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Carlos Aurlio Nadal | Curso de Avaliaes aula 04
Curso de Avaliaes
Prof. Carlos Aurlio Nadal
cnadal@ufpr.br
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AULA 04
ANLISE DO PROCESSO DE AVALIAO DE
IMVEIS
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Dificuldades das avaliaes imobilirias
caractersticas especiais dos imveis, que podem ser
caracterizados como bens essencialmente heterogneos,
compostos por um conjunto de atributos responsveis
pelo seu valor.
Engenheiros avaliadores devem conhecer os principais
atributos responsveis pela formao do valor dos
imveis, visando ao aprimoramento do processo de
avaliao imobiliria e a conseqente reduo da
impreciso dos trabalhos avaliatrios.
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VALOR DE MERCADO:
ASPECTOS CONCEITUAIS
VALOR: diferentes significados
gesto da qualidade ou do produto, em marketing,
administrao empresarial, projeto, economia ou
engenharia de avaliaes.
valor de uso (viso subjetiva) dizendo respeito
capacidade do bem em
satisfazer s necessidades do homem, tanto materiais,
quanto fsicas
valor de troca indica a proporo em que os bens so
intercambiados uns pelos outros, direta ou indiretamente,
em geral, atravs do dinheiro.
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valor a relao entre a intensidade das
necessidades econmicas do homem e a quantidade de
bens disponveis para satisfaz-las (RING, 1970).
valor de mercado Quando o valor de um bem estimado
com base no comportamento de preos praticados no
segmento do mercado no qual o bem est inserido.
valor de mercado de um imvel pode ser entendido
como o preo mais provvel que um imvel pode atingir,
numa transao normal, nas condies econmicas
vigentes.
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Distino entre Custo, Preo e
Valor de Mercado
custo definido como uma medida de sacrifcios, sob a
forma de trabalho e/ ou materiais, gastos na produo
de um bem.
preo a quantidade de dinheiro pelo qual um bem ou
servio ofertado.
valor de mercado de um imvel pode ser entendido
como o preo mais provvel que um imvel pode
atingir, numa transao normal, nas condies
econmicas vigentes.
O preo seria idntico ao valor de mercado apenas em
um mercado de concorrncia perfeita.
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O valor a ser determinado corresponde sempre quele que,
num dado instante nico, qualquer que seja a finalidade
da avaliao, bem como quele que se definiria em um
mercado de concorrncia perfeita, caracterizado pelas
seguintes exigncias:
(a) homogeneidade dos bens levados a mercado;
(b) nmero elevado de compradores e vendedores, de tal
sorte que no possam, individualmente ou em grupos
alterar o mercado;
(c) inexistncia de influncias externas;
(d) racionalidade dos participantes e conhecimento absoluto
de todos sobre o bem, o mercado e as suas tendncias;
(e) perfeita mobilidade de fatores e de participantes,
oferecendo liquidez com liberdade plena de entrada e sada
do mercado. ABNT (1989)
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Valor de Mercado
Fatores macroeconmicos
- economia internacional importante no estudo do
mercado imobilirio, pois na economia moderna fatores
externos influenciam diretamente a economia interna dos
pases.
- economia nacional afeta o mercado imobilirio, pois
variaes na inflao, renda, desemprego, disponibilidade
de recursos para investimento e condies de
financiamento influenciam a oferta e a demanda por
imveis e, na formao dos preos no mercado imobilirio;
- economia local importante para o mercado imobilirio.
O nvel de empregos e salrios, alm de variveis
demogrficas como crescimento da populao, nmero de
casamentos e divrcios, geram a demanda por habitao.
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Fatores microeconmicos que contribuem para
explicar as diferenas de valor existentes entre imveis em
um determinado momento, os quais abrangem aspectos
relativos localizao, s caractersticas fsicas e
funcionais do imvel, s imposies legais e urbanas e
aos fatores relacionados produo do bem.
A Aleatoriedade do Valor de Mercado
O valor da livre negociao de um bem em uma poca
definida uma varivel aleatria, sendo seu valor de
mercado uma estimao do valor mais provvel desta
varivel.
valor que emerge da livre negociao
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A impossibilidade de considerar e mesmo
de identificar todos os atributos que influenciam
o valor de um bem e a inexatido contida na mensurao
dos atributos determinantes para a formao do valor esto
entre as principais razes pelas quais o valor revela-se
como uma funo aleatria.
