Ponto de Início Sebrae

Para Incio de Negcio
IMOBILIRIA
Apresentao
O Ponto de Partida um produto do Servio de Resposta Tcnica do SEBRAE-MG. Ele rene
informaes essenciais sobre os vrios aspectos da abertura de um negcio, que devem ser
observados pelo empreendedor.
Perguntas do tipo como montar uma fbrica de aguardente?, como montar uma escola
infantil?, como iniciar uma criao de escargot? so respondidas pelo Ponto de Partida, que
contempla questes relativas a registro, legislao, tributao, implantao, normas tcnicas,
matrias-primas, mquinas e equipamentos e outros esclarecimentos.
O Ponto de Partida tambm orienta sobre a elaborao do Plano de Negcio, instrumento que
oferecer uma viso antecipada de aes e resultados do empreendimento, atravs da apurao
de dados relativos a valores de investimento inicial e de impostos, custos fixos e variveis,
pesquisa de mercado e outros.
A equipe de profissionais que elabora o Ponto de Partida tem a preocupao de manter as
informaes sempre atualizadas, atravs de consultas em diversas fontes: bibliotecas, institutos
de pesquisa, consultores especializados, Internet, associaes e sindicatos.
O
SEBRAE-MG
dispe
de
programas
que
orientam
empreendedores/empresrios no desenvolvimento de seus negcios.
Para mais informaes, acesse www.sebraemg.com.br ou ligue (31) 3269-0180.
capacitam
os
Sumrio
Perfil Empreendedor .......................................................................................... 4

Mercado ............................................................................................................. 5
Legislao Especfica ........................................................................................ 9
Esclarecimentos Tributrios ............................................................................ 13
Microempresa Legislao Federal................................................................... 17
Passo a Passo para Registro............................................................................. 22
Marcas e Patentes ............................................................................................ 28
Implantao...................................................................................................... 30
Finanas ........................................................................................................... 33
Plano de Negcio ............................................................................................. 41
Endereos teis ............................................................................................... 43
Cursos e Eventos.............................................................................................. 44
Fontes Consultadas .......................................................................................... 45
ASSUNTO: IMOBILIRIA
DATA DA ATUALIZAO: 30/12/2005
Perfil Empreendedor
Voc no v a hora de se tornar dono do seu nariz e fazer parte da lista dos empreendedores
que do certo? Saiba que, para comear um negcio prprio, fundamental ter o perfil
empreendedor. Ento, confira se voc se encaixa nas caractersticas abaixo descritas.
Capacidade de assumir riscos: no ter medo de desafios, arriscar conscientemente.
Calcular detalhadamente as chances do empreendimento ser bem-sucedido.
Senso de oportunidade: enxergar oportunidades onde os outros s vem ameaas. Prestar
ateno nos "furos" que outros empresrios no viram e nos quais voc pode atuar de forma
eficaz, rpida e lucrativa.
Conhecimento do ramo: conhecer bem o ramo empresarial escolhido ou, melhor ainda,
trabalhar no setor.
Organizao: ter senso de organizao e compreender que os resultados positivos s
aparecem com a aplicao dos recursos disponveis de forma lgica, racional e funcional.
Definir metas, executar as aes de acordo com o planejamento e corrigir os erros
rapidamente.
Iniciativa e garra: gostar de inovaes. No esperar pelos outros (parentes, scios,
governo, etc.). Apresentar propostas sem se intimidar.
Liderana: ter capacidade de influenciar pessoas, conduzindo-as em direo s suas idias
ou solues de problemas. Ter habilidade para definir tarefas, orientar, delegar
responsabilidades, valorizar o empregado, formar uma cultura na empresa para alcanar
seus objetivos. Ser algum em quem todos confiam.
Manter-se atualizado: buscar sempre novas informaes e aprender tudo o que for
relacionado com o seu negcio (clientes, fornecedores, parceiros, concorrentes,
colaboradores, etc.).
Ser otimista e saber motivar-se.
Nem sempre uma pessoa rene todas as caractersticas que marcam a personalidade de um
empreendedor de sucesso. No entanto, se voc se identificou com a maioria delas, ter grandes
chances de se dar bem. Mas, se descobriu pouca afinidade com sua vida profissional, reflita
sobre o assunto e procure desenvolver-se. Busque informaes em centros tecnolgicos, cursos,
livros e revistas especializadas ou junto a pessoas que atuam na rea.
ASSUNTO: IMOBILIRIA
Mercado
O desejo de abrir uma empresa e a escolha do tipo de atividade so apenas o comeo de um
longo processo, antes de se lanar no mercado como empresrio. Voc precisa saber quais
so as OPORTUNIDADES e quais so os RISCOS que a atividade escolhida oferece. Um
estudo do mercado responder essas indagaes.
Para verificar a viabilidade financeira do negcio necessrio outro estudo, que apontar os
investimentos a serem efetuados e o RETORNO DO CAPITAL INVESTIDO, atravs de
uma previso de produo e de vendas e, conseqentemente, de despesas e de receitas ao
longo dos primeiros meses de vida.
O sucesso de qualquer empresa - seja industrial, comercial ou de servios - depende de vrias
decises, que voc deve tomar antes de abrir as portas para os clientes. Para fundamentar
essas decises, voc dever PESQUISAR E ELABORAR UM PLANO DE NEGCIO, com o
qual aprender muito mais a respeito do ramo da atividade escolhida e seu mercado.
Neste Plano de Negcio, que ser bastante til para o aprimoramento de suas idias, alm de
ajud-lo tambm na tomada de decises, devem constar os seguintes tpicos:
Anlise de Mercado (consumidor, fornecedor, concorrente, avanos tecnolgicos impacto na abertura da empresa);
Tecnologia a ser utilizada (Como fazer? Processos de produo/fabricao);
Aspectos Financeiros (volume de capital necessrio, tempo de retorno do investimento,
viabilidade financeira);
Aspectos
organizacionais
(definio de funes, conceito de parceria,
responsabilidades dos scios e colaboradores, relaes humanas).
possvel realizar sua prpria pesquisa de mercado, atravs da elaborao de um questionrio
com os dados a serem levantados. Para se inteirar do assunto e obter um levantamento detalhado
do negcio escolhido, sugerimos ao empreendedor que leia publicaes especficas ou busque
informaes com consultores das reas de estatstica e pesquisa mercadolgica ou com
empresas especializadas.
O MERCADO CONSUMIDOR
O mercado consumidor representa o conjunto de consumidores (homens, mulheres, adultos
ou crianas, empresas pblicas ou privadas), que demandam (necessitam ou podem vir a
procurar/comprar) um determinado tipo de produto ou servio que sua empresa oferece. Ou
seja, ele a fonte de receita da empresa. Portanto, sem mercado consumidor no haver
negcio. Da a necessidade de identific-lo, o que pode ser feito atravs da pesquisa de
mercado, que o processo mais utilizado.
ASSUNTO: IMOBILIRIA
Para garantir que o cliente escolha a sua empresa, preciso conhec-lo bem e saber
exatamente o que ele quer. Oferecer ao cliente o produto que ele deseja ser o melhor meio de
garantir que as vendas aumentem e sua empresa continue crescendo.
Se voc j tem idia da atividade e do ramo especfico aos quais pretende se dedicar,
precisa agora descobrir seu mercado consumidor, pois nem todas as pessoas ou empresas
so seus clientes potenciais (aqueles que podem comprar os produtos que voc vende).
Mesmo que sua empresa tenha vrios tipos de consumidores, haver sempre um grupo
em destaque. Para obter as informaes que iro ajud-lo a enxergar mais claramente o seu
mercado consumidor, procure responder as seguintes perguntas:
-
Qual ser o principal produto que a sua empresa vender?

Quem so os seus clientes?
Para conhecer melhor as caractersticas do consumidor, procure identificar e listar as

seguintes informaes sobre ele:
. Qual o sexo dele?
. Qual a idade dele?
. Em que bairro ele mora?
. Quantas pessoas compem a famlia dele?
. Qual a posio dele na famlia? (pai, me, filho, etc.)
. Ele trabalha?
. Em que bairro ele trabalha?
. Qual , aproximadamente, a renda mdia mensal dele?
. Ele estuda?
. Em que bairro ele estuda?
. Qual o nvel de escolaridade dele?
. O que ele mais gosta de fazer?
. Ele possui televiso?
. Ele l algum jornal? Qual?
. Ele assina alguma revista? Qual?
. O que ele faz nas horas vagas?
-
Por que este cliente compra ou compraria os produtos/servios da sua empresa?

Onde mais os clientes costumam comprar este tipo de produto ou servio?
Como o cliente avalia o preo e as formas de pagamento da empresa?
Como ele avalia a qualidade do produto da empresa? E o prazo de entrega?
Como ele avalia a qualidade do atendimento?
Quais so os pontos que, na opinio do cliente, poderiam ser melhorados na empresa?
O MERCADO CONCORRENTE
ASSUNTO: IMOBILIRIA
Procure descobrir empresas ou pessoas que ofeream produtos ou servios idnticos ou

semelhantes aos seus e que concorram direta ou indiretamente com o seu negcio. Pode-se
aprender muito com o levantamento destas informaes e com a anlise dos acertos e/ou erros
dos concorrentes.
Estabelea prioridades, planeje como obter estas informaes e organiz-las, para que seja
possvel a anlise dos seguintes pontos:
-
Quem so os concorrentes?
. Quantos so?
. Onde esto localizados?
. Como trabalham? (preo e prazos)
. Como realizado o atendimento?
. Adotam polticas de ps-venda?
. Como a qualidade dos produtos e servios oferecidos?
. Quais so as garantias oferecidas?
. Quanto tempo est no mercado?
- Qual a posio competitiva dos concorrentes?

