asociacin valenciana

de consumidores
y usuarios
VACU
Propiedad Horizontal
y
Comunidades de Propietarios
Consultas ms habituales formuladas ante la Asociacin
Valenciana de Consumidores y Usuarios
Cuarta Edicin
(Incluye las ltimas modificaciones de la Ley de Propiedad Horizontal,
efectuadas por la Ley 19/2009, de 23 de noviembre, de medidas de fomento y
agilizacin procesal del alquiler y de la eficiencia energtica de los edificios y la
Ley 26/2011, de 1 de agosto, de adaptacin normativa a la Convencin
Internacional sobre los Derechos de las Personas con Discapacidad. Asimismo se
han adaptado los textos a la Ley 37/11, de 10 de Octubre, de medidas de
agilizacin procesal)
Ana Isabel Mner Romero
Pilar Rodrguez Campo
Este material ha sido subvencionado por la Conselleria de Industria, Comercio e
Innovacin, en el marco de la convocatoria de ayudas para acciones especficas en
materia de consumo en 2011, siendo su contenido responsabilidad exclusiva de la
entidad beneficiaria.
y aunque el sector inmobiliario no est viviendo sus mejores
momentos, contina siendo uno de los sectores ms problemticos para los
consumidores y, sin duda, de mayor necesidad de actualizar la informacin y
con ello las normas que regulan nuestras relaciones en el seno de las
comunidades de propietarios. Y, como el da a da nos dice que existe esta
necesidad y que inclusive no slo los consumidores sino tambin los
profesionales como algunos Administradores de Fincas lo utilizan como
Manual de Consulta en las reuniones de esas Comunidades, hemos querido
poner en marcha, con el Patrocinio de la Conselleria de Economa, Industria y
Comercio, a travs de la Direccin General de Consumo, este nuevo Manual.
Todo ello, con el nimo de coadyuvar en una vida mucho ms fcil en el
seno de las Comunidades de Propietarios, donde las disputas se pueden
solucionar con una simple mirada al contenido de este libro, donde casi un
centenar de preguntas y respuestas hacen mucho ms fcil comprender la Ley
de Propiedad Horizontal, puesto que Ana y Pilar se han encargado (tras un
nuevo ejemplo de dedicacin hacia los consumidores) de transmitir, en un
lenguaje claro y real, las respuestas que deben regir el buen gobierno de una
Comunidad de Propietarios.
Asimismo, este libro recoge formularios en forma de ejemplos de
convocatorias, actas, estatutos, notificaciones, cartas varias, demandas tipo y
un largo etctera de propuestas que nos ayudan a dar los pasos firmes ante
situaciones de desproteccin o incumplimiento de la propia Comunidad o de
algunos vecinos del inmueble.
Sinceramente, creo que este trabajo realizado por nuestros Servicios
Jurdicos, con el Patrocinio de la Generalitat Valenciana, va a continuar
mejorando nuestra formacin sobre asuntos tan importantes como las
Comunidades de Propietarios.
Gracias, Pilar y Ana. Vuestro trabajo ya est en manos de los
consumidores.
FERNANDO MNER ROMERO
PRESIDENTE DE AVACU
PRESIDENTE DE CECU
NOTADE LAS AUTORAS:
Ana Isabel Mner Romero
Abogada en ejercicio
Asesora Jurdica AVACU-CECU
Vocal de la Junta Arbitral de Consumo de la Comunidad Valenciana
Vocal de la Junta Arbitral de Transportes de Valencia
Vicepresidenta de la Fundacin para la Justicia
Autora de publicaciones y ponencias relacionadas con el Derecho y el Consumo
Cuando redactamos el primer manual prctico sobre Propiedad
Horizontal, con el fin de ayudar a los vecinos en el conocimiento de sus
derechos y obligaciones dentro de su comunidad, jams pensamos que
se llegara a publicar una Cuarta Edicin.
Hemos de agradecer, pues, la acogida que este trabajo, que una
vez mas revisamos y actualizamos, ha tenido entre la Administracin,
las Asociaciones de vecinos, los asociados de AVACU, especialmente,
y en general, quienes acuden a nuestras oficinas solicitando sus
ejemplares. Sinceramente, muchas gracias.
La idea inicial sigue viva y vlida, quizs debido, por una parte, a
que no se presentan otras cuestiones que aquellas que han sido
planteadas en nuestros despachos, y, por otra, a que las respuestas o
soluciones que damos a las mismas son fruto de nuestra experiencia y
de nuestra personal interpretacin de la Ley.
Sin embargo, tenemos que seguir recordando a nuestros
lectores, como venimos hacindolo desde la Primera Edicin, que la
casustica que puede producirse en esta materia es inagotable y que
hay que adaptar los preceptos de la Ley de Propiedad Horizontal a cada
caso concreto, lo que provoca que puedan existir controversias y
Sentencias dispares respecto a una misma cuestin. Por lo tanto, las
respuestas que ofrecemos en esta obra deben servir al lector
nicamente como base o gua para afrontar decisiones que siempre
habrn de ser refrendadas por los copropietarios mediante el voto
favorable de las mayoras que la Ley exige para cada supuesto, o, en
ltimo caso, sometidas al criterio superior de los juzgadores.
Pilar Rodrguez Campo
Abogada en ejercicio
Asesora Jurdica de AVACU-CECU
Vocal de la Junta Arbitral de Consumo de la Comunidad Valenciana
Vocal de la Junta Arbitral de Transportes de Valencia
Miembro del Colegio Arbitral del Consejo Valenciano de Cooperativismo
Captulo I
Captulo II
Captulo III
Captulo IV
CaptuloV
CaptuloVI
CaptuloVII
Apuntes elementales sobre la Leyde PropiedadHorizontal.
Los Estatutos y las cuotas de participacin.
Los gastos comunes.
rganos de la Comunidad: Presidente, SecretarioyAdministrador.
El votodel propietarioy la adopcinde acuerdos.
Las relaciones entre copropietarios.
Formularios prcticos adaptados a las modificaciones legislativas de la
L.P.H. y a la Ley 37/11, de 10 de octubre, de medidas de agilizacin
procesal .
Leyde PropiedadHorizontal.
(Incluye las modificaciones de la Ley 19/2009, de 23 de noviembre, de
medidas de fomento y agilizacin procesal del alquiler y de la eficiencia
energtica de los edificios y de la Ley 26/2011, de 1 de agosto, de
adaptacin normativa a la Convencin Internacional sobre los
Derechos de las Personas conDiscapacidad).
9
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57
71
105
Pag.
NDICE
CAPTULO I
apuntes
elementales
sobre la lph
CAPTULO I
apuntes
elementales
sobre la lph
Captulo I:
APUNTES ELEMENTALES SOBRE
LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL
Qu es la PropiedadHorizontal?
propiedad privativa
copropiedad
cuota de participacin
A partir de 1999, podemos decir que existe una nueva Ley de
PropiedadHorizontal?
La propiedad de un inmueble en rgimen de propiedad
horizontal es un derecho complejo en el que un mismo titular ostenta la
sobre unas instalaciones y superficie determinadas
(lo que podramos llamar de puertas hacia dentro de nuestra vivienda o
local) y la , junto al resto de los dueos de las dems
viviendas y locales de la finca, de aquellas otras superficies e
instalaciones (de puertas hacia fuera) que deben calificarse de
elementos comunes, tales como el solar, vuelo, estructuras de la
edificacin, escaleras, balcones, ascensores, conducciones generales,
etc.
La propiedad sobre los elementos privativos y comunes se
har constar en escritura pblica, pero su determinacin vara; mientras
que la propiedad sobre los elementos privativos vendr determinada por
el ttulo, que es la propia escritura pblica, la propiedad sobre los
elementos comunes se concreta en una sobre el
total del inmueble, que determinar el porcentaje en que cada uno de los
propietarios queda obligado a asumir derechos y obligaciones frente al
resto de la comunidad.
La Ley que, durante aos, ha venido siendo denominada
nueva Ley de Propiedad Horizontal (Ley 8/1999, de 6 de abril, que entr
en vigor el 28 de Abril del mismo ao), fue realmente una reforma de la
Ley 49/1960, de 21 de julio, que hasta entonces haba venido rigiendo
- 11 -
este tipo de propiedad. Por tanto, puede decirse que en todo aquello que
no fue modificado por la reforma de 1.999, sigui y sigue vigente lo
establecido en la antigua Ley de Propiedad Horizontal de 1.960.
La obedeci a un intento del legislador de
adaptar a la realidad social unas normas que ya tenan cerca de cuarenta
aos. Para ello, el legislador se bas, sobre todo, en una mayor
flexibilizacin del rgimen de mayoras para la adopcin de determinados
acuerdos, la actualizacin del modo en que deban desempear sus
cargos los rganos de gobierno de la comunidad, y la intencin de facilitar
y agilizar las reclamaciones judiciales de las comunidades y de los
propietarios individualmente considerados.
Pero despus ha habido otras modificaciones, as, en el
, la necesidad social de favorecer la igualdad de oportunidades, la
no discriminacin y la accesibilidad universal de las personas
discapacitadas, dio lugar a que se promulgase la Ley 51/2003, de 2 de
diciembre, que entr en vigor el da 4 de diciembre del mismo ao, por la
que se modificaron los arts. 10, 11 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Esta modificacin implicaba una mayor flexibilidad a la hora de tomar
acuerdos comunitarios tendentes a facilitar el acceso a las edificaciones
de las personas discapacitadas.
La , de 23 de noviembre, de medidas de
fomento y agilizacin procesal del alquiler y de la eficiencia energtica de
los edificios, por su parte, supuso reformas que permitan incrementar la
eficiencia energtica de los edificios en Espaa, tras los significativos
avances que se haban logrado en los ltimos aos con la aprobacin de
las normas tcnicas bsicas sobre los requerimientos mnimos y la
certificacin de eficiencia energtica de edificios.
Y, por ltimo, la reforma efectuada por la , de 1
de agosto, supone la adaptacin normativa a la Convencin Internacional
sobre los Derechos de las Personas con Discapacidad y su Protocolo
Facultativo que fueron aprobados el 13 de diciembre de 2006 por la
Asamblea General de las Naciones Unidas (ONU), donde se supera
definitivamente la perspectiva asistencial de la discapacidad para
abordar otra basada en los derechos humanos.
reforma de 1999
ao
2003
Ley 19/2009
Ley 26/2011
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VACU
Puede decirse que las sucesivas reformas de la Ley han venido a
resolver todos los problemas que aquejaban tradicionalmente a las
comunidades de propietarios?
Ninguna Ley puede resolver, a priori, todos los conflictos
derivados de una realidad social, y, mucho menos, si se trata de una
realidad tan compleja como la derivada de las relaciones de convivencia
en un crculo social reducido y cerrado como es el de la vecindad ms
cercana. De hecho la aplicacin de muchas de sus normas ha sido, en la
prctica, sumamente difcil. De ah tambin que se tengan que realizar,
cada cierto tiempo, modificaciones que permitan adaptar la legislacin a
la realidad social y sus necesidades, precisamente en una materia que
afecta a la relacin entre las personas como es la convivencia en un
mismo edificio.
Por otra parte, consideramos que los procedimientos
judiciales creados con el fin de abaratar, flexibilizar y agilizar las
reclamaciones de las comunidades y los propietarios son criticables en
varios aspectos, entre los que resaltaramos los siguientes:
A/ Se establece la posibilidad de que las comunidades y
propietarios comparezcan en juicio sin necesidad de abogado o
procurador, pero si una de las partes utiliza los servicios de estos
profesionales y vence en el juicio, las derivadas de los mismos
pueden ser impuestas a la parte vencida, aunque sta no haya utilizado
asesoramiento o representacin profesional. El resultado, en la prctica,
es injusto.
B/ Se ha intentado dotar de una mayor celeridad y sencillez a
los procedimientos especiales creados para resolver judicialmente los
conflictos derivados de las relaciones entre los copropietarios, pero la
Ley ha olvidado crear un para la
impugnacin de acuerdos comunitarios, de modo que el procedimiento
es complejo y sigue siendo necesaria la comparecencia en el mismo con
asistencia de abogado y procurador, con el coste econmico que ello
supone y que invita, en ocasiones, al desistimiento de cualquier
reclamacin.
C/ Por otro lado, se ha desaprovechado la posibilidad de
regular el uso de la , como sistema que permita recuperar el
costas
procedimiento especfico y gil
mediacin
APUNTES ELEMENTALES SOBRE LA LPH
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dilogo entre vecinos con problemas y que en experiencias pilotos ha
tenido muy buen resultado.
Se ha intentado primar en esta reforma la voluntad de la
mayora, por encima de todo, y en claro perjuicio de las ,
quedando stas totalmente desasistidas, por no decir indefensas.
Antes de la reforma, para impugnar los acuerdos de una
Junta de Propietarios haba que acudir a un procedimiento declarativo,
de los ms caros y complejos. Esto impeda en la prctica, que un
propietario en desacuerdo con el resto de la Junta, acudiese a los
Tribunales.
La situacin en la actualidad es similar. As, puede darse el
caso de que se excluya a un vecino incmodo de su derecho a ser
Presidente, ante la pasividad de la mayora, de modo tal que, para
impugnar este acuerdo, el propietario privado de su derecho tenga que
acudir a los Tribunales en un procedimiento judicial cuyo riesgo supone
un montante econmico elevado, lo que aplaca todo nimo de lucha,
pudiendo ocasionarle indefensin.
Al realizarse la divisin horizontal del edificio, a cada piso,
vivienda o local, se le asigna un porcentaje o cuota del total inmueble, que
es el que se ha calculado que le corresponde, por su parte privativa, sobre
los elementos comunes. Este porcentaje se hace constar tanto en la
en que se documenta la referida divisin horizontal, como en la
individual de adquisicin de la propiedad de la concreta
vivienda o local. Ambas escrituras se inscriben en el
, y a ste debemos acudir, en caso de duda, para conocer el
porcentaje que nos corresponde, que ser el mismo que, generalmente,
nos corresponder en el reparto proporcional de los gastos de
comunidad.
Qu cambios favoreceran al propietario que no se hayan incluido
enla Ley?
minoras
Cmo puedo conocer el porcentaje de los gastos de comunidad
que me corresponde abonar?
escritura
escritura
Registro de la
Propiedad
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VACU
Quindetermina el porcentaje de los gastos de comunidad?
promotoras inmobiliarias
Qu funcin tiene el Registro de la Propiedad en relacin con la
PropiedadHorizontal?
seguridad jurdica
Habitualmente la cuota de participacin en la propiedad
viene establecindose por las , las cuales
suelen reservarse, en las escrituras pblicas de venta, el derecho a
constituir la Comunidad de Propietarios, establecer los Estatutos por los
que se va a regir y convocar la primera Junta General.
Lgicamente, esto no se hace de forma desinteresada,
puesto que las promotoras, de este modo, suelen exonerar de ciertos
gastos a los bajos comerciales o concederles la posibilidad de llevar a
cabo algn tipo de adaptacin u obra sin necesidad de requerir el
consentimiento unnime de la Comunidad, lo que, a fin de cuentas, les
supone una mayor facilidad de venta o un mayor beneficio econmico
sobre esos locales.
Sera interesante que se plantease una modificacin de la
Ley prohibiendo la exoneracin, para cualquier propietario, de los gastos
de aquellos servicios que realmente disfruten o tengan posibilidad de
disfrutar.
No obstante y mientras tanto, la propia L.P.H establece la
obligacin, salvo acuerdo comunitario en contra, de contribuir al pago de
los gastos de comunidad en proporcin a la cuota o porcentaje que cada
vivienda o local ostenta sobre los elementos comunes del edificio. Dicho
porcentaje est calculado en relacin a circunstancias tales como las
dimensiones o superficie de la vivienda o local, altura, acceso a patios
comunes con entrada independiente, emplazamiento exterior e interior,
situacin, etc.
El Registro de la Propiedad es pieza fundamental en la
de los ciudadanos. En l se inscriben todos los datos
referentes a cada inmueble, sus transmisiones, ttulo mediante el que se
realizan (compraventa, herencia o donacin, etc.), cargas (hipotecas,
embargos, servidumbres...), etc.
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APUNTES ELEMENTALES SOBRE LA LPH
Los Estatutos y normas de la Comunidad de Propietarios
que se hallen inscritos en el Registro de la Propiedad, son los que
realmente van a poder ser exigibles frente a terceros.
Para poder modificar los Estatutos, o el porcentaje que un
piso, vivienda o local posee respecto de los elementos comunes, es
necesario el acuerdo unnime de la Comunidad o una resolucin judicial,
y para que estas modificaciones puedan tener efectos frente a terceros,
ser necesario que tambin se inscriban en el Registro de la Propiedad.
Respecto a la primera pregunta, al pasar la propiedad del
inmueble de un solo propietario a varios, requiere que se haga la divisin
horizontal del edificio, principalmente para que no haya problemas a la
hora de determinar el de gastos comunes a abonar por el
propietario de cada piso o local, el clculo individualizado del Impuesto
sobre Bienes Inmuebles, etc.
Podra no realizarse dicha divisin, pero en este caso, el
rgimen jurdico sera el de una comunidad de bienes, con sus propias
reglas y problemas, lo que, en general, no es aconsejable.
En cuanto a la segunda pregunta, la divisin se realiza
mediante su constitucin a travs de la correspondiente escritura
pblica, que deber ser inscrita en el Registro de la Propiedad para que
pueda tener validez frente a terceros. Podra tambin realizarse en
documento privado, pero ste no es inscribible en el Registro, y, por tanto,
solo sera vinculante para los propietarios que lo firmasen, pero no frente
a terceros que pudiesen adquirir, a posteriori, alguna vivienda o local.
Ya que se trata de un trmite complejo, lo ms aconsejable
es que todo el proceso de divisin lo dirija un abogado, el cual, para ello,
deber valorar las circunstancias concretas del edificio, su situacin,
antigedad, superficie, etc. Hubiera sido ms interesante que la antigua
propiedad realizara la divisin horizontal del edificio antes de proceder a
la venta individual de los pisos, porque despus es necesario que todos
Acabo de adquirir una vivienda en una finca que antes era de un solo
propietario y no tena divisin horizontal. Tenemos que realizar
dicha divisin?Cmose realiza la misma?
porcentaje
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VACU
los propietarios estn de acuerdo en realizar dicha divisin y en la
asignacin a cada vivienda o local, de las cuotas sobre elementos
comunes, y si no consiguen el acuerdo tendrn que acabar en un
procedimiento judicial.
APUNTES ELEMENTALES SOBRE LA LPH
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CAPTULO II
LOS ESTATUTOS Y
CUOTAS DE PARTICIPACIN.
LOS GASTOS COMUNES
CAPTULO II
LOS ESTATUTOS Y
CUOTAS DE PARTICIPACIN.
LOS GASTOS COMUNES
Captulo II:
LOS ESTATUTOS Y LAS CUOTAS DE PARTICIPACIN.
LOS GASTOS COMUNES
He odo que en las comunidades de propietarios existen unas
normas dirigidas a regular los derechos y deberes de los
propietarios Son obligatorias? En qu consisten? Dnde puedo
encontrarlas?
Estatutos,
Registrode la Propiedad
rgimen interno
Quindebe calcular los gastos de comunidad?
Las normas generales se encuentran contenidas en la Ley
de Propiedad Horizontal. Adems, las comunidades, mediante sus
Juntas Generales, pueden regular los aspectos ms importantes y de
carcter permanente por los que han de regirse, en unos que,
para ser vinculantes para todos los propietarios e incluso frente a
terceros, deben encontrarse inscritos en el , en
cuyas oficinas podr usted solicitar una copia.
La aprobacin o modificacin de los Estatutos de la
comunidad requiere el voto unnime de todos los copropietarios.
Adems, las comunidades pueden regirse por otras normas
complementarias, de , que regulen los aspectos ms
generales de la convivencia cotidiana entre sus miembros. Estas normas
requieren para su adopcin o modificacin el voto mayoritario de los
propietarios, estn recogidas en el Libro deActas y podr facilitrselas el
Secretario oAdministrador de la finca.
Los gastos de comuni dad ordi nari os (agua, l uz,
mantenimiento de ascensores, etc.) pueden ser presupuestados al
comienzo de cada ejercicio, ya que su variabilidad de un ao a otro ser
escasa. Cualquier otro gasto, que pueda calificarse de extraordinario,
deber ser aprobado por la Junta de Propietarios.
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En ambos casos, su clculo y reparto proporcional entre los
propietarios corresponde al de la Comunidad, o bien, en
aquellas comunidades que cuente con este servicio, al Administrador de
la finca.
El hecho de que Vd. posea un adosado en una
urbanizacin no significa que no se generen en la misma que
deban considerarse comunes, ya que pueden venir derivados de la
instalacin, mantenimiento o mejora de determinados servicios
utilizados por todos los vecinos, como pudieran ser viales, zonas
ajardinadas, piscinas, etc.
Los vecinos de la urbanizacin pueden regirse por
diferentes Estatutos o normas de rgimen interno, pero la Ley admite la
posibilidad de que, en los complejos inmobiliarios privados, los
propietarios se constituyan en comunidades regidas por las
disposiciones de la Ley de Propiedad Horizontal, de modo similar a como
lo hacen normalmente los propietarios de las fincas divididas por pisos,
pudiendo incluso agruparse distintas comunidades entre s.
Se puede reclamar desde el primer cntimo que se adeude,
salvo que en los Estatutos se fijen normas al respecto, en cuyo caso
habra que estar a lo establecido en ellas. De no regularse en los
Estatutos nada al respecto, no hay lmite econmico para plantear una
demanda. nicamente habra que tener en cuenta, por un lado, el plazo
de para reclamar los gastos de comunidad y, por otro, los
honorarios de abogado y procurador, con el fin de optar por esperar a
reclamar una cantidad que compense dichos gastos, o bien iniciar la
reclamacin sin intervencin de dichos profesionales, siempre y cuando
la cuanta que tenga que reclamarse lo permita.
Secretario
Soy propietario de un chalet adosado en una urbanizacin.
Tengoobligacinde pagar gastos de comunidad?
gastos
El propietario de una vivienda de la finca que habito adeuda a la
Comunidad, en concepto de gastos comunes, ms de un ao de
cuotas. Se le puede reclamar ya o hay un plazo, una cantidad de
dinerooalgnlmite para exigirlo?
prescripcin
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VACU
Es necesario contratar los servicios profesionales de un abogado
y unprocurador para reclamar la deuda a unpropietariomoroso?
parte vencida
parte vencedora
cuanta reclamada
Qu requisitos sonnecesarios para reclamar enjuiciola deuda que
unpropietariopueda tener conla comunidad?
documentos imprescindibles
La comunidad de propietarios me ha demandado exigindome el
pago de una cantidad correspondiente a gastos comunes. Me opuse
a la demanda por no estar conforme con dicha cantidad, pero el
No es obligatorio, pero segn lo establecido en la Ley de
Propiedad Horizontal, la condena en costas a la en el
pleito incluye los honorarios de estos profesionales si sus servicios han
sido utilizados en la demanda o contestacin por la .
La deuda puede reclamarse mediante un proceso llamado
monitorio, para cuyo planteamiento no es necesaria la intervencin de
abogado y procurador. Pero si la parte demandada formulara oposicin a
dicho procedimiento monitorio, se continuarn los trmites del
procedimiento que corresponda a la , y, en esta fase,
ser necesaria la intervencin de abogado y procurador si dicha cuanta
supera los dos mil euros.
Ser necesario iniciar el procedimiento judicial mediante
una demanda dirigida al Juzgado de Primera Instancia del lugar en que se
encuentre situada la finca. Dicha demanda deber ir acompaada de tres
:
- El acta de la Junta de Propietarios en la que se acuerda, por
mayora simple, acudir a la va judicial para reclamar la deuda al
propietario moroso.
- La certificacin del acuerdo de la Junta en la que se concreta y
liquida la deuda existente, firmada por el Secretario o
Administrador, con el visto bueno del Presidente.
- El documento que pruebe la previa notificacin al deudor de la
liquidacin de la deuda, requirindole para su pago, sin que ste
se haya hecho efectivo.
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ESTATUTOS, CUOTAS Y GASTOS COMUNES
Juzgado me ha condenado a pagarla y adems me ha impuesto las
costas del pleito. Segn me informaron, yo poda acudir al Juzgado
sin abogado, y as lo hice. Sin embargo, la comunidad acudi con un
abogado. Es justo que yo tenga que pagar ahora los honorarios del
abogado de la comunidad, cuando sta tambin podra haber
prescindidode l, comoyolohice?
costas,
parte vencida
criticable
.
El propietario de una de las viviendas de mi comunidad se ha
marchado sin comunicar nuevo domicilio y adeudando unas
canti dades de gastos de comuni dad. Cmo podemos
reclamrselas?
liquidacin
La Ley de Propiedad Horizontal establece una serie de
supuestos en los que las partes pueden comparecer en juicio sin
necesidad de abogado ni procurador. Sin embargo, las en
principio, se impondrn a la en el pleito y a sta no le
quedar ms remedio que abonar los honorarios profesionales de la
parte contraria, si es que sta utiliz dichos servicios profesionales, es
decir los honorarios de abogado y procurador y los del perito si se hubiera
utilizado.
