Dissertacao Custos Reab Vfinal

UNIVERSIDADE DE SO PAULO
ESCOLA POLITCNICA
Departamento de Engenharia de Construo Civil e Urbana
CHRISTIANO ROMANHOLO MARQUES DE JESUS
ANLISE DE CUSTOS PARA REABILITAO DE

EDIFCIOS PARA HABITAO
Dissertao apresentada Escola Politcnica

da Universidade de So Paulo para obteno
do ttulo de Mestre em Engenharia Civil.
So Paulo
2008
CHRISTIANO ROMANHOLO MARQUES DE JESUS
ANLISE DE CUSTOS PARA REABILITAO DE

EDIFCIOS PARA HABITAO
Dissertao apresentada Escola Politcnica

da Universidade de So Paulo para obteno
do ttulo de Mestre em Engenharia Civil
rea de Concentrao:
Engenharia de Construo Civil
Orientadora:
Prof. Dr. Mrcia Maria S. Bottura de Barros
So Paulo
2008
Marques de Jesus, Christiano Romanholo. Anlise de Custos para

Reabilitao de Edifcios para Habitao. 2008. 128 p. Dissertao (Mestrado)
- Escola Politcnica, Universidade de So Paulo, So Paulo, 2008.
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51
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Leia-se
CT = ((CD + CI) / (1 - I% + L% ))
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Este exemplar foi revisado e alterado em relao verso original, sob

responsabilidade nica do autor e com a anuncia de seu orientador.
So Paulo, 19 de setembro de 2008.
Assinatura do autor ____________________________
Assinatura do orientador ________________________
FICHA CATALOGRFICA
Marques de Jesus, Christiano Romanholo

Anlise de custos para reabilitao de edifcios para
habitao / C.R. Marques de Jesus. ed. rev. -- So Paulo, 2008.
178 p.
Dissertao (Mestrado) - Escola Politcnica da Universidade
de So Paulo. Departamento de Engenharia de Construo Civil.
1.Edifcios (Reabilitao) 2.Edifcios (Custos) 3. Edifcios
(Oramentos) I.Universidade de So Paulo. Escola Politcnica.
Departamento de Engenharia de Construo Civil II.t.
Aos meus amores,

minha esposa Adriana e minha filha Michele,
por tudo de maravilhoso que representam para mim.
AGRADECIMENTOS
A Deus, por me permitir chegar a este momento com sade e paz.
Aos meus pais, Marcos e Leila, por tudo que me ensinaram durante a vida e por fazerem de
mim quem hoje sou.
minha orientadora e amiga, professora Mrcia Barros, por sua competncia,
profissionalismo, dedicao, pacincia e apoio durante a longa jornada de elaborao deste
trabalho.
Aos professores Francisco Cardoso e Luiz Reynaldo Cardoso, pelas valorosas contribuies
concedidas na banca de qualificao.
Aos professores da rea de Tecnologia e Gesto da Produo na Construo Civil: Ubiraci de
Souza, Silvio Melhado, Fernando Henrique Sabbatini e Luiz Srgio Franco, pela oportunidade
de compartilhar experincias e conhecimentos.
minha supervisora e amiga, Anna Clarice, por ter compreendido a importncia deste
trabalho para Caixa e para minha vida.
Caixa Econmica Federal, que disponibilizou o acesso s informaes imprescindveis
pesquisa.
Aos colegas de pesquisa do Projeto Reabilita, pela enorme ajuda que me prestaram na
obteno de informaes para este trabalho.
Aos funcionrios do Departamento de Construo Civil, em especial Ftima Domingues, por
sua grande colaborao durante o mestrado.
A todos os meus amigos e familiares, que sempre acreditaram em mim, meu muito obrigado!
De fato, se algum de vs quer construir

uma torre, no se senta primeiro para
calcular os gastos, para ver se tem o
suficiente para terminar? Caso
contrrio, ele vai pr o alicerce
e no ser capaz de acabar.
(Lc 14,28-29)
RESUMO
A reabilitao de edifcios tem sido tema recorrente junto aos setores interessados no
desenvolvimento urbano das grandes metrpoles, tanto no Brasil como em pases da Europa e
Amrica do Norte.
Particularmente, no Brasil, o setor da construo civil vem aumentando seu interesse pela rea
de reabilitao, seja pelo aumento do volume de recursos aplicados pelos governos federal,
estadual e municipal, como pela potencialidade econmica que se vislumbra em funo do
expressivo parque edificado vazio nas reas centrais urbanas do pas.
Apesar deste contexto, as particularidades relativas produo de obras de reabilitao de
edifcios no tm sido objeto de estudo sistmico. H expressivo desconhecimento sobre a
dinmica de produo deste tipo de empreendimento, o que tem resultado, sobretudo, em
obras cujos custos usualmente extrapolam as estimativas iniciais.
Com o objetivo de contribuir para avanar no conhecimento da rea de reabilitao, neste
trabalho so analisados os custos envolvidos em cinco empreendimentos de reabilitao de
edifcios para uso habitacional, identificando-se os principais fatores de produo que os
condicionam.
A partir da sntese dos resultados obtidos da anlise, so propostos alguns parmetros que
podem servir de base para elaborao de futuros oramentos de obras de reabilitao. Como
consequncia desta atividade, pode-se concluir que um dos aspectos fundamentais para
determinao dos custos totais de produo em obras de reabilitao o grau de interveno,
relacionado complexidade das atividades previstas, associado s condies prvias do
edifcio e, por isto, uma cuidadosa vistoria prvia ao desenvolvimento do projeto
fundamental para o sucesso do empreendimento.
Espera-se que, as concluses aqui apresentadas sirvam de base para o desenvolvimento
econmico e tecnolgico do setor de reabilitao de edifcios, contribuindo tambm, para a
melhoria dos centros urbanos das grandes cidades brasileiras.
Palavras-chaves: edifcios (reabilitao); edifcios (custos); edifcios (oramento).
ABSTRACT
Building rehabilitation is a recurrent issue among the sectors interested in the great metropolis
urban development in Brazil as well as in European and North American countries.
Particularly in Brazil, the construction sector interest in the rehabilitation field has been rising
due to both the increase in resource invested by the federal, state and municipal governments
and the economic potentiality foreseen in the significant empty constructed stock in the
country central urban areas.
In spite of this context, the particularities regarding works production in building
rehabilitation construction has not been studied from a systemic point of view. Very little is
known about production dynamics in this kind of undertaking, which results mainly in
construction works whose costs exceed the initial estimates.
In an attempt to contribute to knowledge progress in the rehabilitation field, the cost involved
in five apartment building rehabilitation projects were analyzed and the main production
determining factors were identified.
From the synthesis of the results reached through this analysis, some parameters usable as
basis to draw up future budgets of rehabilitation works are proposed. From this activity, it
may be concluded that one of the fundamental aspects to determine the total production cost
related to rehabilitation works is the intervention level, related to the foreseen activities
complexity, linked to the previous building condition. For this reason, for the undertaking
success, it is crucial that a careful inspection be made before developing the project.
It is hopeful that the conclusions presented in this work contribute to the economical and
technological development of the building rehabilitation sector, as well as to the Brazilian
metropolis urban centres improvement.
Key words: buildings (rehabilitation); buildings (costs); buildings (budget).
SUMRIO
LISTA DE FIGURAS
LISTA DE TABELAS
LISTA DE ABREVIATURAS E SIGLAS
1.
INTRODUO.............................................................................................................. 1
1.1.
Contextualizao ............................................................................................ 1
1.2.
Justificativa para a delimitao do tema .......................................................... 6
1.3.
Objetivo.......................................................................................................... 7
1.4.
Metodologia.................................................................................................... 7
1.4.1.
Levantamento e reviso bibliogrfica........................................................ 7
1.4.2.
Pesquisa de campo.................................................................................... 8
1.5.
Estruturao do presente trabalho.................................................................... 9
2. REABILITAO DE EDIFCIOS NOS CONTEXTOS NACIONAL E

INTERNACIONAL............................................................................................................. 11
2.1.
Os contextos de aplicao do conceito de reabilitao................................... 11
2.2.
Os conceitos relacionados reabilitao de edifcios..................................... 13
2.2.1.
Os conceitos de conservao e restauro .................................................. 13
2.2.2.
O conceito de retrofit .............................................................................. 15
2.2.3.
O conceito de manuteno ...................................................................... 17
2.2.4. O conceito de reabilitao de edifcios e sua classificao quanto aos

graus de interveno ........................................................................................... 18
2.3. Os contextos internacional e nacional da reabilitao de edifcios para
habitao................................................................................................................. 23
3.
2.3.1.
A experincia norte-americana ............................................................... 23
2.3.2.
A experincia europia............................................................................ 27
2.3.3.
A experincia nacional............................................................................ 29
CUSTOS E ORAMENTOS NA CONSTRUO CIVIL........................................... 35

3.1.
Custos na Construo Civil Conceitos e Classificao................................ 35
3.2. Oramento Conceitos, Importncia, Caractersticas e Graus de

detalhamento........................................................................................................... 38
3.3.
Etapas de elaborao do oramento analtico de obras................................... 41
3.3.1.
Estudo de condicionantes........................................................................ 42
3.3.2.
Composio de Custos ............................................................................ 43
3.3.2.1.
Identificao de Servios e Levantamento de Quantitativos ............ 43
3.3.2.2.
Clculo dos Custos Diretos ............................................................. 44
3.3.2.3.
Clculo dos Custos Indiretos........................................................... 48
3.3.3.
Fechamento do Oramento ..................................................................... 50
3.3.3.1.
Lucro e Impostos ............................................................................ 50
3.3.3.2. Determinao do Custo Total da Obra e B.D.I. ................................ 51

3.3.3.3.
Relatrios do Oramento ................................................................ 52
4. CUSTOS PARA REABILITAO DE EDIFCIOS LEVANTAMENTO DE

CAMPO............................................................................................................................... 55
4.1.
Seleo e caracterizao dos empreendimentos ............................................. 56
4.1.1.
Edifcio Riskalla Jorge ............................................................................ 57
4.1.2.
Edifcio Maria Paula .............................................................................. 59
4.1.3.
Edifcio Labor......................................................................................... 61
4.1.4.
Edifcio Hotel So Paulo......................................................................... 63
4.1.5.
Edifcio Joaquim Carlos.......................................................................... 69
4.1.6.
Sntese das tecnologias empregadas nos empreendimentos ..................... 70
4.2.
Elaborao dos oramentos e gerao de relatrios das obras........................ 73
4.3.
Obteno e sntese dos oramentos originais................................................. 76
5. ANLISE DOS CUSTOS ENVOLVIDOS NAS OBRAS DE REABILITAO E

IDENTIFICAO DE PARMETROS PARA ELABORAO DE ORAMENTOS...... 77
5.1.
Apresentao e Anlise dos parmetros globais de custos ............................. 77
5.2. Apresentao e anlise de custos dos principais subsistemas do edifcio e

servios para execuo das obras............................................................................. 80
5.2.1.
Anlise dos custos de Demolies e Remoo de Entulho........................ 81
5.2.2.
Anlise dos custos de Fundaes e Estrutura .......................................... 83
5.2.3.
Anlise dos custos dos Vedos .................................................................. 85
5.2.4.
Anlise dos custos dos Revestimentos Internos ........................................ 87
5.2.5.
Anlise dos custos dos Revestimentos Externos ....................................... 89
5.2.6.
Anlise dos custos de Pintura.................................................................. 91
5.2.7.
Anlise dos custos de Janelas e Vidros.................................................... 93
5.2.8.
Anlise dos custos de Portas ................................................................... 95
5.2.9.
Anlise dos custos de Vedaes Horizontais............................................ 97
5.2.10. Anlise dos custos de Sistemas Eltricos ................................................ 98

5.2.11.
Anlise dos custos de Sistemas Hidrulicos......................................... 101
5.2.12. Anlise dos custos de Elevadores ........................................................... 104

5.3.
Anlise da Curva ABC de Insumos ............................................................. 105
5.4.
Anlise dos Custos Indiretos ....................................................................... 107
6. CONSIDERAES SOBRE A ELABORAO DE ORAMENTOS DE OBRAS DE

REABILITAO.............................................................................................................. 109
7.
CONSIDERAES FINAIS...................................................................................... 122
REFERNCIAS ................................................................................................................ 126

REFERNCIAS CONSULTADAS ................................................................................... 132
APNDICE A: RELATRIOS DE CUSTO LEVANTAMENTO DE CAMPO...............135
APNDICE B: SNTESE DOS ORAMENTOS APROVADOS PELA CEF.....................176
LISTA DE FIGURAS
Figura 1.1
Distribuio do mercado da construo de edifcios em pases europeus (Fonte:
Euroconstruct, 2003).............................................................................................................. 4
Figura 2.1
A reabilitao de edifcios no contexto do setor da construo civil e as
atividades que pode compreender......................................................................................... 22

Figura 2.2
Idade das edificaes habitacionais e comerciais nos Estados Unidos (Fonte:
US CENSUS, 2007)............................................................................................................. 24
Figura 3.1
Fluxograma das etapas de elaborao de oramentos. ................................... 54
Figura 4.1
Edifcio Riskalla Jorge vista frontal na confluncia da Rua Riskalla Jorge e
Avenida Prestes Maia (2005). .............................................................................................. 58

Figura 4.2
Edifcio Maria Paula: vista lateral da rua Maria Paula (2005). ....................... 60
Figura 4.3
Edifcio Labor: vista lateral da rua Brigadeiro Tobias (2005). ....................... 62
Figura 4.4
Vista frontal do Edifcio Hotel So Paulo antes (a) (2005) e durante (b) (2006)
a recuperao da fachada...................................................................................................... 63
Figura 4.5
Construo de nova escada de emergncia, em rea externa ao edifcio
(2005)................................................................................................................................... 64
Figura 4.6
(a) Vista da vedao vertical com utilizao de blocos cermicos como
divisrias e (b) aplicao de revestimentos de gesso sobre bloco cermico (2005)................ 65

Figura 4.7
(a) Dificuldade no encaminhamento das tubulaes de gua e (b) passarelas de
acesso s prumadas de gua e energia eltrica no vo central do edifcio (2005)................... 67

Figura 4.8
Utilizao de elevador para movimentao de mo-de-obra e materiais no vo
central (a) e armazenamento de material no pavimento trreo (b) (2005).............................. 68

Figura 4.9
Edifcio Joaquim Carlos (2006)..................................................................... 70
LISTA DE TABELAS
Tabela 1.1
Nmero de empreendimentos habitacionais de reabilitao de edifcios
relacionados ao PAR (Fonte: CEF, 2005)............................................................................... 3

Tabela 1.2
Palavras-chaves relativas Reabilitao de Edifcios nos idiomas Portugus,
Ingls, Francs, Espanhol e Italiano. ...................................................................................... 8

Tabela 2.1
Comparativo de custos de produo entre demolio e construo nova,
reabilitao com uso do MBC e reabilitao com uso do MEBC (ANJANEYULU, 2003). .. 26
Tabela 2.2
Custos associados s obras novas e reabilitadas em cidades francesas (Fonte:
Remy, 2003).... .................................................................................................................... 28

Tabela 2.3
Investimentos da CAIXA ECONMICA FEDERAL em habitao no ano de
2005 (Fonte: Revista Conjuntura da Construo. Maro, 2005)............................................ 31

Tabela 3.1
Exemplo de composio de custos unitrios do servio de execuo de 1 m2 de
frmas para fundao. .......................................................................................................... 47

Tabela 3.2
Impostos a serem considerados nos oramentos da construo civil (Fonte:
Dias, 2001)........................................................................................................................... 51
Tabela 4.1
Estudos de caso: uso original e tecnologias construtivas empregadas. ........... 71
Tabela 5.1
Dados fsicos e custos direto e total para obras de reabilitao de edifcios.... 77
Tabela 5.2
Parmetros de custos obtidos para as obras de reabilitao estudadas. ........... 78
Tabela 5.3
Comparativo entre os custos contratados pela CEF (detalhados no APNDICE
B) e os custos levantados no presente trabalho (detalhados no APNDICE A)..................... 80

Tabela 5.4
Parmetros de custos de Demolies e Remoo de Entulho em obras de
reabilitao de edifcios........................................................................................................ 81
Tabela 5.5
Parmetros de custos dos servios de Fundaes e Estrutura em obras de
Tabela 5.6
Parmetros de custos dos servios de Vedos, em obras de reabilitao de
edifcios........... .................................................................................................................... 86
Tabela 5.7
Parmetros de custos dos servios de Revestimentos Internos, em obras de
Tabela 5.8
Parmetros de custos dos servios de Revestimentos Externos, em obras de
Tabela 5.9
Parmetros de custos dos servios de Pintura, em obras de reabilitao de
edifcios........... .................................................................................................................... 92
Tabela 5.10
Parmetros de custos dos servios de Janelas e Vidros, em obras de
Tabela 5.11
Parmetros de custos dos servios de Portas, em obras de reabilitao de
edifcios........... ................................................................................................................... .96

Tabela 5.12
Parmetros de custos do subsistema Vedaes Horizontais em obras de
Tabela 5.13
Parmetros de custos dos Sistemas Eltricos em obras de reabilitao de
edifcios........... .................................................................................................................... 99
Tabela 5.14
Parmetros de custos dos Sistemas Hidrulicos em obras de reabilitao de
edifcios........... .................................................................................................................. 102

Tabela 5.15
Parmetros de custos de Elevadores em obras de reabilitao de edifcios... 104
Tabela 5.16
Custos de Materiais e Mo de Obra em obras de reabilitao de edifcios.... 106
Tabela 5.17
Bonificao de Despesas Indiretas B.D.I. em obras de reabilitao de
edifcios........... .................................................................................................................. 107

Tabela 6.1
Comparao entre custos diretos de produo de obras novas e de
reabilitao......................................................................................................................... 110
Tabela 6.2
Sntese de dados e indicadores de custos para obras de reabilitao de
edifcios........... .................................................................................................................. 112

Tabela 6.3
Sntese de parmetros de custos para obras de reabilitao por subsistema do
edifcio............ ................................................................................................................... 114

Tabela 6.4
Intervalo de participao percentual dos custos de produo de cada
subsistema do edifcio nos custos totais em obras de reabilitao. ...................................... 117
LISTA DE ABREVIATURAS E SIGLAS

ABNT
Associao Brasileira de Normas Tcnicas
ANAH
Agence Nationale pour LAmlioration de LHabitat
BDI
Bonificaes e Despesas Indiretas
CEF
Caixa Econmica Federal
CDHU
Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de So Paulo
COFINS
Contribuio para Financiamento da Seguridade Social
COHAB
Companhia Metropolitana de Habitao
CSLL
Contribuio Social sobre o Lucro Lquido
EPI
Equipamento de Proteo Individual
ENCORE
Encontro sobre Conservao e Reabilitao de Edifcios
ENTAC
Encontro Nacional de Tecnologia do Ambiente Construdo
EPUSP
Escola Politcnica da Universidade de So Paulo
FINEP
Financiadora de Estudos e Projetos
HIS
Habitao de Interesse Social
HUD
United States Department of Housing and Urban Development
ICC
International Code Council
IEBC
International Existing Building Code
IPT
Instituto de Pesquisa Tecnolgica
IRPJ
Imposto de Renda de Pessoa Jurdica
ISS
Imposto sobre Servios
LNEC
Laboratrio Nacional de Engenharia Civil de Lisboa
MBC
Michigan Building Code
MEBC
Michigan Existing Building Code
NAARP
Nationally Applicable Recommended Rehabilitation Provisions
NBR
Norma Brasileira Regulamentada
PAR
Programa de Arrendamento Residencial
PIS
Programa de Integrao Social
PMSP
Prefeitura Municipal da Cidade de So Paulo
SIBRAGEC
Simpsio Brasileiro de Gesto e Economia da Construo
SINAPI
Sistema Nacional de Pesquisa de Custos e ndices da Construo Civil
SIPCI
Sistema de Preos, Custos e ndices
TCPO
Tabela de Composies de Preos para Oramentos
UCSAL
Universidade Catlica do Salvador
UFRJ
Universidade Federal do Rio de Janeiro
USP
Universidade de So Paulo
1. INTRODUO
1.1. Contextualizao
Atualmente, os centros urbanos das grandes cidades brasileiras vm sofrendo com o processo
de esvaziamento e degradao de muitos edifcios de mltiplos pavimentos erguidos a partir
da dcada de 1930.
O centro histrico da cidade de So Paulo, por exemplo, composto pelos distritos de S e
Repblica, apresenta hoje, uma vacncia de 18% de rea construda. Deste percentual, 65%
dos espaos edificados so relativos a imveis compostos de 3 ou mais pavimentos, que
necessitam de reformas para se adequarem s novas tecnologias e necessidades dos usurios,
com o objetivo de torn-los operacionais (BOMFIM, 2004).
Este fato ocasiona uma subutilizao da infra-estrutura instalada, tais como: sistema virio,
transporte coletivo com a presena de importantes linhas de metr, sistemas de abastecimento
de gua, esgoto e energia eltrica.
Alm disso, o centro urbano das metrpoles concentra, geralmente, grande parte do
patrimnio histrico, artstico e arquitetnico da cidade, mas o seu esvaziamento e
afastamento dos potenciais usurios contribuem com sua degradao, o que conduz a efeitos
negativos, tanto em termos econmicos, como sobre a identidade e cultura da sociedade local.
Nos ltimos anos, a reverso deste cenrio passou a ser uma das prioridades do Estado, que
dentre vrias aes, buscou a implantao de projetos visando renovao do parque
edificado nas reas centrais, uma vez que esta ao tambm fundamental para a
revitalizao econmica, social e cultural destes centros (CEF, 2005).
Ainda recentemente, programas habitacionais relacionados interveno em edifcios em
reas centrais tm sido implementados pelos rgos governamentais brasileiros, nos nveis
municipal, estadual e federal. Dentre as justificativas expostas est a de que estes edifcios
esto localizados em regies onde a infra-estrutura urbana j est implantada, facilitando a
adequao das famlias a serem beneficiadas por estes programas.
Apenas a ttulo de exemplo quanto aos programas que procuram viabilizar a recuperao de
edifcios nos centros das grandes cidades, toma-se o Programa de Arrendamento Residencial PAR - lanado em 1999 pelo governo federal, cujos recursos so administrados pela Caixa
Econmica Federal, e que tem a finalidade de prover habitao a famlias com renda mensal
entre 3 e 6 salrios mnimos.
Este programa possui duas vertentes: a primeira visa destinar recursos para a aquisio de
terreno e construo de novas unidades habitacionais; a outra, denominada comumente como
PAR-Reforma, tem como objetivo prover recursos para a reabilitao de edifcios com
finalidade habitacional.
No caso da cidade de So Paulo, em 2001, a prefeitura municipal assinou um acordo com a
CEF, pela qual se obrigava a implantar um conjunto de medidas que facilitassem a obteno
de imveis, a reduo de custos e prazos para licenciamento, a melhoria da qualidade dos
projetos e a indicao de famlias para os empreendimentos viabilizados pelo programa PARReforma.
Na Tabela 1.1, esto quantificados os empreendimentos habitacionais relacionados com o
PAR-Reforma em capitais brasileiras nos ltimos 5 anos. Analisando-se o nmero de
empreendimentos que se encontra em anlise de viabilidade e em prospeco, pela equipe da
CEF, possvel perceber o potencial existente para interveno em edifcios em vrios
centros urbanos, indicando desta forma a necessidade de desenvolvimento de uma
metodologia clara e completa de abordagem de todo o problema.
Tabela 1.1 Nmero de empreendimentos habitacionais de reabilitao de edifcios

relacionados ao PAR (Fonte: CEF, 2005)1.
Cidades
Empreendimentos Empreendimentos em Empreendimentos

concludos
construo
em anlise
imveis unidades imveis unidades imveis unidades
Empreendimentos
em prospeco
imveis unidades
So Paulo
464
245
706
Rio de Janeiro
182
10
80
58
3298
Salvador
41
22
94
93
377
So Lus
16
126
45
Pelotas
140
Porto Alegre
309
350
15
363
Belm
66
15
Joo Pessoa
21
21
Recife
56
14
175
Natal
80
110
Vitria
322
TOTAL
25
1218
315
77
1969
172
4193
Embora iniciativas como as anteriormente apresentadas induzam o desenvolvimento do

subsetor de reabilitao de edifcios no Brasil, este ainda tem pequena representatividade no
setor da construo civil, quando comparado com pases da Europa e os Estados Unidos.
Nestes pases, foi observada entre as dcadas de 1950 e 1970 uma diminuio da densidade
demogrfica nas reas centrais das grandes metrpoles, ocasionada pelo deslocamento
populacional para os subrbios. Alm destes, outros fatores tambm contriburam para esta
vacncia, dentre eles o deslocamento de comrcios e servios para reas perifricas das
cidades e a descentralizao industrial (BOMFIM, 2004).
A reverso deste cenrio comeou a acontecer no final da dcada de 70, quando estes pases
definiram estratgias de interveno nas reas centrais urbanas, buscando assim a
revitalizao scio-econmica da cidade por meio de aes urbansticas consolidadas, dentre
as quais: modernizao dos sistemas bsicos de infra-estrutura, recuperao de edifcios
Todas as tabelas que no tiverem a referncia explcita foram produzidas pelo autor.
tombados pelo patrimnio histrico e cultural, e reabilitao de edifcios para utilizao

comercial e habitacional.
Como exemplo desta mudana, nos Estados Unidos, apenas em 1996, sete bilhes de dlares
foram investidos para reabilitao de edifcios no centro de New Jersey, uma das primeiras
cidades norte-americanas a adotar um cdigo de obras especfico para reabilitao (SHAY;
SYAL, 2001).
Em pases europeus, como Itlia, Holanda Sucia e Reino Unido, a reabilitao de edificaes
ocupa um espao significativamente maior no setor da construo civil do que as construes
novas, como se pode observar pela Figura 1.1.
Nestes pases, no incio do sculo 21, cerca de 40% do segmento produtivo da construo de
edifcios estava concentrado na atividade de recuperao do parque imobilirio, sendo um
importante nicho de mercado, mesmo para aqueles pases em que a recuperao no consistia
na atividade principal.
60%
50%
40%
30%
20%
10%
Portugal
Irlanda
Espanha
Sua
ustria
Dinamarca
Finlndia
Holanda
Blgica
Alemanha
Reino Unido
Noruega
Frana
Itlia
Sucia
0%
Figura 1.1 Distribuio do mercado da construo de edifcios em pases europeus

(Fonte: Euroconstruct, 2003)2.
Todas as figuras que no tiverem a referncia explcita foram produzidas pelo autor.
Um outro fato que demonstra a valorizao da atividade de reabilitao de edifcios nos pases
europeus e Estados Unidos o nmero de publicaes acadmicas, seminrios e eventos
relacionados com o assunto.
Mesmo em locais em que esta atividade ainda no to
representativa em termos econmicos, como em Portugal, por exemplo, a discusso sobre os

vrios aspectos relacionados ao assunto j se encontra num estgio muito mais avanado
quando comparado com o Brasil.
Nos Estados Unidos, cita-se, por exemplo, o Housing Presevation Symposium Simpsio
sobre Preservao da Habitao, promovido pela prefeitura de Nova York em junho de 2005,
e que contou com a presena de especialistas norte-americanos em diversas reas ligadas
reabilitao de edifcios.
Outro relevante evento relacionado ao tema foi o ENCORE Encontro sobre Conservao e
Reabilitao de Edifcios cuja terceira edio foi realizada na cidade de Lisboa em maio de
2003, coordenado pelo LNEC Laboratrio Nacional de Engenharia Civil de Lisboa. Este
evento demonstrou a relevncia dada mundialmente ao tema reabilitao, j que foram
apresentados artigos da Blgica, Espanha, Equador, Mxico, Moambique, alm de Portugal e
at mesmo Brasil, com duas apresentaes.
Participaes do Brasil em eventos relacionados reabilitao, como a citada anteriormente,
ainda so incipientes. Entretanto, isto no significa que os pesquisadores brasileiros
encontram-se margem das discusses sobre o tema, sendo possvel observar alguns
trabalhos que buscam definir diretrizes para reabilitao de edifcios.
O Departamento de Engenharia de Construo Civil da Escola Politcnica da Universidade de
So Paulo EPUSP em parceria com a Universidade Federal do Rio de Janeiro UFRJ e
a Universidade Catlica de Salvador UCSAL concluram em 2007 o projeto REABILITA,
cujo financiamento foi realizado pela Financiadora de Estudos e Projetos FINEP.
Este projeto teve como objetivo principal o desenvolvimento de estudos voltados a
identificao, avaliao e integrao de experincias de intervenes de reabilitao de
edifcios em reas centrais urbanas que vm apresentando esvaziamento populacional na
ltima dcada.
Buscou-se, assim, elaborar como produto final desta pesquisa, um manual para orientao de
reabilitao de edifcios em reas centrais, contemplando tecnologias construtivas, custos,
financiamentos, legislaes e processos que influenciam na determinao dos mesmos.
Resumidamente, o projeto visou criar subsdios para o auxlio do planejamento estratgico de
intervenes desta natureza, e seus resultados encontram-se no documento Diretrizes para

Reabilitao de Edifcios para HIS as experincias em So Paulo, Salvador e Rio de
Janeiro (REABILITA, 2007).
Considerando ento, a importncia que a sociedade tem dado ao tema de reabilitao de
edifcios nos ltimos anos e considerando-se, ainda, que no pas h uma ausncia de estudos
sobre o assunto, prope-se o presente trabalho, a fim de contribuir com a busca de solues
ligadas ao tema, particularmente nos aspectos que envolvem tecnologias e custos.
Para isso, faz-se necessrio entender as prticas empregadas na reabilitao, passando-se pela
identificao dos intervenientes envolvidos e dos problemas atualmente encontrados,
chegando-se, finalmente, a propor alternativas tecnolgicas que visem ao melhor
aproveitamento do parque edificado, minimizando os custos dos empreendimentos.
1.2. Justificativa para a delimitao do tema

Para verificao da viabilidade financeira de empreendimentos na construo civil deve-se
ter, ao menos, uma estimativa dos custos de produo que apresente um grau de preciso
adequado s expectativas do investidor, seja este da iniciativa pblica ou privada. Yolle Neto
(2006) e o Projeto REABILITA (2007) destacam a importncia dessa fase nas obras de
reabilitao, e que ir definir as condies para continuidade do empreendimento.
Entretanto, como afirmado anteriormente, no Brasil, o subsetor de reabilitao de edifcios
ainda encontra-se em um estgio muito inicial de desenvolvimento, carecendo ainda de um
maior conhecimento sobre suas potencialidades como setor da construo civil. Isto induz a
uma inibio em investimentos, principalmente pelo setor privado, que, por no dominar a
tecnologia e desconhecer os custos envolvidos neste tipo de empreendimento, ainda no tem a
segurana necessria para a aplicao do seu capital.
Sendo assim, apenas os rgos pblicos tm investido sobre o subsetor de reabilitao, sendo
que, entretanto, as aes neste sentido ainda so pontuais e no seguem uma metodologia
consolidada.
Cita-se o exemplo da CEF, que, como principal rgo financiador da reabilitao de edifcios
no pas, ainda no possui parmetros, em termos de tecnologias e custos, a fim de balizar as
definies de financiamento para este tipo de empreendimento. Junta-se a isto, o
desconhecimento por parte das construtoras quanto s particularidades envolvidas em obras
de reabilitao, sendo que nestas ainda so aplicados mtodos construtivos tradicionais
utilizados em construes novas, o que de fato conduz a vrios problemas, desde a gesto da
obra, passando pela gerao e deposio desordenada de resduos, at o no atendimento s
exigncias feitas pelos usurios em termos de desempenho global do edifcio.
Pela complexidade de estudo do tema reabilitao de edifcios, onde vrios aspectos devem
ser considerados, tais como ambiente urbano, legislao, financiamentos e tecnologias
construtivas, dentre outros, procurar-se- no presente trabalho das um enfoque nos custos que
envolvem este tipo de empreendimento.
1.3. Objetivo
A pesquisa tem como objetivo analisar os custos envolvidos em cinco empreendimentos de
reabilitao de edifcios para uso habitacional, realizados na cidade de So Paulo, e identificar
os principais aspectos que condicionam os custos de produo desse tipo de empreendimento.
1.4. Metodologia
A pesquisa est dividida em duas etapas fundamentais: levantamento e reviso da bibliografia
disponvel e pesquisa de campo, cujas particularidades so comentadas na seqncia.
1.4.1.
Levantamento e reviso bibliogrfica
Atravs de uma pesquisa bibliogrfica extensa, buscou-se prover o trabalho de embasamento

terico capaz de atender aos objetivos anteriormente citados.
O levantamento bibliogrfico envolveu consultas a livros, dissertaes, publicaes, artigos
de eventos cientficos relacionados s reas de custos e reabilitao de edifcios, como
ENTAC, SIBRAGEC, ENCORE, dentre outros. Consultou-se, tambm, revistas de relevncia
para construo civil, como Tchne, Construo e Mercado, alm de normas tcnicas e
cdigos de obras, disponveis na Escola Politcnica e Faculdade de Arquitetura e Urbanismo
da USP, no IPT Instituto de Pesquisa Tecnolgica, na Prefeitura Municipal de So Paulo, na
biblioteca da Gerncia de Desenvolvimento Urbano da CEF em So Paulo e na
INTERNET.
Para essa pesquisa bibliogrfica foram utilizadas as palavras-chave relacionadas na Tabela 1.2
relativas ao assunto, combinadas com os termos custos e oramentos de obras, e dividas assim
por idioma:
Tabela 1.2 Palavras-chaves relativas Reabilitao de Edifcios nos idiomas Portugus,

