Reglamento Nacional de Tasaciones - Actual

Reglamento
Nacional de
DisposicionesGenerales.
ValuacindePrediosUrbanos.
ValuacindePrediosRsticos.
ValuacindeServidumbresyUsufructos.
ValuacindePropiedadesEmpresariales.
ValuacindeAeronaves.
J1
T
INGENIERIA Y GESTION
NDICE
TTULO I
DISPOSICIONES GENERALES
CAPTULO NICO................................................................................. ................ ........................................9
TTULO II
VALUACION DE PREDIOS URBANOS
CAPTULOA
ALCANCES Y FINES.............................................................................................. ......................................11
TTULO II
CAPTULO B
MEMORIADESCRIPTIVA............................ ............................................................................................... 15
TTULO II
CAPTULO C
VALUACIN DELTERRENO.......................................................................................... ...........................16
TTULO II
CAPTULO D
VALUACION DE LAS EDIFICACIONES PRINCIPALES, OBRAS COMPLEMENTARIAS E
INSTALACIONES FIJASY PERMANENTES..................................... ................................ ....................18
TTULO II
CAPTULO E
VALORTOTAL DELPREDIO......................................................................................... ............................24
TTULO II
CAPTULO F
VALUACION DE EDIFICACIONES BAJO EL REGIMEN DE UNIDADES INMOBILIARIAS
DE PROPIEDAD EXCLUSIVAY DE PROPIEDAD COMUN............................................... ............. 24
TTULO III
VALUACIN DE PREDIOS RUSTICOS YOTROS BIENESAGROPECUARIOS
CAPTULOA
ALCANCESY FINES................................................................................................................................... 25
2 INGENIERIA Y GESTION
TTULO III
CAPTULO B
MEMORIADESCRIPTIVA
30
TTULO III
CAPTULO C
VALUACIN DE TERRENOS RSTICOS...............................................................................................33
TTULO III
CAPTULO D
VALUACIN DETERRENOS ERIAZOS.................................................................................................. 34
TTULO III
CAPTULO E
VALUACIN DE FACTORES ECOLGICOS (E) ................................................................................. 37
TTULO III
CAPTULO F
VALUACIN DE EDIFICACIONESYSERVICIOS ................................................................................ 38
TTULO III
CAPTULO G
VALUACIN DE MAQUINARIAY EQUIPOSAGROPECUARIOS......................................................39
TTULO III
CAPTULO H
VALUACIN DE CULTIVOSY PRODUCTOSAGROPECUARIOS ENALMACEN ......................... 39
TTULO III
CAPTULO I
VALUACIN DE GANADO,AVES, PECES YOTROSANIMALES ....................................................41
TTULO III
CAPTULO J
VALUACIN DETERRENOS RUSTICOS EN ZONAS DE EXPANSIN URBANAE ISLAS
RSTICAS................................................................................. ....................................................................42
INGENIERIA Y GESTION [ C
TTULO IV
VALUACIN DE SERVIDUMBRESY USUFRUCTOS
CAPITULOA
ALCANCESY FINES .............................................................................. ............................... ............................ 51
TTULOV
VALUACIN DE PROPIEDADES EMPRESARIALES
CAPTULOA
ALCANCESYFINES ....................................................................... ....... .......................... ......................52
TTULOV
CAPTULO B
VALUACIN DE INMUEBLES ......................................... ....... ....... ....... ....................... ........................ 54
TTULOV
CAPTULO C
VALUACIN DE INSTALACIONES ................................................................... ...... ................ ........... 54
TTULOV
CAPTULO D
VALUACIN DE SISTEMAS, INSTALACIONES MVILES, MAQUINARIAY EQUIPOS ......... 55
CAPTULO E
VALUACIN DE MUEBLES, ENSERES, EQUIPOS DE OFICINAY REPUESTOS.......................58
TTULOV
CAPTULO F
VALUACIN DE OTROS BIENES DE LAEMPRESA .................................................... .................. . 59
TTULOV
CAPTULO G
ESTUDIO ECONMICO PARALAVALUACIN DE LAEMPRESAEN MARCHA............ 59
TTULOV
CAPTULO H
VALUACIN DE LAEMPRESAEN MARCHA ................... ........................................................................... ................................................ 61
TTULO V
CAPTULO I
VALUACIN DE OTROS BIENES INMUEBLESY MUEBLES DE UNAEMPRESA 61
TTULOV
CAPTULO J
VALUACIN DE BIENES INTANGIBLES ........................................................ ............................. 63
TTULOVI
VALUACIN DEAERONAVES
CAPTULOA
GENERALIDADES .......................................................................... ....................................................... 70
CAPTULO B
DEFINICIONES.............................................. ....................................... ........................................... . 71
CAPTULO C
MEMORIADESCRIPTIVA .......................................................................... ......................... . 73
INGENIERIA Y GESTION 2 1
R E G L A M E N T O N A C I O N A L D E T A S A C I O N E S
REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES DEL PERU
TTULO I
DISPOSICIONES GENERALES
CAPTULO NICO
ARTCULO 1.01
El Reglamento NacionaldeTasacionesdel Pertieneporfinalidad establecerloscriterios,
conceptos, definiciones y procedimientos tcnicos normativos para formular la valuacin
de bienes inmueblesy muebles.
ARTCULO I.02
Se entiende portasacin ovaluacin al procedimiento mediante el cual el peritovaluador
estudiael bien, analizaydictaminasuscualidadesycaractersticasendeterminadafecha,
paraestablecerla estimacin del valorrazonableyjustodel biendeacuerdoa las normas
del presente reglamento.
ARTCULO I.03
Para los efectos de este reglamento y segn lo dispuesto en elArt. 885 del Cdigo Civil
son bienes inmuebles:
1. El suelo, el subsueloyel sobresuelo
2. El mar, los lagos, los ros, los manantiales, las corrientes de aguay lasaguas vivas o
estanciales.
3. Las minas, canterasydepsitosde hidrocarburos.
4. Las navesyaeronaves.
5. Losdiquesy muelles.
6. Los pontones, plataformasyedificiosflotantes.
7. Lasconcesiones para explotarservicios pblicos.
8. Lasconcesiones minerasobtenidas porparticulares
9. Las estaciones, vas deferrocarrilesyel material rodante afectadoalservicio.
10. Losderechos sobre inmuebles inscribibles en e'. registro.
11. Losdems bienesa los que la leyles confieretal calidad.
Paralosefectosdeestereglamentoysegnlodispuestoenel art. 886delcdigocivil son
bienes muebles:
1. Losvehculosterrestresde cualquierndole.
2. Lasfuerzas naturales susceptibles deapropiacin.
3. Lasconstrucciones en terrenoajeno hechas para unfin temporal.
4. Los materialesde construccin o procedentesdeunademolicin sinoestnunidos al
suelo.
5. Los ttulos valores de cualquier clase o los instrumentos donde conste la adquisicin
decrditos oderechos personales.
6. Los derechos patrimoniales de autor, de inventor, de patentes, nombres, marcas y
otrossimilares.
j C INGENIERIA Y GESTION
ID
Reglamento n a c i o n a l deTasaciones J
7. Las rentas o pensiones de cualquierclase.
8. Las acciones o participaciones que cada socio tenga en sociedades o asociaciones,
aunquea stas pertenezcan bienes inmuebles.
9. Los dems bienes que puedan llevarse de un lugara otro.
10. Los dems bienes a los que la Ley lesconfieretal calidad.
ARTCULO I.04
Este reglamento alcanza a los bienes que pueden ser objeto de medida y cuyo valor
puede determinarse aplicando mtodos directos (comparacin, costo), indirectos (renta,
valoractual) u otros debidamente sustentados.
Contiene a travs de ttulos especiales, normas para diferentestipos de propiedades que
pueden ser objeto de valuacin en las condiciones mencionadas. Dichos ttulos podrn
contenerelementos de bienes inmueblesyde bienes muebles indistintamente.
Conforme se presenten nuevos requerimientos y se completen los estudios tcnicos del
caso,estereglamentoseampliarconttulosreferidosadiversosbienesoprocedimientos
valuatorios.
ARTCULO I.05
El campo de aplicacin de este reglamento y la sujecin a sus normas alcanza a todo el
territorio de la Repblica.
ARTCULO I.06
El uso de este reglamento es obligatorio en los casos en que se trate de practicar una
valuacin comercial o reglamentaria en la que el Estado interviene en alguna medida y
para la ejecucin devaluaciones reglamentariasque sean solicitadas porterceros.
ARTCULO I.07
Paralosefectosdelaaplicacindelasdisposicionesynormasdelpresentereglamentoen
losprocesosvaluatorios,sedistingueconelnombredetasacinvaluacinreglamentaria,
cuando los valores que se utilizan en la pericia corresponden a los aranceles o valores
unitarios oficiales de terrenos y de edificacin que son aprobados por los dispositivos
legales correspondientes.
Se denomina tasacin o valuacin comercial cuando los valores corresponden a los del
libre mercado.
ARTCULO I.08
Se denomina perito valuador al profesional colegiado que en razn de sus estudios
superioresya su experiencia, estdebidamente capacitado para efectuarlavaluacin de
un bien. Esta disposicin, en cuanto a la condicin de colegiado, no es aplicable en los
casosde campos deactividadque no son materia de colegiacin.
ARTCULO I.09
El peritovaluadordebeindicarconprecisinlafechadelainformacintcnicaydeprecios
que est utilizando. Cuandoes retrospectiva, debe resaltarse tal condicin.
INGENIERIA Y GESTION [ E
ARTCULO 1.10
Eldocumentoquecontienelavaluacindeunbienconstituyeelinformetcnicodetasacin
que deber ser firmado por el profesional responsable; y debe constar de tres grandes
secciones: memoria descriptiva, valuacinyanexos. En cadattulodeste reglamentose
desarrollar la informacin requerida para cada unadeestas secciones,
ARTCULO 1.11
El valor comercial es el que se obtiene por la compra - venta de un bien en la fecha de
valuacin,enconsideracinalascomprasventasdebienessimilaresyalascaractersticas
del bienvaluado.
Elvalorderealizacineselqueseobtieneporlacompra-ventadeunbien,tomandocomo
baseelvalorcomercialyaplicndoleunfactor,enconsideracina lanecesidad derealizar
el bien en el menortiempo posible, el mismoque debe serjustificado porel perito.
TTULO I!
VALUACION DE PREDIOS URBANOS
CAPTULOA
ALCANCESYFINES
ARTCULO Ii.A.01
Se considera predios a los terrenos, as como a las edificaciones e instalaciones fijas y
permanentes que constituyan parte integrante de ellos yque no pudieran serseparadas,
sinalterar, deteriorardestruirla edificacin.
ARTCULO II.A.02
Considerase terreno urbano al que esta situado en centro poblado y se destine a
vivienda, comercio, industriao cualquierotrofin urbano: ascomolosterrenossinedificar,
siempre que cuenten con los servicios generales propios del centro poblado y ios que
tengan terminadas y recibidas sus obras de habilitacin urbana, estn o no habilitadas
legalmente.
ARTCULO II.A.03
Seentiende poredificaciones a las constriccionesorhr'(.as en general.
ARTCULO II.A.04
Sonobrascomplementariaseinstalacionesfijasypermanentestodaslasqueseencuentran
adheridasfsicamenteal sueloa la construccin, ynopueden serseparadasdestos sin
destruir, deteriorar, ni alterar el valordel predio porque son parte integrante y funcional de
ste,talescomocercos,instalacionesdebombeo,cisternas,tanqueselevados,instalaciones
exterioreselctricasysanitarias,ascensores,instalacionescontraincendios,instalacionesde
aireacondicionado,piscinas,murosdecontencin,subestacinelctrica, pozosparaaguao
desage, pavimentosypisos exteriores, zonasde estacionamiento, zonasde recreacin, y
otrosqueajuiciodel peritovaluadorpuedan sercalificadoscomotales.
R E G L A M E N T O N A C I O N A L D E T A S A C I O N E S J ]
ARTCULO II.A.05
Losvaloresarancelariosovaloresunitariosoficialespormetrocuadradodeterrenourbano,
son aquellos que han sido determinados por el Ex Consejo Nacional de Tasaciones -
CONATA, ahora MinisteriodeVivienda, Construccin ySaneamientoyaprobados porlos
dispositivos legales correspondientes.
ARTCULO 1I.A.06
La valuacin del predio urbano consiste en la determinacin del valor de todos sus
componentes,entrminosdeterreno,edificaciones,obrascomplementariaseinstalaciones
fijas y permanentes. A estos valores de los componentes fsicos, si corresponden al
estadodesimilarnuevo, se lesaplicar, segn loscasos, losfactoresdedepreciacin por
antigedad yestadodeconservacin que estn determinadosen el presente reglamento.
En el caso de una valuacin reglamentaria se utilizar los valores unitarios oficiales de
terreno y de edificacin aprobados porel dispositivo legal pertinente. Cuando se trata de
una valuacin comercial se determinar en base a los valores obtenidos en el estudio de
mercado con el mtodo utilizado, adems si los hubiere, se adicionar aquellos factores
que se considere pertinentes, los mismosquedebern serjustificados porel perito.
ARTCULO II.A.07
En el caso de la valuacin reglamentaria de las obras complementarias e instalaciones
fijas y permanentes, de estar ubicadas en una edificacin techada e incluidas en los
cuadros de los valores unitarios oficiales de edificacin, se valorizara de conformidad a
dichos cuadros, de no estar incluidas en los cuadros mencionados o ser exteriores a la
edificacin techada se deber efectuar los correspondientes anlisis de costos unitarios
de las partidas que conforman la obra o instalacin, con precios a la fecha de los valores
unitariosoficialesdeedificacin,exclusivamentealcostodirectoreal,esdecirsintomaren
cuenta gastos generales, direccin tcnica, utilidad e impuestos; y a este resultado se le
aplicar elfactordeoficializacin aprobado porlos dispositivos legales correspondientes.
Sellamafactordeoficializacinalacantidad porlaquehayque multiplicarel costodirecto
real de lasobras complementarias e instalacionesfijasy permanentes.
ARTCULO II.A.08
El informedelavaluacin, debe desarrollarlossiguientes rubros:
- Memoria descriptiva.
- Valuacin.
- Valuacin delterreno.
- Valuacin de lasedificaciones
- Valuacin de las obras complementarias.
- Valuacin de instalacionesfijasypermanentes
- Intangibles, si los hubiere
- Cuadro resumen general de lasvaluaciones
- Anexos
- Fotografas, si se requieren
- Otros
INGENIERIA Y GESTION 2
ReglamentoNacionaldeTasaciones
I 3 J
TTULO II
CAPTULO B
MEMORIADESCRIPTIVA
ARTCULO II.B.09
La memoria descriptiva comprende:
- Nombre del propietarioo posesonario.
- Nombre de la persona que solicita latasacin,
- Objetode latasacin y metodologa reglamentacin empleada.
- Fecha a la cual est referida latasacin.
- Ubicacin.
- Linderosypermetro
- rea del terreno
- Zonificacin yusoactual del predio.
- Infraestructura deservicios urbanosque afecten al predio.
- Caractersticas del entornodel predio.
- Descripcin de la distribucin de las plantas.
- Descripcin de la edificacin.
- Antigedad de la construccin.
- Estadode conservacin.
- Servidumbres, si las hubiere.
- Anlisis de la documentacin registral.
- Observaciones.
ARTCULO il.B.10
Para la ubicacin de un predio se consignar el departamento, la provincia y el distrito a
los que pertenece, el nombre de la urbanizacin, asociacin, cooperativa, asentamiento
humano, u otras denominaciones del sitio; el nombre de las vas pblicas a las cuales
les da frente y, eventualmente, el o ios nombres anteriores; la numeracin municipal o
la denominacin de la manzana y lote correspondientes. De no existir o desconocerse
la numeracin municipal la identificacin del lote y manzana dentro de la urbanizacin,
asociacin, cooperativa o asentamiento humano en e! que est situado, se indicar la
distancia entre la esquina y el extremo ms prximo del predio, siguiendo la lnea de
fachada, con indicacin de lasvas pblicasde referencia.
ARTCULO II.B.11
Ladescripcindeunterrenodeberprecisarsuformageomtrica;lasmedidas,colindancias
ycambios de direccin de los linderos a partirde su frente principal, prosiguiendo porlos
costados derecho e izquierdoentrandoyfinalizando porelfondo.
ARTCULO II.B.12
El rea del terreno existente dentro de los linderos descritos ser expresada en sistema
mtricodecimal.
E INGENIERIA Y GESTION
ARTCULO II.B.13
Sedescribirlaformadeocupacinexistenteenelpredioatravsdelasiguienteinformacin
mnima: - Destino y usodel predio y, en su caso, nmero de plantasconstruidas;
- Distribucin de los ambientes de cada planta porniveles;
- reasocupadas, techadasysintechar, porplantayentotal. (Cuadrogeneral dereas
techadasylibres)
ARTCULO II.B.14
En ladescripcin de lasreasedificadasseindicar enformaordenada, segn loscasos,
los sistemas y materiales empleados en la construccin de las partidas principales, tales
como:
- Cimentacin
- Elementos estructurales
- Murosycolumnas
- Techosy coberturas
- Pisosycontrapisos
- Contrazcalosy revestimientos
- Carpintera de puertas, ventanas, rejas, barandas, roperos empotrados, mueblesfijos,
etc.
- Vidrios
- Pinturas
- Cerrajera
- Instalaciones sanitarias
- Instalaciones mecnicasyelctricas
- Instalacionestelefnicas
- Instalacionescomplementarias permanentes, si las hubiese, como:
- Instalaciones especiales
- Ascensores, aire acondicionado, sistema de alarmas, sistemas de bombeo de agua y
tanques cisterna etc.
- Obras complementarias.
- Otros.
ARTCULO II.B.15
Elestadodeconservacindelaedificacinsercalificadocomomuybueno,bueno,regular,
malo o muy malo, de conformidad con la evaluacin derivada de los rubros mencionados
en el artculo II.B.14 yque sedefinen de la siguienteforma:
Muy bueno.- Lasedificacionesquerecibenmantenimientopermanenteyquenopresentan
deterioroalguno.
Bueno.- Las edificaciones que reciben mantenimiento permanente y solo tienen ligeros
deteriorosen losacabadosdebido al uso normal.
Regular.- Las edificaciones que reciben mantenimiento espordico, cuya estructura no
tiene deterioro y s lo tienen, no la compromete y es subsanable; o que los
acabados e instalacionestienen deteriorosvisibles debido al uso normal.
INGENIERIA Y GESTION E
R E G L A M E N T O N A C I O N A L D E T A S A C I O N E S
15 T I
Malo.- Las edificaciones que no reciben mantenimiento regular; cuya estructura acusa
deteriorosquelacomprometenaunquesinpeligrodedesplomeyquelosacabados
e instalacionestienenvisiblesdesperfectos.
Muymalo.- Las edificaciones en que las estructuras presentan un deterioro tal que
hace presumir su colapso y que su nico valor es el de los materiales
recuperables.
ARTCULO II.B.16
Se considerar las servidumbres y los derechos consignados en los respectivos ttulos
de propiedad y los que sean apreciados porel perito comofactores que afectan al predio
como dominanteo sirviente.
ARTCULO II.B.17
Seasumircomoantigedaddelaedificacineltiempoquetienedeconstruidalatotalidad
o las partes de la misma, de acuerdo a la informacin que podr obtenerse de cualquiera
de los siguientes documentos:
a) Declaratoria defbrica.
b) Certificadodeconformidad de obra
c) Licencia de construccin, mas plazode ejecucin.
d) El registro ms antiguo en la propiedad inmueble, slo en los casos en que la
construccin haya sido hecha antes de la fecha obligatoria de presentacin de los
documentos sealados precedentemente.
e) Declaracinjurada de autoavaluo.
