01a Ordenacion Detallada Del Suelo Urbanizable Ordenado

PLAN GENERAL DE ORDENACIN URBANSTICA
ordenacin detallada del suelo urbanizable ordenado

texto refundido
ORDENACIN DETALLADA DEL SUELO URBANIZABLE ORDENADO
TEXTO INTRODUCTORIO
1. SUO-DBP-01 PALMAS ALTAS NORTE
2. SUO-DE-01 SANTA BRBARA 1
3. SUO-DMN-01 BUENAIRE
1
ndice
NUEVO PLAN GENERAL DE ORDENACI N URBAN STI CA. SEVI LLA
T
E
X
T
O

R
E
F
U
N
D
I
D
O
2
o
r
d
e
n
a
c
i
n

d
e
t
a
l
l
a
d
a

S
U
O
NUEVO PLAN GENERAL DE ORDENACI N URBAN STI CA
T
E
X
T
O

R
E
F
U
N
D
I
D
O
ORDENACIN DETALLADA DEL SUELO URBANIZABLE ORDENADO
TEXTO INTRODUCTORIO
El presente Documento denominado ORDENACIN DETALLADA DEL SUELO URBANIZABLE
ORDENADO contiene informacin, ordenacin y regulacin detallada de los Sectores del Suelo
Urbanizable Ordenado:
1. SUO-DBP-01 PALMAS ALTAS NORTE
Sector previsto en el Plan General 1987, sobre el que se ha tramitado un Plan de Sectorizacin
y Plan Parcial del SUNP-GU-1, aprobado provisionalmente 27/12/04 que constituye la
documentacin Complementaria de este sector.
2. SUO-DE-01 SANTA BRBARA 1
3. SUO-DMN-01 BUENAIRE
De conformidad con las previsiones del artculo 13.1.4 apartado 6 de las Normas, el contenido de las
Normas Urbansticas Particulares y de los Planes de Ordenacin Detallada que se contiene en el presente
Documento para cada uno de los Sectores, complementa las determinaciones incluidas en las fichas
respectivas que se contienen en el Anexo I de las Normas Urbansticas del Plan General.
3
introduccin
T
E
X
T
O

R
E
F
U
N
D
I
D
O
4
o
r
d
e
n
a
c
i
n

d
e
t
a
l
l
a
d
a

S
U
O
T
E
X
T
O

R
E
F
U
N
D
I
D
O
SUO-DE-01. SANTA BRBARA 1.
MEMORIA
CONVENIENCIA Y OPORTUNIDAD DE LA ORDENACIN
OBJETIVOS Y CRITERIOS DE LA ORDENACIN
JUSTIFICACIN DE LAS DETERMINACIONES DE LA ORDENACIN
CONDICIONES DE DESARROLLO Y MBITOS DE GESTIN
DOCUMENTACIN GRFICA
FICHAS DE CARACTERSTICAS DE LOS MBITOS DE GESTIN
II. 1
ndice
II. 3
II. 4
II. 6
II. 9
II. 13
II. 16
II. 30
T
E
X
T
O

R
E
F
U
N
D
I
D
O
II. 2
o
r
d
e
n
a
c
i
n

d
e
t
a
l
l
a
d
a

S
U
O
T
E
X
T
O

R
E
F
U
N
D
I
D
O
MEMORIA.
II. 3
SUO-DE-01 santa brbara 1
T
E
X
T
O

R
E
F
U
N
D
I
D
O
CONVENIENCIA Y OPORTUNIDAD DE LA ORDENACIN.
CONVENENCIA.
La ordenacin de los suelos que integran el SUO-DE-01 se enmarcan dentro de una actuacin global
que comprende todo el crecimiento de Sevilla Este y el Polgono Aeropuerto, y cuyas caractersticas se
engloban dentro del rea de Reparto que agrupa tambin a los sectores de Santa Brbara SUS DE 02,
03, 04 y 05. La redaccin de un Planeamiento General de la ciudad deviene de esta manera como
marco fundamental en el que incluir una operacin de estas caractersticas.
OPORTUNIDAD Y COHERENCIA CON LAS PREVISIONES MUNICIPALES ACTUALES.
La realidad urbana existente, junto a las caractersticas naturales del terreno y el fuerte vnculo con el
origen fluvial del territorio, nos indican el primer parmetro que ha dirigido la propuesta. Nos hallamos
en un lugar fronterizo, entre el margen urbano consolidado y un mundo natural agrcola que supone una
transicin entre el paisaje de secano propio de nuestra latitud y una dehesa frtil y rica gracias a la
intervencin del agua. Esta identidad de borde nos induce a soar con una ciudad que crece al mismo
tiempo que se diluye.
Efectivamente, esta dualidad entre la ciudad construida y el paraje natural nos conduce inevitablemente
hacia la bsqueda de una ciudad concebida con criterios paisajsticos, donde el sistema estructurante de
espacios libres sea el que determine un lugar caracterizado por un suelo estriado que permite una ciudad
de ritmos cambiantes (aunque no por ello inconexos) frente a la ciudad heredada ( concebida con un
suelo liso, continuo, uniforme y sin variaciones). Buscamos una ciudad intersticial (con vacos entre las
cosas) como origen de cualidades; es el concepto de intersticio el que expresa las relaciones, los
significados y las tensiones de la ciudad contempornea. Este principio asegura la sucesin de
experiencias:
- Generando una ciudad de barrios con identidades propias, que permita que sus habitantes puedan
referenciarse con un lugar propio.
- Proponiendo una jerarqua que fomente secuencias en el trnsito de lo pblico a lo privado.
- Escribiendo una narracin urbana basada en diferentes ritmos, atendiendo a los distintos tiempos y
velocidades que soporta el trazado urbano (peatonal, bicicletas, coches, y transporte pblico), a los
diferentes sucesos que pueden tener lugar en el entorno de la ciudad, as como a espacios mutables,
susceptibles de albergar usos diferentes segn secuencias temporales.
Pretendemos confrontar la ciudad de la distancia frente a la ciudad de la proximidad, buscando la
continuacin de la narracin de acontecimientos ms que perseguir la continuidad fsica del modelo de
ciudad antigua.
Por otro lado, nos seduce la idea de configurar la ciudad sin enmascarar el territorio que la soporta, que
cuenta con su propia historia.
Finalmente buscamos una ciudad integrada a escala metropolitana y urbana: un crecimiento en sintona
con la ciudad consolidada y con el mbito de influencia de sta, propugnando una nueva realidad que
pulse lo existente y lo enriquezca, reforzando sus necesidades funcionales de centralidad.
II. 4
o
r
d
e
n
a
c
i
n

d
e
t
a
l
l
a
d
a

S
U
O
T
E
X
T
O

R
E
F
U
N
D
I
D
O
La expectativa de crecimiento de la ciudad en estos terrenos de Santa Brbara est plenamente justificada
por su ubicacin vecina a las grandes infraestructuras de carcter territorial con los que cuenta Sevilla,
favoreciendo la comprensin de su territorio metropolitano al mismo tiempo que creemos que ayudar a
regenerar el segmento urbano de Sevilla Este, degradado y con enormes carencias dotacionales.
Asimismo permitir compatibilizar un programa urbano con el emplazamiento de grandes espacios de
parques que enriquecern a la ciudad al mismo tiempo que permitir su fusin con el entorno inmediato
natural, y generar la nueva imagen de la ciudad en los accesos desde Mlaga y Crdoba.
II. 5
T
E
X
T
O

R
E
F
U
N
D
I
D
O
Santa Brbara: reas Libres Estructurantes (Esquema)
Santa Brbara: Viario (Esquema)
Santa Brbara: Polos de Actividad (Esquema)
OBJETIVOS Y CRITERIOS DE LA ORDENACIN.
OBJETIVOS GENERALES.
En la Ordenacin de los sectores de Santa Brbara 01-02-03-04-05, se establecen unos objetivos
generales para el conjunto de los suelos que conforman la ampliacin de la ciudad hacia el Este a escala
urbana que hemos trasladado a los que integran el SUO-DE-01.
La concrecin sobre el sector SUO-DE-01 de los objetivos generales que hemos visto en el apartado
anterior garantiza que se materializan bsicamente en tres puntos:
- Completar la ordenacin del borde oriental de Sevilla Este y el Polgono Aeropuerto hasta el viario
distribuidor intersectorial previsto que conectar la Calle Taiwn con el nudo del nuevo acceso este
desde la A-92.
- Regularizar el lmite este del Parque Acutico y de la zona verde al sur del mismo mediante una
franja de Sistema General de Espacios Libres y Equipamientos, que iniciar en el extremo sur el
desarrollo de un Parque Lineal a lo largo del Canal del Bajo Guadalquivir sobre los SUS-DE-03, 04
y 05.
- Ordenacin pormenorizada residencial y de zonas verdes locales en direccin noreste a partir del
viario de borde que recorre el Sistema General de Espacios Libres por el este, que se prolongar
sobre los SUS-DE-02 y 03.
Dicho viario intersectorial se genera como prolongacin de la Calle Taiwn a lo largo del lmite este del
Sector hasta su cruce con el Canal del Bajo Guadalquivir. Su trazado y seccin sern las definidas por la
documentacin grfica.
Por otra parte, se prev la cesin de 173.538 m
2
correspondientes al Sistema General de Espacios Libres
que se ubicarn al oeste del sector para regularizar los lmites del Parque Acutico y la zona verde al sur
del mismo, y para permitir su continuidad espacial con el parque lineal del Canal del Bajo Guadalquivir.
Dentro del sector, este espacio quedar limitado por un viario de borde que conectar al norte con la
trama existente, y al sur con el viario intersectorial en el lmite este del sector.
La ordenacin pormenorizada de los crecimientos residenciales se desarrollar previendo la prolongacin
de los espacios libres locales hacia el noreste, para la conexin entre los sistemas generales de espacios
libres previstos en los SUS-DE-02 y 03.
En lo referente a la reserva de equipamientos, esta se concentrar en dos grandes bolsas al norte y sur de
la actuacin, focalizando ambos extremos de la ordenacin del sector, y en una serie de equipamientos
menores integrados en la trama residencial y espacios verdes locales.
SGRV-SB-02
SGRV-SB-01
SGRV-SB-03
SGRV-SB-03
II. 6
o
r
d
e
n
a
c
i
n

