REFLEXES ACERCA DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA

Thays Cristina Carvalho Canezin

1
Marcos Jorge Catalan
2
SUMRIO: 1. Introduo. 2. Breve relato histrico. 3. Conceito. . !"
#asseio #elos #lanos do negcio $ur%dico. &. 'lgu"as "in(cias e dos
e)eitos entre as #artes. *. + os terceiros, co"o )ica" - .. Conclus/es.
1. Introduo
0 #resente o#(sculo o1$etiva analisar o co"#ro"isso de co"#ra e venda,
"odalidade de contrato #reli"inar hodierna"ente tratada de "odo geral entre artigos *2 a
** do Cdigo Civil e" vigor e 2ue te" ainda alguns dos seus e)eitos regula"entados no
livro inerente aos direitos reais.
3
3e$a ele tratado #or #r45contrato, contrato #reli"inar, contrato #ro"essa,
co"#ro"isso #reli"inar, contrato #re#aratrio, entre outras deno"ina/es, a id4ia 4 a "es"a,
consistindo no dever assu"ido #or u"a ou a"1as as #artes de no )uturo, alcanado o ter"o
ou a condio enta1ulada, de #actuar o negcio #rinci#al.
6esta2ue5se desde $7 2ue a "at4ria no 4 novidade e" terras tu#ini2uins, "uito
e"1ora no tivesse sido codi)icada no di#lo"a de direito #rivado 2ue i"#erou #or 2uase todo
o s4culo 2ue se )oi.
1
'cad8"ica do &9 ano de 6ireito na !:I;I<.
2
Mestre e" 6ireito :egocial #ela !niversidade +stadual de <ondrina. +s#ecialista e" 6ireito Civil e 6ireito
=rocessual Civil e e" =lane$a"ento e >esto '"1iental. =ro)essor do Curso de +s#ecializao e" 6ireito Civil
e 6ireito =rocessual Civil da !niversidade +stadual de <ondrina. =ro)essor de 6ireito Civil da !niversidade
=aranaense 5 !:I='?. =ro)essor do 6e#arta"ento de 6ireito =rivado e =rocessual da !niversidade +stadual de
Maring7 @2AA1B2AA2C. 'dvogado. =residente da 'ssociao de 6e)esa do Consu"idor e do Meio '"1iente de
=aranava%. Cr%ticas e sugest/esD "arcoscatalanEuol.co".1r
3
'rtigos 122&, FII, 11. e 11G
1
' i"#ortHncia do assunto 4 ineg7vel, #ois ne" se"#re as #artes #odero concluir
o contrato de)initivo na "es"a ocasio e" 2ue tal inteno ve" ao "undo, se$a e" razo da
solenidade 2ue no #oder7 ser o1servada na2uele eIato "o"ento

, #or conta de estudos 2ue

#recise" ser #ro"ovidos, #or2ue no se tenha o valor necess7rio J contra#restao ou "es"o
o o1$eto a ser alienado.
'de"ais, co"o "ais u" )ator a destacar a utilidade da an7lise do te"a #ro#osto,
o e"#rego intenso desta "odalidade de contrato #reli"inar ta"14" )az saltar aos olhos a
8n)ase 2ue o "es"o "erece, #ois "uito e"1ora a2uele tenha sido #ositivado co"o #asso a
ser utilizado e" u"a in)inidade de situa/es negociais t%#icas ou at%#icas, sua "aior
)re2K8ncia 4 o1servada, de )ato, no H"1ito da co"#ra e venda.
2. r!"! r!#$to %&'t(r&)o
0 contrato nasce da necessidade inerente J vida e" sociedade e seus #ri"eiros
genes re"onta" as trocas o1servadas nos #ri"rdios da histria da hu"anidade. :o direito
ro"ano surge" as #ri"eiras no/es do negcio so1 an7lise, onde era conhecido co"o
pactum de contrahendo, caracterizando5se co"o a2uele 2ue te" #or o1$eto a cele1rao de
u" contrato de)initivo, visando ento criar u"a o1rigao )utura de contrahere.
6ando u" grande salto na linha do te"#o, ne" contrato #reli"inar ne" o
co"#ro"isso de co"#ra e venda, es#4cie da2uele g8nero rece1era" trata"ento legislativo
es#ec%)ico no Cdigo Civil de 1L1*, di#lo"a 2ue #or outro lado no a)astou a legalidade dos
"es"os desde 2ue o1servados os #ressu#ostos de eIist8ncia e re2uisitos de validade,
salientando5se desde $7 2ue a )or"a 4 livre, e ainda, evidente"ente, as condi/es de e)ic7cia
necess7rias #ara a #roduo dos e)eitos dese$ados #elas #artes.

Co"o no caso de co"#ra de venda de i"vel cu$o valor eIi$a escritura #(1lica @'rt. 1AG do CCC enta1ulado e"
u" )inal de se"ana ou )eriado, situao e" 2ue o ta1elionato encontra5se )echado.
2
:o in%cio do s4culo #assado, #or conta da necessidade econM"ica nascida da cada
vez "ais acentuada #roli)erao da venda e co"#ra de i"veis
&
, )ruto do 8Iodo rural notado a
#artir do )inal do #ri"eiro 2uarto do s4culo NN e da eI#loso de"ogr7)ica, entre outros
)atores, #assou5se a dar o devido trata"ento legislativo ao te"a, sendo #oss%vel a)ir"ar 2ue
no Brasil, a histria do co"#ro"isso de co"#ra e venda con)unde5se co" a do contrato
#reli"inar.
' #ri"eira se"ente do te"a encontrada nesta #es2uisa, 2ue se li"ita ao Cdigo
Civil anterior, a#resenta5se na regra inscul#ida no artigo 1AGG, dis#ondo ento 2ue O2uando o
instru"ento #(1lico )or eIigido co"o #rova do contrato, 2ual2uer das #artes #ode arre#ender5
se, antes de o assinar, ressarcindo J outra as #erdas e danos resultantes do arre#endi"ento,
se" #re$u%zo do estatu%do nos artigos 1.AL& a 1.AL..P
'cerca do assunto, '))onso 6ionysio >a"a ensina 2ue os negcios enta1ulados
so1 a 4gide da aludida regra, se$a 2ual )osse o valor, era" v7lidos #erante o siste"a, i"#ondo5
se J #arte 2ue se recusasse a cu"#rir a #alavra dada a o1rigao de #agar J outra a "ulta 2ue
#orventura )osse esta1elecida ou na )alta de a$uste, as #erdas e danos e)etiva"ente
de"onstradas.
*
'ssi", J luz de tal dis#ositivo revogado, #er"itia5se a 2ual2uer das #artes 2ue
tivesse contratado #reli"inar"ente o a$uste )uturo de negcio solene, en2uanto no assinada a
escritura #(1lica, o direito de arre#ender5se, li"itando5se a outra a #ostular indenizao #elo
interesse negativo, conduta seguida #or "uitos loteadores co" a inteno de revender os lotes
a terceiros
.
#or #reos "ais interessantes.
&
=+?+I?', Caio M7rio da 3ilva. Instituies de direito civil: contratos, declaraes unilaterais de vontade,
responsabilidade civil. ?io de JaneiroD ;orense, 2AA, vol. III. #. G*.
*
>'M', '))onso 6ionysio. Teoria e prtica dos contratos por instrumento particular no direito brasileiro. 3o
=auloD <ivraria ;reitas Bastos 3.', 1L&1. #. 12..
.
>0:Q'<F+3, Carlos ?o1erto. Direito civil brasileiro: contratos e atos unilaterais. 3o =auloD 3araiva, 2AA,
vol. III. #. 11.
3
Co" a #ro"ulgao do 6ecreto5<ei n.9 &GB3., 2ue regula"entou a venda e
co"#ra de terrenos loteados no Brasil, #assa5se a i"#or 2ue Oos co"#ro"iss7rios t8" o
direito de anteci#ando ou ulti"ando o #aga"ento integral do #reo, e estando 2uites co"
i"#ostos e taIas, eIigir a outorga da escritura de vendaP
G
, ro"#endo5se o #aradig"a antes
vigente.
6e )ato, o1servada a situao at4 ento autorizada #elo siste"a, "uitas vezes
lesiva ao #lo "ais )raco nestas rela/es $ur%dicas, o estado interveio #or "eio do aludido
6ecreto5<ei
LB1A
, cu$o artigo 1&
11
autorizava a tutela es#ec%)ica, desde 2ue )osse #ro"ovida a
devida aver1ao do negcio #reli"inar @e" verdade, #rovid8ncia necess7ria #ara atri1uir ao
negcio o#oni1ilidade erga omnes, dando J relao o1rigacional e)ic7cia realC, outrossi",
ainda havia a #ossi1ilidade da insero de cl7usula de arre#endi"ento no negcio
enta1ulado.
12B13
G
>0M+3, <uiz ?oldo de ;reitas. Contrato. ?io de JaneiroD ?enovar, 1LLL. #. 1A&.
L
=osterior"ente alterado #ela <ei *L de 11.A3.1LL.
1A
Interessante destacar a $usti)icativa contida no 6ec <ei &GB3.. O6is#/e so1re o lotea"ento e a venda de
terrenos #ara #aga"ento e" #resta/es R...S Considerando o crescente desenvolvi"ento da loteao de terrenos
#ara venda "ediante o #aga"ento do #reo e" #resta/esT Considerando 2ue as transa/es assi" realizadas no
trans)ere" o do"%nio ao co"#rador, u"a vez 2ue o artigo 1.AGG do Cdigo Civil #er"ite a 2ual2uer das #artes
arre#ender5se, antes de assinada a escritura de co"#ra e vendaT Considerando 2ue esse dis#ositivo deiIa
#ratica"ente se" a"#aro nu"erosos co"#radores de lotes, 2ue t8" assi" #or eIclusiva garantia a seriedade, a
1oa5)4 e a solva1ilidade das e"#resas vendedorasT Considerando 2ue, #ara segurana das transa/es realizadas
"ediante contrato de co"#ro"isso de co"#ra e venda de lotes, cu"#re acautelar o co"#ro"iss7rio contra
)uturas aliena/es ou onera/es dos lotes co"#ro"etidos R...SP
11
'rt. 1&. 0s co"#ro"iss7rios t8" o direito de, anteci#ando ou ulti"ando o #aga"ento integral do #reo, e
estando 2uites co" os i"#ostos e taIas, eIigir a outorga da escritura de co"#ra e venda.
