VALUACIN DE PREDIOS RUSTICOS

INTRODUCCION
Para los efectos del reglamento se considera un predio rstico a los terrenos ubicados en zona
rural dedicados a uso agrcola, pecuario, forestal y de proteccin y a los eriazos susceptibles de
destinarse a dichos usos que no hayan sido habilitados como urbanos ni estn comprendidos
dentro de los lmites de expansin urbana.
Forman parte del predio rstico, la tierra, el agua y su ecosistema, as como las construcciones e
instalaciones fijas y permanentes que existan en l.
Los terrenos rsticos ubicados en zona de expansin urbana e islas rsticas, se valuarn conforme
a lo establecido en el captulo J del presente ttulo.
Se considera terrenos eriazos aquellos que se encuentran sin cultivar por falta o exceso de agua y
los terrenos improductivos y terrenos ribereos al mar los ubicados a lo largo del litoral de la
Repblica, en la franja de 1 Km. medido a partir de la lnea de la ms alta marea. En ambos casos
se entiende que estos terrenos estarn situados fuera delrea urbana y que no se encuentran
comprendidos en las zonas de expansin urbana sealados en los planes urbanos, o en los
estudios urbansticos debidamente aprobados por autoridad competente.
Se debe exceptuar de esta clasificacin a los terrenos de forestacin y las lomas con pastos
naturales dedicados a la ganadera.

MEMORIA DESCRIPTIVA
Nombre del propietario:
INVERSIONES SAN ILDEFONSO S.A.
Nombre del solicitante de la valuacin
INVERSIONES SAN ILDEFONSO S.A.
Objeto de la valuacin.
Determinar el valor Comercial del terreno, para efectos de venta por parte de la entidad
solicitante.
Ubicacin:
Av. Finlandia, zona noreste de la ciudad, camino a Los lunas, Distrito de la Tinguia, Provincia de
Ica y Departamento de Ica.

 Fecha a la cual esta referida la valuacin del terreno.

25 de Enero del 2012
Reglamentacion Empleada:
Para la presente valuacin se ha empleado, el vigente Reglamento Nacional de Tasaciones del
Per; aprobado por R. M. N 126-2007-VIVIENDA de fecha07-05- 2007, efectundose por el
mtodo de Tasacin Directa, la misma que corresponde a la determinacin del valor de los
componentes fsicos del inmueble, inspeccin ocular del mismo y de su entorno, y toma de
muestras fotogrficas.
Area del Terreno
24 240 m2
Linderos y Perimetro
- Por el frente, con la Av. A, y a una distancia de 38.7 m a la Av.Finlandia, con un perimetro total
644.92 m
Naturaleza y clasificacin de las tierras.
El suelo es arcilloso, era terreno de cultivo
Pendiente
Su pendiente maxima es menor a 4%
Clase de terreno Rustico
Tierras aptas para cultivo en limpio. (Clase A)
Estas tierras renen condiciones agrolgicas que permiten la remocin peridica y continuada del
suelo para el sembro de plantas herbceas y semiarbustivas de corto perodo vegetativo, bajo
tcnicas econmicamente accesibles a los agricultores del lugar y sin deterioro de la capacidad
productiva del suelo, ni alteracin del rgimen hidrolgico de la cuenca.
Por su alta calidad agrolgica podrn dedicarse a otros fines (cultivos permanentes, pastoreo,
produccin forestal y proteccin) cuando en esta forma se obtenga un rendimiento econmico
superior al que se
obtendra de su utilizacin confines de cultivo en limpio
El terreno se subclasifica en la siguiente categoria

Segunda categora: Son aquellas con algunas limitaciones vinculadas al factor topogrfico o clima
que restringen su capacidad productiva, requieren moderadas prcticas de conservacin y de
manejo de suelos para evitar su deterioro o para mejorarlo.

