INFORME DE VALUACION DE UN INMUEBLE: EDIFICIO COMERCIO/VIVIENDAS

DE 5 PLANTAS Y AZOTEA, UBICADO EN CALLE BRASIL N 491 DISTRITO

DE JOS LEONARDO ORTIZ, PROVINCIA DE CHICLAYO.
A VALOR COMERCIAL Y DE REALIZACION EN EL MERCADO.
PROPIETARIO Y CLIENTE

ABRAHAM CADENILLAS BUSTAMANTE

LOCALIZACION

CALLE
BRASIL
N
491
(URBANIZACIN
BARSALLO MZ. 23 LT. 3), DISTRITO DE
J.LEONARDO ORTIZ, PROVINCIA DE CHICLAYO.

SOLICITANTE

BANCO DEL CRDITO DEL PER

FECHA DE VALUACIN

02 DE DICIEMBRE DEL 2011.

VALOR COMERCIAL

US$ 180,000.00

S/. 522,000.00

VALOR DE REALIZACIN EN EL
MERCADO

US$ 144,000.00

S/. 417,600.00

PERITO
:

-2INFORME DE VALUACION DE UN INMUEBLE: EDIFICIO COMERCIO/VIVIENDAS

DE 5 PLANTAS Y AZOTEA, UBICADO EN CALLE BRASIL N 491 DISTRITO
DE JOS LEONARDO ORTIZ, PROVINCIA DE CHICLAYO.
A VALOR COMERCIAL Y DE REALIZACION EN EL MERCADO.

PROPIETARIO Y
CLIENTE

ABRAHAM CADENILLAS BUSTAMANTE

SOLICITANTE

BANCO DE CREDITO DEL PERU BCP

INMUEBLE

EDIFICIO COMERCIO/VIVIENDAS DE 5
PLANTAS Y AZOTEA

FECHA

CHICLAYO, 02 DE DICIEMBRE DEL 2011

A) DATOS GENERALES
I.

INSTRUCCIONES RECIBIDAS Y OBJETO DE LA VALUACION:

Recibimos las instrucciones de Pedro Quiroz Lossio, Banca Pequea Empresa,
Banco de Crdito, Oficina Av. Balta, para determinar el Valor del inmueble
indicado. El objeto de la valuacin

es determinar

el Valor Comercial y de

Realizacin en el Mercado del Bien Inmueble de acuerdo al Reglamento Nacional

de Tasaciones del Per, aprobado mediante Resolucin Ministerial N 126-2,007VIVIENDA de Fecha 13/05/07 y la Resolucin S.B.S. N 808 -2003. G.305 - 8120
B) MEMORIA DESCRIPTIVA
I.

UBICACIN DEL INMUEBLE

El inmueble materia de valuacin, est ubicado en la

Calle Brasil N 491

interseccin con Calle Panam (Urbanizacin Barsallo Mz. 23 Lt. 3), Distrito de J.
Leonardo Ortiz, Provincia de Chiclayo, Departamento de Lambayeque.
II.

LINDEROS Y MEDIDAS PERIMETRALES

El terreno sobre el cual se ubica el inmueble en referencia, presenta las siguientes
medidas y linderos:
DESCRIPCIN

IV.

LINDEROS

MEDIDAS (ml)

FRENTE

Av. Panam

5.50

DERECHA

Lote 4

5.35

IZQUIERDA

Lote 2

15.90

FONDO

Ca. Brasil

15.85

PERIMETRO
Los linderos y medidas antes descritas alcanzan un permetro de 42.60 ml

-3V.

AREAS
El rea encerrada en los linderos y medidas anteriormente descritos 86.10 m2
(OCHENTA Y SEIS METROS CUADRADOS CON DIEZ DECMETROS CUADRADOS).
El rea construida es segn el siguiente cuadro:
AREA CONSTRUIDA
PISOS

VI.

(m2)

86.10

97.02

97.02

97.02

97.02

Total

474.18

FECHA DE ASIGNACIN DEL VALOR

02 de Diciembre del 2011

VII.

ZONIFICACION E INFRAESTRUCTURA URBANA

A) ZONIFICACIN

R.D.M.

B) RETIRO MUNICIPAL

No presenta

C) ALTURA EDIFICACIN

5 Pisos y Azotea

D) USO ACTUAL INMUEBLE

Edifico Comercial

VIII. INFRAESTRUTURA DE SERVICIOS URBANOS DEL ENTORNO

El entorno donde se ubica el inmueble cuenta con obras de infraestructura urbana
como: veredas, redes de agua, redes de desage, instalaciones elctricas y lneas
telefnicas y cable.
IX.

