ESPECIFICACIONES PARA LA GESTION INMOBILIARIA

PARA EL PROYECTO DE
INFRAESTRUCTURA VIAL DENOMINADO CONEXIN VIAL TRONCAL DEL MAGDALENA
PUENTE GUILLERMO GAVIRIA CORREA.

El presente documento tiene por objeto fijar de manera clara los parmetros, procedimientos y
requisitos a tener en cuenta en desarrollo del proceso de Gestin Inmobiliaria para la adquisicin
de los derechos inmobiliarios requeridos para la construccin de la va Yuma, junto con todas sus
obras complementarias y conexas.

1. OBLIGACIONES DE LAS PARTES EN DESARROLLO DE LA GESTIN PREDIAL.

1.1

Obligaciones Del Contratista:

A partir de la firma del acta de inicio el Contratista dispondr de un plazo de un (1) mes calendario
para presentar a ECOPETROL un inventario predial actualizado y los registros topogrficos de la
totalidad de los predios requeridos para las Obras y Actividades de Construccin. A manera de
referencia, ECOPETROL entregar un inventario de predios a intervenir que fue elaborado por la
Cmara de Comercio de Bucaramanga; no obstante lo anterior, la elaboracin del inventario
predial ser responsabilidad del Contratista.
Con base en el inventario predial se proceder a la elaboracin de los estudios socio prediales
requeridos (ficha social, ficha predial, estudio de ttulos, avalo comercial de cada predio) para
iniciar el proceso de adquisicin de predios conforme lo establece la normativa existente y el
numeral 2 del presente documento.
La adquisicin de los predios requeridos para la ejecucin de las obras estar a cargo del
Contratista, quien desarrollar dicha labor en favor del MUNICIPIO DE BARRANCABERMEJA,
conforme a lo establecido en el artculo 34 de la ley 105 de 1993. De acuerdo con dicha
responsabilidad el CONTRATISTA deber cumplir con las obligaciones que se describen a
continuacin:

1.1.1

Elaboracin de fichas prediales

El Contratista debe elaborar las fichas prediales (Formato ##) de tal forma que la informacin
contenida en stas corresponda a la realidad actualizada de cada inmueble, para lo cual deber
adelantar la revisin, actualizacin y validacin de la informacin tcnica, fsica, socioeconmica y
jurdica de todas y cada uno de los predios requeridos para la ejecucin del proyecto.
En cumplimiento de esta obligacin, deber verificar a su vez que la identificacin catastral del
inmueble corresponda con el folio de matrcula inmobiliaria sobre el cual se adelante la adquisicin,
a partir de lo cual establecer el rea a adquirir confrontando en todo caso la informacin tcnica
(reas levantadas en terreno, informacin catastral, normas aplicables al inmueble segn el POT,
etc.) con la obtenida en el estudio de ttulos, de tal forma que exista correlacin entre los
documentos presentados (planos y fichas prediales y estudios de ttulos). De no existir correlacin
entre los mismos, el Contratista determinar, a partir de criterios adecuados y con base en la
documentacin disponible, la identificacin del inmueble, sustentando dicha determinacin a travs
de la elaboracin de un informe tcnico que ser anexado a la carpeta contentiva de cada predio.
Cuando se trate de un requerimiento total, en caso de diferencia de reas entre el levantamiento
predial, la informacin catastral y los ttulos del inmueble que no sea posible conciliar, se deber
tomar la menor rea establecida, sin perjuicio de la posibilidad que se le otorgue al propietario de
aclarar las reas previo a la suscripcin de la correspondiente escritura pblica de transferencia del
inmueble al MUNICIPIO DE BARRANCABERMEJA.

El Contratista es responsable de la correcta identificacin y determinacin de las reas a adquirir,

as como de la adquisicin de predios o porciones de terreno en exceso a las requeridas para el
adecuado desarrollo del proyecto; para los efectos de dicha estipulacin se entender que las
reas requeridas comprenden: (a) aquellas necesarias para la ejecucin del proyecto, conforme los
diseos definitivos elaborados por la Cmara de Comercio de Bucaramanga y entregados por
ECOPETROL, (b) aquellas reas sobrantes que deban ser adquiridas por no ser desarrollables en
razn de su tamao o funcionalidad, previa certificacin de esta situacin por parte de la Oficina de
Planeacin Municipal de Barrancabermeja y previa aprobacin de la INTERVENTORIA, (c)
aquellas que sean definidas conjuntamente en los Comits Prediales, en los que participe el
Coordinador de Gestin Inmobiliaria de ECOPETROL y el Jefe de la Oficina de Planeacin del
Municipio de Barrancabermeja, situacin que constar en las Actas correspondientes de los
citados Comits.
En caso de que se requiera corregir o complementar una ficha predial por deficiencia en el
levantamiento de la informacin o por cualquier causa atribuible al Contratista, no se har ningn
tipo de reconocimiento econmico.

1.1.2

Elaborar las fichas sociales

El Contratista, previo diagnstico socioeconmico de los predios requeridos, diligenciar las fichas
sociales para dar aplicacin a la ficha social segn lo previsto en la Resolucin 609 de 2005 de
INCO y/o en la norma que, a partir de la fecha de suscripcin de este documento, la sustituya,
aclare, complemente o modifique.

1.1.3

Elaborar un estudio de ttulos por cada predio

El Contratista debe realizar el estudio de ttulos de cada uno de los predios requeridos por el
Proyecto, el cual abarcar, el anlisis y aporte de los ttulos de como mnimo un lapso de 20 aos,
o mayor en caso de ser necesario para establecer el saneamiento de derecho real de dominio
dentro del tracto sucesivo en la tradicin del inmueble.
Como parte del anlisis de ttulos, el Contratista debe consultar las diferentes listas restrictivas
(OFAC, Clinton, etc.), con el objeto de garantizar que en la tradicin de los inmuebles no se
encuentran personas que estn vinculadas a ellas.