. Quais so os PONTOS FORTES e os PONTOS FRACOS em relao sua empresa?
. Qual a capacidade de conseguir melhores preos junto aos fornecedores em funo
do volume de compras?
Aps o levantamento de seus principais concorrentes, compare as caractersticas acima com
as da sua empresa, utilizando a seguinte escala de pontuao: Muito Bom (5), Bom (4),
Regular (3), Ruim (2), Muito Ruim (1).
A concorrncia pode ser estimulante, ao invs de ameaadora, se devidamente pesquisada e
analisada. Isto significa que, alm de estar sintonizado com a realidade da empresa, voc ter
conhecimento da viabilidade futura do negcio.
FORNECEDORES
Lembre-se, tambm, que os FORNECEDORES so importantssimos. Portanto, levante todas
as informaes a seguir:
- Quais so os produtos/servios que sua empresa consome no processo de produo e/ou
comrcio?
- Quem so os seus principais fornecedores de produtos e/ou servios listados acima?
- Como trabalham seus fornecedores? (preos, prazos praticados, condies de pagamento,
pontualidade na entrega do produto, qualidade, garantia oferecida, relacionamento,
localizao, facilidade de acesso).
- Alm destes fornecedores, voc conhece outros, dos quais ainda no compra?
Depois de identificados os itens acima, faa um quadro comparativo das caractersticas do
seu atual fornecedor com outra empresa que ainda no fornece para a sua. Utilize a mesma
ASSUNTO: IMOBILIRIA
escala citada anteriormente. Analise e descubra quais

empresa.
so as
melhores opes para sua
ASSUNTO: IMOBILIRIA
Legislao Especfica
a) Lei n 6.530, de 12 de maio de 1978 - D nova regulamentao profisso de Corretor de
Imveis, disciplina o funcionamento de seus rgos de fiscalizao, e d outras providncias;
b) Lei n 10.795, de 5 de dezembro de 2003 - Altera os arts. 11 e 16 da Lei n 6.530/78;
c) Decreto-lei n 81.871, de 26/06/78 - Regulamenta a Lei n 6.530/78;
d) Resoluo COAF n 01, de 13 de abril de 1999 - Dispe sobre os procedimentos a serem
observados pelas pessoas jurdicas que exeram atividades de promoo imobiliria ou compra
e venda de imveis.
A explorao da atividade de corretagem, locao, venda e administrao de imveis,
depende da obteno do registro da pessoa jurdica no CRECI (Conselho Regional de
Corretores de Imveis). A pessoa fsica tambm pode exercer a atividade na qualidade de
profissional autnomo, desde que possua registro no quadro especfico do CRECI.
indispensvel consultar o CRECI, a fim de obter informaes detalhadas sobre exigncias e
requisitos legais, para obteno de registro junto referida entidade. A consulta ao CRECI deve
ser formulada, preferentemente, antes da inscrio da pessoa jurdica no registro competente,
uma vez que ao CRECI outorgada a prerrogativa de fiscalizar o exerccio da atividade e
instituir normas infra-legais para regulamentar a fiscalizao e o registro de empresas e de
pessoas fsicas que exploram a atividade.
O corretor de imveis exerce entre outras atividades a intermediao na compra,
venda, permuta e locao de imveis, opinando ainda quanto comercializao imobiliria. A
legislao veda ao Corretor de Imveis e pessoa jurdica inscritos:
I - prejudicar, por dolo ou culpa, os interesses que lhe forem confiados;
II - auxiliar, ou por qualquer meio facilitar, o exerccio da profisso aos no inscritos;
III - anunciar publicamente proposta de transao a que no esteja autorizado atravs
de documento escrito;
IV - fazer anncio ou impresso relativo atividade de profissional sem mencionar o
nmero da inscrio;
V - anunciar imvel loteado ou em condomnio sem mencionar o nmero de registro do
loteamento ou da incorporao no Registro de Imveis;
VI - violar o sigilo profissional;
VII - negar aos interessados prestao de contas ou recibo de quantias ou documentos
que lhe tenham sido entregues a qualquer ttulo;
VIII - violar obrigao legal concernente ao exerccio da profisso;
IX - praticar, no exerccio da atividade profissional, ato que a lei defina como crime ou
contraveno;
X - deixar de pagar contribuio ao Conselho Regional.
ASSUNTO: IMOBILIRIA
A infrao legislao que rege a

disciplinares:
profisso
sujeita o infrator s seguintes sanes
I - advertncia verbal;
II - censura;
III - multa;
IV - suspenso da inscrio, at 90(noventa) dias;
V - cancelamento da inscrio, com apreenso da carteira profissional.
CADASTROS DE IDENTIFICAO:
As pessoas jurdicas que exercem atividades de promoo imobiliria ou compra e venda
de imveis, em carter permanente ou eventual, de forma principal ou acessria,
cumulativamente ou no, so obrigadas a identificar seus clientes e manter cadastro,
consignando informaes sobre todos os intervenientes das operaes imobilirias que
executar. A identificao e cadastramento estende-se aos compradores, vendedores, seus
cnjuges ou companheiros, procuradores e representantes.
A obrigatoriedade de identificao e cadastramento est prevista na Resoluo COAF n 01/99,
aprovada Pelo Conselho de Controle de Atividades Financeiras.
O Conselho de Controle de Atividades Financeiras - COAF, rgo de deliberao
coletiva com jurisdio em todo territrio nacional, criado pela Lei n 9.613/98, integrante da
estrutura do Ministrio da Fazenda, com sede no Distrito Federal. Tem por finalidade
disciplinar, aplicar penas administrativas, receber, examinar e identificar as ocorrncias
suspeitas de atividades ilcitas previstas em sua Lei de criao, sem prejuzo da
competncia de outros rgos e entidades. Seu estatuto foi aprovado pelo Decreto n
2.799/98, contando com a participao de representantes do Banco Central do Brasil,
Comisso de Valores Mobilirios, Superintendncia de Seguros Privados, ProcuradoriaGeral da Fazenda Nacional, Secretaria da Receita Federal, Subsecretaria de Inteligncia
da Casa Militar da Presidncia da Repblica, Departamento de Polcia Federal e Ministrio
das Relaes Exteriores.
O cadastro dever conter, no mnimo, as seguintes informaes:
I - se pessoa jurdica:
a) razo social;
b) nome dos administradores, proprietrios ou controladores;
c) forma e data de constituio da empresa (registro na respectiva junta comercial);
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ASSUNTO: IMOBILIRIA
d) Nmero de Identificao do Registro Empresarial (NIRE) e no Cadastro Nacional de

Pessoa Jurdica (CNPJ);
e) endereo completo (logradouro, complemento, bairro, cidade, unidade da federao, CEP),
telefone; e
f) atividade principal desenvolvida;
II - se pessoa fsica:
a) nome, sexo, data de nascimento, filiao, naturalidade, nacionalidade, estado civil e
nome do cnjuge ou companheiro;
b) endereo completo (logradouro, complemento, bairro, cidade, unidade da federao,CEP),
telefone;
c) nmero do documento de identificao, nome do rgo expedidor e data de expedio
ou dados do passaporte ou carteira civil, se estrangeiro;
d) nmero de inscrio no Cadastro de Pessoas Fsicas - CPF/MF;
e) atividade principal desenvolvida.
So ainda obrigadas a manter registro de toda transao imobiliria que ultrapassar valor
equivalente a R$ 50.000,00 (cinqenta mil reais). Do registro da transao devero constar, no
mnimo, as seguintes informaes:
I - data de realizao e valor da transao, condio de quitao ( vista, a prazo, financiada) e
forma de pagamento (dinheiro, cheque, financiamento);
II - descrio do bem e localizao do imvel (logradouro, complemento, bairro, cidade,
unidade da Federao e CEP, se urbano; ou denominao, confrontaes, municpio
e
unidade da Federao, se rural);
III - nmero de inscrio do imvel no cadastro municipal para efeito de recolhimento do
Imposto Predial e Territorial Urbano - IPTU, ou no cadastro mantido pelo Instituto
Nacional de Colonizao e Reforma Agrria - INCRA, para efeito de recolhimento do
Imposto Territorial Rural - ITR); e
IV - nmero da matrcula e nmero e data do registro no cartrio de imveis.
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ASSUNTO: IMOBILIRIA
Devem ser igualmente registradas as operaes que, realizadas por uma mesma pessoa fsica
ou jurdica, conglomerado ou grupo, em um mesmo ms-calendrio, superem, em seu
conjunto, o valor de R$50.000,00.
Os cadastros (dos clientes, intervenientes e das transaes) devem ser conservados durante o
perodo mnimo de 5 (cinco) anos, a partir da concluso da transao.
Devem por fim comunicar ao COAF no prazo de 24 (vinte e quatro) horas, informaes sobre
propostas ou realizao de transaes imobilirias. As informaes podem ser encaminhadas
por meio de processo eletrnico.
OBJETIVOS DA NORMATIZAO:
O objetivo da normatizao prevenir e combater os crimes de lavagem de dinheiro ou
de ocultao de bens, direitos e valores, conforme estabelecido na Lei n 9.613, de 3 de
maro de 1998 (denominada Lei de Lavagem de Capitais), regulamentada pelo Decreto n
2.799, de 8 de outubro de 1998.
O descumprimento das obrigaes institudas pela Resoluo n 1 do COAF sujeita os
infratores a sanes de natureza civil, administrativa e criminal.
A legislao brasileira est sujeita a alteraes constantes. necessrio e indispensvel que o
empreendedor solicite s autoridades fiscais informaes atualizadas sobre exigncias e
requisitos legais para a regularizao da pessoa jurdica e explorao da atividade econmica.
As instrues recebidas sobre legislao devem ser confirmadas junto s autoridades fiscais e
junto ao contador ou contabilista responsvel pela escrita fiscal.
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ASSUNTO: IMOBILIRIA
Esclarecimentos Tributrios
Setor/Atividade: Prestao de Servio
Tipo de negcio: Imobiliria
Principais tributos institudos em lei: IRPJ, PIS, COFINS, CONTRIBUIAO SOCIAL
SOBRE O LUCRO, ISSQN.
Esto relacionados acima tributos institudos em lei por setor de atividade. Outros tributos
sero devidos, conforme situaes peculiares ou atividades/operaes definidas, cujo
tratamento diferenciado dever ser verificado caso a caso.
Tanto o contabilista quanto os rgos competentes podero orient-lo no cumprimento de
tais exigncias, se for seu caso.
TRIBUTAO
O empreendedor demonstra maior interesse em conhecer, aprender e dominar os assuntos
relacionados tributao das empresas. Verifica-se que este interesse vai muito alm da
curiosidade pelo assunto, mas surge da preocupao com a viabilidade do negcio. Muitos
acreditam que a carga tributria a que esto sujeitas as empresas em geral representa um
fator impeditivo ao sucesso do negcio; que os tributos que devero recolher aps a
constituio da empresa so excessivamente onerosos, comprometendo o lucro e fadando o
negcio falncia. Isso no verdade e o mito deve ser eliminado.
A atividade tributante essencial existncia da sociedade, pois permite o custeio de servios
pblicos e investimentos em educao, sade, infra-estrutura,
saneamento
bsico,
segurana, previdncia social, sade e outros bens indispensveis. plenamente possvel
recolher tributos regularmente e possuir um negcio lucrativo e prspero. Alis, necessrio
que o empreendedor esteja em dia com suas obrigaes fiscais para manter seu
empreendimento com tranqilidade e sem medo de receber no estabelecimento a fiscalizao
fazendria.
As autoridades fiscais devem ser enxergadas como parceiras do empreendedor, das quais
ser possvel exigir a contrapartida pelo recolhimento regular e pontual dos tributos,
principalmente quanto prestao dos servios pblicos que toda a sociedade tem direito.
Antes de prosseguir na prestao de informaes sobre tributao, importante esclarecer
que o empreendedor pode e deve conhecer a carga tributria a que est sujeito. Todavia, no
pode preocupar-se em aprofundar seus conhecimentos sobre o assunto e tornar-se um
especialista em tributao, sob pena de perder a condio de cuidar do prprio negcio, no se
dedicando s suas atividades empresariais para tornar-se um estudioso do Direito Tributriofiscal.
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ASSUNTO: IMOBILIRIA
recomendvel que o empresrio seja dedicado ao sucesso de seu negcio, deixando as

