Enrique Ford S.A.

N de orden:
Libro S - 176
Expte. Nro. 110.980

Autos: Enrique Ford S.A. c/
Perez, M. del Carmen y ots. s/
Cobro ejecutivo.-
En la ciudad de Mercedes, Provincia de Buenos Aires, a los

Veintin
das del mes de Setiembre de dos
mil seis, se renen en Acuerdo Ordinario los seores Jueces

de la Sala I de la Excma. Cmara de Apelacin en lo Civil y
Comercial del Departamento Judicial Mercedes de la Pcia. de
Buenos
Aires,
Dres.
MARIA
JULIA
ZANGRONIZ
DE
MARCELLI,
ROBERTO PEDRO SANCHEZ Y EMILIO ARMANDO IBARLUCIA, con la

presencia
del
Secretario
interino
actuante,
para
dictar
sentencia en el Expte N 110.980, en los autos: ENRIQUE

FORD S.A.
C/ PEREZ, Ma. DEL CARMEN Y OTS.
S/
COBRO
EJECUTIVO.La Cmara resolvi votar las siguientes

cuestiones esenciales de acuerdo con los arts. 168 de la
Constitucin Provincial y 266 del C.P.C.1.-
Conserva
efectos
respecto
del
trmite
de
los
presentes autos el acogimiento a la ley 11.972 al que se

hiciera referencia en la
2.-
En
su
caso,
resolucin de fs. 937?
corresponde
resolver
previamente
apelacin contra la sentencia de fs. 671/75?

3.- En su caso, es justa la sentencia de fs. 671/75?
la
N de orden:
Libro S - 176
Expte. Nro. 110.980

Cobro ejecutivo.-
4.- En su caso, es justa la resolucin de fs. 1062/64?

5.- Qu pronunciamiento corresponde dictar?
Practicado
siguiente
resultado
para
la
el
sorteo
votacin:
de
ley
Dres.
dio
el
Ibarluca,
Marcelli y Sanchez.VOTACION
A
LA
PRIMERA
CUESTION
PLANTEADA,
el
seor Juez Dr. Ibarluca dijo:

I.- Vienen estos autos a esta alzada
para resolver la apelacin de la parte actora contra la
resolucin
de
fs.
1062/64,
que
declara
extinguida
la
accin, con costas a la actora. El memorial obra a fs.

1068/79, siendo contestado a fs. 1085/87 y 1089/90.
II.- La resolucin apelada hace lugar al planteo formulado
por el demandado Omar D. Gioia a fs. 1011 y adhesin de
la codemandada Mara del Carmen Pilar Prez a fs. 1034 y
del Defensor Oficial de la tercera citada a fs. 1016 -, y
declara extinguida la accin entablada en los presentes
autos sobre la base de lo dispuesto por el art. 11 de la
ley
11.972.
Dice
al
respecto
que
esta
norma
cambi
la
naturaleza de la obligacin, de forma tal que dej de ser
N de orden:
Libro S - 176
Expte. Nro. 110.980

Cobro ejecutivo.-
propter rem para convertirse en una obligacin personal,

y por consiguiente, surgiendo de la copia de la escritura
traslativa de dominio del inmueble de autos, que el mismo
fue adquirido por los accionados con posterioridad a la
realizacin de la obra, no constando en la misma que los
mismos se hubiesen hecho cargo de la deuda reclamada, se
impone la extincin de la accin, agregando que no surge de
autos
que
haya
reconocimiento
habido
por
inequvoco
parte
de
la
de
los
deuda.
demandados
Respecto
de
un
la
tercera Claudia Liliana Bosini adopta igual temperamento

por
no
momento
surgir
de
de
la
expedirse
documentacin
el
acompaada
certificado
que
se
que,
al
pretende
ejecutar, fuera la titular del dominio.

III.- Se queja la actora, diciendo que la sentenciante le
ha dado prevalencia a una norma provincial sobre el Cdigo
Civil que contempla las obligaciones propter rem, y pide
la declaracin de inconstitucionalidad de la misma. Dice
que los accionados en su momento se acogieron al rgimen de
la ley 11.972, lo que implic reconocer la deuda, aunque no
pagaron un solo peso, y argumenta
ms
de
una
larga
serie
de
que dicha
leyes
ley es una
arbitrarias
que
N de orden:
Libro S - 176
Expte. Nro. 110.980

Cobro ejecutivo.-
suspendieron
las
ejecuciones,
violando
su
derecho
de
defendiendo
la
competencia
propiedad.
Los
demandados
contestan,
constitucional de la provincia para dictar una ley de ese

tipo, y que la actora no cumpli los requisitos exigidos
por la ley para que su crdito sea considerado propter
rem.
El
Defensor
Oficial
apelante
en
declarar
extinguido
manifiesta
relacin
a
la
la
que
no
hay
agravio
del
decisin
de
la
juzgadora
de
accin
respecto
de
Bosini.
Sin
perjuicio de ello, afirma que la constitucionalidad de la

ley 11.972 ya fue decidida por la resolucin de fs. 906/12
y confirmada por esta alzada a fs. 928/38.
IV.- Advierto, luego de la lectura de este largo y frondoso
expediente, que existe sentencia de trance y remate dictada
a
fs.
671/75,
demandados
que
fue
por
la
apelada
actora,
en
su
momento
quienes
por
los
presentaron
los
memoriales (fs. 681/83 y 684/85), siendo respectivamente

contestados
(fs.
689/90
691/92).
Las
apelaciones
no
fueron resueltas, en un principio por la suspensin de este

tipo de ejecuciones dispuesta por sucesivas leyes (fs. 695,
N de orden:
Libro S - 176
Expte. Nro. 110.980

Cobro ejecutivo.-
702, 706, 768), luego por la resolucin de un incidente de

inconstitucionalidad (fs. 906/12 y 928/32) y finalmente por
entender esta Sala que, habindose
los ejecutados acogido
al rgimen de la ley 11.972, no corresponda seguir su

trmite
(fs.
937).
Pedido
nuevamente
por
la
actora
la
resolucin de las apelaciones contra la sentencia, a fs.

