05, 06 Y 07 DE JULIO DEL 2007

ASESORIA EMPRESARIAL DE CAPACITACION

PROFESIONAL ASEMCAP
CRITERIOS Y PROCEDIMIENTOS
CRITERIOS Y PROCEDIMIENTOS
VALUATORIOS DE BIENES MUEBLES
VALUATORIOS DE BIENES MUEBLES
E INMUEBLES
E INMUEBLES
Expositor: Juan Jos Jhong Junchaya
1.0 VALUACION DE PREDIOS URBANOS
DEFINICIONES
Tipos de
Valuaciones
VALUACION REGLAMENTARIA
Se llama a aquella que utiliza como informacin de
precios los llamados aranceles en el caso de precios
de terrenos y valores oficiales de la construccin en
el caso de precios de la edificacin.
REGLAMENTO NACIONAL DE
TASACIONES (Parte I)
TABLAS DE DEPRECIACIN
2.0 VALUACION COMERCIAL
Valuacin Comercial
Valuacin comercial es el precio ms alto expresado en
trminos de dinero, que una propiedad que ha sido
expuesta para la venta pueda producir al haber
encontrado al comprador dentro de un tiempo razonable;
y de manera tal que el adquiriente del bien tenga
conocimiento de todos los usos a los cuales pueda ser
destinada la propiedad y sea apta para ello.
Rangos de valor:
1. Valor de Reposicin (VR).- Lo que vale un bien afectado por la
depreciacin a la fecha.
2. Valor Comercial (VC).- Lo que vale un bien de acuerdo a la
oferta y demanda en el mercado.
3. Valor de Realizacin (VRM).- Es el valor neto que se espera
recuperar como consecuencia de su eventual venta, en la
situacin como y donde este. Debe descontarse los castigos,
cargos y mermas propios de una ejecucin del bien.
4. Valor a Nuevo (VN).- Es el valor de edificacin y obras
complementarias sin depreciacin.
La valuacin de las garantas se basar en el valor de
realizacin, el que deber reflejar apropiadamente su valor
de venta en el mercado.
Se entiende por valor de realizacin en el mercado, el valor
neto que la empresa espera recuperar como consecuencia
de la eventual venta del bien, en la situacin como y donde
est. Por tanto, este valor debe considerar los castigos y
cargos por concepto de impuestos en las ventas,
comisiones, fletes, mermas, etc.
Este valor debe basarse en un valor comercial de
referencia, calculado a partir de informacin
confiable. En ningn caso el valor comercial debe
estimarse a partir de meras expectativas de
mejoramiento de precios en el mercado, o supuestos
de carcter financiero relacionados con potenciales
clientes, sino que seguir un CRITERIO
ESTRICTAMENTE CONSERVADOR, fundado en las
condiciones vigentes del mercado.
Los bienes dados en garanta sern valuados por
profesional idneo (REPEV).
En el caso de hipotecas y prendas con
entrega jurdica, incluyendo la prenda global
y flotante, deber verificarse si stas han
sido debidamente inscritas en los registros
correspondientes.
Valuacin de las Edificaciones
Principales, Obras Complementarias e
Instalaciones Fijas y Permanentes
Valuacin del Terreno
- Introduccin a la Valuacin
La composicin de un bien inmueble est representada
por la ecuacin:
Inmueble = Suelo + Edificacin
Igualdad que no siempre se completa con el segundo
sumando, la edificacin, pero que en cualquier caso su
tasacin deber iniciarse con el siguiente orden:
1 Hoja de encargo que nos acreditar frente a terceros de
la autorizacin suficiente para visitar el inmueble,
recabar datos, practicar mediciones y cuantos trmites
se consideren necesarios para alcanzar el objetivo de la
valuacin, as como justificar la nota final de honorarios
que pasaremos a nuestro cliente.
2 Escritura de compra venta del bien a valorar.
3Memoria y proyecto del edificio, si lo hubiere.
4Certificado de parmetros urbansticos.
5Certificado de gravamen, para conocimiento de las
cargas que pudieran existir sobre el bien.
6Visita de inspeccin ocular del inmueble y de su entorno
prximo.
7 Toma de datos, mediciones, planos de la localidad, de
situacin y de emplazamiento, fotografas y
levantamiento de planos o de croquis si fueran
necesarios.
8 Estudio de mercado de los bienes inmuebles que sean
homogneos con nuestro bien a valuar.
9 Redaccin de nuestro informe valuacin.
-Valuacin del Terreno en el Mercado Inmobiliario
Entenderemos como valor de mercado del terreno
el valor ms probable que un comprador medio
estar dispuesto a pagar en el mercado libre,
habida cuenta de sus circunstancias fsicas, legales
o de otro tipo y siendo exigido el precio de la
transaccin al contado.
La distribucin del valor del terreno viene determinado
por factores de localidad y de su entorno prximo, as
como por una serie de cualidades y factores distintos,
tales como la calidad urbanstica del sector, centralidad,
diferenciacin social y nivel de rentas, densidad de
poblacin, red de transportes pblicos y un largo
etctera que conforman un complejo abanico de valores
que, a su vez, fluctan por razones de calidad del
inmueble y bajo la presin de la ley de la oferta y la
demanda.
Dado que el terreno se vala en funcin de
su rendimiento econmico, sealaremos
los aspectos ms importantes que
componen el valor del terreno, en
funcin de los componentes de su
explotacin:
1. La cantidad de edificacin que pueda desarrollarse
dentro de la ocupacin permitida por el planeamiento
urbanstico que lo defina, expresada en coeficiente de
edificabilidad y porcentaje de ocupacin.