12
'rt. 22. 0s contratos, se" cl7usula de arre#endi"ento, de co"#ro"isso de co"#ra e venda e cesso de direito
de i"veis no loteados, cu$o #reo tenha sido #ago no ato de sua constituio ou deva s85lo e" u"a ou "ais
#resta/es, desde 2ue inscritos a 2ual2uer te"#o, atri1ue" aos co"#ro"iss7rios direito real o#on%vel a terceiros,
e lhes con)ere" o direito de ad$udicao co"#ulsria nos ter"os dos artigos 1* desta lei, *A e *1 do Cdigo
de =rocesso Civil.
13
F+:03', 3%lvio de 3alvo. Co"#ro"isso de co"#ra e venda co" e)ic7cia realD direito do #ro"itente
co"#rador. Ca#turado e" 13.A.A& no siteD htt#DBBUUU.#ro)essorsi"ao.co".1rBartigosVconvidadosVvenosa.ht".
O't4 seu ingresso e" nossa legislao, #elo 6ecreto5lei n 9 &GB3., o co"#ro"isso de co"#ra e venda de i"veis
con)eria aos ad2uirentes a#enas direitos o1rigacionais. R...S Muitos )ora" os lesados #or loteadores
inescru#ulosos, J 4#oca, #ois na venda de lotes no edi)icados situava5se ento a #ro1le"7tica. 'de"ais, antes
desse di#lo"a legal, os negcios era" regulados #elo art. 1.AGG do Cdigo Civil #ret4rito, a #er"itir o
arre#endi"ento de 2ual2uer das #artes antes da concluso do contrato de)initivo. ' senda inaugurada #elo
6ecreto5lei n 9 &GB3., #er"itindo e)ic7cia real ao co"#ro"isso de i"veis loteados, )oi estendida, e" di#lo"as
#osteriores, J generalidade dos i"veis. +sse #ri"eiro di#lo"a tornou o1rigatrio o registro dos lotea"entos.
3e" o registro, o #ro#riet7rio so"ente #ode vender #artes ideais, ou "es"o concretas, "as no su1divididas e"
lotes. ?egistrado o e"#reendi"ento, os lotes ganha" autono"ia.P

:o ano de 1L* o 3u#re"o Tri1unal ;ederal su"ulou a "at4ria so1 o n("ero

13, rati)icando a #ossi1ilidade de o1teno da tutela es#ec%)ica ao dis#or 2ue Oo
co"#ro"isso de co"#ra e venda de i"veis, ainda 2ue no loteados, d7 direito J eIecuo
co"#ulsria, 2uando reunidos os re2uisitos legaisP, salientando5se 2ue a "at4ria )ora
analisada #ela aludida Corte eis 2ue o 3u#erior Tri1unal de Justia so"ente )ora criado co" a
Constituio ;ederal de 1LGG.
=or sua vez, $7 e" 1L.L, a <ei *..** derrogou o decreto &GB3., na "edida e" 2ue
detalha o #rocedi"ento #ara a )or"ao e alienao de lotea"entos e" solo ur1ano,
"antendo a garantia aos ad2uirentes J outorga da escritura #(1lica #elos alienantes e se
necess7rio J ad$udicao co"#ulsria, desde 2ue #ro"ovida a aver1ao
1
, co" o "4rito de
regrar co"o irretrat7veis os co"#ro"issos de venda e co"#ra so1 sua 4gide
1&
, de"onstrando
not7vel #reocu#ao co" a )uno social destes contratos ante a i"#ortHncia 2ue 2uest/es
ligadas ao direito de "oradia "erece".
+n)i", o contrato #reli"inar aca1a sendo #ositivado na <ei 1A.A*BA2 e deve ser
necessaria"ente lido no conteIto do atual di#lo"a de direito #rivado, ilu"inado #elas
diretrizes da eticidade, socia1ilidade e o#era1ilidade, devendo ainda se"#re o1servar os
#rinc%#ios da 1oa5)4 o1$etiva, e2uival8ncia das #resta/es e )uno social do contrato e o
co"#ro"isso de co"#ra e venda, #ara al4" de regrar5se no ca"#o o1rigacional #elas
aludidas regras, h7 ainda de o1servar, no 2ue #ertine a sua e)ic7cia #erante terceiros, o contido
nos artigos 122&, inciso FII
1*
, 12.
1.
e 12G
1G
do Cdigo Civil.
1
0 2ue )ora a)astado #or construo $uris#rudencial, nos ter"os da s("ula 23L do 3TJ.
1&
'rt. 2&. 3o irretrat7veis os co"#ro"issos de co"#ra e venda, cess/es e #ro"essas de cesso, os 2ue atri1ua"
direito J ad$udicao co"#ulsria e, estando registrados, con)ira" direito real o#on%vel a terceiros.
1*
'rt. 122&. 3o direitos reaisD R...S FII 5 o direito do #ro"itente co"#rador do i"vel.
1.
'rt. 11.. Mediante #ro"essa de co"#ra e venda, e" 2ue se no #actuou arre#endi"ento, cele1rada #or
instru"ento #(1lico ou #articular, e registrada no Cartrio de ?egistro de I"veis, ad2uire o #ro"itente
co"#rador direito real J a2uisio do i"vel.
1G
'rt. 11G. 0 #ro"itente co"#rador, titular de direito real, #ode eIigir do #ro"itente vendedor, ou de terceiros,
a 2ue" os direitos deste )ore" cedidos, a outorga da escritura de)initiva de co"#ra e venda, con)or"e o dis#osto
no instru"ento #reli"inarT e, se houver recusa, re2uerer ao $uiz a ad$udicao do i"vel.
&
'#arente"ente, no se #ode negar 2ue o legislador tenha cu"#rido seu #a#el,
talvez co" algu"as o"iss/es a sere" adiante a#ontadas, "as ainda si" o eIerceu, i"#ondo5
se agora aos o#eradores do direito o dever de desco1rir ru"os seguros a sere" seguidos e"
1usca da #az social.
*. Con)!&to
6e ante"o ressalta5se 2ue no se deve" con)undir as negocia/es #reli"inares
co" o contrato #reli"inar
1L
, este, g8nero do co"#ro"isso de co"#ra e venda, #ois a2uela
consiste na )ase e" 2ue ocorre" de1ates #r4vios, a$ustes #rovisrios, di7logos e
entendi"entos so1re o negcio dese$ado, sendo anterior J )or"alizao da #ro#osta e
essencial J g8nese de 2ual2uer negcio $ur%dico 1ilateral.
2A
+sta )ase inicial no 4 a#ta a gerar e)eitos t%#icos, e no "ais das vezes se2uer 4
)onte de direito ainda 2ue as #artes no se entenda" a #onto de )or"alizar o negcio
i"aginado #or cada u" isolada"ente, eIceo )eita, 2uando #or eIe"#lo, houver violao do
#rinc%#io da 1oa5)4 o1$etiva, dis#arando a o dever de indenizar se houver dano na )ase #r45
negocial.
'ssi", #ara a ade2uada noo do co"#ro"isso de co"#ra e venda, %"#ar
a1sorver 2ue o "es"o 4 u" contrato, ou se$a, i"#/e a con$uno de vontades
21
ainda 2ue e"
1L
3IMW0, Jos4 ;ernando. Direito civil. 3o =auloD =ri"a, 2AA. #. 1AG.
2A
T'?T!C+, ;l7vio. A formao do contrato no novo c!digo civil, no c!digo de defesa do consumidor e a via
eletr"nica. InD Xuest/es controvertidas no novo cdigo civil. Coord. M7rio <uiz 6elgado e Jones ;igueiredo
'lves. 3o =auloD M4todo, 2AA&, vol IF. #. 2*1.
21
3IMW0, Jos4 ;ernando. Direto civil: contratos. 3o =auloD 'tlas, 2AA&. #assi". +nsina o autor 2ue so duas as
es#4cies de contrato #reli"inar, a 2ue cont4" #ro"essa 1ilateral, )or"ando5se a #artir da vontade de a"1as as
#artes 2ue tero a )aculdade de eIigir da outra a eIecuo do contrato 2ue #ro"etera" )ir"ar, sendo este o caso
da #ro"essa de venda e co"#ra de 1e" i"vel, ou "es"o de cesso de 2uotas de deter"inada sociedade
e"#resarial e a 2ue cont4" #ro"essa unilateral, )or"ando5se a #artir da vontade de a"1as as #artes, "as a#enas
u"a delas ter7 a )aculdade de eIigir o seu cu"#ri"ento, sendo 2ue seu "elhor eIe"#lo 4 a o#o #ela 2ual o
vendedor concede ao co"#rador o direito de eIercer a co"#ra da coisa #or deter"inado #reo dentro de u"
#razo acordado #elas #artes, e dentro deste #razo, ca1e a#enas ao co"#rador o direito de eIigir a realizao do
contrato #ois ao vendedor ca1e a#enas aguardar o eIerc%cio do direito do co"#rador.
*
razo do negcio $ur%dico #reli"inar, a#enas u"a das #artes assu"a deveres co" o acordo
enta1ulado.
22
=ara al4" disso, )rise5se 2ue o conceito de co"#ro"isso de co"#ra e venda h7 de
ser eItra%do da noo de contrato #reli"inar, 2ue co"o 1e" o1serva M7rio <uiz 6elgado,
consiste e" u"a o1rigao de )azer, incon)und%vel co" o dever $ur%dico #revisto no negcio
de)initivo, 2ue #oder7 consistir e" u" vender, co"#rar, e"#restar, constituir hi#oteca, etc.
23
:esta "es"a esteira, Maria Yelena 6iniz leciona 2ue o contrato #reli"inar
consiste no negcio $ur%dico e" 2ue u"a ou a"1as as #artes co"#ro"ete"5se a #actuar, "ais
tarde, outro negcio, deno"inado #rinci#al, gerando, #ortanto, #or conse2K8ncia, o dever de
concluir outro contrato
2
, 2ue dever7 o1servar os ele"entos essenciais $7 delineados
anterior"ente.