d
e
t
a
l
l
a
d
a

S
U
O
T
E
X
T
O

R
E
F
U
N
D
I
D
O
OBJETIVOS ESPECFICOS Y CRITERIOS PARA LA ORDENACIN.
Sistema de Espacios Libres. Dimensin paisajstica.
A partir del esquema general de Espacios Libres propuesto para la ordenacin de todos los sectores que
conforman el rea de Santa Brbara, se han ordenado las ms de 8 Ha de cesiones para reas libres
para estos suelos con la intencin de articular las bolsas de sistemas generales verdes que estructuran la
ordenacin general, se han organizado corredores verdes (SEL_01, 03 y 05) en direccin Oeste-Este que
discurren entre los dos viarios norte - sur principales que conforman el sector. Estos corredores, a los
que se vuelcan las parcelas residenciales, se articulan entre si mediante otras reas menores (SEL_02 y
SEL_04) que organizan los recorridos norte sur peatonales ,de manera que junto con las parcelas de
equipamientos garantizan la permeabilidad de las manzanas en esta direccin.
Las zonas verdes se completan con una bolsa ms irregular situada al sur, el SEL_06.
El viario
Viene determinado por los dos viarios principales que discurren por el sector: la prolongacin de la calle
Taiwn y el viario paralelo a este que recorre el borde de los Sistemas Generales de espacios Libres que
completan el parque de Sevilla Este en torno al parque acutico. Estos viarios tiene caracteres diferentes:
mientras que el primero es un viario de carcter intersectorial, el segundo es un viario ligado a las zonas
verdes, de menor velocidad, por lo que su trazado ha sido pulsado all donde las zonas verdes eran
ms estrechas para introducir un leve giro que imprimiera ese carcter ms local que se pretenda.
Siguiendo los esquemas generales de ordenacin, se han conectado estos dos ejes mediante viales cortos
transversales, con vocacin de continuar hacia el sector SUS-DE-02 en el momento en que estos se
ordenen. Son de menor seccin, van acotando bien las parcelas residenciales o de equipamientos, o
limitando los sistemas locales de espacios libres.
Con la intencin de aumentar las plazas de aparcamiento pblicas se ha dotado a la va paralela al
parque de un mayor nmero de plazas que reparta de manera uniforme por todo el sector estas
dotaciones
Intermodalidad.
Puesto que perseguimos un modelo de ciudad en el que se generen interacciones entre las reas
productivas, terciarias, residenciales y rotacionales, donde se fomente la integracin y la simultaneidad,
hemos apostado por un modelo hbrido, distribuyendo los equipamientos y la edificabilidad destinada a
otros usos diferentes a los residenciales de acuerdo con tres criterios generales:
- Ubicar las grandes parcelas de equipamiento de acuerdo con los esquemas de la ordenacin
general, es decir en los puntos mejor comunicados del sector, lindando con los dems sectores, de
manera que todos juntos completen el esquema general propuesto
- Ubicar dos parcelas de equipamiento de carcter ms local entre las manzanas residenciales,
apoyados en los sistemas de espacios libres, para conseguir un modelo hbrido de barrio en el que
se alternen los usos de la ciudad.
- Completar estos ncleos de equipamientos y reas libres con la edificabilidad destinada a otros
usos compatibles, obligando a materializar sta en parcelas vinculadas a las de equipamiento
anteriores o en las que se asoman al vial prolongacin de la calle Taiwn.
mbitos residenciales.
Definidos los espacios libres, el sistema viario y distribuidos los equipamientos, las manzanas restantes nos
permiten materializar los aprovechamientos correspondientes a este sector.
De acuerdo con los esquemas generales, la distribucin de las viviendas responde a diferentes factores:
- Al anlisis de los bordes: En el sector SUO-DE-01 tenemos un lmite oeste blando, conformado por
el sistema general de espacios libres y un borde ms duro que conforma el viario intersectorial que
lo limita al este.
- Al anlisis de las tipologas edificatorias a emplear, basado en la combinacin de varios factores: el
tratamiento de los espacios libres de las parcelas, las diferentes edificabilidades, alturas y factores
de ocupacin.
Tal como se acot a nivel general para todos estos suelos de Santa Brbara, en el espacio de nuestra
ordenacin concreta pretendemos indagar en los trnsitos diversos entre lo pblico y lo privado,
ofreciendo la posibilidad de mbitos diversos que se conformarn con la manipulacin de los espacios
libres con carcter de sistemas locales y las distintas escalas de las comunidades de vecinos, consiguiendo
la recuperacin del carcter referencial del barrio como lugar al que pertenece una persona en la
siguiente escala despus de la ciudad global.
Para ello nos decidimos por tres modelos diferentes:
- El primero responde a la intencin de crear un hito referencial dentro de la ordenacin del sector y
tambin dentro de la ordenacin general a la que venimos refirindonos: consiste en la edificacin
en torres de gran altura, cuyas parcelas estn integrada dentro de la principal rea libre del sector,
en su extremo ms meridional. Las zonas verdes de estas parcelas deben casi fundirse con las del
sistema local verde en la que se insertan. Tienen la posibilidad de destinar parte de su techo a otros
II. 7
T
E
X
T
O

R
E
F
U
N
D
I
D
O
usos compatibles, por lo que pueden albergar complejos de oficinas, hoteles o cualquier otro tipo
de uso terciario (MRA 08 y 10 )
- El segundo consiste en una combinacin de edificacin de entre 14 y 16 plantas y bloques lineales
ms bajos, de entre 5 y 10 plantas, dependiendo del vial al que se asomen. Estas manzanas se
vinculan a las de equipamientos insertadas en el tejido residencial y tienen un techo significativo
destinado a otros usos diferentes al del residencial. Deben convertirse en pequeos ncleos de
centralidad dentro de nuestra actuacin (MRA 9 y MRA 11).
- El tercero es el ms repetido y est formado por manzanas en torno a patios mancomunados, con
menor edificabilidad para otros usos excepto el que pueden albergar las plantas bajas y primeras
de las edificaciones que deben alinearse al vial prolongacin de la calle Taiwn (Manzanas MRA
01, MRA 02, MRA 03, MRA 04, MRA 05, MRA 06 y MRA 07).
Con la intencin de introducir cierto factor de flexibilidad a la hora de disear los conjuntos residenciales
en vez de proporcionar una distribucin rgida desde esta ordenacin, se ha optado por agrupar estas
manzanas en 6 Estudios de Detalle en los que se debern definir cada uno de los parmetros
enumerados de acuerdo con las fichas que se adjuntan en esta documentacin.
II. 8
o
r
d
e
n
a
c
i
n

d
e
t
a
l
l
a
d
a

S
U
O
T
E
X
T
O

R
E
F
U
N
D
I
D
O
JUSTIFICACIN DE LAS DETERMINACIONES DE LA ORDENACIN.
DELIMITACIN.
El sector SUO-DE-01 est delimitado por el borde este del Parque Acutico y del Parque de Sevilla Este,
los crecimientos residenciales que completan la trama urbana al sur de la calle Emilio Lemos, el viario
intersectorial prolongacin de la calle Taiwn, y el Canal del Bajo Guadalquivir al sur.
La superficie total ocupada por el sector, incluidos los Sistemas Generales, es de 595.203 m
2
.
CAPACIDAD DEL SECTOR SUO-DE-01.
Los parmetros asignados para el desarrollo del sector SUO-DE-01 son:
- Suelo sin Sistemas Generales: 421.665 m
2
.
- Coeficiente de Edificabilidad: 0,6282 m
2
t/m
2
s.
- Superficie Edificable Mxima: 373.910 m
2
t.
- Uso Caracterstico: Residencial.
- Densidad Residencial: 5101 Viviendas/Hectrea.
- Nmero Mximo de Viviendas: 3.036.
De la edificabilidad mxima permitida, se destinar un 8% como mnimo , es decir, 29.913 m
2
, a otros
usos diferentes al residencial y el resto, 343.997 m
2
a uso residencial.
En lo referente a equipamientos, se establece una reserva de 173.538 m
2
destinada a Sistema General
de Espacios Libres, 78.522 m
2
para Sistema Local de Espacios Libres, y 108.438 m
2
para Equipamientos
Deportivos, Educativo y SIPS.
Asignacin de usos pormenorizados y zonificacin.
Dentro del sector SUO-DE-01 se establece la zonificacin que consta en los planos de ordenacin y que
se resume en el cuadro de la presente memoria.
Los usos pormenorizados que corresponden a dicha zonificacin se desarrollan detalladamente, para
cada una de las zonas, a continuacin:
Zona de Uso Residencial.
La zona destinada a uso residencial ocupa una superficie de suelo de 112.116 m
2
, donde se reparten las
3.036 viviendas que suponen la capacidad mxima permitida para el sector.
La tipologa residencial es la de Edificacin Abierta, quedando la ordenacin definitiva de los volmenes
supeditada al desarrollo de los correspondientes Estudios de Detalle para cada una de las manzanas que
integran el sector.
De la capacidad residencial prevista en el sector se debe reservar un mnimo del 30% del
aprovechamiento para vivienda protegida, situndose este en las manzanas MRA-01, 02 y 03.
Dicha edificabilidad residencial reservada para viviendas con algn rgimen de proteccin, se obtiene del
siguiente modo: Sobre la edificabilidad global del sector, 373.910 m
2
de techo, el Plan prev coeficientes
global de uso y de urbanizacin (uno para vivienda libre y uso terciario y 0.80 para vivienda protegida y
urbanizacin) para su transformacin en unidades de aprovechamiento homogeneizado, que una vez
aplicados sobre la edificabilidad residencial nos da un aprovechamiento de 278.259 UA. Es a este
nmero al que debemos aplicar el porcentaje que corresponde para viviendas con algn rgimen de
proteccin, esto es, un 30%, lo que arroja la cantidad de 83.478 UA.
Repitiendo el proceso a la inversa, debemos tener en cuenta los coeficientes de urbanizacin (0.8) y el
relativo a viviendas de proteccin (0.8) respecto a la vivienda libre, de forma que se obtiene una
edificabilidad de 130.434 m
2
de techo de vivienda con algn rgimen de proteccin. Se establece
adems una previsin del 8% como uso compatible terciario para el conjunto del sector. Este porcentaje
vara segn las manzanas (a excepcin de las manzanas con destino a viviendas de proteccin donde
queda fijado en la media del sector, es decir, el 8%), y su reparto queda sealado en el cuadro resumen
del sector.
Vivienda Suelo Edificabilidad Residencial Nmero Viviendas Usos compatibles (8%)
Libre 76.952 m
2
213.563 m
2
1.974 viv.
Protegida 35.164 m
2
130.434 m
2
1.062 viv.
Total 112.116 m
2
346.997m
2
3.036 viv. 29.913 m
2
En cuanto al nmero de viviendas, la densidad permitida para el sector es de 51.01 viv/Ha, lo que
suponen 3.036 unidades, de las que se han destinado 1.062 a viviendas con algn rgimen de
proteccin, si bien estas podrn incrementarse en 5% del nmero total de viviendas del sector ,es decir,
151 unidades, siempre que este incremento se destine exclusivamente a vivienda protegida, en virtud del
punto segundo del artculo 5.2.6 de las Normas Urbansticas. De esta manera el nmero total de
viviendas protegidas pasara a ser de 1.213, de forma que se obtiene una superficie media para la
vivienda protegida de 107 m
2
construidos, dentro de los mrgenes previstos por el Plan.
En todo lo relativo a viviendas de proteccin debern aplicarse las determinaciones contenidas en los
Ttulos V y VI de las Normas Urbansticas del Plan.
Trazado y caractersticas de la red de comunicaciones.
El esquema de la red viaria se articula a partir del viario intersectorial prolongacin de la calle Taiwn, y
que discurre a lo largo del lmite este del sector. Este viario se configura como conexin del sector con el
exterior: Hacia el norte con Sevilla Este y hacia el sur con el nuevo viario de acceso desde la A-92. A
partir de esta va arranca en perpendicular el resto del viario local que distribuye los accesos al resto de la
II. 9
T
E
X
T
O