1.1.4

Anlisis de avalos comerciales

Con base en las fichas prediales, el estudio de ttulos, y los documentos catastrales
correspondientes, cuyo contenido de informacin debe ser coherente con las regulaciones y
especificaciones contenidas en el Plan de Ordenamiento Territorial y los diseos definitivos con los
cuales el Contratista de Construccin ejecutar las obras, se debe proceder con la contratacin de
los avalos comerciales de conformidad con los avalos comerciales de cada uno de los predios (o
parte de ellos) requeridos para la ejecucin del Proyecto, con una agremiacin de lonja
debidamente reconocida.
Los referidos avalos deben cumplir con lo previsto con lo establecido en el Decreto 1420 de 1998
y la resolucin reglamentaria 0620 de 2008 expedida por el Instituto Geogrfico Agustn Codazzi
(IGAC), y de ser necesario, adelantar las acciones de revisin e impugnacin dentro de los
trminos establecidos en las normas sealadas o aquellas que las modifiquen, segn el caso. El
CONTRATISTA garantizar que los avalos sean entregados de manera oportuna por la Lonja
avaluadora contratada, a fin de garantizar su eventual revisin o impugnacin por parte del
Contratista dentro de los trminos que para el efecto determina la ley. Sin perjuicio de su

responsabilidad por la correcta valoracin de los predios requeridos, el Contratista remitir a

ECOPETROL los precios de referencia por sectores homogneos que determine la Lonja
correspondiente, incluyendo los estudios de soporte, a fin de que la entidad, de considerarlo
necesario, adelante las verificaciones a que haya lugar.

1.1.5

Adquisicin por enajenacin voluntaria de las reas requeridas por el Proyecto.

El Contratista adelantar el proceso de enajenacin voluntaria a favor del MUNICIPIO DE

BARRANCABERMEJA de los predios necesarios para ejecutar las obras, siguiendo los
procedimientos establecidos en el artculo 61 la Ley 388 de 1997, la Ley 9 de 1989, y las dems
normas aplicables o que las sustituyan o modifiquen, en consonancia con las actividades y
programas contemplados en la Resolucin INCO N 545 de 2008 o la norma que las sustituya o
modifique.
En desarrollo de esta obligacin, el Contratista suscribir los acuerdos de reconocimiento de
factores sociales, las ofertas formales de compra y su correspondiente oficio de notificacin
conforme lo establecen los artculos 44 y 45 del C.C.A., oficio de inscripcin de la oferta en la
Oficina de Registro de Barrancabermeja, los edictos cuando a ello hubiere lugar, las promesas de
compraventa, aprobar las rdenes de operacin para el pago de cuentas relacionadas con la
adquisicin de los predios requeridos para el proyecto, asimismo suscribir y otorgar las
Escrituras Pblicas y todos los dems documentos necesarios para desarrollar, en los trminos
contractualmente acordados, la gestin socio predial durante el procedimiento de enajenacin
voluntaria y adelantar el trmite para el correspondiente desenglobe del inmueble y la asignacin
de cdula catastral independiente por la entidad competente.
Especialmente los documentos como reconocimientos sociales, ofertas, promesas y Escrituras
Pblicas de Compraventa sern suscritos exclusivamente por el representante legal del Contratista
y, en todo caso, en cumplimiento de lo sealado en el artculo 34 de la Ley 105 de 1993, los
predios adquiridos figurarn siempre a nombre del MUNICIPIO DE BARRANCABERMEJA.
La entrega de los predios se efectuar mediante acta directamente suscrita por los enajenantes y
el Contratista, de la cual se enviar una copia a ECOPETROL y al MUNICIPIO DE
BARRANCABERMEJA.
Sin perjuicio de las directas facultades que se otorgan al Contratista, cuando se considere
necesario o lo exija una autoridad en particular, para facilitar el ejercicio de la gestin predial y la
adquisicin de predios el Municipio de Barrancabermeja otorgar los poderes individuales y
autorizaciones a que haya lugar.
El Contratista, mediante comunicacin escrita, informar a ECOPETROL el listado de los predios
respecto de los cuales culmin satisfactoriamente el proceso de enajenacin, para lo cual,
reportar como mnimo la siguiente informacin en los formatos que ECOPETROL establezca para
el efecto:
(a) ficha predial,
(b) nombre del enajenante,
(c) localizacin e identificacin del predio,
(d) rea adquirida,
(e) construcciones y/o mejoras adquiridas,
(f) avalo comercial del predio,
(g) nmero de escritura, y
(h) folio de matrcula inmobiliaria.
A esta comunicacin se debern adjuntar los expedientes que contienen cada negociacin,
debidamente foliados y organizados individualmente de acuerdo con las directrices establecidas

por la Oficina de Archivo y Correspondencia del Municipio de Barrancabermeja, cada cual con un
Informe final del ttulo, en el que deje constancia de que el predio entregado a ECOPETROL se
encuentra saneado y goza de titularidad plena, libre de gravmenes y limitaciones que puedan
afectar jurdicamente la disponibilidad del inmueble.
En todo caso y como parte del alcance de sus obligaciones, el Contratista debe garantizar el
cumplimiento cabal de los trminos y condiciones establecidos por el ordenamiento jurdico para el
agotamiento de la etapa de enajenacin voluntaria, ante la eventual necesidad de acudir a la va de
la expropiacin para la culminacin de procedimiento de adquisicin predial.
En el evento de no lograr acuerdo de enajenacin voluntaria, el Contratista debe preparar los
documentos relacionados con el trmite de expropiacin judicial o administrativa para suscripcin
por parte del MUNICIPIO DE BARRANCABERMEJA, en desarrollo de lo cual adelantar la
supervisin, seguimiento y control de calidad a los documentos enviados para firma al Municipio de
Barrancabermeja.

1.1.6

Adquisicin por expropiacin

Cuando sea necesario adelantar trmites de adquisicin por va de expropiacin judicial, el

Contratista ser el responsable de contratar los profesionales que se requieren hasta la
culminacin de los correspondientes procesos, y de realizar todas las gestiones para que se
adelanten con la mayor celeridad.

1.1.7

Elaboracin de informes

Con periodicidad quincenal, mientras se ejecute la gestin inmobiliaria, o cuando las circunstancias
lo requieran, el Contratista debe enviar un informe en el que consolide la informacin sobre predios
requeridos, recibidos, en proceso de adquisicin y con negociacin terminada. Igualmente,
mantendr disponible para ECOPETROL y/o la INTERVENTORA toda la informacin necesaria
para el ejercicio de la funcin de vigilancia y control de la gestin inmobiliaria. Para estos efectos
recibir y mantendr actualizada la base de datos que sea adoptada por ECOPETROL para hacer
el seguimiento de gestin inmobiliaria y en concordancia con sta, mantendr actualizado y
disponible un plano de avance de la gestin, los cuales constituirn instrumentos adecuados de
seguimiento a la gestin que efectuar ECOPETROL directamente o por intermedio de la
INTERVENTORIA.

