Boletim do Irib

Setembro e Outubro de 2003 - n. 312

A unio estvel e seus reflexos notariais e registrais

Valestan Milhomem da Costa*
A lei 9.278, de 10 de maio de 1996, que regulou o pargrafo terceiro do artigo 226, da Constituio
federal, no que concerne converso da unio estvel em casamento, estabelece em seu artigo
quinto que os bens mveis e imveis adquiridos por um ou por ambos os conviventes, na
constncia da unio estvel e a ttulo oneroso, so considerados fruto do trabalho e da
colaborao comum, passando a pertencer a ambos, em condomnio e em partes iguais, salvo
estipulao contrria em contrato escrito.
O pargrafo primeiro esclarece, porm, que a presuno do caput no se aplica queles bens
adquiridos com produtos de bens havidos anteriormente ao incio da unio.
Trata-se de louvvel inovao jurdica que visa a corrigir os abusos e as incertezas envolvendo o
patrimnio das pessoas que, embora vivendo como entidade familiar, no esto protegidas pelo
casamento e a resultante segurana patrimonial que este normalmente encampa.
No obstante a nobreza do instituto, o legislador no disciplinou o modo pelo qual seria dada
publicidade, por meio do flio imobilirio, da aquisio desse direito condominial de propriedade
dos conviventes, dificultando a identificao dos verdadeiros proprietrios dos imveis,
principalmente nos casos em que apenas um dos conviventes figurar como proprietrio no registro
de imveis, pois nenhuma previso expressa foi feita quanto possibilidade do registro do
contrato de constituio de sociedade conjugal (livro 3 registro auxiliar, com base no art. 177 c/c
178, VII, da lei 6.015/73) e/ou averbao da existncia da unio estvel na matrcula (livro 2 art.
167, II, 5) do imvel respectivo, com o fito de prevenir os direitos de propriedade daquele
convivente que no figurar no ttulo aquisitivo levado a registro.
Essa lacuna se torna relevante, na medida em que, no direito ptrio, a aquisio da propriedade
s ocorre com o registro do ttulo constitutivo ou transmissivo da propriedade no ofcio imobilirio.
Essa j era a regra ao tempo da edio daquela lei (art. 530, Cdigo Civil 1916) e ainda a regra
traada no artigo 1.227, do novo Cdigo Civil, no qual lemos que os direitos reais sobre imveis
constitudos, ou transmitidos por atos entre vivos, s se adquirem com o registro no Cartrio de
Registro de Imveis dos referidos ttulos (art. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste
Cdigo. Ou seja: s dono aquele que figurar como tal no cartrio de registro de imveis.
Apesar de o Cdigo Civil vigente ter atribudo unio estvel, na questo patrimonial, o mesmo
tratamento dado aos casados sob o regime da comunho parcial de bens, se no houver contrato
dispondo em sentido diverso (art. 1.725), a realidade dos casados e dos conviventes no a
mesma, pelos seguintes motivos.
1. Se o adquirente for casado, obrigatoriamente far-se- meno na escritura ao nome do cnjuge,
ao regime de bens adotado e demais formalidades de praxe; e se a escritura tiver ingresso no flio
imobilirio, essas informaes, concernentes ao nome e qualificao dos cnjuges, regime de
bens, etc., constaro do registro na matrcula do imvel.
2. De outro lado, se o adquirente vive em unio estvel, mas declara ser solteiro, desquitado,
separado, divorciado ou vivo, nenhuma meno se faz na escritura ao nome do companheiro e,
se a escritura adentrar no ofcio imobilirio, o registro da propriedade ser feito apenas em nome
de um dos conviventes, sem nenhuma meno ao nome do outro ou existncia da unio estvel.

Qual a conseqncia lgica?

