BANCO DE DESARROLLO RURAL, S.A.

AVALO BANCARIO DE FINCAS RUSTICAS O RURALES

CURSO IMPARTIDO EN PETEN, SEPTIEMBRE DE 2,013
DOCENTE
ING. AGR. HELADIO SIQUINAJAY MARROQUN
Avalo:
Es la estimacin del valor de un bien o cosa en la moneda del pas, basada en la
investigacin de mercado de bienes iguales o equivalentes.
Bien:
Es una cosa que es puede ser objeto de apropiacin, capaz de proporcionar una
renta, una utilidad o un beneficio.
Depreciacin:
Se define como la prdida de valor que sufre un bien por cualquier causa, ya sea
por uso, deterioro, tiempo transcurrido u obsolescencia, factores naturales o
econmicos.
Erosin del suelo:
Se define como el desprendimiento y arrastres acelerado de las partculas del
suelo, causada por el agua y el viento, intervienen por lo tanto, en el fenmeno, un
objeto pasivo, que es el suelo, colocado en determinadas condiciones de
pendiente, dos agentes activos, el agua y el viento y un intermediario, que es la
vegetacin que regula sus relaciones.
Estructura del suelo:
Es la forma en que estn colocadas las partculas del suelo, puede ser prismtico,
columnar, en bloques, laminar granular. Una buena estructura conserva mejor
crecimiento de las races, mayor aprovechamiento de los nutrientes, favorece el
laboreo.
Funcin valuatoria:
Actividad tcnica realizada por peritos con el objeto de determinar el justiprecio de
las cosas y actualizar su valor.
Minusvala: Menor vala, disminucin del valor de una cosa por circunstancias
extraas a ella.
Obsolescencia extrnseca:
1

Prdida del valor de los bienes inmuebles, cuando en el sector se dan usos que no
correspondan como: invasiones humanas, alto grado de ndice de violencia, olores
desagradables, sonidos molestos, basureros, etc.
Obsolescencia intrnseca:
Prdida del valor causado por factores distintos al deterioro fsico.
Precio valor de cambio:
Es el importe monetario por el que se enajena y adquiere un bien o mercanca.
Profundidad efectiva del suelo:
Se refiere al espacio que las races pueden penetrar en el suelo sin interferencia
para conseguir el agua y los nutrientes necesarios para su adecuado crecimiento.
Textura del suelo:
Es la proporcin relativa en que se encuentran las partculas en el suelo. Ests
partculas se clasifican de siguiente manera: arcilla, arcillo-arenosa, arcillo-limosa,
franco-arcillosa, franco-arcillosa-arenosa, franco-arcillo-limosa, franco, francoarenosa, franco-limosa, arena, areno y limo.
Pendiente:
Es la diferencia de altura de dos puntos referidas a un plano horizontal y que
puede ser expresada en porcentajes.- El porcentaje de pendiente de un terreno es
la diferencia de altura en 100.00 mts. de longitud.
Valor:
Determinacin de una cantidad. Desde el punto de vista econmico, es el poder
cualitativo intrnseco virtual de utilidad, referido a precio, de un bien cosa, para
la satisfaccin de determinada necesidad.
Valor unitario ajustado:
Es el valor que resulta de someter el valor unitario base de mercado a los factores
de modificacin, identificados como: frente, fondo, fondo de lotes interiores, forma,
sobre y bajo nivel, de extensin, de esquina y topografa.
Valor unitario base de mercado:
Es el valor resultante de la investigacin del valor del suelo en el sector, utilizando
las formas de oferta y demanda, compra-venta y opinin, que simula un ideal con
la ponderacin aprobada.
Valor comercial:
Es sinnimo de Valor de Mercado, que puede definirse como la cantidad de dinero
por la cual se permutan bienes o servicios dentro de un perodo determinado de
tiempo, entre partes independientes que obran por su propia voluntad y estn
razonablemente bien informadas.
2

