PROCEDIMIENTOS DE VALUACIN DE BIENES MUEBLES E INMUEBLES

INTRODUCCIN
Los mtodos y tcnicas de avalos de inmuebles ha sido un tema muy discutido por los
diversos profesionales del rea de valoracin inmobiliaria. En materia de avalo masivo,
especficamente, los especialistas en valuacin no han contado con procedimientos que
permitan la homologacin del proceso a nivel municipal, dando como resultado que eistan
formas diferentes de abordar el tema valuatorio catastral. En tal sentido, la determinacin del
valor de los bienes inmuebles requiere el establecimiento de basamentos fundamentales y
universales a los fines de mane!ar metodologas homogneas de valoracin masiva, que
permita conformar y precisar la rique"a inmobiliaria de los municipios a nivel nacional.
Qu es un avalo?
Un avalo !n"!o es una o#"n"$n %es"ne&esa%a e "'#a&!"al %e es#e!"al"sas so(&e el
valo& as")na(le a una #&o#"e%a%* 'e%"%o )ene&al'ene en un"%a%es 'onea&"as* a
una +e!,a - (a.o !"e&as !on%"!"ones es#e!/+"!as %e uso* #a&a un %ee&'"na%o
"ne&esa%o - #a&a se& a#l"!a%o a un +"n en #a&"!ula&0
Los avalos de propiedades pueden dividirse en tres grandes grupos:
1. AVAL1OS DE BIENES EN USO* que son los que se refieren a las
instalaciones productivas (terrenos, construcciones, maquinaria, etc.) de
fbricas, comercios, servicios (hoteles, escuelas, etc.), o inmuebles de
productos, de los que se quiere conocer su valor actual para fines de: a)
revaluacin, reepresin de estados financieros ! fusiones" b) valores
asegurables" c) cr#ditos bancarios ! otros propsitos similares en un escenario
de uso continuado.
$. AVAL1OS DE BIENES PARA VENTA EN EL MERCADO* que son los que
muestran el valor asignable a un bien de propiedad cualquiera que se pretende
comprar o vender en el mercado, !a sean terrenos, edificios, maquinaria,
muebles, derechos, patentes, etc.
%. AVAL1OS PARA 2INES 2ISCALES* que son los que muestran el valor
asignable a un bien que servir como base para el pago de &mpuestos sobre
'dquisicin de &nmuebles ! del &mpuesto sobre la (enta.
1. AVAL1OS DE BIENES EN USO* INDUSTRIALES* 3ABITACIONALES 4
COMERCIALES0
)stos avalos son utili*ados generalmente por empresas u organi*aciones en las
que los activos fi+os son parte importante de su patrimonio.
valuacin de inmuebles, maquinaria, veh,culos, instalaciones ! dems activos
fi+os propios de las ramas:
o Avalos #a&a Revalua!"$n* Ree5#&es"$n %e Esa%os 2"nan!"e&os*
Con&ol Ine&no* 2us"ones - Es!"s"ones0
La necesidad de reali*ar este tipo de avalo proviene de las
devaluaciones ! las tasas inflacionarias que se presentan en la econom,a
de nuestro pa,s, pues el costo de adquisicin original ! el valor en libros
registrados en la contabilidad, con el transcurso de los a-os de+an de
ser representativos del valor real de los activos. 's,, para mostrar un
patrimonio realista ante los accionistas ! el pblico en general, es
necesario efectuar la revaluacin a precios actuales.
.ara llevar a cabo los avalos de reepresin de estados financieros
seguimos la metodolog,a universal del m#todo de costos espec,ficos, que
mane+a los conceptos de /alor de (eposicin 0uevo, /alor 0eto de
(eposicin, /ida 1til (emanente ! 2epreciacin del )+ercicio.
