personas. Se llama menos pleno, o imperfecto, cuando debe resolverse al fin de un
cierto tiempo o al advenimiento de una condici%n, o si la cosa que forma su objeto es un inmueble, gravado
respecto de terceros con un derecho real, como servidumbre, usufructo, etctera:. 2asos)
A. Doi!io $i"uci#rio1 4rt. =# de la ley ;;;1 9+ominio fiduciario es el que se adquiere en ra1%n de un
fideicomiso constituido por contrato o por testamento, y est& sometido a durar solamente hasta la e"tinci%n
del fideicomiso, para el efecto de entregar la cosa a quien corresponda seg(n el contrato, el testamento o la
ley.:.
Intervienen tres personas) 1, El constituyente, fideicomitente o fiduciante, que era quien creaba el
fideicomiso. , El fiduciario, que era el titular del dominio fiduciario. #, El fideicomisario, o beneficiario
final, que era el tercero a quien deba ser entregada la cosa cuando se cumpla la condici%n o venca el pla1o.
*acultades y obligaciones del fiduciario) el fiduciario tiene respeto de la cosa facultades materiales y
jurdicas. En cuanto a las primeras, puede usar la cosa, conforme a lo convenido en el contrato y a falta de
previsi%n, podr& hacerlo de acuerdo con la finalidad del fideicomiso. 5especto de las segundas, le permite
disponer o gravar los bienes fideicomitidos cuando lo requieran los fines del fideicomiso, sin necesidad de
requerir el consentimiento del fiduciante o del beneficiario, salvo pacto en contrario.
Esta tambin legitimado para ejercer todas las acciones para la defensa de los bienes fideicomitidos, sean
contra el beneficiario, sea contra terceros. El fiduciario esta sujeto a las obligaciones impuestas por la ley o
la convenci%n y debe cumplir con ellas con la prudencia y diligencia del buen hombre de negocios que actua
sobre la base de la confian1a depositada en el.
2esaci%n del fiduciario) 2uando se produce la cesaci%n del fiduciario por cualquier causa, debe ser
reempla1ado por el sustituto designado en el contrato, y si no lo hubiere o no aceptase, el jue1 designara
como fiduciario a una entidad autori1ada, es decir, una entidad financiera o una sociedad especialmente por
la comisi%n nacional de valores.
Efectos del fideicomiso) el fiduciario, m&s que un titular de dominio, es un administrador de bienes ajenos
con derecho a renunciar.
B. Doi!io revoc#ble1
4rt. .EE# 9+ominio revocable es el que ha sido transmitido en virtud de un ttulo revocable a voluntad del
que lo ha transmitido7 o cuando el actual propietario puede ser privado de la propiedad por una causa
proveniente de su ttulo:.
Se trata tambin de un dominio que debe resolverse cuando se cumple una condici%n resolutoria o vence un
pla1o resolutorio, pero a diferencia del dominio fiduciario, intervienen en el solo dos personas) a, el
transmitente, que luego se convertir& en revocante y b, el due0o revocable que es el titular del dominio
revocable. $or lo tanto, cuando se produce la resoluci%n, la cosa no pasa a un tercero sino que vuelve al
transmitente. $uede recaer sobre muebles o inmuebles, y reconocer como fuente un acto entre vivos o una
disposici%n de (ltima voluntad. Ej.) la cl&usula de poder arrepentirse el vendedor, el pacto comisorio t&cito.
*orma en que se produce la revocaci%n) para que se efect(e la revocaci%n y la readquisici%n del dominio por
el transmitente revocante, a su manifestaci%n de la voluntad habr& que agregar siempre el cumplimiento de la
tradici%n. Esto es para promover acciones reales, tanto contra el revocado como contra terceros adquirientes,
y no limitarse a ejercer personales de restituci%n.
Efectos con que se produce la renovaci%n) 4rt. .E=@ 95evoc&ndose el dominio con efecto retroactivo, el
antiguo propietario est& autori1ado a tomar el inmueble libre de todas las cargas, servidumbres o hipotecas
con que lo hubiese gravado el propietario desposedo o el tercer poseedor7 pero est& obligado a respetar los
actos administrativos del propietario desposedo, como los alquileres o arrendamientos que hubiese hecho:.
2uando la revocaci%n no tiene efectos retroactivos por disponerlo la ley o por hacerlo convenido las partes,
quedan subsistentes las enajenaciones y derechos reales que hubiere constituido el due0o revocado /4rt.
E=,.
5gimen de los frutos) el efecto retroactivo de la revocaci%n no alcan1a a los frutos percibidos por el due0o
revocable hasta el momento en el que se cumple la condici%n, por lo que no debe restituirlos. 'os frutos
pendientes pertenecen al revocante, de modo que les son debidos a partir de la fecha en que se ha cumplido
la condici%n o vencido el pla1o y hasta tanto no se consume la tradici%n.
21
2oncepto, modo, titulo)
'ODOS DE AD4/ISCION * E:TINCION DEL DO'INIO
'os modos de adquisici%n de los derechos reales son los hechos o actos jurdicos a los que la ley confiere la
virtualidad de conducir a la adquisici%n de ese derecho real. En efecto el titulo es el acto jurdico que tiene
por fin transmitir el dominio, pero la transmisi%n solo queda consumada cuando se cumple con el modo, que
en nuestro derecho (nicamente le es la tradici%n.