questes fiscais sob responsabilidade do contabilista ou contador que cuida de sua escrita,
podendo ainda recorrer ao advogado tributarista para tratar de assuntos tributrios mais
complicados.
Dentro de noes bsicas que so do interesse do empreendedor, pode-se iniciar por
esclarecer que os tributos so prestaes pecunirias (em dinheiro), que o contribuinte deve
ao fisco, por fora de legislao especfica que institui a obrigao.
Os tributos so, por isso, recolhidos necessariamente em dinheiro, no se admitindo pagamento
atravs da entrega de mercadorias ou servios. E todo tributo institudo por lei. Os tributos
so classificados ou subdivididos em impostos, taxas e contribuies de melhorias. Fica assim
fcil entender que imposto e tributo no so a mesma coisa, j que tributo o gnero, e
imposto uma espcie de tributo.
Alguns estudiosos classificam as contribuies previdencirias como impostos especiais, e
outros as classificam como categoria especfica de obrigao no classificvel como
tributo. A questo no merece estudo detalhado por conta do empreendedor, cuja obrigao
saber da existncia das contribuies previdencirias como fator de custo na formao do preo
de venda do produto que pretende produzir ou vender, bem como do servio que h de prestar.
Os tributos so institudos em leis, que tm origem federal, estadual,
Federal) ou municipal.
distrital (Distrito
Na organizao do Brasil, a Constituio da Repblica define competncia a cada rgo

tributante para instituir tributos, incumbindo Unio, aos Estados federados, Distrito
Federal e municpios arrecadar e aplicar seus recursos, sem invadir a competncia uns dos
outros. possvel, ento, afirmar que o contribuinte est sujeito ao recolhimento de tributos
federais, estaduais e municipais. Os tributos podem ser cobrados em razo de atividades
executadas pelas autoridades pblicas ou pelas atividades desenvolvidas pelo contribuinte.
So denominados tributos vinculados aqueles oriundos das atividades executadas pelo Poder
Pblico, configurando taxas e contribuies de melhoria. o caso, por exemplo, de taxas
que o contribuinte recolhe quando solicita, junto repartio pblica, a emisso de
documentos e certides. Os tributos vinculados atividade do contribuinte so denominados
tributos no vinculados e caracterizam impostos e contribuies sociais, podendo ser citados
como exemplos o Imposto de Renda e as contribuies para a Previdncia Social.
O empreendedor est sujeito, na explorao de suas atividades econmicas, aos seguintes
tributos:
a) Tributos Federais: IRPJ (Imposto de Renda Pessoa Jurdica), IPI (Imposto sobre Produtos
Industrializados), PIS (Contribuio para o Programa de Integrao Social), COFINS
(Contribuio Social sobre o faturamento das empresas) e a CSLL (Contribuio Social sobre
o Lucro Lquido);
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ASSUNTO: IMOBILIRIA
b) Tributo Estadual: ICMS (Imposto sobre a Circulao de Mercadorias e Prestao de

Servios);
c) Tributo Municipal: ISSQN (Imposto Sobre Servios de Qualquer Natureza);
d) Contribuies Previdencirias: INSS recolhido sobre a folha de pagamento de segurados
empregados e retirada pr-labore de scios e administradores, mais pagamentos efetuados a
prestadores de servios autnomos.
As obrigaes mencionadas acima no esto classificadas de acordo com a doutrina, haja vista
que os estudiosos do assunto divergem quanto definio da natureza jurdica dos encargos
tributrio-fiscais. Todavia, a indicao das obrigaes na forma acima tem cunho meramente
didtico e objetiva apresentar ao empreendedor, de forma simples e prtica, suas principais
obrigaes oriundas da execuo de suas atividades econmicas.
importante esclarecer tambm que os tributos no foram exaustivamente identificados,
incidindo sobre determinadas atividades ou operaes carga tributria que inclui outras
obrigaes no mencionadas acima. Em resumo, a carga tributria incidente sobre as
empresas varia conforme a atividade explorada e as operaes realizadas, podendo variar
inclusive quanto ao valor. Recomenda-se ao empreendedor solicitar ao contador ou contabilista
responsvel por sua escrita o estudo especfico de seu negcio, a fim de definir com
exatido os tributos que fica obrigado a recolher e o valor de cada um.
MICROEMPRESA E EMPRESA DE PEQUENO PORTE

Empresas cuja receita bruta anual no ultrapassa R$2.400.000,00 (dois milhes e quatrocentos
mil reais) recebem tratamento diferenciado, gozando de benefcios fiscais e, por isso, sendo
sujeitas a carga tributria reduzida. So classificadas em microempresas ou empresas de
pequeno porte, conforme o valor da receita bruta anual que realizam.
Este tratamento diferenciado dispensado s micro e pequenas empresas foi institudo para
regulamentar o artigo 179 da Constituio da Repblica, decorrendo de legislao
especfica de origem federal e estadual. A legislao federal institui benefcios fiscais
quanto aos tributos federais e s contribuies previdencirias, enquanto a legislao
estadual institui benefcios quanto aos tributos estaduais.
Os municpios tambm podem instituir benefcios quanto aos tributos municipais. Recomendase ao empreendedor solicitar informaes sobre o assunto diretamente junto Prefeitura do
municpio onde pretende estabelecer a sede da empresa.
Tendo em vista que os benefcios fiscais so institudos em leis de origem federal e estadual,
os critrios para gozo dos benefcios variam de acordo com a origem da lei. Algumas regras
so idnticas para aproveitamento do empreendedor, variando outras conforme h de se
esclarecer atravs do estudo das respectivas leis federal e estadual.
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ASSUNTO: IMOBILIRIA
Em nvel federal os benefcios fiscais foram institudos pela Lei n 9.317, de 05 de dezembro
de 1996, tendo a Lei n 9.841, de 05 de outubro de 1999, institudo o Estatuto da
microempresa e da empresa de pequeno porte. No Estado de Minas Gerais, os benefcios fiscais
quanto aos tributos estaduais foram institudos pela Lei n 13.437, de 30 de dezembro de 1999,
regulamentada pelo Decreto n 40.987, de 31 de maro de 2000.
16
ASSUNTO: IMOBILIRIA
Microempresa Legislao Federal

A legislao federal instituiu o SIMPLES e assegura benefcios fiscais exclusivamente
quanto
aos
tributos
federais
e contribuies
previdencirias.
O
tratamento
diferenciado dispensado ao pequeno empreendedor pela Lei n 9.317/96 (alterada pelas
Leis n 9.732/98 e 10.034/00) permite simplificao na apurao dos tributos e reduo
significativa da carga tributria.
A legislao classifica como MICROEMPRESA aquela cuja receita bruta anual no
ultrapassa R$240.000,00 (duzentos e quarenta mil reais), e EMPRESA DE PEQUENO PORTE
aquela cuja receita bruta anual ultrapassa o limite de microempresa (R$240.000,00), mas
no ultrapassa R$2.400.000,00 (dois milhes e quatrocentos mil reais).
RECEITA BRUTA ANUAL
At R$ 240.000,00
Acima
de
R$240.000,00
R$2.400.000,00
CLASSIFICAO
Microempresa
at Empresa de Pequeno Porte
Os valores acima foram estipulados pela Lei federal n 11.196, de 21 de novembro de 2005,
que produziu efeitos a partir de 1 de janeiro de 2006.
A tabela abaixo indica o valor do percentual a ser aplicado sobre a receita mensal da empresa,
conforme sua faixa de enquadramento.
MICROEMPRESA
Receita Bruta Anual (R$)
At 60.000,00
Acima de 60.000,00
At 90.000,00
Acima de 90.000,00
At 120.000,00
Acima de 120.000,00
At 240.000,00
EMPRESA DE PEQUENO PORTE
Acima de 240.000,00
At 360.000,00
Acima de 360.000,00
At 480.000,00
Acima de 480.000,00
At 600.000,00
Acima de 600.000,00
At 720.000,00
Acima de 720.000,00
At 840.000,00
Acima de 840.000,00
At 960.000,00
Acima de 960.000,00
At 1.080.000,00
Acima de 1.080.000,00
At 1.200.000,00
Acima de R$1.200.000,00
At 1.320.000,00
cima de R$1.320.000,00
At 1.440.000,00
17
Percentual (%)
3
4
5
5,4
Percentual (%)
5,8
6,2
6,6
7
7,4
7,8
8,2
8,6
9,0
9,4
ASSUNTO: IMOBILIRIA
Acima de R$1.440.000,00
Acima de R$1.560.000,00
Acima de R$1.680.000,00
Acima de R$1.800.000,00
Acima de R$1.920.000,00
Acima de R$2.040.000,00
Acima de R$2.160.000,00
Acima de R$2.280.000,00
At 1.560.000,00
At 1.680.000,00
At 1.800.000,00
At 1.920.000,00
At 2.040.000,00
At 2.160.000,00
At 2.280.000,00
At 2.400.000,00
9,8
10,2
10,6
11,0
11,4
11,8
12,2
12,6
Os valores acima definidos para a faixa de receita superior a R$1.200.000,00 foram

fixados pela Medida Provisria n 275, de 29 de dezembro de 2005, para vigorar a partir
de 1 de janeiro de 2006.
Os percentuais mencionados no quadro acima no incluem a alquota definida para empresas
que exploram atividade industrial e so contribuintes do IPI (Imposto sobre Produtos
Industrializados). Nesta hiptese, sempre que o contribuinte optar pelo SIMPLES e for
contribuinte do IPI, sobre as alquotas indicadas no quadro acima, dever adicionar 0,5%
(cinco dcimos porcento), ficando o quadro assim:
RECEITA BRUTA ANUAL (R$)

At 60.000,00
Acima de 60.000,00
At 90.000,00
Acima de 90.000,00
At 120.000,00
Acima de 120.000,00
At 240.000,00
Acima de 240.000,00
Acima de 360.000,00
Acima de 480.000,00
Acima de 600.000,00
Acima de 720.000,00
Acima de 840.000,00
Acima de 960.000,00
Acima de 1.080.000,00
Acima de R$1.200.000,00
Acima de R$1.320.000,00
Acima de R$1.440.000,00
Acima de R$1.560.000,00
Acima de R$1.680.000,00
Acima de R$1.800.000,00
At 360.000,00
At 480.000,00
At 600.000,00
At 720.000,00
At 840.000,00
At 960.000,00
At 1.080.000,00
At 1.200.000,00
At 1.320.000,00
At 1.440.000,00
At 1.560.000,00
At 1.680.000,00
At 1.800.000,00
At 1.920.000,00
18
Percentual (%)
Sem IPI
Com IPI
3
3,5
4
4,5
5
5,5
5,4
5,9
Percentual (%)
Sem IPI
Com IPI
5,8
6,3
6,2
6,7
6,6
7,1
7
7,5
7,4
7,9
7,8
8,3
8,2
8,7
8,6
9,1
9,0
9,5
9,4
9,9
9,8
10,3
10,2
10,7
10,6
11,1
11,0
11,4
ASSUNTO: IMOBILIRIA
Acima de R$1.920.000,00
Acima de R$2.040.000,00
Acima de R$2.160.000,00
Acima de R$2.280.000,00
At R$2.040.000,00
At 2.160.000,00
At 2.280.000,00
At 2.400.000,00
11,4
11,8
12,2
12,6
11,9
12,3
12,7
13,1