966
esta
Sala
orden
que
volvieran
los
autos
la
instancia de origen para que se cumpliera lo pedido por el

Defensor
Oficial
(remisin
del
expte.
administrativo
de
acogimiento de los demandados al rgimen de la ley 11.972).

A fs. 968 la actora se opuso a la aplicacin de esta ley,
entre otros motivos por no haber pagado los accionados una
sola cuota de la liquidacin de la deuda. Se dispuso el
pedido de
remisin de dichas actuaciones, las que fueron
agregadas a fs. 971/87 y 1002/08. En estas condiciones, los

demandados
pidieron
la
declaracin
de
extincin
de
la
accin, lo que luego de sustanciado, fue resuelto por la

jueza en la resolucin que viene apelada.
Hecha esta resea, considero que no puede resolverse la
apelacin que motiva la intervencin de esta alzada en la
presente oportunidad, sin antes resolver dos cuestiones:
N de orden:
Libro S - 176
Expte. Nro. 110.980

Cobro ejecutivo.-
1) qu efectos produjo el acogimiento de los demandados al

rgimen de la ley 11.972 sobre la accin deducida en autos;
y, en su caso, 2) si corresponde resolver las apelaciones
a la sentencia de autos.
En relacin a lo primero, efectivamente a fs. 709/10, los
accionados acompaaron una constancia de acogimiento a la
ley
11.972,
lo
que
es
corroborado
con
las
actuaciones
administrativas (fs. 980).

Ahora bien, dicha ley no dispone un sistema al cual los
deudores de obras de pavimento pueden acogerse sin ms, y
quedar
liberados
de
municipalidad
debe
beneficiarios
deben
cuotas,
hacindose
la
obligacin.
liquidar
optar
la
por
exigible
la
el
Prescribe
deuda,
pago
al
totalidad
que
que
contado
en
el
la
los
en
caso
de
falta de pago de tres cuotas consecutivas (art. 5). A su

vez, el art. 6 dispone que las partes deben suscribir un
convenio
con
el
compromiso
de
pago,
el
que
debe
ser
presentado en el juicio respectivo para su homologacin, y

el art. 9 establece que vencido el plazo de presentacin en
la
municipalidad,
presentar
el
los
pedido
propietarios
de
acogimiento
poseedores
al
juez
pueden
de
la
N de orden:
Libro S - 176
Expte. Nro. 110.980

Cobro ejecutivo.-
ejecucin. Nada de esto fue cumplido. Ni se present un

convenio de pago para su homologacin en autos, ni se hizo
la presentacin de acogimiento. Asimismo, la actora ha
denunciado que ninguna cuota pagaron los demandados, sin
que
nada
en
autos
lo
desmienta.
Antes
bien,
de
las
actuaciones administrativas agregadas lo nico que surge es

el acogimiento y la liquidacin de la deuda, no constando
pago alguno.
Siendo as las cosas, entiendo que ha perdido virtualidad
el acogimiento a la ley 11.972 en cuanto al trmite de
estos autos.
Por lo expuesto, VOTO POR LA NEGATIVA.Los
seores
Jueces
Dres.
Marcelli
Sanchez, por iguales fundamentos y consideraciones a los

expuestos por el seor Juez preopinante, emiten sus votos
en el mismo sentido.A
LA
SEGUNDA
CUESTION
PLANTEADA,
el
seor Juez Dr. Ibarluca dijo:

De acuerdo a la forma en que ha quedado votada la cuestin
anterior, entiendo que esta Sala debe abocarse a resolver
las apelaciones deducidas contra la sentencia de autos, que
N de orden:
Libro S - 176
Expte. Nro. 110.980

Cobro ejecutivo.-
en su momento se posterg en virtud del acogimiento de los

demandados a la ley 11.972 (fs. 937).
Ello as porque es un deber de los jueces tomar medidas
tendientes a evitar la paralizacin del proceso, debiendo
pasarse a las etapas siguientes en el desarrollo procesal,
disponiendo de oficio las medidas que corresponden (art. 36
inc. 1 C.P.C.C.). Y a mi juicio, mal podra resolverse la
tacha
de
inconstitucionalidad
formulada
por
la
actora
respecto del art. 11 de la ley 11.972 (fundamento de la

resolucin
de
fs.
1062/64),
sin
que
previamente
exista
certeza sobre el derecho de la actora a ejecutar contra los

accionados la deuda que motiva estos autos.
Por consiguiente, VOTO POR LA AFIRMATIVA.Los seores Jueces Dres. Marcelli y Sanchez, por iguales
fundamentos y consideraciones a los expuestos por el seor
Juez preopinante, emiten sus votos en el mismo sentido.A
LA
TERCERA
CUESTION
PLANTEADA,
el
seor
Juez
Dr.
Ibarluca dijo:
I.- A fs. 184/188 los ejecutados opusieron excepcin de
inhabilidad
de
ttulo,
comprensiva
de
la
falta
de
legitimacin pasiva, sobre la base de lo prescripto por el
N de orden:
Libro S - 176
Expte. Nro. 110.980

Cobro ejecutivo.-
art. 1 de la ley 7.438, que en el segundo prrafo del art.