Afalta deesta informacin, el peritoapreciar la antigedad sobre la basede losfactores
concurrentesque debern serindicadosen el informe devaluacin.
ARTCULO II.B.18
En observaciones se consignar todas las explicaciones de detalle que conduzcan a
aclararconceptoso particularidades, as como las que el perito considere pertinentes.
ARTCULO II.B.19
El perito debe dejar constancia de los documentos que haya tenido a su alcance para
efectuar la valuacin, tales como ttulos de propiedad; fichas regstrales; declaratoria
de fbrica; escritura de independizacin y reglamento interno en los casos de unidades
inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad comn, as como otros documentos
que sean pertinentes.
TTULO II
CAPTULO C
VALUACIN DELTERRENO
ARTCULO II.C.20
Para determinar el valor del terreno (VT) en el caso de una valuacin reglamentara, se
tomarcomobaseelvalorunitariooficialdelterrenourbanooarancel urbano;yenelcaso
de la tasacin comercial, se tomar como base el valor unitario obtenido del estudio del
mercado inmobiliario de lazona.
ARTCULO II.C.21
Afaltadevaloresunitariosoficialesdeterrenosovalorarancelarioenelcasodevaluaciones
reglamentarias o a falta de mercado inmobiliario en la zona en el caso de valuaciones
comerciales, se adoptar como tal el que se obtenga por comparacin con otro terreno
que tenga la misma zonificacin, que posea similares obras de infraestructura urbana,
que corresponda al mismo nivel socioeconmico y que se encuentre ubicado en lugares
prximos al terreno materia de valuacin, o en su defecto, el perito calcular el valor en
base a criterios objetivosytcnicos.
ARTCULO II.C.22
El lotedeterreno urbanoquetenga un solofrenteava pblica, sevaluarde la siguiente
manera:
a) El rea hasta eltriple cuadradodelfrente, oeltotal sifuera menor, se multiplica porel
valorunitariodeterreno.
b) El excesodel rea, si hubiera, se multiplica porel 50 % del valordel terreno,
c) Encasodesernecesarioseaplicar losartculos II.C.27, II.C.28yII.C.29del presente
reglamento.
ARTCULO II.C.23
El lote de terreno urbano que tenga ms de un frente a va pblica, se valuar de la
siguiente manera:
a) El reatotal delterrenosedividiren partes proporcionalesacada unode susfrentes
yseprocederconcadaporcindereaenlaformaqueseindicaenelartculoII.C.22
sumndose luego los resultados parciales.
b) Seconsiderarcomofrente nicoseparadamentecada unodelosfrentesquetieneel
terrenoyse les aplicar el procedimientosealadoen el artculo II.C.22.
c) El valordel lote del terreno ser el que resulte mayorde la comparacin de los casos
a)yb)
ARTCULO I.C.24
La valuacin de un lotedeterreno urbanoquetengafrente a un pasadizocomn ova de
dominioprivadoencondominio,seobtienesumandoalvalordelreadeldominioexclusivo
el valorque le correspondedel pasadizocomn, conforme al siguiente procedimiento:
a) El valor del rea del dominio exclusivo se obtiene aplicando el procedimiento del
artculoII.C.22peroconunSupuestovalorurbano(SVU),el mismoquesedetermina
como sigue:
SVU= VTx ( 1.00-0.01 d )
* 3.00
En la que:
SVU = Supuestovalorurbanode lava dedominio privado.
VT = Valordel terreno de la va pblica desde la que se accede a la va de dominio
privado.
a = Anchodelavadedominioprivadoexpresadoenmetrosycentmetros, medida
en el linderode sta con lava pblica.
Si la relacin a/3.00 resulta mayorde 1.0 se asumir una unidad (1.0) como valor de
la misma.
d = Distancia de la va pblica hasta el vrtice ms cercanodel terreno materia de
valuacin, expresado en metros y submltiplos, medida sobre las lneas de
propiedad colindantescon lava dedominio privado.
Si el supuesto valor urbano (SVU) resultar menor de 0.5 VT se desechar ste,
considerndose como mnimo 0.5VT.
b) Lavadedominio privadoo pasadizocomn, sevaloriza de acuerdo al procedimiento
sealadoen el artculo II.C.22yel resultadoobtenidose reparte proporcionalmente al
rea o en sudefectoalfrente del lote materiadevaluacin.
Si a lavadedominio privadoes posibleaccederdesdedoso msvaspblicas, para
cada una de ellas seseguir el procedimiento sealado anteriormente, escogindose
e! valorque resulte mayor.
ARTCULO II.C.25
La valuacin de un terreno que no tenga acceso por va pblica ni por va privada en
condominiosinoatravsdeunprediodepropiedaddetercerosmedianteunaservidumbre
depaso,seefectuardelamanerasealadaenelincisoa)delartculoII.C.24delpresente
reglamento, multiplicndose el supuesto valor urbano (SVU) por el coeficiente 0.8. El
resultadofinal no podr sermenorde 0.4VT.
ARTCULO II.C.26
La restriccin de uso que soporte un predio, derivado de la servidumbre de paso a favor
deterceros, castigarelvalordelterrenodel prediosirvientecon un coeficienteentre0.99
y0.90, a criteriodel perito, de acuerdo con lascondicionesde la servidumbre.
ARTCULO II.C.27
Lavaluacindelosterrenosquetenganunfrentemenoral lotenormativomnimovigente,
ser reducida aplicando al valorunitariodelterrenoel coeficiente Fr=frente/6.
ARTCULO II.C.28
La valuacin de los terrenos que tengan una profundidad o fondo promedio menor a
quince (15) metros, ser reducida aplicando al valor unitario del terreno el coeficiente
Fo=fondo/15
ARTCULO II.C.29
Si un inmuebleseencuentrasituadoparteentierrafirmeyparteen mar, lagooro, solose
considerar como valordel inmueble la parte no inundable del rea, sealndose como
lmite entre sta y la martima, lacustre ofluvial, el nivel de la ms alta marea o creciente
ordinaria.
ARTCULO II.C.30
Latoleranciaaceptableenlasdiferenciasdemedicinqueencuentraunperitoconrelacin
a la quefigura en losttulosde propiedad, son las siguientes:
a) En medidaslineales
- Enterreno plano0.5%
- Enterrenoaccidentado0.8%
b) En reas
- En terrenosdeforma regular2.0%
- Enterrenos deforma irregular2.5%
En caso que las medidas lineales y reas estn fuera de las tolerancias, el perito dejar
constanciade ladiferenciayejecutar lavaluacin deacuerdoa las medidasyreas que
figuran en losttulosde propiedad ocertificados que correspondan.
TTULO II
CAPTULO D
VALUACION DE LAS EDIFICACIONES PRINCIPALES, OBRAS
COMPLEMENTARIAS E INSTALACIONES FIJASYPERMANENTES
ARTCULO II.D.31
En la valuacin de las edificaciones (VE) se incluir la totalidad de las construcciones
existentes, tanto edificaciones principales como las obras complementarias y las
instalaciones fijas y permanentes. Para este efecto se tomar en cuenta los siguientes
factores:
En el caso de la valuacin reglamentaria, el rea techada (AT) y los valores unitarios
de edificacin (VUE) que, segn los casos sern los valores oficiales que hayan sido
aprobados por autoridad competente y que estn vigentes a la fecha de la valuacin;
en el caso de la valuacin comercial, los que obtenga el perito como resultado de su
propio anlisis y estudio del mercado inmobiliario de la zona, aplicando los factores de
depreciacin.
Depreciacin (D) por antigedad y estado de conservacin, segn el material
predominante.
19
E! valorde la edificacin (VE) se obtiene deduciendo la depreciacin (D) del valorsimilar
nuevo (VSN):
VE =VSN -D
Elvalorsimilarnuevoseobtiene multiplicandoel reatechada (AT)porelvalorunitariode
edificacin (VUE)
VSN =ATxVUE
Ladepreciacin (D)sedeterminatomandodelvalorsimilarnuevo(VSN)unporcentaje(P)
porantigedadyestadodeconservacinquevaradeacuerdoal materia!deconstruccin
predominante.
D = P/ 1 0 0 x ATx VUE
El valorde laedificacin ser el resultante de la aplicacin de la siguientefrmula:
VE =ATxVUE (1-P/100)
Los porcentajes que se usan para el clculo de la depreciacin aparecen en las tablas
N 1, 2, 3 y 4, segn sea el caso. El perito deber estimar yjustificar los porcentajes de
depreciacin que no se encuentren tabulados y en el caso de calificar como muy malo
un estelo de conservacin, establecer a su criterio dicho porcentaje o le fijar un valor
relativo, tal como lo seala el artculo II.D.34.
ARTCULO II.D.32
Las edificaciones con caractersticas o usos especiales, las obras complementarias, las
instalacionesfijasypermanentes, ascomoasconstruccionesinconclusas,sevaluarnde
acuerdoa loselementosque lasconforman; ylasdepreciacionesporantigedadyestado
de conservacin sern estimadas porel perito, en concordancia con las caractersticas y
vida til de dichas obras.
Para el caso de valuaciones reglamentarias se aplicar el factorde oficializacin vigente
conformea loestipulado en el artculo II.A.07.
ARTCULO I.D.33
Podrconsiderarse unaedificacin endesusocuandoya noseutiliza parael objetoaque
fuedestinado,valundolaconvalorrelativoenfuncindesuaprovechamientooutilizacin
para otros fines, o bien declarndolo sin valor cuando no pueda ser aprovechado de
manera alguna.
Tratndosedeobrasenprocesodeedificacinonoterminadas,elperitovaluarlaspartes
construidas de la edificacin con losvalores porpartidas o aplicando un precio unitario al
rea total de la obra si el avance es uniforme.
ARTCULO II.D.34
Ladepreciacinsedeterminardeacuerdoa losusospredominantes, con iosporcentajes
que se establece en las siguientes tablas. Cuando se trate de edificaciones especiales
o con sistemas constructivos no convencionales, el perito determinar el porcentaje de
depreciacin porantigedad y uso, debiendofundamentarel criteriotcnicoadoptado.
TABLA N 1
PORCENTAJES PARAELCLCULO DE LADEPRECIACION PORANTIGEDAD
Y ESTADO DECONSERVACIN SEGN EL MATERIAL ESTRUCTURAL
PREDOMINANTE PARACASAS HABITACINYDEPARTAMENTOS PARA
VIVIENDAS
Antigedad
(en aos)
Material
Estructural
Predominante
Estado de Conservacin
Muy Bueno
%
Bueno
%
Regular
%
Malo
%
Hasta 5
Concreto 0 5 10 55
Ladrillo 0 8 20 60
anos
Adobe 5 15 30 65
Concreto 0 5 10 55
Hasta 10
Ladrillo 3 11 23 63
aos
Adobe 10 20 35 70
Concreto 3 8 13 58
Hasta 15
Ladrillo 6 14 26 66
aos
Adobe 15 25 40 75
Concreto 6 11 16 61
Hasta 20
Ladrillo 9 17 29 69
aos
Adobe 20 30 45 80
Hasta 25
Concreto 9 14 19 64
Ladrillo 12 20 32 72
aos
Adobe 25 35 50 85
Hasta 30
Concreto 12 17 22 67
aos
Adobe 30 40 55 90
Hasta 35
anos
Adobe 35 45 60
*
Hasta40
anos
Adobe 40 50 65
*
Hasta45
anos
Adobe 45 55 70
*
Hasta 50
anos
Adobe 50 60 75
*
Mas de 50
anos
Adobe 55 65 80
*
* El peritodeber estimarlos porcentajes notabulados.
NOTA: En el caso de la calificacin del estado de conservacin muy malo, el perito
establecer a su criterio el porcentaje de depreciacin.
TABLA N 2
Y ESTADO DE CONSERVACIN SEGN EL MATERIAL ESTRUCTURAL
PREDOMINANTE PARATIENDAS, DEPOSITOS, CENTROS DE RECREACIN o
ESPARCIMIENTO, CLUBS SOCIALES o INSTITUCIONES
Antigedad
(en aos)
Material
Estructural
Predominante
Muy Bueno
%
Bueno
%
Regular
%
Malo
%
Hasta 5
Concreto 0 5 10 55
Ladrillo 0 8 20 60
anos
Adobe 7 17 32 67
Hasta 10
Concreto 2 7 12 57
aos
Ladrillo 4 12 24 64
Adobe 12 22 37 72
Hasta 15
Concreto 5 10 15 60
Ladrillo 8 16 28 68
anos
Adobe 17 27 42 77
Hasta 20
Concreto 8 13 18 63
anos
Adobe 22 32 47 82
Hasta 25
aos
Adobe 27 37 52 . 87
Hasta 30
anos
Adobe 32 42 57
Hasta 35
aos
Adobe 37 47 62
*
Hasta 40
aos
Adobe 42 52 67
*
Hasta45
Ladrillo 32 40 52
anos
Adobe 47 57 72
*
Hasta 50
Ladrillo 36 44 56
anos
Adobe 52 62 77
*
Mas de 50
aos
Ladrillo 40 48 60
Adobe 57 67 82
*
establecer asu criterioel porcentaje dedepreciacin.
TABLA N 3
YESTADO DE CONSERVACIN SEGN ELMATERIAL ESTRUCTURAL
PREDOMINANTE PARA EDIFICIOS- OFICINAS
Antigedad
(en aos)
Material
Estructural
Predominante
Muy Bueno
%
Bueno
%
Regular
%
Malo
%
Concreto 0 5 10 55
nasta o
Ladrillo 0 8 20 60
aos
Adobe 9 19 34 69
Concreto 3 8 13 58
Hasta 10
Ladrillo 5 13 25 65
aos
Adobe 14 24 39 74
Concreto 6 11 16 61
Hasta 15
Ladrillo 9 17 29 69
aos
Adobe 19 29 44 79
Concreto 9 14 19 64
Hasta
aos
Adobe 24 34 49 84
Hasta
aos
Adobe 29 39 54 89
Hasta 30
anos
Adobe 34 44 59
Hasta 35
aos
Adobe 39 49 64
*
Hasta 40
anos
Adobe 44 54 69
*
Hasta 45
Ladrillo 33 41 53
anos
Adobe 49 * 59 74
k
Hasta 50
Ladrillo 37 45 57
*
anos
Adobe 54 64 79
*
Mas de 50
Ladrillo 41 49 61
*
anos
Adobe 59 69 84
*
* El peritodeber estimarlosporcentajes notabulados.
establecer a su criterioel porcentaje de depreciacin.
TABLA N 4
Y ESTADO DE CONSERVACION SEGUN EL MATERIAL ESTRUCTURAL
PREDOMINANTE PARACLINICAS, HOSPITALES, CINES, INDUSTRIAS, COLEGIOS,
TALLERES
Antigedad
(en aos)
Material
Estructural
Predominante
Muy Bueno
%
Bueno
%
Regular
%
Malo
%
Concreto 0 5 20 59
Ladrillo 0 12 24 63
Adobe 9 21 34 69
Hasta 10
Concreto 3 10 22 61
Ladrillo 5 16 28 68
anos
Adobe 14 26 39 74
Hasta 15
Concreto 6 13 25 64
Ladrillo 9 20 32 72
Adobe 19 30 44 79
Concreto 9 16 27 67
Adobe 24 35 49 84
U o e f p OR
Adobe 29 40 52 89
Adobe 34 45 59
*
Hasta 35
Ladrillo 25 36 48
Adobe 39 50 64
*
Hasta40
Ladrillo 29 40 52
Adobe 44 54 69
*
Hasta45
Ladrillo 33 44 56
anos
Adobe 49 59 74
*
Hasta 50
Concreto 27 32 42
*
Ladrillo 37 48 60
anos
Adobe 54 64 79
*
Mas de 50
Concreto 30 35 44
*
Ladrillo 41 52 64
Adobe 60 70 84
*
establecer a su criterioel porcentaje dedepreciacin.
[ E INGENIERIA Y GESTION
REGLAMENTO NACIONAL DETASACIONES J
TTULO II
CAPTULO E
VALORTOTALDEL PREDIO
ARTCULO II.E.35
El valortotal del predio seobtiene aplicando la siguiente expresin:
VTP=VT+VE+VI+VOC
En donde:
VTP =Valortotal del predio.
VT = Valordel terreno
VE =Valorde la edificacin
VI = Valorde las instalacionesfijasdel predio,
VOC = Valorde las obrascomplementarias
Soloenel casodevaluacionescomerciales, de serpertinenteydebidamente sustentado,
el peritoaadirel montode los bienes intangiblesal valortotal del predio
ARTCULO II.E.36
Los anexos comprenden los planos explicativos, fotografas y otros documentos que el
perito considere necesarios parafundamentarlosvaloresadoptados.
TTULO II
CAPTULO F
VALUACION DE EDIFICACIONES BAJO ELREGIMEN DE UNIDADES
INMOBILIARIAS DE PROPIEDAD EXCLUSIVAYDE PROPIEDAD
COMUN
ARTCULO II.F.37
En los casos de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad comn,
el terreno matriz es un bien comn y pertenece a todas las unidades inmobiliarias
independizadas. Para su valuacin por unidad inmobiliaria se proceder de la siguiente
manera:
(a) Se asignar a cada unidad el valor proporcional del terreno que corresponda al
porcentajede participacin que, segn losttulosde propiedadoel reglamentointerno
del inmueble en su conjunto, estn debidamente registrados.
(b) En casoqueen losttulosde propiedad nose indique los porcentajesde participacin
decada unadelasseccionesdelbien, seprorratearelvalortotaldelterrenoentrelas
seccionesdel edificiooconjunto, proporcionalmenteal reade uso exclusivode cada
uno.
ReglamentonacionaldeTasaciones
ARTICULO II.F.38
En los casos de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad comn, el
valorde la edificacin se obtendr aplicandotodas las disposiciones que estn fijadas en
elTtulo li deeste reglamento. Paraelefecto, deberconsiderarsetantolasreas propias
deusoprivado, como lasque lecorresponden a laseccin porlasobrasoreastechadas
que son de usocomn, deacuerdo con el porcentaje de bienes comunes.
ARTCULO li.F.39
En caso que no se pueda determinar el valor de las reas comunes o no se conozca el
porcentajequelecorrespondealaunidadinmobiliariaporvaluar,elvalordelasreascomunes
delamismasecalcularenbaseal 15%delvalordela unidad inmobiliariadeusoexclusivo.
El Peritodeterminarelporcentajecorrespondienteenaquelloscasosespeciales.
ARTCULO II.F.40
El valortotal de la unidad independizada es la sumatoria del valorde la parte del terreno
matriz que le corresponde, ms el valor de la edificacin de su uso exclusivo y el de la
partede los bienes comunes que igualmente le corresponde.
TTULO III
VALUACIN DE PREDIOS RUSTICOSYOTROS BIENES
AGROPECUARIOS
CAPTULOA
ALCANCESYFINES
ARTCULO III.A.01
Para los efectos de este reglamento se considera predio rstico a los terrenos ubicados
en zona rural dedicados a uso agrcola, pecuario, forestal yde proteccin y a ios eriazos
susceptibles de destinarse a dichos usos que no hayan sido habilitados como urbanos ni
estn comprendidosdentrode los lmitesde expansin urbana.
Forman parte del predio rstico, la tierra, el agua y su ecosistema, as como las
construcciones e instalacionesfijasypermanentes que existan en l.