Algumas empresas so impedidas de optar pelo SIMPLES, mesmo que sua receita esteja
dentro dos limites de enquadramento no referido regime especial de tributao.
O artigo 9 da Lei n 9.317/96 exclui do SIMPLES, independentemente da receita, a empresa
que encontra-se numa das seguintes situaes:
I - constituda sob a forma de sociedade por aes;
II - cuja atividade seja banco comercial, banco de investimentos, banco de
desenvolvimento, caixa econmica, sociedade de crdito, financiamento e investimento,
sociedade de crdito imobilirio, sociedade corretora de ttulos, valores mobilirios e cmbio,
distribuidora de ttulos e valores imobilirios, empresa de arrendamento mercantil,
cooperativa de crdito, empresas de seguros privados e de capitalizao e entidade de
previdncia privada aberta;
III - que se dedique compra e venda, ao loteamento, incorporao ou construo de
imveis;
IV - que tenha scio estrangeiro, residente no exterior;
V - constituda sob qualquer forma, de cujo capital participe entidade da administrao
pblica, direta ou indireta, federal, estadual ou municipal;
VI - que seja filial, sucursal, agncia ou representao, no Pas, de pessoa jurdica com sede
no exterior;
VII - cujo titular ou scio participe com mais de 10% (dez por cento) do capital de outra
empresa, desde que a receita bruta global ultrapasse o limite de opo pelo SIMPLES;
VIII- de cujo capital participe, como scio, outra pessoa jurdica;
IX - cuja receita decorrente da venda de bens importados seja superior a 50% (cinqenta por
cento) de sua receita bruta total;
X - que realize operaes relativas a:
a) importao de produtos estrangeiros;
b) locao ou administrao de imveis;
c) armazenamento e depsito de produtos de terceiros;
d) propaganda e publicidade, excludos os veculos de comunicao;
e) factoring;
f) prestao de servio de vigilncia, limpeza, conservao e locao de mo-de-obra;
XI - que preste servios profissionais de corretor, representante comercial, despachante, ator,
empresrio, diretor ou produtor de espetculos, cantor, msico, danarino, mdico,
dentista, enfermeiro, veterinrio, engenheiro, arquiteto, fsico, qumico, economista, contador,
auditor,
consultor,
estatstico, administrador, programador, analista de sistema,
advogado, psiclogo, professor, jornalista, publicitrio, fisicultor, ou assemelhados, e de
19
ASSUNTO: IMOBILIRIA
qualquer outra profisso cujo exerccio dependa de habilitao profissional legalmente

exigida;
XII - que participe do capital de outra pessoa jurdica;
XIII - que tenha dbito inscrito em Dvida Ativa da Unio ou do Instituto Nacional do Seguro
Social - INSS, cuja exigibilidade no esteja suspensa;
XIV - cujo titular, ou scio que participe de seu capital com mais de 10% (dez por cento),
esteja inscrito em Dvida Ativa da Unio ou do Instituto Nacional do Seguro Social - INSS,
cuja exigibilidade no esteja suspensa;
XV - que seja resultante de ciso ou qualquer outra forma de desmembramento da pessoa
jurdica;
XVI - cujo titular, ou scio com participao em seu capital superior a 10% (dez por cento),
adquira bens ou realize gastos em valor incompatvel com os rendimentos por ele declarados.
As Leis n 10.034/00 e n 10.684/03 introduziram importantes alteraes na sistemtica do
SIMPLES. Por fora dessas Leis, empresas que exploram atividade de creche e pr-escola,
estabelecimentos de ensino fundamental, centro de formao de condutores (auto escola),
agncias lotricas e agncias terceirizadas de correios podem optar pelo SIMPLES. Nesses
casos, o contribuinte fica obrigado a recolher o imposto mediante acrscimo de 50%
(cinqenta porcento) sobre o valor dos percentuais indicados na tabela acima.
Alm dos servios acima relacionados (creche e pr-escola, estabelecimentos de ensino
fundamental, auto escola, agncias lotricas e agncia terceirizadas de correios), todos os
outros prestadores de servio, CUJA OPO PELO SIMPLES SEJA PERMITIDA, tambm
esto obrigados ao recolhimento do SIMPLES com acrscimo de 50% (cinqenta porcento)
sobre o valor dos percentuais indicados na tabela acima.
Na hiptese da empresa explorar atividade de prestao de servio, CUMULADAMENTE
com outra atividade estranha a servio (indstria, comrcio ou produtor rural), o acrscimo
de 50% (cinqenta porcento) sobre o valor dos percentuais da tabela acima, ocorre para fins
de apurao e recolhimento do SIMPLES, quando a receita com os servios prestados igual
ou superior a 30% (trinta porcento) da receita total da empresa.
Nos casos em que a legislao impe acrscimo de 50% (cinqenta porcento) da alquota,
para fins de apurao do SIMPLES, conforme acima mencionado (Leis n 10.034/00 e n
10.684/03), a tabela passa a ser da seguinte forma:
MICROEMPRESA
RECEITA BRUTA ANUAL (R$)
At 60.000,00
Acima de 60.000,00
At 90.000,00
Acima de 90.000,00
At 120.000,00
Acima de 120.000,00
At 240.000,00
Acima de 240.000,00
At 360.000,00
20
Percentual (%)
4,5
6,0
7,5
8,1
Percentual (%)
8,7
ASSUNTO: IMOBILIRIA
Acima de 360.000,00
Acima de 480.000,00
Acima de 600.000,00
Acima de 720.000,00
Acima de 840.000,00
Acima de 960.000,00
Acima de 1.080.000,00
Acima de R$1.200.000,00
Acima de R$1.320.000,00
Acima de R$1.440.000,00
Acima de R$1.560.000,00
Acima de R$1.680.000,00
Acima de R$1.800.000,00
Acima de R$1.920.000,00
Acima de R$2.040.000,00
Acima de R$2.160.000,00
Acima de R$2.280.000,00
At 480.000,00
At 600.000,00
At 720.000,00
At 840.000,00
At 960.000,00
At 1.080.000,00
At 1.200.000,00
At 1.320.000,00
At 1.440.000,00
At 1.560.000,00
At 1.680.000,00
At 1.800.000,00
At 1.920.000,00
At R$2.040.000,00
At 2.160.000,00
At 2.280.000,00
At 2.400.000,00
9,3
9,9
10,5
11,1
11,7
12,3
12,9
13,5
14,1
14,7
15,3
15,9
16,5
17,1
17,7
18,3
19,9

Os percentuais mencionados no quadro acima no incluem a alquota definida para empresas
que exploram atividade industrial e so contribuintes do IPI (Imposto sobre Produtos
Industrializados). Nesta hiptese, sempre que o contribuinte optar pelo SIMPLES e for
contribuinte do IPI, dever adicionar 0,5% (cinco dcimos porcento) sobre as alquotas
indicadas no quadro acima.
21
ASSUNTO: IMOBILIRIA
Passo a Passo para Registro

CONSIDERAES INICIAIS SOBRE REGISTRO
Para registro e legalizao recomendamos que sejam solicitados os servios de um
contador/contabilista que, alm de elaborar os documentos constitutivos da empresa e
preencher todos os formulrios do processo, o profissional capacitado a prestar consultoria
com relao aos aspectos fiscais/tributrios e legais na constituio da empresa.
Para contratar um contabilista habilitado, recomendamos que sejam solicitadas propostas de
prestao de servios, englobando o valor dos honorrios e o "escopo" do servio a ser
prestado. Para tanto, consulte as "pginas amarelas da lista telefnica" ou pea s
Associaes ou Sindicatos de Contabilistas uma relao de profissionais que atuam em sua
cidade ou regio.
O contador um profissional-chave na gesto empresarial. Por isso, antes de contratar,
pesquise pelo menos trs contadores, certifique-se de que ele um profissional habilitado
junto ao CRC - Conselho Regional de Contabilidade e de que no existem queixas registradas
contra ele. D preferncia aos profissionais atualizados, que ofeream, alm dos servios
fiscais, um servio de assessoria contbil. Lembre-se que o preo no o melhor critrio para
selecionar um servio.
Um negcio prprio envolve, alm de capital para investir, muita disposio para o
trabalho, garra e persistncia. Essas caractersticas devem estar presentes j na fase de
abertura da empresa, para o cumprimento da verdadeira maratona imposta pela burocracia. O
empreendedor deve estar preparado para lidar com diversas siglas, taxas e impostos em
reparties municipais, estaduais e federais, at que o primeiro cliente da nova empresa seja
finalmente atendido.
DEFINIO DA FORMA JURDICA QUE REVESTE O EMPREENDIMENTO

O passo inicial definir a forma jurdica a ser adotada para explorao da atividade. O
Cdigo Civil em vigor (Lei n 10.406, de 11 de janeiro de 2002) trouxe alteraes importantes
e criou as seguintes opes:
1 - Sociedades que exploram atividade intelectual, de natureza cientfica, literria ou
artstica e as cooperativas so definidas como SOCIEDADES SIMPLES;
2 - Para o empreendedor que explora qualquer outra atividade NO enquadrada como
intelectual ou cooperativa, a legislao permite o registro do EMPRESRIO ou a
constituio de sociedade empresria. O registro do EMPRESRIO ocorre quando NO
H constituio de sociedade. NO CASO DE CONSTITUIO DE SOCIEDADE, as opes
previstas em lei so:
22
ASSUNTO: IMOBILIRIA
2.1 - Sociedade limitada;

2.2 - Sociedade annima;
2.3 - Sociedade em nome coletivo;
2.4 - Sociedade em comandita por aes;
2.5 - Sociedade em comandita simples.
A legislao em vigor, conforme acima mencionada, define como SOCIEDADE SIMPLES
aquela pessoa jurdica que explora atividade INTELECTUAL, de natureza cientfica, literria
ou artstica; e as COOPERATIVAS.
importante entender que apenas servios intelectuais so explorados por sociedades
SIMPLES. Servios NO INTELECTUAIS, podendo citar atividade explorada por
prestador de servio de limpeza, portaria e conservadoras, oficina mecnica e outros tantos,
NO so explorados por sociedade denominada SIMPLES. So tambm legalmente definidas
como SOCIEDADES SIMPLES as diversas espcies de COOPERATIVAS.
Em resumo:
1 - So sociedades simples:
a)
Aquelas que exploram servio intelectual (natureza cientfica, literria ou artstica);
b)
As cooperativas.
2 - Na explorao de atividades comerciais, industriais, rurais e servios no intelectuais, o
empreendimento pode revestir-se das seguintes formas jurdicas:
a) Empresrio (no pessoa jurdica);
b) Sociedade limitada;
c) Sociedade annima;
d) Sociedade em nome coletivo;
e) Sociedade em comandita por aes;
f) Sociedade em comandita simples.
PEQUENOS EMPREENDIMENTOS - FORMAS JURDICAS MAIS ADEQUADAS