Valor de tasacin:
Es el valor fijado a un bien segn criterio de un Perito Valuador.
Valuador:
Tcnico, conocedor, especialista, experto, que por tener los conocimientos
necesarios y la experiencia suficiente tiene la aptitud, reconocimiento y la
autorizacin para dictaminar y emitir opinin sobre el valor de las cosas.
Bien Inmueble:
Se refiere al bien raz o suelo y todo lo que est permanentemente adherido a l,
con situacin fija, o sea que no puede ser trasladado sin deterioro de su sustancia
o estructura.
Finca:
Unidad registral que identifica los derechos de propiedad, de uso o transitorios
sobre determinado bien inmueble, ya sea urbano o rural.
Clasificacin de tierras rurales:
Se refiere a la identificacin de clases de tierra en funcin de su capacidad
productiva, topografa, drenaje natural, erosin, pedregosidad y la posibilidad de
su mecanizacin. Se consideran ocho clases, conforme el sistema de clasificacin
de tierras del Instituto Geogrfico Nacional, identificadas con numeracin romana
del I al VIII. La clase I es la que rene las condiciones ptimas para los cultivos,
en tanto que la clase VIII carece de muchas caractersticas apropiadas para los
mismos.
Cultivos permanentes:
Son aquellos que tienen un trmino de produccin de tres aos, y en su
identificacin debe considerarse su tipo, variedad, estado y condicin.
Informacin sobre derechos de posesin y/o propiedad:
Identifica al sujeto y al bien, objeto del derecho de posesin o propiedad, que est
debidamente inscrita en el Registro General de la Propiedad; la informacin debe
coincidir con la de la persona natural o jurdica que posee y goza dicho bien, y en
caso contrario se concluye que se ha producido una ruptura en el tracto sucesivo.
Su contenido incluye tambin datos correspondientes a la jurisdiccin municipal y
departamental donde se encuentra ubicado el inmueble.
Documentos que respaldan propiedad, tenencia y uso de la tierra:
Se refieren a las escrituras pblicas debidamente inscritas en el Registro General
de la Propiedad, as como a las escrituras y documentos simples o privados
autorizados por Notario que no estn inscritos en dicho Registro, o bien
documentos simples elaborados sin el auxilio de Notario, estos tipifican tres tipos
de titulares de derechos sobre determinado bien, identificados en su orden como
Propietario, Poseedor y Usufructuario.
3

Registros grficos:
Se refiere al conjunto de planos individuales y de conjunto o mapas ndices que
pueden provenir de la base grfica catastral o de los levantamientos de croquis al
realizar los estudios valuatorios, con toda la informacin necesaria para el apoyo a
los avalos. Este registro contendr tambin la identificacin de linderos,
colindantes, nomenclatura municipal, vas de comunicacin, centros de servicios,
educacin y de salud, edificios pblicos, etc.
Zonas homogneas fsicas rurales:
Son extensiones de tierra delimitadas dentro del rea rural de un municipio que
cuentan con caractersticas similares en cuanto a la topografa, hidrologa, uso del
suelo (ganadero, cultivos etc.), vas, capacidad productiva de los suelos.

Zonas homogneas econmicas rurales:

Se define as a las reas geogrficas existentes dentro de una zona homognea
fsica rural, en las cuales el valor del terreno es similar.

VALUACIN DE INMUEBLES RURALES

Terreno rural:
Es la extensin territorial separada de los centros urbanos, los cuales se dividen
en parcelas o predios, en posesin o propiedad de personas individuales
jurdicas, accesible por medio de los recursos viales de diversos tipos y afectada
por accidentes geogrficos. Es principalmente de uso agrcola y/o forestal,
aunque en menor escala es de uso pecuario minero.
Capacidad productiva de la tierra
La capacidad productiva de un suelo se basa en una integracin de efectos
combinados del clima y de las caractersticas particulares de cada suelo, como
pendiente, textura, drenaje superficial e interno, profundidad, contenido de materia
orgnica, efectos de erosin, tipos de minerales, fertilidad natural, sus propias
limitaciones de su uso, requerimientos de manejo y riesgos de daos por su uso
agrcola inadecuado, es decir que puede definirse como la combinacin natural del
clima y las caractersticas topogrficas as como la posibilidad de mecanizacin
del suelo.
Segn este sistema, se han realizado varias clasificaciones del suelo, de acuerdo
a su capacidad productiva.