2. Calidad de esa edificacin, que presumiblemente estar
contenida en el costo por metro cuadrado de la misma.
3. El uso, o destino de utilizacin de sus diferentes
superficies edificadas o edificables, definido por las
Municipalidades y valuado segn la demanda real o
potencial que establezca la ley de la oferta-demanda en
ese punto.
4. El entorno socioeconmico que lo envuelve y que incidir
de forma ms presionante sobre su demanda.
5. Factores de oportunidad en cuanto que, en ocasiones, la
eleccin por parte del promotor del lugar escogido para
su inversin, la fecha sealada para la iniciacin de su
transformacin en terreno + edificio, y el tiempo
transcurrido desde su compra hasta su edificacin,
componen un riesgo en su inversin que el promotor
intentar convertir en un plus-beneficio adicional
supuesto que, desde esa fecha, la especulacin
econmica del terreno estar para siempre unida a la
demanda de la edificacin que debe soportar.
6.Cuando tratamos de conocer la parte proporcional del
valor que corresponde al terreno en un edificio
consolidado, podremos considerar aspectos histricos y
artsticos de su diseo que puedan modificar el clculo
resultante.
Obtenido un valor zonal aplicable a un sector o rea
concreta, el valor final aplicable a cada inmueble ser
corregido en ms o menos segn las caractersticas
propias del mismo en cuanto a superficie, longitud y
nmero de fachadas, profundidad y desmonte, entre
otras.
Documentacin necesaria para la Valuacin del Terreno
Para iniciar el estudio de tasacin del terreno
consideramos necesario la obtencin de los
siguientes documentos:
Escritura del terreno.
Plano de la localidad.
Plano de ubicacin.
Datos del Registro de la Propiedad.
Datos para la Redaccin del Informe Valuacin
De la documentacin precedente o de la toma de
datos in situ deberemos extraer los detalles
siguientes:
Caractersticas, clase, calidad y destino de las
edificaciones permitidas o previstas en el plan de
actuacin.
Grado de urbanizacin y su costo real o previsto.
Facultades urbansticas legales adquiridas y
limitaciones posibles a la propiedad.
Costo aproximado del m2 edificado en la tipologa
constructiva usual en el entorno.
Valor del m2 en venta de edificios similares y
condiciones socioeconmicas imperantes en la
zona.
Datos de la localidad: tipo de ncleo,
comunicaciones, nmero de habitantes y su
fluctuacin, actividad dominante, etc.
Caractersticas del entorno prximo: tipo de
entorno, consolidacin, desarrollo, ordenacin,
calidad media de las edificaciones,
infraestructura realizada, equipamientos y
comunicaciones.
Superficie real del inmueble despus de
cesiones obligatorias. Forma y linderos.
Afecciones legales. Dotaciones y servicios a pie
del inmueble.
Edificabilidad, ocupacin y uso definido en el
planeamiento para el terreno a valuar.
Altura mxima edificable.
Datos registrales.
Valor del terreno.
Procedimientos de Valuacin del Terreno
Para la obtencin del valor del terreno son
viables dos procedimientos:
A) Estudio de mercado de la zona
Consiste en la obtencin de datos fiables de
transacciones recientes de inmuebles en
unidades que resulten comparativas con la
muestra a valuar.
En terrenos pertenecientes a urbanizaciones
consolidadas donde el precio del terreno es transparente
y conocido, el valor medio ofertado valor zonal- ser de
fcil extrapolacin a la muestra siguiendo mtodos de
comparacin fsica, orientacin y emplazamiento.
En zonas urbanas, donde la existencia de oferta de
terreno es casi siempre escasa y de difcil conocimiento
de su valor real, cuando no dudosa la comparacin con
la muestra en razn de su tamao, situacin y otros
condicionantes urbansticos y sociales, hacen de este
mtodo poco efectivo, debiendo en todo caso:
Abarcar su estudio a todo el conjunto de oferta
similares con la muestra.
Verificar la informacin para que los datos resulten
fiables.
Estratificar la muestra segn criterios homogneos.
Asignar un valor final a la propiedad a valuar en
funcin de parmetros de homogeneizacin del
inmueble seleccionado para la comparacin.
El estudio de mercado, siendo, sin duda, el mtodo
ms adecuado por su estimacin real, su aplicacin
en reas con mercado poco dinmico no resultar
muy representativo.
En la actualidad, algunos profesionales hacen uso
de los valores catastrales asignados por las
Municipalidades en su registro municipal,
adecuando sus valores al mercado libre con ndices
correctores contrastados por actividades reales de
compra-venta en cada sector o barrio.
Pero la inexistencia de actividad en casos
antiguos, por ejemplo, inducen a
cuantificar porcentajes con dudosos
resultados finales en los valores de
mercado.
B) Mtodo residual
Este procedimiento de valuacin consisten en
asignar un valor de venta o valor de mercado (VM)
a la edificacin real o posible segn el planeamiento
en el terreno a valuar y deducir sucesivamente los
costos, gastos y beneficios habidos en todo el
proceso constructivo y de gestin, hasta llegar a
obtener como residuo el valor del terreno.
Valuacin de la Edificacin
- Valuacin de las Edificaciones
Una vez sealadas las reglas bsicas para la tasacin del
terreno iniciamos ahora el estudio de los mtodos de
valuacin de otro bien inmueble: LA EDIFICACIN.