2&

=or sua vez ?odol)o =a"#lona ;ilho ensina 2ue o contrato #reli"inar 4 u"a
avena #or "eio do 2ual as #artes esti#ula" e" )avor de u"a ou "ais delas a )aculdade de
eIigir o cu"#ri"ento de u" negcio $ur%dico a#enas #ro$etado.
2*
Basta ento J id4ia desenvolvida, 2ue se #ro"ova a insero dos ele"entos
essenciais J co"#ra e venda, 2uais se$a", res, pretium et consensus #ara 2ue se conceitue a
#ro"essa de co"#ra e venda, 2ue segundo :elson ?osenvald consiste no negcio #reli"inar
#or "eio do 2ual a"1as as #artes, ou u"a delas, co"#ro"ete"5se a cele1rar no )uturo, o
22
Cdigo Civil. 'rt. **. 3e a #ro"essa de contrato )or unilateral, o credor, so1 #ena de )icar a "es"a se"
e)eito, dever7 "ani)estar5se no #razo nela #revisto, ou, ineIistindo este, no 2ue lhe )or razoavel"ente assinado
#elo devedor.
23
'<F+3, Jones ;igueiredoT 6+<>'60, Mario <uiz. C!digo civil anotado: inovaes comentadas artigo por
artigo. 3o =auloD M4todo, 2AA&. #. 23L.
2
6I:IZ, Maria Yelena. Curso de direito civilD teoria das obrigaes contratuais e e#tracontratuais. 3o =auloD
3araiva, 2AA2, vol. III. #. L.
2&
Cf: Cdigo Civil. 'rt. *2. 0 contrato #reli"inar, eIceto 2uanto J )or"a, deve conter todos os re2uisitos
essenciais ao contrato a ser cele1rado.
2*
='M=<0:' ;I<Y0, ?odol)o. A disciplina do contrato preliminar no novo c!digo civil brasileiro. InD
Xuest/es controvertidas no novo cdigo civil. Coord. M7rio <uiz 6elgado e Jones ;igueiredo 'lves. 3o =auloD
M4todo, 2AA, vol. II. #. 3&G.
.
contrato de)initivo de co"#ra e venda, con)erindo garantias 2uanto J relao su1stancial e"
vista.
2.
3intetizando as id4ias colhidas, #ode5se conceituar o co"#ro"isso de co"#ra e
venda co"o o negcio $ur%dico 1ilateral de )or"a livre #or "eio do 2ual u"a ou a"1as as
#artes se o1riga" no )uturo a #actuar co"#ra e venda cu$o o1$eto e #aga"ento tenha" sido
#revia"ente a$ustados.
+. U, -$''!&o -!#o' -#$no' do n!.()&o /ur0d&)o
0 co"#ro"isso de co"#ra e venda, en2uanto "odalidade de contrato #reli"inar
4 e)etiva"ente negcio $ur%dico, e co"o tal, #ara 2ue alcance os e)eitos dese$ados, h7 de
conter todos os #ressu#ostos e re2uisitos inerentes ao contrato al"e$ado
2G
, co" eIceo da
)or"a, su$eitando5se ainda, #ara 2ue #roduza os e)eitos dese$ados #elas #artes, a )atores de
e)ic7cia.
6este "odo, dever7 necessaria"ente conter, en2uanto #ressu#ostos de sua
eIist8ncia, a #resena de #elo "enos dois su$eitos 2ue eIteriorize" sua vontade
2L
#or algu"a
)or"a, e u" o1$eto idMneo
3A
e ainda #oss%vel )isica"ente, intuitiva"ente concluindo5se ainda
2ue so necess7rios u" lugar e u" "o"ento no te"#o.
31
2.
?03+:F'<6, :elson. A promessa de compra e venda no c!digo civil de $%%$. Ca#turado e" 1A.1A.A& no
siteD htt#DBBUUU.)l7viotartuce.adv.1rBsecoesBartigoB?03+:F'<6VC0M=?'.doc.
2G
T'?T!C+, ;ernandaT 3'?T0?I, ;ernando. Como se preparar para o e#ame de ordem. 3o =auloD +ditora
M4todo, 2AA&. #. &L.
2L
' id4ia eIclui #or conse2K8ncia a eIist8ncia de negcios #actuados so1 vis absoluta e as declara/es no
s4rias.
3A
In)ere5se 2ue no eIistir7 negcio $ur%dico nas hi#teses e" 2ue o o1$eto se$a a venda de u" terreno na lua ou
a "orte de u" #ol%tico )a"oso.
31
'Z+F+60, 'ntMnio Jun2ueira de. &eg!cio 'ur(dico: e#ist)ncia, validade e eficcia. 3o =auloD 3araiva, 2AA2.
#. 32B3.
G
0corre 2ue, #ara eIistir en2uanto instru"ento a#to a con)erir as #artes a #retenso
al"e$ada, no 1asta eIistir, devendo cada u" dos #ressu#ostos elencados ser ad$etivado #ara
2ue alcance a validade, #asso necess7rio e" 1usca da rece#o #elo siste"a.
6esta )or"a, no #lano da validade, o agente dever7 ser ca#az
32
, a vontade dever7
ser "ani)estada se" a #resena de v%cios 2ue a in)este"
33
, o o1$eto te" 2ue ser l%cito e
#oss%vel $uridica"ente, o1servando5se ainda a causa e a )or"a #revista e" lei #ara 2ue #ossa
ser rece1ido #elo siste"a e" 1usca de seus e)eitos t%#icos.
3
3aliente5se desde cedo 2ue "uito e"1ora consista o contrato #reli"inar e" u"
a$uste #r4vio 2ue no #oder7 ignorar os ele"entos essenciais J )or"ao v7lida do negcio
$ur%dico al"e$ado, sua )or"a, nos eIatos ter"os do artigo *2 do Cdigo Civil
3&B3*
#ode ser
livre"ente eleita #elas #artes, destacando5se entretanto 2ue a ino1servHncia ao )or"ato escrito
#oder7 gerar s4rios #ro1le"as, tanto na seara #ro1atria
3.
co"o no tocante a o#oni1ilidade
#erante terceiros.
'ssi", 4 evidente 2ue a )or"a livre a 2ue se re)ere o artigo *2 do Cdigo Civil
h7 de ser ade2uada"ente te"#erada, #osto 2ue co"o ensina 3ilvio ?odrigues, Oeste ti#o de
negcio, e"1ora a lei no o diga, deve ser cele1rado #or escrito, #ois a #rova eIclusiva"ente
teste"unhal no #ode ser ad"itida e" negcios aci"a de deter"inado valor.P
3G
32
3endo nulo o negcio #raticado #elos 2ue se encontra" nas hi#teses narradas no artigo 39 do Cdigo Civil e
anul7veis os #actuados #or 2ue" este$a elencado no rol do artigo 9 do "es"o code#.
33
Co"o no caso de erro, dolo, coao, leso e estado de #erigo.
34
C'T'<':, Marcos Jorge. Autonomia privada: o poder 'ur(geno dos su'eitos de direito. InD VVVVVVV.
&eg!cio 'ur(dico: aspectos controvertidos * lu+ do novo c!digo civil. <e"eD Mundo Jur%dico, 2AA. #. L.BLG
3&
'rt. *2. 0 contrato #reli"inar, eIceto 2uanto J )or"a, deve conter todos os re2uisitos essenciais ao contrato a
ser cele1rado.
3*
C'T'<':, Marcos Jorge. Consideraes sobre o contrato preliminar: em busca da superao de seus
aspectos pol)micos. InD Xuest/es controvertidas no novo cdigo civil. Coord. M7rio <uiz 6elgado e Jones
;igueiredo 'lves. 3o =auloD M4todo, 2AA&, vol IF. #. 32&.
3.
Cf: Cdigo Civil. 'rt. 22.. 3alvo os casos eI#ressos, a #rova eIclusiva"ente teste"unhal s se ad"ite nos
negcios $ur%dicos cu$o valor no ultra#asse o d4cu#lo do "aior sal7rio "%ni"o vigente no =a%s ao te"#o e" 2ue
)ora" cele1rados. Fe$a ainda o artigo A1 do Cdigo de =rocesso Civil no "es"o sentido.
3G
?06?I>!+3, 3ilvio. Direito civil: dos contratos e das declaraes unilaterais de vontade. 3o =auloD
3araiva, 2AA2. #. 12G.
L
=or )i", galgando o (lti"o degrau e" 1usca da #er)eio $ur%dica, o negcio
al"e$ado #elas #artes su1ordina5se ainda J an7lise do #lano da e)ic7cia, cu$os )atores so
sentidos 2uando os e)eitos dese$ados #elas #artes irradia"5se #ara )ora da relao $ur%dica,
re#resentados a2ui #elos direitos e deveres, #retens/es e o1riga/es, a/es e eIce/es, ou
ainda ense$ando a "orte das rela/es $ur%dicas.
3L
0s ele"entos acidentais ou )atores de e)ic7cia esto ligados ao advento de
condio, ter"o ou encargoT e deste "odo o co"#ro"isso de co"#ra e venda, #oder7 se
su$eitar a ter"o #ara 2ue o #aga"ento se$a e)etuado, co"o nor"al"ente ocorre, se$a e"
#arcela (nica ou e" datas sucessivas 2ue se #rolonga" no te"#o, condio i"#osta ao
#retenso ad2uirente #ara 2ue )aa $us a rece1er o 1e" co"#rado, sendo l%cita ainda a insero
de outras condi/es, co"o a de conseguir a #ro#riedade do 1e" "ediante usuca#io ou J
e)etivao de outro negcio $ur%dico co"o u"a doao ou "es"o u"a co"#ra e venda
#erante terceiro.
?esta evidente 2ue se no houver #razo )iIado #elas #artes #ara o adi"#le"ento
das o1riga/es enta1uladas, a constituio e" "ora de 2ual2uer das #artes se dar7 "ediante
noti)icao do devedor
A
, concedendo5se #razo razo7vel #ara 2ue se #ossa e)etuar o
#aga"ento.
