CONDOMINIO

Concepto: art. 2673: El condominio es el derecho real de propiedad que pertenece a varias
personas, por una parte indivisa sobre una cosa mueble o inmueble.
Naci para ser extinguido, es un derecho real que trae muchos problemas, se llega por voluntad o
por la ley, pero lo mejor que se puede hacer es salir de l, porque trae muchos problemas. Para
extinguir el condominio se compra la parte del otro y de esta manera se extingue.
Caracteres:
1- Pluralidad de sujetos. El derecho de propiedad corresponde a "varias personas", es decir,
que los titulares deben ser dos o ms, fsicas o jurdicas, ya que de lo contrario nos
encontraramos frente al dominio.
2- Unidad de objeto. El derecho de los copropietarios recae sobre una o varias cosas muebles
o inmuebles.
Aunque se trate de varias cosas, ellas son consideradas, a los efectos del condominio,
como un solo objeto, ya que el derecho de los copropietarios recae sobre todas,
correspondiendo a cada uno por una cuota parte, sin que pueda decirse que ninguna de
ellas en su totalidad, ni ninguna de sus partes materialmente individualizada, pertenezca a
un copropietario determinado.
3- Existencia de partes ideales, abstractas, alcuotas, indivisas o cuotas partes. Art. 2673 CC.,
el derecho de cada condmino lo es "por una parte indivisa", es decir, que le corresponde
por la mitad, un tercio, un quinto, etc., sin que pueda decirse, que l se asienta sobre
parte alguna materialmente determinada del objeto.
Naturaleza jurdica
El Cdigo legisla el condominio separadamente del dominio, pero en verdad, el condominio no es
ms que un dominio de sujeto mltiple.
El copropietario tiene sobre su parte indivisa los derechos de un propietario, aunque sus derechos
de uso, goce y disposicin se encuentran limitados por el derecho igual que corresponde a los
dems copropietarios.
Por otro lado, en el condominio encontramos igualmente los caracteres del dominio (que es
absoluto, exclusivo y perpetuo).
Formas de constitucin (art. 2675): El condominio puede originarse:
a) Por contrato.
Entraran dentro de este supuesto todos los actos jurdicos equiparables a los contratos, de los que
resulte clara la constitucin de una copropiedad como por ejemplo, si al hacerse la particin
extrajudicial de una herencia, se adjudicara una cosa perteneciente al acervo sucesorio en comn
a varios herederos.
b) En actos de ltima voluntad.
Refiere a aquellas disposiciones testamentarias por las que se lega una misma cosa a dos o ms
personas.
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c) Por disposicin de la propia ley (muros, cercos, fosos)