Descripcin de los grupos de suelos

En Guatemala es conveniente hacer una distincin entre los suelos y la capacidad

que cada uno de ellos tienen en relacin a la pendiente, profundidad del suelo, al
tipo de textura, a la erosin, permeabilidad y retencin de la humedad, entre otros.
Para ello es importante indicar que existen tres grupos, dentro de los cuales se
encuentran las ocho clases:
Primer grupo:
Comprende las clases I, II, III y IV. Estos terrenos son apropiados para cultivos
limpios, continuos densos y se pueden mecanizar. En estas tierras se pueden
tener cultivos anuales y de estacin, como maz, frjol, hortalizas, trigo etc.
Segundo grupo:
Comprende las clases V, VI y VII, consistiendo en terrenos apropiados para la
vegetacin cultivos permanentes como el caf, frutales, hule, cardamomo,
cacao, pastizales, bosque, etc.
Tercer grupo:
Este incluye nicamente a la clase VIII. Los terrenos incluidos en esta clase son
inadecuados para el uso agrcola ganadero, solo sirven para el refugio de vida
silvestre, recreacin y proteccin. En esta clase se incluyen los playones, los
pantanos, reas rocosas pedregosas con crcavas muy profundas, barrancos,
siguanes, etc.

Descripcin de las clases de suelos

Suelos Clase I:
Son tierras con una profundidad mayor a los 90 centmetros, el horizonte "A" se
encuentra normalmente erosionado en un 12.5 %, con pendiente que va desde O
hasta 4%, con un drenaje excelente y ausencia de pedregosidad. El relieve es
plano casi plano, la estructura de la tierra es granular, la erosin que se tiene es
laminar o ligera, la cual no da mayor problema. La permeabilidad del suelo es de
2.4 a 6.0 centmetros por hora, con una textura franca, con alta capacidad de
retencin de humedad y sin problemas de mecanizacin. Esta tierra es apropiada
para cultivos sin la necesidad de mtodos especiales de conservacin.
Suelos Clase II:
Son tierras para cultivar con mtodos sencillos de conservacin en forma
permanente, con una profundidad que se encuentra entre los rangos de 50 a 90
centmetros. El horizonte "A" ha sido removido en un 35%, con pendiente de 4 a
8%, con muy buen drenaje, pedregosidad menor del 3% de la superficie en
relacin al rea, relieve con pendiente suave" estructura del suelo es de grnulos
a bloques, erosin ligera, moderada, permeabilidad de 2.4 a 5.0 centmetros por
hora, textura del suelo franco arcillosa limoso arenoso, retencin de la
humedad, es moderada, con leves limitaciones para la mecanizacin.
Suelos Clase III:
5

Son tierras apropiadas para el cultivo permanente con mtodos intensivos de

conservacin. Tienen una profundidad que se encuentra entre los rangos de 25 a
50 centmetros, el horizonte A ha sido removido en un 60%, la pendiente es de 8
a 16% con un drenaje bueno, pedregosidad de 3 a 10% de la superficie en
relacin al rea, relieve con pendiente mediana, estructura en bloques angulares,
sub angulares, erosin en surcos, laminar moderada; permeabilidad de 1.2 a
2.4 centmetros por hora textura franco arenosa arcilloso, la retencin de
humedad es baja y presenta moderadas limitaciones para su mecanizacin.
Suelos Clase IV:
Tierras nicamente para cultivos muy limitados, con una profundidad de 25 a 50
centmetros, el horizonte "A" ha sido removido entre el 60 y el 80%, pendiente de
16 a 32%, con drenaje regular, pedregosidad de 10 al 15% en relacin al rea, con
relieve pendiente fuerte, estructura prisma columnar, erosin en surcos
moderada, permeabilidad regular de 0.024 a 1.2 a ms de 6.0 centmetros por
hora, textura arcillosa, limoso arenoso, retencin de la humedad baja, son suelos
con limitaciones para la mecanizacin.
Suelos Clase V:
Son suelos no apropiados para cultivos anuales, sino ms bien para cultivos
permanentes como pastos, bosque, caf y frutales. Estos suelos se pueden utilizar
con buenas prcticas de conservacin, presentan problemas de erosin, su
profundidad se encuentra entre 15 a 25 centmetros, con pendiente mayor al 32%
con drenaje malo, pedregosidad del 15 al 25% en relacin al rea, relieve
escarpado, estructura en forma de prismas, erosin cuando no hay practicas de
conservacin puede ser en surcos y crcavas moderadas, impermeable
lentamente permeable. Textura arcillosa arenosa, con severas limitaciones para
su mecanizacin.
Suelos Clase VI:
Es adecuada para la vegetacin permanente y en algunas ocasiones se usa para
pastoreo extensivo o para bosques; la profundidad del suelo es de l0 a 14.99
centmetros, el horizonte "A" ha sido removido del 80 al 100%, la pendiente es
variable, el drenaje es muy malo, con pedregosidad hasta del 40% de la superficie,
el relieve muy escarpado, la erosin se manifiesta en surcos y crcavas fuertes,
permeabilidad menos de 0.024 a ms de 6.0 centmetros por hora, textura
arenosa, arcillosa gravosa, con una baja retencin de la humedad, no
mecanizables. Si se usa para bosque no debe de pastorear ganado, porque el
peso del ganado afloja la poca profundidad del suelo, lo que provoca su erosin.
Suelos Clase VII:
No son adecuados para cultivos anuales, con una aplicacin prctica de
conservacin de suelos, en este caso son de vocacin forestal, son de una
profundidad de 5 a 9.99 centmetros, el horizonte "A" ha sido removido en hasta el
100%, con una pendiente variable, drenaje deficiente, pedregosidad que puede
llegar hasta el 50% en relacin a la superficie en estudio, ondulado fuerte
quebrado, con prismas en su estructura, la erosin es en forma de surcos,
6

