INTRODUCCION.

Todo Producto para lograr ser el preferido tiene que llegar al mercado
ofreciendo una oferta para lograr su demanda. El presente trabajo se enfoca
en los conceptos, tipos, caractersticas y usos de cada uno de los elementos
para lograr vender un producto siguiendo una lgica de las condiciones
necesarias para lograr la meta.
La demanda se define como la cantidad y calidad de bienes y servicios que
pueden ser adquiridos en los diferentes precios del mercado por un
consumidor (demanda individual) o por el conjunto de consumidores
(demanda total o de mercado), en un momento determinado. Y la oferta es el
sistema de economa de mercado, descansa en el libre juego de la oferta y la
demanda. Centrndonos en el estudio de la oferta y la demanda en un
mercado de un determinado bien.
Tambien se encontrara una breve resea de las caractersticas y situacin
actual en la que se encuentra el Mercado Inmobiliario en Venezuela.

INDICE.
PAG.
INTRODUCCION

1.1 PRODUCTO. CONCEPTO

1.1.1 Caractersticas

1.1.2 Tipos

1.1.3 Usos

1.2 MERCADO.

10

1.2.1 Identificacin del Mercado

10

1.2.2 Demanda

11

1.2.3 Oferta

12

1.2.4 Publicidad, Promocin y Distribucin

12

1.2.5 Tamao y Localizacin

13

1.3 MERCADO INMOBILIARIO EN VENEZUELA

18

1.3.1 Que es el Mercado Inmobiliario en Venezuela

18

1.3.2 Caractersticas del Mercado Inmobiliario en Venezuela

19

1.3.3 Situacin Actual

20

CONCLUSION

24

BIBLIOGRAFIA

25

1.1 PRODUCTO.
Un producto es una opcin elegible, viable y repetible que la oferta pone a
disposicin de la demanda, para satisfacer una necesidad o atender un deseo
a travs de su uso o consumo.
1.1.1

CARACTERISTICAS.

CARACTERISTICAS

DE

- Los tangibles como el color,

- Las sicolgicas es el uso o disfrute
- Las que proporcionan la utilidad prevista.
captar
todo
tipo

UN

PRODUCTO.

el peso o el tamao.
que se le da a un producto.
Por ejemplo una radio que permite
de
frecuencias.

CLASES: Los productos pueden ser clasificados en diversos criterios. Los

productos se clasifican en bienes de consumo y en bienes industriales. Los
bienes de consumo, de acuerdo con los hbitos de compra del consumidor se
clasifican
en:
- Bienes de Conciencia: Son productos cuya adquisicin se realiza
frecuentemente por costumbre, pueden ser bienes corrientes, adquiridos con
mucha regularidad, como el peridico, bienes de compra impulsiva (un pastel
que se ve en una panadera y bienes de compra de emergencia que se
adquieren
en
circunstancias
especiales
y
repentinas.
- Bienes de Compra: En este tipo de producto el cliente se fija en cuatro
caractersticas esenciales; la calidad del producto, su precio, su diseo o estilo
y su carcter exclusivo. Es el caso de un automvil deportivo, ropa de alta
costura
o
joyas
de
alto
precio.
- Bienes de Especialidad: Son aquellas que sus caractersticas exigen un
esfuerzo especial de compra. Es el caso de un equipo de sonido o ropa de
cierta
calidad.
- Bienes no Buscados: Son aquellos que no son conocidos o que sindolo no
se desea comprar, aunque a veces el consumidor no le quede ms remedio
que hacerlo. Por ejemplo, un audfono, unas lentillas etc.
Los

Bienes

Industriales

se

clasifican

en:

Materias
Primas.
- Productos Semielaborados por ejemplo un bloque de hierro fundido con el
que se fabricar un motor o un tubo de cobre que se incorporar a un
calentador
de
gas.
- Repuestos, o partes de bienes susceptibles de desgaste, que deben ser

sustituidos. Es el caso de unas bujas o unas pastillas de freno.

- Bienes de equipos destinados a la fabricacin de bienes de consumo o de
otros
bienes
de
capital.
GAMA Y LINEA DE PRODUCTOS: Es el conjunto de artculos o servicios que
la empresa es capaz de proporcionar a los consumidores. En la gama de
productos
se
consideran
cuatro
caractersticas:
- La amplitud que mide el nmero de lneas de productos que se
comercializan. Por ejemplo un fabricante que ofrece una lnea de video y otra
de audio diremos que trabaja con dos lneas de productos.
- La profundidad o nmero de referencias que se ofrecen por cada lnea de
productos. Por ejemplo, en la lnea de video los diferentes modelos que se
pueden
ofrecer
de
televisores,
videos
y
videocmaras.
- Coherencia de la gama - Estos productos deben tener una relacin de
homogeneidad. Un almacn de ropa que vende taladros elctricos y armarios
de
bao
no
mantiene
una
gama
coherente.
- Longitud de la gama - Es el resultado de multiplicar la amplitud de la gama
por el nmero de referencia de cada una de ellas. Mide el nmero de
productos
totales
que
se
pueden
vender.
DISEO DE GAMA DE PRODUCTOS: El conjunto de productos que
comercializa la empresa puede configurarse eligiendo combinaciones que
desempea determinadas funciones en la estrategia de ventas, estos
productos
reciben
los
siguientes
nombres:
- Cabeza de lnea: Son los que proporcionan los mayores beneficios a la
empresa.
- Productos a atraccin que despiertan el inters e inducen a obtener mas
informacin, terminando el cliente con la adquisicin de otro producto ms
caro.
- Productos reguladores. Su misin es la de amortiguar las variaciones
estacinales de la demanda. Un fabricante de artculos deportivos vender
trajes de bao sobre todo en verano y esqus en invierno. Sin las marcas
blancas, o artculos sin marca. Son productos genricos (arroz, sardinas,
aceites etc.) en sus envases se hacen referencia al contenido que rene una
mnima
caracterstica.
CICLO DE VIDA DEL PRODUCTO: Los cambios en los productos, deben
adaptarse a las cambiantes necesidades del mercado se deben al imperativo
de los cambios en las ventas de los bienes ofertados y que por analoga con
los
seres
vivos
recibe
el
nombre
de
ciclo
de
vida.