Losterrenos rsticos ubicados en zona de expansin urbana e islas rsticas, se valuarn
conforme a loestablecido en el captuloJ del presentettulo.
ARTCULO III.A.02
Se considera terrenos eriazos aquellos que se encuentran sin cultivar porfalta o exceso
de agua y los terrenos improductivos y terrenos ribereos al mar los ubicados a lo largo
del litoral de la Repblica, en la franja de 1 Km. Medido a partir de la lnea de la ms
alta marea. En ambos casos se entiende que estos terrenos estarn situados fuera del
rea urbana y que no se encuentran comprendidos en las zonas de expansin urbana
sealados en los planes urbanos, o en los estudios urbansticos debidamente aprobados
porautoridad competente.
Se debe exceptuar de esta clasificacin a los terrenos de forestacin y las lomas con
pastos naturales dedicados a la ganadera.
2 INGENIERA Y GESTIN
ARTICULO III.A.03
Construcciones e instalaciones fijas y permanentes son ias edificaciones en general,
tales como viviendas, depsitos, cobertizos, talleres, construcciones para beneficio de
productos, plantas industriales, hospitales, campos recreativos, vas, infraestructura de
riego, etc.
ARTCULO III.A.04
Se considera plantacin permanente al conjunto de vegetales establecidos en un predio
rsticoquesonsusceptiblesdeexplotacineconmicapormsdedoscampaasagrcolas
yque pertenezca a cualquiera de las categoras siguientes:
a) Frutales.
b) Otrasespeciescuya produccinsemantengadurantemsdedosaos, sinnecesidad
deefectuarnueva siembra.
No seconsidera plantacin permanente cuando las especiesantes citadasseencuentren
aisladamente, pues en este caso suvaluacin ser individual.
ARTCULO III.A.05
Son plantaciones anuales aquellas cuyo perodo vegetativo normal es igual o menor de
un ao.
ARTCULO III.A.06
Losterrenos rsticos porsu capacidad de uso mayorsedividen en cinco grandesclases:
1.0 Tierras aptas para cultivoen limpio. (ClaseA)
2.0 Tierrasaptas para cultivo permanente (Clase C)
3.0 Tierras aptas para pastos (Clase P)
4.0 Tierrasaptas para produccinforestal (Clase F)
5.0 Tierrasde proteccin (Clase X)
1.0 Tierras aptas para cultivoen limpio (ClaseA)
Estas tierras renen condiciones agroigicas que permiten la remocin peridica y
continuada del suelo para el sembro de plantas herbceas ysemiarbustivas de corto
perodo vegetativo, bajo tcnicas econmicamente accesibles a los agricultores del
lugar y sin deterioro de la capacidad productiva del suelo, ni alteracin del rgimen
hidrolgico de la cuenca.
Por su alta calidad agrolgica podrn dedicarse a otros fines (cultivos permanentes,
pastoreo, produccin forestal y proteccin) cuando en esta forma se obtenga un
rendimiento econmico superior al que se obtendra de su utilizacin con fines de
cultivo en limpio, o cuando el inters del Estado as lo requiera.
1.1 Segnel sistema de abastecimiento de agua, se clasifican en cuatrotipos:
a) Con riego porgravedad yagua superficial.
b) Con riego provenientedebombeode agua superficial.
c) Con riego provenientedebombeodeaguasubterrnea.
d) Con agua de lluvia (secano).
ReglamentoNadidnaldeTasaciones
1.2 Segn sus niveles de altitud, lostipos sern:
a) Hasta 2 000 m.s.n.m.
b) De2 001 a 3 000 m.s.n.m.
c) De 3001 a4 000 m.s.n.m.
d) Msde4 000 m.s.n.m
1.3 En ia Selva segn la distancia al ro o carretera que se utiliza como va de
transporte predominante, las tierras aptas para cultivos en limpio comprenden
los siguientestipos:
a) Hasta 1 Km. distancia del roo carretera.
b) Ubicadasde 1 a 2 Kms. de distancia del ro o carretera.
c) Ubicadasde 2 a 3 Kms. de distancia del ro o carretera.
d) Ubicadas a msde 3 Kms, dedistancia del roo carretera.
1.4 En todo caso, la tierra aptas para cultivo en limpio se subclasifican en las
siguientes categoras:
a) Primera categora.-
Son aquellas de mejor calidad agrolgica, gran capacidad productiva, buenas
condicionesfsicasyclimticasportemperaturamuyfavorablesparala produccin
decultivosen limpioenforma permanente yeconmicamente rentable.
De relieve topogrfico plano y suave, confirindole una gran capacidad de
labranza, constituyendo las tierras ms mecanizables del pas. Las pendientes
estn generalmente por debajo del 2%, lo que facilita el establecimiento de una
infraestructura de riego.
Edaficamente, son suelos de caractersticas fsicas muy favorables en cuanto a
profundidad efectiva, textura adecuada y buen sistema de drenaje.
La reaccin de estos suelos (ph) vara entre neutra a ligeramente cida o
ligeramente alcalina, condicin ptima para el aprovechamientode la mayorparte
de los nutrientesvegetales.
b) Segunda categora.-
Son aquellas con algunas limitaciones vinculadas al factor topogrfico o clima
que restringen su capacidad productiva, requieren moderadas prcticas de
conservacin yde manejode suelos para evitarsudeterioro o para mejorarlo.
Laslimitacionesdelastierrasdesegundacategorapuedenincluirefectossimples
ocombinados de:
- Suelos con profundidades inferiores a la capa arnble.
- Pendiente ligeramente inclinada pordebajo del4%
- Susceptibilidad moderada a la erosin.
- Factoresdesfavorables queafectan la estructura del suelo.
- Ligera salinidad osodio, fcil de corregir.
- Reaccin o pH entre neutro a ligeramente alcalino.
- Exigenciasen el riego
- Limitacionesdeclima
c) Tercera categora.-
Son aquellas con severas limitaciones climticas y de riego por inundacin que
reducenlaeleccindecultivosy/orequieren prcticasespecialesdeconservacin,
las tierras de sta categora tienen mayores restricciones que las de segunda y
cuando se les usa para cultivo en limpio, las prcticas o tratamientos agrcolas y
de conservacin de suelos son por lo general ms difciles de aplicary mantener
para aseguraruna produccin econmica ycontinuada.
Pueden usarse para cultivosen general, pastos cultivadosy produccinforestal.
Las restricciones suelen originarse por pendientes moderadamente inclinadas
mayor de 4% susceptibilidad a la erosin, drenaje excesivo, poca profundidad y
moderada salinidad.
d) Cuarta categora.-
Sonaquellasquetienenseveraslimitacionesquerestringen laeleccindecultivos
y/o requieren un cuidadoso manejo.
Las restricciones en el uso de los suelos son mayores que las de la tercera
categorayla adaptacindeplantasesmenor. Cuandoestossuelossecultivanes
necesario un manejo muycuidadosoyprcticas agrcolasyde conservacin ms
difciles de aplicar y mantener. Los suelos pueden usarse en cultivos en limpio,
cultivos permanentes y produccin forestal.
2.0 Tierras aptas para cultivo permanente (Clase C)
Sonaquellascuyascondicionesagrolgicasnosonadecuadasalaremocinperidica,
y continuada del suelo, pero que permiten la implantacin de cultivos perennes, sean
herbceos, arbustivos o arbreas, frutales principalmente, as como forrajes; bajo
tcnicas econmicamente accesibles a los agricultores del lugar, sin deterioro de la
capacidad productiva del suelo ni alteracin del rgimen hidrolgico de la cuenca.
Estas tierras podrn dedicarse a fines de pastoreo, produccin forestal y proteccin,
cuando en esta forma se obtenga un rendimiento econmicamente superior al que
se obtendra de su utilizacin con fines de cultivo permanente o cuando el inters del
Estado lo requiera. Presentan limitaciones tanto de orden edfico como topogrfico
que imposibilitan la fijacin de cultivos en limpio, pero que aceptan la fijacin de un
cuadrodiversificadodecultivostropicalesperennes. Estndistribuidasen lasregiones
de costa, sierra y principalmente en la selva, pudiendo en algunos lugares no existir
ciertascategoras.
Paraestastierrassehanconsideradotambinlosmismostiposdealtitudessealadas,
en lastierrasaptas para cultivo en limpio, en la sierra.
Asimismo, segn la distancia del roy/o carretera que sirve de va de transporte a las
tierras, se utilizaran los mismos tipos sealados para lastierras aptas para cultivo en
limpioen selva.
Lastierrasaptasparacultivopermanentesesubclasificanendoscategorasla5ta.y6ta.
Categorasdelcuadrodevaloresarancelariosysu definicin resumidaes la siguiente;
e) Quinta categora:
Son aquellas que presentan limitaciones ms severas que iastierras de la cuarta
categora, son pedregosas, con presencia de fragmentos gruesos de grava y
piedras y/o afloramiento rocoso en cantidad suficiente para impedir cultivos
transitorios pero permiten la siembra decultivos perennes.
El cuadro climtico puede caracterizarse por temperaturas bajas, amplias
oscilacionestrmicas(heladas)yfuertesvientos.
INGENIERIA Y GESTION 5 ]
f) Sexta categora
Son aquellos que presentan limitaciones severas en la calidad agrolgica que los
convierten en inapropiados para llevar a cabo cultivos de carcter intensivo en
forma normal.
Dichas limitaciones de orden climtico, edfico o topogrfico, pueden estar
vinculados estrechamente a pendientes empinadas, susceptibilidad a la erosin,
suelos superficiales, baja fertilidad, salinidad o alcalinidad, drenaje imperfecto,
clima, temperaturayotras caractersticasdesfavorables.
3.0 Tierras aptas para pastos (Clase P).
Son aquellas que no renen las condiciones agrolgicas mnimas requeridas para
cultivo en limpio o permanente, sin embargo permiten su uso continuado o temporal
para el pastoreo, bajo tcnicas econmicamente accesibles a los agricultores del
lugar, sin deterioro de la capacidad productiva del recurso, ni alteracin del rgimen
hidrolgico de la cuenca.
Estastierraspodrndedicarseparalosfinesdeproduccinforestaloproteccin,cuando
en esta forma se obtenga un rendimiento econmico superior al que se obtendra de
su utilizacin con fines de pastoreo o cuando el inters del Estado lo requiera; estn
distribuidasen las regionesde costa, sierra yselva.
En la sierra, lastierrasaptas para pastoreoconstituyen lastierras de pastos naturales
y pueden distinguirse los mismos tipos de altitud establecidos para los cultivos en
limpio:
a) Hasta 2 000 m.s.n.m.
b) Desde2 001 a 3000 m.s.n.m.
c) Desde 3 001 a4 000 m.s.n.m.
d) Ams de4 000 m.s.n.m.
4.0 Tierras para produccin forestal (Clase F)
No renen las condiciones agrolgicas requeridas para su cultivo o pastoreo, pero
permiten su uso para la produccin de maderasyotros productosforestales, siempre
que sean manejadas en forma tcnicapara nocausardeterioro en lacapacidad
productiva del recurso ni alterar elrgimenhidrolgico de lacuencani su ecologa.
Estastierras podrn dedicarsea proteccin cuando el inters del Estado lo requiera.
5.0Tierras de proteccin (ClaseX)
Son aquellas que no renen las condiciones agrolgicas mnimas requeridas para
cultivo, pastoreo o produccin forestal. Se incluyen dentro de este grupo: picos,
nevados, pantanos, playas, cauces de ros y otras tierras que, aunque presentan
vegetacin natural boscosa, arbustiva o herbcea, su uso no es econmico y deben
sermanejadasconfinesdeproteccindecuencashidrogrficas,vidasilvestre,valores
escnicos,cientficos, recreativosyotrosqueimpliquenbeneficiocolectivoodeinters
social.
Aqu se incluyen las unidades de conservacin (Los parques nacionales, reservas
nacionales, santuarios nacionales, santuario histrico), yreservasde biosfera.
TTULO III
CAPTULO B
MEMORIA DESCRIPTIVA
ARTCULO III.B.07
En la Memoria Descriptiva sedesarrollarn lossiguientes conceptos:
- Nombredel predio,
- Nombre del propietario o posesionario.
- Nombre de la persona natural ojurdica que solicita la valuacin
- Objetode lavaluacin y metodologa empleada.
- Ubicacin (valle, regin, zona, distrito, provincia, departamento).
- Fecha a la cual esta referida lavaluacin del predio.
- Linderos.
- Permetro-mensura de los lados que lo conforman.
- rea total.
- Naturalezayclasificacin de lastierrasysus reas respectivas.
- Produccin dominante en la regin agrcola.
- Plantaciones.
- Recursosde agua yderechosde riego.
- Elementosdetrabajo, manode obrayotros.
- Factoresecolgicos (clima, vientos, fl orayfauna, etc).
- Forma de explotacin.
- Beneficioe industrializacin de los productos.
- Construcciones y reas que ocupan: edificios, instalaciones para el beneficio de
productos industriales, obrasde bienestarsocial, serviciosgenerales, etc.
- Mejorasyobrascomplementarias.
- Maquinarias, equipos, herramientasyenseres.
- Semillasyotros productos en almacn.
- Animales: ganados, aves, peces, etc.
- Servidumbres.
- Gravmenes.
- Riesgosque amenazan el predioosuscapitales, o pueden perjudicarlo en el futuro.
- Depreciacin.
- Rendimientoy produccin brut .
- Gastosde explotacin yadministracin.
- Datos complementarios.
- Ttulosde propiedad y planosde predio.
- Inscripcin en los registrosde la propiedad del inmueble.
ARTCULO III.B.08
En la descripcin de los linderos deber sealarse
a) La lnea perimtrica que constituye los linderos con losvecinos colindantes.
b) La referencia o accidentes geogrficos permanentes como mar, ros, lagos, esteros,
salientes de carcterpermanente, bordes, etc.
c) En caso que los linderos estn constituidos o relacionados a cerros es preciso definir
especficamente los puntos de referencia de manera que se establezca con claridad
cual es la parte de los cerros que quedan dentro de la propiedad y la toponimia del
lugar.
ARTCULO III.B.09
El rea tota! es la indicada en losttulos de propiedad o planos existentes, o de no haber
stos laquearroje la mensura hecha porel peritocuando seleencomiendetal operacin.
Es expresada en hectreasy metros cuadrados, segn corresponda
ARTCULO III.B.10
La naturaleza y la clasificacin de las tierras se determina de acuerdo con las reglas de
latcnica agronmica, consignando las reas de cada clase deterrenoysu condicin de
cultivado o explotado en su forma natural, cultivable o incultivable. Clasificadas stas en
categoras, seaplicar el arancel deterrenos rsticos.
El sueio o casco de un predio rstico se vala independientemente de la vegetacin y/o
construccin que sustenta, salvo el casode pasturas naturales.
ARTCULO III.B.11
Produccindominanteen la reginesaquellaqueocupa la mayorrea, prevaleciendopor
su importancia econmica sobre lasotras producciones de lazona.
ARTCULO III.B.12
En plantacionesseindicalosdiversoscultivosqueexisten, ascomolospradosybosques
explotables.
ARTCULO III.B.13
En recursos de agua y derechos de riego se consigna si e predio se abastece con agua
superficial, de subsuelo y/o lluvia, indicando las dotaciones o rendimientos y si son
suficientes para las necesidades del predio. En caso de existir riego tecnificado debern
detallarse suscaractersticas.
El derecho de agua es la dotacin o cuotade agua que le corresponde a un predio de un
cauce comn, segn ia legislacinvigente.
ARTCULO III.B.14
Enelementosdetrabajo, manodeobrayotros;seespecificarsilacantidadycalidaddela
mano de obra disponible, las mquinas, equipos, instalaciones, y herramientas, animales
detrabajoydemselementos suficientes para la explotacin
ARTCULO III.B,15
En factores ecolgicos se debe tener en consideracin: clima, paisaje y contaminacin
ambiental.
ARTCULO III.B.16
En ia forma de explotacin del predio se indicar si sta es efectuada entodo en parte;
y si es conducida en forma directa por el propietario, sistema cooperativo, por trabajo
comunitario, otrasformas.
ARTCULO III.B.17
Debe indicarsesi losproductosobtenidosson expendidostalcomose lescosecha; si hay
un beneficio previo o si se les somete a uo proceso de preparacin para los mercados
su exportacin, o se los industrializa en elfundo mismo.
Cuandoseobtiene subproductos, se especificar si se les consume en el mismo predio o
son vendidos ensu estado natural o industrializados.
ARTCULO III.B.18
Las construcciones sern descritas indicando sus caractersticas constructivas
estructurales, materialesempleados, estadodeconservacin, antigedad, ylasreasque
ocupan.
ARTCULO III.B.19
Lasinstalacionesfijasypermanentes, ascomolasobrascomplementariastalescomolos
caminos, cercos, corrales, eras, embarcaderos, puentes, murosyandenesde contencin,
defensas marginales, tomas, partidores, canales, diques, etc., sern descritasy metradas
aunquenoestndentrodeloslinderosdelpredio,peroquelesirvanyhayansidoejecutados
concapital propioensuintegridadoen parte,comocontribucinadeterminadaasociacin
o comunidad en beneficio colectivo.
ARTCULO III.B.20
Seconsideran lasservidumbresyderechos, existentesdescritosyconsignadosenttulos,
ascomolas establecidosposteriormenteastos,queafectanelpredioensuclasificacin
de dominante o sirviente, (verttulo II captulo B articulo II.B.17).
ARTCULO III.B.21
En gravmenes se consignar aquellos a que est afecto el predio y sus condiciones de
constitucin, debidamente inscritos.
ARTCULO III.B.22
En riesgosse har notar, deexistir, losdeerosin del suelo, inundaciones, deslizamientos
o prdidas de vas de comunicacin, plagas y epidemias; y toda causa que amenace al
predioysus componentes, o pueda perjudicarlo enel futuro.
INGENIERIA Y GESTION [jC
ARTICULO III.B.23
Enlosttulosdepropiedaddelprediosedebeestudiareindicar,deserposible,elorigende
lapropiedad,elpropietarioolospropietariosactuales,sucondicindepropiedadindividual,
colectiva, testamentaria, estatal o comunidad campesina. Cuando estn inscritos en los
registrosseconsignarlafecha,eltomo,elfolioyfojasdelainscripcin;olaficharegistral,
segn sea el caso.
Los planos que conforman el expediente contendrn el nombre del profesional que lo
firm, escala, orientacin geogrficaylafecha. El peritodarsuopinin sobre el gradode
exactitud del levantamiento; de ser necesario se har un nuevo plano, total o parcial del
predio y/o sus construcciones; siendo elemento de juicio la hoja catastral oficial referida
al predio.
TTULO III
CAPTULO C
VALUACIN DE TERRENOS RSTICOS
ARTCULO III.C.24
Lavaluacin considerar, segn el caso:
a)
Terrenos rsticos
b)
Terrenos eriazos
c)
Terrenos eriazos ribereos al mar
d)
Construccionese instalacionesfijas
e)
Maquinaria yequipo
f)
Cultivosyproductos deorigen vegetal y/oanimal en almacn
g)
Ganado, aves, peces yotros animales
h)
Factoresecolgicos
ARTCULO III.C.25
En las valuaciones reglamentarias o comerciales de terrenos rsticos deber hacerse
una clasificacin de los mismos, teniendo en cuenta los criterios sealados en el
artculo anterior, debiendo determinarse las reas que corresponda a cada categora
de tierras.