(or lo t#!to l# teor+# "el titulo y el o"o se #je!# # los "e8s o"os "e #"7uisici%!.
Enumeraci%n legal) 4rt. .?; 9El dominio se adquiere) 1D $or la apropiaci%n7 D $or la especificaci%n7 #D
$or la accesi%n7 ;D $or la tradici%n7 ?D $or la percepci%n de los frutos7 ED $or la sucesi%n en los derechos del
propietario7 =D $or la prescripci%n:.
Seg(n esta interpretaci%n, el 4rt. ;1, configurara un supuesto de adquisici%n legal, pues es
precisamente la ley la que confiere la propiedad al poseedor de una cosa mueble cuando
concurren determinados e"tremos.
2lasificaci%n)
01 Originarios / deri(ados:En los primeros, el derecho se adquiere con independencia de un
derecho anterior de otra persona, no hay un antecesor conocido, de modo que el derecho nace
para el titular libre de todas las cargas o limitaciones que pudieren haberlo afectado en alg(n
momento. Son modos de esta clase la apropiaci%n, la especificaci%n, la accesi%n y la
percepci%n de fruto.
En los modos derivados, la adquisici%n se apoya en el derecho de otra persona. Cay un titular
anterior que pierde el derecho y un titular actual que con motivo de la transmisi%n, lo recibe
con todas las cargas, limitaciones y restricciones que lo afectaban. Son ejemplos de modos
derivados la tradici%n y la sucesi%n mortis causa.
21 'ubdi(isi!n de los modos deri(ados:
4, 4 titulo universal y a titulo particular o singular, seg(n que la adquisici%n recaiga sobre
todo un patrimonio o parte alcuota de el, como en la sucesi%n mortis causa, o bien sobre uno
o varios objetos determinados, considerados individualmente, como la tradici%n.
6, $or actos mortis causa o entre vivos, seg(n que los derechos sean recibidos por el actual
titular en ra1%n de la muerte del anterior y por haber sido llamado a sucederlo ocupando su
lugar o bien, con total independencia de su muerte. 2omo ejemplo de los primeros, aparece
la sucesi%n mortis causa, y de los segundos, todos los dem&s.
2, 4 titulo oneroso y a titulo gratuito, seg(n que el adquiriente reciba las cosas a cambio de
lago que el a su ve1 entrega, o que las reciba sin hacer contraprestaci%n alguna.
+, Se aplican solo a muebles) la apropiaci%n, la especificaci%n, la percepci%n de frutos y
dentro de la accesi%n, la migraci%n de animales domesticados, y la adjunci%n, me1cla y
confusi%n.
Se aplican solo a inmuebles los restantes casos de accesi%n, o sea, la avulsi%n, aluvi%n y
edificaci%n, siembra y plantaci%n.
22
$uede recaer indistintamente sobre muebles e inmuebles la tradici%n, la sucesi%n y la
prescripci%n.
-. A(RO(IACION
4rt. .?? 9'a aprehensi%n de las cosas muebles /corpus, sin due0o, o abandonadas por el
due0o, hecha por persona capa1 de adquirir con el &nimo de apropi&rselas /animus domini,,
es un ttulo para adquirir el dominio de ellas:.
2osas susceptibles de apropiaci%n)
* *osas sin dueAo: 4rt. .?= 9Son susceptibles de apropiaci%n por la ocupaci%n, los
animales de ca1a, los peces de los mares y ros y de los lagos navegables7 las cosas que se
hallen en el fondo de los mares o ros, como las conchas, corales, etctera, y otras sustancias
que el mar o los ros arrojan, siempre que no presenten se0ales de un dominio anterior7 el
dinero y cualesquiera otros objetos voluntariamente abandonados por sus due0os para que se
los apropie el primer ocupante, los animales bravos o salvajes y los domesticados que
recuperen su antigua libertad:.
* *osas abandonadas por el dueAo: 4rt. .?E 9Son cosas abandonadas por el due0o
aquellas de cuya posesi%n se desprende materialmente, con la mira de no continuar en el
dominio de ellas:.
$ara que se configure esta causal deben concurrir dos requisitos)
4, An acto de desprendimiento material de la cosa) debe tratarse de un acto que implique la
prdida real y efectiva del corpus posesorio.
6, 'a intenci%n de no continuar ejerciendo el dominio sobre la cosa) no basta un mero
desprendimiento del corpus, sino que el acto de abandono debe traducir tambin el prop%sito
deliberado de abdicar del dominio.
El c%digo consagra una presunci%n, inclin&ndose por considerar a la cosa como perdida y no
como abandonada, si tuviera alg(n valor /4rt. ?#@,.
4rt. .?< 9Si las cosas abandonadas por sus due0os lo fueren para ciertas personas, esas
personas (nicamente tendr&n derecho para apropi&rselas. Si otros las tomaren, el due0o que
las abandon% tendr& derecho para reivindicarlas o para e"igir su valor:.
5gimen especial de las cosas no apropiables)
* *osas perdidas: las cosas perdidas no son apropiables pues tienen due0o. Si una persona
halla una cosa perdida, no esta obligada a tomarla., y si lo hace, asume mientras la tiene en su
poder responsabilidades del depositario.
23
El procedimiento que debe seguirse varia seg(n que el hallador cono1ca o no al due0o de la
cosa. En el primer caso, debe avisarle inmediatamente, bajo pena de no tener derecho a
ninguna recompensa aunque hubiera sido ofrecida, ni tampoco a compensaci%n por su
trabajo y por los gastos que hubiese hecho /4rt. ?#,. Si el hallador desconoce quien es el
due0o de la cosa e"traviada, la soluci%n es la entrega de la misma al jue1 o a la polica del
lugar /4rt. ?#;,.