La solucin es , ya que la comunidad en conjunto
siempre dispondr de mejores condiciones econmicas para litigar,
puesto que los honorarios que se devenguen sern abonados entre todos
los propietarios El propietario individual, puede para evitar gastos y
aprovechando que la Ley lo permite, comparecer sin abogado ni
procurador, y suceder finalmente que, adems de haber comparecido sin
un asesoramiento apropiado, se vea obligado a pagar las costas de los
profesionales contratados por la comunidad.
En primer lugar, ser necesario que la Junta de propietarios
apruebe la de la deuda y que sta se certifique por el
Secretario o Administrador, con el visto bueno del Presidente. Luego
deber notificrsele al deudor dicha liquidacin. Como no consta su
domicilio, la notificacin tendr que hacerse a la persona que
actualmente ocupe la vivienda, y si tampoco fuera posible, por
encontrarse vaca, deber exponerse en el tabln de anuncios de la
comunidad o en lugar visible de la finca. En ste ltimo caso, la
- 24-
VACU
notificacin surtir plenos efectos en el plazo de tres das naturales desde
su exposicin.
Si a pesar de los trmites reseados, el pago no se hiciera
efectivo, a la comunidad slo le quedar la posibilidad de acudir a la
, pero el problema estar en que, al desconocerse el domicilio del
deudor, la demanda deber ser notificada mediante la publicacin de
edictos, lo que dilatar en el tiempo el procedimiento e incluso podr
encarecerlo. Por ello, ser conveniente que la Comunidad compruebe si
el inmueble sigue constando en el Registro de la Propiedad a nombre del
deudor, porque, en ese caso, por lo menos se asegurar de que podr
recuperar la deuda y el dinero invertido en su reclamacin mediante el
embargo de la vivienda.
Este es un supuesto que se daba frecuentemente con
anterioridad a la reforma de la Ley de la Propiedad Horizontal. Con la
reforma se pretendi evitar estas situaciones exigiendo que, para realizar
una escritura de compraventa, se aportase un de la
Comunidad de Propietarios en el que se acreditara si el vendedor estaba
al corriente en el pago de los gastos de comunidad, o, en caso contrario, a
cunto ascenda su deuda, con el fin de que el comprador pudiese exigir
su previo pago.
Sin embargo, en ocasiones por desconocimiento de esta
exigencia legal y otras veces por propio inters de alguno de los
intervinientes e incluso de los mediadores en la venta, las partes acuden
a la Notara sin dicho certificado. Con el fin de no dilatar en el tiempo el
otorgamiento de la escritura, esta circunstancia se solventa, en la
prctica, haciendo constar en el documento pblico que el comprador
exonera al vendedor de la presentacin de tal certificado, lo que da lugar a
que, con posterioridad, se descubran situaciones desagradables como la
que nos indica.
va
judicial
Una de las viviendas de mi finca ha sido adquirida recientemente,
marchndose el antiguo propietario dejando deudas con la
Comunidad. El actual propietario no quiere hacerse cargo de las
mismas porque dice haber adquirido su vivienda libre de cargas y
gravmenes. Aquintenemos que exigirle el pagode las deudas?
certificado
- 25 -
ESTATUTOS, CUOTAS Y GASTOS COMUNES
No obstante, el nuevo adquirente responde, con el propio
inmueble adquirido, de las cantidades adeudadas por el vendedor hasta
el que resulte de la parte vencida del ao de adquisicin y del ao
natural inmediatamente anterior. Del resto nicamente responde el
anterior propietario.
Evidentemente s, porque en caso de que sus cuentas con la
Comunidad no estn saldadas, el propio comprador tendr que hacer
frente a las mismas, respondiendo, incluso, con la vivienda que acaba de
adquirirle.
Por otra parte, esta certificacin es un
contemplado en la Ley de Propiedad Horizontal, que exige su aportacin
a la hora de formalizar la compraventa. Hasta el punto de que, segn la
Ley, no ser posible otorgar la correspondiente escritura pblica si falta
dicho documento, salvo que el propio comprador exonere expresamente
al vendedor de dicha obligacin, lo que, al parecer, no est dispuesto a
hacer su comprador en este caso.
Habr que abonar siempre el salario del portero, por ser un
gasto comn, salvo en el supuesto de que exista en los Estatutos una
expresa de tales gastos para su vivienda, que se haya
acordado por unanimidad o que exista una resolucin judicial que as lo
establezca.
Si usted considera que, por no disfrutar de dichos servicios,
no debe abonarlos, y no consigue obtener el voto unnime de todos los
copropietarios para modificar los Estatutos, deber iniciar un
lmite
He decidido irme a vivir al campo y vender el piso que tengo en la
ciudad. Estoy ya en tratos con un posible comprador, pero ste me
dice que no formalizar la compraventa en tanto no le presente un
certificado firmado por el Administrador y el Presidente de la
Comunidad en el que se haga constar si estoy al corriente en los
gastos. Tiene el comprador derechoa exigirme este documento?
requisito
Por qu tengo que pagar el salario del portero si mi vivienda no
tiene accesoal patiodonde se encuentra el mismo?
exoneracin
- 26-
VACU
procedimiento judicial para intentar conseguir una resolucin que as lo
establezca.
S, porque la exencin de gastos comunes se entiende
respecto de los ordinarios, pero nunca puede entenderse respecto de los
ocasionados por la rehabilitacin de la fachada del edificio, ya que stos
son gastos o no habituales, que afectan a todos los
propietarios del inmueble, ya lo sean de viviendas o de locales.
Va a de muchos factores. Por ejemplo, si quien
pide esa modificacin es un propietario que viene abonando desde hace
aos tal cuota o es un propietario de nueva adquisicin, si existi algn
acuerdo de la Comunidad al respecto que se ha venido cumpliendo
voluntariamente por todos los propietarios, si existe voluntad de la Junta
de Propietarios por modificar la forma de pago, etc.
Si la Comunidad, por acuerdo voluntario y unnime, decide
cambiar la forma de pago, no existe objecin alguna para que se
modifique.
Si quien plantea la aplicacin de los gastos segn las cuotas
de copropiedad es un propietario de nueva adquisicin, y la modificacin
no consta inscrita en el Registro de la Propiedad, el nuevo titular podra
conseguir perfectamente que se aplicara la norma que aparece inscrita
en dicho Registro, a pesar de que los gastos se hayan venido abonando a
partes iguales, puesto que los pactos no inscritos no le obligan.
Vana arreglar la fachada del edificioy me handichoque yotengoque
pagar mi parte correspondiente, pero en los Estatutos aparezco
exentode gastos de ComunidadMe puedenobligar a abonarlos?
extraordinarios
Siempre hemos venido pagando una cuota fija en concepto de
gastos de comunidad, todas las viviendas por igual. Ahora nos
enteramos de que existen porcentajes que, si se aplicaran, unas
viviendas pagaran una cantidad distinta de otras. Podemos
cambiar la forma de pagoque hasta ahora venamos utilizando?
depender
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ESTATUTOS, CUOTAS Y GASTOS COMUNES
Por el contrario, si existi un acuerdo de todos los
propietarios para pagar los gastos a partes iguales, de modo que el
mismo ha venido cumplindose voluntariamente, y no se han modificado
los titulares de la propiedad, el acuerdo debe seguir obligando a los
propietarios aunque no se haya inscrito en el Registro.
La cuota de participacin que se atribuye a cada piso o local
con relacin al total del inmueble, sirve para determinar la participacin
del propietario tanto en las cargas como en los beneficios que pueda
obtener de la comunidad.
Para de participacin se tienen en cuenta
diferentes factores, tales como la superficie til de cada piso o local en
relacin con el total del inmueble, la planta en que se encuentra situado,
su disposicin interior o exterior, el acceso a los espacios o servicios
comunes de los que presumiblemente dispondr su propietario, etc.
En los Estatutos o escritura de divisin de propiedad
horizontal se fijan las cuotas de participacin que corresponden a cada
piso o local. Su la realiza el propietario nico del edificio
(generalmente el Promotor, antes de proceder a la venta de la finca por
pisos), o bien se acuerda por unanimidad de todos los propietarios
existentes. En casos de disconformidad entre los distintos propietarios,
la determinacin de las cuotas correspondientes a cada vivienda o local
tambin puede venir impuesta por resolucin judicial.
Podran explicarme qu significa, en la prctica, la cuota de
participacin que tiene mi vivienda en la comunidad? El que mi
vivienda tenga una mayor o menor cuota de participacin supone
que yo tenga que asumir mayores obligaciones o disfrutar de ms
derechos?
calcular la cuota
determinacin
Hace cinco meses, mi Comunidad demand a uno de los
propietarios, exigindole el pago de cierta cantidad de gastos
comunes. El procedimiento sigue en trmite y se han generado
nuevas deudas por los meses posteriores. Se pueden reclamar
estas cantidades nuevas en el mismo procedimiento o hay que
iniciar unonuevo?
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VACU
Con el procedimiento regulado en la Ley de la Propiedad
Horizontal, prcticamente es imposible poder reclamar cantidades que
no consten ya en la demanda, pues de inmediato se despacha la
ejecucin. Pero si hubiere oposicin a la demanda, al retrasarse dicha
ejecucin, s sera posible las cuotas que fueran venciendo
con posterioridad a la presentacin de la demanda, siempre que,
respecto de esta ltima deuda, se cumplieran los mismos requisitos
legales que se exigen para iniciarla.
Las sucesivas reformas procesales han pretendido evitar
que eso suceda, por lo que no se admitir al condenado el recurso de
apelacin si, al interponerlo, no acredita tener satisfecha, consignada o
la cantidad lquida que haya estimado la Sentencia. Adems,
tambin se puede pedir la ejecucin provisional de la misma.
Nunca. La asistencia no puede impedirse nunca. Lo nico
que permite la Ley es que al propietario moroso, que no hubiere
impugnado judicialmente las deudas o consignado las cantidades que se
le reclaman antes de la fecha sealada para la Junta, se le impida ,
pero perfectamente puede participar en las deliberaciones.
acumular
En un procedimiento judicial se ha obtenido la condena de un
propietario moroso, pero no sabemos si va a recurrir la Sentencia.
Puede dilatar el resultado y con ello el pago de la deuda a la
Comunidad?
avalada
El Administrador de la finca que habito me ha enviado una
notificacin en la que me comunica que por adeudar gastos de
comunidad, no podr participar en la prxima Junta General.
Puede la Comunidad o el propio Administrador impedir mi
asistencia?
votar
En la ltima Junta General, la Comunidad acord demandarme
porque adeudo varias cuotas de gastos comunes, y se me ha
comunicado que mi vivienda ser embargada incluso antes de que
haya Sentencia judicial. Es posible?
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ESTATUTOS, CUOTAS Y GASTOS COMUNES
S, pues si usted no paga y tampoco hay, por su parte,
oposicin a la demanda, el Juez dictar resolucin despachando la
ejecucin, con la que se puede ir directamente al embargo.
Ahora bien, si usted plantea formalmente oposicin a la
reclamacin de la Comunidad, sta podr solicitar el embargo preventivo
de sus bienes, que el Juez acordar necesariamente, y dicho embargo se
har ejecutivo slo si, finalmente, su oposicin no triunfa y usted, a pesar
de ello, no paga la deuda inmediatamente.
La nica posibilidad para evitar el es
que usted presente un aval bancario por las cantidades que se le
reclaman.
Las simples manifestaciones no tienen por qu ser
recogidas en Acta, salvo que sean determinantes para la toma de una
decisin por parte de la Junta de Propietarios respecto de algn acuerdo
concreto.
Por otra parte, el hecho de que usted no viva en la finca no es
razn para excluirle del cargo de Presidente, al que tiene derecho como
cualquier otro propietario.
No obstante, si la Comunidad persiste en su postura, no le
quedar otro remedio que hacer valer sus derechos .
embargo preventivo
Acabo de recibir la copia del Acta de la ltima reunin de
propietarios, y no se han hecho constar en ella una serie de
manifestaciones que solicit quedaran plasmadas. No es la primera
vez que me sucede y estoy harto, pues, como soy una persona
mayor, resulto pesado a muchos de los propietarios e incluso me
han saltado en el orden que me corresponda para ser Presidente,
alegandoque yonovivoenla finca. Qu puedohacer?
judicialmente
La Comunidad de Propietarios ha acordado revestir de mrmol la
fachada de la finca, as como solicitar una derrama extraordinaria
para hacer frente a los gastos que se deriven de dicha reforma. No
estoy conforme con ese acuerdo y lo he llevado a los Tribunales.
- 30-
VACU
Mientras tanto, tampoco he pagado la correspondiente derrama.
Acabo de recibir la citacin para la prxima Junta general, en la que
se me tiene como deudor y se me dice que no podr hacer uso de mi
derechoal voto. Tiene raznla Comunidadde Propietarios?
impugnado
La Comunidad de Propietarios ha acordado efectuar una aportacin
especial para poder constituir un fondo con el que hacer frente a
obras de mantenimiento y gastos extraordinarios. Yo no estoy de
acuerdo, porque prefiero pagar una vez se haya realizado el gasto y
en el momento que me lo justifiquen. Puedo negarme a realizar
dicha aportacin?
fondo de reserva
No. La Ley, en caso de morosidad, establece claramente
como excepcin a la privacin del derecho al voto el haber impugnado
judicialmente el correspondiente acuerdo. Otra cosa es que existan
recibos impagados posteriores a dicho acuerdo, pues la excepcin tan
slo abarca a los gastos derivados del acuerdo que ha sido .
De no existir otros recibos pendientes, es claro que no tiene razn la
Comunidad. Si existieran otros recibos pendientes, debera usted
ponerse al corriente de los mismos, cuanto antes, si quiere ejercer su
derecho al voto.
No, actualmente la Ley obliga a dotar un
no inferior al 5% del ltimo presupuesto ordinario, precisamente para
atender obras de conservacin y reparacin de la finca.
Una vez aprobado el acuerdo de creacin de ese fondo y su
correspondiente aportacin, es obligatorio y exigible a todos los
propietarios.
Me he informado de que con arreglo a la nueva Ley, tenemos que
constituir entodas las Comunidades unfondode reserva. Loplante
en mi Comunidad y no quieren hacerlo porque dicen que no lo
necesitan. Podrn exigirme, en algn caso, responsabilidades si
noes culpa ma el que noexista dichofondo?
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ESTATUTOS, CUOTAS Y GASTOS COMUNES
Siempre que deje constancia en de la obligacin legal
de constituir el fondo y de su solicitud, as como de la decisin contraria de
l a Comuni dad, entendemos que usted queda exonerado de
responsabilidades en este sentido, aunque lo ms conveniente sera que
impugnara dicho acuerdo judicialmente, dado que, al ser contrario a una
obligacin impuesta por Ley, podra declararse nulo.
No obstante, dados los costes que supondra para usted
iniciar por s solo esta actuacin, entendemos que con su reserva en el
Acta sera suficiente, pues nadie puede obligarle a ms.
Es obligacin del propietario contribuir, con arreglo a su
cuota de participacin, a la creacin de un fondo de reserva que no podr
ser inferior al 5%del ltimo presupuesto anual ordinario.
Dicho fondo de reserva est destinado para atender obras
de conservacin y reparacin de la finca, pero, en su lugar, puede
suscribirse un seguro que cubra los daos que puedan surgir en la misma,
o bien, con cargo a ese fondo, realizar un contrato de mantenimiento
permanente del inmueble y sus instalaciones generales. Depender, por
consiguiente, de lo que decida la Comunidad por mayora.
Acta
He ledo que es obligatorio el pago de una cantidad de reserva o
fondo de la Comunidad para contratar un seguro. Puedo exigir a la
Comunidadque cree dichofondo?
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VACU
CAPTULO III
rganos de la comunidad:
Presidente, Secretario
y administrador
CAPTULO III
rganos de la comunidad:
Presidente, Secretario
y administrador
Captulo III:
RGANOS DE LA COMUNIDAD: PRESIDENTE,
SECRETARIO Y ADMINISTRADOR
Quindebe ser Presidente de la Comunidadde Propietarios?
propietario Todo tiene la obligacin de desempear el
cargo de Presidente cuando sea designado para ello, bien sea por
eleccin, por turno rotatorio o por sorteo. No obstante, la Ley establece la
posibilidad de que el designado que tenga justa causa para oponerse a
desempear dicho cargo, acuda al Juez, en el plazo de un mes desde su
nombramiento, exponiendo las razones que le asisten y solicitando su
relevo en el cargo. El Juez deber resolver en equidad lo que proceda en
el plazo de veinte das desde la presentacin de la mencionada solicitud.
Est previsto legalmente que el propietario que tenga
para oponerse a desempear el cargo de Presidente, pueda
acudir al Juez de Primera Instancia solicitando la exencin de dicha
obligacin. Para ello se prev un procedimiento rpido y sencillo, al que el
interesado podr acudir sin necesidad de abogado.
La causa o causas que el propietario alegue sern valoradas
por el Juez en cada caso concreto, tras or a las partes contradictorias. En
principio, parece evidente que el vivir tan alejado del lugar donde se ha de
desempear el cargo pueda calificarse como causa razonablemente
justa para fundamentar la solicitud.
No obstante, no creemos que tenga que llegar a tanto, pues
sera lgico que usted estuviera exento de esta obligacin, siempre que
Tengo una vivienda de mi propiedad en Valencia, pero resido en
Madrid. Puedo negarme a ser Presidente de la comunidad si soy
designadopara ello?
justa
causa
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haya otros vecinos que puedan suplirle, los cuales deberan admitir su
alegacin, incluso en propio beneficio, pues mal podr usted ejercer el
cargo si no vive en la finca, y no puede observar directamente los
problemas cotidianos de la Comunidad.
En principio, no. Los cargos de Secretario y Administrador
pueden ser ejercidos por el . Pero hay que tener en cuenta
siempre las normas que, en su caso, rijan la comunidad, pues prima lo
que en ellas se haya establecido al efecto.
Del mismo modo, los cargos de Secretario y Administrador
podrn acumularse en una sola persona o ser independientes.
Administrador podr serlo cualquier propietario, pero
tambin cualquier persona fsica con cualificacin profesional suficiente
y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones o incluso
corporaciones o personas jurdicas a las que legalmente se les permita.
Ustedes podrn crear una que se
regir por la Ley de
Es obligatorio que la Comunidad de Propietarios tenga un
Administrador?
Presidente
Soy propietaria de un chalet en una promocin que se ha construido
en tres fases y cada una de ellas funciona como una comunidad
independiente. Dado que tenemos algunos intereses comunes,
como los viales y jardines, estamos pensando en formar una
agr upaci n par a or gani zar nos de maner a col ect i va.
Corresponder cada ao la Junta de Gobierno a una de las
Comunidades?
organizacin colectiva
Propiedad Horizontal, al igual que las Comunidades
de Propietarios de edificios divididos por plantas.
Sin embargo, y a diferencia de stas, la Junta de
Propietarios, salvo acuerdo en contra, estar formada por los
Presidentes de cada una de las tres fases, los cuales representarn al
conjunto de la nueva Comunidad.
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VACU
Ahora bien, la adopcin de acuerdos para los que la Ley
requiera mayoras cualificadas, requerirn la previa obtencin de dichas
mayoras en cada una de las Comunidades que integran la agrupacin.
Los Estatutos sern los que ustedes acuerden y, por consiguiente, la
Junta de Gobierno ser ejercida por el plazo que se seale en ellos.
El hecho de que el Administrador sea amigo del Presidente
no puede condicionar el derecho del resto de los propietarios a adoptar
los acuerdos que estimen convenientes para el buen gobierno de la
comunidad. Ahora bien, en todo caso, debern de adoptar el acuerdo con
el nmero de votos y las formalidades legalmente establecidas.
Para ello ser necesario comunicar al Presidente su deseo
de abordar este problema en la siguiente Junta que se convoque, de
forma que pueda contemplarse en uno de los puntos del orden del da, o
bien convocar ustedes mismos una Asamblea General Extraordinaria,
para lo que necesitarn contar con el apoyo de un nmero de propietarios
que representen, al menos, el 25% de las cuotas de participacin en la
propiedad.
El acuerdo para cambiar al Administrador deber ser
tomado, en primera convocatoria, por la del total de los
propietarios que, a su vez, representen la mayora de las cuotas de
participacin. En segunda convocatoria, el acuerdo precisar, tan solo, el
voto favorable de la mayora de los presentes, siempre que stos, a su
vez, representen una cuota mayoritaria de propiedad entre los mismos.
Entendemos que se trata de un tipo de mayora no cualificad o
que se pretende no es suprimir el servicio, sino cambiar a la persona que
lo presta.
Varios propietarios estamos en desacuerdo con la actuacin del
administrador, pero no conseguimos que se produzca una votacin
para cambiarlo, porque es amigo del Presidente. Qu podemos
hacer?
mayora
a porque l
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RGANOS DE LA COMUNIDAD
El Administrador no nos presenta las cuentas claras. Algunos
justificantes no son ms que papelitos sin cuo, fir ni
identificacin alguna. Dice que as tenemos menos gastos, porque
si se piden facturas, se encarecen mucho. Me he opuesto en
reiteradas ocasiones, peronunca se deja constancia enel Acta, y los
dems vecinos dicen que no quieren los, y aunque me dan la razn
en las reuniones, luego no me apoyan para realizar acciones ms
efectivas. Puedo dejar de pagar las cuotas que no corresponden a
facturas legales?
certificacin
El Administrador est obligado, si as se le requiere, a
presentar todas las cuentas debidamente justificadas mediante las
correspondientes facturas adaptadas a la normativa vigente. Si usted
deja de pagar los gastos no reflejados en facturas legales, en principio
cabra pensar que el Administrador nunca podra exigirle esos gastos, ya
que los papelitos sin cuo, firma ni identificacin alguna a los que usted
hace referencia, no seran considerados por un Juez como prueba
suficiente de los gastos.
Ahora bien, en la prctica, nos encontramos con que, en el
procedimiento judicial que la Ley establece para exigir el pago a los
propietarios morosos, se considera como prueba la emitida
por el Administrador con el visto bueno del Presidente, en la que se
recoge el acuerdo de la Junta de Propietarios aprobando la liquidacin de
la deuda.
Por tanto, si la mayora de los propietarios est de acuerdo
con esta forma de gestin y acuerda la liquidacin de la deuda y su
posterior certificacin a efectos judiciales, creemos que no le quedar
ms remedio que pagar, con independencia de que la solucin dada por la
Ley nos parezca desacertada y criticable. De otra manera, a usted slo le
quedara la posibilidad de ir a un juicio declarativo para lograr que el
Administrador justifique debidamente todas sus cuentas.
ma,
,
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VACU
Soy Presidente de la Comunidad desde hace dos aos y, dado que
estoy jubilado, no me importa seguir sindolo durante unos aos
ms, pues ocupo mi tiempo en algo que me entretiene y es til para
todos. Sin embargo, en la ltima reunin se plante la posibilidad de
que mi continuacin fuera ilegal, ya que la nueva Ley establece la
obligacin de que el cargo se ejerza por todos los propietarios.
Puedo seguir siendo Presidente si la Comunidad est de acuerdo y
yo lo acepto, o hay un plazo lmite que me impida continuar
ejerciendoel cargo?
eleccin
Me han dicho que, con la nueva Ley, son obligatorios para todos los
propietarios los cargos de Secretario y Presidente, y que, adems,
las personas que desempeen estos cargos tendrn que responder
de sus actuaciones. Me da miedo que llegue la hora de tener que
asumir uno de estos nombramientos y no saber de qu tengo que
responder ni por cuntotiempo. Me puedeninformar?
responsabilidad
Efectivamente, la Ley establece para todos los propietarios
la obligacin de asumir, en su momento, el cargo de Presidente. Pero
tambin dice la Ley que la persona que deba ocupar dicho cargo ser
nombrada entre los propietarios mediante , o, subsidiaria-
mente, mediante turno rotatorio o sorteo.
Por tanto, si usted est conforme con seguir desempeando
las funciones de Presidente y el resto de los propietarios estn de
acuerdo con ello, deber entenderse que usted est siendo designado
por eleccin y no ser necesario acudir al procedimiento del turno
rotatorio o sorteo, que la propia Ley califica de subsidiario. De este modo,
la obligacin de aceptar el cargo de Presidente nacer, para el resto de
los propietarios, cuando usted desee dejar de desempearlo, cuando as
lo decida la Comunidad o cuando sta le retire su confianza.
Todos los ciudadanos somos responsables, con carcter
general, de los daos que nuestras acciones u omisiones puedan causar
a otros. Adems, y de un modo ms concreto, las leyes se refieren, en
algunos casos, a la derivada de los actos u omisiones
que podamos llevar a cabo en el ejercicio de una determinada actividad o
cargo. Este es el caso de la Ley de Propiedad Horizontal.
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RGANOS DE LA COMUNIDAD
Aparte de esa responsabilidad general que a todos nos
afecta, concretamente en esta Ley se establece la obligacin del
Secretario y el Presidente de emitir una certificacin, si as lo solicita el
propietario, sobre su estado de cuentas con la Comunidad. Esta
certificacin, en caso de que la vivienda vaya a ser vendida, habr de ser
aportada por el titular de la misma como requisito previo al otorgamiento
de la escritura pblica y deber ser emitida por el Secretario, con el visto
bueno del Presidente, en el plazo mximo de siete das naturales,
contados a partir de la fecha de solicitud. Tanto el Secretario como el
Presidente respondern, en caso de culpa o negligencia, de los datos
contenidos en dicha certificacin y de los perjuicios que pudiera causar
su inexactitud o el retraso en la emisin de la misma.