Co"o se o1serva, Oa noo do contrato #reli"inar esta atada J eIig8ncia de 2ue
este$a" #resentes e" seu ato de constituio, ao "es"o te"#o, todos os #ressu#ostos de
eIig8ncia e re2uisitos de validade do negcio de)initivoP
1
e assi", a#enas a#s a an7lise de
cada u" dos degraus destacados, #oder5se57 a)ir"ar 2ue o co"#ro"isso de co"#ra e venda
est7 a#to a #roduzir seus e)eitos #r#rios, ou se$a, a2ueles al"e$ados #elas #artes.
3L
M+<<0, Marcos Bernardes de. Teoria do fato 'ur(dico: plano da e#ist)ncia. 3o =auloD 3araiva, 2AA1. #. G&.
A
Cdigo Civil. 'rt. 331. 3alvo dis#osio legal e" contr7rio, no tendo sido a$ustada 4#oca #ara o #aga"ento,
#ode o credor eIigi5lo i"ediata"ente.
1
C'T'<':, Marcos Jorge. Consideraes sobre o contrato preliminar: em busca da superao de seus
aspectos pol)micos. InD Xuest/es controvertidas no novo cdigo civil. Coord. M7rio <uiz 6elgado e Jones
;igueiredo 'lves. 3o =auloD M4todo, 2AA&, vol IF. #. 32.
1A
1. A#.u,$' ,&n2)&$' ! do' !3!&to' !ntr! $' -$rt!'
0 contrato #reli"inar de co"#ra e venda, co"o se #Mde o1servar ao longo das
linhas iniciais deste estudo, traz e" seu 1o$o a o1rigao de contratar de)initiva"ente, so1
certo #razo ou condio
2
, no i"#ortando a sua )or"a.
:ada i"#ede, #or4", 2ue o contrato de)initivo contenha u"a ou "ais cl7usulas
#ara al4" das #actuadas no contrato #reli"inar, negcio este 2ue, de "aneira algu"a, se
desnatura co" tal acr4sci"o, desde 2ue o1servados os li"ites e contornos esta1elecidos no
negcio anterior e co" e)eito, a regra legal deve ser inter#retada co" razoa1ilidade #ara se
entender 2ue a eIig8ncia 4 so"ente 2uantos aos re,uisitos essenciais.
3
[ evidente 2ue nesta hi#tese, se )az necess7rio a coincid8ncia das vontades,
#osto 2ue neste H"1ito, a ningu4" 4 dado i"#or sua vontade so1re a do #arceiro negocial,
"antendo5se a#enas as condi/es gerais negociadas na situao de no haver concordHncia
acerca das inova/es.
Ta"14" 4 ululante 2ue co"o e" todo e 2ual2uer contrato, as #artes atadas #or
"eio do co"#ro"isso de co"#ra e venda su$eita"5se J o1servHncia de deveres de conduta,
regras de co"#orta"ento 2ue norteia" a o1rigatoriedade do cu"#ri"ento, segundo os
dita"es da 1oa5)4 o1$etiva, )uno social, e2uival8ncia "aterial, e2uidade, entre outros,
nor"as de car7ter cogente, co" #ri"azia so1re a conveno das #artes.

+ 4 da co"unho destas re)leI/es 2ue surge u"a #ri"eira d(vida.

2
F+:03', 3ilvio de 3alvo. Direito civil: contratos em esp-cie. 3o =auloD 'tlas, 2AA&. #. &2G.
3
='M=<0:' ;I<Y0, ?odol)o. A disciplina do contrato preliminar no novo c!digo civil brasileiro. InD
Xuest/es controvertidas no novo cdigo civil. Coord. M7rio <uiz 6elgado e Jones ;igueiredo 'lves. 3o =auloD
M4todo, 2AA, vol. II. #. 3*A.

<\B0, =aulo <uiz :etto. Deveres gerais de conduta nas obrigaes civis. InD Xuest/es controvertidas no
novo cdigo civil. Coord. M7rio <uiz 6elgado e Jones ;igueiredo 'lves. 3o =auloD M4todo, 2AA&, vol IF. #. ...
11
:a "edida e" 2ue o co"#ro"isso de co"#ra e venda ela1ora5se e" regra co"o
negcio 2ue te" #or esco#o, trazer garantias ao vendedor, 2ue so"ente se o1riga a trans)erir a
#ro#riedade a#s rece1er o #reo co"1inado, e ao co"#rador, de ter o 1e" al"e$ado desde
2ue este se acautele #erante terceiros, estando #er)eita"ente delineados os ele"entos
categoriais do negcio #rinci#al, no se con)undiria" a"1os os negcios -
?icardo <orenzetti res#onde a indagao a)ir"ando 2ue e" #lan%cies argentinas,
h7 2ue" sustente 2ue Oel consentimiento es uno solo, . referido a la finalidad de cambio en el
dominio de una cosaT los dems, son actos complementarios para concretar esa finalidad Re
assi"S el boleto es un contrato de compraventa completo . perfecto, . contiene la promesa de
escriturar.P
&
+" solo tu#ini2ui" a#arente"ente a res#osta ta"14" 4 #ositiva, e co"o 2uer
3ilvio Fenosa, o co"#ro"isso de co"#ra e venda 4 contrato #er)eito e aca1ado, sendo hialino
2ue a inteno das #artes no se sintetiza na concluso de outro contrato, "as na co"#ra e
venda do i"vel de )or"a de)initiva, en2uadrando5se co"o verdadeira "odalidade de
contrato de)initivo.
*
:o "es"o sentido leciona 0rlando >o"es 2ue o co"#ro"isso de co"#ra e
venda 4 "ais 2ue #ro"essa, 4 vontade de contratar e"itida #elas #artes e #or "eio dele o
contrato )inal encontra5se #er)eita"ente delineado, desde 2ue )oi #actuado o co"#ro"isso
.
, e
'rnaldo ?izzardo, aduzindo 2ue o do"%nio, nestes negcios, #rossegue co" o #ro#riet7rio
&
<0?+:Z+TTI, ?icardo <uis. Tratado de los contratos: parte general. 3anta ;4D ?u1inzal Culzoni, 2AA. #.
3A*.
*
F+:03', 3%lvio de 3alvo. Co"#ro"isso de co"#ra e venda co" e)ic7cia realD direito do #ro"itente
co"#rador. Ca#turado e" 13.A.A& no siteD htt#DBBUUU.#ro)essorsi"ao.co".1rBartigosVconvidadosVvenosa.ht".
OMuito "elhor e "ais e)etivo seria 2ue a lei lhe desse u" trata"ento "ais dinH"ico, #er"itindo 2ue #or si"#les
aver1ao no registro i"o1ili7rio, #rovando o ad2uirente ter #ago todas as #arcelas, 2ue a #ro#riedade se
tornasse #lena. +Iigir5se nova escritura, a )a"igerada escritura de)initiva, to s #ara essa )inalidade 4
1urocracia e cartorialidade inad"iss%vel na atualidade, atulhando ainda "ais nossos tri1unais co" desnecess7rias
a/es de ad$udicao co"#ulsria. =ortanto, o Cdigo de 2AA2 deu a#enas "eio #asso co" relao aos
co"#ro"issos de venda e co"#ra./
.
>0M+3, 0rlando. Contrato. ?io de JaneiroD ?enovar, 1LLL. #. 1A..
12
a#enas a t%tulo de garantia e na "edida e" 2ue os #aga"entos vo se realizando, a2uele vai se
diluindo.
G
0 desenvolvi"ento da id4ia real"ente "erece an7lise, e ontologica"ente
co"#ro"isso e co"#ra e venda so id8nticos, outrossi", haveria necessidade de 2ue se
#ro"ovesse, #ara a rece#o da id4ia, #ro)unda alterao legislativa no 2ue #ertine J )or"a
#revista #ara tal "odalidade negocial, eis 2ue segundo o teor do artigo 1AG do Cdigo Civil
L
a co"#ra e venda de i"veis co" valor su#erior a trinta sal7rios "%ni"os @e sero raras as
situa/es e" 2ue no se alcanar7 este valorC 4 negcio )or"al, re2uisito dis#ensado no
contrato #reli"inar, e ainda, h7 de se considerar 2ue, no direito 1rasileiro, a escritura #(1lica
&A
4 docu"ento essencial na a2uisio derivada de 1ens i"veis.
6este "odo, na "edida e" 2ue o siste"a i"#/e a o1servHncia J )or"a #ara os
negcios translativos de do"%nio de 1ens i"veis, e" #rinc%#io no se #ode ad"itir, ainda
2ue ha$a ca1al #rova de 2uitao, 2ue o co"#ro"isso de co"#ra e venda sirva co"o
docu"ento h71il J trans)er8ncia de #ro#riedade na es)era registral.
=or conse2K8ncia, 2uitado o #reo e recusando5se o #ro"itente vendedor a
outorgar a escritura #(1lica, ca1er7 ao credor eIercer sua #retenso "ediante ad$udicao
co"#ulsria, servindo a sentena de t%tulo translativo de #ro#riedade, e neste caso, se o 1e"
ainda co"#user o #atri"Mnio do devedor ou de seus sucessores causa mortis, no surge"
"aiores #ro1le"as, no sendo essencial e" tal hi#tese a o1servHncia ao registro do negcio
enta1ulado, nos "oldes da s("ula 23L do 3u#erior Tri1unal de Justia 2ue dita 2ue Oo direito
J ad$udicao co"#ulsria no se condiciona ao registro do co"#ro"isso de co"#ra e venda
no cartrio de i"veis.P
G
?IZZ'?60, 'rnaldo. Contratos. ?io de JaneiroD ;orense, 2AA1. #. 23L.
L
'rt. 1AG. :o dis#ondo a lei e" contr7rio, a escritura #(1lica 4 essencial J validade dos negcios $ur%dicos 2ue
vise" J constituio, trans)er8ncia, "odi)icao ou ren(ncia de direitos reais so1re i"veis de valor su#erior a
trinta vezes o "aior sal7rio "%ni"o vigente no =a%s.