A sociedade LIMITADA a forma jurdica mais adequada de sociedade empresria, para
explorao de empreendimentos de micro, pequeno e mdio portes. Na sociedade
LIMITADA, cada scio responde por obrigaes da sociedade no limite do valor das cotas que
subscreve.
Outra opo a obteno do registro na categoria de EMPRESRIO. Trata-se da explorao
de atividade profissionalmente organizada, sem constituio de pessoa jurdica. O
empreendedor que decide explorar atividade empresria sem constituir sociedade pode obter
registro de EMPRESRIO. A desvantagem desta modalidade que o titular do registro
responde ilimitadamente pelas obrigaes surgidas da explorao do negcio.
23
ASSUNTO: IMOBILIRIA
O registro de EMPRESRIO no conferido aos profissionais para explorao de

servios intelectuais. Somente atividades organizadas profissionalmente para produo ou
circulao de bens ou servios NO intelectuais podem ser exploradas atravs da figura do
EMPRESRIO.
SOCIEDADE SIMPLES REVESTIDA DE FORMA JURDICA DE SOCIEDADE
LIMITADA
Sociedades que exploram servios INTELECTUAIS e cooperativas so necessariamente
sociedades simples. O Cdigo Civil em vigor dispe que, nas sociedades simples, os
scios respondem pelas obrigaes contradas pela sociedade. Nesse particular, a sociedade
simples revela desvantagem, se comparada sociedade limitada.
O Cdigo Civil permite sociedade simples adotar a forma jurdica de sociedade
limitada. Nesta hiptese, a natureza jurdica da pessoa jurdica continua sendo de sociedade
simples; todavia, optando por revestir-se de sociedade limitada, confere aos scios
responsabilidade limitada ao valor restrito das cotas subscritas.
PROCEDIMENTOS DE REGISTRO - CUIDADOS INICIAIS
Definida a forma jurdica do empreendimento, o interessado deve, ento, providenciar
consulta prvia junto Prefeitura do Municpio onde pretende estabelecer seu negcio, a fim
de saber se a explorao do negcio autorizada para o local escolhido, posto que a
legislao municipal probe a instalao de determinados estabelecimentos em reas
definidas. Esse cuidado pode evitar uma srie de aborrecimentos futuros.
Tambm necessria a realizao de consulta da situao fiscal dos scios junto Secretaria
da Receita Federal e Secretaria Estadual da Fazenda, para verificar a existncia de
pendncias ou irregularidades, que impeam a obteno da inscrio nos respectivos cadastros
fiscais (federal e estadual).
Da mesma forma, aconselhvel uma consulta Junta Comercial e/ou ao Cartrio de
Registro Civil das Pessoas Jurdicas (conforme a competncia para o registro), com o
objetivo de verificar se no existe outra empresa com o nome (razo social) igual ou
semelhante ao que voc escolheu. O mesmo nome empresarial no pode ser adotado por mais
de um empreendimento no mesmo Estado da Federao.
CONTRATO SOCIAL
Sociedades simples e sociedades empresrias so criadas inicialmente pela elaborao do
contrato de sociedade, denominado CONTRATO SOCIAL, que assinado pelos scios e
arquivado no rgo competente de registro.
O rgo competente para arquivamento do contrato social das Sociedades Simples o
Cartrio de Registro Civil das Pessoas Jurdicas. Sociedades empresrias, por sua vez, tm seu
24
ASSUNTO: IMOBILIRIA
contrato social arquivado na Junta Comercial. A existncia legal da pessoa jurdica comea
com o registro do contrato social no rgo competente. Sociedades cujos atos constitutivos
no so arquivados no rgo competente so desprovidas de personalidade jurdica, pelo que
respondem pessoalmente os scios quanto aos atos praticados.
Para registro do empreendimento sem a constituio de
sociedade, na modalidade
EMPRESRIO, o rgo competente a Junta Comercial. Neste caso, o empreendedor no
dispe de contrato social para registro, mas assina requerimento especfico que contenha:
a) Nome, nacionalidade, domiclio, estado civil e, se casado, regime de bens;
b) Nome empresarial (firma social), com a respectiva assinatura autgrafa;
c) Capital;
d) Objeto e sede (endereo onde o empreendimento ser explorado).
O contrato social das sociedades simples e das sociedades limitadas deve conter:
a)
Nome, nacionalidade, estado civil, profisso e residncia dos scios;
b)
Nome empresarial, objeto, sede e prazo da sociedade;
c)
Capital da sociedade, expresso em moeda corrente, podendo compreender qualquer
espcie de bens suscetveis de avaliao pecuniria;
d)
Quota de cada scio no capital social e o modo de realiz-la;
e)
Indicao dos administradores, seus poderes e atribuies;
f)
Participao dos scios nos lucros e perdas.
As sociedades simples devem , ainda, fazer constar do contrato social:

a) as prestaes a que se obriga o scio, cuja contribuio consista em servios;
b) se os scios respondem ou no, subsidiariamente, pelas obrigaes sociais.
Alm dos requisitos acima relacionados, o contrato social da sociedade limitada tambm deve
conter:
a) Declarao de que a responsabilidade dos scios limitada ao valor exato das cotas
subscritas;
b) Indicao da regncia supletiva das normas aplicveis s sociedades annimas, se for
do interesse do empreendedor;
c) Designao do objeto da sociedade na denominao social, integrada no final da
palavra limitada ou sua abreviatura.
Imprevistos podem acontecer e, alm disso, so comuns atritos entre scios. O importante
que, em qualquer litgio ou situao excepcional, a ltima palavra caber ao texto do
Contrato Social. Uma forma de eliminar dvidas a consulta a um Contrato Social
lavrado por outra empresa em condies semelhantes. Porm, se as dvidas persistirem ou
no se chegar a um acordo, o melhor mesmo ser recorrer a um advogado ou contador.
EXIGNCIAS PARA REGISTRO
25
ASSUNTO: IMOBILIRIA
Para o registro na Junta Comercial so exigidos os seguintes documentos:

A - EMPRESRIO
Requerimento especfico em quatro vias e em formulrio prprio;
Declarao de microempresa, se for o caso;
Capa de processo;
Cpia autenticada da carteira de identidade do titular da empresa;
Taxa de registro.
B - SOCIEDADE LIMITADA
Contrato ou estatuto social, assinado pelos scios e duas testemunhas (trs vias);
Declarao de microempresa, se for o caso (duas vias);
Ficha de Cadastro Nacional - FCN, folhas 1 e 2 (uma via cada);
Capa de processo;
Cpia autenticada da carteira de identidade do(s) scio(s) gerente(s);
Taxa de registro.
C - MINISTRIO DA FAZENDA - RECEITA FEDERAL - CNPJ
Documentos necessrios para a obteno do registro no CNPJ (Cadastro Nacional da Pessoa
Jurdica) do Ministrio da Fazenda:
Disquete preenchido com o sistema do CNPJ - Cadastro Nacional das Pessoas Jurdicas;
Documento Bsico de Entrada do CNPJ (formulrio prprio), original e uma cpia
simples, com a firma do scio gerente reconhecida em cartrio;
Uma via do original do Contrato Social ou Estatuto Social ou requerimento de
EMPRESRIO, devidamente averbado pela Junta Comercial do Estado ou Cartrio do
Registro Civil das Pessoas Jurdicas.
D- INSCRIO ESTADUAL-SECRETARIA DA FAZENDA ESTADUAL - ICMS
Documentos necessrios para a obteno da Inscrio Estadual (cadastro de contribuintes
do ICMS da Secretaria da Fazenda Estadual):
Formulrio DECA: Declarao Cadastral, em duas vias;
Formulrio DECA: Declarao Cadastral - Anexo I, em duas vias;
Formulrio DCC: Declarao Cadastral do Contabilista e Empresa Contbil, em trs vias,
referente ao incio de escriturao e ao pedido de permanncia de livros em escritrio de
contabilidade, quando for o caso;
Formulrio de solicitao para enquadramento/alterao de Microempresa e Empresa de
Pequeno Porte, em duas vias;
Cpia dos atos constitutivos (contrato social ou estatuto ou declarao de firma
individual) devidamente registrados na JUCEMG;
Cpias do CPF dos scios, quando tratar-se de pessoa fsica, e do CNPJ do scio, quando
tratar-se de pessoa jurdica;
Cpia do carto CNPJ ou da ficha de inscrio no CNPJ;
26
ASSUNTO: IMOBILIRIA
Cpia do alvar de localizao fornecido pela Prefeitura ou, na sua falta, prova de
propriedade (escritura registrada), contrato de locao ou de comodato do imvel (com
firmas reconhecidas);
Formulrio requerimento/certido dbito, em uma via, para: a) o titular, quando se tratar de
firma individual; b) os scios, quando se tratar de sociedade por quotas limitadas; c) os
diretores, quando se tratar de sociedade annima;
Cpia reprogrfica legvel da identidade dos responsveis scios;
Cpias reprogrficas da procurao e da identidade do procurador (quando for o caso);
Taxa de expediente.
E - ALVAR DE LOCALIZAO - PREFEITURA MUNICIPAL

O ltimo passo a inscrio da empresa na Prefeitura do municpio, para fins de obteno
do Alvar de Localizao.
Os procedimentos para a inscrio variam de acordo com a legislao vigente no
municpio onde a empresa for estabelecida. Assim, recomendamos que se procure o rgo
competente para mais informaes.
IMPORTANTE
Algumas atividades exigem licenas e registros especiais e especficos. Tanto o
contabilista quanto os rgos competentes podero orientar o empreendedor para o
cumprimento de tais exigncias, se for seu caso.
O Cdigo Civil em vigor veda a constituio de sociedade entre pessoas casadas pelos
regimes de comunho universal de bens ou separao obrigatria de bens.
RGOS DE REGISTROS
Junta Comercial (contrato social ou estatuto social) - site: www.jucemg.mg.gov.br ;

Ministrio da Fazenda (CNPJ - Cadastro Nacional da Pessoa Jurdica) - site:
www.receita.fazenda.gov.br ;
Secretaria de Estado da Fazenda (inscrio estadual - cadastro de contribuintes do ICMS) site: www.sef.mg.gov.br ;
Prefeitura Municipal (Alvar de Localizao e Funcionamento).
27
ASSUNTO: IMOBILIRIA
Marcas e Patentes
Registrar a marca da empresa significa ter a garantia sobre o uso de um nome (nome de
fantasia), um sinal visual ou mesmo uma figura.
a marca que identifica e distingue uma empresa, um produto, uma mercadoria ou um servio
dos demais no mercado em que atua.
O registro da marca de fundamental importncia para a empresa e para o empreendedor,
porque:
- A marca tem grande valor, agindo como fator bsico na comercializao de produtos e
servios;
- A marca se constitui em elemento essencial para a defesa do consumidor, garantindo a
qualidade daquilo a que se aplica e atestando sua autenticidade;
- O no registro da marca pela empresa abre espao para que outros o faam, perdendo a
mesma os referidos direitos;
- A marca pode e deve ser contabilizada no ativo da empresa, pois a mesma um BEM da
empresa.
De acordo com o princpio da propriedade industrial, o registro da empresa na Junta Comercial
ou no cartrio competente garante a exclusividade no uso do nome comercial (razo social,
denominao social), mas no garante a proteo no uso da marca ou nome de fantasia.
Por isso, relevante que seja feito o registro da marca junto ao INPI (Instituto Nacional de
Propriedade Industrial), para que seja garantido o uso exclusivo da marca em benefcio do
titular da mesma, coibindo seu uso indevido por terceiros.
Para o registro da marca junto ao INPI, inicialmente providenciada a "busca de marca",
objetivando saber se j existe registro anterior em vigncia de marca igual ou semelhante
desejada. No havendo, iniciado o processo de registro.
DOCUMENTOS EXIGIDOS PARA O REGISTRO DE MARCA

