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ESTAFADORES INMOBILIARIOS
POR EDITOR 19 AGOSTO, 2011 7 COMENTARIOS
Por: Rmulo Morales Hervias
Abogado, Doctor en Derecho por la Pontificia Universidad Catlica del Per
Profesor de Derecho Civil en la Pontificia Universidad Catlica del Per y en la Universidad
Nacional Mayor de San Marcos
Una vez ms un programa dominical nos informaba sobre el descubrimiento por parte de la Polica
Nacional del Per de organizaciones delictivas para despojar los bienes de sus legtimos
propietarios al amparo del artculo 2014 del Cdigo Civil.
La norma indicada seala una proteccin a los terceros adquirentes siempre y cuando cumplan los
siguientes requisitos: (a) Ser un tercero adquirente de derechos reales; b) Ser un adquirente de
buena fe (desconocimiento de la inexactitud registral); c) Ser un adquirente a ttulo oneroso; d)
Ser un adquirente de derechos de persona que en el registro aparezca con facultades para
transmitirlos; y e) Inscripcin del derecho del adquirente.
En realidad el problema es la interpretacin literal de dicha norma donde la mayora de la
jurisprudencia y doctrina nacionales formulan una ciega interpretacin protectora del tercer
adquirente cuando ostensiblemente las ventas sucesivas inscritas son nulas o ineficaces en sentido
estricto. La inscripcin no garantiza las valideces o las eficacias de dichas ventas ya que muchos de
esos terceros adquirentes actan de mala fe aunque se amparen en la Fe Pblica Registral. Esta
interpretacin ciega otorga un significado a la buena fe como Fe Pblica Registral. Este concepto
de buena fe entendido como desconocimiento de la inexactitud registral- es inaplicable. Al
contrario, la buena fe en la norma en mencin- consiste en la ignorancia del vicio en el contrato y
se aplica sobre el plano sustancial [GAZZONI, Francesco, La trascrizione inmobiliare, Tomo primo,
Artt. 2643-2645-bis, en Il Codice Civile, Commentario diretto da Piero Schlesinger, Seconda
edizione, Giuffr editore, Miln, 1998, pg. 38. En el mismo sentido: TRIOLA, Roberto, La
trascrizione, Della tutela dei diritti, en Trattato di diritto privato, Diretto da Mario Bessone,
Volume IX, Seconda edizione, Giappichelli Editore, Turn, 2004, pgs. 14-15]. La proteccin del
tercero de buena fe constituye el fundamento tico de la inscripcin la cual confiere seguridad al
trfico jurdico [FERRI, Luigi y ZANELLI, Pietro, Della trascrizione, Artt. 2643-2696, en Commentario
del Codice civile Scialoja-Branca, Libro Sesto Della tutela dei diritti, A cura di Francesco Galgano,
Terza edizione, Zanichelli Editore, Bolonia, 1995, pgs. 50-51]. El hecho de pensar que la buena fe
debe buscarse solo en el registro pblico es desconocer los valores jurdicos que fundamentan la
norma.