Para realizar cambios en los productos se deben a circunstancias que en un

momento determinado el ciclo de vida del producto entra en una fase de
saturacin en sus ventas que obliga a incorporarle nuevos atributos con el fin
de intentar mantener su posicin en el mercado. El modelo del ciclo de vida
del producto es un til instrumento para conocer la importancia en cada fase,
tienen los distintos instrumentos de Marketing de la empresa.
El ciclo de vida del producto ms completo es el que considera cinco etapas o
fases: El lanzamiento, el crecimiento, la madurez, la saturacin y el declive. La
fase de lanzamiento est caracterizada porque lo importante es el grado de
perfeccin tcnica con que el producto sale al mercado es decir la calidad que
precisa para que los primeros usuarios adquieran el producto y realicen una
evaluacin
positiva
de
l.
En esta fase la empresa dedica sus esfuerzos bsicamente al desarrollo
tcnico del producto y a establecer redes de comercializacin. En la fase de
crecimiento el producto se elabora a gran escala para poder abastecer el
mercado ya que la empresa se centra en dos fuentes: De un lado los altos
niveles de produccin que obligan a prestar atencin a los aspectos
industriales de su fabricacin de otro la amplitud del mercado exige difundir
mensajes comerciales para motivar a los consumidores potenciales.
La fase de la madurez con el producto ya introducido en el mercado es la
etapa de lucha competitiva, hay empresas que ofrecen productos similares. La
empresa tender a desarrollar acciones sobre el mercado atrayendo clientela
mediante tcticas comerciales o rebajas de precio. En la fase de saturacin las
ventas han alcanzado su techo y el producto se tropieza con una barra que
puede romper la empresa con un replanteamiento del producto para
engrandecer el mercado mediante una presentacin diferente. En la fase de
declive slo se puede detener el descenso en las ventas del producto
mejorando su calidad lo que puede procurar su aparicin en el mercado como
si se tratara de un producto nuevo en la que se iniciar otro ciclo vital
diferente. G. Mickwitz permite conocer la importancia de los distintos
instrumentos de Marketing en cada una de las etapas del producto se
consideran 5 instrumentos bsicos: El precio, la publicidad, el servicio, la
calidad
y
el
envase.
En la fase de lanzamiento el elemento de mayor importancia es la calidad, el
producto debera ser probado por los primeros consumidores despus la
publicidad es informar el mercado de la existencia del producto y luego el
precio no se debe exagerar el precio s excesivamente bajo para no deteriorar

el producto. En el crecimiento, la publicidad adquiere gran importancia, hay

que atraer ms clientela con cualidades del producto. Despus la calidad los
nuevos compradores deben comprobar las cualidades difundidas por la
publicidad y luego viene el precio que debe ser el mismo sin rebajas
promocinales.
La fase de madurez implica luchar en el mercado con las empresas
competidoras y obliga pasar al primer plano el precio como instrumento
estratgico. Sin embargo los balones de ftbol o las raquetas de squash se
venden durante todo el ao. Estos productos amortiguan la estacionalidad de
las ventas. Productos tcticos. Sirven para entorpecer las actuaciones de la
competencia o para responder rpidamente a una actuacin de ella. Productos
que preparan el futuro. Son aquellos que por sus avanzadas caractersticas y
una imagen de modernidad y de avance tecnolgico le permiten a la empresa
una posicin privilegiada en el mercado en un futuro prximo. Por ejemplo
automviles con cuatro ruedas directrices (honda) con sistemas especiales de
seguridad y amortiguaciones inteligentes etc.

1.1.2

TIPOS

Encontramos los siguientes tipos de productos:

Producto tangible.
Productos fsicos, palpables, duraderos como por ejemplo televisores, ropa,
bebidas, alimentos, juguetes, ordenadores, bienes de equipo, productos
pesqueros, electrodomsticos, etc. Estos se dividen en productos de consumo
e industriales.
Productos de consumo.
Son los productos dirigidos al mercado de consumidores, compradores o
usuarios como personas o grupos familiares para satisfacer sus necesidades
de consumo final, estos productos tienen elevada oferta, alta rotacin, gran
volumen en pequeas unidades y son muy publicitados. Pueden ser:
Productos funcionales.
El consumidor tiene un conocimiento completo de los productos funcionales
antes de ir a comprarlos, as invierte poco tiempo y esfuerzo para adquirirlos.
Existe una fidelidad hacia la marca. Ej. Productos de uso cotidiano: crema
dental, detergente, artculos de limpieza, etc.

Productos de impulso.
Son de coste bajo y consumo frecuente; se compran como pequeos
placeres. La eleccin de la marca es cuestin de costumbre, es una compra
sin mucho proceso de decisin. Ej. Revistas, dulces, etc.
Productos de alto precio.
El consumidor dedica tiempo para informarse sobre el producto, valorarlo,
decidir la marca preferida y finalmente comprarlo. Se busca calidad, estilo y
buen precio. Ej. Electrodomsticos, vivienda, muebles, etc.
Productos de consumo visible.
Se consumen como smbolo de estatus social, prestigio, identificacin de
grupo, aceptacin de los otros. Lo principal es la marca.
Productos de especialidad.
Los compradores estn dispuestos a invertir en ellos esfuerzo tiempo y dinero,
por sus caractersticas, marca, calidad, prestigio u otros elementos que los
hacen exclusivos en algn rea. Su uso se desarrolla en el ejercicio de
actividades de especializacin u ocio como la fotografa, el deporte, la caza,
etc. Tambin hace referencia a productos de lujo como marcas de
automviles.
Productos industriales.
Estn destinados a mercados ms restringidos como otras empresas u
organizaciones para ser incorporados a los bienes o servicios que estos
producen, as como para facilitar el proceso de elaboracin de los mismos. Ej.
Herramientas manuales, toros, carretillas, fregadoras, vehculos industriales,
maquinas atadoras, maquinas etiquetadoras, envases, software especializado,
etc.
Producto intangible.
Son los servicios que una empresa o persona presta a otras, el proceso de
distribucin mediante la utilizacin de intermediarios aparentemente
desaparece al no existir un flujo fsico, existiendo, en cambio, una relacin
directa entre el que presta el servicio y el usuario. No son susceptibles de ser
almacenados ni transportados. Pueden asimilarse a productos que se
elaboran y consumen simultneamente. Ej. Servicios de mantenimiento,
garanta, o bien los servicios prestados por la sanidad privada, la banca, las
compaas de seguros, compaas areas, hoteles, etc.

