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Il condominio di Alessandro Gallucci 11 luglio 2011 10:20

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Condominio. Inltrazioni, conduttore e risarcimento del danno

Accade, e non di rado, di sentir lamentare danni da inltrazioni provenienti da
altri appartamenti o da parti comuni. In questi casi la giurisprudenza pare orientata a riconoscere un
responsabilita di tipo oggettivo al proprietario della cosa dalla quale proviene il danno, ai sensi dellart.
2051 c.c. (Danni da cose in custodia). Ai ni pratici cio vuol dire che il danneggiato dovra provare il
danno e il nesso di causalita tra esso e linltrazione proveniente da altro bene mentre il proprietario di
questultimo per andare esente da colpa dovra dimostrare che levento dannoso e accaduto per un caso
fortuito, vale a dire per il vericarsi a lui assolutamente estraneo.
Che cosa accade se il conduttore di un appartamento, nel perdurare della locazione, subisce un danno ai
propri beni (evidentemente beni mobili) a causa di uninltrazione proveniente da un altro appartamento
o da parti comuni? Molto spesso si e tenuti a credere che il responsabile nei confronti dellinquilino sia
il proprietario dellunita immobiliare data in aftto. Eppure questa supposizione di
omniresponsabilita di quel soggetto, proprio in un caso del genere non e ipotizzabile.
Perche?
La risposta e contenuta nellart. 1585, secondo comma, c.c. e nellinterpretazione che la giurisprudenza
ha dato di esso. A mente di tale norma (si parla delle garanzie che il locatore deve prestare al locatario)
non e tenuto a garantirlo dalle molestie di terzi che non pretendono di avere diritti, salva al
conduttore la facolta di agire contro di essi in nome proprio. La Cassazione e le Corti di merito,
intervenendo su questa disposizione, hanno avuto modo di specicare che le inltrazioni devono essere
ricomprese nellambito delle cosi dette molestie di fatto disciplinate dal succitato articolo e come tale
su di esse linquilino non puo pretendere alcunche dal proprietario. In particolare si legge in una
sentenza del Tribunale di Roma che l'art. 1585 c.c., nel disciplinare la garanzia dovuta dal locatore
per la piena e normale utilizzazione del bene locato e delle sue pertinenze, contiene una duplice
previsione in relazione alle possibili molestie che possono essere arrecate dai terzi al pacico
svolgimento del rapporto locativo. Se i terzi accampino diritti contrastanti con quelli del conduttore, sia
contestando il potere di disposizione del locatore, sia rivendicando un diritto reale o personale che
inrmi o menomi quello del conduttore, si congurano molestie di diritto per le quali il locatore e
tenuto a garantire il conduttore ai sensi del comma 1 dell'articolo teste citato. Nell'ipotesi invece in cui
i terzi non avanzino pretese di natura giuridica ma arrechino pregiudizio al godimento del conduttore
mediante impedimenti concreti o attivita materiali ostative, riconducibili nel concetto di atto illecito in
senso lato, si realizzano molestie di fatto per le quali la garanzia del locatore non e prevista ed il
conduttore puo agire direttamente contro i terzi ai sensi del comma 2 dell'art. 1585 c.c. Cio detto, si
osserva che il caso in esame e riconducibile nel novero delle molestie di fatto, atteso che le
inltrazioni, che hanno determinato una minore utilizzabilita dell'appartamento, sono ascrivibili al
fatto del terzo, il quale, lungi dal rivendicare qualunque pretesa giuridica, con il suo operato ha recato
pregiudizio al godimento del conduttore (Trib. Roma 9 marzo 2011 n. 5198).