Ingls, Francs, Espanhol e Italiano.
Portugus
Ingls
Francs
Espanhol
Italiano
Reabilitao de
edifcios
Building
Rehabilitation
Rhabilitation de
btiment
Rehabilitacin de
edificio
Recupero degli
edifici
Reforma de
edifcios
Retrofit
Rcupration de
btiments
Recuperacin de
edificios
Recupero edilizio
Recuperao de
edifcios
Refurbishment
Rforme de
btiments
Reforma de
edificios
Recupero Del
constoito
Requalificao de
edifcios
Housing
rehabilitation
Renovao de
edifcios
Home improvement
Rehab
Building repair
Rehabilitation
inspection
Building Renovation
Para a reviso bibliogrfica foram abordados os seguintes assuntos:
Caractersticas dos edifcios com potencial de reabilitao;
Legislao e normalizao vigente no pas quanto s construes novas e reabilitao de

edifcios;
Experincias nacionais e internacionais na reabilitao de edifcios;
Tecnologias potencialmente aplicveis recuperao de edifcios;
Custos na construo civil;
Mtodos de elaborao de oramentos para obras na construo civil.
1.4.2.
Pesquisa de campo
Esta etapa do trabalho teve como campo a cidade de So Paulo e consistiu das seguintes
atividades:
Levantamento de documentao relativa a cinco edifcios reabilitados, procurando

caracterizar, por meio de informao disponvel, o seu estado antes da interveno, as
condies de projeto para a reabilitao e os custos envolvidos, e depois, atravs de

visitas ao empreendimento, caracterizar as tecnologias empregadas e os resultados
obtidos;
Visitas a ao empreendimento Hotel So Paulo, que se encontrava em fase de reabilitao,

com o objetivo de identificar as formas e dificuldades na gesto de obra deste tipo de
empreendimento, com vistas a melhor analisar os custos incidentes na produo;
Entrevistas no estruturadas com os moradores, identificando-se eventuais problemas

construtivos existentes nos edifcios j reabilitados;
Entrevistas no estruturadas com profissionais das empresas construtoras que

participaram da produo dos empreendimentos estudados, buscando compreender qual a
sua viso perante o assunto e os gargalos encontrados durante as fases de obra, assim
como identificar quais os fatores que mais influenciam nos custos de produo das obras;
Entrevistas no estruturadas com projetistas e especialistas na reabilitao de cada um

dos subsistemas do edifcio visando identificar as dificuldades em se projetar e realizar
tais intervenes, e quais os mtodos adotados para clculo das estimativas de custos.
1.5. Estruturao do presente trabalho

A fim de alcanar o objetivo proposto, o trabalho est desenvolvido ao longo de cinco
captulos, alm da introduo e consideraes finais, descritos a seguir.
No segundo captulo, Reabilitao de edifcios nos contextos nacional e internacional, so
abordados os conceitos bsicos relativos ao tema, com a finalidade de definir uma linguagem
nica para o desenvolvimento do trabalho. Alm disso, busca-se traar um paralelo entre a
evoluo do subsetor de reabilitao de edifcios no Brasil e a ocorrida em pases da Europa e
nos Estados Unidos.
So apresentados no terceiro captulo, Custos e oramentos na construo civil, os
principais conceitos relacionados aos oramentos e custos na construo civil, bem como, so
detalhadas as etapas de elaborao de oramentos de obras civis. Tais etapas foram utilizadas
como referncia para a elaborao dos oramentos apresentados e discutidos no presente
trabalho.
No quarto captulo, Custos para reabilitao de edifcios levantamento de campo, so
apresentadas cinco experincias de reabilitao ocorridas na cidade de So Paulo, a partir das
10
quais so detalhadas as tecnologias empregadas na produo dos principais subsistemas dos

edifcios com vistas a levantar os custos a eles associados. Alm disso, neste captulo so
apresentadas as premissas adotadas na elaborao dos oramentos de cada um dos
empreendimentos, bem como, a sntese dos custos originalmente aprovados pela CEF para
financiamento das obras.
Por sua vez, no quinto captulo, Anlise dos custos envolvidos nas obras de reabilitao e
identificao de parmetros para elaborao de oramentos realizada a anlise detalhada
dos oramentos e relatrios de custos dos cinco empreendimentos apresentados no quarto
captulo, procurando identificar os impactos, em termos de custos, da produo de cada
subsistema do edifcio no custo total do empreendimento, assim como uma anlise dos
respectivos custos indiretos envolvidos nas obras.
No sexto captulo, Consideraes sobre a elaborao de oramentos de obras de reabilitao
realiza-se uma sntese dos principais pontos a serem observados na elaborao de oramentos
para obras de reabilitao, assim como, busca-se a identificao de parmetros de custos a
serem utilizados em estimativas para futuras obras. Na seqncia, apresentam-se as
consideraes finais do trabalho.
Aps as consideraes finais, so apresentadas as referncias bibliogrficas utilizadas para
elaborao do presente trabalho, bem como a bibliografia consultada, que apesar de no ter
sido diretamente citada no texto, consiste numa importante referncia para os temas
reabilitao de edifcios e custos na construo civil.
Cabe ressaltar que, os oramentos e relatrios de custos analisados no quinto captulo, assim
como a sntese dos custos aprovados pela CEF para contratao dos cinco empreendimentos,
so detalhados, respectivamente, nos APNDICE A e B deste trabalho.
11
2. REABILITAO
DE
EDIFCIOS
NOS
CONTEXTOS
NACIONAL E INTERNACIONAL
No presente captulo, inicialmente, busca-se consolidar os principais termos relacionados s
intervenes em edifcios existentes. A partir do estudo de diferentes autores, so sintetizadas
as principais terminologias por eles apresentadas, bem como, suas respectivas aplicaes,
adotando-se o conceito mais adequado aos objetivos do presente trabalho, de forma que o seu
contedo possa ser bem compreendido ao longo de todo o seu desenvolvimento.
Tambm ser abordada a evoluo do segmento de reabilitao, inserido no subsetor de
construo de edifcios, nos cenrios nacional e internacional. Com isto, busca-se identificar
os pontos crticos para seu desenvolvimento, dentre os quais sero destacados os custos
envolvidos nos empreendimentos. Procura-se com esta abordagem, estabelecer uma conexo
entre o contexto atual deste tipo de interveno e o uso de mtodos de elaborao de
oramentos que apresentem resultados com um grau de preciso maior que aqueles
atualmente utilizados, possibilitando assim, minimizar os riscos inerentes aos investimentos
nestes empreendimentos. Estes mtodos sero abordados no decorrer do trabalho.
2.1. Os contextos de aplicao do conceito de reabilitao

Nas ltimas dcadas, em diversos pases e inclusive no Brasil, os temas relacionados s reas
urbanas centrais tm sido constantemente discutidos em fruns que enfocam o
desenvolvimento urbano. Nestas ocasies, o nmero de trabalhos acadmicos sobre as
intervenes em edifcios inseridos nas reas centrais tem aumentado significativamente.
No entanto, nessas produes, no utilizada uma base conceitual nica que permita a
completa compreenso do tema. comum que em trabalhos de diferentes autores tenha-se a
aplicao de um mesmo termo, com significados distintos entre si.
Termos como retrofit, reforma, reabilitao, recuperao, entre outros, so usados
indistintamente pelos pesquisadores, sem haver a preocupao de se explicar a origem de cada
um, a sua abrangncia e, portanto, o seu significado. Alm de demonstrar o quanto
incipiente a abordagem sobre o assunto, este fato dificulta o desenvolvimento da pesquisa
cientfica no Brasil, porquanto no h um consenso, entre os prprios pesquisadores da rea,
de um termo que essencial para a fundamentao do tema.
12
Assim, faz-se necessrio definir com mais preciso os conceitos a serem empregados neste
trabalho, com o objetivo de proporcionar uma clara compreenso dos seus significados e
permitir um melhor entendimento da pesquisa realizada.
O termo usado de forma mais sistemtica nos trabalhos tcnicos ou acadmicos relacionados
s intervenes em reas urbanas ou em edifcios tem sido reabilitao.
Fazendo-se uma consulta a um dos principais dicionrios da lngua portuguesa, possvel
observar que a principal utilizao deste termo faz-se na rea mdica, na qual significa a
recuperao da forma, funo ou capacidades normais de uma pessoa, aps trauma ou
doena (FERREIRA, 2004).
Na rea da arquitetura e engenharia, o conceito de reabilitao aparece sob diversas formas,
dependendo do contexto em que utilizado. De fato, a reabilitao pode ser entendida em
vrios mbitos, sendo os mais recorrentes o da cidade e o do edifcio (BCSD PORTUGAL,
2004). Desta forma, para a aplicao do termo reabilitao deve-se sempre associ-lo ao
contexto em que est sendo utilizado, ou seja, diferenciando-se a reabilitao urbana da
reabilitao de edifcio.
Referindo-se ao primeiro contexto, Aguiar, Cabrita e Appleton (2002) assim expressam o
conceito:
Reabilitao Urbana uma nova poltica urbana que procura a requalificao da cidade
existente, desenvolvendo estratgias de interveno mltiplas. Orquestra um conjunto de
aes coerentes e de forma programada, destinadas a potencializar os valores scioeconmicos, ambientais e funcionais de determinadas reas urbanas. Tem a finalidade de
elevar substancialmente a qualidade de vida das populaes residentes, melhorando as
condies fsicas do seu parque edificado, os nveis de habitabilidade e de dotao em
equipamentos comunitrios, infra-estrutura, instalaes e espaos livres de uso pblico.
Como o presente trabalho trata da reabilitao no mbito do edifcio, no sero conceituados
outros termos relacionados ao contexto da cidade. Entretanto, importante observar que o
termo reabilitao urbana, assim como revitalizao, reestruturao, renovao e
requalificao so usualmente aplicados quando se faz referncia ao contexto de
recuperao das reas urbanas.
Analisando-se o conceito de reabilitao no mbito do edifcio, pode-se seguir duas linhas
de raciocnio diferentes: uma relativa conservao do patrimnio histrico e outra referente
aos edifcios de uso corrente. Para a primeira linha tm-se os servios de restauro,
13
enquanto para os edifcios de uso corrente esto relacionados os servios que dizem respeito
reforma, ao retrofit e manuteno, por exemplo.
Todos estes servios esto inseridos num espectro mais amplo: o setor de reabilitao de
edifcios. Este por sua vez, como comentado, compreende uma gama maior de aes sobre o
parque edificado, englobando edifcios de reconhecido valor histrico, e aqueles que
constituem a malha urbana, mas no possuem valor histrico.
A seguir so apresentados conceitos referentes aos principais termos usualmente relacionados
reabilitao de edifcios, tanto no vis da conservao do patrimnio, como no da
recuperao de edifcios para utilizao habitacional ou comercial.
2.2. Os conceitos relacionados reabilitao de edifcios

2.2.1.
Os conceitos de conservao e restauro
Rato (2003) define o patrimnio histrico como todo objeto arquitetnico construdo que
encerre em si mesmo um testemunho cultural e civilizacional relevante acerca da evoluo da
humanidade.
As edificaes histricas, dentre as quais se encontram igrejas, museus, antigos hotis, dentre
outros, constituem o patrimnio histrico de uma cidade. As intervenes visando
preservao ou valorizao deste patrimnio arquitetnico tm origem no sculo XVIII, pois
at ento, o objetivo era somente o de reparar algo que deixou de exercer as funes para as
quais foi concebido e, se necessrio, alteravam-se as caractersticas do edifcio (LUSO;
LURENO; ALMEIDA, 2004).
O conceito de conservao est relacionado ao conjunto de aes destinadas a prolongar o
tempo de vida til3 de uma edificao. As medidas que visam salvaguardar e prevenir a
degradao referem-se realizao de operaes de manuteno necessrias para manter o
Segundo a norma NBR 15575-1 Edifcios habitacionais de at cinco pavimentos Desempenho Parte 1:
Requisitos Gerais (ABNT, 2008), vida til o perodo de tempo durante o qual o produto pode ser utilizado sob
condies satisfatrias de segurana, sade e higiene.
14
correto funcionamento de todas as partes e elementos de um edifcio (AGUIAR; CABRITA;

APPLETON, 2002).
Ainda segundo esses mesmos autores, a conservao do patrimnio histrico exige um
grande rigor cientfico, pois envolve uma grande diversidade e complexidade de temas na sua
abordagem, como o domnio sobre as velhas e novas tecnologias e o conhecimento dos
materiais e mtodos construtivos empregados poca e os passveis de serem empregados
com vistas conservao.
Por sua vez, Rato (2003) afirma que a conservao deve estar centrada no edifcio,
procurando estabelecer um equilbrio entre a preservao dos valores emocionais, histricos e
de significado de uso atual.
O BCSD PORTUGAL (2004), citando a Dclaration dengagement thique ICOMOS,
define a conservao de uma edificao como: todo o processo que visa preservar um
edifcio com o fim de manter a sua importncia cultural e pode incluir, conforme as
circunstncias, os processos de: manuteno ou de reintroduo de um uso; manuteno das
memrias e significados; preservao; restauro; reconstruo e adaptao.
Por esse conceito, nota-se que o termo conservao est intimamente relacionado
preservao da edificao no que se refere sua importncia para sociedade quanto aos
aspectos culturais e histricos.
Alm disso, a conservao de edifcios envolve um conjunto de processos, de maior ou
menor complexidade tcnica, dentre os quais se destaca o restauro.
Este definido inicialmente por Aguiar, Cabrita e Appleton (2002) como sendo: um
conjunto de aes altamente especializadas, empregadas para recuperar a imagem, a
concepo arquitetnica original ou o momento ureo na histria de um edifcio.
Mais tarde o prprio BCSD PORTUGAL (2004) adota esta definio acrescentando-lhe os
aspectos arquitetnicos. Assim, nesta publicao o restauro entendido como sendo
conjuntos de aes altamente especializadas, desenvolvidas de modo a recuperar a imagem,
a concepo original ou momento ureo na histria de um edifcio, no qual sua arquitetura
possuiu coerente totalidade.
Assim, o termo restauro est intimamente relacionado a atividades de conservao do
patrimnio, cujo grau de complexidade seja elevado e que requeira um conhecimento tcnico
e cientfico especializado, sendo este o conceito adotado no presente trabalho.
15
2.2.2.
O conceito de retrofit
Nos ltimos anos, no Brasil, tem-se observado o emprego sistemtico do termo retrofit para
referenciar as intervenes de maior magnitude em edifcios habitacionais ou comerciais, a
fim de torn-los adequados s novas demandas de utilizao.
De forma simplificada, Ghisi (1997) define a expresso retrofit como qualquer tipo de
reforma. Maia (2004), por sua vez, mais preciso ao destacar que a origem do termo
retrofit advm da juno das expresses latina retro, que significa movimentar-se para trs,
e inglesa fit, equivalente a reajuste ou adaptao; ressalta, ainda, que este termo surgiu nos
Estados Unidos e na Europa, associado prtica de recuperar edifcios antigos, objetivando
aumentar sua vida til pela incorporao de modernas tecnologias e utilizao de materiais e
componentes mais modernos.
Partilhando do enfoque anterior, Cianciardi, Monteiro e Bruna (2004) afirmam que retrofit
refere-se recuperao, manuteno e restaurao dos edifcios, com o intuito de possibilitar
sua readequao e reinsero estrutura da cidade, contribuindo com a maximizao e
otimizao do espao construdo, bem como com a preservao dos valores arquitetnicos e
paisagsticos das cidades.
Por sua vez, o dicionrio da lngua inglesa Encarta (MICROSOFT, 2005) define retrofit
como sendo um processo de modificao de um equipamento, como por exemplo, uma
mquina ou um edifcio, atravs da adio de novas partes e ou novos dispositivos ao
mesmo.
De forma semelhante, e numa linguagem coloquial, a enciclopdia eletrnica Wikipedia
(2007) estabelece o termo retrofit como um processo de modernizao de algum
equipamento, j considerado ultrapassado ou fora de norma. Complementa afirmando que o
objetivo do retrofit proporcionar um aumento da vida til do edifcio, pela incorporao de
modernas tecnologias e materiais de qualidade superior, visando fundamentalmente sua
valorizao econmica.
Segundo Ferreira, Ferrari e Bermejo (2003), retrofit um termo de origem inglesa que
serve para designar a reforma do edifcio atravs da incorporao de novas tecnologias
exigidas pelo mercado, novos materiais e conceitos aos velhos edifcios, aumentando sua vida
til. Os autores defendem que o principal objetivo do retrofit propiciar uma reduo dos
custos condominiais, atravs da atualizao dos sistemas prediais. Cita como exemplo, a
16
substituio de louas e metais sanitrios por linhas de baixo consumo de gua, bem como a
substituio de antigas luminrias por lmpadas energeticamente eficientes.
Observa-se que os trs ltimos conceitos so muito prximos entre si e envolve sempre a
modernizao de equipamentos visando ao aumento da vida til da edificao e, assim sendo,
coincide tambm com o conceito proposto por Maia (2004), primeiro conceito apresentado.
Asmussen (2004), tratando do uso do termo retrofit no Brasil, afirma que vem sendo
utilizado de maneira equivocada, como sinnimo para reforma. Segundo esse autor, retrofit
no se refere reforma e sim a uma troca ou substituio de componentes especficos de um
produto que se tornara inadequado ou obsoleto, seja pelo passar do tempo ou em funo de
evoluo tecnolgica.
No mesmo sentido, Romero e Gonalves (2000) enfatizam que o retrofit no se limita
restaurao de edifcios antigos de valor arquitetnico e tombados pelo patrimnio histrico.
Edifcios com pouco mais de 15 anos podem necessitar, s vezes, de alteraes nos sistemas
prediais. Os autores procuram enfatizar a importncia da atualizao dos sistemas prediais,
afirmando que o principal objetivo dessa ao a diminuio dos desperdcios funcionais no
edifcio com insumos de energia eltrica e gua, o que representaria reduo de 30% dos
custos de operao das edificaes.
Alm disso, nos ltimos anos, as exigncias dos usurios em relao s edificaes tm sido
crescentes, na medida em que novas necessidades passaram a fazer parte do seu cotidiano.
Exemplo prtico a utilizao intensa da rede de energia eltrica devido aos novos
equipamentos eletrnicos como computadores, fornos de microondas, aparelhos de DVD,
etc.; instalao de redes de distribuio de gs, em substituio aos botijes, de cmeras para
segurana condominial, as redes de comunicao, etc.
Levando em considerao os diversos significados propostos e em particular o conceito
proposto por Asmussen (2004), no presente trabalho, o termo ser entendido da seguinte
forma:
RETROFIT a troca ou substituio de componentes ou subsistemas especficos de um
edifcio que se tornaram inadequados ou obsoletos, seja pelo passar do tempo, ou em funo
da evoluo tecnolgica ou de novas necessidades dos usurios.
17
2.2.3.
O conceito de manuteno
Para que o edifcio possa atender aos critrios e requisitos de desempenho considerados em
projeto, ou seja, possa ser utilizado sob condies satisfatrias de segurana, sade e higiene
ao longo de sua vida til, deve, periodicamente, ser submetido a aes que visem
recuperao de suas propriedades originais, sendo que para esse conjunto de aes d-se o
nome de manuteno.
Lichtenstein (1985) ressalta que o desempenho inicial do edifcio sofre perda residual ao
longo do tempo, ou seja, uma deteriorao irreversvel. Assim, as atividades de manuteno
tm por objetivo recompor parcialmente esse desempenho, de forma que os edifcios atinjam
e at mesmo superem a vida til planejada (Resende, 2004).
A norma NBR 5674 Manuteno de Edificaes (ABNT, 1999) define manuteno como o
conjunto de atividades a serem realizadas para conservar ou recuperar a capacidade funcional
da edificao e de suas partes constituintes, bem como atender s necessidades e segurana
dos usurios.
Alm disso, essa mesma norma distingui trs categorias de manuteno, quais sejam:
Rotineira: compreende os servios peridicos, que possam ser realizados por uma
equipe de manuteno local;
Planejada: cuja realizao seja organizada antecipadamente, tendo por referncia

solicitaes dos usurios, estimativas de durabilidade esperada dos componentes das
edificaes em uso ou relatrios de vistorias peridicas sobre o estado da edificao;
No planejada: compreende os servios no previstos na manuteno planejada,

incluindo aqueles emergenciais, que exigem interveno imediata para permitir a
continuidade do uso das edificaes e evitar graves riscos ou prejuzos pessoais e
patrimoniais aos seus usurios ou proprietrios.
Por sua vez, Aguiar, Cabrita e Appleton (2002), em seu conceito, contemplam apenas as
aes preventivas da manuteno. Os autores conceituam manuteno como uma srie de
operaes empreendidas visando minimizar o ritmo de deteriorao na vida de um edifcio e
desenvolvidas sobre as diversas partes e elementos da construo, assim como sobre as suas
instalaes e equipamentos. So operaes programadas e geralmente efetuadas em ciclos
regulares.
18
De maneira oposta, enfocando apenas as aes corretivas, Flores e Brito (2002) definem a
atividade manuteno como um conjunto de operaes de reparao e de substituio local
que tm por objetivo solucionar determinadas anomalias, manifestadas em zonas localizadas
do edifcio. Embora essa definio considere os servios de manuteno realizados em um
edifcio visando corrigir eventuais patologias, os autores procuram estabelecer nveis distintos
de atuao para os servios de manuteno, classificando-os em:
Preventiva: baseadas em planejamento e periodicidades fixas, prevenindo a ocorrncia

de patologias;
Corretiva: quando os defeitos ou vcios construtivos j se manifestaram;
Melhoramento: quando visam melhoria das caractersticas originais, por modificao

de alguns elementos do edifcio.
Vale ressaltar que, enquanto no retrofit faz-se necessria a troca ou substituio de

componentes ou subsistemas de um edifcio devido s novas necessidades dos usurios, na
manuteno busca-se a recuperao das suas propriedades originais, visando atender s
necessidades de segurana, sade e higiene dos usurios da edificao.
Levando-se em conta as diferentes propostas e, em particular a definio estabelecida pela
NBR 5674 (ABNT, 1999), adotar-se-, no presente trabalho, o seguinte conceito de
manuteno:
MANUTENO o conjunto de atividades a serem realizadas em uma edificao, ou em
uma sua parte, de forma preventiva ou corretiva, que visam conservar ou recuperar a sua
capacidade funcional, bem como, atender s necessidades de segurana dos usurios.
2.2.4.
O conceito de reabilitao de edifcios e sua classificao
quanto aos graus de interveno

Internacionalmente, o termo reabilitao o mais usado no meio acadmico para identificar
as intervenes que promovem uma recuperao global das funcionalidades do edifcio,
alterando ou no o seu uso original.
Na lngua inglesa esse termo pode aparecer de duas formas: refurbishment, de origem
britnica; e rehabilitation, de origem norte-americana.
19
Segundo Mansfield4 (2001), o termo refurbishment pode ser definido como a reparao,
renovao ou modificao extensas do edifcio, para coloc-lo de acordo com critrios
econmicos ou funcionais equivalentes aos exigidos a um edifcio novo para o mesmo fim.
Pode envolver a execuo de sistemas prediais e de servios, acessos, iluminao natural,
equipamentos e acabamentos aproveitando apenas os componentes estruturais do edifcio5.
Ainda quanto ao conceito de refurbishment, Egbu, Young e Torrance (1997) referem-se ao
termo como todo o trabalho de melhoramento, adaptao, atualizao, restauro,
modernizao, conservao, retrofit e reparo executado em edifcios, ou partes destes, por
uma variedade de razes. Esta definio, entretanto, exclui qualquer trabalho de limpeza,
decorao e manuteno.
Seguindo o raciocnio desses autores, a reabilitao possui uma amplitude maior que os
termos anteriormente discutidos.
A Secretary of Interiors Standards for Rehabilitation (2006) define o termo rehabilitation
como sendo o ato ou processo que possibilita um uso eficiente e compatvel de uma
propriedade por meio de recuperaes, alteraes e acrscimos, preservando, ao mesmo
tempo, as partes ou caractersticas que transmitem os seus valores histricos, culturais e
arquitetnicos.
O International Code Council (ICC, 2003) amplia o conceito de reabilitao afirmando que
qualquer trabalho empreendido em um edifcio pode ser denominado de reabilitao e
apresenta categorias distintas de reabilitao, dependendo do grau de interveno realizada.
Segundo o ICC a reabilitao pode ser classificada em:
Reparo: recuperao de materiais, elementos ou equipamentos da edificao;
Alterao Nvel 1: remoo, reutilizao ou aplicao de novos materiais aos elementos

ou equipamentos do edifcio;
Alterao Nvel 2: alteraes que incluem a reconfigurao dos espaos ou qualquer

subsistema do edifcio;
Disponvel em: http:/www.rics.org. Acesso em: agosto 2007.
Traduo livre deste autor.
20
Alterao Nvel 3: alteraes que ocorram em mais de 50% da rea total do edifcio;
Mudana de ocupao: alterao no uso original do edifcio;
Adio: servios que visam prover a edificao de novas partes.
Por sua vez, Aguiar, Cabrita e Appleton (2002) definem reabilitao como o conjunto de
aes que visam solucionar as deficincias fsicas e as anomalias construtivas, ambientais e
funcionais de um edifcio, acumuladas ao longo dos anos, ou alterar o seu uso original,
procurando, ao mesmo tempo, uma modernizao e uma melhoria geral do imvel
atualizando as suas instalaes, equipamentos e a organizao dos espaos existentes,
melhorando o seu desempenho funcional e tornando-o apto para o seu completo e atualizado
reuso.
Os mesmos autores afirmam, ainda, que uma classificao de graus de interveno permite
estabelecer critrios e criar instrumentos gerais de gesto tcnica e financeira que visam
facilitar a tomada de decises, possibilitando uma noo aproximada quanto aos provveis
patamares de custo dessas operaes. Os autores exemplificam a seguinte forma de graduar
nos nveis de reabilitao:
Nvel 1: Reabilitao superficial: execuo de pequenos reparos e benefcios nas

instalaes e equipamentos j existentes na edificao. Como exemplo, so citados:
melhoria das condies interiores de iluminao e ventilao; limpeza e reparo geral das
coberturas; reparos pontuais de revestimentos; reparos de esquadrias existentes; e
melhoria das instalaes eltricas.
Nvel 2: Reabilitao mdia: diferencia-se da reabilitao superficial por serem aes

mais profundas, mas que no ultrapassam 50% do custo de uma construo nova. Neste
caso, alguns elementos, ou mesmo subsistemas do edifcio, no possuem condies de
serem recuperados. Esse tipo de interveno ocorre, por exemplo, quando os sistemas
eltricos e hidrulicos devem ser completamente substitudos por novos.
Nvel 3: Reabilitao profunda: este tipo de interveno compreende, de forma geral, a

necessidade de desenvolver importantes alteraes na distribuio e organizao interior
dos espaos nos edifcios, as quais implicam em demolies e reconstrues
significativas, que podem obrigar substituio parcial ou total dos subsistemas do
edifcio.
No contexto nacional, o termo reabilitao ainda no tem um significado preciso.
21
Resende (2004) ao se referir ao termo reabilitao, entende-o como sendo o conjunto de

intervenes tcnicas que determinam um novo uso ao edifcio. Nesse sentido, o autor apenas
restringe a finalidade da reabilitao para os casos de mudana da finalidade original da
edificao. preciso alertar, porm, que esse autor no teve por objetivo precisar o termo.
Apenas o conceituou dentro de uma discusso maior de seu trabalho que era a manuteno de
edifcios.
Yolle Neto (2006) sintetiza o conceito, afirmando que a reabilitao de edifcios antigos visa
produo de moradias a partir da recuperao de imveis obsoletos. Portanto, liga a
reabilitao ao termo recuperao. Tambm neste caso, o autor no buscou precisar o termo.
Por sua vez, Maricato (2000) procura distinguir os termos reforma e reabilitao de acordo
com o grau de complexidade dos servios. Assim, a autora afirma que as empresas que
trabalham com reforma de edifcios so menores e mais ligadas ao trabalho artesanal,
quando comparadas quelas que trabalham em obras de reabilitao, onde as intervenes
ocorrem no edifcio com um todo, e exigem uma forma de gesto da obra mais
especializada.
Frente aos conceitos anteriormente apresentados, nota-se que a reabilitao envolve aes
com diversos nveis de interveno, todas elas visando restabelecer adequadas condies de
utilizao de um dado edifcio.
A classificao da reabilitao por nveis de interveno bastante apropriada, uma vez que
os trabalhos que visam recuperao das condies de uso dos edifcios podem ocorrer tanto
em elementos distintos da edificao, como para objetivos diferenciados.
Fica claro que a amplitude do termo reabilitao maior que de outros termos, tais como
retrofit, que seguindo a classificao estabelecida pelo International Code Council (2003),
por exemplo, corresponde ao grau de Alterao Nvel 1. Tambm a reforma, de acordo com
a classificao de Aguiar, Cabrita e Appleton (2002), se enquadraria no Nvel 1 de
reabilitao.
Resumidamente, pode-se afirmar que a reabilitao urbana est inserida no contexto da
construo civil, e que a reabilitao de edifcios refere-se a um leque amplo de aes que
buscam a recuperao da capacidade de uso de um dado edifcio.
Com esses conceitos em mente, prope-se a Figura 2.1, adaptada de BCSD Portugal (2004),
em que se esquematiza o conjunto de aes pertinentes reabilitao de edifcios, sendo esta
22
inserida no contexto da reabilitao urbana, e em uma viso mais ampla, no setor da

construo civil.
Figura 2.1 A reabilitao de edifcios no contexto do setor da construo civil e as

atividades que pode compreender.
A partir dos conceitos de reabilitao de edifcios apresentados e visando padronizar a
terminologia a ser adotada, no contexto do presente trabalho ser utilizada a seguinte
definio para o termo:
REABILITAO de edifcios uma ao que pode envolver atividades de restauro,
manuteno, alterao, retrofit, reparo ou reforma visando dotar o edifcio de atributos
econmicos ou funcionais equivalentes aos exigidos a um edifcio novo para o mesmo fim.
Esta ao pode ser classificada de acordo com o grau de alterao necessrio em:
Alterao Nvel 1: remoo, reutilizao ou aplicao de novos materiais aos elementos