Variaes na intensidade de motivaes, preferncias,
aspiraes e expectativas, resultam em variaes de
carter aleatrio nos preos praticados
Existem, inclusive, diferenas no nvel de informao entre
compradores e vendedores que participam do mercado de
forma infreqente
Preos de transaes resultam de negociaes individuais
entre compradores e vendedores
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valor de mercado
no pode ser obtido
indicado por uma faixa de preos e a distribuio dos
preos para propriedades semelhantes causada por erros
de mercado.
Os Engenheiros de Avaliao no possuem as informaes
de mercado necessrias, nem usam tcnicas analticas
precisas para determinar o exato valor de mercado de uma
propriedade exposta venda.
Valor de mercado forma-se pela influncia de vrias
transaes. O analista deve buscar informaes recentes de
transaes semelhantes e sobre as condies do mercado
na data da avaliao, visando inicialmente compreender e
modelar este mercado para, ento, ter condies de realizar
estimativas sobre os imveis em estudo.
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PROCESSO DE AVALIAO DE IMVEIS
ETAPAS DO PROCESSO AVALIATRIO
baseado em DE CESARE, 2000
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ETAPA 1: Conhecimento do Bem Avaliado
O conhecimento do bem avaliando realizado por
intermdio da vistoria e anlise da documentao legal
sobre a propriedade e direitos ou restries de uso
incidentes sobre o imvel.
importante o acesso escritura e promessa de compra e
venda, pblica ou particular, registro do imvel, negativa de
nus fiscal, plantas aprovadas e eventuais contratos
particulares de cesso de direitos sobre o imvel.
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ETAPA 2: Preparao da Pesquisa
Esta etapa inclui a definio do mtodo de avaliao e das
tcnicas a serem utilizadas;
- a estruturao e o dimensionamento da pesquisa; a
especificao de conceitos e a formulao de hipteses
que sero consideradas;
- a identificao de fontes de dados e informao, assim
como dos atributos que sero considerados inicialmente e
de como os mesmos sero quantificados.
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ETAPA 3: Coleta de Dados
Nesta etapa feita uma investigao das condies
do mercado onde o imvel est inserido. Em funo do
objetivo da avaliao, a coleta de dados pode estar
relacionada tanto com a venda quanto com o aluguel dos
bens. Independente da situao, a amostra coletada no
mercado deve ser representativa do objeto a ser avaliado.
-as datas das transaes
- as condies financeiras associadas as mesmas
-as fontes de informao consultadas.
As informaes obtidas sobre o imvel avaliando so mais
completas do que aquelas sobre os imveis tomados como
referncia.
Dados coletados devem ser transformados atravs dos
critrios de mensurao e utilizados na etapa seguinte
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ETAPA 4: Processamento e Anlise dos Dados
Aps a formao da amostra de dados, com base nos
dados coletados, desenvolvido um modelo capaz de
estimar o valor do bem a ser avaliado. Deve-se aplicar o
mtodo apropriado s necessidades da avaliao e s
informaes acessveis, bem como s tcnicas que
possibilitem obter
o maior grau de preciso no trabalho desenvolvido.
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ETAPA 5: Interpretao dos Resultados
Nesta etapa importante a verificao da influncia dos
atributos considerados na formao do valor no mercado
imobilirio e que sejam efetuadas comparaes atravs
dos modelos obtidos.
Eventuais ajustes no trabalho desenvolvido e reviso nos
resultados so comuns e devem ser feitas sempre que
necessrio.
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ETAPA 5: Interpretao dos Resultados
A validao dos resultados obtidos fundamental para a
confiana no trabalho desenvolvido.
- verifica-se a capacidade do modelo em produzir medies
adequadas e resultados precisos. Idealmente, estes testes
devem ser realizados com uma amostra de dados distinta
daquela empregada para a gerao do modelo avaliatrio
em anlise.
Se o modelo desenvolvido no satisfaz aos requisitos
mnimos, ou que o grau de preciso das estimativas
desenvolvidas atravs do modelo no satisfatrio,
necessrio fazer ajustes na modelagem, aplicar tcnicas
alternativas, ou mesmo complementar a amostra de dados
coletados.
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ETAPA 6: Comunicao dos Resultados
Nas avaliaes individuais, a etapa final do trabalho
marcada pela redao do laudo de avaliao na grande
maioria dos casos. Em algumas situaes pode ser
requerida a apresentao oral do trabalho.
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Coleta e Tratamento dos Dados
Um aspecto importante no processo de avaliaes,
independente da tcnica empregada, a coleta dos dados
que sero utilizados na modelagem.
