Profesor 'ad honorem' de la

escuela de Arquitectura de
Madrid, y profesor de la facultad
de Ciencias Econmicas de la
Universidad Complutense.
Premio Nacional de Medio
Ambiente 2000
Jos Manuel Naredo
L
a interpretacin del pano-
rama inmobiliario espaol
est viciada por la pervi-
vencia de una serie de mi-
tos acordes con el negocio
inmobiliario imperante que, a fuer-
za de repetirse, acaban arraigando
en la poblacin.
El primero de ellos viene a decir
en Espaa no hay cultura de alqui-
ler: los espaoles quieren vivienda
en propiedad casi desde el neoltico.
Esta creencia es falsa, ya que en
1950la situacinera justo la contra-
ria: las viviendas ocupadas por sus
propietarios suponan solo el 46 %
del total y eran mucho ms minori-
tarias en las grandes ciudades. En
Barcelona solo el 5 % de las vivien-
das estaba ocupado por sus propie-
tarios, en Madrid el 6 %, en Sevilla
el 10 %, en Bilbao 12 %... La crea-
cin franquista de un Ministerio de
Vivienda apunt, entre otras cosas,
a promover la vivienda en propie-
dad como vacuna frente a la inesta-
bilidad social: con la retrica falan-
gista del momento se deca que para
hacer gente de orden haba que faci-
litar el acceso de la poblacin a la
propiedad de la vivienda y atarla a
responsabilidades de pagos impor-
tantes. Solamente un continuismo
digno de mejor causa en lo que con-
cierne a esta poltica permiti cam-
biar la cultura del alquiler en favor
de la propiedad y otorgar a Espaa
el rcord europeo en este campo.
El segundo nos dice Pagando al-
quiler se tira el dinero: compre una
vivienda y convirtase en propieta-
rio. Este eslogan oculta la verdadera
disyuntiva a la que se enfrenta
quien quiere habitar una vivienda
pero carece del patrimonio necesa-
riopara comprarla. La decisinosci-
la entre pagar una renta al propieta-
rio en concepto de alquiler o pagar
la renta de una hipoteca a una enti-
dad financiera. En ninguno de los
dos casos se tira el dinero, sino que
se paga por un servicio. El engao
tambin procede de ignorar que el
titular no es propietario pleno de la
vivienda hipotecada, ya que encaso
de impago el prestamista pasara a
ser el propietario, desahuciando al
titular de la misma. Slo si el com-
prador paga religiosamente los inte-
reses del crdito y devuelve el prin-
cipal, acabar adquiriendo la pro-
piedad libre de cargas? del inmue-
ble. Y con los plazos tan dilatados
que hoy se establecen para posibili-
tar los pagos, esto podra ocurrir
dentro de treinta o cuarenta aos.
Conprevisiones de tipos al alza y de
precios de la vivienda a la baja, el
alquiler sera ms recomendable
que la compra y viceversa. De ah
que el afn de comprar venga avala-
do por el siguiente mito a comentar.
Tercero: Los precios de la vivien-
da nunca han bajado ni bajarn. La
experiencia indica, por el contrario,
que los precios bajaron en el pasado
y, con mayor razn, podrn hacerlo
en el futuro. Sin ir ms lejos, cuan-
do la anterior burbuja inmobiliaria
se desinfl tras los festejos de 1992,
el ndice de precios de la vivienda
elaborado por el antiguo Ministe-
rio de Fomento? registr cadas pa-
ra la vivienda nueva durante 1992 y
1993 y para la vivienda usada du-
rante 1992. Y hay que advertir que
en el caso de la vivienda usada este
ndice tiene aversin a la baja, pues
no se apoya en verdaderos precios
de mercado, sino de tasacin, que
acusan una inercia importante:
cuando decae un perodo de auge
aumenta el perodo de venta y los
ms necesitados de liquidez acaban
vendiendo por debajo de los precios
inicialmente demandados en los
anuncios o atribuidos enlas tasacio-
nes. En perodo de declive, los pre-
cios de mercado tienden a caer ms
que los de tasacin, tal y como con-
firma la experiencia del ciclo ante-
rior en el que los precios de las nue-
vas promociones ms acordes con
los precios de mercado? cayeron
mucho ms que los de tasacin de la
vivienda usada. El hecho de que no
tengamos experiencia de cadas es-
trepitosas y prolongadas de los pre-
cios de la vivienda, como las ocurri-
das en otros pases, permite mante-
ner impunemente el mito de la irre-
versibilidad a la baja de los precios
de la vivienda, pese a que los espec-
taculares niveles alcanzados hacen
muchoms previsible que nunca co-
rrecciones a la baja.