1.1.8

Asistencia a Comits de Seguimiento

El Contratista debe asistir a los comits que para el control y seguimiento de la gestin inmobiliaria
convoque ECOPETROL directamente o por intermedio de la INTERVENTORIA, previa entrega de
la informacin requerida para el efecto.

1.1.9

Atencin de requerimientos

El Contratista debe preparar toda la informacin y documentacin necesaria para dar respuesta en
forma clara, veraz, precisa y dentro de los trminos de ley, a las solicitudes que sobre el proceso
de adquisicin predial a su cargo realicen los propietarios y cualquier ciudadano en particular.

1.1.10 Indemnidad a favor de ECOPETROL y/o del MUNICIPIO DE BARRANCABERMEJA

En general, el Contratista mantendr indemne a ECOPETROL y/o al MUNICIPIO DE

BARRANCABERMEJA por las reclamaciones judiciales o acciones de terceros relacionadas con la
gestin inmobiliaria que asume, en especial en lo que tiene que ver con el reconocimiento de
factores sociales, estudio de ttulos, valoracin de terrenos y construcciones, pago de los predios y
correcto manejo de los recursos que se destinen para el efecto. Esta indemnidad incluye las
reclamaciones o demandas que se interpongan contra ECOPETROL y/o EL MUNICIPIO DE
BARRANCABERMEJA por acciones, hechos u omisiones que de manera directa tengan que ver
con la gestin predial del Contratista. Sin perjuicio de lo anterior, los mayores costos prediales en
la gestin inmobiliaria que adelanta el Contratista, generados en errores en la identificacin del
beneficiario de los pagos, en las reas requeridas, en los valores de los predios, o por cualquier
pago realizado en exceso o por falta de verificacin de gravmenes o limitaciones, que sean
atribuibles nicamente al Contratista, sern de su cargo y, en consecuencia, ste deber
rembolsar, si es del caso, a la Fiducia que indique ECOPETROL, segn corresponda, los recursos
pagados por causa del error o en exceso, previa verificacin del hecho por parte de ECOPETROL
directamente o a travs de su INTERVENTORIA.

1.2

OBLIGACIONES DE ECOPETROL

Sin perjuicio de las responsabilidades del Contratista en materia de gestin inmobiliaria, ser
responsabilidad de ECOPETROL en desarrollo de funcin de vigilancia y control, el cumplimiento
de las siguientes obligaciones:

1.2.1

Directrices en materia de Gestin Inmobiliaria

Con el objeto de garantizar la adecuada adquisicin de los derechos inmobiliarios requeridos por el
Proyecto, ECOPETROL impartir las directrices generales para el desarrollo de la Gestin
Inmobiliaria y brindar su apoyo al Contratista para facilitar las estrategias y condiciones que
correspondan, cuando se considere necesario para lograr la agilizacin del proceso de adquisicin
de predios.

1.2.2

Control y Vigilancia

ECOPETROL ejercer el debido control y vigilancia a la gestin inmobiliaria adelantada por el

Contratista, mediante mecanismos tales como visitas de campo, asistencia a los comits de fiducia,
solicitud de las verificaciones documentales para establecer la concordancia de las fichas
prediales, fichas sociales, avalos y documentos de compromiso y pagos, entre otros. Es claro que
esta funcin no libera al Contratista de cumplir con todas y cada una de las responsabilidades
contenidas en el presente documento y en general en las Condiciones Genricas o Especficas de
Contratacin o en el contrato mismo.

1.2.3

Suscripcin de documentos para las eventuales expropiaciones.

En el evento que, agotada la etapa de enajenacin voluntaria, por razones no imputables al

Contratista, no sea posible culminar el proceso de adquisicin, previo cumplimiento de los
requisitos sealados para el efecto en la presente documento, ECOPETROL gestionar ante el
Municipio de Barrancabermeja la suscripcin de los documentos previamente preparados por el
Contratista para dar inicio y llevar hasta su culminacin, el proceso de expropiacin por va
administrativa o por va judicial de acuerdo con lo establecido en la Ley 388 de 1997 y Ley 9 de
1989, incluida la gestin para el otorgamiento de los poderes correspondientes a los apoderados
que el Contratista contrate con cargo a sus recursos para que defiendan los intereses de la entidad
hasta la culminacin del correspondiente proceso.

1.2.4

Comits de Gestin Predial

ECOPETROL convocar directamente o por intermedio de la INTERVENTORIA, los comits de

gestin predial que se requieran, en los que se verificar el avance de la gestin y se adelantar el
estudio de casos especficos en los que el Contratista requiera el apoyo de ECOPETROL o
directamente del Municipio de Barrancabermeja.

2. INSTRUCTIVO DE GESTIN INMOBILIARIA.

El presente numeral tiene como objetivos, establecer las condiciones bajo las cuales el Contratista
debe realizar el proceso de Gestin Inmobiliaria para ECOPETROL y definir los trminos y
especificaciones tcnicas a tener en cuenta en la elaboracin de los documentos requeridos para
este proceso.

2.1 DEFINICIONES
2.1.1

Gestin Inmobiliaria:

Es el proceso de investigacin jurdica, fsica y socioeconmica, en el cual se identifica la relacin

existente entre los inmuebles requeridos para la ejecucin del proyecto y sus propietarios; los
resultados obtenidos se incorporan a la ficha predial, al plano de afectacin predial y al avalo
comercial del bien, con los cuales se inicia el proceso de enajenacin, previo el lleno de la
documentacin requerida para su adquisicin por parte de ECOPETROL.

2.1.2

Ficha Predial:

Es el documento que se elabora con base en el diseo definitivo, en el que se registra y describe la
informacin tcnica y jurdica del predio requerido.

2.1.3

Afectacin Predial:

Es la parte de un predio que se requiere para la realizacin de una obra pblica, sta debe ser el
resultado de los diseos definitivos.

2.1.4

Plano de Afectacin Predial:

Es el documento grfico, elaborado a partir de los planos de diseo definitivo en el que se

representa el predio afectado incluyendo las construcciones y mejoras existentes en el mismo.