Los casos de condominio ex lege (de la ley) seran aquellos en los que la ley impone el condominio
independientemente de la voluntad de los particulares. As, en el caso de condominio de muros,
cercos y fosos o por confusin de lmites o el supuesto de mezcla o confusin.
d) Otros casos. Se sostiene que la enumeracin del art. 2675 no es excluyente de otros
medios de constitucin del condominio. Por ejemplo: Usucapin, supuesto de prescripcin
adquisitiva, cuando la posesin durante el trmino requerido por la ley ha sido ejercida
por ms de una persona (coposesin).
CLASES DE CONDOMINIO:
1) Sin indivisin forzosa (2692)
Es aquel en el que cualquiera de los condminos, en cualquier tiempo, y sin depender de la
conformidad de los otros puede poner fin a la copropiedad solicitando la particin de la cosa
comn.
Art. 2.692. Cada copropietario est autorizado a pedir en cualquier tiempo la divisin de la cosa
comn, cuando no se encuentre sometida a una indivisin forzosa.
2) Con indivisin forzosa (2693)
Existe cuando la facultad de pedir la divisin en cualquier tiempo se encuentra coartada, ya sea
por causa derivada de la ley, de la convencin o de una disposicin testamentaria.
Art. 2.693. Los condminos no pueden renunciar de una manera indefinida el derecho de pedir la
divisin; pero les es permitido convenir en la suspensin de la divisin por un trmino que no
exceda de cinco aos, y de renovar este convenio todas las veces que lo juzguen conveniente.
Supuestos o clases de indivisin forzosa
Conforme al art. 2710 es de indivisin forzosa el condominio que recae sobre cosas afectadas
como accesorios indispensables al uso comn de dos o ms heredades que pertenezcan a
propietarios distintos.
1) Supuestos por va testamentaria. Surgen de la ley 14.394 que le dan a los herederos o a los
legatarios un plazo mayor.
Art. 51 de la ley: el testador impone a sus herederos:
a) La indivisin de los bienes hereditarios, por un plazo no mayor a diez aos.
b) Si se tratase de un bien determinado, o de un establecimiento comercial, industrial,
agrcola, ganadero, minero, o cualquier otro que constituya una unidad econmica, el
lapso de la indivisin podr extenderse hasta que todos los herederos alcancen la mayora
de edad, aun cuando ese tiempo exceda los diez aos.
Cualquier otro trmino superior al mximo permitido, se entender reducido a este.
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El juez podr autorizar la divisin, total o parcial, a pedido de la parte interesada y sin esperar
el transcurso del plazo establecido, cuando concurran circunstancias graves o razones de
manifiesta utilidad o inters legtimo de tercero.
Art. 52 de la ley:
a. Entre condminos pueden establecerla por 5 aos.
b. Entre herederos por 10 aos.
Cualquiera de los herederos podr pedir la divisin, antes del vencimiento del plazo, siempre que
mediaren causas justificadas.
Art. 53 de la ley:
Cnyuge suprstite: cuando en el acervo hereditario existe un establecimiento comercial,
industrial, agrcola, ganadero, minero o de otra ndole tal que constituya una unidad econmica, el
cnyuge suprstite que lo hubiese adquirido o formado en todo o en parte, podr oponerse a la
divisin del bien por un trmino mximo de 10 aos.
Durante la indivisin, la administracin del establecimiento competer al cnyuge sobreviviente.
INSCRIPCIN REGISTRAL: art. 54: la indivisin hereditaria no podr oponerse a terceros
sino a partir de su inscripcin en el registro respectivo.
ACREEDORES: art. 55: durante la indivisin autorizada por la ley, los acreedores
particulares de los copropietarios no podrn ejecutar el bien indiviso ni una porcin ideal
del mismo, pero si podrn cobrar sus crditos con las utilidades de la explotacin
correspondientes a su respectivo deudor.
Art. 2.694. Cuando la copropiedad en la cosa se hubiere constituido por donacin o por
testamento, el testador o donante puede poner la condicin de que la cosa dada o legada quede
indivisa por el mismo espacio de tiempo.
2) Supuestos por convencin o convencional:
Art. 2.693. Los condminos no pueden renunciar de una manera indefinida el derecho de pedir la
divisin; pero les es permitido convenir en la suspensin de la divisin por un trmino que no
exceda de cinco aos, y de renovar este convenio todas la veces que lo juzguen conveniente.
1. Puede haber pacto de indivisin por cinco aos renovable conforme al art. 2693 CC
2. Cuando la copropiedad en la cosa se hubiere constituido por donacin o por testamento,
el testador o donante puede poner la condicin de que la cosa dada o legada quede
indivisa por el mismo espacio de tiempo. Art. 2694
3. Pacto que pueden realizar los herederos o los coherederos respecto de bienes
hereditarios. Contemplado en el art. 52 de la Ley 14.394. El plazo es de 10 aos.
(Siempre que haya mayores, todas estas divisiones van a poder ser planteadas libremente, cuando
hay menores debe intervenir la autoridad judicial.)
3) Supuestos que contempla la ley

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1. Condominio sobre accesorios indispensables para el uso comn de dos o ms heredades o