1 estableca que las municipalidades deban exigir a las
empresas pavimentadoras la constitucin de domicilio legal
dentro del radio de la cabecera del partido en un plazo de
sesenta das bajo apercibimiento de no informar la deuda
existente
al
escribano
interviniente
en
una
escritura
traslativa de dominio y de despachar el certificado con la

constancia del incumplimiento de esa obligacin. De acuerdo
a
ello
donde
acompaaron
obraba
domicilio
en
copia
de
la
constancia
el
partido
un
de
(fs.
que
certificado
Ford
175).
no
su
municipal
registraba
entender,
el
certificado liberaba de la obligacin a los adquirentes del

dominio posteriores a la obra de pavimento, en la medida
que la misma dejaba de ser propter rem para ser una
obligacin personal.
La
sentencia
de
fs.
671/75
desestim
la
excepcin,
con
sustento en el fallo de la Sala 2 de esta Cmara, en la

causa n 10,281, Enrique Ford S.A. c/ Infantino, Roberto
s/ ejecutivo del 30/06/92, en el que se dijera que la
obligacin establecida en la norma citada estaba dirigida a
las empresas a fin de salvaguardar los derechos de cobro
N de orden:
Libro S - 176
Expte. Nro. 110.980

Cobro ejecutivo.-
10
que les asistan por la obras llevadas a cabo, de forma tal

que
cuando
la
municipalidad
deba
informar
una
deuda
poseyera los medios para consultar a las empresas y en el

caso de que le informaran su existencia lo hiciera saber al
escribano para que efectuara la retencin correspondiente,
pero que de ninguna manera implicaba el decaimiento del
derecho
percibir
el
crdito.
Con
cita
del
precedente
citado, dijo la jueza que no poda darse al incumplimiento

de
lo
preceptuado
por
la
norma
una
virtualidad
no
contemplada en la misma, sobre todo por ser la prdida de

un derecho de interpretacin restrictiva.
Asimismo,
agreg
que
en
el
presente
juicio
no
poda
discutirse la causa de la obligacin, que el certificado

ejecutado
era
incidencia
tena
un
que
instrumento
la
compra
pblico,
del
que
inmueble
se
ninguna
hubiese
hecho libre de todo gravamen, dado que la deuda ejecutada

entraba dentro de la categora de las obligaciones propter
rem, lo que no poda ser enervado por lo dispuesto por el
art. 1 de la ley 7.438. Aadi que los ejecutados podan
hacer
valer
dominio,
sus
derechos
destacando
que
la
contra
sra.
los
predecesores
Claudia
Viviana
del
Bosini
N de orden:
Libro S - 176
haba
Expte. Nro. 110.980

Cobro ejecutivo.-
11
sido
citada
como
tercero
en
estos
autos,
interviniendo en su nombre el Defensor Oficial.

II.- Los ejecutados expresan en su memorial (fs. 681/85)
que uno de los supuestos de inhabilidad de ttulo es que se
dirija
la
accin
contra
quienes
no
son
deudores
de
la
obligacin (como lo reconoce la misma sentencia), y que,

admitido tambin, que la actora no tena domicilio legal
dentro del partido y que, por ello, la municipalidad no
inform al escribano la deuda por pavimento, el crdito
subsiste pero no como propter rem sino como obligacin
personal,
dominio
siendo
al
exigible
momento
de
slo
contra
tornarse
el
titular
exigible.
Lejos
del
de
constituir ello una violacin del derecho de propiedad

sostiene
-,
implica
una
forma
de
garantizarlo
los
compradores de inmuebles, siendo injusto que stos deban

sufrir las consecuencias del incumplimiento de la empresa
por
el
cual
la
municipalidad
no
inform
la
deuda
al
escribano. En subsidio, solicitan la aplicacin de la ley

24.283 al crdito ejecutado.
N de orden:
Libro S - 176
Expte. Nro. 110.980

Cobro ejecutivo.-
12
La actora contesta el memorial a fs. 689/90 remitindose a

los
fundamentos
de
la
sentencia,
pidiendo
la
desestimacin de la aplicacin de la ley 24.283.

A su vez, a fs. 684/85 en su memorial la actora se queja
del rechazo de la aplicacin de la multa por temeridad y
malicia a los demandados, que en su momento pidiera, y del
inters punitorio fijado, cuestiones ambas contestadas por
los accionados a fs. 691/92.
III.- Efectivamente, la excepcin de inhabilidad de ttulo
comprende
pasiva,
la
falta
como
lo
jurisprudencia
de
legitimacin
ha
(Morello,"Cdigos...",
entendido
esta
t.VI,
tanto
pacficamente
Sala
p.186;
activa
en
causas
como
la
particular
nros.
108.098
del 17/7/03; 107.261 del 22/8/02 y 107.620 del 5/12/02).

Por consiguiente, debe resolverse si los excepcionantes son
sujetos pasivos de la obligacin que se pretende cobrar,
sin que sea obstculo a ello la va ejecutiva elegida, dado
que no hace a la causa de la misma.
El certificado de fs. 5 da cuenta de la deuda por obras de
pavimentacin
identifica,
correspondiente
que
Pedro
un
Balderrey
inmueble
o
quien
que
se
resulte
N de orden:
Libro S - 176
Expte. Nro. 110.980

Cobro ejecutivo.-
13
propietario debe pagar. En su parte superior dice que se

expide en virtud de la Ordenanza General de pavimentacin
N
1997
del
21
de
agosto
de
1951
las
actuaciones
producidas en el Expediente municipal N 44-4935 y Decreto

N 1815 del 30 de noviembre de 1967, y en la parte final,
luego de indicar el importe, que conforme al art. 30 de la
Ord.
1997
deber
ser
satisfecho
por
quien
resulte
propietario del inmueble en las condiciones establecidas en

la Ordenanza de Pavimentacin, agregando que la constancia
de deuda tiene fuerza ejecutiva con cita del art. 214 de la
dicha ordenanza.
La
referencia
que
hago
al
fundamento
normativo
del
certificado no es superflua, dado que, si de obligacin

propter
rem
se
trata,
tal
carcter
slo
puede
tener
fundamento legal. Es decir, no debe ser la doctrina ni los

jueces quienes se la brinden sino que debe ser ex lege
(Busso, Eduardo, Cd. Civil Anotado, Ediar, 1949, T. III,
p.
49;
1979,
Belluscio-Zannoni,
T.
2,
p.
526;
Cd.
votos
Civil
del
Dr.
Comentado,
Jorge
Astrea,
Alterini
en
plenarios de la C.N.Civ.: Dodero, 11/05/1977, E.D. 73277, y Servicios Elctricos Eficientes S.A. c/ Yabra,
N de orden:
Libro S - 176
14
Expte. Nro. 110.980

Cobro ejecutivo.-
18/02/99, E.D. 183-96, y en especial voto de mayora de

este
plenario).
Veamos,
entonces,
si
el
certificado
de
autos lo tiene, y, en su caso, con qu alcance.