2.1.5

rea Construida:

Es la edificacin (s) construida (s) dentro de un predio, destinada (s) a proteger del fro y la
intemperie a personas, animales o cosas.

2.1.6

Mejora:

Sin perjuicio de lo dispuesto por el Cdigo Civil respecto a la accesin y a las disposiciones sobre
mejoras, la mejora constituye uno o ms atributos adicionales al terreno, que le agregan valor al
bien inmueble como producto de una intervencin antrpica, entre las que se consideran cultivos,
construcciones, sistemas de riego, pozos etc., entre otras.

2.1.7

Equipamiento Comunitario:

Es toda obra fsica construida por una organizacin local o comunitaria que tiene como fin la
prestacin de un servicio social para la comunidad, entre las que se encuentran salones
comunales, iglesias, equipamiento deportivo, bibliotecas. En todo caso el equipamiento debe
pertenecer a la comunidad o a organizaciones de carcter colectivo.

2.2

NORMATIVIDAD VIGENTE

La Gestin Inmobiliaria se sustenta en el siguiente marco jurdico:

2.2.1

Constitucin Poltica

2.2.2

Ley 9 de 1989, Captulo III que seala el procedimiento para la adquisicin por enajenacin
voluntaria y por expropiacin.

2.2.3

Ley 105 de 1993, artculos 34 y 35, fundamento de los avalos para predios afectados por
la construccin, rehabilitacin o mejoramiento de una va.

2.2.4

Ley 388 de 1997, o Ley de Ordenamiento Territorial, que reforma y complementa la Ley 9.
De 1989 y seala en su Captulo VII las modificaciones al procedimiento de enajenacin
voluntaria y a la expropiacin por va judicial.

2.2.5

Decreto 1420 de 1998, reglamentario de la Ley 9 de 1989, del decreto ley 2150 de 1995,
de la ley 388 de 1997 y del decreto ley 151 de 1998; y su resolucin 620 de 2008 proferida
por el IGAC.

2.2.6

Ley 1228 de 2008 "Por la cual se determinan las fajas mnimas de retiro obligatorio o reas
de exclusin, para las carreteras del sistema vial nacional, se crea el sistema integral
nacional de informacin de carreteras y se dictan otras disposiciones

2.2.7

Resolucin 545 del 5 de diciembre de 2008, Por la cual se definen los instrumentos de
gestin social aplicables a proyectos de infraestructura desarrollados por el Instituto
Nacional de Concesiones y se establecen criterios para la aplicacin del plan de
compensaciones socioeconmicas

2.2.8

Resolucin 1843 del 23 de abril de 2008 del INVIAS, Por medio de la cual se establecen
los criterios para la elaboracin e implantacin de Planes de Gestin Sociopredial con
miras a compensar los impactos sociales generados en la adquisicin de reas requeridas
para la ejecucin de Proyectos a cargo del Instituto Nacional de Vas INVIAS y se hace
una delegacin.

2.3

ASPECTOS TECNICOS

2.3.1

RECONOCIMIENTO PREDIAL

Inicia con la obtencin de los diseos definitivos de las obras viales, los que son la base para la
elaboracin de la Ficha Predial y del Plano de Afectacin Predial, necesarios para la ejecucin del
avalo y su correspondiente negociacin, comprende las siguientes actividades:

a) Elaboracin de planos de diseo o tira topogrfica:

Corresponde a los planos en planta en los que se identifican los linderos prediales, reas
construidas, vas, corrientes de agua, sitios de inters y otros detalles relacionados con el predio y
su entorno; sobre estos se localiza el eje de la va, con los elementos geomtricos en planta, el
abscisado de proyecto y el ancho de va requerido. La escala de este plano debe ser 1:500, 1:1000
1:2000, segn se requiera por el tamao de las reas comprometidas.
En coordinacin con la Interventora, el contratista mantendr actualizado este plano de acuerdo
con los avances que se den en la Gestin Inmobiliaria para este proyecto.

b) Levantamiento predial:
Actividad de reconocimiento del predio, en la cual se hace la verificacin de propietario, linderos,
nomenclatura predial; confirmacin de datos jurdicos y el inventario de las reas y mejoras
afectadas; el resultado es la Ficha Predial y el Plano de Afectacin Predial, los que deben
elaborarse con base en los formatos entregados por ECOPETROL. Durante esta labor se deben
cumplir las siguientes actividades: Toma de registros fotogrficos y confrontar la informacin
tcnica (reas levantadas en terreno, informacin catastral, urbanismo, etc.) con la informacin
obtenida de los ttulos (folio de matrcula, escritura pblica, etc.).

c) Inventario de construcciones, mejoras y cultivos

Deber comprender las siguientes actividades y condiciones:

Para predios rurales y suelos de proteccin, en hectreas (Has.); para reas urbanas en
metros cuadrados (m).

Las medidas de longitudes y reas se darn en nmero entero y dos decimales. Para
predios rurales y suelos suburbanos, o de expansin urbana, se utilizar el metro cuadrado
(m).

El rea total es referente a la extensin del predio, segn informacin del IGAC, estudio de
ttulos o levantamiento topogrfico.

El rea requerida es aquella afectada por la obra pblica, segn los diseos definitivos
incluyendo el rea de reserva contemplado legalmente.

El rea remanente (sobrante), cuyo levantamiento deber incluirse igualmente en el plano

de la ficha (salvo cuando las reas totales resulten excesivamente amplas) corresponde a
la diferencia entre el rea total del inmueble y el rea requerida para el proyecto. (Cuando
el rea requerida sea mayor o igual al sesenta por ciento (60%) del rea total segn
informacin del IGAC, se realizar el levantamiento topogrfico de la totalidad del predio,
para determinar el rea remanente).

El rea construida es aquella afectada total o parcialmente por el proyecto; hace referencia
al rea total cubierta.

Las construcciones debern determinarse como reas cubiertas en metros cuadrados y

estarn clasificadas as: vivienda (casas), comercio (locales), institucionales (escuelas), o
industria (bodegas).