1.1.3

USOS

La usabilidad pertenece a los requisitos ms imprescindibles que un producto

se espera cumplir, y ha recibido por consiguiente mucha atencin en la
investigacin. Es difcil resumir los resultados de estos estudios, debido a la
gran variabilidad de productos y sus usos. En el siguiente, apenas intentamos
presentar algunos patrones generales que se pueden ver en estudios
recientes de la usabilidad. Finalmente hay un resumen de los mtodos
pertinentes de investigacin.
La usabilidad (o funcionalidad) significa la conveniencia del producto a su uso.
Es necesario notar que el concepto de 'usar un producto' puede significar
cosas muy diferentes cuando hablamos de diversos productos.
En la lista que sigue, algunos productos se categorizan en tres clases que
tienen modos esencialmente diferentes del uso y de la usabilidad:
1. Producto pasivo, usuario activo:
o
Materiales consumables, tales como alimento, agua, electricidad o
combustible. Usar estos significa que el producto se utiliza gradualmente y
desaparece eventual.
o

Componentes que se piensan para ser refinados o utilizados para

crear otros productos compuestos. Su usabilidad materializa primero en el
producto final. Los ejemplos son hilos, telas, barras, hojas, ferretera y
componentes elctricos.

Cascos o contenedores. Se utilizan para proporcionar el espacio,

abrigo, estructura y disponibilidad para su contenido que es a menudo ms
valioso que el envase s mismo. Los edificios, las ropas y algunos tipos de
muebles pertenecen a este grupo. Hay tambin envases para contenidos no
fsicos, notablemente para la informacin: catlogos, diccionarios, manuales
y bases de datos.

2. El producto interactivo realiza operaciones solamente cuando sea toda la

hora dirigido por un usuario:
o

Herramientas, vehculos del transporte, e instrumentos para procesar

y transferir informacin.

Servicios, el contenido de los cuales se pueden convenir, o que

apuntan a modificar el usuario mismo, tal como paquetes educativos y los
servicios mdicos.

3. Producto activo, usuario pasivo. Una vez que est instalado y arrancado,
el producto puede funcionar sin intervencin del usuario, o continuamente o
comenzando y parando automticamente:
o

Autmatas. Es a menudo posible "utilizar" tal producto sin estar

enterado de l. Los productos tpicos en este grupo son los calentadores,
ventiladores, elevadores, maquinaria de la piscina, mquinas de venta y los
robots industriales, y tambin algunos productos no-fsicos, tales como el
sistema bsico de entrada-salida de computadoras (BIOS).

Servicios con el contenido predefinido: servicio de comida y bebida,

transporte pblico, el poste y las telecomunicaciones.

Si usted puede pensar en "usar" una obra de arte, usted puede

incluir aqu tambin productos tales como msica y entretenimiento TV
registrados.

La lista no se piensa para ninguna clasificacin comprensiva de productos,

porque la divisin activo/pasivo depende de la vista. El propsito de la lista es
justo iluminar la gran variedad de los usos que productos pueden presentar.
'Usar un producto' puede significar cosas muy diversas para diversos
productos, y un estudio detallado de ello es posible solamente enfocndolo a
una clase especfica de productos. Sin embargo, algunos conceptos y
estructuras generales existen que se pueden utilizar en la mayora de los
estudios, y sern discutidos en el siguiente.
Aspectos de Usabilidad.
En estudio analtico de un concepto tal como 'usabilidad' la primera blanco es
generalmente descubrir que son los componentes ms importantes del
concepto. La segunda tarea entonces deber registrar o medir stos del objeto
del estudio para descubrir las relaciones exactas entre ellas. Para el
concepto de la usabilidad, que estaba arriba definido como "la conveniencia
del producto a su uso", la pregunta est, que son estos componentes
importantes que junto definen la usabilidad del producto? Si hay entre ellos
tales caractersticas del producto que los diseadores pueden manipular, este
conocimiento tendra valor al disear productos nuevos tan usables como sea
posible.
Obviamente las caractersticas de un producto pueden predefinir su usabilidad
en una situacin verdadera solamente cuando no hay demasiados otros
factores que afectan el uso del producto. Tales otros factores podran ser lo

que los usuarios del producto varan o su manera de usar el producto vara
demasiado. Esto no sucede con las mquinas automticas: ningn usuario
puede afectar su operacin. Tampoco vara mucho el uso de materiales
consumibles, y las calidades mensurables de un producto consumible as
pueden bien predecir su usabilidad efectiva.
Las cosas son diferentes para un producto del tipo interactivo: sus
caractersticas existentes no pueden predecir enteramente su usabilidad,
puesto que la responsabilidad de hacer el producto trabajar se comparte:
depende no solamente de las calidades del producto, pero de su usuario
tambin. Si el producto trabaja mal, dnde est la culpa? Es el producto mal
diseado o defectuoso, o el usuario incompetente, o lo que un tipo inadecuado
de producto se ha escogido para este usuario? Tenemos que investigar todas
estas explicaciones posibles antes de que poder dar un juicio en la usabilidad
de un producto interactivo.
Es evidente que los criterios de la usabilidad son diferentes para diversos tipos
de productos, y el nmero de aspectos importantes en los productos
interactivos es ms grande que, por ejemplo, en las mquinas automticas.
Sin embargo, hay varios tipos de criterios que son comunes a toda clase de
productos. En la lista abajo, son los cuatro primero nombrados. Tres criterios
ltimos son slo relevantes en los productos interactivos. Al lado de sos en la
lista, hay ciertamente muchos criterios miscelneos especficos al cada tipo
del producto.
Criterios de la usabilidad para toda clase de productos:
o
Utilidad. El servicio dado por el producto es exactamente del tipo
correcto.

Capacidad. La cantidad del servicio (o de "efecto") del producto es

suficiente.

El complacer subjetivo del usuario. Esto puede ser relevante en toda

clase de productos, pero est ms marcada en productos interactivos.

Confiabilidad, una tasa baja de productos averiados o negativas de

dar servicio.

Criterios adicionales de la usabilidad para los productos interactivos:

Fcil aprender utilizar el producto.

Fcil recordar. Despus de un perodo de no utilizar el producto, los

usuarios no tienen ningn problema en comenzarlo otra vez.

ndice bajo de errores del usuario.