Si con buena voluntad aceptamos que el carcter ex lege
puede surgir de una ordenanza municipal (tomando sta como
ley en sentido material), tenemos que el art. 1 de la Ord.
n1997 de 1951 de la Municipalidad de Morn dice en su art.
1: Todo propietario de inmuebles afectados por obras de
pavimentacin est obligado al pago de aqullas (ver fs.
5vta.). Las dems disposiciones hablan de los vecinos o de
los propietarios, sin aclarar expresamente si se refiere a
los que lo son al momento de hacerse la obra o si comprende
a los adquirentes de los inmuebles con posterioridad.
Vemos as que la norma vigente al momento de expedicin del
certificado
no
era
explcita
en
relacin
al
carcter
propter rem de la obligacin, como en cambio ocurre con

las que indudablemente revisten este carcter (v.g.: las
expensas comunes de la propiedad horizontal, art. 17 de la
ley 13.512). Quizs por ello, un autor como Alsina Atienza,
quien fuera pionero en el estudio del tema,
contribuciones
de
mejoras,
como
los
ubicara a las
afirmados
N de orden:
Libro S - 176
Expte. Nro. 110.980

Cobro ejecutivo.-
15
pavimentos en los casos dudosos ("Las deudas "propter

rem",
el
progreso
Conclusiones";
Ahora
bien,
hablar
de
tambin
de
su
doctrinal.
J.A. 1960-III, su doctrina, p.6).
si
con
criterio
"propietarios",
reconocimiento
los
elstico
la
adquirentes
ord.
con
entendemos
1997/51
que
al
comprendi
posterioridad
la
realizacin de la obra, debe tenerse en cuanta que el art.

28 de la misma estableca que los escribanos en todos los
casos de otorgamiento de escrituras de transferencia de
dominio
de
constitucin
de
derechos
reales
deber
solicitar informes a la municipalidad sobre la existencia

de deuda por pavimento. Asimismo, el art. 27 dispone que el
contratista
debe
constituir
domicilio
legal
en
el
municipio. Estas disposiciones no pueden entenderse de otra

manera que no sea la necesidad de anoticiar al comprador o
al constituyente de un derecho real de la deuda y de que el
escribano,
en
su
caso,
efectuara
la
retencin
correspondiente.
De
todas
maneras
resulta
indudable
la
atribucin
de
la
provincia de regular el tema por va de una ley, cosa que

hizo
por
medio
de
la
ley
7.438,
publicada
en
el
Bol.
N de orden:
Libro S - 176
Oficial
Expte. Nro. 110.980

Cobro ejecutivo.-
16
el
posterioridad
(29/01/68).
de
a
diciembre
la
emisin
Podra
retroactiva
de
ser
dicha
ley
de
del
1968.
Es
certificado
cuestionable
a
un
decir,
de
la
certificado
fs.
con
5
aplicacin
emitido
con
anterioridad, pero no se ha discutido en autos. Antes bien,

las dos partes basaron sus argumentos en la ley 7.438,
aunque,
claro
est,
que
sobre
la
base
de
distintas
interpretaciones. Por mi parte, entiendo que la ley vino a

llenar un vaco legal (la ley orgnica de municipalidades
decr.ley
6769/58
no
despeja
el
tema),
fuente,
evidentemente, de todo tipo de problemas ante la diversidad

normativa de los municipios, y a establecer una regla que
deban cumplir todos los escribanos de la provincia antes
de
otorgar
una
escritura
traslativa
de
dominio,
precisamente para que hubiera claridad acerca de las deudas

municipales existentes.
La cuestin pasa, entonces, por interpretar la ley 7.438.
Regula sta
obligacin
- al igual que la ord. 1997/51 de Moron - la

de
municipalidades,
los
escribanos
antes
de
de
realizar
solicitar
la
escrituras
de
transferencia de inmuebles o de constitucin de derechos
N de orden:
Libro S - 176
reales,
Expte. Nro. 110.980

Cobro ejecutivo.-
17
una
relacionadas
certificacin
con
el
de
las
deudas
existentes
inmueble
por
impuestos,
tasas,
derechos, construcciones de cercas, aceras y pavimentos,

contribucin de mejoras, todo otro servicio prestado, con
los
recargos
segunda
multas
parte
de
que
esta
correspondieren
disposicin
(art.
establece
1).
que
La
las
municipalidades deben exigir a las empresas pavimentadoras,

la
constitucin
de
domicilio
legal
dentro
del
radio
cabecera del partido a cuyo objeto deben fijar un plazo

no mayor de 90 das -, bajo apercibimiento de no informar
la
deuda
existente
despachar
el
certificado
con
la
constancia del incumplimiento de esta disposicin.

