LEY 8/2007, de 28 de mayo, de suelo.

JEFATURA DEL ESTADO

BOE 29/5/2007

JUAN CARLOS I
REY DE ESPAA
A todos los que la presente vieren y entendieren.
Sabed: Que las Cortes Generales han aprobado y Yo vengo en sancionar la
siguiente ley.
EXPOSICIN DE MOTIVOS
I
La historia del Derecho urbanstico espaol contemporneo se forj en la segunda
mitad del siglo XIX, en un contexto socio-econmico de industrializacin y
urbanizacin, en torno a dos grandes tipos de operaciones urbansticas: el
ensanche y la reforma interior, la creacin de nueva ciudad y el saneamiento y la
reforma de la existente. Dicha historia cristaliz a mediados del siglo XX con la
primera ley completa en la materia, de la que sigue siendo tributaria nuestra
tradicin posterior. En efecto, las grandes instituciones urbansticas actuales
conservan una fuerte inercia respecto de las concebidas entonces: la clasificacin
del suelo como tcnica por excelencia de la que se valen tanto la ordenacin como
la ejecucin urbansticas, donde la clase de urbanizable es la verdadera
protagonista y la del suelo rstico o no urbanizable no merece apenas atencin
por jugar un papel exclusivamente negativo o residual; la instrumentacin de la
ordenacin mediante un sistema rgido de desagregacin sucesiva de planes; la
ejecucin de dichos planes prcticamente identificada con la urbanizacin
sistemtica, que puede ser acometida mediante formas de gestin pblica o
privada, a travs de un conjunto de sistemas de actuacin.
Desde entonces, sin embargo, se ha producido una evolucin capital sobre la que
debe fundamentarse esta Ley, en varios sentidos.
En primer lugar, la Constitucin de 1978 establece un nuevo marco de referencia
para la materia, tanto en lo dogmtico como en lo organizativo. La Constitucin se
ocupa de la regulacin de los usos del suelo en su artculo 47, a propsito de la
efectividad del derecho a la vivienda y dentro del bloque normativo ambiental
formado por sus artculos 45 a 47, de donde cabe inferir que las diversas
competencias concurrentes en la materia deben contribuir de manera leal a la
poltica de utilizacin racional de los recursos naturales y culturales, en particular
el territorio, el suelo y el patrimonio urbano y arquitectnico, que son el soporte,
objeto y escenario necesario de aqullas al servicio de la calidad de vida. Pero
adems, del nuevo orden competencial instaurado por el bloque de la
constitucionalidad, segn ha sido interpretado por la doctrina del Tribunal

Constitucional, resulta que a las Comunidades Autnomas les corresponde disear

y desarrollar sus propias polticas en materia urbanstica. Al Estado le corresponde
a su vez ejercer ciertas competencias que inciden sobre la materia, pero debiendo
evitar condicionarla en lo posible.
Aunque el legislador estatal se ha adaptado a este orden, no puede decirse
todava que lo haya asumido o interiorizado plenamente. En los ltimos aos, el
Estado ha legislado de una manera un tanto accidentada, en parte forzado por las
circunstancias, pues lo ha hecho a caballo de sucesivos fallos constitucionales. As,
desde que en 1992 se promulgara el ltimo Texto Refundido Estatal de la Ley
sobre Rgimen de Suelo y Ordenacin Urbana, se han sucedido seis reformas o
innovaciones de diverso calado, adems de las dos operaciones de legislacin
negativa en sendas Sentencias Constitucionales, las nmero 61/1997 y
164/2001. No puede decirse que tan atropellada evolucin -ocho innovaciones en
doce aos- constituya el marco idneo en el que las Comunidades Autnomas han
de ejercer sus propias competencias legislativas sobre ordenacin del territorio,
urbanismo y vivienda.
Esta situacin no puede superarse aadiendo nuevos retoques y correcciones,
sino mediante una renovacin ms profunda plenamente inspirada en los valores
y principios constitucionales antes aludidos, sobre los que siente unas bases
comunes en las que la autonoma pueda coexistir con la igualdad. Para ello, se
prescinde por primera vez de regular tcnicas especficamente urbansticas, tales
como los tipos de planes o las clases de suelo, y se evita el uso de los tecnicismos
propios de ellas para no prefigurar, siquiera sea indirectamente, un concreto
modelo urbanstico y para facilitar a los ciudadanos la comprensin de este marco
comn. No es sta una Ley urbanstica, sino una Ley referida al rgimen del suelo
y la igualdad en el ejercicio de los derechos constitucionales a l asociados en lo
que atae a los intereses cuya gestin est constitucionalmente encomendada al
Estado. Una Ley, por tanto, concebida a partir del deslinde competencial
establecido en estas materias por el bloque de la constitucionalidad y que podr y
deber aplicarse respetando las competencias exclusivas atribuidas a las
Comunidades Autnomas en materia de ordenacin del territorio, urbanismo y
vivienda y, en particular, sobre patrimonios pblicos de suelo.
Con independencia de las ventajas que pueda tener la tcnica de la clasificacin y
categorizacin del suelo por el planeamiento, lo cierto es que es una tcnica
urbanstica, por lo que no le corresponde a este legislador juzgar su oportunidad.
Adems, no es necesaria para fijar los criterios legales de valoracin del suelo.
Ms an, desde esta concreta perspectiva, que compete plenamente al legislador
estatal, la clasificacin ha contribuido histricamente a la inflacin de los valores
del suelo, incorporando expectativas de revalorizacin mucho antes de que se
realizaran las operaciones necesarias para materializar las determinaciones
urbansticas de los poderes pblicos y, por ende, ha fomentado tambin las
prcticas especulativas, contra las que debemos luchar por imperativo
constitucional.
En segundo lugar, esta Ley abandona el sesgo con el que, hasta ahora, el
legislador estatal vena abordando el estatuto de los derechos subjetivos
afectados por el urbanismo. Este reduccionismo es otra de las peculiaridades
histricas del urbanismo espaol que, por razones que no es preciso aqu
desarrollar, reserv a la propiedad del suelo el derecho exclusivo de iniciativa
privada en la actividad de urbanizacin. Una tradicin que ha pesado sin duda,
desde que el bloque de constitucionalidad reserva al Estado el importante ttulo
competencial para regular las condiciones bsicas de la igualdad en el ejercicio de
los derechos y el cumplimiento de los deberes constitucionales, pues ha
provocado la simplista identificacin de tales derechos y deberes con los de la

propiedad. Pero los derechos constitucionales afectados son tambin otros, como
el de participacin ciudadana en los asuntos pblicos, el de libre empresa, el
derecho a un medio ambiente adecuado y, sobre todo, el derecho a una vivienda
digna y asimismo adecuada, al que la propia Constitucin vincula directamente
con la regulacin de los usos del suelo en su artculo 47. Luego, ms all de
regular las condiciones bsicas de la igualdad de la propiedad de los terrenos, hay
que tener presente que la ciudad es el medio en el que se desenvuelve la vida
cvica, y por ende que deben reconocerse asimismo los derechos mnimos de
libertad, de participacin y de prestacin de los ciudadanos en relacin con el
urbanismo y con su medio tanto rural como urbano. En suma, la Ley se propone
garantizar en estas materias las condiciones bsicas de igualdad en el ejercicio de
los derechos y el cumplimiento de los deberes constitucionales de los ciudadanos.
En tercer y ltimo lugar, la del urbanismo espaol contemporneo es una historia
desarrollista, volcada sobre todo en la creacin de nueva ciudad. Sin duda, el
crecimiento urbano sigue siendo necesario, pero hoy parece asimismo claro que el
urbanismo debe responder a los requerimientos de un desarrollo sostenible,
minimizando el impacto de aquel crecimiento y apostando por la regeneracin de
la ciudad existente. La Unin Europea insiste claramente en ello, por ejemplo en
la Estrategia Territorial Europea o en la ms reciente Comunicacin de la Comisin
sobre una Estrategia Temtica para el Medio Ambiente Urbano, para lo que
propone un modelo de ciudad compacta y advierte de los graves inconvenientes
de la urbanizacin dispersa o desordenada: impacto ambiental, segregacin social
e ineficiencia econmica por los elevados costes energticos, de construccin y
mantenimiento de infraestructuras y de prestacin de los servicios pblicos. El
suelo, adems de un recurso econmico, es tambin un recurso natural, escaso y
no renovable. Desde esta perspectiva, todo el suelo rural tiene un valor ambiental
digno de ser ponderado y la liberalizacin del suelo no puede fundarse en una
clasificacin indiscriminada, sino, supuesta una clasificacin responsable del suelo
urbanizable necesario para atender las necesidades econmicas y sociales, en la
apertura a la libre competencia de la iniciativa privada para su urbanizacin y en
el arbitrio de medidas efectivas contra las prcticas especulativas, obstructivas y
retenedoras de suelo, de manera que el suelo con destino urbano se ponga en uso
gil y efectivamente. Y el suelo urbano -la ciudad ya hecha-tiene asimismo un
valor ambiental, como creacin cultural colectiva que es objeto de una
permanente recreacin, por lo que sus caractersticas deben ser expresin de su
naturaleza y su ordenacin debe favorecer su rehabilitacin y fomentar su uso.
II
El Ttulo preliminar de la Ley se dedica a aspectos generales, tales como la
definicin de su objeto y la enunciacin de algunos principios que la vertebran, de
acuerdo con la filosofa expuesta en el apartado anterior.
III
Por razones tanto conceptuales como competenciales, la primera materia
especfica de que se ocupa la Ley es la del estatuto de derechos y deberes de los
sujetos afectados, a los que dedica su Ttulo primero, y que inspiran directa o
indirectamente todo el resto del articulado. Con este objeto, se definen tres
estatutos subjetivos bsicos que cabe percibir como tres crculos concntricos:
Primero, el de la ciudadana en general en relacin con el suelo y la vivienda, que
incluye derechos y deberes de orden socio-econmico y medioambiental de toda
persona con independencia de cules sean su actividad o su patrimonio, es decir,
en el entendimiento de la ciudadana como un estatuto de la persona que asegure

su disfrute en libertad del medio en el que vive, su participacin en la

organizacin de dicho medio y su acceso igualitario a las dotaciones, servicios y
espacios colectivos que demandan la calidad y cohesin del mismo.
Segundo, el rgimen de la iniciativa privada para la actividad urbanstica, que -en
los trminos en que la configure la legislacin urbanstica en el marco de esta Leyes una actividad econmica de inters general que afecta tanto al derecho de la
propiedad como a la libertad de empresa. En este sentido, si bien la edificacin
tiene lugar sobre una finca y accede a su propiedad -de acuerdo con nuestra
concepcin histrica de este instituto-, por lo que puede asimismo ser considerada
como una facultad del correspondiente derecho, la urbanizacin es un servicio
pblico, cuya gestin puede reservarse la Administracin o encomendar a
privados, y que suele afectar a una pluralidad de fincas, por lo que excede tanto
lgica como fsicamente de los lmites propios de la propiedad. Luego, all donde
se confe su ejecucin a la iniciativa privada, ha de poder ser abierta a la
competencia de terceros, lo que est llamado adems a redundar en la agilidad y
eficiencia de la actuacin.
Tercero, el estatuto de la propiedad del suelo, definido -como es tradicional entre
nosotros- como una combinacin de facultades y deberes, entre los que ya no se
cuenta el de urbanizar por las razones expuestas en el prrafo anterior, aunque s
el de participar en la actuacin urbanizadora de iniciativa privada en un rgimen
de distribucin equitativa de beneficios y cargas, con las debidas garantas de que
su participacin se basa en el consentimiento informado, sin que se le puedan
imponer ms cargas que las legales, y sin perjuicio de que el legislador
urbanstico opte por seguir reservando a la propiedad la iniciativa de la
urbanizacin en determinados casos de acuerdo con esta Ley, que persigue el
progreso pero no la ruptura.
IV
Correlativos de los derechos de las personas son los deberes bsicos de las
Administraciones con que la Ley abre su Ttulo II.
Los procedimientos de aprobacin de instrumentos de ordenacin y de ejecucin
urbansticas tienen una trascendencia capital, que desborda con mucho el plano
estrictamente sectorial, por su incidencia en el crecimiento econmico, en la
proteccin del medio ambiente y en la calidad de vida. Por ello, la Ley asegura
unos estndares mnimos de transparencia, de participacin ciudadana real y no
meramente formal, y de evaluacin y seguimiento de los efectos que tienen los
planes sobre la economa y el medio ambiente. La efectividad de estos estndares
exige que las actuaciones urbanizadoras de mayor envergadura e impacto, que
producen una mutacin radical del modelo territorial, se sometan a un nuevo
ejercicio pleno de potestad de ordenacin. Adems, la Ley hace un tratamiento
innovador de este proceso de evaluacin y seguimiento, con el objeto de integrar
en l la consideracin de los recursos e infraestructuras ms importantes. Esta
integracin favorecer, a un tiempo, la utilidad de los procesos de que se trata y
la celeridad de los procedimientos en los que se insertan.
Mencin aparte merece la reserva de suelo residencial para la vivienda protegida
porque, como ya se ha recordado, es la propia Constitucin la que vincula la
ordenacin de los usos del suelo con la efectividad del derecho a la vivienda. A la
vista de la senda extraordinariamente prolongada e intensa de expansin de
nuestros mercados inmobiliarios, y en particular del residencial, parece hoy
razonable encajar en el concepto material de las bases de la ordenacin de la
economa la garanta de una oferta mnima de suelo para vivienda asequible, por