* .esoros: 4rt. .??1 9Se entiende por tesoro todo objeto que no tiene due0o conocido, y que
est& oculto o enterrado en un inmueble, sea de creaci%n antigua o reciente, con e"cepci%n de
los objetos que se encuentren en los sepulcros, o en los lugares p(blicos, destinados a la
sepultura de los muertos:.
'a casualidad del halla1go e"cluye tanto una b(squeda de liberada, como la consentida o
autori1ada por el propietario del inmueble. El 4rt. ??E sienta una regla de car&cter general,
consistente en distribuir el tesoro por partes iguales entre el propietario del inmueble y el
descubridor.
2. ES(ECI,ICACION O TRASN,OR'ACION
4rt. .?E= 94dquirese el dominio por la transformaci%n o especificaci%n, cuando alguien
por su trabajo, hace un objeto nuevo con la materia de otro, con la intenci%n de apropi&rselo:
$osibles criterios de soluci%n)
)1 Especi$icaci!n de buena $e) es transformador de buena fe quien ignora que la materia no
le pertenece., mas bien, esta convencido de que esa materia es propia. Si una ve1 reali1ado el
objeto nuevo, no puede volver a su estado anterior, el especificador adquiere el dominio del
mismo. Se e"tingue el derecho del due0o de la materia, nace el del transformador sobre la
nueva especie.
;1 Especi$icaci!n de mala $e: es transformador de mala fe quien sabe o debe saber que la
materia es ajena. Si no es posible reducir la materia a su estado anterior, su due0o tiene
tambin aqu una opci%n) puede quedarse con la nueva especie, abandonando al
especificador el mayor valor, o bien, puede entregarla al transformador.
Si al due0o no le interesa retener el objeto nuevo porque no es de su agrado o porque aparece
como demasiado oneroso el pago que debe afrontar, puede optar por entregarlo al
especificador. Este ultimo adquiere el dominio por decisi%n del due0o, pero esta obligado a
reembolsarse no solo el valor de la materia, sino tambin, los da0os y perjuicios que su
proceder le hubiere ocasionado.
;. DE LA ACCESION
4rt. .?=1 9Se adquiere el dominio por accesi%n, cuando alguna cosa mueble o inmueble
acreciere a otra por adherencia natural o natural o artificial:. El dominio de una cosa se
24
e"tiende a todos sus accesorios, que se encuentren natural o artificialmente unidos a ella /4rt.
?@,.
2lases)
-. N#tur#l1 el acrecentamiento se produce por obra de la naturale1a. 2asos)
K )lu(i!n: las aguas del mar o de los ros est&n en permanente movimiento y, cuando limitan
con fundos, puede suceder que la superficie de estas aumente o disminuya que aquellas
retrocedan o avancen.
? )(ulsi!n: ese aumento es el resultado de una fuer1a s(bita o violenta que provoca el
desprendimiento de una parte de un fundo ribere0o susceptible de ser reconocida, que luego
se une por adjunci%n o por superposici%n a un fundo inferior o a uno situado sobre la ribera
opuesta /4rt. ?F#,.
+erechos del propietario de las cosas de avulsi%n) el due0o del tro1o de tierra desprendido
por la acci%n brusca de la corriente de agua conserva el dominio al solo efecto de llev&rselo
/4rt ?F# in fine,, es decir de reclamar la entrega o de reivindicarlo contra el due0o del
fundo donde ha ido a para, pero no esta autori1ado a tomar la posesi%n o a usar y go1ar del
desprendimiento en el lugar hacia el que se dirigi%.
El perjudicado pierde definitivamente su derecho, y lo adquiere el titular del fundo receptor.
Este no debe ninguna indemni1aci%n ya que el da0o fue causado por caso fortuito. Sin
embargo, podr& entablar la reivindicaci%n, no solo esta sujeta a su ejercicio dentro del
termino de E meses, sino que adem&s, no debe haberse operado antes la adherencia natural
/estar consumada,.
2. Arti$ici#l1 interviene la mano del hombre, tal como ocurre en la edificaci%n, siembra y
plantaci%n.
? En $inca propia con elementos ajenos:
8 +e buena fe) 4rt. .?F= 9El que sembrare, plantare o edificare en finca propia con semillas,
plantas o materiales ajenos, adquiere la propiedad de unos y otros7 pero estar& obligado a
pagar su valor:.
8 +e mala fe) continua 4rt ?F= 9y si hubiese procedido de mala fe, ser& adem&s condenado
al resarcimiento de los da0os y perjuicios, y si hubiere lugar, a las consecuencias de la
acusaci%n criminal:.
? En terreno ajeno con elementos propios:
8 +e buena fe) siendo el edificador de buena fe, esta convencido sin duda alguna, no de que
es propietario del terreno, sino de que tiene derecho de sembrar, cultivar o plantar. El due0o
del terreno tiene derecho a hacer suya la obra, y el edificador no puede optar por la
destrucci%n, salvo que si lo acordare con el primero.
25
'a indemni1aci%n debida por el propietario del terreno debe comprender el valor de los
materiales y la mano de obra, as como los da0os y perjuicios que pudieran haberse
producido, y aun el mayor valor, si este supera el importe de los otros rubros.