crcavas muy fuertes, con una permeabilidad de menos de 0.024 a ms de 6.0

centmetros por hora, textura arcillosas, con una retencin de la humedad muy
baja o excesivamente alta y su mecanizacin no es posible.
Suelos Clase VIII:
Son tierras no aptas para el cultivo, slo se consideran aptas para parques
nacionales, para la recreacin y la proteccin de cuencas, estos suelos tienen una
profundidad de menos de 5 centmetros, donde el horizonte "A" ha sido removido
en un 100%, el cual puede tener una pendiente variable, sin drenaje, con ms del
50% de pedregosidad en relacin a la superficie de estudio, con relieve ondulado
fuerte, quebrado muy escarpado, la estructura est formada en forma de
prismas, la erosin es en surcos y crcavas muy fuertes, con una permeabilidad
de menos de 0.024 a ms de 6.0 centmetros por hora, la textura del suelo es
gravosa, arenosa manto rocoso, con una retencin de la humedad de nula a
exagerada. Son suelos en la que no es posible su mecanizacin.

Clasificacin de los recursos viales

Es aquel recurso que est situado a los alrededores de una finca rstica valuada,
estos recursos pueden ser de materiales de pavimento, asfalto, adoqun, piedra,
concreto, balasto y terracera. Los mismos sirven de acceso y/ penetracin a una
finca.
Los recursos viales sern clasificados tomando en cuenta:
Clase.
Tipo.
Con carcter informativo y con base en la inspeccin de campo, el valuador
indicar en la tarjeta de identificacin de bienes inmuebles, el tipo y clase del
recurso vial que se encontr alrededor de una finca rstica valuada, de acuerdo al
siguiente cuadro:
CLASE
TIPO
1
Afirmado slido de dos o ms vas (pavimento y asfalto) Autopistas,
2
3
4
5
6
7

con revestimiento para trfico pesado.

Afirmado slido de dos vas (asfalto), con revestimiento para trfico
pesado
Afirmado slido de uno dos vas (asfalto y concreto), con
revestimiento para trfico liviano.
Revestimiento suelto ligero (sin pavimento) dos vas.
Revestimiento de piedra una o dos vas.
Revestimiento suelto transitable en todo tiempo de dos vas (solo
terracera).
Revestimiento suelto transitable en tiempo bueno seco una va
7

(solo terracera).
Caminos de herradura veredas.