3n criterio importante que norma estos avalos es que los activos fi+os
se consideran en uso cont,nuo, en el lugar en que se encuentran, ! como
parte de un negocio en marcha.
o Avalos #a&a Se)u&os0
.or lo que respecta a avalos para otros fines, como es el caso de
seguros, mane+amos los /alores 'segurables tanto actuales como de
reposicin nuevos, as, como los /alores 0o 'segurables ! las
eclusiones pertinentes de acuerdo con lo que se-alen las respectivas
pli*as de las compa-,as aseguradoras.
o Avalos #a&a 6a&an/a - O&as O#e&a!"ones Ban!a&"as0
)n el caso de que el avalo sea para fines de cr#dito bancario, se
aplican el m#todo de costos espec,ficos +unto con los de comparacin
con el mercado ! de capitali*acin de rentas, pero, por la naturale*a del
fin del avalo, se mane+an dos escenarios, siendo el primero el de uso
continuado, !, el segundo, de reali*acin (remate) para el caso en que se
haga efectiva la garant,a.
.
La metodolog,a general que seguimos en el desarrollo de todos los avalos de
activo fi+o en uso, implica las siguientes actividades:
1. T&a(a.o %e Ca'#o
)l traba+o lo iniciamos con el inventario f,sico de todos los bienes
directamente en su locali*acin a la fecha de la valuacin. 'l reali*ar el
inventario, en las ho+as de traba+o hacemos todas las anotaciones
relativas al estado que presentan los bienes desde el punto de vista de
edad, uso, mantenimiento ! obsolescencia. 'simismo, se clasifican los
activos por tipos, locali*acin, cuenta contable ! dems parmetros
pertinentes.
La informacin que normalmente se solicita al hacer valuaciones
inclu!e fechas ! costos de adquisicin, descripcin de la propiedad,
datos generales de operacin, planos ! diagramas, testimonios de la
propiedad ! registros catastrales.
'simismo, se tiene contar con el personal encargado del control o
mane+o de los activos a valuar lo relativo a su edad, vida til total ! su
vida remanente, ! otros aspectos pertinentes, tales como la manera de
incluir las obras en proceso, el tratamiento a activos fuera de uso,
problemas ecolgicos, etc.
2. T&a(a.o %e 6a("nee
)n gabinete se determinan los valores ! los parmetros pertinentes
mediante el m#todo de costos espec,ficos cuando se trata del primer
avalo base.
.ara esto, se solicitan coti*aciones a los distintos proveedores de
materiales, maquinaria !4o equipo, ! consultamos las informaciones
sobre precios unitarios aplicables. 5odas las coti*aciones que consigan,
por escrito o telefnicas, se registraran adecuadamente para su
control. Los clculos ! otras consideraciones para la valuacin quedan
registradas en las ho+as de campo.
5oda la informacin es procesada electrnicamente para la obtencin
del inventario, en el que los bienes se describen con sus especificaciones
principales ! muestran sus respectivos valores. )l pa,s de origen de los
bienes de importacin, el a-o de adquisicin, el estado del bien a su
compra ! el tipo de activo de que se trata aparecen al final de la
descripcin de cada uno de ellos. .odemos incluir tambi#n otros datos
como el costo de adquisicin, su valor neto de libros, etc.
6on todo lo anterior, se prepara el &nforme del 'valo que se le entrega
al interesado con los resultados de nuestro traba+o ! que consta de lo
descrito en el siguiente punto.
3. Conen"%o %el In+o&'e %e Avalo
)l contenido normal de los informes de avalo que entregamos como
resultado de nuestras valuaciones generalmente inclu!e:
7 3na carta presentacin.
7 3n cap,tulo de observaciones generales sobre la metodolog,a seguida
en el avalo, las condiciones limitantes ! el certificado de valores
respectivo.
7 8ndice del avalo.
7 9umarios de los bienes por planta, cuenta de ma!or, edificio, piso,
departamento, etc.
7 )l &nventario detallado de los bienes, con la descripcin ! los valores
particulares para cada uno de ellos.
7 3n croquis con la locali*acin de los edificios de que consta la
propiedad valuada.
7 :otograf,as de la propiedad, cuando es pertinente.