8 +e mala fe) 4rt. .?F< 9Si se ha edificado, sembrado o plantado de mala fe en terreno
ajeno, el due0o del terreno puede pedir la demolici%n de la obra y la reposici%n de las cosas a
su estado primitivo, a costa del edificante, sembrador o plantador. $ero si quisiere conservar
lo hecho, debe el mayor valor adquirido por el inmueble:.
4djunci%n) es la reuni%n de dos cosas muebles pertenecientes a diferentes propietarios que
forman una sola cosa, no obstante lo cual cada una de ellas conserva su identidad.
2omo estamos frente a un supuesto de accesi%n, la regla es que el due0o de la cosa principal
adquiere la accesoria. El due0o de la cosa principal, de todos modos y en virtud del principio
del enriquecimiento sin causa, debe abandonar el valor de la cosa accesoria a quien era su
propietario.
.e1cla y confusi%n) la me1cla es la uni%n mas interna y completa de cosas muebles s%lidas,
mientras que la confusi%n se refiere a la misma situaci%n siendo las cosas liquidas.
4l resultar una nueva especie, el propietario de la cosa principal adquiere el dominio de
aquella y, por supuesto, debe abandonar el valor de la materia accesoria a quien era su due0o
/4rt. ?<=,.
Si las cosas son inseparables y no hay una cosa principal y otra accesoria, se crea un
condominio entre los dos due0os en proporci%n a la parte de cada uno, conformidad con el
valor de las cosas me1cladas o confundidas /4rt. E=?,.
<. TRADICION TRASLATI)A DE DO'INIO
-itulo y modo constituyen un todo inseparable. *altando cualesquiera de los dos, no hay
derecho real.
Es el acto jurdico por el cual el propietario capa1 entrega la cosa al adquiriente, tambin
capa1, en virtud de un titulo suficiente para transmitir el dominio. Se trata de un acto jurdico
bilateral. Es un acto voluntario, lcito y que tiene por fin inmediato transferir derechos.
5equisitos)
$ropiedad de la cosa) esta e"igencia de la propiedad en cabe1a del tradens no significa que
quien reali1a la tradici%n deba ser el propietario en persona. $uede actuar por medio de un
representante legal si se trata de un incapa1, o convencional, siempre que este debidamente
autori1ado para ello y dentro de los limites del mandato.
2apacidad de partes) al tiempo de la tradici%n.
26
-itulo suficiente) es el acto que sirve de causa a la tradici%n y debe estar rodeado de todos los
requisitos legales tanto de fondo /legitimaci%n y capacidad, como de forma. Se incluye
dentro de este concepto todos aquellos ttulos que importan una enajenaci%n) compraventa,
donaci%n, permuta, mutuo, etc.
E:TINCION DEL DO'INIO
En la e"tinci%n absoluta el dominio cesa radicalmente, o sea que desaparece para su titular y
para cualquier otro. En la e"tinci%n relativa, en cambio, si el sujeto que ejerce la propiedad la
pierde es porque pasa a una persona distinta o es posible que ello siempre ocurra.
8$ara el c%digo los casos de e"tinci%n absoluta son cuatro a saber)
4, +estrucci%n de la cosa) la destrucci%n debe ser total, no debe quedar nada del objeto, ya
que, de no ser as, el dominio subsistira sobre los restos.
6, 2onsumo de la cosa) si se trata de cosas consumibles cuya e"istencia termina de la cosa.
2, $uesta de la cosa fuera del comercio) quedan comprendidos todos los supuestos en que la
cosa pasa al dominio p(blico del estado.
+, 'os animales salvajes) trat&ndose de animales domesticados que recuperan su antigua
libertad, vuelven a ser susceptibles de adquisici%n por cualquiera por medio de la apropiaci%n
8 'os casos de e"tinci%n relativa son)
4, +isposici%n de la ley) la ley le atribuye la propiedad de una cosa a otra persona a titulo de
transformaci%n, accesi%n o prescripci%n.
6, 4bandono) Si se trata de un inmueble, pasa al dominio privado del estado, pero ello no
ocurre autom&ticamente. $ara que un inmueble abandonado pase al dominio privado del
estado, la manifestaci%n de voluntad del propietario debe instrumentarse por escritura publica
e inscribirse en el registro de la propiedad.
2, Enajenaci%n) el dominio se pierde por enajenaci%n, solo despus de firmado el
instrumento publico seguido de la tradici%n.
+, -ransmisi%n judicial) debe e"istir una sentencia que desconoce el dominio o deja sin
efecto el traspaso o la adjudicaci%n a otra persona.
/S/CA(ION
4rt. #.<;= 9'os derechos reales y personales se adquieren y se pierden por la prescripci%n.
'a prescripci%n es un medio de adquirir un derecho, o de libertarse de una obligaci%n por el
27
transcurso del tiempo:. +eben concurrir tambin la posesi%n de una cosa si se trata de la
prescripci%n adquisitiva, y la inacci%n del acreedor si se refiere a la prescripci%n liberatoria.
Es as que son usucapibles todos los derechos reales que se ejercen por medio de la posesi%n,
e"cepto la prenda y la anticresis, porque siendo derechos de garanta, solo admiten como
fuente la convenci%n. 2lases)
4, $rescripci%n adquisitiva o usucapi%n)
4rt. #.<;F 9'a prescripci%n para adquirir, es un derecho por el cual el poseedor de una cosa
inmueble, adquiere la propiedad de ella por la continuaci%n de la posesi%n, durante el tiempo
fijado por la ley:.
