La Política de Vivienda en España: El Alquiler

FACULTAD DE TURISMO Y FINANZAS
GRADO EN FINANZAS Y CONTABILIDAD
La Poltica de Vivienda en Espaa: El Alquiler
Trabajo Fin de Grado presentado por Francisco Casado Osuna, siendo la tutora del
mismo la profesora Ana Mara Carrillo Vargas.
V. B. De la Tutora:
Alumno:
D.
D.
Sevilla. Mayo de 2013
GRADO EN FINANZAS Y CONTABILIDAD

FACULTAD DE TURISMO Y FINANZAS
TRABAJO FIN DE GRADO
CURSO ACADMICO [2012-2013]
TTULO:
LA POLTICA DE VIVIENDA EN ESPAA: EL ALQUILER
AUTOR:
FRANCISCO CASADO OSUNA
TUTOR:
D. ANA MARA CARRILLO VARGAS
DEPARTAMENTO:
ECONOMA E HISTORIA ECONMICA
REA DE CONOCIMIENTO:
ECONOMA APLICADA
RESUMEN:
En Espaa se necesitaba una regulacin completa en materia de arrendamiento que
se inici en la ley de Inquilinatos de 1842. Desde entonces hasta el momento actual
los cambios legislativos en esta materia han sido importantes. Incluso la Ley de
Arrendamientos Urbanos de 1994, legislacin en vigor, ha sido objeto de muchas
modificaciones. En este momento se trabaja en la realizacin de una nueva
modificacin de esta ley que beneficie al mercado del alquiler en una situacin de
crisis como la que vivimos ahora. Pero el principal problema del mercado del alquiler
en Espaa es que nunca ha existido una cultura de alquiler, siempre se ha preferido
acceder a la vivienda mediante la compra dejando el alquiler como segunda opcin, en
parte debido a que desde el sector pblico se ha incentivado econmicamente en
mayor medida la compra de vivienda.
PALABRAS CLAVE:
Alquiler; Arrendamiento; Ley; Arrendador, Vivienda
TFG-FICO. La Poltica de Vivienda en Espaa: EL Alquiler
NDICE
1. INTRODUCCIN1
1.1. TEMAS A TRATAR..1
1.2. PRECEDENTES DE LA POLTICA DE ARRENDAMIENTOS EN
ESPAA1
2. LEY DE INQUILINATOS DE 1842...3
3. DECRETO BUGALLAL DE 19205
3.1. INICIO DEL DECRETO BUGALLAL..5
3.2. PRRROGAS DEL DECRETO BUGALLAL...6
3.3. FIN DEL DECRETO BUGALLAL Y LEGISLACIN POSTERIOR...8
3.3.1. Ley de Arrendamientos Urbanos de 1946....8
3.3.2. Ley de Arrendamientos Urbanos de 1956....8
4. LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS DE 1964...9
4.1. ORIGEN DE L.A.U. DE 1964....9
4.2. MBITO DE APLICACIN DE LA LEY..9
4.3. NATURALEZA DE LOS DERECHOS QUE CONCEDE ESTA LEY.....................9
4.4. SUBARRIENDO...10
4.5. CESIN DE VIVIENDAS..10
4.6. TRASPASO DE LOCAL DE NEGOCIO...10
4.7. DEL ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS AMUEBLADAS....11
4.8. TIEMPO DE DURACIN DE LOS CONTRATOS......11
4.8.1. Arrendamientos anteriores a la fecha de entrada en vigor.11
4.8.2. Arrendamientos con posterioridad a la entrada en vigor de la ley..11
4.9. EXCEPCIONES A LA PRRROGA....12
4.10. DE LA RENTA, SU REVISIN Y DE LA FIANZA12
4.11. CAUSAS DE RESOLUCIN DEL ARRENDAMIENTO, DEL
SUBARRIENDO Y DE SUSPENSIN DE LOS CONTRATOS.....13
5. PROYECTOS Y ANTEPROYECTO (1979-1984)..15
5.1. PROYECTO DE 1979...15
5.2. PROYECTO DE 1981 A 1984....15
5.3. ANTEPROYECTO DE 1984...15
6. REAL DECRETO-LEY 2/1985 DE 30 DE ABRIL17
6.1. EL DECRETO BOYER...17
6.2. ARTICULO 8 Y 9 DEL DECRETO DE 198518
7. LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS DE 1994..19
7.1. ORIGEN DE L.A.U. DE 1994..19
-I-
II
TFG-FICO. La Poltica de Vivienda en Espaa: EL Alquiler
7.2. MOTIVOS PARA LA LEGISLACIN DE L.A.U. DE 1994....19

7.3. REGULACIN PARA LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDAS.....20
7.4. REGULACIN PARA LOS ARRENDAMIENTOS DE USO
DISTINTO A LA VIVIENDA.21
7.5. PROCESOS ARRENDATICIOS..22
7.6. REGULACIN DE CONTRATOS ANTERIORES A L.A.U. 1994...22
7.7. ACTUALIZACIN DE LA RENTA DE CONTRATOS ANTERIORES
A LA LEY24
8. LEY 19/2009, DE 23 DE NOVIEMBRE..27
8.1. MOTIVOS PARA LA MODIFICACIN DE LA L.A.U. DE 1994...27
8.2. MODIFICACIONES DE LA LEY..27
9. OTRAS CUESTIONES SOBRE EL ALQUILER....29
9.1. DECRETO 33/2005, DE 15 DE FEBRERO...29
9.2. SOCIEDAD PBLICA DE ALQUILER.....31
10. EL ALQUILER EN LA ACTUALIDAD. 33
10.1. LEGISLACIN ACTUAL....33
10.2. PROYECTO DE LEY DE MEDIDAS DE FLEXIBILIZACIN
Y FOMENTO DEL MERCADO DEL ALQUILER DE VIVIENDAS.............33
10.2.1. Motivos para la aprobacin de un nuevo Proyecto Ley33
10.2.2. Regulacin del nuevo Proyecto Ley..... 34
10.3. EL PROBLEMA DEL ALQUILER: CONCLUSIONES36
11. BIBLIOGRAFA...39
12. ANEXO..41
-II-
TFG-FICO. La Poltica de Vivienda en Espaa: El Alquiler
CAPTULO 1
INTRODUCCIN
1.1. TEMAS A TRATAR

En este trabajo se van a analizar las leyes de arrendamientos urbanos ms
importantes de Espaa, no va a ser un anlisis muy profundo ya que en la historia se
han aprobado bastantes leyes en lo referente a los arrendamientos, y muchas
modificaciones, por lo que no se van a abordar todas ellas sino que nos centraremos
en las ms relevantes.
Adems, se analizarn las causas que obligan a que se establezcan nuevas leyes
de arrendamientos a lo largo de los aos.
Tambin, se intentar mostrar la problemtica del alquiler durante la aprobacin de
las distintas leyes de arrendamientos urbanos que han existido en Espaa.
Se mostrarn otras cuestiones relevantes que no tendrn nada que ver con las
leyes de arrendamientos urbanos, pero si son importantes para entender la situacin
del alquiler en todo su conjunto.
Nuestra principal funcin es analizar el alquiler de vivienda, pero tambin se
comentar el alquiler de local de negocio, o como despus se denominar, el alquiler
de uso distinto a la vivienda. Del alquiler de uso distinto a la vivienda se ver su
regulacin y las principales diferencias con el alquiler de vivienda, pero no se entrar
en ms profundidad.
Una vez analizadas las leyes de arrendamientos ms importantes, pasaremos a
descubrir los entresijos del nuevo Proyecto de Ley de Arrendamientos Urbanos, que
se espera que durante 2013 entre en vigor, modificando la regulacin que hasta ahora
se tena para los alquileres de vivienda.
Cuando ya se tenga una visin de la trayectoria de los alquileres de vivienda en
Espaa a lo largo de los aos, finalmente, se analizar la situacin actual.
El objetivo principal del trabajo es, una vez analizadas todas las legislaciones que
se aplican o se han aplicado a los arrendamientos, encontrar las causas de porqu el
mercado del alquiler no funciona en Espaa como en otros pases, y sobre todo,
cuales son las soluciones para que el mercado del alquiler crezca en una situacin de
crisis como la actual, donde muchos ciudadanos no pueden acceder a una vivienda
por la va de la propiedad, y muchos de ellos estn siendo desahuciados.
1.2.
PRECEDENTES DE LA POLTICA DE ARRENDAMIENTOS EN ESPAA
El inicio en la legislacin espaola sobre arrendamientos (urbanos y rsticos) fue la ley

de 8 de junio de 1813, pero en marzo de 1814 fue anulada con el regreso de Fernando
VII. Tras su muerte en el Real Decreto de 6 de septiembre de 1836, se restableci la
ley de 1813.
-1-
Casado Osuna, Francisco
-2-
CAPTULO 2
LEY DE INQUILINATOS DE 1842
Solo siete aos despus de la ley sobre arrendamientos de 1836 surgi la necesidad
de cambiarla, Los cambios que se fueron operando en el pas y la necesidad de
afianzar el derecho de propiedad propiciaron la promulgacin de nuevas disposiciones
sobre arrendamientos o alquileres y desahucios, basadas en la libertad de
contratacin y contenidas en una nueva ley publicada el 9 de abril de 1842 que regul
especficamente el alquiler de casas y de edificios urbanos (Mara Teresa Martnez de
Sas, 2005).
La ley de inquilinatos de 9 de abril de 1842, sobre el arrendamiento de casas y
dems edificios urbanos, contena lo siguiente:
-
Los dueos de casas y otros edificios urbanos del pas, en uso del legtimo
derecho de propiedad, podrn arrendarlos libremente, estableciendo con los
arrendatarios los pactos y condiciones que les parecieran convenientes, los
cuales sern cumplidos.
Si en los contratos se hubiera estipulado una duracin fija, el arrendamiento

acabar una vez cumplido el plazo, sin necesidad de desahucio por una ni otra
parte. Si no se hubiera fijado tiempo ni pactado desahucio o cumplido el tiempo
fijado continuase el arrendamiento por consentimiento tcito de las partes, el
dueo no podr desalojar al arrendatario, ni este dejar la casa sin dar aviso a la
otra parte con la anticipacin que est establecida por la costumbre general del
pueblo, y en su defecto con la de cuarenta das.
Los arrendamientos ya hechos y pendientes a que se publicara esta ley, se

cumplirn en los trminos que se hayan celebrado, y por todo el tiempo y en la
forma que deban durar segn la ley anterior vigente.
Queda derogada cualquier legislacin anterior que sea contraria a lo establecido

en esta ley.
De acuerdo con Pablo Garda Colmenares (1993) la ley de inquilinatos permita la

libertad de alquileres (en un momento en que la demanda de viviendas era muy fuerte
por el crecimiento demogrfico), lo que supuso una fiebre constructora de edificios de
varias plantas. Esto fue debido a que los propietarios de los inmuebles: la burguesa y
las clases medias, controlaban el poder municipal y se resistieron al ensanche del
permetro urbano, por razones obvias, ya que el aumento del suelo urbano hara
descender la presin de la demanda sobre el suelo intramuros y con ellos el lgico
descenso de sus precios y alquileres.
La ley de inquilinatos le dio una gran libertad a los dueos de las propiedades ya
que por primera vez podan arrendar a quien ellos quisieran sin que ningn colectivo
pudiera alegar alguna preferencia sobre el arrendamiento, adems de tener la libertad
de fijar la duracin del arrendamiento que los dueos estimasen oportuna.
Cuando el arrendamiento de la casa se haya ejecutado a plazo fijo, la ley no
especifica si al dueo le ser permitido expulsar al inquilino, en algunos casos, antes
de la finalizacin del arrendamiento. Segn la ley hay cuatro supuestos en que el
dueo podra ejercer este derecho y estos son:
-
Cuando el dueo necesita la casa para s mismo o para alguno de sus hijos.
Cuando tuviese necesidad de reparar la vivienda.