Principais fontes de dados sobre bens ofertados ou
comercializados e seus respectivos atributos, destacam-se:
jornais, classificados e revistas especializadas, leiles,
agncias de corretagem, corretores autnomos e
imobilirias, construtoras e incorporadoras, agentes
financeiros, registro de imveis, informes estatsticos, e
guias do Imposto de Transmisso de Bens Imveis (ITBI).
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No mercado de imveis, as informaes sobre os preos
de comercializao no so facilmente acessveis. As
maiores dificuldades so causadas por aspectos culturais,
atitudes conservadoras e mesmo restries legais.
A poltica de aplicar alquotas para o clculo do ITBI pode
desmotivar compradores e vendedores a declarar os
preos reais cujos imveis
O preo declarado pelo proprietrio pode ser superior ao
da transao, objetivando vender o bem de forma lucrativa
em um futuro prximo (questes tributrias).
H necessidade psicolgica de demonstrar que foi
realizado um bom negcio ou evitar expor as condies de
riqueza pessoal podem fazer com que as revelaes sobre
os preos praticados no sejam verdadeiras.
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Cuidados que o avaliador deve tomar:
importante cruzar informaes sobre o mesmo bem,
oriundas de diferentes fontes, visando confirmar valores e
complementar lacunas de informao.
Os preos de oferta so sempre menos confiveis do que
os preos de comercializao, pois se a transao foi
efetuada houve um acordo entre o vendedor e comprador.
No caso do emprego de dados de oferta, importante
avaliar o tempo de exposio das unidades no mercado.
Assim, deve-se procurar ter um atributo que possa distinguir
os preos de oferta dos de transao.
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Os dados coletados necessitam ser transformados
atravs de um critrio de mensurao para que possam
participar da modelagem.
A maior dificuldade reside em mensurar os atributos
qualitativos. No so raras as situaes em que so
arbitrados com base em avaliaes subjetivas. Muitas vezes
so utilizadas variveis substitutas (proxy) que tentam
representar a varivel de interesse por falta de acesso,
dificuldades de mensurao, ou porque sua obteno de
custo elevado.
Os atributos de natureza quantitativa podem ser mensurados
atravs do valor original da varivel, caso observado para
rea, altura, nmero de apartamentos por andar e nmero de
vagas de estacionamento.
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Critrios para formao da amostra de dados:
(a)temporalidade: informaes de uma transao que
ocorreu a um determinado tempo podem ser vlidas se
o mercado manteve-se estvel durante este perodo.
Caso contrrio, ser necessrio buscar dados de
comercializaes mais recentes;
(b) representatividade dos dados: importante que a
amostra tomada como referncia seja semelhante em
caractersticas ao bem avaliado para evitar imprecises
e distores nos resultados da avaliao;
(c) equilbrio da amostra: analisada no sentido de que
diferentes caractersticas possam aparecer de forma
equilibrada.
(d) saneamento amostral: deve-se verificar se os preos
tomados como referncia contm pontos atpicos
(outliers).
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Atributos
a) Aspectos scio-econmicos, culturais e ambientais: tipo
de sociedade, populao, qualidade e quantidade de recursos
naturais, valor histrico ou cultural, capacidade de produo
real e potencial, oferta e procura, disponibilidade e facilidade de
financiamentos, correo monetria, inflao, moda e status;
b) Aspectos relativos localizao: fcil acesso a shopping,
reas de recreao e lazer, e a outras zonas como centro, plos
comerciais e industriais. Adicionalmente, a disponibilidade e a
qualidade dos equipamentos de infraestrutura e dos servios
urbanos, como meio-fio, esgoto, telefone, luz e transporte, so
determinantes para julgar a localizao de um imvel.
Por fim, a potencialidade de revitalizao da zona na qual o
bem est inserido, pode ser outro fator determinante nos preos
praticados. Em suma, a caracterstica espacial do mercado
imobilirio notvel, gerando diferenas significativas nos
preos de um local para outro;
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c) Aspectos fsicos e funcionais: clima, tipo de solo,
topografia, tamanho, estado de conservao, materiais e
aparncia, potencialidade para uso, ocupao e
modernizao;
d) Aspectos polticos, urbanos e legais: tipo de tributao
incidente sobre o bem, tais como incentivos fiscais,
legislao e restries urbansticas, gravames ou restries
de uso;
e) Aspectos relacionados produo do bem: tecnologia,
avanos tecnolgicos e mtodos construtivos.
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