Loggetto del risarcimento richiedibile dal locatario non si fermerebbe solamente alle cose di sua
proprieta. In tal senso e stato detto che l'art. 1585, comma 2, c.c., attribuisce al conduttore la
legittimazione ad agire contro i terzi che arrechino pregiudizio al godimento dell'immobile (cosiddetta
molestia di fatto), e tale legittimazione non riguarda soltanto i danni causati agli arredi o mobili di
proprieta del conduttore, ma si estende a tutto cio che sia oggetto del godimento stesso, e quindi anche
alle strutture murarie dell'appartamento che siano state danneggiate dal fatto illecito del terzo,
dovendosi invece escludere la congurabilita di una responsabilita e di un obbligo di garanzia del
locatore per gli stessi fatti (cosi, tra le tante,Cass. 24 novembre 2005 n. 24805; da ultimo in senso
conf. Trib. Roma 9 marzo 2011 n. 5198).
Sintetizzando: il locatario che subisce un danno da inltrazioni deve:
a )individuare la causa;
b) avvisare il danneggiante del fatto e chiedere il risarcimento del danno;
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b) avvisare il danneggiante del fatto e chiedere il risarcimento del danno;
c) mettere il mora il danneggiante ed eventualmente agire in giudizio se non viene riconosciuto il giusto
dovuto.
In ogni aso, e regola di buona condotta, linquilino deve avvisare il proprietario dellimmobile che, per
quanto di sua competenza, potra agire contro chi ha causato il danno.
COMMENTI (Da 1 a 4 di 4) Fai un commento
13 luglio 2011 8:58 - trillo
risposta pratica a Vamodeo: pur avendo tu ragione, ti ricordo che sempre bene trascurare le
questioni bagatellari. Signica: tu proccupati di osservare il Regolamento ed il contratto
comportandoti civilmente, e degli altri non ti incaricare. Parimenti per la tinteggiatura interna,
siccome in pratica si litiga (inutilmente) per stabilire se manutenzione che comunque andrebbe fatta
prima o poi, oppure conseguenza di danno subito, consiglierei di non farne una ragione di vita o di
principio. Mai ne vale la pena. Ciao
11 luglio 2011 21:41 - luca3221
Come si fa a mettere in mora il danneggiante ed eventualmente agire in giudizio se non viene
riconosciuto il giusto dovuto? Ci si pu avvalere dell' assistenza di un legale dell'Aduc?
11 luglio 2011 18:35 - lucillaaccola1796
tanto le assicuraziooni non rispondono alle RaR!
avvocata Mitraaaaaaaaaa!
11 luglio 2011 17:36 - vamodeo1805
Saluti a tutti !
riguardo questo argomento volevo chiedere una delucidazione attinente.
Nel mio caso ho subito danni da inltrazioni provenienti dal tetto (abito l'ultimo piano). Ho avvertito
il proprietario (una societ) che dopo varie insistenze ha provveduto ai lavori sul tetto.
Tuttavia nonostante la richiesta di intervento anche dentro casa perch ho i muri ingialliti e il
controsoftto penzolante per via dell'acqua presa quest'inverno non mai intervenuto.
E' la seconda volta che succede senza mai venire in casa ad imbiancare.
La prima volta ho provveduto personalmente a farlo ma ora mi sono stufato.
Siccome da contratto siamo tenuti a lasciare la casa pulita ed imbiancata al ns rilascio, mi chiedevo
come devo comportarmi in questa situazione. Faccio notare anche che la societ in questione usa
anche metodi intimidatori per far desistere gli inquilini da lamntele qualsiasi.
A me personalmente arrivato un avviso perch avevo lasciato il passeggino nel cortile (non ero
l'unico, persino un suo dipendente che abita nello stesso palazzo lo faceva) a parte ritrovare i
passeggini di tutti gli altri alcuni giorni dopo.
Sul contratto riportato il diritto da parte del proprietario di far decadere il contratto dopo due avvisi !
In un mondo dove cambiare casa gi difcile e dove un aftto costa pi di una retribuzione mensile
il risultato prevedibile, siamo con le mani legati e dobbiamo subire queste vessazioni.
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ogm
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