R
E
F
U
N
D
I
D
O
ordenacin hasta una va de borde del Sistema General de Espacios Libres que cierra la ordenacin por
el oeste.
Las secciones de viario establecen una jerarqua en funcin del nivel de la va que vara entre 40 y 20
metros de latitud:
- Vas arteriales.- Las arterias urbanas son calles semaforizadas que fundamentalmente dan servicio
al trfico de paso.
- Vas distribuidoras.- viales de segunda categora que distribuyen los trficos generales.
- Calles.- representan la mayor parte del viario urbano. Permiten el acceso a las distintas
manzanas.
- Vas de servicio.- viales paralelos a las vas arteriales
Tanto el viario principal como el resto de vas distribuidoras incluyen en su seccin un carril para
bicicletas que establece una malla y que registra el mbito de norte a sur que conectar con la red de
carriles bici prevista por el Plan General.
Los aparcamientos anejos a la red viaria superan el ratio de 0,5 plazas por cada 100 m
2
edificables: Se
alcanzan 2.037 unidades. Incluso contando con aquellas que se perdern una vez que se establezcan los
accesos definitivos a las manzanas se alcanzar el ratio fijado por la LOUA. Se concentran tanto en la va
de borde del Sistema General de Espacios Libres que completa el Parque de Sevilla Este donde estn
dispuestas grandes bolsas, como en el resto de los viarios con plazas distribuidas en cordn en la mayora
de los casos.
Adems se prev en el interior de las manzanas de uso residencial 15 plazas por cada vivienda, lo que
significa una reserva de plazas privadas de 4.538 unidades, que sumadas a las previstas en viario suman
un total de 6.575 plazas en el sector, por encima de las 2 plazas por vivienda.
Reserva de equipamientos pblicos.
El equipamiento previsto para el sector SUO-DE-01 se distribuye en los usos pormenorizados Deportivo,
Docente y SIPS.
Equipamiento Superficie de Suelo
Docente 52.348 m
2
Deportivo 30.537 m
2
SIPS 25.553 m
2
Total 108.438 m
2
Al norte se agrupa en las parcelas MEQ-01 y 02 la totalidad del Equipamiento Educativo, y al sur,
integrado dentro del Sistema General de Espacios Libres del Parque de Sevilla Este, el Deportivo en la
parcela MEQ-05.
El resto de equipamientos, destinados a SIPS, se distribuyen de forma ms diseminada en parcelas
integradas dentro de la ordenacin de los suelos residenciales.
Sistema de Espacios Libres.
De las 60 Has. que componen el sector SUO-DE-01, aproximadamente un 29% estn destinadas a
Sistema General de Espacios Libres, esto es, 173.538 m
2
, como ampliacin y regularizacin del borde
este del Parque Acutico y la zona verde que se desarrolla al sur del mismo.
El Sistema Local de Zonas Verdes lo componen 78.522 m
2
distribuidos en las manzanas donde se
ordenan los espacios residenciales, obtenindose de esta manera una relacin de 26 m
2
de zonas verdes
locales por vivienda.
A final de esta memoria se incluye el cuadro de caractersticas de cada una de las manzanas de esta
ordenacin.
CARACTERSTICAS Y TRAZADO DE LAS REDES DE INFRAESTRUCTURAS.
Bsicamente, todas las infraestructuras que comprenden el rea de Santa Brbara (SUO-DE-01, SUS-DE-
02, 03, 04 y 05) contarn con arterias principales que discurren a lo largo de la Va Territorial Norte de
conexin con la A-92, a partir de la cual se formarn una serie de anillos que repartirn las
infraestructuras a los sectores que se desarrollan alrededor.
En el caso del sector SUO-DE-01, las redes previstas quedan reflejadas en la documentacin grfica, y
son las siguientes:
Red de Abastecimiento.
La red de abastecimiento est integrada dentro de la malla de abastecimiento de agua de la zona Este de
Sevilla, Santa Brbara. Esto justifica que la dotacin que hemos considerado para el clculo sea igual a
la considerada en el resto de la zona.
Dotacin vivienda 300 l/hab/da
Dotacin locales comerciales 20 l/m
2
/da
Dotacin zona verde y baldeo calles 2 l/m
2
/da
N habitantes por vivienda 4 pers/viv
N viviendas 3025 viviendas
Se ha considerado un coeficiente de consumo en punta igual a 2,4.
II. 10
o
r
d
e
n
a
c
i
n

d
e
t
a
l
l
a
d
a

S
U
O
T
E
X
T
O

R
E
F
U
N
D
I
D
O
Hay que incluir el caudal instantneo para los hidrantes contra incendios:
q
T
= 1000 l/min (durante 2 horas)
q
T
= 1000 x 60 x 2 = 120.000 l/da = 3,33 l/sg
Los criterios considerados, para el diseo de la red, son los siguientes:
En el sector hay prevista una conduccin principal de 300 mm de dimetro de fundicin dctil que rodea
todo el sector en cuestin. Se dispondr de dos conexiones con esta conduccin que conformarn as la
malla principal de abastecimiento de la zona. Esta conduccin ser de 250 mm de dimetro y de
fundicin dctil.
Para asegurar el suministro a todas las parcelas se han dispuesto otros anillos secundarios con tuberas
de 200 mm. de fundicin dctil, tal y como se puede observar en los planos que acompaan este
documento.
Se disponen tambin vlvulas de corte para sectorizar la red e hidrantes. Se prev la colocacin de
ventosas y desages en los puntos de la red donde as se requiera para garantizar el correcto
funcionamiento de la misma.
Red de Saneamiento.
Siguiendo los criterios empleados en el prediseo de todo el mbito de Santa Brbara, la red implantada
es una red de tipo unitaria que recoger tanto las aguas pluviales que se generen en el sector como las
residuales procedentes de las futuras viviendas implantadas en el mismo.
La red que aqu se predisea prev la disposicin de dos colectores principales que recorren de norte a
sur el sector por las calles exteriores del mismo y que sirven para recoger los caudales procedentes de
otros colectores de menor dimetro y que discurriran bajo las calles transversales. Para todos los
colectores el material a emplear sera el hormign teniendo en cuenta los dimetros de cierta entidad que
se prevn, as como las especificaciones de la compaa suministradora del servicio.
La red de saneamiento del SUO-DE-01 se enmarca dentro de la prevista para todo el mbito de Santa
Brbara consiguiendo la continuidad de los colectores previstos a travs de la red general del mbito.
Esto influye de manera decisiva en el sector objeto de este estudio, puesto que la red general posee como
punto de vertido ms viable para las pluviales el canal del Ranilla. Este punto de vertido no coincide con
el punto bajo, topogrficamente hablando, del mbito, lo que condiciona el trazado de las calles a la
viabilidad del saneamiento.
Por tanto, la red se ha prediseado teniendo en cuenta todas estas limitaciones. Este prediseo puede
observarse en la documentacin grfica.
Suministro Elctrico.
Previsin de Potencia:
El SUO-DE-01 se compone de 3.025 viviendas, cuya previsin de potencia se calcula suponiendo un
grado de electrificacin elevado, es decir, 9.200 W. La demanda total se calcular sin aplicar coeficientes
de simultaneidad para as tener en cuenta la potencia demandada por los servicios comunes de los
edificios, el alumbrado publico y cualquier otro consumo no contemplado en la vivienda propiamente
dicha.
La potencia total demandada sera:
Potencia: 3.025viviendas x 9.200 W/viv = 27.830 KW
Suponiendo un factor de potencia de 0,90: 27.830 KW / 0,90 = 30.922 KVA 31 MVA
Media Tensin y Centros de Transformacin:
Las lneas de Media Tensin a 20 KV partirn desde la subestacin alimentando los 26 centros de
transformacin de 2 x 630 KVA, que se repartirn en los distintos sectores de la siguiente manera:
30.922 KVA/2x630 KVA = 25 Centros de Transformacin
La distribucin de dichos centros es la representada en los planos.
Los circuitos de media tensin estarn formadas por tres conductores de 240 mm
2
unipolares de aluminio
RHZ1 21/20 KV cuya intensidad mxima admisible es de 415 Amperios, a la que aplicndole el
coeficiente por ir bajo tubo la intensidad mxima sera:
415 A x 0,8 = 332 A
La potencia que puede transportar un circuito es de:
S = 1,73 x 20.000 x 332 = 11.487 KVA
Por lo tanto el nmero de centros de transformacin que se pueden alimentar mediante un circuito es:
2 x 11.487 / 1.260 18 centros de transformacin (por ir en anillo).
Para el SUO-DE-01 sern necesarios dos anillos de media tensin, que partiendo de la subestacin,
efectuarn entrada/salida en cada uno se los centros de transformacin, que se pueden observar en los
planos adjuntos.
Red de Baja Tensin:
La energa para la red en baja tensin ser suministrada a 400/230 V y 50 Hz. desde los centros de
transformacin ubicados en la urbanizacin.
Como la parcelacin, nmero de bloques y nmero de viviendas por bloques aun est por definir, la red
de baja tensin ser diseada por el promotor de las viviendas en cada caso, como previsin se dotar a
la urbanizacin de una red de canalizaciones que unan los centros de transformacin entre s, para poder
as cerrar anillos entre diferentes centros de transformacin.
La red elctrica, en su recorrido, slo afectar a terrenos de dominio pblico de la urbanizacin.
En los planos adjuntos se observa la red de canalizaciones para baja tensin. Colocndose arquetas en
los cambios de direccin, cruces de calzada y cada 40 m en los tramos lineales.
II. 11
T
E
X
T
O

R
E
F
U
N
D
I
D
O
Alumbrado Pblico:
Existen dos tipos de viales en el SUO-DE-01, para la iluminacin de los viales se ha utilizado una
disposicin bilateral tresbolillo o unilateral, dependiendo del tipo de vial, con lmpara de 250 W de
vapor de sodio de alta presin y de alto rendimiento con 33.000 lmenes, sobre soportes troncocnicos
de 12m de altura e interdistancia de 30 m .
En cuanto a las iluminancias y uniformidades de iluminacin que se obtienen con dichas disposiciones
cumplen los parmetros mnimos requeridos:
Iluminancia: 2 cd/m
2
Uniformidad global: 0,4
Uniformidad longitudinal: 0,7
La distribucin de las luminarias y los circuitos de alumbrado estn representadas en los planos adjuntos.
II. 12
o
r
d
e
n
a
c
i
n

d
e
t
a
l
l
a
d
a

S
U
O
T
E
X
T
O

R
E
F
U
N
D
I
D
O
CONDICIONES DE DESARROLLO Y MBITOS DE GESTIN.
El desarrollo de las manzanas donde se incluyen los usos residenciales se ha supeditado a la redaccin
de Estudios de Detalle que configuren la ordenacin pormenorizada de cada uno de estos mbitos. En
estos documentos deber concretarse la relacin formal entre los diferentes usos a implantar, de manera
que la conexin entre espacios pblicos y privados, usos residenciales, terciarios y de equipamientos,
recorridos peatonales, etc. vayan recogiendo las intenciones que se produzcan en actuaciones anteriores
resolviendo la continuidad entre espacios libres y equipamientos locales.
Las condiciones previas que se establecen para los Estudios de Detalle quedan fijadas en las fichas de
cada uno de los seis mbitos de actuacin propuestos. Estos mbitos incluyen dentro de su delimitacin
las siguientes parcelas:
mbito Parcela Superficie (m
2
suelo) Uso Edificabilidad (m
2
techo)
SBB_01_01
Residencial 44.777 m2t
Compatible 2.357 m2t
SEL_01 16.220 m2s Esp. Libres
TOTAL 39.214 m2s 89.792 m2t
SBB_01_02
MEQ_03 9.282 m2s SIPS
TOTAL 26.940 m2s 47.524 m2t
SBB_01_03
MRA_05 6.909 m2s Residencial 15.197 m2t
Compatible 970 m2t
TOTAL 33.465 m2s 53.815 m2t
SBB_01_04
TOTAL 25.381 m2s 59.450 m2t
SBB_01_05
TOTAL 35.132 m2s 60.485 m2t
SBB_01_06
MEQ_04 16.271 m2s Esp. Libres
SEL_06 20.148 m2s SIPS
TOTAL 56.059 m2s 62.848 m2t
MRA_03 12.170 m2s
MRA_01 12.070 m2s
MRA_02 10.924 m2s
MRA_04 11.073 m2s
MRA_06 12.170 m2s
MRA_08 10.871 m2s
MRA_10 11.031 m2s
MRA_11 8.609 m2s
II. 13
T
E
X
T
O