su incidencia directa sobre dichos mercados y su relevancia para las polticas de

suelo y vivienda, sin que ello obste para que pueda ser adaptada por la legislacin
de las Comunidades Autnomas a su modelo urbanstico y sus diversas
necesidades.
En lo que se refiere al rgimen urbanstico del suelo, la Ley opta por diferenciar
situacin y actividad, estado y proceso. En cuanto a lo primero, define los dos
estados bsicos en que puede encontrarse el suelo segn sea su situacin actual rural o urbana-, estados que agotan el objeto de la ordenacin del uso asimismo
actual del suelo y son por ello los determinantes para el contenido del derecho de
propiedad, otorgando as carcter estatutario al rgimen de ste. En cuanto a lo
segundo, sienta el rgimen de las actuaciones urbansticas de transformacin del
suelo, que son las que generan las plusvalas en las que debe participar la
comunidad por exigencia de la Constitucin. La Ley establece, conforme a la
doctrina constitucional, la horquilla en la que puede moverse la fijacin de dicha
participacin. Lo hace posibilitando una mayor y ms flexible adecuacin a la
realidad y, en particular, al rendimiento neto de la actuacin de que se trate o del
mbito de referencia en que se inserte, aspecto ste que hasta ahora no era
tenido en cuenta.
V
El Ttulo III aborda los criterios de valoracin del suelo y las construcciones y
edificaciones, a efectos reparcelatorios, expropiatorios y de responsabilidad
patrimonial de las Administraciones Pblicas. Desde la Ley de 1956, la legislacin
del suelo ha establecido ininterrumpidamente un rgimen de valoraciones especial
que desplaza la aplicacin de los criterios generales de la Ley de Expropiacin
Forzosa de 1954. Lo ha hecho recurriendo a criterios que han tenido sin excepcin
un denominador comn: el de valorar el suelo a partir de cul fuera su
clasificacin y categorizacin urbansticas, esto es, partiendo de cul fuera su
destino y no su situacin real. Unas veces se ha pretendido con ello aproximar las
valoraciones al mercado, presumiendo que en el mercado del suelo no se
producen fallos ni tensiones especulativas, contra las que los poderes pblicos
deben luchar por imperativo constitucional. Se llegaba as a la paradoja de
pretender que el valor real no consista en tasar la realidad, sino tambin las
meras expectativas generadas por la accin de los poderes pblicos. Y aun en las
ocasiones en que con los criterios mencionados se pretenda contener los
justiprecios, se contribuy ms bien a todo lo contrario y, lo que es ms
importante, a enterrar el viejo principio de justicia y de sentido comn contenido
en el artculo 36 de la vieja pero todava vigente Ley de Expropiacin Forzosa: que
las tasaciones expropiatorias no han de tener en cuenta las plusvalas que sean
consecuencia directa del plano o proyecto de obras que dan lugar a la
expropiacin ni las previsibles para el futuro.
Para facilitar su aplicacin y garantizar la necesaria seguridad del trfico, la
recomposicin de este panorama debe buscar la sencillez y la claridad, adems
por supuesto de la justicia. Y es la propia Constitucin la que extrae
expresamente -en esta concreta materia y no en otras- del valor de la justicia un
mandato dirigido a los poderes pblicos para impedir la especulacin. Ello es
perfectamente posible desvinculando clasificacin y valoracin. Debe valorarse lo
que hay, no lo que el plan dice que puede llegar a haber en un futuro incierto. En
consecuencia, y con independencia de las clases y categoras urbansticas de
suelo, se parte en la Ley de las dos situaciones bsicas ya mencionadas: hay un
suelo rural, esto es, aqul que no est funcionalmente integrado en la trama
urbana, y otro urbanizado, entendiendo por tal el que ha sido efectiva y
adecuadamente transformado por la urbanizacin. Ambos se valoran conforme a
su naturaleza, siendo as que slo en el segundo dicha naturaleza integra su

destino urbanstico, porque dicho destino ya se ha hecho realidad. Desde esta

perspectiva, los criterios de valoracin establecidos persiguen determinar con la
necesaria objetividad y seguridad jurdica el valor de sustitucin del inmueble en
el mercado por otro similar en su misma situacin.
En el suelo rural, se abandona el mtodo de comparacin porque muy pocas
veces concurren los requisitos necesarios para asegurar su objetividad y la
eliminacin de elementos especulativos, para lo que se adopta el mtodo
asimismo habitual de la capitalizacin de rentas pero sin olvidar que, sin
considerar las expectativas urbansticas, la localizacin influye en el valor de este
suelo, siendo la renta de posicin un factor relevante en la formacin tradicional
del precio de la tierra. En el suelo urbanizado, los criterios de valoracin que se
establecen dan lugar a tasaciones siempre actualizadas de los inmuebles, lo que
no aseguraba el rgimen anterior. En todo caso y con independencia del valor del
suelo, cuando ste est sometido a una transformacin urbanizadora o
edificatoria, se indemnizan los gastos e inversiones acometidos junto con una
prima razonable que retribuya el riesgo asumido y se evitan saltos valorativos
difcilmente entendibles en el curso del proceso de ordenacin y ejecucin
urbansticas. En los casos en los que una decisin administrativa impide participar
en la ejecucin de una actuacin de urbanizacin, o altera las condiciones de sta,
sin que medie incumplimiento por parte de los propietarios, se valora la privacin
de dicha facultad en s misma, lo que contribuye a un tratamiento ms ponderado
de la situacin en la que se encuentran aqullos. En definitiva, un rgimen que,
sin valorar expectativas generadas exclusivamente por la actividad administrativa
de ordenacin de los usos del suelo, retribuye e incentiva la actividad
urbanizadora o edificatoria emprendida en cumplimiento de aqulla y de la funcin
social de la propiedad.
VI
El Ttulo IV se ocupa de las instituciones de garanta de la integridad patrimonial
de la propiedad: la expropiacin forzosa y la responsabilidad patrimonial. En
materia de expropiacin forzosa, se recogen sustancialmente las mismas reglas
que ya contena la Ley sobre Rgimen del Suelo y Valoraciones, tradas aqu por
razones de tcnica legislativa, para evitar la dispersin de las normas y el
fraccionamiento de las disposiciones que las recogen. En materia de reversin y
de responsabilidad patrimonial, los supuestos de una y otra se adaptan a la
concepcin de esta Ley sobre los patrimonios pblicos de suelo y las actuaciones
urbanizadoras, respectivamente, mantenindose en lo dems tambin los criterios
de la Ley anterior. Se introduce, adems, un derecho a la retasacin cuando una
modificacin de la ordenacin aumente el valor de los terrenos expropiados para
ejecutar una actuacin urbanizadora, de forma que se salvaguarde la integridad
de la garanta indemnizatoria sin empear la eficacia de la gestin pblica
urbanizadora.
VII
El ltimo Ttulo de la Ley contiene diversas medidas de garanta del cumplimiento
de la funcin social de la propiedad inmobiliaria. Son muchas y autorizadas las
voces que, desde la sociedad, el sector, las Administraciones y la comunidad
acadmica denuncian la existencia de prcticas de retencin y gestin
especulativas de suelos que obstruyen el cumplimiento de su funcin y, en
particular, el acceso de los ciudadanos a la vivienda. Los avances en la capacidad
de obrar de los diversos agentes por los que apuesta esta Ley (apertura de la
iniciativa privada, mayor proporcionalidad en la participacin de la Administracin
en las plusvalas) deben ir acompaados de la garanta de que esa capacidad se

ejercer efectivamente para cumplir con la funcin social de la propiedad y con el

destino urbanstico del suelo que aqulla tiene por objeto, ya sea pblico o
privado su titular.
Toda capacidad conlleva una responsabilidad, que esta Ley se ocupa de articular
al servicio del inters general a lo largo de todo su cuerpo: desde la
responsabilidad patrimonial por el incumplimiento de los plazos mximos en los
procedimientos de ordenacin urbanstica, a la posibilidad de sustituir
forzosamente al propietario incumplidor de los plazos de ejecucin, el mayor rigor
en la determinacin de los destinos de los patrimonios pblicos de suelo o las
medidas arbitradas para asegurar que se cumple ese destino aun cuando se
enajenen los bienes integrantes de los patrimonios pblicos de suelo.
El contenido del Ttulo se cierra con una regulacin del rgimen del derecho de
superficie dirigida a superar la deficiente situacin normativa actual de este
derecho y favorecer su operatividad para facilitar el acceso de los ciudadanos a la
vivienda y, con carcter general, diversificar y dinamizar las ofertas en el mercado
inmobiliario.
TTULO PRELIMINAR
Disposiciones generales
Artculo 1. Objeto de esta ley.
Esta Ley regula las condiciones bsicas que garantizan la igualdad en el ejercicio
de los derechos y en el cumplimiento de los deberes constitucionales relacionados
con el suelo en todo el territorio estatal. Asimismo, establece las bases
econmicas y medioambientales de su rgimen jurdico, su valoracin y la
responsabilidad patrimonial de las Administraciones Pblicas en la materia.
Artculo 2. Principio de desarrollo territorial y urbano sostenible.
1. Las polticas pblicas relativas a la regulacin, ordenacin, ocupacin,
transformacin y uso del suelo tienen como fin comn la utilizacin de este
recurso conforme al inters general y segn el principio de desarrollo sostenible,
sin perjuicio de los fines especficos que les atribuyan las Leyes.
2. En virtud del principio de desarrollo sostenible, las polticas a que se refiere el
apartado anterior deben propiciar el uso racional de los recursos naturales
armonizando los requerimientos de la economa, el empleo, la cohesin social, la
igualdad de trato y de oportunidades entre mujeres y hombres, la salud y la
seguridad de las personas y la proteccin del medio ambiente, contribuyendo a la
prevencin y reduccin de la contaminacin, y procurando en particular:
a) La eficacia de las medidas de conservacin y mejora de la naturaleza, la flora y
la fauna y de la proteccin del patrimonio cultural y del paisaje.
b) La proteccin, adecuada a su carcter, del medio rural y la preservacin de los
valores del suelo innecesario o inidneo para atender las necesidades de
transformacin urbanstica.
c) Un medio urbano en el que la ocupacin del suelo sea eficiente, que est
suficientemente dotado por las infraestructuras y los servicios que le son propios y

en el que los usos se combinen de forma funcional y se implanten efectivamente,

cuando cumplan una funcin social.
La persecucin de estos fines se adaptar a las peculiaridades que resulten del
modelo territorial adoptado en cada caso por los poderes pblicos competentes en
materia de ordenacin territorial y urbanstica.
3. Los poderes pblicos promovern las condiciones para que los derechos y
deberes de los ciudadanos establecidos en los artculos siguientes sean reales y
efectivos, adoptando las medidas de ordenacin territorial y urbanstica que
procedan para asegurar un resultado equilibrado, favoreciendo o conteniendo,
segn proceda, los procesos de ocupacin y transformacin del suelo.
El suelo vinculado a un uso residencial por la ordenacin territorial y urbanstica
est al servicio de la efectividad del derecho a disfrutar de una vivienda digna y
adecuada, en los trminos que disponga la legislacin en la materia.
Artculo 3. Ordenacin del territorio y ordenacin urbanstica.
1. La ordenacin territorial y la urbanstica son funciones pblicas no susceptibles
de transaccin que organizan y definen el uso del territorio y del suelo de acuerdo
con el inters general, determinando las facultades y deberes del derecho de
propiedad del suelo conforme al destino de ste. Esta determinacin no confiere
derecho a exigir indemnizacin, salvo en los casos expresamente establecidos en
las leyes.
El ejercicio de la potestad de ordenacin territorial y urbanstica deber ser
motivado, con expresin de los intereses generales a que sirve.
2. La legislacin sobre la ordenacin territorial y urbanstica garantizar:
a) La direccin y el control por las Administraciones Pblicas competentes del
proceso urbanstico en sus fases de ocupacin, urbanizacin, construccin o
edificacin y utilizacin del suelo por cualesquiera sujetos, pblicos y privados.
b) La participacin de la comunidad en las plusvalas generadas por la accin de
los entes pblicos en los trminos previstos por esta Ley y las dems que sean de
aplicacin.
c) El derecho a la informacin de los ciudadanos y de las entidades
representativas de los intereses afectados por los procesos urbansticos, as como
la participacin ciudadana en la ordenacin y gestin urbansticas.
3. La gestin pblica urbanstica y de las polticas de suelo fomentar la
participacin privada.
TTULO I
Condiciones bsicas de la igualdad en los derechos y deberes constitucionales de
los ciudadanos
Artculo 4. Derechos del ciudadano.
Todos los ciudadanos tienen derecho a:

a) Disfrutar de una vivienda digna, adecuada y accesible, concebida con arreglo al

principio de diseo para todas las personas, que constituya su domicilio libre de
ruido u otras inmisiones contaminantes de cualquier tipo que superen los lmites
mximos admitidos por la legislacin aplicable y en un medio ambiente y un
paisaje adecuados.
b) Acceder, en condiciones no discriminatorias y de accesibilidad universal, a la
utilizacin de las dotaciones pblicas y los equipamientos colectivos abiertos al
uso pblico, de acuerdo con la legislacin reguladora de la actividad de que se
trate.
c) Acceder a la informacin de que dispongan las Administraciones Pblicas sobre
la ordenacin del territorio, la ordenacin urbanstica y su evaluacin ambiental,
as como obtener copia o certificacin de las disposiciones o actos administrativos
adoptados, en los trminos dispuestos por su legislacin reguladora.
d) Ser informados por la Administracin competente, de forma completa, por
escrito y en plazo razonable, del rgimen y las condiciones urbansticas aplicables
a una finca determinada, en los trminos dispuestos por su legislacin reguladora.
e) Participar efectivamente en los procedimientos de elaboracin y aprobacin de
cualesquiera instrumentos de ordenacin del territorio o de ordenacin y ejecucin
urbansticas y de su evaluacin ambiental mediante la formulacin de alegaciones,
observaciones, propuestas, reclamaciones y quejas y a obtener de la
Administracin una respuesta motivada, conforme a la legislacin reguladora del
rgimen jurdico de dicha Administracin y del procedimiento de que se trate.
f) Ejercer la accin pblica para hacer respetar las determinaciones de la
ordenacin territorial y urbanstica, as como las decisiones resultantes de los
procedimientos de evaluacin ambiental de los instrumentos que las contienen y
de los proyectos para su ejecucin, en los trminos dispuestos por su legislacin
reguladora.
Artculo 5. Deberes del ciudadano.
Todos los ciudadanos tienen el deber de:
a) Respetar y contribuir a preservar el medio ambiente, el patrimonio histrico y
el paisaje natural y urbano, abstenindose en todo caso de realizar cualquier acto
o desarrollar cualquier actividad no permitidos por la legislacin en la materia.
b) Respetar y hacer un uso racional y adecuado, acorde en todo caso con sus
caractersticas, funcin y capacidad de servicio, de los bienes de dominio pblico y
de las infraestructuras y los servicios urbanos.
c) Abstenerse de realizar cualquier acto o de desarrollar cualquier actividad que
comporte riesgo de perturbacin o lesin de los bienes pblicos o de terceros con
infraccin de la legislacin aplicable.
d) Cumplir los requisitos y condiciones a que la legislacin sujete las actividades
molestas, insalubres, nocivas y peligrosas, as como emplear en ellas en cada
momento las mejores tcnicas disponibles conforme a la normativa aplicable.
Artculo 6. Iniciativa privada en la urbanizacin y la construccin o edificacin.

