02 PropiedadHorizontalCompBogotaQuito

1 Challenge the future
Instituciones de Propiedad Horizontal y

Poltica de Vivienda de Inters Social
Comparando Bogot y Quito
Rosa Elena Donoso Gomez, PhD (c)
r.e.donoso-gomez@tudelft.nl
Quito, 30 de Mayo del 2014
6to. Congreso Internacional de Construccin de Infraestructura y Vivienda
Modelo de desarrollo urbano y generacin de proyectos de vivienda de inters social
Subdivisin del suelo urbano
Subdividir, fraccionar,
crear manzanas,
lotes, areas verdes =
Barrio tradicional
Mega-manzanas con potencial a
ser subdividas en propiedad
horizontal
Dos procesos
complementarios
En la habilitacin del suelo
Mega-lotes o macro-manzanas no ayudan a
generar un tejido urbano, y
generan mega-conjuntos en condominio
Subdivisin del suelo urbano
Subdividir, crear
manzanas, lotes,
areas verdes =
Barrio tradicional
Subdividir el lote en
propiedad horizontal y
generar condominio
Dos procesos con proceso
diferente de aprobacin
aprobacin directa, no
requiere asignacin del 10%
del rea al municipio
(pblico)
Pero s requiere rea verde,
interna privada
aprobacin en Concejo
Municipal, dedicar 10% a
espacio pblico
Verdadero espacio
pblico y ciudad!
Subdivisin del suelo urbano:
Por
Urbanizacin =
Barrio tradicional
Subdividir el lote en propiedad
horizontal y generar tenencia en
condominio
Dos procesos
MANZANA URBANA (1700 - 1930)
Fuente: Panerair, Castex, Depaue y Samuels (2004) Death and life of the Urban Block. New Frankfurt and Ernest May 1925-30.p:
90 -113.
Apartamentos VIS, 2012, Bogot
TENENCIA EN Condominio o Propiedad Horizontal
Latin com (cun)- junto, global + dominumdominio /control
Forma de tenencia de vivienda, institucionalizada y regulada por leyes
modernas de propiedad. Condominio implica tanto derechos individuales
como colectivos de propiedad y uso.
En esquemas de vivienda colectiva bajo el regimen de condominio, los
elementos comunes como suelo, estructura, infraestructura, espacios
comunes y bienes economicos estan sujetos al dominio y gobierno en
coletivo.
La autoregulacin, y el co-gobierno entre copropietarios debe garantizar el
mantenimiento de la propiedad comun. Esto implica una organizacin
sostenida que depende de instituciones de accin colectiva.
El condominio como un rgimen de propiedad es una forma de tenencia que
existe alrededor del mundo.
R.E. Donoso, 2013.
Terreno
Infraestructura
Estructura
Elementos Comunes
Bienes econmicos
1. Lote de terreno global donde se
asienta el conjunto o edificio (s).
2. Columnas, muros portantes, cimientos,
estructura de cubiertas, paredes, fachadas,
muros de cerramiento.
3. Instalaciones sanitarias, elctricas y de agua
potable. Alumbrado comn, equipamiento como
ascensores, bomba de agua, calentadores,
sistemas de comunicacin y seguridad.
4. En varias formas: Saln comunal,
corredores, escaleras, jardines, reas de
juegos, terraza comn, parqueaderos.
5. Ingresos mensuales para mantenimiento,
fondos de reserva, seguros, fiducias,
personera jurdica de los bienes en
condominio.
INFRAESTRUCTURA
TERRENO
ESTRUCTURA
rea de uso
privado / exclusivo
rea de uso
privado /exclusivo
rea de uso
privado /exclusivo
rea de uso
privado /exclusivo
rea de uso
privado -/exclusivo
reas y bienes comunes en condominio
La presente ley regula la forma especial de dominio,
denominado propiedad horizontal, en la que
concurren derechos de propiedad exclusiva sobre
bienes privados y derechos de copropiedad sobre
el terreno y los dems bienes comunes, con el
fin de garantizar la seguridad y la convivencia
pacfica en los inmuebles sometidos a ella, as como
la funcin social de la propiedad.
Art. 1 Ley 675, 2001. Colombia.
El derecho del propietario
real inmueble: recae sobre partes concretas de un edificio,
adems no implica solamente relaciones personales entre cada
propietario y los otros, sino que comprende un poder directo sobre
las cosas
Pabn (1990:82)
Caso de estudio Q3 (2010-2014)
su mal uso significa una prdida para la persona, un riesgo para la
inversin del gobierno y slo un logro parcial del objetivo original. (1968)
MULTIFAMILIARES LULUNCOTO, CASO DE ESTUDIO Q1 (1974-2014)
Hay varios problemas de mantenimiento, cmo entenderlos?