R
E
F
U
N
D
I
D
O
CUADRO RESUMEN DE CARACTERISTICAS
SUO-DE-01 SANTA BARBARA
Zonas Superficies Coeficiente Manzana Superficies % Zona
Zona Verde 173.538 m2 SGEL_01 100.438 m2
SGEL_02 73.105 m2
Total 173.538 m2 173.543 m2
S
SEL_01 16.220 m2 3,85%
SEL_02 5.488 m2 1,30%
Parques y jardines 78.521 m2 21 m2/100m2t SEL_03 15.483 m2 3,67%
Mnimo s/R.Planeamiento: SEL_04 5.488 m2 1,30%
63.756 m2 SEL_05 15.695 m2 3,72%
SEL_06 20.148 m2 4,78%
Total 78.521 m2 78.522 m2 18,62%
Equipamiento docente 52.347 m2 14 m2/100m2t MEQ_01 22.481 m2 5,33%
Mnimo s/R.Planeamiento: MEQ_02 29.867 m2 7,08%
48.576 m2
Total 52.347 m2 52.348 m2 12,41%
Parque deportivo 29.913 m2 8 m2/100m2t MEQ_05 30.537 m2 7,24%
SIPS 26.174 m2 7 m2/100m2t MEQ_03 9.282 m2 2,20%
Mnimo s/R.Planeamiento: MEQ_04 16.271 m2 3,86%
54.648 m2
Total 56.087 m2 56.090 m2 13,30%
Red rodada y peatonal 121.084 m2 28,72%
Aparcamientos 1.870 ud 2.037 ud
Total 121.084 m2 28,72%
Centros de Infraestructura 1.500 m2 0,36%
MRA_01 12.070 m2 2,86%
MRA_02 10.924 m2 2,59%
MRA_03 12.170 m2 2,89%
MRA_04 11.073 m2 2,63%
MRA_05 6.909 m2 1,64%
MRA_06 12.170 m2 2,89%
MRA_07 7.723 m2 1,83%
MRA_08 10.871 m2 2,58%
MRA_09 8.566 m2 2,03%
MRA_10 11.031 m2 2,62%
MRA_11 8.609 m2 2,04%
Total 112.116 26,59%
S
i
s
t
e
m
a

d
e
A
r
e
a
s

L
i
b
r
e
s
C
e
n
t
r
o
s
D
o
c
e
n
t
e
s
S
I
P
S
V
i
a
r
i
o
595.203 m2
0,6282 M2/M2
51,01 Viv/Ha
S
I
S
T
E
M
A
S

L
O
C
A
L
E
S
S
U
E
L
O

R
E
S
I
D
E
N
C
I
A
L
Edificabilidad Global del Sector
N mx de viviendas
(INCLUIDOS SISTEMAS GENERALES)
373.910 m2
3.036 ud
SUP. TOTAL DE LA ZONA 421.660 m2
SUP. TOTAL DEL SECTOR
S
I
S
T
E
M
A
S
G
E
N
E
R
A
L
E
S
USOS GLOBALES RESERVAS MINIMAS SUPERFICIE DE LA ORDENACIN
II. 14
o
r
d
e
n
a
c
i
n

d
e
t
a
l
l
a
d
a

S
U
O
T
E
X
T
O

R
E
F
U
N
D
I
D
O
Manzana Sup. % polg. Alineacin Altura Aparc. Uso
m2 Coef. TOTAL Libre Proteg. TOTAL Plazas Determinado
m2/m2 (Mximo) Minimas
MRA_01 12.070 2,73% 3,905 44.777 95,0% 44.777 95,0% 2.357 5,0% 47.133 364 364 546 Edif. Abierta
MRA_02 10.924 2,47% 3,905 40.525 95,0% 40.525 95,0% 2.133 5,0% 42.658 330 330 495 Edif. Abierta
MRA_03 12.170 2,75% 3,905 45.148 95,0% 45.148 95,0% 2.376 5,0% 47.524 368 368 552 Edif. Abierta
MRA_04 11.073 2,51% 3,400 34.486 91,6% 34.486 91,6% 3.162 8,4% 37.648 319 319 479 Edif. Abierta
MRA_05 6.909 1,56% 2,340 15.197 94,0% 15.197 94,0% 970 6,0% 16.167 140 140 210 Edif. Abierta
MRA_06 12.170 2,75% 3,400 37.902 91,6% 37.902 91,6% 3.476 8,4% 41.378 350 350 525 Edif. Abierta
MRA_07 7.723 1,75% 2,340 16.988 94,0% 16.988 94,0% 1.084 6,0% 18.072 158 158 237 Edif. Abierta
MRA_08 10.871 2,46% 3,200 29.882 85,9% 29.882 85,9% 4.905 14,1% 34.787 276 276 414 Edif. Abierta
MRA_09 8.566 1,94% 3,000 23.539 91,6% 23.539 91,6% 2.159 8,4% 25.698 218 218 327 Edif. Abierta
MRA_10 11.031 2,50% 3,200 30.322 85,9% 30.322 85,9% 4.977 14,1% 35.299 280 280 420 Edif. Abierta
MRA_11 8.609 1,95% 3,200 25.235 91,6% 25.235 91,6% 2.314 8,4% 27.549 233 233 350 Edif. Abierta
Total 112.116 25,37% 213.551 62,08% 130.450 37,92% 344.000 92,00% 29.913 8,00% 373.914 1.974 1.062 3.036 4.554
Nm. Max Viviendas
Residencial
Libre V. Protegida SUMA
SEGN ED SBB 01_03
SEGN ED SBB 01_01
CARACTERISTICAS DE LAS MANZANAS
Condiciones de Desarrollo Aprovechamiento
SEGN ED SBB 01_02
SEGN ED SBB 01_04
SEGN ED SBB 01_01
U. Comp.
S. Terciarios
Edificabilidad (m2)
SEGN ED SBB 01_06
SUELO RESIDENCIAL
SEGN ED SBB 01_05
SEGN ED SBB 01_06
SEGN ED SBB 01_03
SEGN ED SBB 01_04
SEGN ED SBB 01_05
II. 15
T
E
X
T
O

R
E
F
U
N
D
I
D
O
II. 16
o
r
d
e
n
a
c
i
n

d
e
t
a
l
l
a
d
a

S
U
O
DOCUMENTACIN GRFICA.
T
E
X
T
O

R
E
F
U
N
D
I
D
O
II. 17
T
E
X
T
O

R
E
F
U
N
D
I
D
O
II. 18
o
r
d
e
n
a
c
i
n

d
e
t
a
l
l
a
d
a

S
U
O
T
E
X
T
O

R
E
F
U
N
D
I
D
O
II. 19
T
E
X
T
O

R
E
F
U
N
D
I
D
O
II. 20
o
r
d
e
n
a
c
i
n

d
e
t
a
l
l
a
d
a

S
U
O
T
E
X
T
O

R
E
F
U
N
D
I
D
O
II. 21
T
E
X
T
O

R
E
F
U
N
D
I
D
O
II. 22
o
r
d
e
n
a
c
i
n

d
e
t
a
l
l
a
d
a

S
U
O
T
E
X
T
O

R
E
F
U
N
D
I
D
O
II. 23
T
E
X
T
O

R
E
F
U
N
D
I
D
O
II. 24
o
r
d
e
n
a
c
i
n

d
e
t
a
l
l
a
d
a

S
U
O
T
E
X
T
O

R
E
F
U
N
D
I
D
O
II. 25
T
E
X
T
O

R
E
F
U
N
D
I
D
O
II. 26
o
r
d
e
n
a
c
i
n

d
e
t
a
l
l
a
d
a

S
U
O
T
E
X
T
O

R
E
F
U
N
D
I
D
O
II. 27
T
E
X
T
O

R
E
F
U
N
D
I
D
O
II. 28
o
r
d
e
n
a
c
i
n

d
e
t
a
l
l
a
d
a

S
U
O
T
E
X
T
O

R
E
F
U
N
D
I
D
O
II. 29
T
E
X
T
O

R
E
F
U
N
D
I
D
O
FICHAS DE CARACTERSTICAS DE LOS MBITOS DE GESTIN.
II. 30
o
r
d
e
n
a
c
i
n

d
e
t
a
l
l
a
d
a

S
U
O
T
E
X
T
O

R
E
F
U
N
D
I
D
O
II. 31
T
E
X
T
O

R
E
F
U
N
D
I
D
O
II. 32
o
r
d
e
n
a
c
i
n

d
e
t
a
l
l
a
d
a

S
U
O
T
E
X
T
O

R
E
F
U
N
D
I
D
O
II. 33
T
E
X
T
O

R
E
F
U
N
D
I
D
O
II. 34
o
r
d
e
n
a
c
i
n

d
e
t
a
l
l
a
d
a

S
U
O
T
E
X
T
O

R
E
F
U
N
D
I
D
O
II. 35
T
E
X
T
O

R
E
F
U
N
D
I
D
O
II. 36
o
r
d
e
n
a
c
i
n

d
e
t
a
l
l
a
d
a

S
U
O
T
E
X
T
O

R
E
F
U
N
D
I
D
O
SUO-DMN-01. BUENAIRE
MEMORIA
1. INFORMACIN URBANSTICA
2. CONDICIONES DEL PLAN GENERAL PARA EL SECTOR SUO-DM-01.BUENAIRE
3. ORDENACIN PROPUESTA
4. RESUMEN DE CARACTERSTICAS DE LA ORDENACIN
NORMAS URBANSTICAS
CAPTULO I. CONDICIONES PARTICULARES DE LA ORDENACIN PORMENORIZADA
DE ORDENACIN ABIERTA (A/DC)
CAPTULO II. CONDICIONES PARTICULARES DE LA ORDENACIN PORMENORIZADA
DE EDIFICACIN DE SERVICIOS TERCIARIOS ABIERTA (ST-A/DC)
CAPITULO III. CONDICIONES PARTICULARES DE EDIFICACIN EN LAS PARCELAS
CAPTULO IV. AMBITOS DE ORDENACIN SINGULAR (AOS.1 Y AOS.2)
PLANOS
III. 1
ndice
III. 3
III. 3
III. 3
III. 4
III. 8
III. 12
III. 12
III. 13
III. 14
III. 15
III. 16
T
E
X
T
O