El valor de las tierras aptas para cultivo en limpio que se abastecen con agua de
lluvia (secano) ser igual al 50 % del valorde las tierras que figuran en los listados de
valores oficiales de terrenos rsticos vigentes y/o del mercado inmobiliario de estas
tierras en la zona, segn sea el caso de valuacin reglamentaria o comercial.
Si en el terreno a valuar existieran reas de diversas categoras se calcularn las
reas parciales, multiplicando cada una de estas porsu correspondiente valoroficial o
de mercado vigente; obtenindose el valortotal por la sumatorla de aquellas.
S INGENIERA Y GESTIN
ARTCULO III.C.26
El valor rstico de las tierras de primera categora (V R) aptas para cultivo en limpio
con riego porgravedad y agua superficial se obtiene de los valores oficiales de terrenos
rsticosdel distritoen que se ubica elterreno materia devaluacin o producto del estudio
del mercado inmobiliario de la zona en estudio, segn corresponda a una valuacin
reglamentaria ocomercial.
ARTCULO III.C.27
En el casodevaluacionescon el propsitodeexpropiacin seaplicar lodispuestoen las
normas legalesvigentes sobre la materia
TTULO III
CAPTULO D
VALUACIN DETERRENOS ERIAZOS
ARTCULO III.D.28
La valuacin de terrenos eriazos y eriazos ribereos al mar, se obtiene multiplicando el
valorbsico eriazo (VBE) porel rea (A), materia de valuacin,
ARTCULO III.D.29
El valorbsicoeriazo sedetermina aplicando la siguiente expresin:
VBE= 1/10VRx d x U x T x V x E
El valor bsico de terrenos eriazos ribereos al mar se determina por la expresin
siguiente:
VBER= 1/10V R x U x T x V x D x E
En donde:
VBE = Valorbsicoeriazo
VBER= Valorbsico eriazo ribereo
VR = Valor unitario oficial de terreno rstico o valor unitario de terreno del mercado,
segn se trate de valuacin reglamentaria o valuacin comercia!, de las tierras
de primera categora.
D = Distancia al rea con valorunitariooficial urbano
U = Uso
T = Topografa y naturaleza del terreno
V = Vasquesirven a la zona en que se ubica el terreno
D = Distancia a la lneade msalta marea
E = Factordecorreccin ecolgica
INGENIERIA Y GESTION X
ARTICULO III.D.30
La expresin numrica de os factores d, U, T, V, D, y E sern los consignados en las
tablas N05 hasta la N08-A.
La valuacin comercial en ambos casos se establece en funcin de la ley de oferta y la
demanda.
El perito teniendo en cuenta la zona, progreso y dinmica de desarrollo y uso de sta,
aplicar de serel caso, losfactores consignados en lastablas N05, 06, 07, 08 y 08-A.
TABLAN05
N CARACTERISTICAS FACTOR
EXPRESIN
NUMRICA
I
Distancia a la zona con valorarancelario
Hasta 500m. D . 1,50
I
De 501 a 1 OOOm. D ' 1,20
Ms de 1 OOOm. D 1,00
Usos
a) Uso industrial yturismo
- Fbricas, grandesdepsitosy/o almacenes U 2,00
pesqueros, balleneros, etc.
- Hoteles, hostales, casinos U 1,80
II
b) Uso comercial
- Grifosy servicentros U 1,60
- Restaurante y locales comerciales U 1,40
c) Uso Especiales
- Centros de recreacin yotros U 1,20
d) Uso de vivienda yequipamiento
-Vivienda U 1,00
Topografa y Naturaleza del Terreno
A)Topografa del terreno
Pendiente menora 5% T 1.00
De 5 a 10% T 0.90
De 11 a 20% T 0.80
III De 21 a 30% T 0.70
Ms de 30% T 0.60
B) Naturaleza del terreno
-Arenoso o arcilloso T 0.70
-Con afloramiento rocoso T 0.65
-Con napa fretica superficial T 0.60
* Si se presentan en forma simultnea problemas de topografa y naturaleza del terreno, el
factorTsedeterminamultiplicandolosfactorescorrespondientes.
ARTCULO III.D.31
Paralosefectosdeestereglamento, lasvasclasificadassegnelservicioquecomprende
la tabla N06 sedefinen en laforma siguiente:
Carreteras duales
Tiene calzadas separadas, para dos o ms carriles de trnsito, cada una diseada para
velocidades mayoresde 80 Km./h. ypavimentadas con asfaltoo concreto.
Carreteras de primera clase
Tiene un ancho mnimo de 8,40 m. con pavimento de asfalto, diseada para velocidades
mayores de 80 Km./h. forman parte del sistema nacional y su pendiente mxima es de
6%.
Carreteras de segunda clase
Tiene un ancho entre 3,50 m y 8,00 m. son afirmadas, y su diseo es para velocidades
entre 60 a 80 Km/h., forman parte del sistema departamental y su pendiente mxima es
de 8%.
Carreteras detercera clase
Ancho promedioentre 3,50m y 5,00m., son afirmadas, forman parte del sistema vecinal y
su pendiente mxima esde 10%.
Trochas carrozables
Sin afirmado, ancho promedio de 3,00 m. que permiten el trnsito espordico de
vehculos.
Encasoquedosomsvasinfluyensobreelterreno, deberadoptarseelfactordemayor
valor.
TABLAN06
FACTORVIAS (CARRETERAS)
CLASE DE VIA
DISTANCIA
(CARRETERAS)
Hasta 500m De 501 a 1000 m
Carreteras duales 1,50 1,25
Carreteras de primera clase 1,40 1,20
Carreterasde segunda clase 1,30 1,15
Carreteras detercera clase 1,20 1,10
Trochas carrozables 1,10 1,05
Sin carretera 1,00 1,00
* El Perito deber teneren cuenta para la clasificacin decarreteras: su
jurisdiccin yelservido, segn la normatividad vigente.
ARTCULO III.D.32
Elfactordistancia (D)con respectoa la lneade msalta marea seaplica deacuerdoa la
Tabla N07.
TABLAN07
DISTANCIACON RESPECTO
FACTOR D
ALALINEADE MASALTAMAREA
Hasta 250,00 m
De 250,01 a 500,00 m
Ms de 500,00 m
1,50
1,20
1,00
TTULO III
CAPTULO E
VALUACIN DE FACTORES ECOLGICOS (E)
ARTCULO III.E.33
Sedebeteneren consideracin lassiguientesvariablesen cada unode losfactores:
a) Clima: Horas de asolamiento, caractersticas climatolgicas de la zona, vientos
dominantes, etc.
b) Paisaje: Florayfaunaexistenteenelreayalrededores, ros, lagos, bosques, etc. que
determinen el entorno; debindosetomarfotos a colordestacandoel paisaje.
c) Contaminacin ambiental.- Generacin de humos, ruidos, desechos emanaciones,
que pudieran atentarcontra la salud yel medio ambiente.
ARTCULO III.E.34
Estas variables se determinarn a criterio del perito y podrn calificarse de bueno (B),
regular(R)y malo (M), yse aplicar laTabla N 08y08-A.
Tabla N08
FACTOR DE CORRECCIN ECOLOGICO E
' ' - - - - ^ V A R I A B L E
CATEGORA""-
CLIMA PAISAJE
Bueno 1,04 1,06
Regular 1,00 1,00
Malo 0,96 0,96
Tabla N 08-A
FACTOR DE CORRECCIN ECOLOGICO E
----- . ^ V A R I A B L E CLIMA
categor a" - - ^ ^ PAISAJE
Bueno 1,10
Regular 1,00
Malo 0,90
Sisepresentanenformasimultneamsdeunadelasvariables,elfactorEsedetermina
multiplicando los ndices correspondientesde stas.
TTULO III
CAPTULO F
VALUACIN DE EDIFICACIONES Y SERVICIOS
ARTCULO III.F.35
Comprende todos los edificios e instalaciones del predio rstico y que se utilizan en la
explotacin, tales como: viviendas, oficinas, almacenes, plantas industriales, cobertizos,
corrales, escuelas, hospitales, salas de esparcimiento, infraestructura de riego,
infraestructura devialidad, instalacionesde servicio u otras instalaciones.
ARTCULO III.F.36
La valuacin de las construcciones, obras complementarias, e instalaciones comprende:
Descripcin de materiales, distribucin de ambientes, letrado, antigedad, estado de
conservacin y usos. El procedimiento que debe seguirse es el sealado en el ttulo II,
captuloDreferenteavaluacindeedificacionesoconstrucciones,obrascomplementarias
e instalacionesen predios urbanos, en loque le sea aplicable.
ARTCULO III.F.37
La infraestructura de riego comprende: canales, embalses, tomas de derivacin,
compuertas, partidores,alcantarillado,sifonesytodaobracivilcomplementaria;ysistemas
de riegotecnificado.
En todos los casos se har el letrado del movimiento de tierras y de las estructuras,
sealandosus caractersticas con el mayordetalle posible asignndoles valores unitarios
de mercado debidamentejustificados.
ARTCULO III.F.38
La infraestructuravial comprende: caminos, puentes, obras de arte, vasfrreas, etc.
Paralosefectosdelavaluacinseharelletradodelasdiferentespartidasqueconforman
la infraestructura vialyse asignarn losvalores unitarios de mercado correspondientes.
ARTCULO III.F.39
Infraestructura de servicios:
a) Agua potable: reservnos, plantas de tratamiento, plantas de bombeo, redes de
distribucin yconexionesdomiciliarias.
Se describir cada una con el letrado respectivo y los valores unitarios sern de
acuerdo altipode construccin, materialesyequipamiento.
b) Desage: se har la descripcin y letrado de las instalaciones, determinando los
valores unitarios de acuerdo al movimiento de tierras y materiales que intervienen en
suconstruccin.
c) Instalacioneselctricas: sevaluarnsegnsuscomponentesasignndoleslosvalores
unitariosde mercado.
d) Otras instalaciones
REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES
ARTICULO II1.F.40
Los cercossevaluarn deacuerdo a su tipo, sealando los materialesque intervienen en
su construccin e instalacin, yasignndolevalores unitariosde mercado.
TTULO II!
CAPTULO G
VALUACIN DE MAQUINARIAYEQUIPOSAGROPECUARIOS
ARTCULO III.G.41
La valuacin de maquinaria y equipos agropecuarios comprende: Descripcin de la
mquina o equipo, estado actual y estimacin de expectativa de vida til, precio original
yfecha de adquisicin, valoractual de la mquina o equipo similarnuevo, descripcin de
mejorasyvaloractual del equipodado.
ARTCULO III.G...42
El procedimiento a seguirse en la valuacin de este tipo de bienes, es el referente a la
valuacin de propiedades empresariales, TtuloVdel presente reglamento.
ARTCULO III.G.43
En la valuacin de los implementos, accesorios de mquinas, equipos y herramientas, el
perito le asignar el valorcorrespondiente a su estadode conservacin.
TTULO III
CAPTULO H
VALUACIN DE CULTIVOSY PRODUCTOSAGROPECUARIOS EN
ALMACEN
ARTCULO III.H.44
El valor de los cultivos, se determina teniendo en cuenta la edad, estado, rendimiento y
precio promediode los productos en el mercado.
El peritopodrdeterminarelvalordeunaplantacin permanenteen basealaacumulacin
degastosincurridosensuimplementacinenbasealoscostosdeproduccinestimados,
debidamente indicados en anexos adjuntos.
ARTCULO III.H.45
Las semillas y productos almacenados se valuarn a precios vigentes al momento de
la tasacin, teniendo en cuenta su calidad, estado de conservacin y posibilidad de ser
utilizados. Cuando estos no se encuentren en almacn sern valuados a criterio del
perito.
ARTCULO III.H.46
Encasodeexpropiacin, lasplantacionesanualesen perododecosecha nosevalorizan,
disponindoseel levantedeia misma; aquellasqueseencuentren en plenodesarrollo, su
valuacinserlaacumulacindelcostodesuinstalacin hastalafechaenqueseproduce
la expropiacin.
En el caso de plantaciones permanentes, se determinar el lucro cesante, como
complemento a la valorizacin de la plantacin en si.
ARTCULO III.H.47
Las plantaciones maderables se valuarn conforme a su estado de desarrollo, a criterio
del perito, debidamente sustentado.
TTULO III
CAPTULO I
VALUACIN DE GANADO,AVES, PECESYOTROSANIMALES
ARTCULO III.I.48
El ganado sevaluarde acuerdo a los precios promedio de mercado, teniendo en cuenta
la especie, raza,volumen de produccin yotros considerndoosqueestime el perito.
Elganadoreproductorsevaluarteniendoencuenta: elpedigree laedad, conformacin
exterioryotros.
En el caso de ganado vacuno, carne o leche, debe tenerse presente si son registrados
(Reg. Genealgico) o no (ganado criollo), y dentro de estos, si son adultos (mayores de
24 meses) o menores.
Elpreciodemercadobasedelatasacinserelresultantedelproductode!pesonetoanimal
en ayunas porel promedio porkilode pesovivo de mercados o camales (carcasa)
Tenerpresente, las bonificacionessiguientes:
A.- Gradode Cruzamiento
Cruce Simple : 15-08%
Cruce Intermedio : 30-15%
Puro porCruce : 50-30%
B.- Produccin de leche: Factor 1,4 -1,0
Varia deserprimerizas lactando de segunda ms lactancias.
C.- Edad: Permite reajustarvaloresAy B
3 a 5 aos : 20-40%
5.1 a 7 aos: 60-80%
7.1 a ms : 100%
INGENIERA Y GESTIN 5 2
R e g l a m e n t o N a c i o n a l d e Ta s a c i o n e s
Tener especial cuidado con vacunos machos cuyo justiprecio estar en funcin de su
condicin de animales reproductores en tanto sea puro porcruce (Pedigree).
PM : PNx PKx V.R.C.
PM : Preciode Mercado
PN : Peso Neto
PK : Precio Kg.Vivo
V.R.C : Valorrendimiento en carne (1,15 1,20).
Alvalorresultante, el peritopuedeincrementarloteniendoencuenta laedad delanimalen
relacin a suaptitud deservicio, ejemplo;
2-3aos - F = 2,50
7-8aos- F = 0,42
+ 8 aos- F = 0,00
a) Los animales nativos (camlidos andinos) se valorizan en forma semejante a los
de pedrigee, considerando raza, especie, sexo, edad, la conformacin exterior de!
animal, el tipo de lana y color, como la produccin y calidad de la misma; as como
los premios obtenidos por estos o sus progenitores en las ferias organizadas por la
Autoridad Competente. El Peritoen baseasusapreciacionesycriterio, bonificarono
lavaluacin respectiva.
b) En ganado equino de competicin se considera el elevage"; las lneas de
consanguinidad de progenitoresydescendientes.
c) En crianzas de caballo de paso peruano, hay que tener en cuenta su pedigree,
edad, presencia en su conformacin externa, tipo de piso, docilidad, sexo, premios
obtenidos, etc. yde acuerdo a la normatividad vigente.
ARTCULO III.I.49
Las aves u otras especies canoras se valuarn de acuerdo a los precios promedio de
mercado teniendo en cuenta el pedigree, la especie, gnero y familia; as como la raza
de algunasespecies.
Debehacerselasbonificacionesporedad,vistosidadoplumaje,aptitudparalareproduccin,
produccin, canto, conformacin exterior o presencia, resistencia y otras cualidades que
considere el perito.
ARTCULO III.1.50
Lospecesuotrasespecieshidrobiolgcassevaluarntomandoencuentaaqueactividad
van a serdestinadas: cientfica, exposicin, consumo humano e industrial.
ARTCULO III.1.51
Lavaluacindeespeciesprotegidasestasujetaacriteriosdelperitoquienlasustentaren
su informeyde acuerdo a las normas establecidas porla autoridad estatal competente.
ARTCULO III.I.52
Losproductoscrnicosysusderivados,sinprocesaryprocesadosenalmacn,frigorficos,
etc.sevaluarn teniendoencuenta el estadoycalidad deconservacin, rendimientoyde
acuerdo a los precios promedioen mercado.
INGENIERIA Y GESTIN
Reglamento Nacional deTasaciones j
ARTCULO III.I.53
Loshuevosparala reproduccinyconsumosevaluarnsegn laespecie, calidad, estado
de conservacin y posibilidad de usarlossegn precio promedioen mercado.
ARTCULO III.1.54
La lanasevaluarteniendoen cuentalacalidadytamaodefibra, uniformidadenelcolor,
estadode conservacin el volumen o rendimiento, yespecie segn precio promedio en el
mercado.
ARTCULO III.1.55
Cualquieranimalsevaluardeacuerdoa losprecios promediosen mercado, acriteriodel
perito, quin la sustentar.
TTULO III
CAPTULOJ
VALUACIN DE TERRENOS RUSTICOS EN ZONAS DE EXPANSIN
URBANAE ISLAS RSTICAS
ARTCULO III.J.56
Zona de expansin urbana es el rea constituida por terrenos rsticos que ha sido
considerada en los planes de desarrollo de una localidad para el futuro crecimiento de
sta, de acuerdoa unazonificacin y planvialoficial.
ARTCULO III.J.57
Terrenosrsticosenzonadeexpansinurbana,sonaquellosquemanteniendosucondicin
legal de rsticos se encuentran autorizados para realizar en ellos el cambio de uso de la
tierra, deacuerdo a la zonificacin establecida en los planesde desarrollo oficiales.
ARTCULO III.J.58
Sedenomina isla rstica a aquel terreno rstico no mayorde9 hectreas, circundado por
zonas habilitadasyque mantiene su condicin legal de rstico.
ARTCULO III.J.59
En la valuacin setomar como referencia, elvalorde losterrenos urbanos de las zonas
adyacentes.
ARTCULO III.J.60
El valordel terreno ubicado en zona de expansin urbana, isla rstica o zona urbana no
habilitada seobtendr aplicando la metodologa siguiente:
1) Estableciendozonasdeinfluenciadelterreno.
2) Aplicando lasfrmulasquea continuacin se mencionan.
ARTCULO IIIJ.61
Mtodode laszonasde influencia.-
Seestablecernzonasdeinfluenciaformandofajas,considerando: primera,segunda,tercera
ycuartazona.Laprimerazonaestarformadaporlafajadeterrenocomprendidaentrelalnea
del frente y otra paralela a sta, distante hasta una profundidad equivalente a la normativa,
sealadaen los planosdezonificacin oen su defecto hasta una profundidad de 30 m, para
terrenosqueencasodeserhabilitadoproduzcanlotesconreapredominantemximade500
m2,y50 mdeprofundidad cuandolasuperficiedeloslotesfuesen mayorde500 m2.
La segunda y tercera zona, estarn formadas por fajas de 100 m. de profundidad cada
una, yla cuarta zona porla profundidad restante.
ARTCULO III.J.62
Frmula para determinarla valuacin.
Lavaluacindefinitivadelosterrenosubicadosenzonadeexpansinurbanaydelasislas
rsticas se obtiene sumando lasvaluaciones parciales, que se determinan multiplicando
el valorbsicode cadazona porsu correspondienterea.
Seaplica la siguientefrmula:
n
VD = Z( VB) j xAj
i=i
En donde:
VD =Valuacin definitiva
VB =Valorbsico
A = rea.
ARTCULO III.J.63
En lavaluacin de estosterrenosse presentan lossiguientescasos:
1er. Caso Valuacinde un terrenoquedafrente a unava que posee algunasobras de
infraestructura urbana.
2do. Caso Valuacinde un terrenoqueno dafrente a unava urbana.
Ser. Caso Valuacinde un terrenoqueampla un lotedeterreno habilitado.