Como mejoras se considerarn : los corrales (metros lineales y nmero de varas con su
altura), estanques o lagos (metros cbicos o metros cuadrados), tanques para
almacenamiento de agua (metros cbicos), pozos profundos (metros lineales), portales de
entrada (unidades), vas privadas de acceso describiendo el tipo de rodadura o superficie
(ancho y metros lineales), cercas de piedra superpuestas o fijas con concreto (ancho, alto,
metros lineales), muros de cerramiento en piedra o ladrillo o malla eslabonada (metros
lineales, altura), vallados (ancho, metros lineales), sistemas de riego con sus
especificaciones tcnicas (metros lineales). Las cercas en alambre de pas se
considerarn, solamente en los casos en que se adquiera la totalidad del predio o en los
casos en que sean cercas internas divisorias de potreros afectados. Tambin se
considerarn en este grupo los pozos spticos, mejoras pisccolas, jageyes, cocheras o
marraneras, establos, silos, beneficiaderos, trapiches, hornos y / o cualquier tipo de
construccin que se encuentre dentro del predio afectado.

En el caso de afectacin de infraestructura industrial o comercial que est conformada por

un sistema modular de construccin y que sea viable de modificar eliminando alguno de los
mdulos sin afectar el funcionamiento, se debe relacionar cmo estn integrados estos
mdulos.

Se medirn y cuantificarn las reas ocupadas por cultivos permanentes,

semipermanentes, y plantaciones, indicando tipo, densidad, dimetro promedio de los
rboles, estado y el fin de la misma.

Solamente se incluirn los cultivos transitorios en el caso que por efectos de la obra no
puedan ser cosechados.

Se levantarn fichas y planos prediales para las reas que se pretendan utilizar por largo
tiempo, como depsito de materiales sobrantes de la obra (Botaderos) y que por tal razn,
sea potencialmente necesaria su adquisicin.

En los eventos en que se pretenda ocupar temporalmente un predio para depositar

materiales, el Contratista celebrar contrato de arrendamiento con el propietario del
terreno, con el cual acordar las condiciones de plazo y canon de arrendamiento.

No sern tenidos en cuenta dentro del inventario los cultivos de tipo transitorio.

2.3.2

INVESTIGACIN CATASTRAL

En la Seccional de Catastro del Instituto Geogrfico Agustn Codazzi correspondientes a la zona en

estudio, el Contratista deber:

Revisar las planchas superponiendo los predios que se afectan con el proyecto y solicitar
copia de las manzanas catastrales y sectores involucrados.

Indagar el estado de actualizacin de la informacin catastral y de registro para aquellos

predios afectados, de acuerdo con el diseo.

Consultar y analizar los registros 1 y 2 del IGAC, as como posibles cambios que pudieran
presentarse por la dinmica de la zona (englobes y desenglobes).

Definir de forma preliminar el nmero de fichas prediales a elaborar y establecer la

existencia o no de la informacin necesaria respecto de los predios afectados por el
diseo.

Determinar el tipo de tenencia del predio segn documentos legales.

Para los predios adjudicados por el INCORA, hoy INCODER, se debe obtener la resolucin
de adjudicacin.

Consultar en la Oficina de Planeacin Municipal el Plan de Ordenamiento Territorial POT

vigente, con el fin de determinar los usos del suelo, permitidos y potenciales de los predios
requeridos y las restricciones de los predios contempladas en dicho Plan.

Consultar y solicitar en la Oficina de Planeacin la informacin bsica sobre Licencias de

Construccin aprobadas de los predios requeridos por el proyecto, cuando sea del caso o
cuando ECOPETROL lo requiera.

En los siguientes cuadros se relacionan los diferentes tems que se deben tomar en cuenta para la
elaboracin del Plano de Afectacin Predial, de la Ficha Predial y sus documentos anexos.
a) Plano de Afectacin Predial:
Plano en planta del rea por adquirir, elaborado a partir de los planos de diseo Tira
Topogrfica, con el siguiente contenido:

Formato Los planos de afectaciones prediales deben hacerse en un formato de papel

tamao carta (8,5x11). Si el rea por negociar es muy extensa y no permite el dibujo
en este formato, se puede dividir en varias hojas, anotando cada uno de los sectores y
sus PRs (abscisas inicial y final).

Coordenadas Se deben incluir por lo menos dos cruces de coordenadas, diagonales

entre s, con anotacin de su valor Norte Incluir un smbolo de Norte orientado hacia la
parte superior del plano

Nomenclatura Predial. Predio rural debe incluir su nombre y de los colindantes. Si es

Urbano, incluir la nomenclatura del predio y de los colindantes, perpendicular a la lnea
del paramento.

Escala: El dibujo debe hacerse en escalas 1:200, 1:500, 1:750, 1:1000 1:1250, de
acuerdo con el tamao de la zona mapeada. Se debe anotar la escala numrica e
incluir la escala grfica.

PRs Inicial y Final Anotar los valores del abscisado PRs entre los cuales se ubica el
predio con referencia al proyecto vial, indicando con I si es izquierda o D si es derecha

Puntos de Inflexin: Identificar claramente los puntos de inflexin del lindero de la zona
por adquirir, siguiendo un orden numrico secuencial.

Destinos viales: Relacionar los destinos viales ms identificados en el sector

Convenciones Incluir en un cuadro las convenciones que definan claramente cada
variable contenida en el dibujo, como eje de proyecto, va existente, Cao, Cerca,
Arbol, Poste, rea requerida, rea de construccin, zona de mejoras, etc.

Corredor Vial: Incluir el corredor vial existente, la va actual, y la va proyectada incluida

el rea de reserva.

Accidentes Geogrficos: Se dibujarn los ros, quebradas, vas, caminos veredales y

dems referencias de orientacin.

reas Requeridas Deben achurarse las reas requeridas, con lneas color verde

reas Construidas Deben achurarse las reas construidas requeridas, con lneas color
rojo

Coordenadas y Distancias: Se incluir un cuadro en que se relacionen las coordenadas

de los puntos de inflexin y la distancia entre ellos.

Colindantes Anotar los nombres del propietario y del predio de cada uno de los
colindantes

Logos ECOPETROL y MUNICIPIO DE BARRANCABERMEJA Incluir los logos

referidos, segn modelos entregado por ECOPETROL.

Logo Contratista: Incluir el Logo del Contratista

Proyecto Nombre del proyecto vial objeto de la Concesin, Sector Tramo Nombre del
tramo o sector de obras dentro del proyecto de Concesin.