1.2
1.2.1

MERCADO.
IDENTIFICACION DEL MERCADO

La identificacin del mercado son todas las actividades que debemos realizar
para saber cmo son nuestros clientes: conocer su nivel de , sus necesidades,
gustos
y
preferencias.
Una vez que conozcamos cmo son nuestros clientes, podemos elaborar el
producto que se adapte a sus necesidades y gustos.
Hay varias formas como podemos orientar nuestro emprendimiento. Eso
depende de lo que consideremos como el elemento ms importante dentro de
l. Podemos orientarlo hacia el producto, hacia la venta o hacia el .
Orientacin del mercado hacia el producto: cuando elegimos al producto como
lo
ms
importante de la empresa, y dejamos a un lado al cliente, a la venta, a la
promocin y a la distribucin, estamos orientando el mercado hacia el
producto. En este caso daremos una importancia exagerada al producto, y
seguramente
perderemos
clientes.
Orientacin del mercado hacia la venta: si este es nuestro caso, entonces
estaremos centrando toda nuestra energa en vender, dando a la venta una
importancia
exagerada.
Orientacin del mercado al cliente: todos los esfuerzos deben estar orientados
hacia el cliente porque l es el verdadero de todas las actividades de la
empresa. Sin clientes, de nada vale que nuestro producto sea de buena
calidad,
bien
presentado
y
que
el
precio
sea
justo.
Por eso, tengamos siempre presente que la razn de nuestro negocio es el
cliente. Por lo tanto debemos estar atentos para captar sus necesidades y
satisfacerlas adecuadamente.

1.2.2

DEMANDA

La demanda se define como la cantidad y calidad de bienes y servicios que

pueden ser adquiridos en los diferentes precios del mercado por un
consumidor (demanda individual) o por el conjunto de consumidores
(demanda total o de mercado), en un momento determinado. La demanda es
una funcin matemtica. Donde:
Qdp = es la cantidad demandada del bien o servicio.
P = precio del bien o servicio.

I = ingreso del consumidor.

G = gustos y preferencias.

N = nmeros de consumidores.

Ps = precios de bienes sustitutivos.

Pc = precio de bienes complementarios.

Adems, existe una demanda que siempre es exgena en los modelos ya que
no est determinada por ninguna circunstancia estudiada (endgena) en el
modelo, tal es el caso de productos que son consumidos indiferentemente a
ciertos factores econmicos como lo son las vacunas que necesariamente
tienen que comprar los Estados por determinadas leyes o condiciones
sociales.
1.2.3

OFERTA

Es el sistema de economa de mercado, descansa en el libre juego de la oferta

y la demanda. Centrndonos en el estudio de la oferta y la demanda en un
mercado de un determinado bien. Supongamos que los planes de cada
comprador y cada vendedor son totalmente independientes de los de cualquier
otro comprador o vendedor. De esta forma nos aseguramos que cada uno de
los planes de los vendedores dependa de las propiedades objetivas del
mercado y no de conjeturas sobre posibles comportamientos. De los dems.
Con estas caractersticas tendremos un mercado perfecto, en el sentido de
que hay un nmero muy grande de compradores y vendedores, de forma que
cada uno realiza transacciones que son pequeas en relacin con el volumen
total de las transacciones.

La cantidad ofrecida por los fabricantes o productores de un determinado bien

depende de varios factores que provocan incrementos o disminuciones de la
cantidad ofrecida por el oferente. Estos factores son el precio del producto, el
precio de los factores que intervienen en la produccin de ese bien, el estado
de la tecnologa existente para producir ese producto y las expectativas que
tengan los empresarios acerca del futuro del producto y del mercado.

1.2.4

PUBLICIDAD, PROMOCIN Y DISTRIBUCION

La publicidad es una forma de comunicacin comercial que intenta

incrementar el consumo de un producto o servicio a travs de los medios de
comunicacin y de tcnicas de propaganda.
A travs de la investigacin, el anlisis y estudio de numerosas disciplinas,
tales como la psicologa, la neuroeconoma, la sociologa, la antropologa, la
estadstica, y la economa, que son halladas en el estudio de mercado, se
podr, desde el punto de vista del vendedor, desarrollar un mensaje adecuado
para el pblico.
La promocin de ventas es una herramienta o variable de la mezcla de
promocin (comunicacin comercial), consiste en incentivos de corto plazo, a
los consumidores, a los miembros del canal de distribucin o a los equipos de
ventas, que buscan incrementar la compra o la venta de un producto o
servicio.
Los objetivos son asociados generalmente con resultados (venta) de corto
plazo, y no con resultados permanentes (largos). En la promocin de ventas
se dan entre otros los siguientes objetivos:
Aumentar las ventas en el corto plazo
Ayudar a aumentar la participacin del mercado en el largo plazo

Lograr la prueba de un producto nuevo

Romper la lealtad de clientes de la competencia

Animar el aumento de productos almacenados por el cliente

Reducir existencias propias

Romper estacionalidades

Colaborar a la fidelizacin

Motivar a detallistas para que incorporen nuevos productos a su oferta

Lograr mayores esfuerzos promocionales por parte de los detallistas

Lograr mayor espacio en estanteras de los detallistas

Lograr mayor apoyo del equipo de ventas para futuras campaas

En comercio, la distribucin es el reparto de productos y servicios:

Canal de distribucin.
Red de distribucin de energa elctrica.

Gran distribucin y gran distribucin especializada.

1.2.5

TAMAO Y LOCALIZACION

La Importancia de definir el Tamao que tendr el Proyecto se manifiesta

principalmente en su incidencia sobre el nivel de las inversiones y costos que
se calculen y, por tanto, sobre la estimacin de la rentabilidad que podra
generar su implementacin. De igual forma, la decisin que se tome respecto
del Tamao determinara el nivel de operacin que posteriormente explicara la
estimacin
de
los
ingresos
por
venta.
En este capitulo se analizaran los Factores que influyen en la decisin del
Tamao, los procedimientos para su calculo y los criterios para buscar su
optimizacin.
El Tamao es la Capacidad de Produccin que tiene el Proyecto durante todo
el periodo de funcionamiento. Se define como Capacidad de Produccin al
volumen o numero de unidades que se pueden producir en un da, mes o ao,
dependiendo, del tipo de Proyecto que se esta formulando.
Por
Ejemplo:
El Tamao de un Proyecto Industrial se mide por el nmero de unidades
producidas por ao. En un Proyecto de Educacin el Tamao ser la cantidad
de
alumnos
admitidos
en
cada
ao
escolar.
En Proyectos Agrcolas la cantidad de productos obtenidos en cada ciclo
agrcola
constituye
el
Tamao.
El Tamao de un Proyecto Hotelero se mide por el numero de habitaciones