'a usucapi%n es un modo de adquisici%n de los derechos reales sobre cosa propia y de los de
goce o disfrute sobre cosas ajena por la continuaci%n de la posesi%n en forma p(blica,
pacifica, continua e ininterrumpida durante el tiempo establecido por la ley.
*ormas de hacerla valer)
? Por (:a de acci!n: cuando quien ha usucapido la propiedad, luego de poseer el inmueble
durante el tiempo requerido por la ley, resuelve obtener un titulo en sentido instrumental e
intenta la acci%n declarativa de usucapi%n., o bien cuando es demandado por reivindicaci%n y
deduce reconvenci%n por prescripci%n.
? Por (:a de e4cepci!n: se hace valer la usucapi%n como defensa cuando el poseedor,
demandado por reivindicaci%n, para evitar la desposesi%n, opone al progreso de esta acci%n
real la e"cepci%n de prescripci%n. Estas reglas solo son aplicables en materia de usucapi%n
larga.
2lases)
4, Asucapi%n respecto a los muebles)
4rt. ;.@1E bis 9El que durante tres a0os ha posedo con buena fe una cosa mueble robada o
perdida, adquiere el dominio por prescripci%n. Si se trata de cosas muebles cuya
transferencia e"ija inscripci%n en registros creados o a crearse, el pla1o para adquirir su
dominio es de dos a0os en el mismo supuesto de tratarse de cosas robadas o perdidas. En
ambos casos la posesi%n debe ser de buena fe y continua:.
En el caso de automotores hurtados o robados, pueden ser usucapidos por el titular de buena
fe siempre que hubiesen transcurrido dos a0os desde la inscripci%n.
En materia de buques, rige el 4rt. 1E de la ley @@<;, que consagra la usucapi%n breve con
justo titulo, buena fe y tres a0os de posesi%n continua, o bien la usucapi%n larga, que se
cumple a los die1 a0os, si faltaren algunas de las referidas condiciones.
6, Asucapi%n respecto a los inmuebles)
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8 2lases)
= /suc#&i%! breve1 4rt. #.<<< 9El que adquiere un inmueble con buena fe y justo ttulo
prescribe la propiedad por la posesi%n continua de die1 a0os:. 5equisitos)
1, Lusto titulo) 4rt. ;.@1@ 9El justo ttulo para la prescripci%n, es todo ttulo que tiene por
objeto transmitir un derecho de propiedad, estando revestido de las solemnidades e"igidas
para su valide1, sin consideraci%n a la condici%n de la persona de quien emana:. Es decir,
re(ne las condiciones de forma, le faltan las de fondo. El fundamental cumplimiento de las
formas. $or ello si el titulo esta afectado por un defecto formal, no es h&bil para la usucapi%n
breve, sea la forma e"igida ad solemnitatem como en la donaci%n, o ad probationem, como
en la compraventa /4rt. ;@1,.
, 6uena fe) /4rt. ;@@E, el poseedor debe estar totalmente convencido de que es el legitimo
propietario del inmueble y para ello, debe ignorar que quien se lo transmiti% no lo era, o
sindolo careca de capacidad para enajenar.
= /suc#&i%! l#r6#1
4rt. ;.@1? 9$rescrbese tambin la propiedad de cosas inmuebles y dem&s derechos reales
por la posesi%n continua de veinte a0os, con &nimo de tener la cosa para s, sin necesidad de
ttulo y buena fe por parte del poseedor, salvo lo dispuesto respecto a las servidumbres para
cuya prescripci%n se necesita ttulo:
4rt. ;.@1E 94l que posedo durante veinte a0os sin interrupci%n alguna, no puede oponrsele
ni la falta de ttulo ni su nulidad, ni la mala fe en la posesi%n:.
4cci%n declarativa de la usucapi%n larga) esta acci%n persigue la obtenci%n de una sentencia
declarativa que acordara al usucapiente un titulo en sentido instrumental que le permitir&
incorporar el inmueble adquirido por usucapi%n al comercio jurdico.
CONDO'INIO
El condominio es entonces la comunidad del derecho real de dominio.
4rt. .E=# 9El condominio es el derecho real de propiedad que pertenece a varias personas,
por una parte indivisa sobre una cosa mueble o inmueble:. 2aracters)
4, $luralidad de sujetos
6, Anidad de objetos) debe recaer sobre cosas ciertas y determinadas. 2uando el objeto del
condominio son cosas que forman una universidad de hecho, el derecho de cada condominio
recae sobre el todo, en la medida de su parte indivisa, y no sobre una cantidad de esas cosas.
29
2, 4usencia de una cuota material) el 22 limita el derecho de cada condominio a una parte
indivisa. Ello significa que ninguno de ellos puede, durante la vigencia del condominio,
circunscribir el ejercicio de su derecho a una parte de la cosa fsicamente determinada.
=uentes del condominio:
4rt. .E=? 9El condominio se constituye por contrato, por actos de (ltima voluntad, o en los
casos que la ley designa:.
$or lo tanto el condominio puede reconocer las siguientes fuentes)
4, El contrato) tiene origen convencional cuando varias personas adquieren conjuntamente
una cosa.
6, An acto de (ltima voluntad) solo se da cuando en un testamento se deja un legado de cosa
determinada a favor de varias personas conjuntamente.