ARTCULO III.J.64
1er. CASO.-Valuacin de un terreno con frente a una va que posee algunas obras
de infraestructura urbana.
Enestegruposeconsideranalosterrenosquedanfrenteavasurbanasyqueposeen un
puntaje de infraestructura igual osuperiora 0.04, (AplicarlaTabla N 10)
Puede tratarse de terrenos con frente a una o ms vas que tienen guales obras de
infraestructura, o porel contrario el terreno pueden darfrente avas con diferente puntaje
de infraestructura. En el primer caso se har un solo clculo del valor bsico para la
primera zona; pero si tiene ms de un frente a vas que poseen diferente puntaje, se
deberdeterminarel mismo nmerodevalores bsicos, distribuyndoseelrea enforma
proporcional a losfrentes.
Segn sea el caso, se determinar el valor bsico para la primera, segunda, tercera y
cuartazona.
ARTCULO III.J.65
Clculodel valorbsico (V B)para la primerazona.
Cuando el terrenoda frente a una va que posee algunas obras de infraestructura urbana
que le son inherentes, elValorbsico para la primera zona se calcula porla aplicacin de
la siguientefrmula:
V B= CAV(Vp -VOH)
En donde;
V B = Valorbsico
CAV = Coeficiente dereavendible
Vp = Valor promedio de los terrenos urbanos de las calles locales en la zona
adyacente.
VOH =Valorde Obras de Habilitacin Urbana
Valores oficiales si la valuacin es reglamentaria valores de mercado si la valuacin es
comercial.
ARTCULO III.J.66
El valor bsicode la segunda, tercera ycuarta zona ser equivalente al 80%, 60% y40%
del valorbsicode la primerazona, respectivamente.
La sumatoria de las valuaciones parciales dar como resultado la valuacin total del
terreno.
ARTCULO III.J.67
El coeficiente del reavendible (CAV) es la relacin o proporcin que existe entre el rea
vendibleyel rea bruta de la habilitacin urbana.
Los coeficientes del rea vendible varan de acuerdo a las dimensiones de los terrenos
y del tipo de habilitacin a realizarse segn proyecto propuesto, teniendo en cuenta la
normatividad vigente, emanada porla autoridad respectiva.
Encasodenocontarconelproyectooinformacinnecesariapodrasumirselossiguientes
coeficientesdereavendible.
AREABRUTADEL
TERRENO
COEFICIENTE DE REA
VENDIBLE CAV
USO
RESIDENCIAL
YOTROS
USO
INDUSTRIAL
Hasta 2 000m2 0,85 0,85
De 2 001 a 5 000m2 0,80 0,80
De 5 001 a 10 000m2 0,75 0,75
De 10 001 a 15 000m2 0,70 0,70
De 15 001 a 20 000m2 0,65 0,71
De 20 001 a25 000m2 0,60 0,69
De 25 001 a 30 000m2 0,55 0,67
Ms de 30 000m2 0,50 0,65
ARTCULO IILJ.68
El Valor Promedio (V.P) de los terrenos urbanos de las calles ocales en la zona en
estudio, se obtiene tomando los tres valores ms altos con similar zonificacin que el
terreno materia de valuacin dentro de una zona de influencia de 200 m del terreno a
valuarse. En caso que en esa zona no existiesen valores, la distancia se incrementar
de 100m en 100m.
Cuando el terreno tenga frente a una avenida o va importante, su valor se tomar en
cuenta si est entre los ms altos de la zona en estudio.
ARTCULO II.J.69
Valorde las obrasde habilitacin urbana (VOH).
Se determinar el valor probable de la habilitacin urbana mediante la aplicacin de las
tablas N 10 y 11. La suma total de puntos obtenidos restada a la unidad se multiplicar
porelvalorVTH. Elvalorde lasobrasde habilitacin urbana ser equivalenteal resultado
de deducirel valordelterreno rsticodel valordel terreno habilitado, segn lafrmula:
VOH =VTH- VTR
Donde:
VOH = Valorde las obrasde habilitacin urbana
VTH = Valordeterreno habilitado. (Valoroficial si la valuacin es reglamentaria yvalor
de mercadosi es comercial)
VTR = Valor del terreno rstico de 1o categora con riego de la zona. Valoroficial si la
valuacin es reglamentaria yvalorde mercado si lavaluacin es comercial.
ARTCULO III.J.70
2do.CASO.-Valuacin de unterrenoque no dafrente a una va urbana.
a) En este grupo se consideran los terrenos que no dan frente a una va urbana, que
poseen un puntaje de infraestructura urbana, inferiora 0,03 (AplicarTabla N 10)
b) Se establecern las zonas de influencia a partir de la via urbana referencia! ms
prxima, de acuerdo a lo sealado en el Artculo III.J.61; valundose sucesivamente
desde la 1ra. zona, hasta laszonas que involucran al terreno materia de valuacin.
ARTCULO III.J.71
3erCASO.-Valuacin deterreno que ampla un lote de terreno habilitado.
Cuandoel terrenoavaluarampla un lote deterreno habilitado, el ValorBsico se calcula
sobre la base de los siguientes criterios:
a) Cuando el lote materia de ampliacin tenga una profundidad menor que la
correspondiente a la del lote normativo, de la zonificacin correspondiente; para el
reagenerada porladiferenciadeprofundidad del loteavaluar, setomarcomovalor
bsico, elvalorurbano correspondiente al lotea ampliarse.
b) Para el resto del rea del lote a valuar, setomar como valor bsico el equivalente al
80 % delvalorfijadoen el tem anterior.
Cuando el lote de terreno materia de ampliacin notuviera asignado un valor unitario
oficial de terreno, tratndose de una valuacin reglamentaria, el valor bsico ser
calculadodeacuerdoa los procedimientossealadosen el 1ercaso.
[ f ] INGENIERIA Y GESTION
ARTCULO III.J.72
Otros criterios a tenerse en cuenta en la determinacin del valor bsico para la primera
zona:
En la determinacin del valorbsico de la primera zona poraplicacin del presente ttulo
debetenerse en cuenta los siguientes criterios:
a) Se adoptar como valor bsico el triple del valor de los terrenos rsticos de primera
categora de la localidad donde est ubicado, solo en el caso de valuaciones
reglamentarias, si por aplicacin de los criterios sealados anteriormente, el valor
obtenidofuere menorque est.
Segn la regin geogrfica las tierras de primera categora que deben tomarse como
referencia son lassiguientes:
Para la costa: Tierras aptas para cultivo en limpio, con agua superficial y riego por
gravedad.
Para la sierra: Tierras aptas para cultivo en limpio, correspondiente a la altitud en que
se ubica la ciudad
Para la selva: Tierras aptas para cultivo en limpio, distantes hasta un kilmetro del ro
o carretera.
b) Si el rea materia de valuacin tiene caractersticas de topografa y naturaleza del
terreno con diferencias que no poseen los terrenos urbanos de las calles locales
adyacentes, que se han tomado como referencia, deber aplicarse al Valor Bsico el
factorTde la tabla N09.
TABLAN09
FACTOR T
TOPOGRAFIA FACTOR
a. Pendientes:
Menorde 5% 1,00
De 5 a 10% 0.90
De 11 a 20% 0,80
De 21 a 30% 0,70
Mayorde 30% 0,60
NATURALEZADELTERRENO FACTOR
b. Suelos que obligan a inversiones
extraordinarias en cimentaciones:
Arenosos o arcillosos 0,70
Con afloramiento rocoso 0,65
Con napafretica superficial 0,60
Si se presentan en forma simultnea problemas de
topografaynaturalezadelterreno,elfactorTedeterminar
multiplicando los factores correspondientes.
TABLA N 10
OBRAS DE INFRAESTRUCTURAPBLICAPARAHABILITACIONES URBANAS
(VOH) DE USO RESIDENCIAL
PARTIDAS CARACTERSTICAS DE LAS OBRAS PUNTOS
Estudios Para habilitaciones planificadas
0,02(*)
Trazo Trazo definido de calle 0 , 0 2 0
Calzaday
ancho de va
Tierra nivelada contrazodefinido, con rasanteconstruidaen
terreno natural, con un anchode va:
Menorde 6,00 m
De 6,00m a 10,00m
Mayorde 10,00m
0,04
0,05
0,06
Calzada y
ancho de va
Afirmado compactado, con un ancho deva:
Menorde 6,00m
De 6,00 a 10,00m
Mayorde 10,00m
0,08
0,09
0,10
Suelo estabilizado con cal, cloruro de calcio, o similares y
con un ancho deva:
Menorde 6,00 m
De6,00m a 10,00 m
Mayorde 10,00m
0,09
0,10
0,12
Suelo estabilizado con cemento o asfalto o con tratamiento
superficial de asfalto, con un ancho de va:
Menorde 6,00m
De6,00m a 10,00m
Mayorde 10,00m
0,12
0,13
0,14
Empedrado, con un ancho de va:
Menorde 6,00m
De 6,00m a 10,00m
De 10,01m a 18,00m
Mayorde 18,00m avenidas de dobleva.
0,12
0,14
0,16
0,18
Carpeta asfltica, con un ancho de va:
Menorde 6,00m
De 6,00m a 10,00m
De 10,01m a 18,00m
Mayorde 18,00m avenidas de doble va.
0,21
0,24
0 ,2 7 0
0,32
Calzada adoquinado, con un ancho de va:
Menorde 6,00m
De 6,00m a 10,00m
De 10,01m a 18,00m
Mayorde 18,00m avenidasde dobleva.
0,26
0,32
0,36
0,41
Losa de concreto, con un ancho de va:
Menorde 6,00m
De 6,00m a 10,00m
De 10,01m a 18,00m
0,32
0,36
0,41
0,49
Canalizacin
de agua para
regado
Con canales sin revestir
Con canales revestidos con concreto:
Agua de captacin
Agua de pozo
0,02
0,07
0,08
Red deagua
potable
Para piletas pblicas
Para conexiones domiciliarias
0,06
0,15(*)
Red de
alcantarillado
Tanqueso pozos spticos
Para conexiones domiciliarias
0,08
0 , 1 4 0
Red de
energa
elctrica
Con cables areos sin postes
Con postesde madera sin tratamientoy con cables areos
Con postes de concreto, fierro o maderatratada:
Con cablessubterrneosy pastorales
Con cablessubterrneos
Con cables areos
0,08
0,12
0,18
0 , 1 7 0
0,15
Conexiones
domiciliarias
Agua
Alcantarillado
Energa elctrica:
Cables areos
Cables subterrneos
0 , 0 5 0
0 , 0 4 0
0,02
0,03(*)
Vereda de
ancho menor
de 1,20m
De empedrado
De asfaltado con sardinel de concreto
De concreto simple
0,04
0,08
0,09
Vereda de
ancho entre
1,20m y2,40m
De empedrado
De asfaltado con sardinel de concreto
De concreto simple
0,07
0,09
0,11(*)
Vereda de
ancho mayor
de 2,40m
De empedrado
De asfaltadocon sardinel de concreto
De concreto simple
0,09
0,12
0,13
(*) Puntos de Infraestructura que sumados alcanzan la unidad y corresponden al estudio de una
habilitacin urbanatipo.
TABLA N 11
OBRAS DE INFRAESTRUCTURAPBLICAPARAHABILITACIONES URBANAS
(VOH) DE USO INDUSTRIAL
PARTIDAS CARACTERSTICAS DE LAS OBRAS PUNTOS
Estudios Para habilitaciones planificadas 0,02(*)
Trazo Trazodefinidode calle 0,02(*)
Tierra niveladacontrazodefinido, con rasanteconstruida en
terreno natural, con un anchode va:
Menorde 6,00 m
De 6,00m a 10,00m
Mayorde 10,00m
0,03
0,04
0,05
Calzada y
Afirmado compactado, con un anchode va:
Menorde 6,00m
De 6,00 a 10,00m
Mayorde 10,00m
0,07
0,08
0,09
anchode va
Suelo estabilizado con cal, cloruro de calcio, o similares y
con un ancho de va:
Menorde 6,00 m
De 6,00m a 10,00 m
Mayorde 10,00m
0,08
0,09
0,10
Suelo estabilizado con cemento o asfalto o con tratamiento
superficial de asfalto, con un anchodeva:
Menorde 6,00m
De 6,00m a 10,00m
Mayorde 10,00m
0,10
0,11
0,12
Empedrado, con un ancho de va:
Menorde6,00m
De 6,00m a 10,00m
De 10,01m a 18,00m
0.09
0,10
0,11
0,13
Calzada y
Carpeta asfltica, con un ancho de va:
Menorde 6,00m
De6,00m a 10,00m
De 10,01m a 18,00m
Mayorde 18,00m avenidasde dobleva.
0,16
0,18
0,21
0,24
ancho deva
Adoquinado, con un anchode va:
Menorde 6,00m
De 6,00m a 10,00m
De 10,01m a 18,00m
Mayorde 18,00m avenidas de doble va.
0,24
0,26
0,28
0,32
Losa de concreto, con un anchode va:
Menorde 6,00m
De 6,00m a 10,00m
De 10,01m a 18,00m
Mayorde 18,00m avenidasde doble va.
0,28
0,30
0 , 3 2 0
0,36
Red de agua
potable
Con red pblica
Con red particular
0 ,110
0,10
Red de
alcantarillado
Con red pblica
Con red dedesage industrial
0 , 1 0 0
0,17
Red de
energa
elctrica para
alumbrado
pblico
Con cables areos sin postes
Con postes de madera sin tratamientoycon cables areos
Con postes de concreto, fierro o madera para alumbrado
tratada:
Con cables areos
Con cables subterrneos
0,05
0,09
0,09(*)
0,13
Red de
energa
elctrica para
uso industrial
Con postes de madera sin tratamientoy con cables areos
Con postes de concreto, fierro o madera para alumbrado
tratada:
Con cables areos
0,07
0,09
0,110
Conexiones de
lotes
Agua
Alcantarillado
Energa elctrica:
Con cables areos
0 , 0 4 0
0 , 0 4 0
0,02
0,04(*)
Vereda de
ancho menor
1,40m
De empedrado
De asfaltado con sardinel
De concreto simple
0,03
0,07
0,08
Vereda de
ancho Normal
de 1,40m y
2,00m
De empedrado
De concreto simple
0,05
0,09
0,110
Vereda de
ancho mayor
de 2,00m
De empedrado
De concreto simple
0,08
0,11
0,13
(*) Puntos de Infraestructura que sumados alcanzan la unidad y corresponden al estudio de una
habilitacin urbanatipo.
TTULO IV
VALUACIN DE SERVIDUMBRESYUSUFRUCTOS
CAPTULOA
ALCANCESYFINES
ARTCULO IV.A.01
En la valuacin de servidumbre no es posible sealar reglas fijas por la gran variedad de
casosqueal respectopueden presentarse, porloqueel peritoquedaen libertad para usar
un procedimiento tcnico debidamente sustentado, y al valorizrsele debern tenerse en
cuenta losdaosy perjuiciosque resultaren al propietariodel predio sirviente.
ARTCULO IV.A.02
El usufructoeselderechode usarygozardeun bien perosin poderdisponerdel sieste
es ajeno. Tienecomo caractersticas:
1) La deserun derecho real
2) La deconcederel derechode usoygocedel bien como un carctertemporal.
3) La de no podermodificarsubstancialmenteel bien.
4) Recaesobretodaclasedebienesnoconsumibles,salvoeldineroquesolodaderecho
a percibirrenta.
Elusufructosepuedeconstituirpormandatodelaley,porcontratoyportestamento,puede
recaersobretodaciasede bienes. El usufructotoma lassiguientesformas: el normal, con
laobligatoriedaddemantenerelbiensinmsdeterioroqueel usorazonable, elimperfecto
o casi usufructo sobre los bienes que se consumen, el usufructo a ttulo universal y el
usufructo attulo personal.
ARTCULO IV.A.03
El capital que representa un usufructosedetermina aplicando la siguientefrmula:
En donde:
C = Capital
A = Ingreso anual o renta lquida que percibe el usufructuario o beneficiario alfin de un
perodo (ao).
n = Nmerode aosquefalta para la extincin del usufructoocontrato,
i = Inters legal expresadoen tanto porunoen nuevos solesodlares.
La determinacin del usufructo de bienes no consumibles implica la utilizacin de la
siguientefrmula:
A(1+i)n-1
i(1+i)n .
. (1+iYM Vt
p A-___-__ +_____
i(1+i)n i(1+i)"
En donde:
Vt = Valordelterreno
Si el usufructo implica el usotemporal del bien, superiora los 50aos, ser de aplicacin
la siguientefrmula:
ARTCULO IV.A.04
Enelcasodeservidumbresquetienenvinculacinconlasreasdeusopblicocomovas
y parques se tomarn en cuenta los siguientes criterios:
1) Para que el caso sea considerado como servidumbre se comprobar que sta no
afecte la correcta utilizacin pblica del bien.
2) Sevaluar porseparadoel bien superficial, el usodelsubsueloyel usodelsobresuelo
o aires.
3) Siel resultadode lavaluacin del usodel subsueloesinferiora 1/3de lavaluacin del
bien superficial se considerar comovaluacin final esta ltima.
4) Si el resultado de la valuacin del uso del sobresuelo es inferiora 1/3 de la valuacin
del bien superficial se considerar comovaluacinfinal esta ltima
ARTCULO IV.A.05
La valuacin del bien superficial en el caso mencionado en el artculo anterior debe
hacerseconsiderandoquesetratadeunterreno urbanoasimiladoa lascaractersticasde
suentornoms prximo, restndoleel costode laadecuacin delasobrasde habilitacin
necesarias para el nuevo uso.
Paralavaluacindel usodelsubsueloydelsobresueloseconsiderarquesetratadeuna
servidumbre de tiempo indeterminado y se aplicar las disposiciones del artculo IV.A.01
de este reglamento.
TTULOV
VALUACIN DE PROPIEDADES EMPRESARIALES
CAPTULOA
ALCANCESYFINES
ARTCULOV.A.01
La valuacin de una empresa comercial o industrial deber comprendertodos sus bienes
tangibles e intangibles, talescomo:
Bienestangibles:valordelinmueble,sistemasyequiposindustriales(procesosproductivos,
mquinas,herramientas,vehculos,etc.);muebles,enseres,equiposdeoficina,materiales,
repuestos, productosyotros bienesque posean.
Bienesintangibles:valoresdelproyecto, gastosdesupervisin, promocin, organizaciny
puestaenmarcha; patentes,marcasdefbrica,franquicias,opciones,contratos,derechos
a serviciosyotros.
Tambin comprende las dems partidas y otros elementos que pueda integrar su activo
y pasivo; debiendo el perito agregar lasobservaciones que estime convenientes sobre la
idoneidad de los bienes para la industria queloocupa.
ARTICULOV.A.02
Lavaluacin de una empresa comprende las siguientes etapas:
a) Estudio de la documentacin proporcionada por los propietarios o solicitantes de la
tasacin; ficha registral o declaratoria de fbrica y certificado de gravamen, planos
actuales de las edificaciones, instalaciones y obras complementarias; relacin de
maquinarias y equipos, capacidad de produccin, muebles, enseres, repuestos,
vehculos, materiasprimas, productosenprocesoyproductosterminados; susfacturas
de compra respectivas, plizas de importacin, etc.
b) Inspeccindecampo: medirocomprobarlasdimensionesdeloslocales, inspeccionar
las edificaciones, constatar los estados de conservacin, calificndolos segn las
tablasde depreciacin.
c) Verificarlosequiposcontraincendios,alarmas,cmarasdevdeo,equiposdebombeo,
hidroneumticos, de aire acondicionado, grupos electrgenos, etc.