Cuarto: Hay que forzar la cons-
truccin de vivienda nueva para cu-
brir el dficit existente. Cuando Es-
paa encabeza a la Unin Europea
en nmero de viviendas por cada
mil habitantes, no cabe seguir ha-
blando de dficit de vivienda. Sin
embargo, Espaa ocupa un lugar
bastante modesto en nmero de vi-
viendas principales por mil habitan-
tes. La espectacular disociacin en-
tre la dotacin de viviendas totales
y de viviendas principales se expli-
ca porque Espaa tambin es lder
europeo en viviendas secundarias y
desocupadas por mil habitantes.
Pues en el ltimo boom inmobilia-
rio han comprado y acumulado vi-
viendas quienes podan pagarlas,
no quienes ms las necesitaban pa-
ra vivir en ellas.
Quinto: Los emigrantes son los
grandes compradores de vivienda
que compensanel declive de lademo-
grafainterna o, tambin, la deman-
da de viviendas se mantiene fuerte
gracias a la entrada masiva de emi-
grantes. Cuando el estancamiento y
la previsible disminucin de la de-
mografa interna no reclaman para
el uso las enormes cantidades de vi-
vienda nueva que se estn constru-
yendo, se recurre a la justificacin
de los inmigrantes, confundiendo
dos cosas bien distintas: necesida-
des de alojamiento y demanda sol-
vente de vivienda. Todo ello con tal
de no reconocer que lo que mueve
tan desmedidos afanes constructi-
vos no es ningn empeo de satisfa-
cer necesidades de alojamiento, si-
no el pinge negocio de las plus-
valas derivadas de las recalificacio-
nes de suelo, siendo la construccin
el medio colaborador necesario pa-
ra posibilitar la transformacin de
los terrenos rsticos ensueloedifica-
do, aadiendo como poco tres ceros
a su valor.
Sexto: No hay burbuja inmobilia-
ria, la escasez de suelo es la culpable
del alto precio de la vivienda. Esta
idea queda sin respaldo cuando se
observa que la expansin del suelo
urbanizable ha venido superando
ampliamente las necesidades de edi-
ficacin. La confusinarranca de ig-
norar el carcter patrimonial del
suelo (y de la vivienda) y de razonar
sobre sus mercados como si de cual-
quier otra mercanca-flujo se trata-
ra.
Y es que el suelo no es una mate-
ria prima como los ladrillos o el ce-
mento, ni tampoco un salario. Am-
bos sonbienes races que la gente va-
lora y atesora por si mismos. En es-
te caso su valor de mercado respon-
de slo a la pequea fraccin de di-
chos stocks que cambia de mano y
se revela poco sensible al coste y a la
produccin del bien patrimonial en
cuestin, dependiendo sobre todo
de consideraciones y expectativas
ajenas a stos y de su comparacin
con el tipo de inters, que marca la
retribucin alternativa del dinero.
De ah que sus precios se hayan vis-
to empujados al alza cuando la ca-
da conjunta de la bolsa y el tipo de
inters desincentiv las alternativas
de inversin. La mayor demanda
de terrenos y viviendas acarre subi-
das de precios que atrajeron nuevas
oleadas de compras y nuevas pers-
pectivas de revalorizacin, originan-
do esa espiral de revalorizacin y
compra especulativa (apalancada
concrditos) que suele llamarse bur-
buja inmobiliaria. Como hemos in-
dicado, la mitologa se empea en
decir, en contra de toda evidencia,
que no hay burbuja inmobiliaria, si-
nosubidas normales de precios deri-
vadas de la escasez de suelo.
La construccin
posibilita la
transformacin de los
terrenos rsticos en
suelo edificado,
aadiendo como poco
tres ceros a su valor
CINCOAOSSINERNESTLLUCH
LOSMITOSINMOBILIARIOSDENUESTROTIEMPO
Tena razn Joan
Revents, pero all
no slo mataron a
Ernest, sino a todos,
no les quepa duda
Economista y estadstico
Economista
En el ltimo boom
inmobiliario han
comprado y acumulado
viviendas quienes
podan pagarlas, no
quienes ms las
necesitaban para vivir
Fabin Estap
L
a velocidad del tiempo, en
casos como los que consti-
tuyen la rememoracin de
la muerte de Ernest Lluch
i Martn, supera todo lo
imaginable; para muchos -parien-
tes, amigos y discpulos- ese trgico
martes que ha cado sobre nosotros
oscurece otras efemrides: la ausen-
cia del amigo, correligionario, crea-
dor de lo que a veces llamaba espa-
cios de libertad, surge como unenor-
me vaco; un vaco que nadie ni na-
da podr llenar.