fundos. (Arts. 2710/2714 CC)
2. Condominio de muros, cercos o fosos que sirvan de separacin entre dos heredades
contiguas. (Arts. 2716 y 2714 a 2745)
3. Condominio sobre partes comunes en la propiedad horizontal o de los inmuebles sujetos
al rgimen de la ley (Art. 2 de la Ley 13.512): no se trata de una enumeracin taxativa, sino
ejemplificativa.
4. Supuesto en que la divisin fuera nociva. Frente al planteo judicial se posterga la indivisin
por ser perjudicial.
CONDOMINIO DE MUROS, CERCOS Y FOSOS
Paredes o muros linderos o separativos.
Se encuentran edificados en el lmite de dos fundos contiguos pertenecientes a distintos
propietarios.
Muros desde el punto de vista fsico: (por su edificacin)
a) Muro encaballado: Su eje coincide con la lnea separativa de las heredades.
b) Muro contiguo: Su extremo toca la lnea separativa pero se asienta totalmente en
terreno de uno de los vecinos.
c) Pared prxima: Edificada sobre uno de los vecinos y no linda inmediatamente con la
lnea separativa de las heredades.
Muros desde el punto de vista jurdico:
a) Pared privativa: de propiedad exclusiva del vecino que la construy.
b) Pared medianera comn o en condominio. Art. 2.717. Un muro es medianero y
comn de los vecinos de las heredades contiguas que lo han hecho construir a su costa
en el lmite separativo de las dos heredades.
c) Pared divisoria.
Art. 2.716. El condominio de las paredes, muros, fosos y cercos que sirvan de separacin entre dos
heredades contiguas, es de indivisin forzosa.
Art. 2.717. Un muro es medianero y comn de los vecinos de las heredades contiguas que lo han
hecho construir a su costa en el lmite separativo de las dos heredades.
Art. 2.718. Toda pared o muro que sirve de separacin de dos edificios se presume medianero en
toda su altura hasta el trmino del edificio menos elevado. La parte que pasa la extremidad de
esta ltima construccin, se reputa que pertenece exclusivamente al dueo del edificio ms alto,
salvo la prueba en contrario, por instrumentos pblicos, privados, o por signos materiales que
demuestren la medianera de toda la pared, o de que aqulla no existe ni en la parte ms baja del
edificio.
Art. 2.723. Cada uno de los condminos de una pared puede libertarse de contribuir a los gastos
de conservacin de la pared, renunciando a la medianera, con tal que la pared no haga parte de
un edificio que le pertenezca, o que la reparacin o reconstruccin no haya llegado a ser necesaria
por un hecho suyo.
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Art. 2.726. Todo propietario de una heredad puede obligar a su vecino a la construccin y
conservacin de paredes de tres metros de altura y dieciocho pulgadas de espesor para
cerramiento y divisin de sus heredades contiguas, que estn situadas en el recinto de un pueblo
o en los arrabales.
Rgimen del dominio de muros
Muro contiguo: es de propiedad exclusiva del que lo construy en su terreno y a su costa. El
condominio nacera cuando el otro lindero, haciendo uso del derecho que le otorga el art. 2736
CC. Facultad de adquirir el condominio paga la porcin del muro y del terreno correspondiente
generndose la compraventa forzosa que da lugar a la medianera.
FACULTADES DE LOS CONDOMINIOS
Condominio sin indivisin forzosa
Facultades de los condminos
Facultades respecto de su parte indivisa
Facultades relativas a la cosa
Facultades s/ su parte indivisa
Principio general: Las facultades del condmino sobre su parte indivisa son amplsimas.
Sobre la cuota parte, el condmino tiene libertad absoluta para disponer, gravar, reivindicar, etc.
(facultades amplias). Sobre la cosa a cualquier parte de ella materialmente determinada, en
principio imposibilidad de obrar, ya sea por actos materiales o jurdicos. {Facultades muy
restringidas).
Las facultades son:
a) Enajenacin: Art. 2677: Cada condmino puede enajenar libremente su parte indivisa, ya
sea a ttulo oneroso o gratuito, y ya sea a favor de los otros condminos o de terceros.
Los dems copropietarios no pueden oponerse a la enajenacin, ni alegar derecho alguno
de preferencia para adquirirla.
Adems, sus acreedores pueden hacerla embargar y vender antes de hacerse la divisin
entre los comuneros.
Slo, el condmino no puede hacer aquello que implique el uso de la cosa: ej. Alquilar.
Arrendar su cuota. Porque as lo dispone expresamente el art. 1512
b) Hipoteca: Art. 2678: Cada uno de los condminos puede constituir hipoteca sobre su parte
indivisa en un inmueble comn, pero el resultado de ella queda subordinado al resultado de
la particin, y no tendr efecto alguno en el caso en que el inmueble toque en lote a otro
copropietario, o le sea adjudicado en licitacin.
El art. 2677, permite a los acreedores del condomino embargar y ejecutar su parte indivisa,
aun antes de la divisin.
Los problemas que trae aparejados la hipoteca de la cuota parte son innumerables y de muy
compleja y dudosa solucin, por lo que no se utiliza normalmente en la prctica.
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En estos supuestos las instituciones bancarias exigen que los dems condminos concurran
a la hipoteca, no para obligarse conjuntamente, sino para consentir la venta del inmueble
en caso de incumplimiento del constituyente, en cuyo caso el acreedor hipotecario cobrara
su crdito hasta la concurrencia del valor de la parte del condmino deudor.
c) Constitucin de servidumbre: No se puede. Para que haya servidumbre es indispensable la
existencia de dos fundos: el dominante y el sirviente. Por ello, quedara excluida la
constitucin de una servidumbre que recayera sobre una parte indivisa, dado su carcter de
abstracta o ideal.
Las servidumbres recaen sobre el fundo, la materia, la cosa concreta.
Adems, la constitucin de una servidumbre sobre parte indivisa se opondra al principio de
indivisin de las servidumbres establecido por el art. 3007.
d) Acciones posesorias. Si puede. El copropietario puede intentar las acciones posesorias sin
necesidad del concurso de los dems copropietarios, y aun puede ejercerla contra
cualquiera de los otros condminos, que turbndolo en el goce comn, manifestase
pretensiones a un derecho exclusivo sobre el inmueble.
e) Acciones reales. art. 2679: Cada uno de los condminos puede reivindicar, contra un tercer
detentador, la cosa en que tenga su parte indivisa; pero no puede reivindicar una parte
material y determinada de ella.
En conclusin, puede ejercer tanto la accin confesoria como la reivindicatoria, ya sea
contra el condmino o contra terceros.
Facultades relativas a la cosa comn o cualquier parte de ella materialmente determinada.
En principio imposibilidad de obrar ya sea por actos materiales jurdicos.
FACULTADES SOBRE TODA LA COSA:
Derecho de uso y goce: siendo coherente con el destino y no la debe deteriorar en su
inters particular.
Todo condmino puede pero con 2 limitaciones;
Que se ajuste al destino de la cosa y 2) que no la deteriore;
Art. 2684: Todo condmino puede gozar de la cosa comn conforme al destino de ella, con
tal que no la deteriore en su inters particular.