R
E
F
U
N
D
I
D
O
III. 2
o
r
d
e
n
a
c
i
n

d
e
t
a
l
l
a
d
a

S
U
O
T
E
X
T
O

R
E
F
U
N
D
I
D
O
MEMORIA
1. INFORMACIN URBANSTICA
1.1. Delimitacin y Descripcin del Sector
El polgono Buenarie engloba una extensin de terreno de 940.573 m
2
situada en el
noreste de Sevilla, cuyos lmites estn definidos por la SE-30, la autova N-IV en direccin a
Crdoba y Madrid, y la ronda Super Norte. Se trata de una zona fuertemente condicionada por la
existencia no slo de esas grandes infraestructuras que lo limitan, sino por otras tambin
importantes que atraviesan este terreno, como son la va del AVE, el arco de ferrocarril de
cercanas, y otras vas rodadas de ndole menor. Asimismo el muro de defensa de las inundaciones
corre paralelo a pocos metros de la ronda Super Norte.
1.2. Informacin Fsica
1.2.1. Topografa
Como se puede apreciar en el Plano de Topografa, en el terreno existe una suave loma,
localizada aproximadamente en el centro del sector con una cota altimtrica de +22.00 m. El
resto del Sector es sensiblemente plano, estando su cota ms baja en su zona Sureste, llegando a
cotas de +15.60 m.
1.2.2. Hidrologa
Los terrenos del Sector tienen las mismas caractersticas hidrolgicas que el ncleo Urbano
de Sevilla, con una media anual de 500 a 600 milmetros de precipitaciones, incluyendo perodos
de sequa y de intensas lluvias.
La evacuacin de las aguas pluviales se produce en la actualidad de modo natural, por la
absorcin del terreno.
1.2.3. Estado Actual del Sector
Los terrenos objeto del Sector Buenaire tenan uso agrcola y en algunos casos todava se
mantienen en explotacin.
Dentro del sector existen las siguientes edificaciones en uso y servidumbres:
Dos gasolineras situadas en el lmite Oeste del sector con acceso desde la Ronda Urbana
Norte.
Una gasolinera situada en el borde Sur con acceso desde la CN-IV.
Tramo de canal de riego.
Lneas elctricas areas.
Red enterrada de gas natural.
Red de agua potable.
Nave junto a lnea de ferrocarril en la fachada Sur del sector.
Nave junto a la gasolinera con fachada a la CN-IV.
2. CONDICIONES DEL PLAN GENERAL PARA EL SECTOR SUO-DMN-01. BUENAIRE
El Plan General califica el Sector Buenaire como Suelo Urbanizable Ordenado, distinguiendo
dos tipos de usos globales:
Residencial, al que se asignan 393.783,00 m
2
de suelo y una edificabilidad de 0.6690 m
2t
/m
2s
.
Terciario, al que se asignan 280.005,00 m
2
de suelo y una edificabilidad de 0.9240 m
2t
/m
2s
.
Los parmetros urbansticos establecidos en la correspondiente ficha respecto de la Ordenacin
Estructural y la Ordenacin Pormenorizada son los que se desarrollan en esta Documentacin
Complementaria.
III. 3
SUO-DMN-01. buenaire
T
E
X
T
O

R
E
F
U
N
D
I
D
O
3. ORDENACIN PROPUESTA
3.1. Objetivos y Criterios Generales
El Polgono Buenaire cuenta con una posicin geogrfica estratgica que, por s sola, justifica
su inclusin en el prximo desarrollo de la ciudad. Hay que destacar su relacin y cercana con el
centro de la ciudad y con elementos de equipamiento de escala metropolitana. Entre estos ltimos se
incluyen el Aeropuerto de Sevilla, las vas de trfico SE-30, Ronda Supernorte y CN-IV, el Palacio de
Exposiciones y Congresos y la Estacin de ferrocarril de Santa Justa.
El Plan General introduce las lneas maestras que han regido la ordenacin de este sector,
potenciando las infraestructuras territoriales y locales y mejorando su relacin con los equipamientos
metropolitanos. La continuidad hasta el aeropuerto de la Ronda Urbana Norte, la modificacin del
trazado de la SE-30 y el enlace de sta con la Ronda Supernorte son elementos de infraestructuras
generales que se producen dentro o en los mrgenes de este polgono.
En la propuesta de ordenacin se han considerado, adems, criterios urbansticos que
conduzcan al desarrollo sostenible de la zona. A grandes rasgos se ha apostado por zonas de usos
mixtos que favorezcan los desplazamientos de los usuarios a pie o mediante transporte pblico a
todas las actividades de la vida cotidiana (trabajo, ocio, comercio, parques). En consecuencia se
propone la implantacin de un ncleo central terciario, a modo de gran centro de negocios y ocio,
que aproveche su situacin junto a las vas principales de comunicacin y relacin con la ciudad para
servir de motor y catalizador de las actividades urbanas de la zona.
La ordenacin del Polgono Buenaire se ha basado en la vertebracin de la red principal de
arterias de trfico rodado, que la ponen en comunicacin con el resto del rea metropolitana y con la
red secundaria de trfico local.
Internamente se introducen dos elementos principales que estn en la gnesis de la ordenacin.
Un boulevard central que vertebra a todo el polgono asumiendo las funciones de comunicacin,
relaciones sociales y actividades comerciales de uso cotidiano. Este elemento se materializa con una
alineacin continua de edificios con locales comerciales en sus plantas bajas.
El otro gran elemento que define la ordenacin es la plaza que se sita entre la vas de
cercanas y el lado norte de la conexin Ronda Urbana Norte Aeropuerto. Se conforma con un gran
espacio limitado por el parque del cinturn verde con el apeadero de cercanas como elemento
principal, y por un complejo de dos edificios de usos terciarios y de ocio. Estos edificios se conectan a
travs de una pasarela peatonal cubierta, elevada sobre la va urbana que atraviesa y se deprime
para salvar el ferrocarril. Unos elementos de prgolas y acueductos cosen la brecha que produce la
depresin del vial hasta desaparecer bajo el nivel de la plaza.
Para garantizar el cumplimiento de los objetivos en el sector central, ncleo de actividad en el
Sector, se han delimitado dos mbitos de ordenacin singular que habrn de ser objeto de
Documentacin Complementaria mediante Estudio de Detalle, debido a la importancia que tienen
para la consecucin de la integracin con la ciudad de una zona a priori cercada por las vas de
comunicacin, as como la incardinacin interna de los distintos usos contemplados. La importancia
de esos elementos como puntos focales de actividad que trasciendan la escala metropolitana necesita
que su realizacin material consiga superar las barreras fsicas que en forma de arterias de
comunicacin de trfico rpido pondran en peligro la unidad de la actuacin y la conformacin de
esta parte de ciudad como una zona que se marca como objetivo el conseguir altos niveles de
calidad, confort, habitabilidad y sostenibilidad.
La localizacin de los usos principales, residencial y terciario, queda condicionada por las
afecciones acsticas que se producen en el sector como consecuencia del trfico aeroportuario. En
las zonas con huellas de ruido intolerables para el uso residencial se sitan los usos terciario e
industrial. Aquel uso, necesario para cubrir los objetivos de partida de esta ordenacin slo se puede
situar en el borde suroeste del sector. En esa zona se localizan los edificios residenciales
acompaados de los equipamientos de uso ms cotidiano.
El sistema de espacios libres se dispone con la doble misin de estructurar el sector,
integrndose en sus elementos ms significativos, plaza y corredor verde, y de contribuir a la
formacin de parques lineales que se interponen a modo de barreras verdes a las grandes vas de
trfico rodado.
Respecto del medio fsico de partida, la ordenacin del sector respeta sus condiciones de
contorno interviniendo en las rasantes de los viales interiores en funcin de los enlaces y cruces a
diferentes niveles y con el criterio de evitar acuerdos violentos o alteraciones significativas en la
topografa actual. Ningn elemento de los existentes en el sector ha contado como condicionante en
la ordenacin. Tendrn que desaparecer, inevitablemente, las dos gasolineras con acceso desde la
actual Ronda Urbana Norte. Por el contrario la gasolinera con fachada a la CN-IV, integrada en zona
verde, queda incluida como uso terciario en la nueva ordenacin.
III. 4
o
r
d
e
n
a
c
i
n

d
e
t
a
l
l
a
d
a

S
U
O
T
E
X
T
O

R
E
F
U
N
D
I
D
O
3.2. Red Viaria
Las caractersticas de la red viaria quedan recogidas en los planos de ordenacin.
El esquema bsico de la red consiste en dos viales: un vial principal longitudinal en torno a un
boulevard que vertebra de sur a norte la propuesta, al que desembocan las vas que recorren el
Sector transversalmente; y un vial transversal que conecta la nueva SE-30 con la nueva Ronda
Supernorte.
De otra parte, otros dos viales rodean el corazn del Sector; uno que se configura como calle
de servicio, transcurriendo junto a la zona verde que acta como colchn respecto a la SE-30 y la
carretera N-IV; el otro acompaa al recorrido del ferrocarril dentro del Sector y conecta con el viario
que da servicio a las edificaciones ms al Norte, de uso industrial.
La seccin Tipo 1 corresponde al boulevard principal y consta de dos viales con tres carriles que
dan acceso a frentes de parcela y al boulevard principal. Consiste en una calle con una anchura total
de 98.50 m (51 m. de anchura del boulevard), con cuatro lneas de aparcamientos en cordn ms
acerados. El carril bici se encuentra dentro del boulevard.
La seccin Tipo 2 corresponde al viario principal y consta de dos viales con tres carriles por
sentido con una anchura total de 35.50 m y carril bici dentro del acerado.
La seccin Tipo 3 corresponde a los viales con un nico carril por sentido que dan acceso a
frentes de parcela de uso residencial y terciario. Consiste en una calle con una anchura total de
23.50 m., con dos lneas de aparcamientos en cordn ms acerados y carril bici.
La seccin Tipo 4 es semejante a la seccin tipo 3 con una anchura total de 20.00 metros.
frentes de parcela de uso industrial. Consiste en una calle con una anchura total de 16.50 m., con
dos lneas de aparcamientos en cordn ms acerados.
La seccin Tipo 6 corresponde a los viales con un nico carril que dan acceso a frentes de
parcela de uso industrial. Consiste en una calle con una anchura total de 16.00 m., con dos lneas de
aparcamientos en cordn ms acerados.
La seccin Tipo 7 corresponde al vial con dos carriles por sentido que dan acceso a frentes de
parcela de uso terciario. Consiste en una calle con una anchura total de 26.00 m., con dos lneas de
aparcamientos en cordn ms acerados y carril bici.
frentes de parcela de uso residencial y terciario a un lado y a zona verde al otro. Consiste en una
calle con una anchura total de 20.00 m., con dos lneas de aparcamientos en cordn ms acerados,
discurriendo el carril bici dentro de la zona verde.
Se disponen un total de 2808 plazas de aparcamiento en viales, reservndose un 2% de ellas
para el uso de minusvlidos.
3.3. Usos y Zonificacin
La Ordenacin se divide en dos zonas de usos caractersticos diferenciados. La zona 1 (zona Sur
del Sector) es residencial, con viviendas plurifamiliares de tipologa edificatoria en altura y abierta. La
zona 2 (zona Norte del Sector) es de actividades econmicas, bsicamente terciario. La zonificacin y
los usos pormenorizados resultantes son:
ZONA 1 (Residencial):
Vivienda plurifamiliar libre.
Vivienda plurifamiliar protegida.
Terciario.
Espacios Libres de Sistemas Locales.
Espacios Libres de Sistemas Generales.
Escolar.
Deportivo.
Comercial.
S.I.P.S.
ZONA 2 (Terciario):
Terciario.
Industrial.
Espacios Libres de Sistema Locales.
Espacios Libres de Sistemas Generales.
S.I.P.S.
III. 5
T
E
X
T
O