Constatacin y verificacin de cada mquina y equipo, tomando los datos de marca,
tipo, modelo, nmerodeserie,capacidad, aodefabricacin, estadodeconservacin,
gradode operatividad, obsolescencia, repotenciamiento, etc.
d) Datos contables de activos y pasivos de la empresa, toma de muestras fotogrficas,
grabacin ofilmacin de serposible, dela visita de campo.
e) Anlisisyobtencin de precios similares nuevos.
f) Trabajo de gabinete: Determinacin de la metodologa a utilizar en la valuacin,
clculos, frmulasyfundamentos.
g) Preparacindelinformepericial,quecomprendebsicamentelasetapasdeinspeccin
decampo, memoria descriptivayvalorizacin de los bienes.
ARTCULOV.A.03
La memoria descriptiva para lavaluacin de un empresa ser similara la especificada en
el Ttulo II, Captulo B y Ttulo III, Captulo G, del presente reglamento. Debe incluir, por
tanto, los sistemas, instalaciones industriales mviles, maquinarasyequipos:
Nombre del propietario, nombre de la persona que solicita la tasacin, objeto de la
valuacin y metodologa o reglamentacin empleada, fecha a la cual esta referida la
valuacin, ubicacin y usoactual del activo; suscaractersticas generales, edad, estadoy
expectativa de uso productivo, observaciones. La valorizacin de los activos se efectuar
teniendo como base la memoria descriptiva y de acuerdo a las pautas indicadas en los
siguientes artculos.
ARTCULOV.A.04
La metodologa a aplicarse para tasar sistemas, instalaciones industriales mviles,
maquinarias y equipos consistir en determinar el valor actual del bien, obtenido a partir
del valorde adquisicin a la fecha de un similar nuevo, al que se le aplicar un factorde
depreciacin calculado a base de su edad y perodo de uso productivo futuro del equipo
as como por obsolescencia, teniendo como lmite inferior el valor residual que pueda
obtenerse porel bien al ponerlo fuera de uso.Aeste valoractual de tasacin del bien se
le denomina valoractual comercial de tasacin, en razn a que la base del precio similar
nuevo esel del mercadoen el momento de la valuacin.
El perito sobre la base de este valor y a su criterio, previo estudio de mercado, puede
afectardichovaloractual con un factorde mejoramientoodesmejoramientodebidamente
fundamentado, obtenindoseas un valorde mercadodefinitivoa lafecha.
ARTCULOV.A.05
Deber consignarse en las valuaciones de los bienes de unan empresa, todos los datos
necesariosparaidentificarlosbienestasadosascomolosderechosyrestriccioneslegales
que estos bienes puedan tener.
ARTCULOV.A.06
Para muchos fines y a pedido de los interesados, podr hacerse la valuacin de solo
algunode losbienesde unaempresa, particularmentedel predio, instalacionesyequipos,
en cuyo casoel peritodeber destacardicha condicin.
TTULOV
CAPTULO B
VALUACIN DE INMUEBLES
ARTCULOV.B.07
Lavaluacindelosterrenosdedicadosaempresasse hardeacuerdoconlasdisposiciones
del presente reglamento, segn los procedimientos sealados en elTtulo II, Captulo B y
Ttulo III, CaptuloJ.
ARTCULOV.B.08
Lavaluacindelasconstruccionesindustriales,instalacionesfijasyobrascomplementarias,
seharsegnlosprocedimientossealadosenelTtuloII,delpresentereglamento.Elperito
deber tener en cuenta las caractersticas y condiciones especiales de la construccin,
materia dela valuacin.
TTULOV
CAPTULO C
VALUACIN DE INSTALACIONES
ARTCULOV.C.09
En la tasacin de las instalaciones de una empresa, deber distinguirse las siguientes:
a) Instalacionesfijasypermanentesalinmueble, norecuperables,talescomoconexiones
de servicios bsicos de agua, desage yenerga, conductos para aire acondicionado
o calefaccin, cimentaciones especiales, pozas, excavaciones y otras, las cuales se
tasarn con el inmueble al que estnfijasysu depreciacin se estimar en razn del
perodode uso productivofuturo.
b) Instalacionesmvilesorecuperablesencasodecambiootrasladodelaindustria,tales
comotuberas,conductoreselctricos externos, castillosyotrasestructurasmetlicas,
etc, las que sern tasadas y depreciadas en forma similar a los equipos a los cuales
sirven.
55
TITULOV
CAPTULO D
VALUACIN DE SISTEMAS, INSTALACIONES MVILES,
MAQUINARIAY EQUIPOS.
ARTCULOV.D.10
El informe valuatorio de sistemas y procesos productivos que comprenden maquinaria,
equipos yelementos complementarios, o de un solo equipo de manera individual, deber
comprenderlo siguiente:
- Descripcin del equipo, con sus caractersticas.
- Preciooriginal.
- Fecha de fabricacin, de adquisicin y de instalacin (para la determinacin de su
edad).
- Estado actual: - Muy bueno
- Bueno
- Regular
- Malo
- Expectativa devida til
- Valordelequiposimilarnuevo
- Depreciacin y mejoras
- Valoractual comercial del equipodado.
ARTCULOV.D.11
En ladescripcinyenumeracindelasunidadesdeequipos, debeindicarse, conla mayor
exactitudposible, lacapacidad, lasdimensionesprincipales, marca,tipo, modeloynmero
deserie,en suscasos. Igualmente, en laestimacindelacapacidaddeunequipo, deber
indicarse claramente su rendimiento porunidad de medida.
ARTCULOV.D.12
La referencia para determinarla edad del equipo, setomar considerando lafecha de su
fabricacin. Cuando no se conozca estafecha, el peritoestimar su edad a base del tipo,
modeloyapariencia general del equipo.
Lasfechas de fabricacin y adquisicin son referenciales para el perito en su evaluacin
de riesgode obsolescencia del equipo.
ARTCULOV.D.13
El estado actual debe considerar las condiciones fsicas y operativas del equipo,
calificndolas como muy bueno, bueno, regularo malo, asignndole el perito unfactorde
1.00y0.10.
ARTCULOV.D.14
Lasexpectativadevidatiloposibilidadesfuturasdesistemas, instalaciones, maquinarias
y equipos, se refieren a sus condiciones para continuarfuncionando ya las posibilidades
deampliacin, hasta llegaralfinaldesuvidatil. Laexpectativadevida tilsercalculada
a base de las tablas de vida media til y depreciacin existente para los sectores de
las industrias elctrica, minera, petrolera y activos fijos en general. Cuando no hubiere
tablas de reconocida autoridad para el equipo tasado, el perito estimar y fundamentar
el perodo de uso productivo probable de acuerdo a lo indicado porsu experiencia y sus
conocimientos sobre equipos semejantes.
ARTCULOV.D.15
Elvalordeun sistema, instalacin industrial, maquinariaoequipoesel quetendra alafecha
detasacinencomparacinalvalorpromediodeiospreciosofertadosdeequipossimilares.
En el valor del bien similar nuevo de fabricacin extranjera se debe incluir los gastos
de transporte e internacin al pas, pero no as los gastos de transporte local hasta la
ubicacin definitiva.
ARTCULOV.D.16
El concepto de depreciacin se refiere a la forma gradual en que el sistema, instalacin
industrial, maquinarias o equipos, sufren una reduccin de su valor equivalente nuevo
conforme seacerca al final de su perodo de uso productivo.
Las mejoras efectuadas se refieren a las incorporaciones acreditadas de elementos
complementariosal bien para aumentarsueficienciaoelevarsu rendimiento.
ARTCULOV.D.17
La depreciacin ser calculada de acuerdoa la siguientefrmula:
E
D = (Vsn- R)x
En donde:
D = Montocalculadode la depreciacin
Vsn = Valorsimilarnuevo
R = Valor residual, o sea el valor del equipo al final de su perodo de vida til, en el
momentodedrselede baja
E = Edad del equipoal momentode la valuacin (para
ms de 6 meses seconsidera un ao).
P = Expectativa de vida til quetiene el equipo a partir
desu edad yestadode conservacin
T = Sumatoriade la edad delequipoy la expectativa devida til (T= E + P)
Encasodenoseraplicablelaformuladedepreciacinprecitada,estapodrcalcularseporotro
mtodo, paralocualel peritosustentaraobligatoriamentelaprocedenciadesu aplicacin.
ARTCULOV.D.18
Laexpectativadevidatildelequipo(P)sercalculadaabasedelastablasdevida media
til y depreciacin existentes para los sectores de la industria elctrica, minera, petrolera
yactivosfijosen general.
ARTCULOV.D.19
El valor residual de un equipo ser el que se pueda obtener por l al ponrsele fuera de
uso, altrminodesu periododevidatil. El peritopodrconsiderarcomovalorresidual un
porcentaje no mayordel 10% del valorsimilarnuevo, fundamentando el mismo.
ARTCULOV.D.20
El valor comercial (VC) del sistema, instalacin industrial, maquinarias o equipos, ser
igual al valor similar nuevo (Vsn) menos la depreciacin (D) calculada, afectada por un
coeficiente ogradode operatividad (Go), tal comosigue:
VC = (Vsn - D)Go
Adicionalmente se podr aplicar factores de mercado u otros, los cuales deben ser
sustentados porel perito.
ARTCULOV.D.21
El grado de operatividad (Go) es un coeficiente que ser aplicado al valor actual o valor
de tasacin (VT) obtenido para un sistema, instalacin industrial, maquinaria o equipo a
partirdelosdosterciosdesuperododeuso productivo(T); ocuando, acriteriode! perito,
el sistema, instalacin industrial, maquinariasoequipos nocumplen con los requisitos de:
facilidadobtencinderepuestosyaccesorios,capacidaddeampliacinodemodernizacin
yconfiabilidad, debindoseteneren cuenta la siguiente escala de grados de operatividad
delequipoosistema(Go),atravsdelosfactoresdeaccesibilidadalsistemaderepuestos,
accesorios, capacidad de ampliacin yconfiabilidad:
Factores B:Bueno R:Regular D:Deficiente
Repuestos 0 a 0.05 0.06 a 0.11 0.12 a 0.18
Accesorios 0 a 0.05 0.06 a 0.11 0.12 a 0.18
Capacidad de
ampliacin
0 a 0.05 0.06 a 0.11 0.12 a 0.18
Confiabilidad 0 a 0.05 0.06 a 0.11 0.12 a 0.18
ARTCULOV.D.22
La aplicacin del grado de operatividad (Go) es una atribucin del perito para reajustarel
valor de tasacin (VT) del sistema, instalacin industrial, maquinarias equipos y en su
informe deber indicarloscriterios y conceptos considerados quefundamenten el usode
este coeficiente.
ARTCULOV.D.23
Cuandosedeterminaelvalordetasacin deun sistema, instalacin industrial, maquinaria
oequipoy,acriteriodelperito,estosbienescumplencontodoslosrequisitosderepuestos,
accesorios,capacidaddeampliacinomodernizacinyconfiabilidad,elgradodeefectividad
(Go) ser igual a la unidad (Go = 1). En caso contrariose sumarn los valores obtenidos
de cada uno de estosfactoresyel resultadode la suma se restar de la unidad.
Cuando el valor de tasacin de un sistema, instalacin industrial, maquinaria o equipos,
sea menorque el valor residual; al aplicarel grado de operatividad (Go) setomar como
valordetasacin suvalorresidual.
CAPTULO E
VALUACIN DE MUEBLES, ENSERES, EQUIPOS DE OFICINAY
REPUESTOS
ARTCULOV.E.24
Para los muebles, enseres, equipos de oficina y repuestos de una industria, el valor de
tasacin (VT)ser el productodel valorsimilarnuevo(VSN) porunfactordedepreciacin
(FD) que, segn el estado de conservacin, tendr los siguientes valores: 1:00 para muy
bueno; bueno: 0.70; regular: 0.40y malo: 0.10.
ARTCULOV.E.25
El peritopodr modificarlosfactoresdedepreciacin,fundamentndolosde acuerdoa su
experienciayconocimientos sobre bienes semejantes.
TTULOV
CAPTULO F
VALUACIN DE OTROS BIENES DE LAEMPRESA
ARTCULOV.F.26
Las materias primas, los materialesen procesoylos productosde la industria, setasarn
al costo y de acuerdo al estado en que se encuentren. El perito deber estimarle un
coeficiente porconceptodedepreciacin.
ARTCULOV.F.27
El activoexigibleyel pasivode unaindustriasernvaluadosporel peritodeacuerdoa los
valores actuales de los diversos dbitos y crditos que, cuando nodevenguen intereses,
estarn dados porlafrmula siguiente:
VF
V_ (1+i)n
En donde:
V = Valoractual
VF = Valorfinal
N = Nmerode aos de plazo deldbito odel crditoa partirde lafecha detasacin.
I = Interscorrespondientea la industria considerada.
El valor encontrado para el activo exigible podr ser castigado por el perito en un
porcentaje prudencialmente fijado, para hacer frente a posibles deudores morosos o
deudas incobrables.
INGENIERIA Y GESTION S
ARTCULOV.F.28
Los activos intangibles de una empresa (valores agregados que no tienen presencia
material), sujetos a valuacin medianteest reglamentacin son los siguientes:
a) Marcas defbrica
b) Patentes
c) Franquiciasycontratosdederechos a servicios
Para serobjeto devaluacin estosactivosdeben cumplircon lascondiciones siguientes:
1 Pueden serdescritos e identificados en forma precisa.
2.- Su existencia debe estardocumentada legalmente
3.- Deben sersusceptibles detransferencia o comercializacin
ARTCULOV.F.29
Para la valuacin de los bienes intangibles se recurrir a los mtodos establecidos en el
captuloJ delttuloVdeeste reglamento.
ARTICULOV.F.30
Se considerar depreciacin de los bienes intangibles cuando stos se encuentren
embargados, prendados, sujetos a gravamen o a cualquier otra situacin que limite su
comercializacin.
TTULOV
CAPTULO G
ESTUDIO ECONMICO PARALAVALUACIN DE LAEMPRESAEN
MARCHA
ARTCULOV.G.31
La valuacin de una empresa en marcha deber comprender: descripcin del proceso,
capacidad e idoneidad del sistema empleado, de los equipos y construcciones usados y
de la administracin adoptada; produccin en los ltimosaos, estudiodelos mercadosy
posible produccin futura; utilidades obtenidas en los ltimos aos (recomendndose no
menosdetressiesposible); medidasaconsejadaspara mejoraryaumentarla produccin
y los beneficios de la industria; apreciacin de los costos y utilidades probables futuras y
valordefinitivode la industria.
ARTCULOV.G.32
La capacidad de produccin se determinar porel factor ms desfavorable, sea impuesto
porelmercado, lafaltadeaprovisionamientodemateriaprima, ladificultaddeobtenermano
de obra, la incapacidad de los equipos o de la misma administracin de la empresa. En
todo caso se indicar, al determinarla el factor limitante, el tiempo de trabajo usado como
base en el clculo (horas diariasosemanalesdetrabajo, nmerodedas osemanas tiles
del ao, etc.). Cuando mediante pequeos cambios o sobre tiempos es posible aumentar
apreciablemente la capacidadde la industria, el peritodeberdejarconstanciadeello.
BD
ARTCULOV.G.33
El clculo de los costos de produccin de una industria debe comprender los
siguientes aspectos: costos de fabricacin, costos generales de la empresa y costos de
comercializacin.
A. El costo de fabricacin comprende todos los gastos o inversiones originados en la
planta industrial, dividindose en costo directo y costo indirecto, segn los conceptos
que se exponen a continuacin:
1. El costo directo est constituido principalmente por el de las materias primas e
insumos y la mano de obra, equipos y herramientas directamente empleadas
en la fabricacin. Cuando haya otros gastos que sean susceptibles de atribuirse
directamente a la fabricacin, debern tambin incorporarse al costo directo,
principalmente los costosde combustiblesydeenerga.
2, El costo indirecto, est constituido por todos los dems gastos efectuados en la
plantaindustrialotaller,talescomomanodeobraindirecta,sueldodeempleadosde
lafbrica, reparaciones, mantenimiento, alumbrado, telfono, alquilersi lo hubiera
y la depreciacin; asi como ios seguros de losequipos e inmuebles industriales y
los impuestos unitarios a la produccin.
B. Los costos generales de la empresa, que comprende los sueldos del personal
no directamente dedicado a la fabricacin; los gastos de oficinas administrativas y
sus depreciaciones; los seguros de los muebles, enseres, equipos e inmuebles no
directamente dedicados a la fabricacin; los intereses y comisiones pagados por
obligaciones de laempresa, etc.
C. Los costos de la comercializacin, que comprenden los costos para la propagacin,
distribucin yventa de los productos de la industria, tales como sueldos ycomisiones
de losagentesvendedores, gastos de las oficinasdeventa, etc.
ARTCULOV.G.34
Las indemnizaciones y otros beneficios sociales (excepto participacin de utilidades) de
lostrabajadores, debern serrepartidosentre los rubros a los quese ha cargadoeljornal
osueldorespectivo. Nodebernconsiderarsedentrodelcostodelproducto, losimpuestos
a las utilidades, la participacin enstasde losservidoresde la industria, ni
losintereses porel capital propio.
ARTCULOV.G.35
En el clculode las utilidadesde una empresa deber determinarse separadamentecada
unade lassiguientes:
a) Utilidad bruta unitaria
b) Utilidad brutatotal
c) Utilidad neta
d) Utilidad netade libre disposicin
ARTCULOV.G.36
Se considera como utilidad bruta unitaria, la diferencia existente entre el precio medio de
venta delfabricante al distribuidor(o al pblico, s se hiciera sta directamente) yel costo
mediodefabricacin.
La utilidad bruta total ser el producto de la utilidad unitaria por la cantidad de productos
vendidos, oque probablemente sevendan.
La utilidad neta de unaempresa industrial, ser la diferencia de la utilidad brutatotal y los
gastosgeneralesyde venta.
Debe indicarse por separado las utilidades que la empresa haya podido tener por
actividades distintas a las propias de la industria, tales como venta o arriendo de sus
propiedades, intereses odividendos porcrditoso inversiones realizadas, etc.
La utilidad neta de libre disposicin es la que quedar despus de deducir los tributos de
ley, losdividendos de pago obligatorio, la participacin de losservidores que la tuvieran y
cualquierotrodesembolsoobligado.
TTULOV
CAPTULO H
VALUACIN DE LAEMPRESAEN MARCHA
ARTCULOV.H.37
El valordirecto de la empresa ser la diferencia entre los valores del activo y del pasivo,
o sea el valoractual detodos los bienesyderechosde la empresa, menos el valoractual
detodas sus obligaciones.
Sepodrconsiderartambinlosvaloresintangiblesqueposealaempresa,enconcordancia
con la reglamentacin especfica sobre la valuacin de intangibles del captuloJ del ttulo
Vdeeste reglamento.
TTULOV
CAPTULO I
VALUACIN DE OTROS BIENES INMUEBLESYMUEBLES DE UNA
EMPRESA
ARTCULOV.1.38
Entre los bienes de una empresa existen bienes inmuebles tales como las naves,
aeronaves, diques, muelles, pontones, plataformas y otros y los bienes muebles, tales
comovehculos,ttulosvalores,instrumentosfinancieros,derechospatrimoniales,warrants,
rentas, acciones o participaciones y otros, a los cuales para su valuacin se aplican las
normas del presente reglamento adems de las normas y disposiciones especficas que
establecen para cada bien otras entidades (vida til, valor residual, depreciacin, normas
nacionales e internacionales de mantenimiento, seguros; cotizacin de valores en bolsa,
tasas bancariasdeinters,etc.)entalescasos, el peritofundamentarlaaplicacin delas
normas respectivas.