Actos materiales de disposicin. 2680 CC: Ninguno de los condminos puede sin el
consentimiento de todos, ejercer sobre la cosa comn ni sobre la menor parte de ella,
fsicamente determinada, actos materiales o jurdicos que importen el ejercicio actual e
inmediato del derecho de propiedad. La oposicin de uno bastar para impedir lo que la
mayora quiera hacer a este respecto.

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Innovaciones: art. 2681: Ninguno de los condminos puede hacer en la cosa comn
innovaciones materiales, sin el consentimiento de todos los otros.

Actos jurdicos sobre toda la cosa. Arts. 2680/82 y 83 CC El condmino no puede enajenar,
constituir servidumbres, ni hipotecas con perjuicio del derecho de los copropietarios. El
arrendamiento o el alquiler hecho por alguno de ellos es de ningn valor.

Subsanacin: Art. 2683: Sin embargo, la enajenacin, constitucin de servidumbres o

hipotecas, el alquiler o arrendamiento hecho por uno de los condminos vendrn a ser
parcial o integralmente eficaces, si por el resultado de la divisin el todo o parte de la cosa
comn le tocase en su lote.
No puede per se: Sin el consentimiento de todos los condminos : enajenar, constituir
servidumbre sobre el inmuebles, hipotecar, arrendar.
OBLIGACIONES Y RESPONSABILIDADES:
o Conservacin y reparacin de la cosa, Art. 2685: Todo condmino puede obligar a los
copropietarios en proporcin de sus partes a los gastos de conservacin o reparacin de la
cosa comn; pero pueden librarse de esta obligacin por el abandono de su derecho de
propiedad.
El derecho de abandono. Art. 2686: No contribuyendo el condmino o los condminos,
pagarn los intereses al copropietario que los hubiese hecho, y ste tendr derecho a
retener la cosa hasta que se verifique el pago.
o

Obligacin por deudas contrarias en pro de la comunidad. Arts. 2687: A las deudas
contradas en pro de la comunidad y durante ella, no est obligado sino el condmino que
las contrajo, el cual tendr accin contra los condminos para el reembolso de lo que
hubiere pagado.
Art. 2689: En las cargas reales que graven la cosa, como la hipoteca, cada uno de los
condminos est obligado por el todo de la deuda.
Art. 2691: Cada uno de los condminos es deudor a los otros, segn sus respectivas
partes, de las rentas o frutos que hubiere percibido de la cosa comn, como del valor del
dao que les hubiese causado.

Administracin de la cosa comn- mayoras necesarias. Art. 2699: Siendo imposible por la
calidad de la cosa comn o por la oposicin de alguno de los condminos, el uso o goce de
la cosa comn o la posesin comn, resolvern todos, si la cosa debe ser puesta en
administracin, o alquilada o arrendada.