R
E
F
U
N
D
I
D
O
3.4. Equipamientos y Dotaciones
Las cesiones de suelo para Dotaciones Locales y de SS.GG. pblicas indicadas en la Ficha
Urbanstica del Sector superan ampliamente las reservas mnimas establecidas en el Reglamento de
Planeamiento y en la LOUA, como se aprecia en los cuadros justificativos y comparativos que se
detallan en el Resumen de caractersticas de la Ordenacin.
3.5. Edificabilidad
Total Sector BUENAIRE
Superficie neta: 940.573 m
2
Edificabilidad total: 522.018 m
2
ZONA 1 (Residencial):
Superficie neta zona 1: 393.783 m
2
Edificabilidad total zona 1: 263.277 m
2
ZONA 2 (Terciario):
Superficie neta zona 2: 280.005 m
2
Edificabilidad total zona 2: 258.741 m
2
3.6. Infraestructuras
El Plan General prev la ampliacin de colectores principales para el saneamiento, un cinturn
arterial para el abastecimiento de agua, el equipamiento de una nueva subestacin elctrica, y la
extensin de la red de gas desde la zona industrial de San Jernimo. Define la infraestructura
telefnica de redes principales, que tiene puntos de conexin en la Ronda Norte y en la Avda.
Aeropuerto de San Pablo.
3.6.1. Saneamiento
La cuenca a la que estn adscritos los terrenos de Buenaire es la correspondiente a la
depuradora de San Jernimo.
Los vertidos del mbito objeto del presente estudio se harn en el colector previsto por el Plan
General, cuyo trazado es paralelo a la Ronda Supernorte.
Para la evacuacin de los caudales se han considerado tan slo las aguas de lluvia, ya que las
aguas residuales tienen, a efectos de dimensionado de los colectores, muy poca entidad.
Las aproximadamente 18 Ha. situadas al Norte de la ordenacin estn destinadas a zonas
verdes, y las aguas de lluvia filtrarn directamente al terreno. El resto del mbito se ha dividido en
dos cuencas, una que vierte al Sureste (Cuenca 1), de 22 Ha., y otra que vierte al Este (Cuenca 2),
de 54 Ha.
Considerando una pluviometra de 120 l/s. Ha y un coeficiente de escorrenta medio de 0.7, los
caudales de agua de lluvia aportados por cada cuenca son los siguientes:
Cuenca 1:
q1 = 22 Ha x 120 l/s. Ha x 0.7 = 1.848 l/s.
Cuenca 2:
q2 = 54 Ha x 120 l/s. Ha x 0.7 = 4.536 l/s.
Para viabilizar los vertidos se ha previsto una adecuacin de las rasantes, que se podr resolver
con movimiento de tierras de carcter local.
El rea de la zona industrial se ha incorporado a la Cuenca 2, ya que en el Polgono Calonge
no hay capacidad ni cota suficiente para recibir esos vertidos.
En los viales deprimidos de la prolongacin de la Ronda Norte a los Aeropuertos, debern
bombearse las aguas de lluvia. Se propone que los depsitos de carga para aspiracin de los
sistemas de bombeo puedan tener capacidad de retencin para varias horas de lluvia, lo que en
Sevilla podra estimarse en 60 l/m
2
(Valor que pocas veces se supera en 24 horas), teniendo en
cuenta que la superficie de cada depresin es de aproximadamente 12.000 m
2
, la capacidad de
cada depsito sera de 720 m
3
, equivalentes a 20x15x2,5 m. Se pretende hacer mnimo el riesgo
de inundacin por falta de energa elctrica.
III. 6
o
r
d
e
n
a
c
i
n

d
e
t
a
l
l
a
d
a

S
U
O
T
E
X
T
O

R
E
F
U
N
D
I
D
O
3.6.2. Abastecimiento de Agua
El suministro se realizar desde el nuevo cinturn arterial definido por el Plan General, a instalar
en la prolongacin de la Ronda Norte, de 1.000 mm.
La red de abastecimiento proyectada est totalmente mallada y se cierra sobre la arteria de
800 mm. de la Avenida Aeropuerto de San Pablo.
El clculo de la demanda se hace en base a las siguientes consideraciones:
2.187 viviendas x 5 per./viv x 400 l/per.da 4.374 m
3
/da.
42.216 m
2
industrial x 10 l/m
2
.da 422 m
3
/da.
247.713 m
2
terciario x 10 l/m
2
.da 2.477 m
3
/da.
74.494 m
2
(suelo) Escolar y Deportivo x 5 l/m
2
.da 372 m
3
/da.
30.257 m
2
(suelo) SIPS x 5 l/m
2
.da 151 m
3
/da.
TOTAL.....7.796 m
3
/da.
Considerando que el consumo se concentra en 10 horas, el caudal instantneo ser:
q = 7.844 / 10 x 3.600 216 l/s.
3.6.3. Energa Elctrica
La alimentacin elctrica del Sector se proyecta desde la nueva Subestacin a instalar en la
proximidad del apeadero del FFCC, dentro de los terrenos, y con acceso directo desde un vial
principal. Desde la Subestacin se proyecta la instalacin de tres anillos de distribucin para la
alimentacin de los Centros de Transformacin previstos. La tensin de alimentacin ser de 20 Kv.
El clculo de la demanda y del nmero de Centros de Transformacin necesarios es el
siguiente:
2.187 viviendas x 8.000 W/vis (med.) x 0,5 KW 8.748 Kw.
Zonas comunes 8.748 x 0.25 2.187 Kw.
42.216 m
2
Industrial x 125 w/m
2
5.277 Kw.
247.713 m
2
Terciario x 100 w/m 24.771 Kw.
74.494 m
2
Escolar y Deportivo x 10 w/m
2
(suelo) 745 Kw.
30.257 m
2
SIPS x 50 w/m
2
(suelo) 1.513 Kw.
Alumbrado y reservas 150 Kw.
TOTAL.....43.391 Kw.
Cos 0,8 54.238 KVA
Se han previsto 46 Centros de 2x630 y 4 centros de 1x630, cuya capacidad total es de 60.480
KVA (Alguno de los Centros podr ser de 2x400 KVA).
Anillo 1 14 de 2x630+1 de 1x630 (18.270 KVA)
Los centros de Transformacin, cuyo emplazamiento es orientativo, se han distribuido en funcin
de la densidad de la demanda, y estarn ubicados dentro de la edificacin. Tan slo se han
previsto cuatro Centros exentos, de 1 x 630 KVA, que estarn situados sobre el gran eje viario
central, desde los que se podr atender la alimentacin elctrica de las obras, y que se emplearn
despus para los sistemas generales y otros suministros, hasta el lmite de su capacidad.
3.6.4. Telecomunicaciones
Se proyecta una infraestructura de canalizaciones, con cmaras y arquetas de tipo normalizado,
que alcanza todos los puntos de la futura urbanizacin.
El origen de la distribucin est en la red principal existente, por lo que se ha previsto la
posibilidad de conexin desde la Ronda Norte y/ desde la Avenida Aeropuerto de San Pablo.
3.6.5. Red de Gas
Se hace una propuesta de redes de gas como infraestructura necesaria para el equipamiento de
la futura urbanizacin.
La acometida est prevista desde la extensin de la infraestructura existente en la zona industrial
de San Jernimo, que se prolongar de Norte a Sur junto al Polgono Calonge.
III. 7
T
E
X
T
O

R
E
F
U
N
D
I
D
O
4. RESUMEN DE CARACTERSTICAS DE LA ORDENACIN
Superficie neta del Sector: 940573 M2
Superficie edificable del sector (I: 0.555 m2/m2): 522018 m2
Superficie total zona residencial: 487952 m2
Superficie total neta zona residencial: 393783 m2
Superficie edificable total zona 1: 263277 m2
Edificabilidad uso caracterstico zona 1 (residencial): 232089 m2
Edificabilidad uso compatible zona residencial (terciario): 31188 m2
Nmero mximo total de viviendas (43.7 viviendas/hectrea): 2187
Nmero de viviendas protegidas: 718
Nmero de viviendas no protegidas: 1469
Superficie total zona terciario: 452621 m2
Superficie total neta zona terciario: 280005 m2
Superficie edificable total zona terciario: 258741 m2
Edificabilidad uso caracterstico zona 2 (terciario): 216525 m2
Edificabilidad uso compatible zona terciario (industrial): 42216 m2
SUPERFICIE NETA 940573 m2s
SECTOR
SUPERFICIE EDIFICABLE 522018 m2t
EDIF. USO RESIDENCIAL(85%) 232089 m2t
EDIF. USO TERCIARIO(15%) 31188 m2t
N TOT. VIVIENDAS 2187
N TOT. VIV. PROTEGIDAS 718
ZONA
RESIDENCIAL
N TOT. VIV. NO PROT. 1469
EDIF. USO TERCIARIO 216525 m2t
ZONA
TERCIARIO
EDIF. USO INDUSTRIAL 42216 m2t
Nviviendas equivalente en el sector: 3582.58
Nhabitantes sector (siendo 3.1 habitantes/vivienda): 11106 habitantes
4.1. Resumen de Superficies de Suelo para Equipamientos
Zona 1 (Residencial):
a.- Sistemas Locales:
a.1.- LOUA:
55 m2 suelo/100 m2 techo: 150289.15 m2 suelo para dotaciones, de los que:
Zona Verde (21 m2 suelo/100 m2 techo): 57383.13 m2.
Resto de dotaciones (34 m2 suelo/100 m2 techo): 92906.02 m2
a.2.- Reglamento de Planeamiento:
S.E.L.:
Jardines (15 m2 suelo/vivienda): 31995 m2suelo de jardines
reas juegos (6 m2 suelo/vivienda):12798 m2suelo de reas de juegos
Docente:
Preescolar (2 m2 suelo/vivienda): 4266 m2suelo de preescolar
EGB (10 m2 suelo/vivienda): 21330 m2suelo de EGB
BUP (4 m2 suelo/vivienda): 8532 m2suelo de BUP
SIPS:
Deportivo (8 m2 suelo/vivienda): 17064 m2suelo de deportivo
Comercial (4m2 techo/vivienda): 8532 m2techo de comercial
Social (6 m2 techo/vivienda): 12798 m2techo de social
Aparcamientos: 1 plaza/100 m2 de edificacin = 2733 plazas (55 minusvlidos). El mximo de plazas
de aparcamientos al aire libre es el 50%: 1366 plazas (27 minusvlidos)
b.- Sistemas Generales de Espacios Libres:
85% residencial: 20 m2 suelo por habitante (3.1 habitantes/vivienda): 132246 m2
15% terciario: 12706.28 m2
Total: 144952.28 m2
III. 8
o
r
d
e
n
a
c
i
n