2 ] INGENIERIA Y GESTION
Para la valuacin de bienes inmuebles o muebles se pueden utilizar cualquiera de los
siguientes mtodos:
1) Mtodocomparativoode mercado
2) Mtododecostodirecto
3) Mtodode la renta odel producto
4) Otros.
ARTCULOV.I.39
El mtodo comparativo o de mercado tiene su vigencia en el hecho de que valuar es
comparar. En este caso el valuador debe analizar el valor confiable de bienes races
semejantes, para mediante un proceso de homogenizacin de antecedentes determinar
el valordel bien raz.
El parmetrode comparacin eselvalorde! mercado.
Este mtodosesustenta en la investigacin devalores indicativosde mercado, deventas
recientesde propiedades comparables, sesubdivide en dos procedimientos:
1. Comparativo por la renta, cuando se comparan directamente los valores de mercado
obtenidos pormediode la renta (real oequivalente).
2. Comparativo por la renta residual, cuando se comparan los valores de mercado en
forma indirecta, en cuanto al inmueble al servaluado es comparado considerando su
transformacin probable, lgica pormediode la renta quetransformado puedaodeba
producir. Enestecasoelvaluadorobtienepormtodosenlosqueseconsiderandatos
tangibles, ms confiables.
ARTCULOV.I.40
El mtodo decostodirecto sebasa en el anlisisde reposicin osustitucin.
Elvalordelasconstruccionessedeterminacalculandoelcostodereposicinoreproduccin
de las mismas como nuevas y deduciendo de este costo la perdida de valor ocasionada
por la depreciacin acumulada pordeteriorofsico, as como porobsolescencia funcional
y/o econmica, segn el caso.
El valor del terreno se determina por investigacin de valores indicativos de mercado de
valores recientes de propiedad comparables semejantes a lazona de estudio.
ARTCULOV.1.41
El mtodo de la renta o del producto se vincula a la renta lquida que el bien a valuar
devengue y cuya capitalizacin se calcular al tipo de inters bancario. A la renta bruta
obtenida porel ingresode losalquileresdel ao, se le restarn losgastosgenerales.
Reglamento Nacional de Tasaciones 63 1
TTULOV
CAPTULOJ
VALUACIN DE BIENES INTANGIBLES
ARTCULOV.J.42
Esta reglamentacin est referida a los bienes intangibles de una empresa conforme al
artculoV.F.28de este mismottulo.
ARTCULOV.J.43
Paralavaluacindecadaunodelosbienesintangibleselperitopodrutilizarlossiguientes
mtodos:
1. De loscostos
2. Del mercado
3. De losingresos, queasuvezpuedesermtododelas regalaso royaltyymtododel
valoragregado.
4. De loscriterios mltiples
5. Otrosdebidamente sustentados
El mtodode loscostosconsisteen ladeterminacin deloscostosde reproduccin de un
valorintangible igual ode similarescaractersticas. Esel mtododel valorde reposicin.
El mtodo del mercado se basa en la identificacin de un mercado de valores intangibles
de similares caractersticas para establecer la comparacin respectiva. Es el mtodo del
valorcomparativo.
El mtodo de los ingresos se refiere a la determinacin de los ingresos o beneficios que
seespera obtenerdel uso del bien intangible. Puede serdel tipo regalas o royalty odel
tipodel valoragregado.
El mtodo de los criterios mltiples utiliza simultneamente los criterios de los mtodos
anteriores.
ARTCULOV.J.44
Para la eleccindel mtodomas idneoen lavaluacin deintangiblessedebe considerar
las variables impulsadotas del valor econmico, las mismas que se sustentan bajo el
principio que un activo es todo aquel uso de fondos que contribuye a generar un flujo de
caja adecuado para los propietarios de una empresa en el contexto de una economa de
libre mercado.
Como impulsadoresdel valoreconmico se puede considerarlossiguientes:
Rentabilidad futura: el mtodo considere la capacidad de generar rentabilidad en el
futuro.
Estructura del mercadoactual: el mtodo refleje condiciones actualesde mercado.
Gestin de la empresa: el mtodo tome en cuenta las condiciones logradas gracias a
mejorasoperativaso calidad deservicio.
Existencia de un mercado profundo de marcas: para obtener el valor de un intangible
(marca),queelmtodonoestsupeditadoalaexistenciadeunmercadodetransacciones
continasdeotrossimilares.
Informacindisponible:accesoalainformacindelaempresaymercadoparaeldesarrollo
del mtodo.
Determinacin del mtodo de valuacin a utilizar en funcin a las variables
seleccionadas:
CRITERIOS
ENFOQUE
BASADO EN
LOS COSTOS
ENFOQUE
BASADO EN
EL MERCADO
ENFOQUE BASADO EN
LOS INGRESOS
ENFOQUE
BASADO EN
CRITERIOS
MULTIPLES
METODO
ROYALTI
METODO
VALOR
AGREGADO
MERCADO
RENTABILIDAD
FUTURA X X
ESTRUCTURA
MERCADO
ACTUAL X X X
GESTION DE
LAEMPRESA X X X X
NO NECESITA
EXISTENCIA
DE MERCADO
DE MARCAS X X X
INFORMACION
DISPONIBLE X X X
ARTCULOV.J.45
El mtodo de los costos se basar en ei anlisis de los costos corrientes en que se debe
incurrir para reproducirydesarrollar una marca de igual ydeseable caractersticas que la
que se estvalorizando.
Se considerar al conjunto de costos que facilitaron la creacin de una marca idntica,
tales como: investigacin y desarrollo del concepto del producto, test inicial del mercado,
promocin y desarrollo continuo, test de mercados continuos y perfeccionamiento del
producto atravsdeltiempo.
Se deber ajustar los costos histricos convertidos a costos corrientes utilizndose los
ndices de precios al consumidor, con el objeto de obtener el monto de inversin que se
necesitaraen lafecha con el fin de reproduciruna marca de similares caractersticas.
Deber efectuarse el anlisis a fin de determinar la obsolescencia del bien intangible y
en el caso de las marcas se puede considerar nicamente obsolescencia funcional o
econmica.
Los costos histricos que podran ser incluidos en la creacin de la marca son los de
desarrollo de la marca, gastos de consultora, investigacin en el nombre de la marca,
estudiospreliminaresdelosconsumidores,diseodelempaque, desarrollodelacampaa
de publicidad, planeamiento comercial, pauteo y recordacin, costos de promocin
(televisin, radio, peridicos, etc.)
Como alternativa para la determinacin de la tasa de descuento relevante para actualizar
los costos histricos imputados a la creacin de la marca, se podra considerar el costo
de reemplazo.
ARTCULOV.J.46
El mtodo de mercado se basa en el empleo de Informacin proveniente de mercados
similaresparaaproximarelvalordeunamarca,esdecirsedebeefectuarunacercamiento
atravsdel estudio detransacciones comparables enel mercado.
Para su aplicacin se debe dar las siguientes condiciones: existencia de un mercado
activoentransaccionesde marcaso bienescomparables; accesoa preciosycondiciones
detransacciones realizadasy mltiplestransacciones entreagentes independientes.
Sedeber incidirenelanlisisdecuancomparablesson lasempresasylastransacciones
para efectos de la valuacin que seefecta, debindose determinarsi lascondiciones de
oferta y demanda en el momento que se realizan dichas transacciones son similares o
comparables (similarsegmento de mercado).
El mtodo considera que los beneficios futuros asociados con la propiedad de la marca
son incluidos implcitamenteen la determinacin delvalorde mercado.
Afaltadetransaccionescomparables, puedeutilizarseaproximacionesbasadasencomo
el mercado estima financieramente el valor asociado de la marca, como por ejemplo el
uso de mltiplo estratgico, como el precio de transaccin sobre ventas anuales de la
marca.
ARTCULOV.J.47
Elmtododelroyaltysebasaenelconceptoenquelaempresapropietariadeunamarca
nolaexplotadirectamente, calculndoseelvaloratravsdelflujodela rentaquecobra el
propietario de la marca porel usufructo de la misma porotro (franquicia). La contribucin
al fl ujo de caja de la propiedad intelectual es estimada como la cantidad monetaria que
una empresa tendr que pagara un tercerdueo de la marca porel uso de la propiedad
intelectual.
Sedenominaroyaltyalasumaquesepaga porel usodela marcacomounfl ujodecaja
atribuible a la marca, la cual sedebeafectarporel impuestoa la renta.
Se debe analizary sustentarel clculo correspondiente a la determinacin de ia tasa de
descuento a utilizaren elflujode caja.
ARTCULOV.J.48
En el mtodo del valor agregado para la valuacin de marcas se utilizar la siguiente
frmula:
Vm =Vbm - NOF- Af
En donde:
Vm = Valorde la marca
Vbm = Valorbrutode mercado de a marca
NOF = Necesidades operativas de fondos del perodo cero (anterior al primer ao del
perodoexplcito).
Af = Activofijo netodel perodoanterioral primerao proyectado.
Otros vocablos y siglas se encuentran definidos dentro del contenido de los artculos que
los mencionan.
ARTCULOV.J.49
Para la determinacin del valor bruto de mercado de la marca (Vbm) se emplear la
siguienteecuacin:
Vbm = FCLD pe + FCLD pe
En donde:
FCLD pe = Flujode caja libredescontadodel perodo explcito
FCLD pe = Flujo de caja libre descontadodel perodo continuo
ARTCULOV.J.50
Se entiende porflujo de caja libre al flujo defondos operativosfuturos, esto es el flujo de
fondos generados porlas operaciones, sin teneren cuenta el endeudamiento (deudacon
costo financiero explcito) despus de impuestos. Los componentes bsicos deflujo de
caja librese detallan a continuacin:
VCV= UB -GA-GV= UO -IR = UODI +D = FCB +/- NOF +/-AF = FCL
En donde:
Ventas (V)
Costodeventas (CV)
= Utilidad bruta (UB)
Gastosadministrativos(GA)
Gastosdeventa (GV)
= Utilidad operativa (UO)
Impuestoa la renta (IR)
= Utilidad operativa despus de impuestos (UODI)
+ Depreciacin yotrosgastosque nosignifican desembolsos de caja (D)
= Flujodecaja bruto (FCB)
+/- Variacin de las necesidades operativasdefondos (NOF)
+/- Variacin en activosfijos (AF)
= Flujode caja libre (FCL)
ARTCULOVJ.51
Para la determinacin de los incrementos o disminuciones de las necesidades operativas
de fondos (NOF) relacionadas a la marca objeto de valuacin se utilizar el siguiente
algoritmo:
+/- NOF= NOF (perodoanterior) -NOF (perodo corriente)
Para lo cuai setendr en cuenta:
Activocorriente (AC)
- Caja mnima para lasoperaciones normales
- Cuentas porcobrarcomerciales
- Existencias
- Gastos pagados poranticipado relacionados con la marca
- Otrosactivos corrientes relacionados con la marca
- Pasivo corriente sincostofinanciero explcito (PC)
- Cuentas porpagarcomerciales
- Impuestos porpagarrelacionados con la marca
- Otras cuentas porpagarrelacionadas con la marca
- Necesidadesoperativasdefondos = NOF = (AC- PC)
ARTCULOV.J.52
Para ladeterminacindel incrementoodisminucindelasinversionesenactivosfijos(AF)
relacionadoscon la marca, enelqueseincluyeelflujodecaja libre, setomaencuenta las
necesidades de inversin en activosfijos necesarias en el perodo explcito, con el objeto
de mantenerlos nivelesde produccin del producto o serviciode la marca.
ARTCULOV.J.53
Para el clculo del valor bruto de mercado de la marca (Vbm) se deber considerar los
siguientes aspectos:
a. Elflujodecajalibredescontadodelperodoexplcito(FCLDpe).Aunqueesimportante
la duracin del periodo explcito que se elija, esto no afectar el valor de la marca
sino solamente la distribucin del valor entre el perodo de pronstico explcito y los
aossiguienteso perodocontino. La eleccin del horizontede pronstico puede (se
debeespecificarsicausaonoimpacto)causarun impactoindirectosivaacompaado
con cambios en los supuestos econmicos que sirven de base para estimar el valor
permanente.
b. El perodo de pronstico explcito debe ser lo suficientemente largo (entre 7 y 10
aos)paraque permitaquelosingresosprovenientesdela marcaalcancen un estado
estable de operaciones al final del mismo. Esto debido a que cualquierplanteamiento
devalorcontinuo se basa en lossiguientessupuestosclaves:
La marca ganaria mrgenes constantes, esdecirmantiene una rotacin de NOF e
inversinenactivosfijosconstantesy,porlotanto,obtieneunrendimientoconstante
del capital invertido.
El nivel de ingresosde la marca crece a una tasa constante y se invierte en ella la
misma proporcin de su flujode caja bruto.
La marca obtiene un rendimiento constante sobre sus nuevos requerimientos de
inversin (NOF +AF).
ARTCULOV.J.54
Para el descuentodel flujode caja explcitose utilizar la siguiente expresin:
FCLD pe= FCL1 /( 1+WACC )1 + FCL2/( 1+WACC )2 + FCL3/(1+WACC )3+
................+ FCLn/( 1+WACC )"
En donde:
FCL = Flujode caja libre
WACC = Costo promedio ponderadodecapital
n = Ultimoaodel perodo explcito
ARTCULOV.J.55
Elflujodecajalibredescontadodel perodocontinuo(FCLD pe)eselvalordelflujodecaja
librequeva msalldel perodode pronsticoexplcito, confirmandounodelosprincipios
de que el valor comercial de una marca no tiene una vida limitada. Para obtener el valor
continuo(tcnicadela perpetuidad crecientedelflujodecaja libre)seaplicar asiguiente
frmula:
FCL pe = ( ( FCL*(1+g)/(WACC-g) )*fdn
En donde:
FCLpe=valorcontinuo delflujo de caja libre
FCL = El nivel normalizado delflujo de caja libre del ltimo aode proyeccin explcito
WACC = Costo promedio ponderadode capital
G =Tasa de crecimiento prevista del flujode caja libre a Perpetuidad,
fdn = Factorde descuento del ltimoaoexplcito = (1/(1+WACC)n)
ARTCULOV.J.56
Conelfindeobtenerelvalorbrutodemercadodelamarcaseactualizan losflujosdecaja
libre explcitos y el flujo de caja continuo de ios distintos perodos, utilizando como tasa
de descuento el costo promedio ponderado de capital (WACC)el mismo que se obtendr
mediante la siguiente ecuacin:
n
E+D= fCL / ( 1+WACC)
i=l
En donde:
WACC -(Eke + DKd(1 T)/ E+D
Siendo:
D = Valorde la deudafinanciera (deuda quetiene costofinanciero explcito)
E = Valordel patrimonio netode la empresa
Kd = Costode la deuda antesde impuestos
T = Tasa de impuestoa la renta
Ke = Rentabilidadexigidadelosaccionistas,quereflejaelcostodeoportunidaddelcapital
deriesgo. Paracalcularestavariablesedeber utilizarel modelomsapropiadode
acuerdoa lascircunstancias en las queseest valuando la marca.
Sepuededeterminara partirdel equilibriode activosfinancieros, con lafrmula:
Ke = Rf+ (B (Rm - Rf)
Siendo:
Rf = Tasa de rentabilidad para inversores sin riesgo, corresponde a la rentabilidad
alternativaqueescapazdeobtenerun inversorsinque stadependa para nadade
algn nivel de incertidumbrefinanciera.
(3 = Mideel riesgosistemticoo riesgodemercado, el cual indica lasensibilidad de una
accin de una empresa a los movimientos del mercado si esta cotizada en bolsa.
(Rm - Rf)= Prima del mercado peruano, se basa en la diferencia entre la rentabilidad
esperada del mercado peruano (Rm) y el rendimiento esperado sin riesgo
(Rf). Se puede utilizar la diferencia entre los bonos Brady y PDI (Rm) y los
bonosdeltesoro americano a 30 aos (Rf)
ARTCULOV.J.57
Para determinar ia tasa de crecimiento del flujo de caja libre a perpetuidad (g) se optar
dentro de la alternativa siguiente:
a. Extrapolarel incrementomediohistricodelosingresosproducidosporla marca. Este
procedimientoimplica una estimacin de latasaa largo plazo, que puede prolongarse
hasta el infinito; y
b. Asumirlatasadecrecimientorealdelaeconoma(PBI)mslainflacin,enelsupuesto
que a grandes rasgos el fl ujo de caja libre de la marca debe crecer con la economa
del pas.
ARTCULOV.J.58
Las necesidades operativas de fondos para el perodo anterioral primer ao proyectado
( NOF to ) resultar de la diferencia del activo corriente y pasivo corriente del perodo
anterioral primerao proyectado.
Activo corriente (AC)en el perodo cero (anterioral primerao proyectado)
- Caja mnima para las operaciones
- Cuentas porcobrarcomerciales
- Existencias
- Gastos pagados poranticipado relacionados con la marca
- Otros activos corrientes relacionadoscon la marca
- Pasivo corriente (PC) en el perodo cero (anterioral primerao proyectado)
- Cuentas porpagarcomerciales
- Impuestos porpagarrelacionados con la marca
- Otras cuentas porpagarrelacionadascon la marca
Todoestoqueda expresado en lafrmula siguiente:
NOFto =AC- PC
ARTCULOV.J.59
El activo fijo neto del perodo anterior al primerao proyectado (AF to) ser considerado
para la proyeccin del flujo de caja libre explcito, necesario para producir el producto o
serviciode la marca.
ARTCULOV.J. 60
El mtododevaluacin porcriterio mltipleemplea las utilidades ponderadas despusde
impuestosde lostres ltimos aos, como indicadorde la rentabilidad de la marca.
Para determinarlas utilidadesde la marca sedebe:
- Actualizara valores corrientes las utilidades histricasde la marca.
- Determinaria tasa de descuentoa serutilizada.
- Ajustarlas utilidadesde la marca que se este valorizando porel impuesto a la renta.
Determinada la rentabilidad promedio de la marca, a esta se le afecta por un mltiplo, el
cualsecalculaen basealasfortalezasdelamarca, basadaensietefactoresconpesosde
acuerdoacriteriospreestablecidosenrangoentre1 y100puntos,enbasealainformacin
proporcionada porel propietariode la marca.
3 ] INGENIERIA Y GESTION
Losfactoresa utilizarson:
Gerencia: Referido a la habilidad de la marca de comportarse como lder del mercado,
afianzandolosbeneficiosqueseobtienealtenerunaparticipacindominantedel mercado.
Estabilidad:Lasmarcasquemantienensuimagenyretienenlalealtaddelconsumidoren
el largo plazo, son msvaliosasque las marcasque no poseen estas caractersticas.
Mercado: Algunas marcas son ms apreciadas en determinados mercados gracias a
su habilidad de generarvolmenes importantes de ventas, debido a la existencia de
mercados estables o barrerasde entrada para los competidores.
Internacionalizacin:lasmarcasdembitointernacionaloconpotencialparaextenderse
regionalmente son ms reconocidas.
Tendencia: Caracterstica de la marca de permanecer en la percepcin de los
consumidoresen forma contina.
Apoyo: Las marcas que se han manejado de forma consistente y se han apoyado
con el tiempo en la organizacin, son mucho ms valiosas que las marcas que han
funcionadosin una adecuada estructura organizacional.
Proteccin: Se considera los problemas legales asociados a la marca, teniendo en
cuenta queson msvaliosas aquellas marcasqueson partede una organizacin que
posee el derecho legal de protegerlas.