Las limitaciones de las tierras de segunda categora pueden incluir efectos simples o combinados
de:
o Pendiente ligeramente inclinada por debajo del 4%
o Susceptibilidad moderada a la erosin.
o Factores desfavorables que afectan la estructura del suelo.
o Ligera salinidad o sodio, fcil de corregir.
o Reaccin o pH entre neutro a ligeramente alcalino.
o Exigencias en el riego
o Limitaciones de clima

CONCEPTOS DE VALUACIN DE TERRENOS RSTICOS

El valor rstico de las tierras de primera categora (V R) aptas para cultivo en limpio con riego por
gravedad y agua superficial se obtiene de los valores oficiales de terrenos rsticos del distrito en
que se ubica el terreno materia devaluacin o producto del estudio del mercado inmobiliario de la
zona en estudio, segn corresponda a una valuacin reglamentaria o comercial.
El valor bsico eriazo se determina aplicando la siguiente expresin:
VBE = 1/10 VR x d x U x T x V x E
En donde:

VBE = Valor bsico eriazo

VR = Valor unitario oficial de terreno rstico o valor unitario de terreno del mercado, segn se
trate de valuacin reglamentaria o valuacin comercial, de las tierras de primera categora. d =
Distancia al rea con valor
unitario oficial urbano
U = Uso

T = Topografa y naturaleza del terreno

V = Vas que sirven a la zona en que se ubica el terreno
E = Factor de correccin ecolgica
ARTCULO III.D.30
La expresin numrica de los factores d, U, T, V, D, y E sern los consignados en las tablas N 05
hasta la N 08-A. La valuacin comercial en ambos casos se establece en funcin de la ley de oferta
y la demanda.
El perito teniendo en cuenta la zona, progreso y dinmica de desarrollo y uso de sta, aplicar de
ser el caso, los factores consignados en las tablas N 05, 06, 07, 08 y 08-A.
TABLA N 05
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* Si se presentan en forma simultnea problemas de topografa y naturaleza del terreno, el factor
T se determina multiplicando los factores orrespondientes.
Para los efectos de este reglamento, las vas clasificadas segn el servicio que comprende cercano
al terreno se definen en la forma siguiente:
Carreteras de segunda clase
Tiene un ancho entre 3,50 m y 8,00 m. son afirmadas, y su diseo es para velocidades entre 60 a
80 Km/h., forman parte del sistema departamental y su pendiente mxima es de 8%.
TABLA N 06
|FACTOR VIAS(CARRETERAS) |
|CLASE DE VIA (CARRETERAS) |DISTANCIA |
| |Hasta 500 m |De 501 a 1000 m |
|Carreteras duales |1,50 |1,25 |
|Carreteras de primera clase |1,40 |1,20
|
|Carreteras de segunda clase |1,30 |1,15 |
|Carreteras de tercera clase |1,20 |1,10 |
|Trochas carrozables |1,10 |1,05 |

|Sin carretera |1,00 |1,00 |

* El Perito deber tener en cuenta para la clasificacin de carreteras: su jurisdiccin y el servicio,

segn la normatividad vigente.
VALUACIN DE FACTORES ECOLGICOS (E)
Se debe tener en consideracin las siguientes variables en cada uno de los factores:
a. Clima: Horas de asolamiento, caractersticas climatolgicas de la zona, vientos dominantes, etc.
b. Paisaje: Flora y fauna existente en el rea y alrededores, ros, lagos, bosques, etc. que
determinen el entorno; debindose tomar fotos a color destacando
el paisaje.
c. Contaminacin ambiental.- Generacin de humos, ruidos, desechos emanaciones, que
pudieran atentar contra la salud y el medio ambiente.
Estas variables se determinarn a criterio del perito y podrn calificarse de bueno (B), regular (R) y
malo (M), y se aplicar la Tabla N 08 y 08-A.
Tabla N 08
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Tabla N 08-A
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Si se presentan en forma simultnea ms de una de las variables, el factor E se determina
multiplicando los ndices correspondientes de stas.
ANEXO:

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En la Av Finlandia, al frente de la bodega Vista Alegre, camino al

http://es.slideshare.net/JoeMalpicaPimentel/valuacin-comercial-de-un-predio-urbano