La legislacin sobre ordenacin territorial y urbanstica regular:

a) El derecho de iniciativa de los particulares, sean o no propietarios de los
terrenos, en ejercicio de la libre empresa, para la actividad de ejecucin de la
urbanizacin cuando sta no deba o no vaya a realizarse por la propia
Administracin competente. La habilitacin a particulares, para el desarrollo de
esta actividad deber atribuirse mediante procedimiento con publicidad y
concurrencia y con criterios de adjudicacin que salvaguarden una adecuada
participacin de la comunidad en las plusvalas derivadas de las actuaciones
urbansticas, en las condiciones dispuestas por la legislacin aplicable, sin
perjuicio de las peculiaridades o excepciones que sta prevea a favor de la
iniciativa de los propietarios del suelo.
b) El derecho de consulta a las Administraciones competentes, por parte de
quienes sean titulares del derecho de iniciativa a que se refiere la letra anterior,
sobre los criterios y previsiones de la ordenacin urbanstica, de los planes y
proyectos sectoriales, y de las obras que habrn de realizar para asegurar la
conexin de la urbanizacin con las redes generales de servicios y, en su caso, las
de ampliacin y reforzamiento de las existentes fuera de la actuacin.
La legislacin sobre ordenacin territorial y urbanstica fijar el plazo mximo de
contestacin de la consulta, que no podr exceder de tres meses, salvo que una
norma con rango de ley establezca uno mayor, as como los efectos que se sigan
de ella. En todo caso, la alteracin de los criterios y las previsiones facilitados en
la contestacin, dentro del plazo en el que sta surta efectos, podr dar derecho a
la indemnizacin de los gastos en que se haya incurrido por la elaboracin de
proyectos necesarios que resulten intiles, en los trminos del rgimen general de
la responsabilidad patrimonial de las Administraciones Pblicas.
c) El derecho del propietario a realizar en sus terrenos, por s o a travs de
terceros, la instalacin, construccin o edificacin permitidas, siempre que los
terrenos integren una unidad apta para ello por reunir las condiciones fsicas y
jurdicas requeridas legalmente y aqullas se lleven a cabo en el tiempo y las
condiciones previstas por la ordenacin territorial y urbanstica y de conformidad
con la legislacin aplicable.
Artculo 7. Rgimen urbanstico del derecho de propiedad del suelo.
1. El rgimen urbanstico de la propiedad del suelo es estatutario y resulta de su
vinculacin a concretos destinos, en los trminos dispuestos por la legislacin
sobre ordenacin territorial y urbanstica.
2. La previsin de edificabilidad por la ordenacin territorial y urbanstica, por s
misma, no la integra en el contenido del derecho de propiedad del suelo. La
patrimonializacin de la edificabilidad se produce nicamente con su realizacin
efectiva y est condicionada en todo caso al cumplimiento de los deberes y el
levantamiento de las cargas propias del rgimen que corresponda, en los trminos
dispuestos por la legislacin sobre ordenacin territorial y urbanstica.
Artculo 8. Contenido del derecho de propiedad del suelo: facultades.
1. El derecho de propiedad del suelo comprende las facultades de uso, disfrute y
explotacin del mismo conforme al estado, clasificacin, caractersticas objetivas y
destino que tenga en cada momento, de acuerdo con la legislacin aplicable por
razn de las caractersticas y situacin del bien. Comprende asimismo la facultad

de disposicin, siempre que su ejercicio no infrinja el rgimen de formacin de

fincas y parcelas y de relacin entre ellas establecido en el artculo 17.
Las facultades a que se refiere el prrafo anterior incluyen:
a) La de realizar las instalaciones y construcciones necesarias para el uso y
disfrute del suelo conforme a su naturaleza que, estando expresamente
permitidas, no tengan el carcter legal de edificacin.
b) La de edificar sobre unidad apta para ello en los trminos dispuestos en la letra
c) del artculo 6, cuando la ordenacin territorial y urbanstica atribuya a aqulla
edificabilidad para uso o usos determinados y se cumplan los dems requisitos y
condiciones establecidos para edificar.
c) La de participar en la ejecucin de las actuaciones de urbanizacin a que se
refiere la letra a) del apartado 1 del artculo 14, en un rgimen de equitativa
distribucin de beneficios y cargas entre todos los propietarios afectados en
proporcin a su aportacin.
Para ejercer esta facultad, o para ratificarse en ella, si la hubiera ejercido antes, el
propietario dispondr del plazo que fije la legislacin sobre ordenacin territorial y
urbanstica, que no podr ser inferior a un mes ni contarse desde un momento
anterior a aqul en que pueda conocer el alcance de las cargas de la actuacin y
los criterios de su distribucin entre los afectados.
2. Las facultades del apartado anterior alcanzarn al vuelo y al subsuelo slo
hasta donde determinen los instrumentos de ordenacin urbanstica, de
conformidad con las leyes aplicables y con las limitaciones y servidumbres que
requiera la proteccin del dominio pblico.
Artculo 9. Contenido del derecho de propiedad del suelo: deberes y cargas.
1. El derecho de propiedad del suelo comprende, cualquiera que sea la situacin
en que ste se encuentre y sin perjuicio del rgimen al que est sometido por
razn de su clasificacin, los deberes de dedicarlo a usos que no sean
incompatibles con la ordenacin territorial y urbanstica; conservarlo en las
condiciones legales para servir de soporte a dicho uso y, en todo caso, en las de
seguridad, salubridad, accesibilidad y ornato legalmente exigibles; as como
realizar los trabajos de mejora y rehabilitacin hasta donde alcance el deber legal
de conservacin.
En el suelo urbanizado a los efectos de esta Ley que tenga atribuida edificabilidad,
el deber de uso supone el de edificar en los plazos establecidos en la normativa
aplicable.
En el suelo que sea rural a los efectos de esta Ley, o est vacante de edificacin,
el deber de conservarlo supone mantener los terrenos y su masa vegetal en
condiciones de evitar riesgos de erosin, incendio, inundacin, para la seguridad o
salud pblicas, dao o perjuicio a terceros o al inters general, incluido el
ambiental; prevenir la contaminacin del suelo, el agua o el aire y las inmisiones
contaminantes indebidas en otros bienes y, en su caso, recuperarlos de ellas; y
mantener el establecimiento y funcionamiento de los servicios derivados de los
usos y las actividades que se desarrollen en el suelo.

2. El ejercicio de las facultades previstas en las letras a) y b) del apartado primero

del artculo anterior, en terrenos que se encuentren en el suelo rural a los efectos
de esta Ley y no estn sometidos al rgimen de una actuacin de urbanizacin,
comporta para el propietario, en la forma que determine la legislacin sobre
ordenacin territorial y urbanstica:
a) Costear y ejecutar las obras y los trabajos necesarios para conservar el suelo y
su masa vegetal en el estado legalmente exigible o para restaurar dicho estado,
en los trminos previstos en la normativa que sea de aplicacin.
b) Satisfacer las prestaciones patrimoniales que se establezcan, en su caso, para
legitimar usos privados del suelo no vinculados a su explotacin primaria.
c) Costear y, en su caso, ejecutar las infraestructuras de conexin de la
instalacin, la construccin o la edificacin con las redes generales de servicios y
entregarlas a la Administracin competente para su incorporacin al dominio
pblico cuando deban formar parte del mismo.
3. El ejercicio de la facultad prevista en la letra c) del apartado primero del
artculo anterior, conlleva asumir como carga real la participacin en los deberes
legales de la promocin de la actuacin, en rgimen de equitativa distribucin de
beneficios y cargas y en los trminos de la legislacin sobre ordenacin territorial
y urbanstica, as como permitir ocupar los bienes necesarios para la realizacin
de las obras al responsable de ejecutar la actuacin.
TTULO II
Bases del rgimen del suelo
Artculo 10. Criterios bsicos de utilizacin del suelo.
Para hacer efectivos los principios y los derechos y deberes enunciados en el
Ttulo I, las Administraciones Pblicas, y en particular las competentes en materia
de ordenacin territorial y urbanstica, debern:
a) Atribuir en la ordenacin territorial y urbanstica un destino que comporte o
posibilite el paso de la situacin de suelo rural a la de suelo urbanizado, mediante
la urbanizacin, al suelo preciso para satisfacer las necesidades que lo justifiquen,
impedir la especulacin con l y preservar de la urbanizacin al resto del suelo
rural.
b) Destinar suelo adecuado y suficiente para usos productivos y para uso
residencial, con reserva en todo caso de una parte proporcionada a vivienda
sujeta a un rgimen de proteccin pblica que, al menos, permita establecer su
precio mximo en venta, alquiler u otras formas de acceso a la vivienda, como el
derecho de superficie o la concesin administrativa.
Esta reserva ser determinada por la legislacin sobre ordenacin territorial y
urbanstica o, de conformidad con ella, por los instrumentos de ordenacin y,
como mnimo, comprender los terrenos necesarios para realizar el 30 por ciento
de la edificabilidad residencial prevista por la ordenacin urbanstica en el suelo
que vaya a ser incluido en actuaciones de urbanizacin.
No obstante, dicha legislacin podr tambin fijar o permitir excepcionalmente
una reserva inferior para determinados Municipios o actuaciones, siempre que,

cuando se trate de actuaciones de nueva urbanizacin, se garantice en el

instrumento de ordenacin el cumplimiento ntegro de la reserva dentro de su
mbito territorial de aplicacin y una distribucin de su localizacin respetuosa
con el principio de cohesin social.
c) Atender, en la ordenacin que hagan de los usos del suelo, a los principios de
accesibilidad universal, de igualdad de trato y de oportunidades entre mujeres y
hombres, de movilidad, de eficiencia energtica, de garanta de suministro de
agua, de prevencin de riesgos naturales y de accidentes graves, de prevencin y
proteccin contra la contaminacin y limitacin de sus consecuencias para la salud
o el medio ambiente.
Artculo 11. Publicidad y eficacia en la gestin pblica urbanstica.
1. Todos los instrumentos de ordenacin territorial y de ordenacin y ejecucin
urbansticas, incluidos los de distribucin de beneficios y cargas, as como los
convenios que con dicho objeto vayan a ser suscritos por la Administracin
competente, deben ser sometidos al trmite de informacin pblica en los
trminos y por el plazo que establezca la legislacin en la materia, que nunca
podr ser inferior al mnimo exigido en la legislacin sobre procedimiento
administrativo comn, y deben publicarse en la forma y con el contenido que
determinen las leyes.
2. En los procedimientos de aprobacin o de alteracin de instrumentos de
ordenacin urbanstica, la documentacin expuesta al pblico deber incluir un
resumen ejecutivo expresivo de los siguientes extremos:
a) Delimitacin de los mbitos en los que la ordenacin proyectada altera la
vigente, con un plano de su situacin, y alcance de dicha alteracin.
b) En su caso, los mbitos en los que se suspendan la ordenacin o los
procedimientos de ejecucin o de intervencin urbanstica y la duracin de dicha
suspensin.
3. Las Administraciones Pblicas competentes impulsarn la publicidad telemtica
del contenido de los instrumentos de ordenacin territorial y urbanstica en vigor,
as como del anuncio de su sometimiento a informacin pblica.
4. Cuando la legislacin urbanstica abra a los particulares la iniciativa de los
procedimientos de aprobacin de instrumentos de ordenacin o de ejecucin
urbanstica, el incumplimiento del deber de resolver dentro del plazo mximo
establecido dar lugar a indemnizacin a los interesados por el importe de los
gastos en que hayan incurrido para la presentacin de sus solicitudes, salvo en los
casos en que deban entenderse aprobados o resueltos favorablemente por silencio
administrativo de conformidad con la legislacin aplicable.
5. Los instrumentos de ordenacin urbanstica cuyo procedimiento de aprobacin
se inicie de oficio por la Administracin competente para su instruccin, pero cuya
aprobacin definitiva competa a un rgano de otra Administracin, se entendern
definitivamente aprobados en el plazo que seale la legislacin urbanstica.
Artculo 12. Situaciones bsicas del suelo.
1. Todo el suelo se encuentra, a los efectos de esta Ley, en una de las situaciones
bsicas de suelo rural o de suelo urbanizado.

2. Est en la situacin de suelo rural:

a) En todo caso, el suelo preservado por la ordenacin territorial y urbanstica de
su transformacin mediante la urbanizacin, que deber incluir, como mnimo, los
terrenos excluidos de dicha transformacin por la legislacin de proteccin o
polica del dominio pblico, de la naturaleza o del patrimonio cultural, los que
deban quedar sujetos a tal proteccin conforme a la ordenacin territorial y
urbanstica por los valores en ellos concurrentes, incluso los ecolgicos, agrcolas,
ganaderos, forestales y paisajsticos, as como aqullos con riesgos naturales o
tecnolgicos, incluidos los de inundacin o de otros accidentes graves, y cuantos
otros prevea la legislacin de ordenacin territorial o urbanstica.
b) El suelo para el que los instrumentos de ordenacin territorial y urbanstica
prevean o permitan su paso a la situacin de suelo urbanizado, hasta que termine
la correspondiente actuacin de urbanizacin, y cualquier otro que no rena los
requisitos a que se refiere el apartado siguiente.
3. Se encuentra en la situacin de suelo urbanizado el integrado de forma legal y
efectiva en la red de dotaciones y servicios propios de los ncleos de poblacin.
Se entender que as ocurre cuando las parcelas, estn o no edificadas, cuenten
con las dotaciones y los servicios requeridos por la legislacin urbanstica o
puedan llegar a contar con ellos sin otras obras que las de conexin de las
parcelas a las instalaciones ya en funcionamiento.
Al establecer las dotaciones y los servicios a que se refiere el prrafo anterior, la
legislacin urbanstica podr considerar las peculiaridades de los ncleos
tradicionales legalmente asentados en el medio rural.
Artculo 13. Utilizacin del suelo rural.
1. Los terrenos que se encuentren en el suelo rural se utilizarn de conformidad
con su naturaleza, debiendo dedicarse, dentro de los lmites que dispongan las
leyes y la ordenacin territorial y urbanstica, al uso agrcola, ganadero, forestal,
cinegtico o cualquier otro vinculado a la utilizacin racional de los recursos
naturales.
Con carcter excepcional y por el procedimiento y con las condiciones previstas en
la legislacin de ordenacin territorial y urbanstica, podrn legitimarse actos y
usos especficos que sean de inters pblico o social por su contribucin a la
ordenacin y el desarrollo rurales o porque hayan de emplazarse en el medio
rural.
2. Estn prohibidas las parcelaciones urbansticas de los terrenos en el suelo rural,
salvo los que hayan sido incluidos en el mbito de una actuacin de urbanizacin
en la forma que determine la legislacin de ordenacin territorial y urbanstica.
3. Desde que los terrenos queden incluidos en el mbito de una actuacin de
urbanizacin, nicamente podrn realizarse en ellos:
a) Con carcter excepcional, usos y obras de carcter provisional que se autoricen
por no estar expresamente prohibidos por la legislacin territorial y urbanstica o
la sectorial. Estos usos y obras debern cesar y, en todo caso, ser demolidas las
obras, sin derecho a indemnizacin alguna, cuando as lo acuerde la
Administracin urbanstica. La eficacia de las autorizaciones correspondientes,
bajo las indicadas condiciones expresamente aceptadas por sus destinatarios,