TTULOVI
VALUACIN DEAERONAVES
CAPTULOA
GENERALIDADES
ARTCULOVI.A.01 AERONAVE
Se considera aeronave a los aparatos o mecanismos que pueden circular en el espacio
areo sustentndose en la atmsfera por las reacciones del aire y que sean aptos para
el transporte de personas o cosas. Quedan excluidos de esta definicin los aparatos o
mecanismosdenominadosde efecto suelo ode colchn de aire.
Las aeronavestienen naturalezajurdica de bienes inmuebles.
Los motores de las aeronavestienen naturalezajurdica de bienes muebles registrables.
ARTCULOVI.A.02 CLASIFICACIN DEAERONAVES
Las aeronaves se clasifican comode Estadoyciviles.
Son aeronaves de Estado las utilizadas en servicios militares, de polica y aduana. Las
demsaeronaves son civiles, aunque sean propiedad del Estado.
ARTCULOVI.A.03 COMPOSICIN DE LAAERONAVE
Parafinesdevaluacin, seconsideraalaaeronavecompuestaporfuselaje(airframe), sus
motores(powerplant)equiposyaccesoriosdeduracincontraisela,equiposdenavegacin
area (avinica), equipos especiales o adicionales.
Las aeronaves civiles que operan en el pas, estn reguladas por la Ley General de
Aeronutica Civil, sus reglamentosy las RAP(RegulacionesAeronuticas del Per).
ReglamentoNacionaldetasaciones
ARTCULOVI.A.04AERONAVE NACIONALIZADA
Aeronavenacionalizada,esaquellaquetieneelregistrodepropiedaddebidamenteinscrito
en los registros pblicos y libre de aranceles, conforme lo establece la Ley General de
Aeronutica Civil yostenta matrcula peruana.
Aeronave de internamiento temporal con matrcula peruana o extranjera, es aquella que
noesnacionalizadaytienependienteelpagodearanceles, ycuya permanenciaenel pas
estemporal, porplazosdeterminados.
CAPTULO B
DEFINICIONES
ARTCULO VLB.05AERONAVEGABILIDAD
Representa la condicin tcnica y lega! que deber tener una aeronave para volar en
condiciones de operacin segura.
ARTCULOVLB.06ALTERACIN,ALTERACIN MAYOR
Alteracin, sedenomina al cambioo modificacin del diseotipo de una aeronave, motor
de aeronave, hlice odiseo original aprobado de un componente.
Alteracin mayor, son aquellas alteraciones que no se encuentran listadas en las
especificaciones de la aeronave, motor o hlice y que adems podran afectar en forma
apreciable la aeronavegabilidad por cambios en el peso, balance, resistencia estructural,
performance, operacin de los motores, caractersticas del vuelo u operacin, si no es
efectuada en forma adecuada.
ARTCULOVLB.07AVINICA
Expresinquedesignaatododispositivoelectrnico(ysu parteelctrica)utilizadoabordo
de las aeronaves, incluyendo las instalaciones de radio, mandos de vuelo automticos y
lossistemas de instrumentosy navegacin.
ARTCULOVLB.08 CERTIFICADOTIPO (TYPE CERTIFICATE)
Documentacin tcnica aprobada que define: el diseotipo, las limitacionesdeoperacin
ylasespecificacionestcnicasde un producto aeronutico.
ARTCULO VI.B.09 CERTIFICADO TIPO SUPLEMENTARIO (SUPPLEMENTAL TYPE
CERTIFICATE)
Alteracin Mayor de un producto aeronutico pero que no modifica su Certificado
Tipo original, es considerado como una informacin tcnica aprobada por la Autoridad
Aeronutica del Estadode diseo/fabricacin ycertificacin del productoaeronutico
ARTCULOVI.B.10CONTROLHORARIO,CALENDARIOYPORCICLOS DEOPERACIN
Control horario es el nmero de horas de vuelo que tiene la aeronave, sus motores y
hlicesoaccesorios. Debeconsiderarseparafinesdevaluacin lostiempostotalesdesde
nuevoy/o desde su inspeccin o reparacin mayor(overhaul).
Llmesecontroldelperododeusocalendario,altiempocalendariototal,transcurridodesde
su fabricacin y/odesde su ltima reparacin mayor(overhaul), segn seconsidere.
Llmese control de ciclos de operacin al nmero de vuelos (un decolaje y un aterrizaje)
que efecta la aeronave, motor, hlice y/o accesorios, desde su fabricacin y/o desde su
reparacin mayor(overhaul).
Estoscontrolesafectarnelvalordelaaeronave,conformeseconsumaelciclodelperodo
de uso lmitecadaelementoo en el avin ens.
ARTCULOVI.B.11 COMPONENTE
Se define a todo conjunto, parte, artculo o elemento constitutivo de una aeronave segn
especificaciones del fabricantey, porextensin, de la estructura, motoro hlice.
ARTCULOVI.B.12 DIRECTIVAS DEAERONAVEGABILIDAD (ADS)
Son comunicaciones escritas de carcterobligatorioque establecen acciones, mtodoso
procedimientosparaaplicaralosproductosaeronuticosenloscualesexisteunacondicin
de inseguridad, con el objeto de preservar su aeronavegabilidad. Estas son emitidas por
lasAutoridadAeronutica de los pasesdefabricacin/diseoo certificacin.
ARTCULOVI.B.13 BOLETINES DE SERVICIOS MANDATORIOS
Son boletines de servicios mandatorios (SB), aquellos documentos emitidos por el
fabricante que exigen realizar trabajos y/o inspecciones en la aeronave, sus motores o
componentes yque afectan su aeronavegabilidad ysu valorporel costode su ejecucin,
incluyendo los materiales.
ARTCULOVI.B.14 INSPECCIN MAYOR
Trabajotcnicoaeronuticoprogramadoqueseejecutaenunaaeronavey/ocomponentes
por haber cumplido el lmite de tiempo operacional indicado por el fabricante y/o las
Regulaciones areas, para llevarlas a su condicin deaeronavegabilidad original.
ARTCULOVI.B. 15 MODIFICACIONES
Son modificaciones, aquellostrabajosocambiosefectuadosenlaaeronave, debidamente
certificados por la autoridad del pas fabricante o de certificacin de la aeronave, que
mejora las performances de la mismayafectan suvalorcomercial.
ARTCULOVLB 16 MOTORDEAERONAVE
Significaunmotorqueesusadooestdestinadoaserusadoparapropulsarunaaeronave.
El mismo constituye turbo sobre alimentadores, componentes y accesorios necesarios
para su funcionamiento, excluyendo hlices.
ARTCULOVLB.17 PRODUCTOAERONUTICO
Estodoproductoquetiene un CertificadoTipoaprobadoypuedeseruna aeronave, motor
de aeronave, hlice.
ARTCULOVLB.18 REPARACIN
Es la restitucin de las condiciones iniciales de una aeronave o producto segn su
Certificadotipo.
ARTCULOVI.B.19 OVERHAUL
Inspeccin mayory reparacin segn sea necesario, de acuerdo a lo especificado por el
programa de mantenimientos del fabricante
Paraefectosdelavaluacin seconsidera, overhaul aqueltrabajoqueesefectuadoporun
tallercertificado por la autoridad pertinente y que restituye el valory la el perodo de uso
operativo del avin, motor o del componente, por un ciclo completo de plazo controlado
establecidoen los respectivos programasde mantenimiento.
ARTCULOVI.B.20 TRAZABILIDAD
Eslacondicin deaeronavegabilidad deun productoaeronuticoelcualestacertificadoa
travsdeunformatotcnicoemitidoporunaentidadautorizadaporlaautoridadaeronutica
(Talleres de MantenimientoAeronuticos o Fabricantes).
CAPTULO C
MEMORIADESCRIPTIVA
ARTCULOVI. C. 21
El informedevaluacin debe comprenderlodetallado enestecapitulo, detal manera que
permita al peritotenerun conceptocompletodel estadoyvalorde la aeronave.
ARTCULOVI.C. 22. MEMORIADESCRIPTIVA:
La memoria descriptiva debe contener
1. Datos Generales
Instrucciones recibidasyobjetode lavaluacin
Datosde Identificacin del Peritoydel Supervisor
Ubicacin de la aeronave
i. Ubicacin de la aeronave, nombreydomicilio del propietario u operador
Caractersticasgeneralesde la aeronave
i. Marca, modelo, ao de fabricacin, nmero de serie, registros y otros datos
importantesde la aeronave.
ii. Nacionalidad, estadode matrcula,
iii. Resumen de lascaractersticas de la aeronave, Fechade ltimovuelo.
iv. Tiempos horarios y calendarios, cantidad de ciclos desde nuevo y desde su
ltima inspeccin o reparacin mayordelfuselaje, motor,APU, hlices
Alcance y limitaciones del trabajo
Fecha de asignacin del valor
2. Verificaciones efectuadas
Metodologa
Fuentes de informacin
Examen pericial
i. Evaluacin de la condicin fsica de la aeronave (interiory exterior), motores /
hlices ycomponentes:
74
REGLAMENTO NACIONAL DETASACIONES J
ii. Evaluacin de la documentacin tcnica de la aeronave
iii. Evaluacin de la trazabilidad de la aeronave ysus partes
iv. Evaluacin de la influenciadel medioambiente sobre la aeronave
v. Evaluacin dei programade mantenimiento de laaeronave: Inspecciones
vencidas
Verificacin operativa de la aeronave
Regulaciones aeronuticasaplicables
i. Certificacionesyhomologaciones
Condicin legal de la aeronave
i. Situacin legal y arancelaria.
Conclusiones
Observaciones
3. Metodologa aplicada en la valuacin
Bases para su desarrollo
Descripcin de la metodologa yformulacin
Investigacin devalorescomercialesde referencia
Anlisis del mejory ms intensivo uso posible de la aeronave
Sustentacin
4. Clculos para confirmarel valor
Desarrollo
Anlisisde consistencia
5. Opinin integral del perito valuador
6. Documentacin sustentatoria
7. Anexos
i. Croquis, planos, fotografas.
ii. Valores de Referencia, cotizaciones, etc.
iii. Otras que seconsideren conveniente.
ARTCULOVI.C.23.APRECIACIN DE LACONDICIN DE LAAERONAVE
Para determinarla condicin de la aeronave seefectuar lo siguiente:
1. Evaluacin de la condicin fsica de la aeronave (interioryexterior), motores/hlices
y componentes, a fin de verificar el cumplimiento y la calidad de mantenimiento y el
estado de la aeronave.
Se har una inspeccin fsica visual, hasta donde se considere necesario, para
analizarsu estado de conservacin (pintura, corrosin, interior), verificacin de las
modificaciones, placasyregistros.
Anlisisdeldesgasteodeteriorodeloscomponentesdelaaeronave, si estdentro
de los normales porel tiempoy horasvoladas.
Seevaluarelestadodesusmotores, incluyendocomponentesrotativosyperodo
de uso.
Se evaluar el estado de sus hlices (si es aplicable), incluyendo las palas y
componentesde perodode uso limitado.
Se evaluar el estado de los componentes de perodode uso limitado
INGENIERIA Y GESTION 2 1
Se evaluar el estado de los equipos de navegacin ycomunicacin, as como de
losequipos especiales de navegacin, seguridad, serviciosyconfiguracin.
Se inspeccionar el fuselaje, para determinar su estado de conservacin, de
acuerdo a consumo horario e inspecciones especiales mayores (envejecimiento,
corrosin, fatiga).
2. Evaluacin de la documentacintcnica de la aeronave
Revisin de los Manualesy programas aplicablesa la aeronave
Verificacin del cumplimiento de ADs, boletines de servicio y/o inspecciones y
reparaciones hasta donde se considere necesario.
Verificacin del cumplimientoyde lasfechasde lasltimas inspeccionesmayores.
Verificacin delcumplimientode modificaciones o mejoras.
Anlisis de la confiabilidad de los registros, tipo yzona de operacin yoperadores
anteriores.
Determinacin de la condicin deaeronavegabilidad ycertificados.
Detalles deADS pendientes.
Registro de accidentes o incidentes significativos.
Reparaciones mayores.
3. Evaluacin de latrazabilidad de la aeronaveysus partes:
Facilidad para el rastreodesdesu instalacin, deequiposyaccesorios.
VerificacindelCertificadoTipo(TypeCertifcate), certificadostipossuplementarios
(SupplementalType Certifcate).
Verificacinladocumentacinsustentatoriadelatrazabilidadaplicableparacadacaso
en particular(porejemplo: Formatos FAA8130-3,TechnicalStandardOrder, etc)
4. Evaluacin de la influencia del medio ambiente sobre la aeronave
Evaluacin de la aeronave porcorrosin.
Evaluacin del cumplimiento del programa de Control yprevencin de la corrosin
Esta apreciacin de la condicin general de la aeronave y la determinacin de su valor
similar en el mercado, proporcionara al perito, un concepto real de la situacin del avin,
que permitir darsustentotcnicoal valora determinar.
ARTCULOVI.C.24. VALUACIN DE LAAERONAVE
Para la valuacin de la aeronave, se debe estudiar detenidamente todos los registros
historiales (rcord) de la aeronave, sus motores y sistemas, hlices y componentes, en
funcin a sus costos, ya sea porconservacin, reparacin, reposicin, cambio, overhaul,
segn le corresponda.
Realizarun anlisis desu situacin arancelaria, tributaria y legal yvalorizarlas mismas si
lastiene.
Realizar un anlisis comparativo con las listas maestras emitidas por las autoridades
de certificacin y fabricantes, del cumplimiento de los ADS, en funcin al costo de su
cumplimiento.
Anlisisdeloselementosdeperododeusocontrolado, estado,originalidadyprocedencia
deestos (trazabilidad).
Analizarelprogramademantenimientoqueseaplica,suorigen,aprobacinycomparacin,
registro de inspecciones, cumplimiento oportuno y completo de acuerdo a los estndares
nacionalese internacionalesysu costo, de requerirsetrabajos pendientes.
ReglamentoNacionaldeTasaciones j
ARTCULOVI.C.25. DETERMINACIN DEVALORES REFERENCIALES
Deben obtenerse valores referenciales actuales de fuentes confiables, sean nacionales o
internacionalesdeunaaeronavedelamismamarca, modelo,aodefabricacin, mediante
cotizaciones, publicacionesdel rubro, fuentes directas, etc.
Losvalores referenciales consideran:
La condicin de la aeronave es buena.
Lautilizacindelaaeronavedereferenciaescomparableconlospromediosde industria
aeronutica para su tipoyedad
Elestatusdeloverhauldelaaeronave,motores,trenesdeaterrizajeuotroscomponentes
principales es por lo general el equivalente a MEDIO-USO/MEDIO-TIEMPO (HALF-
LIFE/HALF- TIME) o beneficindose por encima del promedio para la condicin de
nuevo
Se ha dado cumplimiento con todas las DirectivasdeAeronavegabilidad.
Que la aeronave de referencia tiene una configuracin estndar
Est en el servicio conforme al certificadode una nacin principal
Su documentacin tcnica y registrosestn en buenas condiciones, en ordenbuena y
esaceptable para lasautoridadesaeronuticas.
ARTCULO VI.C.26 DETERMINACIN DELVALOR EN FUNCIN ASU CONDICIN Y
ESTADO
Determinarcomparativamente, con losvalores referenciales corregidos.
El valordel fuselaje.
El valordel motoro motores yhlices.
El valorde loscomponentesyequiposde navegacin.
El valorde las modificacionesy mejoras si lastuviera.
Elvalordel mantenimientovencido, si lotuviera.
Elvalordel cumplimiento de losAD S yboletines de serviciovencidos, si los tuviera.
El valorde las reparaciones o inspecciones dealtocosto de alto costo, si las requiere.
Si la aeronave tiene la condicin de no-aeronavegable, el valor por los trabajos y
material para lograrla aeronavegabilidad de la misma.
ARTCULO VI.C.27. FRMULAS PARA LA DETERMINACIN DEL VALOR DE UNA
AERONAVE
Vd =VR+ V mm (modificaciones de mejora) -Viv (inspecciones vencidas)
XVrc(remanente decomponentes) Valordel ndicede consumo -
VCT(valordecartastributarias y legales).
Vd = V + Y EV - T E - 7 E V + V - YEV
R mm Z- "- Viv ^ re ~ 1C Z . t v CT
77
Donde:
Vd Valorde la aeronave.
VR Valordereferencia,eselvalorobtenidodepublicacionesocotizacionesnacionales
e internacionalesconfiablesyaceptablesen el mercado.
El valor de referencia considera principalmente que el estado de inspeccin
mayor y reparacin mayor (overhaul) de la estructura del avin, motores, trenes
de aterrizaje u otros componentes principales es el equivalente a MEDIO USO/
MEDIO TIEMPO (o beneficiando de porencima de la media para la condicin de
nuevo ocasi nuevo)
I V mm (Modificaciones de mejora): se considera todas las modificaciones STC
(Supplemental Type Certificate) que hubieran sido incorporadas a la aeronave
para mejorar su performance confort efectuadas con autorizaciones oficiales y
certificadas(ejemplo,cambiodemotorporunodemspotencia,aireacondicionado,
equiposde navegacin modernos).
IV.v (Inspecciones Vencidas): se debe disminuir al valor referencial de la aeronave,
el costo valor de todos los trabajos o inspecciones que por regulaciones de
las autoridades de certificacin y fabricacin deben efectuarse, y por su propio
estado.
Vv Inspeccionesvencidas, es el valorremanente para su prxima inspeccin mayor
Determinacin del valorde las inspeccionesVencidas
(TBO/2-REM. )xCostOVH/2
Viv =
TBO/2
TBO = Time Between Overhaul (Tiempoentre overhaul/inspeccin mayor)
REMm = Remante para su prxima inspeccin mayor(horario/calendario)
CostOVH = Costode overhaul/inspeccin mayor.
Vrc (Remanente de Componentes): se debe disminuir al valor referencial de la
aeronave, el costo o valor de todos los trabajos, inspecciones o reparaciones
mayores (overhaul) que por regulaciones de las autoridades de certificacin y
fabricacin deben efectuarse a los componentes de perodo de uso controlado, y
porsu propio estado.
Vrc Remanente de componentes, es el valor remanente a la fecha de la evaluacin
para su prximooverhaul.
Determinacin del valordel remanentede componentes
(TBO/2-REM0V) x CostOVH/2
Vrc" TBO/2
TBO =Time Between Overhaul (Tiempo entre overhaul)
REMov = Remante para su prximooverhaul (horario/calendario)
CostOVH = Costode overhaul del componente.
Vic ndicedeconsumo,eselvalorhorarioquesedeterminadelfuselajeosusmotores
comparados con las que tiene la aeronave referencial, siempre que su diferencia
sea circunstancial yqueafectesignificativamente al valordeterminado.
Determinacin del valordel ndice deconsumo
CostOVHxTSO
Valorconsumode motor/hora = -------- rrr --------
IDvJ
CostDCheckoinspeccinmayorxTSO
Valor ndicefuselaje/hora = ------------------------------------------------------
i dU
TBO = Time Between Overhaul (Tiempo entre overhaul)
TSO = Time Since Overhaul (Tiempodesdesu Overhaul)
CostOVHm = Costode overhaul del motor.
Cost D Checko inspeccin mayor= Costode la inspeccin Check D o
Inspeccin mayor
VCT (valor de cargas tributarias, arancelarias y legales): deber considerarse el valor
de aranceles y tributos pendientes de pago, as como las cargas legales si las
hubiera.
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