-3-
Cuando el inquilino hiciese mal uso de ella.
Cuando el inquilino dejase de pagar el alquiler durante dos aos.
Toda esta libertad que se le daba a los dueos hizo que estos abusaran de su
poder ante sus inquilinos. De acuerdo con Lorenzo Arrazola (1850) los dueos usaban
arbitrariamente esa facultad, y alegando una necesidad, supuesta, para despedir a los
inquilinos o pasando a habitar las casas para desocuparlas al poco tiempo, las
alquilaban de nuevo por un precio mayor, que era lo comn, o las daban a personas
que queran favorecer. Este fraude dio lugar a que en todos los tribunales se dictara
una fianza que obligara a los dueos a tener que habitar la vivienda por si mismos o
por su familia al menos, en el espacio de dos aos, resarciendo al inquilino despojado
de la vivienda los daos y perjuicios. Esta fianza se aumentaba cuando la necesidad
era temporal y se contraa si desapareciendo esta necesidad el dueo pasase a
arrendar la casa, tendra preferencia el antiguo inquilino, especialmente siendo
comerciante.
Esta prctica fue sancionada poco tiempo despus por la ley. El auto, acordado en
el consejo, dispuso que, cuando los dueos intentasen vivir y ocupar sus propias
casas, los inquilinos las dejarn sin pleitos en el plazo de cuarenta das, explicando la
causa de habitarlas por s mismos y no arrendarlas hasta pasados cuatro aos.
-4-
CAPTULO 3
DECRETO BUGALLAL DE 1920
3.1.
INICIO DEL DECRETO BUGALLAL
A finales del siglo XIX se produce un desplazamiento masivo de la poblacin hacia las
ciudades, y el cmulo de gente en los ncleos urbanos da lugar a un problema de
escasez de habitaciones y a los consiguientes abusos de los propietarios, haciendo
uso de la libertad que le daba la legislacin anterior ante el inquilino ya que este
prcticamente no tena ningn tipo de arma legislativa que pudiera usar ante el poder
de los propietarios.
Las circunstancias antes citadas hacen que al inicio del siglo XX se inicie un
movimiento normativo intentando proteger al arrendatario. Ante la gravedad de la
situacin y los previsibles retrasos de la tramitacin legislativa, en 1919 se presentaron
en el Congreso de los Diputados tres proposiciones de ley. Para dar respuesta a las
subidas de los alquileres en la Primera Guerra Mundial, el Gobierno se vio obligado a
establecer un conjunto de normas extraordinarias, entre las que se encuentra el Real
Decreto de 21 de junio de 1920 (Decreto Bugallal) iniciando as la historia
contempornea del derecho singular de arrendamientos urbanos (Alejandra Boto
lvarez, 2006).
A partir del dictamen parlamentario, el ministro Bugallal aprob un decreto que
mantena el espritu de proteccin del inquilino pero moderaba el alcance de las
proposiciones de ley aprobadas en el Congreso. La nueva legislacin estableca, por
una parte, una prrroga forzosa de los contratos y por otra una limitacin de la subida
de precio de los alquileres con respecto a los niveles existentes en 1914, para proteger
al inquilino frente a lo propiedad. Sin embargo, la moderacin de exigencias con
respecto a las proposiciones de ley hizo que continuara un gran beneficio para los
propietarios. En el caso de la prrroga de contratos, se introdujeron dos clusulas que
concedan un mayor margen de accin a los propietarios. La principal ventaja, que
estos obtuvieron, fue la capacidad de promover el desahucio si demostraban que
requeran la vivienda o el local para s mismo o para sus familiares directos, esta
clusula es igual a la de la ley de inquilinatos ya que tampoco exige que se tenga que
vivir obligatoriamente durante un largo periodo de tiempo, dando lugar a muchos
fraudes que solo podan ser resueltos en los tribunales. La otra ventaja que incluy el
decreto Bugallal, fue el hecho de que el subarriendo no estuviese autorizado salvo que
hubiese permiso por escrito del propietario. De acuerdo con Miguel Artola Blanco
(2012) puede pensarse que se introdujo como un medio para que los propietarios
pudieran obtener un mayor margen a travs de intermediarios, que si bien estaban
sujetos al alquiler tasado, podan posteriormente alquilar habitaciones a precios libres.
La congelacin y revisin de alquileres tambin fue menos radical que en las
proposiciones de ley. Los alquileres adems de quedar congelados, solo podan
aumentarse en un porcentaje de entre diez y veinte por cien sobre el nivel de 1914. La
obligacin de probar la subida excesiva de precio recaa en el inquilino. La congelacin
de las rentas tuvo un impacto inmediato, y en adelante, a los propietarios solo les
qued trasladar al inquilino gastos ajenos a su gestin como el coste de obras de
mejora, el aumento de la presin fiscal o el incremento del coste de los suministros.
Una de las clusulas novedosas que contiene el decreto Bugallal es el tema de la
sucesin en el arrendamiento, el decreto en su art.1, prrf.3, dice lo siguiente: Caso
de fallecimiento del arrendatario, el beneficio de prrroga de los contratos alcanzar a
los individuos de su familia que con l habitaren si se tratase de local destinado a
-5-
vivienda, y al socio o herederos que continuasen el negocio si fuese un

establecimiento mercantil. Esta clusula estuvo vigente hasta diciembre de 1944.
La clusula que regula la sucesin solo establece como causas el fallecimiento del
arrendatario, estableciendo, al mismo tiempo, una sola restriccin para el caso de que
la sucesin aconteciese una vez que el contrato estuviese ya en periodo de prrroga
obligatoria, ya que en este caso la sucesin solo poda tener lugar a favor de los
miembros de la familia que conviviesen con el arrendatario.
3.2.
PRRROGAS DEL DECRETO BUGALLAL
El Real Decreto de 1920 tena una vigencia limitada (hasta el 31 de diciembre de

1921), pues se presentaba como una solucin temporal. A pesar de su plazo de
vigencia y de su carcter provisional, el Decreto fue objeto de sucesivas prrrogas. El
decreto haba conseguido paliar el problema de la vivienda, pero el gobierno no tena
ninguna garanta de que si dejaba que venciera la normativa, no iba a producirse un
desahucio masivo de inquilinos acompaado de una nueva subida de alquileres, lo
que hizo que, ante esta coyuntura, los gobiernos sucesivos tambin prorrogaran el
decreto durante mucho tiempo. Ms adelante el gobierno se da cuenta de la inutilidad
de fijar un trmino final de duracin de las disposiciones y les otorga una vida
indefinida, pero solo hasta la promulgacin de una ley definitiva de arrendamientos
urbanos, algo que segua siendo una necesidad prioritaria.
De acuerdo con Miguel Artola Blanco (2012) en 1923, recin formado el Directorio
Militar de Primo de Rivera, surgi un conflicto entre propietarios e inquilinos, y se opt
por prorrogar el marco bsico de la legislacin.
De acuerdo con Miguel Artola Blanco (2012) la dictadura de Primo de Rivera
introdujo una serie de cambios que apuntaban a normalizar y mejorar la situacin para
los propietarios, pero sobre todo por la necesidad de aumentar la inversin residencial
como parte de las medidas del nuevo Rgimen autoritario del pas. El Directorio
Militar estableci una nueva clasificacin en los inmuebles por la que en adelante, los
edificios que no hubiesen sido ocupados antes de 1924 estaban exentos de la
legislacin especial, y por tanto el precio y los trminos del contrato quedaban sujetos
a lo dispuesto en el Cdigo Civil. Los edificios ya ocupados continuaron bajo las
normas de proteccin de los inquilinos, si bien en un decreto posterior se autoriz una
subida de un diez por cien en el alquiler de los contratos de arrendamientos que
llevasen cinco aos en vigor. La medida pudo ser aplicada en dos ocasiones (1925 y
1930), por lo que, tericamente, los alquileres de renta antigua subieron un veintiuno
por cien respecto al nivel de 1920. La dictadura determin la posibilidad de que los
inmuebles de mayor renta quedaran fuera de la legislacin de arrendamientos,
declarando libres los nuevos alquileres cuya renta superase las quinientas pesetas al
mes.
De acuerdo con Miguel Artola Blanco (2012) la poltica en materia de
arrendamientos urbanos de la Repblica fue la de aumentar la proteccin de los
inquilinos. El nuevo rgimen opt por imponer una prrroga por tiempo indefinido hasta
que se aprobara una ley de arrendamientos urbanos definitiva. Sin embargo, nunca
lleg a presentarse un proyecto de ley, y la cuestin de los alquileres estuvo ausente
en el debate poltico. Durante la Repblica se limit a la introduccin de una serie de
cambios menores, principalmente el hecho de no autorizar nuevas subidas de los
alquileres de los edificios de renta antigua, as como ampliar el proceso de revisin de
los contratos con condiciones abusivas.
De acuerdo con Miguel Artola Blanco (2012) el comienzo de la Guerra Civil afect al
mercado de alquiler de fincas urbanas. Adems de las consecuencias del conflicto
tales como la destruccin e incautacin de inmuebles, el mercado de alquiler estuvo
regulado por una serie de medidas extraordinarias que buscaban asegurar la base
social de las fuerzas en conflicto mediante la reduccin de los alquileres de los
-6-
inquilinos. Al producirse el pronunciamiento militar, el gobierno de la Repblica

estableci una rebaja de hasta un 35 por cien en el alquiler de todos los inmuebles, ya
sean de renta antigua o renta nueva, adems de la prohibicin al desahucio por
impago. Se establecieron exenciones totales o parciales del pago de la renta para
diversos colectivos como combatientes, viudas y hurfanos, obreros en paro, o
aquellos que hubiesen sufrido alguna forma de robo o violencia. Adems, las
autoridades contemplaron que tanto los inquilinos damnificados, como aquellos que no
tenan derecho a exencin, pudiesen pagar las rentas atrasadas a costa de tener un
recargo del 25 por cien sobre los alquileres futuros.
De acuerdo con Miguel Artola Blanco (2012) el rgimen franquista consolid el
marco legislativo anterior a la guerra, introduciendo tres novedades significativas. La
primera de ellas, las autoridades determinaron que en adelante la legislacin dara un
tratamiento distinto a las viviendas con respecto a los locales destinados a usos
comerciales. En segundo lugar, se estableci una nueva delimitacin entre las
viviendas protegidas y las declararas libres (se quedan exentas las habitadas por
primera vez desde 1942). El tercer cambio fue el ms perjudicial para los propietarios,
al imponer una devaluacin del valor real de la renta de los edificios de renta antigua.
La dictadura franquista no autoriz ninguna subida de renta ni durante la guerra ni en
los aos posteriores, por lo que la gran inflacin del periodo redujo el valor efectivo de
unos alquileres que no haban subido desde 1930.
Como podemos ver en la figura 3.1 desde que en 1920 se promulgara el decreto
Bugallal hasta la Guerra Civil los alquileres tendieron a crecer un poco ms que la
inflacin, aunque despus se equilibraron, esto puede ser debido, a la subida terica
de veintiuno por cien de los alquileres de renta antigua y un creciente mercado libre de
viviendas nuevas. Por otra parte, durante la Guerra Civil y la dcada de 1940 fue
cuando los propietarios urbanos sufrieron intensamente la congelacin de las rentas
en un entorno de elevada inflacin, coincidiendo con el final del decreto Bugallal y la
llegada de la nueva ley de arrendamientos urbanos de 1946. A partir de 1946 y hasta
1960 la inflacin creci a un nivel mucho ms alto que los alquileres.
Figura 3.1. ndice general de precios y subndice de vivienda de alquiler. Espaa (19201960) Fuente: Miguel Artola Blanco (2012)
-7-
3.3.
FIN DEL DECRETO BUGALLAL Y LEGISLACIN POSTERIOR
Despus de muchos aos de prrrogas y pequeos cambios en el decreto Bugallal,

una vez establecido el rgimen franquista, en 1946 se promulgaba una nueva ley de
arrendamientos urbanos que recoga las normas sobre arrendamientos urbanos que
se haban dictado hasta el momento teniendo carcter definitivo y sustituyendo as al
decreto Bugallal.
3.3.1. Ley de Arrendamientos Urbanos de 1946
Su finalidad era resolver de forma permanente las cuestiones derivadas del contrato
de arrendamiento urbano, fijando no solo las normas de carcter general sino tambin
el procedimiento. Sin embargo, los propios redactores de la ley reconocan que la ley
era demasiado ambiciosa en sus pretensiones, ya que Con el texto elaborado no se
resuelve el angustioso problema de la escasez de viviendas y locales que hoy se
padece, en especial en las grandes poblaciones, ya que es necesario construir casas,
y en ello intervienen factores ajenos a una ley reguladora de arrendamientos urbanos,
que solo indirectamente, llevando tranquilidad a los arrendadores e inquilinos, puede
coadyuvar a fomentar la edificacin (L.A.U., 1946).
La normativa se estructur a travs de una ley de bases de 31 de diciembre de
1946 que se articula y publica por la orden de 21 de marzo de 1947.
A partir de esta ley se establecieron unas normas que daban solucin a mltiples
aspectos que hasta el momento haban quedado a expensas de los tribunales: lmites
del subarriendo, derechos de los familiares a la prrroga del contrato, derecho de
tanteo de los inquilinos en las operaciones de compraventa, desahucio para la
construccin de nuevas viviendas, etc. Los principios bsicos de las leyes de
inquilinato anteriores como la divisin entre edificios nuevos, declarados libres, y
edificios antiguos, sometidos a la prrroga de contratos y la supervisin del alquiler por
parte del poder pblico, permanecieron en vigor.
No se mencionaba expresamente la proteccin al arrendatario, pero el articulado de
la ley recoga la prrroga forzosa, la subrogacin mortis causa y las limitaciones de
renta.
3.3.2. Ley de Arrendamientos Urbanos de 1956
Diez aos despus de la ltima ley se volvera a reformar el rgimen arrendaticio. La
reforma se materializara en la ley de bases de 22 de diciembre de 1955, que se
articula en el decreto de 13 de abril de 1956.
En esta ley hay una pequea relajacin en la sobreproteccin al arrendatario,
aunque sigue reconociendo la necesidad de reaccionar frente a la escasez de
viviendas. La liberacin finalmente plasmada en el articulado de la ley fue ligera, y
centrada nicamente en el cauce para la revisin de la renta, ya que sigue recogiendo
la prrroga forzosa y la subrogacin mortis causa.
-8-
CAPTULO 4
LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS DE 1964
4.1.
ORIGEN DE L.A.U. DE 1964
La ley de 1956 fue modificada parcialmente a travs de la ley de 11 de junio de 1964,

que intent introducir mayor libertad de actuacin, aunque contina recogiendo la
prrroga forzosa y la subrogacin mortis causa (causa de muerte para la sucesin).
Esta reforma provoca la realizacin del decreto 4101/1964, por el que se aprueba el
texto refundido de la ley de arrendamientos urbanos.
El texto refundido de 1964 sigui manteniendo los principios de sus antecesoras
pero prestando ms atencin a garantizar las exigencias de la justicia siendo su
voluntad suavizar la situacin anterior de gran libertad a los propietarios actualizando
rentas que haban quedado congeladas.
4.2.
AMBITO DE APLICACIN DE LA LEY
La ley regula el arrendamiento de fincas urbanas, y comprende el de viviendas o