Ahora bien, cul es el efecto de esta falta de informe al
escribano acerca de la existencia de deuda de pavimento? La
Sala 2 de esta Cmara en la causa n 10.281, Enrique Ford
S.A. c/ Infantino, Roberto s/ Ejec. citada por la actora
-,
en
sentencia
interpretarse
como
del
una
30/06/92
dijo
liberacin
de
que
pago
no
poda
para
la
ejecutada, toda vez que la exigencia del domicilio legal en

el partido slo tena por finalidad que pudiera contar con
los medios para consultar a la empresa, y en caso de que
N de orden:
Libro S - 176
Expte. Nro. 110.980

Cobro ejecutivo.-
18
existiera deuda pendiente, hacerlo saber al escribano para

que
se
abonara
o,
en
su
caso,
para
que
retuviera
el
importe, sin que implicara el decaimiento del derecho. La

consecuencia
del
incumplimiento
del
domicilio
no
poda
implicar segn el tribunal el decaimiento del derecho a

percibir el crdito, o a tener por pagada la deuda, dado
que
se
estara
dando
un
alcance
que
la
normativa
no
contempla, sobre todo teniendo en cuenta que la prdida de

derechos es de interpretacin restrictiva.
Estoy de acuerdo con el precedente en que el efecto no
puede ser que se de por saldada la deuda. Efectivamente, el
acreedor conserva su derecho, pero el quid de la cuestin
es a quin puede perseguir el cobro. Una interpretacin
sistemtica de la ley no conduce a que pueda ejecutarse
contra
el
propietario
que
ha
adquirido
el
inmueble
sin
anoticiamiento previo de la deuda. El art. 5 prescribe que

si dentro del plazo de diez das hbiles desde la solicitud
del certificado no se expidiere por causa no imputable al
escribano, la municipalidad debe dejar constancia de tal
circunstancia en forma inmediata, liberando al escribano y
comprador
de
toda
responsabilidad
sin
perjuicio
de
los
N de orden:
Libro S - 176
Expte. Nro. 110.980

Cobro ejecutivo.-
19
derechos de la municipalidad de perseguir el cobro contra

el enajenante como obligado personal.
No advierto motivos para entender que si el certificado
municipal no se expide, el comprador queda liberado, pero
si se emite con la leyenda no registra domicilio dentro
del partido, la liberacin no se produce. Desde el punto
de vista del comprador del inmueble
el efecto es el mismo:
no se le anoticia de la existencia de deuda y el escribano

no retiene suma alguna del importe del precio de venta.
Advierto, leyendo la fotocopia de la escritura de compra
del inmueble por los demandados de autos obrante a fs.
177/81 (no desconocida por la actora) que en ninguna parte
el escribano dej constancia de que la municipalidad no
hubiese expedido el certificado o que en el mismo obrara la
leyenda
aludida.
Solamente
consta:
No
se
adeuda
suma
alguna en concepto de impuestos inmobiliarios hasta fines

del
corriente
ao
inclusive,
ni
servicios
vencidos
por
impuestos municipales ni Obras Sanitarias de la Nacin.

El certificado que obra a fs. 175/76 en el tem afirmados
y
mejoras
domicilio
que
en
el
registra
partido,
la
leyenda
est
sobre
emitido
el
la
falta
de
21/08/79;
es
N de orden:
Libro S - 176
Expte. Nro. 110.980

Cobro ejecutivo.-
20
decir, cuatro aos antes de la escritura, y por lo tanto no

puede
haber
celebrarse
sido
sta,
el
ya
tenido
que,
certificado actualizado.
en
cuenta
obviamente,
al
momento
de
debe
tenerse
un
De cualquier forma, lo que es
indudable es que el escribano no inform a los compradores

la
existencia
de
deuda
por
pavimento
ni
que
certificado expedido por la municipalidad
en
el
constara la
falta de registro del domicilio en el partido por alguna

empresa pavimentadora, con la advertencia de las posibles
consecuencias que esto pudiera tener. Es decir, si en el
certificado
obra
tal
constancia,
el
escribano
debe
advertirle al comprador que puede llegar a haber una deuda

pendiente
de
pavimento
que
eventualmente
le
podra
llegar el reclamo, de forma tal que el comprador tome la

decisin de comprar o no el inmueble en esas condiciones.
Tal
circunstancia
la
eventual
existencia
de
deuda
pendiente que pudiera serle exigida implica un cambio en

las
condiciones
de
la
operacin,
con
influencia
en
el
precio de venta, y por ende, al comprador le asiste el

derecho de exigir al escribano la retencin de una suma del
precio para obtener la liberacin definitiva, o en su caso,
N de orden:
Libro S - 176
desistir
Expte. Nro. 110.980

Cobro ejecutivo.-
21
de
la
operacin.
Pero
si
no
se
le
informa,
legtimamente puede entender que compra un inmueble libre

de
toda
deuda.
Es
de
sealar
que
es
deber
de
los
escribanos asesorar en los asuntos de naturaleza notarial a

quienes requieran de su ministerio (art. 35 inc. 2 de la
ley provincial 9.020), de manera que la falta de informe
sobre
deuda
pendiente,
hace
presumir
al
comprador
su
inexistencia.
La categora de las obligaciones propter rem no slo debe
surgir expresamente de la ley cosa que, en el caso, como
vimos, no existe -, sino que no puede llevar al extremo de
hacer responsable al nuevo titular de dominio de una deuda
de la cual no ha sido informado ni se le ha advertido de
que pudiera existir por el profesional a quien la ley le
encomienda
la
noble
tarea
de
otorgar
fe
pblica
los
hechos que pasan ante su presencia y de brindar seguridad a

los actos jurdicos y a los otorgantes de stos (arts. 979
inc. 1, 980, 993, 994, 995, 997 y cctes. C.C.; ley nacional
12.990 y ley prov. 9.020).
As como existe el derecho adquirido de cobrar un crdito,
tambin existe el derecho adquirido a la liberacin de toda
N de orden:
Libro S - 176
deuda
que
titular
Expte. Nro. 110.980