quedar supeditada a su constancia en el Registro de la Propiedad de conformidad

con la legislacin hipotecaria.
b) Obras de urbanizacin cuando concurran los requisitos para ello exigidos en la
legislacin sobre ordenacin territorial y urbanstica, as como las de construccin
o edificacin que sta permita realizar simultneamente a la urbanizacin.
4. No obstante lo dispuesto en los apartados anteriores, la utilizacin de los
terrenos con valores ambientales, culturales, histricos, arqueolgicos, cientficos
y paisajsticos que sean objeto de proteccin por la legislacin aplicable, quedar
siempre sometida a la preservacin de dichos valores, y comprender nicamente
los actos de alteracin del estado natural de los terrenos que aquella legislacin
expresamente autorice.
Slo podr alterarse la delimitacin de los espacios naturales protegidos o de los
espacios incluidos en la Red Natura 2000, reduciendo su superficie total o
excluyendo terrenos de los mismos, cuando as lo justifiquen los cambios
provocados en ellos por su evolucin natural, cientficamente demostrada. La
alteracin deber someterse a informacin pblica, que en el caso de la Red
Natura 2000 se har de forma previa a la remisin de la propuesta de
descatalogacin a la Comisin Europea y la aceptacin por sta de tal
descatalogacin.
El cumplimiento de lo previsto en los prrafos anteriores no eximir de las normas
adicionales de proteccin que establezca la legislacin aplicable.
Artculo 14. Actuaciones de transformacin urbanstica.
1. A efectos de esta Ley, se entiende por actuaciones de transformacin
urbanstica:
a) Las actuaciones de urbanizacin, que incluyen:
1) Las de nueva urbanizacin, que suponen el paso de un mbito de suelo de la
situacin de suelo rural a la de urbanizado para crear, junto con las
correspondientes infraestructuras y dotaciones pblicas, una o ms parcelas aptas
para la edificacin o uso independiente y conectadas funcionalmente con la red de
los servicios exigidos por la ordenacin territorial y urbanstica.
2) Las que tengan por objeto reformar o renovar la urbanizacin de un mbito de
suelo urbanizado.
b) Las actuaciones de dotacin, considerando como tales las que tengan por
objeto incrementar las dotaciones pblicas de un mbito de suelo urbanizado para
reajustar su proporcin con la mayor edificabilidad o densidad o con los nuevos
usos asignados en la ordenacin urbanstica a una o ms parcelas del mbito y no
requieran la reforma o renovacin integral de la urbanizacin de ste.
2. A los solos efectos de lo dispuesto en esta Ley, las actuaciones de urbanizacin
se entienden iniciadas en el momento en que, una vez aprobados y eficaces todos
los instrumentos de ordenacin y ejecucin que requiera la legislacin sobre
ordenacin territorial y urbanstica para legitimar las obras de urbanizacin,
empiece la ejecucin material de stas. La iniciacin se presumir cuando exista
acta administrativa o notarial que d fe del comienzo de las obras. La caducidad

de cualquiera de los instrumentos mencionados restituye, a los efectos de esta

Ley, el suelo a la situacin en que se hallaba al inicio de la actuacin.
La terminacin de las actuaciones de urbanizacin se producir cuando concluyan
las obras urbanizadoras de conformidad con los instrumentos que las legitiman,
habindose cumplido los deberes y levantado las cargas correspondientes. La
terminacin se presumir a la recepcin de las obras por la Administracin o, en
su defecto, al trmino del plazo en que debiera haberse producido la recepcin
desde su solicitud acompaada de certificacin expedida por la direccin tcnica
de las obras.
Artculo 15. Evaluacin y seguimiento de la sostenibilidad del desarrollo urbano.
1. Los instrumentos de ordenacin territorial y urbanstica estn sometidos a
evaluacin ambiental de conformidad con lo previsto en la legislacin de
evaluacin de los efectos de determinados planes y programas en el medio
ambiente y en este artculo, sin perjuicio de la evaluacin de impacto ambiental
de los proyectos que se requieran para su ejecucin, en su caso.
2. El informe de sostenibilidad ambiental de los instrumentos de ordenacin de
actuaciones de urbanizacin deber incluir un mapa de riesgos naturales del
mbito objeto de ordenacin.
3. En la fase de consultas sobre los instrumentos de ordenacin de actuaciones de
urbanizacin, debern recabarse al menos los siguientes informes, cuando sean
preceptivos y no hubieran sido ya emitidos e incorporados al expediente ni deban
emitirse en una fase posterior del procedimiento de conformidad con su
legislacin reguladora:
a) El de la Administracin Hidrolgica sobre la existencia de recursos hdricos
necesarios para satisfacer las nuevas demandas y sobre la proteccin del dominio
pblico hidrulico.
b) El de la Administracin de costas sobre el deslinde y la proteccin del dominio
pblico martimo-terrestre, en su caso.
c) Los de las Administraciones competentes en materia de carreteras y dems
infraestructuras afectadas, acerca de dicha afeccin y del impacto de la actuacin
sobre la capacidad de servicio de tales infraestructuras.
Los informes a que se refiere este apartado sern determinantes para el contenido
de la memoria ambiental, que solo podr disentir de ellos de forma expresamente
motivada.
4. La documentacin de los instrumentos de ordenacin de las actuaciones de
urbanizacin debe incluir un informe o memoria de sostenibilidad econmica, en el
que se ponderar en particular el impacto de la actuacin en las Haciendas
Pblicas afectadas por la implantacin y el mantenimiento de las infraestructuras
necesarias o la puesta en marcha y la prestacin de los servicios resultantes, as
como la suficiencia y adecuacin del suelo destinado a usos productivos.
5. Las Administraciones competentes en materia de ordenacin y ejecucin
urbansticas debern elevar al rgano que corresponda de entre sus rganos
colegiados de gobierno, con la periodicidad mnima que fije la legislacin en la
materia, un informe de seguimiento de la actividad de ejecucin urbanstica de su

competencia, que deber considerar al menos la sostenibilidad ambiental y

econmica a que se refiere este artculo.
Los Municipios estarn obligados al informe a que se refiere el prrafo anterior
cuando lo disponga la legislacin en la materia y, al menos, cuando deban tener
una Junta de Gobierno Local.
El informe a que se refieren los prrafos anteriores podr surtir los efectos propios
del seguimiento a que se refiere la legislacin de evaluacin de los efectos de
determinados planes y programas en el medio ambiente, cuando cumpla todos los
requisitos en ella exigidos.
6. La legislacin sobre ordenacin territorial y urbanstica establecer en qu
casos el impacto de una actuacin de urbanizacin obliga a ejercer de forma plena
la potestad de ordenacin del municipio o del mbito territorial superior en que se
integre, por trascender del concreto mbito de la actuacin los efectos
significativos que genera la misma en el medio ambiente.
Artculo 16. Deberes de la promocin de las actuaciones de transformacin
urbanstica.
1. Las actuaciones de transformacin urbanstica comportan, segn su naturaleza
y alcance, los siguientes deberes legales:
a) Entregar a la Administracin competente el suelo reservado para viales,
espacios libres, zonas verdes y restantes dotaciones pblicas incluidas en la
propia actuacin o adscritas a ella para su obtencin.
En las actuaciones de dotacin, la entrega del suelo podr ser sustituida por otras
formas de cumplimiento del deber en los casos y condiciones en que as lo prevea
la legislacin sobre ordenacin territorial y urbanstica.
b) Entregar a la Administracin competente, y con destino a patrimonio pblico de
suelo, el suelo libre de cargas de urbanizacin correspondiente al porcentaje de la
edificabilidad media ponderada de la actuacin, o del mbito superior de
referencia en que sta se incluya, que fije la legislacin reguladora de la
ordenacin territorial y urbanstica.
En las actuaciones de dotacin, este porcentaje se entender referido al
incremento de la edificabilidad media ponderada atribuida a los terrenos incluidos
en la actuacin.
Con carcter general, el porcentaje a que se refieren los prrafos anteriores no
podr ser inferior al cinco por ciento ni superior al quince por ciento.
La legislacin sobre ordenacin territorial y urbanstica podr permitir
excepcionalmente reducir o incrementar este porcentaje de forma proporcionada y
motivada, hasta alcanzar un mximo del veinte por ciento en el caso de su
incremento, para las actuaciones o los mbitos en los que el valor de las parcelas
resultantes sea sensiblemente inferior o superior, respectivamente, al medio en
los restantes de su misma categora de suelo.
La legislacin sobre ordenacin territorial y urbanstica podr determinar los casos
y condiciones en que quepa sustituir la entrega del suelo por otras formas de
cumplimiento del deber, excepto cuando pueda cumplirse con suelo destinado a

vivienda sometida a algn rgimen de proteccin pblica en virtud de la reserva a

que se refiere la letra b) del artculo 10.
c) Costear y, en su caso, ejecutar todas las obras de urbanizacin previstas en la
actuacin correspondiente, as como las infraestructuras de conexin con las
redes generales de servicios y las de ampliacin y reforzamiento de las existentes
fuera de la actuacin que sta demande por su dimensin y caractersticas
especficas, sin perjuicio del derecho a reintegrarse de los gastos de instalacin de
las redes de servicios con cargo a sus empresas prestadoras, en los trminos
establecidos en la legislacin aplicable.
Entre las obras e infraestructuras a que se refiere el prrafo anterior, se
entendern incluidas las de potabilizacin, suministro y depuracin de agua que
se requieran conforme a su legislacin reguladora y la legislacin sobre
ordenacin territorial y urbanstica podr incluir asimismo las infraestructuras de
transporte pblico que se requieran para una movilidad sostenible.
d) Entregar a la Administracin competente, junto con el suelo correspondiente,
las obras e infraestructuras a que se refiere la letra anterior que deban formar
parte del dominio pblico como soporte inmueble de las instalaciones propias de
cualesquiera redes de dotaciones y servicios, as como tambin dichas
instalaciones cuando estn destinadas a la prestacin de servicios de titularidad
pblica.
e) Garantizar el realojamiento de los ocupantes legales que se precise desalojar
de inmuebles situados dentro del rea de la actuacin y que constituyan su
residencia habitual, as como el retorno cuando tengan derecho a l, en los
trminos establecidos en la legislacin vigente.
f) Indemnizar a los titulares de derechos sobre las construcciones y edificaciones
que deban ser demolidas y las obras, instalaciones, plantaciones y sembrados que
no puedan conservarse.
2. Los terrenos incluidos en el mbito de las actuaciones y los adscritos a ellas
estn afectados, con carcter de garanta real, al cumplimiento de los deberes del
apartado anterior. Estos deberes se presumen cumplidos con la recepcin por la
Administracin competente de las obras de urbanizacin o, en su defecto, al
trmino del plazo en que debiera haberse producido la recepcin desde su
solicitud acompaada de certificacin expedida por la direccin tcnica de las
obras, sin perjuicio de las obligaciones que puedan derivarse de la liquidacin de
las cuentas definitivas de la actuacin.
3. Los convenios o negocios jurdicos que el promotor de la actuacin celebre con
la Administracin correspondiente, no podrn establecer obligaciones o
prestaciones adicionales ni ms gravosas que las que procedan legalmente en
perjuicio de los propietarios afectados. La clusula que contravenga estas reglas
ser nula de pleno Derecho.
Artculo 17. Formacin de fincas y parcelas y relacin entre ellas.
1. Constituye:
a) Finca: la unidad de suelo o de edificacin atribuida exclusiva y
excluyentemente a un propietario o varios en proindiviso, que puede situarse en
la rasante, en el vuelo o en el subsuelo. Cuando, conforme a la legislacin

hipotecaria, pueda abrir folio en el Registro de la Propiedad, tiene la consideracin

de finca registral.
b) Parcela: la unidad de suelo, tanto en la rasante como en el vuelo o el subsuelo,
que tenga atribuida edificabilidad y uso o slo uso urbanstico independiente.
2. La divisin o segregacin de una finca para dar lugar a dos o ms diferentes
slo es posible si cada una de las resultantes rene las caractersticas exigidas por
la legislacin aplicable y la ordenacin territorial y urbanstica. Esta regla es
tambin aplicable a la enajenacin, sin divisin ni segregacin, de participaciones
indivisas a las que se atribuya el derecho de utilizacin exclusiva de porcin o
porciones concretas de la finca, as como a la constitucin de asociaciones o
sociedades en las que la cualidad de socio incorpore dicho derecho de utilizacin
exclusiva.
En la autorizacin de escrituras de segregacin o divisin de fincas, los notarios
exigirn, para su testimonio, la acreditacin documental de la conformidad,
aprobacin o autorizacin administrativa a que est sujeta, en su caso, la divisin
o segregacin conforme a la legislacin que le sea aplicable. El cumplimiento de
este requisito ser exigido por los registradores para practicar la correspondiente
inscripcin.
3. La constitucin de finca o fincas en rgimen de propiedad horizontal o de
complejo inmobiliario autoriza para considerar su superficie total como una sola
parcela, siempre que dentro del permetro de sta no quede superficie alguna
que, conforme a la ordenacin territorial y urbanstica aplicable, deba tener la
condicin de dominio pblico, ser de uso pblico o servir de soporte a las obras de
urbanizacin o pueda computarse a los efectos del cumplimiento del deber legal a
que se refiere la letra a) del apartado 1 del artculo anterior.
4. Cuando, de conformidad con lo previsto en su legislacin reguladora, los
instrumentos de ordenacin urbanstica destinen superficies superpuestas, en la
rasante y el subsuelo o el vuelo, a la edificacin o uso privado y al dominio
pblico, podr constituirse complejo inmobiliario en el que aqullas y sta tengan
el carcter de fincas especiales de atribucin privativa, previa la desafectacin y
con las limitaciones y servidumbres que procedan para la proteccin del dominio
pblico.
5. Los instrumentos de distribucin de beneficios y cargas producen el efecto de la
subrogacin de las fincas de origen por las de resultado y el reparto de su
titularidad entre los propietarios, el promotor de la actuacin, cuando sea
retribuido mediante la adjudicacin de parcelas incluidas en ella, y la
Administracin, a quien corresponde el pleno dominio libre de cargas de los
terrenos a que se refieren las letras a) y b) del apartado 1 del artculo anterior.
En el supuesto previsto en el apartado anterior, si procede la distribucin de
beneficios y cargas entre los propietarios afectados por una actuacin, se
entender que el titular del suelo de que se trata aporta tanto la superficie de su
rasante como la del subsuelo o vuelo que de l se segrega.
Artculo 18. Transmisin de fincas y deberes urbansticos.
1. La transmisin de fincas no modifica la situacin del titular respecto de los
deberes del propietario conforme a esta Ley y los establecidos por la legislacin de
la ordenacin territorial y urbanstica aplicable o exigibles por los actos de
ejecucin de la misma. El nuevo titular queda subrogado en los derechos y