inquilinato y el de locales de negocio. Adems, regula los subarriendos y cesiones de
viviendas y de locales de negocio, as como el arrendamiento de viviendas
amuebladas. El arrendamiento de fincas urbanas construidas al amparo de leyes
especiales protectoras se regulaba por sus propias normas particulares.
Se quedan excluidos de la ley los arrendamientos de fincas cuyo arrendatario las
ocupara solo durante la temporada de verano, o cualquier otra, aunque los plazos
acordados para el arrendamiento fueran distintos. Tambin quedan excluidos los
arrendamientos de locales para casinos o crculos dedicados a la diversin o recreo de
sus componentes o asociados, el uso de viviendas y locales que los porteros, guardas,
asalariados, empleados y funcionarios tuvieran asignados a causa del cargo que
desempeaban o del servicio que prestaban. Adems quedan excluidos los contratos
en que, arrendndose una finca con casa-habitacin, la finalidad primordial del
arriendo sea el aprovechamiento de la propiedad.
El arrendamiento de industria o negocio, siempre y cuando adems del local se
recibiese el negocio o industria, queda excluido de la ley. Si el arrendamiento no es de
industria o negocio pero su finalidad es establecer por parte del arrendatario su propio
negocio o industria, quedar comprendido por esta ley.
El contrato de inquilinato no perder su carcter por la circunstancia de que el
inquilino o algn familiar cercano suyo que conviva en la vivienda, ejerza en la vivienda
o en sus alrededores una profesin, funcin pblica o pequea industria domstica,
aunque sea objeto de tributacin.
Los locales ocupados por cualquier organizacin que no persiga el lucro (ej.:
Iglesia, Estado, etc.), se regirn por las normas del contrato de inquilinato.
El contrato de arrendamiento de local de negocio no perder su carcter si el
arrendatario, su familia o personas que trabajen a su servicio tengan en l su vivienda.
4.3.
NATURALEZA DE LOS DERECHOS QUE CONCEDE ESTA LEY
Los beneficios que la ley otorga a los inquilinos de viviendas y a los subarrendatarios
son obligatorios e irrenunciables, considerndose nula cualquier legislacin que la
contradiga. Sin embargo, estos beneficios podrn ser renunciables, salvo el derecho
-9-
de prrroga, para las viviendas de renta antigua ocupadas por primera vez desde 1939
hasta 1964 con sus respectivos lmites de renta.
Los derechos y obligaciones de esta ley se cumplirn de acuerdo a las reglas de la
buena fe. Se perseguirn a travs de los jueces y los tribunales el abuso o realizacin
anormal de los derechos de esta ley as como los posibles fraudes de ley.
4.4.
SUBARRIENDO
El subarriendo de viviendas exigir siempre la autorizacin expresa y escrita del

arrendador. Las viviendas podrn subarrendarse total (el inquilino no vive en la
vivienda) o parcialmente (el inquilino sigue habitando la vivienda).
El precio del subarriendo total no exceder del doble del arrendamiento, adems el
subarrendatario se hace cargo del pago de los suministros y servicios de la vivienda.
En el subarriendo parcial, el precio ser el equivalente a las habitaciones que disfrute
del subarriendo y no a todas las de la vivienda. La determinacin de la renta del
subarriendo se har tomando como base lo que establezca esta ley, aunque la que
figure en el contrato del inquilino con el arrendador sea superior.
La renta legal del subarriendo puede elevarse o reducirse proporcionalmente al
incremento o disminucin que, conforme a esta ley, experimente la renta del
arrendamiento. Adems durante la vigencia del contrato de subarriendo, podr
revisarse el precio a instancia del subarrendatario.
La autorizacin del arrendador para subarrendar no dar lugar a un aumento de la
renta, aunque s que podr pedir una participacin en el precio del subarriendo en la
cuanta que se acuerde con el inquilino. El arrendador y el subarrendador estn
obligados a declarar a Hacienda su participacin en el precio del subarriendo. El
arrendador podr exigir del subarrendatario el abono directo de la renta y de su
participacin en el precio del subarriendo.
El inquilino que subarriende su vivienda no podr ceder otra en subarriendo.
Por razones de higiene o moralidad, las autoridades administrativas podrn limitar
el nmero de personas extraas al inquilino que puedan ocupar la vivienda.
El subarriendo de viviendas nunca dar lugar a su transformacin en un local de
negocio. El subarrendatario no podr celebrar contrato de subarriendo.
Quedan fuera de esta ley los subarriendos en los que se ejerza, en la vivienda por
parte del inquilino o por un pariente hasta tercer grado que conviva con l, una
profesin, funcin pblica o pequea industria domstica.
En el subarriendo de locales de negocio se exigir siempre la autorizacin expresa
y escrita del arrendador. El precio se pactar libremente entre las partes.
4.5.
CESIN DE VIVIENDAS
Se prohbe el contrato de vivienda a ttulo oneroso. La cesin gratuita tiene que tener
el consentimiento expreso del arrendador. El inquilino podr subrogar en los derechos
y obligaciones propios del contrato de arrendamiento a cualquier familiar cercano que
conviva con el habitualmente en la vivienda.
4.6.
TRASPASO DE LOCAL DE NEGOCIO
El traspaso de locales de negocio consistir en la cesin mediante precio de tales

locales, sin existencias, hecha por el arrendatario a un tercero, el cual quedar
subrogado en los derechos y obligaciones del contrato de arrendamiento.
Para que el traspaso se considere legal sern requisitos necesarios los siguientes:
-10-
1- Que el arrendatario notifique al arrendador, o a un representante suyo, su deseo

de traspasar el negocio y el precio pactado.
2- Que el arrendatario lleve en el local el tiempo mnimo de un ao.
3- Que el adquirente contraiga la obligacin de permanecer en el local, sin
traspasarlo, el plazo mnimo de otro ao, y destinarlo durante este tiempo por lo
menos, a negocio de la misma clase al que vena ejerciendo el arrendatario.
4- La fijacin de un precio por el traspaso.
5- Otorgarse el traspaso por escritura pblica.
6- Que dentro de los ocho das siguientes a la obtencin de la escritura, el
arrendatario notifique al arrendador, la realizacin del traspaso, el precio y el
nombre y domicilio del adquirente.
Se le reconoce al arrendador del local de negocio el derecho de tanteo y de
retracto, que podr utilizar dentro de los treinta das, a partir del siguiente a aquel en
que el arrendatario notifique su decisin de traspasar y el precio que le ha sido
ofrecido.
4.7.
DEL ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS AMUEBLADAS
En el contrato, donde se arrienden conjuntamente la vivienda y el mobiliario adecuado

y suficiente para servir de casa-habitacin, se determinar separadamente la parte de
renta correspondiente a la vivienda y al mobiliario. La parte de renta relativa al
mobiliario no podr exceder del importe de la renta que legalmente corresponda a la
vivienda.
4.8.
TIEMPO DE DURACIN DE LOS CONTRATOS
Lo distinguimos en dos grupos haciendo referencia a su duracin y a la distinta

aplicacin de las rentas.
4.8.1. Arrendamientos anteriores a la fecha de entrada en vigor
Se autoriza la revalorizacin inmediata de las rentas ms altas mediante acuerdo entre
las partes en funcin de la fecha del contrato, la duracin es la misma que estipula el
contrato, y para el resto, es el Gobierno y no las partes quien fija porcentajes de
incremento para la revalorizacin de la renta, aunque siguen prcticamente
congeladas.
4.8.2. Arrendamientos con posterioridad a la entrada en vigor de la ley
La renta inicial ser pactada libremente entre las partes. El contrato se prorroga
legalmente durante mucho tiempo, la renta inicial ser la vigente para todos los
decenios sucesivos.
En cualquier fecha de la ocupacin de las viviendas y locales de negocios, llegado
el da del vencimiento del plazo pactado, este se prorrogar obligatoriamente para el
arrendador y potestatvamente para el inquilino o arrendatario.
Esta ley, adems de instaurar la congelacin tcnica de la renta, tambin introdujo
un sistema de subrogaciones, haciendo heredables los contratos con sus rentas y
condiciones iniciales, muy favorables a los inquilinos. Al fallecimiento del inquilino
titular del contrato de arrendamiento, sus familiares directos que hubiesen convivido
con l durante dos aos antes de su fallecimiento (no har falta en el caso del cnyuge
y sus hijos), podrn subrogarse en los derechos y obligaciones del arrendamiento.
-11-
Por el hecho de la muerte del arrendatario del local de negocio durante la vigencia
del contrato, el heredero sustituir en todos sus derechos y obligaciones al
arrendatario fallecido.
4.9.
EXCEPCIONES A LA PRRROGA
No tendr derecho a la prrroga el inquilino o el arrendatario en los siguientes casos:

-
Cuando el arrendador necesite la vivienda o local de negocio para s mismo o

para que la ocupen sus ascendientes o descendientes.
Cuando el arrendador quiera derribar la finca para edificar otra que cuente con
ms viviendas.
Cuando la vivienda no est ocupada durante ms de seis meses en el curso de

un ao, o el local de negocio permanezca cerrado en el mismo plazo, a menos
que la desocupacin o cierre obedezca a causa justa.
Cuando el inquilino ocupe dos o ms viviendas en la misma poblacin y el uso

de todas ellas no sea indispensable para atender sus necesidades.
Cuando el inquilino, en un plazo de seis meses inmediatamente anteriores a la

fecha de la demanda, hubiese tenido a su libre disposicin, como titular de un
derecho real de goce o disfrute, una vivienda desocupada y apta para la
satisfaccin de sus necesidades.
4.10. DE LA RENTA, SU REVISIN Y DE LA FIANZA

Como ya indicamos antes, la renta inicial ser pactada libremente entre las partes para
las rentas nuevas y para las rentas antiguas ser las misma que tenan con
anterioridad, con todos los incrementos que viniere percibiendo, revalorizada, en su
caso, la de los locales de negocio y viviendas comprendidas en el nmero 2 del
artculo 6 de la L.A.U. de 1964. Los ndices de revalorizacin de estas ltimas lo
podemos ver en la siguiente tabla:
Viviendas
Locales de negocio
Contratos celebrados hasta
4
3
el 17 de julio de 1936,
inclusive.
Contratos celebrados
3
2
desde el 18 de julio de 1936
hasta el 31 de diciembre de
1941, ambos inclusive.
2
1,50
desde el 1 de enero de 1942
1,50
1,30
1,30
1,20
hasta el 11 de mayo de
Tabla 4.1. ndices de revalorizacin de la L.A.U. de 1964
Fuente: Articulo 96 de la L.A.U. de 1964
-12-
La renta de las viviendas y locales de negocio podr ser objeto de aumento o

reduccin por acuerdo de las partes, salvo algunas excepciones (ej: Elevacin de
impuestos por el Estado, en los traspasos, etc).
En la celebracin de los contratos que incluye esta ley ser obligatoria una fianza
en cantidad equivalente a una mensualidad de renta del arrendamiento o subarriendo,
excepto los arrendamientos de locales al Estado, Provincia o Municipio cuya renta ha
de ser satisfecha con cargo a sus respectivos presupuestos.
4.11. CAUSAS DE RESOLUCIN DEL ARRENDAMIENTO, DEL SUBARRIENDO
Y DE SUSPENSIN DE LOS CONTRATOS
El contrato de arrendamiento urbano, ya sea de vivienda o de local de negocio, podr
resolverse a instancia del arrendador por alguna de las causas siguientes:
1 La falta de pago de la renta o de las cantidades que a esta se asimilan.
2 El haberse subarrendado la vivienda o el local de negocio, o la tenencia de
huspedes, de modo distinto a como est regulado en el subarriendo.
3 Cuando se ejerza en la vivienda la industria domstica de hospedaje o en los
subarriendos parciales de viviendas, aunque se hubieren celebrados estos con
autorizacin expresa y escrita del arrendador, y perciba el subarrendador rentas
superiores a las que autoriza la presente Ley.
4 Cuando concurra la causa de resolucin del contrato por el subarriendo, y
requerido el subarrendador por el arrendador, dentro de los dos meses siguientes, no
se hubiere ejecutado la accin resolutoria sobre el arrendamiento.
5 La cesin de vivienda o el traspaso de local de negocio realizado de modo
distinto del autorizado en la regulacin de esta Ley.
6 La transformacin de la vivienda en local de negocio, o viceversa, o el
incumplimiento por el adquirente en traspaso de la obligacin que le impone esta Ley.
7 Cuando el inquilino o el arrendatario, o quienes con el convivan, causen
dolosamente daos en la finca, o cuando lleven a cabo obras sin el conocimiento del
arrendador.
8 Cuando en el interior de la vivienda o local de negocio tengan lugar actividades
que de modo notorio resulten inmorales, peligrosas, incomodas o insalubres.
9 La expropiacin forzosa del inmueble, dispuesta por autoridad competente,
segn resolucin que no d lugar a un recurso superior.
10 La declaracin de ruina de la finca, acordada por resolucin que no d lugar a
recurso, en el cual hubieren sido citados al tiempo de su iniciacin todos los inquilinos
y arrendatarios.
11 Por no cumplirse los requisitos o no reunirse las circunstancias exigidas para la
prrroga forzosa del contrato o concurrir alguna de las causas de denegacin de la
misma.
12 En los casos de extincin de usufructo, cuando el titular del dominio pruebe que
las condiciones pactadas para el arrendamiento por el usufructuario anterior fueron
notoriamente gravosas para la propiedad.
Cuando se d lugar a una resolucin del contrato antes del tiempo pactado, el
inquilino, o arrendatario perjudicado, podr optar entre dar por terminado el contrato o
exigir que se ejecuten las reparaciones o que se presten los servicios o suministros, y,
en cualquier caso, tendr derecho, adems, al abono de indemnizacin por parte del
arrendador.
-13-
Podr resolverse el contrato del subarriendo, por haberse resuelto a su vez el

contrato de arrendamiento y adems por las siguientes causas:
1 La falta de pago de la renta pactada por el subarriendo.
2 El subarriendo o la cesin realizados por el subarrendatario, sin perjuicio de lo
dispuesto en la Ley.
3 La transformacin de la vivienda subarrendada en local de negocio o viceversa.
4 En los casos 7 y 8 anteriores, sustituida la referencia a inquilino o arrendatario
por la del subarrendatario.
5 El vencimiento del plazo contractual, sin perjuicio de lo dispuesto en la Ley.
Su causa de resolucin comn es:
La prdida o destruccin de la vivienda o local de negocio ser causa comn de
resolucin de todos los contratos que se harn referencia en el siguiente prrafo.
Se equiparar a la destruccin el siniestro que para la reconstruccin de la vivienda
o local de negocio haga preciso la ejecucin de obras cuyo costo exceda del 50% de
su valor real al tiempo de ocurrir aqul, sin que para esta valoracin se tenga en
cuenta la del suelo.
La causa de suspensin de los contratos es la siguiente:
Cuando la autoridad competente disponga la ejecucin de obras que impidan que la
finca siga habitada, todos los contratos a que se refiere este captulo se reputarn en
suspenso por el tiempo que duren aquellas, quedando asimismo suspendida por igual
periodo la obligacin de pago de rentas.
-14-
CAPTULO 5
PROYECTOS Y ANTEPROYECTO (1979-1984)
5.1.
PROYECTO DE 1979
El Gobierno de 1979 elabor un proyecto de ley para modificar la L.A.U. de 1964. El