El perjudicado podr exigir esa responsabilidad en el plazo
mximo de un ao, a contar desde el momento en que la accin u omisin
del Presidente o Secretario le haya causado el perjuicio, que,
lgicamente, deber ser probado.
Las Comunidades de Propietarios tienen obligacin de
llevar un que usted podr adquirir en cualquier papelera
especializada. Dicho Libro deber ser diligenciado por el Registrador de
la Propiedad correspondiente al lugar donde se encuentra ubicada su
finca.
Las hojas del Libro estn numeradas, por lo que nunca
podr arrancarlas, aunque podr, si ello fuera necesario, corregir o salvar
errores mediante notas al margen o notas aclaratorias.
El de cada Junta deber expresar, al menos, las
siguientes circunstancias:
1.- Lugar y fecha de celebracin.
2.- Persona que convoca la Junta, ya sea el Presidente o un
Este ao me ha correspondido el cargo de Secretario de mi
Comunidad, y parece que entre mis funciones est el llevar el Libro
de Actas. Hasta ahora nunca hemos tenido dicho Libro. Es
obligatorio?Qu tengoque hacer constar enel mismo?
Libro de Actas
Acta
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VACU
nmero de propietarios que supongan la cuarta parte del
total de los mismos o representen, al menos, un 25% de
las cuotas de participacin en la propiedad.
3.- Carcter ordinario o extraordinario de la reunin y si sta
se celebra en primera o segunda convocatoria.
4.- Relacin de los propietarios presentes y representados.
5.- Orden del da.
6.- Acuerdos adoptados, con indicacin de los propietarios
que hayan votado a favor o en contra de los mismos.
7.- Firma del presidente y del secretario.
Si la orden dada por la Comunidad al Administrador se limit
a que aportara presupuestos, y en lugar de hacerlo, decidi directamente
contratar con quien le pareci ms conveniente, es obvio que el
Administrador se en sus funciones, y por tanto, su actuacin
es incorrecta y se le podran exigir responsabilidades.
Si el contrato acaba de ser firmado y la obra no ha
comenzado, la Comunidad podra advertir a la empresa contratada de lo
sucedido e intentar anular ese contrato. Ahora bien, si la empresa ha
dispuesto ya de personal o materiales destinados a la obra, sin duda se le
causarn unos perjuicios de los que tendr que responder el
administrador, al igual que tendr que responder de cualquier otro dao o
perjuicio que haya podido causar a la Comunidad con su actuacin.
No obstante, si a pesar de la mala actuacin del
Administrador, la Comunidad la acepta, deviene vlida y ninguna
responsabilidad se le podr exigir a posteriori.
La Comunidad acord el arreglo de la fachada. El Administrador
qued encargado de aportar presupuestos, y cual no ha sido mi
sorpresa cuando, sinconsultar conla Comunidadde Propietarios, el
Administrador ha elegido una empresa y la ha contratado
directamente. Es correcta su actuacin y tenemos que aceptar ese
contrato? Qu responsabilidad, en su caso, se le podra exigir al
Administrador?
extralimit
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RGANOS DE LA COMUNIDAD
No tenemos Administrador en mi finca y nos han dicho que tenemos
que llevar un Libro de Actas que debe estar diligenciado y hacer
unas declaraciones en Hacienda. Qu es realmente lo que tenemos
que hacer y a dnde debemos acudir?
LibrodeActas
depender
En mi finca nadie quiere ser Presidente, por lo que llevo
ocupndome de esa funcin desde hace tres aos. He comunicado a
mis vecinos que estoy cansado de esta responsabilidad y que,
adems, la nueva Ley obliga a todos los propietarios a ejercer ese
cargo. Sin embargo, quiero cesar el mes prximo y no hay nadie que
me quiera relevar. Qu puedohacer?
subsidiariamente,
Efectivamente, la Comunidad debe tener un
diligenciado por el Registrador de la Propiedad. El Secretario tiene
obligacin de custodiar los libros de actas de la Junta de Propietarios, as
como las convocatorias, comunicaciones, apoderamientos y dems
documentos relevantes de las reuniones.
Respecto a las declaraciones a Hacienda no se puede dar
una respuesta general, ya que de los servicios y el patrimonio
con que cuente la Comunidad.
El Presidente debe ser designado entre los propietarios, por
eleccin, o, mediante turno rotatorio o sorteo. El
nombramiento es obligatorio y por plazo de un ao.
En consecuencia, si se llega a un acuerdo de nombramiento
entre los propietarios, el designado, si no quiere asumir las funciones
derivadas del cargo, deber acudir al Juez alegando sus motivos de
oposicin para que el mismo, si estima que existe justa causa, le exima de
ejercer la Presidencia.
Sin embargo, una vez designado y hasta que obtenga una
resolucin judicial que lo exima de ejercer dicho cargo, es responsable de
todo aquello que haga o que deje de hacer como Presidente, y la
Comuni dad o cual qui era de sus mi embros puede exi gi rl e
responsabilidades por su actuacin u omisin.
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VACU
Hace un par de aos rehabilitamos la fachada y terraza de la finca.
Este invierno han salido humedades y se ha cado parte de la pintura
de la fachada. Los vecinos no se ponen de acuerdo en el camino a
seguir. Qu debemos hacer?
contrato
Vivo en una urbanizacin integrada por treinta chalets con parcelas
independientes, pero teniendo en comn un club social y jardines.
Las instalaciones comunes estn bastante descuidadas y pienso
que todofuncionara mejor si los propietarios nos organizramos de
modo similar a como lo hacen los propietarios de fincas por pisos.
Es posible?
agrupacin de
comunidades
Tengo varias viviendas, la mayora alquiladas, y siempre me ha
surgido la duda de cmo tienen que realizarse las actas de la
Comunidad de Propietarios, pues cada Administrador las realiza de
una manera. En unas Juntas exigen la firma de todos los asistentes,
Hay que estudiar el suscrito con la empresa
rehabilitadora y, en base al mismo, reclamar, de forma fehaciente, a dicha
empresa los defectos encontrados. La forma fehaciente puede lograrse
mediante requerimiento notarial, acta de conciliacin, burofax con acuse
de recibo y certificacin de contenido, etc.
Tambin pueden acudir a un abogado particular, al Servicio
de Orientacin Jurdica existente en los Colegios de Abogados, a la
Oficina Municipal de Informacin al Consumidor o a una Asociacin de
Consumidores. Desde cualquiera de estas oficinas puede intentarse una
mediacin con la empresa reclamada, y si sta no da resultados
favorables, podr remitirse la reclamacin a la JuntaArbitral de Consumo
o recibir consejo sobre cmo interponer una demanda ante el Juzgado
correspondiente.
S, es posible. En la actualidad pueden hacerlo como una
sola comunidad de propietarios o como una
de propietarios, dependiendo de las circunstancias de la
urbanizacin.
- 43-
RGANOS DE LA COMUNIDAD
en otras slo firma el Presidente y en otras firma el Presidente una
vez que se ha pasado a limpio el Acta, pero no antes. Cul sera la
correcta?
contenido
mnimo
Vivoconmi madre ensucasa. El aoque viene le toca ser Presidenta
de la Comunidad, pero normalmente soy yo la que la sustituye en las
reuniones. Hay un vecino que ha dicho que no puedo ser la
Presidenta, dadoque nosoy la propietaria. Es verdad?
El Acta de la reunin de la Junta debe tener un
, que consiste, principalmente, en los datos de la celebracin de
la reunin (lugar y fecha), de quin la convoca, el carcter ordinario o
extraordinario de la misma y si se ha realizado en primera o segunda
convocatoria, la relacin de asistentes, cargos y representaciones, orden
del da, y acuerdos adoptados, personas que votan favorablemente
dichos acuerdos y su cuota de participacin, en los casos en que ello
fuese necesario por determinarlo as la Ley.
Respecto a quienes tienen que firmar el Acta y cundo tenga
que hacerse, la Ley slo exige la firma del acta por parte del Presidente y
Secretario, aunque nada obsta a que se firme por todos los asistentes, si
as se decide por la Comunidad. Tales firmas deben realizarse al terminar
la reunin o bien dentro de los diez das naturales siguientes, una vez
haya sido redactada el Acta.
La Ley establece que el Presidente ser nombrado entre los
propietarios, por lo que, en principio, efectivamente, usted no puede ser
Presidenta de la Comunidad. No obstante su madre le puede otorgar
poderes para ello, que deberan ser notariales para lograr as una mayor
seguridad jurdica y evitar problemas. Pero si su actuacin se limita a la
representacin interna en las reuniones de la Comunidad, y si todos los
propietarios estn conformes con que los poderes se le otorguen
mediante una simple manifestacin verbal de su madre ante la Junta de
Propietarios, o con que consten en un documento privado, y as se
plasma en el acta de la Junta, podra ser suficiente. Si algn propietario lo
cuestiona, deberan otorgarse notarialmente, o bien pedir que se exima a
su madre de ejercer dicho cargo por su edad o circunstancias personales.
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VACU
CAPTULO IV
el voto
del propietariS y
la adopcin de acuerdos
CAPTULO IV
el voto
del propietario y
la adopcin de acuerdos
Captulo IV:
EL VOTO DEL PROPIETARIO Y LA ADOPCIN DE ACUERDOS
Enqu consiste la unanimidadpara la toma de decisiones?
todos
Qu cuestiones se tienenque aprobar por unanimidad?
Estatutos
estructura
Estoy obligadoa asistir a las reuniones de la Comunidad?
Cuando la Ley habla de acuerdos que deben ser adoptados
por unanimidad se est refiriendo al conjunto de los propietarios de
las distintas viviendas y locales de que se compone la finca, incluidos
aquellos que pudieran hallarse ausentes en la Junta convocada al efecto.
Por sta razn, cuando se pretenda tomar una decisin que
requiera la unanimidad, si todos los presentes votan a favor, ser
necesario comunicar legalmente el acuerdo a todos los ausentes,
quienes tendrn un plazo de treinta das para oponerse al mismo. Si en
dicho plazo no manifestaran expresa y fehacientemente su oposicin se
les tendr por conformes, pero si uno slo de ellos se opusiera, el acuerdo
no podra llevarse a efecto.
La aprobacin o modificacin de , la construccin
de nuevas plantas y cualquier obra o servicio que implique alteracin de
la del edificio o de elementos comunes, salvo que se realicen
para establecer o suprimir servicios comunes de inters general, tengan
por finalidad la supresin de barreras arquitectnicas que dificulten el
acceso o movilidad de personas con minusvala, instalacin de
infraestructuras comunes para servicios de telecomunicacin, de
aprovechamiento de energa solar, suministros energticos colectivos o
para mejorar la eficiencia energtica o hdrica del inmueble.
De no hacerlo, no podr informarse adecuadamente, ni
participar de los acuerdos de la Junta. Nadie puede obligarle a asistir,
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pero si no lo hace, tendr que pechar con la circunstancia de aceptar lo
que otros decidan aunque usted no se encuentre presente. Caso aparte
es el tiempo durante el que usted ostente la , ya que el cargo
lleva aparejada la obligacin de asistencia a las Juntas, salvo causa
debidamente justificada, pues, de otra manera, podran exigirle
responsabilidades.
No obstante, a pesar de no estar presente en una Junta, la
Comunidad tiene la obligacin de notificarle los acuerdos tomados.
Si con las rampas a las que se refiere se pretende suprimir
que impidan o dificulten el acceso o movilidad
de personas con minusvala, debe saber que la ley permite llevar a cabo
este tipo de obras, an en el caso de que con ellas se modifique el ttulo
constitutivo de la propiedad o sus Estatutos, siempre que se alcance el
voto favorable de la mayora de los propietarios -presentes y ausentes-
que, a su vez, representen la mayora de las cuotas de participacin en la
propiedad.
Dado que se entiende que tales obras se realizan para
supresin de barreras arquitectnicas, si se han conseguido los votos de
la segn se ha expuesto, las obras debern ser abonadas por
todos los propietarios.
La nica causa posible es que usted no se encuentre al
de los gastos de la comunidad, en cuyo caso podr
participar en las deliberaciones de la Junta, pero no votar. No obstante, la
relacin de propietarios privados del voto y la razn de dicha privacin,
deben venir determinadas en el acta de convocatoria a dicha Junta, sin
cuyo requisito ningn propietario puede ser privado de tal derecho.
Presidencia
Tengo que consentir que se coloquen rampas en el zagun del
edificio donde vivo? Y tengo que pagarlas si no estoy de acuerdo
conellas?
barreras arquitectnicas
mayora
Por qu no me dejaron votar en la ltima reunin de la Comunidad
de Propietarios?
corriente en el pago
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VACU
Un grupo de vecinos de la finca quiere mejorar la entrada de la
misma, haciendo una jardinera grande de mrmol, y colocar una
iluminacin muy moderna, segn les ha diseado un decorador. No
me parece mal, pero recientemente me he quedado viuda y vivo de
una pensin, no vinindome bien este tipo de acuerdos. Podra
oponerme a que se realicen, otendr que abonarlos?
Las nuevas instalaciones, servicios o mejoras que no sean
necesarios para una adecuada conservacin, habitabilidad y seguridad
del inmueble, y cuya cuota de instalacin exceda del importe de
ordinarias de gastos comunes, no obligan al vecino que
haga constar su oposicin, incluso aunque no se le pueda privar de tal
mejora.
No obstante, si en alguna ocasin se tratara de una mejora
no necesaria y usted se opusiera al pago porque la derrama excediera de
la cantidad antedicha, el hecho de que se le pudiera privar en ese
momento de dicha mejora no impedira que en un momento posterior
usted pudiera utilizarla, siempre que, previamente, abonara su parte
proporcional de gastos de instalacin y mantenimiento, actualizados
mediante la aplicacin de los intereses legales generados desde la
realizacin de la mejora hasta el momento en que decidiera utilizar la
misma.
Para tomar el acuerdo de instalacin de la antena
parablica deben votar favorablemente de los propietarios que
representen, al menos, un tercio de las cuotas de participacin en la
propiedad.
Si esta mayora se obtiene, la antena podr ser instalada y el
acuerdo obligar a todos los propietarios.
tres
mensualidades
Hay un grupo de vecinos de la finca que quiere colocar una antena
parablica, pero nosotros somos jubilados y no disponemos de
medios econmicos para hacer frente a cualquier gasto que se
genere. Pueden obligarnos a que aceptemos la colocacin de la
antena y a que la paguemos?
un tercio
- 49-
EL VOTO DEL PROPIETARIO Y ADOPCIN DE ACUERDOS
En cuanto al pago de la instalacin o adaptacin de las
infraestructuras comunes, de los gastos derivados de su conservacin y
mantenimiento posterior, slo puede repercutirse sobre los propietarios
que hubieren votado expresamente del acuerdo en la Junta.
Si con posterioridad decidieran acceder a dichos servicios,
tendrn que abonar el importe que les hubiera correspondido,
debidamente actualizado con el inters legal.
La supresin o establecimiento del servicio de portera u
otros servicios comunes de inters general, requiere el voto favorable de
de propietarios que, a su vez, representen tres
quintas partes de las cuotas de participacin.
No, cualquier reforma que modifique la estructura o, incluso,
la apariencia esttica del edificio, debe ser autorizada por unanimidad de
los propietarios. Por tanto, si un vecino no ha obtenido dicha autorizacin,
deber dejar la fachada tal y como se encontraba originariamente.
En cuanto a las obras que est realizando dentro de su
vivienda, por el contrario, podr llevarlas a cabo sin necesidad de
autorizacin del resto de los propietarios, siempre que se haya advertido
previamente al Presidente y que no menoscaben o alteren la
del edificio.
a favor
La Comunidad de Propietarios a la que pertenezco ha adquirido un
video-portero, por lo que algunos vecinos estamos pensando en
solicitar que se supriman los servicios de portera que hasta ahora
venamos manteniendo. Bastar conque lodecidamos la mayora?
tres quintas partes
El vecino del piso sexto est reformando su vivienda y me he llevado
la sorpresa de que est quitando las ventanas y cambindolas por
otras totalmente diferentes a las del resto del edificio. es que cada
propietario puede hacer las reformas o modificaciones que estime
oportunas, sinconsultar conlos dems?
seguridad
Es aconsejable que junto al escrito que se haga llegar al
Presidente para darle cuenta de las obras que se van a realizar, se
- 50-
VACU
acompae el correspondiente proyecto y licencia de obras, o, al menos,
el ofrecimiento de que la Comunidad pueda revisarlas mediante un
tcnico de su confianza, al objeto de garantizar que las obras no van a
afectar a la seguridad general del inmueble.
Con la legislacin vigente, para que usted pueda negarse a
realizar la derrama se precisa que sta sea superior a
de gastos comunes, por lo que, si el acuerdo est
adoptado con todas las formalidades legales, no podr negarse a realizar
la mejora.
El acuerdo necesario para litigar contra los responsables de
las deficiencias constructivas deber ser tomado, en primera
convocatoria, por la mayora de los propietarios, que a su vez
representen la de las cuotas de participacin en la propiedad, y
en segunda convocatoria por la mayora de los asistentes a la Junta,
siempre que stos representen la mayora de dichas cuotas de
participacin.
Si el acuerdo se toma de este modo, obligar a todos los
propietarios y, consecuentemente, se podr reclamar judicialmente por
las deficiencias que afectan a los elementos comunes.
La Comunidad de Propietarios ha decidido realizar una mejora en el
zagun que yo considero innecesaria. Habitualmente, vengo
pagando 30 euros mensuales de gastos de Comunidad y dicha
mejora supone el pago de una derrama extraordinaria que asciende
a 58 euros. Puedonegarme a realizarla?
tres
mensualidades
Somos propietarios de varias viviendas en una finca de nueva
construccin, en la que han aparecido humedades generalizadas y
grietas. La empresa constructora del edificio dice que la promotora
le debe dinero y no quiere arreglar nada. Nosotros queremos iniciar
acciones judiciales, peronotodos los propietarios estnde acuerdo
conello. Si la decisinde iniciar el pleitonose toma por unanimidad,
podremos reclamar por las deficiencias existentes en los
elementos comunes?
mayora
- 51-
EL VOTO DEL PROPIETARIO Y ADOPCIN DE ACUERDOS
No obstante, de no conseguirse la citada mayora, quedara
as reflejado en el acta, quedando entonces legitimado cualquier
propietario para iniciar una accin, individualmente y a su costa,
reclamando por elementos comunes.
Depende. Si usted como propietario comunic un nuevo
domicilio para recibir las correspondientes , no seran
vlidas las efectuadas al inquilino, pero si no lo hizo o no puede probarlo,
se entiende que las comunicaciones realizadas en el domicilio de su
propiedad, a una persona mayor de edad, son perfectamente vlidas.
Otra cosa es la responsabilidad de quien recibiera la notificacin y no la
trasladara a su titular.
No hay ninguna objecin a que se aporten presupuestos por
cualquier vecino, aunque se haya encomendado al Administrador que se
encargue l de conseguirlos. Como se trata de contrastar varios
presupuestos antes de decidir, cuantos ms se tengan, ms objetiva
podr ser la toma de . En cualquier caso, siempre es ms
interesante plantear estas cuestiones en la Junta de Propietarios, para
que entre todos se hable y se decida lo ms conveniente.
Quiero oponerme a un acuerdo de la Comunidad de Propietarios,
pero el administrador me indica que ya no puedo hacerlo porque se
me ha pasado el plazo. Al manifestarle que me acabo de enterar de la
existencia de tal reunin, me contesta que, en su da, fue notificado
al inquilino que tengo en dicha vivienda. Sera correcta dicha
notificacin?
notificaciones
En la ltima Junta de Propietarios se tom el acuerdo de rehabilitar
la fachada, el terrado, el zagun y la escalera de la finca. El
administrador qued encargado de presentar presupuestos para
ser estudiados en la prxima Junta y decidir. No me merece mucha
confianza, para una obra tan grande, quedar en manos de una
empresa poco solvente. Si los presupuestos que aportaran fueran
realizados por empresas de este tipo, podra yo presentar tambin
otros presupuestos para que fueranvotados?
decisin
- 52 -
VACU
Dos vecinos han instalado, por su cuenta, y sin consultar con la
Comunidad, sendas antenas parablicas en el terrado de la finca.
Puedenhacerlo?Ysi cada vecinointentara colocar la suya?
un tercio
En la Comunidad de mi finca, que es un edificio antiguo del centro de
la ciudad, queremos colocar un ascensor, pues en el tercero vive un
joven que utiliza una silla de ruedas, pero el vecino del primero, que
tiene una academia, se niega a ello. Es el nico que se opone.
Podemos obligarle?Yde ser as, tiene que compartir los gastos?
supresin de
barreras
incluso
No pueden hacerlo. La instalacin de las infraestructuras
comunes para el acceso a los servicios de telecomunicacin, de
suministros energticos colectivos o aprovechamiento de energa solar,
requieren el voto favorable de de la comunidad que
representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participacin.
Apartir de la Ley 51/2003, de 2 de diciembre, de igualdad de
oportunidades, no discriminacin y accesibilidad universal de las
personas con discapacidad, vari sustancialmente el modo de adoptar
este tipo de acuerdos y las mayoras requeridas para ello.
Actualmente, la realizacin de obras o el establecimiento de
nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la
arquitectnicas que dificulten el acceso o movilidad de
personas con minusvala, cuando impliquen la modificacin del
ttulo constitutivo o de los estatutos, requerir el voto favorable de la
mayora de los propietarios que, a su vez, representen la mayora de las
cuotas de participacin.
Para este supuesto, los votos de los vecinos ausentes de la
Junta, que hubieren estado debidamente citados, se computan como
votos favorables, si no manifiestan su discrepancia en el plazo de 30 das
naturales, de forma fehaciente.
Los acuerdos vlidamente adoptados obligan a todos los
propietarios, es decir, todos tienen que contribuir a su gasto, sea cual sea
ste.
- 53-
EL VOTO DEL PROPIETARIO Y ADOPCIN DE ACUERDOS
En la ltima Junta de la Comunidad se plante la posibilidad de
instalar una rampa de acceso al ascensor con un pasamanos, ya que
actualmente han de salvarse cinco escaleras, lo que resulta muy
incmodo, sobre todo para las personas mayores que utilizan
carritos de la compra y han de levantarlos a pulso. Pero, dado el
coste de la reforma, algn vecino se ha opuesto, alegando que no
considera que se trate de una obra necesaria y que la derrama
econmica para llevarla a cabo supera tres mensualidades de
gastos comunes. Se origin una fuerte discusin, y me gustara
saber quintiene la razn.
un informe a un rbitro o experto
La Ley establece que en caso de discrepancia sobre la
naturaleza de las obras a realizar, resolver lo procedente la Junta de
Propietarios. Tambin podrn los interesados solicitar arbitraje o
dictamen tcnico en los trminos establecidos en la ley.
Por tanto, consideramos que, ante la discrepancia de
pareceres, lo primero que tendra que decidir la Junta, por mayora
simple, es si se va a aceptar la opinin mayoritaria de los propietarios o si
es preferible solicitar y aceptar lo que
ste determine. Si se decide esta ltima solucin, consideramos que
dicho informe podra ser encargado al Colegio deAbogados o al gabinete
jurdico de una Asociacin de Consumidores. Sin duda, se tendrn en
cuenta todas las circunstancias concurrentes en la Comunidad y se
resolver, conforme a la Ley, de un modo equitativo y desinteresado.
Ahora bien, si se solicita un informe, la decisin ltima
seguir siendo de la Comunidad de Propietarios, mientras que si sta
decide someterse a un arbitraje, la decisin la tomar el rbitro o rbitros
designados y tendr el mismo valor que una Sentencia judicial, a la que
tendrn que someterse todos los propietarios.
En ambos casos, supondra un gasto para la comunidad
porque el informe tcnico tiene un coste y el arbitraje privado tambin es
oneroso.
- 54-
VACU
En mi comunidad no hay ninguna persona minusvlida, pero
vivimos en la finca, sin ascensor, desde hace muchos aos.
Actualmente la mayora de los vecinos somos personas mayores a
las que cada vez nos cuesta ms subir las escaleras y, sobre todo,
las bolsas de la compra. Cuntos votos seran necesarios para que
se pudiera instalar un ascensor? Tendran que pagarlo tambin los
que votaranencontra?
mayores de setenta aos
Me han ofertado la venta de un vehculo elctrico a muy buen precio,
pero me da miedo que la Comunidad me ponga problemas para
instalar en el aparcamiento un punto de recarga. Por qu mayora
tiene que aprobarse?
tres quintas partes
La Ley para eliminar barreras arquitectnicas a las personas
con discapacidad, reconoce a las personas , a
estos efectos, los mismos derechos que a las personas con minusvala
fsica, sin que sea necesario que acrediten su discapacidad con
certificado de minusvala. Bastar, por tanto, con acreditar que en la finca
habita alguna persona mayor de setenta aos, para que el acuerdo de
instalacin del ascensor, votado por la mayora simple de los
propietarios, obligue a toda la Comunidad y tenga que ser sufragado por
la totalidad de los propietarios.