&A
'rt. 12&. Trans)ere5se entre vivos a #ro#riedade "ediante o registro do t%tulo translativo no ?egistro de
I"veis.
13
]"#ar destacar 2ue no "es"o sentido dita o enunciado L& do Conselho da Justia
;ederal, e" 1usca da "elhor leitura do artigo 11G do Cdigo Civil, )risando 2ue Oo direito J
ad$udicao co"#ulsria 2uando eIercido e" )ace do #ro"itente vendedor, no se condiciona
ao registro da #ro"essa de co"#ra e venda no cartrio de registro i"o1ili7rio.P
+" verdade, a aver1ao do negcio #reli"inar te" outra )uno, servindo de
)ator de e)ic7cia e" relao a terceiros, "at4ria a ser desenvolvida no t#ico seguinte e 2ue
#or conse2K8ncia e" nada a)eta os #lanos da validade e da e)ic7cia no 2ue #ertine as #artes
contratantes.
&1
0utra re)leIo "erece ser #ro"ovida, analisando a #ossi1ilidade da "orte de
2ue" #ro"eteu vender e a "anuteno dos e)eitos do negcio, eis 2ue a#arente"ente no
resta" d(vidas acerca da trans"issi1ilidade do cr4dito #ecuni7rio aos sucessores de 2ue" se
o1rigou a vender e" razo de tal )ato natural.
3aliente5se e" linhas gerais 2ue en2uanto as o1riga/es de dar no se eItingue"
co" a "orte do o1rigado, as de )azer, #or outro lado, ainda 2ue no se$a" classi)icadas co"o
intuito personae, no i"#/e aos sucessores do devedor a o1rigao de cu"#rir o a$ustado #or
estare" caracterizadas co"o hi#teses de eItino do contrato.
&2
Mas co"o solucionar a 2uesto da o1rigao de #restar declarao de vontade -
M7rio 6elgado d7 a res#osta, a)ir"ando 2ue da leitura de relao o1rigacional co"o u"
#rocesso, eventual outorga de escritura #(1lica, no se caracteriza #ro#ria"ente co"o u"
)azer, sendo outrossi" ato essencial ao #aga"ento e visa e" ess8ncia trans)erir a #ro#riedade
J luz das regras i"#ostas #elo siste"a e" tais rela/es
&3
, e assi", encontra5se o )unda"ento a
&1
<0?+:Z+TTI, ?icardo <uis. Tratado de los contratos: parte general. 3anta ;4D ?u1inzal Culzoni, 2AA. #.
&.3. <ecionando o autor 2ue 0la falta de inscripci!n registral no priva al negocio de sus efectos entre partes .
su e#igencia se refiere a los efectos respectos de terceros, o sea, se trata de un supuesto de inoponibilidad.
&2
6+<>'60, M7rio <uiz. Da intransmissibilidade, causa mortis, das obrigaes de prestao de fato. InD
Xuest/es controvertidas no novo cdigo civil. Coord. VVVVVVV e Jones ;igueiredo 'lves. 3o =auloD M4todo,
2AA&, vol IF.
&3
6+<>'60, M7rio <uiz. Da intransmissibilidade, causa mortis, das obrigaes de prestao de fato. InD
Xuest/es controvertidas no novo cdigo civil. Coord. VVVVVVV e Jones ;igueiredo 'lves. 3o =auloD M4todo,
1
$usti)icar a trans"isso desta "odalidade de o1rigao e" razo da "orte do devedor.
0 #rocedi"ento a ser o1servado na recusa da outorga da escritura #(1lica #elo
devedor ou de seus herdeiros 4 o elencado nos artigos *3L
&
, *A
&&
e *1
&*
do Cdigo de
=rocesso Civil, cu$a singeleza dis#ensa "aiores co"ent7rios.
01serve5se 2ue nestes casos, J luz da regra do artigo 2A& do Cdigo Civil, o #razo
#rescricional #ara eIigir a entrega do 1e" ser7 de dez anos e te" in%cio co" a inter#elao do
2ue #ro"eteu vender ou se a$ustado #razo #ara outorga da escritura, co" a ocorr8ncia deste.
&.
6e )ato, na "edida e" 2ue os #razos #rescricionais so"ente co"ea" a )luir co"
a leso J #retenso do credor
&G
e no #ode" ser inter#retados "ediante o recurso ao
#rocedi"ento analgico, a (nica alternativa 2ue resta 4 a#licar o #razo geral #revisto no artigo
2A& do Cdigo Civil
&L
eis 2ue e" sede de direito #rivado toda ao condenatria su$eita5se a
#razo de natureza #rescricional.
*A
2AA&, vol IF. #. 122. :este sentido ve$a ainda C0!T0 + 3I<F', Clvis Fer%ssi"o do. A obrigao como
processo. 3o =auloD Bushats^y, 1L.*. #. 1*.51*G. 3ustenta o autor 2ue OR...S se ad"ite 2ue as o1riga/es
consistentes e" declarao e" declarao de vontade #ode" ser eIecutadas e a sentena $udicial se su1sistir7 J
"ani)estao de vontade do devedor R...S :a o1rigao de )azer negcio $ur%dico, de e"itir volio, h7 facere
RentretantoS #or se tratar de negcio dirigido J trans"isso de direitos reais ou "es"o de negcio dis#ositivo de
direito de cr4dito, constituir5se57 a solutio e" adi"#le"ento da o1rigao de dar. :o 4, #ortanto, total"ente
eIato a)ir"ar 2ue a o1rigao de )azer negcio $ur%dico se$a se"#re obligatio faciendi.P
&
'rt. *3L. 3e a2uele 2ue se co"#ro"eteu a concluir u" contrato no cu"#rir a o1rigao, a outra #arte, sendo
isso #oss%vel e no eIclu%do #elo t%tulo, #oder7 o1ter u"a sentena 2ue #roduza o "es"o e)eito do contrato a ser
)ir"ado.
&&
'rt. *A. Tratando5se de contrato, 2ue tenha #or o1$eto a trans)er8ncia da #ro#riedade de coisa deter"inada, ou
de outro direito, a ao no ser7 acolhida se a #arte, 2ue a intentou, no cu"#rir a sua #restao, ne" o)erecer,
nos casos e )or"as legais, salvo se ainda no eIig%vel.
&*
'rt. *1. Condenado o devedor a e"itir declarao de vontade, a sentena, u"a vez transitada e" $ulgado,
#roduzir7 todos os e)eitos da declarao no e"itida.
57
T'?3. 'C 1GL.A*G.31&. &_ C. Civ. ?el. Juiz =aulo 'ugusto Monte <o#es. $. A&.AL.1LGL. O'd$udicao
co"#ulsria. =rova do #aga"ento do #reo. Car8ncia da ao. 'usente a #rova do integral #aga"ento do #reo,
no te" a #ro"itente co"#radora ad$udicao co"#ulsria. =razo #rescricional. 0 #razo #rescricional te" seu
ter"o inicial da data e" 2ue a #ro"itente co"#radora #agou a (lti"a #restao, #odendo eIigir a escritura.
Car8ncia de ao reconhecida.P
&G
Cdigo Civil. 'rt. 1GL. Fiolado o direito, nasce #ara o titular a #retenso, a 2ual se eItingue, #ela #rescrio,
nos #razos a 2ue alude" os arts. 2A& e 2A*.
&L
Cdigo Civil. 'rt. 2A&. ' #rescrio ocorre e" dez anos, 2uando a lei no lhe ha$a )iIado #razo "enor.
*A
'M0?I: ;I<Y0, 'gnelo. Crit-rio cient(fico para distinguir a prescrio da decad)ncia e para identificar as
aes imprescrit(veis. ?evista dos Tri1unais, n.9 3AA, #assi", out. 1L*A. Fe$a ainda eIcelente estudo so1re o
te"a e" 3IMW0, Jos4 ;ernando. Aspectos controvertidos da prescrio e decad)ncia na teoria geral dos
contratos e contratos em esp-cie. InD Xuest/es controvertidas no novo cdigo civil. Coord. M7rio <uiz 6elgado
e Jones ;igueiredo 'lves. 3o =auloD M4todo, 2AA&, vol IF. #. 33 e ss.
1&
0utra situao 2ue h7 de ser analisada est7 e" eventual incu"#ri"ento #or #arte
do devedor, 2uanto a o1rigao de 2uitar o #reo ou as #arcelas a$ustadas e nesta hi#tese, a
)aculdade con)erida ao credor de resolver o negcio $ur%dico nos "oldes do artigo .& do
Cdigo Civil.
*1
+" ho"enage" J 1oa5)4 en2uanto cercania da autono"ia #rivada saliente5se, 2ue
"uito e"1ora a resoluo do negcio se$a #er"itida, esta no #oder7 estar aco"#anhada de
cl7usula de decai"ento, este$a o negcio al1ergado #ela <ei *.**B.L ou no, se$a e" razo do
contido no Cdigo de 6e)esa do Consu"idor
*2
, se$a #or eI#ressa violao do #rinc%#io da
)uno social do contrato
*3
, 2ue dirige o senso 4tico 2ue deve 1alizar a conduta dos
contratantes.
'de"ais, #ara 2ue eIercite este direto, se )az necess7ria constituio do devedor
e" "ora e ainda a concesso de #razo razo7vel #ara 2ue o "es"o #ossa #urg75la
*
, #osto 2ue
e" con)or"idade co" a regra 2ue regula"enta a venda e co"#ra de i"veis loteados, a
#retenso resolutria condiciona5se a estas #rovid8ncias #reli"inares, ao "enos no 2ue
#ertine aos negcios regulados #ela <ei *.**B.L, tendo5se ainda 2ue as 1en)eitorias devero
ser indenizadas
*&
, invocando5se a2ui a teoria do di7logo das )ontes.
*1
Cdigo Civil. 'rt. .&. ' #arte lesada #elo inadi"#le"ento #ode #edir a resoluo do contrato, se no #re)erir
eIigir5lhe o cu"#ri"ento, ca1endo, e" 2ual2uer dos casos, indenizao #or #erdas e danos.