DESCRIPCION Y DISTRIBUCION DEL INMUEBLE

Se trata de un inmueble de material noble y que tiene los siguientes espacios
arquitectnicos:
Primer Planta.Cuenta con dos ingresos que dan acceso a un local comercial con un depsito. Por
un tercer ingreso en la calle Brasil se ubica un bao y la escalera que conduce al
segundo piso.

-42, 3, 4 Piso (tpicos).Son departamentos con los siguientes ambientes: Sala-comedor, cocina, bao, dos
cuartos y lavandera.
Azotea.En sta se ubica el tanque elevado.

X.

CARACTERISTICAS EN LA EDIFICACION
El Inmueble se ha construido con material noble, con las siguientes caractersticas
tcnicas:
- Cimentacin: Zapatas de concreto armado.
- Estructura Portante: Columnas y vigas de concreto armado.
- Techos: Tipo aligerado, de concreto armado horizontales, de 20 Cmts. de espesor.
- Revestimientos: Con tarrajeo y pintura lavable.
- Pisos: Son de cermica.
- Puertas y Ventanas: Las puertas principales y los ingresos a los departamentos
son metlicas, y las interiores son de madera. Las ventanas son con sistema
directo.
- Baos: Aparatos sanitarios son blancos y de color con zcalos de cermica.
- Instalaciones Sanitarias: Redes empotradas de PVC, para agua fra con sistema
cisterna electrobomba tanque elevado.
-

Instalaciones Elctricas: Redes empotradas, suministro monofsico, con luminarias

de potencia variada.

Cocina: Con muebles de albailera en las viviendas.

XIII. DEPRECIACION:
De conformidad con el Reglamento Nacional de Tasaciones Tabla N 2 (Local
Comercial) y Tabla N 1 (Vivienda), para los cuales le corresponde una Depreciacin
segn el siguiente cuadro:

C)

MATERIAL
ESTADO DE
ANTIGEDAD
PREDOMINANTE CONSERVACIN
(AOS)

D
%

FACTOR DE
AJUSTE

10

12.0

0.880

BUENO

07

9.2

0.908

BUENO

06

8.6

0.914

PISO

TABLA

LADRILLO

BUENO

LADRILLO

3,4,5

LADRILLO

ESCRITURAS PBLICAS Y GRAVAMENES VIGENTES

I.

ESCRITURAS PBLICAS
El dominio de la propiedad corre inscrita en la Partida N10095362-SUNARP, Zona
Registral NII-Sede Chiclayo.

-5II.

GRAVAMENES
A favor del Banco de Crdito del Per.

III. SERVIDUMBRES
No se tiene.
D)

METODOLOGA EMPLEADA
I.

BASES PARA SU DESARROLLO

Se ha realizado una visita de inspeccin y tambin al entorno del Inmueble materia de
valuacin, a fin de determinar los valores comerciales de compra venta de terrenos
urbanos de similares caractersticas.

II. DESCRIPCIN DE LA METODOLOGIA UTILIZADA

La valuacin se efecta en concordancia con lo dispuesto en el Reglamento Nacional
de Tasaciones del Per N 126-2007/VIVIENDA de Fecha 07/05/07 y para la
Realizacin en el Mercado la Resolucin S.B.S N 808-03.
III. INVESTIGACION DE VALORES COMERCIALES DE TERRENOS DE REFERENCIA.
Con relacin a terrenos de caractersticas similares en entorno Urbano y ubicacin, en
la actualidad los inmuebles que se ubica muy cerca al complejo Moshoqueque y a una
cuadra del Parque de las Piletas, zona de alta densidad comercial, donde los lotes de
Terreno se ofertan entre los US$ 300.00/m2 a US$ 400.00/m2, el Perito le asigna el
Valor de US$ 350.00/m2.
Tipo de cambio: US$ 1.00 = S/ 2,90

IV. DEDUCCIONES APLICABLES

Para el caso de Realizacin del inmueble consideramos las siguientes deducciones

Gastos por prdidas y deterioro ..

2.00 %

Gastos para realizacin de valuacin ...

0.20 %

Depreciacin durante la ejecucin....

4.00%

Mantenimiento..