No obstante, si para esta obra tiene que hacerse inservible
alguna parte del edificio que afecta al uso y disfrute de un propietario
concreto, se requerir, en todo caso, el consentimiento expreso de ste.
Si se trata de instalarla en una plaza individual de garaje,
slo se requiere la comunicacin previa a la Comunidad, asumiendo
usted ntegramente todos los gastos.
Si tiene que instalarse en un elemento comn, requerira el
voto favorable de tres quintas partes del total de propietarios que, a su
vez, representen de las cuotas de participacin.
Pero obtenido el acuerdo, obliga a todos los propietarios.
- 55-
EL VOTO DEL PROPIETARIO Y ADOPCIN DE ACUERDOS
Se ha propuesto por unos vecinos la instalacin de paneles elctricos
en la terraza de la Comunidad, pero se ha aplazado la decisin por no
venir enel ordendel da. Por qumayora podrnaprobarla?
El establecimiento o supresin de equipos o sistemas que
tengan por finalidad mejorar la eficiencia energtica o hdrica del
inmueble, incluso cuando supongan la modificacin del ttulo
constitutivo, requerir el voto favorable de tres quintas partes de
propietarios que, a su vez, representen tres quintas partes de las cuotas
de participacin y obligaran a todos los propietarios.
No obstante, si los equipos o sistemas tuvieran
aprovechamiento privativo, slo requerira el voto favorable de
de los integrantes de la Comunidad que representen, a su vez, un tercio
de las cuotas de participacin, pero tambin de obtenerse esta mayora
obligara a todos los propietarios.
Si alguno de sus abuelos tiene ms de 70 aos o un
certificado de minusvala, slo requerir el voto favorable de la mayora
de propietarios que, a su vez, representen la mayora de las cuotas de
participacin. Ytales acuerdos obligan a todos los propietarios.
De no obtenerse la mayora, los gastos de la instalacin del
ascensor slo obligaran al resto de los propietarios si la derrama a que
tuvieran que hacer frente no excediese de doce mensualidades
ordinarias de gastos comunes, salvo que se acreditaran ingresos
familiares insuficientes segn lo establecido en la ley.
un tercio
Mis abuelos viven en un edificio sin ascensor, en un segundo piso.
Nos las vemos y deseamos cada vez que mi abuelo tiene que salir de
casa, porque le handiagnosticadouna artritis enla rodilla, comienza
a andar con bastn y le cuesta mucho subir y bajar escalones. Lo
hemos comentado con algn vecino y nos dice que instalar un
ascensor ser carsimo y no podemos obligar a la Comunidad a
hacerlo. Es cierto?
- 56-
VACU
CAPTULO V
las relaciones
entre
copropietarios
CAPTULO V
las relaciones
entre
copropietarios
Ca8ptulo V:
LAS RELACIONES ENTRE COPROPIETARIOS
El vecino de la puerta 3 tiene un perro que no para de ladrar cuando
sus amos se van a trabajar, molestando sobre todo, durante las
maanas de todos los das laborables, especialmente a mis hijos,
que tienen que estudiar, ya que se encuentran preparando
oposiciones. Tenemos alguna solucin?
requerir
acciones judiciales.
solucin de consenso
ordenanzas
municipales
denuncia
Debe usted comunicrselo al Presidente de la Comunidad,
ya que ste puede, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u
ocupantes de la finca, al vecino de la puerta 3 para que tome las
medidas oportunas tendentes a evitar las molestias que est
produciendo.
En el requerimiento se deber apercibir al propietario de que
si las molestias persisten, la comunidad podr ejercitar las
correspondientes Lgicamente, a la hora de acudir
a la va judicial deber probar cumplidamente la gravedad de las
molestias, porque, en caso contrario, la comunidad no solo perdera la
demanda, sino que podran serle impuestas las costas del juicio.
El Juez ordenar las medidas necesarias para que cese la
actividad molesta e incluso, si se prueba que las molestias son de grave
entidad y han producido daos, para que la vctima sea indemnizada.
No obstante, aunque la Ley contempla este tipo de
procedimiento, en la prctica es muy difcil que los ladridos de un perro se
consideren tan molestos como para que ello conlleve una medida de tal
importancia. Lo ms razonable ser hablar con el propietario del perro y
buscar una , o, al menos, intentar que se pongan
los medios para evitar dichas molestias.
Por otra parte, no dude usted en consultar las
de su lugar de residencia, pues algunosAyuntamientos han
promulgado normas al respecto. Si es as, conviene que llame usted a la
Polica Local para que comprueben las molestias y emitan informe de lo
observado, tras lo cual podr formular en va administrativa,
- 59-
pues si la ordenanza se incumple, las autoridades municipales podrn
llegar a ordenar el del animal de la vivienda y su traslado a un
establecimiento adecuado, sin perjuicio de las sanciones que
correspondan a su propietario
desalojo
En la ltima Junta de propietarios se tom el acuerdo de arrendar
una parte de la terraza comn a una empresa de telefona mvil para
instalacin de unas torres de recepcin y antenas. Yo me opuse
porque no quiero que tengan acceso a mi finca personas extraas a
la misma, pero a pesar de mi oposicin, el acuerdo fue tomado.
Pienso que, tratndose de un elemento comn, no pueden
arrendarlosinmi autorizacin, ya que se requiere el votounnime de
los propietarios. Es as?
comunicar
Este tipo de contratos fueron muy discutidos antes de la
entrada en vigor de la reforma de 1999, ya que existan opiniones que
entendan que se trataba de un acto de disposicin sobre la propiedad
comn que requera el acuerdo unnime, mientras que otras defendan
que se trataba de un mero acto de administracin que solamente requera
el voto favorable de la mayora de los propietarios.
La reforma de la L.P.H., despej aquellas dudas al
establecer que
.
A estos efectos por han de
entenderse tanto los presentes en la Junta en la que haya de tomarse el
acuerdo, como los ausentes de la misma, por tanto, ser necesario
el acuerdo a todos los ausentes, porque una vez informados
del mismo, se entender como voto favorable si no manifiestan su
discrepancia por comunicacin a quien ejerza las funciones de secretario
de la comunidad en el plazo de treinta das, por cualquier medio que
permita tener constancia de la recepcin.
El arrendamiento de elementos comunes que no tengan
asignado un uso especfico en el inmueble requerir igualmente el voto
favorable de las del total de los propietarios que, a su
vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participacin,
as como el consentimiento del propietario directamente afectado, si lo
hubiere
total de los propietarios
tres quintas partes
- 60-
VACU
El propietario del primer piso tiene una terraza muy grande, de uso
privativo, y quiere cerrar parte de ella para ampliar la zona habitable
de su vivienda. De hacerlo como tiene previsto perjudicara a la
Comunidad, y, especialmente, al propietario del segundo piso, ya
que restara seguridad a su vivienda al facilitar el acceso a la misma
desde el exterior. Debemos permitir que realice la obra?
elemento comn
uso privativo
modificacin
unnime
He adquirido la vivienda que linda con la que poseo actualmente,
con la intencin de comunicarlas y as poder disfrutar de un espacio
ms amplio, peroahora me dicenque nopodr
La terraza es un del que el propietario del
primer piso solo puede disponer para su , sin que le est
permitido transformar ese espacio a su conveniencia, ni siquiera en el
caso de que las obras no produjesen molestia alguna al resto de los
vecinos.
La ampliacin que pretende supondra una
de los elementos comunes que afectara al ttulo constitutivo y, por tanto,
para su realizacin sera necesario el voto favorable de los
propietarios. Consecuentemente, an en el caso de que slo se opusiera
a esta modificacin el propietario del segundo piso, por ser el ms
directamente afectado, la obra no podra llevarse a cabo.
Otra cosa es que en los Estatutos estuviera prevista dicha
posibilidad.
hacerlosi los vecinos
se niegana que haga las obras necesarias. Es esocierto?
agrupacin
Lo primero que tiene que hacer es comprobar si los
Estatutos prevn alguna cosa al respecto, pues de hacerlo, esa ser la
norma suprema.
Por otro lado, la Ley permite expresamente la divisin
material de los pisos y locales para formar otros ms pequeos, as como
la de pisos o locales colindantes con el fin de ampliarlos.
Ahora bien, en todo caso ser necesaria la aprobacin de la Junta de
Propietarios,
.
a la que incumbe la fijacin de las nuevas cuotas de
participacin para los pisos reformados, sin alteracin de las cuotas
restantes
- 61-
LAS RELACIONES ENTRE COPROPIETARIOS
En su caso concreto, teniendo en cuenta que la unin de
ambas viviendas pueda hacerse por el interior de las mismas y sin
perjudicar a terceros, bastara con sumar las cuotas originarias
quedando inalterables las del resto de los propietarios, por lo que no
parece probable que los vecinos se opusieran al proyecto. No obstante, si
no consiguiera la mayora necesaria que le permitiese llevar a cabo la
obra, siempre le quedara la posibilidad de acudir al Juez, en el plazo de
un mes desde que se celebr la Junta, para que, tras or los
razonamientos de las partes contradictoras, resuelva equitativamente el
conflicto.
Puede reclamar dicha cantidad si se encuentra al corriente
de los gastos de Comunidad, pero nunca al Administrador, sino
, porque frente a la Comunidad, es irrelevante la persona que
aporte el fondo de reserva; lo importante es que cada local o vivienda
tenga realizada dicha aportacin, el resto es un problema particular entre
vendedor y comprador.
No obstante, en la prctica se conseguira mayor agilidad si
fuera el Administrador quien interviniera en la mediacin, pues al fin y al
cabo, si el fondo no ha sido gastado, quien lo aport en su da deja un
beneficio para el inmueble del que no tiene porqu beneficiarse el nuevo
titular.
Acabo de vender un piso en cuya Comunidad de Propietarios se
haba acordadomantener unfondode reserva de 150 . por vivienda.
Tras realizar la venta, he querido recuperar dicha cantidad, pero el
Administrador se niega a entregrmela. Puedo exigir su
devolucin?
al nuevo
propietario
Compr hace dos aos una vivienda, que tena pendientes gastos de
comunidad, aunque yo crea que estaban todos abonados. Durante
todo este tiempo, no he tenido conocimiento de la existencia de
dicha deuda. Sin embargo, acabo de recibir una carta del
administrador, reclamndome los gastos que haba pendientes,
correspondientes al ao anterior a la adquisicin. Tengo
- 62-
VACU
obligacin de pagarlos, o, como compr hace dos aos, la deuda ya
est prescrita?
tres posturas
La Comunidadiniciacciones contra m y perdiel pleito. Apesar de
haber
La Jurisprudencia no es pacfica a la hora de determinar el
plazo para que las comunidades de propietarios puedan reclamar las
deudas, existiendo diferenciadas:
Ante la diversidad de resoluciones emitidas por los distintos
Tribunales, lo aconsejable y menos arriesgado para las comunidades es
estar pendientes siempre de que no transcurra el plazo ms corto, es
decir, el de cinco aos.
En todo caso, la deuda de su vivienda no habra prescrito, ya
que nos dice que tiene dos aos de antigedad. Ahora bien, debe tener en
cuenta que, como nuevo propietario, tan solo tiene que responder de las
cantidades adeudadas a la comunidad por los anteriores titulares hasta el
lmite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en
la que tuvo lugar la adquisicin y del ao natural inmediatamente anterior.
A) La postura mayoritaria entiende que el plazo de prescripcin
es de quince aos (art. 1964 del Cdigo Civil)
B) Existe una segunda corriente jurisprudencial que acoge un
plazo de prescripcin de cinco aos (art. 1966.3 del Cdigo
Civil).
C) Por ltimo, un sector jurisprudencial se decanta por una
postura intermedia que concedera quince aos para
reclamar cuotas por gastos y derramas extraordinarias y
solo cinco si se trata de cuotas debidas por gastos comunes
u ordinarios.
ganado yo el procedimiento, en el ltimo recibo me han
incluidogastos de honorarios de abogadoy procurador contratados
por la Comunidad para demandarme. Tengo yo que pagarlos,
cuando, adems, han sido gastos realizados para demandarme a m,
y encima hanperdidoel pleito?
- 63-
LAS RELACIONES ENTRE COPROPIETARIOS
Es una cuestin debatida y no pacfica, con resoluciones
todava no unnimes. En muchos casos depende de las razones por las
que se inici el procedimiento judicial, por lo que habra que ver el caso
concreto. No obstante, cada da se est generalizando ms la opinin de
que estos gastos al propietario que ha ganado
el pleito a la Comunidad, por lo que deberan repartirse de forma
proporcional solamente entre el resto de los propietarios.
Est prohibido desarrollar en el piso o local actividades
prohibidas en los Estatutos, que resulten daosas para la finca o que
contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas,
insalubres, nocivas, peligrosas o ilcitas. El concepto de actividades
inmorales, que apareca antes en la Ley, desapareci en una de las
reformas, quiz precisamente por la subjetividad que implicaba su
interpretacin.
El que la actividad de su vecina pudiera incardinarse entre
las que actualmente contempla la Ley como molestas o prohibidas,
dependera de la que pudiera presentarse y de la interpretacin
que pudiera hacer de la misma el juzgador.
Solicitar que la Comunidad establezca un
, que son unas normas de convivencia que regulan este
tipo de situaciones. Por ejemplo, cmo, cundo y dnde se debe tender o
no hacerlo; a qu horas no se puede tocar un instrumento musical o no se
debe hacer ruido; a qu horas est permitido utilizar determinados
servicios o zonas comunes, etc.
no se pueden repercutir
En el piso superior vive una seora que se dedica a la prostitucin, y
varias veces sus clientes se han equivocado y han llamado a mi
casa. Me ocasiona una vergenza y malestar grandes, y me da miedo
que mi hija pueda encontrarse a solas con alguno de los clientes que
visitan a esta seora, a pesar de que, como vecina, suele ser
bastante discreta Se puede hacer algoal respecto?
prueba
La vecina de arriba tiende la ropa chorreando y ya, en varias
ocasiones, cuando yo tena mi ropa prcticamente seca, me la ha
mojadoentera. Qu puedohacer?
Reglamento de
RgimenInterior
- 64-
VACU
No obstante, siempre es interesante que el Presidente de la
Comunidad intente mediar y aportar alguna solucin que pueda
solucionar el conflicto, para conseguir as una buena convivencia entre
los vecinos. Si estos intentos no dan resultado positivo y la vecina no
cambia voluntariamente su conducta incvica, ser muy difcil que usted
pueda encontrar una solucin al problema.
Tratndose de una tienda, acudir al Ayuntamiento y poner
una denuncia
El ruido del aparato de aire acondicionado que tiene la tienda de
abajo, es insoportable, Qu puedohacer?
por actividades molestas, para lograr que la inspeccin gire
visita al local, compruebe todas las licencias requeridas, y, en su caso,
mida los decibelios que emite el aparato.
Hay que seguir este previo para
comprobar si el comercio tiene todas sus instalaciones con arreglo a la
normativa vigente. Si no fuera as, el Ayuntamiento tomar las medidas
oportunas, que podrn llegar al cierre del negocio hasta tanto no adapte
sus instalaciones a las Ordenanzas Municipales. En caso contrario, solo
podr intentar hablar con los propietarios de la tienda para llegar a alguna
solucin de tipo tcnico que disminuya las molestias, y si as tampoco se
lograse, slo le quedara soportar la molestia o cambiarse de casa.
La modificacin de la estructura o de la configuracin
esttica del edificio requiere autorizacin por de todos los
propietarios, y si no la hubo, efectivamente, podran obligarle a retirar el
cerramiento, salvo que los Estatutos, expresamente lo permita.
trmite administrativo
He hecho un cerramiento de mi terraza y hay un vecino que se queja
porque dice que le molesta y que me va a obligar a tirarlo.
Realmente puede hacerlo?
unanimidad
En mi finca hubo una reunin, el ao pasado, en la que se tom el
acuerdo de aportar presupuestos para contratar el seguro de la
Comunidad con otra compaa que fuese ms barata. Hace un mes,
- 65 -
LAS RELACIONES ENTRE COPROPIETARIOS
aproximadamente, me entero que hemos estado casi un ao sin
seguro porque los que se encargaron de aportar presupuestos no lo
hicieron. Podra exigir responsabilidades a alguien si llega a
suceder algnsiniestroy notenemos seguro?
perjuicios efectivos
El propietario del local comercial que hay debajo de mi vivienda,
acaba de abrir un restaurante, canalizando los humos a travs de
una tubera que transcurre por el interior del conducto general de
aireacinde la finca. Entre otras cosas, se estnproduciendoolores
en el interior de las viviendas. No obstante, tiene en regla todas las
licencias administrativas. Qu podemos hacer?
elemento comn
En la finca de mi vivienda existe un bajo comercial, donde una
empresa tiene instalado un negocio. Hemos tenido que modificar la
instalacin del gas y de los telefonillos. El bajo se ha negado a pagar
su cuota alegando que nunca ha tenido instalacin de gas, y que
tiene un telefonillo independiente de la Comunidad. Podemos
exigirle el pago de su cuota o efectivamente no tiene obligacin de
abonarlo?
Se podran exigir responsabilidades slo en el caso de que
existan durante el periodo de tiempo en que estuvo
la finca sin seguro alguno. El problema sera determinar a quin
corresponde esa responsabilidad, pues habra que probar la falta de
diligencia de quien se encarg de aportar los presupuestos. No obstante,
y en principio, los responsables seran los miembros de los rganos de
gobierno de la Comunidad durante ese lapso de tiempo.
La instalacin de la tubera por el interior del conducto
general de aireacin del inmueble, que es un , limita y
perjudica la utilizacin normal para todos los copropietarios de un
servicio que es, igualmente, comn, por lo que su instalacin requiere la
aprobacin de la Comunidad de Propietarios por unanimidad. Esta
aprobacin comunitaria no puede suplirse por una licencia municipal de
obras ni por el cumplimiento de cualquier otra exigencia administrativa
para la explotacin de este tipo de locales.
- 66
VACU
Deberan consultar los de la Comunidad, para
saber si el bajo comercial est exento total o parcialmente, de los gastos
comunes de la finca.
Caso de no existir tales Estatutos, o bien si en los mismos
nada se dice al respecto, entendemos que al tratarse de modificaciones
que afectan exclusivamente a las viviendas y de cuyas no
dispone el bajo comercial, el propietario de ste no tiene obligacin de
abonar los gastos relativos a dichas modificaciones.
Deberan poner el hecho en conocimiento de los
propietarios de la obra y de la empresa constructora que realiza las obras,
de forma fehaciente (requerimiento notarial o telegrama con acuse de
recibo, entre otros) y cuanto antes. Posiblemente con esta comunicacin,
tomarn medidas inmediatas. De no ser as, habra que iniciar
, por lo que tendran que acudir a un Abogado o Asociacin de
Consumidores con el fin de obtener el asesoramiento preciso.
La Junta de propietarios deber aprobar el inicio de dichas
acciones judiciales, que deberan ser , tan amplias como sean necesarias
para obtener la satisfaccin pretendida, e incluso designar ya a los
profesionales que vayan a intervenir en el procedimiento judicial, o bien
autorizar al Presidente para que l los designe. El Presidente ser quien
represente a la Comunidad en aquellos trmites judiciales que as lo
requieran.
Estatutos
instalaciones
Soy el Presidente de la Comunidad de Propietarios de una finca. En
el solar colindante estn comenzando a construir otro edificio, lo
que ha ocasionado que empiecen a aparecer grietas en nuestro
edificio que antes no existan, las cuales se observan,
principalmente, en los primeros pisos. No tenemos Administrador y
nosabemos qu hacer. Nos puedeninformar?
acciones
judiciales
En la finca colindante a la que vivo, se estn realizando obras de
rehabilitacin, para cuya ejecucin han colocado un andamio.
Durante este mes de julio apenas han trabajado, y como est casi
todoel mundode vacaciones, por las noches me da miedoquedarme
- 67-
LAS RELACIONES ENTRE COPROPIETARIOS
sola porque pueden saltar a mi vivienda utilizando dicho andamio.
Podemos exigirles que coloquen algn tipo de seguridad o
vigilancia durante el perodovacacional y por las noches?
comunicar fehacientemente,
interpretacin de si hubo
necesidad o no de dichos servicios,
Soy inquilino de una vivienda en una finca que es propiedad de una
empresa que se dedica a alquilar todas las viviendas del edificio.
Hay veces que surgen problemas con los gastos que nos repercuten
a los inquilinos y no los llevamos a los Tribunales por los gastos que
ello supone. Algn inquilino coment que podamos solucionarlo a
travs de la JuntaArbitral de Consumo. Es as?
Se deberan tanto a la
propiedad como a la empresa constructora, los riesgos observados,
pues si como consecuencia de la situacin que nos describe se provocara
algn dao o perjuicio a la Comunidad o a alguno de sus miembros, ellos
seran responsables. La propiedad de la obra y la constructora deben
tomar las medidas necesarias al respecto.
No obstante, y si a pesar de ello, no se tomaran dichas
medidas, es claro que cualquier procedimiento judicial que intentaran
para lograr obligarles a ello sera lento en relacin con la urgencia que la
situacin requiere, por lo que la Comunidad debera, por propia
seguridad y solidaridad con los vecinos ms expuestos, tomar las
medidas oportunas, como pudiera ser contratar los servicios de una
empresa de seguridad.
Una vez pudieran probar que la propiedad de la obra y la
constructora de la misma han sido requeridas al respecto y no han
tomado las adecuadas medidas, podran considerar, debidamente
asesorados por un abogado, la posibilidad de reclamarles el importe de
los servicios de seguridad contratados durante el tiempo que dur la
situacin de riesgo, teniendo en cuenta que la
va a depender del libre arbitrio
judicial.
La JuntaArbitral de Consumo es un sistema alternativo a los
Tribunales de Justicia, y el sometimiento al mismo exige algunos
requisitos. El principal es que la parte reclamada sea una empresa o
- 68 -
VACU
profesional, lo que parece que se cumple en el supuesto que usted
plantea. Otro requisito es la por lo que, incluso aunque el
arrendador sea una empresa, debe someterse voluntariamente al
sistema arbitral. Por ltimo y en cuanto a la cuestin de fondo a plantear, a
la Junta Arbitral puede someterse cualquier tipo de conflicto, bien
relacionado con la interpretacin del contrato de arrendamiento, bien con
los gastos de comunidad que deban repercutirse, los servicios que
quieran implantarse o anularse, etc..
La Ley contempla la posibilidad de instalar este tipo de
servicios, por lo que, aunque actualmente su uso es casi anecdtico, es
previsible que en un futuro no muy lejano sea necesaria la instalacin de
este tipo de servicios. No obstante, la Ley es clara al establecer que si se
tratara de instalar en el aparcamiento del edificio un punto de recarga de
vehculos elctricos , siempre que ste se ubicara en
una plaza individual de garaje, slo se requerir la comunicacin previa a
la comunidad de que se proceder a su instalacin, pero el coste de dicha
instalacin ser asumido ntegra y exclusivamente por el o los
interesados directos en la misma.
voluntariedad,
El Presidente de mi comunidad de Propietarios ha dicho, en la ltima
Junta, que pronto estaremos obligados a instalar en los garajes un
punto de recarga para vehculos elctricos y que el mismo tendr
que ser costeado por todos los vecinos, aunque l est dispuesto a
permitir que se instale en su propia plaza de aparcamiento. Am esto
me suena a ciencia-ficcin y, por otra parte, me extraa tanta
generosidad por parte del Presidente. Qu piensanustedes?
para uso privado
El propietario del piso que linda, puerta con puerta, con el mo, lo ha
alquilado a unos estudiantes. Algunos das realizan fiestas y, como
son jvenes, lo entiendo y no me quejo. Pero la cuestin no son las
fiestas, sino el da a da. Mi dormitorio linda con el saln de la
vivienda vecina, donde parece que se ponen a estudiar, y no hay
noche que pueda dormir por las voces tan elevadas que tienen.
Hemos hablado reiteradas veces con ellos, ha hablado el
- 69-
EL VOTO DEL PROPIETARIO Y ADOPCIN DE ACUERDOS
administrador, el portero, el Presidente, y de momento bajan el
volumen, pero al rato ya estn hablando fuerte, porque estudian por
la noche. Qu puedohacer?
Los vecinos del piso que est situado debajo del mo han tenido un
beb. Desde que nacinopegoojo, porque se pasa la noche llorando
y al da siguiente estoy agotado para ir a trabajar. Hay alguna va
para solucionar el problema?
Sentimos no darle esperanzas de solucin, pero es que no
creemos que la tenga. Por lo que usted nos dice, no se trata ni de msica
ni de ruido, sino de voces. As las cosas, no es ni ms ni menos que un
tema de educacin. Si son conscientes de que estudian por la noche y que
ocasionan un problema a los vecinos, deberan intentar solucionarlo
cambiando de habitacin para el estudio o no hablar a determinadas
horas si no son capaces de hablar muy bajo. Pero como decimos, es un
tema de educacin y respeto a los dems, en el que no creemos que
pueda hacer mucho ms que insistir en lo que ya ha hecho. Hablar con el
propietario del piso para que medie, tambin puede ser una idea. Pero
sobre todo, se trata de que ellos entren en conciencia del dao que
ocasionan.