Yo s , y lo saben la mayora de
mis amigos - sin ir ms lejos los que
mantienen vivo el recuerdo de Er-
nest, atesorando la Fundacin Er-
nest Lluch- que seguimos sin poder
contar con un texto imprescindible:
una verdadera biografa -crtica y
nada hagiogrfica- de Ernest Lluch.
Para ser exactos, dira que una par-
te sustancial de la mencionada bio-
grafa existe ya, con el apoyo de su
ms directoconsanguneo, pero per-
mitidme que os diga que ello no bas-
ta; y la razn es simple.
Espero, precisamente en el da de
hoy, -cuando se acerca la madruga-
da trgica- que todos admitan que
la vida de Ernest Lluch fue tancom-
pleja, tan variada, que una biogra-
fa al uso no hara justicia a una de
las personas que he conocido con
mayor realizacin polidrica; sus-
ceptible de estar entodas partes; sus-
ceptible de llevar a la prctica los
ms diversos objetivos.
Me parece justo recordar al Er-
nest Lluch en la laboriosa tarea de
pergear conmigo su importante te-
sis doctoral, cuandoel tiempotrans-
curra lentamente; y tambin quie-
ro recordar al desterrado a Valencia,
como consecuencia de los dos pero-
dos sucesivos de los aos de plomo
del rector Valdecasas y del decano
Pifarr; me valen los aos rellenos
de esperanzas y actividad en el Mi-
nisterio de Sanidad y Consumo. No
puedo olvidar al ministro de Sani-
dad que haba dormido por prime-
ra vez tranquilo pensando en los es-
paoles y espaolas que haba in-
cludo en la Sanidad Pblica.
Me llega a la mente desde hace
aos la larga conversacin entre l y
Felipe Gonzlez para transformar
la vieja Universidad Menndez y
Pelayo que dirigi sin tacha duran-
te siete aos. S que durante estos
siete aos Ernest Lluch sufri, con
gusto -eso s- un verdadero enamo-
ramiento del Pas Vasco. Algo sa-
ben de esto autnticos vascos como
lo es Odn Elorza.
La facultad de Econmicas
Deber tambincomprender la bio-
grafia que merece Ernest Lluchel re-
lato del retorno a su facultad de
Ciencias Econmicas de Barcelona-
donde, como en l era habitual, ha-
ba generado un nutrido grupo de
discpulos y donde, hace cinco
aos, tras departir tranquilamente
-porque no dejaba de ser el hombre
pblico que haba renunciado a los
servicios de escolta- despus de dar
su clase magistral, como todas, se
desplaz en su utilitario hacia su ca-
sa. Aquella casa de la calle Chile, de-
lante de la que su gran amigo Joan
Revents y Carner, ya en un estado
muy precariode salud, se incorpora-
ba penosamente tras cruzar la Dia-
gonal y balbuceaba aqu mataron a
Lluch.
Tena razn Joan Revents, pero
all no slo mataron a Ernest, sino a
todos, no les quepa duda, porque
nos cercenaron cobarde y alevosa-
mente a uno de los espritus ms li-
bres, ms bondadosos y de mayor
proyeccinpara el futuro de Catalu-
a y de Espaa.
Espero haber consignado todo lo
que se refiere a esa vida animada,
repleta de calidad y dispuesta siem-
pre a servir a los dems y esto obliga
a los que tuvimos la suerte inmensa
de ser sus amigos, que aceptemos
que no hay un sacrificio intil. Enel
caso de mi discpulo y amigo Ernest
Lluchme veo obligadoa tomar pres-
tado un verso de Antonio Machado
con motivo de la muerte de don
Francisco Giner de los Ros: Yun-
ques sonad, enmudeced campanas:
hagamos unduelo de labores y espe-
ranzas.
Seistpicossobreel mercadoinmobilarioenEspaay el
comportamientodelospropietariossondesmenuzadosy
puestosenentredicho. Laconclusinapuntaaque, apesar
deloquesediga, en nuestro pas hay burbuja
inmobiliaria, empujada por la espiral de compras
especulativas y crditos baratos
8 dinero DOMINGO, 20 NOVIEMBRE 2005 LA VANGUARDIA