*2
Cdigo de 6e)esa do Consu"idor. 'rt. &3. :os contratos de co"#ra e venda de "veis ou i"veis "ediante
#aga"ento e" #resta/es, 1e" co"o nas aliena/es )iduci7rias e" garantia, considera"5se nulas de #leno
direito as cl7usulas 2ue esta1elea" a #erda total das #resta/es #agas e" 1ene)%cio do credor 2ue, e" razo do
inadi"#le"ento, #leitear a resoluo do contrato e a reto"ada do #roduto alienado.
*3
T'?T!C+, ;l7vio. A funo social do contrato: do c!digo de defesa do consumidor ao novo c!digo civil. 3o
=auloD M4todo, 2AA&. #assi". 3egundo o autor, O#rinc%#io geral de direito, de orde" #(1lica, #elo 2ual o
contrato deve ser, necessaria"ente, inter#retado e visualizado de acordo co" o conteIto da sociedade.P
*
<ei *..**B.L. 'rt. 32. Fencida e no #aga a #restao, o contrato ser7 considerado rescindido 3A @trintaC dias
de#ois de constitu%do e" "ora o devedor. ` 19. =ara os )ins deste artigo o devedor5ad2uirente ser7 inti"ado, a
re2ueri"ento do credor, #elo o)icial do registro de i"veis, a satis)azer as #resta/es vencidas e as 2ue se
vencere" at4 a data do #aga"ento, os $uros convencionados e as custas de inti"ao. ` 29. =urgada a "ora,
convalescer7 o contrato. ` 39. Co" a certido de no haver sido )eito o #aga"ento e" cartrio, o vendedor
re2uerer7 ao o)icial do registro o cancela"ento da aver1ao.
*&
<ei *..**B.L. 'rt. 3. +" 2ual2uer caso de resciso #or inadi"#le"ento do ad2uirente, as 1en)eitorias
necess7rias ou (teis #or ele levadas a e)eito no i"vel devero ser indenizadas, sendo de nenhu" e)eito 2ual2uer
dis#osio contratual e" contr7rio. =ar7gra)o (nico. :o sero indenizadas as 1en)eitorias )eitas e"
descon)or"idade co" o contrato ou co" a lei.
1*
:este conteIto te"5se ainda 2ue se o co"#ro"isso de co"#ra e venda versar
so1re a2uisio de i"vel e" lotea"ento ur1ano
**
, ta"14" no #er"itir7 a insero de
cl7usula de arre#endi"ento, sendo esta vedada nos "oldes do artigo 2&
*.
da <ei *..**B.L e na
"edida e" 2ue esta se caracteriza co"o nor"a de orde" #(1lica, o #receito e" co"ento 4
inderrog7vel #ela autono"ia #rivada.
Mas e se o i"vel ur1ano no estiver sendo alienado #or e"#resa loteadora, ou se
tratar de i"vel rural, #er"anecer7 tal dis#osio - I"agine5se a hi#tese e" 2ue u"
#articular resolve, #or "eio de #r45contrato, #actuar a alienao )utura do i"vel e" 2ue
reside, co" cl7usula de arre#endi"ento, #or conta de #rov7vel necessidade de "udar seu
do"ic%lio e" razo da relao de tra1alho 2ue #ossui -
'credita5se 2ue no, #ois e" #rinc%#io tratar5se57 de contrato #arit7rio, o 2ue
a)astaria a necessidade do dirigis"o contratual, sendo ento l%cito Js #artes inserir cl7usula de
arre#endi"ento no contrato #reli"inar, #osto 2ue na hi#tese #ensada, seria u" contra5senso
o1rigar o #ro"itente vendedor a des)azer5se do i"vel e" 2ue reside se a "udana es#erada
no vier a se concretizar, ressaltando 2ue a2uele 2ue #ro"ete vender dever7 ressarcir o #reo
rece1ido devida"ente corrigido.
Y7 u" outro as#ecto 2ue #ode ser )ruto de controv4rsias 2uando se versa acerca
do co"#ro"isso de co"#ra e venda e cu$a an7lise se )az i"#eriosaD haver7 necessidade de
outorga uIria 2uando u" dos contratantes )or casado e o negcio versar so1re )utura
alienao de 1e" i"vel ou esta se )az necess7ria a#enas #or ocasio do acordo de)initivo -
' 2uesto 4 res#ondida "ediante leitura con$unta do dis#osto nos artigos 1*.,
**
<ei *..**B.LD O'rt. 29. 0 #arcela"ento do solo ur1ano #oder7 ser )eito "ediante lotea"ento ou
des"e"1ra"ento, o1servadas as dis#osi/es desta lei e as das legisla/es estaduais e "unici#ais #ertinentes.P
*.
'rt. 2&. 3o irretrat7veis os co"#ro"issos de co"#ra e venda, cess/es e #ro"essas de cesso, os 2ue atri1ua"
direito J ad$udicao co"#ulsria e, estando registrados, con)ira" direito real o#on%vel a terceiros.
1.
inciso I
*G
, *2 e 1**, inciso FII
*L
, todos do Cdigo Civil e #arece 2ue no eIiste" argu"entos
2ue autorize" a dis#ensa da anu8ncia do cMn$uge
.A
, eIce#cionados os regi"es 2ue no a
eIige".
6e )ato, en2uanto o artigo *2 do Cdigo Civil i"#/e 2ue #ara al4" da )or"a,
todos os de"ais ele"entos de validade do negcio $ur%dico devero ser o1servados e o artigo
1*. antes re)erenciado #ro%1e a trans"isso de 1ens i"veis se" autorizao do cMn$uge,
salvo no regi"e da se#arao a1soluta, no #ode ser outra a conse2K8ncia da ino1servHncia da
outorga uIria seno a anula1ilidade do a$uste #reli"inar a ser 1uscada at4 dois anos a#s o
)i" da sociedade con$ugal.
.1
;ato 4 2ue ausente a necess7ria legiti"ao #ara o negcio e" 2uesto, na
aus8ncia da autorizao do cMn$uge, a conse2K8ncia 4 a no rece#o #elo siste"a dos e)eitos
#retendidos #elas #artes.
.2
Indo al4" se #ode indagar ainda o 2ue ocorreria se o cMn$uge 2ue negociou co"
outre" a alienao de 1e" i"vel houvesse #ro"etido a outorga do #arceiro - +" #rinc%#io a
situao haveria de ser resolvida J luz do instituto de #ro"essa de )ato de terceiro e salvo
"elhor $u%zo no haveria 2ual2uer #retenso re#aratria e" )avor do 2ue acreditou na
#ro"essa, #osto 2ue o #ar7gra)o (nico do artigo 3L
.3
do Cdigo Civil 4 eI#l%cito ao )risar
*G
'rt. 1*.. ?essalvado o dis#osto no art. 1.*G, nenhu" dos cMn$uges #ode, se" autorizao do outro, eIceto
no regi"e da se#arao a1solutaD
I 5 alienar ou gravar de Mnus real os 1ens i"veisT
*L
'rt. 1**. [ nulo o negcio $ur%dico 2uandoD
FII 5 a lei taIativa"ente o declarar nulo, ou #roi1ir5lhe a #r7tica, se" co"inar sano.
.A
<0!?+I?0, <uiz >uilher"e. Teoria geral dos contratos no novo c!digo civil. 3o =auloD M4todo, 2AA2. #.
1L.
.1
'rt. 1*L. ' )alta de autorizao, no su#rida #elo $uiz, 2uando necess7ria, tornar7 anul7vel o ato #raticado,
#odendo o outro cMn$uge #leitear5lhe a anulao, at4 dois anos de#ois de ter"inada a sociedade con$ugal.
=ar7gra)o (nico. ' a#rovao torna v7lido o ato, desde 2ue )eita #or instru"ento #(1lico, ou #articular,
autenticado.
.2
M+33I:+0, ;rancesco. Doctrina general del contrato. Trad. ?. 0. ;ontanarrosaT 3. 3entis MelendoT M.
Folterra. t. I. Buenos 'iresD 1diciones 2ur(dicas 1uropa Am-rica, 1LG. #. GL. O3a consecuencia ser(a ,ue,
cuando falte la legitimaci!n aun sendo el su'eto capa+, no podr(an nacer determinados afectos 'ur(dicos/.
.3
'rt. 3L. '2uele 2ue tiver #ro"etido )ato de terceiro res#onder7 #or #erdas e danos, 2uando este o no
eIecutar.
1G
2ue neste caso no ca1eria indenizao, eIce#cionada logica"ente a hi#tese de dolo de
2ue" #ro"eteu )ato de outre" e ainda a o)ensa ao dever lateral de lealdade.
.
Ca"inhando u" #ouco "ais e" )rente, 2uesto 2ue #ode surgir diz res#eito ao
)ato de 2ue e se 2ue" #ro"ete vender vive e" unio est7vel - Co"o )ica a situao da
outorga uIria - 'credita5se 2ue na "edida e" 2ue a Constituio ;ederal
.&
e2ui#ara esta
situao ao casa"ento, #ode5se sustentar 2ue as regras a#lic7veis so as "es"as e na hi#tese
h7 de se eIigir a anu8ncia do co"#anheiro.
.*
=or outro lado, considerando5se 2ue tal situao tutelada #elo direito #ode ser
desconhecida #elo #retenso co"#rador #or conta da aus8ncia de registro #(1lico da unio, o
#arceiro lesado dever7 #rovar a aus8ncia de 1oa5)4 @su1$etivaC da2uele, de"onstrando, #or
eIe"#lo, 2ue o #retenso ad2uirente 4 conhecido do casal ou 2ue visitou o i"vel e" 2ue os
(lti"os reside", cienti)icando5se da eIist8ncia da conviv8ncia reconhecida #elo ordena"ento,
so1 #ena de lhe restar a#enas a via ressarcitria e" )ace do co"#anheiro 2ue alienou 1e" do
#atri"Mnio co"u".
4. E o' t!r)!&ro'5 )o,o 3&)$, 6
=or outro lado, ca1e ta"14" analisar os e)eitos do contrato #reli"inar e" relao
=ar7gra)o (nico. Tal res#onsa1ilidade no eIistir7 se o terceiro )or o cMn$uge do #ro"itente, de#endendo da sua
anu8ncia o ato a ser #raticado, e desde 2ue, #elo regi"e do casa"ento, a indenizao, de algu" "odo, venha a
recair so1re os seus 1ens.