La mejor va para solucionar las cosas es darnos cuenta,
todos, de que somos seres sociables y tenemos que vivir en sociedad.
Que un nio llore, puede ser lo ms normal, sobre todo durante los
primeros meses, y no queda ms que aguantar. Quizs podra ser
interesante hablar con los vecinos, si el problema es tan grave que no le
permite descansar, para que bien ellos o bien usted, cambien durante un
tiempo de habitacin, alejndose lo ms posible de las molestias que se
puedan ocasionar. Estamos seguras de que los padres son los primeros
interesados en que el beb duerma. Hay que entender estas
circunstancias y adaptarse, como buenos vecinos, porque, al fin y al
cabo, es un problema temporal.
- 70-
VACU
CAPTULO VI
formularios
prcticos
CAPTULO VI
formularios
prcticos
- 73 -
1/ CONVOCATORIA a reunin ordinaria de Junta de
Propietarios.
2/ CONVOCATORIA a reunin extraordinaria de Junta de
Propietarios.
3/ CONVOCATORIA solicitada por la cuarta parte de
propietarios o un grupo de propietarios que represente al
menos el 25% de las cuotas de participacin, cuando no ha
querido convocarla el Presidente.
4/ ACTAde una Junta de Propietarios.
5/ ACTAaprobando la liquidacin de la deuda de morosos.
6/ ACTA acordando apoderar al Presidente para iniciar
procedimiento judicial.
7/ ACTAaprobando el alquiler del piso de portera.
8/ ESTATUTOSde Comunidad.
9/ REGLAMENTOde rgimen interior.
10/ NOTIFICACIN al Presidente o Administrador de la finca
designando un domicilio para comunicaciones.
11/ AUTORIZACIN para asistir a una Junta en nombre de un
propietario.
12/ NOTIFICACINa travs del tabln de anuncios.
13/ REQUERIMIENTOde pago al deudor moroso.
Captulo VI:
FORMULARIOS PRCTICOS
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78
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82
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86
88
89
89
90
91
Pg.
- 74 -
14/ REQUERIMIENTO para la cesacin de actividades
prohibidas o perjudiciales.
15/ NOTIFICACIN de la venta de la vivienda al Presidente o
administrador.
16/ NOTIFICACIN del cambio de domicilio al Presidente o
administrador.
17/ NOTIFICACIN a un propietario que no ha asistido a la
Junta
18/ CARTA de un propietario al Presidente, interesando se
haga constar algn punto de inters en el Orden del Da de la
prxima Junta que se celebre.
19/ COMUNICACIN al Presidente o Administrador
advirtiendo la necesidad de reparacin urgente.
20/ SOLICITUDde un propietario a la Comunidad para que se
realicen obras de accesibilidad.
21/ CERTIFICACIN del administrador comunicando la
deuda existente de una vivienda, por gastos de Comunidad, a
efectos de su transmisin.
22/ DEMANDA de Juicio Monitorio, para reclamar deudas a
los propietarios.
23/ DEMANDA para solicitar al Juez que ordene una
actuacin de la comunidad que es necesaria, pero imposible
de lograr mediante el acuerdo de los copropietarios.
24/ SOLICITUDal Juez del relevo del cargo de Presidente.
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96
104
Pg.
1/ CONVOCATORIA A REUNIN ORDINARIA DE JUNTA DE
PROPIETARIOS.
Estimado vecino:
Conforme a lo dispuesto en el art. 16 de la vigente Ley de
Propiedad Horizontal, le convoco a la reunin de la JUNTA GENERAL
ORDINARIAde esta Comunidad, que se celebrar el prximo da ... a las
.. horas, en primera convocatoria y a las ...... horas, en segunda
convocatoria, en el lugar donde habitualmente se vienen celebrando sito
en ..................................., con arreglo al siguiente ORDENDELDA:
1. Lectura y aprobacin, en su caso, del Acta de la Junta anterior.
2. Aprobacin de las cuentas del ejercicio anual.
3. Aprobacin del presupuesto anual de gastos previsibles del prximo
ejercicio.
4. Obras en ....
5. Renovacin o reeleccin de cargos directivos.
6. Ruegos y preguntas.
De acuerdo con lo establecido en dicho art. 16, se hace constar que
los propietarios que no estn al corriente en el pago de las deudas
vencidas a la comunidad y que, por consiguiente, podrn ser privados del
derecho de voto si en el momento de iniciarse la Junta no se encontrasen
al corriente en el pago de todas las deudas vencidas, salvo impugnacin
o consignacin, son los siguientes:
D./Da. ................, puerta n .....
En Valencia, a .......... de . de ..
( ).
Fdo.: El Presidente de la Comunidad de Propietarios.
....................................... ..........
La citacin debe realizarse, como mnimo, con seis das de antelacin
- 75 -
2/
.
Estimado vecino:
Conforme a lo dispuesto en el art. 16 de la vigente Ley de
Propiedad Horizontal, le convoco a la reunin de la JUNTA GENERAL
EXTRAORDINARIAde esta Comunidad, que se celebrar el prximo da
....... a las ....... horas, en primera convocatoria y a las .............. horas, en
segunda convocatoria, en el lugar donde habitualmente se vienen
celebrando sito en ................., con arreglo al siguiente ORDENDELDA:
1. Lectura y aprobacin, en su caso, del Acta de la Junta anterior.
2. Obras extraordinarias en ...
3. Problemas surgidos con ...
4. Ruegos y preguntas.
De acuerdo con lo establecido en dicho art. 16, se hace constar
que los propietarios que no estn al corriente en el pago de las deudas
vencidas a la comunidad, y que, por consiguiente, podrn ser privados
del derecho de voto si en el momento de iniciarse la Junta no se
encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas, salvo
impugnacin o consignacin, son los siguientes:
En Valencia, a . . de . . de . .
(
).
Fdo.: El Presidente de la Comunidad de Propietarios.
CONVOCATORIA A REUNIN EXTRAORDINARIA DE JUNTA DE
PROPIETARIOS
D./Da. ................, puerta n .....
.......... .................................... ..........
La citacin debe realizarse con tiempo suficiente para que pueda llegar
la convocatoria a todos los interesados
VACU
- 76 -
3/
.
CONVOCATORIA SOLICITADA POR LA CUARTA PARTE DE
PROPI ETARI OS O UN GRUPO DE PROPI ETARI OS QUE
REPRESENTE AL MENOS EL 25% DE LAS CUOTAS DE
PARTICIPACIN, CUANDO NO HA QUERIDO CONVOCARLA EL
PRESIDENTE
Estimado vecino:
Los abajo firmantes, miembros como vd. de la Comunidad de Propietarios,
con arreglo a lo dispuesto en el art. 16 de la vigente Ley de Propiedad Horizontal y
representando la cuarta parte de propietarios (
), le convocamos, en
def ect o del Presi dent e, a l a reuni n de l a JUNTA GENERAL
ORDINARIA/EXTRAORDINARIAde esta Comunidad, que se celebrar el prximo
da ........ a las ....... horas, en primera convocatoria y a las ......... horas, en segunda
convocatoria, en el lugar donde habitualmente se vienen celebrando sito en
..................., con arreglo al siguiente ORDENDELDA:
1. Lectura y aprobacin, en su caso, del Actade la Junta anterior.
2. Aprobacin de las cuentas del ejercicio anual.
3. Aprobacin del presupuesto anual de gastos previsibles del prximo ejercicio.
4. Renovacin o reeleccin de cargos directivos.
5. Obras ordinarias/extraordinarias en ...
6. Problemas surgidos con ...
7. Ruegos y preguntas.
De acuerdo con lo establecido en dicho art. 16, se hace constar que los
propietarios que no estn al corriente en el pago de las deudas vencidas a la
comunidad, y que, por consiguiente, podrn ser privados del derecho de voto si en
el momento de iniciarse la Junta no se encontrasen al corriente en el pago de todas
las deudas vencidas, salvo impugnacin o consignacin, son los siguientes:
En Valencia, a . . de . . de . . (
)
Fdo.: Los propietarios de la Comunidad de Propietarios que convocan.
o un grupo de propietarios que
represente al menos el 25% de las cuotas de participacin
La citacin debe realizarse
con tiempo suficiente para que pueda llegar la convocatoria a todos los interesados
D./Da. ................, puerta n .....
...... ...................... ......
- 77 -
FORMULARIOS PRCTICOS
4/ .
En Valencia, a . . de . . de .. .
Siendo las .. horas del da de la fecha, legalmente constituida en
pri mera/ segunda convocat ori a, l a Junt a General Ordi nari a
/Extraordinaria, en ..... ( ), convocada por el Sr. Presidente D. .., bajo
su presidencia y con asistencia de los propietarios que figuran al final del
Acta ( ), personal o legalmente representados, y siendo el
orden del da el siguiente:
1/ Lectura, y en su caso, aprobacin, del Acta anterior.
2/ . .
Se abre el acto por el Sr. Presidente, procediendo en primer lugar, y
siguiendo el orden del da, a dar lectura al Acta de la Junta celebrada el
da .., aprobndose en su integridad por todos los presentes (
).
Acontinuacin, se procede a examinar el punto segundo del orden
del da, referido a la reforma de los Estatutos, alegando el vecino . .
y . . Tras las exposiciones, se procede a la votacin, no
consiguindose la unanimidad requerida para este tipo de acuerdos.
Pasando al siguiente punto del orden del da, sobre la peticin
realizada por el vecino .., de poner en la escalera del zagun, una rampa
para acceso a los cochecitos de los nios, los carros de compra y facilitar
el acceso a minusvlidos. El vecino del bajo . ., alega . ..
Finalmente se procede a votar, obtenindose una amplia mayora de
. .. En consecuencia, se acuerda que por el Sr. Administrador se
consigan tres presupuestos para su realizacin, y que con arreglo a los
mismos se rena con el Presidente y los vecinos de las Ptas. . .
y . ., que decidirn de todos ellos, cual es el ms adecuado para la
Comunidad.
ACTADEUNAJUNTADEPROPIETARIOS
.......... .................... ..........
..........
..........
..........
.......... ..........
..........
................
..........
lugar
o al margen
se har
constar si se aprueba por unanimidad o por mayora, y el nombre del
disidente/s
-78 -
VACU
Respecto al cuarto punto del da, sobre las deficiencias
constructivas del edificio, continuando lo acordado en la reunin anterior,
se exhibe el informe del perito. Una vez examinado por todos los
presentes, se propone por el vecino . . de la Pta. . ., votar el
inicio de acciones contra la empresa promotora. Por el vecino .. de la Pta.
.., se alega que previamente se podra intentar realizar la
reclamacin a travs de la Asociacin Valenciana de Consumidores y
Usuarios (A.VA.C.U.), por si se consiguiera evitar la va judicial. A
continuacin se procede a la votacin, resultando mayora la opcin de
acudir a A.VA.C.U., por lo que se autoriza al Presidente de la Comunidad
a que haga socia a la Comunidad de dicha Asociacin, para que sta
pueda representarle en las reclamaciones que efecte, incluso en el caso
de llegar a la JuntaArbitral de Consumo.
Por ltimo, se pasa al punto de ruegos y preguntas, proponindose
por D. ., vecino de la Pta. .
Yno habiendo ms asuntos que tratar, se levanta la sesin, siendo
las .. horas del da sealado en el encabezamiento, y firmando el
Presidente y Secretario en prueba de lo expresado.
Fdo.: El Presidente. Fdo.: El Secretario.
Relacin de asistentes y representaciones:
Pta. N ........, D./Da. ..................................
.......... ..........
..........
...................................... .....
Pta. N ........, D./Da. ..................................
- 79 -
FORMULARIOS PRCTICOS
5/
.
En Valencia, siendo las ... horas del da ......, constituida
legalmente en primera/segunda convocatoria, la Junta General
Extraordinaria, en ............... ( ), convocada por el Sr. Presidente
D. .............................., bajo su presidencia, actuando como Secretario
D. ..............................., y con asistencia de los propietarios que figuran
al final del Acta ( ), personal o legalmente representados, con
el siguiente orden del da:
1/ Lectura y en su caso aprobacin del Acta de la anterior
Junta de Propietarios.
2/ .
Abierto el acto por el Sr. Presidente, se procede en primer lugar, y
siguiendo el orden del da, a dar lectura al Acta de la Junta celebrada el
da ......, aprobndose en su integridad por todos los presentes (
).
Seguidamente se pasa a segundo punto del orden del da, con el fin
de proceder a liquidar la deuda de los propietarios de las puertas ........ y
........., que tienen pendiente con la Comunidad, a pesar de los diversos
avisos dados por el administrador.
Respecto a la Pta. ....., se comprueba que ha dejado de satisfacer
los recibos que a continuacin se indican:
- 12 recibos de 30 ., correspondientes a las cuotas
de Gastos Comunes de la ltima anualidad ........... 360
- 6 Recibos de 120 ., correspondientes a las cuotas
de la derrama extraordinaria para obras, aprobadas
en Junta de fecha .................................................. 720
-----------------
Total deuda a fecha ... ........................................... 1.080
ACTA APROBANDO LA LIQUIDACIN DE LA DEUDA DE
MOROSOS
lugar
o al margen
se har
constar si se aprueba por unanimidad o por mayora, y el nombre del
disidente/s
..
- 80 -
VACU
Respecto a la Pta. .
Se aprueba por la totalidad de los presentes la liquidacin de las
deudas comprobadas, que sern comunicadas a los interesados, por
................ (el Secretario, Presidente o Administrador), requirindoles
para que en un plazo de ........ das, se pongan al corriente, y, caso de no
hacerlo, anunciarles que se proceder judicialmente.
No habiendo mas asuntos que tratar, se levanta la sesin, siendo
las del da al principio indicado.
Fdo: El Secretario Fdo: El Presidente.
..........
..........
Relacin de asistentes y representaciones:
Pta. N ........, D./Da. ..................................
Local N ........, D./Da. ..................................
- 81 -
FORMULARIOS PRCTICOS
6/
.
En Valencia, siendo las . horas del da . .., constituida
legalmente en primera/segunda convocatoria, la Junta General .., en
.. ( ), convocada por el Sr. Presidente D. ......................,
bajo su presidencia, actuando como Secretario D. . .,
y con asistencia de los propietarios que figuran al final del Acta (
), personal o legalmente representados, bajo el siguiente orden
del da:
1/ Lectura y, en su caso, aprobacin del Acta anterior.
2/ ..
Abierto el acto por el Sr. Presidente, se procede en primer lugar, y
siguiendo el orden del da, a dar lectura al Acta de la Junta celebrada el
da . ., aprobndose en su integridad por todos los presentes (
).
Seguidamente se pasa al segundo punto del orden del da,
informando el administrador de que a pesar de los mltiples avisos
realizados a los propietarios morosos, para lograr que se pongan al
corriente con la Comunidad, y de que se les ha notificado la liquidacin de
la deuda efectuada en la ltima Junta celebrada, no se ha logrado el pago
de la misma.
En vista de lo cual, se propone que se proceda a reclamar
judicialmente a los morosos la deuda liquidada, lo que es aprobado por
los asistentes, a excepcin del propietario de la Pta. ...
Se encuentra tambin presente, como consta en la relacin al
margen, el propietario moroso de la Pta. . ., al cual no se le admite el
voto, por hallarse en uno de los supuestos del art. 15 de la L.P.H., no
obstante, interesa el mismo que as se recoja en esteActa.
ACTA ACORDANDO APODERAR AL PRESIDENTE PARA INICIAR
PROCEDIMIENTOJUDICIAL
..........
...............................
..........
..........
...
lugar
o al
margen
se
har constar si se aprueba por unanimidad o por mayora, y el nombre del
disidente/s
- 82 -
VACU
Tras amplio debate entre los asistentes, se acuerda autorizar al
Presidente a iniciar las acciones judiciales necesarias para reclamar la
deuda liquidada a los morosos. Se acuerda igualmente designar
Letrado/a para dirigir los procedimientos judiciales a D/. . ..,
y Procurador, al que designe el Letrado/a.
Yno habiendo ms asuntos que tratar, se levanta la sesin, siendo
las ........ horas del da sealado en el encabezamiento, y firmando el
Presidente y Secretario en prueba de lo expresado.
Fdo.: El Presidente. Fdo.: El Secretario.
...................
Relacin de asistentes y representaciones:
Pta. N ........, D./Da. ..................................
Local N ........, D./Da. ..................................
- 83 -
FORMULARIOS PRCTICOS
7/ ACTAAPROBANDOELALQUILERDELPISODEPORTERA.
En ........., siendo las . horas del da ..... de ... de .,
se rene la Comunidad de Propietarios en Junta General Extraordinaria,
celebrada en primera (o segunda) convocatoria en .. (lugar), y
convocada por el Sr. Presidente D. ................., bajo su
presidencia, al efecto de tomar decisiones sobre la posibilidad de
arrendar la vivienda de portera, actualmente desocupada, y
encontrndose presente el Administrador de la finca, D. ,
as como los propietarios que a continuacin se relacionan:
Local nmero .......... D.................................................., cuota .... %
Vivienda nmero .D......... ........., cuota .... %
Vivienda nmero ........ D........., cuota .... %
Local nmero .., representado por D. .......................................,
cuota ....%, cuya autorizacin para la representacin se une al Acta.
Etc.
Bajo el siguiente Orden del da:
Punto nico.- Aprobacin, si procede, del alquiler del piso-portera.
El Sr. Presidente toma la palabra y expone que el arrendamiento de
la vivienda de portera, actualmente desocupada, evitara el deterioro
que sufren las viviendas que permanecen cerradas durante largo tiempo,
adems de suponer un ingreso econmico que vendra bien a la
Comunidad para afrontar reparaciones y mantenimiento del edificio sin
necesidad de realizar derramas especiales.
Tras diversas intervenciones de los propietarios en orden a
obtener informacin sobre la renta que podra cobrarse y los aos de
duracin del contrato de arrendamiento, informacin que es facilitada
ampliamente por el administrador de la finca, se somete a votacin el
acuerdo, obtenindose votos favorables (viviendas nmeros
), votos en desacuerdo (local nmero y viviendas nmeros
. ..) y . abstenciones (local nmero y vivienda nmero).
- 84 -
VACU
Una vez sumados los porcentajes de participacin de las viviendas
y/o locales que han votado favorable y desfavorablemente, as como los
de las viviendas y locales que se han abstenido, se han obtenido los
siguientes resultados:
. votos favorables, con una cuota de participacin total de . %
.votos en contra, con una cuota de participacin de . %
.... abstenciones, con una cuota de participacin de . %
En consecuencia, habindose logrado la mayora de 3/5 exigida
por el art. 17.1 de la L.P.H., se declara aprobado el arrendamiento de la
vivienda de portera, de cuya gestin se encarga al Administrador de la
finca, bajo la supervisin y Visto Bueno del Sr. Presidente, que ser
quien, en representacin de la Comunidad, formalizar el contrato.
Yno habiendo ms asuntos que tratar, se levanta la sesin, siendo
las .... horas del da arriba sealado.
Fdo.: El Administrador VB, Fdo.: El Presidente.
- 85 -
FORMULARIOS PRCTICOS
8/ .
La Comunidad de Propietarios del Edificio/finca, sito en Valencia,
c/ ..., se regir por las normas recogidas en los presentes Estatutos
aprobados por unanimidad en reunin de fecha ........., y en su defecto
por lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal:
Art. 1.- Las normas recogidas en los presentes Estatutos son
obligatorias para todos los propietarios del inmueble, siendo inscritos en
el Registro de la Propiedad para que surtan efecto frente a terceros, as
como para los futuros propietarios del inmueble.
Art. 2.- Son elementos comunes, a efectos de los presentes
Estatutos, adems de los sealados en el art. 396 del Cdigo Civil, las
zonas ajardinadas, piscina e instalaciones deportivas, as como las
zonas de acceso a las mismas y a los garajes y trasteros.
Art. 3.- Cada vivienda, plaza de garaje y trastero, contribuir en el
pago de los Gastos Comunes, con arreglo a su cuota de participacin en
la copropiedad o porcentaje en elementos comunes, con las excepciones
siguientes:
ESTATUTOSDECOMUNIDAD
A) Los propietarios de bajos comerciales, plazas de garaje y
trasteros, que no tengan vivienda en la finca, no podrn
acceder a las instalaciones de piscina e instalaciones
deportivas ni, por consiguiente, tendrn obligacin de
contribuir en los gastos que generen.
B) A efectos del pago de gastos de Comunidad, se
individualizarn los correspondientes a viviendas, plazas de
garaje y trasteros, con el fin de que cada propietario contribuya
nicamente con respecto al porcentaje del inmueble y
servicios que tuviere.
C) Se podrn dividir, agregar o segregar viviendas y/o locales
comerciales, que sean de un mismo propietario, sin necesidad
de autorizacin de la Comunidad, siempre que no afecten a la
seguridad del edificio y cumplan los requisitos legales de
habitabilidad. En este caso, el propietario contribuir a los
gastos de comunidad con arreglo a la suma de sus
coeficientes.
- 86 -
VACU
Art. 4.- Los bajos comerciales no podrn colocar letreros
luminosos en la fachada del inmueble sin autorizacin, por unanimidad
de los propietarios de las viviendas.
Art. 5.- No podrn desarrollarse en las viviendas ni en los locales
comerciales, actividades insalubres, peligrosas o que alteren la
comodidad de los ocupantes del edificio. Concretamente queda
prohibida la instalacin de salas de maquinas recreativas, salas de
fiestas, pubs, cafeteras o restaurantes.
En Valencia, a .
Fdo.: El Administrador VB, Fdo.: El Presidente
....................
- 87-
FORMULARIOS PRCTICOS
9/ .
Constituida el da . .. de . ., la Comunidad de
Propietarios del Edificio sito en Valencia, c/ .., en reunin para la
redaccin del Reglamento de Rgimen interior, es aprobado por
unanimidad ( ), la siguiente propuesta:
Art. 1.- Las presentes normas son de obligado cumplimiento para
todos los propietarios del inmueble as como para los usuarios del mismo.
Art. 2.- Todos los propietarios que vayan a realizar obras en su
vivienda o local debern comunicarlo al Presidente de turno.
Art. 3.- Los toldos que se coloquen en el edificio debern ser del
mismo dibujo y color que el acordado por la Comunidad. (
).
Art. 4.- Las instalaciones deportivas slo podrn utilizarse durante
el horario fijado, de 9 de la maana a 14 horas y de 16 a 22 horas. No
obstante, podrn, por acuerdo de la Comunidad, habilitarse otras horas
en perodos estivales o fiestas.
Art. 5.- Respecto al uso de la piscina, no podr realizarse ruido en
la misma desde las 22 horas a las 9 de la maana y de 14 a 16 horas.
Art. 6.- Ser obligatorio ducharse antes de entrar en la piscina.
Art. 7.- Queda prohibido acceder a la piscina a los menores de 8
aos, sin que les acompae una persona adulta.
Art. 8.- Queda prohibido el tendido de ropa en las fachadas
principales del edificio, quedando habilitadas para ello las terrazas
superiores.
En Valencia, a .. .
REGLAMENTODERGIMENINTERIOR
.......... ....................
....................
Fdo.: El Administrador VB, Fdo.: El Presidente
o por mayora
descripcin, en
su caso
- 88-
VACU
10/
,
11/
NOTIFICACIN AL PRESIDENTE O ADMINISTRADOR DE LA
FINCA DESIGNANDOUNDOMICILIOPARACOMUNICACIONES
AUTORIZACINPARAASISTIRAUNAJUNTAENNOMBREDEUN
PROPIETARIO
Muy seor mo:
Como propietario de la vivienda ( ) sita en
, calle .., nmero , puerta , y dado que no
resido en la misma, le comunico mediante la presente que designo, a
efectos de notificaciones y cualquier tipo de comunicacin que la
comunidad haya de realizarme, el siguiente domicilio:
D. Calle .. nmero .. puerta
CP- Ciudad ..
En Valencia, a . de . de
Fdo.: ..
.
D. .......................... ...., mayor de edad, con D.N.I. Nm.
................... y domicilio en ............................., propietario del piso .......,
del edificio sito en esta ciudad, c/ ....................................., por la
presente AUTORIZO al propietario de la Pta. ....... de dicha Comunidad,
D. ........................................, mayor de edad y con D.N.I. nm. ..........,
para que me represente en la Junta General ............., que se celebrar el
prximo da .......... a ....... hora, delegando en l mi voto.
Valencia, a .. .
Fdo.: El propietario .
local, plaza de garaje, etc.
.......
..........
- 89 -
FORMULARIOS PRCTICOS
12/ NOTIFICACIN ATRAVSDELTABLNDEANUNCIOS.
Se hace constar que no habiendo sido posible notificar a
D. ......................, propietario del piso o local Pta. .., por no encontrarse
en su vivienda ni haber designado otro domicilio para notificaciones, a
continuacin se resea el Acta/requerimiento/liquidacin, etc.:
(
).
Esta notificacin surtir plenos efectos jurdicos a los tres das
naturales de su publicacin, de acuerdo con lo establecido en el art. 9-1-
h) de la vigente L.P.H.
En Valencia, a
El SECRETARIO, VB.: ELPRESIDENTE
copia del Acta de la convocatoria, del requerimiento de pago, de la
liquidacin de deuda, etc.
..........
- 90 -
VACU
13/ .