En lneas generales podemos establecer que este bien
inmueble o propiedad urbana est constituido por la suma de
los valores del TERRENO y la CONSTRUCCIN que
soporta.
Ser necesario sealar en la valuacin los
aspectos legales que correspondan a ambos
sumandos para determinar si cada uno de ellos
se ajusta al contenido del planeamiento
urbanstico que los define y si existen
condicionantes jurdicos, por si fuera necesario
corregir el resultado del valor o modificar el
planteamiento general, que siempre referiremos
al mejor uso posible de ambos componentes.
Documentacin necesaria para la Tasacin de una
Edificacin
Para iniciar la valuacin de una edificacin
necesitaremos la documentacin siguiente:
1.Hoja de encargo que nos acredita frente a terceros
de la autorizacin suficiente para visitar el inmueble,
recabar datos, practicar mediciones y cuantos trmites
se consideren necesarios para alcanzar el objetivo de
la valuacin, as como justificar la nota final de
honorarios que pasaremos a nuestro cliente.
2.Escritura pblica del inmueble.
3.Certificado de gravmenes, para el
conocimiento de las cargas que pudiera gravar la
propiedad.
4.Certificado de parmetros urbansticos
5.Memoria, planos y proyecto de la edificacin.
Proceso Bsico para la Valuacin
Para realizar cualquier tipo de valuacin inmobiliaria
el tasador debe constituirse en el lugar donde se
ubica el bien a valuar, recoger los datos que definan
las caractersticas fsicas, jurdicas y tcnicas del
inmueble, as como los que, por influencia del
entorno prximo, puedan ayudar a conformar los
precios unitarios de la tasacin por su incidencia en
los componentes de la oferta y de la demanda del
mercado inmobiliario.
El aporte de la documentacin, planos y
fotografas complementarn un trabajo
profesional, tanto ms importante, cuanto ms
amplio, eficaz y completo sea.
En el documento informe de la valuacin, el
tasador debe transmitir un juicio de opinin que
debe ser exacto, lgico y convincente,
procurando ser conciso, claro y sobrio.
La extensin y caractersticas del documento
informe dependern de la clase e importancia de la
propiedad a valuar y de su finalidad.
Deben recogerse las motivaciones, fundamentos de
la valuacin y una explicacin razonada acerca de
los datos considerados, de la manera en que han
sido obtenidos, cmo han sido estudiados e
interpretados por el tasador, explicando en forma
detallada los motivos que condujeron a las
conclusiones adoptadas.
Deber indicarse si la informacin ha sido
obtenida por el tasador, proporcionada por el
propietario o el interesado en la tasacin.
Si ha sido verificada, contrastada o simplemente
utilizada en los propios, trminos en que se ha
facilitado al tasador, de forma que, si hubiera
error en ella, pueda imputarse la
responsabilidad al que la tuviere.
Localizacin
La localidad, como primer factor influyente en la
determinacin del valor, ser caracterizada a travs de
los siguientes rasgos fundamentales
Tipo de ncleo. Indicar si es departamento, provincia o
distrito.
Comunicaciones. Se researn los medios de
transporte pblico que permitan el acceso a la localidad
y la red viaria bsica
Poblacin. Nmero de habitantes. Poblacin de derecho
y de hecho. Significacin y crecimiento segn el ltimo
censo.
Actividad dominante: mltiple, comercial, industrial,
minera, agraria, pesquera y turstica.
Entorno
El entorno prximo a la vivienda condiciona su valor en
cuanto que en l deben encontrarse los equipamientos
precisos para satisfaccin de primeras necesidades,
transportes que permitan la comunicacin con las zonas
en las que se asientan los centros de trabajo y comercio
especializado, etc.
Se considera como amplitud del entorno la abarcada por
un radio mximo de unos 500 m., debiendo considerarse
solamente aquella parte que resulte homognea con el
bien a valuar.
Tipo de entorno. Debe sealarse si es urbano, sub
urbano o rural, con independencia de su calificacin.
Se considerar urbano cuando el inmueble se site en
un rea unida sin solucin de continuidad con el casco
del ncleo. Sub urbano, cuando aislado o formando
parte de un polgono se encuentra separado del casco
por espacios sin edificar. Y rural, cuando est en rea
no urbanizada.
Consolidacin. Se refiere al grado existente de
edificacin, sealndose en porcentajes referidos a
los mximos admisibles por las ordenanzas
vigentes.
Desarrollo.
Terminado: cuando se ha cubierto ms del 90% del rea
edificable.
Rpido: cuando en 10 aos se ha construido, al menos el 50%
del rea edificable.
Medio: cuando en 10 aos se ha construido entre el 25-50%.
Lento: para valores menores del 25%.
Caracterizacin. Cuando ms del 50% de las
edificaciones sean homogneas para un determinado
uso, caracterizaremos el entorno de residencial, de
negocios y comercial, industrial, rural, etc. Estas
caractersticas sealadas no deben coincidir
necesariamente con la calificacin urbanstica.
Uso principal de las viviendas. Indicacin de si la
mayora se utiliza como primera o segunda residencia.
Ordenacin. Referir el modelo promedio de tipologa
edificatoria del entorno: manzana cerrada, bloques
aislados, viviendas unifamiliares, o de diferente
tipologa.
Altura media de las edificaciones.