Propietario Incluir el Nombre o Razn Social del Propietario

Ficha Catastral Dato actualizado, obtenido del Certificado Catastral o del recibo de
Impuesto Predial. Tambin, de la Escritura o del Certificado de Tradicin Matrcula
Inmobiliaria

Nmero de la Matrcula Inmobiliaria del predio obtenido del Certificado de Tradicin

rea Total Valor en metros cuadrados (M), del rea Total del Predio

rea Requerida Valor en metros cuadrados (M), del rea requerida para el proyecto

rea Remanente Valor en M, del rea remanente, diferencia entre rea total y rea
requerida

reas Construidas Valor en M, del rea construida

Nmero de Ficha Nmero de la Ficha Predial correspondiente

Fecha Fecha de envo del plano predial

Archivo Nombre del archivo correspondiente

S el predio es colindante con ros, quebradas o cualquier cuerpo de agua se debe

tener en cuenta la ronda de ro para el respectivo descuento del rea requerida del
predio. Para tal fin se debe consultar la normatividad establecida en el Cdigo de
Recursos Naturales (Decreto Ley 2811 de 1974) y la normatividad especfica para el
municipio definida en el Plan de Ordenamiento Territorial.

b) Ficha Predial:
Documento elaborado en formato excel en versin 97 o superior, entregado por ECOPETROL,
en el cual se incluyen los principales datos para determinar la descripcin del predio y su
avalo, con el siguiente contenido:

Formato Es el formato aplicado segn modelo entregado por el INCO. Siempre se usar en
tamao carta (8,5x11)

Logo INCO Incluir el Logo del INCO, segn modelo entregado por la entidad

Proyecto Nombre del proyecto vial objeto de la Concesin

Predio No. La numeracin de las fichas prediales ser continua y ascendente, de tal
manera que el ltimo nmero de la ltima ficha establezca la cantidad total de fichas
prediales requeridas por el proyecto.

Abscisas Anotar los valores del abscisado PRs entre los cuales se ubica el predio con
referencia al proyecto vial, indicando con I si es izquierda o D si es derecha

Clasificacin del Suelo. Incluir la clasificacin del suelo segn sea Urbano, Rural,
Suburbano, de Expansin Urbana, de Proteccin u otra categora segn el POT municipal.

Actividad Econmica Predio. Incluir la actividad econmica principal del predio segn sea
Residencial, Comercial, Industrial, Institucional, Agrcola, Minero u Otro.

Fecha Realizacin Fecha en la cual se hizo el levantamiento predial

Fecha Envo Fecha en la cual se enva el documento al INCO

Direccin del Predio. Incluir el nombre del predio o su nomenclatura oficial, segn el boletn
catastral o Certificado de Tradicin.

Vereda Barrio Incluir el nombre de la vereda o barrio donde se localiza el predio afectado

Municipio Identificar el municipio donde se localiza el predio afectado

Departamento Identificar el departamento donde se localiza el predio afectado

Linderos Incluir el nombre del colindante con anotacin de la longitud del lindero, anotada
en metros lineales, determinando en la casilla correspondiente si es Norte, Oriente, Sur y
Occidente

M. Inmobiliaria Anotar el nmero de la matrcula Inmobiliaria del predio

Ciudad o Municipio Anotar la ciudad o el Municipio en la que se localiza la notara

No. Catastral Anotar el nmero de la cdula catastral del predio

Descripcin de Construcciones: Hacer una descripcin somera de los elementos

constitutivos de la construccin incluyendo Cubierta, Paredes, Estructura, Piso, Baos,
Cocina, Puertas, Ventanas, acabados, estado de conservacin y vetustez.

Descripcin de Otras Mejoras: Incluir las mejoras involucradas en el rea requerida, con
anotacin de sus principales caractersticas.

Descripcin de Cultivos y Especies: Incluir el nombre, cantidad, densidad y nmero de las

especies incluidas en la zona de afectacin.

rea Requerida Es el valor del rea comprometida en los diseos de las obras, incluyendo
el rea de reserva que debe ser adquirida, expresada en metros cuadrados.

rea Remanente Es la diferencia entre el rea total y el rea requerida, expresada en

metros cuadrados.

rea Total Es el valor del rea total del predio, que figure en los documentos legales de
justificacin del derecho de propiedad, expresada en metros cuadrados

Consultor Incluye el nombre, firma y nmero de matrcula profesional del responsable del
levantamiento predial.

Observaciones Segn sea requerido, deben anotarse aquellos comentarios que permitan
aclarar o mejorar la informacin contenida en la Ficha Predial

Anexos a la Ficha Predial: Una vez terminada la actividad de reconocimiento de campo y

confrontacin de la documentacin existente, se debe hacer un inventario organizado de toda la
informacin abriendo carpetas individuales para cada predio, identificadas con el nmero de ficha
predial a las que incorporar en desarrollo de las actividades, los siguientes documentos:
o

Certificado Catastral

Expedido por la oficina seccional de Catastro del IGAC, correspondiente al predio, en el

cual figura el nmero catastral, el propietario, la nomenclatura del predio, reas y datos
jurdicos del predio.

Certificado de Expedido por la Oficina de Registro de Instrumentos Pblicos de la Tradicin

jurisdiccin en que se localiza el predio, con antigedad menor de tres (3) meses.

Escritura Pblica Copia simple de la Escritura Pblica de propiedad sobre el predio.

Para los predios adjudicados por el INCORA, hoy INCODER, se debe obtener la
Resolucin de Adjudicacin.

Certificado de Existencia y Representacin Legal.

Fotocopia de la cdula de ciudadana de quien figure como Representante legal de la

compaa propietaria del predio y certificado .de la Cmara de Comercio con antigedad
menor de tres (3) meses.

Normatividad vigente: Consultar en la Oficina de Planeacin Municipal el Plan de

Ordenamiento Territorial POT vigente, con el fin de determinar los usos del suelo,
permitidos y potenciales de los predios requeridos y las restricciones de los predios
contempladas en dicho Plan.

Consultar en la Oficina de Planeacin sobre Licencias de construccin en trmite, o

aprobadas respecto a predios requeridos por el proyecto, cuando sea del caso.

Otros Constancia de solicitud de documentos. En el evento de que no sean aportados,

debe anexarse la solicitud a las entidades competentes y la respectiva respuesta.