D. ..................................................
C/ ...................................................
Valencia
Valencia, a ..............................
Muy Sr. Mo:
L e d i r i j o l a p r e s e n t e e n mi c o n d i c i n d e
Presidente/Administrador, de la Comunidad de Propietarios del edificio
sito en esta ciudad, C/ . .., con el fin de requerirle al
pago de la cantidad de ...... , que vd. adeuda por Gastos de Comunidad
de la vivienda Pta. ....., de su propiedad.
Le ruego haga efectiva dicha cantidad, bien en efectivo
metlico al Presidente o administrador de la Comunidad, bien mediante
transferencia bancaria a la cuenta de la Comunidad, aportando
justificante de dicho ingreso al Presidente o administrador.
De no tener constancia de dicho pago en un plazo de cinco
das desde el recibo de la presente, entenderemos que no se aviene a
liquidar amistosamente la deuda y procederemos a iniciar las acciones
legales para su reclamacin.
Sin otro particular, atentamente le saluda,
Fdo.: El Presidente.
REQUERIMIENTODEPAGOALDEUDORMOROSO
..............................
- 91 -
FORMULARIOS PRCTICOS
14/ REQUERIMIENTO PARA LA CESACIN DE ACTIVIDADES
PROHIBIDASOPERJUDICIALES.
Muy Sr. Mo:
Le dirijo la presente en mi condicin de Presidente/Administrador,
para hacerle saber que los propietarios de las puertas nmero ....,
y .., de la finca en la que usted tiene ubicado su domicilio profesional,
me han hecho llegar sus quejas sobre las incomodidades y los ruidos
procedentes de su vivienda como consecuencia del ejercicio de su
actividad laboral en la misma, dado que a horas intempestivas se ponen
en marcha mquinas que perturban el descanso de los propietarios de
las viviendas sitas en las plantas colindantes ( ).
Es por ello que, a efectos de lo establecido en el art. 7 de la L.P.H.,
le requiero para que cese de inmediato en dicha actividad, advirtindole
que si no atendiera este requerimiento tendr que someter a la Junta de
Propietarios la adopcin del oportuno acuerdo para presentar demanda
judicial ejercitando las acciones legales oportunas.
Atentamente,
Fdo.:
D. .................................................
C/ ...............................
Valencia
Valencia, a ................................
u otros motivos
- 92 -
VACU
15/
.
D. .................................................
Presidente de la Comunidad de Propietarios.
C/ ...............................
Valencia
Valencia, a ................................
Muy Sr. Mo:
Le dirijo la presente para comunicarle que en fecha . ..
he vendido, mediante la correspondiente escritura pblica, el piso sito en
la finca que Vd.. preside, Pta. ., pasando a ser nuevo propietario del
mismo, D. .., con quien a partir de ahora debern
comunicarse para todo lo que afecte a esa finca.
Pongo en su conocimiento dicha transmisin, a efectos de lo
establecido en el art. 9-1-i) de la vigente L.P.H.
Sin otro particular, atentamente le saluda.
Fdo.: El vendedor
NOTIFICACIN DE LA VENTA DE LA VIVIENDAAL PRESIDENTE
OADMINISTRADOR
..........
..............................
- 93 -
FORMULARIOS PRCTICOS
16/ NOTIFICACIN DEL CAMBIO DE DOMICILIO AL PRESIDENTE O
ADMINISTRADOR.
D. ... .
Presidente de la Comunidad de Propietarios.
C/ .............................................
Valencia
Valencia, a ..
Muy Sr. Mo:
Le dirijo la presente en mi calidad de propietario de la
vivienda sita en la finca que vd. preside, Pta. ., para comunicarle que he
trasladado mi domicilio a la localidad de .................., C/ ....................,
Telf.:................
Pongo en su conocimiento dicha modificacin de domicilio,
a efectos de lo establecido en el art. 9-1-h) de la vigente L.P.H., rogndole
que en lo sucesivo me remita todas las comunicaciones a esa nueva
direccin.
Sin otro particular, atentamente le saluda.
Fdo.: El propietario.
..............................
....................
- 94 -
VACU
17/
.
D. ...
C/ ....................................,
Valencia
Valencia, a ..
Muy Sr. Mo:
Le dirijo la presente en mi calidad de Presidente/administrador de
la finca sita en esta ciudad, C/ .. ., en la que vd. es propietario
de la vivienda Pta. ., para comunicarle que en la Junta de Propietarios
celebrada el pasado da ....., a la cual vd. no asisti, se tomaron los
acuerdos que constan en el acta, cuya copia se le adjunta a esta carta.
//Dada la importancia del tema tratado y que la aprobacin del
mismo requiere unanimidad, interesa manifieste, a la mayor brevedad, su
conformidad u oposicin.//
//Dado que el acuerdo tomado ha sido aprobado por la mayora
legalmente exigible, le recuerdo que, de no estar vd. conforme con el
mismo, tan solo puede impugnarlo judicialmente en el plazo de tres
meses a partir de esta notificacin.//
( ).
Sin otro particular, atentamente le saluda,
Fdo.: El Presidente/administrador.
NOTIFICACIN A UN PROPIETARIO QUE NO HAASISTIDO A LA
JUNTA
....................
........................................
....................
Una de las dos posibilidades
- 95 -
FORMULARIOS PRCTICOS
18/
D. ...............................................
Presidente de la Comunidad de Propietarios.
C/ ...
Valencia
Valencia, a .....................
Muy Sr. Mo:
Le dirijo la presente en mi calidad de propietario de la
vivienda sita en la finca que vd. preside, Pta. ., para interesar que en la
prxima reunin de la Comunidad de Propietarios se trate de las
filtraciones y humedades que, desde la fachada, estn afectando a mi
vivienda ( ).
Sin otro particular, esperando que incluya dentro del Orden
del da de la prxima Junta el punto interesado, atentamente le saluda,
Fdo.: El propietario.
CARTA DE UN PROPIETARIO AL PRESIDENTE, INTERESANDO
SE HAGACONSTARALGNPUNTODE INTERS ENEL ORDENDEL
DADELAPRXIMAJUNTAQUESECELEBRE.
........................................
....................
o cualquier otro asunto de inters del propietario
- 96 -
VACU
19/ COMUNICACIN AL PRESIDENTE O ADMINISTRADOR
ADVIRTIENDOLANECESIDADDEREPARACINURGENTE
D. ...............................................
Presidente de la Comunidad de Propietarios.
C/ ...........................................
Valencia
Valencia, a .........................................
Muy seor mo:
Me dirijo a usted en su condicin de Presidente de la Comunidad
de Propietarios ( ) de este edificio, para advertirle de que
en la zona de la finca destinada a trasteros he comprobado la existencia
de unas filtraciones, presumiblemente procedentes de la terraza
comunitaria que se encuentra sobre la misma.
Visualmente el deterioro de la impermeabilizacin de dicha terraza
es grande, lo que puede dar lugar a que las humedades traspasen a los
cuartos trasteros, encontrndose el de mi propiedad, concretamente, en
muy malas condiciones de saneamiento.
Pongo esta circunstancia en su conocimiento a los efectos del art.
7.1 de la LPH, con el fin de que la Comunidad proceda en consecuencia,
bien a contratar un perito que emita el pertinente informe, bien a ordenar
las necesarias reparaciones para evitar que el deterioro de la zona se
agrave, as como la produccin de mayores daos en los enseres
depositados en los citados trasteros.
Sin otro particular, atentamente,
Fdo.:
o Administrador
- 97 -
FORMULARIOS PRCTICOS
20/ SOLICITUD DE UN PROPIETARIO A LA COMUNIDAD PARA QUE
SEREALICENOBRASDEACCESIBILIDAD
D. ...............................................
Presidente de la Comunidad de Propietarios.
C/ ...........................................
Valencia
Valencia, a .........................................
Muy seor mo:
Me dirijo a usted en su condicin de Presidente de la Comunidad
de Propietarios ( ) de este edificio, para comunicarle que,
debido a mi estado de salud, de ahora en adelante precisar utilizar una
silla de ruedas, por lo que me veo en la necesidad de solicitarle que
convoque una reunin de la Comunidad, a la mayor brevedad posible,
con el fin de informar a los propietarios de la necesidad de afrontar las
obras necesarias para eliminar barreras en el zagn, mediante la
colocacin de una rampa de acceso y/o aquellos dispositivos mecnicos
o electrnicos que se consideren oportunos o necesarios para facilitar el
acceso a mi vivienda.
La reforma que solicito resulta de obligatoria ejecucin y deber
ser costeada por la Comunidad de acuerdo con lo establecido en el art.
10.2 de la L.P.H. Ser, sin duda, favorable no slo para mis intereses sino
tambin para los del resto de propietarios, entre los cuales, como a usted
le consta, hay varios de avanzada edad, por lo que le ruego tome el
mximo inters en atender la presente solicitud.
Sin otro particular, atentamente,
Fdo.:
o Administrador
- 98 -
VACU
21/
D. ....................................................................., mayor de edad,
con DNI Nm. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . , y domi ci l i o en
............................................, en mi calidad deAdministrador/Secretario
de la Comunidad de Propietarios del edificio sito en esta ciudad, C/
..............................., por la presente, CERTIFICO:
Que la vivienda sita en esta Comunidad, Pta. ......., cuyo
propietario hasta el da de hoy es D. . ...,
se halla al corriente en el pago de los Gastos de Comunidad (
Ypara que as conste, firmo el presente en prueba de lo expresado,
en Valencia, a ...............
Fdo.: El administrador.
CERTIFICACIN DEL ADMINISTRADOR COMUNICANDO LA
DEUDA EXISTENTE DE UNA VIVIENDA, POR GASTOS DE
COMUNIDAD, AEFECTOSDESUTRANSMISIN
..................................................
).
o bien,
la cantidad de . .. , correspondientes a los Gastos de
Comunidad de los meses ...
adeuda ..........
.................... del ao en curso
- 99 -
FORMULARIOS PRCTICOS
22/
PETICIN
INICIAL DE PROCEDIMIENTO MONITORIO
SUPLICO AL JUZGADO,
DEMANDADEJUICIOMONITORIO, PARARECLAMARDEUDASA
LOSPROPIETARIOS
ALJUZGADODEPRIMERAINSTANCIADE.
D. ..................................................................................., mayor
de edad, con DNI Nm. .. y domicilio en .......................
............................, en mi calidad de Presidente de la Comunidad de
Propietarios del Edificio ....................., sito en ................ .........,
n. ........, ante el Juzgado que por turno de reparto corresponda
comparezco y, como mejor proceda en Derecho, DIGO:
Que mediante el presente escrito vengo a interesar
contra D. ...................
.................., con domicilio en ......................................
Propietario de la vivienda pta., n .... de la Comunidad que presido , en
reclamacin de la suma de ..... (
).
Se basa la peticin en certificacin del Sr. Secretario
Administrador de la Comunidad, con el visto bueno del Presidente que
suscribe, del acuerdo de la Junta de Propietarios de la Comunidad que
represento, celebrada el da ........, en el que se aprueba la liquidacin de
la deuda que el Sr. D. ......................................................... mantiene
con la citada Comunidad.
Se acompaa la citada certificacin y notificacin de la deuda al
demandado D. ...................................................., que sealo como
, respectivamente.
En su virtud,
tenga por presentado este escrito,
documentos que se acompaan y copias de todo ello, los admita y,
..........
..........
..........
no hay lmite econmico desde la ltima
reforma procesal
DOCUMENTOSNMEROSUNOy DOS
- 100 -
VACU
previ os l os trmi tes l egal es oportunos, di cte
por la cantidad
adeudada de ......................... si no atendiera el previo
requerimiento judicial de pago.
Es Justi ci a que respetuosamente pi do en Val enci a, a
........................ de .......... ........ del Ao Dos Mil ..........
Fdo. .
RESOLUCIN
ORDENANDO EL DESPACHO DE EJECUCIN
. EUROS (.. .),
..........
- 101 -
FORMULARIOS PRCTICOS
23/ DEMANDA PARA SOLICITAR AL JUEZ QUE ORDENE UNA
ACTUACIN DE LA COMUNIDAD QUE ES NECESARIA, PERO
IMPOSIBLE DE LOGRAR MEDIANTE EL ACUERDO DE LOS
COPROPIETARIOS
ALJUZGADODEPRIMERAINSTANCIADE...........
D. ......................, mayor de edad, con D.N.I. Nm. ..
y domicilio en ....................................................., en mi calidad de
Presidente de la Comunidad de Propietarios del Edificio ....................,
sito en ........................., n. ......................................, (
), ante el Juzgado que por turno
de reparto corresponda comparezco y, como mejor proceda en Derecho,
DIGO:
Que mediante el presente escrito vengo a solicitar que el Juzgado
cite a una comparecencia a los propietarios de las viviendas nmeros
y ., de la mencionada la referida finca, que a
continuacin se relacionan:
Vivienda nmero ., D. ..
Vivienda nmero , D. ..
Etc.
Yello en base a los siguientes:
H E C H O S
PRIMERO.- El pasado da . se convoc Junta General
Extraordinaria de la Comunidad de Propietarios, teniendo como nico
punto del Orden del Da la modificacin de determinados elementos del
zagun de la finca, necesaria para eliminar barreras de acceso para los
discapacitados.
o D.
.........., propietario del piso .... de la casa
nmero .... de la calle ..... de esta ciudad
- 102 -
VACU
Apesar de que la citacin se efectu formalmente a cada uno de los
propietarios, ninguno de ellos acudi a la Junta convocada, por lo que no
se pudo conseguir el necesario acuerdo.
Se acompaan como DOCUMENTOS NMEROS , los acuses
de recibo de la citada convocatoria, firmados por sus destinatarios.
SEGUNDO.- Convocada nueva Junta, dos das ms tarde, con el
mismo fin, tampoco acudi propietario alguno a la reunin, sin que haya
sido posible, por tanto, la adopcin del necesario acuerdo.
Se acompaan como DOCUMENTOS NMEROS , los acuses
de recibo de esta nueva convocatoria, debidamente firmados.
TERCERO.- Siendo necesario la adopcin de dicho acuerdo para
atender debidamente al funcionamiento de la Comunidad y a la
eliminacin de barreras que viene legalmente establecida, es por lo que
se ha tenido que interponer esta demanda, al no haberse comunicado los
motivos de la incomparecencia.
En su virtud,
SUPLICO AL JUZGADO que, teniendo por presentado este
escrito, documentos que se acompaan y copias de todo ello, los admita,
y se seale da y hora para la comparecencia de los propietarios
sealados al comienzo de este escrito, y, una vez odos, se resuelva
equitativamente lo que proceda al respecto.
Es justicia que respetuosamente pido en .........., a ............
de ............ de .
Fdo.: ..
- 103 -
FORMULARIOS PRCTICOS
24/ SOLICITUD AL JUEZ DEL RELEVO DEL CARGO DE PRESIDENTE
AL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA DE
D. , mayor de edad, con domicilio en , calle
, nmero .., puerta ., y D.N.I. nmero ..,
ante el Juzgado comparezco y, como mejor proceda, DIGO:
PRIMERO.- Que en la Junta General de la Comunidad de
Propietarios de la finca ms arriba reseada, que se celebr el da de
de , fui nombrado Presidente de la Comunidad.
SEGUNDO.- Que mis circunstancias personales me impiden
desempear el cargo para el que he sido nombrado, pues me encuentro
( ), como
acredito con los siguientes documentos (
).
TERCERO.- Que a pesar de haberlo expresado as a la
Comunidad, sta no ha aceptado mis razonamientos, por lo que,
considerando que existe justa causa para mi relevo de tal cargo, es por lo
que me dirijo al Juzgado solicitando supla la voluntad de los
copropietarios, una vez odos los razonamientos de los mismos a travs
de la persona del anterior Presidente, citndole en la ciudad de ,
calle ., nmero, .. puerta .., y,
SUPLICOALJUZGADOque, teniendo por presentado este escrito
y los documentos que lo acompaan, con copias de todo ello, se sirva
admitirlos y citar a D. .. en el domicilio expresado,
para, una vez odo, y de conformidad con lo establecido en el art. 13.2 de
la L.P.H., dictar resolucin por la que se me releve del ejercicio del cargo
para el que he sido nombrado.
Es justicia que pido en Valencia, a . de de .
Fdo.: .
enfermo, residiendo temporalmente en una ciudad alejada, etc.
certificado mdico, padrn,
certificado de empresa, etc.
- 104 -
VACU
CAPTULO VII
ley de
propiedad horizontal
(incluye LAS modificaciones DE LA
ley 19/09 Y DE LA LEY 26/11)
CAPTULO VII
ley de
propiedad horizontal
((incluye LAS modificaciones DE LA
ley 19/09 Y DE LA LEY 26/11)
Captulo VII:
LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL
NOTA: Para comodidad del lector, se ha refundido la redaccin originaria
de la L.P.H. con todas las reformas posteriores, de manera que el texto
que a continuacin presentamos muestra el articulado vigente de dicha
normativa. Para mayor claridad y conocimiento, las modificaciones
concretas son las siguientes:
Artculos 1, 2, 7, 9, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 22, 23 y 24 y
Disposicin Adicional, redaccin segn la Ley 8/1999, de 6 de abril, de
Reforma de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal.
Artculos 7, apdo. 2, y 21, redaccin segn la Ley 1/2000, de 7 de enero,
de Enjuiciamiento Civil.
Artculos 10, 11 y 17, norma 1, redaccin segn la Ley 51/2003, de 2 de
diciembre, de igualdad de oportunidades, no discriminacin y
accesibilidad universal de las personas con discapacidad.
Artculo 17, apartados 3 y 4, redaccin segn la Ley 19/2009, de 23 de
noviembre, de medidas de fomento y agilizacin procesal del alquiler y de
la eficiencia energtica de los edificios.
Artculos 10, apdo. 2, y 11, apdo. 3, redaccin segn la Ley 26/2011, de 1
de agosto, de adaptacin normativa a la Convencin Internacional sobre
los Derechos de las Personas con Discapacidad.
Como especialidad hay que tener en cuenta que, desde la entrada en
vigor de la Ley 5/2006, de 10 de mayo, del Libro Quinto del Cdigo civil de
Catalua, relativo a derechos reales, el 1 de julio de 2006, las
Comunidades de Propietarios ubicadas en la Comunidad Autnoma de
Catalua se someten a un rgimen jurdico especfico y, en todo lo no
establecido por sta, es de aplicacin lo estipulado en esta Ley de
Propiedad Horizontal.
- 107 -
FORMULARIOS PRCTICOS
LEY 49/1960, DE 21 DE JULIO, SOBRE PROPIEDAD HORIZONTAL
EXPOSICIN DE MOTIVOS:
Si en trminos generales toda ordenacin jurdica no puede concebirse ni
instaurarse a espaldas de las exigencias de la realidad social a que va
destinada, tanto ms ha de ser as cuando versa sobre una institucin que
como la propiedad horizontal, ha adquirido, sobre todo en los ltimos
aos, tan pujante vitalidad, pese a no encontrar ms apoyo normativo que
el abiertamente insuficiente representado por el artculo 396 del Cdigo
Civil. La presente Ley pretende, pues, seguir la realidad social de los
hechos. Pero no en el simple sentido de convertir en norma cualquier dato
obtenido de la prctica, sino con un alcance ms amplio y profundo. De un
lado, a causa de la dimensin de futuro inherente a la ordenacin jurdica,
que impide entenderla como mera sancin de lo que hoy acontece y
obliga a la previsin de lo que puede acontecer. Y de otro lado, porque si
bien el punto de partida y el destino inmediato de las normas es regir las
relaciones humanas, para lo cual importa mucho su adecuacin a las
concretas e histricas exigencias y contingencias de la vida, no hay que
olvidar tampoco que su finalidad ltima, singularmente cuando se
concibe el Derecho positivo en funcin del Derecho natural, es lograr un
orden de convivencia presidido por la idea de la justicia, la cual, como
virtud moral se sobrepone tanto a la realidad de los hechos como a las
determinaciones del legislador, que siempre han de hallarse limitadas y
orientadas por ella.
Hay un hecho social bsico que en los tiempos modernos ha influido
sobre manera en la ordenacin de la propiedad urbana. Se manifiesta a
travs de un factor constante, cual es la insuprimible necesidad de las
edificaciones, tanto para la vida de la persona y la familia como para el
desarrollo de fundamentales actividades, constituidas por el comercio, la
industria y, en general, el ejercicio de las profesiones, junto a ese factor,
que es constante en el sentido de ser connatural a todo sistema de vida y
de convivencia dentro de una elemental civilizacin, se ofrece hoy,
provocado por muy diversas determinaciones, otro factor que se
exterioriza en trminos muy acusados, y es el representado por las
dificultades que entraa la adquisicin, la disponibilidad y el disfrute de
- 108 -
VACU
los locales habituales. La accin de Estado ha considerado y atendido a
esta situacin real en tres esferas, aunque diversas, muy directamente
relacionadas: en la esfera de la construccin impulsndola a virtud de
medidas indirectas e incluso, en ocasiones, afrontando de modo directo
la empresa, en la esfera del arrendamiento, a travs de una legislacin
frecuentemente renovada, que restringe el poder autnomo de la
voluntad con el fin de asegurar una permanencia en el disfrute de las
viviendas y los locales de negocio en condiciones econmicas sometidas
a un sistema de intervencin y revisin, y en la esfera de la propiedad, a
virtud principalmente de la llamada propiedad horizontal, que proyecta
esta titularidad sobre determinados espacios de la edificacin. La
esencial razn de ser del rgimen de la propiedad horizontal descansa en
la finalidad de lograr el acceso a la propiedad urbana mediante una
inversin de capital que, al quedar circunscrita al espacio y elementos
indispensables para atender a las propias necesidades, es menos
cuantiosa y, por lo mismo, ms asequible a todos y la nica posible para
grandes sectores de personas. Siendo ello as, el rgimen de la
propiedad horizontal no slo precisa ser reconocido, sino que adems
requiere que se le aliente y encauce, dotndole de una ordenacin
completa y eficaz. Y ms an si se observa que, por otra parte, mientras
las disposiciones legislativas vigentes en materia de arrendamientos
urbanos no pasan de ser remedios ocasionales, que resuelven el
conflicto de intereses de un modo imperfecto, puesto que el
fortalecimiento de la institucin arrendaticia se consigue imponiendo a la
propiedad una carga que difcilmente puede sobrellevar en cambio,
conjugando las medidas dirigidas al incremento de la construccin con un
bien organizado rgimen de la propiedad horizontal, se afronta el
problema de la vivienda y los conexos a l en un plano ms adecuado, que
permite soluciones estables y ello a la larga redundar en ventaja del
propio rgimen arrendaticio, que podr, sin la presin de unas exigencias
acuciantes, liberalizarse y cumplir normalmente su funcin econmico-
social.
La Ley representa, ms que una reforma de la legalidad vigente, la
ordenacin ex novo, de manera completa, de la propiedad por pisos. Se
lleva a cabo mediante una Ley de carcter general, en el sentido de ser de
aplicacin a todo el territorio nacional. El artculo 396 del Cdigo Civil,
- 109 -
como ocurre en supuestos anlogos, recoge las notas esenciales de este
rgimen de propiedad y, por lo dems, queda reducido a norma de
remisin. El carcter general de la Ley viene aconsejado, sobre todo, por
la razn de poltica legislativa derivada de que la necesidad a que sirve se
manifiesta por igual en todo territorio; pero tambin se ha tenido en
cuenta una razn de tcnica legislativa, como es la de que las
disposiciones en que se traduce, sin descender a lo reglamentario, son a
veces de una circunstanciada concrecin que excede de la tnica propia
de un Cdigo Civil.
La propiedad horizontal hizo su irrupcin en los ordenamientos jurdicos
como una modalidad de la comunidad de bienes. El progresivo
desenvolvimiento de la institucin ha tendido principalmente a subrayar
los perfiles que la independizan de la comunidad.
La modificacin que introdujo la Ley de 26 de octubre de 1939 en el texto
del artculo 396 del Cdigo Civil ya signific un avance en ese sentido,
toda vez que reconoci la propiedad privativa o singular del piso o local,
quedando la comunidad, como accesoria, circunscrita a lo que se ha
venido llamando elementos comunes. La Ley que recoge el material
preparado con ponderacin y cuidado por la Comisin de Cdigos, dando
un paso ms pretende llevar al mximo posible la individualizacin de la
propiedad desde el punto de vista del objeto.
A tal fin, a este objeto de la relacin, constituido por el piso o local, se
incorpora el propio inmueble, sus pertenencias y servicios. Mientras
sobre el piso stricto sensu, o espacio delimitado y de aprovechamiento
independiente, el uso y disfrute son privativos, sobre el inmueble,
edificacin, pertenencias y servicios -abstraccin hecha de los
particulares espacios- tales uso y disfrute han de ser, naturalmente,
compartidos; pero unos y otros derechos, aunque distintos en su alcance,
se reputan inseparablemente unidos, unidad que tambin se mantiene
respecto de la facultad de disposicin. Con base en la misma idea se
regula el coeficiente o cuota, que no es ya la participacin en lo
anteriormente denominado elementos comunes, sino que expresa,
activa y tambin pasivamente, como mdulo para cargas, el valor
proporcional del piso y a cuanto l se considera unido en el conjunto del
inmueble, el cual, al mismo tiempo que se divide fsica y jurdicamente en
- 110 -
VACU
pisos o locales se divide as econmicamente en fracciones o cuotas.