ou equipamentos do edifcio;
Alterao Nvel 2: alteraes que incluem a reconfigurao dos espaos ou de qualquer

subsistema do edifcio;
Alterao Nvel 3: alteraes que ocorram em mais de 50% da rea total do edifcio.
23
2.3. Os contextos internacional e nacional da reabilitao de

edifcios para habitao
2.3.1.
A experincia norte-americana
Ao contrrio do ocorre nas grandes cidades brasileiras, as metrpoles norte-americanas

apresentam, desde meados da dcada de 1950, uma reduo demogrfica significativa.
Cidades como Pittsburg, Cleveland, New Orleans, St. Louis e Detroit observaram uma
variao negativa de mais que 10% de suas populaes absolutas, somente entre as dcadas de
1980 e 1990. Isso decorre da migrao da populao das reas centrais das metrpoles rumo
aos chamados distritos suburbanos, cidades perifricas s grandes metrpoles, as quais a
qualidade de vida tida como melhor (ANJANEYULU, 2003).
Como reflexo desse processo, tem se verificado um aumento da vacncia imobiliria em
edifcios habitacionais das reas centrais urbanas.
Por sua vez, em torno de 50% dos edifcios habitacionais e comerciais nos Estados Unidos
foram construdos entre as dcadas de 1940 e 1980, segundo censo realizado em 2000 (Figura
2.2). Considerando que aproximadamente 25% dos edifcios foram construdos antes de 1945,
pode-se afirmar que aproximadamente 75% do parque imobilirio norte-americano tem mais
que 25 anos de construdo.
Alm disso, a vacncia domiciliar6, ou seja, a relao entre todos os espaos construdos
vazios e o total de espaos construdos (BOMFIM, 2004), alcana atualmente 10,1% nos
Estados Unidos, representando um incremento de 2,2% desde 2000 (US CENSUS, 2007).
O censo americano considera domiclios vagos aqueles que esto disponveis para alugar, vender, ou que esto
fora do mercado. Disponvel em; <http:www.census.gov>. Acesso em: ago 2007.
24
50
45
% de Edifcios
40
35
30
25
20
15
10
5
0
Antes de 1945
1946-1980
Aps 1980
Idade de Construo
Edifcios Habitacionais
Edifcios Comerciais
Figura 2.2 Idade das edificaes habitacionais e comerciais nos Estados Unidos (Fonte:
US CENSUS, 2007).
Buscando solucionar o problema de emigrao da populao das cidades, notadamente nos
seus centros, rumo a reas suburbanas e ao interior, as prefeituras locais adotaram medidas
visando revitalizar as reas centrais. Ao assim proceder, identificaram que uma poltica
habitacional aderente a esta revitalizao tambm seria necessria. Para isso, focaram suas
aes de reabilitao principalmente em edifcios vazios, com construo anterior dcada de
1980, o que impulsionou fortemente o setor de reabilitao naquele pas (ANJANEYULU,
2003).
Entretanto, inicialmente os custos de produo para reabilitao dos edifcios eram maiores
que aqueles empregados em construes novas e, portanto, no atraam as empresas privadas.
O principal motivo para o elevado custo desse tipo de obra eram os cdigos de obras das
grandes cidades norte-americanas, concebidos para construes novas, no abrangendo,
portanto, as especificidades das obras de reabilitao (ANJANEYULU, 2003).
At a dcada de 1970, a sistemtica para aceitao dos projetos de reabilitao pelos rgos
pblicos, levava em conta regra 25/50. Por esta regra, os custos em obras de reabilitao
deveriam ser estimados, inicialmente, como um percentual do valor de mercado do edifcio.
Assim, se esse percentual fosse menor que 25%, os rgos pblicos poderiam flexibilizar
algumas diretrizes impostas pelos cdigos de obras. Caso o percentual ficasse entre 25% e
25
50%, os servios executados deveriam seguir as determinaes dos cdigos de obras novas,
embora as partes do edifcio que no sofressem interveno pudessem se manter inalteradas.
Por outro lado, se o percentual fosse maior que 50%, todo o edifcio deveria ser adequado aos
cdigos de obras novas vigentes poca (SHAY; SYAL, 2001).
A regra 25/50 no proporcionava um grau de preciso esperado pelas empresas construtoras
para o levantamento de custos. Assim, a fim de minimizar os riscos de investimento,
majoravam estes custos a partir da aplicao de fatores de segurana. Com isto, os custos
finais encontrados ficavam bastante elevados quando comparados com a demolio e
reconstruo, desencorajando o investimento das empresas no setor no setor de reabilitao de
edifcios (SHAY; SYAL, 2001).
A mudana significativa ocorreu quando a prefeitura da cidade New Jersey elaborou o cdigo
de obras especfico para obras de reabilitao. No novo cdigo, foram elencadas as categorias
nas quais as obras de reabilitao deveriam ser classificadas: reparo, renovao, alterao,
reconstruo, mudana de uso e adio de novas partes. Para cada categoria, o cdigo
estabelecia requisitos mnimos que o projeto de reabilitao do edifcio deveria atender para
cada um dos subsistemas do edifcio (SHAY; SYAL, 2001).
Por exemplo, caso a obra fosse de renovao, as janelas das fachadas poderiam ser
substitudas, desde que atendidas a rea mnima de vo. Se ao contrrio, a obra fosse
considerada de reparo, as janelas somente poderiam ser substitudas por outras com as
mesmas dimenses e especificaes originais.
O resultado implicou em uma reduo significativa de custos de produo, quando comparado
com o mesmo projeto utilizando o cdigo de obras para construes novas (FOREST, 1999).
Como exemplo, cita-se o estudo de caso apresentado por Anjaneyulu (2003). O autor analisou
os custos de reabilitao de um edifcio de 1910, na cidade de Detroit, com rea total
construda de 10.587,79 m2, considerando os requisitos previstos pelo cdigo de obras para
construes novas (Michigan Building Code - MBC) e o novo cdigo de obras de reabilitao
(Michigan Existing Building Code - MEBC).
Para esse edifcio, que sofreu alterao de uso comercial para habitacional, Anjaneyulu (2003)
identificou que caso a obra fosse realizada baseada nos requisitos do MBC, o custo seria 22%
maior quando comparada com a mesma obra executada com base nos requisitos do MEBC.
Alm disso, caso o edifcio fosse demolido e reconstrudo um novo, com mesmo projeto, o
custo seria 35% maior que a reabilitao do edifcio considerando o MEBC. Na Tabela 2.1
26
so apresentados os resultados encontrados por esse autor para cada uma das trs opes de
empreendimento.
Tabela 2.1 Comparativo de custos de produo entre demolio e construo nova,
reabilitao com uso do MBC e reabilitao com uso do MEBC
(ANJANEYULU, 2003).
Tipo de obra
Demolio e nova
Reabilitao com uso Reabilitao com uso
construo
do MBC
do MEBC
10.183.320,00
9.220.528,00
7.544.638,00
Unitrio
961,80
870,86
712,58
Variao de custo em
34,97
22,21
---
Custo Total (US$)

Custo
2
(US$/m )
relao ao uso do
MEBC (%)
O sucesso de New Jersey encorajou cidades e estados, como New York State, Massachusetts,
Maryland, Rhode Island, Wichita, Kansas City e Missouri, a tambm criarem seus cdigos de
obras especficos para obras de reabilitao. E, com isto, o crescimento desse setor foi
significativo nos Estados Unidos, a partir da dcada de 1990. Enquanto em 1962 os recursos
investidos nesta rea foram de 11,4 bilhes de dlares, em 1998 o valor alcanou cerca de 120
bilhes de dlares (SHAY; SYAL, 2001).
Conseqentemente, a pesquisa sobre o assunto se tornou mais intensa. Um dos estudos mais
significativos foi o realizado pelo Departamento de Habitao e Desenvolvimento Urbano
(HUD) do governo norte-americano. Em 1995, o HUD lanou um documento intitulado
Innovative Building Rehabilitation Technologies (BUILDING TECHNOLOGY INC,
1995), no qual so exploradas diversas tecnologias para reabilitao de edifcios, implicando
em custos mais baixos, se comparados com tcnicas tradicionais.
A partir deste trabalho o HUD desenvolveu um cdigo de obras de abrangncia nacional,
relativo exclusivamente s obras de reabilitao, denominado de NARRP Nationally
Applicable Recommended Rehabilitation Provisions (NAHAB, 1997). Este documento serviu
27
de base para o ICC International Code Council para a lanar, em 2003, o International
Existing Building Code (IEBC) que, contm as principais diretrizes para obras de reabilitao.
Ressalta-se, entretanto, que o IEBC no leva em considerao as particularidades urbanas e
arquitetnicas do parque edificado de cada cidade, cabendo aos municpios estabelecerem
suas diretrizes especficas.
Desta forma, o setor de reabilitao de edifcios, nos Estados Unidos da Amrica, foi
sistematizado a partir da criao de cdigos de obras especficos, o que contribuiu para seu
crescimento mais organizado.
2.3.2.
A experincia europia
O processo de reabilitao de edifcios na Europa teve incio a partir da 2 Guerra Mundial.

Entretanto, segundo Remy (2003), foi somente a partir da dcada de 1980 que as construtoras
passaram a ter interesse por este setor. Hoje, o setor de reabilitao de edifcios tem uma
participao, em grande parte dos pases europeus, maior que o setor de construes novas
(EUROCONSTRUCT, 2003).
De acordo com Remy (2003), na Frana, por exemplo, foi a partir de 1989 que as grandes
construtoras ingressaram no setor de reabilitao, o que gerou um grande crescimento
chegando a apresentar mais de 50% do volume de negcios da construo civil.
De forma semelhante ao ocorrido nos Estados Unidos, como o custo mdio das obras de
reabilitao superava o custo das obras novas, ou seja, era mais lucrativo demolir e reconstruir
do que reabilitar o que estava construdo; portanto, no havia interesse por parte do mercado
imobilirio neste tipo de empreendimento.
Entretanto, a partir do desenvolvimento de tecnologias construtivas mais adequadas s obras
de reabilitao, bem como com o desenvolvimento de novos materiais e componentes, o setor
tornou-se financeiramente mais atrativo para as construtoras, como demonstra a Tabela 2.2
(REMY, 2003).
28
Tabela 2.2 Custos associados s obras novas e reabilitadas em cidades francesas (Fonte:
Remy, 2003).
CUSTO ( / m2)
MONTAUBAN (Reabilitao)
TOULOUSE (Obra nova)
Compra da propriedade
765,00
897,00
Custo das obras
900,00
1.090,00
Preo de venda
2.000,00
2.200,00
335,00
213,00
Lucro Bruto
Ainda na Frana, a Agence Nationale pour LAmlioration de LHabitat (ANAH)7,

apresentou, em 2002, um relatrio com uma anlise estatstica de uma amostra representativa
dos subsdios destinados reabilitao de imveis. Foram analisados aproximadamente
110.000 dossis entre 2001 e 2002.
Fruto desse estudo, a ANAH editou, em 2003, o Rehabilitation fiches de prix, um catlogo
de preos de servios relacionados s obras de reabilitao, sejam imveis individuais ou
coletivos. Alm disso, constam nesse catlogo recomendaes tcnicas, estimativas de custo
de mo-de-obra, durao de servios e uma explicao detalhada para cada atividade. Entre as
recomendaes, consta a preocupao com o detalhamento do oramento, particularmente
quanto ao levantamento de quantitativos e custos unitrios dos servios.
Em Portugal, segundo Aguiar (2004), a importncia do setor de reabilitao de edifcios na
construo civil, apesar de crescer exponencialmente, no se equipara ainda minimamente ao
que se passa no resto da Europa.
Alm disso, existe ainda um reduzido conhecimento sobre os custos relativos reabilitao do
parque edificado (AGUIAR; CABIRATA; APPLETON, 2002). Freitas e Sousa (2003)
A Agence Nationale pour LAmlioration de LHabitat (ANAH) um rgo pblico nacional criado em 1971 e
tem o objetivo de melhorar as habitaes pertencentes a proprietrios privados.
29
afirmam, inclusive, que freqente encontrar variaes de at 200% entre oramentos de

apresentados por empresas construtoras para um mesmo projeto de reabilitao. De acordo
com os autores, isto ocorre, pois, no h em Portugal um conjunto suficientemente vasto de
empresas especializadas em obras de reabilitao, o que se traduz em dificuldades no
processo de elaborao de oramentos.
Apesar disso, na percepo de Pontes (2003) tem ocorrido um crescimento significativo da
importncia relativa das obras de reabilitao em Portugal.
Assim, no sentido de estabelecer parmetros de custos de produo mais adequados
realidade local, algumas pesquisas tm sido realizadas em Portugal. Como exemplo, Pontes
(2003) procura definir frmulas especficas para estimativa de custos em obras de
reabilitao.
Para isso, o autor utilizou uma experincia de reabilitao ocorrida em Lisboa, onde o projeto
previa a interveno em um edifcio construdo na dcada de 1970, com quatro pavimentos e
oito unidades habitacionais j existentes. No trabalho, Pontes (2003) calcula os custos para
reabilitao considerando os nveis 1, 2 e 3 de alterao.
Uma das concluses obtidas pelo autor, por exemplo, que medida que o grau de
interveno no edifcio torna-se maior, a participao dos custos de mo-de-obra aumenta em
relao ao custo total do empreendimento.
O autor ainda destaca que alguns servios, como pintura e instalaes prediais tm os custos
de produo mantidos, independentemente do grau de interveno prevista no edifcio, uma
vez que em todos os nveis de reabilitao foi considerada a substituio completa dos
materiais. Assim, por exemplo, enquanto na reabilitao de nvel 1, os servios de pintura tm
participao de 25% no custo total da obra, na reabilitao de nvel 3 essa participao
diminui para 6%.
2.3.3.
A experincia nacional
Por ser um subsetor recentemente constitudo no Brasil, a reabilitao de edifcios para

habitao apresenta muitas caractersticas herdadas do subsetor voltado s construes novas.
Vale destacar que a cadeia produtiva de ambos apresenta diversos agentes em comum, os
quais foram identificados e caracterizados em trabalhos de diferentes autores e sintetizados
pelo projeto REABILITA (2007).
30
Para que se tenha clareza sobre o papel de cada um, caracteriza-se, na seqncia, os principais
agentes envolvidos em obras de reabilitao de edifcios para habitao de interesse social,
uma vez que atualmente, a maior parte dos empreendimentos do setor tm essa finalidade.
Proprietrios de imveis: os edifcios a serem reabilitados podem ter como proprietrios

pessoas fsicas ou jurdicas, como tambm podem pertencer ao poder pblico. So estes,
portanto, os agentes definidores do valor de venda do imvel, fator determinante na
anlise de viabilidade da ao de reabilitao (REABILITA, 2007);
Escritrios de projeto: so os responsveis pela elaborao dos projetos, desde o projeto

bsico at o executivo. Em algumas situaes so denominados de assessorias tcnicas.
Vale ressaltar que no h, por ora, escritrios especializados em projeto de reabilitao;
na maioria das vezes, a sua experincia est fundamentada na realizao de projetos para
construes novas (REABILITA, 2007);
Construtoras: as que tm atuado no subsetor de reabilitao advm do setor de

construes habitacionais novas, com pouca ou nenhuma experincia em obras de
reabilitao; h, porm, aquelas que tm alguma experincia em obras de reforma, mas
cujo escopo, muitas vezes, est relacionado reabilitao do nvel 1, como
anteriormente definido (REABILITA, 2007);
Agentes Financiadores: at o momento, os principais financiadores tm sido empresas

pblicas responsveis pela gesto de programas habitacionais, dentre as quais: CEF em
mbito nacional, CDHU e COHAB no estado de So Paulo (REABILITA, 2007);
Associaes organizadas: cidados organizados que podem participar do processo

sugerindo aes e propondo indicaes de imveis com possibilidades de reabilitao aos
rgos pblicos e agentes financiadores (REABILITA, 2007);
Municpios: gestores locais, responsveis pela formulao, planejamento e execuo das

aes de reabilitao, pela articulao dos parceiros, aporte de recursos das
contrapartidas pactuadas e formulao de leis para regulao do uso e ocupao do solo
nas reas de interveno (LEUSIN; GOLDMAN, 2005);
rgos internacionais: prestam assistncia tcnica e assessoria no planejamento das

aes, bem como viabilizam aporte de recursos internacionais (LEUSIN; GOLDMAN,
2005);
31
A ao das empresas pblicas nos empreendimentos de reabilitao est fortemente associada

s presses que o Estado tem recebido por parte de grupos sociais ligados populao de
baixa renda, que visam ocupao de imveis vacantes nas reas centrais, com a finalidade
de prover habitao para este pblico especfico.
Entretanto, as aes empreendidas at o momento ainda no revelam um volume significativo
de produo, como pode ser observado na Tabela 2.3. Nota-se que em 2005, do total de
recursos financeiros investidos pela CEF em programa habitacionais, apenas 5% dos recursos
foram destinados obras de reabilitao.
Tabela 2.3 Investimentos da CAIXA ECONMICA FEDERAL em habitao no ano de
2005 (Fonte: Revista Conjuntura da Construo. Maro, 2005).
Origem dos recursos
Programa
Ministrio das Cidades
Urbanizao
FGTS
R$ milhes
188,76
Reabilitao Central
31,77
Reabilitao do Patrimnio
20,34
Habitao de Interesse Social
209,15
PSH
580,00
Operaes Especiais habitao Popular
7.050,00
Carta de Crdito
1.000,00
PAR
1.314,94
CAIXA
Programas Caixa de Habitao
200,00
FAT
Programas Caixa de Habitao
300,00
TOTAL
10.894,96
De fato, as aes de reabilitao de edifcios tm sido notadamente pontuais no Brasil. Citase, por exemplo, as intervenes estudadas pelo Projeto REABILITA (2007) nas reas
centrais das cidades do Rio de Janeiro, Salvador e So Paulo.
No caso do Rio de Janeiro, as aes estudadas foram promovidas pelo Programa de
Reabilitao de reas Urbanas Centrais, do Ministrio das Cidades, e ocorreram
principalmente em antigos casares de at trs pavimentos, com estado avanado de
32
degradao dos seus elementos construtivos, sendo que em alguns casos, somente foi possvel
o aproveitamento das fachadas. Foram produzidas ao todo, 61 unidades habitacionais,
considerando os quatros casos estudados na cidade.
Do mesmo modo que no Rio de Janeiro, em Salvador no foi possvel a reabilitao dos
antigos casares, sendo necessria a demolio das estruturas internas existentes e construo
de novas estruturas. Foi possvel apenas a manuteno das fachadas. Neste caso, o projeto
possibilitou a produo de 130 unidades habitacionais.
Por fim, em So Paulo, foram estudados quatro empreendimentos de reabilitao, totalizando
478 unidades habitacionais produzidas, sendo estas obras inclusive apresentadas no quarto
captulo do presente trabalho. O prprio trabalho de Yolle Neto (2006) tambm trabalha com
trs dos empreendimentos estudados no Projeto REABILITA, o que demonstra que poucas
so as obras de reabilitao no Brasil.
Com relao aos investimentos feitos pelo setor privado, no que se refere habitao, pode-se
afirmar que estes investimentos so reduzidos. Investigaes realizadas pelo autor em sites de
empresas construtoras permitem afirmar que as suas aes de reabilitao tm se concentrado
principalmente nos empreendimentos comerciais.
O baixo investimento do setor privado em reabilitao visando habitao, segundo Teixeira
(2005), decorre, principalmente, do alto valor dos imveis nas regies centrais das grandes
metrpoles, quando comparado com regies mais perifricas das cidades. Decorre tambm do
desinteresse das classes mdia e alta em adquirir unidades habitacionais em edifcios
reabilitados nas regies centrais, uma vez que h dificuldades de se adaptar esses edifcios s
necessidades destes usurios. Cita-se, como exemplo, a dificuldade de se oferecer garagens
aos usurios dos empreendimentos reabilitados.
Segundo Carvalho (2005) outro obstculo refere-se ausncia de uma legislao especfica
para obras de reabilitao de edifcios. Segundo o autor, a rigidez dos atuais cdigos de obras
no corresponde aos critrios de construo empregados neste tipo de empreendimento.
Outro fator que tem contribudo para o desinteresse das empresas privadas em obras de
reabilitao diz respeito aos riscos que tais empreendimentos oferecem, quando comparados
s construes novas, sobretudo em relao aos custos e prazos de produo.
A ausncia de metodologias de gesto especficas a obras de reabilitao implica em muitas
incertezas que dificultam tanto a elaborao de oramentos como a proposio do
planejamento de obra.
33
Neste sentido, Carvalho, Ragazzi e Pini (2006) defendem que as obras de reabilitao no so
realizadas em canteiros com caractersticas de contingenciamento estveis e permanentes. Isto
, a produtividade da mo-de-obra sofreria alterao, na medida que existem fatores inerentes
a este tipo de empreendimento que influenciam a dinmica das frentes de trabalho, tais como:
dificuldades de logstica interna no canteiro de obras, dimenses restritas do ambiente de
trabalho, horrios especficos para determinados servios como carga e remoo de resduo de
construo. Assim, os autores so contrrios utilizao de coeficientes de produtividade
obtidos em obras novas para elaborao de oramentos de obras de reabilitao, uma vez que
isso poderia distorcer custos de produo reais.
Nesse sentido, Carvalho et al. (2006) acreditam que o conceito de produtividade mdia,
referncia bsica para os oramentos de obras novas, necessrio, mas no capaz de
representar e satisfazer plenamente a sensibilidade de uma gesto efetiva que as obras de
reabilitao requerem. Assim, os autores so favorveis aplicao de fatores numricos,
denominados de contingncias, sobre os coeficientes de produtividade da mo-de-obra de
obras novas, de acordo com a dificuldade imposta pelo servio em determinada obra de
reabilitao.
A Tabela de Custos de Manuteno e Reformas (PINI, 2006), por exemplo, utiliza os
coeficientes de produtividade de servios em obras novas da TCPO (PINI, 2000), e acrescenta
21,71% aos encargos sociais e trabalhistas calculados, o que significa duas horas-extras
dirias por funcionrio, de modo a representar as dificuldades impostas em obras de
reabilitao. Entretanto, a publicao no apresenta quais os critrios adotados para aplicao
deste percentual.
Por sua vez, Yolle Neto (2006) ressalta a importncia da estimativa do custo como ferramenta
para a anlise de viabilidade financeira para empreendimentos de reabilitao. Segundo dados
analisados pelo autor, as obras que no sofrem modificao de uso original ou apresentam
bom estado de conservao podem apresentar custos 50% menores que obras que impliquem
em mudana de uso ou onde o estado de conservao do edifcio seja ruim.
Com o objetivo de identificar uma metodologia para modelagem de custos, Leusin e Goldman
(2005) estudaram 20 obras de reabilitao de casares de at dois pavimentos no Rio de
Janeiro, identificando os servios e materiais utilizados. A partir disso, os autores sintetizaram
os dados em um projeto modelo que serviu de base para preparao de uma planilha, com
vistas a ser utilizada na estimativa de custos de obras similares. Vale observar, que no
34
material de Leusin e Goldman (2005) no so apresentados os dados dos 20 empreendimentos

estudados, o que impossibilitou uma comparao com os dados obtidos no presente trabalho.
Apesar das dificuldades ainda existentes para o crescimento mais acentuado do subsetor de
reabilitao de edifcios para habitao no Brasil, h potencial para o seu desenvolvimento de
forma consistente.
O primeiro passo deve ser o estmulo do setor imobilirio para aplicao de investimentos
neste tipo de empreendimento, que segundo Carvalho (2005), ainda se divide quanto s reais
vantagens de investir na recuperao de edifcios antigos, sendo uns dos principais
empecilhos os aspectos tcnicos.
Para isso, o conhecimento sobre os reais custos de produo de obras de reabilitao
fundamental. Entretanto, constata-se que poucos registros podem ser encontrados na
bibliografia nacional a respeito do assunto.
De encontro a isto, o presente trabalho procura agregar novos dados ao estudo dos custos em
empreendimentos de reabilitao. Ao longo do captulo trs sero abordados os conceitos e
mtodos para calculo de custos e elaborao de oramentos de obras na construo civil,
sendo que nos captulos quatro e cinco sero analisados os custos envolvidos em
empreendimentos de reabilitao de edifcios.
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3. CUSTOS E ORAMENTOS NA CONSTRUO CIVIL

Este captulo destinado ao tema determinao dos custos e oramentos para obras de
construo civil. Assim, primeiro so abordados os principais conceitos relacionados ao
processo de elaborao de oramentos e definio dos custos na construo civil; na
seqncia, so apresentadas as etapas de elaborao de oramentos para obras civis,
sistematizadas de tal forma que serviro de referncia para apresentao dos oramentos
destinados s obras reabilitadas.
Alm disso, feito um detalhamento de cada etapa constante do oramento, destacando-se as
particularidades de cada item que as compem. Por fim, so apresentados e discutidos os tipos
de relatrio que devem ser gerados a partir do processo de elaborao do oramento.
3.1 Custos na Construo Civil Conceitos e Classificao

Para se verificar a viabilidade financeira de um empreendimento na Construo Civil,
necessariamente, deve-se determinar, mesmo que de forma estimada, os custos envolvidos em
sua produo; pois, como bem afirmam Andrade e Souza (2003), o custo de um
empreendimento o fator limitante para sua concepo e implementao.
Para Giammusso (1991), custo significa a importncia necessria para que se obtenha
certo bem ou servio. Pode-se dizer que nesta definio a palavra importncia tem o
significado de quantia, ou seja, o recurso financeiro necessrio para a obteno de um bem
ou servio.
Cabral (1988) afirma que os custos s so originados quando ocorre o consumo dos bens e
servios no processo produtivo. Assim, por exemplo, ao se admitir um determinado material
da empresa em estoque, j houve um gasto, mas seu valor s ser custo quando ele for
utilizado na construo.
Cardoso (1999) define custo como despesa, gasto, valor em dinheiro ou preo de bens e
servios utilizados na produo de outros bens ou servios.
Da mesma forma, Martins (2000) conceitua custo como sendo um gasto relativo a um bem
ou um servio utilizado na produo de bens ou servios. Ainda segundo o autor, ele
representa o valor da soma dos insumos - mo-de-obra, materiais e equipamentos necessrios realizao de dada obra ou servio, constituindo-se no valor pago pelos mesmos.
36
Por sua vez, Lima (2000) procura ampliar o conceito de custo, referindo-se a qualquer gasto,
monetrio ou no, para produo de um bem ou servio, resultado da utilizao de diversos
insumos tais como matrias-primas e mo-de-obra direta, alm das atividades que no se
relacionam diretamente produo, denominadas de indiretas.
Andrade e Souza (2003) acrescentam ao conceito o fator tempo, definindo os custos na
construo civil como o montante financeiro, proveniente de gastos com bens, servios e
transaes financeiras, necessrio execuo de um empreendimento, desde a etapa de estudo
de viabilizao at a sua utilizao, durante um prazo pr-estabelecido.
Apesar dos esforos em se estabelecer uma definio clara para os custos na Construo Civil,
o seu entendimento torna-se mais assimilvel quando apresentadas suas formas de
classificao.
De acordo com Cabral (1988), os custos podem ser classificados de acordo com a sua
abrangncia - custo total ou unitrio; o momento de clculo - histrico ou pr-determinado, a
sua variabilidade - fixos, variveis ou semi-variveis, ou pela facilidade de atribuio - diretos
ou indiretos.
A abrangncia est relacionada quantidade produzida. O custo unitrio seria o valor
necessrio para produo de uma unidade de servio, enquanto o custo total representa o valor
necessrio para produzir a totalidade de um servio ou obra.
O momento de clculo diferencia o custo histrico, ou seja, aquele calculado aps a sua
ocorrncia no processo produtivo, de custo pr-determinado, aquele calculado previamente
sua ocorrncia, sendo exemplos deste ltimo tipo os custos levantados antes da realizao das
obras, de forma estimativa.
Outra classificao bastante conhecida, oriunda das cincias contbeis, agrupa os custos
segundo os critrios de variabilidade e de facilidade de atribuio (ANDRADE; SOUZA,
2003).
Segundo Cabral (1988), a variabilidade associa o custo do produto ao volume de produo, e
de acordo com este critrio, os custos poderiam ser divididos em:
Fixos: aqueles que no variam em funo das oscilaes quantitativas da atividade de

produo. Como exemplo pode ser citado o montante salarial do pessoal administrativo.
37
Variveis: os que tm seu valor determinado pela oscilao da quantidade produzida ou

dimenso do produto. Como exemplo tem-se os custos de materiais, mo-de-obra
diretamente alocada na produo, impostos e taxas.
Semi-variveis: os que possuem componentes das duas naturezas fixos e variveis

porm, no variam de maneira proporcional ao volume de produo. O custo total de
uma obra, por exemplo, semi-varivel, j que fazem parte do seu clculo, os custos
fixos de administrao da obra, e os custos variveis, relacionados diretamente sua
produo.
A classificao dos custos em diretos e indiretos est relacionada facilidade de sua

atribuio, ou seja, quando o custo for facilmente atribuvel a um determinado produto, diz-se
que ele direto; do contrrio, havendo alguma dificuldade nessa atribuio, este
denominado indireto (CABRAL, 1988).
Librelotto, Ferroli e Rados (1998) destacam que para classificar o custo como direto ou
indireto, o importante a contextualizao, ou seja, esclarecer qual o referencial utilizado
para classificar o custo. Assim, o custo de administrao da obra indireto em relao aos
servios da obra, mas direto em relao obra como um todo.
Para Lima (2000), a definio de custos diretos e indiretos mais simples. Este autor define
custos diretos como a soma dos custos de todos os insumos que se incorporam diretamente ao
produto (mo-de-obra, materiais e equipamentos), enquanto os custos indiretos so aqueles
gerados por insumos do produto no agregados a ele, tais quais, os materiais e equipamentos
utilizados no escritrio da obra, como por exemplo, computadores, armrios, material de
limpeza, etc.
Com o mesmo raciocnio, Tisaka (2006) complementa que alm do custo dos insumos
envolvidos diretamente na produo, os custos diretos ainda so compostos pelo custo de toda
infra-estrutura de apoio necessria para a produo no ambiente da obra.
Entretanto, se assim fosse, invariavelmente todos os insumos que contribussem para a
produo de um servio teria seu custo considerado com direto. Para Martins (2000), embora
os custos de alguns insumos sejam relevantes para produo, como a energia eltrica
consumida, por exemplo, tais custos devem ser tratados como indiretos, uma vez que difcil
a mensurao do quanto do insumo efetivamente aplicado na produo do servio ou do
bem.
38
Mattos (2007), por sua vez, afirma que a discusso do que deve ser ou no considerado como
custo direto ou indireto suprflua, pois, o que realmente importa computar todos os custos
envolvidos na produo. Para o autor, uma planilha de servios completa, com a maior
quantidade possvel de itens, reduz muito a quantidade de itens relativos ao custo indireto,
mas no altera o custo final da obra.
Embora existam autores que no valorizam esta classificao, trata-se de uma diviso
amplamente disseminada junto aos profissionais da construo civil (DIAS, 2001). Por este
motivo, ser mantida na terminologia a ser empregada no presente trabalho, adotando-se os
seguintes significados:
Custos Diretos: so compostos pelos custos dos insumos materiais, mo-de-obra e

equipamentos essencialmente necessrios para a produo de um bem ou servio e
devem ser previstos nas suas composies unitrias.
Custos Indiretos: decorrentes da estrutura da obra e da empresa e que no podem ser

atribudos exclusivamente produo de um dado bem ou execuo de um servio, mas
que so necessrios para que os mesmos sejam realizados.Sendo assim, no fazem parte
das composies unitrias dos bens ou servios.
Apesar da importncia das demais definies na contextualizao dos custos na construo

civil, estes ltimos conceitos apresentados sero tomados como referncia para a seqncia do
trabalho.
3.2 Oramento Conceitos, Importncia, Caractersticas e Graus