construidas
o
instaladas.
En Proyectos Mineros el Tamao ser las toneladas mtricas tratadas en el
ingenio
en
un
periodo
determinado.
La cantidad de kilos de carne obtenido en el Ciclo Productivo ser la medida
del
Tamao
de
un
Proyecto
ganadero.
FACTORES QUE DETERMINAN EL TAMAO DE UN PROYECTO.
La Determinacin del Tamao responde a un Anlisis interrelacionado de una
gran cantidad de variables de un Proyecto: Demanda, disponibilidad de
insumos, Localizacin y plan estratgico comercial de desarrollo futuro de la
Empresa que se creara con el Proyecto, entre otras cosas.
La cantidad Demandada proyectada a futuro es quizs el Factor condicionante
mas importante del Tamao, aunque este no necesariamente deber definirse
en Funcin de un crecimiento esperado del Mercado, ya que, el nivel optimo
de operacin no siempre ser el que se maximice las ventas. Aunque el
Tamao puede ir adecundose a mayores requerimientos de operacin para
enfrentar un Mercado creciente, es necesario que se evalu esa opcin contra
la de definir un Tamao con una Capacidad ociosa inicial que posibilite
responder en forma oportuna a una Demanda creciente en el tiempo.
Hay tres situaciones bsicas del Tamao que pueden identificarse respecto al
Mercado:
- Aquella en la cual la cantidad Demandada sea claramente menor que la
menor
de
las
unidades
productoras
posibles
de
instalar.
- Aquella en la cual la cantidad Demandada sea igual a la Capacidad mnima
que
se
puede
instalar.
- Aquella en la cual la cantidad Demandad se superior a la mayor de las
unidades
productoras
posibles
de
instalar.
Para medir esto se define la Funcin de Demanda con la cual se enfrenta el
Proyecto en estudio y se analizan sus Proyecciones futuras con el objeto de
que el Tamao no solo responda a una situacin coyuntural de corto plazo,
sino que se optimice frente al dinamismo de la Demanda.
El Anlisis de la cantidad Demandada proyectado tiene tanto inters como la
distribucin geogrfica del Mercado. Muchas veces esta variable conducir a
seleccionar distintos Tamaos, dependiendo de la decisin respecto a definir
una o varias fabricas, de Tamao igual o diferente, en distintos Lugares y con
numero
de
turnos
que
pudieran
variar
entre
ellos.
La disponibilidad de insumos, tanto humanos como materiales y financieros,

es otro Factor que condiciona el Tamao del Proyecto. Los insumos podran
no estar disponibles en la cantidad y Calidad deseada, limitando la Capacidad
de uso del Proyecto o aumentando los costos del abastecimiento, pudiendo
incluso hacer recomendable el abandono de la idea que lo origino. En este
caso, es preciso analizar, adems de los niveles de recursos existentes en el
momento del estudio, aquellos que se esperan a futuro. Entre otros aspectos,
ser necesario investigar las reservas de recursos renovables y no
renovables, la existencia de sustitutos e incluso la posibilidad de cambios en
los
precios
reales
de
los
insumos
a
futuro.
La Disponibilidad de insumos se interrelacin a su vez con otro Factor
determinante del Tamao: la Localizacin del Proyecto. Mientras mas lejos
este de las Fuentes de insumo, mas alto ser el costo de su abastecimiento.
Lo anterior determina la necesidad de Evaluar la opcin de una gran Planta
para atender un rea extendida de la poblacin versus varias Plantas para
atender cada una de las Demandas locales menores. Mientras mayor sea el
rea de cobertura de una Planta, mayor ser el Tamao del Proyecto y su
costo de transporte, aunque probablemente pueda acceder a ahorros por
economas de escala por la posibilidad de obtener mejores precios al comprar
mayor cantidad de materia prima, por la distribucin de gastos de
administracin, de ventas y de Produccin, entre mas unidades producidas,
por la especializacin del trabajo o por la integracin de Procesos, entre otras
razones.
El Tamao muchas veces deber supeditarse, mas que a la cantidad
Demandada del Mercado, a la estrategia comercial que se defina como la mas
rentable o la mas segura para el Proyecto. Por ejemplo, es posible que al
concentrarse en un segmento del Mercado se logre maximizar la rentabilidad
del
Proyecto.
En algunos casos la Tecnologa seleccionada permite la ampliacin de la
Capacidad productiva en tramos fijos. En otras ocasiones, la Tecnologa
impide el crecimiento paulatino de la Capacidad, por lo que puede ser
recomendable invertir inicialmente en una Capacidad instalada superior a la
requerida en una primera etapa, si se prev que en el futuro el
comportamiento del Mercado, la disponibilidad de insumos u otras variables
har posible una utilizacin rentable de esa mayor Capacidad.
La Localizacin adecuada de la Empresa que se creara con la aprobacin del
Proyecto puede determinar el xito o fracaso de un negocio. Por ello, la
decisin de donde ubicar el Proyecto obedecer no solo a criterios
Econmicos, si no tambin a criterios estratgicos, institucionales, e incluso,

de preferencias emocionales. Con todos ellos, sin embargo, se busca

determinar aquella Localizacin que maximice la Rentabilidad del Proyecto.
FACTORES
QUE
INFLUYEN
EN
LA
LOCALIZACIN
Los Factores que influyen ms comnmente en la decisin de la Localizacin
de
un
Proyecto
se
analizan
en
este
apartado.
Las Alternativas de instalacin de la Planta deben compararse en Funcin de
las Fuerzas Ocasionales tpicas de los Proyectos. Una clasificacin
concentrada debe incluir por lo menos los siguientes Factores Globales:
Medios y costos de transporte.
Disponibilidad y costo de mano de obra.

Cercana de las Fuentes de abastecimiento.

Factores Ambientales.

Cercana del Mercado.

Costo y disponibilidad de terrenos.

Topografa de suelos.

Estructura impositiva y legal.

Disponibilidad de agua, energa y otros suministros.

Comunicaciones.

Posibilidad de desprenderse de desechos.

