Probablemente, en este caso, al no haberse satisfecho an el precio, ante las

diferencias de criterio sobre la legalidad del contrato, la iniciativa judicial ser de la

vendedora ante la negativa de pago del precio por parte de los compradores. En este
contexto:
(1 !a vendedora exigir el cumplimiento del contrato. !os argumentos se
pueden resumir en:
1" En el contrato enjuiciado concurren todos los re#uisitos (consentimiento, objeto $
causa a #ue el art. 1%&1 del '(digo 'ivil subordina la perfecci(n del mismo. Por lo
tanto estamos ante un contrato vlido. )mbas partes estuvieron de acuerdo en concertar
la compraventa en los t*rminos acordados +,.- de septiembre de 1..% $ / de junio de
1..-+
%" !a legislaci(n de 0iviendas de Protecci(n 1ficial es de carcter meramente
administrativo $ reconoce la valide2 civil de los contratos, al establecer otras sanciones
diversas $ extra3as al mbito civil. El prever sanciones especiales en el mbito
administrativo supone e implica el dejar intacta la eficacia civil del contrato.
-" El comprador actu( a sabiendas de la prohibici(n legal $ por tanto no puede
beneficiarse con la doctrina de la nulidad parcial a #uien tambi*n es infractor de la
norma.
/" 4o consta probado #ue se trate de un acto reali2ado en perjuicio de las clases
sociales d*biles $ perjudicadas ninguno de los contratantes se vio compelido a aceptar
algo no #uerido. Paridad en las condiciones de los contratantes. Pierde sentido la
protecci(n legal $ el r*gimen tuitivo cede ante la autonom5a de la voluntad.
6" !a nulidad parcial infringir5a lo dispuesto en el art. 1%6& del '(digo 'ivil, pues
dejar5a el cumplimiento del contrato al arbitrio de la parte compradora. 7ue cuando le
interesase incumplir5a alegando la nulidad parcial.
&" 4o cabe declarar la nulidad parcial de una clusula esencial, como es el precio en la
compraventa.
8" !as normas han de interpretarse conforme a la realidad social del tiempo en #ue han
de ser aplicadas $ los tiempos corren hacia la desregulaci(n del mercado.
(% !os compradores excepcionarn una ineficacia parcial del contrato para no pagar
el sobreprecio. !os argumentos a favor de los compradores, rebatiendo los de la
vendedora, se pueden resumir en (seguiremos el mismo orden de los argumentos de la
vendedora para ir contestandolos:
1" El primer argumento expuesto por la vendedora incurre en el error de confundir la
inexistencia con la ilicitud del contrato. Error del #ue es fcil salir si se tiene en cuenta
#ue todo contrato ilegal, en primer lugar, tiene #ue existir . 9an de darse, en principio,
todos los elementos del art5culo 1%&1 del '(digo 'ivil. :ambi*n tiene #ue cumplir con
los re#uisitos esenciales espec5ficos de cada tipo contractual . ;na ve2 #ue contamos
con un contrato existente a continuaci(n pasaremos a ocuparnos de su calificaci(n como
ilegal $ de las consecuencias $ efectos #ue esta calificaci(n traiga.
%" El segundo argumento tambi*n resultar5a carente de valor. 9emos podido observar
#ue el hecho de #ue la norma infringida, sea de la naturale2a #ue sea, contemple
sanciones de 5ndole diversa a la civil no comporta reconocer la valide2 civil del
contrato. 4o tiene #ue interpretarse como alternativas $ exclu$entes de la ineficacia
civil, sino #ue tambi*n pueden interpretarse como complementarias $ compatibles .
-" Este argumento parece ser uno de los ms ra2onables $ s(lidos de los usados por la
vendedora $ es el asumido por el :ribunal ,upremo, lo encontramos impl5cito en todas
sus sentencias. Es dif5cil alegar desconocimiento por los compradores. 4o obstante, se
puede argumentar #ue la normativa de las viviendas protegidas es imperativa con
carcter tuitivo $ est dise3ada exclusivamente para la protecci(n de la parte
compradora.
/" :ambi*n este argumento ad#uiere cierta solide2 si se pone en relaci(n con el
anterior. ,e trata de constatar #ue el vendedor de su vivienda habitual (vendedor no
promotor ni constructor se encuentra en muchos casos en igualdad de condiciones #ue
el comprador. ,e puede contra<argumentar #ue en los casos de viviendas de protecci(n
oficial, aun#ue sean de promoci(n privada, para #ue el comprador pueda acogerse al
precio oficial re#uiere el cumplimiento de re#uisitos personales o econ(micos
especiales. ,e encuentra dentro de un colectivo merecedor de una ma$or protecci(n. El
problema es #ue no existir control de la )dministraci(n para verificar estos re#uisitos.
6" El argumento de encontrarnos ante el supuesto del art5culo 1%6& ''. no es correcto
$a #ue no se deja el cumplimiento a la voluntad de uno de los contratantes sino a la
voluntad de la le$. !e$ a la cual la parte compradora tiene derecho a acogerse en
cual#uier momento. )dems, el argumento es reversible pues mantener la valide2
supone dejar el cumplimiento a la voluntad del vendedor .