-
Pessoa Jurdica
Cpias do Contrato Social, das alteraes contratuais, do carto CNPJ e da declarao da
microempresa (se for o caso);
Pessoa Fsica
Carteira de identidade, CPF e cpia da carteira profissional (se for o caso).
Marca mista
28
ASSUNTO: IMOBILIRIA
Se a marca for mista (nome com figura) ou apenas figurativa (apenas figura), necessrio
apresentar 16 (dezesseis) etiquetas na metragem 6cm X 6cm. As etiquetas devem ser
impressas em papel ofcio e em preto e branco.
-
Taxas
O INPI cobra taxas pelos servios que presta, desde o pedido de registro de marca at a
expedio do Certificado de Registro. Os valores variam de acordo com o tipo de servio
pedido e, ainda, de acordo com a caracterstica do usurio do servio (pessoa fsica, pessoa
jurdica, microempresa).
O interessado poder solicitar mais informaes sobre busca e registro de marcas diretamente
no Ponto de Atendimento SEBRAE-MG mais prximo.
29
ASSUNTO: IMOBILIRIA
Implantao
Seriedade deve ser a principal virtude de quem pretende abrir uma imobiliria. Nesse
mercado competitivo, importante ser transparente. Para isso, fundamental obter
conhecimentos jurdicos relacionados rea, que repleta de leis especficas e um tanto
complexas.
A imobiliria a empresa que se responsabiliza pelas intermediaes de compra, venda
e/ou locao de imveis - novos e usados - dos respectivos proprietrios para possveis
interessados, mediante comisso. A comisso varivel, de acordo com a localizao da
empresa e os rgos de classe.
O corretor de imveis o profissional especializado em intermediar as transaes
comerciais de imveis (casas, apartamentos, terrenos, galpes, prdios, indstrias, pontos
comerciais, fazendas, etc.) para pessoas fsicas ou jurdicas.
Para ser corretor, preciso ser tcnico em transao imobiliria. necessrio ter pelo menos o
primeiro grau completo. Mediante o certificado de concluso do curso, o passo seguinte
fazer o exame de proficincia, exigido como requisito para obteno de registro profissional
junto ao Conselho Regional de Corretores de Imveis. O registro fundamental para quem
pretende abrir uma imobiliria. A legislao exige que, entre os scios, haja pelo menos um
corretor registrado.
O ramo imobilirio bastante explorado e, por isso, o empreendedor enfrenta muita
concorrncia. Portanto, necessrio buscar formas de estimular o cliente, que pode ser
desde uma construtora s vsperas de lanar um condomnio de luxo at um aposentado
em busca de uma quitinete para alugar.
Para abrir uma imobiliria recomendvel ter alguma clientela formada, por menor que
seja. Um bom caminho para se destacar, especialmente nas cidades grandes, a
segmentao, como, por exemplo, trabalhar apenas com locao, ignorando o tentador
mercado de compra e venda. Embora proporcione lucros menores, o mercado de locaes
estvel e fica quase imune s oscilaes da economia. possvel tambm restringir a atuao da
imobiliria a um ou alguns poucos bairros, o que confere empresa maior conhecimento das
caractersticas da regio e, certamente, mais credibilidade junto ao cliente.
Contudo, so essenciais os anncios em jornais de grande circulao, rdios, panfletos e
faixas, que se configuram como as formas eficientes de promoo.
costume das imobilirias trabalhar em sistema de planto nos fins de semana. Essa prtica
interessante, porque as pessoas tm maior disponibilidade para visitar os imveis, alm das
veiculao dos anncios em jornais ser maior nesses dias.
30
ASSUNTO: IMOBILIRIA
Satisfao traz fidelidade

O grande desafio de quem vende produtos ou servios justamente o de fidelizar clientes
num mercado cada vez mais competitivo. Mas, qual o segredo para cultivar uma clientela
assdua e fiel? A resposta pode estar mais perto do que se imagina. Manter clientes , antes
de mais nada, compreender eles so a razo da existncia da empresa. Por isso, o ideal foclos como se fossem donos da empresa e merecedores de toda a ateno.
Atendimento
O primeiro passo rever o atendimento. Por exemplo, "Eu no vou comprar jornal numa
banca onde o jornaleiro est sempre mal-humorado, nunca tem o jornal que eu gosto e,
geralmente, no tem troco". Por outro lado, um estabelecimento similar, com atendimento
prestativo e personalizado, ter algumas dezenas de clientes fiis.
Em sntese, a fidelizao da clientela conquistada aos poucos, a partir de afinidades e da
preocupao com o bem-estar do cliente. To importante como a promoo, o ponto e a
variedade de produtos, o relacionamento tem sido considerado "a alma das vendas bemsucedidas".
O retorno do cliente a uma prestadora de servios est tambm condicionada ao trabalho de
acompanhamento que foi realizado aps a compra, o chamado "ps-venda". Pesquisas de
mercado mostram que um cliente que recebeu um telefonema, buscando informaes
sobre a sua satisfao com o produto adquirido, uma mala-direta, mostrando-lhe os ltimos
lanamentos, ou ainda um carto de desconto para futuras compras, tem mais chances de
repetir a opo por aquela empresa. As aes do ps-venda podem contribuir para eventuais
correes no atendimento.
Alm disso, um cliente satisfeito pode indicar outros clientes potenciais. A recomendao no
mercado imobilirio muito comum, pois a compra ou aluguel mal feitos podem gerar grandes
perdas financeiras.
Pergunte-se:
1- Como o cliente est sendo tratado na minha empresa?
2- Como os empregados se reportam ao cliente e qual a ateno que dispensam para
satisfazer os desejos deles?
3- Qual a importncia que o cliente tem quando entra na minha empresa?
4- Se chegar concluso de que o cliente no o foco de atuao da empresa, est mais do que
na hora de mudar.
Como obter o registro

O interessado deve fazer o curso de Tcnico em Transaes Imobilirias ( o Creci
informa os locais onde os cursos so ministrados), cujos objetivos so: preparar especialistas
capacitados para atender as novas exigncias, advindas com a ampliao e a complexidade do
mercado de trabalho de imveis no Pas; e dar condies legais de trabalho, no exerccio da
31
ASSUNTO: IMOBILIRIA
profisso, queles que j desenvolvem atividades no setor imobilirio. O curso oferece as

seguintes disciplinas: Lngua Portuguesa, Economia, Organizao e Tcnica Comercial,
Marketing Imobilirio, tica
Profissional, Desenho Arquitetnico, Operaes Imobilirias,
Matemtica Financeira, Direito e Legislao.
Aps a concluso do curso, o interessado submete-se ao exame de proficincia, destinado a
disciplinar o exerccio da profisso de corretor de imveis, comprovando conhecimentos
tcnicos mnimos. Quando aprovado no exame, o candidato recebe o CERTIFICADO DE
APTIDO, expedido pelo COFECI e vlido por dois anos, a partir da data de sua
expedio. Este certificado ir habilit-lo a inscrever-se em qualquer dos Conselhos Regionais
de Corretores de Imveis do Brasil.
Sugestes
- necessrio ter flexibilidade e habilidade para intermediar as transaes de forma a
satisfazer ambas as partes envolvidas.
- importante manter uma equipe bem treinada e selecionada para exercer a atividade.
- O corretor deve manter-se sempre bem informado quanto aos valores imobilirios do
mercado em que atua.
- Confeccionar e manter placas de VENDE-SE e/ou ALUGA-SE para a fixao nos imveis.
As placas devem conter o nmero de registro no CRECI.
O CRECI-MG no faz distino entre as atividades de Administrao e Corretagem de
Imveis, embora elas sejam tecnicamente distintas. Por isso, necessrio, em Minas Gerais, o
registro junto ao rgo, independentemente do ramo de prestao dos servios,
cumulativamente ou no.
32
ASSUNTO: IMOBILIRIA
Finanas
A Administrao Financeira est estreitamente ligada a Economia e Contabilidade e pode ser
vista como uma forma de Economia aplicada, que se baseia amplamente em conceitos
econmicos.
Muitos consideram a funo financeira e contbil dentro da empresa como sendo a mesma.
Embora haja uma relao estreita entre elas, a funo contbil pode ser melhor visualizada
como um insumo indispensvel Administrao Financeira. H uma diferena bsica de
perspectiva entre a Administrao e a Contabilidade: enquanto a primeira enfatiza a tomada
de decises, a segunda tem como objeto de
trabalho obter, tratar e disponibilizar
informaes acerca da vida financeira da empresa. Ou seja, o administrador financeiro, a partir
das informaes fornecidas pelo contador, analisa, desenvolve os dados adicionais e toma as
decises pertinentes.
Em pequenas empresas, a funo financeira , geralmente, vinculada aos prprios donos ou
rea contbil. medida que a empresa cresce, a importncia da funo financeira aumenta e
ela separada em uma rea prpria. O diretor financeiro (ou qualquer que seja o ttulo do
cargo) , quase sempre, responsvel por conduzir atividades como administrao e
planejamento de caixa, das contas a receber e a pagar, das movimentaes bancrias, dos
planos de captao de recursos a curto e longo prazos (decises de financiamento), da anlise
de viabilidade financeira dos projetos de investimento, dos investimentos a curto prazo, bem
como participa diretamente das atividades oramentrias.
A sobrevivncia de uma empresa, muitas vezes, depende do grau de eficincia da gesto
financeira. Desta maneira, o empreendedor deve estar consciente de alguns conceitos
financeiros (resultado obtido pela empresa, contabilidade de custos, etc.), para que possa
administrar corretamente e evitar faltas de recursos.
A incoerncia na poltica de preo, por exemplo, conduzir a empresa a uma das situaes
abaixo:
- Baixa competitividade: quando o preo est acima do praticado no mercado;
- Prejuzo: quando adota um preo que no cobre os custos operacionais da empresa.
A implantao de uma nova empresa demanda o levantamento e a anlise de algumas
questes, como por exemplo:
-
Para iniciar o negcio, quanto de dinheiro ser necessrio?