1. Instituciones de propiedad: relacin entre forma de tenencia y poltica
de vivienda
2. La forma de tenencia no es propiedad individual, es vivienda en
copropiedad cuando el suelo es subdividido en rgimen de
propiedad horizontal.
El mantenimiento o falta de mantenimiento del
edificio o conjunto, va sujeto a la capacidad de
autogestin y de co-gobierno entre los
copropietarios que en varios momentos se
encuentran en situaciones de interdependencia
con actores externos y de la poltica pblica.
Los bienes sujetos a deterioro y
falta de mantenimiento generalmente
son bienes de carcter y dominio
colectivo.
La provisin de vivienda de inters
social toma forma en multifamiliares o
en conjuntos de vivienda creando
nuevas estructuras que tienen que ser
necesariamente mantenidas en
colectivo, lo que implica dinmicas
sociales y administrativas costosas
y complejas de sostener
(E. Ostrom, 1990).
Los copropietarios
Los actores ms importantes de
nuestros sistemas de vivienda
Coeficientes de propiedad
individual / rea total construida
Planos arquitectnicos,
estructurales, elctricos,
sanitarios, agua
Declaratoria de propiedad
Horizontal
Reglamento de copropiedad
+
ASAMBLEA de
copropietarios
Directiva de copropietarios (ECU)
Consejo de Administracin (COL)
Administrador de propiedad
horizontal consejo de
convivencia (COL)
Personera jurdica
(Presidente o el administrador)
Estructura de la presentacin a
continuacin:
1. Teora y aspectos metodolgicos de instituciones de vivienda y
tenencia en propiedad colectiva
2. Instituciones y actores en condominio
3. Conclusiones preliminares, algunas recomendaciones
1.
Teora y aspectos metodolgicos
El condominio como forma de tenencia se formaliza en
Colombia y Ecuador a partir de la adopcin de las Leyes de
Propiedad Horizontal
Colombia 1948, reformada integralmente en el 2001
Ecuador 1960, una parte modificada en el 2012.
Falta de estadsticas que demuestren la extensin de la
vivienda en condominio en el stock en general.
Los Censos de vivienda clasifican por categoras generales
entre propietarios y arrendatarios y en tipologa entre
apartamentos y casas.
Los ministerios miden solo en unidades individuales. No
sabemos cuantos conjuntos, qu densidades?
1.
Nmero total de viviendas por tipo
(datos censales)
Bogota Quito
Source: Census, DANE
Other = cuartos, inquilinato, desechos, rancho, carpa, en construccin, colectivas.
Elaborated by the author.

Source: Census INEC (Canton Quito, totals including urban and rural)
Other' = rooms in rental single family (city center), 'mediaguga', 'rancho', 'choza', other places
used as housing. Single Family' = casa y/o villa
Census from 1982 and 1990 included the category 'collective housing', there were 517 and
493 respectively under this category

0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
1962 1974 1982 1990 2001 2010
Single-family Apartments Other
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
1973 1985 1993 2005
Single-family Apartments Other
Forma de tenencia, propiedad y
arrendamiento (datos censos)
Bogota: Nmero total de unidades ocupadas por forma
de tenencia
Quito: Numero total de unidades ocupadas por forma
de tenencia
Source: Data from Census, DANE (Censo de poblacion y vivienda); Data for 2007, estimated by CENAC,
Colombia. Accesed at www.cenac.org.co.
Other forms of tenure are service or usufructo .
Source: Data from Census INEC (Censo de poblacion y vivienda);
Other forms of tenure are service or usufructo
Elaborated by the author
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
1964 1973 1985 1993 2005 2007
Owners Renters Other
-10%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
1962 1974 1982 1990 2001 2010
Owners Renters Other No info
Casas, en propiedad colectiva
1.
varias unidades individuales, cuntos conjuntos?
No VIS
VIS
Fuente: CENAC, Bogot. Acceso en: http://www.cenac.org.co/
1950-1990
Politica centralizada
institicuiones estatales
Para vivienda nueva
_ _ _ _ _ _ _ _ _
1990-hoy
sistema de vivienda
Subsidio y actores en red
Vivienda nueva
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
1960 1970 1980 1990 2000 2010
Condominios Bogot Condominios Quito
PORCENTAJE DE UNIDADES RESIDENCIALES EN REGIMEN DE CONDOMINIO
EN EL STOCK DE VIVIENDA FORMAL EN QUITO Y BOGOTA
Vis y no VIS
Elaboracin propia. Donoso, 2011.