Valuacin de cultivos
Como parte inherente a los terrenos rurales, los cultivos permanentes o no
permanentes, son fuentes generadoras de renta en la comercializacin de sus
productos y tienen un valor que se deber determinar para fines de tasacin.
Para calcular el valor (bancario y/o comercial), de los cultivos se tomar en
consideracin:
Tipo (permanente o temporal).
Variedad o hbrido.
Distanciamientos (entre surcos y entre plantas y/o posturas en metros).
Determinacin de la densidad de siembra por unidad de rea (hectreas,
reas y centireas).
Estado general de mantenimiento.
Determinar costos de:
Habilitacin del terreno, trazos de siembra, ahoyado, siembra,
produccin o compra de plantas, mantenimiento, apertura de
caminos internos, establecimiento de otras obras de infraestructura
en las reas de cultivo, etc., etc., etc.; cuando de cultivos
permanentes se trate.
Habilitacin del rea de siembra (arado, rastra, surqueado, etc., si el
cultivo es mecanizado; y trabajos manuales de preparacin del suelo
cuando no sea mecanizado), costo de la semilla, proceso de
siembra, trabajos de mantenimiento, agroqumicos (costo de stos y
su aplicacin), et., etc., etc.; cuando sean cultivos temporales.

Valuacin de cosechas.
Dentro de la valuacin bancaria y/o comercial de fincas rsticas, es comn que se
tenga que incluir lo relativo a la tasacin de cosechas, debiendo tener cuidado que
las mismas son bienes inmuebles, cuando an se encuentran formando parte de
las plantas que les dan origen, es decir que cuando ya han sido separadas
(cortadas, como resultado del proceso productivo), pasan a constituir bienes
muebles.
Para llevar a cabo la valuacin de cosechas, se recomienda en trminos
generales, tomar en consideracin las siguientes recomendaciones:
Determinar las reas de cultivo, haciendo nfasis en:
Campos o pantes de siembra.
Ubicacin dentro de la finca.

 Extensin de cada uno (no olvidar su equivalencia en hectreas,

reas y centireas).
Variedades o hbrido utilizados.
Edad de los cultivos.
Distanciamientos.
Estado de mantenimiento.
Indicar si se encuentra o no en produccin, etc.

Establecer estadsticas de produccin, durante un perodo no menor a los

cinco aos, considerando en el mismo la siguiente informacin:
Rendimiento por unidad de rea.
Producto final obtenido, como resultado del proceso productivo
utilizado en la finca.
Precios de mercado.
Canales de comercializacin.
Fechas de cosecha (inicio y finalizacin), etc.

Valuacin de construcciones e instalaciones.

Para determinar el valor de stos bienes inmuebles, se procede as:
Medir las reas construidas, detallando las caractersticas de cada una de
ellas en la forma siguiente:
Uso.
Descripcin de los materiales de construccin utilizados, siguiendo
un orden determinado: techo, artesonado, cielo, paredes, estructura,
acabados, piso, etc.
Estado de mantenimiento.
rea en metros cuadrados.
Valor ajustado/m o lineales, si el caso lo amerita (Ej. canales de

correteo, etc.)
Estado de mantenimiento, etc.

VALUACION DE FINCAS RUSTICAS.

El valor de las fincas rsticas se encuentra integrado por los rubros citados a
continuacin:

Valor del terreno.

Valor de los cultivos (permanentes y/o temporales).
Valor de las construcciones y/o instalaciones.
Valor de la maquinaria y equipo.
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PROCESO VALUATORIO:
Para determinar el valor de inmuebles rsticos, se hace necesario llevar a cabo
las siguientes fases:
1. Fase de gabinete preliminar.
Esta parte consiste en la revisin cuidadosa de los documentos
proporcionados para realizar la tasacin.
Dentro de los documentos que normalmente se utilizan para ste tipo de
trabajos podemos mencionar los siguientes:
Certificacin extendida por el Registro General de la Propiedad.
Fotocopia de escrituras o cualquier otro documento que respalde
derechos de posesin u otro tipo de tenencia de la tierra.
Planos (debidamente levantados y actualizados.
Observaciones:
Esta fase se realiza previo a efectuar la inspeccin de campo.
Su objetivo es en principio, determinar la situacin legal del
inmueble a valuar, debiendo obtener como resultado del anlisis
inicial la siguiente informacin:
rea legal original.
rea legal actual (determinar si el bien ha sufrido
desmembraciones).
Propietario (s).
Gravmenes y/o limitaciones (hipotecas, embargos,
contratos de arrendamiento, goce o soporte de
servidumbres, etc.)
rea medida (si proporcionan planos), colindancias, etc.
Ubicacin legal del inmueble.