de detalhamento
Como destacado na introduo deste trabalho, assim como em diversos segmentos produtivos,
a Construo Civil apresenta como caracterstica um mercado cada vez mais competitivo, de
forma que a sobrevivncia das empresas passa necessariamente, dentre outros fatores, por um
controle apurado dos seus custos de produo.
Determinar ou prever os custos para a realizao de um empreendimento, antes mesmo de ser
executado, segundo Giamusso (1991), realizar o seu oramento. Um dos dicionrios mais
importantes da lngua portuguesa registra, inclusive, que oramento o clculo dos gastos
para realizao de uma obra (FERREIRA, 2004).
39
Portanto, possvel afirmar que o oramento de uma obra ou a atividade de orar uma obra
significa identificar previamente o custo global que esta obra dever resultar ao seu final.
Este conceito confirmado por Mattos (2007) ao afirmar que o oramento consiste numa
tcnica que envolve a identificao, descrio, quantificao e anlise de valor dos itens que
devero compor o preo de venda um empreendimento.
Goldman (2004) afirma que o oramento uma das primeiras informaes que o
empreendedor deseja conhecer ao estudar determinado empreendimento, sendo esta a mais
importante ferramenta para o planejamento e acompanhamento dos custos de construo.
A importncia do oramento tambm ressaltada por Assumpo e Fugazza (2000), quando
destacam o oramento como elemento fundamental de um empreendimento da construo
civil. Deve estar presente desde a etapa de viabilidade inicial do projeto, quando se verifica o
retorno financeiro do capital a ser investido, at a identificao dos custos reais empregados
na obras e que serviro de base para a elaborao de oramentos e projetos futuros.
Kern, Formiga e Formoso (2004) tambm destacam a importncia do oramento, afirmando
que se trata de um documento bsico relativo aos custos de um empreendimento, que
normalmente fundamenta a realizao do negcio. Parametriza tanto o estudo de viabilidade,
como as principais negociaes de preos com fornecedores e clientes.
Tanto as construtoras, responsveis pela execuo de uma obra, como tambm diversos outros
agentes do processo de produo do empreendimento tm interesse na elaborao apurada do
oramento.
Neste sentido, Andrade e Souza (2003) afirmam que a qualidade da previso dos custos na
execuo de uma obra fundamental para a sobrevivncia de uma empresa na Construo
Civil.
Toda cadeia produtiva tem interesse na qualidade do oramento. Os incorporadores e rgos
pblicos, por exemplo, so contratantes interessados no correto detalhamento do oramento,
uma vez que possveis diferenas entre os custos definidos no oramento e aqueles
efetivamente gastos na produo podero implicar em prejuzos para os mesmos.
Alm disso, cada obra apresenta particularidades que a distingue das demais, o que implica
que o oramento deva ser elaborado levando-se em conta as condies de contorno relativas
ao empreendimento estudado. Alm disso, a data de elaborao e o grau de preciso so
elementos importantes que caracterizam o oramento de uma obra. Assim, segundo Dias
40
(2001), todo oramento deve apresentar as seguintes caractersticas: especificidade,

temporalidade e aproximao, as quais sero comentadas na seqncia.
Especificidade
Na elaborao do oramento para um determinado empreendimento, as especificidades da

obra e da empresa responsvel pela sua execuo trazem implicaes diretas no seu custo
final.
A primeira especificidade refere-se s condies locais da obra, tais como: clima, preo dos
insumos local, oferta de equipamentos, alquotas de impostos, disponibilidade de recursos
humanos, etc. Alm disso, devem ser consideradas as especificidades constantes no prprio
projeto do empreendimento, tais como: nmero de pavimentos do edifcio, dificuldades de
acesso para execuo dos servios, particularidades da arquitetura, etc.
A segunda relativa s caractersticas da empresa responsvel pela execuo da obra, uma
vez que estas refletiro diretamente nos valores do oramento. Dentre essas caractersticas,
destaca-se: porte da empresa, que ir determinar os custos da administrao central; a
quantidades de cargos de superviso previstos na obra; o grau de terceirizao de servios,
dentre outros.
Temporalidade
A variao dos custos dos insumos ao longo do tempo, a variao nas taxas, impostos e
encargos sociais e trabalhistas e a evoluo dos mtodos construtivos so fatores que podem
implicar numa variao entre o custo final apurado de um empreendimento e o seu
oramento. Assim, recomenda-se que todo oramento apresente uma data-base, identificando
claramente o momento de sua elaborao.
Aproximao
Como o oramento um documento gerado previamente execuo da obra, as variveis que

o compem so estimadas e, assim sendo, seu resultado aproximado em relao quele que
ser o custo real, isto , o custo apurado aps a produo efetiva do bem. Entretanto, embora
no tenha de ser exato, o oramento deve apresentar um grau de preciso compatvel com a
margem de erro esperada pela construtora e pelos contratantes em funo da fase a que se
refere.
41
A margem de erro de um oramento remete ao seu grau de detalhamento, sendo classificado

em funo deste detalhamento em estimativa de custos ou oramento detalhado (DIAS,
2001).
Segundo Dias (2001), a estimativa de custos pode ser entendida com um clculo expedito para
avaliao dos custos de um servio ou obra, podendo ser realizado atravs de diversos
parmetros, tais como: por rea, por volume, por unidade, etc. Pode ser feito sem que exista
um projeto detalhado do bem a ser produzido.Alm disso, devem ser estimados os custos
indiretos da obra, baseando-se em dados de obras passadas.
Esse mesmo autor define o oramento analtico, detalhado ou convencional como sendo uma
previso de custos que apresenta maior grau de preciso, uma vez que baseada no
levantamento completo dos quantitativos de servios constantes no projeto, nas composies
unitrias de servios e em extensa pesquisa de preo de insumos. Ainda de acordo com Dias
(2001), no oramento detalhado devem ser explicitados os custos dos servios (diretos), os
custos de administrao e suporte do canteiro de obras e outros emolumentos (indiretos), alm
dos impostos e lucro esperado pelo construtor.
Para o presente trabalho, busca-se um grau de preciso maior dos oramentos, de modo a
possibilitar uma anlise detalhada dos custos envolvidos em cada projeto estudado. Sendo
assim, ser utilizado o oramento analtico como ferramenta de estudo, sendo as etapas para
sua elaborao a seguir explanadas.
3.3 Etapas de elaborao do oramento analtico de obras

Segundo Formoso et al. (1986), o oramento detalhado de uma obra resulta da decomposio
da obra nos seus diversos servios (custos diretos) e nos trabalhos de apoio para realizao da
construo (custos indiretos).
Inicialmente so levantados todos os elementos tcnicos pertinentes ao projeto propriamente
dito, tais como projetos executivos, projetos de produo e especificaes tcnicas de
materiais.
Em seguida, calcula-se o custo direto da obra, a partir das definies tcnicas dos
quantitativos de servios, dos coeficientes de produtividade e da cotao de preos de
insumos. Finalmente, soma-se o custo indireto, aplicam-se os impostos e a margem de
lucratividade esperada pela empresa e obtm-se o preo de venda da obra (DIAS, 2001).
42
De forma esquemtica, o processo de elaborao de oramentos compreende trs grandes

etapas de trabalho: estudo de condicionantes, composio de custos e fechamento do
oramento, a seguir detalhadas, com base na proposta de Mattos (2007).
3.3.1.
Estudo de condicionantes
Ao se iniciar a elaborao do oramento de uma obra, deve-se ter a preocupao de se estudar

as condicionantes que se apresentam para a realizao do empreendimento.
Tisaka (2006) afirma que o primeiro passo no processo de clculo do oramento a obteno
do projeto executivo do empreendimento e dos respectivos memoriais descritivos contendo as
especificaes. Alm de servir de base para o levantamento dos quantitativos de servios da
obra, esses elementos trazem as condicionantes tecnolgicas que certamente influenciaro no
desenvolvimento do oramento. Portanto, quanto melhor detalhadas estas peas tcnicas,
melhores so as condies para a realizao de um oramento mais preciso e fundamentado.
Neste sentido, preciso que se destaque, ainda, a necessidade de se ter a definio prvia do
planejamento, uma vez que o prazo de desenvolvimento condicionar o caminho crtico do
empreendimento e, por conseqncia, as condies de desembolso de recursos.
Alm disso, outros elementos so fundamentais confeco do oramento, tais como aqueles
explicitados em documentos legais, como os editais de licitao de obras pblicas, ou os
contratos firmados entre contratantes e construtoras.
A partir destes documentos, uma srie de dados deve ser levantada pelo responsvel pela
elaborao do oramento, tais como: prazo de obra, limitao dos horrios de trabalho,
limitao de horrios de acesso ao local, facilidades disponibilizadas pelo contratante,
critrios de medio e reajuste do contrato, dentre outros. Estes dados iro balizar a ao do
oramentista, principalmente no momento da composio dos custos indiretos.
Outras condicionantes podem ser identificadas atravs de vistorias prvias ao local do futuro
empreendimento, seja este um terreno, no caso de obras novas, ou um edifcio, no caso das
obras de reabilitao. Dias (2001) afirma que impossvel elaborar um adequado oramento,
por mais simples que parea a construo ou reforma, sem a realizao da vistoria tcnica ao
local em que ser realizado o empreendimento. O objetivo dessa ao prover o responsvel
pela elaborao do oramento de informaes que no esto explcitas nas demais peas
tcnicas.
43
No caso especfico das obras de reabilitao de edifcios, a vistoria ao local uma ferramenta
no apenas importante, mas indispensvel para a elaborao do prprio projeto, uma vez que
muitas atividades dependem das condies em que se encontra o edifcio a ser reabilitado.
Nesse sentido, Yolle Neto (2006) afirma que a vistoria de campo fundamental para o
projeto retratar a realidade fsica da obra, sendo impossvel que a equipe tcnica projete a obra
sem realizar vistorias dentro do imvel. O autor ainda destaca que a vistoria no imvel a ser
recuperado constitui-se na principal ferramenta para subsidiar a escolha de alternativas de
interveno, sendo que em alguns casos, a simples inspeo visual no uma informao
suficiente para o correto diagnstico, sendo necessria a execuo de ensaios especficos.
Assim, nas obras de reabilitao de edifcios, ainda que se considere que o projeto reflita uma
realidade j exaustivamente averiguada pelos projetistas, cabe ao oramentista, quando do
levantamento de dados, tambm realizar vistorias ao edifcio, de forma a no restar dvidas
para elaborao do oramento, uma vez que essas informaes podero proporcionar grande
impacto nos custos.
Apesar da importncia dos dados identificados nos documentos e na vistoria tcnica, Mattos
(2007) ressalta que experincia do oramentista e sua familiaridade com o tipo de obra so
fundamentais quando da anlise destas condicionantes, e isto se refletir nas demais etapas de
elaborao oramento.
3.3.2.
Composio de Custos
Esta a segunda etapa a ser vencida para se chegar ao oramento de uma obra e composta
pelas seguintes atividades: identificao de servios, levantamento de quantitativos, clculo
dos custos diretos e clculo dos custos indiretos, cujas principais caractersticas so a seguir
sintetizadas.
3.3.2.1 Identificao
de
Servios
Levantamento
de
Quantitativos
A identificao de todos os servios previstos para execuo da obra primordial para se
obter um oramento completo, isto , o mais prximo possvel da realidade de produo da
obra. Para isto, tomam-se todos os dados levantados na fase anterior de estudo dos
44
condicionantes da obra e relacionam-se os servios previstos nos documentos tcnicos e

legais.
Uma vez identificados os servios integrantes do escopo da obra, bem como suas respectivas
especificaes tcnicas, estes devem ser listados segundo a ordem lgica estabelecida no
planejamento operacional (TISAKA, 2006), partindo-se em seguida para o levantamento de
quantitativos de servio.
Esta etapa crtica no processo de elaborao do oramento, uma vez que a etapa que
demanda mais tempo de trabalho da equipe responsvel pelo oramento; alm disso, possveis
erros no levantamento podero ter implicaes significativas no resultado final, porque nela
que sero definidas as quantidades de materiais a serem adquiridas na obra e dimensionadas
as equipes de trabalho, em funo dos prazos preestabelecidos (GOLDMAN, 2004).
A quantificao dos servios deve ser feita a partir do levantamento de unidade, rea ou
volume de elementos ou subsistemas especificados em projeto. Alm disso, o clculo das
quantidades deve levar em considerao os critrios adotados pelas fontes de composies
unitrias de cada servio (FORMOSO et al., 1986).
Por exemplo, ao se quantificar a alvenaria a ser produzida em um empreendimento, deve-se
mensurar a rea a ser produzida fazendo-se o desconto de vos de esquadrias e aberturas, caso
a fonte da composio unitria deste servio estabelea a necessidade deste procedimento. Na
TCPO, a PINI (2000), por exemplo, estabelece que, neste caso, sejam descontados os vos a
partir de 2 m2 de rea.
Os critrios adotados na quantificao dos servios devero ser os mesmos, tanto na fase da
elaborao do oramento como nas fases de medio e aferio dos servios da obra. Por este
motivo, necessrio que o memorial, contendo os critrios adotados para o oramento, seja
parte intrnseca deste oramento.
Em obras de reabilitao, o levantamento de quantitativos est intimamente relacionado com a
inspeo aos edifcios, principalmente na identificao de servios como remoo de paredes,
elementos estruturais, entre outros.
3.3.2.2 Clculo dos Custos Diretos

O custo unitrio de cada servio multiplicado pelos seus respectivos quantitativos resulta no
custo global do servio. A somatria dos custos globais de todos os servios constitui o custo
45
global direto da obra. As informaes referentes aos custos diretos devem ser sintetizadas
num relatrio, denominado de Oramento Analtico, que ser detalhado no item 2.10.
No entanto, no memorial do oramento, faz-se necessrio registrar como foram obtidos os
valores relativos aos custos unitrios.
Para a produo de uma unidade de servio faz-se necessrio o emprego de insumos material, mo-de-obra e equipamento. A incidncia de cada um desses insumos na produo
de uma unidade de servio chamada de ndice, ou consumo (FORMOSO et al., 1986).
Conhecer os ndices fundamental, uma vez que so reflexo da produtividade da mo-de-obra
e do rendimento dos equipamentos, bem como do consumo dos materiais, j considerando as
respectivas perdas.
Ao conjunto de insumos e respectivos ndices que compem uma unidade de servio da
produo d-se o nome de composio de insumos (MATTOS, 2007).
Cada insumo apresenta um custo unitrio que pode ser obtido de diversas formas.
No caso dos materiais, os custos unitrios podem ser obtidos atravs de consulta a publicaes
que fornecem valores mdios de coleta por regio, como por exemplo, os fornecidos pela
Revista Construo e Mercado, da editora PINI; por cotao direta com os fornecedores, o
que resultam em maior preciso. A qualidade das cotaes est relacionada com fatores como:
detalhamento das especificaes dos materiais, a experincia do profissional envolvido nos
processos de aquisio, as condies de pagamento, o local e condies de entrega, dentre
outros. Alm disso, as quantidades adquiridas iro influenciar no valor da cotao do insumo,
uma vez que na medida em que h um aumento na quantidade adquirida, h uma tendncia do
valor do insumo ser menor (BAZANELLI, 2003).
Para obteno dos custos unitrios de equipamentos pode-se proceder como no caso dos
materiais, fazendo-se cotao do custo horrio de aluguel com fornecedores ou utilizando-se
de publicaes especializadas. Caso o equipamento seja de propriedade da empresa
responsvel pela construo, Dias (2001) prope o clculo do custo horrio atravs da
equao (3.1):
Ch = Dh + Jh + Oh + MOh + Mh
Ch: Custo horrio total;
Dh: Custo horrio de depreciao;
Jh: Custo horrio de juros;
equao (3.1) , onde
46
Oh: Custo horrio de operao;

MOh: Custo horrio de mo-de-obra de operador;
Mh: Custo horrio de manuteno.
Deve-se observar que, em alguns oramentos, equipamentos como elevador de carga, grua e,
em alguns casos, a betoneira, so considerados insumos que constam nos custos indiretos,
pois conforme exposto no item 2.2., alguns insumos de equipamentos, embora estejam
envolvidos diretamente na produo, podem ser considerados indiretos, pois complexa a
mensurao do quanto aplicado do insumo na produo de um determinado servio.
No caso dos equipamentos citados, na maioria das vezes, sua utilizao no se restringe a um
servio especfico da obra, sendo difcil a quantificao das horas gastas num determinado
servio. De fato, o responsvel pela elaborao do oramento deve identificar se as
composies unitrias dos servios levam em considerao o uso destes equipamentos, para
que no ocorra redundncia de custos no oramento, ou seja, um mesmo custo incida duas
vezes, uma como custo direto e outra como indireto.
Quanto mo-de-obra, os custos unitrios correspondem ao salrio-base por hora do operrio,
de acordo com sua funo, somado aos encargos sociais e trabalhistas. O salrio-base obtido
junto ao sindicato das empresas da construo civil da regio, sendo reajustado anualmente.
Por sua vez, os encargos sociais e trabalhistas so formados por todos os impostos incidentes
sobre a folha de pagamento salarial.
Formoso et al. (1986) entendem que os encargos sociais devam ser constitudos por todos os
custos adicionais com a mo-de-obra, estabelecidos por lei, que no implicam em
remunerao por trabalho efetuado. Entretanto, Tisaka (2006) afirma que tais encargos devem
ser compostos pela soma dos custos adicionais com a mo-de-obra previstos em lei aos custos
referentes a alimentao, transporte, EPI equipamento de proteo individual e ferramentas
de uso pessoal.
A norma NBR 12721 Avaliao de custos de construo para incorporao imobiliria e
outras disposies para condomnios edilcios (ABNT, 2006) determina que para o clculo
dos custos de mo-de-obra, deve-se aplicar o percentual relativo aos encargos sociais.
Usualmente, o custo decorrente dos encargos sociais incide sobre o salrio de cada
funcionrio, seja da produo (custos diretos) ou da administrao (custos indiretos), devendo
ser calculado como um percentual deste (DIAS, 2001). Segundo Mattos (2007), os encargos
47
sociais podem ser reunidos em dois grandes grupos, um de sentido estrito e outro de sentido
amplo, cujas caractersticas so:
Sentido estrito: referem-se exclusivamente aos encargos sociais, trabalhistas e

indenizatrios previstos em lei e aos quais o empregador est obrigado;
Sentido amplo: aos encargos sociais, trabalhistas e indenizatrios previstos em lei, aos
quais o empregador est obrigado, so somadas outras despesas que podem ser
referenciadas ao homem-hora, tais como: alimentao, transporte, EPI, seguro em grupo
e at horas extras habituais.
Para o presente trabalho, os encargos sociais e trabalhistas sero adotados em sentido estrito,
ou seja, as despesas com alimentao, transporte, EPI, seguro em grupo e horas extra, sero
consideradas como custos indiretos, conforme ser detalhado no item 3.3.2.3.
Uma vez conhecida a composio de insumos e os custos unitrios de cada insumo, chega-se
composio de custos unitrios do servio.
Na Tabela 3.1 apresenta-se um exemplo de uma composio de um servio de execuo de
frmas para fundao, adaptado de Goldman (2004).
Tabela 3.1 Exemplo de composio de custos unitrios do servio de execuo de 1 m2 de
frmas para fundao.
Insumos para 1m2 de Unidade ndice
Custos Unitrios dos Custo Total dos
frmas
insumos (R$) / m2
insumos (R$) / m2
Carpinteiro
1,30
6,39
8,31
Servente
1,30
4,70
6,11
Sarrafo de pinho 2a
3,00
1,37
4,11
Tbua de pinho 2a
2,50
3,00
7,50
Pregos mistos
kg
0,24
2,50
0,60
Total da composio de custos unitrios do servio
26,63
48
3.3.2.3 Clculo dos Custos Indiretos

O clculo dos custos indiretos de uma obra tem incio pela identificao de todos os itens que
no fizeram parte do clculo dos custos diretos, mas que so necessrios para concluso do
empreendimento.
Os itens que compem os custos indiretos variam de acordo com a obra e a empresa
construtora. Fatores como localizao, prazo e complexidade da obra e porte da empresa
influenciaro mais ou menos no clculo dos custos indiretos. Portanto, o levantamento destes
custos deve ser criterioso, considerando-se as especificidades de cada empreendimento.
A seguir, so apresentados os principais itens a serem identificados para composio dos
custos indiretos do oramento de uma obra, segundo Dias (2001):
Administrao local:
Equipe tcnica e administrativa residente: engenheiros, mestres-de-obra, encarregados,

tcnicos, estagirios, auxiliares de escritrio, apontadores, almoxarifes e demais funes
administrativas;
Equipamentos do canteiro: quando no fizerem parte da composio de custos unitrios,
devem ser identificados como parte dos custos indiretos, tais como: andaimes, balancins,
betoneiras, gruas, elevadores de carga, ferramentas em geral, dentre outros equipamentos que
no tenham uso especfico na obra. Esto includos neste item todos os equipamentos de
proteo coletiva e individual e coletiva que devem ser fornecidos mo-de-obra;
Mobilizao e Desmobilizao da Obra: so os custos relativos montagem e desmontagem
de escritrios (inclusive equipamentos administrativos, como computadores, e outros
equipamentos), barraces e galpes, ligaes provisrias de gua, esgoto, energia eltrica e
telefone, placas da obra, dentre outros;
Documentao: refere-se s taxas de emisso de documentos exigidos por lei, tais como,
Alvar de Construo, Anotao de Responsabilidade Tcnica exigida por conselho
profissional, Habite-se, Averbao de Cartrio e outros documentos que se fizerem
necessrios;
Limpeza da obra: refere-se limpeza rotineira e geral do canteiro durante o transcorrer da
obra;
Custos de pr-venda e ps-venda: em casos de comercializao privada estes custos devem
ser mensurados e considerados no oramento.
49
Elaborao e acompanhamento do projeto:
Refere-se aos custos com a elaborao de todos os projetos necessrios execuo do

empreendimento, incluindo o acompanhamento da obra pela equipe de projetistas, bem como
a elaborao do projeto de As-built ao final da obra.
Administrao Central:
Corresponde ao rateio dos custos da administrao central da construtora, que dever ser
absorvido pelos contratos em andamento da empresa. Nestes custos esto includas despesas
com pessoal do escritrio central, equipamentos, servios de terceiros (contabilidade,
assessoria jurdica, etc.), imveis e outros.
Cada empresa deve elaborar seu oramento anual relativo administrao central e estimar
percentualmente a representatividade desse custo em relao ao custo total das obras durante
o ano.
Segundo Dias (2001), a taxa de administrao central deve ficar entre 2% e 5%. Para o autor,
nos casos em que a taxa maior que 5%, significaria que a construtora est com sua estrutura
administrativa superdimensionada para sua carteira de negcios.
Riscos ou eventuais:
Os fatores imprevistos que podem ocorrer durante uma obra devem ser estimados de acordo
com seu grau de complexidade. Fatores naturais, como chuvas; os econmicos, como
inflao; e scio-polticos, como as greves devem ser considerados e estimados em termos
percentuais sobre o custo direto da obra.
Tisaka (2006) afirma que a taxa de risco se aplica para cobrir eventuais incertezas decorrentes
de servios mal quantificados (irrealistas ou insuficientes), projetos mal elaborados ou
indefinidos, especificaes deficientes, inexistncia de sondagem do terreno, etc.
Mattos (2007) sugere valores percentuais para riscos ou eventuais sobre o custo direto da
obra, em funo da complexidade do empreendimento: obra simples 1,0%; obra normal
2,5%; ou obra complexa 5,0%. Entretanto, o autor no estabelece as caractersticas de cada
obra, imputando, ao oramentista, a responsabilidade pela adoo do percentual mais
adequado.
Para Tisaka (2006), esse valor deve ser estabelecido em funo de uma anlise global do risco
do empreendimento em termos oramentrios, podendo ser estimado entre 1% e 5% do custo
direto da obra.
50
Custos financeiros:
Nos contratos de construo, o construtor realiza os servios com seus prprios recursos,
fecha a medio ao final do ms e s depois recebe efetivamente o pagamento. perda
monetria, fruto da defasagem entre o momento do desembolso e o momento do recebimento
da medio, d-se o nome de custo financeiro (Mattos, 2007).
3.3.3.
Fechamento do Oramento
a ltima etapa do oramento e envolve a determinao dos lucros resultantes e dos impostos
a serem recolhidos. nesta fase tambm que se determina o B.D.I. Bonificao de Despesas
Indiretas e so gerados os relatrios do oramento.
3.3.3.1 Lucro e Impostos

Segundo Lima (2000), o lucro corresponde ao valor resultante da diferena entre as receitas e
as despesas geradas pela obra. Por sua vez, Tisaka (2007) defende que o lucro ou margem a
parcela destinada a remunerar o custo de oportunidade do capital aplicado; capacidade
administrativa, gerencial e tecnolgica adquirida ao longo dos anos de experincia no ramo;
responsabilidade pela administrao do contrato e conduo da obra atravs da estrutura
organizacional da empresa e investimentos na formao profissional do seu pessoal; e criar a
capacidade de reinvestir no prprio negcio.
Deve-se atentar que a receita obtida pela empresa onerada por impostos. Os principais
impostos vigentes que devem ser considerados em oramentos da construo civil so
apresentados na Tabela 3.2.
51
Tabela 3.2 Impostos a serem considerados nos oramentos da construo civil (Fonte:
Dias, 2001).
Sigla
Competncia
Alquota
COFINS
Federal
3% sobre o faturamento
PIS
Federal
0,65% sobre o faturamento
ISS
Municipal
Imposto
Contribuio para
Financiamento da
Seguridade Social
Programa de
Integrao Social
Imposto sobre
Servios
Imposto de Renda de
Pessoa Jurdica
onde est localizada a obra

varivel de acordo com a modalidade
IRPJ
Federal
escolhida pela empresa (Lucro

Presumido ou Lucro Real)
Contribuio Social
sobre o Lucro
varivel de acordo com o municpio
varivel de acordo com a modalidade

CSLL
Lquido
Federal
escolhida pela empresa (Lucro

Presumido ou Lucro Real)
3.3.3.2 Determinao do Custo Total da Obra e B.D.I.

Segundo Mattos (2007), o custo total da obra corresponde ao valor total a ser investido,
englobando todos os custos diretos, indiretos, lucro estimado da empresa e impostos, sendo
este o valor final do oramento.
Apesar do mercado usualmente adotar o termo preo de venda para designar o custo total
do empreendimento, o mesmo no foi adotado no presente trabalho, uma vez que o foco do
estudo se restringiu produo das obras, no considerando a comercializao das unidades
habitacionais produzidas.
Dias (2001) tambm considera esta mesma formao para o custo total, que pode ser obtido a
partir da equao (3.2):
CT = ( (CD + CI) / ( 1 - I% + L% ) )
equao (3.2) , onde
52
CT: Custo Total da Obra

CD: Custos Diretos
CI: Custos Indiretos
I%: Impostos sobre faturamento
L%: Lucro estimado pela empresa
A partir disso, possvel se obter o valor correspondente ao denominado B.D.I. Bonificaes e Despesas Indiretas que, de acordo com Dias (2001), pode ser entendido como
o percentual que deve ser aplicado sobre o custo direto dos itens da planilha da obra para se
chegar ao custo total da obra, sendo definido a partir da seguinte equao (3.3):
B.D.I.(%) = (CT / CD) -1
equao (3.3)
Desta maneira, o B.D.I. apenas reflete a participao dos custos indiretos, lucro e impostos no
custo total da obra, sendo um dado resultante do clculo dos custos diretos e indiretos.
3.3.3.3 Relatrios do Oramento

Concluda a etapa de elaborao do oramento, torna-se possvel a gerao dos relatrios de
custos, que possibilitam uma anlise mais apurada da obra. Os principais relatrios so
sintetizados na seqncia:
Oramento Analtico:
Relatrio contendo o detalhamento de todos os servios relativos produo e que compem

os custos diretos do oramento, sendo agrupados de acordo com a fase da obra em que esto
inseridos. Usualmente, para cada servio atribudo um cdigo que o identifica, permitindo,
com isto, a criao de um banco de dados em que o conjunto de todos os servios poder ser
cadastrado, assim como a unidade de medida de cada servio, bem como seus respectivos
quantitativos, custos unitrios, custos totais e incidncia do custo do servio sobre o custo
total de produo.
Oramento Sinttico:
Relatrio que expressa a sntese dos custos diretos, atravs da totalizao das fases
apresentadas no Oramento Analtico. Alm da descrio das fases, so identificados na
planilha seus respectivos custos totais, bem como suas incidncias sobre o custo direto da
obra.
53
Curva ABC de Insumos
Relatrio que deve apresentar a relao de insumos empregados na obra, seja mo-de-obra,
material ou equipamento em ordem decrescente de participao nos custos diretos. Para cada
insumo esto relacionados: unidade de medida, custo unitrio, quantidade total, custo total e
percentual de participao nos custos diretos. Alm disso, deve constar tambm neste
relatrio uma coluna com o percentual acumulado, ou seja, a soma do percentual de
participao do insumo no custo de produo com o total acumulado de todos os insumos
anteriores a este.
Relatrio de Custos Indiretos
Relatrio que apresenta a relao de todos os custos indiretos previstos para obra, agrupados
de acordo com sua aplicao.
Relatrio Resumo Clculo do Custo Total e B.D.I.
Relatrio que apresenta as totalizaes dos custos diretos e indiretos, lucro estimado pela
empresa e detalhamento dos impostos que iro incidir sobre o faturamento. Por fim, feito o
clculo para obteno do Custo Total e B.D.I. do empreendimento.
A partir do que foi exposto, apresenta-se a Figura 3.1, adaptada de Mattos (2007) em que as
atividades anteriormente descritas so sintetizadas na forma de um fluxograma que visa
elaborao do oramento.
Para que se possa atingir o objetivo proposto para o presente trabalho, procura-se adotar o
mtodo de elaborao de oramento de obras anteriormente sintetizado, uma vez que este
apresenta um grau de preciso que possibilita uma anlise mais apurada dos custos envolvidos
nos empreendimentos de reabilitao de edifcios, os quais sero detalhados no prximo
captulo.
Composio de custos
Estudo das
Codicionantes
54
Projetos / Especificaes / Planejamento / Vistoria Tcnica
Identificao dos
servios
Levantamento de
Quantitativos
Custo Direto
Encargos sociais e
Cotao de
trabalhistas (mopreos
de-obra direta)
Composies de custo
Custo Indireto
Encargos sociais e
Cotao de preos trabalhistas (mode-obra indireta)
Fechamento do
oramento
Lucro / Impostos
CUSTO TOTAL
B.D.I.
RELATRIOS
Figura 3.1 Fluxograma das etapas de elaborao de oramentos.
55
4. CUSTOS
PARA
REABILITAO
DE
EDIFCIOS
LEVANTAMENTO DE CAMPO
Como salientado no captulo dois, as caractersticas das obras de reabilitao so, em grande
parte, distintas daquelas encontradas em construes novas. Na fase de servios preliminares,
por exemplo, tem-se as atividades de demolio de partes do edifcio, gerando-se, logo no
incio, grande volume de material a ser removido. Em muitos casos, estas atividades se
prolongam por um tempo significativo do cronograma da obra e, s vezes se misturam s
atividades seguintes de substituio, e at mesmo de construo de novos elementos e
subsistemas dos edifcios.
As atividades que possibilitam realizar uma obra de reabilitao diferem muito daquelas
necessrias produo de um edifcio novo e geralmente implicam em elevada complexidade
na logstica e administrao do canteiro de obras. Alm disso, essas atividades no esto
completamente
sistematizadas,
que
tem
dificultado
anlise
dos
potenciais
empreendimentos a serem reabilitados.