proyecto de 1979 fue elaborado como consecuencia de los Pactos de la Moncloa. Se
trat de un proyecto de la Ley de Bases que intent el mejor equilibrio de las
prestaciones entre las partes, dulcificando la prrroga forzosa y estableciendo la
libertad de estipulacin de la renta, as como su actualizacin.
Como el proyecto de ley no fue aprobado se volvi a prorrogar la L.A.U. de 1964 y
se tuvo que publicar el 16 de junio de 1979 un decreto-ley de arrendamientos rsticos.
Este decreto dice que se prorrogan por un ao ms todos los plazos y vencimientos
de los contratos de arrendamientos rsticos, salvo que durante el mismo entre en vigor
la nueva ley de arrendamientos rsticos (el proyecto de ley que no fue nunca
aprobado).
5.2.
PROYECTOS DE 1981 A 1984
El proyecto de 1981 se elabor bajo el criterio de una modificacin sustancial,

respetando la prrroga forzosa, matizando las subrogaciones y revisando anualmente
la renta.
En 1983 el Grupo Popular presenta en el congreso de los diputados una
proposicin de ley adicional a la Ley de Arrendamientos de 1984, en la que en materia
de rentas se prevea la libertad de pacto, y la actualizacin anual al entrar en el
periodo de prrroga forzosa el contrato.
En el ao 1983 se redacta un anteproyecto de L.A.U. por una comisin no oficial
que funcion en el Ministerio de Justicia, en el que se prevea una elevacin de las
rentas ms antiguas segn la variacin del ndice del coste de la vida desde la fecha
del contrato hasta la revisin, deduciendo de la cantidad resultante lo que se viniera
pagando, y repartindolo en varios aos, con la posibilidad de que los pensionistas y
sus esposas, con una pensin dentro de ciertos lmites, pudieran no aceptar la
revisin, en cuyo caso no operara la subrogacin en el arrendamiento de su
fallecimiento.
5.3.
ANTEPROYECTO DE 1984
En 1984 se elabora un informe sealando, como lneas bsicas la de objetivar las

revisiones y fijar una actualizacin progresiva de las rentas antiguas, la posibilidad, de
acuerdo con el sistema instaurado en los arrendamientos rsticos por la ley de 1980,
de acudir ambas partes al juez para la fijacin de una renta justa, teniendo en cuenta
respecto a las antiguas, una serie de factores, como la fecha del contrato, la ltima
elevacin, las obras realizadas, los gastos de comunidad, las cargas fiscales, etc.
En 1984 se elabor otro anteproyecto, que, en esencia, era muy parecido del de
1981.
El anteproyecto de ley fue redactado por una comisin mixta de los Ministerios de
Justicia y Obras Pblicas y Urbanismo, en el que se pone en discusin la prrroga
forzosa, se fijan unos periodos de tiempo mnimos para los arrendamientos de
viviendas o de locales de negocio, y se prev un aumento de rentas utilizando una
-15-
formula un tanto complicada, distinguiendo entre los contratos anteriores y posteriores

a su entrada en vigor.
Anteriormente, a propuesta del grupo parlamentario socialista, el congreso de
diputados acord el 19 de abril de 1983 crear una comisin especial para el estudio de
la reforma de la legislacin de arrendamientos urbanos, cuyo informe fue hecho
pblico en el mes de mayo del ao siguiente, lo que dara lugar al real decreto de 1985
que veremos en el prximo captulo.
-16-
CAPTULO 6
REAL DECRETO-LEY 2/1985 DE 30 DE ABRIL
6.1.
EL DECRETO BOYER
De acuerdo con Alejandra Boto lvarez (2006) en el ao 1985, debido a la situacin de

la economa, que trata de tomar el protagonismo en la vida poltica, el Gobierno
liberaliza a ultranza los contratos de inquilinato urbano. El cambio se produce a travs
del Real Decreto-ley 2/1985 de medidas de poltica econmica, de 30 de abril,
conocido como Decreto Boyer.
Seis meses despus de la presentacin de los presupuestos de 1985, el Gobierno
vio necesario adoptar ms medidas para potenciar la demanda interna, porque la
desaceleracin de la economa internacional estaba siendo ms profunda de lo
esperado.
El Decreto Boyer persegua ante todo estimular el consumo privado y la inversin,
fomentar el empleo e impulsar el sector de la construccin.
Las medidas que contenan este Decreto eran:
-
La libertad de amortizacin para las inversiones que comiencen en 1985 y 1986.
Supresin del lmite del treinta por cien de la cuota en la desgravacin por
empleo en el Impuesto de Sociedades.
Desgravacin por la contratacin de los trabajadores en la propia empresa.
Reduccin de los costes de constitucin de Sociedades.
Libertad de horario para los locales comerciales.
Liberalizacin de la normativa sobre inversiones extranjeras.
Desgravacin por inversin en vivienda.
Transformacin de viviendas en locales de negocio.
Supresin de la prrroga forzosa en los contratos de arrendamientos urbanos.
Segn el legislador, la situacin del sector de la construccin aconseja aplicar a

este tipo de inversin el mismo tratamiento fiscal en el Impuesto sobre la Renta de las
Personas Fsicas que disfrutan otros activos, as como la supresin de la prrroga
forzosa de los arrendamientos urbanos que, sin duda, estimular la construccin de
viviendas y locales destinados a alquiler.
Pero esta medida tiene una transcendencia que va ms all de la mejora en la
actividad del sector de la construccin. En efecto, el mercado de arrendamientos no se
caracteriza solo por una oferta reducida y en retroceso desde hace dcadas, sino
porque los alquileres iniciales se fijan en unos altos niveles como consecuencia de que
el propietario, al contratar, tiene presente la eventual indemnizacin que debe pagar al
arrendatario para que acepte la rescisin de contrato.
La reforma, incluida en este Real Decreto-ley, al aumentar la oferta reducir la
presin al alza de los alquileres con beneficio para el propietario y para el arrendatario,
lo que permitir satisfacer las necesidades de vivienda a una generacin de jvenes
que, debido a la situacin de bajo crecimiento econmico, tienen dificultades para
adquirir una vivienda, y adems una mayor movilidad geogrfica de los recursos
humanos, lo cual va a facilitar los procesos de ajuste sectorial que todava deben
producirse en la economa espaola.
-17-
Esta reforma, no obstante, solo afectar a los contratos que se celebren a partir de
la entrada en vigor de este Real Decreto-ley, pues tanto la complejidad de la materia
como la trascendencia social de revisar la situacin de los contratos en vigor
aconsejan que se realice a travs de una ley ordinaria, que se enfrente no solo a
aspectos parciales, sino a la problemtica de los arrendamientos urbanos en su
conjunto
Las medidas tienen carcter provisional debido a la urgente necesidad de legislar
ciertas materias por la coyuntura econmica. Centrndonos en los arrendamientos,
estas medidas estaban en vigor a la espera de una nueva ley de arrendamientos
urbanos que regular todas sus materias.
6.2.
ARTICULO 8 Y 9 DEL DECRETO DE 1985
Los artculos que nos interesan en materia de arrendamientos en el Decreto Boyer son
los artculos 8 y 9.
Artculo 8. Transformacin de viviendas en locales de negocio. Este artculo da la
libertad a los propietarios de fincas urbanas y a los arrendatarios de stas, con el
consentimiento de los propietarios, para realizar la transformacin de viviendas en
locales de negocios.
Artculo 9. Supresin de la prrroga forzosa de los contratos de arrendamientos
urbanos. Este artculo da libertad a las partes para negociar la duracin del contrato de
arrendamiento de viviendas o locales de negocios, sin que les sea aplicable
forzosamente el rgimen de prrroga establecido en la Ley de Arrendamientos
Urbanos de 1964.
Los contratos de arrendamientos de viviendas y locales de negocios, celebrados
con anterioridad a la entrada en vigor de este Real Decreto-ley, seguirn rigindose en
su totalidad por lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 y dems
disposiciones vigentes.
-18-
CAPTULO 7
LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS DE 1994
7.1.
ORIGEN DE L.A.U. DE 1994
A finales de la dcada de los ochenta y principios de los noventa, se realizaron

diversos trabajos preparatorios, abordando la futura y esperada reforma de la ley de
arrendamientos urbanos.
En 1989 y 1990 se llevan a cabo unas encuestas por el Ministerio de Obras
Pblicas debido a la necesidad de poner al da las rentas antiguas y de modificar el
famoso Decreto Boyer, producindose una serie de declaraciones por los
responsables de este Ministerio sobre la necesidad urgente de reformar la L.A.U.
A finales de 1991 se inician los trabajos de elaboracin del anteproyecto de L.A.U.,
que el Consejo de Ministros aprob como proyecto el 18 de diciembre de 1992. Y pas
al Congreso de Diputados que lo public en su boletn oficial del 30 de diciembre del
mismo ao, pero que tuvo que dejarse sin efecto al disolverse las Cmaras el 12 de
abril de 1993 por la convocatoria de elecciones generales.
El Gobierno, consecuencia de las elecciones generales, se puso a trabajar en la
aprobacin del proyecto de Ley de Arrendamientos Urbanos. Tras la constitucin de
las Cmaras, el citado proyecto fue objeto de una cierta reelaboracin, como
consecuencia de los debates y enmiendas de la truncada tramitacin parlamentaria de
la anterior legislatura.
El Gobierno aprob el nuevo proyecto presentado conjuntamente por el Ministerio
de Obras Pblicas y Transportes y el de Justicia en el Consejo de Ministros de 18 de
enero de 1994, que fue presentado al Congreso de Diputados ante el que se
presentaron innumerables enmiendas por los distintos partidos polticos. El 30 de junio
del mismo ao dicho Congreso aprob un nuevo texto, que pas al Senado, que, a su
vez, aprob otro texto en el Pleno del 19 de octubre. De vuelta al Congreso, se
aprueban en el Pleno del 3 de noviembre el texto de la nueva L.A.U. que lleva el n. 29
de 1994, es de fecha 24 de noviembre. Se public en el B.O.E. del 25 del mismo mes,
y la analizaremos en los siguientes apartados.
7.2.
MOTIVOS PARA LA LEGISLACIN DE L.A.U. DE 1994
De acuerdo con el legislador el mercado de los arrendamientos urbanos de vivienda se

caracteriza por la coexistencia de dos situaciones claramente diferenciadas. Por un
lado, los contratos celebrados al amparo del Real Decreto-ley 2/1985, que representan
aproximadamente el veinte por cien del total y se caracterizan por tener rentas
elevadas y un importante grado de rotacin ocupacional como consecuencia de su
generalizada duracin anual. Por el otro, los contratos celebrados con anterioridad a la
fecha de entrada en vigor del Real Decreto-ley 2/1985. En general, se trata de
contratos con rentas no elevadas y, en el caso de los contratos celebrados con
anterioridad a la ley de 1964, aproximadamente el cincuenta por cien del total, con
rentas que se pueden calificar como ineconmicas.
Las disfunciones que esta situacin genera en el mercado son tales que, han
convertido al arrendamiento en una alternativa poco atractiva frente a la de adquisicin
en propiedad en relacin con la solucin al problema de la vivienda. En este sentido,
solo un dieciocho por cien aproximadamente del parque total de viviendas se
encuentra en rgimen de alquiler.
-19-
Por ello, la finalidad ltima que persigue la reforma es la de ayudar a potenciar el

mercado de los arrendamientos urbanos, como pieza bsica de una poltica de
vivienda orientada por el mandato constitucional consagrado en el artculo 47, de
reconocimiento del derecho de todos los espaoles a disfrutar de una vivienda digna y
adecuada.
Para lograr este objetivo la normativa exige una modificacin que permita
establecer un equilibrio adecuado en las prestaciones de las partes, y aunque es
evidente que el cambio normativo por s mismo no constituye una condicin suficiente
para potenciar la oferta en este sector, s es una condicin necesaria para que ello se
produzca.
7.3.
REGULACIN PARA LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDAS
La regulacin de los arrendamientos de viviendas presenta novedades significativas,

fundamentalmente en relacin con su duracin. Se ha optado por establecer un plazo
mnimo de duracin del contrato de cinco aos, por entender que un plazo de estas
caractersticas permite una cierta estabilidad para las unidades familiares que les
posibilita contemplar al arrendamiento como alternativa vlida a la propiedad. Para el
legislador no es un plazo excesivo que pudiera constituir un freno para que tanto los
propietarios privados como los promotores empresariales siten viviendas en este
mercado.
Este plazo mnimo de duracin se articula a partir del libre pacto entre las partes
sobre la duracin inicial del contrato, ms un sistema de prrrogas anuales obligatorias
hasta alcanzar el mnimo de cinco aos de duracin, si el pacto inicial hubiese sido por
un plazo inferior.
En la ley tambin se introduce un mecanismo de prrroga tcita, transcurrido como
mnimo el plazo de garanta de cinco aos, que da lugar a un nuevo plazo articulado,
asimismo, sobre periodos anuales, de tres aos.
De acuerdo con el legislador, el establecimiento de un plazo de duracin limitado
permite mitigar el impacto que las subrogaciones pudieran tener sobre el equilibrio de
las prestaciones. En la medida en que el derecho de las personas subrogadas a
continuar en el uso de la vivienda arrendada solo se mantiene hasta la terminacin del
plazo contractual, no existe inconveniente en mantener dicho derecho en el mbito
mortis causa a favor de aquellas personas con vinculacin directa con el
arrendatario. Destaca como novedad el reconocimiento de este derecho al conviviente
more uxorio (persona que convive en la vivienda pero no tiene un vnculo familiar).
En relacin con la subrogacin inter vivos, solo se reconoce su existencia previo
consentimiento escrito del arrendador. En resoluciones judiciales en caso de procesos
de nulidad, separacin o divorcio se puede asignar la vivienda al cnyuge no titular, el
cual, tendr el derecho a continuar en el uso de la vivienda arrendada por el tiempo
que reste del contrato.
El rgimen de rentas se construye en torno al principio de la libertad de pactos entre
las partes para la determinacin de la renta inicial tanto para los contratos nuevos
como para aquellos que se mantengan con arrendatarios ya establecidos. Para el
legislador esto asegurar, cuando ello sea preciso, que las rentas de los contratos
permitan reflejar la realidad del mercado, si esta realidad no hubiera podido
trasladarse a la renta por la va de actualizaciones previstas. Ello puede ser as, dado
que la norma establece un mecanismo de actualizacin de rentas vinculado a las
variaciones porcentuales que pueda experimentar, en un periodo anual, el ndice de
Precios al Consumo.
En lo referente a los derechos y obligaciones de las partes, la ley mantiene en
lneas generales la regulacin actual, sin introducir grandes novedades. Un cambio
significativo es el establecimiento de una previsin especial para arrendatarios
-20-
afectados de minusvalas o con personas minusvlidas a su cargo, que pretendan