.
C'T'<':, Marcos Jorge. Consideraes sobre o contrato preliminar: em busca da superao de seus
aspectos pol)micos. InD Xuest/es controvertidas no novo cdigo civil. Coord. M7rio <uiz 6elgado e Jones
;igueiredo 'lves. 3o =auloD M4todo, 2AA&, vol IF. #assi". J7 sustenta"os 2ue Oocorre 2ue se conhecendo o
contratante a renitente #ostura do cMn$uge 2uanto J aus8ncia do dese$o de alienar i"vel do casal e ainda si"
#ro"etendo a anu8ncia do "es"o, haveria violao do deveres laterais de in)or"ao e de coo#erao,
corol7rios do #rinc%#io da 1oa5)4 o1$etiva, 2ue se )az necess7ria e" 2ual2uer relao negocial, e e" razo de tal
o)ensa nasceria o dever de indenizar co" a"#aro no artigo 1G. do Cdigo Civil.P
.&
'rt. 22*. ' )a"%lia, 1ase da sociedade, te" es#ecial #roteo do +stado. R...S ` 39. =ara e)eito da #roteo do
+stado, 4 reconhecida a unio est7vel entre o ho"e" e a "ulher co"o entidade )a"iliar, devendo a lei )acilitar
sua converso e" casa"ento.
.*
>!IM'?W+3, Marilene 3ilveira. A necessidade de outorga para alienao de bens im!veis no casamento e
na unio estvel, segundo o C!digo Civil de $%%$. InD Xuest/es controvertidas no novo cdigo civil. Coord.
M7rio <uiz 6elgado e Jones ;igueiredo 'lves. 3o =auloD M4todo, 2AA, vol II. #. 2L2.
1L
a terceiros, "at4ria #ositivada no #ar7gra)o (nico do artigo *3 do Cdigo Civil
..B.G
, #osto 2ue
co"o visto, e" regra, a e)ic7cia de u" negcio $ur%dico est7 li"itada Js #artes, outrossi",
#odendo se estender atingindo terceiros estranhos ao negcio, nor"al"ente "ediante a
o1servHncia J #u1licidade do ato.
.L

:este conteIto, 4 evidente h7 de se re)letir acerca da doutrina da tutela eIterna ou
tutela delitual o cr4dito
GA
, 2ue traz ao direito o1rigacional a #ossi1ilidade de o#oni1ilidade
erga omnes de direitos reais, i"#ondo5se a terceiros o dever $ur%dico de no cola1orar co" a
ineIecuo das o1riga/es #actuadas entre as #artes.
G1
0corre 2ue se de u" lado os terceiros esto o1rigados a res#eitar as rela/es
negociais enta1uladas #elas #artes, #or outro se i"#/e 2ue #ara tanto os "es"os deve" ter
ci8ncia da eIist8ncia das "es"as, estado 2ue se #rova #or "eio da inscrio da "inuta do
contrato #reli"inar $unto J "atr%cula do i"vel no Cartrio de ?egistro de I"veis, co"o
#rev8 o Cdigo Civil.
G2
'ssi" a o1rigatoriedade do registro do co"#ro"isso #reli"inar de co"#ra e
venda Ore#resenta instru"ento ini1itrio J #r7tica de negcios $ur%dicos sucessivos so1re o
"es"o 1e", co" leso ao direito do #ri"eiro ad2uirente ou de terceiros 2ue venha" a
..
'rt. *3. R...S =ar7gra)o (nico. 0 contrato #reli"inar dever7 ser levado ao registro co"#etente.
.G
0utro no 4 o entendi"ento do Conselho da Justia ;ederal co"o se eItrai do enunciado n.9 3AD Oa dis#osio
do #ar7gra)o (nico do art. *3 do novo Cdigo Civil deve ser inter#retada co"o )ator de e)ic7cia #erante
terceiros.P
.L
B+TTI, +"%lio. Teoria geral do neg!cio 'ur(dico. To"o II. Ca"#inasD <Z:, 2AA3. #. ...
GA
:0?0:Y', ;ernando. Direito das obrigaes. 3o =auloD 3araiva, 2AA. #. *. <eciona o autor 2ue a
induo #oder7 ser direta ou indireta. O+Ie"#los de casos 2ue ca1e" na induo indireta ao inadi"#le"ento so
a a2uisio #or terceiro de u"a coisa 2ue o devedor $7 tinha assu"ido o co"#ro"isso de vender a outre", ou
so1re o 2ual #esava u" direito de #re)er8ncia #essoal.P
G1
M+:+Z+3 C0?6+I?0, 'ntMnio Manuel da ?ocha e. Direito das obrigaes. <is1oaD 'ssociao 'cad8"ica
da ;aculdade de 6ireito de <is1oa, 1LG*, vol. I. #. 2*3.
G2
'rt. 11.. Mediante #ro"essa de co"#ra e venda, e" 2ue se no #actuou arre#endi"ento, cele1rada #or
instru"ento #(1lico ou #articular, e registrada no Cartrio de ?egistro de I"veis, ad2uire o #ro"itente
co"#rador direito real J a2uisio do i"vel.
0 +nunciado 2&3 do Conselho da Justia ;ederal ca"inha no "es"o sentido ao dis#or 2ueD Oo #ro"itente
co"#rador, titular de direito real @art. 1.1.C, te" a )aculdade de reivindicar de terceiro o i"vel #ro"etido J
venda.P
2A
ad2uirir o 1e" $7 negociadoP
G3
, atuando co"o "ecanis"o de garantia #ara o #retenso
co"#rador $7 2ue )rustrar7 as tentativas de )raude, sendo o registro re2uisito indis#ens7vel
#ara 2ue tenha e)eito erga omnes.
:a hi#tese dos contratantes deiIare" de o1servar a devida inscrio da "inuta
2ue instru"entaliza o #r45contrato, 2ue 4 u"a )aculdade e no u" dever co"o a leitura
su#er)icial da aludida regra induz a #ensar
G
, haver7 ine)ic7cia relativa #osto 2ue o negcio
no #roduzir7 e)eitos e" relao a terceiros, co"o ocorre ta"14" nas hi#teses da no
noti)icao do cedido na cesso de cr4dito ou na venda a non domino.
G&
Indaga5se, neste conteIto, se 1astaria ao terceiro a)erir a#enas $unto Js citadas
escrivanias eItra$udiciais a eIist8ncia de negcios #endentes acerca do do"%nio do 1e" 2ue
#retende ad2uirir ou deveria ele #raticar outros atos -
?es#ondendo J indagao Claudio Marcelo ai#er sustenta 2ue a tal conduta
Odebe unirse, para confirmar la ignorancia de lo sucedido fuera del registro, una actitud
diligente, cuidadosa, ,ue demuestre ,ue el tercero ad,uirente hi+o todo lo ,ue estaba a su
alcance para averiguar la bondad de la situaci!nP.
G*
Tal #ostura #arece 1astante acertada, es#ecial"ente no atual conteIto social e"
2ue o trHnsito de in)or"a/es tornou5se "ais acess%vel, i"#ondo5se a 2ue" se alega terceiro
de 1oa5)4 o dever de #rov75lo "ediante a de"onstrao de u"a conduta diligente e #ro1a,
i"#ondo5se, #or eIe"#lo, ao #retenso ad2uirente de u" i"vel, o dever de visit75lo #ara
a)erir se est7 cercado ou se h7 algu4" eIercendo sua #osse.
G.
G3
'<F+3, Jones ;igueiredoT 6+<>'60, Mario <uiz. C!digo civil anotado: inovaes comentadas artigo por
artigo. 3o =auloD M4todo, 2AA&. #. 2A.
G
F+:03', 3ilvio de 3alvo. Direito civil: teoria geral das obrigaes e teoria geral dos contratos. 3o =auloD
'tlas, 2AA2, vol. II. #. 23.
G&
'Z+F+60, 'ntMnio Jun2ueira de. &eg!cio 'ur(dico: e#ist)ncia, validade e eficcia. 3o =auloD 3araiva, 2AA2.
#. *A.
G*
aI=+?, Claudio Marcelo. 3a buena fe . el sistema registral inmobiliario. InD Tratado de la 1uena )e en el
derecho. Buenos 'iresD <a <ey, 2AA. vol. I. #. *A1.
G.
C'T'<':, Marcos Jorge. Consideraes sobre o contrato preliminar: em busca da superao de seus
aspectos pol)micos. InD Xuest/es controvertidas no novo cdigo civil. Coord. M7rio <uiz 6elgado e Jones
21
0utra indagao 2ue surge, $7 no cre#(sculo do #resente estudo, est7 ligada a
validade de #enhora eventual"ente #ro"ovida no i"vel #ro"etido a terceiro, sendo 2ue se o
#aga"ento $7 estiver )inalizado, inde#endente"ente da aver1ao do co"#ro"isso $unto ao
?egistro de I"veis, e" razo da violao do direito do co"#rador esta dever7 ser a)astada
GG
T
#or outro lado, se ainda #ender o #aga"ento das #arcelas a$ustadas, devedor dever7 ser
inti"ado #ara 2ue as de#osite e" Ju%zo, sendo l%cita ento #enhora do cr4dito da2uele 2ue
#ro"eteu vender.
7. Con)#u'8!'
4hosphoros, do grego, signi)ica trazer a luz, e e" "uito se relaciona co" a
concluso de u" tra1alho, 2ue te" co"o esco#o, ilu"inar o ca"inho da2ueles 2ue" e"
2uais2uer dos ra"os da ci8ncia, 1usca" #or solu/es #ara os #ro1le"as 2ue se a#resenta"
diante de suas vis/es o1lu"inadas #or incont7veis )atores.
'ssi", a#s a an7lise do #ro1le"a #ro#osto, se" a #retenso de esgotar o te"a,
conclui5se 2ueD
0 co"#ro"isso de co"#ra e venda #ode ser conceituado co"o negcio $ur%dico
1ilateral de )or"a livre #or "eio do 2ual u"a ou a"1as as #artes se o1riga" no )uturo a
#actuar co"#ra e venda cu$o o1$eto e #aga"ento tenha" sido #revia"ente a$ustados.