Nivel de Calidad promedio. Clasificado en
parmetros de: lujo, medio-alto, medio y baja
calidad.
Antigedad media de las construcciones del
entorno.
Infraestructuras. Sealar con la calificacin de
suficiente, insuficiente, o no existente, los tipos
de infraestructuras:
Pavimentacin.
Alcantarillado.
Alumbrado pblico.
Abastecimiento de aguas.
Suministro elctrico.
Gas ciudad o natural.
Servicio telefnico.
reas verdes.
Puede matizarse sealando la obra ejecutada y
reseando las pendientes de realizar,
cuantificando la inversin pendiente en el
momento de realizar la tasacin. En el caso de
que las obras de infraestructura no estn
terminadas, la repercusin del inmueble
urbanizado se obtendr como la diferencia entre
las repercusiones del terreno en el momento de
realizar la tasacin y el importe por metro
cuadrado construido de la inversin pendiente.
Equipamiento y comunicaciones. Aplicar las
mismas especificaciones del apartado anterior a
los aspectos:
Comercial.
Escolar.
Comunicaciones.
Asistencia mdica.
Carcter socioeconmico. Anlisis del
promedio de renta de los habitantes del entorno,
la revalorizacin actual de las viviendas de
segunda mano y en general los aspectos
reseables de la oferta y demanda en cuanto al
uso residencial.
Caractersticas de la Edificacin
Se realizar una descripcin del bloque o bloques que
constituyan el inmueble, indicando las plantas sobre
rasante y los stanos existentes.
Relacin de los distintos usos, nmero y tipos de viviendas,
locales comerciales, y superficie total edificada.
Clase de edificio respecto a su ordenacin volumtrica.
Estado de la edificacin y tanto por ciento sobre el total a
realizar si el edificio estuviera en construccin.
Croquis descriptivo del edificio en alzado y
seccin.
Licencia de obras. Nmero de expediente, fecha
de expedicin y de su caducidad.
Caractersticas constructivas generales.
Urbanizacin y equipamiento exterior.
Clasificacin de la edificacin segn la tipologa:
edificacin sencilla, media, buena, de lujo.
Viviendas
Superficies de los distintos tipos de viviendas
expresadas en metros cuadrados tiles,
construidos y construidos ms partes comunes.
Distribucin interior. Si es posible, con croquis
adjunto.
Metros cuadrados de terrazas con distincin de
las cubiertas y de las descubiertas.
Indicacin del rgimen de tenencia: propiedad o
alquiler.
Acabados e instalaciones interiores.
Criterios de Tasacin
El tasador justificar el sistema de valuacin
aplicado, sea uno por uno o por varios mtodos,
definiendo sus conceptos y la legislacin que los
regula en los casos de obligado cumplimiento.
Precios unitarios
Los resultados de la valuacin sern relacionados
en valores unitarios para su mejor comprensin y
equiparacin.
Valuacin final
La aplicacin de los valores unitarios a los datos
obtenidos en nuestro anlisis del bien a valuar
nos conducir a los resultados parciales y
totales de la tasacin. El valor final, expresado
en soles, suele redondearse, como mnimo a
unidades de centenas de millar.
Certificado de tasacin
El resultado final de valor obtenido por el
profesional que ha realizado la tasacin ser
librado en certificacin responsable por la
sociedad de tasacin a la que estuviere adscrito
y a la que el cliente habr encargado el trabajo.
Documentacin anexa.
Criterios de tasacin
Los procedimientos tcnicos para la tasacin de
bienes inmuebles son variados. En razn a las
diferentes caractersticas de stos y de los
diversos objetivos que se persiguen, el tasador
debe estimar la tcnica conveniente a cada
caso y que cumpla con la finalidad demandada
por el cliente.
Normalmente, el nico criterio de valuacin de
viviendas es el valor de mercado, aun cuando
para efectos de seguros se utiliza el valor de
reposicin, tambin llamado valor a nuevo y
valor de costo; si las viviendas se hallan en
rgimen de alquiler, el valor de mercado suele
ser el valor de capitalizacin de las rentas.
- Depreciacin
La depreciacin es la disminucin del valor o precio de
una cosa (inmueble en este caso) ya con relacin al que
antes tena, ya comparndose con otras edificaciones
de su clase.
La prdida o disminucin de valor puede alcanzarse por
razones distintas: econmicas, funcionales o tcnicas.
La mayora de las veces por el conjunto de todas ellas,
por lo que su determinacin est envuelta en una gran
incertidumbre.
El valor residual que la edificacin conserva,
tericamente se mantiene constante hasta su
desaparicin por ruina tcnica y los rendimientos que se
obtengan son ms bien procedentes del valor del
terreno que de la propia edificacin, hasta que llegado el
punto en que la rentabilidad del terreno es tan reducida
e inadecuada la edificacin que soporta que, en
trminos tericos, procede su demolicin.
Normalmente la depreciacin de las
edificaciones (siempre sin incluir el terreno),
suele contemplarse por las tres razones
antedichas en forma conjunta, corrigindose con
ndices o coeficientes en funcin del estado de
uso, destino y nivel de conservacin.
- Vida til de Una Edificacin
Para establecer o aplicar cualesquiera de los sistemas
de depreciacin en las edificaciones, hemos de
considerar que stas tienen una vida tcnica real o
probable, segn sea la calidad de los materiales y
sistema de construccin en el lugar en donde se hallan
enclavados.