Fuentes: Total residencial basado en datos Censos de Vivienda, DANE -Colombia (1964, 1973,
1985, 1993, 2005 y 2007 encuesta de calidad de vida), INEC - Ecuador (1962, 1974, 1982, 1990,
2001, 2010). Total de unidades de vivienda en condominio obtenidas de bases catastrales
entregadas en Junio y Julio 2011 por las oficinas de Catastro del Municipio del Distrito
Metropolitano de Quito y de la Alcalda Mayor de Bogot para esta investigacin.
1.
1.
Fuente: Censo inmobiliario, Catastro de Alcalda de Bogot, 2013
Cuando se construye vivienda en propiedad horizontal entre
actores de poltica publica de vivienda el problema del
mantenimiento se constituye en un problema en comn
1.
Elaboracin propia. R.E. Donoso
COPROPIEDAD
El gobierno y administracin de la propiedad comn
Dilemas sociales en esquemas de copropiedad
La teora social y econmica de los comunes nos dice que el
gobierno y manejo de bienes colectivos involucran complejidades y
conflictos latentes
(Ostrom, 1990).
El inters individual y racional no ayuda a un colectivo a llegar al
manejo optimo del recurso, lo ideal es llegar a un ambiente
institucional y social donde todos colaboran
(Poteete, Jansen y Ostrom, ed. 2010).
1.
El gobierno y administracin de la propiedad comn
Dilemas sociales en esquemas de copropiedad
Elinor Ostrom explica que los grupos no estn necesariamente
atrapados en dilemas sociales de la accin colectiva sin
capacidad de salir de esta estructura.
Es as que aparte de los modelos tericos y de juegos que se
pueden realizar en un laboratorio, el anlisis emprico de casos
es primordial para entender el funcionamiento del sistema,
definir las variables relevantes y los factores que afectan las
capacidades de la accin colectiva, en particular de los condominios.
Estos dilemas sociales no tienen una solucion unica.
1.
1.
En esquemas colectivos un individuo puede actuar (o no actuar),
limitando su accin o aporte individual mientras se beneficia de las
contribuciones de los otros.
Esta prctica individualista es lo que Mancur Olson (1965) llam como
free riding, trmino que se puede traducir como una actitud
oportunista dentro de estructuras colectivas (Cardenas, 2009).
Dilemas sociales en accion colectiva
Marco para entender las instituciones de gobierno y
administracin de un bien comn
1.
Fuente: E.Ostrom 2005, 15 en Poteete, Jansen y Ostrom, 2010, 41.
El xito al iniciar instituciones de pequea escala permite
al grupo de individuos mas tarde construir sobre el
capital social para solucionar problemas ms serios con
arreglos institucionales ms grandes y ms complejos
Ostrom 1990:190 en Orban, 2006: 29
2. Instituciones y actores en
propiedad horizontal
Ecuador, 1960
2.
AMBIENTES LEGALES DE LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL
Ambiente facilitador:
Secciones de la ley que son instrumentos, reglas de procedimientos que establecen la arena de accin
entre actores e instituciones
Objetivos y principios
Procedimientos para el intercambio-enajenacin de vivienda
Definicin de bienes individuales y bienes comunes
Procedimientos para resolucin de conflictos
Ambiente constitutivo:
Secciones de la ley que establece o constituye a las instituciones formales para el gobierno y
administracin de la propiedad.
Declaratoria de Propiedad Horizontal - Reglamento
Promesa de compraventa, hipoteca, ttulo individual unidad de vivienda
Persona jurdica de la Propiedad Horizontal
Asamblea de Propietarios y otras estructuras de gobierno
Ambiente regulatorio:
Secciones de la ley que establece las normas y sanciones por el incumplimiento de obligaciones y
respeto a los derechos individuales como colectivos.
Obligacin de pagar una cuota para administracin y manutencin
Auto-regulacin del gobierno y administracin
Errores cometidos en el proceso de constitucin no son sancionados por la misma ley.
Fuente: Sntesis de la codificacin, comparacin y anlisis de la Ley 675, 2011 de Colombia y Ley 1960 y
Reglamento 1999 del Ecuador. Basado en Edelman y Suchman (1997).
Elaboracin propia basado en la teora de ambientes legales de Edelman and Suchman, 1997.
2.
Ley 675, Colombia
ARTICULO 24. ENTREGA DE LOS BIENES COMUNES POR PARTE DEL
PROPIETARIO INICIAL.