d
e
t
a
l
l
a
d
a

S
U
O
T
E
X
T
O

R
E
F
U
N
D
I
D
O
SISTEMAS LOCALES DE EQUIPAMIENTOS. ZONA RESIDENCIAL
SIST. LOCALES
PROPUESTA LOUA REGLAMENTO DE PLANEAMIENTO
DOCENTE
SIPS
4330.56 m2s
23495.30 m2s
8532.00 m2s
38135.80 m2s
6120.41 m2s
11670.38 m2s
34m2s cada 100m2t
total: 92906.02 m2s
Preescolar..2m2suelo/viv: 4266m2s
EGB10m2suelo/viv:21330m2s
BUP4m2suelo/viv: 8532m2s
Deportivo..8m2suelo/viv:17064m2s
Comercial...4m2techo/viv:8532m2t
Social6m2techo/viv:12798m2t
92284.45 m2s
Aparcamientos 1670 plazas 1366(27minusvlidos) al aire libre
Zona 2 (Terciario):
a.- Sistemas Locales:
a.1.- LOUA:
La superficie total de la zona 2 es de 452621 m2 suelo:
20% de 452621 m2= 90524 m2 suelo para dotaciones, de los que :
mnimo el 10% de 454590 m2= 45262.10 m2 suelo son zona verde. Por lo que el resto hasta completar
el 20% de la superficie total de la zona ser para dotaciones de SIPS.
a.2.- Reglamento de Planeamiento:
S.E.L.: 10% de superficie total: 45262.10 m2 suelo para S.E.L.
SIPS: 4% de superficie total: 18104.84 m2 suelo para S.I.P.S.
Aparcamientos: 1 plaza/100 m2 de edificacin = 2490 plazas (50 minusvlidos). El mximo de plazas
de aparcamientos al aire libre es el 50%: 1245 plazas (25 minusvlidos)
b.- Sistemas Generales de Espacios Libres:
20 m2 suelo por habitante (3.1 habitantes/vivienda). 200 m2 de Terciario equivalen a 1
vivienda: 77171.71 m2
SISTEMAS LOCALES DE EQUIPAMIENTOS. ZONA TERCIARIO.
SIST. LOCALES
PROPUESTA LOUA REGLAMENTO DE PLANEAMIENTO
SIPS 18140.01m2
4% de la superficie total
total: 18104.84m2suelo
Aparcamientos 1138 plazas 1245(25minusvlidos) al aire libre
Las Plazas de aparcamiento al aire libre de zona 1 y zona 2 suman: 2808, necesitndose 2611.
la superficie total de calzadas de zona 1 y zona 2 suman: 101382 m
2
La superficie total de aparcamientos de zona 1 y zona 2 suman: 39868 m
2
La superficie total de acerados de zona 1 y zona 2 suman: 89776 m
2
La superficie total de viales de zona 1 y zona 2 suman: 101382+39868+89776 = 231026 m
2
III. 9
T
E
X
T
O

R
E
F
U
N
D
I
D
O
4.2. Resumen de Zonas Verdes de Sistemas Generales y Locales
NOMBRE TIPO SUPERFICIE
ZONA VERDE 0 SIS. LOCALES 4473,90
ZONA VERDE 1 SIS. GENERALES 23889,36
SISTEMAS GENERALES Y LOCALES DE ESPACIOS LIBRES.
PROPUESTA LOUA
SISTEMAS GENERALES
213409.74 m
2
(19.21 m
2
suelo por habitante)
(1)
222124.00 m2suelo
(20 m
2
suelo por habitante)
SISTEMAS LOCALES 124537.95 m
2
102645.23 m
2 (2)
(57383.13 m
2
en zona residencial
+ 45262.10 m
2
en zona terciario)
TOTAL S.E.L. 337947.69m
2
324769.23 m
2
(1) El ligero dficit queda ampliamente compensado por el supervit de zonas verdes locales.
(2) 21 m2 suelo/100 m2 techo en zona residencial y 10% de la superficie en zona terciaria.
4.3. Condiciones de las Parcelas de la Zona Residencial
NUM USO VIVS. ORDENANZA M2 SUELO M2 OCUPABLES OCUPACIN M2 TECHO ALTURAS
A1 RESIDENCIAL 243 A/DC 8524,68 3360 0,394 26617 X
A2 RESIDENCIAL 227 A/DC-VPO 12664,85 2749 0,217 22437 X
A3 RESIDENCIAL 122 A/DC 5755,07 1989 0,346 15447 III-VIII-XV
A4 RESIDENCIAL 175 A/DC 8883,00 3308 0,372 21615 III-VIII-X
A9 RESIDENCIAL 143 A/DC 4324,95 1323 0,306 17044 XV
A10 RESIDENCIAL 71 A/DC 5328,78 980 0,184 7764 X
A11 RESIDENCIAL 76 A/DC-VPO 2406,09 570 0,237 7559 XV
ST-A14 TERCIARIO 0 ST-A/DC 2965,49 676 0,228 10166 XVIII
ES TERCIARIO 0 ES/DC 3017,73 650 0,215 650 I
EE1 ESCOLAR 0 16916,38
EP PREESCOLAR 0 4330,56
ES1 SOCIAL 0 6340,27
ES2 SOCIAL 0 5330,11
EC1 COMERCIAL 0 1051,86
ED1 DEPORTIVO 0 38135,80
EE2 ESCOLAR 0 15110,92
EQUIPAMIENTOS 92284,45
RESIDENCIAL 2187 113061,10 33941 232089
TERCIARIO 0 5983,22 1326 31188
TOT USO LUCRATIVO 2187 119044,32 35267 263277
TOTAL 2187 211328,77
TOTAL EDIFICABILIDAD ZONA 1: 263.277 m
2
N Viviendas Libres: 1.469 N Viviendas Protegidas: 718
III. 10
o
r
d
e
n
a
c
i
n

d
e
t
a
l
l
a
d
a

S
U
O
T
E
X
T
O

R
E
F
U
N
D
I
D
O
4.4. Condiciones de las Manzanas y Parcelas de la Zona de Actividades Econmicas
NUM USO VIVS. ORDENANZA M2 SUELO M2 OCUPABLES OCUPACIN M2 TECHO ALTURAS
IC1 INDUSTRIAL 0 IC 3933,17 3933 1,000 5899 II
I5C INDUSTRIAL 0 IC 4594,83 4594 1,000 6891 II
ST-A1 TERCIARIO 0 ST-A/DC 7329,01 2164 0,295 21640 XII
ST-A 2 TERCIARIO 0 ST-A/DC 5427,47 2514 0,463 12570 VII
ST-A 4 TERCIARIO 0 ST-A/DC 2900,04 1352 0,466 8112 VIII
ST-A 5 TERCIARIO 0 ST-A/DC 3231,85 1255 0,388 12028 IV-XVIII
ST-A 12 TERCIARIO 0 ST-A/DC 12433,74 6964 0,560 45496 IV-VII-XV
ST-A 13 TERCIARIO 0 ST-A/DC 9872,69 7331 0,743 36502 IV-VII-XV
ES3 SIPS 0 4148,22
ES4 SIPS 0 4480,61
ES5 SIPS 0 7531,12
ES6 SIPS 0 1980,06
IEE INFRAESTRUCTURA 1500,00
EQUIPAMIENTOS 18140,01
INDUSTRIAL 28147,96 28145 42216
TERCIARIO 64750,27 36582 216525
TOT ACT ECONM. 92898,23 64727 258741
TOTAL 112538,24
TOTAL EDIFICABILIDAD ZONA 2: 258.741 m
2
III. 11
T
E
X
T
O

R
E
F
U
N
D
I
D
O
NORMAS URBANSTICAS
CAPTULO I. CONDICIONES PARTICULARES DE LA ORDENACIN
PORMENORIZADA DE ORDENACIN ABIERTA (A/DC)
Artculo1. Definicin y Tipologa
Estas condiciones particulares se aplicarn en las parcelas identificadas en los planos de usos
pormenorizados, Parcelacin, Ocupacin, Edificabilidad y Alturas con la letra A seguida de un nmero
que corresponde a la parcela
Responde a la tipologa de viviendas plurifamiliares en edificacin abierta.
Artculo 2. Parcelacin
Las parcelas urbansticas son las que se establecen y numeran en los planos de usos
pormenorizados, Parcelacin, Ocupacin, Edificabilidad y Alturas y tendrn la consideracin de
indivisibles.
No ser necesaria en ningn caso la previa aprobacin de un Estudio de Detalle si se
mantienen las condiciones de la Ordenacin Detallada, excepto en las parcelas incluidas en los mbitos
definidos como de Ordenacin Singular.
Los espacios libres interiores de la parcela sern mancomunados si se proyectan distintos
bloques en la misma.
Artculo 3. Alineaciones y Separaciones entre Edificios y a Linderos
1. Las construcciones dispondrn sus lneas de fachada sobre las alineaciones exteriores marcadas
en los planos de Alineaciones y Rasantes.
2. Los bloques se mantendrn dentro de las alineaciones marcadas, conservando la separacin a
linderos y entre edificios establecidos en los planos de Alineaciones y Rasantes.
Artculo 4. Altura de la Edificacin
La altura mxima de las edificaciones se fija en nmero de plantas en el plano de Alturas, en
los cuadros de los planos de usos pormenorizados, Parcelacin, Ocupacin Edificabilidad y Alturas y en
las Condiciones Particulares de edificacin en las parcelas de estas Normas Urbansticas.
Artculo 5. Ocupacin sobre Rasante y Posicin de la Edificacin
La ocupacin sobre rasante es la que se determina en los planos de Alineaciones y
Rasantes, considerando como mxima ocupacin la superficie definida por las alineaciones obligatorias y
fondos edificables que constituyen el rea de movimiento de la edificacin.
Se define en los planos de Alineaciones y Rasantes en las Condiciones Particulares de
Edificacin en las parcelas de estas Normas Urbansticas.
Artculo 6. Modificacin de Alineaciones, Altura, Ocupacin y Posicin de la Edificacin
Lo previsto en anteriores artculos 3, 4 y 5 podr modificarse mediante Estudio de Detalle
sobre la parcela correspondiente, cumpliendo en ese caso las Condiciones Particulares de la Ordenacin
de Edificacin Abierta (A) de las Ordenanzas Generales.
Artculo 7. Edificabilidad, Tipo y Nmero de Viviendas
La edificabilidad en cada parcela, condicin libre o de Proteccin Oficial de las Viviendas y
nmero de las mismas se definen en las Condiciones Particulares de Edificacin en las Parcelas de estas
Normas Urbansticas.
Artculo 8. Condiciones Estticas
Las dimensiones y formas de los edificios, longitudes de fachada y alturas sern los definidos
en los planos de usos pormenorizados, Parcelacin, Ocupacin Edificabilidad y Alturas y solamente
podrn modificarse mediante Estudio de Detalle de la misma forma que se prescribe en el Artculo 2.
III. 12
o
r
d
e
n
a
c
i
n