La vida til de las edificaciones de buena calidad se
suele establecer en cien aos o ms y para los de poca
calidad en cincuenta aos.
En el transcurso del tiempo de utilizacin, los
edificios se deterioran, bien por agentes externos o
por el propio uso de sus ocupantes. Posteriormente
es posible que algunos en su totalidad o en sus
partes, se modernizan, transforman, se reparan o
reconstruyen y es cuando se debe corregir la vida
til restante segn el nivel de conservacin o
rehabilitacin aplicado a la edificacin, ajustando a
la realidad concreta, en cada caso, la depreciacin
corregida por las circunstancias que concurran.
- Niveles de Conservacin
Estados especiales de mala conservacin o, por el
contrario, de mejoras sustanciales, deben ser tomadas
en cuenta y corregir el porcentaje de aplicacin por
antigedad de la edificacin.
Con respecto a las mejoras, debe tenerse en cuenta el
que su naturaleza suponga una revaloracin apreciable
para cualquier tipo de comprador y no respondan
solamente a la satisfaccin personal de su actual
propietario. El espejismo de innovaciones decorativas
inducen, en ocasiones, a consideraciones de ptima
conservacin cuando, posiblemente, no se haya
profundizado en la renovacin de instalaciones o
materiales ocultos.
Valuacin de las Obras Complementarias e
Instalaciones Fijas y Permanentes
Las Obras Complementarias estn constituidas
por aquellas partidas de obra que no inciden
directamente en la vivienda propiamente dicha,
tales como: muros perimtricos, piscina, piscina,
frontn, instalaciones de riego, etc.
VALUACION COMERCIAL DE
INMUEBLE
3.0 REGIMEN DE UNIDADES INMOBILIARIAS
DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y PROPIEDAD
COMUN
NORMAS GENERALES
-Objeto y Alcances
La presente seccin norma el rgimen legal al que
debern someterse las unidades inmobiliarias en las que
coexistan secciones de propiedad exclusiva y bienes y/o
servicios comunes.
Su aplicacin es obligatoria cuando las secciones que la
conforman pertenezcan a dos o ms propietarios y
optativa cuando pertenezcan a uno solo.
(ARTCULO 125)
Unidades Inmobiliarias reguladas por el
Reglamento de Ley N 27157
Las unidades inmobiliarias que comprenden bienes
de propiedad exclusiva y de propiedad comn,
reguladas por el presente Reglamento, son:
Edificios de departamentos de uso residencial,
comercial, industrial o mixto.
Quintas.
Casas en copropiedad.
Centros y galeras comerciales o campos friales.
Otras unidades inmobiliarias con bienes comunes.
(ARTCULO 126)
Opcin de Rgimen
Al momento de solicitar la inscripcin del
Reglamento Interno, el o los propietarios de las
secciones exclusivas debern optar entre los
regmenes siguientes:
Propiedad Exclusiva y Propiedad Comn.
Independizacin y Copropiedad.
Ambos regmenes podrn coexistir en una misma
unidad inmobiliaria, por bloques o sectores.
(ARTCULO 127)
REGLAMENTO NACIONAL DE
TASACIONES (Parte II)
4.0 VALUACIN BAJO EL REGIMN DE
UNIDADES INMOBILIARIAS DE PROPIEDAD
EXCLUSIVA Y PROPIEDAD COMN
Rgimen de Independizacin y Copropiedad
Concepto
El rgimen de Independizacin y Copropiedad supone la
existencia de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva
susceptibles de ser independizadas y bienes de uso comn,
sujetas al rgimen de copropiedad regulado en el Cdigo
Civil. Las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva
comprenden necesariamente el terreno que ocupa cada una.
Slo se puede optar por este rgimen en el caso de
las Unidades Inmobiliarias mencionadas en los
incisos b), c) y e) del Art. 126 de este Reglamento,
siempre que estn conformadas por secciones de
un solo piso o que, de contar con ms de un piso,
pertenezcan a un mismo propietario y los pisos
superiores se proyecten verticalmente sobre el
terreno de propiedad exclusiva de la seccin.
Esta opcin debe constar en el FUO.
(ARTICULO 128)
Rgimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad
Comn
GENERALIDADES
Concepto
Es el rgimen jurdico que supone la existencia
de una edificacin o conjunto de edificaciones
integradas por secciones inmobiliarias de
dominio exclusivo, pertenecientes a distintos
propietarios, y bienes y servicios de dominio
comn. Cuentan con un Reglamento Interno y
una Junta de Propietarios.
(ARTICULO 129)
Participacin en la Propiedad de los Bienes Comunes
La participacin de lo bienes comunes, es un derecho
accesorio a cada unidad o seccin de uso exclusivo y
corresponde ejercerlo al propietario de la misma. El
porcentaje es determinado en el Reglamento Interno, y
se establecer atendiendo a criterios razonables, como
el rea ocupada de las secciones exclusivas, la
ubicacin de stas, los usos a los que estn destinadas,
etc.
(ARTICULO 130)
Usos
Las secciones de propiedad exclusiva podrn
destinarse a cualquier uso permitido por las
normas vigentes, salvo las limitaciones que se
establezcan en el Reglamento Interno.
(ARTICULO 131)
Transferencia
La transferencia de la seccin inmobiliaria de
propiedad exclusiva incluye todos los bienes
que la conforman, la participacin en los bienes
de propiedad comn y los derechos de uso,
trnsito o servidumbres que la afecten, los que
son inseparables de la misma.