2. Fase de campo.
Posteriormente, auxilindonos de toda la informacin obtenida en la fase de
gabinete preliminar, procedemos a verificarla en campo; cuidando de
constatar si ambas informaciones coinciden o no.
Existe una serie de informacin que cuidadosa y ordenadamente debemos
tomar en consideracin, para realizar un buen trabajo de valuacin.
Cabe citar, que dentro de la denominada informacin bsica para fines de
tasacin rural, debemos considerar los puntos que a continuacin se
detallan:
Acceso (s).
Considerar dentro del mismo (si son ms de uno):
Detalle del itinerario.
10

 Distancias a puntos referenciales importantes.

Calidad y estado de mantenimiento de las vas de acceso, para
definir el tipo de vehculo a utilizar, dependiendo la poca de
llegada (invierno, verano, etc.)
Existencia o ausencia de servidumbres de paso.
Tramos difciles de transitar (ros caudalosos, puentes en mal
estado, etc.)

Ubicacin fsica exacta y actualizada.

Considerando:
Paraje, casero, aldea, cantn, municipio y departamento.
Establecer coordenadas.

Uso y estado general de la finca al momento del avalo.

Avalo de cultivos (permanentes y/o temporales).
Avalo de cosechas (verificar la existencia de registros
contables en la oficina administrativa de la finca).
Avalo de construcciones e instalaciones.
Avalo de maquinaria y equipo.

Recorrido de campo (inspeccin fsica del inmueble).

En sta parte del avalo se deben establecer claramente los datos
consignados a continuacin:
reas cultivadas (estado de mantenimiento, variedad,
distancias de siembra, edad, etapa productiva, etc.).
Determinacin de caractersticas correspondientes a las
construcciones (reas, materiales, ubicacin dentro del
inmueble, estado de mantenimiento, uso, etc.)
Estimacin de cosechas (ver si existen registros en la finca)
Maquinaria y equipo detallarlos, indicando marca, capacidad,
estado, etc. (seguir el orden del proceso productivo).
Determinacin de informacin del recurso suelo (Ecut):
Diferenciacin de reas, tomando en consideracin su
topografa, calidad (profundidad, textura, pedregosidad,
pendiente y otros)
Existencia de caminos internos (tomar en consideracin
la calidad de los mismos).
Determinar si existen reas irrigables o potencialmente
por irrigar, comentando el sistema utilizado o por
utilizar.
Determinacin de recursos hdricos.
Cuantificarlos y clasificarlos, tomando en consideracin el
caudal, ubicacin dentro del inmueble, facilidad o dificultad
para ser utilizado (posiblemente imposibilidad desde el punto

11

de vista econmico), si permanecen todo el ao o son de

estacin (invierno), etc.
Determinacin de infraestructura.
Existencia de caminos internos, acometidas elctricas,
instalaciones hidrulicas (riego, uso domestico, uso
agroindustrial, generacin de energa elctrica, etc.),
existencia de puentes, etc.
Definir caractersticas climatolgicas.
Establecer informacin sobre precipitacin y su distribucin
anualmente, temperatura media anual, altura sobre el nivel del
mar, pocas de vientos fuerte, bajas temperaturas, etc.
Establecer los canales de comercializacin existentes.
Distancia a los mercados econmicamente de mayor
importancia, en funcin de los productos obtenidos en la finca,
puntualizando volmenes, precios, etc.
Determinacin de linderos (ver relevancia de accidentes
geogrficos importantes, como el caso de ros, montaas,
volcanes, etc.
Establecer la situacin socio-poltica dentro y en el entorno
donde se ubica el inmueble (problemas de linderos,
invasiones, etc.
Definir la relacin ingresos-egresos de la finca (costos de
produccin, precios de mercado)
Existencia de personal para llevar a cabo el proceso
productivo (cantidad y calidad de la mano de obra utilizada).
Investigacin de referenciales del mercado de tierras en el
lugar.
Documentar fotogrficamente el proceso valuatorio.

3. Fase de gabinete final.

Con toda la informacin obtenida durante la fase de campo, se procede a
elaborar los clculos respectivos, para finalmente determinar el valor total
del inmueble.
A continuacin se presenta un formato para la elaboracin del informe
de avalo de finca rstica o rural:
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RESUMEN EJECUTIVO
I.