Copia de las manzanas catastrales donde se encuentran ubicados los predios requeridos
para el proyecto (se debe entregar de manera independiente a las carpetas pero al mismo
tiempo).

Fotografas del predio (una debe ser de la fachada)

Certificaciones de Cabida y Linderos expedida por la autoridad catastral competente,

cuando exista diferencia de reas entre ficha predial y ttulos.

2.3.3

PROCESO DE EJECUCIN DE AVALOS

Este deber enmarcarse segn lo establecido en la normatividad vigente, teniendo en cuenta que
sern de tipo corporativo.

2.3.3.1 Dentro de este proceso el Contratista y cuando lo considere necesario ECOPETROL,

verificarn que la firma avaluadora realice las siguientes actividades:

Visita tcnica a cada uno de los inmuebles objeto del Avalo.

Tomar fotografas que identifiquen el predio y las mejoras objeto del Avalo

Evaluar las condiciones de cada inmueble de acuerdo a la ficha y plano predial, y la

metodologa establecida por el IGAC.

Producir el correspondiente concepto de peritazgo (Certificado de Avalo), dentro del plazo

establecido en el Decreto 1420/98.

Realizar el Avalo final para cada predio con las observaciones a que hubiere lugar y en
concordancia con el cronograma de priorizacin de compra para la construccin.

Todas las solicitudes debern ser atendidas, y su entrega se realizar en original y una copia,
firmados por el representante legal de la firma avaluadora y el perito avaluador, incorporando
dentro del documento una fotocopia de la ficha predial con su plano.

Cuando se trate de ms de un avalo, estos debern entregarse con su correspondiente

sbana resumen, debidamente totalizada en todos sus tem. (Nmero de predios,
Propietarios, Terreno a adquirir, Construcciones, Mejoras, Valor Total de los Avalos, etc.),
segn formato de ECOPETROL.

Se debe entregar adicionalmente una memoria explicativa del procedimiento empleado en la

elaboracin de los respectivos avalos, junto con las investigaciones de tipo econmico y
reglamentaciones urbansticas vigentes.

Determinar, presentar e incluir dentro del avalo aquellos factores que influyen de manera
directa en el valor del inmueble (Rondas de Ro, servidumbres, humedales, reglamento de
propiedad horizontal, etc).

Velar por la buena calidad de los trabajos y procedimientos utilizados en la elaboracin del
avalo comercial, en virtud de lo cual, efectuar las revisiones o modificaciones al informe del
avalo cuando el Contratista as lo requiera mediante comunicacin escrita indicando
claramente los motivos de dicha solicitud, de conformidad con el decreto 1420 de 1998 y la
Resolucin 620 de 2008 proferida por el IGAC.

Mantener en reserva la informacin que obtenga y conozca con ocasin y desarrollo del
contrato, obligacin extensiva a las personas que intervengan por cuenta de esta en su
ejecucin.

2.3.3.2 informe del avalo.

El Informe del Avalo deber contener los siguientes tems:

Valor total y por metro cuadrado de terreno y construccin, discriminando las cantidades de las
reas requeridas.

Norma urbanstica aplicada.

Uso del inmueble

Estratificacin socioeconmica del bien.

rea de construccin, discriminando construccin, zona dura y enramada

Otras (muro de cerramiento, cimentaciones, etc.)

Servicios pblicos

Fotografas del predio tanto internas como externas, mnimo cuatro (4), (una de ellas de la
fachada, identificando altura).

Observaciones y/o recomendaciones, en las cuales se deben aclarar aspectos importantes que
tienen que ver con el avalo.

Adems de lo sealado en el prrafo anterior, el Contratista deber anexar a cada informe

tcnico y en la misma fecha, como soporte del avalo realizado, la explicacin de la
metodologa utilizada, los valores de referencia, las fuentes y los clculos respectivos de ser el
caso, teniendo en cuenta, de acuerdo con el decreto 1420/98, factores como la reglamentacin
urbanstica municipal o Distrital vigente, licencias aprobadas, uso y destinacin econmica del
inmueble, si se trata de propiedad horizontal, las diferentes caractersticas de terreno, tamao,
forma y diversidad de construcciones.

Cuando el avalo emplee el mtodo de comparacin de mercado, debe anexarse

procesamiento estadstico a que se refiere el inc. 9 del art. 9 de la res IGAC 620/2008 o la
norma modificatoria.

Los avalos debern ser presentados en forma individual, plenamente identificados,

conservando la numeracin de la ficha, en original y una copia, acompaados de sus
respectivas actas, Avalo Tcnico (Valor comercial del terreno, de la construccin y de las
mejoras) el avalo deber venir acompaado de un informe fotogrfico, mnimo una foto por
cada tem valorado y los anexos soporte del mismo. Debern contener la fecha de su
presentacin y avalados por la respectiva agremiacin que los soportan.

En el momento de entregar los respectivos informes de avalos estos deben ir acompaados

de una memoria explicativa de la metodologa aplicada, soportes del uso del suelo y del
propsito del avalo.

El contratista deber realizar todas las actividades necesarias para garantizar los objetivos
indicados anteriormente, tales como: visitas individuales a cada uno de los predios objeto del
contrato, y/o los propietarios, recoleccin de antecedentes inmobiliarios, elaboracin de
conceptos valuatorios inmobiliarios, preparacin de informes y reportes para seguimiento del
proceso, entre otros.

2.3.3.3 Informe general del sector

Los informes tcnicos Individuales sern acompaados en todo caso y cmo requisito necesario
para su recepcin en ECOPETROL, por el respectivo informe general del sector, actualizado con la
periodicidad que la dinmica de las negociaciones lo requieran o cada vez que el comit Socio
predial as lo determine.
Los sectores se determinarn teniendo en cuenta, entre otros, la similitud de norma urbanstica,
tipologa de construcciones, estratificacin econmica, etc. Cada informe de sector deber
contener como mnimo:

La informacin bsica acerca de los parmetros utilizados en la delimitacin del sector.

Presentacin y explicacin de las metodologas utilizadas para determinar los valores a los
predios del sector.

Anlisis de los datos aplicados en las metodologas utilizadas.

Resumen sobre las actividades realizadas.

Fotografas del sector.