2, 'a ley) nace como consecuencia de una disposici%n legal, independientemente de la
voluntad de los particulares.
+, 'a prescripci%n
Modos de ad#uisici!n del condominio: tradici%n, prescripci%n y sucesi%n en los derechos del
propietario.
*lases de condominio:
-. CONDO'INIO SIN INDI)ISION ,ORZOSA
2ualquiera de los condominios pueda pedir en cualquier momento la divisi%n de la cosa
com(n, provocando de ese modo la e"tinci%n del estado de comunidad.
5especto de la parte indivisa. $rincipio general) 4rt. .E=E 92ada cond%mino go1a, respecto
de su parte indivisa, de los derechos inherentes a la propiedad, compatibles con la naturale1a
de ella, y puede ejercerlos sin el consentimiento de los dem&s copropietarios:.
Enajenaci%n) 4rt. .E== 92ada cond%mino puede enajenar su parte indivisa, y sus acreedores
pueden hacerla embargar y vender antes de hacerse la divisi%n entre los comuneros:.
2onstituci%n de hipotecas) 4rt. .E=F 92ada uno de los cond%minos puede constituir hipoteca
sobre su parte indivisa en un inmueble com(n, pero el resultado de ella queda subordinado al
resultado de la partici%n, y no tendr& efecto alguno en el caso en que el inmueble toque en
lote a otro copropietario, o le sea adjudicado en licitaci%n:.
4cciones posesorias y petitorias. Siendo el condominio un derecho real que se ejerce por la
posesi%n, su titular esta legitimado para promover acciones posesorias, tanto frente a la
turbaci%n como ante el despojo.
30
Sobre la cosa com(n. $rincipio general) 4rt. .EF@ 9>inguno de los cond%minos puede sin el
consentimiento de todos, ejercer sobre la cosa com(n ni sobre la menor parte de ella,
fsicamente determinada, actos materiales o jurdicos que importen el ejercicio actual e
inmediato del derecho de propiedad. 'a oposici%n de uno bastar& para impedir lo que la
mayora quiera hacer a este respecto:.
4ctos jurdicos) 4rt. .EF 9El cond%mino no puede enajenar, constituir servidumbres, ni
hipotecas con perjuicio del derecho de los copropietarios. El arrendamiento o el alquiler
hecho por alguno de ellos es de ning(n valor:.
Bbligaciones de los cond%minos.
4rt. .EF? 9-odo cond%mino puede obligar a los copropietarios en proporci%n de sus partes a
los gastos de conservaci%n o reparaci%n de la cosa com(n7 pero pueden librarse de esta
obligaci%n por el abandono de su derecho de propiedad:. Es una obligaci%n propter rem.
2argas reales que graven la cosa com(n) 4rt. .EF< 9En las cargas reales que graven la cosa,
como la hipoteca, cada uno de los cond%minos est& obligado por el todo de la deuda:.
2aso de insolvencia de alg(n condominio) 4rt. .E<@ 92uando entre los cond%minos hubiere
alguno insolvente, su parte en la cosa debe repartirse entre los otros en proporci%n del inters
que tengan en ella, y seg(n el cual hubieren contribuido a satisfacer la parte del crdito que
corresponda al insolvente:.
+eudas por rentas o frutos y por da0os) 4rt. .E<1 92ada uno de los cond%minos es deudor a
los otros, seg(n sus respectivas partes, de las rentas o frutos que hubiere percibido de la cosa
com(n, como del valor del da0o que les hubiese causado:.
4dministraci%n de la cosa com(n) 4rt. .E<< 9Siendo imposible por la calidad de la cosa
com(n o por la oposici%n de alguno de los cond%minos, el uso o goce de la cosa com(n o la
posesi%n com(n, resolver&n todos, si la cosa debe ser puesta en administraci%n, o alquilada o
arrendada:.
E>ti!ci%! "el co!"oi!io1
.odos comunes a la e"tinci%n del dominio) En consecuencia, habr& e"tinci%n absoluta si la
cosa com(n se destruye o es consumida totalmente., o si es puesta fuera del comercio /4rt.
E@;,, o si el condominio recae sobre animales salvajes o domesticados y ellos recuperan su
antigua libertad.
'a e"tinci%n ser& relativa cuando una persona adquiere la propiedad de una cosa com(n, en
virtud de transformaci%n, accesi%n o prescripci%n /4rt. E@E,, cuando todos los condominios
abandonan la cosa /4rt. E@=,, o cuando la enajenan a una sola persona /4rt. E@<,, o
cuando la pierden por transmisi%n judicial del condominio, ejecuci%n de sentencia o
e"propiaci%n por causa de utilidad publica /4rt. E1@,.
Si la enajenaci%n solo recae sobre la parte indivisa, se e"tinguir& el condominio (nicamente
en el caso de que sean dos los condominios y uno de ellos adquiere la parte del otro.
31
-ambin se producir& la e"tinci%n en todos aquellos supuestos en que, aun siendo varios los
copropietarios, uno adquiere las partes indivisas de los dem&s, pues al ocurrir ello, se vuelve
a la propiedad individual.
-odo lo e"presado en cuanto a la enajenaci%n, es aplicable al abandono, inclusive, cuando el
mismo se ejerce para liberarse de contribuir a los gastos de conservaci%n y reparaci%n de la
cosa com(n /4rt. EF?,.