INFORMACION GENERAL.
Del solicitante (nombre, direccin nmero telefnico, correo
electrnico).
Del inmueble valuado (nombre, direccin fsica actualizada,
etc.)

II.

INFORMACION LEGAL DEL INMUEBLE.

Inscripcin registral.
Ubicacin.
Propietario.
Gravmenes y/o limitaciones existentes.

III.

CARACTERISTICAS GENERALES DE LA FINCA.

Acceso.
Distancia a la poblacin ms prxima.
Distancia a la capital.
Calidad de suelos.
Altura sobre el nivel del mar.
Clima.
rea legal.
rea medida.
rea valuada.
Superficie cultivada.
Superficie irrigable.
Otros.

IV.

ASPECTOS ECONOMICO-SOCIALES.
Problemas de invasin.
Problemas tributarios.
Problemas laborales.

V.

ASPECTOS PRODUCTIVOS.
Estadsticas de produccin durante los ltimos 3 a 5 ciclos
agrcolas.
Ingresos aproximados durante los ltimos 3 a 5 ciclos
agrcolas (ver reas en produccin, precios de mercado, etc.)
Egresos aproximados durante los ltimos 3 a 5 ciclos
agrcolas (ver reas en produccin, precios de mercado, etc.)

VI.

RESUMEN DE VALORES.
Total bienes inmuebles (terreno + construcciones + cultivos +
cosechas)
Total bienes muebles (maquinaria + equipo + cosechas)

13

Observacin:
Consignar en nmeros y letras los montos totales de los bienes,
adems indicar la fecha de avalo, adjuntando imgenes de todo
lo tasado, a parte de las plusvalas y minusvalas consideradas.
Finalmente anotar del responsable, el nombre, profesin, nmero
de registro como valuador autorizado y la firma.

ANEXOS AL RESUMEN EJECUTIVO

1. Informe detallado de la finca (situacin legal, caractersticas de los
suelos,
construcciones,
proceso
productivo,
canales
de
comercializacin, recursos hdricos, infraestructura, etc.)
2. Avalo del terreno (incluye la estratificacin del rea total del inmueble,
detallando cada extensin con su respectivo valor).
3. Avalo de cultivos (detalle por cultivo, y dentro de ste, cada campo,
considerando sus particularidades).
4. Avalo de cosechas (estimacin de rendimientos e ingresos brutos).
5. Avalo de maquinaria y equipo.

METODOLOGIA VALUATORIA
a. Recurso suelo:
Por referenciales (valores o precios de mercado).
Mtodo del rendimiento potencial.
Informacin necesaria para aplicar ste mtodo:
Calidad de los suelos:
Profundidad.
Estimacin de la profundidad (metros):
Mayor de 0.90
De 0.50 a 0.90
De 0.25 a 0.50
De 0.15 a 0.25
Menor de 0.15

Ponderacin:
5a6
4a5
3a4
2a3
1a2

14

 Textura.
Estimacin de la textura:
Media
Ligera
Pesada
Muy pesada
Muy ligera

Ponderacin:
5a6
4a5
3a4
2a3
1a2

Drenaje.
Estimacin del drenaje
Bueno
Regular
Muy rpido
Lento
Muy lento

Ponderacin:
5a6
4a5
3a4
2a3
1a2

Pedregosidad.
Estimacin de la pedregosidad (%)
Libre de pedregosidad 0%
Medianamente pedregoso 3 a 10%
Pedregoso 10 a 20%
Fuertemente pedregoso 20 a 40%
Extremadamente pedregoso >40%

Ponderacin:
5a6
4a5
3a4
2a3
1a2

Erosin.
Estimacin del proceso erosivo
Carente de erosin
Ligeramente erosionado
Moderadamente erosionado
Severamente erosionado
Muy severamente erosionado

Ponderacin:
5a6
4a5
3a4
2a3
1a2
15

 Topografa.
Pendiente estimada (%)
Plana a casi plana 0 a 2
Ligeramente inclinada 2 a 5
Moderadamente inclinada 5 a 12
Inclinada 12 a 20
Muy inclinada > 20%

Ponderacin:
21 a 25
16 a 20
11 a 15
06 a 10
01 a 05

Recursos hdricos.
Clasificacin:
Clase 1

Ponderacin:
17 a 20

Ros que sirven de linderos o cruzan el

terreno, contando con mrgenes fcilmente
accesibles. Se incluyen nacimientos o pozos
donde la topografa del terreno permite la
utilizacin del agua para riego. Cuentan con
una diferencia de altura entre el nivel del
agua y el terreno, menor a los 4.00 metros.