efectuar modificaciones en la finca arrendada que les permitan mejorar la utilizacin de
la misma.
Se mantiene el derecho de adquisicin preferente en favor del arrendamiento para
el supuesto de enajenacin de la vivienda arrendada durante la vigencia del
arrendamiento aunque referido a condiciones de mercado, por comprenderse que
constituye un instrumento que, sin suponer una grave onerosidad para el arrendador,
incrementa las posibilidades de permanencia del arrendatario en la vivienda.
En lo que respecta a la formalizacin de los contratos, la ley mantiene la libertad de
las partes de optar por la forma oral o escrita. Tambin, se refleja expresamente la
posibilidad de todos los contratos de arrendamientos, cualquiera que sea su duracin,
de acceder al Registro de la Propiedad, intentando potenciar esta posibilidad de
acceso mediante la vinculacin de determinadas medidas de fomento o beneficio al
hecho de la inscripcin. Para el legislador este hecho no solo contribuye a reforzar las
garantas de las partes, sino que incrementa la informacin disponible para el Estado,
permitindole el diseo y ejecucin de aquellas medidas que pueden contribuir a la
mejora de la ordenacin normativa y de la prctica de los arrendamientos.
La fianza arrendaticia mantiene su carcter obligatorio, fijndose su cuanta en una
mensualidad de renta. Al mismo tiempo se permite a las Comunidades Autnomas con
competencias en materia de vivienda que regulen su depsito obligatorio en favor de
la propia comunidad, ya que segn el legislador los rendimientos generados por estos
fondos se han revelado como una importante fuente de financiacin de las polticas
autonmicas de vivienda, que se considera debe de mantenerse.
7.4.
REGULACIN PARA LOS ARRENDAMIENTOS DE USO DISTINTO A LA

VIVIENDA
La ley abandona la distincin, que se le haba dado en las anteriores legislaciones

entre arrendamientos de vivienda y arrendamientos de locales de negocio y
asimilados, para diferenciar entre arrendamientos de vivienda, que son aquellos
destinados a satisfacer la necesidad de vivienda permanente del arrendatario, su
cnyuge o sus hijos dependientes, y arrendamientos para usos distintos a la vivienda,
entre los que se encuentran los arrendamientos de segunda residencia, los de
temporada, los tradicionales de local de negocio y los asimilados a estos.
Para el legislador esta nueva distincin se asienta en la idea de conceder medidas
de proteccin al arrendatario slo all donde la finalidad del arrendamiento sea la
satisfaccin de la necesidad de la vivienda del individuo y de su familia, pero no en
otros supuestos en los que se satisfagan necesidades econmicas, recreativas o
administrativas.
En la regulacin de los arrendamientos para uso distinto al de vivienda, la ley da
libertad de pacto a las partes en todos los elementos del contrato, configurndose una
regulacin supletoria del libre pacto que tambin permite un amplio recurso al rgimen
del Cdigo Civil.
Se regulan con carcter supletorio de la voluntad expresa de arrendador y
arrendatario, el rgimen de obligaciones de conservacin y obras, el derecho de
adquisicin preferente, el de traspaso y las subrogaciones mortis causa, aunque
limitadas al cnyuge e hijos del arrendatario que continen la actividad.
Se introduce en esta regulacin una novedad en lo referente al derecho del
arrendatario, ste ser indemnizado cuando, queriendo continuar con el
arrendamiento, deba abandonar el local por el transcurso del plazo previsto, siempre
que de alguna forma el arrendador o un nuevo arrendatario se pudiesen beneficiar de
la clientela obtenida por el antiguo arrendatario, o alternativamente, de los gastos de
-21-
traslado y de los prejuicios derivados del mismo, cuando el arrendatario se vea

obligado a trasladar su actividad.
La fianza arrendaticia mantiene su carcter obligatorio, fijndose su cuanta en dos
mensualidades de renta.
7.5.
PROCESOS ARRENDATICIOS
En la regulacin de los procesos arrendaticios se establece que la competencia para

conocer las controversias corresponder, en todo caso, al Juez de Primera Instancia
del lugar donde est situada la finca urbana, excluyendo la posibilidad de modificar la
competencia funcional por va de sumisin expresa o tcita a Juez distinto.
Independientemente de lo anterior, las partes en la relacin jurdica tienen la
posibilidad de pactar para la solucin de sus conflictos a travs de la utilizacin del
procedimiento arbitral.
La tramitacin de los procesos arrendaticios se retrasa al juicio de cognicin,
haciendo salvedad expresa de los supuestos de aplicacin del juicio de desahucio y
del juicio verbal cuando se ejecuten, en este ltimo caso, acciones para determinar
rentas o importes que corresponder abonar al arrendatario.
Se regulan las condiciones en las que el arrendatario podr agotar la accin en los
desahucios promovidos por la falta de pago de cantidades debidas por virtud de la
relacin arrendaticia. Esta regulacin matiza de forma significativa las posibilidades de
enervacin y rehabilitacin recogidas en el texto refundido de 1964.
En los supuestos de acumulacin de acciones, adems de la regulacin tradicional,
se ha establecido la posibilidad de acumulacin que asiste a los arrendatarios cuando
las acciones ejercidas se funden en hechos comunes y se dirijan contra el mismo
arrendador. Tambin se permite a ste en los supuestos de resolucin de contrato por
falta de pago, el ejercicio acumulado y simultaneo de la accin de resolucin del
contrato y la reclamacin de las cantidades adeudadas.
La novedad ms significativa de la ley en materia procesal es que se establece la
regulacin del recurso de casacin en materia arrendaticia, dada su importancia y la
trascendencia de los cambios normativos que esta norma introduce, debe poder ser
objeto de una doctrina jurisprudencial elaborada en sede del Tribunal Supremo. Entre
lo ms representativo del recurso de casacin puede destacarse lo siguiente: solo
sern susceptibles de dicho recurso las sentencias dictadas en los procesos seguidos
por los tramites del juicio de cognicin, siempre que las sentencias de primera y
segunda instancia no sean conformes, y la renta de los contratos se encuentre por
debajo de los lmites que por ley se consagran.
7.6.
REGULACIN DE CONTRATOS ANTERIORES A L.A.U. 1994
Por lo que respecta a los contratos existentes a la entrada en vigor de esta ley, los
celebrados al amparo del Real Decreto-ley 2/1985 no presentan ningn problema ya
que han sido las partes a libre voluntad las que han determinado el rgimen de la
relacin en lo que ha duracin y renta se refiere. Por ello, estos contratos continuaran
hasta su extincin sometidos al mismo rgimen al que hasta ahora lo venan estando.
En ese momento, la nueva relacin arrendaticia que se pueda constituir sobre la finca
quedar sujeta a la nueva normativa. De esta regulacin quedan exceptuados los
contratos que, aunque en fecha posterior al 9 de mayo de 1985, se hayan celebrado
con sujecin al rgimen de prrroga forzosa, al derivar este del libre pacto entre las
partes.
En los contratos celebrados con anterioridad, de acuerdo con el legislador, la ley
opta por una solucin que intenta conjugar el mximo de sencillez posible con un trato
equilibrado de las distintas situaciones en que las partes en conflicto se encuentran.
-22-
Por ello, se introduce un planteamiento que mantiene el criterio de trato diferenciado

entre los contratos de arrendamiento de vivienda y los de local de negocio otorgando
condiciones ms suaves de modificacin del arrendatario de vivienda que al de local
de negocio.
La prolongada vigencia de la prrroga obligatoria impuesta por la Ley de 1964 ha
tenido efectos perjudiciales, por lo tanto se aborda la necesidad de poner lmite a la
duracin de esta prrroga obligatoria restableciendo la temporalidad de la relacin
arrendataria a como era de origen, pero esta modificacin se realiza teniendo en
cuenta los efectos sociales y econmicos de la medida tomando en consideracin la
situacin personal y familiar y la capacidad econmica de los arrendatarios.
En el arrendamiento de viviendas se opta por la supresin total de la subrogacin
inter vivos, salvo por la excepcin derivada de resolucin judicial en procesos
matrimoniales, y por la supresin gradual de los derechos de subrogacin mortis
causa que el texto refundido de 1964 reconoca.
De acuerdo con el legislador, esta medida afecta a situaciones cuyos contenidos
potenciales de derechos son diferentes, arrendatarios titulares iniciales del contrato,
arrendatarios en primera subrogacin y arrendatarios de segunda subrogacin, por
tanto la norma debe ofrecer respuestas adecuadas para cada una de ellas. De ah que
la supresin de las subrogaciones sea tanto ms gradual cuanto mayor sea el
contenido potencial de derechos que la ley contempla para cada supuesto, a partir del
principio general de conservar al arrendatario actual y a su cnyuge el derecho a
continuar en el uso de la vivienda arrendada hasta su fallecimiento, all donde este
derecho les estuviera reconocido por la legislacin de 1964.
En lo referente al rgimen de rentas, la ley opta por intentar desbloquear la
situacin de las rentas congeladas. Para ello, se establece un sistema de revisin
aplicable a todos los contratos anteriores al 9 de mayo de 1985, que pretende
recuperar las variaciones no repercutidas de la inflacin desde la fecha de celebracin
del contrato o desde la ltima revisin legal, segn proceda. Esta revisin no se
produce de manera inmediata sino de forma gradual, incrementndose el nmero de
aos en que se produce la revisin total en funcin inversa de la renta del arrendatario,
posibilitando a los arrendatarios de menor nivel econmico a que adapten sus
economas a la nueva realidad.
En el caso de arrendatarios de bajo nivel de renta, por debajo de dos veces y
media, tres o tres veces y media el salario mnimo interprofesional en funcin del
nmero de personas que habiten en la vivienda arrendada, se excluye la revisin de
las rentas, mandndose al Gobierno para que, en el plazo de un ao a partir de la
entrada en vigor de la ley, configure un mecanismo de compensacin de naturaleza
fiscal para aquellos arrendadores que no hayan podido por las circunstancias antes
mencionadas proceder a la actualizacin de las rentas.
Se concede a los arrendadores el derecho a disfrutar de beneficios en el Impuesto
sobre el Patrimonio, en el impuesto sobre Bienes Inmuebles, en los gastos de
conservacin de la finca arrendada y el coste de los servicios y suministros de que
disfrute la vivienda arrendada, en estos tres ltimos casos mediante la imputacin de
sus importes a los arrendatarios. En el caso de los arrendamientos de locales de
negocio, se ha optado por articular un calendario de resolucin temporal de los
contratos, aunque distinguiendo entre los arrendamientos en los que el arrendatario
sea una persona fsica de aquellos en los que sea una persona jurdica, presumiendo
mayor solvencia econmica all donde el entramado organizativo sea ms complejo.
Por ello, se mantiene, aunque de forma limitada, derechos de subrogacin mortis
causa en el primer supuesto, garantizndose al grupo familiar vinculado a la actividad,
un plazo mnimo de veinte aos, que podr superarse mientras el arrendatario y su
cnyuge vivan y continen el ejercicio de la actividad que se venga desarrollando en el
local.
-23-
Para los arrendamientos de personas jurdicas se configuran plazos de resolucin

tasados, entre cinco y veinte aos, en funcin de la naturaleza y del volumen de la
actividad desarrollada en el local arrendado, configurndose un plazo de duracin
breve para aquellos arrendamientos en los que se desarrollan actividades con un
potencial econmico tal que coloquen a los titulares de estos contratos en igualdad de
condiciones respecto a los arrendadores a la hora de negociar nuevas condiciones
arrendaticias. En cuanto a la renta pagada en estos contratos, se reproduce el
esquema de revisin establecido para los arrendamientos de viviendas, graduando
temporalmente el ritmo de la revisin en funcin de las categoras antes expuestas.
Para favorecer la continuidad de los arrendatarios, la ley regula una figura de nueva
creacin que es el derecho de arrendamiento preferente, que concede al arrendatario
un derecho preferente a continuar en el uso del local arrendado al tiempo de la
extincin del contrato, frente a cualquier tercero en condiciones de mercado.
Tambin se estipula un derecho indemnizatorio en caso de no continuar en el uso
del local arrendado cuando otra persona, sea el propietario o sea un nuevo
arrendatario, pueda beneficiarse de la clientela generada por la actividad del antiguo
arrendatario.
En lo referente a los arrendamientos asimilados, tanto al inquilinato como al local de
negocio, se les da un tratamiento similar al de los arrendamientos de local de negocio,
en materia de duracin y de rgimen de renta.
7.7.
ACTUALIZACION
LEY
DE LA RENTA DE CONTRATOS ANTERIORES A LA
Ya hemos comentado algo sobre la regulacin de la renta para los contratos

