You are on page 1of 2

AFFITTO DAZIENDA

Negli ultimi anni il contratto di affitto di azienda si rivelato uno strumento particolarmente utilizzato.
Accanto allo scopo classico di consentire al concedente di ricavare un corrispettivo per lesercizio della sua
impresa da parte di terzi soggetti, laffitto di azienda permette anche il conseguimento di ulteriori fini
(gestione di una crisi, passaggio generazionale, affitto infragruppo, ecc.) senza il necessario e definitivo
trasferimento del complesso aziendale.
Il contratto di affitto dazienda disciplinato dall'art. 2562 c.c. che rimanda al 2561 il quale, pur regolando
l'usufrutto di azienda, si applica anche all'ipotesi di affitto in conseguenza del richiamo ad esso effettuato.
Ai sensi di tale norma, quindi, l'affittuario - al fine di garantire la conservazione dell'efficienza del 'sistema'
aziendale - subentra nella pienezza dei rapporti facenti capo al concedente ed acquisisce prerogative di
godimento e di disposizione sostanzialmente equivalenti a quelle del proprietario giacch estese non solo
sulle dotazioni di scorte (c.d. capitale circolante) ma anche sugli impianti aziendali. Oggetto del contratto di
affitto una azienda, considerata come il complesso unitario di tutti i beni mobili e immobili, materiali e
immateriali concessi in godimento, in quanto organizzati unitariamente per la produzione di beni e servizi.
Tra laltro, perch si abbia affitto dazienda non necessariamente occorrono tutti gli elementi che
normalmente la costituiscono, ben potendo alcuni di essi specie quelli immateriali, quale lavviamento
mancare oppure non essere funzionanti al momento del sorgere del contratto purch il loro difetto non
comprometta lunit economica del complesso affittato e la sua potenzialit produttiva.
Allaffitto dazienda si applicano gli artt. 2112 (mantenimento dei diritti dei lavoratori in caso di
trasferimento dazienda), 2557 (divieto di concorrenza) e 2558 c.c. (successione nei contratti). Come
esplicitamente previsto dallart. 2556 c.c., i contratti che hanno per oggetto il trasferimento della propriet
o il godimento dellazienda devono essere solo provati per iscritto (c.d. forma ad probationem). Il secondo
comma dello stesso articolo, inoltre, precisa che i contratti in esame, in forma pubblica o per scrittura
privata autenticata, devono essere depositati per l'iscrizione nel registro delle imprese, nel termine di trenta
giorni, a cura del notaio rogante o autenticante.
OBBLIGHI CONCEDENTE: consegna dellazienda secondo le caratteristiche pattuite, divieto alla concorrenza
(2557)
OBBLIGHI DELLAFFITTUARIO: gestirla sotto la ditta che la contraddistingue, mantenere lo stato di efficienza
ed il valore del complesso aziendale.
N.B. Regolazione della differenza tra consistenze finali e iniziali in denaro (se finali>iniz. compenso
allaffittuario), ci non vale per lavviamento. Per il conguaglio, gli inventari iniziali e finali sono fatti a valori
correnti. Linventario iniziale a valori contabili, invece, consente ai soggetti di procedere alle rilevazioni
contabili. La differenza tra gli inventari iniziali e finale contabili da origine alle rettifiche di fine affittanza.
Profili fiscali
Nel caso di affitto dell'unica azienda dell'imprenditore individuale, i redditi da questi prodotti configurano
redditi diversi, ex art. 67, co. 1, lett. h) del TUIR ed esulano dal regime del reddito d'impresa. L'imputazione
del reddito deve avvenire in base al criterio di cassa e, quindi, tenendo conto dei soli canoni effettivamente
percepiti nel periodo d'imposta, dedotte le spese di mantenimento del complesso aziendale. Se il
concedente sia societ commerciale o imprenditore individuale con pluralit di imprese, non viene meno la
qualifica di imprenditore, quindi i redditi derivanti sono redditi dimpresa. I canoni saranno assoggettati
anche ad IRAP.
Per laffittuario, i redditi derivanti dalla gestione dellazienda e i canoni di locazione pagati al concedente
rientrano nel computo dei redditi dimpresa.
AMMORTAMENTO In assenza di deroga dellonere in capo allaffittuario di conservare lefficienza
dellazienda (2561 comma 2) spetta a questultimo la deducibilit delle quote di ammortamento. Tuttavia,

secondo lorientamento formalista i beni possono essere iscritti nel bilancio solo quando si realizza anche il
passaggio della propriet, con la conseguenza che, nel caso dellaffitto dazienda senza deroga al regime ex
art. 2561 c.c., laffittuario deve utilizzare esclusivamente i conti dordine. Il fondo costituito dallaffittuario
come contropartita delle quote di ammortamento dedotte durante il periodo di locazione un fondo
anomalo, in quanto esso non ha natura rettificativa di valori patrimoniali iscritti nellattivo del bilancio,
bens rappresenta gli accantonamenti effettuati dallutilizzatore per reintegrare leventuale perdita di
valore subita dai beni aziendali durante il periodo di affitto in conseguenza del loro deperimento e consumo
che dovr essere reintegrata a vantaggio del proprietario dellazienda. In caso di deroga contrattuale al
2561 la deduzione degli ammortamenti spetter al concedente, solo se abbia mantenuto la qualifica di
imprenditore, altrimenti ammortamento precluso e trarr vantaggio in un eventuale successiva cessione
dellazienda in forma di minor plusvalenza tassabile.
IVA Se concedente ha qualifica di imprenditore si applica liva e limposta di registro in forma fissa. Se
concedente persona fisica NO IVA e imposta di registro proporzionale.
NORMA ANTIELUSIVA
Se 1)valore dei beni immobili > del 50% del valore dellazienda e 2)eventuale applicazione delliva e imp. di
registro secondo disposizioni previste per laffitto dazienda risulta pi favorevole rispetto alla disciplina
sulle locazioni di immobili; allora si applicano le disposizioni previste per la locazione di fabbricati in materia
di imposte indirette.