Nesse sentido, a partir da anlise de trs empreendimentos ocorridos na cidade de So Paulo,
Yolle Neto (2006) procurou desenvolver uma metodologia especfica para execuo de obras
de reabilitao. O estudo foi baseado em dados levantados em projeto e durante a execuo
das obras e compreenderam as tecnologias empregadas na reabilitao e os custos aprovados
poca da contratao dos empreendimentos.
A partir da anlise dos dados, o autor identifica como ponto fundamental dessa metodologia,
o estudo pormenorizado do empreendimento, principalmente na fase de elaborao de
projetos, atravs de vistorias peridicas ao edifcio a ser reabilitado.Quanto aos custos
envolvidos, o trabalho procura sintetizar alguns parmetros, tais como participao percentual
de servios nos custos diretos da obra e custo por rea construda de acordo com o grau de
complexidade da reabilitao. Assim, o autor estima que o custo total de produo em obras
de reabilitao por rea construda varie entre R$ 400,00 / m2 e R$ 650,00 / m2, implicando
assim, em uma diferena de 37,50% entre uma obra de alterao nvel 1 e outra de nvel 3.
Alm disso, enfatiza que em obras de reabilitao, independente do grau de complexidade do
empreendimento, as dificuldades encontradas sero as mesmas, apenas a incidncia de
determinado servio que pode ser maior ou menor dentro da realidade de conservao e
modificao proposta pelos projetos.
56
Por sua vez, a Tabela de Custos de Manuteno e Reformas (PINI, 2006) procura estruturar os
custos dos servios de manuteno, reformas, ampliaes e reparos de edificaes. No
trabalho, salienta-se que nessas obras, a mo-de-obra apresenta uma produtividade menor
quando comparada a obras novas, o que acarreta em maiores custos de produo.
Apesar da importncia desses trabalhos, no existem parmetros claros com relao aos
custos de produo envolvidos nas obras de reabilitao, de forma que possam balizar futuras
avaliaes financeiras de empreendimentos.
Assim, como parte das atividades para se alcanar o objetivo proposto para o presente
trabalho, no presente captulo apresentado o estudo feito para cinco empreendimentos de
reabilitao de edifcios para uso habitacional, realizados na cidade de So Paulo, com
enfoque para os seus custos. Para subsidiar este estudo, as tecnologias construtivas
empregadas nas obras tambm so detalhadas.
Alm disso, so detalhadas as premissas adotadas na elaborao dos oramentos de cada um
dos empreendimentos, bem como, apresentada a sntese dos custos originalmente aprovados
pela CEF para financiamento das obras.
4.1. Seleo e caracterizao dos empreendimentos

Inicialmente foram identificados cinco edifcios que sofreram intervenes de reabilitao
visando utilizao habitacional na cidade de So Paulo:
Edifcio Riskalla Jorge;
Edifcio Maria Paula;
Edifcio Labor;
Edifcio Hotel So Paulo;
Edifcio Joaquim Carlos.
Em seguida, as caractersticas principais dos empreendimentos, como localizao, utilizao

original e tecnologias construtivas propostas para reabilitao foram detalhadas a partir de
consultas aos projetos e memoriais descritivos de cada um.
Cabe observar que, no caso do edifcio Hotel So Paulo, foi possvel tambm realizar vistorias
peridicas ao empreendimento durante a fase de execuo, quando se identificaram, de forma
57
mais precisa, as dificuldades de produo. Por essa razo, este empreendimento mais
detalhado quando comparado com os demais estudos.
Ressalta-se que a obteno das caractersticas finais dos edifcios reabilitados apresenta uma
srie de dificuldades, particularmente em relao identificao das modificaes neles
realizadas ao longo da obra de reabilitao; isto , muitas vezes o que fora projetado como
reabilitao nem sempre fora efetivamente executado, tendo ocorrido muitas modificaes.
Esta identificao, para este tipo de empreendimento, para a anlise mais apurada que se
pretende aqui realizar, seria importantssima. Porm, encontrou-se muitas dificuldade na
obteno dos projetos as-built completos, sendo necessrias visitas aos empreendimentos j
finalizados, o que nem sempre foi possvel, dada a dificuldade de acesso aos edifcios j
habitados.
De modo a bem identificar cada caso estudado, apresenta-se, na seqncia, as caractersticas
gerais de cada empreendimento e ao final deste item so sintetizadas as especificaes das
tecnologias empregadas nas obras e que serviram de referncia para o clculo dos respectivos
custos de produo analisados no captulo 5 (Tabela 4.1).
4.1.1.
Edifcio Riskalla Jorge
O Edifcio Riskalla Jorge (Figura 4.1) localiza-se na Rua Riskalla Jorge, n. 50, esquina com
Avenida Prestes Maia, no Centro de So Paulo. Possui subsolo, trreo e 17 pavimentos e
originalmente era composto por escritrios comerciais. O projeto de reabilitao foi elaborado
pelo escritrio de projeto de Helena Saia. As obras de reabilitao foram concludas em
fevereiro de 2002 e o edifcio passou a contar com 167 unidades habitacionais. No foi
necessrio prever infra-estrutura urbana, como energia eltrica, gua e esgoto, uma vez que a
mesma j existia no local.
58
Figura 4.1 Edifcio Riskalla Jorge vista frontal na confluncia da Rua Riskalla Jorge e
Avenida Prestes Maia (2005).
A interveno realizada consistiu na recuperao fsica do edifcio e na remodelao interna,
alterando seu uso de comercial para habitacional. A fachada foi preservada integralmente,
uma vez que tombada pelo patrimnio histrico. Portanto, a diretriz bsica da interveno
foi preservar todos os elementos da fachada recuperando-os quando necessrio. A limpeza do
revestimento de fachada consistiu primeiramente na remoo de pichaes e impregnaes
para, em seguida, recupera-se as partes danificadas e, finalmente, aplica-se pintura em toda
sua extenso.
O edifcio possui estrutura de concreto armado e alvenarias de vedao de tijolos macios. As
vedaes para redistribuio interna foram executadas com blocos de concreto celular,
assentados com argamassa preparada na prpria obra, de cimento, cal e areia. As antigas
janelas e portas de ao, em bom estado de conversao, foram reaproveitadas, sendo
devidamente restauradas. Todas as ferragens danificadas foram substitudas por modelos
59
compatveis com as originais. Para as esquadrias de portas e janelas de ao e de madeira, a

reviso ou substituio foi feita de modo a respeitar o desenho, formato e dimenses do
modelo original.
Alm disso, foi realizada a reviso do piso existente nas unidades habitacionais, em taco de
madeira, com raspagem das reas danificadas e posterior aplicao de resina. Nas reas de
circulao, o piso cermico foi reaproveitado, com substituio das partes muito danificadas.
Na cobertura foi realizada substituio completa do telhado, das calhas de drenagem e
aplicada nova impermeabilizao do terrao.
Os sistemas prediais, eltricos, hidro-sanitrios e de gs foram completamente substitudos
por novos.
No edifcio, j estavam instalados trs elevadores que atendiam todos os pavimentos. Todos
sofreram reviso mecnica e eltrica, sendo que as cabines foram restauradas. Entretanto,
tendo em vista a dificuldade de se obter dados precisos da interveno feita nestes
equipamentos, no levantamento de custos para o presente trabalho, foi considerada a
substituio completa dos elevadores.
A edificao foi adaptada s normas de incndio, no sendo constatada a necessidade de
aumento no volume de reserva de gua.
No houve reaproveitamento dos resduos gerados pelas demolies ocorridas.
4.1.2.
Edifcio Maria Paula
O Edifcio Maria Paula (Figura 4.2) localiza-se na Rua Maria Paula, n 171, no centro de So
Paulo. Possui subsolo, trreo e 12 pavimentos. O projeto de reabilitao foi elaborado pelo
escritrio de projeto Assessoria Tcnica Fbrica Urbana.
Originalmente seu uso era residencial, constitudo de 11 unidades habitacionais com rea de
cerca de 250 m2 cada. As obras de reabilitao foram concludas em dezembro de 2003,
ampliando o nmero de unidades para 75, com rea aproximada de 31 m2 cada. Est hoje
totalmente ocupado. No foi necessrio prever infra-estrutura urbana, como energia eltrica,
gua e esgoto, uma vez que a mesma j existia no local.
Trata-se de edifcio que originalmente tinha estrutura de concreto armado e alvenarias de
vedao de tijolos cermicos macios. Depois de reabilitado, manteve as mesmas
60
caractersticas externas, tendo sofrido alteraes nas divisrias internas de cada pavimento,
para viabilizar a construo das 75 unidades habitacionais.
Figura 4.2 Edifcio Maria Paula: vista lateral da rua Maria Paula (2005).
A estrutura de concreto armado foi mantida por se encontrar em adequado estado de
conservao. Parte da circulao do edifcio foi ampliada, sendo construda em estrutura
metlica.
As parties interiores foram executadas com blocos cermicos assentados com argamassa
preparada na prpria obra, de cimento, cal e areia. A maior parte das esquadrias foi removida,
com exceo das janelas de formato arredondado, que foram restauradas. O revestimento da
fachada foi recuperado, a fim de conservar as caractersticas externas.
Na cobertura, foi realizada substituio do telhado e calhas de drenagem.
O edifcio j contava com dois elevadores que atendiam desde o trreo at o 12 pavimento;
ambos foram recuperados. Tambm neste caso, dada a dificuldade de se avaliar o custo da
reforma, no levantamento de custos considerou-se a instalao de novos elevadores.
61
A edificao foi adaptada s normas de incndio e reserva de gua, sem necessidade de

aumento do nmero de reservatrios.
4.1.3.
Edifcio Labor
O Edifcio Labor (Figura 4.3) localiza-se na Rua Brigadeiro Tobias, no 298, no Centro de So
Paulo. O projeto de reabilitao foi elaborado pelo escritrio de projeto Integra Assessoria
Tcnica.
O edifcio possui subsolo, trreo e 9 pavimentos. Seu uso original era comercial e as obras de
reabilitao, que resultaram em 84 unidades habitacionais, foram concludas em janeiro de
2004. No foi necessrio prever infra-estrutura urbana, como energia eltrica, gua e esgoto,
uma vez que a mesma j existia no local.
Trata-se de edifcio originalmente construdo com estrutura de concreto armado e alvenarias
de vedao em tijolos macios.
Houve a necessidade de recuperao da fundao e da estrutura de concreto armado. Tambm
foram construdos dois mezaninos, um na parte frontal e outro na parte posterior do andar
trreo. Alm disso, foi executado mais um pavimento, empregando-se alvenaria estrutural.
As vedaes verticais previstas no projeto de reabilitao foram executadas com blocos
cermicos vazados (tijolo baiano) assentados com argamassa de cimento, cal e areia,
preparada na prpria obra. As esquadrias de ao das janelas dos dormitrios, sala e cozinha
foram reaproveitadas ou fabricadas sob medida, com as mesmas caractersticas das
originalmente existentes. Tambm foram reaproveitadas as portas corta fogo e as esquadrias
de madeira das portas que estavam em adequado estado de uso. Em algumas unidades foi
possvel a recuperao dos tacos existentes, com lixamento e aplicao de verniz.
O edifcio sofreu reduo na rea til do pavimento para atender a legislao que especifica as
condies mnimas das aberturas para ventilao e iluminao dos espaos internos. A
fachada lateral direita, que no continha vos, foi modificada com a abertura de 9 janelas, a
fim de permitir a instalao de esquadrias para iluminao dos corredores de circulao.
62
Figura 4.3 Edifcio Labor: vista lateral da rua Brigadeiro Tobias (2005).
O antigo edifcio contava com dois elevadores que atendiam do pavimento trreo ao 8. Esses
elevadores foram recuperados; entretanto, tambm para este caso, no levantamento de custos
efetuado considerou-se a instalao de novos elevadores.
O edifcio foi adaptado s normas de incndio e reserva de gua, o que exigiu a construo de
novos reservatrios alm dos existentes - um inferior, com capacidade de 20 m de gua e um
superior com 6 m.
Na cobertura, foi realizada substituio do telhado e calhas de drenagem.
Equipamentos coletivos foram construdos no subsolo e na parte posterior do edifcio, tais
como: depsito de lixo; abrigo de gs; salo de festas; e rea de lazer condominial. O edifcio
conta ainda com lavanderias coletivas nos pavimentos, as quais atendem, cada uma, quatro
unidades habitacionais.
63
4.1.4.
Edifcio Hotel So Paulo
O Edifcio Hotel So Paulo (Figura 4.4) localiza-se na Rua So Francisco, esquina com a
Avenida 23 de Maio (Praa das Bandeiras), no Centro de So Paulo. O projeto de reabilitao
foi elaborado pelo escritrio de projeto Assessoria Tcnica Fbrica Urbana.
Com 21 pavimentos, o edifcio foi construdo na dcada de 1940 para abrigar atividades de
um hotel. A reabilitao do edifcio alterou seu uso para finalidade habitacional, sendo que a
obra foi concluda em setembro de 2006, implicando na remodelao e criao de novos
espaos internos.
As reas do trreo, 1, 2 e 3 pavimentos foram projetadas para futuramente abrigar
equipamentos comunitrios sob a responsabilidade da Prefeitura do Municpio de So Paulo,
atravs das Secretarias de Educao e Sade, oferecendo servios que se apresentam
insuficientes com a nova demanda, como creche e posto de sade. Os demais pavimentos
foram destinados habitao, totalizando 152 unidades. No foi necessrio prever infraestrutura urbana, como energia eltrica, gua e esgoto, uma vez que a mesma j existia no
local.
(a)
(b)
Figura 4.4 Vista frontal do Edifcio Hotel So Paulo antes (a) (2005) e durante (b) (2006)
a recuperao da fachada.
64
O estado em que se encontrava rea de 10.640,13 m2 do edifcio era de completo abandono
e degradao. Entretanto, aps anlise estrutural, foi concludo que no havia necessidade de
recuperao das fundaes e estruturas.
A fim de atender aos atuais requisitos de segurana do Cdigo de Obras e Edificaes (Lei
Estadual n 11.228/1992), foi necessria a construo de uma escada de emergncia,
construda em rea anexa e externa ao edifcio (Figura 4.5), uma vez que, pela legislao do
corpo de bombeiros no foi possvel a utilizao da escada metlica existente no vo central.
Figura 4.5 Construo de nova escada de emergncia, em rea externa ao edifcio

(2005).
A nova escada de emergncia foi concebida com estrutura mista de concreto armado e
alvenaria estrutural. A construo desta estrutura utilizou mtodos construtivos tradicionais
com o emprego de frmas de madeira compensada, travadas e escoradas e com o lanamento
do concreto atravs de bombeamento. A alvenaria estrutural seguiu projeto executivo,
respeitando as normas vigentes para este processo construtivo.
Com relao s vedaes verticais e horizontais, na fase de inspeo do edifcio e elaborao
do projeto executivo foi constatada a necessidade de grandes intervenes nestes subsistemas,
a fim de adequar a sua utilizao habitao de interesse social.
Em funo da nova diviso interna visando criao das unidades habitacionais, foi
necessria a execuo de aproximadamente 7.000 m2 de alvenaria. As paredes das reas
comuns e fachadas foram mantidas, sendo apenas necessrias a recuperao e a regularizao
do revestimento de argamassa. Representam em torno de 20% do total da alvenaria da obra.
65
As alvenarias remanescentes da construo original possuam caractersticas diversas. Em

alguns casos eram compostas de tijolo cermico macio e em outros de bloco cermico
vazado, sendo o seu assentamento completamente distinto em diversas partes do edifcio. Por
exemplo, em algumas partes foi utilizada a chamada parede dupla, principalmente nas reas
de circulao. O revestimento destas alvenarias apresentava-se em adequado estado de
conservao, sendo possvel sua recuperao.
Para a produo das paredes na etapa de reabilitao, foram utilizados materiais tradicionais,
dentre eles o denominado tijolo baiano (bloco cermico com furos na horizontal), como
ilustra a Figura 4.6a, aplicados com tcnicas construtivas tradicionais.
O revestimento empregado nas reas secas internas foi de gesso liso, aplicado diretamente
sobre o bloco ( Figura 4.6b) para as reas onde seria aplicada a pintura ltex PVA. Nas reas
molhadas (cozinha e banheiro), empregou-se argamassa de revestimento para assentamento de
cermica. Estes servios tambm foram realizados segundo tcnicas construtivas
tradicionalmente utilizadas em novas construes.
(a)
(b)
Figura 4.6 (a) Vista da vedao vertical com utilizao de blocos cermicos como
divisrias e (b) aplicao de revestimentos de gesso sobre bloco cermico
(2005).
Outro aspecto importante relativo s vedaes verticais diz respeito preservao de parte da
fachada do edifcio. Face Lei de Fachadas (Lei Municipal n 12.350/06/1997), cujo objetivo
incentivar a preservao das antigas fachadas de edifcios em reas do centro de So Paulo,
e porque o edifcio est localizado em rea de tombamento, a lateral da fachada voltada para o
Vale do Anhangaba teve suas caractersticas arquitetnicas originais preservadas. Esta
exigncia implicou na manuteno das dimenses dos vos de janelas.
66
As esquadrias de madeira que existiam no edifcio antes de ser iniciada a recuperao, tanto
janelas como portas, no apresentavam condies de serem recuperadas, pois se encontravam
em avanado estado de degradao. Sendo assim, foi prevista a instalao de novas esquadrias
em todo o edifcio.
As folhas de portas foram especificadas em madeira, com batentes metlicos e sem
guarnies, com dimenses padronizadas. Em relao s janelas, devido impossibilidade de
alterar as dimenses dos vos na fachada voltada para o Vale do Anhangaba, houve grande
dificuldade na execuo dos contramarcos em concreto, o que significou aumento no prazo de
execuo deste servio. A deciso sobre a utilizao dos contramarcos no foi prevista na fase
de projeto, sendo decidida em canteiro, durante o perodo de obras. A deciso pelo emprego
do contramarco deveu-se a que alguns empreendimentos reabilitados anteriormente, pela
CEF, apresentaram problemas de infiltrao de gua pluvial nos pontos de encontro entre
alvenaria e as esquadrias.
No que se refere s vedaes horizontais, nas reas molhadas foi aplicada impermeabilizao
em membrana asfltica, com posterior aplicao de camada de contrapiso e, finalmente,
revestimento cermico. Nas demais reas, foi feita a retirada da camada de acabamento
existente no piso, regularizao do contrapiso e, posteriormente, aplicao de cimento
queimado.
Nos tetos, fez-se a limpeza geral das reas degradadas e depois aplicou-se textura PVA,
diretamente sobre o revestimento existente, sendo que no banheiro foi utilizado o forro de
gesso em placas, visando cobrir os sistemas hidro-sanitrios.
Nas reas comuns foram mantidos os revestimentos de piso existentes em pastilha cermica.
Nos casos em que houve corte do revestimento para a passagem de instalaes de gs foi
necessria a recomposio do piso pelo assentamento de novas pastilhas, o que demandou
elevados custos, uma vez que se tentou preservar as mesmas caractersticas do piso original.
Na cobertura, o projeto previu impermeabilizao com manta asfltica flexvel de 3mm sobre
imprimao e protegida mecanicamente com acabamento em concreto desempenado. A
utilizao do tipo de impermeabilizao especificada em projeto no possibilitava a aplicao
direta sobre o piso existente em concreto, o qual estava bastante degradado e com impurezas
impregnadas em sua superfcie, exigindo a sua remoo. Entretanto, foi possvel o
aproveitamento do resduo gerado pela demolio do piso antigo, para a execuo da nova
camada de concreto sobre a impermeabilizao.
67
Quanto aos sistemas prediais, verificou-se que os sistemas originais do edifcio foram
projetados com uma finalidade comercial e a partir de uma concepo arquitetnica distinta,
alm de se encontrarem totalmente degradados. Assim, tornou-se imprescindvel a execuo
de novas instalaes eltricas e hidrulicas para todo o edifcio.
Nestes edifcios a aplicao dos novos sistemas tambm foi feita empregando-se mtodos
tradicionais, o que contribuiu com o aumento de resduos gerados na obra, pois para a
instalao de novas tubulaes nas unidades foram necessrios cortes em diversos pontos da
alvenaria nova e tambm da remanescente, o que, por sua vez, gerou diversos problemas, pois
a tarefa de fechar rasgos no estava prevista na planilha de custos.
Uma grande dificuldade detectada na fase de obra consistiu no encaminhamento das
tubulaes para abastecimento das unidades. Alm da furao de lajes, foi necessria a
transposio de elementos estruturais existentes para passagem das tubulaes novas (Figura
4.7a), o que no foi previsto na fase de projeto e acabou sendo solucionado no prprio
canteiro.
Como aspecto positivo, pode-se citar que o edifcio possui um vo central onde foi possvel
executar prumadas de instalaes aparentes de gua e energia eltrica. Desta forma, foram
projetadas e executadas passarelas metlicas (Figura 4.7b) para acesso s prumadas em
futuras manutenes.
Com relao ao sistema de gs, foram instaladas novas tubulaes com passagem sob o piso
de pastilha cermica das reas de circulao at as unidades habitacionais.
(a)
(b)
Figura 4.7 (a) Dificuldade no encaminhamento das tubulaes de gua e (b) passarelas
de acesso s prumadas de gua e energia eltrica no vo central do edifcio
(2005).
68
Quanto anlise do estado do sistema de transporte vertical existente, composto de trs

cabines de elevadores e equipamentos localizados na casa de mquinas, constatou-se que o
custo para sua recuperao seria superior ao de instalao de um novo sistema. Sendo assim,
houve o aproveitamento do vo existente, sendo instaladas guias e duas novas cabines de
elevadores, alm de novos equipamentos na casa de mquinas.
Com relao gesto da produo, dentre as dificuldades enfrentadas pela equipe de
produo do empreendimento, destacam-se:
a)
Logstica complexa para carga e descarga de materiais em funo das estreitas vias
que do acesso ao edifcio, alm da imposio pela PMSP de horrios no convencionais para
trnsito de veculos de grande porte na regio.
b)
Dificuldade na organizao do canteiro de obras em funo do pouco espao
disponvel para armazenamento e movimentao de equipamentos de grande porte, bem como

para o atendimento s necessidades da mo-de-obra como, por exemplo, refeitrio e
alojamentos para os funcionrios.
c)
Grande gerao de resduos devido aos servios de demolio de alvenarias, furaes
de lajes e remoo de revestimentos, o que resultou em intensa movimentao de materiais.

Entretanto, um facilitador para a gesto do empreendimento foi a possibilidade de instalao
de elevador para movimentao de cargas no vo central do edifcio, algo incomum na
maioria dos prdios em processo de reabilitao. Soma-se a isto, o fato do canteiro ter como
disponibilidade o trreo e o primeiro pavimento para estocagem de materiais, pois nestes
pavimentos no foi prevista interveno no edifcio para uso habitacional (Figura 4.8).
(a)
(b)
Figura 4.8 Utilizao de elevador para movimentao de mo-de-obra e materiais no

vo central (a) e armazenamento de material no pavimento trreo (b) (2005).
69
4.1.5.
Edifcio Joaquim Carlos
O Edifcio Joaquim Carlos (Figura 4.9) localiza-se na Rua Joaquim Carlos, no bairro do Pari,
So Paulo. O projeto de reabilitao foi elaborado pelo escritrio de projeto Integra
Assessoria Tcnica.
O edifcio possui 9 pavimentos destinados habitao. As obras foram concludas em
setembro de 2006. A reabilitao consistiu na recuperao de um edifcio originalmente
residencial, que exigiu pequena remodelao interna, para a produo final de 93 unidades
habitacionais. No foi necessrio prever infra-estrutura urbana, como energia eltrica, gua e
esgoto, uma vez que a mesma j existia no local.
Trata-se de edifcio com estrutura de concreto armado e alvenarias de vedao em tijolos
cermicos. No houve necessidade de recuperao estrutural. O projeto manteve as mesmas
caractersticas internas, com pequenas alteraes arquitetnicas, e externamente foram feitas
limpeza e recuperao da fachada composta de pastilha cermica e revestimento de
argamassa, com posterior aplicao de pintura sobre este ltimo.
As novas alvenarias foram executadas com blocos cermicos vazados, assentados com
argamassa industrializada. Foi realizada recuperao dos revestimentos existentes nas reas de
circulao e escada.
Foram substitudos os pisos cermicos de todas as unidades habitacionais.
As esquadrias de ao foram reaproveitadas, sendo lixadas e pintadas novamente.
Na cobertura, foi realizada a substituio do telhado e das calhas de drenagem, assim como
refeita a impermeabilizao.
O edifcio foi adaptado s normas de incndio e reserva de gua, sem a necessidade de
aumento do nmero de reservatrios.
70
Figura 4.9 Edifcio Joaquim Carlos (2006).
Foram recuperados dois elevadores que atendem a todos os andares. Da mesma forma como
nos casos anteriores, para efeito de custos, no presente trabalho considerou-se a instalao de
novos elevadores tambm neste edifcio.
4.1.6.
Sntese das tecnologias empregadas nos empreendimentos
Na Tabela 4.1 a seguir apresentado uma sntese das tecnologias empregadas em cada um
dos empreendimentos estudados, detalhados nos itens anteriores.
71
Tabela 4.1 Estudos de caso: uso original e tecnologias construtivas empregadas.

Empreendimentos Reabilitados para Habitao de Interesse Social
Riskalla Jorge
Comercial
Uso Original
Labor
Comercial
(Escritrios)
Hotel So Paulo
Joaquim Carlos
Comercial (Hotel)
Residencial
TECNOLOGIA EMPREGADA
Sem necessidade de Sem necessidade de Necessidade de
Necessria construo de
Sem necessidade de
recuperao
recuperao
recuperao da
estrutura em alvenaria
recuperao
estrutural.
estrutural. Nova
fundao e estrutura
estrutural para nova
estrutural.
estrutura metlica
em concreto armado, e
escada de emergncia.
para ampliao da
execuo de mais um
rea de circulao.
pavimento em
alvenaria estrutural.
Novas divisrias
Novas divisrias
Novas divisrias
Novas divisrias
Novas divisrias
executadas com
executadas com
executadas com bloco
executadas com bloco
executadas com
bloco de concreto
bloco cermico.
cermico.
cermico.
bloco cermico.
Argamassa de
Argamassa de
Argamassa de cimento Aplicao de gesso liso
Argamassa de
cimento e areia
cimento e areia
e areia (chapisco e
cimento e areia
(chapisco e
(chapisco e
emboo); revestimento unidades habitacionais;
emboo);
emboo);
cermico nas reas
revestimento cermico na emboo);
revestimento
revestimento
molhadas.
reas molhadas;
revestimento
cermico nas reas
cermico nas reas
argamassa de cimento e
cermico nas reas
molhadas.
molhadas.
areia nas reas comuns.
molhadas.
Recuperao das
Esquadrias
Recuperao das
Instalao de novas
Recuperao das
janelas e portas de
substitudas, com
janelas e portas de ao
janelas de ao e portas de
janelas de ao e
ao; substituio de
exceo das janelas
e madeira; substituio madeira.
substituio das
janelas e portas de
arredondadas de
de janelas e portas
portas de madeira.
madeira
ao que foram
completamente
completamente
recuperadas.
danificadas.
Limpeza do
Limpeza do
Limpeza do
Limpeza do revestimento
Limpeza do
revestimento em
revestimento em
revestimento em
em argamassa,
revestimento em
argamassa,
argamassa,
argamassa,
recuperao das partes
argamassa e
recuperao das
recuperao das
recuperao das partes
danificadas e pintura
pastilha cermica,
partes danificadas e
danificadas e pintura
completa.
recuperao das
pintura completa.
pintura completa.
completa.
Esquadrias
Revestimentos
celular.
nas reas secas das
(chapisco e
danificadas.
Fachada
VEDAES VERTICAIS
VEDAES VERTICAIS
Residencial
SERVIO
Vedo
ESTRUTURA
FUNDAES E
TEMA
Fundaes e estrutura
SUBSIS
(Escritrios)
Maria Paula
pintura.
(Continua)
72
Tabela 4.1 Continuao. Estudos de caso: uso original e tecnologias construtivas empregadas.
Empreendimento
Riskalla Jorge
Comercial
Uso Original
SUBSIS
bilizao
Impermea
Cobertura
Labor
Comercial
(Escritrios)
Hotel So Paulo
Joaquim Carlos
Comercial (Hotel)
Residencial
Aproveitado o
Novo contrapiso em Aproveitado o
Novo contrapiso em
Aproveitado o
existente.
argamassa.
existente.
argamassa.
existente.
Membrana asfltica
Membrana asfltica
Membrana asfltica
Membrana asfltica
Membrana asfltica
nas reas molhadas.
nas reas molhadas.
nas reas molhadas.
nas reas molhadas.
nas reas molhadas.
Substituio do
Substituio do
Substituio do
Substituio das
Substituio do
telhado, calhas de
telhado e calhas de
telhado e calhas de
calhas de drenagem e
telhado, calhas de
drenagem e
drenagem.
drenagem.
impermeab. do
drenagem impermeab.
terrao.
do terrao.
impermeab. do
Revestimentos dos pisos
terrao.
Tetos
VEDAES HORIZONTAIS
Residencial
SERVIO
Contrapiso
TEMA
(Escritrios)
Maria Paula
(Continua)
Recuperao do
Sem revestimento
Recuperao do piso
Novo revestimento
Novo revestimento
piso existente em
nas reas secas, e
existente em taco de
cermico nas reas
cermico nas unidades
taco de madeira
revestimento
madeira (unidades
molhadas; recuperao habitacionais;
(unidades
cermico nas reas
habitacionais) e
do revestimento
aproveitamento do
habitacionais) e
molhadas.
ardsia (circulao).
cermico existente nas
revestimento cermico
reas comuns.
existente nas reas
cermico
(circulao).
comuns.
Reviso do reboco
Reviso do reboco
Reviso do reboco
Reviso do reboco
Reviso do reboco
existente e pintura
existente e pintura
existente e pintura
existente e pintura
existente e pintura
completa; forro de
completa; forro de
completa; forro de
completa; forro de
completa; forro de
gesso nos
gesso nos
gesso nos banheiros.
gesso nos banheiros e
gesso nos banheiros e
banheiros.
banheiros.
reas comuns.
reas comuns.
73
Tabela 4.1 Concluso. Estudos de caso: uso original e tecnologias construtivas empregadas.
Empreendimento
Riskalla Jorge
Comercial
Uso Original
Eltricas
Instalaes
Instalaes
Instalaes
Elevadores
SISTEMAS PREDIAIS
Residencial
SERVIO
hidrossanitrias
TEMA
de gs
SUBSIS
(Escritrios)
Maria Paula
Labor
Comercial
(Escritrios)
Hotel So Paulo
Joaquim Carlos
Comercial (Hotel)
Residencial
Substituio
Substituio
Substituio completa
Substituio completa
Substituio completa
completa do
completa do
do sistema eltrico.
do sistema eltrico.
do sistema eltrico.
sistema eltrico.
sistema eltrico.
Substituio
Substituio
Substituio completa
Substituio completa
Substituio completa
completa do
completa do
do sistema
do sistema
do sistema
sistema
sistema
hidrossanitrio.
hidrossanitrio.
hidrossanitrio.
hidrossanitrio.
hidrossanitrio.
Instalao de gs
Instalao de gs
Instalao de gs com
Instalao de gs com
Instalao de gs com
com tubulao de
com tubulao de
tubulao de cobre.
tubulao de cobre.
tubulao de cobre.
cobre.
cobre.
Reviso dos
Reviso dos
Reviso dos sistemas
Instalao de novos
Reviso dos sistemas
sistemas eltrico e
sistemas eltrico e
eltrico e mecnico e
elevadores (sistemas
eltrico e mecnico e
mecnico e
mecnico e
recuperao das
eltricos, mecnicos e
recuperao das
recuperao das
recuperao das
cabines .
cabines).
cabines.
cabines.
cabines.
4.2. Elaborao dos oramentos e gerao de relatrios das obras