En caso de utilizarse los mismos valores de referencia, fuentes y clculos para varios o todos los
inmuebles del mismo sector, valdr como soporte de los respectivos avalos individuales la
explicacin de la metodologa aplicada contenida en el informe general del sector, siempre que as
se mencione en los dos informes

2.3.3.4 Relacin de predios requeridos o sbana de avalos.

Se deber diligenciar el formato entregado por ECOPETROL, el cual se actualizar semanalmente.
En el informe mensual de la Interventora debern entregarse estos mismos cuadros actualizados.

Adems, se deber incluir como mnima informacin de la ficha predial, la direccin del predio,
nombre del propietario, linderos, escritura, rea total de terreno, rea afectada, rea sobrante,
reas de construccin, obras anexas y telfono del propietario, etc., en archivo digital, formato
suministrado por ECOPETROL.

2.4

ASPECTO JURIDICO ESTUDIO DE TITULOS.

De manera simultnea con la elaboracin de las fichas prediales el Contratista a travs de

abogado elaborar los estudios de ttulos correspondientes a cada uno de los predios requeridos,
segn las fichas prediales levantadas.
El Contratista deber obtener por lo menos copias simples de los ttulos que aparezcan
relacionados en los folios de matricula inmobiliaria para establecer la tradicin de los inmuebles,
as como de los dems documentos a que se haga referencia en el estudio de ttulos.
El estudio de ttulos se adelantar para cada predio, de acuerdo al cronograma de priorizacin de
obras, en el cual se plasmar el resultado del anlisis de los ttulos traslaticios y no traslaticios del
dominio que aparezcan relacionados en el folio de matricula inmobiliaria correspondiente y las
escrituras pblicas estudiadas, en un lapso que cubra como mnimo (20) veinte aos. El estudio de
ttulos ser elaborado conforme al modelo suministrado por ECOPETROL y en todo caso ser
firmado por el profesional del derecho contratado por el Contratista, quien ser responsable de la
orientacin jurdica que haga.
En caso de existir predios con inmuebles constituidos bajo el rgimen de propiedad horizontal, se
debe elaborar un estudio por cada inmueble individualmente considerado, adems del estudio de
ttulos del predio matriz, y un estudio del folio de matricula inmobiliaria, en el que conste la tradicin
de las reas comunes, estudio que deber incluir el rgimen jurdico al que se somete el
reglamento de propiedad horizontal y el concepto jurdico del contratista para proceder a la
negociacin.
En los casos de predios que provengan de procesos de segregacin y ventas parciales de un
predio de mayor extensin, se debern estudiar y aportar los ttulos en los cuales consten las
mencionadas segregaciones y ventas parciales; cuando los predios tengan una tradicin comn
considerablemente prolongada, se presentar un documento aparte analizando dicha tradicin, lo
cual no se entiende como elaboracin de un estudio de ttulos individual.
El Contratista ser responsable de los conceptos y resultados de los estudios de ttulos entregados
al INCO, por lo que previamente al inicio del procedimiento de enajenacin voluntaria cada estudio
de ttulos deber ser aprobado por el abogado responsable del mismo o por el coordinador de
gestin predial del Contratista.
El Contratista deber efectuar las revisiones o modificaciones a los estudios de ttulos cuando as
lo requiera y ser responsable del concepto y resultado final de los estudios entregados al INCO.

2.5

PROCEDIMIENTO DE ADQUISICIN PREDIAL.

Sin perjuicio de las obligaciones contempladas en el numeral primero del presente documentos, el
Contratista deber adelantar todas y cada una de las actividades descritas a continuacin, hasta
finiquitar el proceso de adquisicin de terrenos y mejoras, con la suscripcin de las
correspondientes ofertas de compra, escrituras y dems documentos de compra a nombre de
INCO y obtener la entrega real y material de los predios, aplicando la normatividad vigente sobre la
materia.

Elaborados los insumos para el inicio del procedimiento de adquisicin predial, el expediente
deber contener como mnimo los siguientes documentos:
a) Ficha, plano predial y documentos soporte de stos.
b) Boletn de nomenclatura catastral
c) Cdula catastral del inmueble
d) Certificacin de cabida y linderos expedida por la autoridad catastral competente, cuando
exista diferencia de reas entre ficha predial y ttulos.
e) Ttulos que establezcan la tradicin del predio en un lapso de veinte (20) aos y en general
todos los documentos necesarios para el estudio de ttulos.
f)

Fotocopia de la Cdula de ciudadana del titular de dominio o certificado de existencia y

representacin legal no superior a tres meses, en caso de que se trate de una persona
jurdica.

g) Folio de matricula inmobiliaria ( de fecha no superior a 3 meses)

h) Resoluciones de adjudicacin de baldos expedidas por el INCODER
i)

Sentencias contentivas de procesos declarativos de Pertenencia, protocolizacin de juicios

de sucesin y dems pronunciamientos judiciales relativos a la titulacin de inmuebles.

j)

Resoluciones de urbanismo

k) Cartas de presentacin del contratista, dirigidas a las Oficinas de Registro de Instrumentos

Pblicos, Departamentos de Catastro, Archivo General de la Nacin, Despachos
Judiciales, Notaras y dems organismos a donde deba acudir a fin de obtener la
informacin necesaria para la elaboracin de los estudios de ttulos.
l)

Certificacin de avalo comercial

m) Formatos de gestin socio predial conforme lo establecido en la resolucin 545 de 2008.

n)

Constancia de solicitud de documentos que no se hayan aportado y respuesta de las

respectivas entidades a dicha solicitud.

o) Copia de todos los documentos que se consideren necesarios para complementar el

estudio de ttulos.

Con base en la informacin recopilada el Contratista deber hacer un inventario organizado de

toda la informacin suministrada, en carpetas individuales para cada predio, actualizndola,
adicionndola o complementndola, mediante la investigacin de los documentos necesarios en
desarrollo de la gestin.
En desarrollo del procedimiento de adquisicin predial el Contratista deber adelantar todas las
gestiones tendientes a lograr la efectiva adquisicin de los inmuebles requeridos, por el
procedimiento de enajenacin voluntaria establecido en el captulo III de la ley 9. de 1989,
modificado por el artculo 61 de la ley 388 de 1997, y dems normas aplicables y proyectar los

documentos de compraventa pertinentes para la revisin y firma por parte del Municipio de
Barrancabermeja, conforme al procedimiento establecido en el numeral 1 del presente documento.