deberes del anterior propietario, as como en las obligaciones por ste asumidas
frente a la Administracin competente y que hayan sido objeto de inscripcin
registral, siempre que tales obligaciones se refieran a un posible efecto de
mutacin jurdico-real.
2. En las enajenaciones de terrenos, debe hacerse constar en el correspondiente
ttulo:
a) La situacin urbanstica de los terrenos, cuando no sean susceptibles de uso
privado o edificacin, cuenten con edificaciones fuera de ordenacin o estn
destinados a la construccin de viviendas sujetas a algn rgimen de proteccin
pblica que permita tasar su precio mximo de venta, alquiler u otras formas de
acceso a la vivienda.
b) Los deberes legales y las obligaciones pendientes de cumplir, cuando los
terrenos estn sujetos a una de las actuaciones a que se refiere el apartado 1 del
artculo 14.
3. La infraccin de cualquiera de las disposiciones del apartado anterior faculta al
adquirente para rescindir el contrato en el plazo de cuatro aos y exigir la
indemnizacin que proceda conforme a la legislacin civil.
4. Con ocasin de la autorizacin de escrituras pblicas que afecten a la propiedad
de fincas o parcelas, los notarios podrn solicitar de la Administracin Pblica
competente informacin telemtica o, en su defecto, cdula o informe escrito
expresivo de su situacin urbanstica y los deberes y obligaciones a cuyo
cumplimiento estn afectas. Los notarios remitirn a la Administracin
competente, para su debido conocimiento, copia simple en papel o en soporte
digital de las escrituras para las que hubieran solicitado y obtenido informacin
urbanstica, dentro de los diez das siguientes a su otorgamiento. Esta copia no
devengar arancel.
5. En los ttulos por los que se transmitan terrenos a la Administracin deber
especificarse, a efectos de su inscripcin en el Registro de la Propiedad, el
carcter demanial o patrimonial de los bienes y, en su caso, su incorporacin al
patrimonio pblico de suelo.
Artculo 19. Declaracin de obra nueva.
1. Para autorizar escrituras de declaracin de obra nueva en construccin, los
notarios exigirn, para su testimonio, la aportacin del acto de conformidad,
aprobacin o autorizacin administrativa que requiera la obra segn la legislacin
de ordenacin territorial y urbanstica, as como certificacin expedida por tcnico
competente y acreditativa del ajuste de la descripcin de la obra al proyecto que
haya sido objeto de dicho acto administrativo.
Tratndose de escrituras de declaracin de obra nueva terminada, exigirn,
adems de la certificacin expedida por tcnico competente acreditativa de la
finalizacin de sta conforme a la descripcin del proyecto, la acreditacin
documental del cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislacin
reguladora de la edificacin para la entrega de sta a sus usuarios y el
otorgamiento, expreso o por silencio administrativo, de las autorizaciones
administrativas que prevea la legislacin de ordenacin territorial y urbanstica.

2. Para practicar las correspondientes inscripciones de las escrituras de

declaracin de obra nueva, los registradores exigirn el cumplimiento de los
requisitos establecidos en el apartado anterior.
TTULO III
Valoraciones
Artculo 20. mbito del rgimen de valoraciones.
1. Las valoraciones del suelo, las instalaciones, construcciones y edificaciones, y
los derechos constituidos sobre o en relacin con ellos, se rigen por lo dispuesto
en esta Ley cuando tengan por objeto:
a) La verificacin de las operaciones de reparto de beneficios y cargas u otras
precisas para la ejecucin de la ordenacin territorial y urbanstica en las que la
valoracin determine el contenido patrimonial de facultades o deberes propios del
derecho de propiedad, en defecto de acuerdo entre todos los sujetos afectados.
b) La fijacin del justiprecio en la expropiacin, cualquiera que sea la finalidad de
sta y la legislacin que la motive.
c) La fijacin del precio a pagar al propietario en la venta o sustitucin forzosas.
d) La determinacin de la responsabilidad patrimonial de la Administracin
Pblica.
2. Las valoraciones se entienden referidas:
a) Cuando se trate de las operaciones contempladas en la letra a) del apartado
anterior, a la fecha de iniciacin del procedimiento de aprobacin del instrumento
que las motive.
b) Cuando se aplique la expropiacin forzosa, al momento de iniciacin del
expediente de justiprecio individualizado o de exposicin al pblico del proyecto
de expropiacin si se sigue el procedimiento de tasacin conjunta.
c) Cuando se trate de la venta o sustitucin forzosas, al momento de la iniciacin
del procedimiento de declaracin del incumplimiento del deber que la motive.
d) Cuando la valoracin sea necesaria a los efectos de determinar la
indemnizacin por responsabilidad patrimonial de la Administracin Pblica, al
momento de la entrada en vigor de la disposicin o del comienzo de la eficacia del
acto causante de la lesin.
Artculo 21. Criterios generales para la valoracin de inmuebles.
1. El valor del suelo corresponde a su pleno dominio, libre de toda carga,
gravamen o derecho limitativo de la propiedad.
2. El suelo se tasar en la forma establecida en los artculos siguientes, segn su
situacin y con independencia de la causa de la valoracin y el instrumento legal
que la motive.

Este criterio ser tambin de aplicacin a los suelos destinados a infraestructuras

y servicios pblicos de inters general supramunicipal, tanto si estuvieran
previstos por la ordenacin territorial y urbanstica como si fueran de nueva
creacin, cuya valoracin se determinar segn la situacin bsica de los terrenos
en que se sitan o por los que discurren de conformidad con lo dispuesto en esta
Ley.
3. Las edificaciones, construcciones e instalaciones, los sembrados y las
plantaciones en el suelo rural, se tasarn con independencia de los terrenos
siempre que se ajusten a la legalidad al tiempo de la valoracin, sean compatibles
con el uso o rendimiento considerado en la valoracin del suelo y no hayan sido
tenidos en cuenta en dicha valoracin por su carcter de mejoras permanentes.
En el suelo urbanizado, las edificaciones, construcciones e instalaciones que se
ajusten a la legalidad se tasarn conjuntamente con el suelo en la forma prevista
en el apartado 2 del artculo 23.
Se entiende que las edificaciones, construcciones e instalaciones se ajustan a la
legalidad al tiempo de su valoracin cuando se realizaron de conformidad con la
ordenacin urbanstica y el acto administrativo legtimante que requiriesen, o han
sido posteriormente legalizadas de conformidad con lo dispuesto en la legislacin
urbanstica.
La valoracin de las edificaciones o construcciones tendr en cuenta su
antigedad y su estado de conservacin. Si han quedado incursas en la situacin
de fuera de ordenacin, su valor se reducir en proporcin al tiempo transcurrido
de su vida til.
4. La valoracin de las concesiones administrativas y de los derechos reales sobre
inmuebles, a los efectos de su constitucin, modificacin o extincin, se efectuar
con arreglo a las disposiciones sobre expropiacin que especficamente
determinen el justiprecio de los mismos; y subsidiariamente, segn las normas
del derecho administrativo, civil o fiscal que resulten de aplicacin.
Al expropiar una finca gravada con cargas, la Administracin que la efecte podr
elegir entre fijar el justiprecio de cada uno de los derechos que concurren con el
dominio, para distribuirlo entre los titulares de cada uno de ellos, o bien valorar el
inmueble en su conjunto y consignar su importe en poder del rgano judicial, para
que ste fije y distribuya, por el trmite de los incidentes, la proporcin que
corresponda a los respectivos interesados.
Artculo 22. Valoracin en el suelo rural.
1. Cuando el suelo sea rural a los efectos de esta Ley:
a) Los terrenos se tasarn mediante la capitalizacin de la renta anual real o
potencial, la que sea superior, de la explotacin segn su estado en el momento
al que deba entenderse referida la valoracin.
La renta potencial se calcular atendiendo al rendimiento del uso, disfrute o
explotacin de que sean susceptibles los terrenos conforme a la legislacin que les
sea aplicable, utilizando los medios tcnicos normales para su produccin.
Incluir, en su caso, como ingresos las subvenciones que, con carcter estable, se
otorguen a los cultivos y aprovechamientos considerados para su clculo y se
descontarn los costes necesarios para la explotacin considerada.

El valor del suelo rural as obtenido podr ser corregido al alza hasta un mximo
del doble en funcin de factores objetivos de localizacin, como la accesibilidad a
ncleos de poblacin o a centros de actividad econmica o la ubicacin en
entornos de singular valor ambiental o paisajstico, cuya aplicacin y ponderacin
habr de ser justificada en el correspondiente expediente de valoracin, todo ello
en los trminos que reglamentariamente se establezcan.
b) Las edificaciones, construcciones e instalaciones, cuando deban valorarse con
independencia del suelo, se tasarn por el mtodo de coste de reposicin segn
su estado y antigedad en el momento al que deba entenderse referida la
valoracin.
c) Las plantaciones y los sembrados preexistentes, as como las indemnizaciones
por razn de arrendamientos rsticos u otros derechos, se tasarn con arreglo a
los criterios de las Leyes de Expropiacin Forzosa y de Arrendamientos Rsticos.
2. En ninguno de los casos previstos en el apartado anterior podrn considerarse
expectativas derivadas de la asignacin de edificabilidades y usos por la
ordenacin territorial o urbanstica que no hayan sido an plenamente realizados.
Artculo 23. Valoracin en el suelo urbanizado.
1. Para la valoracin del suelo urbanizado que no est edificado, o en que la
edificacin existente o en curso de ejecucin es ilegal o se encuentra en situacin
de ruina fsica:
a) Se considerarn como uso y edificabilidad de referencia los atribuidos a la
parcela por la ordenacin urbanstica, incluido en su caso el de vivienda sujeta a
algn rgimen de proteccin que permita tasar su precio mximo en venta o
alquiler.
Si los terrenos no tienen asignada edificabilidad o uso privado por la ordenacin
urbanstica, se les atribuir la edificabilidad media y el uso mayoritario en el
mbito espacial homogneo en que por usos y tipologas la ordenacin urbanstica
los haya incluido.
b) Se aplicar a dicha edificabilidad el valor de repercusin del suelo segn el uso
correspondiente, determinado por el mtodo residual esttico.
c) De la cantidad resultante de la letra anterior se descontar, en su caso, el valor
de los deberes y cargas pendientes para poder realizar la edificabilidad prevista.
2. Cuando se trate de suelo edificado o en curso de edificacin, el valor de la
tasacin ser el superior de los siguientes:
a) El determinado por la tasacin conjunta del suelo y de la edificacin existente
que se ajuste a la legalidad, por el mtodo de comparacin, aplicado
exclusivamente a los usos de la edificacin existente o la construccin ya
realizada.
b) El determinado por el mtodo residual del apartado 1 de este artculo, aplicado
exclusivamente al suelo, sin consideracin de la edificacin existente o la
construccin ya realizada.

3. Cuando se trate de suelo urbanizado sometido a actuaciones de reforma o

renovacin de la urbanizacin, el mtodo residual a que se refieren los apartados
anteriores considerar los usos y edificabilidades atribuidos por la ordenacin en
su situacin de origen.
Artculo 24. Indemnizacin de la facultad de participar en actuaciones de nueva
urbanizacin.
1. Proceder valorar la facultad de participar en la ejecucin de una actuacin de
nueva urbanizacin cuando concurran los siguientes requisitos:
a) Que los terrenos hayan sido incluidos en la delimitacin del mbito de la
actuacin y se den los requisitos exigidos para iniciarla o para expropiar el suelo
correspondiente, de conformidad con la legislacin en la materia.
b) Que la disposicin, el acto o el hecho que motiva la valoracin impida el
ejercicio de dicha facultad o altere las condiciones de su ejercicio modificando los
usos del suelo o reduciendo su edificabilidad.
c) Que la disposicin, el acto o el hecho a que se refiere la letra anterior surtan
efectos antes del inicio de la actuacin y del vencimiento de los plazos
establecidos para dicho ejercicio, o despus si la ejecucin no se hubiera llevado a
cabo por causas imputables a la Administracin.
d) Que la valoracin no traiga causa del incumplimiento de los deberes inherentes
al ejercicio de la facultad.
2. La indemnizacin por impedir el ejercicio de la facultad de participar en la
actuacin o alterar sus condiciones ser el resultado de aplicar el mismo
porcentaje que determine la legislacin sobre ordenacin territorial y urbanstica
para la participacin de la comunidad en las plusvalas de conformidad con lo
previsto en la letra b) del apartado primero del artculo 16 de esta Ley:
a) A la diferencia entre el valor del suelo en su situacin de origen y el valor que
le correspondera si estuviera terminada la actuacin, cuando se impida el
ejercicio de esta facultad.
b) A la merma provocada en el valor que correspondera al suelo si estuviera
terminada la actuacin, cuando se alteren las condiciones de ejercicio de la
facultad.
Artculo 25. Indemnizacin de la iniciativa y la promocin de actuaciones de
urbanizacin o de edificacin.
1. Cuando devengan intiles para quien haya incurrido en ellos por efecto de la
disposicin, del acto o del hecho que motive la valoracin, los siguientes gastos y
costes se tasarn por su importe incrementado por la tasa libre de riesgo y la
prima de riesgo:
a) Aqullos en que se haya incurrido para la elaboracin del proyecto o proyectos
tcnicos de los instrumentos de ordenacin y ejecucin que, conforme a la
legislacin de la ordenacin territorial y urbanstica, sean necesarios para
legitimar una actuacin de urbanizacin, de edificacin, o de conservacin o
rehabilitacin de la edificacin.