(ARTICULO 132)
Ejecucin de Obras, Acumulacin, Subdivisin o
Independizacin de Secciones de Propiedad Exclusiva
Los propietarios podrn realizar cualquier tipo de obra
dentro de las secciones de propiedad exclusiva, as
como acumularlas, subdividirlas o independizarlas,
siempre que no contravengan las normas vigentes, no
perjudiquen las condiciones de seguridad y
funcionamiento de la edificacin y no afecten los
derechos de los dems propietarios o de terceros.
Tratndose de ejecucin de obras, debern obtener
previamente la Licencia de Obra de la municipalidad
correspondiente y comunicar oportunamente su fecha
de inicio a la Junta de Propietarios.
Si la obra alterase la volumetra, el estilo arquitectnico o
el aspecto exterior de la seccin donde se ejecuta o del
inmueble matriz, el propietario deber obtener
previamente la aprobacin de la Junta de Propietarios.
En estos casos, el propietario de la seccin que desee
ejecutar la obra deber proporcionar a la Junta de
Propietarios, toda la informacin y documentacin
tcnica, legal y administrativa relacionada con ella, que
sea necesaria para facilitar una decisin adecuada.
(ARTICULO 133)
Bienes, Servicios y Gastos Comunes
- Bienes Comunes Intransferibles
Son bienes comunes intransferibles, salvo pacto en contrario
establecido en el Reglamento Interno:
a) El terreno sobre el que est construida la edificacin que tiene
dos o ms secciones de propiedad exclusiva, salvo que sobre l
se constituya derecho de superficie.
b) Los cimientos, sobrecimientos, columnas, muros exteriores,
techos y dems elementos estructurales esenciales para la
estabilidad de la edificacin , siempre que sirvan a dos o ms
secciones.
c) Los pasajes, pasadizos, escaleras, porteras,
reas destinadas a la instalacin de equipos y en
general, vas y reas de circulacin comn.
d) Los ascensores y montacargas, salvo los propios
de una seccin de propiedad exclusiva.
e) Los sistemas de instalaciones para agua,
desage, electricidad, eliminacin de basura y
otros servicios que no estn destinados a una
seccin en particular.
f) Los patios, pozos de luz, ductos de ventilacin o de
instalaciones, salvo los propios de una seccin de
propiedad exclusiva.
g) Los estacionamientos exigidos reglamentariamente.
h) Aquellos que se sealen como tales en el Reglamento
Interno.
(ARTICULO 134)
Actos de Disposicin de Bienes Comunes
La transferencia, gravamen, cesin en uso o la
celebracin de cualquier otro acto o contrato que
importe disposicin o limitacin de uso de los bienes
comunes susceptibles de ser transferidos, deber
ser autorizada por la Junta de Propietarios mediante
acuerdo adoptado con el voto conforme de cuando
menos las dos terceras partes de los propietarios de
las secciones de propiedad exclusiva.
Dicha autorizacin ser otorgada, siempre que
los actos mencionados en el primer prrafo no
contravengan los parmetros urbansticos y
edificatorios, y las normas de edificacin
vigentes, no se perjudique las condiciones de
seguridad y funcionalidad de la edificacin, ni se
afecte los derechos de las secciones de
propiedad exclusiva o de terceros.
(ARTICULO 135)
Obras en Bienes Comunes
Las obras que se ejecuten en bienes comunes, requieren
autorizacin expresa de la Junta de Propietarios,
adoptado por mayora simple si estn destinadas a su
conservacin o mantenimiento y por mayora calificada
si estn destinadas a algn fin que implique la
modificacin o limitacin de su uso. Estas obras
debern obtener, obligatoriamente, licencia de obra
antes de su ejecucin.
(ARTICULO 136)
Servicios Comunes
Son servicios comunes, entre otros:
a) La limpieza, conservacin y mantenimiento de las
reas y ambientes comunes, instalaciones
sanitarias y elctricas de uso comn, y en general
de cualquier otro elemento de los bienes
comunes. Esto incluye la reparacin y/o
reposicin de los bienes o de sus partes.
b) La administracin de la edificacin.
c) La guardiana, la jardinera y portera.
d) Los servicios de vigilancia y seguridad de la
edificacin en conjunto.
e) La eliminacin de basura.
f) Los servicios de publicidad.
g) La administracin de las playas de
estacionamiento.
h) Los dems que acuerde la Junta de Propietarios.
Los servicios sealados en el inciso a) son
obligatorios para todas las edificaciones sujetas a
las disposiciones de este ttulo. Los dems
servicios, una vez establecidos por acuerdo de la
Junta de Propietarios, tambin son obligatorios.
(ARTICULO 137)
Gastos Comunes
Son gastos comunes, entre otros:
a) Todos los ocasionados por el mantenimiento
de los servicios comunes indicados en el
artculo anterior, cargas, responsabilidades y
en general, cualquier gasto que no sea
susceptible de individualizacin.
b) Cualquier otro extraordinario acordado por la
Junta de Propietarios.
El pago de los gastos comunes, se efectuar de
acuerdo con los porcentajes establecidos en el
Reglamento Interno, teniendo en cuenta criterios
de uso, espacio ocupado, demanda de servicios,
el nmero de personas que ocupan las secciones,
la ubicacin o accesibilidad de las mismas, etc.,
porcentajes que no son necesariamente iguales a
los de participacin en el dominio de los bienes
comunes.