Para elaborao dos oramentos dos empreendimentos estudados, seguiu-se o mtodo
apresentado no terceiro captulo deste trabalho.
Desta forma, como primeiro passo, fez-se o levantamento de todos os documentos tcnicos
disponveis, dentre eles: projetos executivos, memoriais descritivos de especificao, laudos
tcnicos, etc.
Em seguida foram realizadas as vistorias em campo, por meio das quais foi possvel a
realizao da caracterizao de cada empreendimento.
A partir dos dados coletados nos projetos executivos de cada empreendimento, bem como das
vistorias de campo, foi possvel a realizao da identificao dos servios executados em cada
74
uma das obras, apurando-se seus respectivos quantitativos, os quais podem ser identificados
nos relatrios de Oramento Analtico apresentado no APNDICE A.1.
Tendo-se elencado os servios e seus respectivos quantitativos, foram definidos os custos de
cada um, empregando-se, para isto, o SIPCI Sistema de Preos, Custos e ndices, um
sistema computacional utilizado para elaborao de oramentos, de uso restrito da CEF e
rgos pblicos conveniados, cuja base de dados o SINAPI - Sistema Nacional de Pesquisa
de Custos e ndices da Construo Civil8.
Para o clculo dos custos indiretos, considerou-se a estrutura de cada obra estudada e da
respectiva empresa construtora responsvel pelo empreendimento analisado. Para isso, foi
realizado um levantamento dos custos indiretos relativos administrao local, tais como:
despesas com pessoal administrativo, aluguel de equipamentos, despesas gerais, entre outros.
Alm disso, para o clculo das despesas com mo-de-obra, como transporte e alimentao, foi
considerada a mdia da quantidade de operrios durante a obra, obtida por meio de consulta
s construtoras.
Deve-se ressaltar que as composies unitrias dos servios constantes nos oramentos das
obras no consideram o emprego de alguns equipamentos para sua execuo, como por
exemplo, o elevador de carga e a betoneira. Assim, esses equipamentos foram considerados
como custos indiretos. Os dados relativos aos custos indiretos de cada empreendimento
podem ser identificados no relatrio Resumo Clculo do Custo Total e do B.D.I.,
apresentado no APNDICE A.5.
No relatrio de Clculo do Custo Total e B.D.I. constam os demais custos indiretos de cada
obra, sendo adotados os seguintes critrios:
Riscos e eventuais: 3% sobre o custo direto da obra (considerando classificao

apresentada por Mattos (2007) no item 3.3.2.3 .);
O SINAPI administrado pela CEF e os preos de insumos que compem sua base so atualizados
mensalmente pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatstica para todas as capitais dos estados da federao
bem como Distrito Federal. As composies unitrias de servio cadastradas no SINAPI so de uso exclusivo da
CEF, sendo que atualmente esto sendo revisadas por pesquisadores da Escola Politcnica da Universidade de
So Paulo. (CEF, 2006).
75
Elaborao de projetos e acompanhamento: 3% sobre o custo direto da obra, conforme

critrio adotado nas obras financiadas pela CEF, e prximo ao percentual de 2,30%
estimado por Leusin e Goldman (2005);
Administrao central: 2% sobre o custo direto da obra. Por ser um valor varivel e de
difcil mensurao, uma vez que no foi possvel o levantamento das caractersticas
especficas de cada construtora, optou-se por se utilizar um nico ndice para todos os
empreendimento;
Custos financeiros: considerou-se a remunerao de 1% ao ms sobre os gastos mensais

da obra.
Para tornar possvel uma anlise comparativa entre os oramentos dos cinco
empreendimentos, foi considerado o percentual de 6,0% de lucro para todas as obras.
Da mesma forma, para os impostos que incidem sobre o faturamento de cada
empreendimento, foi considerada a tributao de mbito federal e municipal na cidade de So
Paulo.
Por fim, a partir do clculo do custo total de cada empreendimento, encontrou-se o B.D.I. para
cada obra.
Com a utilizao do SIPCI para clculo dos custos diretos de produo, e a partir dos dados
de custo indireto obtidos para cada obra, foram gerados os seguintes relatrios, sendo estes
apresentados no APNDICE A:
Oramento analtico: relatrio oramentrio completo, contendo a descrio das fases
da obra, lista completa de servios e respectivos quantitativos, custos unitrios e total,

bem como percentual de participao do custo do servio na obra (APNDICE A.1);
Oramento sinttico: relatrio oramentrio resumo, contendo os custos de cada fase da
obra (APNDICE A.2);
Curva ABC: relatrio oramentrio contendo lista com participao percentual do custo
dos principais insumos utilizados na obra em ordem decrescente (APNDICE A.3);
Relatrio de custos indiretos: detalhamento dos custos indiretos envolvidos nas obras
(APNDICE A.4);
Resumo Clculo do Custo Total e do B.D.I.: relatrio que apresenta a totalizao dos
custos diretos e indiretos e o clculo para obteno do B.D.I das obras (APNDICE A.5).
76
4.3. Obteno e sntese dos oramentos originais

Todos os empreendimentos caracterizados no presente captulo fizeram parte do Programa de
Arrendamento Residencial PAR9. Como agente executor do programa, definido pelo
Ministrio das Cidades, a CEF tem a responsabilidade de operacionalizar a construo e o
arrendamento das unidades habitacionais produzidas. Desta forma, cabe a CEF a anlise e
aprovao dos projetos e oramentos para execuo das obras, a contratao da construtora e
o acompanhamento fsico das obras.
Com o objetivo de ser possvel uma comparao entre os custos originais contratados e
aqueles calculados no presente trabalho, tornou-se necessria a obteno dos oramentos
contratados para os cinco empreendimentos, os quais foram disponibilizados pela CEF.
Entretanto, os oramentos da CEF apresentam um padro nico, com fases e descries de
servios j definidas, sendo de responsabilidade da construtora o preenchimento apenas dos
quantitativos e custos unitrios de cada servio. Alm disso, no consta nos oramentos o
detalhamento dos custos indiretos, sendo o B.D.I. estimado pela construtora.
Desta forma, foi necessria sintetizar os dados apresentados dos Oramentos Analticos da
CEF, de modo a ser possvel a correta comparao com os custos de produo calculados para
o presente trabalho. A sntese desses oramentos est apresentada no APNDICE B.
Vale ressaltar que os custos de produo obtidos junto a CEF foram contratados em datasbase distintas daquela utilizada para elaborao dos relatrios produzidos neste trabalho, ou
seja, novembro de 2006. Assim, a partir do ndice de variao de preos do SINAPI, todos os
oramentos tiveram seus custos reajustados.
O Programa de Arrendamento Residencial - PAR foi lanado em 1999 pelo governo federal, cujos recursos
so administrados pela Caixa Econmica Federal, e que tem a finalidade de prover habitao a famlias com
renda mensal entre 3 e 6 salrios mnimos. Este programa possui duas vertentes: a primeira visa destinar recursos
para a aquisio de terreno e construo de novas unidades habitacionais; a outra, denominada comumente como
PAR-Reforma, tem como objetivo prover recursos para a reabilitao de edifcios com finalidade habitacional.
Disponvel em; <http:www.cidades.gov.br>. Acesso em: nov 2007
77
5. ANLISE DOS CUSTOS ENVOLVIDOS NAS OBRAS DE

REABILITAO E IDENTIFICAO DE PARMETROS
PARA ELABORAO DE ORAMENTOS
No presente captulo realizada a anlise dos oramentos e relatrios de custos dos cinco
empreendimentos apresentados no Captulo 4, detalhados no APNDICE A, e elaborados de
acordo com o mtodo exposto no item 4.2.
5.1. Apresentao e Anlise dos parmetros globais de custos

Na Tabela 5.1, so relacionados os principais dados fsicos obtidos dos projetos de cada
empreendimento, bem como os respectivos custos diretos e totais constantes no relatrio
Resumo Clculo do Custo Total e do B.D.I., presente no APNDICE A.5.
Tabela 5.1 Dados fsicos e custos direto e total para obras de reabilitao de edifcios.
Empreendimentos reabilitados para habitao
Riskalla Jorge
Uso Original
Comercial
(Escritrios)
Maria Paula
Residencial
Labor
Hotel So Paulo Joaquim Carlos
Comercial
Comercial
(Escritrios)
(Hotel)
Residencial
Dados Fsicos
N Pavimentos
19
14
11
21
167
75
84
152
93
7.472,90
3.909,14
4.522,93
8.102,14
5.379,60
Custo Direto (R$)
2.791.691,03
1.505.900,75
1.522.816,23
3.954.273,53
1.442.706,20
Custo Total (R$)
3.951.606,45
2.190.122,43
2.214.928,49
5.589.563,05
2.081.055,37
Unidades
Habitacionais
produzidas aps a
reabilitao
rea Total
Construda(m2)
Custos
78
Em seguida, a partir dos dados fsicos e dos custos calculados para cada empreendimento, so
calculados os respectivos parmetros de custos globais, apresentados na Tabela 5.2.
Tabela 5.2 Parmetros de custos obtidos para as obras de reabilitao estudadas.
Empreendimentos reabilitados para habitao
Riskalla Jorge
Uso Original
Comercial
(Escritrios)
Maria Paula
Residencial
Labor
Comercial
Comercial
(Escritrios)
(Hotel)
Residencial
Parmetros Globais de Custos

Custo Direto (R$)
16.716,71
20.078,68
18.128,76
26.014,96
15.512,97
373,58
385,23
336,69
488,05
268,18
207.979,29
156.437,32
201.357,14
266.169,67
231.228,37
23.662,31
29.201,63
26.368,20
36.773,44
22.376,94
528,79
560,26
489,71
689,89
386,84
/ Unidade Hab.
Custo Direto (R$)
/rea Total (m2)
Custo Total (R$) /
n de pavimentos
Custo Total (R$) /
Unidade Hab.
Custo
Total(R$)
/rea Total (m2)
Primeiramente, constata-se que o custo total unitrio por rea construda varia de R$
386,84/m2, (Joaquim Carlos) at R$ 689,89/m2 (Hotel So Paulo), o que implica numa
diferena de 43,93%. Da mesma forma, o custo por unidade habitacional tambm varia de R$
22.376,94 (Joaquim Carlos) at R$ 36.951,37 (Hotel So Paulo), significando uma diferena
de 39,44%.
Comparando-se as caractersticas da obra de reabilitao do Hotel So Paulo com a do
Joaquim Carlos, pode-se verificar que na primeira houve maiores dificuldades tanto para
elaborao do projeto como para a produo. Por exemplo, no Hotel So Paulo foram
previstas a mudana do uso do edifcio de comercial para residencial, a construo de uma
79
nova escada de emergncia a fim de atender a determinao do Corpo de Bombeiros do

municpio, e a manuteno das dimenses originais das janelas da fachada a fim de atender a
legislao vigente. Por outro lado, no edifcio Joaquim Carlos no houve a necessidade de
mudana de uso do edifcio, preservando-se grande parte da compartimentao original dos
pavimentos, alm do que foi possvel aproveitamento de elementos do edifcio, como janelas
e pisos, face ao grau de preservao encontrado.
Nota-se, com isto, que cada obra de reabilitao nica; ou seja, cada empreendimento
dever ter suas viabilidades tcnica e econmica devidamente estudadas para que as
particularidades possam ser consideradas ao se elaborar um oramento.
Entretanto, pela anlise realizada desses empreendimentos, foi possvel identificar que
existem alguns fatores determinantes que podem resultar em diferenas significativas de
custos entre obras de reabilitao de edifcios, os quais so aqui destacados:
necessidade de recuperao dos elementos estruturais, face ao seu grau de deteriorao,

ou mesmo devido s cargas adicionais impostas pelo novo projeto;
estado de preservao do edifcio como um todo, implicando em maior ou menor

amplitude das intervenes;
mudana da compartimentao interna original, seja devido mudana de uso do

edifcio, ou por necessidade de adaptao do projeto aos objetivos finais dos
empreendedores, como por exemplo, a necessidade de se atingir um determinado nmero
de unidades habitacionais que viabilize o empreendimento;
necessidade de aderncia do projeto s condies impostas pela legislao, ou mesmo,

visando sua aprovao pelos rgos pblicos;
graus distintos de complexidade na logstica das obras.
Outro ponto relevante a ser analisado refere-se comparao dos custos previstos e
contratados pela CEF, cuja sntese apresenta-se no APNDICE B, com os custos reais
calculados por este autor e apresentados no APNDICE A. Para esta comparao, apresentase, na Tabela 5.3, um quadro destes custos.
80
Tabela 5.3 Comparativo entre os custos contratados pela CEF (detalhados no

APNDICE B) e os custos levantados no presente trabalho (detalhados no
APNDICE A).
Empreendimentos
Custo Total Contratado pela

CEF (R$)
Custo Total Levantado (R$)
Diferena (%)
Hotel So
Joaquim
Paulo
Carlos
1.835.214,35
4.900.227,93
1.641.028,32
2.190.122,43
2.214.928,49
5.589.563,05
2.081.055,37
38%
18%
13%
22%
Riskalla Jorge
Maria Paula
Labor
2.965.011,44
1.377.633,60
3.951.606,45
25%
Pelos dados da Tabela 5.3, nota-se que existem diferenas significativas entre os custos
contratados pela CEF e os apropriados por este trabalho. Deve-se ressaltar que, com exceo
de um servio especfico de modificao do sistema eltrico na reabilitao do Hotel So
Paulo, nas demais obras no foi possvel a realizao de aditivos contratuais, uma vez que isto
no permitido pelas diretrizes do programa PAR. Desta forma, os custos excedentes foram
absorvidos pelas construtoras, o que, certamente, serviu para desencoraj-las em novas obras
de reabilitao por meio deste programa, uma vez que assumiam completamente os riscos e os
imprevistos dos empreendimentos.
A apresentao e anlise dos custos para produo de cada subsistema da obra, visando
verificar a influncia das caractersticas de cada empreendimento sobre os parmetros gerais
de custos, bem como as causas para as diferenas entre os oramentos contratados e reais, so
analisados a seguir.
5.2. Apresentao e anlise de custos dos principais subsistemas do

edifcio e servios para execuo das obras
Os custos dos principais subsistemas do edifcio e servios para execuo das obras sero
discutidos na seqncia, com enfoque para os seguintes parmetros de custos:
Participao no custo direto: participao percentual do custo do subsistema ou servio,

em relao ao custo direto da obra;
81
Custo (R$) / UH: custo do subsistema ou servio por unidade habitacional produzida;
Custo (R$) / m2: custo do subsistema ou servio por rea construda do empreendimento
calculada no presente trabalho;
5.2.1.
Anlise dos custos de Demolies e Remoo de Entulho
A Tabela 5.4, apresenta um detalhamento dos parmetros de custos pertinentes aos servios
de Demolies e Remoo de Entulho dos cinco empreendimentos estudados.
Tabela 5.4 Parmetros de custos de Demolies e Remoo de Entulho em obras de
Empreendimentos
Riskalla
Joaquim
Maria Paula
Labor
Hotel So Paulo
5,15%
3,53%
5,30%
7,09%
5,57%
861,35
708,18
927,17
1.844,80
846,22
19,25
13,59
17,22
34,61
14,94
9,19
3,78
7,32
14,22
7,24
Jorge
Carlos
Servio
Participao no
Demolies e Remoo de Entulho
Custo Direto
Custo
Direto
(R$) / UH
Custo
Direto
(R$) / m2
Custo
(R$)
Direto
/
m2
aprovado
pela
CEF
Nota-se que a participao deste item no custo direto da obra de reabilitao do edifcio Maria
Paula foi menor do que os demais empreendimentos. Isto ocorreu porque se tratava de um
edifcio cujo uso original j era residencial mas, sobretudo, por apresentar um nmero
reduzido de unidades habitacionais. Para produo de mais unidades habitacionais, conforme
previa o projeto de reabilitao, foi necessria sua subdiviso dos espaos, ao invs de
demolio de alvenarias, como ocorreu nos demais empreendimentos.
82
Por sua vez, o Hotel So Paulo foi a obra que apresentou o maior custo de servio de
demolio por unidade habitacional e rea construda, particularmente porque neste caso, foi
necessria a retirada de grande volume de material referente escada metlica de emergncia
existente no vo central. Conforme pode ser constatado no Oramento Analtico do
empreendimento (APNDICE A.1), o custo da demolio e remoo da referida escada teve
uma participao de 2,45% do custo direto da obra, ou seja, aproximadamente 40% do custo
do item de Demolies.
Caso no houvesse a necessidade de retirada da escada central, o custo deste item
representaria 4,76% do custo direto total, sendo o custo por unidade habitacional de R$
1.206,87/UH, e o custo por rea construda de R$ 22,64/m2, valores estes bem mais prximos
daqueles encontrados nos demais empreendimentos estudados.
Ainda no caso do Hotel So Paulo, estando a escada metlica situada no vo central do
edifcio, no foi possvel a utilizao de um elevador de carga para auxiliar no transporte do
resduo, uma vez que este somente poderia ser instalado no mesmo local em que estava a
escada. Isto implicou em maior necessidade de mo-de-obra, elevando o custo direto do item
Demolies e retirada de resduos. Por outro lado, nas obras Labor e Joaquim Carlos, foi
possvel a retirada do entulho com os antigos elevadores, o que diminuiu os custos com mode-obra neste servio.
Deve-se aqui ressaltar que, para este trabalho, o custo da mo-de-obra de demolio e
remoo do entulho foi calculado a partir de uma nica composio de servios, uma vez que
no SINAPI a referncia encontrada apresentada desta forma. Entretanto, recomenda-se na
elaborao de futuros oramentos para obras de reabilitao, que estes custos sejam
calculados separadamente, de modo a possibilitar o impacto de cada um destes no custo total
do empreendimento.
Outro ponto importante a observar refere-se comparao entre os parmetros previstos e os
reais. Em todos os casos, os custos reais superaram os aprovados pela CEF, motivados
fundamentalmente por se ter subestimado os quantitativos dos servios quando da realizao
do oramento.
Este fato pode ter ocorrido por dois motivos: no ter havido uma inspeo prvia detalhada do
edifcio a ser reabilitado, de modo a quantificar corretamente o potencial volume de entulho
que seria gerado com a demolio e remoo de partes do edifcio; ou no levantamento de
quantitativos no foi considerada a taxa de empolamento do entulho, ou seja, o aumento de
83
volume do material aps a sua demolio. No SINAPI, a composio do custo unitrio do

servio de demolio considera uma taxa de empolamento de 30% sobre o volume a ser
demolido.
Entretanto, este ndice no leva em considerao o tipo de componente que est sendo
demolido, representando na verdade um valor mdio. A identificao do empolamento
especficos para cada material um importante objeto de futuras pesquisas, uma vez que esta
taxa tem grande influencia nos custos de demolio.
Assim, reitera-se a importncia e a ateno que se deve dar vistoria prvia do edifcio,
buscando-se, com isto, diminuir a margem de incerteza que caracteriza o levantamento de
custos dos servios de demolio. Do mesmo modo, deve-se considerar uma taxa de
empolamento do material a ser demolido.
5.2.2.
Anlise dos custos de Fundaes e Estrutura
A Tabela 5.5 apresenta o detalhamento dos parmetros de custos dos servios Fundaes e
Estrutura dos cinco empreendimentos estudados. Incluem-se neste item, alm dos servios de
execuo de novas estruturas, tambm as atividades de recuperao dos elementos estruturais
existentes.
84
Tabela 5.5 Parmetros de custos dos servios de Fundaes e Estrutura em obras de

Empreendimentos
Riskalla
Joaquim
Maria Paula
Labor
Hotel So Paulo
0,00%
11,63%
7,55%
9,77%
0,00%
0,00
2.335,55
1.503,05
2.540,42
0,00
0,00
44,80
27,91
47,66
0,00
0,00
38,77
77,78
45,77
0,00
Jorge
Carlos
Subsistema
Participao no
Custo Direto
Custo
Direto
(R$) / UH
Fundaes
e Estrutura
Custo
Direto
(R$) / m2
Custo
(R$)
Direto
/
m2
aprovado
pela
CEF
Apenas trs empreendimentos apresentaram servios referentes s fundaes e estruturas.

A participao do custo de produo deste subsistema no custo direto da obra varia de um
empreendimento para outro, conforme a necessidade de reforo ou acrscimo de nova
estrutura ao edifcio. Portanto, estimar um custo por unidade habitacional ou por rea
construda torna-se imprudente quando no realizado previamente um estudo da estrutura do
edifcio.
No caso do Maria Paula, por se tratar de adio de uma nova estrutura, devidamente prevista
no projeto de reabilitao, no foi constatada diferena significativa entre os custos levantados
e aqueles aprovados pela CEF.
Uma situao muito diferente ocorreu na obra do edifcio Labor. Antes da contratao da
empresa que executaria a obra de reabilitao, a CEF realizou uma anlise das condies
estruturais do edifcio frente ao novo projeto de reabilitao, tendo-se constatado que haveria
a necessidade de reforo dos elementos estruturais, alm da adio de nova estrutura ao
85
edifcio. De posse desse laudo, ao realizar o clculo dos quantitativos de servios pertinentes
ao subsistema Fundaes e Estrutura, a construtora super dimensionou a atividade de modo a
evitar possveis falhas de projeto. Por este motivo, os custos aprovados pela CEF mostraramse superiores queles efetivamente realizados, levantados no presente trabalho.
Por sua vez, os custos referentes aos servios de fundaes e estrutura do Hotel So Paulo no
foram relacionados recuperao da estrutura, e sim, exigncia de adequao do edifcio s
normas do Corpo de Bombeiros, o que implicou na construo de uma nova escada de
emergncia externa ao edifcio. Como anteriormente destacado, parte dela foi concebida em
estrutura de concreto armado, e parte em alvenaria estrutural. Neste caso, os valores orados e
efetivamente realizados tambm so muito prximos. Observa-se, ainda, que muito mais
fcil realizar o oramento daquilo que novo do que faz-lo para a recuperao de elementos
j construdos, uma vez que para estes existem muitas incertezas e, inclusive, faltam
parmetros que possam balizar as decises.
Portanto, a partir da anlise dos dados apresentados na Tabela 5.5, pode-se concluir que a
estimativa de custos em obras de reabilitao tem mais chances de se efetivar quando se tem
como base a elaborao de um minucioso laudo de anlise da condio da estrutura do
edifcio em face do novo projeto de reabilitao, no sendo admissvel a definio de um
parmetro de custos padro para todas as obras, assim como percentual de participao dos
servios de fundaes e estrutura no custo direto da obra.
5.2.3.
Anlise dos custos dos Vedos
A Tabela 5.6 apresenta um detalhamento dos parmetros de custos dos servios pertinentes
aos servios de Vedos dos cinco empreendimentos estudados, lembrando-se que o vedo
refere-se to somente ao fechamento dos vos, excluindo-se, portanto, os revestimentos e as
esquadrias.
86
Tabela 5.6 Parmetros de custos dos servios de Vedos, em obras de reabilitao de

edifcios.
Empreendimentos
Riskalla
Joaquim
Maria Paula
Labor
Hotel So Paulo
11,64%
5,09%
5,86%
8,09%
2,44%
1.946,16
1.021,47
1.062,37
2.105,32
378,54
43,49
19,60
19,73
39,50
6,54
32,08
22,36
25,18
41,42
9,16
Jorge
Carlos
Servio
Participao no
Custo Direto
Custo
Direto
(R$) / UH
Vedos
Custo
Direto
(R$) / m2
Custo
(R$)
Direto
/
m2
aprovado
pela
CEF
Diversos so os fatores que podem influenciar na participao dos custos dos servios de
Vedo no custo direto em obras de reabilitao.
Na obra do Riskalla Jorge, o custo dos servios de Vedo muito maior que nas demais obras.
Esta diferena resultado principalmente da mudana de uso original do edifcio que
implicou na produo de muitas novas divisrias e tambm pela utilizao do bloco de
concreto celular que, conforme pode ser observado no Oramento Analtico (APNDICE
A.1), apresenta um custo unitrio do servio superior aos custos de produo com blocos
cermicos. Por outro lado, o emprego de um bloco de menor massa unitria foi o que
viabilizou a maior concentrao de paredes exigida pelo projeto.
Por sua vez, no caso do Maria Paula, como salientado na anlise dos custos de Demolies, o
projeto de reabilitao adensou os pavimentos criando muitas unidades alm daquelas que o
edifcio tinha originalmente. Portanto, foi necessria a execuo de muitas novas paredes.
87
Este fato, por sua vez, no resultou em um custo to mais elevado, em virtude da aplicao de
tecnologia de produo de paredes com blocos leves.
No Labor, apesar da modificao do uso original do edifcio, houve um maior aproveitamento
das paredes existentes quando comparado com as obras do Riskalla Jorge e Hotel So Paulo,
o que justifica o menor custo do vedo por unidade habitacional e rea construda da obra do
Labor do que dos dois empreendimentos.
No Hotel So Paulo, por se considerar no oramento a alvenaria estrutural da nova escada de
emergncia como parte integrante do subsistema de Vedaes Verticais, os custos referentes
aos servios de Vedo foram maiores quando comparados com as demais obras.
J na obra de reabilitao do Joaquim Carlos, alm de no haver mudana de uso original do
edifcio, o projeto previu aproveitamento de grande parte das divisrias existentes, reduzindo
assim, significativamente os custos dos servios de Vedo.
Alm disso, as diferenas entre os custos aprovados pela CEF e os custos apresentados no
APNDICE A, ocorreram em funo, possivelmente, de falhas na inspeo inicial dos
edifcios, principalmente Riskalla Jorge e Joaquim Carlos. A identificao das paredes que
tinham condies reais de aproveitamento foi feita de modo superficial, refletindo assim
quantitativos diferentes de vedos entre oramento original e real.
Outro ponto a ser enfatizado, diz respeito aos servios de rasgos nas alvenarias com a
finalidade de abrir passagem para tubulaes das instalaes prediais. Os custos destes
servios est includo nos itens de cada um dos Sistemas Prediais, no sendo portanto parte
integrante dos custos de vedos.
Por fim, conclui-se que os custos relativos aos vedos em obras de reabilitao sero
influenciados por fatores que vo, desde a especificao do material a ser empregado para as
divisrias, passando pela mudana de uso do edifcio ou mesmo pelo grau de interveno no
subsistema de Vedaes Verticais, incluindo alteraes e modificaes, assim como o estado
de conservao das paredes, de modo a permitir o seu aproveitamento.
5.2.4.
Anlise dos custos dos Revestimentos Internos
A Tabela 5.7 apresenta um detalhamento dos parmetros de custos dos servios pertinentes
aos servios de Revestimentos Internos dos cinco empreendimentos estudados. Salienta-se
que, alm dos servios de revestimentos com argamassas de cimento e gesso, tambm esto
88
includos na referida tabela os custos relativos aos servios de assentamento de azulejos nas
reas molhadas das unidades habitacionais.
Tabela 5.7 Parmetros de custos dos servios de Revestimentos Internos, em obras de

Empreendimentos
Riskalla
Joaquim
Maria Paula
Labor
Hotel So Paulo
5,77%
5,63%
10,32%
5,42%
4,35%
964,28
1.129,90
1.871,28
1.409,17
674,55
21,55
21,68
34,75
26,44
11,66
29,55
28,30
26,09
35,18
9,78
Jorge
Carlos
Servio
Participao no
Revestimentos Internos
Custo Direto
Custo
Direto
(R$) / UH
Custo
Direto
(R$) / m2
Custo
(R$)
Direto
/
m2
aprovado
pela
CEF
Na anlise dos custos referentes aos servios de Revestimentos Internos nota-se uma relao
direta com os quantitativos de vedos novos produzidos.
De fato, na obra do Joaquim Carlos, onde a produo de vedos foi menor quando comparada
com as demais obras, os parmetros de custos por unidade produzida e por rea construda
referentes aos revestimentos internos tambm foi reduzida.
Alm da rea de vedos produzida, pode-se identificar outro fator importante para os custos de
produo dos revestimentos internos: a especificao do revestimento aplicado.
Nos casos onde houve a aplicao de gesso nas unidades habitacionais, como no Riskalla
Jorge e Maria Paula, os custos do servio foram menores. Por sua vez, no Labor, onde foi
89
prevista a aplicao de chapisco e emboo como revestimento, o custo do servio resultou em

quase o dobro quando comparado s duas obras anteriores.
Isso ainda pode ser comprovado quando analisado o caso do Hotel So Paulo no qual, apesar
de grande volume de vedo produzido, bem como a aplicao chapisco e emboo nas reas
comuns, houve intenso uso de gesso nas unidades habitacionais, o que implicou em um custo
menor dos servios de revestimento interno, quando comparado com a obra do Labor.
Em relao s diferenas entre os custos aprovados pela CEF e levantados no presente
trabalho, constata-se que nos casos do Labor e Joaquim Carlos foram considerados no
levantamento da CEF o reaproveitamento de algumas reas de revestimentos internos, o que
no se comprovou na obra. J no Hotel So Paulo, os custos previstos foram maiores que os
reais devido a uma mudana de especificao ocorrida durante a obra, com a substituio do
revestimento interno em chapisco e emboo por aplicao de pintura texturizada diretamente
sobre a alvenaria. Por outro lado, no Riskalla Jorge e no Maria Paula no pode se precisar o
motivo das diferenas de quantitativos aprovados pela CEF e levantados neste trabalho.
Conclui-se que em se tratando dos Revestimentos Internos em obras de reabilitao, os
quantitativos de produo podem ser considerados proporcionais queles calculados na
produo dos vedos, desde que o revestimento do edifcio a ser reabilitado esteja em
condies adequadas de utilizao. Por isto, deve-se ter extremo cuidado na quantificao dos
servios de revestimento, sendo necessria a vistoria prvia ao edifcio a ser reabilitado de
modo a se verificar a real possibilidade de aproveitamento dos revestimentos existentes.
Alm disso, a aplicao de gesso nas alvenarias das unidades habitacionais, diminui muito o
custo de produo dos revestimentos internos, sendo esta uma tecnologia que pode auxiliar na
viabilizao de muitos empreendimentos.
5.2.5.
Anlise dos custos dos Revestimentos Externos
A Tabela 5.8 apresenta um detalhamento dos parmetros de custos dos servios referentes aos
Revestimentos Externos dos cinco empreendimentos estudados.
90
Tabela 5.8 Parmetros de custos dos servios de Revestimentos Externos, em obras de