b) Los de las obras acometidas y los de financiacin, gestin y promocin precisos

para la ejecucin de la actuacin.
c) Las indemnizaciones pagadas.
2. Una vez iniciadas, las actuaciones de urbanizacin se valorarn en la forma
prevista en el apartado anterior o en proporcin al grado alcanzado en su
ejecucin, lo que sea superior, siempre que dicha ejecucin se desarrolle de
conformidad con los instrumentos que la legitimen y no se hayan incumplido los
plazos en ellos establecidos. Para ello, al grado de ejecucin se le asignar un
valor entre 0 y 1, que se multiplicar:
a) Por la diferencia entre el valor del suelo en su situacin de origen y el valor que
le correspondera si estuviera terminada la actuacin, cuando la disposicin, el
acto o hecho que motiva la valoracin impida su terminacin.
b) Por la merma provocada en el valor que correspondera al suelo si estuviera
terminada la actuacin, cuando slo se alteren las condiciones de su ejecucin, sin
impedir su terminacin.
La indemnizacin obtenida por el mtodo establecido en este apartado nunca ser
inferior a la establecida en el artculo anterior y se distribuir proporcionalmente
entre los adjudicatarios de parcelas resultantes de la actuacin.
3. Cuando el promotor de la actuacin no sea retribuido mediante adjudicacin de
parcelas resultantes, su indemnizacin se descontar de la de los propietarios y se
calcular aplicando la tasa libre de riesgo y la prima de riesgo a la parte dejada de
percibir de la retribucin que tuviere establecida.
4. Los propietarios del suelo que no estuviesen al da en el cumplimiento de sus
deberes y obligaciones, sern indemnizados por los gastos y costes a que se
refiere el apartado 1, que se tasarn en el importe efectivamente incurrido.
Artculo 26. Valoracin del suelo en rgimen de equidistribucin de beneficios y
cargas.
1. Cuando, en defecto de acuerdo entre todos los sujetos afectados, deban
valorarse las aportaciones de suelo de los propietarios partcipes en una actuacin
de urbanizacin en ejercicio de la facultad establecida en la letra c) del apartado 1
del artculo 8, para ponderarlas entre s o con las aportaciones del promotor o de
la Administracin, a los efectos del reparto de los beneficios y cargas y la
adjudicacin de parcelas resultantes, el suelo se tasar por el valor que le
correspondera si estuviera terminada la actuacin.
2. En el caso de propietarios que no puedan participar en la adjudicacin de
parcelas resultantes de una actuacin de urbanizacin por causa de la
insuficiencia de su aportacin, el suelo se tasar por el valor que le correspondera
si estuviera terminada la actuacin, descontados los gastos de urbanizacin
correspondientes incrementados por la tasa libre de riesgo y la prima de riesgo.
Artculo 27. Rgimen de la valoracin.
La valoracin se realiza, en todo lo no dispuesto en esta Ley:

a) Conforme a los criterios que determinen las Leyes de la ordenacin territorial y

urbanstica, cuando tenga por objeto la verificacin de las operaciones precisas
para la ejecucin de la ordenacin urbanstica y, en especial, la distribucin de los
beneficios y las cargas de ella derivadas.
b) Con arreglo a los criterios de la legislacin general de expropiacin forzosa y de
responsabilidad de las Administraciones Pblicas, segn proceda, en los restantes
casos.
TTULO IV
Expropiacin forzosa y responsabilidad patrimonial
Artculo 28. Rgimen de las expropiaciones por razn de la ordenacin territorial y
urbanstica.
1. La expropiacin por razn de la ordenacin territorial y urbanstica puede
aplicarse para las finalidades previstas en la legislacin reguladora de dicha
ordenacin, de conformidad con lo dispuesto en esta Ley y en la Ley de
Expropiacin Forzosa.
2. La aprobacin de los instrumentos de la ordenacin territorial y urbanstica que
determine su legislacin reguladora conllevar la declaracin de utilidad pblica y
la necesidad de ocupacin de los bienes y derechos correspondientes, cuando
dichos instrumentos habiliten para su ejecucin y sta deba producirse por
expropiacin.
3. El justiprecio de los bienes y derechos expropiados se fijar conforme a los
criterios de valoracin de esta Ley mediante expediente individualizado o por el
procedimiento de tasacin conjunta. Si hay acuerdo con el expropiado, se podr
satisfacer en especie.
4. El acta de ocupacin para cada finca o bien afectado por el procedimiento
expropiatorio ser ttulo inscribible, siempre que incorpore su descripcin, su
identificacin conforme a la legislacin hipotecaria, su referencia catastral y su
representacin grfica mediante un sistema de coordenadas y que se acompae
del acta de pago o justificante de la consignacin del precio correspondiente.
A efectos de lo dispuesto en el prrafo anterior, la referencia catastral y la
representacin grfica podrn ser sustituidas por una certificacin catastral
descriptiva y grfica del inmueble de que se trate.
La superficie objeto de la actuacin se inscribir como una o varias fincas
registrales, sin que sea obstculo para ello la falta de inmatriculacin de alguna de
estas fincas. En las fincas afectadas y a continuacin de la nota a que se refiere la
legislacin hipotecaria sobre asientos derivados de procedimientos de
expropiacin forzosa, se extender otra en la que se identificar la porcin
expropiada si la actuacin no afectase a la totalidad de la finca.
Si al proceder a la inscripcin surgiesen dudas fundadas sobre la existencia,
dentro de la superficie ocupada, de alguna finca registral no tenida en cuenta en
el procedimiento expropiatorio, se pondr tal circunstancia en conocimiento de la
Administracin competente, sin perjuicio de practicarse la inscripcin.
Artculo 29. Supuestos de reversin y de retasacin.

1. Si se alterara el uso que motiv la expropiacin de suelo en virtud de

modificacin o revisin del instrumento de ordenacin territorial y urbanstica,
procede la reversin salvo que concurra alguna de las siguientes circunstancias:
a) Que el uso dotacional pblico que hubiera motivado la expropiacin hubiera
sido efectivamente implantado y mantenido durante ocho aos, o bien que el
nuevo uso asignado al suelo sea igualmente dotacional pblico.
b) Haberse producido la expropiacin para la formacin o ampliacin de un
patrimonio pblico de suelo, siempre que el nuevo uso sea compatible con los
fines de ste.
c) Haberse producido la expropiacin para la ejecucin de una actuacin de
urbanizacin.
d) Haberse producido la expropiacin por incumplimiento de los deberes o no
levantamiento de las cargas propias del rgimen aplicable al suelo conforme a
esta Ley.
e) Cualquiera de los restantes supuestos en que no proceda la reversin de
acuerdo con la Ley de Expropiacin Forzosa.
2. En los casos en que el suelo haya sido expropiado para ejecutar una actuacin
de urbanizacin:
a) Procede la reversin, cuando hayan transcurrido diez aos desde la
expropiacin sin que la urbanizacin se haya concluido.
b) Procede la retasacin cuando se alteren los usos o la edificabilidad del suelo, en
virtud de una modificacin del instrumento de ordenacin territorial y urbanstica
que no se efecte en el marco de un nuevo ejercicio pleno de la potestad de
ordenacin, y ello suponga un incremento de su valor conforme a los criterios
aplicados en su expropiacin. El nuevo valor se determinar mediante la
aplicacin de los mismos criterios de valoracin a los nuevos usos y
edificabilidades. Corresponder al expropiado o sus causahabientes la diferencia
entre dicho valor y el resultado de actualizar el justiprecio.
En lo no previsto por el prrafo anterior, ser de aplicacin al derecho de
retasacin lo dispuesto para el derecho de reversin, incluido su acceso al
Registro de la Propiedad.
3. No procede la reversin cuando del suelo expropiado se segreguen su vuelo o
subsuelo, conforme a lo previsto en el apartado 4 del artculo 17, siempre que se
mantenga el uso dotacional pblico para el que fue expropiado o concurra alguna
de las restantes circunstancias previstas en el apartado primero.
Artculo 30. Supuestos indemnizatorios.
Dan lugar en todo caso a derecho de indemnizacin las lesiones en los bienes y
derechos que resulten de los siguientes supuestos:
a) La alteracin de las condiciones de ejercicio de la ejecucin de la urbanizacin,
o de las condiciones de participacin de los propietarios en ella, por cambio de la
ordenacin territorial o urbanstica o del acto o negocio de la adjudicacin de
dicha actividad, siempre que se produzca antes de transcurrir los plazos previstos

para su desarrollo o, transcurridos stos, si la ejecucin no se hubiere llevado a

efecto por causas imputables a la Administracin.
Las situaciones de fuera de ordenacin producidas por los cambios en la
ordenacin territorial o urbanstica no sern indemnizables, sin perjuicio de que
pueda serlo la imposibilidad de usar y disfrutar lcitamente de la construccin o
edificacin incursa en dicha situacin durante su vida til.
b) Las vinculaciones y limitaciones singulares que excedan de los deberes
legalmente establecidos respecto de construcciones y edificaciones, o lleven
consigo una restriccin de la edificabilidad o el uso que no sea susceptible de
distribucin equitativa.
c) La modificacin o extincin de la eficacia de los ttulos administrativos
habilitantes de obras y actividades, determinadas por el cambio sobrevenido de la
ordenacin territorial o urbanstica.
d) La anulacin de los ttulos administrativos habilitantes de obras y actividades,
as como la demora injustificada en su otorgamiento y su denegacin
improcedente. En ningn caso habr lugar a indemnizacin si existe dolo, culpa o
negligencia graves imputables al perjudicado.
TTULO V
Funcin social de la propiedad y gestin del suelo
CAPTULO I
Venta y sustitucin forzosas
Artculo 31. Procedencia y alcance de la venta o sustitucin forzosas.
1. El incumplimiento de los deberes de edificacin o rehabilitacin previstos en
esta Ley habilitar para la expropiacin por incumplimiento de la funcin social de
la propiedad o la aplicacin del rgimen de venta o sustitucin forzosas, sin
perjuicio de que la legislacin sobre ordenacin territorial y urbanstica pueda
establecer otras consecuencias.
2. La sustitucin forzosa tiene por objeto la facultad de edificacin, para imponer
su ejercicio en rgimen de propiedad horizontal con el propietario actual del suelo.
3. En los supuestos de expropiacin, venta o sustitucin forzosas previstos en
este artculo, el contenido del derecho de propiedad del suelo nunca podr ser
minorado por la legislacin reguladora de la ordenacin territorial y urbanstica en
un porcentaje superior al 50 por ciento de su valor, correspondiendo la diferencia
a la Administracin.
Artculo 32. Rgimen de la venta o sustitucin forzosas.
1. La venta o sustitucin forzosas se iniciar de oficio o a instancia del interesado
y se adjudicar mediante procedimiento con publicidad y concurrencia.
2. Dictada resolucin declaratoria del incumplimiento de deberes del rgimen de
la propiedad del suelo y acordada la aplicacin del rgimen de venta o sustitucin
forzosas, la Administracin actuante remitir al Registro de la Propiedad

certificacin del acto o actos correspondientes para su constancia por nota al

margen de la ltima inscripcin de dominio. La situacin de venta o sustitucin
forzosas se consignar en las certificaciones registrales que de la finca se expidan.
3. Resuelto el procedimiento, la Administracin actuante expedir certificacin de
la adjudicacin, que ser ttulo inscribible en el Registro de la Propiedad.
En la inscripcin registral se harn constar las condiciones y los plazos de
edificacin a que quede obligado el adquiriente en calidad de resolutorias de la
adquisicin.
CAPTULO II
Patrimonios pblicos de suelo
Artculo 33. Nocin y finalidad.
1. Con la finalidad de regular el mercado de terrenos, obtener reservas de suelo
para actuaciones de iniciativa pblica y facilitar la ejecucin de la ordenacin
territorial y urbanstica, integran los patrimonios pblicos de suelo los bienes,
recursos y derechos que adquiera la Administracin en virtud del deber a que se
refiere la letra b) del apartado 1 del artculo 16, sin perjuicio de los dems que
determine la legislacin sobre ordenacin territorial y urbanstica.
2. Los bienes de los patrimonios pblicos de suelo constituyen un patrimonio
separado y los ingresos obtenidos mediante la enajenacin de los terrenos que los
integran o la sustitucin por dinero a que se refiere la letra b) del apartado 1 del
artculo 16, se destinarn a la conservacin, administracin y ampliacin del
mismo, siempre que slo se financien gastos de capital y no se infrinja la
legislacin que les sea aplicable, o a los usos propios de su destino.
Artculo 34. Destino.
1. Los bienes y recursos que integran necesariamente los patrimonios pblicos de
suelo en virtud de lo dispuesto en el apartado 1 del artculo anterior, debern ser
destinados a la construccin de viviendas sujetas a algn rgimen de proteccin
pblica. Podrn ser destinados tambin a otros usos de inters social, de acuerdo
con lo que dispongan los instrumentos de ordenacin urbanstica, slo cuando as
lo prevea la legislacin en la materia especificando los fines admisibles, que sern
urbansticos o de proteccin o mejora de espacios naturales o de los bienes
inmuebles del patrimonio cultural.
2. Los terrenos adquiridos por una Administracin en virtud del deber a que se
refiere la letra b) del apartado 1 del artculo 16, que estn destinados a la
construccin de viviendas sujetas a algn rgimen de proteccin pblica que
permita tasar su precio mximo de venta, alquiler u otras formas de acceso a la
vivienda, no podrn ser adjudicados, ni en dicha transmisin ni en las sucesivas,
por un precio superior al valor mximo de repercusin del suelo sobre el tipo de
vivienda de que se trate, conforme a su legislacin reguladora. En el expediente
administrativo y en el acto o contrato de la enajenacin se har constar esta
limitacin.
3. Las limitaciones, obligaciones, plazos o condiciones de destino de las fincas
integrantes de un patrimonio pblico de suelo que se hagan constar en las
enajenaciones de dichas fincas son inscribibles en el Registro de la Propiedad, no

obstante lo dispuesto en el artculo 27 de la Ley Hipotecaria y sin perjuicio de que

su incumplimiento pueda dar lugar a la resolucin de la enajenacin.
4. El acceso al Registro de la Propiedad de las limitaciones, obligaciones, plazos o
condiciones a que se refiere el apartado anterior produce los siguientes efectos:
a) Cuando se hayan configurado como causa de resolucin, sta se inscribir en
virtud, bien del consentimiento del adquirente, bien del acto unilateral de la
Administracin titular del patrimonio pblico de suelo del que proceda la finca
enajenada, siempre que dicho acto no sea ya susceptible de recurso ordinario
alguno, administrativo o judicial.
Sin perjuicio de la resolucin del contrato, la Administracin enajenante podr
interesar la prctica de anotacin preventiva de la pretensin de resolucin en la
forma prevista por la legislacin hipotecaria para las anotaciones preventivas
derivadas de la iniciacin de procedimiento de disciplina urbanstica.
b) En otro caso, la mencin registral producir los efectos propios de las notas
marginales de condiciones impuestas sobre determinadas fincas.
CAPTULO III
Derecho de superficie
Artculo 35. Contenido, constitucin y rgimen.
1. El derecho real de superficie atribuye al superficiario la facultad de realizar
construcciones o edificaciones en la rasante y en el vuelo y el subsuelo de una
finca ajena, manteniendo la propiedad temporal de las construcciones o
edificaciones realizadas. Tambin puede constituirse dicho derecho sobre
construcciones o edificaciones ya realizadas o sobre viviendas, locales o
elementos privativos de construcciones o edificaciones, atribuyendo al
superficiario la propiedad temporal de las mismas, sin perjuicio de la propiedad
separada del titular del suelo.
2. Para que el derecho de superficie quede vlidamente constituido se requiere su
formalizacin en escritura pblica y la inscripcin de sta en el Registro de la
Propiedad. En la escritura deber fijarse necesariamente el plazo de duracin del
derecho de superficie, que no podr exceder de noventa y nueve aos.
El derecho de superficie slo puede ser constituido por el propietario del suelo,
sea pblico o privado.
3. El derecho de superficie puede constituirse a ttulo oneroso o gratuito. En el
primer caso, la contraprestacin del superficiario podr consistir en el pago de una
suma alzada o de un canon peridico, o en la adjudicacin de viviendas o locales o
derechos de arrendamiento de unos u otros a favor del propietario del suelo, o en
varias de estas modalidades a la vez, sin perjuicio de la reversin total de lo
edificado al finalizar el plazo pactado al constituir el derecho de superficie.
4. El derecho de superficie se rige por las disposiciones de este Captulo, por la
legislacin civil en lo no previsto por l y por el ttulo constitutivo del derecho.
Artculo 36. Transmisin, gravamen y extincin.