celebrados con anterioridad a la L.A.U. de 1994, ahora veremos la actualizacin de la
renta de una forma ms exhaustiva.
La actualizacin de rentas de los arrendamientos de viviendas se desarrollara de
acuerdo con las siguientes reglas:
1 La renta pactada inicialmente en el contrato, que dio origen al arrendamiento,
deber mantener, durante cada una de las anualidades en que se desarrolla la
actualizacin, con la renta actualizada, la misma proporcin que el ndice General
Nacional del Sistema de ndices de Precios de Consumo o que el ndice General
Urbano del Sistema de ndices de Costes de la Vida del mes anterior a la fecha del
contrato con respecto al ndice correspondiente al mes anterior a la fecha de
actualizacin.
2 De la renta actualizada que corresponder a cada periodo anual calculada con
arreglo a lo dispuesto en la regla anterior, solo ser exigible al arrendatario el
porcentaje que resulta de lo dispuesto en las reglas siguientes siempre que este
importe sea mayor que la renta que viniera pagando el arrendatario en ese momento
incrementada en las cantidades asimiladas a la renta.
3 La renta actualizada absorber las cantidades asimiladas a la renta desde la
primera anualidad de la revisin.
4 A partir del ao en que se alcance el cien por cien de actualizacin, la renta que
corresponda pagar podr ser actualizada por el arrendador o por el arrendatario
conforme a la variacin porcentual experimentada en los doce meses anteriores por el
ndice General del Sistema de ndices de Precios de Consumo, salvo cuando el
contrato contuviera expreso otro sistema de actualizacin, en cuyo caso ser ste de
aplicacin.
5 Cuando la renta actualizada calculada de acuerdo con lo dispuesto en la 1 regla
sea superior a la que resulte de aplicar lo dispuesto en el prrafo siguiente, se tomar
como renta revisada esta ltima.
-24-
La renta a estos efectos se determinar aplicando sobre el valor catastral de la finca

arrendada vigente en 1994, los siguientes porcentajes:
-
El doce por cien, cuando el valor catastral derivara de una revisin que hubiera
surtido efectos con posterioridad a 1989.
El veinticuatro por cien para el resto de los supuestos.
6 El inquilino podr oponerse a la actualizacin de la renta comunicndoselo al

arrendador de forma fehaciente en el plazo de los treinta das naturales siguientes a la
recepcin del requerimiento de ste, en cuyo caso la renta que viniera abonando el
inquilino hasta ese momento, incrementada con las cantidades asimiladas en ellas,
solo podr actualizarse anualmente con la variacin experimentada por el ndice
General del Sistema de ndices de Precios de Consumo en los doce meses
inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualizacin.
Los contratos de arrendamiento respecto de los que el inquilino ejercite la opcin a
que se refiere esta regla quedaran extinguidos en un plazo de ocho aos, aunque se
produzca una subrogacin, contndose dicho plazo a partir de la fecha del
requerimiento fehaciente del arrendador.
7 No proceder la actualizacin de la renta cuando la suma de los ingresos totales
que perciba el arrendatario y las personas que con el convivan habitualmente en la
vivienda arrendada, no excedan de los lmites siguientes:
Nmero de personas que convivan en la
vivienda
Lmite en nmero de veces el salario

mnimo interprofesional
1o2
2,5
3o4
Ms de 4
3,5
Tabla 7.1. Lmites para la actualizacin de la renta
Fuente: Disposicin transitoria segunda de la L.A.U. de 1994
Los ingresos a considerar sern la totalidad de los obtenidos durante el ejercicio

impositivo anterior a aquel en que se promueva por el arrendador la actualizacin de la
renta. En defecto de acreditacin de los ingresos del arrendatario se tendrn en cuenta
los ingresos percibidos por el conjunto de las personas que convivan en la vivienda
arrendada.
8 En los supuestos en que no proceda la actualizacin, la renta que viniese
abonando el inquilino, incrementada en las cantidades asimiladas a ella, podr
actualizarse anualmente a tenor de la variacin experimentada por el ndice General
de Precios al Consumo en los doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de
cada actualizacin.
9 La actualizacin de renta cuando proceda, se realizara en los siguientes plazos:
a. En diez aos, cuando la suma de los ingresos totales percibidos por el
arrendatario y las personas que con el convivan habitualmente en la vivienda
arrendada no exceda de 5,5 veces el salario mnimo interprofesional.
En este caso, los porcentajes exigibles de la renta actualizada sern los siguientes:
-25-
Periodo anual de actualizacin a partir de

Porcentaje exigible de la renta actualizada
la entrada en vigor de la ley
1
10%
2
20%
3
30%
4
40%
5
50%
6
60%
7
70%
8
80%
9
90%
10
100%
Tabla 7.2. Porcentajes de actualizacin de la renta
Fuente: Disposicin transitoria segunda de la L.A.U. de 1994
b. En cinco aos, cuando la indicada suma sea igual o superior a 5,5 veces el
salario interprofesional.
En este caso, los porcentajes exigibles de la renta actualizada sern el doble de los
indicados en el aparato a.
-26-
CAPTULO 8
LEY 19/2009, DE 23 DE NOVIEMBRE
8.1.
MOTIVOS PARA LA MODIFICACIN DE LA L.A.U. DE 1994
En 2009 el Gobierno vio la necesidad de modificar la L.A.U. de 1994 en unos cuantos

aspectos, esta modificacin fue reflejada en la aprobacin de la ley 19/2009, de 23 de
noviembre, de medidas de fomento y agilizacin procesal del alquiler y de la eficiencia
energtica de los edificios. Para argumentar esta modificacin el legislador expuso una
serie de motivos que veremos en los siguientes prrafos.
De acuerdo con el legislador, las ventajas econmicas, sociales y laborales que
ofrece el alquiler son innumerables. Entre otras, facilita la eleccin de vivienda de los
ciudadanos, propicia el aumento de la movilidad geogrfica de los trabajadores,
permite disminuir el endeudamiento de los hogares y ofrece mayor flexibilidad ante
cambios en los ingresos de la unidad familiar.
Sin embargo, segn el legislador, el alquiler no ha sido la opcin mayoritariamente
escogida por los ciudadanos en los ltimos aos para acceder a la vivienda. La
principal razn es que los ciudadanos tienen preferencia por la compra de vivienda
aunque tambin han contribuido otros factores, como las propias caractersticas del
mercado de vivienda en alquiler, los incentivos ofrecidos por los poderes pblicos y
unas condiciones financieras favorables al endeudamiento. Todo ello contribuy a que
el porcentaje (en trminos relativos) de vivienda en alquiler fuera perdiendo terreno en
beneficio de la vivienda en propiedad. De hecho, en 2009 el alquiler en Espaa solo
representaba el once por cien del mercado de vivienda, cuando la media europea en
2009 estaba situada en torno al cuarenta por cien.
De acuerdo con el legislador esta situacin ha empezado a cambiar y, de hecho, ya
hay ms nuevos hogares que acceden a una vivienda en rgimen de alquiler que los
que acceden a ella en rgimen de propiedad, pero siguen siendo necesarias medidas
de estmulos, tanto las dirigidas a ayudar a las familias de menor capacidad
econmica a hacer frente a los pagos de las rentas arrendaticias y favorecer la
emancipacin de los jvenes, como tambin las orientadas a fortalecer la seguridad
jurdica de las partes y a fomentar el incremento de la oferta en el mercado del alquiler,
de las que se ocupa esta ley.
Con este objetivo, se aprueba la modificacin de la Ley de Arrendamientos Urbanos
y la Ley de Enjuiciamiento Civil para impulsar el desarrollo del mercado del alquiler.
8.2.
MODIFICACIONES DE LA LEY
El primer artculo modifica la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, en concreto

modifica el apartado tres del artculo nueve, en el que se amplan los supuestos en
que no procede la prrroga obligatoria del contrato, de forma que se extiende a
aquellos casos en que el arrendador tenga necesidad de ocupar la vivienda para sus
familiares en primer grado, es decir, para los padres y los hijos o para su cnyuge en
los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial, siempre que as se
haya hecho constar expresamente en el contrato para evitar fraudes y preservar la
necesaria seguridad jurdica.
Si transcurridos tres meses desde la extincin del contrato o, en su caso, del
efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido a ocupar la vivienda, el
arrendador deber reponer al arrendatario en el uso y disfrute de la vivienda arrendada
por un nuevo periodo de hasta cinco aos, con las condiciones contractuales
-27-
existentes antes de la extincin del contrato, con la misma renta y con una
indemnizacin.
El segundo artculo modifica la Ley de Enjuiciamiento Civil del 2000, de acuerdo
con el legislador esta modificacin tiene el propsito de mejorar y agilizar los procesos
de desahucio, salvaguardando en todo caso los derechos y garantas que protegen al
inquilino de buena fe. Estas modificaciones se exponen en los siguientes prrafos.
Se someten al mismo rgimen jurdico los procesos de desahucio por falta de pago
de rentas o cantidades debidas, y los procesos de desahucio por expiracin legal o
contractual del plazo del arrendamiento, en los cuales, de no cumplirse con el plazo
del desalojo establecido en la transaccin, sta quedar sin efecto, y que se llevar a
cabo el lanzamiento sin ms trmite y notificacin alguna al condenado, en el da y
hora fijadas en la citacin, si sta es de fecha posterior, o en el da y hora que se
seale en dicha resolucin.
Se ampla el mbito del juicio verbal para que puedan cambiarse por este
procedimiento las reclamaciones de rentas derivadas del arrendamiento cuando no se
acumulan al desahucio, lo que permite salvar, en su caso, la relacin arrendaticia, algo
que hasta ahora se dificultaba porque segn el legislador el propietario acreedor de
rentas o cantidades debidas se vea obligado a acumular su reclamacin a la del
desahucio si quera acudir al juicio verbal, ms sencillo y rpido que el juicio ordinario.
Igualmente, cuando las reclamaciones de rentas o de cantidades debidas accedan al
proceso monitorio (proceso especial con resoluciones rpidas) y se formule oposicin
por el arrendatario, la resolucin definitiva seguir los trmites del juicio verbal,
cualquiera que sea su cuanta.
En varios supuestos se reducen plazos y se eliminan trmites no sustanciales que
hasta ahora dilataban en exceso la conclusin del proceso. Un ejemplo es la
agilizacin de los supuestos de incomparecencia del inquilino en el proceso judicial, en
el cual, se le puede apercibir al demandado que de no comparecer se declarar el
desahucio sin ms trmites.
-28-
CAPTULO 9
OTRAS CUESTIONES SOBRE EL ALQUILER
9.1.
DECRETO 33/2005, DE 15 DE FEBRERO
En el ao 2005, en Andaluca se aprob un Decreto para regular las Agencias de

Fomento del Alquiler.
El principal motivo para crear estas agencias es la dificultad que tienen los
ciudadanos de Andaluca para encontrar una vivienda digna, a pesar de existir un gran
nmero de viviendas desocupadas. De acuerdo con el legislador, este hecho hace
necesaria la intervencin de la Administracin para lograr que dichas viviendas sean
puestas en el mercado con destino a las personas que lo necesiten mediante medidas
de fomento del alquiler.
En este sentido, el Plan Andaluz de Vivienda y Suelo 2003-2007, aborda esta
situacin creando mecanismos que pretenden estimular la entrada en el mercado del
alquiler de estas viviendas libres desocupadas, mediante el Programa de Bolsas de
Alquiler de Viviendas, el cual establece tcnicas de intermediacin y estimula el
fomento del alquiler.
Segn el legislador, para potenciar el mercado del alquiler, se establecen nuevas
medidas para dinamizar y agilizar este mercado regulando en esta norma los
requisitos y el procedimiento para la homologacin de agentes de intermediacin que
participan en el mercado del alquiler, calificndolos de Agencias para el Fomento del
Alquiler.
De acuerdo con el legislador, con esta norma se pretende, igualmente, establecer
un mecanismo de colaboracin entre agentes que participan en la intermediacin
inmobiliaria y la Administracin de la Junta de Andaluca, con el objeto de hacer ms
gil el procedimiento para la obtencin de ayudas pblicas destinadas a los
ciudadanos interesados en rehabilitar su vivienda desocupada para ofrecerla en
alquiler.
Con este Decreto se pretende establecer unas condiciones que favorezcan la
calidad del servicio de intermediacin que realizan los distintos agentes que participan
en el mercado del alquiler. Por ello, se regulan las funciones y obligaciones de las
Agencias de Alquiler, as como los derechos que les asisten.
Las Agencias de Fomento del Alquiler, para su homologacin, debern cumplir los
siguientes requisitos:
-
Ser persona fsica o jurdica legalmente constituida, cuya actividad principal o

complementaria sea la intermediacin en el mercado inmobiliario, se encuentren
colegiadas o asociadas y acrediten una experiencia mnima de un ao en el
ejercicio de dicha actividad.
Tener el domicilio social o fiscal, sede o delegacin en el mbito territorial para

el que solicita la homologacin.
Estar al corriente en el cumplimiento de sus obligaciones fiscales con la

Comunidad Autnoma de Andaluca.
Disponer, durante toda la vigencia de la homologacin, de personal tcnico

cualificado, de los materiales y recursos necesarios para el desarrollo de las
funciones propias de la Agencia de Fomento del Alquiler.
-29-
Presentar un contrato con una compaa de seguros de responsabilidad civil

que cubra los riesgos propios de la actividad.
Contar con un portal electrnico propio de la entidad.
Disponer de asesoramiento jurdico, propio o externo, para los clientes de la

Agencia.
No haber sido sancionada, en los dos aos anteriores a la solicitud de la

homologacin, por infraccin tipificada como grave o muy grave por
incumplimiento de la normativa de proteccin y defensa de los consumidores y
usuarios.
Si se cumplen los requisitos se entregar la solicitud de homologacin que

podemos ver en el anexo 1. Una vez cumplido con todos los requisitos se le entregar
la Agencia un certificado de homologacin como el de la figura 9.1.
Figura 9.1. Certificado de homologacin de Agencia de Fomento del Alquiler