En este propsito individualizador no hay que ver una preocupacin
dogmtica y mucho menos la consagracin de una ideologa de signo
individualista. Se trata de que no olvidando la ya aludida funcin social
que cumple esta institucin, cabe entender que el designio de simplificar
y facilitar el rgimen de la propiedad horizontal se realiza as de modo
ms satisfactorio. Con el alejamiento del sistema de la comunidad de
bienes resulta ya no slo congruente, sino tranquilizadora la expresa
eliminacin de los derechos de tanteo y retracto, reconocidos, con ciertas
peculiaridades, en la hasta ahora vigente redaccin del mencionado
artculo 396. Ahora bien: tampoco en este caso ha sido esa sola
consideracin tcnica la que ha guiado la Ley. Decisivo influjo han
ejercido tanto la notoria experiencia de que actualmente se ha hecho casi
clusula de estilo la exclusin de tales derechos como el pensamiento de
que no se persigue aqu una concentracin de la propiedad de los pisos o
locales, sino, por el contrario, su ms amplia difusin.
Motivo de especial estudio ha sido la concerniente a la constitucin del
rgimen de la propiedad horizontal y a la determinacin del conjunto de
deberes y derechos que lo integran. Hasta ahora, y ello tiene una
justificacin histrica esta materia ha estado entregada casi de modo
total, en defecto de normas legales, a la autonoma privada reflejada en
los Estatutos. Estos, frecuentemente, no eran fruto de las libres
determinaciones recprocas de los contratantes, sino que, de ordinario,
los dictaba, con sujecin a ciertos tipos generalizados por la prctica, el
promotor de la empresa de construccin, limitndose a prestar su
adhesin las personas que ingresaban en el rgimen de la propiedad
horizontal.
La Ley brinda una regulacin que, por un lado es insuficiente por s -con
las salvedades dejadas a la iniciativa privada- para constituir, en lo
esencial, el sistema jurdico que presida y gobierne esta clase de
relaciones, y, por otro lado, admite que, por obra de la voluntad, se
especifiquen, completen y hasta modifiquen ciertos derechos y deberes,
siempre que no se contravengan las normas de derecho necesario,
claramente deducibles de los mismos trminos de la Ley. De ah que la
formulacin de Estatutos no resultar indispensable, si bien podrn stos
- 111 -
LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL
cumplir la funcin de desarrollar la ordenacin legal y adecuarla a las
concretas circunstancias de los diversos casos y situaciones.
El sistema de derechos y deberes en el seno de la propiedad horizontal
aparece estructurado en razn de los intereses en juego.
Los derechos de disfrute tienden a atribuir al titular las mximas
posibilidades de utilizacin, con el lmite representado tanto por la
concurrencia de los derechos de igual clase de los dems cuanto por el
inters general, que se encarna en la conservacin del edificio y en la
subsistencia del rgimen de propiedad horizontal, que requiere una base
material y objetiva. Por lo mismo ntimamente unidos a los derechos de
disfrute aparecen los deberes de igual naturaleza. Se ha tratado de
configurarlos con criterios inspirados en las relaciones de vecindad,
procurando dictar unas normas dirigidas a asegurar que el ejercicio del
derecho propio no se traduzca en perjuicio del ajeno ni en menoscabo del
conjunto, para as dejar establecidas las bases de convivencia normal y
pacfica.
Adems de regular los derechos y deberes correspondientes al disfrute,
la Ley se ocupa de aquellos otros que se refieren a los desembolsos
econmicos a que han de atender conjuntamente los titulares, bien por
derivarse de las instalaciones y servicios de carcter general, o bien por
constituir cargas o tributos que afectan a la totalidad del edificio. El
criterio bsico tenido en cuenta para determinar la participacin de cada
uno en el desembolso a realizar es la expresada cuota o coeficiente
asignado al piso o local, cuidndose de significar que la no utilizacin del
servicio generador del gasto no exime de la obligacin correspondiente.
Una de las ms importantes novedades que contiene la Ley es la de
vigorizar en todo lo posible la fuerza vinculante de los deberes impuestos
a los titulares, as por lo que concierne al disfrute del apartamento, cuanto
por lo que se refiere al abono de gastos. Mediante la aplicacin de las
normas generales vigentes en la materia, el incumplimiento de las
obligaciones genera la accin dirigida a exigir judicialmente su
cumplimiento, bien de modo especfico, esto es, imponiendo a travs de
la coaccin lo que voluntariamente no se ha observado, o bien en virtud
de la pertinente indemnizacin. Pero esta normal sancin del
incumplimiento puede no resultar suficientemente eficaz en casos como
- 112 -
VACU
los aqu considerados, y ello por diversas razones: una es la de que la
inobservancia del deber trae repercusiones sumamente perturbadoras
para grupos extensos de personas, al paso que dificulta el
funcionamiento del rgimen de propiedad horizontal; otra razn es la de
que, en lo relativo a los deberes de disfrute, la imposicin judicial del
cumplimiento especfico es prcticamente imposible por el carcter
negativo de la obligacin, y la indemnizacin no cubre la finalidad que se
persigue de armonizar la convivencia. Por eso se prev la posibilidad de
la privacin judicial del disfrute del piso o local cuando concurran
circunstancias taxativamente sealadas, y por otra parte se asegura la
contribucin a los gastos comunes con una afectacin real del piso o local
al pago de este crdito considerado preferente.
La concurrencia de una colectividad de personas en la titularidad de
derechos que, sin perjuicio de su sustancial individualizacin, recaen
sobre fracciones de un mismo edificio y dan lugar a relaciones de
interdependencia que afectan a los respectivos titulares ha hecho
indispensable en la prctica la creacin de rganos de gestin y
administracin. La Ley, que en todo momento se ha querido mostrar
abierta a las enseanzas de la experiencia, la ha tenido muy
especialmente en cuenta en esta materia. Y fruto de ella, as como de la
detenida ponderacin de los diversos problemas, ha sido confiar
normalmente al adecuado funcionamiento del rgimen de propiedad
horizontal a tres rganos: la Junta, el Presidente de la misma y el
Administrador. La Junta, compuesta de todos los titulares, tiene los
cometidos propios de un rgano rector colectivo, ha de reunirse
preceptivamente una vez al ao, y para la adopcin de acuerdos vlidos
se requiere, por regla general, el voto favorable tanto de la mayora
numrica o personal cuanto de la econmica, salvo cuando la
trascendencia de la materia requiera la unanimidad, o bien cuando por el
contrario, por la relativa importancia de aqulla, y para que la simple
pasividad de los propietarios no entorpezca el funcionamiento de la
institucin, sea suficiente la simple mayora de los asistentes. El cargo de
Presidente, que ha de ser elegido del seno de la Junta, lleva implcita la
representacin de todos los titulares en juicio y fuera de l, con lo que se
resuelve el delicado problema de legitimacin que se ha venido
produciendo. Y, finalmente, el Administrador, que ha de ser designado por
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LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL
la Junta y es amovible, sea o no miembro de ella, ha de actuar siempre en
dependencia de la misma, sin perjuicio de cumplir en todo caso las
obligaciones que directamente se le imponen.
Por otra parte se ha dado a esto una cierta flexibilidad para que el nmero
de estas personas encargadas de la representacin y gestin sea mayor
o menor segn la importancia y necesidad de la colectividad.
Por ltimo, debe sealarse que la economa del sistema establecido tiene
interesantes repercusiones en cuanto afecta al Registro de la Propiedad
y exige una breve reforma en la legislacin hipotecaria. Se ha partido, en
un afn de claridad, de la conveniencia de agregar dos prrafos al artculo
8 de la vigente Ley Hipotecaria, el cuarto y el quinto, que sancionan, en
principio, la posibilidad de la inscripcin del edificio en su conjunto,
sometido al rgimen de propiedad horizontal, y al mismo tiempo la del
piso o local como finca independiente, con folio registral propio.
El nmero cuarto del mencionado artculo 8 prev la hiptesis normal de
constitucin del rgimen de propiedad horizontal, es decir, la
construccin de un edificio por un titular que lo destine precisamente a la
enajenacin de pisos y el caso, menos frecuente, de que varios
propietarios de un edificio traten de salir de la indivisin de mutuo
acuerdo, o construyan un edificio con nimo de distribuirlo, ab initio, entre
ellos mismos, transformndose en propietarios singulares de
apartamento o fracciones independientes. A ttulo excepcional, y con el
mismo propsito de simplificar los asientos, se permite inscribir a la vez la
adjudicacin concreta de los repetidos apartamentos a favor de sus
respectivos titulares, siempre que as lo soliciten todos ellos.
Y el nmero quinto del mismo artculo 8 permite crear el folio autnomo e
independiente de cada piso o local, siempre que consten previamente
inscritos el inmueble y la constitucin del rgimen de propiedad
horizontal.
En su virtud, y de conformidad con la propuesta elaborada por las Cortes
Espaolas, dispongo:
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VACU
EXPOSICIN DE MOTIVOS DE LA LEY 8/99.
El largo perodo de vigencia de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre
Propiedad Horizontal, ha demostrado la gran utilidad de sta en muy
diversos mbitos: en la regulacin de las relaciones entre los
copropietarios sometidos a su rgimen, en el fomento de la construccin
y en el urbanismo. Tanto la Ley 2/1988, de 23 de febrero, como la Ley
3/1990, de 21 de junio, significaron un gran avance en el acercamiento de
aqulla a la realidad social. Sin embargo, transcurrido el tiempo, han
surgido nuevas aspiraciones de la sociedad en materia de regulacin de
la propiedad horizontal.
Se considera as hoy en da que la regla de la unanimidad es en exceso
rigurosa, en cuanto obstaculiza la realizacin de determinadas
actuaciones que son convenientes para la comunidad de propietarios e
incluso, por razones medioambientales o de otra ndole, para el resto de
la colectividad. Se ha considerado as conveniente flexibilizar el rgimen
de mayora para el establecimiento de determinados servicios (porteras,
ascensores, supresin de barreras arquitectnicas que dificulten la
movilidad de personas con minusvala, servicios de telecomunicacin,
aprovechamiento de la energa solar...).
Otra de las grandes demandas de la sociedad es lograr que las
comunidades de propietarios puedan legtimamente cobrar lo que les
adeudan los copropietarios integrantes de las mismas. Lo que se viene
denominando lucha contra la morosidad se pretende combatir con esta
reforma a travs de una pluralidad de medidas dirigidas a tal fin: creacin
de un fondo de reserva, publicidad en el instrumento pblico de
transmisin de las cantidades adeudadas por los propietarios, afeccin
real del inmueble transmitido al pago de los gastos generales
correspondientes a la anualidad en la cual tenga lugar la adquisicin y al
ao inmediatamente anterior, responsabilidad solidaria del transmitente
que no comunique el cambio de titularidad, atribucin de carcter
ejecutivo a los acuerdos formalizados en el acta de la Junta de
propietarios, establecimiento de un procedimiento gil y eficaz de
ejecucin judicial para el cobro de las deudas con la comunidad...
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LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL
La presente Ley lleva a cabo tambin una regulacin actualizada de la
formacin de las actas de las juntas, funciones de los rganos de la
comunidad, en particular del Administrador, que podr ser cualquier
copropietario o persona fsica con cualificacin profesional suficiente,
rgimen de convocatorias, ejercicio del derecho de voto, renuncia al
cargo del Presidente y otras numerosas materias que la realidad diaria de
la vida en comunidad haba puesto de relieve que estaban
insuficientemente reguladas.
Con ello, la Ley de Propiedad Horizontal gana en flexibilidad y
dinamismo, pero tambin en eficacia, y se acomoda a los nuevos
requerimientos sociales, en el convencimiento de que seguir siendo
durante las dcadas venideras una de las normas jurdicas de mayor
trascendencia para nuestro pas.
La presente Ley tiene por objeto la regulacin de la forma especial de
propiedad establecida en el art. 396 Cdigo Civil, que se denomina
propiedad horizontal.
A efectos de esta Ley tendrn tambin la consideracin de locales
aquellas partes de un edificio que sean susceptibles de aprovechamiento
independiente por tener salida a un elemento comn de aqul o a la va
pblica.
Esta Ley ser de aplicacin:
a) A las comunidades de propietarios constituidas con arreglo a lo
dispuesto en el art. 5.
CAPITULO I
DISPOSICIONES GENERALES
Artculo1
Artculo 2
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VACU
b) Alas comunidades que renan los requisitos establecidos en el art. 396
CC y no hubiesen otorgado el ttulo constitutivo de la propiedad
horizontal.
Estas comunidades se regirn, en todo caso, por las disposiciones de
esta Ley en lo relativo al rgimen jurdico de la propiedad, de sus partes
privativas y elementos comunes, as como en cuanto a los derechos y
obligaciones recprocas de los comuneros.
c) Alos complejos inmobiliarios privados, en los trminos establecidos en
esta Ley.
En el rgimen de propiedad establecido en el art. 396 CC corresponde al
dueo de cada piso o local:
a) El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio
suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento
independiente, con los elementos arquitectnicos e instalaciones de
todas clases, aparentes o no, que estn comprendidos dentro de sus
lmites y sirvan exclusivamente al propietario, as como el de los anejos
que expresamente hayan sido sealados en el ttulo aunque se hallen
situados fuera del espacio delimitado.
b) La copropiedad, con los dems dueos de pisos o locales, de los
restantes elementos, pertenencias y servicios comunes.
Acada piso o local se atribuir una cuota de participacin con relacin al
total del valor del inmueble y referida a centsimas del mismo.
Dicha cuota servir de mdulo para determinar la participacin en las
cargas y beneficios por razn de la comunidad. Las mejoras o
menoscabos de cada piso o local no alterarn la cuota atribuida, que slo
podr variarse por acuerdo unnime.
CAPITULO II
DEL RGIMEN DE LA PROPIEDAD POR PISOS O LOCALES
Artculo 3
(*)
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LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL
Cada propietario puede libremente disponer de su derecho, sin poder
separar los elementos que lo integran y sin que la transmisin del disfrute
afecte a las obligaciones derivadas de este rgimen de propiedad.
La accin de divisin no proceder para hacer cesar la situacin que
regula esta ley. Slo podr ejercitarse por cada propietario proindiviso
sobre un piso o local determinado, circunscrita al mismo, y siempre que la
proindivisin no haya sido establecida de intento para el servicio o
utilidad comn de todos los propietarios.
El ttulo constitutivo de la propiedad por pisos o locales describir,
adems del inmueble en su conjunto, cada uno de aquellos al que se
asignar nmero correlativo. La descripcin del inmueble habr de
expresar las circunstancias exigidas en la legislacin hipotecaria y los
servicios e instalaciones con que cuente el mismo. La de cada piso o local
expresar su extensin, linderos, planta en la que se hallare y los anejos,
tales como garaje, buhardilla o stano.
En el mismo ttulo se fijar la cuota de participacin que corresponde a
cada piso o local, determinada por el propietario nico del edificio al
iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios
existentes, por laudo o por resolucin judicial. Para su fijacin se tomar
como base la superficie til de cada piso o local en relacin con el total del
inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situacin y el uso que
se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o
elementos comunes.
El ttulo podr contener, adems, reglas de constitucin y ejercicio del
derecho y disposiciones no
Artculo 4
Artculo 5
prohibidas por la ley en orden al uso o destino
del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios,
gastos, admi ni straci n y gobi erno, seguros, conservaci n y
reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicar a
terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.
- 118 -
VACU
En cualquier modificacin del ttulo, y a salvo lo que se dispone sobre
validez de acuerdos, se observarn los mismos requisitos que para la
constitucin.
Para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilizacin de los
servicios y cosas comunes, y dentro de los lmites establecidos por la ley y
los estatutos, el conjunto de propietarios podr fijar normas de rgimen
interior que obligarn tambin a todo titular mientras no sean modificadas
en la forma prevista para tomar acuerdos sobre la administracin.
1. El propietario de cada piso o local podr modificar los elementos
arquitectnicos, instalaciones o servicios de aqul cuando no
menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su
configuracin o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro
propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien
represente a la comunidad.
En el resto del inmueble no podr realizar alteracin alguna y si advirtiere
la necesidad de reparaciones urgentes deber comunicarlo sin dilacin al
administrador.
2. Al propietario y al ocupante del piso o local no les est permitido
desarrollar en l o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los
estatutos, que resulten daosas para la finca o que contravengan las
disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres,
nocivas, peligrosas o ilcitas.
El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los
propietarios u ocupantes, requerir a quien realice las actividades
prohibidas por este apartado la inmediata cesacin de las mismas, bajo
apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.
Si el infractor persistiere en su conducta el Presidente, previa
autorizacin de la Junta de propietarios, debidamente convocada al
efecto, podr entablar contra l accin de cesacin que, en lo no previsto
Artculo 6
Artculo 7
- 119 -
LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL
expresamente por este artculo, se sustanciar a travs del juicio
ordinario.
Presentada la demanda, acompaada de la acreditacin del
requerimiento fehaciente al infractor y de la certificacin del acuerdo
adoptado por la Junta de propietarios, el juez podr acordar con carcter
cautelar la cesacin inmediata de la actividad prohibida, bajo
apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Podr adoptar
asimismo cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la
efectividad de la orden de cesacin. La demanda habr de dirigirse contra
el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local.
Si la sentencia fuese estimatoria podr disponer, adems de la cesacin
definitiva de la actividad prohibida y la indemnizacin de daos y
perjuicios que proceda, la privacin del derecho al uso de la vivienda o
local por tiempo no superior a tres aos, en funcin de la gravedad de la
infraccin y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor
no fuese el propietario, la sentencia podr declarar extinguidos
definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, as
como su inmediato lanzamiento.
Los pisos o locales y sus anejos podrn ser objeto de divisin material,
para formar otros ms reducidos e independientes, y aumentados por
agregacin de otros colindantes del mismo edificio, o disminuidos por
segregacin de alguna parte.
En tales casos se requerir, adems del consentimiento de los titulares
afectados, la aprobacin de la junta de propietarios, a la que incumbe la
fijacin de las nuevas cuotas de participacin para los pisos reformados
con sujecin a lo dispuesto en el art. 5, sin alteracin de las cuotas de los
restantes.
1. Son obligaciones de cada propietario:
a) Respetar las instalaciones generales de la comunidad y dems
Artculo8
Artculo 9
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VACU
elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de
los propietarios, estn o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso
adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen
daos o desperfectos.
b) Mantener en buen estado de conservacin su propio piso o local e
instalaciones privativas, en trminos que no perjudiquen a la comunidad
o a los otros propietarios, resarciendo los daos que ocasione por su
descuido o el de las personas por quienes deba responder.
c) Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio
del inmueble y permitir en l las servidumbres imprescindibles requeridas
para la creacin de servicios comunes de inters general acordados
conforme a lo establecido en el art. 17, teniendo derecho a que la
comunidad le resarza de los daos y perjuicios ocasionados.
d) Permitir la entrada en su piso o local a los efectos prevenidos en los tres
apartados anteriores.
e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participacin fijada en el ttulo o a lo
especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado
sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades
que no sean susceptibles de individualizacin.
Los crditos a favor de la comunidad derivados de la obligacin de
contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a
las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y al ao
natural inmediatamente anterior tienen la condicin de preferentes a
efectos del art. 1923 CC y preceden, para su satisfaccin, a los
enumerados en los apartados 3, 4 y 5 de dicho precepto, sin perjuicio
de la preferencia establecida a favor de los crditos salariales en el
Estatuto de losTrabajadores.
El adquirente de una vivienda o local en rgimen de propiedad
horizontal, incluso con ttulo inscrito en el Registro de la Propiedad,
responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas
a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos
generales por los anteriores titulares hasta el lmite de los que resulten
imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la
adquisicin y al ao natural inmediatamente anterior. El piso o local
estar legalmente afecto al cumplimiento de esta obligacin.
- 121 -
LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL
En el instrumento pblico mediante el que se transmita, por cualquier
ttulo, la vivienda o local el transmitente, deber declarar hallarse al
corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de
propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deber aportar
en este momento certificacin sobre el estado de deudas con la
comunidad coincidente con su declaracin, sin la cual no podr
autorizarse el otorgamiento del documento pblico, salvo que fuese
expresamente exonerado de esta obligacin por el adquirente. La
certificacin ser emitida en el plazo mximo de siete das naturales
desde su solicitud por quien ejerza las funciones de secretario, con el
visto bueno del presidente, quienes respondern, en caso de
culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma
y de los perjuicios causados por el retraso en su emisin.
f) Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participacin, a la
dotacin del fondo de reserva que existir en la comunidad de
propietarios para atender las obras de conservacin y reparacin de la
finca.
El fondo de reserva, cuya titularidad corresponde a todos los efectos a la
comunidad, estar dotado con una cantidad que en ningn caso podr ser
inferior al 5 por 100 de su ltimo presupuesto ordinario.
Con cargo al fondo de reserva la comunidad podr suscribir un contrato
de seguro que cubra los daos causados en la finca o bien concluir un
contrato de mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones
generales.
g) Observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus
relaciones con los dems titulares y responder ante stos de las
infracciones cometidas y de los daos causados.
h) Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad,
por cualquier medio que permita tener constancia de su recepcin, el
domicilio en Espaa a efectos de citaciones y notificaciones de toda
ndole relacionadas con la comunidad. En defecto de esta comunicacin
se tendr por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local
perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurdicos las
entregadas al ocupante del mismo.
- 122 -
VACU
Si intentada una citacin o notificacin al propietario fuese imposible
practicarla en el lugar prevenido en el prrafo anterior, se entender
realizada mediante la colocacin de la comunicacin correspondiente en
el tabln de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general
habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los
que se procede a esta forma de notificacin, firmada por quien ejerza las
funciones de secretario de la comunidad, con el visto bueno del
presidente. La notificacin practicada de esta forma producir plenos
efectos jurdicos en el plazo de tres das naturales.
i) Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad,
por cualquier medio que permita tener constancia de su recepcin, el
cambio de titularidad de la vivienda o local.
Quien incumpliere esta obligacin seguir respondiendo de las deudas
con la comunidad devengadas con posterioridad a la transmisin de
forma solidaria con el nuevo titular, sin perjuicio del derecho de aqul a
repetir sobre ste.
Lo dispuesto en el prrafo anterior no ser de aplicacin cuando
cualquiera de los rganos de gobierno establecidos en el art. 13 haya
tenido conocimiento del cambio de titularidad de la vivienda o local por
cualquier otro medio o por actos concluyentes del nuevo propietario, o
bien cuando dicha transmisin resulte notoria.
2. Para la aplicacin de las reglas del apartado anterior se reputarn
generales los gastos que no sean imputables a uno o varios pisos o
locales, sin que la no utilizacin de un servicio exima del cumplimiento de
las obligaciones correspondientes, sin perjuicio de lo establecido en el
art. 11.2 de esta Ley.
1. Ser obligacin de la comunidad la realizacin de las obras necesarias
para el adecuado sostenimiento y conservacin del inmueble y de sus
servicios, de modo que rena las debidas condiciones estructurales, de
estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad.
2. Asimismo, la comunidad, a instancia de los propietarios en cuya
vivienda vivan, trabajen o presten sus servicios altruistas o voluntarios
Artculo 10
- 123 -
LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL
personas con discapacidad, o mayores de setenta aos, vendr obligada
a realizar las obras de accesibilidad que sean necesarias para un uso
adecuado a su discapacidad de los elementos comunes, o para la
instalacin de dispositivos mecnicos y electrnicos que favorezcan su
comunicacin con el exterior, cuyo importe total no exceda de tres
mensualidades ordinarias de gastos comunes.
3. Los propietarios que se opongan o demoren injustificadamente la
ejecucin de las rdenes dictadas por la autoridad competente
respondern individualmente de las sanciones que puedan imponerse en
va administrativa.
4. En caso de discrepancia sobre la naturaleza de las obras a realizar
resolver lo procedente la junta de propietarios. Tambin podrn los
interesados solicitar arbitraje o dictamen tcnico en los trminos
establecidos en la ley.
5. Al pago de los gastos derivados de la realizacin de las obras de
conservacin y accesibilidad a que se refiere el presente artculo estar
afecto el piso o local en los mismos trminos y condiciones que los
establecidos en el art. 9 para los gastos generales.
1. Ningn propietario podr exigir nuevas instalaciones, servicios o
mejoras no requeridos para la adecuada conservacin, habitabilidad,
seguridad y accesibilidad del inmueble, segn su naturaleza y
caractersticas.
2. Cuando se adopten vlidamente acuerdos para realizar innovaciones
no exigibles a tenor del apartado anterior y cuya cuota de instalacin
exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos
comunes, el disidente no resultar obligado, ni se modificar su cuota,
incluso en el caso de que no pueda privrsele de la mejora o ventaja.
Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la
innovacin, habr de abonar su cuota en los gastos de realizacin y
mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicacin del
correspondiente inters legal.
Artculo 11
- 124 -
VACU
3. Cuando se adopten vlidamente acuerdos para la realizacin de obras
de accesibilidad, la comunidad quedara obligada al pago de los gastos
aun cuando su importe exceda de tres mensualidades ordinarias de
gastos comunes.