4. A!ual"7a!"$n %el Avalo
)n fechas posteriores (comnmente cada a-o) a solicitud del interesado
incorporamos al avalo base los cambios (altas, ba+as ! transferencias)
que se van presentando en la propiedad mediante lo que se llama un
'valo (ecurrente.
'dems, se harn las adecuaciones en los valores de reposicin, neto !
la vida til remanente que resultan necesarios por la inflacin !4o
devaluacin de la moneda, por el transcurso del tiempo, por cambios
tecnolgicos ! por otros factores que resultan pertinentes.
5odo esto permite que el avalo permane*ca actuali*ado para que su
aplicacin pueda ser continua.
$. AVAL1OS DE BIENES PARA VENTA EN EL MERCADO
La principal ra*n por la que se reali*a un avalo comercial, es cuando el
interesado desea reali*ar una propiedad en el mercado, desea adquirir un bien
que actualmente es propiedad de un tercero o pretende pagar sus impuestos
prediales.
's,, los bienes son valuados considerando que van a cambiar de propietario !
que probablemente van a ser cambiados de locali*acin o de tipo de uso al que
se destinan.
)n una primera instancia la metodolog,a para un avalo comercial es similar a
la de un avalo de activos fi+os, pues implica una inspeccin e inventario de la
propiedad ! la consiguiente investigacin de precios ! costos de bienes
similares en el mercado.
)sto ltimo implica determinar tanto los precios de mercado de bienes nuevos
iguales o similares como los precios de bienes en condiciones iguales de edad !
uso. )n un momento dado, los precios en el mercado son indicadores bsicos
del valor comercial del bien.
'dems, se toman en consideracin los beneficios tangibles espec,ficos que le
van a generar al nuevo propietario, cuando se trata de una propiedad
productiva, ! cuando la propiedad es no productiva se anali*an los beneficios
intangibles que producir. )sto complementa a los datos del mercado !,
finalmente, es uno de los parmetros que determinan el valor para el
interesado.
)l informe de avalo que se entrega al t#rmino del traba+o de gabinete consta
de las observaciones generales ! el certificado de valores, ! del inventario
descriptivo con los valores particulares determinados para cada una de las
propiedades valuadas. 9i es pertinente se entregara un reporte fotogrfico.
%. AVAL1OS PARA 2INES 2ISCALES
La principal ra*n por la que reali*a un avalo para fines fiscales, es cuando el
interesado desea reali*ar sus pagos de impuestos, escrituracin, traslado de
dominio, etc.
)n una primera instancia la metodolog,a para un avalo para fines fiscales es
similar a la de un avalo de activos fi+os, pues implica una inspeccin e
inventario de la propiedad ! la consiguiente investigacin de precios ! costos de
bienes similares en el mercado.
una de las diferencias es la preparacin de los aneos que actualmente la
'utoridad :iscal ! la 6omisin 0acional ;ancaria ! de /alores eigen que
acompa-en a los avalos, como son: referencias de propiedades en venta,
referencias de rentas, fotograf,as, croquis de ubicacin ! ho+a para pago de
impuesto.
<. CONCLUSIN
De a!ue&%o !on lo se8ala%o en los #9&&a+os ane&"o&es* la valua!"$n %e una
#&o#"e%a% !ual:u"e&a :ue sea su nau&ale7a* &e:u"e&e se& &eal"7a%a %e a!ue&%o
!on los #&o#$s"os :ue el "ne&esa%o "ene &es#e!o %el uso o %"s#os"!"$n %e la
#&o#"e%a%0
As/* en !a%a !aso* el #&o+es"onal en el 9&ea es+ue&7a en !ono!e&
#&"'o&%"al'ene las ne!es"%a%es %el "ne&esa%o - la a#l"!a!"$n :ue se le va a
%a& al avalo0 En l"'a "nsan!"a* sa(e'os :ue sa es la n"!a 'ane&a %e
#&o#o&!"ona&le e+e!"va'ene el se&v"!"o &e:ue&"%o !on el )&a%o %e !al"%a% :ue
s"e'#&e nos ,a !a&a!e&"7a%o0