Clase 2

13 a 16

Ros que sirven de linderos o cruzan el

terreno, contando con mrgenes difcilmente
accesibles. Se incluyen nacimientos o pozos
donde la topografa del terreno permite la
utilizacin del agua para riego. Cuentan con
una diferencia de altura entre el nivel del
agua y el terreno de hasta 4.00 metros.

Clase 3

09 a 12

Pozos cuya profundidad se encuentra dentro

de un rango de 4.01 a 20.00 metros. Incluye
depsitos naturales como lagos, con fcil
acceso.

Clase 4

05 a 08

Pozos cuya profundidad es mayor a los

20.00 metros. Incluye depsitos naturales
como lagos, con acceso ligeramente difcil.

Clase 5

01 a 04

Considera depsitos naturales (lagos) con

difcil acceso, ros encaonados, y tierras
cuya precipitacin anual no supera los 450
mm.
16

 Accesibilidad.
Clasificacin:
Clase 1

Ponderacin:
21 a 25

La finca cuenta con acceso a travs de

carretera asfaltada.

Clase 2

16 a 20

La finca se ubica a una distancia entre 1 y

10 kilmetros de una carretera asfaltada y/o
0 a 5 kilmetros de la estacin del ferrocarril.

Clase 3

11 a 15

La finca se ubica a una distancia de 11

kilmetros o ms de una carretera asfaltada,
o bien su acceso se lleva a cabo sobre
carretera de terracera transitable todo
tiempo, con una longitud de hasta 5
kilmetros. Tambin puede considerarse que
se encuentre a una distancia de 6 a 10
kilmetros de la estacin del ferrocarril.

Clase 4

06 a 10

La finca se ubica a una distancia de 6

kilmetros o ms de una carretera de
terracera transitable todo tiempo, o bien su
acceso se realiza a travs de una carretera
transitable slo en verano. Tambin puede
considerarse que se encuentre a una
distancia mayor de los 10 kilmetros de la
estacin del ferrocarril, o diste a menos de 5
kilmetros de un campo de aviacin
comercial con lnea area de itinerario fijo.

Clase 5

01 a 05

La finca es accesible nicamente por

caminos de herradura, o por vas pluviales
(ros, lagos, mares).

Despus de haber ponderado las caractersticas detalladas

con anterioridad, el factor suelo se clasifica de la manera
siguiente:
Clasificacin econmica del suelo:
Primera
Segunda
Tercera
Cuarta
Quinta

Ponderacin:
81 a 100
61 a 80
41 a 60
21 a 40
04 a 20
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Para determinar el valor de la hectrea o cualquier otra unidad

de rea, finalmente se obtiene el factor a utilizar en la
ecuacin final que nos lo proporcionar:
Clase econmica del suelo:
Clase 1
Clase 2
Clase 3
Clase 4
Clase 5

Porcentaje:
20.00
16.25
12.50
08.75
05.00

FORMA GENERAL PARA ESTIMAR EL VALOR DEL RECURSO SUELO POR

EL METODO DEL RENDIMIENTO POTENCIAL.
Factores a considerar:
a. Rendimiento anual por unidad de rea, del cultivo elegido.
b. Estimacin del ingreso bruto anual.
c. Determinacin del porcentaje correspondiente a la clase econmica del
suelo.
d. Tiempo estimado para el retorno de la inversin: 10 aos.
Ejemplo resuelto:
Cultivo: caf (considerando como producto final caf en pergamino.)
Variables tomadas en consideracin:
Unidad de medida (rea): caballera.
Rendimiento: 800.00 quintales de caf pergamino.
Precio de mercado: Q.600.00/quintal.
Perodo constante (retorno del capital): 10 aos.
Clase econmica del suelo: 2 (16.25% = 0.1625)

Valor estimado por caballera:

Q.600.00 x 800.00 qq x 10 aos x 0.1625
Valor/caballera = Q.780,000.00

b. Cultivos.
Determinacin de costos.
c. Construcciones.
Costos.
Reposicin nuevo.
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