'de"ais, co"o todos os de"ais negcios $ur%dicos, deve conter, #ara 2ue alcance
os e)eitos dese$ados #elas #artes, os #ressu#ostos de eIist8ncia, ele"entos de validade e
)atores de e)ic7cia, su$eitando5se ainda a toda a #rinci#iologia 2ue dirige a nova orde"
negocial.
;igueiredo 'lves. 3o =auloD M4todo, 2AA&, vol IF. #. 33*.
GG
'<FIM, 'rruda. Direito privado. 3o =auloD ?evista dos Tri1unais, 2AA2, vol. I. #. 2A.
22
' utilidade do instituto 4 inconteste, no #odendo ser con)undido co" as
negocia/es #reli"inares, devendo ser considerar 2ue e" diversos "o"entos, no se #ode
concluir a co"#ra e venda de)initiva, es#ecial"ente no tocante a alienao de i"veis, 2ue
deve res#eitar a )or"a #revista no Cdigo Civil e #or isso "es"o, no se #ode" con)undir
estas duas "odalidades negociais, 1e" co"o #or ser a escritura #(1lica, docu"ento
essencial J transcrio i"o1ili7ria.
' #rescrio no 2ue diz res#eito J outorga da escritura #(1lica, 2ue #ode ser
su#rida #elo =oder Judici7rio, se$a e" relao J2uele 2ue #ro"eteu vender ou aos seus
herdeiros, se d7 no #razo geral de dez anos, iniciando5se co" a constituio e" "ora
da2uele 2ue #ro"ete vender.
I"#/e5se, na hi#tese da #arte se casada, salvo os regi"es 2ue a dis#ensa" ou
ainda se esta viver e" unio est7vel se$a #restada outorga uIria, se" o 2ue o negcio ser7
anul7vel, i"#ondo5se, no (lti"o caso, 2ue o co"#anheiro de"onstre a ci8ncia do #retenso
ad2uirente acerca da situao de unio con$ugal.
' )alta de aver1ao do co"#ro"isso de co"#ra e venda $unto ao registro
i"o1ili7rio 4 "ero )ator de e)ic7cia e" relao a terceiros, e u"a vez #ro"ovida, gera
o1rigao co" e)ic7cia real, #odendo ser suscitada e" relao a 2ual2uer terceiro.
+n)i", se" a #retenso de esgotar o te"a, 2ue estas re)leI/es #ossa" servir de
)onte na construo do novo direito civil 2ue se a#resenta a todos os 1rasileiros neste in%cio
de terceiro "il8nio.
R!3!r9n)&$'
'<F+3, Jones ;igueiredoT 6+<>'60, Mario <uiz. C!digo civil anotado: inovaes comentadas
artigo por artigo. 3o =auloD M4todo, 2AA&.
'<FIM, 'rruda. Direito privado. 3o =auloD ?evista dos Tri1unais, 2AA2, vol. I.
23
'M0?I: ;I<Y0, 'gnelo. Crit-rio cient(fico para distinguir a prescrio da decad)ncia e para
identificar as aes imprescrit(veis. ?evista dos Tri1unais, n.9 3AA, out. 1L*A.
'Z+F+60, 'ntMnio Jun2ueira de. &eg!cio 'ur(dico: e#ist)ncia, validade e eficcia. 3o =auloD
3araiva, 2AA2.
B+TTI, +"%lio. Teoria geral do neg!cio 'ur(dico. To"o II. Ca"#inasD <Z:, 2AA3.
C'T'<':, Marcos Jorge. Autonomia privada: o poder 'ur(geno dos su'eitos de direito. InD VVVVVVV.
&eg!cio 'ur(dico: aspectos controvertidos * lu+ do novo c!digo civil. <e"eD Mundo Jur%dico, 2AA.
VVVVVVV. Consideraes sobre o contrato preliminar: em busca da superao de seus aspectos
pol)micos. InD Xuest/es controvertidas no novo cdigo civil. Coord. M7rio <uiz 6elgado e Jones
;igueiredo 'lves. 3o =auloD M4todo, 2AA&, vol IF.
C0!T0 + 3I<F', Clvis Fer%ssi"o do. A obrigao como processo. 3o =auloD Bushats^y, 1L.*.
6+<>'60, M7rio <uiz. Da intransmissibilidade, causa mortis, das obrigaes de prestao de fato.
InD Xuest/es controvertidas no novo cdigo civil. Coord. VVVVVVV e Jones ;igueiredo 'lves. 3o
=auloD M4todo, 2AA&, vol IF.
6I:IZ, Maria Yelena. Curso de direito civilD teoria das obrigaes contratuais e e#tracontratuais.
3o =auloD 3araiva, 2AA2, vol. III.
>'M', '))onso 6ionysio. Teoria e #r7tica dos contratos #or instru"ento #articular no direito
1rasileiro. 3o =auloD <ivraria ;reitas Bastos 3.', 1L&1.
>0M+3, <uiz ?oldo de ;reitas. Contrato. ?io de JaneiroD ?enovar, 1LLL.
>0M+3, 0rlando. Contrato. ?io de JaneiroD ?enovar, 1LLL.
>0:Q'<F+3, Carlos ?o1erto. Direito civil brasileiro: contratos e atos unilaterais. 3o =auloD
3araiva, 2AA, vol. III.
>!IM'?W+3, Marilene 3ilveira. A necessidade de outorga para alienao de bens im!veis no
casamento e na unio estvel, segundo o C!digo Civil de $%%$. InD Xuest/es controvertidas no novo
cdigo civil. Coord. M7rio <uiz 6elgado e Jones ;igueiredo 'lves. 3o =auloD M4todo, 2AA, vol II.
aI=+?, Claudio Marcelo. 3a buena fe . el sistema registral inmobiliario. InD Tratado de la 1uena )e en
el derecho. Buenos 'iresD <a <ey, 2AA. vol. I.
<\B0, =aulo <uiz :etto. Deveres gerais de conduta nas obrigaes civis. InD Xuest/es controvertidas
no novo cdigo civil. Coord. M7rio <uiz 6elgado e Jones ;igueiredo 'lves. 3o =auloD M4todo, 2AA&,
vol IF.
<0?+:Z+TTI, ?icardo <uis. Tratado de los contratos: parte general. 3anta ;4D ?u1inzal Culzoni,
2AA.
<0!?+I?0, <uiz >uilher"e. Teoria geral dos contratos no novo c!digo civil. 3o =auloD M4todo,
2AA2.
M+<<0, Marcos Bernardes de. Teoria do fato 'ur(dico: plano da e#ist)ncia. 3o =auloD 3araiva, 2AA1.
M+:+Z+3 C0?6+I?0, 'ntMnio Manuel da ?ocha e. Direito das obrigaes. <is1oaD 'ssociao
'cad8"ica da ;aculdade de 6ireito de <is1oa, 1LG*, vol. I.
M+33I:+0, ;rancesco. Doctrina general del contrato. Trad. ?. 0. ;ontanarrosaT 3. 3entis MelendoT
M. Folterra. t. I. Buenos 'iresD 1diciones 2ur(dicas 1uropa Am-rica, 1LG.
:0?0:Y', ;ernando. Direito das obrigaes. 3o =auloD 3araiva, 2AA.
='M=<0:' ;I<Y0, ?odol)o. A disciplina do contrato preliminar no novo c!digo civil brasileiro. InD
Xuest/es controvertidas no novo cdigo civil. Coord. M7rio <uiz 6elgado e Jones ;igueiredo 'lves.
3o =auloD M4todo, 2AA, vol. II.
2
=+?+I?', Caio M7rio da 3ilva. Institui/es de direito civilD contratos, declara/es unilaterais de
vontade, res#onsa1ilidade civil. ?io de JaneiroD ;orense, 2AA, vol. III.
?IZZ'?60, 'rnaldo. Contratos. ?io de JaneiroD ;orense, 2AA1.
?06?I>!+3, 3ilvio. Direito civil: dos contratos e das declaraes unilaterais de vontade. 3o
=auloD 3araiva, 2AA2.
?03+:F'<6, :elson. A promessa de compra e venda no c!digo civil de $%%$. Ca#turado e"
1A.1A.A& no siteD htt#DBBUUU.)l7viotartuce.adv.1rBsecoesBartigoB?03+:F'<6VC0M=?'.doc.
3IMW0, Jos4 ;ernando. Direito civil. 3o =auloD =ri"a, 2AA.
VVVVVVV. Direto civil: contratos. 3o =auloD 'tlas, 2AA&.
VVVVVVV. Aspectos controvertidos da prescrio e decad)ncia na teoria geral dos contratos e
contratos em esp-cie. InD Xuest/es controvertidas no novo cdigo civil. Coord. M7rio <uiz 6elgado e
Jones ;igueiredo 'lves. 3o =auloD M4todo, 2AA&, vol IF.
T'?T!C+, ;ernandaT 3'?T0?I, ;ernando. Como se preparar para o e#ame de ordem. 3o =auloD
+ditora M4todo, 2AA&.
T'?T!C+, ;l7vio. A formao do contrato no novo c!digo civil, no c!digo de defesa do consumidor
e a via eletr"nica. InD Xuest/es controvertidas no novo cdigo civil. Coord. M7rio <uiz 6elgado e
Jones ;igueiredo 'lves. 3o =auloD M4todo, 2AA&, vol IF.
VVVVVVV. A funo social do contrato: do c!digo de defesa do consumidor ao novo c!digo civil. 3o
=auloD M4todo, 2AA&.
F+:03', 3ilvio de 3alvo. Direito civil: teoria geral das obrigaes e teoria geral dos contratos. 3o
=auloD 'tlas, 2AA2, vol. II.
VVVVVVV. Direito civil: contratos em esp-cie. 3o =auloD 'tlas, 2AA&.
VVVVVVV. Co"#ro"isso de co"#ra e venda co" e)ic7cia realD direito do #ro"itente co"#rador.
Ca#turado e" 13.A.A& no siteD htt#DBBUUU.#ro)essorsi"ao.co".1rBartigosVconvidadosVvenosa.ht".
2&