&" :ampoco parece apropiada la afirmaci(n de #ue no procede la nulidad parcial de un
elemento esencial como es el precio, $a #ue, precisamente la nulidad parcial sustitutiva
o reductora consiste en anular parte de un elemento esencial $ sustituirle por el legal .
8" En el carcter co$untural de las normas $ en la constante evoluci(n del mercado al
#ue han de adecuarse tiene cierta parte de ra2(n nuestro. ,e van liberali2ando los
reg5menes de protecci(n de las segundas $ posteriores ventas $ arrendamientos de las
viviendas protegidas #ue pertenecen a la categor5a de las de promoci(n privada al
permitirse paulatinamente la descalificaci(n. ,in embargo, se ten5a #ue haber expresado
la condici(n de descalificar la vivienda en el contrato o probar #ue se ha solicitado esta
descalificaci(n $ no se ha hecho.
(- !a soluci(n ms correcta, atendiendo la l5nea jurisprudencial dominante.
!a jurisprudencia dominante a partir del a3o 1..% mantiene como soluci(n la de
conservar la valide2 5ntegra del contrato, si bien resulta desacertado aplicarla como
regla general.
9emos de constatar #ue pese a #ue la soluci(n ms adecuada, en teor5a, a este tipo de
infracciones contractuales la nulidad parcial sustitutiva. ,obre la base del ltimo inciso
del art5culo &.-. '' se podr5a ordenar la reconducci(n del precio pactado al mximo
legal permitido. ,in embargo, no se nos escapa la peculiaridad de los contratos de
compraventa sobre bienes inmuebles. Peculiaridad mostrada en el sentido #ue se puede
favorecer de este modo al contratante de mala fe #ue estipula como libre un precio,
conociendo el contenido de la !e$ #ue impone obligatoriamente uno menor, para
despu*s denunciar la infracci(n en da3o de la contraparte #ue tendr5a #ue soportar la
reducci(n . Precisamente, este es el peligro #ue la jurisprudencia espa3ola trata
claramente de evitar en los casos en los #ue se declara la valide2 del contrato en los
t*rminos pactados . 4o todo propietario de una 0ivienda de Protecci(n 1ficial, #ue en
segunda venta la trasmite con sobreprecio, ha de ser visto necesariamente como un
sujeto acreedor del ma$or reproche social .
En realidad, debemos advertir #ue no puede considerarse #ue la valide2 5ntegra del
contrato sea la regla general a aplicar en este tipo de contratos ilegales, $ a#u5 radica el
otro peligro, por#ue de esta forma se va a desatender la finalidad primordial #ue
sustenta toda la normativa sobre precios . El considerar #ue la jurisprudencia pueda
aplicar la valide2 del contrato como norma $ no como excepci(n atendiendo a las
circunstancias de la mala fe en el ejercicio de la acci(n de nulidad parcial significar5a
#ue el :ribunal ,upremo hace una interpretaci(n abrogante de la legislaci(n de
0iviendas de Protecci(n 1ficial. En definitiva, esta parece #ue es la intenci(n de
nuestro ms alto tribunal por considerar en sus sentencias ms recientes #ue esta
legislaci(n ha dejado de ser justa, no responde a la co$untura actual $ ha perdido el
cr*dito para merecer eficacia civil. Pero no parece adecuado #ue sea el :ribunal
,upremo #uien deba reali2ar esta tarea de legislador negativo .
)l vendedor no le interesar cumplir la legislaci(n por#ue va a obtener grandes
beneficios de la venta de su propiedad, #ue obtuvo con las facilidades de ad#uirente de
vivienda protegida, a un precio libre. =ientras #ue s(lo contar con el inconveniente de
las posibles multas $ sanciones administrativas #ue no son tan desincentivadoras de la
operaci(n. )l vendedor le compensa infringir la legislaci(n, puesto #ue el margen de
beneficio obtenido descontando el importe de las multas. En todo caso, las ltimas
sentencias del :ribunal ,upremo comien2an a mati2ar esta soluci(n anali2ando si las
viviendas pueden ser objeto de descalificaci(n o no. ,i la vivienda puede ser
descalificada e integrarse en el par#ue inmobiliario de precio libre podr5a mantenerse la
soluci(n de la descalificaci(n como efica2 soluci(n al problema.
9abr de tenerse en si la vivienda es o no objetivamente descalificable para #ue en el
supuesto de #ue lo sea interpretar el contrato en consideraci(n a una posible
descalificaci(n en trmite o a cargo del vendedor . Pero esto no supone otra cosa #ue
atender al efectivo cumplimiento de una condici(n de un contrato condicional. Este
contrato condicional es el contrato pactado con precio libre bajo la condici(n de la
descalificaci(n en trmite o a cargo del vendedor .
En otro caso, lo #ue deber5a ser la soluci(n adecuada es considerar como regla general
la nulidad parcial sustitutiva pero teniendo siempre presente la regla excepcional del
>nemo auditur? #ue tan correctamente sabe aplicar nuestra jurisprudencia. Esto es, no
admitir la nulidad $ mantener la valide2 del contrato en los casos en los #ue conviene
denegar la acci(n de nulidad en consideraci(n a la mala fe o culpa de #uien la invoca .