.odo tpico del condominio) 'a partici%n. 4rt. .E< 92ada copropietario est& autori1ado a
pedir en cualquier tiempo la divisi%n de la cosa com(n, cuando no se encuentre sometida a
una indivisi%n for1osa:.
2lases)
)1 En especieB en dineroB mi4ta o con saldo) cuando la cosa com(n se divide en partes o lotes
materialmente determinados, representativos del inters que cada condominio tiene en
aquella.
$uede suceder que no sea posible la participaci%n en especie porque las porciones resultantes
de la divisi%n no equivalgan e"actamente con la proporci%n que cada condominio tiene en la
cosa com(n. Se recurre entonces a la llamada partici%n mi"ta, por cuanto encierra una
combinaci%n de la participaci%n en especie y en dinero. -ambin se halla de partici%n con
saldo para referirse a la compensaci%n monetaria que debe cumplir el condominio
beneficiado en especies con una porci%n mayor a su inters en la cosa dividida.
;1 .otal o parcial: los condominios pueden convenir dividir toda la cosa com(n o solo una
parte materialmente determinada de ella. Si la participaci%n es parcial, el condominio queda
liquidado relativamente, ya que subsiste la porci%n que no ha sido dividida.
*1 e$initi(a o pro(isional) la participaci%n que pone fin al condominio se denomina
definitiva, pero tambin suele hablarse de una participaci%n provisional para aludir al caso en
que los condominios se limitan a dividir el uso y goce de la cosa com(n.
.aneras de reali1arla) 4, Ludicial 6, E"trajudicial 2, .i"ta /'os condominios pueden
instrumentar la participaci%n por medio de un documento privado, que luego es homologado
por el jue1,.
Efectos) El 22 establece e"presamente que la divisi%n es declarativa y no traslativa de
propiedad, de modo que cada condominio es considerado como propietario e"clusivo de lo
que le correspondi% en su lote desde el origen de la comunidad, y como que nunca ha tenido
ning(n derecho respecto de lo que le toco a los otros. En definitiva, se entiende que la
participaci%n tiene efectos retroactivos al da de constituci%n del condominio, como si el lote
hubiera sido recibido directamente del autor com(n.
2. CONDO'INIO CON DI)ISION ,ORZOSA
32
4rt. .=1? 9Cabr& tambin indivisi%n for1osa, cuando la ley prohbe la divisi%n de una cosa
com(n, o cuando lo prohibiere una estipulaci%n v&lida y temporal de los cond%minos, o el
acto de (ltima voluntad tambin temporal que no e"ceda, en uno y en otro caso, el trmino
de cinco a0os, o cuando la divisi%n fuere nociva por cualquier motivo, en cuyo caso debe ser
demorada cuanto sea necesario para que no haya perjuicio a los cond%minos:.
*uentes)
)1 La le/
;1 La con(enci!n: el pacto entre los condominios renunciando al derecho de pedir la divisi%n
por un pla1o no mayor de cinco a0os /4rt. E<#,, o el acuerdo entre los derechos por un
termino de die1 a0os /4rt. ?, ley 1;#<;,.
*1 El testamento o la donaci!n: la indivisi%n es impuesta por el testador o donante por un
pla1o de cinco a0os /4rt. E<;,, o por el testador por un pla1o de die1 a0os /4rt. ?1 ley
1;#<;,.
1 %na decisi!n judicial: demora la reali1aci%n de la partici%n, por considerar que ella puede
resultar nociva en el momento en que es requerida 4rt. =1? in fine.
E1 La (oluntad del con/ugue suprstite:
Indivisi%n for1osa de origen e"tralegal) puede ser convenida por los cond%minos, impuesta
por el donante o testador u otorgada por el jue1 por la nocividad de la partici%n.
Indivisi%n for1osa de origen legal) Iuedan comprendidos en la especie, el condominio de
muros, el condominio por confusi%n de limites y el que recae sobre cosas afectadas como
accesorios indispensables para el uso com(n de dos o mas heredades.
* erec+os de los condominios: 2ada uno de ellos puede usar de la totalidad de la cosa
com(n y de sus diversas partes, como si se tratare de una cosa que le pertenece
e"clusivamente, pero bajo la condici%n de no hacerla servir para un uso distinto de aquel a
que ha siso destinada y de no atentar contra el derecho igual, y reciproco de los otros
comuneros.
* Obligaciones de los condominios: El 22 guarda silencio respecto de las obligaciones de
los condominios pero aplicando por analoga el rgimen del condominio ordinario, as como
lo establecido en materia de condominio de muros, se considera que cada uno de ellos debe
atender a los gastos de reparaci%n y conservaci%n de la cosa com(n, en proporci%n a su
respectivo inters. Sin embargo, no debe reconocerse el derecho de abandono /4rt. EF?,,
toda ve1 que seria inadmisible que el fundo principal se viera privado de la cosa accesoria
que le es indispensable para su utili1aci%n.
Co!"oi!io "e uros3 cercos y $osos1
'a pared es encaballada cuando esta edificada, parte sobre el terreno de uno de los
propietarios colindantes y parte sobre el terreno del otro, por lo que el eje coincide con la
lnea divisoria de ambos fundos.
33
Es contigua cuando la pared esta totalmente asentada sobre el terreno de uno de los
propietarios linderos.
4rt. .E=E 92ada cond%mino go1a, respecto de su parte indivisa, de los derechos inherentes a
la propiedad, compatibles con la naturale1a de ella, y puede ejercerlos sin el consentimiento
de los dem&s copropietarios:.