Empreendimentos
Riskalla
Joaquim
Maria Paula
Labor
Hotel So Paulo
2,15%
0,71%
1,76%
2,11%
0,72%
359,13
142,13
318,89
550,16
111,84
8,03
2,73
5,92
10,32
1,93
13,49
12,59
6,56
8,14
6,70
Jorge
Carlos
Servio
Participao no
Revestimentos Externos
Custo Direto
Custo
Direto
(R$) / UH
Custo
Direto
(R$) / m2
Custo
(R$)
Direto
/
m2
aprovado
pela
CEF
No caso dos Revestimentos Externos, em todos os edifcios foram realizadas a limpeza e a

recuperao de reas danificadas, no sendo considerados neste item os servios de pintura. A
recuperao da fachada consistiu no reparo da camada de revestimento de argamassa, no
sendo utilizada nenhuma tcnica especfica de restauro.
Assim, o que de fato influenciou nos parmetros de custos desses servios foi o estado de
conservao da fachada e, conseqentemente, o grau de interveno para sua recuperao.
A obra do Riskalla Jorge, por exemplo, foi aquela que mais necessitou de recuperao do
revestimento externo, devido ao estado de degradao que se encontrava a fachada. Por sua
vez, no Joaquim Carlos, que a rea de fachada era predominantemente em pastilha cermica
em bom estado de conservao, o custo de recuperao da fachada foi muito menor.
Pela Tabela 5.8 observa-se que a participao dos custos de recuperao do revestimento
externo variou entre 0,71% e 2,15%, resultado sobretudo do estado de conservao da
fachada. Outro ponto importante refere-se s diferenas encontradas entre os custos previstos
91
e os custos reais das obras. De fato, os custos aprovados pela CEF foram muito superiores
queles calculados no presente trabalho. Acredita-se que visando minimizar os riscos
inerentes ao desconhecimento do real estado de conservao do edifcio, as construtoras
responsveis pelas obras consideraram um quantitativo de revestimento externo superior
quele que efetivamente foi realizado.
Isto refora a importncia que deve ser dada vistoria prvia ao edifcio e ao preciso
levantamento de condicionantes que deve ser feito, com vistas a se reduzir a possibilidade de
que ocorram distores nos oramentos para contratao de obras, em funo de projees
equivocadas que tenham de ser feitas para a sua elaborao
5.2.6.
Anlise dos custos de Pintura
A Tabela 5.9 apresenta um detalhamento dos parmetros de custos dos servios referentes aos
servios de Pintura interna e externa dos cinco empreendimentos estudados, ressaltando-se
que, em todos as obras, os servios de pintura foram executados em todos os vedos existentes
e novos, tanto nas faces internas como externas do edifcios, bem como nas esquadrias
metlicas e de madeira.
92
Tabela 5.9 Parmetros de custos dos servios de Pintura, em obras de reabilitao de

edifcios.
Empreendimentos
Riskalla
Joaquim
Maria Paula
Labor
Hotel So Paulo
9,66%
11,11%
12,13%
12,20%
11,39%
1.614,80
2.230,23
2.198,26
3.172,89
1.766,42
36,09
42,79
40,83
59,52
30,54
36,41
35,58
37,55
39,99
30,51
Jorge
Carlos
Servio
Participao no
Custo Direto
Custo
Direto
(R$) / UH
Pintura
Custo
Direto
(R$) / m2
Custo
(R$)
Direto
/
m2
aprovado
pela
CEF
A partir dos dados apresentados na Tabela 5.9, constata-se a importncia dos servios de
Pintura nas obras de reabilitao, cuja participao percentual nos custos diretos varia de
9,66% a 12,13%. Analisando-se ainda o APNDICE A.1, pode-se constatar que os custos
referentes pintura das esquadrias de madeira e metlicas representam em torno de 2% dos
custos diretos das obras, ou seja, aproximadamente 20% dos custos dos servios de pintura.
Quanto diferena encontrada entre os custos diretos por unidade habitacional e rea
construda dos empreendimentos estudados, o fator preponderante diz respeito aos custos com
pintura das fachadas. No Riskalla Jorge, Maria Paula e Labor, onde a relao entre rea de
fachada e rea construda total menor que 1,00 m2/ m2, o custo da pintura ficou em torno de
R$ 6,00 / m2 de rea construda, enquanto no Hotel So Paulo, onde a mesma relao foi de
aproximadamente 2,00 m2/ m2, o custo da pintura ficou prximo a R$ 18,00 / m2.
Por sua vez, no Joaquim Carlos, assim como constatado nos custos de revestimento externo,
pode-se notar que a pintura da fachada tambm foi muito menor se comparado com os demais
93
edifcios. Nesse caso, o custo destes servios foi de R$ 1,15 / m2, em funo da pequena rea
a ser pintada na fachada, onde h preponderantemente pastilha cermica.
No foi verificada diferena significativa entre os custos previstos e reais, com exceo do
Hotel So Paulo, onde houve uma modificao de especificao. Nesta obra, o projeto previa
apenas a aplicao de uma demo de tinta PVA na face interna da nova escada de emergncia,
sendo alterada durante a obra para aplicao de tinta texturizada, o que elevou o custo final
dos servios de pintura.
Pode-se assim concluir que, os servios relacionados Pintura em obras de reabilitao so de
fundamental participao no custo global, sendo que se toma como premissa a pintura
completa das paredes internas, uma vez que, em virtude do estado de conservao dos
edifcios a serem reabilitados, no h possibilidade de aproveitamento da pintura existente.
Alm disso, deve-se ter especial ateno rea de fachada a ser pintada, uma vez que seu
custo influencia diretamente no custo total do servio de Pintura com um todo.
Embora tenha sido feita a anlise dos custos relativos aos servios de pintura de forma
abrangente, deve-se sempre que possvel, na elaborao do oramento de obras de
reabilitao, separar o levantamento dos custos de pintura em: vedos, esquadrias metlicas e
esquadrias de madeira. O objetivo dessa diviso tornar possvel uma melhor identificao do
impacto de cada um desses componentes no custo total da obra, e dessa forma subsidiar
tambm o seu planejamento.
5.2.7.
Anlise dos custos de Janelas e Vidros
A Tabela 5.10 apresenta um detalhamento dos parmetros de custos referentes aos servios de
instalao de janelas e vidros dos cinco empreendimentos estudados, no sendo considerada a
pintura destas.
94
Tabela 5.10 Parmetros de custos dos servios de Janelas e Vidros, em obras de

Empreendimentos
Riskalla
Joaquim
Maria Paula
Labor
Hotel So Paulo
2,43%
3,68%
3,34%
6,98%
4,54%
405,48
738,41
604,85
1.815,64
704,05
9,06
14,16
11,23
34,06
12,17
14,15
15,63
4,75
56,89
15,96
Jorge
Carlos
Servio
Participao no
Custo Direto
Custo
Direto
(R$) / UH
Janelas e
Vidros
Custo
Direto
(R$) / m2
Custo
(R$)
Direto
/
m2
aprovado
pela
CEF
Verifica-se que no Hotel So Paulo o custo por unidade habitacional e por rea construda foi
quase 2,5 vezes maior que nos demais empreendimentos. Isto se deveu, em parte,
necessidade de substituio de todas as janelas do edifcio, uma vez que aquelas existentes
no possuam condies de reaproveitamento, enquanto nas demais obras houve a
possibilidade de recuperao das janelas, ainda que parcialmente. Isto atesta o fato de que
mais caro assentar novas janelas do que recuper-las, uma vez que o custo de mo-de-obra
associada ao servio de recuperao menos relevante que o custo de aquisio de novas
janelas.
Entretanto, cabe aqui ressaltar, que os requisitos de qualidade do servio de reparo das
esquadrias podem no ser atendidos plenamente. No caso do Riskalla Jorge, por exemplo,
apesar do baixo custo relativo deste subsistema frente aos demais, sistematicamente foram
detectados problemas de abertura de janelas e infiltrao de guas pluviais nas paredes,
decorrentes de problemas nas esquadrias recuperadas.
95
Outro fato importante em relao aos custos de Janelas e Vidros no Hotel So Paulo que o
edifcio se encontra numa rea de tombamento arquitetnico, o que implica que todas as
fachadas devem ter suas caractersticas originais preservadas. Sendo assim, foi necessria a
fabricao das janelas da fachada do edifcio de acordo com as dimenses originais, as quais
so distintas das medidas encontradas no mercado e na maioria das vezes, diferentes entre si,
aumentando com isto, significativamente, o custo deste servio. No SINAPI, por exemplo, os
custos dos servios de fornecimento e instalao de janelas de ao encomendadas sob medida
40% maior que os de janelas com medidas padronizadas disponveis no mercado.
Em relao ao comparativo entre custos previstos e reais, pode-se notar que, com exceo da
obra do Maria Paula, pode-se verificar significativas diferenas em todas as obras. No Labor,
isto se deveu fundamentalmente a um equvoco no levantamento do quantitativo das janelas a
serem recuperadas, sendo necessria mais substituies do que o previsto, ao contrrio das
obras do Riskalla Jorge e Joaquim Carlos, onde foi possvel a recuperao de mais janelas do
que o previsto inicialmente.
No Hotel So Paulo, para o clculo dos custos unitrios dos servios de fornecimento e
assentamento de janelas da fachada, quando da elabrao de seu oramento, foram
considerados os preos de componentes com medidas padronizadas no mercado, ao invs de
fabricados sob medida, que conforme afirmado anteriormente, apresentam custos maiores.
Os dados dos estudos de caso, para os componentes janelas e vidros, demonstram mais uma
vez a importncia do levantamento inicial de condicionantes, para que se possa ter um
oramento mais prximo da realidade de execuo. Durante a vistoria do edifcio, preciso
que se identifiquem as janelas que realmente podem ser recuperadas, a fim de atender os
requisitos mnimos de qualidade, bem como s exigncias do projeto que, nos casos de
tombamento das fachadas do edifcio, podem prever a instalao de janelas com dimenses
distintas daquelas encontradas no mercado.
5.2.8.
Anlise dos custos de Portas
A Tabela 5.11 apresenta um detalhamento dos parmetros de custos referentes aos servios de
instalao de portas de madeira, de ao e portas corta-fogo, incluindo os conjuntos de
fechaduras e dobradias, dos cinco empreendimentos estudados.
96
Tabela 5.11 Parmetros de custos dos servios de Portas, em obras de reabilitao de

edifcios.
Empreendimentos
Riskalla
Joaquim
Maria Paula
Labor
Hotel So Paulo
3,36%
4,30%
3,35%
4,70%
4,58%
450,76
863,69
606,65
1.222,92
710,71
10,07
16,57
11,26
22,94
12,28
11,12
14,43
4,68
19,60
13,63
Jorge
Carlos
Servio
Participao no
Custo Direto
Custo
Direto
(R$) / UH
Portas
Custo
Direto
(R$) / m2
Custo
(R$)
Direto
/
m2
aprovado
pela
CEF
Verifica-se que a participao do servio de Portas no custo direto das obras variou de 3,35%
a 4,70%. Alm disso, nos casos do Riskalla Jorge e Labor, onde houve recuperao parcial
das portas existentes, o custo por unidade habitacional foi menor quando comparado com as
demais obras, onde houve substituio completa das portas.
Destaca-se que nos edifcios Maria Paula e Hotel So Paulo, que ao contrrio dos demais
empreendimentos, o projeto de reabilitao previu a instalao de muitas portas em ao nas
reas de circulao, como pode ser constatado no APNDICE A.1, o que onerou em
aproximadamente 15% o custo dos servios de instalao de portas.
Em relao ao comparativo entre custos previstos e reais, pode-se notar que apenas no Labor
houve significativa diferena. Isto se deveu fundamentalmente porque, assim como no servio
de janelas, houve um equvoco no levantamento das portas a serem recuperadas, sendo
necessria mais substituies do que o previsto.
97
Aqui, portanto, cabe tambm a observao quanto necessidade de minucioso levantamento

de servios na vistoria prvia do edifcio, identificando as portas que apresentam reais
condies de recuperao.
5.2.9.
Anlise dos custos de Vedaes Horizontais
A Tabela 5.12 apresenta um detalhamento dos parmetros de custos de produo do

subsistema Vedaes Horizontais, que incluem o revestimento e acabamento de piso e teto,
impermeabilizaes e cobertura, dos cinco empreendimentos estudados.
Tabela 5.12 Parmetros de custos do subsistema Vedaes Horizontais em obras de
Empreendimentos
Riskalla
Joaquim
Maria Paula
Labor
Hotel So Paulo
7,54%
8,22%
7,09%
9,44%
18,10%
1.260,03
1.650,42
1.285,97
2.455,62
2.807,32
28,16
31,66
23,88
46,07
48,53
34,17
30,00
24,69
52,20
50,36
Jorge
Carlos
Subsistema
Participao no
Custo Direto
Custo
Direto
(R$) / UH
Vedaes
Horizontais
Custo
Direto
(R$) / m2
Custo
(R$)
Direto
/
m2
aprovado
pela
CEF
A produo do subsistema Vedaes Horizontais para quase todos os empreendimentos

representou uma participao nos custos diretos das obras entre 7% e 9%. A exceo coube ao
Joaquim Carlos, cuja participao foi de 18,10%.
Deve-se dar destaque obra Joaquim Carlos, onde houve a substituio completa do
revestimento cermico em todas as unidades habitacionais, o que no ocorreu nas demais. Por
98
este motivo, fundamentalmente, esta obra apresentou o maior custo por rea construda dentre
todos os empreendimentos. Isto pode ser comprovado analisando-se o Oramento Analtico
do Joaquim Carlos, onde se observa que o custo do servio de assentamento de cermica
representou aproximadamente 10,00% do custo direto de toda a obra.
No Riskalla Jorge e no Labor o piso existente foi reaproveitado, sendo recuperadas as reas
danificadas, ficando o custo por unidade habitacional bastante prximo.
No Maria Paula, onde houve a execuo do contrapiso nas reas secas das unidades
habitacionais e revestimento cermico nas reas molhadas, o custo por unidade habitacional
foi maior, alcanando R$ 1.650,00/UH aproximadamente, mas ainda assim, menor que o
custo encontrado no Joaquim Carlos.
Embora no Hotel So Paulo, tambm tenha sido executado o contrapiso nas reas secas das
unidades habitacionais e novo revestimento cermico nas reas molhadas, houve tambm o
aproveitamento do piso em pastilha cermica existente nas reas de circulao do edifcio.
Entretanto, nestas reas, houve a necessidade da passagem das tubulaes novas de gs novas
sob o piso. Isto levou necessidade de remoo e substituio de parte de sua rea. Como se
procurou preservar a pastilha cermica existente, na tentativa de restaurar o piso, o custo por
unidade habitacional no Hotel So Paulo foi maior que aquele apresentado no Maria Paula.
Alm disso, ainda no Hotel So Paulo, foi executado forro de gesso em toda a extenso de
teto nas reas de circulao, o que no foi feito no Maria Paula.
Em todas as situaes os custos previstos ficaram prximos dos reais, refletindo que as
previses de projeto sofreram poucas alteraes de quantitativos durante o transcorrer da obra.
Portanto, quanto ao subsistema Vedaes Horizontais, deve-se ter especial ateno quanto
substituio dos pisos existentes em obras de reabilitao, uma vez que isso implica em
aumento significativo de custos de produo. Um fato tambm a ser observado que a
participao do custo dos servios de cobertura em todos as obras foi menor que 1,5%,
demonstrando assim que em edifcios de mltiplos pavimentos, esse item do oramento no
tem tanta relevncia quando comparado com pavimentao, por exemplo.
5.2.10. Anlise dos custos de Sistemas Eltricos

A Tabela 5.13 apresenta um detalhamento dos parmetros de custos de produo dos servios
referentes aos Sistemas Eltricos, incluindo alm das prprias instalaes, tambm as
instalaes telefnicas, pra-raios e antena coletiva dos cinco empreendimentos estudados.
99
Tabela 5.13 Parmetros de custos dos Sistemas Eltricos em obras de reabilitao de

edifcios.
Empreendimentos
Riskalla
Joaquim
Maria Paula
Labor
Hotel So Paulo
17,60%
14,67%
16,25%
11,32%
18,21%
2.942,23
2.946,23
2.946,34
2.943,90
2.825,23
65,75
56,53
54,52
55,23
44,84
48,42
25,01
28,72
58,18
39,86
Jorge
Carlos
Subsistema
Participao no
Custo Direto
Custo
Direto
(R$) / UH
Sistemas
Eltricos
Custo
Direto
(R$) / m2
Custo
(R$)
Direto
/
m2
aprovado
pela
CEF
A importncia dos custos dos servios de instalaes eltricas evidente. Nos casos
levantados, a participao destes servios nos custos diretos variou entre 11,32% e 18,21%.
Alm disso, a interao dos Sistemas Eltricos com os demais subsistemas ressalta a
importncia a ser dada durante a fase de elaborao dos projetos e, de modo especial, s
tecnologias a serem empregadas.
Como exemplo, cita-se o caso da utilizao do vo central existente no Hotel So Paulo para
passagem de grande parte das prumadas das instalaes eltricas, o que contribuiu para
reduo do volume de entulho que poderia ser gerado, caso as tubulaes precisassem passar
atravs da alvenaria.
Cabe destacar que em todas as obras citadas, os Sistemas Eltricos existentes foram
completamente substitudos por novos. Desta forma, justifica-se a semelhana nos custos por
unidade habitacional de todos os empreendimentos, ficando em torno de R$ 2.900,00/UH.
100
Quanto ao parmetro de custo por rea total construda, nota-se que nas obras dos edifcios
Maria Paula, Labor e Hotel So Paulo, onde a relao rea total construda por unidade
habitacional produzida gira em torno de 53,00 m2 / UH, o custo dos Sistemas Eltricos foi de
aproximadamente R$ 55,00 / m2. Por sua vez, no edifcio Riskalla Jorge onde h uma relao
de 44,74 m2 / UH, o custo por rea foi maior, ficando em torno de R$ 65,00 / m2. No caso do
edifcio Joaquim Carlos, onde a relao foi de 57,84 m2 / UH, portanto maior que nos demais
edifcios, o custo foi menor, sendo aproximadamente R$ 45,00 / m2.
Pode-se ento concluir que h um custo fixo dos sistemas eltricos que independe da rea
construda da unidade, considerando este tipo de empreendimento. Ou seja, os sistemas
eltricos so praticamente os mesmos, havendo diferenas de quantidades de eletrodutos ou
enfiao, mas isto no significativo frente ao nmero de caixas eltricas, quadros, nmeros
de circuitos, etc. Por isto, mesmo que a unidade tenha rea reduzida, no se espera reduzir
significativamente o custo total da eltrica.
Com exceo do Hotel So Paulo, os custos previstos para os Sistemas Eltricos nas obras
estudadas foram menores do que os realizados, alcanando mais que 100% de diferena,
como no caso da obra do Maria Paula. Uma das razes para isto deve-se ao fato de que os
custos dos Sistemas Eltricos aprovados pela CEF para essas obras foram estimados com base
em parmetros de custos de produo de obras novas do programa PAR, no sendo realizados
os levantamentos de quantitativos em projeto.
As obras novas do PAR adotadas como parmetro possuam, em geral, um menor nmero de
pavimentos, alm de no possurem elevadores, o que implica em quantidades menores de
quantitativos dos sistemas eltricos, tais como: eletrodutos, enfiao, quadros, etc.
Deve-se ressaltar que os sistemas de distribuio externa de energia eltrica, que representam
grande parte dos custos de produo dos Sistemas Eltricos, so calculados para obras novas
do PAR parte dos custos de produo da edificao, sendo apresentados em um relatrio
especfico de infra-estrutura. Possivelmente, tais custos no foram considerados na elaborao
do oramento.
No caso das obras reabilitadas, estes custos so calculados e apresentados em conjunto no
relatrio de Oramento Analtico.
Por sua vez, no Hotel So Paulo houve a necessidade de modificao de parte do sistema
eltrico aps a concluso da obra, motivado por solicitao da concessionria responsvel
pelo fornecimento de energia eltrica. Apenas neste caso, foi possvel a realizao de aditivo
101
contratual por parte da CEF. Na Tabela 5.13, este custo foi somado ao custo aprovado pela
CEF.
De forma geral, obteve-se um parmetro de custo por unidade habitacional produzida da
ordem de R$ 2.900,00/UH, o que pode ser adotado em estimativas para obras de reabilitao.
Entretanto, como fortemente recomendado durante todo o desenvolvimento deste trabalho,
tambm para este subsistema, a vistoria prvia do edifcio fundamental. Alm disso, assim
como nos demais servios, no caso dos Sistemas Eltricos, deve-se procurar fazer um
minucioso levantamento de quantitativos nos projetos, evitando-se na elaborao do
oramento a utilizao de parmetros de custos obras novas, o que pode no refletir a
realidade de uma obra de reabilitao.
Outro ponto importante a ser ressaltado, diz respeito considerao dos rasgos nos vedos para
passagem das tubulaes. As composies referentes instalao de tubulaes eltricas
identificadas no SINAPI, e utilizadas na elaborao dos oramentos analticos do presente
trabalho, contm estes servios, sendo importante essa verificao quando da elaborao de
novos oramentos em obras de reabilitao.
5.2.11. Anlise dos custos de Sistemas Hidrulicos

A Tabela 5.14 apresenta um detalhamento dos parmetros de custos de produo dos Sistemas
Hidrulicos, que abrangem as instalaes de gua fria e esgoto, inclusive aparelhos e metais,
gua pluvial, gs e combate a incndio, dos cinco empreendimentos estudados.
102
Tabela 5.14 Parmetros de custos dos Sistemas Hidrulicos em obras de reabilitao

de edifcios.
Empreendimentos
Riskalla
Joaquim
Maria Paula
Labor
Hotel So Paulo
17,94%
15,74%
16,17%
12,91%
18,26%
2.998,26
3.159,53
2.932,02
3.358,15
2.831,96
67,00
60,62
54,45
63,00
48,96
55,90
44,82
45,23
54,36
36,30
Jorge
Carlos
Subsistema
Participao no
Custo Direto
Custo
Direto
(R$) / UH
Sistemas
Hidrulicos
Custo
Direto
(R$) / m2
Custo
(R$)
Direto
/
m2
aprovado
pela
CEF
Assim como os Sistemas Eltricos, os Sistemas Hidrulicos tm grande importncia nas obras
de reabilitao, uma vez que a participao destes servios nos custos diretos varia de 12% a
18%. Alm disso, deve-se novamente ressaltar a interao destes sistemas com os servios
relacionados ao subsistema de Vedaes Verticais.
O custo dos Sistemas Hidrulicos por unidade habitacional produzida girou em torno de R$
3.000,00 / UH, sendo esta uma importante referncia de custos para futuras obras de
reabilitao. Isto se deveu substituio completa das instalaes em todos os casos
estudados.
Fazendo-se uma anlise semelhante realizada para os sistemas eltricos, verifica-se que nas
obras dos edifcios Maria Paula, Labor e Hotel So Paulo, onde a relao rea total construda
por unidade habitacional produzida fica em torno de 53,00 m2 / UH, o custo dos Sistemas
Eltricos girou em torno de R$ 60,00 / m2. Por sua vez, no edifcio Riskalla Jorge onde h
uma relao de 44,74 m2 / UH, o custo por rea foi maior, ficando em torno de R$ 67,00 / m2.
103
No caso do edifcio Joaquim Carlos, onde a relao foi de 57,84 m2 / UH, portanto maior que
nos demais edifcios, o custo foi menor, sendo aproximadamente R$ 49,00 / m2.
Do mesmo modo que no caso dos Sistemas Eltricos, tambm para os Sistemas Hidrulicos
pode-se afirmar que mesmo que a unidade tenha rea reduzida, no se espera reduzir
significativamente o custo total da hidrulica, pois h um custo fixo que independe da rea
construda da unidade..
No caso do Hotel So Paulo, para a distribuio das tubulaes do sistema de gs aos
apartamentos, a alternativa encontrada foi a sua passagem pelo piso da rea de circulao, o
que exigiu a retirada parcial do revestimento o que aumentou o custo do subsistema de
Vedaes Horizontais.
Outro ponto importante nesta obra foi a utilizao do vo central do edifcio para passagem
das prumadas de gua fria, guas pluviais e do prprio gs, assim como ocorrido com os
Sistemas Eltricos.
Assim como no caso dos sistemas eltricos, os custos previstos tambm foram menores que os
realizados no caso dos Sistemas Hidrulicos, pois foram empregados na elaborao dos
oramentos contratados, os parmetros de custos de obras novas do programa PAR.
Uma considerao importante a respeito dos Sistemas Hidrulicos, refere-se aos edifcios
mais antigos apresentarem elementos estruturais, e mesmo alvenarias com grandes dimenses
em comparao com os edifcios novos. Esses elementos geram interferncias para passagem
das tubulaes, dificultando seu encaminhamento, e por conseqncia, fazendo com que estas
sejam projetadas com maiores comprimentos, alm da necessidade de um maior nmero de
conexes. No caso das obras novas, h a possibilidade de compatibilizao dos projetos, o que
minimiza bastante este tipo de ocorrncia.
Aqui tambm se ratifica a necessidade da realizao da vistoria prvia ao edifcio de forma a
identificar possveis interferncias no encaminhamento de tubulaes dos Sistemas
Hidrulicos, de forma que o projeto reflita a realidade do canteiro de obras, possibilitando um
levantamento mais preciso dos quantitativos, evitando, com isto, distores nos clculos de
custos de produo.
104
5.2.12. Anlise dos custos de Elevadores

A Tabela 5.15 apresenta um detalhamento dos parmetros de custos de Elevadores dos cinco
empreendimentos estudados.
Tabela 5.15 Parmetros de custos de Elevadores em obras de reabilitao de edifcios.
Empreendimentos
Riskalla
Joaquim
Maria Paula
Labor
Hotel So Paulo
15,47%
13,81%
10,51%
8,09%
9,98%
7.578,95
7.428,57
7.272,73
7.619,05
8.000,00
2.586,83
2.773,33
1.904,76
2.105,26
1.548,39
57,81
53,21
35,38
39,50
26,77
7,98
0,00
15,87
41,03
19,01
Jorge
Carlos
Subsistema
Participao no
Custo Direto
Custo
Direto
(R$)
pavimento
elevador
Elevadores
Custo
Direto
(R$) / UH
Custo
Direto
(R$) / m2
Custo
(R$)
Direto
/
m2
aprovado
pela
CEF
Para o clculo dos custos dos elevadores, foram consideradas cabines com as mesmas
dimenses em todos os edifcios, j que as dimenses dos vos eram semelhantes em projeto.
Alm disso, foram adotadas cabines de utilizao residencial para 6 pessoas. Assim, os fatores
que influram nos custos totais de produo foram o nmero de elevadores que atendem cada
pavimento do edifcio, e o prprio nmero de pavimentos.
Pode-se observar pela Tabela 5.15 que o custo por pavimento, por quantidade de elevadores
instalados gira em torno de R$ 7.500,00 / pavimento / elevador. Apesar deste ser um
105
importante parmetro para as estimativas de custo em obras de reabilitao, no se recomenda

a utilizao deste na elaborao para futuros oramentos. Isto porque, em contrapartida, a
participao dos custos de elevadores novos situou-se entre 8% e 15% do custo direto, o que
representa uma variao expressiva em termos oramentrios.
De fato, os custos de instalao de elevadores em novos oramentos devem ser coletados
junto s empresas especializadas, de acordo com o previsto em projeto especfico.
Destaca-se que em todos os custos levantados neste trabalho, foi considerada a substituio
dos elevadores antigos por novos.
Enquanto o projeto de reabilitao do Hotel So Paulo previu a substituio dos elevadores,
nas demais obras foram realizadas as recuperaes dos elevadores antigos. Por este motivo,
enquanto no Hotel So Paulo os custos previstos ficaram prximos dos reais, nos demais
empreendimentos houve uma significativa diferena de valores.
Entretanto, cabe ressaltar, que assim com ocorreu na recuperao de esquadrias, diversos
problemas foram identificados durante a operao daqueles elevadores que no foram
substitudos por novos.
Sendo assim, o aproveitamento dos elevadores deve ser minuciosamente estudado, de forma a
evitar possveis problemas aps a entrega do empreendimento, o que de fato, tambm poder
gerar custos significativos de manuteno. Nas anlises de novos projetos de reabilitao, por
exemplo, a CEF no est mais admitindo o aproveitamento dos elevadores antigos,
solicitando a substituio destes por novos.
5.3. Anlise da Curva ABC de Insumos

Analisando os relatrios de curva ABC de insumos dos cinco empreendimentos estudados,
apresentados no APNDICE A.3, verifica-se que o custo de mo-de-obra ficou em torno de
50% dos custos diretos das obras, conforme sintetizado na Tabela 5.16.
106
Tabela 5.16 Custos de Materiais e Mo de Obra em obras de reabilitao de edifcios.

Empreendimentos
Riskalla Jorge
Maria Paula
Labor
46,81%
53,33%
47,96%
52,45%
46,86%
22,84%
28,56%
19,76%
27,48%
22,89%
23,97%
24,77%
28,20%
24,97%
23,97%
53,19%
46,67%
52,04%
47,55%
53,14%
Custo Total de Mo-deObra / Custo Total da

Obra
Custo de Mo de Obra
No Qualificada / Custo
Total da Obra
Custo de Mo de Obra
Qualificada
Custo
Total da Obra
Custo
de
Material
Custo Total da Obra
Alm disso, o insumo de maior representatividade em termos de custo, em todas as obras, foi
o da mo-de-obra no qualificada, ou seja, a do servente. A participao dos custos com mode-obra no qualificada situou-se entre 20% e 30% dos custos diretos de produo. A ttulo de
comparao, em obras novas realizadas pelo programa PAR, os custos referentes mo-deobra no qualificada representam de 18% a 23% dos custos diretos de produo, segundo
consulta feita pelo prprio autor a diversos oramentos de obras do referido programa.
De fato, alguns servios cujos quantitativos so mais representativos em obras de reabilitao,
como demolio e remoo de entulho, apresentam em sua composio unitria de custo
somente mo-de-obra de servente. Vale lembrar que em algumas obras, como no Hotel So
Paulo, o servio de demolio teve uma participao de aproximadamente 8% nos dos custos
diretos da obra.
Assim, pode-se concluir que h uma relao direta entre o grau de modificao da
compartimentao original do edifcio e os custos de mo-de-obra, ou seja, quanto mais
alteraes o projeto prev, maior o volume de entulho gerado, e assim, maior tambm o custo
da mo-de-obra empregada na demolio e retirada de material do canteiro.
107
Alm disso, estes dados demonstram que a reduo dos custos em obras de reabilitao passa
necessariamente tanto pela racionalizao das tecnologias construtivas empregadas, como
tambm pela gesto eficiente do processo de produo, com enfoque para o aumento da
produtividade da mo-de-obra.
5.4. Anlise dos Custos Indiretos

A
Tabela 5.17 apresenta o percentual calculado do B.D.I. de cada um dos cinco
empreendimentos estudados.
Tabela 5.17 Bonificao de Despesas Indiretas B.D.I. em obras de reabilitao de
edifcios.
Empreendimentos
Riskalla
Jorge
Maria Paula
Labor
Hotel So
Joaquim
Paulo
Carlos
B.D.I. calculado (%)
42%
46%
46%
42%
45%
B.D.I. aprovado pela CEF (%)
30%
20%
25%
30%
25%
Verifica-se que o B.D.I. calculado para os empreendimentos situa-se entre 42% e 46%,
superiores aos ndices aprovados pela CEF que variaram entre 20% e 30. Assim, nota-se que
ocorreram mais despesas indiretas que o previsto inicialmente.
O motivo desta diferena que, enquanto no presente trabalho os custos indiretos foram
calculados de forma detalhada, tornando possvel o clculo do B.D.I. de acordo com a
equao (3), apresentada no Captulo 2, no caso do oramento feito para as contrataes da
obra, o B.D.I. foi estimado pelas construtoras responsveis pelas obras, as quais basearam-se
em obras novas do programa PAR, que adotam tambm estes mesmos percentuais.
Entre os aspectos relevantes para as taxas de B.D.I. calculados cita-se o percentual de 3%
considerado para Riscos e Eventuais, ou seja, um valor intermedirio entre obras de menor e
maior complexidade, conforme critrios adotados por Tisaka (2006) e Mattos (2007). Alm
disso, cita-se a utilizao de equipamentos de grande porte, como o elevador de cargas na
obra do Hotel So Paulo.
108
Portanto, conclui-se que ao invs da adoo de taxas de B.D.I. pr-determinadas, deve-se

buscar o levantamento minucioso de todos os itens dos custos indiretos, uma vez que assim o
oramento ir refletir com maior preciso os custos gerados pela obra.
De fato, a elaborao do oramento em obras de reabilitao deve ter como premissa uma
srie de consideraes abordadas nas anlises realizadas neste captulo, as quais sero
sintetizadas no captulo que segue.
109
6. CONSIDERAES
SOBRE
ELABORAO
DE
ORAMENTOS DE OBRAS DE REABILITAO