Cobro ejecutivo.-
22
pese
de
escribano
sobre
dominio
un
no
ha
interviniente.
inmueble
sido
Es
de
la
informado
que
cual
por
si
el
nuevo
parte
el
del
concepto
constitucional de propiedad comprende, como ha dicho la

Corte desde 1925,
a todo derecho que el hombre posee,
susceptible de apreciacin econmica, fuera de si mismo, de

la
vida
de
la
libertad
(Fallos:
145:307,
Bourdi),
tambin abarca a la liberacin de deudas, tal como lo ha

reconocido el mximo tribunal de la Nacin (Fallos: 321:
2933
321:2941,
Bernasconi
Guerrero
de
Louge,
12/11/98).
Tngase en cuenta
que siempre que se ha discutido si el
comprador de un inmueble debe hacerse cargo o no de una

obligacin preexistente se parte del presupuesto de que
ha
sido anoticiado de la misma antes de su adquisicin. En el

conocido plenario Servicios Elctricos Eficientes S.A. c/
Yabra
de
comprador
la
en
C.N.Civ.
subasta
arriba
pblica
citado
deba
se
debati
hacerse
cargo
si
el
de
la
deuda por impuestos, tasa y contribuciones por un lado y de

la deuda por expensas comunes por el otro. En el primer
caso, por mayora se resolvi por la negativa, sobre la
N de orden:
Libro S - 176
base
de
23
que
los
tributos
no
Expte. Nro. 110.980

Cobro ejecutivo.-
constituan
obligaciones
propter rem, toda vez que la ley nada dice al respecto,

por lo que no se transmiten al sucesor particular. Tras
enfatizar el carcter ex lege de este tipo de obligaciones,
dijo
la
mayora
ordenarse
la
que
el
subasta
informe
acerca
que
de
se
peda
tributos,
antes
de
tasas
contribuciones, tena por objeto determinar eventualmente

el
importe
de
las
deudas
que,
en
su
caso,
habran
de
hacerse efectivas sobre el precio de la venta, lo que se

ligaba a la cuestin de lo privilegios, ya que la subasta
judicial implicaba la liquidacin de todos los crditos en
una suerte de concurso. En cambio, en relacin a la deuda
por
expensas
comunes,
el
tribunal
no
lleg
la
misma
conclusin debido a la previsin expresa del art. 17 de la

ley 13.512 que claramente rezaba que siguen siempre al
dominio de los respectivos departamentos, pero partiendo de
la base, claro est, que la misma era informada al llamarse
a la subasta pblica (arts. 576, 577 y 598 C.P.C.C.N.).
El
voto
en
minora
(encabezado
por
la
Dra.
Highton
de
Nolasco) en relacin a la deuda impositiva se sustent en

que el comprador deba asumirla dado que precisamente por
N de orden:
Libro S - 176
ello
Expte. Nro. 110.980

Cobro ejecutivo.-
24
se
peda
un
certificado
de
la
deuda
antes
de
ordenarse. Es porque estas deudas dijo - no se extinguen

con
la
subasta,
por
esa
razn
debe
conocerlas
el
comprador. De lo contrario carecera de sentido el informe

de deudas en cuestin si ste no tuviera algn inters para
la subasta.
Y como para que no quedaran dudas aadi que
la ley 22.427 regulaba la extincin de la deuda en el

supuesto de que el organismo respectivo no expidiera el
certificado o lo hiciera sin especificar la deuda lquida y
exigible. As dispone, como sancin a la negligencia de la
reparticin
que,
en
este
supuesto,
quedan
liberados
el
escribano y el adquirente de toda responsabilidad por la

deuda, sin perjuicio de los derechos del organismo acreedor
de reclamar el pago de su crdito contra el enajenante como
obligacin personal, salvo transmisin a ttulo gratuito,
en que el adquirente tambin responde. A contrario sensu,
si se cumplimenta correctamente con la certificacin, el
escribano
el
adquirente
deben
pagar
no
quedan
liberados. Es que, si se expide certificacin en trmino,

el juez o el escribano pueden autorizar el acto, previo
pago o retencin del monto pertinente, no requirindose la
N de orden:
Libro S - 176
25
Expte. Nro. 110.980

Cobro ejecutivo.-
certificacin cuando el adquirente asuma expresamente la

deuda (arts. 3 y 5 de la referida ley 24.427. Toda la
argumentacin gira en torno al conocimiento preexistente
del comprador de la deuda. La deuda sigue a la cosa (salvo
negligencia del organismo en la certificacin), de ah
que, si el monto del precio obtenido en la subasta no
alcanza a satisfacer las deudas, el adquirente se encuentra
obligado
con
los
alcances
del
art.
3266
del
C.C.,
responder por aquellas que hubieran sido informadas en el

expediente.
Es
de
destacar
que
el
Dr.
Jorge
Alterini,
conocido
especialista en derechos reales, vot con la mayora y en

disidencia respecto de la segunda cuestin por entender que
el rgimen de las expensas comunes no cumpla algunas de
las
notas
tpicas
de
las
obligaciones
propter
rem,
otros magistrados (Dres. Calatayud, Dupuis y Mirs) tambin

lo hicieron por considerar que no exista una fuente legal
explcita y clara en el sentido de que lo fueran.
Esta falta de fuente legal explcita tambin ha llevado a
la Sala IV de la C. N. Cont. Adm. Federal a desconocer el
carcter de obligacin "propter rem" a los crditos por
N de orden:
Libro S - 176
26
prestacin
de
servicios
Expte. Nro. 110.980