3.80%

Para realizar la venta del inmueble en un plazo de 120 das tiles,

estableciendo que a la fecha en el Mercado la oferta es mayor que
la demanda, consideramos un ajuste en el valor para vender el
bien en ese plazo

10.00 %

TOTAL DE DEDUCCIONES

20.00%

-6V. SUSTENTACIN
El anlisis efectuado sobre el inmueble, nos permite indicar que las apreciaciones
indicadas son las ms razonables para determinar el Valor del Bien.
E)

VALORIZACIN
I. VALOR DE REPOSICIN DEL INMUEBLE
Comprende la valorizacin de los siguientes tems:
a) Terreno. (V.T)
b) Obras Civiles (V.E.)
a) Valor del Terreno (V.T)
Del anlisis de los valores comerciales del mercado inmobiliario de compra y venta
de terrenos similares en ubicacin y entorno urbano a la fecha, el Perito asigna un
Valor Comercial Unitario de US$ 350.00/m2.
Luego:

Formatted: English (U.S.)

V.T = 86.10

m2

X US$. 350.00

V.T = US$. 30,135.00

Formatted: Spanish (International Sort)

Formatted: Spanish (International Sort)

b) VALOR DE EDIFICACIN (VE)

De acuerdo a las caractersticas constructivas y materiales que han sido utilizados para
la edificacin existente el Perito asigna un Valor Comercial Unitario de Edificacin (V.U.C)
como se explica en el Cuadro Siguiente de Costos por m2:
PARTIDA
Cimentacin
Estructura Portante
Techos
Pisos
Revestimientos
Puertas y Ventanas
Cerrajera
Agua y Desage
Electricidad
Cocina
Baos
COSTO DIRECTO
GAST.GEN+ UTIL. 25%)
VUE/m2 S/.

VUE/m2 US$

VALORES UNITARIOS DE EDIFICACION (S//m2)

1 Piso
91.63
238.02
123.71
70.53
68.80
69.87
8.95
55.80
44.14
17.35
788.80

2, 3, 4 y 5Piso
91.63
238.02
123.71
70.53
68.80
69.87
8.95
55.80
40.44
15.30
17.35
800.40

197.20
986.00

200.10
1000.50

340.00

345.00

-7Luego:
PISOS

V. U.E US$

A.C(m )

F.D

V.E US$

340.00

86.10

0.880

25,761.12

345.00

97.02

0.908

30,392.49

3, 4, 5

345.00

291.06

0.914

91,779.95

VALOR EDIFICACION (V.E.)

147,933.56

d) VALOR DE REPOSICION DEL INMUEBLE (VR)

V.R = V.T + V.E
V.R = US$ 30,135.00 + US$ 147,933.56

V.R = US$ 178,068.56

TIPO DE CAMBIO: US $ 1.00 = S/ 2,90

II. VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE (VC)

De acuerdo a la evaluacin de precios el Perito considera que el Valor de Reposicin calculado
no refleja adecuadamente el Valor Comercial del Inmueble debiendo ajustarse por un factor de
mejoramiento Fm= 1.010847
Luego:
VC = V.R

Fm

VC = US$ 178,068.56 x 1.010847

VC = US$ 180,000.00
Son: CIENTO OCHENTA MIL Y 00/100 DOLARES AMERICANOS
Equivalente a S/. 522,000.00

III. VALOR DE REALIZACION EN EL MERCADO (VRM)

El Valor de Realizacin del Inmueble en el Mercado (VRM), Resolucin S.B.S. N 808-2003, es
el Valor Neto que se esperara recuperar como consecuencia de una eventual venta de dicho
bien, en la situacin como est descontando castigos y cargos indicados en el Rubro D IV.
Las deducciones aplicables son 20 % del Valor Comercial.
Luego
VRM

= 80 % x VC

VRM

= 0.80 x US$ 180,000.00

VRM

= US$ 144,000.00

Son: CIENTO CUARENTA Y CUATRO MIL Y 00/100 DLARES AMERICANOS.

Equivalente a S/ 417,600.00

-8F)

OPINION GENERAL DEL PERITO VALUADOR

I

La presente valuacin se ha efectuado con independencia de criterio aplicando las

normas vigentes.

II

Vigencia de la valuacin: De no variar las condiciones del mercado as como de no

presentarse imponderables, podra tener una vigencia de 01 AO.

III

Recomendaciones:
- El Banco deber

incluir las deducciones de su conocimiento a fin de obtener un

Valor de Realizacin Final.