La tendencia de Localizar el Proyecto en las cercanas de las Fuentes de

materias primas, por ejemplo, depende del costo de transporte. Normalmente,
cuando la materia prima es procesada para obtener productos diferentes, la
Localizacin tiende hacia la Fuente de insumo; en cambio, cuando el Proceso
requiere variados materiales o piezas para ensamblar un Producto Final, la
Localizacin
tiende
hacia
el
Mercado.
Respecto a la mano de obra, la cercana del Mercado laboral adecuado se
convierte con frecuencia en un Factor predominante en la eleccin de la
Ubicacin, y an ms cuando la Tecnologa que se emplee sea intensiva en
mano de obra. Sin embargo, diferencias significativas en los niveles de
remuneracin entre Alternativas de Localizacin podran hacer que la
consideracin de este Factor sea puramente de Carcter Econmico.
La Tecnologa de los Procesos puede tambin en algunos casos convertirse
en un actor prioritario de Anlisis, esto si requerir algn insumo especifico en

abundancia. Existen adems una serie de Factores no relacionados con el

Proceso Productivo, pero que condiciona en algn grado la Localizacin del
Proyecto, a este respecto se puede sealar tres Factores denominados
genricamente ambientales:
La Disponibilidad y Confiabilidad de los Sistemas de Apoyo.
Las Condiciones Sociales y Culturales.

Las Consideraciones Legales y Polticas.

Al estudiar la Localizacin otras veces ser el Transporte el Factor

determinante en la decisin. Es comn, especialmente en niveles de
prefactibilidad, que se determine un costo tarifario, sea en volumen o en peso,
por kilmetro recorrido. Si se emplea esta unidad de medida, su Aplicacin
difiere segn se compre la materia puesta en Planta o no. Por ejemplo, si el
Proyecto fuese Agroindustrial e implicase una recoleccin de la materia prima
en varios predios, el costo de esta, puesta en Planta depender de la distancia
en la que se transporta, ya que el costo del flete deber incorporarse a su
Precio.
La Naturaleza, Disponibilidad y Ubicacin de las Fuentes de materia prima, las
propiedades del producto terminado y la Ubicacin del Mercado son tambin
Factores generalmente relevantes en la decisin de la Localizacin del
Proyecto.
La Disponibilidad y costo de los terrenos en las dimensiones requeridas para
servir las necesidades actuales y las expectativas de crecimiento futuro de la
Empresa creada por el Proyecto es otro Factor relevante que hay que
considerar. De igual forma, pocos Proyectos permiten excluir consideraciones
a cerca de la topografa y condiciones de suelos o de la existencia de
edificaciones tiles aprovechables o del costo de la construccin.

1.3 MERCADO INMOBILIARIO EN VENEZUELA

1.3.1

QUE ES EL MERCADO INMOBILIARIO.

Mercado inmobiliario es la oferta y demanda de bienes inmuebles. Conjunto

de compradores y vendedores de activos inmobiliarios.
Clasificaciones ms relevantes segn el tipo de activo

Residencial: Activos cuyo uso sirve para proporcionar alojamiento

permanente a personas. (Ej: viviendas)

Oficinas: Activos cuyo uso corresponde a actividades cuya funcin es

prestar servicios administrativos, tcnicos, financieros, de informacin u
otros, realizados bsicamente a partir del manejo y transmisin de
informacin, bien a las empresas o a los particulares. (Ej: Edificios de
oficinas)

Hoteles: Activos cuyo uso actual es el hotelero o bien que son susceptibles
de conversin a uso hotelero (buscar referencias asesores hoteleros como
CBRE, Jones Lang, PHG, etc.)

Comercial: Activos cuyo uso tiene por finalidad la prestacin de servicios al

pblico, las empresas u organismos, tales como los servicios de
alojamiento temporal, comercio al por menor y en sus distintas formas,
informacin, administracin, gestin, actividades de intermediacin
financiera u otras similares. (Ej: Locales comerciales y grandes centros
comerciales)

Industrial: Activos cuyo uso tiene por finalidad llevar a cabo operaciones de
elaboracin, transformacin, tratamiento, reparacin, manipulacin,
almacenaje y distribucin de productos materiales (Ej. Naves industriales y
logsticas)

Suelo: Activos cuyo uso actual o futuro sea el de ser un terreno apto para
ser edificado. (Ej: Terrenos)

1.3.2

CARACTERISTICAS DEL MERCADO INMOBILIARIO

El mercado inmobiliario es el sector econmico que implica la compra y venta

de la infraestructura tales como edificios, ya sea para fines residenciales,
locales comerciales, y el segmento de la industria. Al igual que cualquier
sector de actividad es susceptible a las fuerzas econmicas de la oferta y la
demanda. Los principales actores en este campo son el propietario,
arrendatario, los desarrolladores, los renovadores, y los facilitadores.
Este sector tiene una serie de caractersticas que son especficas a la misma.
Los bienes races son duraderos ya que los edificios pueden durar muchos
aos, mientras que la tierra se encuentra en es indestructible. Como resultado,
la oferta se compone de una gran parte de la ya pre-existente de valores y un

pequeo porcentaje de los nuevos desarrollos. As, el stock vara en el precio

slo en funcin del deterioro, la renovacin y el nuevo desarrollo subiendo.
De archivo en este sector podra ser contemplado como heterognea, ya que
cada pieza es nica. Todos los edificios son diferentes en cuanto a la
ubicacin en que estn situados, su estructura y diseo, as como la forma en
que se financian. Cambio en este campo lleva bastante tiempo. Esto es como
resultado de la larga duracin de participar en la financiacin y construccin de
la nueva propiedad.
La inmobiliaria tiene la caracterstica muy singular en trminos de los
compradores en este mercado. La propiedad se puede comprar ya sea como
inversin con la expectativa de la rentabilidad que ganan o como un bien de
consumo con la idea de usarlo. Asimismo, las personas podran invertir en el
mercado, tanto por razones por el cual se utilizan la propiedad por un tiempo
antes de venderlo a un beneficio. Como resultado directo de su naturaleza
dual, hay una gran demanda ya que los individuos tienden a sobre-invertir en
este sector.
La inmovilidad es otra caracterstica nica de este sector. Las propiedades, as
como la tierra que yace en el son a la vez inmvil. Como resultado de ello no
tiene sentido el mercado un lugar fsico tiene que ir a donde la propiedad est
situada. Por lo tanto este problema hace que la ubicacin de un factor
primordial antes de la inversin.
El principal factor de la demanda de la propiedad es de tipo demogrfico, que
es el tamao de la poblacin y el crecimiento. La composicin demogrfica
juega un papel muy importante en la determinacin de la demanda y como
resultado el precio. El desempeo de la economa tambin afecta el
desempeo del sector, puesto que desempea un papel importante en la
capacidad de los inversores a tomar prstamos e hipotecas para la
financiacin de sus proyectos empresariales. Naturalmente, la fijacin de
precios determina el nivel de demanda en el sector.
Hay una serie de formas de financiar la inversin en el mercado inmobiliario de
las instituciones gubernamentales y comerciales. La ayuda financiera puede
obtener de los bancos comerciales, cajas de ahorro, corredores hipotecarios,
compaas de seguros y otras instituciones financieras. Sin embargo, lo mejor
sigue siendo conseguir la financiacin de sus propios ahorros.
En vista de la reciente cada del mercado inmobiliario, lo mejor es seguir
algunas pautas. Como comprador asegurarse de que el precio que paga por la
propiedad tiene mucha importancia, as como la capacidad de disponer de la
compra ms adelante en el camino. Si no es as, es aconsejable reducir el