(ARTICULO 138)
VALUACIN COMERCIAL DE UN INMUEBLE
EN RGIMEN DE UNIDADES
INMOBILIARIAS DE PROPIEDAD
EXCLUSIVA Y DE PROPIEDAD COMN.
5.0 VALUACIONES DE BIENES MUEBLES,
MAQUINARIAS Y EQUIPOS
La valuacin de sistemas o procesos productivos que
comprenden varias maquinarias, equipos y elementos
complementarios; o de un solo equipo de manera
individual, deber comprender lo siguiente:
Descripcin del equipo, con sus caractersticas.
Precio original, fecha de fabricacin, fecha de adquisicin
y fecha de instalacin (para la determinacin de su
edad).
Estado actual: Muy Bueno
Bueno
Regular
Malo
Expectativa de vida til.
Valor del equipo similar nuevo
Depreciacin y mejoras.
Valor actual comercial de tasacin del equipo dado.
(ARTCULO V.D.10)
Descripcin del Equipo, con sus caractersticas.
En la descripcin y enumeracin de las unidades de
equipos, debe indicarse, con la mayor exactitud
posible, la capacidad, las dimensiones principales.
La marca, el tipo, modelo y el nmero de serie.
En la estimacin de la capacidad de un equipo,
deber indicarse claramente el rendimiento por
unidad de tiempo.
(ARTCULO V.D.11)
Precio Original, Fecha de Fabricacin, Fecha de
Adquisicin y Fecha de Instalacin.
La referencia para determinar la edad del equipo, se
tomar considerando la fecha de su fabricacin. Cuando
no se conozca la fecha de instalacin, el perito estimar
su edad a base del tipo, modelo y apariencia general del
equipo.
Las fechas de fabricacin y adquisicin, son
referenciales para el perito en su evaluacin de riesgo
de obsolescencia del equipo.
(ARTCULO V.D.12)
Estado Actual.
Debe considerar las condiciones fsicas y operativas
del equipo, calificndolas como muy bueno, bueno,
regular y malo, asignndole el perito un factor que
no exceda la unidad, para las condiciones buenas y
un factor no menor de 0.10 para las condiciones
malas.
(ARTCULO V.D.13)
Expectativa de Vida til.
La expectativa actual de vida til o posibilidades
futuras del sistema, instalaciones, maquinarias y
equipos, se refieren a sus condiciones para
continuar funcionando y a las posibilidades de
ampliacin hasta llegar al final de su vida til.
Graficando el valor con el tiempo: depreciacin
lineal.
Graficando el valor con el tiempo: depreciacin lineal.
Valor D
VSN Tiempo
V
T
R
E P
T
En algunos equipos, sobre todo en maquinarias de lneas de
produccin de Per; ms importante que la edad es la
Expectativa de vida; que esta dada por el Rgimen de uso:
que comprende principalmente:
Se cumpli con un plan de mantenimiento adecuado?.
Trabaj normalmente a plena carga, media carga o sin
carga el equipo?.
Se someti a sobrecarga?.
Se le realizaron overhauls completos que repotenciaron la
maquinaria?.
El rgimen de uso, cuando es adecuado puede mejorar la
expectativa de vida del equipo.
La expectativa de vida ser calculada a base de las
tablas de vida media til y depreciacin existente
para los sectores de las industrias elctrica,
minera, petrolera y activos fijos en general.
Cuando no hubiere tablas de reconocida
autoridad para el equipo tasado, el perito
estimar y fundamentar el periodo de uso
productivo probable de acuerdo a lo indicado
por su experiencia y sus conocimientos sobre
equipos semejantes.
(ARTCULO V.D.14)
Valor del Equipo Similar Nuevo.
El valor de un sistema, instalacin industrial, maquinarias
o equipos similares nuevos, es el que tendra en la fecha
de tasacin en comparacin al valor promedio de los
precios ofertados de equipos similares.
En el valor del bien similar nuevo de fabricacin
extranjera se debe incluir los gastos de transporte e
internacin al pas, pero no as los gastos de transporte
local hasta la ubicacin definitiva.
(ARTCULO V.D.15)
Depreciacin y Mejoras.
El concepto de depreciacin, se refiere a la forma
gradual en que el sistema, instalacin industrial,
maquinarias o equipos, sufren una reduccin de su valor
equivalente nuevo conforme se acerca al final de su
periodo de uso productivo.
Las mejoras efectuadas se refieren a las inclusiones
acreditadas de elementos complementarios al bien para
aumentar su eficiencia o elevar su rendimiento.
(ARTCULO V.D.16)
Valor Actual Comercial de Tasacin del equipo dado.
La depreciacin ser calculada de acuerdo a la siguiente
frmula:
D = (VSN R) x E/T
En donde:
D = Monto calculado de la depreciacin.
VSN = Valor similar nuevo.
R = Valor residual, o sea el valor del
equipo al final de su vida, en el
momento de drsele de baja.
E = Edad del equipo al momento de la valuacin
(para ms de 6 meses se considera un ao).
T = Vida til del equipo o vida probable total.
P = Expectativa de vida til que tiene el equipo por
delante, a partir de su edad y estado de
conservacin.
T = E + P
(ARTCULO V.D. 17)
VALOR ACTUAL COMERCIAL O VALOR DE TASACIN
(VT)
El valor actual comercial, o valor de tasacin (VT) del sistema,
instalacin industrial, maquinarias o equipos, sern igual al valor
similar nuevo (Vsn) menos la depreciacin (D) calculada; afectada
por un coeficiente o grado de operatividad (Go)
VT = (Vsn D) Go
VT = Valor actual o valor de
tasacin
Go = Grado de operatividad.