Los bienes comunes de uso y goce general, ubicados en el edificio o
conjunto, tales como zona de recreacin y deporte y salones comunales, entre
otros, se entregarn a la persona o personas designadas por la asamblea
general o en su defecto al administrador definitivo,
a ms tardar cuando se haya terminado la construccin y enajenacin de un
nmero de bienes privados que represente por lo menos el cincuenta
y uno por ciento (51%) de los coeficientes de copropiedad.
La entrega deber incluir los documentos garanta de los ascensores, bombas y
dems equipos, expedidas por sus proveedores, as como los planos
correspondientes a las redes elctricas, hidrosanitarias y en general de los
servicios pblicos domiciliarios.
2.
GS: entonces nos dimos cuenta de una cuestin bien
importante y es que los tcnicos, por naturaleza no son
sociales, los tcnicos son generadores de conflictos con el
cliente, porque ellos son as.
R: generan conflicto?
GS: Si, entonces nosotros dijimos entonces lo primero que
hay que hacer es conciencia social en el personal tcnico de
obra para que entiendan, que lo que estn haciendo es
importante y que va a afectar la vida de seres humanos.
Gestor social Bogota:
2.
Tenencia en Condominio
2.
3. Algunas conclusiones
1. En Condominio viven tanto copropietarios
como arrendatarios
B02 - 2003-2014
3. Es imprescindible incorporar la variable de tenencia
en condominio en las encuestas nacionales
3.
4. La tenencia en condominio se puede dar tanto
en lotes pequeos, como en mega lotes
>> variables importantes en la lgica de accin
colectiva:
Mientras mas grande es el grupo (de
copropietarios), ms difcil es ponerse de
acuerdo, y existe mas incentivo para ser
free-rider
Planificar la relacin entre densidad y vivienda
en condominio es crucial para no vulnerar
los derechos de vivienda
3.
B02 - 2003-2014
5. La interdependencia, entre actores
internos y externos en condominio tiene
un potencial importante
El suelo como principal bien en comn-
privado
La naturaleza jurdica de la propiedad
horizontal protege principalmente los
derechos colectivos de los
copropietarios. Estn organizados o no
si ya existe una declaratoria. Aunque
debe existir un representante legal.
3.
B02 - 2003-2014
6. El rol del gestor social, en el
acompaamiento social es importante.
Para ser mejores constructores.
Sin embargo no debe ser la nica solucin.
No olvidemos que el gestor social trabaja
para el promotor o para el Estado.
Los propietarios los reconocen como actores
que son parte de los actores de la red
externa de actores
Ie: como municipio, como MIDUVI, como
constructor
3.
3.
Quin debera compartir informacin sobre los
derechos y obligaciones de los copropietarios?
3.
7. Qu piensan los coproprietarios de los casos de
estudio escogidos
Quin es responsable del mantenimiento de la
copropiedad?
3.
Comprender y reconocer el rol de la forma de tenencia es
reconocer una variable clave en la concepcin y ejecucin una
poltica de vivienda
(Kemeny, 1978, 2005; Ruonovaara 1993).
su mal uso significa una prdida para la persona, un riesgo para la
inversin del gobierno y slo un logro parcial del objetivo original.
(BID, 1968)
La relacin se marca en el respeto,
mutuo y cooperativo entre todos los actores
hacia las instituciones colectivas,
Quiere decir, compartir informacin y las herramientas que por derecho
deben tener los copropietarios, necesarias para
auto-gobernarse, auto-regularse y auto-sostenerse
Si hacemos vivienda en condominio, deberamos evaluar la poltica en
trminos de calidad de conjuntos, no solo en numero de bonos o
unidades individuales.
Instituciones de propiedad horizontal y
poltica de vivienda:
Muchas gracias!
Rosa Elena Donoso Gomez, PhD (c)
rosaelenadonoso@yahoo.com
Quito, 30 de Mayo del 2014
6to. Congreso Internacional de Construccin de Infraestructura y Vivienda
Modelo de desarrollo urbano y generacin de proyectos de vivienda de inters social
POT :
-Organiza usos de suelo
- Determina normas para
subdivisin urbanizacin-
fraccionamientos
-Planifica densidades
- COS (coeficiente de
ocupacion)
Comercio
planta
baja
Comercio planta baja
Uso residencial en
planta baja
Uso comercial
Uso residencial
Uso mixto
Equipamiento
Industria
Area verde, proteccion, parques
Centro
barrial-
sector
Plaza

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