1. El derecho de superficie es susceptible de transmisin y gravamen con las

limitaciones fijadas al constituirlo.
2. Cuando las caractersticas de la construccin o edificacin lo permitan, el
superficiario podr constituir la propiedad superficiaria en rgimen de propiedad
horizontal con separacin del terreno correspondiente al propietario, y podr
transmitir y gravar como fincas independientes las viviendas, los locales y los
elementos privativos de la propiedad horizontal, durante el plazo del derecho de
superficie, sin necesidad del consentimiento del propietario del suelo.
3. En la constitucin del derecho de superficie se podrn incluir clusulas y pactos
relativos a derechos de tanteo, retracto y retroventa a favor del propietario del
suelo, para los casos de las transmisiones del derecho o de los elementos a que se
refieren, respectivamente, los dos apartados anteriores.
4. El propietario del suelo podr transmitir y gravar su derecho con separacin del
derecho del superficiario y sin necesidad de consentimiento de ste. El subsuelo
corresponder al propietario del suelo y ser objeto de transmisin y gravamen
juntamente con ste, salvo que haya sido incluido en el derecho de superficie.
5. El derecho de superficie se extingue si no se edifica de conformidad con la
ordenacin territorial y urbanstica en el plazo previsto en el ttulo de constitucin
y, en todo caso, por el transcurso del plazo de duracin del derecho.
A la extincin del derecho de superficie por el transcurso de su plazo de duracin,
el propietario del suelo hace suya la propiedad de lo edificado, sin que deba
satisfacer indemnizacin alguna cualquiera que sea el ttulo en virtud del cual se
hubiera constituido el derecho. No obstante, podrn pactarse normas sobre la
liquidacin del rgimen del derecho de superficie.
La extincin del derecho de superficie por el transcurso de su plazo de duracin
determina la de toda clase de derechos reales o personales impuestos por el
superficiario.
Si por cualquier otra causa se reunieran los derechos de propiedad del suelo y los
del superficiario, las cargas que recayeren sobre uno y otro derecho continuarn
gravndolos separadamente hasta el transcurso del plazo del derecho de
superficie.
Disposicin adicional primera. Sistema de informacin urbana.
Con el fin de promover la transparencia, la Administracin General del Estado, en
colaboracin con las Comunidades Autnomas, definir y promover la aplicacin
de aquellos criterios y principios bsicos que posibiliten, desde la coordinacin y
complementacin con las administraciones competentes en la materia, la
formacin y actualizacin permanente de un sistema pblico general e integrado
de informacin sobre suelo y urbanismo, procurando, asimismo, la compatibilidad
y coordinacin con el resto de sistemas de informacin y, en particular, con el
Catastro Inmobiliario.
Disposicin adicional segunda. Bienes afectados a la Defensa Nacional, al
Ministerio de Defensa o al uso de las fuerzas armadas.
1. Los instrumentos de ordenacin territorial y urbanstica, cualquiera que sea su
clase y denominacin, que incidan sobre terrenos, edificaciones e instalaciones,

incluidas sus zonas de proteccin, afectos a la Defensa Nacional debern ser

sometidos, respecto de esta incidencia, a informe vinculante de la Administracin
General del Estado con carcter previo a su aprobacin.
2. No obstante lo dispuesto en esta Ley, los bienes afectados al Ministerio de
Defensa o al uso de las Fuerzas Armadas y los puestos a disposicin de los
organismos pblicos que dependan de aqul, estn vinculados a los fines
previstos en su legislacin especial.
Disposicin adicional tercera. Potestades de ordenacin urbanstica en Ceuta y
Melilla.
Las Ciudades de Ceuta y Melilla ejercern sus potestades normativas
reglamentarias dentro del marco de esta Ley y de las que el Estado promulgue al
efecto.
En todo caso, corresponder a la Administracin General del Estado la aprobacin
definitiva del Plan General de Ordenacin Urbana de estas Ciudades y de sus
revisiones, as como de sus modificaciones que afecten a las determinaciones de
carcter general, a los elementos fundamentales de la estructura general y
orgnica del territorio o a las determinaciones a que se refiere el apartado tercero
de la disposicin final primera de esta Ley.
La aprobacin definitiva de los Planes Parciales y Especiales, y de sus
modificaciones o revisiones, as como de las modificaciones del Plan General no
comprendidas en el prrafo anterior, corresponder a los rganos competentes de
las Ciudades de Ceuta y Melilla, previo informe preceptivo de la Administracin
General del Estado, el cual ser vinculante en lo relativo a cuestiones de legalidad
o a la afectacin a intereses generales de competencia estatal, deber emitirse en
el plazo de tres meses y se entender favorable si no se emitiera en dicho plazo.
Disposicin adicional cuarta. Gestin de suelos del patrimonio del Estado.
1. Ser aplicable a los bienes inmuebles del patrimonio del Estado lo dispuesto en
el artculo 34 de esta Ley sobre el acceso al Registro de la Propiedad de las
limitaciones, obligaciones, plazos o condiciones de destino en las enajenaciones
de fincas destinadas a la construccin de viviendas sujetas a algn rgimen de
proteccin pblica que permita tasar su precio mximo de venta o alquiler.
2. Se aade un nuevo artculo 190 bis en la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del
Patrimonio de las Administraciones Pblicas, con la siguiente redaccin:
Artculo 190 bis. Rgimen urbanstico de los inmuebles afectados.
Cuando los instrumentos de ordenacin territorial y urbanstica incluyan en el
mbito de las actuaciones de urbanizacin o adscriban a ellas terrenos afectados o
destinados a usos o servicios pblicos de competencia estatal, la Administracin
General del Estado o los organismos pblicos titulares de los mismos que los
hayan adquirido por expropiacin u otra forma onerosa participarn en la
equidistribucin de beneficios y cargas en los trminos que establezca la
legislacin sobre ordenacin territorial y urbanstica.
3. Se modifica el apartado 5 de la disposicin final segunda de la Ley 33/2003, de
3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Pblicas, que queda
redactado en los siguientes trminos:

5. Tienen el carcter de la legislacin bsica, de acuerdo con lo preceptuado en

el artculo 149.1.18. de la Constitucin, las siguientes disposiciones de esta Ley:
artculo 1; artculo 2; artculo 3; artculo 6; artculo 8, apartado 1; artculo 27;
artculo 28; artculo 29, apartado 2; artculo 32, apartados 1 y 4; artculo 36,
apartado 1; artculo 41; artculo 42; artculo 44; artculo 45; artculo 50; artculo
55; artculo 58; artculo 61; artculo 62; artculo 84; artculo 91, apartado 4;
artculo 92, apartados 1, 2, y 4; artculo 93, apartados 1, 2, 3 y 4; artculo 94;
artculo 97; artculo 98; artculo 100; artculo 101, apartados 1, 3 y 4; artculo
102, apartados 2 y 3; artculo 103, apartados 1 y 3; artculo 106, apartado 1;
artculo 107, apartado 1; artculo 109, apartado 3; artculo 121, apartado 4;
artculo 183; artculo 184; artculo 189; artculo 190; artculo 190 bis; artculo
191; disposicin transitoria primera, apartado 1; disposicin transitoria quinta.
4. Se aade una letra e) al apartado 2 del artculo 71 de la Ley 50/1998, de 30 de
diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, con la
siguiente redaccin:
e) Coadyuvar, con la gestin de los bienes inmuebles que sean puestos a su
disposicin, al desarrollo y ejecucin de las distintas polticas pblicas en vigor y,
en particular, de la poltica de vivienda, en colaboracin con las Administraciones
competentes. A tal efecto, podr suscribir con dichas Administraciones convenios,
protocolos o acuerdos tendentes a favorecer la construccin de viviendas sujetas
a algn rgimen de proteccin que permita tasar su precio mximo en venta,
alquiler u otras formas de acceso a la vivienda. Dichos acuerdos debern ser
autorizados por el Consejo Rector.
5. Se aade un ordinal 7. en el apartado 2 del artculo 53 de la Ley 14/2000, de
29 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, con la
siguiente redaccin:
7. Coadyuvar, con la gestin de los bienes inmuebles que sean puestos a su
disposicin, al desarrollo y ejecucin de las distintas polticas pblicas en vigor y,
en particular, de la poltica de vivienda, en colaboracin con las Administraciones
competentes. A tal efecto, podr suscribir con dichas Administraciones convenios,
protocolos o acuerdos tendentes a favorecer la construccin de viviendas sujetas
a algn rgimen de proteccin que permita tasar su precio mximo en venta,
alquiler u otras formas de acceso a la vivienda.
Disposicin adicional quinta. Modificacin del artculo 43 de la Ley de Expropiacin
Forzosa, de 16 de diciembre de 1954.
Se modifica el apartado 2 del artculo 43 de la Ley de Expropiacin Forzosa, de 16
de diciembre de 1954, que queda redactado en los trminos siguientes:
2. El rgimen estimativo a que se refiere el prrafo anterior:
a) No ser en ningn caso de aplicacin a las expropiaciones de bienes inmuebles,
para la fijacin de cuyo justiprecio se estar exclusivamente al sistema de
valoracin previsto en la Ley que regule la valoracin del suelo.
b) Slo ser de aplicacin a las expropiaciones de bienes muebles cuando stos
no tengan criterio particular de valoracin sealado por Leyes especiales.
Disposicin adicional sexta. Suelos forestales incendiados.

1. Los terrenos forestales incendiados se mantendrn en la situacin de suelo

rural a los efectos de esta Ley y estarn destinados al uso forestal, al menos
durante el plazo previsto en el artculo 50 de la Ley de Montes, con las
excepciones en ella previstas.
2. La Administracin forestal deber comunicar al Registro de la Propiedad esta
circunstancia, que ser inscribible conforme a lo dispuesto por la legislacin
hipotecaria.
3. Ser ttulo para la inscripcin la certificacin emitida por la Administracin
forestal, que contendr los datos catastrales identificadores de la finca o fincas de
que se trate y se presentar acompaada del plano topogrfico de los terrenos
forestales incendiados, a escala apropiada.
La constancia de la certificacin se har mediante nota marginal que tendr
duracin hasta el vencimiento del plazo a que se refiere el apartado primero. El
plano topogrfico se archivar conforme a lo previsto por el artculo 51.4 del
Reglamento Hipotecario, pudiendo acompaarse copia del mismo en soporte
magntico u ptico.
Disposicin adicional sptima. Reglas para la capitalizacin de rentas en el suelo
rural.
1. Para la capitalizacin de la renta anual real o potencial de la explotacin a que
se refiere el apartado 1 del artculo 22, se utilizar como tipo de capitalizacin la
ltima referencia publicada por el Banco de Espaa del rendimiento de la deuda
pblica del Estado en mercados secundarios a tres aos.
2. En la Ley de Presupuestos Generales del Estado se podr modificar el tipo de
capitalizacin establecido en el apartado anterior y fijar valores mnimos segn
tipos de cultivos y aprovechamientos de la tierra, cuando la evolucin observada
en los precios del suelo o en los tipos de inters arriesgue alejar de forma
significativa el resultado de las valoraciones respecto de los precios de mercado
del suelo rural sin consideracin de expectativas urbansticas.
Disposicin adicional octava. Participacin del Estado en la ordenacin territorial y
urbanstica.
La Administracin General del Estado podr participar en los procedimientos de
ordenacin territorial y urbanstica en la forma que determine la legislacin en la
materia. Cuando as lo prevea esta legislacin, podrn participar representantes
de la Administracin General del Estado, designados por ella, en los rganos
colegiados de carcter supramunicipal que tengan atribuidas competencias de
aprobacin de instrumentos de ordenacin territorial y urbanstica.
Disposicin adicional novena. Modificacin de la Ley Reguladora de las Bases del
Rgimen Local.
Se modifican los siguientes artculos y apartados de la Ley 7/1985, de 2 de abril,
reguladora de las bases del Rgimen Local, que quedan redactados en los
trminos siguientes:
1. Modificacin del artculo 22.2.

Corresponden, en todo caso, al Pleno municipal en los Ayuntamientos, y a la

Asamblea vecinal en el rgimen de Concejo Abierto, las siguientes atribuciones:
(...)
c) La aprobacin inicial del planeamiento general y la aprobacin que ponga fin a
la tramitacin municipal de los planes y dems instrumentos de ordenacin
previstos en la legislacin urbanstica, as como los convenios que tengan por
objeto la alteracin de cualesquiera de dichos instrumentos.
(...)
o) Las enajenaciones patrimoniales cuando su valor supere el 10 por ciento de los
recursos ordinarios del presupuesto y, en todo caso, las permutas de bienes
inmuebles.
2. Adicin de un nuevo artculo 70 ter.
1. Las Administraciones Pblicas con competencias de ordenacin territorial y
urbanstica debern tener a disposicin de los ciudadanos o ciudadanas que lo
soliciten, copias completas de los instrumentos de ordenacin territorial y
urbanstica vigentes en su mbito territorial, de los documentos de gestin y de
los convenios urbansticos.
2. Las Administraciones Pblicas con competencias en la materia, publicarn por
medios telemticos el contenido actualizado de los instrumentos de ordenacin
territorial y urbanstica en vigor, del anuncio de su sometimiento a informacin
pblica y de cualesquiera actos de tramitacin que sean relevantes para su
aprobacin o alteracin.
En los municipios menores de 5.000 habitantes, esta publicacin podr realizarse
a travs de los entes supramunicipales que tengan atribuida la funcin de
asistencia y cooperacin tcnica con ellos, que debern prestarles dicha
cooperacin.
3. Cuando una alteracin de la ordenacin urbanstica, que no se efecte en el
marco de un ejercicio pleno de la potestad de ordenacin, incremente la
edificabilidad o la densidad o modifique los usos del suelo, deber hacerse constar
en el expediente la identidad de todos los propietarios o titulares de otros
derechos reales sobre las fincas afectadas durante los cinco aos anteriores a su
iniciacin, segn conste en el registro o instrumento utilizado a efectos de
notificaciones a los interesados de conformidad con la legislacin en la materia.
3. Modificacin del artculo 75.7.
Los representantes locales, as como los miembros no electos de la Junta de
Gobierno Local, formularn declaracin sobre causas de posible incompatibilidad y
sobre cualquier actividad que les proporcione o pueda proporcionar ingresos
econmicos.
Formularn asimismo declaracin de sus bienes patrimoniales y de la participacin
en sociedades de todo tipo, con informacin de las sociedades por ellas
participadas y de las liquidaciones de los impuestos sobre la Renta, Patrimonio y,
en su caso, Sociedades.