Cobro ejecutivo.-
pblicos,
como
el
gas
natural
("Faure c/ Gas Natural Ban S.A.", 20/07/95; ED 166-608; con

comentario apoyando el criterio de David Andrs Halperin).
Asimismo, la Sala 1 de la Cmara Civil y Comercial de San
Isidro neg tal carcter a los crditos del Fisco por igual
motivo, y an consider que el comprador en subasta pblica
no
puede
ser
obligado
hacerse
cargo
de
las
expensas
comunes adeudadas ("Ferdman c/ Rodriguez", 7/11/96; ED 191414, con comentario de Manuel Castro Hernandez.
Acerca de la necesidad del conocimiento previo por parte
del adquirente para que conserve la obligacin el carcter
propter
rem
se
ha
expedido
tambin
la
jurisprudencia
provincial (C.C. 2, S. 1, L.P., B. 73.104, 10/03/92, JUBA),

y desde 1973 la Ordenanza Gral. 165, reguladora de las
obras
pblicas
municipales,
expresamente
prohbe
el
otorgamiento de escrituras de transferencia de inmuebles o

de constitucin de derechos reales, hasta el pago total de
las obras que se construyan con su rgimen, sin
certificacin
de
la
municipalidad,
cuyo
previa
fin
es
obligatoria la intervencin de la empresa contratista, y el

escribano actuante debe retener la suma que se adeudare,
N de orden:
Libro S - 176
27
responsabilizndose
por
ese
Expte. Nro. 110.980

Cobro ejecutivo.-
importe,
en
el
supuesto
de
incumplimiento (art. 51).

La ley 11.972, sancionada en 1997, no hizo, en realidad,
ms que explicitar lo que, por las razones constitucionales
y legales apuntadas era una consecuencia natural: en los
casos de incumplimiento por las empresas pavimentadoras de
lo dispuesto en art. 1 prr. 2do. de la ley 7.438, todos
los
reclamos
por
deudas
de
esa
ndole
slo
pueden
ser
dirigadas contra las personas que figuren como titulares de

dominio al momento de realizacin de la obra, salvo que
entre la fecha de expedicin del certificado y la promocin
de
la
demanda
el
inmueble
hubiera
sido
transferido
por
escritura pblica de la que surja que el comprador se hizo

cargo
de
la
deuda
(art.
11).
Es
decir,
parte
del
presupuesto de que quien es propietario del inmueble al

tiempo de la realizacin de la obra asume o est obligado a
asumir
la
deuda,
de
que
quien
lo
adquiere
con
posterioridad, debe afrontarla si la asume expresamente,

supuesto que se da si es anoticiado de la misma y compra
igual el inmueble.
N de orden:
Libro S - 176
Expte. Nro. 110.980

Cobro ejecutivo.-
28
No existe un cambio del carcter de la obligacin de

propter rem a personal con efectos retroactivos con
violacin
de
derechos
constitucionales,
en
primer
lugar
porque no est claro que la ley le haya dado el primer

carcter
las
deudas
por
pavimento,
aplicacin de reglas generales del derecho y de
adems
por
principios
constitucionales como la comprensin en el sentido amplio

del
derecho
de
otorgamiento de
propiedad
del
efecto
liberatorio
del
la escritura traslativa de dominio libre
de deudas.
La extincin de la deuda al cesar la relacin con la cosa
es otro de los caracteres de las obligaciones propter rem
(ver voto del Dr. Alterini en plenarios citados), pero para
que ello ocurra tiene que surgir claramente de la ley. De
lo contrario, el acreedor conserva su crdito contra el
propietario
del
inmueble
al
momento
en
que
la
obra
se
realiz, y si no fuere posible su cobro por insolvencia o

por
volverse
inhallable,
tendr
una
accin
de
responsabilidad contra la municipalidad que no inform como

corresponda al escribano, y si esto se debi a su propia
N de orden:
Libro S - 176
Expte. Nro. 110.980

Cobro ejecutivo.-
29
negligencia,
pues
perder
su
crdito
(nemo
auditur
propriam turpidunem alegans).

Por
consiguiente,
propongo
que
se
revoque
la
sentencia
apelada y se haga lugar a la excepcin de inhabilidad de

ttulo,
rechazndose
la
demanda,
instancias
la
ejecutante
C.P.C.C.),
no
correspondiendo
con
vencida
tratar
costas
(arts.
los
en
68
dems
ambas
y
556
agravios
vertidos por las partes.

En consecuencia, VOTO POR LA NEGATIVA.Los seores Jueces Dres. Marcelli y Sanchez, por iguales
Juez preopinante, emiten sus votos en el mismo sentido.A LA CUARTA CUESTION PLANTEADA, el seor Juez Dr. Ibarluca
dijo:
I.- De acuerdo a la forma en que ha quedado votada la
cuestin anterior, ha devenido abstracta la apelacin de la
resolucin
de
fs.
1062/64,
lo
que
as
propongo
que
se
declare.
II.- Con respecto a las costas de esta incidencia, en razn
de que la actora pudo considerarse con derecho a resistir
el planteo habida cuenta de que gozaba de una sentencia de
N de orden:
Libro S - 176
Expte. Nro. 110.980

Cobro ejecutivo.-
30
primera instancia a favor - aunque por razones ajenas a su

voluntad no estaba firme -, sugiero que se impongan por su
orden (arts. 69 ler. prr. in fine C.P.C.C.).
Con el alcance sealado, VOTO POR LA NEGATIVA.Los seores Jueces Dres. Marcelli y Sanchez, por iguales
Juez preopinante, emiten sus votos en el mismo sentido.A LA QUINTA CUESTION PLANTEADA, el seor Juez Dr. Ibarluca
dijo:
Conforme han quedado votadas las cuestiones anteriores, el
pronunciamiento que corresponde dictar es:
1.- Declarar que ha perdido virtualidad el acogimiento de
los demandados a la ley 11.972 referido en la resolucin de
esta Cmara de fs. 937..
2.-
Revocar
la
sentencia
de
fs.
671/75, haciendo lugar a la excepcin de inhabilidad de

ttulo opuesta por los ejecutados Omar D. Gioia y Mara del
Carmen
Pilar
Prez,
en
consecuencia
rechazando
la
ejecucin promovida (arts. 542 inc. 4 C.P.C.C.), con costas

en ambas instancias a la ejecutante vencida (arts. 68 y 556
C.P.C.C.).
N de orden:
Libro S - 176
3.-
Expte. Nro. 110.980