$ared de cerramiento contigua) 4rt. .=F 9El que hubiere construido en un lugar donde el
cerramiento es for1oso, en su terreno y a su costa, un muro o pared de encerramiento, no
puede reclamar de su vecino el reembolso de la mitad de su valor y del terreno en que se
hubiere asentado, sino en el caso que el vecino quiera servirse de la pared divisoria:.
2uando el vecino utili1a especficamente la pared, comport&ndose durante el tiempo
requerido por el c%digo para adquirir por prescripci%n, como coposeedor con animus domini,
esto es, reali1ando actos inequvocos de coposesi%n, y no tolerancia o simple buena
vecindad. En efecto al reali1arse los actos de utili1aci%n efectiva del muro, comien1a a correr
la prescripci%n liberatoria de la acci%n personal de reembolso, pero al mismo tiempo, se
produce el inicio del pla1o para la usucapi%n, que culminara a los die1 o veinte a0os, seg(n
se trate de una usucapi%n corta o larga, respectivamente.
$rueba en materia de medianera. $resunciones.
4rt. .=1F 9-oda pared o muro que sirve de separaci%n de dos edificios se presume
medianero en toda su altura hasta el trmino del edificio menos elevado. 'a parte que pasa la
e"tremidad de esta (ltima construcci%n, se reputa que pertenece e"clusivamente al due0o del
edificio m&s alto, salvo la prueba en contrario, por instrumentos p(blicos, privados, o por
signos materiales que demuestren la medianera de toda la pared, o de que aqulla no e"iste
ni en la parte m&s baja del edificio:.
4dquisici%n de la medianera. Iuienes pueden adquirir. El derecho a adquirir la medianera,
en un principio, solo puede ser ejercido por el propietario, pues como el comprador se
convertir& en condominio y el muro medianero es un accesorio del inmueble, para ser due0o
de lo accesorio, es necesario serlo tambin de lo principal.
+erechos de los cond%minos) 4rt. .=#@ 9'a medianera da derecho a cada uno de los
cond%minos a servirse de la pared o muro medianero para todos los usos a que ella est&
destinada seg(n su naturale1a, con tal que no causen deterioros en la pared, o comprometan
su solide1, y no se estorbe el ejercicio de iguales derechos para el vecino:.
Bbligaciones de los cond%minos consagrando una regla an&loga a la establecida en el
condominio ordinario, el 4rt. = dispone que los copropietarios del muro medianero tienen
a su cargo todos los gastos que demande su reparaci%n, o reconstrucci%n, en funci%n del
estado en que se encuentra. Se trata de una verdadera obligaci%n propter rem, por lo que es
posible la liberaci%n mediante el abandono. Es un acto unilateral, que no requiere el
consentimiento del vecino. $uede ejercer aun en los lugares donde el cerramiento es for1oso
y tiene como efecto hacer adquirir al vecino no renunciante la propiedad e"clusiva de la red.
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CONDO'INIO (OR CON,/SION DE L?'ITES
4rt. .=;E 9El que poseyere terrenos cuyos lmites estuvieren confundidos con los de un
terreno colindante, reputase cond%mino con el poseedor de ese terreno, y tiene derecho para
pedir que los lmites confusos se investiguen y se demarquen:.
4cci%n de deslinde y acci%n reivindicatoria)
$ara que sea procedente la acci%n, de deslinde es fundamental que e"ista un estado de
incertidumbre acerca del lugar e"acto por donde debe pasar la lnea divisoria de las dos
heredades. +icho estado se presenta cuando no hay en el terreno ninguna lnea divisoria, o
cuando la lnea e"iste, pero no es seguro que este fundada en los ttulos o antecedentes del
caso, torn&ndose as necesaria la investigaci%n.
'a situaci%n vara cuando los linderos no dudan sobre la determinaci%n de la lnea separativa,
sino que entre ellos media controversia acerca de su ubicaci%n. En este ultimo supuesto, ya
no ser& procedente la acci%n de deslinde, sino la acci%n reivindicatoria /4rt. =;=,.
En efecto, en la acci%n de deslinde cada litigante es a la ve1 actor y demandado. En la
reivindicatoria, en cambio, una parte es actor y otra es demandado.
3astos y formas del deslinde)
)1 Por acuerdo entre los colindantes o deslinde amigable:
4rt. .=?# 9El deslinde de los terrenos puede hacerse entre los colindantes por acuerdo entre
ellos que conste de escritura p(blica. 6ajo otra forma ser& de ning(n valor. El acuerdo, la
mensura y todos los antecedentes que hubiesen concurrido a formarlo deben presentarse al
jue1 para su aprobaci%n7 y si fuese aprobado, la escritura otorgada por personas capaces, y la
mensura practicada, servir&n en adelante como ttulo de propiedad, siempre que no se
causare perjuicio a tercero. En lo sucesivo, el acto puede (nicamente ser atacado por las
causas que permiten volver sobre una convenci%n:.
;1 eslinde judicial-
4rt. .=?; 9El deslinde judicial se har& por agrimensor, y la tramitaci%n del juicio, ser& la que
prescriban las leyes de procedimiento:.
El jue1 designa de oficio un perito agrimensor, quien practica la mensura. El jue1 puede
aceptarla o determinar una distinta. $resentada esta, se da traslado a las partes y si no media
oposici%n, el jue1 la aprueba y establece el deslinde.

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