Tales declaraciones, efectuadas en los modelos aprobados por los plenos

respectivos, se llevarn a cabo antes de la toma de posesin, con ocasin del cese
y al final del mandato, as cuando se modifiquen las circunstancias de hecho.
Las declaraciones anuales de bienes y actividades sern publicadas con carcter
anual, y en todo caso en el momento de la finalizacin del mandato, en los
trminos que fije el Estatuto municipal.
Tales declaraciones se inscribirn en los siguientes Registros de intereses, que
tendrn carcter pblico:
a) La declaracin sobre causas de posible incompatibilidad y actividades que
proporcionen o puedan proporcionar ingresos econmicos, se inscribir en el
Registro de Actividades constituido en cada Entidad local.
b) La declaracin sobre bienes y derechos patrimoniales se inscribir en el
Registro de Bienes Patrimoniales de cada Entidad local, en los trminos que
establezca su respectivo estatuto.
Los representantes locales y miembros no electos de la Junta de Gobierno Local
respecto a los que, en virtud de su cargo, resulte amenazada su seguridad
personal o la de sus bienes o negocios, la de sus familiares, socios, empleados o
personas con quienes tuvieran relacin econmica o profesional podrn realizar la
declaracin de sus bienes y derechos patrimoniales ante el Secretario o la
Secretaria de la Diputacin Provincial o, en su caso, ante el rgano competente de
la Comunidad Autnoma correspondiente. Tales declaraciones se inscribirn en el
Registro Especial de Bienes Patrimoniales, creado a estos efectos en aquellas
instituciones.
En este supuesto, aportarn al Secretario o Secretaria de su respectiva entidad
mera certificacin simple y sucinta, acreditativa de haber cumplimentado sus
declaraciones, y que stas estn inscritas en el Registro Especial de Intereses a
que se refiere el prrafo anterior, que sea expedida por el funcionario encargado
del mismo.
4. Inclusin de un nuevo apartado 8 en el artculo 75.
8. Durante los dos aos siguientes a la finalizacin de su mandato, a los
representantes locales a que se refiere el apartado primero de este artculo que
hayan ostentado responsabilidades ejecutivas en las diferentes reas en que se
organice el gobierno local, les sern de aplicacin en el mbito territorial de su
competencia las limitaciones al ejercicio de actividades privadas establecidas en el
artculo 8 de la Ley 5/2006, de 10 de abril, de Regulacin de los Conflictos de
Intereses de los Miembros del Gobierno y de los Altos Cargos de la Administracin
General del Estado.
A estos efectos, los Ayuntamientos podrn contemplar una compensacin
econmica durante ese periodo para aquellos que, como consecuencia del
rgimen de incompatibilidades, no puedan desempear su actividad profesional, ni
perciban retribuciones econmicas por otras actividades.
5. Inclusin de una nueva Disposicin adicional Decimoquinta. Rgimen de
incompatibilidades y declaraciones de actividades y bienes de los Directivos
locales y otro personal al servicio de las Entidades locales.

1. Los titulares de los rganos directivos quedan sometidos al rgimen de

incompatibilidades establecido en la Ley 53/1984, de 26 de diciembre, de
Incompatibilidades del Personal al Servicio de las Administraciones Pblicas, y en
otras normas estatales o autonmicas que resulten de aplicacin.
No obstante, les sern de aplicacin las limitaciones al ejercicio de actividades
privadas establecidas en el artculo 8 de la Ley 5/2006, de 10 de abril, de
Regulacin de los Conflictos de Intereses de los miembros del Gobierno y de los
Altos Cargos de la Administracin General del Estado, en los trminos en que
establece el artculo 75.8 de esta Ley.
A estos efectos, tendrn la consideracin de personal directivo los titulares de
rganos que ejerzan funciones de gestin o ejecucin de carcter superior,
ajustndose a las directrices generales fijadas por el rgano de gobierno de la
Corporacin, adoptando al efecto las decisiones oportunas y disponiendo para ello
de un margen de autonoma, dentro de esas directrices generales.
2. El rgimen previsto en el artculo 75.7 de esta Ley ser de aplicacin al
personal directivo local y a los funcionarios de las Corporaciones Locales con
habilitacin de carcter estatal que, conforme a lo previsto en el artculo 5.2 de la
Disposicin Adicional Segunda de la Ley 7/2007, de 12 de abril, del Estatuto
Bsico del Empleado Pblico, desempeen en las Entidades locales puestos que
hayan sido provistos mediante libre designacin en atencin al carcter directivo
de sus funciones o a la especial responsabilidad que asuman.
Disposicin transitoria primera. Aplicacin de la reserva de suelo para vivienda
protegida.
La reserva para vivienda protegida exigida en la letra b) del artculo 10 de esta
Ley se aplicar a todos los cambios de ordenacin cuyo procedimiento de
aprobacin se inicie con posterioridad a la entrada en vigor de esta Ley, en la
forma dispuesta por la legislacin sobre ordenacin territorial y urbanstica. En
aquellos casos en que las Comunidades Autnomas no hubieren establecido
reservas iguales o superiores a la que se establece en la letra b) del artculo 10 de
esta Ley, transcurrido un ao desde la entrada en vigor de la misma, desde dicho
momento y hasta su adaptacin a esta Ley ser directamente aplicable la reserva
del 30 por ciento prevista en sta con las siguientes precisiones:
a) Estarn exentos de su aplicacin los instrumentos de ordenacin de los
Municipios de menos de 10.000 habitantes en los que, en los dos ltimos aos
anteriores al del inicio de su procedimiento de aprobacin, se hayan autorizado
edificaciones residenciales para menos de cinco viviendas por cada mil habitantes
y ao, siempre y cuando dichos instrumentos no ordenen actuaciones
residenciales para ms de 100 nuevas viviendas; as como los que tengan por
objeto actuaciones de reforma o mejora de la urbanizacin existente en las que el
uso residencial no alcance las 200 viviendas.
b) Los instrumentos de ordenacin podrn compensar motivadamente
minoraciones del porcentaje en las actuaciones de nueva urbanizacin no dirigidas
a atender la demanda de primera residencia prevista por ellos con incrementos en
otras de la misma categora de suelo.
Disposicin transitoria segunda. Deberes de las actuaciones de dotacin.
Los deberes previstos en esta Ley para las actuaciones de dotacin sern de
aplicacin, en la forma prevista en la legislacin sobre ordenacin territorial y

urbanstica, a los cambios de la ordenacin que prevean el incremento de

edificabilidad o de densidad o el cambio de usos cuyo procedimiento de
aprobacin se inicie a partir de la entrada en vigor de esta Ley. Si, transcurrido un
ao desde la entrada en vigor de esta Ley, dicha legislacin no tiene establecidas
las reglas precisas para su aplicacin, desde dicho momento y hasta su
adaptacin a esta Ley sern aplicables las siguientes:
a) El instrumento de ordenacin delimitar el mbito de la actuacin, ya sea
continuo o discontinuo, en que se incluyen los incrementos de edificabilidad o
densidad o los cambios de uso y las nuevas dotaciones a ellos correspondientes y
calcular el valor total de las cargas imputables a la actuacin que corresponde a
cada nuevo metro cuadrado de techo o a cada nueva vivienda, segn
corresponda.
b) Los propietarios podrn cumplir los deberes que consistan en la entrega de
suelo, cuando no dispongan del necesario para ello, pagando su equivalente en
dinero.
c) Los deberes se cumplirn en el momento del otorgamiento de la licencia o el
acto administrativo de intervencin que se requiera para la materializacin de la
mayor edificabilidad o densidad o el inicio del uso atribuido por la nueva
ordenacin.
Disposicin transitoria tercera. Valoraciones.
1. Las reglas de valoracin contenidas en esta Ley sern aplicables en todos los
expedientes incluidos en su mbito material de aplicacin que se inicien a partir
de su entrada en vigor.
2. Los terrenos que, a la entrada en vigor de esta Ley, formen parte del suelo
urbanizable incluido en mbitos delimitados para los que el planeamiento haya
establecido las condiciones para su desarrollo, se valorarn conforme a las reglas
establecidas en la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Rgimen de Suelo y
Valoraciones, tal y como quedaron redactadas por la Ley 10/2003, de 20 de
mayo, siempre y cuando en el momento a que deba entenderse referida la
valoracin no hayan vencido los plazos para la ejecucin del planeamiento o, si
han vencido, sea por causa imputable a la Administracin o a terceros.
De no existir previsin expresa sobre plazos de ejecucin en el planeamiento ni en
la legislacin de ordenacin territorial y urbanstica, se aplicar el de tres aos
contados desde la entrada en vigor de esta Ley.
3. Mientras no se desarrolle reglamentariamente lo dispuesto en esta Ley sobre
criterios y mtodo de clculo de la valoracin y en lo que sea compatible con ella,
se estar a lo dispuesto en el apartado 3 del artculo 137 del Reglamento de
Gestin Urbanstica aprobado por Real Decreto 3288/1978, de 25 de agosto, y a
las normas de valoracin de bienes inmuebles y de determinados derechos
contenidas en la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, o disposicin que la
sustituya.
Disposicin transitoria cuarta. Criterios mnimos de sostenibilidad.
Si, trascurrido un ao desde la entrada en vigor de esta Ley, la legislacin sobre
ordenacin territorial y urbanstica no estableciera en qu casos el impacto de una
actuacin de urbanizacin obliga a ejercer de forma plena la potestad de
ordenacin, esta nueva ordenacin o revisin ser necesaria cuando la actuacin

conlleve, por s misma o en unin de las aprobadas en los dos ltimos aos, un
incremento superior al 20 por ciento de la poblacin o de la superficie de suelo
urbanizado del municipio o mbito territorial.
Disposicin derogatoria nica. Derogacin normativa.
Quedan derogados a la entrada en vigor de esta Ley:
a) La Ley 6/1998, de 13 de abril, de Rgimen del Suelo y Valoraciones.
b) El artculo 133, el apartado 1 del artculo 134, el apartado 1 del artculo 243, el
artculo 276, el apartado 1 del artculo 280 y los artculos 287, 288 y 289 del
Texto Refundido de la Ley sobre Rgimen del Suelo y Ordenacin Urbana
aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio.
c) Los artculos 38 y 39 de la Ley de Expropiacin Forzosa de 16 de diciembre de
1954.
d) Cuantas otras disposiciones de igual o inferior rango se opongan a lo dispuesto
en esta Ley.
Disposicin final primera. Carcter del contenido dispositivo de esta Ley.
1. Tienen el carcter de condiciones bsicas de la igualdad en el ejercicio de los
derechos y el cumplimiento de los correspondientes deberes constitucionales y, en
su caso, de bases del rgimen de las Administraciones Pblicas, de la planificacin
general de la actividad econmica y de proteccin del medio ambiente, dictadas
en ejercicio de las competencias reservadas al legislador general en el artculo
149.1.1., 13., 18. y 23. de la Constitucin, los artculos 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8,
9, 10, 11, apartados 1, 2, 3 y 5, 12, 13, 14, 15, 16, 31, apartado 3, las
disposiciones adicionales primera y sexta, apartados 1 y 2, y las disposiciones
transitorias primera, segunda y cuarta.
2. Los artculos 33 y 34, apartados 1 y 2, tienen el carcter de bases de la
planificacin general de la actividad econmica dictadas en ejercicio de la
competencia reservada al legislador estatal en el artculo 149. 1. 13. de la
Constitucin, sin perjuicio de las competencias exclusivas sobre suelo y urbanismo
que tengan atribuidas las Comunidades Autnomas.
3. Tienen el carcter de disposiciones establecidas en ejercicio de la competencia
reservada al legislador estatal por el artculo 149.1.4., 8. y 18. sobre defensa,
legislacin civil, expropiacin forzosa y sistema de responsabilidad de las
Administraciones Pblicas, los artculos 11, apartados 4, 17, 18, 19, 20, 21, 22,
23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, apartados 1 y 2, 32, 34, apartados 3 y 4, 35 y
36, las disposiciones adicionales segunda, quinta, sexta, apartado 3, y sptima y
la disposicin transitoria tercera.
4. El contenido normativo ntegro de esta Ley es de aplicacin directa en los
territorios de las Ciudades de Ceuta y Melilla, con las siguientes precisiones:
a) La potestad que la letra b) del artculo 10 reconoce a la Ley para reducir el
porcentaje de reserva de vivienda sometida a algn rgimen de proteccin pblica
y la de determinar los posibles destinos del patrimonio pblico del suelo, de entre
los previstos en el apartado 1 del artculo 34, podrn ser ejercidas directamente
en el plan general.

b) El porcentaje a que se refiere la letra b) del apartado 1 del artculo 16 ser el

del quince por ciento, que el plan general podr incrementar motivada y
proporcionadamente hasta el veinte por ciento en las actuaciones o mbitos en los
que el valor de los solares resultantes o de su incremento, en su caso, sea
sensiblemente superior al medio de los incluidos en su misma clase de suelo.
5. Lo dispuesto en esta Ley se aplicar sin perjuicio de los regmenes civiles,
forales o especiales, all donde existen.
Disposicin final segunda. Delegacin legislativa.
Se delega en el Gobierno, por un ao a contar desde la entrada en vigor de esta
Ley, la potestad de dictar un Real Decreto Legislativo que refunda el texto de sta
y los preceptos que quedan vigentes del Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26
de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley sobre Rgimen del
Suelo y Ordenacin Urbana, debiendo aclararse, regularizarse y armonizarse la
terminologa y el contenido dispositivo de ste a los de esta Ley.
Disposicin final tercera. Desarrollo.
Se autoriza al Gobierno para proceder, en el marco de sus atribuciones, al
desarrollo de esta Ley.
Disposicin final cuarta. Entrada en vigor.
Esta Ley entrar en vigor el da 1 de julio de 2007.
Por tanto,
Mando a todos los espaoles, particulares y autoridades, que guarden y hagan
guardar esta Ley.
Madrid, 28 de mayo de 2007.
JUAN CARLOS R.
El Presidente del Gobierno,
JOS LUIS RODRGUEZ ZAPATERO