tamao de su hipoteca para estar en el lado seguro. Como vendedor,

identificar cundo es el momento adecuado para poner su propiedad en el
mercado a fin de evitar bajas ofertas.
El dficit de vivienda en Venezuela segn voceros del Gobierno Nacional, se
sita en un milln ochocientas mil unidades y para otros, ronda las dos
millones quinientas mil viviendas. Decir que esto es un problema exclusivo del
gobierno actual es una irresponsabilidad pero asegurar que en los ltimos
doce aos el problema se ha agravado es una certeza. Las medidas que ha
ejecutado el Ejecutivo Nacional para paliar el problema, lejos de solucionarlo
lo ha empeorado.
Lo primero que debe entender cualquier persona es que el mercado
inmobiliario es eso, un mercado y por tanto responde a una serie de estmulos
y cumple las leyes ms bsicas de la economa: las de oferta y demanda.
Qu es un mercado en trminos econmicos? Los economistas Samuelson y
Nordhaus (2002) dicen que el mercado es un mecanismo por medio del cual
los compradores y los vendedores interactan para fijar los precios e
intercambiar bienes y servicios. En otras palabras, en el mercado se
establecen relaciones entre los compradores (demandantes) y vendedores
(oferentes) para el intercambio de bienes y servicios a precios que sean
apropiados para ambas partes. En los mercados donde no existen
regulaciones por parte del Estado, oferentes y demandantes llegan a acuerdos
respecto a los precios y cantidades a intercambiar.
El mercado inmobiliario con todo y sus caractersticas propias no difiere del
mercado de papas, por ejemplo. El mecanismo en trminos muy sencillos
sera como sigue: los vendedores ofrecen a los compradores las papas a
varios precios. Los compradores son libres de escoger entre los precios que
estn en pugna y por supuesto la calidad de la papa. Si asumimos que todas
las variedades de papa tienen la misma calidad para los consumidores, el
precio pasa a ser entonces el factor de decisin para la compra. Si todas las
papas reportan a los consumidores la misma utilidad, estos compraran las
papas a quien ofrezca un precio ms bajo y como el resto de los vendedores
quiere vender, esto har que el precio de la papa tienda a un precio nico.
Pero, qu ocurre si hay escasez de papas? Si no hay papas suficientes para
todos los potenciales compradores y la demanda se mantiene constante o se
incrementa, la curva de oferta de papas se traslada a la izquierda
generndose un incremento en el precio de la papa. Algo parecido ocurre con
la vivienda, si no hay viviendas suficientes para aquellos que la necesitan
(escasez), los precios tendern al alza.

1.3.3
SITUACION
VENEZUELA

ACTUAL

DEL

MERCADO

MOBILIARIO

EN

En Venezuela es ilegal comercializar en moneda extranjera y lo que ocurre

es que el propietario correlaciona el valor del inmueble en funcin del precio
del dlar, explic Aquiles Martini, presidente de la Cmara Inmobiliaria de
Venezuela. Aadi que los elevados precios de las viviendas responden a la
pretensin de mantener el valor de la propiedad equivalente a la moneda dura.
Aunque insisti en que no hay manera de medir las transacciones en dlares,
porque se trata de un acto ilcito, fuentes del sector sealaron que se trata de
una prctica comn, sobre todo en las grandes ciudades. Acotaron que se da
en todos los estratos de la sociedad, no slo en aquellos con mayores
ingresos.
Martini explic que los ciclos de ajustes de precios de la vivienda
generalmente toman tres aos, considerando incluso devaluaciones de la
moneda. Sin embargo, la coyuntura econmica hace que esos ciclos se
acorten.
Vemos cmo la construccin cae cada vez ms por un marco legal injusto, lo
que hace que la demanda sea mucho ms fuerte, la oferta sea mucho menor y
los precios se ajusten ms rpido, manifest. Acot que esta situacin,
combinada con los principios de la oferta y la demanda, propicia un escenario
en el que cada vez es ms difcil pagar una vivienda.
La situacin se observa en la cada del nmero de operaciones de
compraventa que se llevan a cabo en el pas. Juan Celis, experto en avalos y
director del Grupo Convalor, dice que las operaciones de compraventa han
cado alrededor de 50%.
De acuerdo con los ms recientes datos de la Cmara Inmobiliaria
Metropolitana, correspondientes al cierre 2012, la oferta de viviendas ha
disminuido 64% desde el primer trimestre de 2011. La mayor cada se observ
entre los dos ltimos trimestres del ao pasado, con 41,5%.
Los especialistas consideran que la situacin ha empeorado en 2013 debido a
la ausencia de viviendas nuevas. El sector construccin mostr una
contraccin importante de 1,2% en el primer trimestre de 2013, de acuerdo
con las cifras del Banco Central de Venezuela, principalmente como
consecuencia de la reduccin de las actividades pblicas.