d
e
t
a
l
l
a
d
a

S
U
O
T
E
X
T
O

R
E
F
U
N
D
I
D
O
Artculo 9. Condiciones Particulares de Uso
Ser de aplicacin el Artculo 12.4.13. de las Condiciones Particulares de la Ordenacin de
Edificacin Abierta de las Ordenanzas Generales.
Las plantas bajas se destinarn obligatoriamente a uso de comercio cuando as se definan en
los planos de usos pormenorizados, Parcelacin, Ocupacin, Edificabilidad y Alturas y en las Condiciones
Particulares de Edificacin en las parcelas de estas Normas Urbansticas.
CAPTULO II. CONDICIONES PARTICULARES DE LA ORDENACIN
PORMENORIZADA DE EDIFICACIN DE SERVICIOS TERCIARIOS ABIERTA
(ST-A/DC)
Artculo 10. Definicin y Tipologa
Estas Condiciones Particulares se aplicarn en las parcelas identificadas en los planos de usos
pormenorizados, Parcelacin, Ocupacin Edificabilidad y Alturas con las siglas ST-A seguida de un
nmero que corresponde a la parcela.
Responde a la tipologa de edificios de uso terciario en edificacin abierta.
Artculo 11. Parcelacin
Las parcelas urbansticas son las que se establecen y numeran en los planos de usos
pormenorizados, Parcelacin, Ocupacin, Edificabilidad y Alturas tendrn la consideracin de indivisibles.
No ser necesaria en ningn caso la previa aprobacin de un Estudio de Detalle si se
mantienen las Condiciones de la Ordenacin Detallada, excepto en las parcelas que se definen como de
Ordenacin Singular.
Los espacios libres de las parcela sern mancomunados si se proyectan distintos bloques en
las mismas.
Artculo 12. Condiciones de Posicin y Forma de los Edificios
1. Las construcciones dispondrn sus lneas de fachada sobre las alineaciones exteriores marcadas en
los planos de Alineaciones y Rasantes.
2. Los bloques se mantendrn dentro de las alineaciones marcadas, conservando la separacin a
linderos y entre edificios establecidos en los planos de alineaciones.
3. La ocupacin sobre rasante es la que se determina en los planos de Alineaciones y Rasantes,
considerando como mxima ocupacin la superficie definida por las alineaciones obligatorias y
fondos edificables que constituyen el rea de movimiento de la edificacin.
Se define en los planos de Alineaciones y Rasantes y en las Condiciones Particulares de Edificacin en
las parcelas de estas Normas Urbansticas.
4. La altura mxima de las edificaciones se fija en nmero de plantas en el plano de Alturas, en los
cuadros de los planos de usos pormenorizados, Parcelacin, Ocupacin, Edificabilidad y Alturas y en
las Condiciones Particulares de Edificacin en las parcelas de estas Normas Urbansticas.
Artculo 13. Modificacin de las Condiciones y Posicin de la Forma de los Edificios
Lo previsto en el Artculo anterior podr modificarse mediante Estudio de Detalle sobre la
parcela correspondiente, cumpliendo en ese caso las Condiciones Particulares de Edificacin Abierta (A)
de las Ordenanzas Generales.
Artculo 14. Edificabilidad
La edificabilidad en cada parcela se define en las Condiciones Particulares de la Edificacin
en las parcelas de estas Normas Urbansticas.
III. 13
T
E
X
T
O

R
E
F
U
N
D
I
D
O
CAPITULO III. CONDICIONES PARTICULARES DE EDIFICACIN EN LAS
PARCELAS
Artculo 15. Zona de Uso Caracterstico Residencial Plurifamiliar
La edificabilidad mxima por parcela, nmero mximo de viviendas, obligatoriedad del uso
comercial en planta baja y nmero mximo de plantas sobre rasante se determinan en el siguiente
cuadro:
NUMERO
DE PARCELA
USO
NUMERO
VIVIENDAS
SUPERFICIE
MEDIA/VIVIENDA
ORDENANZA
COMERCIOS
EN PLANTA
BAJA
M2
TECHO
ALTURAS
ORDENACION
SINGULAR
A1 RESIDENCIAL 243 108.89 A/DC 26617 X
A3 RESIDENCIAL 122 108.89 A/DC SI 15447 III-VIII-XV
A4 RESIDENCIAL 175 108.89 A/DC SI 21615 III-VIII-X
A9 RESIDENCIAL 143 108.89 A/DC SI 17044 XV
A11 RESIDENCIAL 76 97.00 A/DC 7559 XV
A13 RESIDENCIAL 190 97.00 A/DC SI 19470 X
A14 RESIDENCIAL 135 97.00 A/DC SI 14233 X
ST-A14 TERCIARIO 0 ST-A/DC 10166 XVIII AOS 1
ES TERCIARIO 0 ES/DC 650 I
Artculo 16. Zona de Uso Caracterstico Terciario
1. La edificabilidad mxima por parcela y nmero mximo de plantas sobre rasante se determinan
en el siguiente cuadro:
2. Las actuaciones en las parcelas incluidas en el mbito de ordenacin (AOS.1 y AOS.2) requieren
la aprobacin previa de Estudio de Detalle como se define en el siguiente CAPTULO de estas
Normas Urbansticas.
Artculo 17. Aislamientos acsticos para todos los usos
Antes de la concesin de cada licencia de ocupacin se exigir un ensayo acstico, emitido por
tcnico competente, conforme al cual quede garantizado que los niveles sonoros ambientales en el
interior de las edificaciones no superan los lmites especificados para cada uso en la Tabla nmero 1, del
Anexo I, del Reglamento de Proteccin contra la Contaminacin Acstica en Andaluca (Decreto
326/2003).
NUMERO
DE PARCELA
USO ORDENANZA M2 TECHO ALTURAS
ORDENACION
SINGULAR
ST-A1 TERCIARIO ST-A/DC 21640 XII
ST-A2 TERCIARIO ST-A/DC 12570 VII
ST-A4 TERCIARIO ST-A/DC 8112 VIII
ST-A5 TERCIARIO ST-A/DC 12028 IV-XVIII AOS 1
ST-A12 TERCIARIO ST-A/DC 45496 IV-VII-XV AOS 2
ST-A13 TERCIARIO ST-A/DC 36502 IV-VII-XV AOS 2
III. 14
o
r
d
e
n
a
c
i
n

d
e
t
a
l
l
a
d
a

S
U
O
T
E
X
T
O

R
E
F
U
N
D
I
D
O
CAPTULO IV. AMBITOS DE ORDENACIN SINGULAR (AOS.1 y AOS.2)
Artculo 18. Objetivos.
Se sealan dos zonas que habrn de ser objeto de ordenacin complementaria mediante
Estudio de Detalle, debido a la importancia que tienen para la consecucin de la integracin con la
ciudad de una zona a priori cercada por las vas de comunicacin, as como la incardinacin interna de
los distintos usos contemplados. La importancia de esos elementos como puntos focales de actividad que
trasciendan la escala metropolitana necesita que su realizacin material consiga superar las barreras
fsicas que en forma de arterias de comunicacin de trfico rpido pondran en peligro la unidad de la
actuacin y la conformacin de esta parte de ciudad como una zona que se marca como objetivo el
conseguir altos niveles de calidad, confort, habitabilidad y sostenibilidad.
Artculo 19. Condiciones para la AOS.1
Este mbito abarca la zona adyacente a la interseccin de la SE-30 con la prolongacin de la
Ronda Urbana Norte y se configura como la entrada natural al polgono Buenaire. En ese punto se
colocan dos edificios en altura que supongan un hito visual de referencia con el que la zona pueda
conseguir una identificacin.
Las torres habrn de conjugar mxima altura con mnima ocupacin, para conseguir la
esbeltez necesaria. Se entiende que como hito urbano que marca la entrada, los volmenes principales
deben alcanzar la misma altura en ambos casos as como volumetra similar.

El edificio situado al norte se conformar como extensin de la torre con baja altura, que
habr de contar con planta baja porticada que permita la transparencia visual y de trnsito.
El espacio libre central, situado a ambos lados de la va urbana habr de contemplarse como
un espacio verde unitario que se relacione con el cinturn verde que acompaa a la prolongacin de la
Ronda Urbana Norte.
Se facilitar la alineacin de los edificios directamente al espacio pblico central
Artculo 20. Condiciones para la AOS.2
Este mbito abarca la gran plaza situada entre las dos zonas del Sector que integran el
polgono Buenaire. Las parcelas incluidas en este mbito habrn de contemplar lo siguiente:
La plaza es un elemento integrador, por lo que debe conjugar la existencia de la trinchera que
la cruza parcialmente con la integracin de todos los elementos que confluyen en su permetro.
Se proyectar una pasarela peatonal elevada que permita la unin de los edificios situados a
ambos lados de la va urbana. Por tanto es necesario contemplar la existencia de la misma para la
formalizacin de ambos edificios
Se situarn elementos escultricos que cosan visualmente la brecha de la trinchera, a modo
de prgolas, canales de agua o aquellos elementos que se estimen oportunos.
Se entiende que el apeadero debera contar una edificacin de apoyo que se site
directamente sobre la plaza, con pasarelas que lo comuniquen con el apeadero al otro lado de la va del
ferrocarril con frente al aparcamiento disuasorio. Dicha edificacin se conformara con una sola planta y
albergara usos asimilables a las dotaciones en parques, como quiosco, aseos, etc.
Asimismo debera contemplarse la edificacin de un cuerpo edificado que permitiera la
entrada en tnel hacia el edificio dotacional deportivo situado al otro lado de la va.
III. 15
T
E
X
T
O

R
E
F
U
N
D
I
D
O
III. 16
o
r
d
e
n
a
c
i
n

d
e
t
a
l
l
a
d
a

S
U
O
T
E
X
T
O

R
E
F
U
N
D
I
D
O
T
E
X
T
O

R
E
F
U
N
D
I
D
O
T
E
X
T
O

R
E
F
U
N
D
I
D
O
T
E
X
T
O

R
E
F
U
N
D
I
D
O
T
E
X
T
O

R
E
F
U
N
D
I
D
O
T
E
X
T
O

R
E
F
U
N
D
I
D
O
T
E
X
T
O

R
E
F
U
N
D
I
D
O
T
E
X
T
O

R
E
F
U
N
D
I
D
O
3
1
1
2
2
3
LIMITE DEL AMBITO
T
E
X
T
O

R
E
F
U
N
D
I
D
O
2-2
1-1
3-3
VISTA AEREA DEL AMBITO VISTA GENERAL
VISTA DE LA PLAZA ZONA CENTRAL (I) ZONA CENTRAL (II)
T
E
X
T
O

R
E
F
U
N
D
I
D
O
+20.00
+20.00
T
E
X
T
O

R
E
F
U
N
D
I
D
O
T
E
X
T
O

R
E
F
U
N
D
I
D
O
T
E
X
T
O

R
E
F
U
N
D
I
D
O
T
E
X
T
O

R
E
F
U
N
D
I
D
O
T
E
X
T
O

R
E
F
U
N
D
I
D
O
T
E
X
T
O

R
E
F
U
N
D
I
D
O
T
E
X
T
O

R
E
F
U
N
D
I
D
O
T
E
X
T
O

R
E
F
U
N
D
I
D
O
T
E
X
T
O

R
E
F
U
N
D
I
D
O
T
E
X
T
O

R
E
F
U
N
D
I
D
O
T
E
X
T
O

R
E
F
U
N
D
I
D
O
T
E
X
T
O

R
E
F
U
N
D
I
D
O
T
E
X
T
O

R
E
F
U
N
D
I
D
O
T
E
X
T
O

R
E
F
U
N
D
I
D
O
III. 40
o
r
d
e
n
a
c
i
n

d
e
t
a
l
l
a
d
a

S
U
O
T
E
X
T
O

R
E
F
U
N
D
I
D
O

01a Ordenacion Detallada Del Suelo Urbanizable Ordenado

Uploaded by

Document Information

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

01a Ordenacion Detallada Del Suelo Urbanizable Ordenado

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

PLAN GENERAL DE ORDENACIN URBANSTICA

ordenacin detallada del suelo urbanizable ordenado

You might also like