Adicionalmente se podr aplicar factores de mercado u otros,
los cuales deben ser sustentados por el perito.
(ARTCULO V.D.20)
Depreciacin (D)
Es la prdida del valor que tienen los equipos por el uso;
esta prdida aumenta a medida que se acerca al final de
su vida til.
La depreciacin est asociada con la EDAD.
Para nuestro medio, observamos que la edad tiene una
importancia relativa; siendo ms importante la
expectativa de vida que puede tener el equipo en
funcin de su rgimen de uso.
D = (VSN R) x E/T
Donde T = E + P
A mayor Expectativa de vida por el rgimen de uso,
el equipo se deprecia menos.
Ejemplo:
Dos grupos electrgenos iguales.
Grupo 1: sin rgimen adecuado de uso.
Grupo 2: con ptimo rgimen de uso.
2,117.00 17 15 2 2,000.00 20,000.00 Grupo 2
2,399.00 15 13 2 2,000.00 20,000.00 Grupo 1
Depreciacin
US$
T P E R VSN
US$
Maquinaria
Valor Similar Nuevo (VSN)
Se obtiene por referencias de precios de los fabricantes
nacionales. Para equipos o maquinarias importada, se
obtiene los precios de los representantes en el pas.
El VSN del equipo importado comprende:
Valor FOB.
Fletes hasta puerto de destino.
Seguros
Gastos de internamiento al pas
Aranceles
Inspeccin
Honorarios de agencia.
El VSN del equipo o maquinarias nacional o
importada, debe considerarse; instalada; por lo que
debera incluirse:
Transporte y seguros hasta su ubicacin.
Gastos de montaje.
Otros gastos de la instalacin
Si el equipo tasado dej de fabricarse o experiment
cambio tecnolgico; el VSN del actual, se disminuye en
una proporcin que estime el Perito de acuerdo a sus
conocimientos del equipo y su desarrollo en el tiempo.
El VSN puede ser tambin los precios ofertados que
hayan ganado una licitacin pblica o privada.
Se debe considerar todos los componentes necesarios
del VSN, para que sea una referencia adecuada en el
equipo a tasar.
Valor Residual (R).
El valor residual de un equipo ser el que se
pueda obtener por l al ponrsele fuera de uso,
al trmino de su vida total o til. El perito podr
considerar como valor residual un porcentaje no
mayor del 10% del valor similar nuevo;
fundamentando el mismo.
(ARTCULO V.D.19)
Valor que se obtiene del equipo al ponrsele fuera de
uso, al trmino de su vida o vida til.
Puede ser un porcentaje del VSN. El perito podr
considerar como Valor Residual un porcentaje no mayor
de 10% salvo casos que sustente un mayor porcentaje.
Si el perito al valuar un equipo, maquinaria o instalacin;
en su inspeccin ocular determina que el mismo est en
mal estado no siendo factible precisar un valor residual;
puede establecer que dicho bien sera chatarra;
estimando un valor al peso de acuerdo a su experiencia.
Factor de Obsolescencia (FO)
En razn a los nuevos adelantos tecnolgicos,
desarrollados en maquinaria y equipo, que permiten
mejores resultados de los mismos, optimizando la
produccin. En algunos casos se han considerado
factores de castigo en funcin al atraso del bien.
VALUACIN COMERCIAL DE UNA
EXCAVADORA DE CADENAS
(MODELO 330BL)
6.0 VALUACION DE MUEBLES, ENSERES Y
EQUIPOS DE OFICINA
Valor de Tasacin (VT).
Para los muebles, enseres, equipos de oficina y
repuestos de una industria, el valor de tasacin
(VT) ser el producto del valor similar nuevo
(VSN) por un factor de depreciacin (FD), segn
el estado de conservacin:
(Muy Bueno: 1.00, Bueno: 0.70, Regular: 0.40,
Malo: 0.10).
VT = VSN x FD
En donde:
VT = Valor de tasacin
VSN = Valor similar nuevo
FD = Factor de depreciacin
(ARTCULO V.E.24)
Factor de Depreciacin (FD).
El perito podr modificar los factores de
depreciacin, de acuerdo a lo indicado por su
experiencia y sus conocimientos sobre bienes
semejantes y lo fundamentar.
(ARTCULO V.E.25)
VALUACIN COMERCIAL DE
MAQUINARIA Y EQUIPO
PUBLICACIN: DIARIO LA
REPBLICA
NORMA DE LA SBN
CASOS PRCTICOS
VALUACIN COMERCIAL DE UN
INMUEBLE UBICADO EN UNA
QUINTA RESIDENCIAL CON
ACCESO MEDIANTE UN PASADIZO
COMN
VALUACION COMERCIAL
DE INMUBLE-SAN ISIDRO
VALUACIN COMERCIAL DE
DOS CAMIONES ISOTRMICOS
VALUACIN COMERCIAL DE
VEHICULO
VALUACION COMERCIAL DE 02
TELARES
VALUACION COMERCIAL DE 17
MUEBLES
VALUACION COMERCIAL DE
01 MOLINO DE PERLAS
MARCA DRAIS
GRACIAS POR SU ATENCIN
Expositor:
Ing. Juan Jos Jhong Junchaya