Sin embargo, representantes de la industria privada han sealado que los

proyectos inmobiliarios que se culminarn este ao son los que se encuentran
en ejecucin desde 2012 y que no existen prcticamente proyectos nuevos.
Distorsiones
La oferta de inmuebles para venta est completamente dolarizada, pero es
ilegal publicar ofertas en moneda extranjera, por eso se observan cifras en
bolvares bastante altas, indic Celis.
Indic que el aumento del dlar negro ha generado comportamientos atpicos
en el mercado inmobiliario y revalorizaciones elevadas en perodos cortos.
Explic que en los ltimos 10 aos, los inmuebles se revalorizaban
anualmente, en promedio, entre 33% y 35%. Sin embargo, durante los ltimos
6 meses este monto ha aumentado considerablemente.
Un estudio realizado en Caracas por un especialista del sector, que prefiri no
ser mencionado, revel que hasta el primer semestre de 2012 el incremento
del valor de la inversin en dlares por metro cuadrado era de 9,1%
interanual, a pesar de las devaluaciones. Hoy da, la brecha entre el dlar
oficial y el paralelo es ms grande, lo que implica que el aumento es mayor.
El reporte tambin seala que las operaciones de
paulatinamente. Desde el primer semestre de
apartamentos transados a la semana era de 7.200,
2009, las viviendas negociadas disminuyeron para
promedio y, hoy da, no llegan a 2.000.

compraventa han cado

2005, el nmero de
en promedio. A partir de
ubicarse por debajo del

El experto indica que en los locales comerciales la variacin es an mayor,

debido a que la correlacin entre el valor de la divisa y del metro cuadrado no
es constante en este caso. La variacin de los precios referenciales, hasta el
primer
semestre
de
2012,
era
de
22,8%
interanual.
La escasez de divisas es otro factor que ha agravado la exigencia de pagos en
moneda extranjera, totales o parciales, debido a que los propietarios prefieren
obtener los dlares que el equivalente en bolvares, explic una fuente de la
industria que prefiri reservar su identidad. La situacin tambin presiona los
costos de las viviendas en bolvares.
La falta de divisas se ha manifestado en la brecha tan grande que existe entre
el dlar oficial y el paralelo, explic Celis. Esto incide en el clculo del precio
de la vivienda. Hay apartamentos tipo estudio en el este de Caracas que

estn en el orden de los 7 millones y 8 millones de bolvares. Son precios

irreales, coment.
Para el experto, es imprescindible que el Gobierno realice ajustes en materia
cambiaria y revisiones del marco legal para dar paso a un ajuste en los precios
de los inmuebles.
Alquilar no es opcin
Los expertos coinciden en que el mercado de arrendamiento es prcticamente
inexistente. Juan Celis considera que los pocos alquileres que se han
concretado han sido bajo condiciones dudosas o al margen de la ley.
Se han detectado contratos de empresas con empresas, para evitar la
actuacin de la ley en caso de un desalojo, indic. Fuentes extraoficiales
sealaron que algunas de estas transacciones se realizan en dlares, sobre
todo cuando se trata de alquileres para compaas internacionales.
Segn Celis, la baja disponibilidad de viviendas en alquiler ha propiciado la
proliferacin de complejos de apartoteles, sobre todo en Valencia, para recibir
a ejecutivos expatriados o empresarios extranjeros con una estada de varios
meses.
La Ley de Arrendamiento de Vivienda y el mtodo establecido para el clculo
del canon de arrendamiento han hecho que las propiedades en alquiler
pierdan hasta 72% de su valor, record Celis. Esta ley debe ser reformada
para que se tome en cuenta el valor del terreno y la ubicacin, dijo.
Insisti en la revisin de los factores geogrficos para el clculo del canon.
Explic que segn la ley, el costo de las viviendas en Maracaibo es 48%
menor que en Caracas, cuando realmente ocurre todo lo contrario. Adems,
las decisiones tomadas en cuanto al desalojo arbitrario, que impide efectuarlos
sin aprobacin de la Superintendencia Nacional de Vivienda, inhibe a los
arrendadores.
Si el Estado impone leyes que son inviables el mercado va a buscar
mecanismos para equilibrar las cargas, indic Martini. Fuentes del sector
insisten en que estos contratos bajo cuerda han generado, incluso, estafas
que perjudican al inquilino y distorsionan an ms el mercado.

CONCLUSION
Un producto es una opcin elegible, viable y repetible que la oferta pone a
disposicin de la demanda, para satisfacer una necesidad o atender un deseo
a travs de su uso o consumo.
Las

caractersticas

de

un

producto

son:

- Los tangibles como el color, el peso o el tamao.

- Las sicolgicas es el uso o disfrute que se le da a un producto.
- Las que proporcionan la utilidad prevista. Por ejemplo una radio que permite
captar todo tipo de frecuencias.

La demanda se define como la cantidad y calidad de bienes y servicios que

pueden ser adquiridos en los diferentes precios del mercado por un
consumidor (demanda individual) o por el conjunto de consumidores (demanda
total o de mercado), en un momento determinado.
La oferta es la cantidad ofrecida por los fabricantes o productores de un
determinado bien depende de varios factores que provocan incrementos o
disminuciones de la cantidad ofrecida por el oferente. Estos factores son el
precio del producto, el precio de los factores que intervienen en la produccin
de ese bien, el estado de la tecnologa existente para producir ese producto y
las expectativas que tengan los empresarios acerca del futuro del producto y
del mercado.
El mercado inmobiliario es la oferta y demanda de bienes inmuebles. Conjunto
de compradores y vendedores de activos inmobiliarios.
El mercado inmobiliario es el sector econmico que implica la compra y venta
de la infraestructura tales como edificios, ya sea para fines residenciales,
locales comerciales, y el segmento de la industria. Al igual que cualquier
sector de actividad es susceptible a las fuerzas econmicas de la oferta y la
demanda. Los principales actores en este campo son el propietario,
arrendatario, los desarrolladores, los renovadores, y los facilitadores.
Las operaciones de compraventa y alquiler de inmuebles en dlares se han
incrementado debido a las restricciones generadas por las leyes de vivienda,
sealaron expertos. Legislaciones como la Ley de Arrendamiento de Vivienda
y la Ley de Estafa Inmobiliaria han mermado la oferta y presionado la
demanda, lo que ha generado distorsiones en el mercado inmobiliario.

BIBLIOGRAFIA

http://www.gestiopolis.com/marketing/caracteristicas-del-producto.htm
http://www.tiposde.com/economia/productos/tipos-de-productos.html
Garca Uceda, Mariola. Las claves de la publicidad.

http://www2.uiah.fi/projekti/metodi/268.htm
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http://lacomunidad.elpais.com/quepasaenvenezuela/2011/7/4/caracterist
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http://www.lapatilla.com/site/2013/06/10/restriccion-en-la-ofertafomenta-venta-de-viviendas-en-dolares/