Quando solicitada uma certido da matrcula daqueles imveis, todos sabero que, no primeiro
caso, o imvel pertence a um casal, no obstante ter comparecido na escritura apenas um deles,
uma vez que o nome do outro consta no flio registral; no segundo, entendero que pertence a
uma nica pessoa, j que no consta o nome de outra. Ou seja: perante terceiros, o proprietrio
sempre aquele que consta na matrcula como tal.
Isso ocorre em razo dos princpios emanantes aos registros pblicos, mormente ao registro
imobilirio, dentre eles o da continuidade e o da publicidade, sob pena de, se desconsiderados,
tornar temerrias as relaes contratuais.
Pelo princpio da continuidade, temos que somente ser vivel o registro de ttulo contendo
informaes perfeitamente coincidentes quelas constantes da respectiva matrcula sobre as
pessoas e bem nela mencionados.
O princpio da publicidade, a seu turno, visa proteo dos interesses de terceiros, dando a eles a
segurana de que as informaes constantes dos registros pblicos correspondem realidade
presente quanto s pessoas interessadas e ao bem a que se refere, o que, portanto, no dizer de
Nicolau Balbino Filho a alma dos registros pblicos. a oportunidade que o legislador quer dar
ao povo de conhecer tudo o que lhe interessa a respeito de determinados atos. Deixa-o a par de
todo o movimento de pessoas e bens (Registro de Imveis, 9.ed. So Paulo: Saraiva, 1999).
Sendo assim, como conciliar esses princpios com o direito presumido de propriedade dos
conviventes sobre bens imveis, a que se refere o artigo quinto da lei 9.278/96, nos casos em que
estes forem adquiridos por apenas um deles, aps o incio da unio estvel e em razo do esforo
comum, se no se mencionar a existncia dessa unio estvel na matrcula dos imveis
respectivos? Por exemplo: como saber se o alienante que figura na matrcula de um imvel como
no sendo casado vive ou no em unio estvel? Ter o tabelio ou o adquirente que indagar isso
caso a caso? Estaro eles obrigados a isso? E se o convivente que figura como proprietrio no
registro de imveis vender sem o comparecimento do outro? Depender o companheiro
prejudicado sempre da tutela judicial para assegurar o seu direito criado em lei? Seria caso de
nulidade? De anulao? Se no figura na matrcula, qual a natureza jurdica do direito desse
convivente, real ou pessoal?
Ou, ainda: se no figura na matrcula, como seria qualificado na escritura: como vendedor ou
como anuente? Se como vendedor, como ficaria o princpio da continuidade no registro de
imveis, j que no figura na matrcula? Se co-proprietrio, como dizer que simples anuente?
Afinal, se condmino, porque no figura como tal na matrcula?
Tabelies atentos
O silncio da lei em regular de forma clara essa inovao em nosso sistema jurdico tem levado
atentos tabelies bem como terceiros interessados em adquirir um imvel, quando o alienante
solteiro, ou separado, ou desquitado, ou vivo ou divorciado, a adotar paliativos com vistas a
proteger o adquirente de futura contestao quanto a eventual existncia de unio estvel,
inserindo nas escrituras declaraes que visam a demonstrar a boa-f do adquirente, tais como,
que o alienante no vive em unio estvel, ou que vive em unio estvel, mas que o bem foi
adquirido com produto de outros bens havidos antes da unio estvel, ou, ainda, que apesar de
viver em unio estvel, o imvel de propriedade exclusiva do alienante em razo de acordo
firmado entre os conviventes, hiptese em que deve ficar arquivada no cartrio uma cpia do
contrato de sociedade conjugal. Todos esses cuidados so tomados exclusivamente para que o
adquirente tenha a certeza de que o alienante o nico dono do bem transacionado.
Ora, para que servem os princpios da continuidade e da publicidade se no se puder ter a certeza
de que o que consta no registro de imveis a realidade? Alm do mais, embora esses cuidados
possam servir proteo dos interesses dos adquirentes, no servem para a proteo dos
interesses do convivente ausente do registro imobilirio.