4. Las innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el
uso y disfrute de un propietario requerirn, en todo caso, el
consentimiento expreso de ste.
5. Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el
inmueble sern a cargo de quien sea propietario en el momento de la
exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras.
La construccin de nuevas plantas y cualquier otra alteracin de la
estructura o fbrica del edificio o de las cosas comunes afectan al ttulo
constitutivo y deben someterse al rgimen establecido para las
modificaciones del mismo. El acuerdo que se adopte fijar la naturaleza
de la modificacin, las alteraciones que origine en la descripcin de la
finca y de los pisos o locales, la variacin de cuotas y el titular o titulares de
los nuevos locales o pisos.
1. Los rganos de gobierno de la comunidad son los siguientes:
a) La Junta de propietarios.
b) El presidente y, en su caso, los vicepresidentes.
c) El secretario.
d) El administrador.
En los estatutos, o por acuerdo mayoritario de la Junta de propietarios,
podrn establecerse otros rganos de gobierno de la comunidad, sin que
el l o pueda suponer menoscabo al guno de l as funci ones y
responsabilidades frente a terceros que esta Ley atribuye a los
anteriores.
Artculo 12
Artculo 13
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LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL
2. El presidente ser nombrado, entre los propietarios, mediante eleccin
o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. El nombramiento
ser obligatorio, si bien el propietario designado podr solicitar su relevo
al juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las
razones que le asistan para ello. El juez, a travs del procedimiento
establecido en el art. 17.3, resolver de plano lo procedente, designando
en la misma resolucin al propietario que hubiera de sustituir, en su caso,
al presidente en el cargo hasta que se proceda a nueva designacin en el
plazo que se determine en la resolucin judicial.
Igualmente podr acudirse al juez cuando, por cualquier causa, fuese
imposible para la Junta designar presidente de la comunidad.
3. El presidente ostentar legalmente la representacin de la comunidad,
en juicio y fuera de l, en todos los asuntos que la afecten.
4. La existencia de vicepresidentes ser facultativa. Su nombramiento se
realizar por el mismo procedimiento que el establecido para la
designacin del presidente.
Corresponde al vicepresidente, o a los vicepresidentes por su orden,
sustituir al presidente en los casos de ausencia, vacante o imposibilidad
de ste, as como asistirlo en el ejercicio de sus funciones en los trminos
que establezca la Junta de propietarios.
5. Las funciones del secretario y del administrador sern ejercidas por el
presidente de la comunidad, salvo que los estatutos o la Junta de
propietarios por acuerdo mayoritario, dispongan la provisin de dichos
cargos separadamente de la presidencia.
6. Los cargos de secretario y administrador podrn acumularse en una
misma persona o bien nombrarse independientemente.
El cargo de administrador y, en su caso, el de secretario-administrador
podr ser ejercido por cualquier propietario, as como por personas
fsicas con cualificacin profesional suficiente y legalmente reconocida
para ejercer dichas funciones. Tambin podr recaer en corporaciones y
otras personas jurdicas en los trminos establecidos en el ordenamiento
jurdico.
7. Salvo que los estatutos de la comunidad dispongan lo contrario, el
nombramiento de los rganos de gobierno se har por el plazo de un ao.
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VACU
Los designados podrn ser removidos de su cargo antes de la expiracin
del mandato por acuerdo de la Junta de propietarios, convocada en
sesin extraordinaria.
8. Cuando el nmero de propietarios de viviendas o locales en un edificio
no exceda de cuatro podrn acogerse al rgimen de administracin del
art. 398 del Cdigo Civil, si expresamente lo establecen los estatutos.
Corresponde a la Junta de propietarios:
a) Nombrar y remover a las personas que ejerzan los cargos
mencionados en el artculo anterior y resolver las reclamaciones que los
titulares de los pisos o locales formulen contra la actuacin de aquellos.
b) Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas
correspondientes.
c) Aprobar los presupuestos y la ejecucin de todas las obras de
reparacin de la finca, sean ordinarias o extraordinarias, y ser informada
de las medidas urgentes adoptadas por el administrador de conformidad
con lo dispuesto en el art. 20.c).
d) Aprobar o reformar los estatutos y determinar las normas de rgimen
interior.
e) Conocer y decidir en los dems asuntos de inters general para la
comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el
mejor servicio comn.
1. La asistencia a la Junta de propietarios ser personal o por
representacin legal o voluntaria, bastando para acreditar sta un escrito
firmado por el propietario.
Si algn piso o local perteneciese pro indiviso a diferentes propietarios
stos nombrarn un representantes para asistir y votar en las juntas.
Si la vivienda o local se hallare en usufructo, la asistencia y el voto
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Artculo 15
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LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL
corresponder al nudo propietario, quien, salvo manifestacin en
contrario, se entender representado por el usufructuario, debiendo ser
expresa la delegacin cuando se trate de los acuerdos a que se refiere la
regla primera del art. 17 o de obras extraordinarias y de mejora.
2. Los propietarios que en el momento de iniciarse la junta no se
encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la
comunidad y no hubiesen impugnado judicialmente las mismas o
procedido a la consignacin judicial o notarial de la suma adeudada,
podrn participar en sus deliberaciones si bien no tendrn derecho de
voto. El acta de la Junta reflejar los propietarios privados del derecho de
voto, cuya persona y cuota de participacin en la comunidad no ser
computada a efectos de alcanzar las mayoras exigidas en esta Ley.
1. La Junta de propietarios se reunir por lo menos una vez al ao para
aprobar los presupuestos y cuentas y en las dems ocasiones que lo
considere conveniente el presidente o lo pidan la cuarta parte de los
propietarios, o un nmero de stos que representen al menos el 25 por
100 de las cuotas de participacin.
2. La convocatoria de las Juntas la har el presidente y, en su defecto, los
promotores de la reunin, con indicacin de los asuntos a tratar, el lugar,
da y hora en que se celebrar en primera o, en su caso, en segunda
convocatoria, practicndose las citaciones en la forma establecida en el
art. 9. La convocatoria contendr una relacin de los propietarios que no
estn al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y
advertir de la privacin del derecho de voto si se dan los supuestos
previstos en el art. 15.2.
Cualquier propietario podr pedir que la Junta de propietarios estudie y
se pronuncie sobre cualquier tema de inters para la comunidad; a tal
efecto dirigir escrito, en el que especifique claramente los asuntos que
pide sean tratados, al presidente, el cual los incluir en el orden del da de
la siguiente Junta que se celebre.
Si a la reunin de la Junta no concurriesen, en primera convocatoria, la
mayora de los propietarios que representen, a su vez, la mayora de las
Artculo16
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VACU
cuotas de participacin se proceder a una segunda convocatoria de la
misma, esta vez sin sujecin a ''qurum''.
La Junta se reunir en segunda convocatoria en el lugar, da y hora
indicados en la primera citacin, pudiendo celebrarse el mismo da si
hubiese transcurrido media hora desde la anterior. En su defecto, ser
nuevamente convocada, conforme a los requisitos establecidos en este
artculo, dentro de los ocho das naturales siguientes a la Junta no
celebrada, cursndose en este caso las citaciones con una antelacin
mnima de tres das.
3. La citacin para la Junta ordinaria anual se har, cuando menos, con
seis das de antelacin, y para las extraordinarias, con la que sea posible
para que pueda llegar a conocimiento de todos los interesados. La Junta
podr reunirse vlidamente aun sin la convocatoria del presidente,
siempre que concurran la totalidad de los lo decidan.
Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarn a las siguientes
normas:
1) La unanimidad slo ser exigible para la validez de los acuerdos que
impliquen la aprobacin o modificacin de las reglas contenidas en el
ttulo constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la
comunidad.
El establecimiento o supresin de los servicios de ascensor, portera,
conserjera, vigilancia u otros servicios comunes de inters general,
incluso cuando supongan la modificacin del ttulo constitutivo o de los
estatutos, requerir el voto favorable de las tres quintas partes del total de
los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las
cuotas de participacin. El arrendamiento de elementos comunes que no
tenga asignado un uso especfico en el inmueble requerir igualmente el
voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a
su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participacin,
as como el consentimiento del propietario directamente afectado, si lo
hubiere.
Artculo 17
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LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL
Sin perjuicio de lo dispuesto en los arts. 10 y 11 de esta ley, la realizacin
de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan
por finalidad la supresin de barreras arquitectnicas que dificulten el
acceso o movilidad de personas con minusvala, incluso cuando
impliquen la modificacin del ttulo constitutivo, o de los estatutos,
requerir el voto favorable de la mayora de los propietarios que, a su vez,
representen la mayora de las cuotas de participacin.
A los efectos establecidos en los prrafos anteriores de esta norma, se
computarn como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes
de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del
acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento
establecido en el art. 9, no manifiesten su discrepancia por comunicacin
a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de
30 das naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la
recepcin.
Los acuerdos vlidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en esta
norma obligan a todos los propietarios.
2) La instalacin de las infraestructuras comunes para el acceso a los
servicios de telecomunicacin regulados en el Real Decreto-ley 1/1998,
de 27 de febrero, o la adaptacin de los existentes, as como la instalacin
de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de la energa
solar, o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos
suministros energticos colectivos, podr ser acordada, a peticin de
cualquier propietario, por un tercio de los integrantes de la comunidad
que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participacin.
La comunidad no podr repercutir el coste de la instalacin o adaptacin
de dichas infraestructuras comunes, ni los derivados de su conservacin
y mantenimiento posterior, sobre aquellos propietarios que no hubieren
votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo. No obstante, si con
posterioridad solicitasen el acceso a los servicios de telecomunicaciones
o a los suministros energticos, y ello requiera aprovechar las nuevas
infraestructuras o las adaptaciones realizadas en las preexistentes,
podr autorizrseles siempre que abonen el importe que les hubiera
correspondido, debidamente actualizado, aplicando el correspondiente
inters legal.
- 130 -
VACU
Sin perjuicio de lo establecido anteriormente respecto a los gastos de
conservacin y mantenimiento, la nueva infraestructura instalada tendr
la consideracin, a los efectos establecidos en esta Ley, de elemento
comn.
3) Para la validez de los dems acuerdos bastar el voto de la mayora
del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayora de las
cuotas de participacin.
En segunda convocatoria sern vlidos los acuerdos adoptados por la
mayora de los asistentes, siempre que sta represente, a su vez, ms de
la mitad del valor de las cuotas de los presentes.
Cuando la mayora no se pudiere lograr por los procedimientos
establecidos en los prrafos anteriores, el juez, a instancia de parte
deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda Junta, y oyendo en
comparecencia los contradictores previamente citados, resolver en
equidad lo que proceda dentro de veinte das, contados desde la peticin,
haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas.
1. Los acuerdos de la Junta de Propietarios sern impugnables ante los
tribunales de conformidad con lo establecido en la legislacin procesal
general, en los siguientes supuestos:
a) Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de
propietarios.
b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia
comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
c) Cuando supongan un grave perjuicio para algn propietario que no
tenga obligacin jurdica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de
derecho.
2. Estarn legitimados para la impugnacin de estos acuerdos los
propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por
cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su
derecho de voto. Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario
deber estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas
Artculo18
- 131-
LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL
con la comunidad o proceder previamente a la consignacin judicial de
las mismas. Esta regla no ser de aplicacin para la impugnacin de los
acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteracin de las
cuotas de participacin a que se refiere el art. 9 entre los propietarios.
3. La accin caducar a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la
Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los
estatutos, en cuyo caso la accin caducar al ao. Para los propietarios
ausentes dicho plazo se computar a partir de la comunicacin del
acuerdo conforme al procedimiento establecido en el art. 9.
4. La impugnacin de los acuerdos de la Junta no suspender su
ejecucin, salvo que el juez as lo disponga con carcter cautelar, a
solicitud del demandante, oda la comunidad de propietarios.
1. Los acuerdos de la Junta de propietarios se reflejarn en un libro de
actas diligenciado por el Registrador de la Propiedad en la forma que
reglamentariamente se disponga.
2. El acta de cada reunin de la Junta de propietarios deber expresar, al
menos, las siguientes circunstancias:
a) La fecha y el lugar de celebracin.
b) El autor de la convocatoria y, en su caso, los propietarios que la
hubiesen promovido.
c) Su carcter ordinario o extraordinario y la indicacin sobre su
celebracin en primera o segunda convocatoria.
d) Relacin de todos los asistentes y sus respectivos cargos, as como de
los propietarios representados, con indicacin, en todo caso, de sus
cuotas de participacin.
e) El orden del da de la reunin.
f) Los acuerdos adoptados, con indicacin, en caso de que ello fuera
relevante para la validez del acuerdo, de los nombres de los propietarios
que hubieren votado a favor y en contra de los mismos, as como de las
cuotas de participacin que respectivamente representen.
Artculo 19
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VACU
3. El acta deber cerrarse con las firmas del presidente y del secretario al
terminar la reunin o dentro de los diez das naturales siguientes. Desde
su cierre los acuerdos sern ejecutivos, salvo que la Ley previere lo
contrario.
El acta de las reuniones se remitir a los propietarios de acuerdo con el
procedimiento establecido en el art. 9.
Sern subsanables los defectos o errores del acta siempre que la misma
exprese inequvocamente la fecha y lugar de celebracin, los
propietarios asistentes, presentes o representados, y los acuerdos
adoptados, con indicacin de los votos a favor y en contra, as como las
cuotas de participacin que respectivamente suponga y se encuentre
firmada por el presidente y el secretario. Dicha subsanacin deber
efectuarse antes de la siguiente reunin de la Junta de propietarios, que
deber ratificar la subsanacin.
4. El secretario custodiar los libros de actas de la Junta de propietarios.
Asimismo deber conservar, durante el plazo de cinco aos, las
convocatorias, comunicaciones, apoderamientos y dems documentos
relevantes de las reuniones.
Corresponde al administrador:
a) Velar por el buen rgimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y
hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los
titulares.
b) Preparar con la debida antelacin y someter a la Junta el plan de gastos
previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los
mismos.
c) Atender a la conservacin y entretenimiento de la casa, disponiendo
las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata
cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios.
d) Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los
pagos y realizar los cobros que sean procedentes.
Artculo20
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LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL
e) Actuar, en su caso, como secretario de la Junta y custodiar a
disposicin de los titulares la documentacin de la comunidad.
f) Todas las dems atribuciones que se confieran por la Junta.
1. Las obligaciones a que se refieren los apartados e) y f) del art. 9
debern cumplirse por el propietario de la vivienda o local en el tiempo y
forma determinados por la Junta. En caso contrario, el presidente o el
administrador, si as lo acordase la Junta de propietarios, podr exigirlo
judicialmente a travs del proceso monitorio.
2. La utilizacin del procedimiento monitorio requerir la previa
certificacin del acuerdo de la Junta aprobando la liquidacin de la deuda
con la comunidad de propietarios por quien acte como secretario de la
misma, con el visto bueno del presidente, siempre que tal acuerdo haya
sido notificado a los propietarios afectados en la forma establecida en el
artculo 9.
3. A la cantidad que se reclame en virtud de lo dispuesto en el apartado
anterior podr aadirse la derivada de los gastos del requerimiento previo
de pago, siempre que conste documentalmente la realizacin de ste, y
se acompae a la solicitud el justificante de tales gastos.
4. Cuando el propietario anterior de la vivienda o local deba responder
solidariamente del pago de la deuda, podr dirigirse contra l la peticin
inicial, sin perjuicio de su derecho a
Artculo 21
repetir contra el actual propietario.
Asimismo se podr dirigir la reclamacin contra el titular registral, que
gozar del mismo derecho mencionado anteriormente. En todos estos
casos, la peticin inicial podr formularse contra cualquiera de los
obligados o contra todos ellos conjuntamente.
5. Cuando el deudor se oponga a la peticin inicial del proceso monitorio,
el acreedor podr solicitar el embargo preventivo de bienes suficientes de
aqul, para hacer frente a la cantidad reclamada, los intereses y las
costas. El tribunal acordar, en todo caso, el embargo preventivo sin
necesidad de que el acreedor preste caucin. No obstante, el deudor
podr enervar el embargo prestando aval bancario por la cuanta por la
que hubiese sido decretado.
- 134 -
VACU
6. Cuando en la solicitud inicial del proceso monitorio se utilizaren los
servicios profesionales de abogado y procurador para reclamar las
cantidades debidas a la Comunidad, el deudor deber pagar, con
sujecin en todo caso a los lmites establecidos en el apartado tercero del
artculo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, los honorarios y derechos
que devenguen ambos por su intervencin, tanto si aqul atendiere el
requerimiento de pago como si no compareciere ante el tribunal. En los
casos en que exista oposicin, se seguirn las reglas generales en
materia de costas, aunque si el acreedor obtuviere una sentencia
totalmente favorable a su pretensin, se debern incluir en ellas los
honorarios del abogado y los derechos del procurador derivados de su
intervencin, aunque no hubiera sido preceptiva".
1. La comunidad de propietarios responder de sus deudas frente a
terceros con todos los fondos y crditos a su favor. Subsidiariamente y
previo requerimiento de pago al propietario respectivo, el acreedor podr
dirigirse contra cada propietario que hubiese sido parte en el
correspondiente proceso por la cuota que le corresponda en el importe
insatisfecho.
2. Cualquier propietario podr oponerse a la ejecucin si acredita que se
encuentra al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas
con la comunidad en el momento de formularse el requerimiento a que se
refiere el apartado anterior.
Si el deudor pagase en el acto de requerimiento, sern de su cargo las
costas causadas hasta ese momento en la parte proporcional que le
corresponda.
El rgimen de propiedad horizontal se extingue:
1) Por la destruccin del edificio, salvo pacto en contrario. Se estimar
producida aqulla cuando el coste de la reconstruccin exceda del 50 por
Artculo22
Artculo 23
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LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL
100 del valor de la finca al tiempo de ocurrir el siniestro, a menos que el
exceso de dicho coste est cubierto por un seguro.
2) Por conversin en propiedad o copropiedad ordinarias.
1. El rgimen especial de propiedad establecido en el art. 396 del Cdigo
Civil ser aplicable aquellos complejos inmobiliarios privados que renan
los siguientes requisitos:
a) Estar integrados por dos o ms edificaciones o parcelas
independientes entre s cuyo destino principal sea la vivienda o locales.
b) Participar los titulares de estos inmuebles, o de las viviendas o locales
en que se encuentren divididos horizontalmente, con carcter inherente a
dicho derecho, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos
inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios.
2. Los complejos inmobiliarios privados a que se refiere el apartado
anterior podrn:
a) Constituirse en una sola comunidad de propietarios a travs de
cualquiera de los procedimientos establecidos en el prrafo segundo del
art. 5. En este caso quedarn sometidos a las disposiciones de esta Ley,
que les resultarn ntegramente de aplicacin.
b) Constituirse en una agrupacin de comunidades de propietarios. Atal
efecto, se requerir que el ttulo constitutivo de la nueva comunidad
agrupada sea otorgado por el propietario nico del complejo o por los
presidentes de todas las comunidades llamadas a integrar aqulla,
previamente autorizadas por acuerdo mayoritario de sus respectivas
Juntas de propietarios. El ttulo constitutivo contendr la descripcin del
complejo inmobiliario en su conjunto y de los elementos, viales,
CAPITULO III
DEL RGIMEN DE LOS COMPLEJOS INMOBILIARIOS
PRIVADOS
Artculo 24
- 136 -
VACU
instalaciones y servicios comunes. Asimismo fijar la cuota de
participacin de cada una de las comunidades integradas, las cuales
respondern conjuntamente de su obligacin de contribuir al
sostenimiento de los gastos generales de la comunidad agrupada. El
ttulo y los estatutos de la comunidad agrupada sern inscribibles en el
Registro de la Propiedad.
3. La agrupacin de comunidades a que se refiere el apartado anterior
gozar, a todos los efectos, de la misma situacin jurdica que las
comunidades de propietarios y se regir por las disposiciones de esta
Ley, con las siguientes especialidades:
a) La Junta de propietarios estar compuesta, salvo acuerdo en
contrario, por los presidentes de las comunidades integradas en la
agrupacin, los cuales ostentarn la representacin del conjunto de los
propietarios de cada comunidad.
b) La adopcin de acuerdos para los que la ley requiera mayoras
cualificadas exigir, en todo caso, la previa obtencin de la mayora de
que se trate en cada una de las Juntas de propietarios de las
comunidades que integran la agrupacin.
c) Salvo acuerdo en contrario de la Junta no ser aplicable a la comunidad
agrupada lo dispuesto en el art. 9 de esta Ley sobre el fondo de reserva.
La competencia de los rganos de gobierno de la comunidad agrupada
nicamente se extiende a los elementos inmobiliarios, viales,
instalaciones y servicios comunes. Sus acuerdos no podr menoscabar
en ningn caso las facultades que corresponden a los rganos de
gobierno de las comunidades de propietarios integradas en la agrupacin
de comunidades.
4. A los complejos inmobiliarios privados que no adopten ninguna de las
formas jurdicas sealadas en el apartado 2 les sern aplicables,
supletoriamente respecto de los pactos que establezcan entre s los
copropietarios, las disposiciones de esta Ley, con las mismas
especialidades sealadas en el apartado anterior.
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LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL
DISPOSICIONESADICIONALES
Disposicin Adicional Primera
1. Sin perjuicio de las disposiciones que en uso de sus competencias
adopten las Comunidades Autnomas, la constitucin del fondo de
reserva regulado en el art. 9.1.f) se ajustar a las siguientes reglas:
a) El fondo deber constituirse en el momento de aprobarse por la Junta
de propi et ari os el presupuest o ordi nari o de l a comuni dad
correspondiente al ejercicio anual inmediatamente posterior a la entrada
en vigor de la presente disposicin.
Las nuevas comunidades de propietarios constituirn el fondo de reserva
al aprobar su primer presupuesto ordinario.
b) En el momento de su constitucin el fondo estar dotado con una
cantidad no inferior al 2,5 por 100 del presupuesto ordinario de la
comunidad. A tal efecto, los propietarios debern efectuar previamente
las aportaciones necesarias en funcin de su respectiva cuota de
participacin.
c) Al aprobarse el presupuesto ordinario correspondiente al ejercicio
anual inmediatamente posterior a aquel en que se constituya el fondo de
reserva, la dotacin del mismo deber alcanzar la cuanta mnima
establecida en el art. 9.
2. La dotacin del fondo de reserva no podr ser inferior, en ningn
momento del ejercicio presupuestario, al mnimo legal establecido.
Las cantidades detradas del fondo durante el ejercicio presupuestario
para atender los gastos de conservacin y reparacin de la finca
permitidos por la presente Ley se computarn como parte integrante del
mismo a efectos del clculo de su cuanta mnima.
Al inicio del siguiente ejercicio presupuestario se efectuarn las
aportaciones necesarias para cubrir las cantidades detradas del fondo
de reserva conforme a lo sealado en el prrafo anterior.
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VACU
DisposicinAdicional Segunda
Modificacindel Artculo396 del CdigoCivil
1. El artculo 396 del Cdigo Civil quedar redactado en los siguientes
trminos:
Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos
susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia
a un elemento comn de aqul o a la va pblica podrn ser objeto de
propiedad separada, que llevar inherente un derecho de copropiedad
sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios
para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo,
cimentaciones, cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los
pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los
revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo
su imagen o configuracin, los elementos de cierre que las conforman y
sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porteras,
corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados
a ascensores, depsitos, contadores, telefonas o a otros servicios o
instalaciones comunes, incluso aquellos que fueren de uso privativo; los
ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el
desage y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de
aprovechamiento de energa solar; las de agua caliente sanitaria,
calefaccin, aire acondicionado, ventilacin o evacuacin de humos; las
de deteccin y prevencin de incendios; las de portero electrnico y otras
de seguridad del edificio, as como las de antenas colectivas y dems
instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicacin,
todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y
cualesquiera otros elementos materiales o jurdicos que por su
naturaleza o destino resulten indivisibles.
Las partes en copropiedad no son en ningn caso susceptibles de
divisin y slo podrn ser enajenadas, gravadas o embargadas
juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo
inseparable.
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LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL
En caso de enajenacin de un piso o local, los dueos de los dems, por
este solo ttulo, no tendrn derecho de tanteo ni de retracto.
Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales
y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados.
2. Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado anterior, las modificaciones
introducidas en el Cdigo Civil y en la Ley Hipotecaria por los artculos 1 y
2 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal,
permanecen en vigor con su redaccin actual.
Las normas contenidas en el de la Ley sobre Propiedad
Horizontal, conforme a la nueva redaccin dada a dicho precepto por la
presente Ley, no sern aplicables a los procesos judiciales ya iniciados
de acuerdo con la legislacin anteriormente vigente, los cuales
continuarn tramitndose con arreglo a sta hasta su conclusin.
DISPOSICINTRANSITORIANICA
artculo 21
DISPOSICINFINALNICA
1. Quedan derogadas cuantas disposiciones generales se opongan a lo
establecido en la presente Ley. Asimismo, quedan sin efecto las
clusulas contenidas en los estatutos de las comunidades de
propietarios que resulten contrarias o incompatibles con esta Ley.
2. Los estatutos de las comunidades de propietarios se adaptarn, en el
plazo de un ao, a lo dispuesto en la presente Ley.
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