Cobro ejecutivo.-
31
Declarar
abstracta
incidencia
resuelta
instancias
por
su
la
fs.
orden
cuestin
1062/64,
(art.
69
que
con
1er.
motivara
costas
prr.
la
en
ambas
in
fine
C.P.C.C.). ASI LO VOTO.Los seores Jueces Dres. Marcelli y Sanchez, por iguales
Juez preopinante, emiten sus votos en el mismo sentido.Con
lo
que
se
dio
por
terminado
el
acuerdo, dictndose la siguiente:

S
Y VISTOS:
CONSIDERANDO:
Que
virtud
de
las
en
citas
el
Acuerdo
legales,
que
precede
en
jurisprudenciales
doctrinales, ha quedado resuelto que la sentencia apelada

debe ser revocada.POR ELLO y dems fundamentos consignados en el acuerdo que
precede, SE RESUELVE:
N de orden:
Libro S - 176
Expte. Nro. 110.980

Cobro ejecutivo.-
32
1.- DECLARAR que ha perdido virtualidad el acogimiento de

los demandados a la ley 11.972 referido en la resolucin de
esta Cmara de fs. 937..
2.-
REVOCAR
la
sentencia
de
fs.
671/75, haciendo lugar a la excepcin de inhabilidad de

ttulo opuesta por los ejecutados Omar D. Gioia y Mara del
Carmen
Pilar
Prez,
en
consecuencia
rechazando
la
ejecucin promovida (arts. 542 inc. 4 C.P.C.C.), con costas

en ambas instancias a la ejecutante vencida (arts. 68 y 556
C.P.C.C.).
3.-
DECLARAR
abstracta
incidencia
resuelta
instancias
por
su
la
fs.
orden
cuestin
1062/64,
(art.
69
con
1er.
que
motivara
costas
prr.
la
en
ambas
in
fine
C.P.C.C.). NOT. Y DEV.-
Firman: Dr. Emilio A. Ibarluca
Dra. Mara J. Zangroniz
de Marcelli
Dr. Roberto P. Sanchez.
Ante mi, Ramiro J. Tabossi.

Enrique Ford S.A.

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N de orden:

Expte. Nro. 110.980

En la ciudad de Mercedes, Provincia de Buenos Aires, a los

das del mes de Setiembre de dos

mil seis, se renen en Acuerdo Ordinario los seores Jueces

ROBERTO PEDRO SANCHEZ Y EMILIO ARMANDO IBARLUCIA, con la

sentencia en el Expte N 110.980, en los autos: ENRIQUE

C/ PEREZ, Ma. DEL CARMEN Y OTS.

EJECUTIVO.La Cmara resolvi votar las siguientes

presentes autos el acogimiento a la ley 11.972 al que se

resolucin de fs. 937?

apelacin contra la sentencia de fs. 671/75?

Expte. Nro. 110.980

4.- En su caso, es justa la resolucin de fs. 1062/64?

seor Juez Dr. Ibarluca dijo:

accin, con costas a la actora. El memorial obra a fs.

naturaleza de la obligacin, de forma tal que dej de ser

Expte. Nro. 110.980

propter rem para convertirse en una obligacin personal,

tercera Claudia Liliana Bosini adopta igual temperamento

ejecutar, fuera la titular del dominio.

Expte. Nro. 110.980

constitucional de la provincia para dictar una ley de ese

perjuicio de ello, afirma que la constitucionalidad de la

memoriales (fs. 681/83 y 684/85), siendo respectivamente

fueron resueltas, en un principio por la suspensin de este

Expte. Nro. 110.980

702, 706, 768), luego por la resolucin de un incidente de

los ejecutados acogido

al rgimen de la ley 11.972, no corresponda seguir su

resolucin de las apelaciones contra la sentencia, a fs.

instancia de origen para que se cumpliera lo pedido por el

acogimiento de los demandados al rgimen de la ley 11.972).

remisin de dichas actuaciones, las que fueron

agregadas a fs. 971/87 y 1002/08. En estas condiciones, los

accin, lo que luego de sustanciado, fue resuelto por la

Expte. Nro. 110.980

1) qu efectos produjo el acogimiento de los demandados al

administrativas (fs. 980).

falta de pago de tres cuotas consecutivas (art. 5). A su

presentado en el juicio respectivo para su homologacin, y

Expte. Nro. 110.980

ejecucin. Nada de esto fue cumplido. Ni se present un

actuaciones administrativas agregadas lo nico que surge es

Sanchez, por iguales fundamentos y consideraciones a los

seor Juez Dr. Ibarluca dijo:

Expte. Nro. 110.980

en su momento se posterg en virtud del acogimiento de los

respecto del art. 11 de la ley 11.972 (fundamento de la

certeza sobre el derecho de la actora a ejecutar contra los

legitimacin pasiva, sobre la base de lo prescripto por el

Expte. Nro. 110.980

art. 1 de la ley 7.438, que en el segundo prrafo del art.

traslativa de dominio y de despachar el certificado con la

certificado liberaba de la obligacin a los adquirentes del

sustento en el fallo de la Sala 2 de esta Cmara, en la

Expte. Nro. 110.980

que les asistan por la obras llevadas a cabo, de forma tal

poseyera los medios para consultar a las empresas y en el

citado, dijo la jueza que no poda darse al incumplimiento

contemplada en la misma, sobre todo por ser la prdida de

discutirse la causa de la obligacin, que el certificado

hecho libre de todo gravamen, dado que la deuda ejecutada