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Art. 2.700. No conviniendo alguno de los condminos en cualquiera de estos expedientes,

ni usando del derecho de pedir la divisin de la cosa, prevalecer la decisin de la mayora,
y en tal caso dispondr el modo de administrarla, nombrar y quitar los administradores.
Art. 2.701. El condmino que ejerciere la administracin ser reputado mandatario de los
otros, aplicndosele las disposiciones sobre el mandato, y no las disposiciones sobre el
socio administrador.
Art. 2.702. Determinndose el arrendamiento o el alquiler de la cosa, debe ser preferido a
persona extraa, el condmino que ofreciere el mismo alquiler o la misma renta.
Art. 2.703. Ninguna determinacin ser vlida, si no fuese tomada en reunin de todos los
condminos o de sus legtimos representantes.
Art. 2.704. La mayora no ser numrica sino en proporcin de los valores de la parte de
los condminos en la cosa comn, aunque corresponda a uno solo de ellos.
Art. 2.705. La mayora ser absoluta, es decir, debe exceder el valor de la mitad de la cosa.
No habiendo mayora absoluta nada se har.
Art. 2.706. Habiendo empate y no prefiriendo los condminos la decisin por la suerte o
por rbitros, decidir el juez sumariamente a solicitud de cualquiera de ellos con audiencia
de los otros.
Art. 2.707. Los frutos de la cosa comn, no habiendo estipulacin en contrario o
disposicin de ltima voluntad, sern divididos por los condminos, en proporcin de los
valores de sus partes.
Art. 2.708. Habiendo duda sobre el valor de la parte de cada uno de los condminos, se
presume que son iguales.
Art. 2.709. Cualquiera de los condminos que sin mandato de los otros, administrase la
cosa comn, ser juzgado como gestor oficioso.
CONCLUSIN DEL CONDOMINIO
Causas comunes con el dominio: Revistiendo el condominio los caracteres de un dominio con
unidad de objeto y sujeto plural, las mismas causales de extincin de la propiedad operan respecto
de l.
1. Causas absolutas:
a. Destruccin o consumo de la cosa. Si es parcial el derecho contina sobre los
restos.
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b. Puesta fuera del comercio. O si se trata de animales domesticados que recuperan

su antigua libertad o que pierden la costumbre de volver a la residencia de sus
dueos.
1. Causales relativas: Art. 2607, 2609 y 2610
c. Abandono, enajenacin, ejecucin etc. Si recaen slo sobre la parte indivisa,
nicamente para el condmino titular se extinguir el derecho, que puede pasar,
segn los casos, a la cabeza de otro o de los otros condminos o de un tercero.
d. Prescripcin: Si uno solo de los condminos es quien intenta prescribir el dominio
de toda la cosa contra los dems, su posesin debe ser inequvoca
a. Modo especial: Divisin de la cosa comn. Particin:
Art. 2692: Cada copropietario est autorizado a pedir en cualquier tiempo la
divisin de la cosa comn, cuando no se encuentre sometida a una indivisin
forzosa.
La particin consiste en la conversin de la parte ideal que le corresponde a cada
uno, en una porcin equivalente a su inters en la cosa.
Cuando el condominio es de indivisin forzosa o cuando los condminos no
quisieran liquidarlo, pueden recurrir a la particin, no de la propiedad, sino del uso
y goce de la cosa "particin provisional.
La resolucin debe ser tomada por unanimidad.
Efectos de la particin:
A. Declarativo:
Art. 2695: La divisin entre los copropietarios es slo declarativa y no traslativa de la propiedad,
en el sentido de que cada condmino debe ser considerado como que hubiese sido, desde el
origen de la indivisin, propietario exclusivo de lo que le hubiere correspondido en su lote, y como
que nunca hubiese tenido ningn derecho de propiedad en lo que ha tocado a los otros
condminos.
Art. 2696: El mismo efecto tendr, cuando por la divisin de condominio uno de los condminos
hubiera venido a ser propietario exclusivo de la cosa comn, o cuando por cualquier acto a ttulo
oneroso hubiera cesado la indivisin absoluta, pasando la cosa al dominio de uno de los
comuneros.
B. Retroactivo:
Art. 2697: Las consecuencias de la retroactividad de la divisin sern las mismas que en este
Cdigo se determinan sobre la divisin de las sucesiones.
Art. 2698: Las reglas relativas a la divisin de las sucesiones, a la manera de hacerla y a los efectos
que produce, deben aplicarse a la divisin de cosas particulares.

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