G)

DOCUMENTACION SUSTENTATORIA
I

Se conto con Copia Literal de Dominio y Certificado de Cargas/Gravmenes,

Declaracin Jurada de Autoavalo y se tuvo

las facilidades para el trabajo de

valuacin.
II

La informacin de precios de terrenos se obtuvo del Mercado y se comprob con

nuestra base de datos.

Chiclayo, 02 de Diciembre del 2011

Se adjunta
13 Vistas Fotogrficas

-9VISTAS DEL INMUEBLE: UBICADO EN CALLE BRASIL N 491

DISTRITO DE J. LEONARDO ORTIZ, PROV. DE CHICLAYO.

TIENDA EN PRIMER PISO CON VIGAS PERALTADAS

EL INMUEBLE EST UBICADO EN CALLE BRASIL

INTERSECCIN CON CALLE PANAM

BAO EN PRIMER PISO

VENTANAS CON SISTEMA DIRECTO

ESCALERA QUE CONDUCE AL SEGUNDO PISO

PASADIZO QUE CONDUCE A DIFERENTES AMBIENTES 2 PISO

- 10 -

BAO CON APARATOS SANITARIOS BLANCOS

Y CERMICA DE COLOR

COCINA CON MUEBLES DE ALBAILERA Y REPOSTEROS

AMBIENTES DEL TERCER NIVEL

LOS PISOS SON DE CERMICA

LAS PUERTAS INTERIORES SON DE MADERA

LAVANDERA DE ALBAILERA

TANQUE ELEVADO EN AZOTEA

- 11 -

HOJA RESUMEN DE REVALUACION N105-2011

CLIENTE

ABRAHAM CADENILLAS BUSTAMANTE

PROPIETARIO

ABRAHAM CADENILLAS BUSTAMANTE

FECHA VALUACION

02 DE DICIEMBRE DE 2,011

DIRECCION DEL INMUEBLE

ESQUINA CALLE BRASIL N 491 INTERSECCIN CALLE PANAMA DEL

DISTRITO DE JOS L. ORTIZ PROVINCIA DE CHICLAYO.

OCUPACION/ USO / ACTIVIDAD

COMERCIO / VIVIENDAS
PRIMER PLANTA.SE TRATA DE UN LOCAL COMERCIAL, CON DOS INGRESOS HACIA UN
LOCAL COMERCIAL CON UN DEPSITO. POR UN TERCER INGRESO EN
LA CALLE BRASIL SE UBICA LA ESCALERA QUE CONDUCE AL SEGUNDO
PISO Y UN BAO.

DESCRIPCION DETALLADA

2, 3, 4 PISO (TPICOS).SE TRATA DE DEPARTAMENTOS CON LOS SIGUIENTES AMBIENTES:

SALA-COMEDOR, COCINA, BAO, DOS CUARTOS Y LAVANDERA.
AZOTEA.SE UBICA EL TANQUE ELEVADO.

MATERIAL DE CONSTRUCCION
NUMERO DE PISOS
NUMERO DE SOTANOS
AO DE CONSTRUCCIN

CONCRETO LADRILLO CEMENTO

5 PISOS Y AZOTEA
0
2,010

VALOR DEL TERRENO

US$ 30,135.00

VALOR DE LAS EDIFICACIONES

US$

.
.
147,933.56

.
PISOS

A.C(m2)
86.10
97.02
291.06

V. U.E US$
340.00
345.00
345.00

1
2
3, 4, 5

F.D
0.880
0.908
0.914
VALOR EDIFICACION

Tipo de cambio
TOTAL VALOR COMERCIAL
TOTAL VALOR DE REALIZACION
VALOR DE RECONSTRUCCIN:
PISO
1
2

25,761.12
30,392.49
91,779.95
147,933.56

S/. 2.90
US$
US$

180,000.00
144,000.00

AREA (m2)
86.10
97.02
291.06

3, 4, 5

V.E US$

V.U.E US$
340.00
345.00
345.00

VALOR DE RECONSTRUCCIN DE LAS EDIFICACIONES

V.E US$
29274
33471.9
100415.7
109,622.80

NOTA 01: (*)LOS VALORES CONSIGNADOS EN LA PRESENTE TASACION, CONSIDERAN IGV Y CORRESPONDE A TODOS LOS
BIENES QUE EL BANCO HA INDICADO VALUAR.
NOTA 2: CONFIRMAR SI LAS AREAS VERIFICADAS, COINCIDEN CON LO INDICADO EN FICHA DE RR.PP. DEL INMUEBLE.

.
COINCIDEN
.
PERITO RESPONSABLE:

SI