Fuente: BOJA nm. 43 Decreto 33/2005
Las Agencias de Fomento del Alquiler tendrn las siguientes funciones y obligaciones:
-
Mediacin profesional entre propietarios e inquilinos para la formalizacin de los

contratos de alquiler.
Tareas de mediacin entre el inquilino y los vecinos en caso de conflicto.
Gestionar con los profesionales que correspondan, sin coste adicional alguno
para el arrendador, la preparacin y tramitacin del desahucio en la via
jurisdiccional, cuando este resulte procedente.
Asesoramiento y mediacin profesional durante toda la duracin del contrato de

alquiler.
Contratar a su cargo los seguros de crdito y caucin para asegurar el cobro de

las rentas y del seguro multirriesgo por daos en la vivienda arrendada.
Incluir en los contratos de arrendamiento en los que intermedie la Agencia, una

clusula de sometimiento a la Junta Arbitral de Consumo, para que esta
resuelva las incidencias que puedan surgir entre las partes firmantes relativas a
la interpretacin y cumplimiento del contrato de alquiler, acatando las partes el
laudo arbitral que dicte la misma.
-30-
Recibir y analizar los documentos que presenten los propietarios e inquilinos

para la obtencin de subvenciones y tramitar ante la Administracin de la Junta
de Andaluca las subvenciones que pudieran corresponderle a los
arrendadores.
Elaborar los informes sobre el cumplimiento de los requisitos de los solicitantes

de las ayudas.
Informar sobre las condiciones de las viviendas a la correspondiente Delegacin

Provincial de la Consejera competente en materia de vivienda.
Comprobacin semestral y comunicacin a la correspondiente Delegacin

Provincial de la Consejera, antes mencionada, de que las circunstancias que
dieron lugar a las subvenciones se mantienen.
Llevar el libro de registro de actuaciones.
Remitir a la Direccin General de Arquitectura y Vivienda, dentro del plazo que

esta determine, los datos que les sean solicitados con el fin de elaborar las
estadsticas de esta actividad.
Captacin de viviendas privadas para el alquiler y anlisis de la situacin

jurdica de las mismas.
Asesoramiento sobre los programas de ayudas al alquiler y de rehabilitacin de

viviendas para el alquiler.
Asesoramiento a los ciudadanos de las ofertas de alquiler existentes.
Disponer, durante toda la vigencia de la homologacin, de un portal electrnico

gratuito, en el que se recoja, entre otros, la oferta de viviendas y los servicios de
la Agencia.
Prestar sus servicios sin ningn tipo de discriminacin por razn de

discapacidad, nacionalidad, lugar de procedencia, raza, sexo, religin, opinin u
otra circunstancia personal o social.
Tener hojas oficiales de reclamacin a disposicin de los usuarios que las

soliciten, con el fin de hacer constar en ellas las quejas y reclamaciones que
deseen formular sobre su funcionamiento. En el plazo de diez das desde la
presentacin de la reclamacin, la empresa debe remitir, a la correspondiente
Delegacin Provincial de la Consejera competente en materia de vivienda, una
copia de la misma.
Entregar al inquilino, a la firma del contrato de arrendamiento, copia de la

informacin sobre las condiciones de la vivienda.
Observar las dems obligaciones legal o reglamentariamente establecidas.
Las Agencias de Fomento del Alquiler cobraran por intermediacin, como mximo,
una comisin equivalente al tres por ciento de la renta anual, que ser abonada por
mitad por las dos partes firmantes del contrato de alquiler, salvo pacto en contrario.
9.2.
SOCIEDAD PBLICA DE ALQUILER
El 8 de abril de 2005 el Consejo de Ministros aprueba la puesta en marcha de la

Sociedad Pblica de Alquiler. Esta Sociedad est tutelada por el Ministerio de
Vivienda, a travs de su Entidad Pblica Empresarial de Suelo (SEPES).
La nota de prensa que anuncia la puesta en marcha de la Sociedad dice lo
siguiente: La Sociedad facilitar la dinamizacin del mercado a precios asequibles
ofreciendo un marco estable de relacin entre las partes. Ello se llevar a cabo
mediante la actuacin directa en este mercado y tambin fomentando la creacin de
entidades y herramientas que faciliten el aumento de las viviendas alquiladas.
-31-
De acuerdo con el Gobierno, la creacin de esta Sociedad es un elemento clave

para introducir dinamismo en un mercado marcado por el importante nmero de
viviendas desocupadas que hay en Espaa.
El objetivo de la Sociedad, es la gestin de viviendas de terceros para su puesta en
marcha en el mercado del alquiler, incluyendo la gestin de las obras necesarias para
este objetivo, as como la promocin y el aumento de la eficiencia econmica en el
mercado de alquiler. Tambin incluye, las actividades relacionadas con la mejora de la
financiacin, el aseguramiento y en general, todas aquellas que favorezcan a la
reduccin de los costes de intermediacin en este mercado.
Las funciones de esta Sociedad son las siguientes:
-
Dar seguridad y estabilidad al mercado garantizando la renta al propietario y

asegurando el buen estado del inmueble en el momento de su devolucin.
Garantizar al propietario que a partir de la firma del primer contrato y mientras la

vivienda permanezca en la bolsa, percibir la renta independientemente de que
la vivienda est o no ocupada.
Los potenciales inquilinos podrn beneficiarse de una amplia y variada oferta de

viviendas destinadas al alquiler. Estos inmuebles cumplirn determinados
parmetros de superficie mxima y precio mximo de alquiler en funcin de la
localidad y su zona de ubicacin, contando en todo caso con las necesarias
garantas de calidad y habitabilidad.
El inquilino abonar la renta mensual a la Sociedad que, a su vez pagar el

propietario, al que deducir un porcentaje destinado a cubrir los costes
generados por el servicio que presta.
Ofertar productos especficos a los ciudadanos con mayores dificultades para

acceder a una vivienda, como es el caso de los jvenes.
Lo que el Gobierno quiere conseguir con esta Sociedad es un mercado de alquiler

dinmico que contribuya a favorecer la movilidad geogrfica y permita reorientar el
ahorro de las familias hacia productos financieros, contribuyendo a mejorar la
productividad del conjunto de la economa.
El 16 de marzo de 2012 se aprob la supresin de la Sociedad Pblica de Alquiler
por los 37 millones de euros (que ms adelante alcanzaran los 45 millones) de deuda
que arrastraba la Sociedad y dentro de las medidas de recortes que promueve el
nuevo Gobierno debido a la crisis.
En sus siete aos de vida, la Sociedad Pblica de Alquiler ha suscrito casi veinte
mil contratos; unos veintids mil propietarios han utilizado sus servicios para alquilar
sus viviendas; y casi cuarenta mil ciudadanos se han interesado por alguno de sus
pisos ofertados.
Aunque la Sociedad Pblica de Alquiler se extingui, el 23 de junio de 2012 se hizo
pblica una sentencia que condenaba a cumplir con los contratos vigentes.
-32-
CAPTULO 10
EL ALQUILER EN LA ACTUALIDAD
10.1. LEGISLACIN ACTUAL

La legislacin actual de arrendamientos urbanos se compone por la Ley 29/1994 de 24
de noviembre, modificada por la Ley 19/2009 de 23 de noviembre y reformada por la
Ley 39/2010 de 22 de diciembre, de Presupuestos Generales del Estado para 2011.
La Ley de Arrendamientos Urbanos de Ley 40/1964 de 11 de junio se mantiene en
vigor para los contratos celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985, con las
salvedades contenidas en las disposiciones transitorias 2, 3, 4 y 6 de la citada Ley
de 1994.
El Gobierno aprob el 11 de mayo de 2012 un proyecto de Ley para reformar el
rgimen de los arrendamientos urbanos en Espaa. Esta reforma todava no est
vigente en la actualidad pero se espera que durante 2013 entre en vigor. Las
modificaciones que contienen este proyecto de Ley las veremos con ms detenimiento
en el siguiente apartado del captulo.
10.2. PROYECTO DE LEY DE MEDIDAS DE FLEXIBILIZACIN Y FOMENTO DEL
MERCADO DEL ALQUILER DE VIVIENDAS
El 24 de agosto de 2012, el Consejo de Ministros aprob el Proyecto de Ley de
medidas de flexibilizacin y fomento del mercado del alquiler de viviendas, que es el
nombre que se le ha dado a la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos que se
aprob el 11 de mayo de ese mismo ao. Las modificaciones ms importantes son los
referidos a la actualizacin de la renta, el derecho de adquisicin preferente, las
prrrogas, el desistimiento del arrendatario, el mantenimiento del inquilino tras la
compraventa del inmueble y los desahucios.
El 11 de marzo de 2013 se public en el Boletn Oficial de las Cortes Generales la
aprobacin por la Comisin con competencia legislativa plena del Proyecto de Ley de
medidas de flexibilizacin y fomento del mercado del alquiler de viviendas.
A da de hoy, el Proyecto de Ley an no ha entrado en vigor porque an le quedan
varios trmites burocrticos para que se oficialice.
10.2.1. Motivos para la aprobacin de un nuevo Proyecto Ley
De acuerdo con el legislador, el mercado inmobiliario espaol se caracteriza por una
alta tasa de propiedad y un dbil mercado del alquiler. En Espaa, el porcentaje de
poblacin que habita en una vivienda en alquiler se encuentra apenas en el diecisiete
por cien, frente a la media de la Unin Europea que est muy por encima del treinta
por cien. Esto le sita como el pas europeo con mayor ndice de vivienda por cada mil
habitantes y tambin como uno de los que posee menor parque de viviendas en
alquiler.
Segn el legislador, en el marco econmico actual, las implicaciones negativas que
tiene esta caracterstica del mercado de la vivienda sobre la economa y la sociedad
espaola son patentes y afectan, tanto a la movilidad de los trabajadores como a la
existencia de un elevado nmero de viviendas en propiedad, vacas y sin ningn uso.
Para el legislador, el mercado del alquiler no es una alternativa eficaz al mercado
de la propiedad en Espaa, puesto que, o bien la oferta de viviendas en alquiler es
insuficiente, o bien no es competitiva por estar sujeta a rentas muy elevadas. Adems,
-33-
nuestro mercado arrendaticio se caracteriza fundamentalmente por las relaciones

personales entre arrendador y arrendatario, situndonos an lejos de un verdadero
mercado profesionalizado de alquiler. De ah que la bsqueda de mecanismos de
flexibilizacin y dinamizacin de este mercado deba moverse en un marco que consiga
atraer al mismo, al mayor nmero posible de las viviendas actualmente vacas y sin
ningn uso, en manos de propietarios privados.
Esta Ley tiene el objetivo fundamental de flexibilizar el mercado del alquiler para
lograr la dinamizacin del mismo, por medio de la bsqueda del necesario equilibrio
entre las necesidades de vivienda en alquiler y las garantas que deben ofrecerse a los
arrendadores para su puesta a disposicin del mercado arrendaticio.
10.2.2. Regulacin del nuevo Proyecto Ley
En el Proyecto de Ley de medidas de flexibilizacin y fomento del mercado del alquiler
de viviendas podemos encontrar las modificaciones de la L.A.U. de 1994,
explicaremos las ms importantes en los siguientes prrafos.
Aplicacin de la Ley:
La normativa se aplica solo para los contratos celebrados con posterioridad a la
publicacin de la nueva Ley.
Libertad de pactos para los arrendamientos de viviendas:
Las partes pueden pactar determinadas cuestiones fundamentales en los
arrendamientos de viviendas, sin perjuicio de lo dispuesto de forma especfica en
determinados preceptos de los Ttulos I y IV de la Ley de Arrendamientos Urbanos y,
supletoriamente, por lo dispuesto en el Cdigo Civil.
Cambio en los plazos de duracin obligatoria del contrato de alquiler de viviendas,
necesidad del arrendador y renuncia del arrendatario:
Hasta ahora el arrendatario tena derecho a renovar hasta cinco aos como
mnimo, con esta modificacin se rebaja hasta tres aos. De acuerdo con Daniel
Loscertales Fuertes (2012) esto es bueno para el arrendador y quizs no tanto para el
arrendatario, que ve mermados sus derechos, aunque realmente la finalidad del
alquiler para el primero es que le cuiden la casa y le paguen la renta, pudiendo
asegurar que si ello se da casi nunca hay resolucin judicial.
La causa de necesidad del piso para el arrendador, familiares de primer grado, o
para el cnyuge en caso de separacin, divorcio o nulidad matrimonial, permitir,
pasado el primer ao, resolver el contrato antes del vencimiento, con el aviso previo de
dos meses.
Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prrrogas,
una vez transcurrido como mnimo tres aos de duracin, ninguna de las partes
hubiese notificado a la otra, con un mes de antelacin su deseo de no renovar, el
contrato se prorrogar necesariamente durante un ao ms.
El arrendatario podr renunciar al contrato, pasados los seis meses, mediante
comunicacin con un mes de antelacin.
Resolucin del derecho del arrendador y enajenacin de la vivienda arrendada:
Cuando el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto
convencional, la apertura de una situacin fideicomisaria, la enajenacin forzosa
derivada de una ejecucin hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un
derecho de opcin de compra, se extinguir el arrendamiento, salvo que el contrato de
arrendamiento estuviera anotado en el Registro de la Propiedad con anterioridad a los
derechos que dan lugar a la resolucin del arrendamiento, en este caso continuar el
arrendamiento por la duracin pactada.
-34-
Se permite la resolucin contractual si hay venta de vivienda y el arrendamiento no