Quanto ser preciso para manter a empresa funcionando nos primeiros meses de vida?
Em quais momentos da implantao e decolagem o empreendedor dever ter um capital
(dinheiro) reservado para conduzir o empreendimento?
Durante quanto tempo ser possvel prover investimentos e capital de giro com recursos
prprios?
Quando ser necessrio recorrer a emprstimo e quanto solicit-lo?
A quem recorrer e em que condies?
33
ASSUNTO: IMOBILIRIA
Em quanto tempo e como ser possvel pag-lo?
O conhecimento desses aspectos permite avaliar o empreendimento e seus possveis problemas,

para saber se a idia , em princpio, vivel ou no.
Deve-se ressaltar que riscos so inerentes a qualquer empreendimento, quer em menor
ou em maior grau. Para concluir se o risco de um determinado empreendimento baixo,
mdio ou alto ser necessrio buscar mais informaes, que contemplem cada uma das
variveis que impactam o negcio (por exemplo, o interesse do consumidor pelo seu
produto/servio, potencialidade da regio, perfil dos concorrentes, tecnologia disponvel,
restries legais, etc.).
No possvel eliminar os riscos. Contudo, um estudo criterioso das informaes obtidas pode
ser o grande diferencial no sentido de permitir ao empreendedor adquirir conhecimentos
que o possibilitem tomar decises assertivas, com segurana (em que momento iniciar? em
que local? qual negcio?) e com menos riscos.
De modo a facilitar a anlise da situao financeira da futura empresa, seguem alguns
conceitos financeiros, que devero ser considerados na gesto do empreendimento.
INVESTIMENTO
qualquer aplicao de recursos financeiros em bens utilizados nas atividades empresariais
por vrios perodos.
Quanto ao investimento inicial, necessrio para montar um determinado empreendimento,
torna-se necessrio definir, analisar e observar os vrios aspectos que incidem diretamente
sobre a atividade. A estimativa do investimento inicial composta por:
a) Investimento fixo
Considere todos os bens durveis (mquinas, equipamentos, linhas de telefone, mveis e
utenslios, imveis, luvas para aquisio do ponto, licenas para franquias, ferramentas,
instalaes, veculos, etc.) com seus respectivos custos de aquisio, necessrios montagem
de um negcio. Esto condicionados ao padro do negcio que se quer abrir e tambm com a
disponibilidade do capital para se investir.
b) Investimentos pr-operacionais
- Gastos com projetos arquitetnicos de decorao, iluminao, viabilidade financeira,
pesquisa de mercado etc.;
- Despesas com organizao da empresa (taxa de registros, livros fiscais, contratos,
formulrios);
- Pagamento de aluguis (antes da empresa entrar em operao).
c) Capital de giro
So os recursos necessrios para financiar as operaes da empresa (compras, vendas a prazo,
giro de estoques, pagamentos de salrios, impostos e demais custos e despesas). O capital de
34
ASSUNTO: IMOBILIRIA
giro um dos aspectos mais importantes da Administrao Financeira, tendo em vista que, se
no for bem gerido, poder tornar a empresa insolvente, devedora e lev-la a pedir concordata
ou ter sua falncia decretada.
Apresentamos, a seguir, algumas recomendaes importantes para evitar esses problemas.
1) O empreendedor no deve imobilizar (empregar todo o capital na montagem do negcio) e
se esquecer:
- da manuteno do estoque;
- do financiamento de clientes;
- do pagamento de despesas pr-operacionais.
Iniciar um negcio sem capital para fazer frente a essas necessidades pode levar o
empreendedor a recorrer a emprstimos, geralmente com elevadas taxas de juros, fator
que pode comprometer o futuro do negcio.
2) Para evitar que todo o capital fique imobilizado, o empreendedor poder adquirir uma
parte dos ativos fixos e tomar atitudes como:
- alugar terrenos e construes;
- terceirizar transporte;
- terceirizar
parte da produo, alugar os equipamentos ou fazer um leasing dos
equipamentos.
3) Analisar a viabilidade de aquisio de equipamentos e/ou maquinrio usados.
4) Estudar a possibilidade de financiar maquinrio com recursos de longo prazo, por exemplo,
operaes tipo FINAME.
5) Reserva Tcnica: corresponde a um acrscimo de 10% ou mais, dos demais custos para
cobrir despesas eventuais e imprevistas.
ITEM
1
2
2.1
2.2
2.3
3
4
4.1
4.2
5
6
7
8
DEMONSTRATIVO DE INVESTIMENTO INICIAL (exemplo)

DISCRIMINAO
VALOR
INVESTIMENTO INICIAL
CAPITAL DE GIRO
Estoque Inicial
Despesas Fixas
Mo-de-Obra
SOMA (2.1+2.2+2.3)
DIVERSOS
Registro/Regularizao
Divulgao e Marketing
SOMA (4.1+4.2)
SUBTOTAL (1+3+5)
RESERVA TCNICA (10%)
TOTAL (6+7)
35
ASSUNTO: IMOBILIRIA
DEPRECIAO
Refere-se ao desgaste natural sofrido pelo bem durante sua vida til. As taxas de
depreciao e o tempo de vida til dos bens so determinados pela legislao do Imposto de
Renda, cujos critrios, obrigatoriamente, devem ser considerados pela contabilidade fiscal.
Contudo, pode-se optar por outros critrios para elaborao do projeto da empresa. Procure
levantar o tempo de vida til dos equipamentos, mquinas, mveis, ferramentas e veculos
utilizados e, com esta informao e o valor dos investimentos fixos j estimados, determine os
custos referentes depreciao.
CONTRIBUIO SOCIAL
o tributo que incide sobre o lucro resultado do exerccio antes da proviso para o imposto
de renda.
MO-DE-OBRA DIRETA
o quadro de pessoal que trabalha diretamente na produo e/ou na comercializao. O
custo da mo-de-obra direta a folha de pagamento desse pessoal, incluindo salrios,
encargos sociais (FGTS, INSS, 13 salrio, frias, etc.) e os benefcios (assistncia mdica,
cesta bsica, vale-refeio, entre outros).
PRODUTOS OU MERCADORIAS VENDIDAS
Representam a baixa efetuada nos estoques da empresa pelas vendas de produtos acabados
ou mercadorias, que foram relativamente realizados no perodo.
PONTO DE EQUILBRIO
Corresponde ao nvel de faturamento necessrio, para que a empresa possa cobrir, exatamente,
os seus custos, ou seja, atingir o lucro operacional igual a zero. Acima do ponto de
equilbrio, a empresa obter lucro e abaixo dele ocorrer prejuzo.
RECEITA OPERACIONAL
o faturamento total da empresa com as vendas dos produtos/servios por ela fabricados ou
realizados.
LUCRO
ndice que indica a capacidade que a empresa tem para obter lucro lquido, em funo do
volume de vendas.
LUCRO OPERACIONAL
Corresponde ao lucro da empresa antes de pagar os impostos que incidem sobre essa
rubrica. Este valor corresponde ao percentual da margem de lucro aplicado sobre a receita
operacional.
LUCRO LQUIDO
36
ASSUNTO: IMOBILIRIA
Corresponde ao lucro da empresa depois de deduzidos os impostos que incidem sobre o

lucro operacional.
lucro lquido = lucro operacional contribuio social
MARGEM DE CONTRIBUIO
Indica ao empreendedor o quanto sobra das vendas, para que a empresa possa pagar suas
despesas fixas e gerar lucro.
margem contribuio = receita operacional - (custos variveis + despesas variveis)
MARGEM DE LUCRO (ML)
o percentual de lucro que a empresa pretende obter, antes de pagar os tributos
governamentais, tais como o Imposto de Renda e a Contribuio Social. O empresrio fixa
sua margem de lucro de acordo com a poltica de vendas da empresa, levando em
considerao os preos praticados no mercado.
PRAZO DE RETORNO
o tempo em ser recuperado o capital inicial investido no empreendimento.
investimento inicial
prazo de retorno = --------------------------lucro lquido mensal
DESEMBOLSO
o pagamento resultante da obteno de insumos e que pode ocorrer em momento diferente do
gasto. Por exemplo: se for efetuada uma compra de material com 60 dias de prazo para o
pagamento, o gasto ocorre imediatamente, mas o desembolso s ocorre no dia do pagamento.
Para o estudo destas questes, principalmente em sua fase inicial, torna-se importante a
distino entre custo, gasto e despesa. muito comum o uso indevido destes termos, o que
pode causar dificuldade de comunicao e gerar problemas no fechamento dos balanos.
A diferenciao entre custos e despesas importante para a contabilidade financeira, pois o
custos so incorporados aos produtos (estoques), ao passo que as despesas so consideradas
diretamente no clculo do lucro do perodo.
CUSTO
o gasto relativo a bens ou servios utilizados na produo de outros bens e servios, isto ,
o valor dos insumos usados na fabricao dos produtos da empresa. Exemplo: materiais,
trabalho humano, energia eltrica, mquinas e equipamentos, etc.
Os custos esto relacionados com a fabricao dos produtos, sendo normalmente divididos em:
a) matria-prima (MP);
b) mo-de-obra direta (MOD);
c) custos indiretos de fabricao (CIF).
a) Custos com matria-prima (MP)
37
ASSUNTO: IMOBILIRIA
Os custos com matria-prima (MP) relacionam-se com os principais materiais integrantes do

produto, que podem ser convenientemente separados em unidades fsicas especficas.
Embora, teoricamente, todos os materiais diretos possam ser tratados como matriasprimas, tal prtica no a mais ideal. Alguns materiais pouco relevantes, como parafusos,
pregos e outros, podem ser classificados como materiais de consumo e analisados de forma
simplificada.
b) Custos com mo-de-obra direta (MOD)
So os custos diretamente relacionados com o trabalho humano em atividades de transformao
do produto/servio. Ou seja, representam o salrio dos operrios diretos. Os funcionrios no
envolvidos diretamente com a produo compem a mo-de-obra indireta.
c) Custos Indiretos de Fabricao (CIF)
So todos os demais custos de produo.
Classificao dos custos
Alm das vrias classificaes possveis, muitos conceitos so utilizados para se diferenciar os
custos. Primeiramente, vamos diferenciar os custos totais e unitrios.
-
Custo Total
o montante
produtos/servios.
despendido,
no
perodo,
para
se fabricar/realizar todos os
custo total = custos variveis + custos fixos

- Custo Unitrio
o custo para se fabricar uma nica unidade no perodo.
custo total
custo unitrio = -----------------------produo
Classificao pela variabilidade