Isso tudo poderia ser evitado se o legislador houvesse autorizado objetivamente o registro (lato
sensu), no registro de imveis, repositrio dos dados imobilirios e de sua titularidade, da
existncia da unio estvel, a exemplo de outros diplomas, como a lei 9.785/99 e a lei 10.267/01,
em razo do princpio da legalidade que circunscreve os registros pblicos.
Como resolver o impasse?
possvel averbar no registro de imveis a existncia da unio estvel? Em sendo possvel, o que
deve instruir o pedido de averbao?
Comentando a Lei dos Registros Pblicos, Walter Ceneviva (167:1999) esclarece que a
enumerao constante do no I do art. 167 exemplificativa, na medida em que no esgota todos
os registros possveis, e da conclui (168:1999): a) nada obsta a que registros outros, alm dos
alinhados, possam ser feitos; b) todavia, nenhum assentamento alheio regra geral do art. 172
deve ter insero imobiliria.
Ora, se a enumerao do nmero I, do art. 167, exemplificativa, tambm o a enumerao do
nmero II, do mesmo artigo, mesmo porque o artigo 172 contempla registro e averbao, ao dizer:
Art. 172. No Registro de Imveis sero feitos, nos termos desta lei, o registro e a averbao dos
ttulos ou atos constitutivos, declaratrios, translativos e extintivos de direitos reais sobre imveis
reconhecidos em lei, inter vivos ou mortis causa, quer para sua constituio, transferncia e
extino, quer para sua validade em relao a terceiros, quer para sua disponibilidade. O item 5,
inciso II, da Lei Registrria, por sua vez, refere-se averbao da alterao do nome por
casamento ou por desquite, ou, ainda, de outras circunstncias que, de qualquer modo, tenham
influncia no registro ou nas pessoas nele interessadas.
inegvel que a existncia da unio estvel, nos termos da lei, constitui para os conviventes
direitos reais sobre imveis reconhecidos em lei, mas que, para sua validade em relao a
terceiros, dever constar do flio imobilirio e, sendo essa uma circunstncia que tem influncia
no registro ou nas pessoas nele interessadas, se manifestar no registro de imveis mediante ato
de averbao.
Contudo, embora no seja necessrio haver contrato escrito para a constituio da unio estvel
em si, evidente que a averbao no registro de imveis no poder ser realizada sem um ato
prvio escritura pblica ou escrito particular que a configure, haja vista referir-se o artigo 172,
da lei registrria a registro e averbao de ato (constitutivo ou declaratrio), e no de fato, que,
alis, por si s, no significa que a situao patrimonial dos conviventes seja aquela regulada em
lei, pois os conviventes podem ajustar de modo diferente.
Alm disso, o legislador no definiu o momento em que os conviventes ajustariam acerca da
participao de cada um no acervo imobilirio adquirido, se antes ou aps a constituio da unio
estvel, podendo esse ajuste, pelo visto, ser realizado a qualquer tempo, sempre por escrito.
Portanto, o ato de constituio da sociedade conjugal repita-se: escritura pblica ou escrito
particular, este com o devido reconhecimento das firmas dos signatrios que dar ao registrador
condies de verificar os exatos contornos dos direitos ajustados pelos convenientes, imprimindo
maior clareza aos fatos e circunstncias constantes de seus registros, sobretudo quanto a se
aquele bem constitui ou no patrimnio comum dos conviventes. Ser essa clareza que dar
segurana aos negcios jurdicos.
Do mesmo modo, ainda que prescindvel, no parece objetvel, dentro dos parmetros do artigo
172 da Lei Registrria, que se proceda ao registro do contrato de constituio de sociedade
conjugal no livro 3, registro auxiliar, servindo de base tanto para a definio da relao patrimonial
dos conviventes, numa futura converso da unio estvel em casamento, nos termos da lei, como
para nortear os bens comuns ao casal na hiptese de sucesso (1.790, NCC).
No obstante a exegese do artigo 172 c/c 167, II, 5, da Lei Registrria, ser permissiva averbao
e ao registro de atos concernentes unio estvel, melhor seria se a matria fosse regulada
expressamente nas consolidaes/provimentos dos tribunais de Justia competentes, pacificando-

se os procedimentos junto aos cartrios de registro de imveis e elidindo-se os paliativos na seara

notarial, alcanando-se de forma segura os objetivos da lei no que tange unio estvel.
Naturalmente, a possibilidade de se averbar a unio estvel na matrcula dos imveis adquiridos
por um ou por ambos os conviventes, no esgota todos os problemas, pois, mesmo assim,
possvel que uns e outros deixem de tomar essa providncia, o que tem acontecido, par de vezes,
at mesmo com aqueles que so legalmente casados.
Porm, ao se tornar vivel essa providncia, ter-se-, ao menos, 1) a diminuio dos casos de
incerteza e temeridade a que atualmente esto sujeitos os negcios imobilirios envolvendo
alienante que vive em unio estvel, evitando-se que aquisies aparentemente perfeitas venham
a ser questionadas por falta de informaes exatas na matrcula do imvel, e 2) dar-se- aos
adquirentes a certeza de terem adquirido um imvel, e no uma eventual demanda jurdica.
Ou seja: ser possvel alcanar, ao menos em parte, a paz social, o objetivo ltimo da lei.
* Valestan Milhomem da Costa oficial substituto do Primeiro Servio Notarial e Registral de Cabo
Frio, RJ.