est inscrito con anterioridad en el Registro de la Propiedad.
Transferencia del contrato en caso de separacin, divorcio o nulidad:
El cnyuge no arrendatario podr continuar con el uso de la vivienda arrendada. El
cnyuge a quien se haya atribuido el uso de la vivienda arrendada de forma
permanente o en un plazo superior al plazo que reste por cumplir del contrato de
arrendamiento, pasara a ser el titular del contrato.
Renuncia a la subrogacin por causa de fallecimiento del arrendatario:
Se permite pactar que, en caso de fallecimiento del arrendatario, los familiares no
tengan derecho de subrogacin si han pasado tres aos y que si la muerte ocurre
antes del vencimiento, el plazo tambin ser de tres aos en este caso.
Reforma o rehabilitacin de vivienda a cambio de renta:
Se permite que haya pacto al respecto, es decir, que el arrendatario se haga cargo
del acondicionamiento de la vivienda a cambio de un tiempo concreto de renta,
determinando que la falta de cumplimiento de este compromiso sea igualmente causa
de resolucin.
Actualizacin de la renta:
Se permite fijar la actualizacin por pacto entre las partes, en ausencia de pacto se
aplicara el ndice de Precios de Consumo.
Elevacin de renta por mejoras:
Solamente podrn repercutirse las obras pasados los primeros tres aos, pero se
mantiene el hecho de que las partes pueden convenir lo contrario.
Repercusin por gastos del inmueble:
Por acuerdo entre las partes, como mximo el doble del porcentaje de la revisin, si
no hay acuerdo entre las partes no se podr aplicar ninguna repercusin.
Derecho de adquisicin preferente por el arrendatario:
Se permite la renuncia de este derecho por parte del arrendatario, incluso durante
los tres primeros aos del contrato.
Resolucin va Registro de la Propiedad:
Para los arrendamientos de finca urbana inscritos en el Registro de la Propiedad, si
se hubiera estipulado en el contrato, el arrendamiento quedara resuelto por falta de
pago de la renta y en tal caso deber restituirse inmediatamente el inmueble al
arrendador una vez se haya requerido judicial o notarialmente, instndole al pago de la
renta, y est no haya contestado al requerimiento en los diez das hbiles siguientes.
Ampliacin de causa de resolucin de uso distinto a la vivienda:
Se incluye como causa de resolucin la realizacin de daos causados
dolosamente u obras no consentidas.
La fianza:
Durante los tres primeros aos de duracin del contrato, la fianza no estar sujeta a
actualizacin. Una vez pasado los tres aos, la actualizacin se regir por pacto entre
las partes. A falta de pacto, lo acordado para la actualizacin de la renta se aplicara
tambin para la fianza.
Cambios en la Ley de Enjuiciamiento Civil:
A la sentencia de condena de pagar las rentas, se aade la posibilidad de que el
tema se resuelva por medio de Auto, incluyendo la condena de rentas futuras hasta la
entrega de la posesin.
-35-
En el requerimiento judicial dirigido al arrendatario moroso, aparte de sealar la

fecha de la vista, se fijar igualmente la fecha de lanzamiento. Se cancela la fecha de
lanzamiento si el arrendatario desaloja voluntariamente el inmueble, salvo que el
arrendador mantenga su peticin para que se levante acta sobre el estado en que se
encuentra la finca.
No hace falta ningn trmite posterior a la sentencia para la ejecucin del
lanzamiento, aclarando que ser el da y hora sealados en la resolucin dictada
tenindose por opuesto el demandado.
En los casos de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, o por
expiracin legal o contractual del plazo, para evitar demoras en la prctica del
lanzamiento, previa autorizacin del juez, bastar con la presencia de un nico
funcionario con categora de gestor, que podr solicitar el auxilio, en su caso, de la
fuerza pblica.
10.3. EL PROBLEMA DEL ALQUILER: CONCLUSIONES
Como ya hemos observado anteriormente, para el Gobierno, es fundamental fomentar
el alquiler en Espaa ya que debido a la crisis actual es casi imposible que un banco te
de un crdito para comprar una vivienda, la solucin ms factible en estos tiempos de
crisis para acceder a la vivienda es el alquiler. Pero, porque en Espaa el porcentaje
de alquileres, con respecto a la compra de viviendas, siguen siendo muy inferior?
Cul es el problema? A continuacin vamos a abordar la situacin actual del alquiler
en nuestro pas y cul es el problema de su escasa acogida.
Espaa a diferencia de otros pases europeos nunca ha tenido una cultura de
alquiler, los ciudadanos siempre han preferido comprarse una casa en lugar de
alquilarla, aunque no tuvieran recursos econmicos para ello. Esto se acentu an
ms con el boom inmobiliario.
Los principales destinatarios de viviendas en alquiler son los jvenes ya que no
tienen los suficientes recursos econmicos para comprarse una casa, pero se quieren
independizar y el alquiler es un mtodo perfecto para ellos. Pero en los aos de auge
econmico hubo el problema de que todo el mundo se compraba una vivienda, incluso
los jvenes que aunque seguan sin tener recursos econmicos suficientes, gracias a
los prstamos bancarios accedan a la vivienda por medio de la compra, que haca
que se hipotecaran para una gran cantidad de aos.
Si a lo dicho anteriormente le sumamos que en las primeras legislaciones sobre
arrendamientos se le daba una gran libertad al arrendador, quedando el inquilino a
merced del propietario, esto hace que el ciudadano tenga un concepto de
desconfianza hacia el alquiler, y se vea al alquiler como algo no muy seguro y a la
compra de vivienda como algo totalmente seguro, se piensa que se va a tener ms
problemas con un alquiler que siendo propietario de tu propia vivienda.
Todo esto hace que durante aos se haya creado en nuestro pas una cultura de
compra de vivienda, dejando al alquiler en una segunda opcin poco utilizada, tambin
debido a los beneficios econmicos de la desgravacin del IRPF por la compra de
vivienda.
A la cultura de nuestro pas se le suman ahora las reticencias de los propietarios a
poner sus casas en alquiler, ya que se sienten indefensos ante los inquilinos (todo lo
contrario de lo que piensan los inquilinos), pues, temen que les dejen de pagar la renta
y que no puedan desalojarlos de sus propias viviendas. Este es un temor que
actualmente tienen todos los propietarios, aunque en teora no deberan de sentirse
as, porque hay una legislacin que les ampara en todos estos casos.
El temor que tienen los propietarios a poner su propiedad en alquiler, hace que
actualmente Espaa tenga en 2011, 3,4 millones de viviendas vacas, que es un
10,8% ms que en 2001. Si estas viviendas no se destinan a un alquiler normal o a un
-36-
alquiler social, es probable que crezca el movimiento de los okupas, y esto si ser un
problema mucho mayor para los propietarios.
Con la crisis econmica actual se supone que el porcentaje de contratos de alquiler
debera subir considerablemente, ya que es imposible acceder a un crdito para
comprar una vivienda, sin embargo no ha subido lo que cabra esperar. Por tanto, se
deben analizar cules son los problemas que actualmente afectan al mercado del
alquiler.
De acuerdo con Nacho Castella (2012), el mercado del alquiler esta en cada libre y
continuarn bajando los contratos de alquiler, las causas principales son las bajadas
de salarios, el aumento del paro, especialmente entre la poblacin que ms alquila
vivienda, los jvenes, y que regresan a las viviendas de los padres. Pero para Nacho
Castella (2012) las dos causas ms importantes son las siguientes:
Falta producto de calidad y a buen precio en el centro de las ciudades. Los
propietarios estn cansados de impagos y estn desprotegidos ante la ley, por este
motivo piden garantas adicionales que dificultan las operaciones.
La gente joven regresa a la vivienda familiar. Los jvenes no pueden dar seis
meses de fianza por un piso que desean alquilar; el resultado es una demanda
insatisfecha.
De acuerdo con Beatriz Silvarrey y Jos Silva (2013), el problema es que la Ley no
est bien enfocada, el arrendador frente un inquilino moroso tiene tres opciones:
-
Reclamar nicamente las rentas o las cantidades que le adeudan.
Solicitar el desahucio y recuperar la vivienda, pero sin cobrar los atrasos.
Plantear un pleito conjunto de desahucio y reclamacin de deuda.
De acuerdo con Beatriz Silvarrey y Jos Silva (2013), el coste de estos litigios es
elevado puesto que es obligatoria la asistencia de un abogado y de un procurador.
Puede llegar a ser ms caro la reclamacin de las deudas y el desahucio que la deuda
en s misma.
Como hemos visto el Gobierno quiere lanzar el nuevo Proyecto de Ley para mejorar
ciertas cuestiones sobre el arrendamiento, y sobre todo fomentar el mercado del
alquiler, aunque hay algunos autores que no piensan lo mismo. De acuerdo con Borja
Mateo (2012) los distintos gobiernos de Espaa no estn realmente interesados en
mejorar el mercado del alquiler porque dicha mejora hara bajar mucho el precio de los
alquileres y eso hara bajar fatalmente las rentabilidades de los grandes inversores
institucionales y, por ende, presionara a la baja el precio de los pisos.
Para algunos autores la solucin para la accesibilidad a la vivienda no es el alquiler.
De acuerdo con MBQ Group (2012) no tenemos por qu cambiar nuestro modelo
social de tenencia de vivienda, ya que la gran mayora de los espaoles prefieren la
vivienda en propiedad, sino que se debera intentar eliminar las causas que generan
los elevados precios de la vivienda, para as poder equilibrar los precios de la vivienda
y la capacidad adquisitiva de los espaoles.
Otros autores piensan que el cambio de modelo ya se est produciendo, y que los
alquileres son el futuro de Espaa.
Espaa puede convertirse en el mercado de alquiler ms dinmico del mundo,
aseguran los directivos de la red de franquicias soloalquileres.es, los cuales han hecho
un estudio, basado en una macroencuesta extrada de cuatro mil contratos de alquiler,
sobre la situacin del mercado del alquiler. Segn el estudio, un setenta y siete de los
propietarios de viviendas prefieren alquilar antes que vender.
-37-
De acuerdo con Jorge Otero (2013) otro dato que empuja a este mercado hacia
arriba es que en Espaa hay seis millones de viviendas vacas, el triple de las
alquiladas.
En conclusin para algunos autores es indispensable solucionar los problemas
actuales que afectan al alquiler, mientras que para otros, el alquiler no es la solucin a
los problemas de accesibilidad a la vivienda, y se deberan concentrar los esfuerzos en
revitalizar el mercado de compra de vivienda.
Mientras no se solucionen los problemas que afectan al mercado del alquiler, no se
ver una mejora significativa en este mercado, sobre todo en el tema de los
desahucios porque al tener tanta repercusin en los medios de comunicacin, esto
hace que tanto los futuros inquilinos como los propietarios desistan de entrar en el
mercado del alquiler.
-38-
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sociedad-publica-alquiler/debe-cumplir-contratos/aunque-haya-desaparecido/ (Consultado
02/05/13).
-40-
Anexos
Anexo 1
-41-

La Política de Vivienda en España: El Alquiler

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FACULTAD DE TURISMO Y FINANZAS

GRADO EN FINANZAS Y CONTABILIDAD

La Poltica de Vivienda en Espaa: El Alquiler

Sevilla. Mayo de 2013

GRADO EN FINANZAS Y CONTABILIDAD

TFG-FICO. La Poltica de Vivienda en Espaa: EL Alquiler

TFG-FICO. La Poltica de Vivienda en Espaa: EL Alquiler

7.2. MOTIVOS PARA LA LEGISLACIN DE L.A.U. DE 1994....19

TFG-FICO. La Poltica de Vivienda en Espaa: El Alquiler

1.1. TEMAS A TRATAR

PRECEDENTES DE LA POLTICA DE ARRENDAMIENTOS EN ESPAA

El inicio en la legislacin espaola sobre arrendamientos (urbanos y rsticos) fue la ley

Casado Osuna, Francisco

TFG-FICO. La Poltica de Vivienda en Espaa: El Alquiler

Si en los contratos se hubiera estipulado una duracin fija, el arrendamiento

Los arrendamientos ya hechos y pendientes a que se publicara esta ley, se

Queda derogada cualquier legislacin anterior que sea contraria a lo establecido

De acuerdo con Pablo Garda Colmenares (1993) la ley de inquilinatos permita la

Cuando tuviese necesidad de reparar la vivienda.

Casado Osuna, Francisco

Cuando el inquilino hiciese mal uso de ella.

Cuando el inquilino dejase de pagar el alquiler durante dos aos.

TFG-FICO. La Poltica de Vivienda en Espaa: El Alquiler

INICIO DEL DECRETO BUGALLAL

Casado Osuna, Francisco

vivienda, y al socio o herederos que continuasen el negocio si fuese un

PRRROGAS DEL DECRETO BUGALLAL

El Real Decreto de 1920 tena una vigencia limitada (hasta el 31 de diciembre de

TFG-FICO. La Poltica de Vivienda en Espaa: El Alquiler

inquilinos. Al producirse el pronunciamiento militar, el gobierno de la Repblica

Casado Osuna, Francisco

FIN DEL DECRETO BUGALLAL Y LEGISLACIN POSTERIOR

Despus de muchos aos de prrrogas y pequeos cambios en el decreto Bugallal,

TFG-FICO. La Poltica de Vivienda en Espaa: El Alquiler

ORIGEN DE L.A.U. DE 1964

La ley de 1956 fue modificada parcialmente a travs de la ley de 11 de junio de 1964,

AMBITO DE APLICACIN DE LA LEY

La ley regula el arrendamiento de fincas urbanas, y comprende el de viviendas o

NATURALEZA DE LOS DERECHOS QUE CONCEDE ESTA LEY

Casado Osuna, Francisco

El subarriendo de viviendas exigir siempre la autorizacin expresa y escrita del

TRASPASO DE LOCAL DE NEGOCIO

El traspaso de locales de negocio consistir en la cesin mediante precio de tales

TFG-FICO. La Poltica de Vivienda en Espaa: El Alquiler

1- Que el arrendatario notifique al arrendador, o a un representante suyo, su deseo

DEL ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS AMUEBLADAS

En el contrato, donde se arrienden conjuntamente la vivienda y el mobiliario adecuado

TIEMPO DE DURACIN DE LOS CONTRATOS

Lo distinguimos en dos grupos haciendo referencia a su duracin y a la distinta

Casado Osuna, Francisco

No tendr derecho a la prrroga el inquilino o el arrendatario en los siguientes casos:

Cuando el arrendador necesite la vivienda o local de negocio para s mismo o

Cuando la vivienda no est ocupada durante ms de seis meses en el curso de

Cuando el inquilino ocupe dos o ms viviendas en la misma poblacin y el uso

Cuando el inquilino, en un plazo de seis meses inmediatamente anteriores a la

4.10. DE LA RENTA, SU REVISIN Y DE LA FIANZA

TFG-FICO. La Poltica de Vivienda en Espaa: El Alquiler

La renta de las viviendas y locales de negocio podr ser objeto de aumento o

Casado Osuna, Francisco

Podr resolverse el contrato del subarriendo, por haberse resuelto a su vez el

TFG-FICO. La Poltica de Vivienda en Espaa: El Alquiler

El Gobierno de 1979 elabor un proyecto de ley para modificar la L.A.U. de 1964. El

PROYECTOS DE 1981 A 1984