A classificao dos custos, que considera sua relao com o volume de produo, divide-se,
normalmente, em custos fixos e variveis.
- Custos fixos
So aqueles que independem do nvel de atividade da empresa. Ou seja, no variam com
alteraes no volume de produo ou vendas. Exemplo: salrio do gerente, aluguel, seguro
da fbrica, etc.
- Custos variveis
38
ASSUNTO: IMOBILIRIA
So aqueles intimamente ligados com a quantidade produzida ou vendida, isto , crescem com o
aumento do nvel de atividade da empresa. Assim, esses custos aumentam ou diminuem de
acordo com a quantidade produzida ou vendida.
Exemplo: matria-prima, na rea de produo, e os fretes, na rea de comercializao, pois
ambos tm uma relao direta com o volume produzido ou vendido.
A separao dos custos fixos e variveis o fundamento do que se denominam custos para a
tomada de decises, fornecendo importantes subsdios para as decises da empresa.
Custos Diretos
So todos aqueles que esto diretamente vinculados aos produtos/servios. Esses custos
surgem com os produtos/servios e no existem sem eles. Podem ser localizados tanto na
rea de produo (materiais diretos, mo-de-obra direta, etc.) como na
rea
de
comercializao (comisses sobre vendas, ICMS sobre vendas, etc.).
Custos Indiretos
So aqueles que no podem ser facilmente vinculados aos produtos, mas ao seu conjunto
e/ou empresa. Os custos indiretos podem ser igualmente localizados tanto na rea de
produo (materiais indiretos, depreciao, salrios de supervisores, aluguel, etc.) como na
rea de comercializao (despesas com viagens, propaganda etc.). Para serem atribudos s
unidades produzidas, esses custos tm que ser rateados, o que implica em grandes dificuldades
para o administrador financeiro, dada a complexidade para a determinao dos critrios de
rateio.
DESPESA
Despesa o valor dos insumos no identificados com a produo e que so consumidos para
o funcionamento da empresa, isto , referem-se s atividades no produtivas da empresa,
geralmente separadas em Administrativas, Comerciais e Financeiras.
Portanto, as despesas so diferenciadas dos custos pelo fato de estarem relacionadas com a
administrao geral da empresa, ao passo que os custos esto ligados produo.
Despesas variveis ou de comercializao
- ICMS: Imposto sobre Circulao de Mercadorias e Servios (varia por produto e
Estado);
- ISSQN: Imposto sobre Servio de Qualquer Natureza;
- COFINS: Contribuio para Financiamento da Seguridade Social (no varia);
- PIS: Programa de Integrao Social (no varia);
- IR: Imposto de Renda;
- CS: Contribuio Social;
- CPMF: Contribuio Provisria sobre Movimentao Financeira;
- Comisses: Comisso de vendedores e encargos financeiros (varia por empresa);
Despesas fixas
39
ASSUNTO: IMOBILIRIA
Despesas Fixas de Frente de Loja Vendas (marketing, propaganda, salrio fixo de

vendedores, encargos sociais);
Despesas fixas de Escritrio Administrativas (salrio do pessoal administrativo,
honorrios de diretores, encargos sociais, aluguis);
gua, Luz e Telefone;
Correios e Telgrafos;
Material de escritrio;
Material de limpeza;
Manuteno de Mquinas, Aparelhos e Veculos;
IPTU e IPVA;
Taxas de Condomnio;
Seguros;
Vale Transporte;
Despesas com leasing;
Depreciaes;
Honorrios de terceiros;
Taxas de funcionamento, etc.;
Despesas Financeiras;
Juros de Mora;
Juros Bancrios;
IOF;
Outras despesas.
GASTO
o valor dos insumos adquiridos pela empresa, independentemente de terem sido
utilizados. um termo genrico, que pode representar tanto um custo como uma despesa.
A diferena entre custo e gasto est no fato de que gasto refere-se aos insumos adquiridos,
enquanto que custo est relacionado aos insumos efetivamente utilizados. Exemplo: Se a
empresa compra mil unidades de matria-prima, mas s usa 800 unidades no perodo, o gasto
eqivale s mil unidades, porm o custo relativo ao montante das 800 unidades utilizadas.
40
ASSUNTO: IMOBILIRIA
Plano de Negcio
O plano de negcio descreve detalhadamente como o empreendimento ser e como funcionar.
Ele permite que se tenha uma idia prvia do negcio, antecipando expectativas de aes e
resultados.
Resumidamente, um plano de negcio no pode deixar de abordar os seguintes aspectos:
Fins especificao de objetivos e metas.
Meios definio de polticas, programas, procedimentos e prticas, visando o alcance dos
objetivos e metas.
Recursos especificao dos tipos de recursos (financeiros, humanos, fsicos, materiais) e
quantidades necessrias; como os recursos devem ser gerados ou obtidos; e como eles devem
ser alocados s atividades.
Implantao procedimentos que sero adotados para antecipar ou detectar erros no plano ou
falhas na sua execuo, bem como para preveno e correo contnua dos mesmos.
Tecnicamente, um plano de negcios dever conter a anlise do empreendimento em si e o
perfil do gestor. Por isso, o empreendedor dever comear analisando sua experincia de vida e
seu perfil pessoal at chegar ao seu estilo profissional. Nesta etapa, so includos:
- questionamentos sobre as definies de vida e carreira, tais como quanto tempo quer
trabalhar, que tipo de vida quer levar, qual o objetivo prioritrio na vida, onde e como
quer viver;
- conhecimentos, habilidades e experincias que possui e realizaes que j obteve;
- atividades extraprofissionais e por que as executa;
- hobbies e lazer que tem e quais quer manter;
- sonhos e projetos que tem e quando e como quer realiz-los;
- auto-anlise para aumentar o conhecimento de si prprio, questionando-se sobre o que
sou/no sou, pelo que me interesso/no interesso, o que tenho/no tenho, o que quero/no
quero, o que posso/no posso, o que gosto/no gosto, como estou/no estou, etc.;
- anlise especfica da carreira profissional at o momento, incluindo o melhor e o pior
momento que j passou, as dificuldades e facilidades que encontrou, avaliao das chefias
/ colegas / pares / subordinados e o que acha que precisa fazer para melhorar.
41
ASSUNTO: IMOBILIRIA
Na etapa de anlise do empreendimento a ser iniciado, o plano de negcio dever conter:

Objetivo bsico o primeiro desenho da misso da empresa, levando em
considerao o perfil do empreendedor;
Objetivo estratgico o desenho final da misso, incluindo o objetivo bsico
associado estratgia de atuao para cumpri-lo;
Estratgia organizacional a formatao de como ser a hierarquia da empresa,
com organograma, reas e cargos definidos;
Estratgia gerencial o detalhamento do gerenciamento de cada parte do
negcio;
Estratgia de pessoal a definio da poltica de recursos humanos, que inclui
fatores motivacionais, relacionamentos internos e externos, plano de carreira, etc.;
Estratgia de marketing so as definies de atuao no mercado, divulgao dos
produtos e servios, relacionamento com o cliente, relacionamento com
fornecedores e parceiros e avaliao da concorrncia;
Estratgia de sistemas conjunto de aes, objetos, idias e informaes que
interagem entre si e modificam outros sistemas. Esta estratgia considerada a
viso sistmica da empresa, pois analisar e acompanhar o funcionamento dos
equipamentos/mquinas em relao s pessoas e s informaes e vice-versa,
visando o objetivo e o resultado final.
Ao elaborar um plano de negcio o empreendedor ter uma viso clara de sua futura empresa e
as reais possibilidades de sucesso ou insucesso. Um bom plano de negcio permitir ao
empreendedor:
- aprimorar sua idia, tornando-a mais clara e precisa, atravs da busca de informaes
completas e detalhadas sobre o seu futuro empreendimento;
- conhecer os pontos fortes e fracos do seu negcio, concorrentes, fornecedores, futuros clientes
e a gesto adequada dos seus processos e recursos;
- atravs da anlise detalhada do negcio, viabilizar uma negociao mais eficiente e
vantajosa com futuros parceiros, bancos ou rgos financiadores de crdito.
O plano de negcio no um documento que se desenvolve em um piscar de olhos. Leva tempo
para ser produzido e o ideal que esteja sempre atualizado. Sua eficincia ser medida pelo
quanto ele contribui para o alcance dos objetivos da empresa, descontados os custos e outras
conseqncias necessrias para formul-lo e p-lo em funcionamento.
42
ASSUNTO: IMOBILIRIA
Endereos teis
UNIVERSAL SOFTWARE LTDA
Av. Baro Homem de Melo, 4500 cj. 617
30450-250 - Belo Horizonte - MG
Telfax: (31) 3247-6100
e-mail: vendas@unsoft.com.br
www.unsoft.com.br
Software para administrao de condomnio, corretagem imobiliria, controle jurdico.
CRECI
Rua Carijs, 244 - 10 andar - Centro
Telefax: (31) 3271-6044
www.creci.com.br
SINDICATO DOS CORRETORES DE IMVEIS DE MINAS GERAIS
Rua dos Carijs, 244 - 14 andar
Telefones: (31) 3224-3244/3224-3680
Fax: (31) 3224-3781
E-mail: sindimoveismg@terra.com.br
CMARA DE COMRCIO IMOBILIRIO DE MINAS GERAIS
Rua Tabaiares, 12, sala 401 - Floresta
30.150-040 - Belo Horizonte - MG
Telefax: (31)3274-2423
43
ASSUNTO: IMOBILIRIA
Cursos e Eventos1
ASPECTOS OPERACIONAIS DE FINANCIAMENTOS IMOBILIRIOS SINDICATO DA
INDSTRIA DA CONSTRUO CIVIL NO ESTADO DE MINAS GERAIS SINDUSCON/MG
Rua Marlia de Dirceu, 226- 3/4andar - Lourdes
Telefax: (31) 3275-1666
Pgina na internet: www.sinduscon-mg.org.br
e-mail: sinduscon@sinduscon-mg.org.br
Contedo: Sistema Financeiro de Habitao (SFH), Estrutura/ Agentes Participantes /
Linhas de Financiamentos; Sistema Brasileiro de Poupana e Emprstimos(SBPE); Fonte
de Recursos/ Linhas principais de financiamentos / planos, empresrio, condomnio e
aquisio individual); Custos financeiros (comisses/ taxas/impostos), limites
operacionais(juros/prazos), Anlise Cadastral / scio-econmica, Sistema Financeiro
Imobilirio(SFI): objetivos/estrutura/recurso/operacionalizao; Reajustamento; Equivalncia
Salarial(PES), Comprometimento de Renda (PCR), Atualizao Monetria(PAM), Sistemas de
Amortizao; Constantes(SAC), Mista(SAM), Prestaes Reais Crescentes(SIMC) e Tabela
Price (TP), Seguros Habitacionais: condies especiais/ coberturas/taxas/Aplice de Seguros
Habitacionais; Fundo de Garantia por Tempo de Servio (FGTS): formas e condies
de utilizao nos financiamentos habitacionais.
HYPERTECH SOFTWARE LTDA
Contato: Aline
Rua da Paisagem, 240 sala 406 - Vila da Serra
34000-000 - Nova Lima - MG
Telefax:(31) 3264-9196
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ASSUNTO: IMOBILIRIA
Fontes Consultadas
SEBRAE-MG. - Pesquisa de mercado - noes bsicas para tomada de deciso. Belo Horizonte,
1999.
SEBRAE-NA. Pesquisa: O que para que serve. Braslia, SEBRAE, 1994.
CONCEIO, Edmilson. O fim da placa.
Empreendedor, pg. 50 e 51, n31, Maio de 1997.
EMPREENDEDOR. So Paulo: Editora
JACOMINO, Dalen. Fechado. EXAME. So Paulo: Editora Abril, pg. 118 a 120, n22,
Outubro de 1998.
PAGINAS AMARELAS, 2003/2004.
45

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