De forma geral, nas ltimas dcadas, os centros das grandes cidades brasileiras vm passando
por um processo de esvaziamento, notadamente refletido na vacncia dos espaos edificados.
Com isto, o tema reabilitao de reas centrais urbanas vem sendo discutido pelos diversos
agentes envolvidos com o problema, desde rgos governamentais, responsveis pelas
polticas pblicas, at movimentos sociais interessados em moradia.
Com um enfoque especfico para a reabilitao dos edifcios vazios nos grandes centros
urbanos, importantes trabalhos foram recentemente publicados, no intuito de compreender a
dinmica dessas aes. Vale destacar a dissertao de mestrado de Yolle Neto (2006),
apresentada na pela Escola Politcnica da USP, bem como o relatrio final do Projeto
REABILITA, financiado pela FINEP (REABILITA, 2007), tambm com participao de
pesquisadores dessa mesma instituio, incluindo este autor e sua orientadora. Ambas as
publicaes procuram definir diretrizes para o processo de reabilitao, desde a fase de estudo
de viabilidade at a ocupao do empreendimento pelos usurios.
Apesar da existncia de algumas pesquisas na rea e das aes governamentais visando
incentivar a reabilitao de edifcios para fins habitacionais, o setor da construo civil,
particularmente o que rene as empresas incorporadoras e construtoras, ainda no se sente
motivado a trabalhar neste tipo de empreendimento.
Dentre os diversos motivos para este comportamento do setor, destaca-se o risco envolvido
que pode resultar em srios prejuzos financeiros empresa. O risco est associado
principalmente ao desconhecimento tcnico sobre as caractersticas inerentes s obras de
reabilitao. Ainda so precrias as formas de diagnstico das condies fsicas do edifcio a
ser reabilitado e, portanto, so sofrveis as definies de projeto; as tecnologias construtivas
disponveis so as mesmas empregadas em obras novas, o que nem sempre a situao mais
adequada condio da reabilitao.
Surge ento um primeiro questionamento: o que seria melhor financeiramente, demolir o
edifcio e construir um novo ou reabilit-lo, aproveitando parte dos elementos originais?
Vrios so os aspectos que iro influenciar nesta tomada de deciso, dentre os quais o valor de
mercado do edifcio num determinado momento, a finalidade do edifcio pronto e os custos de
produo.
110
Analisando-se sob o enfoque dos custos de produo objeto do presente trabalho inicialmente deve-se procurar identificar quais os custos de demolio do antigo edifcio e de
execuo do novo. Alm disso, para efeito de comparao com a obra de reabilitao, o
edifcio novo dever ter, ao menos, os mesmos ndices fsicos de ocupao do antigo edifcio,
tais como, nmero de pavimentos e rea construda. Portanto, as possibilidades de uso e
ocupao do solo na regio onde o edifcio est localizado tambm so fundamentais para a
tomada de deciso, uma vez que, em funo das novas legislaes nem sempre possvel
fazer com que o novo edifcio tenha a mesma rea construda daquele a ser reabilitado, o que
pode gerar um importante impacto na anlise de viabilidade.
Para que se possa ter uma idia quanto viabilidade da reabilitao de edifcios, prope-se a
Tabela 6.1, onde apresentada uma comparao entre custos diretos de produo de obras
novas e de obras de reabilitao, adotando-se um custo de produo de um edifcio novo por
rea construda de R$ 553,58/m2, a partir do projeto habitacional PR12-4QP405010 no
SINAPI (CEF, 2006), para mesma data-base utilizada na elaborao dos oramentos no
presente trabalho,
Tabela 6.1 Comparao entre custos diretos de produo de obras novas e de
reabilitao.
Empreendimentos
Custo de produo de
obra nova11
Custo de Reabilitao
10
Riskalla Jorge
Maria Paula
Labor
4.136.847,98
2.164.021,72
2.503.803,59
4.485.182,66
2.978.038,97
2.791.691,03
1.505.900,75
1.522.816,23
3.954.273,53
1.442.706,20
Os projetos padres constantes no SINAPI constituem a base tcnica do sistema, e podem ser consultados
atravs do site http://www.caixa.gov.br. O SINAPI calcula mensalmente os custos de produo de cada projeto
(CEF, 2006). Para o projeto citado, a sigla PR12-4QP4050 significa: prdio residencial com 12 pavimentos,
tipologia tipo de unidade habitacional com 04 quartos, e rea construda total da edificao de 4.050,00 m2.
111
Em todos os casos, constata-se que o custo da reabilitao foi menor que o da obra nova,
sendo, em alguns casos, praticamente a metade do custo novo. Ao se adicionar o custo de
demolio do edifcio, essa diferena ser ainda maior.
Portanto, conclui-se que, considerando-se apenas os custos de produo, a obra de reabilitao
tende a ser financeiramente mais econmica.
Por outro lado, isso no significa que os custos da reabilitao se encontram num patamar
mnimo, de modo que no seja possvel sua reduo. Acredita-se que muitas aes ainda
podem e devem ser empreendidas para que se possa diminuir os custos de reabilitao;
entretanto, para que se promova a reduo de custos, buscando-se manter ou at mesmo
melhorar a qualidade do edifcio reabilitado, deve-se conhecer as particularidades que
envolvem a produo neste tipo de empreendimento.
A partir disso, surge um segundo questionamento: quais fatores mais influenciam nos custos
de produo?
De modo a facilitar essa anlise, apresenta-se a Tabela 6.2, em que se realiza uma sntese dos
principais dados fsicos e parmetros apresentados no quinto captulo.
11
Refere-se a uma obra nova com as mesmas caractersticas de rea construda e nmero de unidades dos
edifcios que foram estudados.
112
Tabela 6.2 Sntese de dados e indicadores de custos para obras de reabilitao de

edifcios.
Empreendimentos
Riskalla
Jorge
Maria Paula
Labor
Hotel So
Paulo
Joaquim
Carlos
Comercial
Residencial
Comercial
Comercial
Residencial
N Pavimentos
19
14
11
21
Unidades Habitacionais
167
75
84
152
93
7.472,90
3.909,14
4.522,93
8.102,14
5.379,60
Custo Direto (R$)
2.791.691,03
1.505.900,75
1.522.816,23
3.954.273,53
1.442.706,20
Custo Total R$)
3.951.606,45
2.190.122,43
2.214.928,49
5.589.563,05
2.081.055,37
42%
46%
46%
42%
45%
23.662,31
29.201,63
26.368,20
36.773,44
22.376,94
Custo Total (R$) / m2
528,79
560,26
489,71
689,89
386,84
Custo Mo de Obra / Custo

Total
46,81%
53,33%
47,96%
52,45%
46,86%
Custo de Mo de Obra No
Qualificada / Custo Total
22,84%
28,56%
19,76%
27,48%
22,89%
Custo de Mo de Obra
Qualificada / Custo Total
23,97%
24,77%
28,20%
24,97%
23,97%
53,19%
46,67%
52,04%
47,55%
53,14%
Uso Original
Dados Fsicos
rea (m2)
Custos
B.D.I. (%)
Indicadores
Custo Total (R$) / Unidade
Custo Material / Custo Total
A partir da anlise dos dados, nota-se que o custo de produo do Hotel So Paulo, obra
notadamente mais complexa dentre todas as estudadas no presente trabalho, em funo das
dimenses da obra e da mudana de uso do edifcio, apresentou um custo maior que as
demais. Fatores como: adaptao do uso original do edifcio, construo de uma nova
estrutura e preservao das caractersticas originais da fachada contriburam para custos de
produo superiores aos dos demais empreendimentos.
Por sua vez, o edifcio Joaquim Carlos apresentou os menores custos para reabilitao; neste,
ao contrrio do que ocorreu com o Hotel So Paulo, foi mantido o uso original, sem a
necessidade de interveno nas fundaes e estrutura. Alm disso, houve extenso
aproveitamento de vedos e revestimentos internos e externos existentes.
113
Desse modo, pode-se concluir que um dos aspectos fundamentais para determinao dos
custos totais de produo em obras de reabilitao o grau de interveno, relacionado
complexidade das atividades previstas, associado s condies prvias do edifcio.
Retomando-se o conceito de Reabilitao definido no segundo captulo deste trabalho,
recorda-se que so trs os nveis de alterao dos edifcios. Embora todos os
empreendimentos estudados devam ser classificados como sendo Alterao de Nvel 3,
tomando-se os valores sintetizados na Tabela 6.2 e considerando que o objetivo final da
reabilitao foi o mesmo, ou seja, a produo de HIS, nota-se que a medida que se aumenta a
complexidade das atividades envolvidas na obra, h por conseqncia, uma elevao dos
custos de produo.
Assim, a busca pela reduo dos custos da reabilitao passa, primeiramente, por decises que
so tomadas pelos empreendedores, sejam esses pblicos ou privados, antes mesmo da fase de
projetos. Essas decises iro influenciar, num maior ou menor grau, a complexidade do
projeto de reabilitao e, assim, determinar o aumento ou reduo dos custos da obra. Dentre
as decises que so usualmente tomadas pelos empreendedores, podem ser citadas:
mudana do uso original do edifcio: nos casos em que o edifcio no tenha,

originalmente, fins habitacionais, as adaptaes, principalmente em relao aos sistemas
prediais, so mais complexas;
definio do nmero de unidades habitacionais: quanto maior o nmero, maior a

compartimentao, podendo-se intensificar as atividades de demolio do antigo e de
produo de novas vedaes, lembrando que tambm intensificada a necessidade de
sistemas prediais e, inclusive, alteraes no prprio sistema estrutural;
definio do padro de acabamento do edifcio: a incorporao de revestimentos de

maior valor eleva o custo do conjunto. Alm disso, a necessidade de manuteno de
revestimentos antigos tambm um agravante no aumento dos custos, uma vez que pode
exigir a busca de materiais e componentes em empresas especializadas ou, ainda, pode
incluir tcnicas de restauro.
Soma-se a estes fatores que alguns aspectos intrnsecos ao empreendimento influenciam os

custos, independentemente da vontade dos empreendedores. Estes aspectos podem ter origem
na legislao vigente, como no caso da preservao das caractersticas originais das fachadas
por exigncia de legislao municipal; ou ainda, devido s caractersticas intrnsecas ao
prprio edifcio, como por exemplo, o estado de conservao dos seus elementos estruturais.
114
A localizao do edifcio no permetro urbano tambm pode conduzir a dificuldades na

logstica da obra, como a exigncia de horrios especficos para movimentao de cargas no
local, aumentando-se os custos de retirada de entulho.
Portanto, o projeto de reabilitao e, em particular, o seu processo de elaborao do
oramento devem considerar as seguintes condicionantes: as decises dos empreendedores
quanto aos objetivos do empreendimento, as condies impostas pela legislao e aquelas
impostas pelas condies de conservao e localizao do edifcio.
Um outro ponto importante a ser considerado o que realmente pode ou no ser aproveitado
do edifcio para sua reabilitao. Surge ento a pergunta: seria mais fcil se a reabilitao
fosse feita com tecnologias mais modernas, como paredes que empregassem tecnologias secas
- gesso acartonado, por exemplo? Sua interao com as instalaes seria facilitada? Como
fazer a juno do novo com o velho? De que modo a gesto da produo seria beneficiada?
Para responder essas perguntas, sintetiza-se na Tabela 6.3, os parmetros de custo por
subsistema dos edifcios apresentados no quinto captulo.
Tabela 6.3 Sntese de parmetros de custos para obras de reabilitao por subsistema do
edifcio.
Empreendimentos
Subsistema
Demolies e
Remoo de
Entulho
Fundaes e
Estrutura
Riskalla
Jorge
Maria
Paula
Labor
Hotel So
Paulo
Joaquim
Carlos
Parmetro
Participao no
12
custo
Custo (R$)/UH
5,15%
3,53%
5,30%
7,09%
5,57%
861,35
708,18
927,17
1.844,80
846,22
Custo (R$)/m2
19,25
13,59
17,22
34,61
14,94
Participao no custo
0,00%
11,63%
7,55%
9,77%
0,00%
Custo (R$)/UH
0,00
2.335,55
1.503,05
2.540,42
0,00
Custo (R$)/m2
0,00
44,80
27,91
47,66
0,00
(Continua)
12
A totalizao da participao apresentada na Tabela 6.3, no item Participao no Custo, no abrange todos os
servios da obra, restando aqueles que tiveram representatividade reduzida na obra em termos de custos, tais
como: servios de locao de obra e limpeza final da obra que, uma vez somados resultariam nos 100%.
115
Tabela 6.3 Continuao. Sntese de parmetros de custos para obras de reabilitao por
subsistema do edifcio.
Empreendimentos
Subsistema
Revestimentos
Externos
Vedos
Revestimentos
Internos
Pintura
Janelas e Vidros
Porta
Vedaes
Horizontais
Sistemas
Eltricos
Sistemas
Hidrulicos
(Continua)
Riskalla
Jorge
Maria
Paula
Labor
Hotel So
Paulo
Joaquim
Carlos
Participao no custo
2,15%
0,71%
1,76%
2,11%
0,72%
Custo (R$)/UH
359,13
142,13
318,89
550,16
111,84
Custo (R$)/m2
8,03
2,73
5,92
10,32
1,93
Participao no custo
11,64%
5,09%
5,86%
8,09%
2,44%
Custo (R$)/UH
1.946,16
1.021,47
1.062,37
2.105,32
378,54
Custo (R$)/m2
43,49
19,60
19,73
39,50
6,54
Participao no custo
5,77%
5,63%
10,32%
5,42%
4,35%
Custo (R$)/UH
964,28
1.129,90
1.871,28
1.409,17
674,55
Custo (R$)/m2
21,55
21,68
34,75
26,44
11,66
Participao no custo
9,66%
11,11%
12,13%
12,20%
11,39%
Custo (R$)/UH
1.614,80
2.230,23
2.198,26
3.172,89
1.766,42
Custo (R$)/m2
36,09
42,79
40,83
59,52
30,54
Participao no custo
2,43%
3,68%
3,34%
6,98%
4,54%
Custo (R$)/UH
405,48
738,41
604,85
1.815,64
704,05
Custo (R$)/m2
9,06
14,16
11,23
34,06
12,17
Participao no custo
3,36%
4,30%
3,35%
4,70%
4,58%
Custo (R$)/UH
450,76
863,69
606,65
1.222,92
710,71
Custo (R$)/m2
10,07
16,57
11,26
22,94
12,28
Participao no custo
7,54%
8,22%
7,09%
9,44%
18,10%
Custo (R$)/UH
1.260,03
1.650,42
1.285,97
2.455,62
2.807,32
Custo (R$)/m2
28,16
31,66
23,88
46,07
48,53
Participao no custo
17,60%
14,67%
16,25%
11,32%
18,21%
Custo (R$)/UH
2.942,23
2.946,23
2.946,34
2.943,90
2.825,23
Custo (R$)/m2
65,75
56,53
54,52
55,23
44,84
Participao no custo
17,94%
15,74%
16,17%
12,91%
18,26%
Custo (R$)/UH
2.998,26
3.159,53
2.932,02
3.358,15
2.831,96
Custo (R$)/m2
67,00
60,62
54,45
63,00
48,96
Parmetro
116
Tabela 6.3 Concluso. Sntese de parmetros de custos para obras de reabilitao por
subsistema do edifcio.
Empreendimentos
Subsistema
Elevadores
Riskalla
Jorge
Maria
Paula
Labor
Hotel So
Paulo
Joaquim
Carlos
Participao no custo
15,47%
13,81%
10,51%
8,09%
9,98%
Custo (R$)/UH
2.586,83
2.773,33
1.904,76
2.105,26
1.548,39
Custo (R$)/m2
57,81
53,21
35,38
39,50
26,77
98,71%
98,12%
99,63%
98,12%
98,14%
Custo (R$)/UH
23.662,31
29.201,63
26.368,20
36.773,44
22.376,94
Custo (R$)/m2
528,79
560,26
489,71
689,89
386,84
Parmetro
Participao no custo
TOTAL
Embora no se pretenda, no presente trabalho, discutir detalhadamente os aspectos relativos

s tecnologias possveis a serem empregadas em obras de reabilitao, deve-se fazer uma
abordagem quanto s possveis implicaes da adoo de novas tecnologias nos custos de
produo, bem como na gesto da obra.
Tomando-se os dados apresentados na Tabela 6.3, nota-se, por exemplo, que os servios
relativos aos sistemas de Vedaes Verticais e Sistema Prediais representam mais de 50% dos
custos da obra de reabilitao. Apesar da relevncia destes subsistemas no oramento das
obras, optou-se pela adoo de tcnicas construtivas tradicionais no racionalizadas, como o
emprego de blocos cermicos para produo de vedos, utilizao de revestimento de
argamassa ou gesso nas paredes internas, e cortes nas paredes para passagem de novas
tubulaes eltricas e hidrulicas.
No houve, entretanto, sequer a discusso sobre a possibilidade de se adotar uma tecnologia
mais moderna, que estivesse consolidada e disponvel no mercado, como so as divisrias em
gesso acartonado utilizadas para a produo dos vedos internos, por exemplo, que tm
modulao flexvel e cuja montagem feita por acoplamento mecnico. Essa flexibilidade
permite a adaptao a diversos projetos arquitetnicos e a fcil montagem dos painis. A
vedao oca e a estrutura por perfis permitem o embutimento das instalaes sem quebras e
com maior produtividade. Sua superfcie plana dispensa as camadas de regularizao e pode
receber diretamente a camada de acabamento final como a pintura ou mesmo as placas
117
cermicas. Alm disso, as placas de gesso acartonado so leves e de baixo volume trazendo
vantagens em termos de transporte e estocagem.
Deve-se salientar, entretanto, que o trabalho no defende a utilizao irrestrita de qualquer
tecnologia. O que se faz imperativo a necessidade de analisar de forma sistmica todo o
projeto de reabilitao, tendo como base suas condicionantes, abordadas anteriormente,
verificando-se a compatibilidade dos novos materiais com os j existentes, e, sobretudo,
abrindo a possibilidade de discusso sobre o emprego de tecnologias racionalizadas, sejam
essas tradicionais ou modernas, visando reduo dos custos de produo, bem como
otimizando a gesto da obra.
Outro aspecto a ser observado refere-se s diferenas entre os custos identificados para cada
subsistema das cinco obras estudadas. Uma anlise cuidadosa da Tabela 6.3 permite concluir
que tais custos encontram-se dentro de alguns limites que possibilitam estabelecer um
intervalo de participao percentual dos custos de produo de cada subsistema nos custos
totais em obras de reabilitao, como apresentado na Tabela 6.4.
preciso salientar, porm, que para estimativas futuras em que se utilizem tais resultados, a
adoo de um valor entre os limites determinados dever considerar a complexidade da obra,
particularmente as questes relativas s decises dos empreendedores, a legislao vigente e
as condies de conservao do edifcio.
Tabela 6.4 Intervalo de participao percentual dos custos de produo de cada
subsistema do edifcio nos custos totais em obras de reabilitao.
Subsistema
Participao no custo (%)
Demolies e Remoo de Entulho
37
Fundaes e Estrutura
0 10
Vedaes Verticais exceto Esquadrias
14 35
Esquadrias
6 12
Vedaes Horizontais
7 18
Sistemas Eltricos e Hidrulicos
24 36
Elevadores
8 16
Lembra-se ainda, que os custos por unidade habitacional e por rea construda referem-se
apenas aos custos diretos, no fazendo parte destes valores os custos indiretos.
118
Alm disso, a utilizao destes dois parmetros em estimativas de oramentos, deve ser feita
para obras de reabilitao com caractersticas semelhantes quelas apresentadas nos
empreendimentos detalhados no presente trabalho, ou seja, obras de reabilitao de edifcios
para fins habitacionais de interesse social. Evidentemente que, caso a finalidade seja distinta,
como por exemplo, para reabilitao de um edifcio com finalidade habitacional de alto
padro, outros parmetros devero ser empregados.
Quanto participao de cada subsistema no custo de produo da obra, cabe ressaltar que, os
limites de variao percentual consideram os possveis impactos de cada subsistema sobre o
outro. Por exemplo, caso uma determinada obra no apresente a necessidade de interveno
nas fundaes e estrutura, a participao dos custos dos demais subsistemas se situaro
prximos aos limites superiores apresentados na Tabela 6.4.
Ressalta-se novamente que, os servios referentes aos sistemas prediais e vedaes verticais
(inclui-se aqui os vedos, revestimentos e pintura) so aqueles que tm maior participao no
custo do empreendimento. Sabendo-se que h uma grande interao entre esses dois
subsistemas, a utilizao de tecnologias que possibilitassem a reduo de seus custos de
produo proporcionaria diminuio substancial dos custos totais de produo nas obras de
reabilitao, sendo este um grande precedente para pesquisas nessas reas.
Alm disso, em futuras pesquisas, deve-se procurar analisar as possibilidades de
aproveitamento de elementos originais do edifcio e de que forma ocorre a interao entre os
materiais e componentes antigos e os a serem acrescentados ao edifcio, uma vez que essa
ao pode resultar em grande reduo dos custos. Esta situao ficou demonstrada pelos
custos levantados nos edifcios Riskalla Jorge que teve suas esquadrias aproveitadas e
Joaquim Carlos, em que foi possvel o aproveitamento de grande parte das alvenarias e
revestimentos internos e externos.
Deve-se ressaltar, no entanto, que os parmetros apresentados na Tabela 6.4 servem de
balizadores para estimativa de custos em futuras obras de reabilitao, no devendo ser
utilizados como paramtricos na elaborao de oramentos definitivos.
Desta forma, tomando-se os dados da Tabela 6.4 e a anlise feita para cada servio no quinto
captulo, podem ser extradas as seguintes diretrizes para futuras obras de reabilitao:
a mudana de uso tem impacto expressivo na execuo dos servios de demolio e

retirada de entulho e vedos. Como pode ser observado nos casos das obras do Maria
119
Paula e do Joaquim Carlos, onde no houve a mudana do uso original, esses servios
apresentaram custos menores quando comparados com as demais obras;
a necessidade de recuperao das fundaes e estrutura do edifcio deve ser prevista do

modo mais detalhado possvel, uma vez que pode impactar negativamente nos custos da
reabilitao, como se observou nas obras do Maria Paula, Labor e Hotel So Paulo,
significando aproximadamente 10% do custo direto da obra;
os custos de produo dos vedos e revestimentos internos sero determinados, alm da

definio quanto mudana do uso do edifcio, tambm pelo estado de conservao das
paredes e respectivos revestimentos e pela especificao dos novos materiais e
componentes a serem utilizados;
os revestimentos externos tm seus custos influenciados pelo estado de conservao do

revestimento das fachadas dos edifcios, assim como pela necessidade ou no de se
preservar as caractersticas originais da fachada;
os custos de pintura so proporcionais s reas de fachada e vedos do edifcio,

independente do estado de conservao deste, uma vez que tanto interna como
externamente dever ser completamente refeita. Neste caso, possvel que se utilize os
parmetros de obras novas de edifcios;
a recuperao de janelas e portas existentes, ao invs da sua substituio, reduz

potencialmente os custos de produo destes servios. Entretanto, deve-se ter cuidado no
levantamento das esquadrias que efetivamente podem ser aproveitadas, j que os
requisitos de qualidade do servio de reparo devem ser plenamente atendidos. preciso
lembrar que os principais problemas ps-ocupao, segundo levantamento feito pelo
Projeto REABILITA (2007) junto aos moradores de edifcios reabilitados, concentram-se
nas esquadrias.
no h como aproveitar os sistemas eltricos e hidrulicos existentes, em funo da sua

obsolescncia pela idade do edifcio; portanto, devero ser previstos novos sistemas cujos
custos devam considerar as dificuldades inerentes sua execuo, como por exemplo, as
interferncias no encaminhamento de tubulaes ocasionadas pelas existncia da
estrutura original e de muitas vedaes;
outro servio importante diz respeito aos elevadores. Deve-se inicialmente procurar
verificar a viabilidade do aproveitamento dos elevadores existentes, sendo para isso
120
necessrio o assessoramento de uma empresa especializada, que inclusive, auxiliar na

definio dos custos envolvidos, de acordo com as caractersticas do projeto, seja com a
utilizao do equipamento existente, seja com a instalao de novos.
No que se refere especificamente etapa de elaborao de oramentos para obras de
reabilitao de edifcios, algumas importantes consideraes podem ser feitas a partir das
anlises dos custos envolvidos na produo dos empreendimentos estudados neste trabalho.
Na fase de estudo de condicionantes para elaborao do oramento, deve-se priorizar a
vistoria prvia do edifcio a ser reabilitado, bem como se deve empreender um estudo prvio
das tecnologias construtivas empregadas na poca da construo original do edifcio.
Realizando-se uma inspeo detalhada das reais condies em que se encontram os elementos
e subsistemas do edifcio e conhecendo-se as principais tecnologias que possam ter sido
empregadas quando da sua execuo, pode-se obter um maior desempenho global do
empreendimento, seja econmico, por se aumentar a preciso dos custos de produo
previstos e por se desenvolver um projeto com menores possibilidades de modificao
durante a obra, como tambm, pela qualidade superior que se pode atingir na produo do
edifcio.
Na fase de composio dos custos diretos e indiretos, alm do cuidadoso levantamento de
quantitativos de servios, deve-se ter ateno especial s composies de custos unitrios.
Estas deveriam considerar ndices de produtividade especficos para obras de reabilitao;
entretanto, as atuais tabelas de composio de custos disponveis no mercado no os
contemplam. H somente ndices cuja referncia so obras novas.
Mesmo no caso das composies da Tabela de Custos de Manuteno e Reformas (PINI,
2006) os ndices utilizados como referncia tm origem em composies para obras novas,
no tendo sido feito um trabalho especfico de apontamento em obras de reforma. Ressalta-se
que nesta publicao, foi apresentado um intervalo para cada ndice de produtividade da mo
de obra, sendo os limites inferiores e superiores obtidos a partir da multiplicao do ndice
padro por taxas de contingncias mnima e mxima, deixando ao oramentista a deciso pela
escolha do ndice mais adequado. Ainda, segundo a publicao, a contingncia mnima
representaria a situao para obra nova, e a contingncia mxima a situao de maior
complexidade em obras de reabilitao, refletida num percentual de encargos sociais
aproximadamente 20% maior quando comparada obra nova. Entretanto, as justificativas e
mtodo de clculo para obteno desse valor no so abordados.
121
Portanto, abre-se a necessidade para um novo campo de estudado, concentrado

especificamente em obter ndices de produtividade especficos para obras de reabilitao.
Outro ponto importante diz respeito aos custos indiretos em obras de reabilitao. Como pode
ser observado na Tabela 6.2, o B.D.I. das obras ficou situado em torno de 45%, o que
demonstra que a participao desses custos significativo neste tipo de empreendimento, uma
vez que a complexidade das obras maior quando comparada com obras residenciais novas,
em que o B.D.I. encontra-se em torno de 20% a 30%, segundo dados levantados por este autor
em projetos da CEF.
O responsvel pelo oramento, entretanto, deve procurar fazer um levantamento de todos os
custos indiretos envolvidos na produo da obra, uma vez que apenas esse procedimento
conduzir para obteno de dados mais precisos de custos.
Por fim, deve-se ter especial ateno gesto da produo em obras de reabilitao. Como
constatado na Tabela 6.2, os custos de mo-de-obra, principalmente no qualificada, tm hoje
grande participao sobre os custos diretos de produo. A busca por tecnologias mais
racionalizadas, bem como um adequado projeto do canteiro de obras devem ser objetos
permanentes de pesquisas, visando diminuio dos custos de produo.
122
7. CONSIDERAES FINAIS
7.1. Quanto ao alcance dos objetivos propostos para a dissertao
Por ser a reabilitao de edifcios, um tema de recente abordagem no Brasil, o trabalho
procurou, primeiro, sistematizar os principais conceitos relacionados ao tema, particularmente
conservao, restauro, retrofit, manuteno e reabilitao. A busca pela preciso na definio
dos termos, assim como, a proposio de uma classificao dos nveis de reabilitao
adequados s condies de obras brasileiras possibilitaram delimitar o raio de ao da
pesquisa. Ressalta-se que se deve buscar uma padronizao dos conceitos em futuras
pesquisas ligadas ao tema reabilitao, de modo que haja maior clareza dos assuntos tratados
nos trabalhos. Defende-se, assim, que o tcnico envolvido com o tema lance um objetivo de
se ter, em curto prazo, a proposio de projeto de norma que envolva esta terminologia. Neste
sentido, acredita-se que a terminologia proposta neste trabalho representar importante
contribuio.
Alm disso, para melhor entender o segmento de reabilitao, fez-se necessria sua
contextualizao no atual panorama do setor de construo de edifcios no Brasil, buscando-se
sintetizar tambm as experincias internacionais mais relevantes. Pode-se notar que, tanto nos
Estados Unidos como na Europa, o crescimento do setor de reabilitao de edifcios passou
pela reduo dos custos de produo das obras. Com este enfoque, ressalta-se a experincia
norte-americana que disponibiliza cdigos de obras contendo particularidades envolvidas nas
obras de reabilitao de edifcios. Incentiva-se, assim, a iniciativa privada a investir
intensivamente neste segmento de produo.
Assim como vem ocorrendo na Europa e Estados Unidos, acredita-se que a reabilitao de
edifcios seja um processo irreversvel tambm no Brasil para o qual o meio tcnico dever se
voltar com mais dedicao nos prximos anos. Acredita-se que este trabalho poder vir a ser
uma importante referncia para os trabalhos que devero ser desenvolvidos sobre o tema.
Buscou-se tambm consolidar um mtodo para elaborao de oramento de obras que, apesar
do enfoque para o segmento de reabilitao, pode ser utilizado para qualquer outro tipo de
empreendimento. Pelo mtodo, o processo de oramentao foi dividido em trs etapas:
estudo das condicionantes, composio de custos e fechamento do oramento. Ressalta-se que
a busca pela minimizao dos riscos envolvidos em projetos de reabilitao deve ter como
123
premissa o desenvolvimento minucioso do oramento, de modo que seja possvel o

levantamento de todos os dados pertinentes obra da forma mais precisa possvel.
Pde-se ainda, a partir da anlise dos dados obtidos dos oramentos, elaborar uma tabela em
que se prope um intervalo para alguns parmetros de custo, por subsistema do edifcio. Os
valores definidos por este trabalho podero ser importante fonte de referncia para estimativas
de custos em futuros projetos de reabilitao.
A partir destas consideraes, pode-se afirmar que o objetivo proposto para o presente
trabalho foi plenamente atingido, uma vez que foi possvel analisar os custos envolvidos em
cinco empreendimentos de reabilitao de edifcios para uso habitacional, realizados na
cidade de So Paulo e, a partir dessa anlise, identificar os principais condicionantes do
oramento.
Finalizando esta reflexo, pode-se dizer que a partir da anlise feita ao longo dos quinto e
sexto captulos do trabalho, pode-se concluir que a complexidade da obra de reabilitao
fator determinante nos custos de produo. Entretanto, essa complexidade pode variar em
funo das decises dos empreendedores, as quais iro determinar as caractersticas dos
projetos dos empreendimentos e, por conseqncia, os seus custos. Alm disso, os custos
finais sero influenciados tambm por condies impostas pela legislao vigente e pelas
caractersticas inerentes s prprias edificaes.
7.2. Quanto
metodologia
empregada
dificuldades
encontradas
A fim de possibilitar o alcance do objetivo deste trabalho, foi realizada a identificao dos
cinco empreendimentos de reabilitao na cidade de So Paulo. Destaca-se que o volume de
obras de reabilitao atualmente na cidade reduzido, assim como no restante do Brasil. Esta
situao por um lado facilita a identificao dos empreendimentos mas, por outro, no
possibilita um estudo mais diversificado e que permita fazer generalizaes.
A partir da caracterizao de cada empreendimento, foram elaborados os oramentos e
gerados os respectivos relatrios de custos, a partir dos quais se tornou possvel a anlise
minuciosa dos custos envolvidos na produo. Uma grande dificuldade encontrada para a
realizao desta etapa do trabalho foi a obteno de dados histricos da obra, como projeto
original e custos reais de produo, particularmente daquelas obras que estavam concludas.
Para superao desse obstculo, contou-se com a colaborao dos envolvidos nos respectivos
124
empreendimentos, como os escritrios responsveis pela elaborao dos projetos, as

construtoras bem como a Caixa Econmica Federal, responsvel pelo financiamento das obras
atravs do Programa PAR. A disponibilizao dos dados relativos s obras foi fundamental
para o alcance dos resultados apresentados neste trabalho.
Alm disso, deve-se registrar a importncia da metodologia de elaborao de oramentos
empregada para obteno dos custos de cada empreendimento. A seqncia de atividades
necessrias para composio do oramento mostrou-se fundamental para obteno dos
relatrios de custos apresentados no Apndice deste trabalho, e poder servir de referncia
para futuros trabalhos nesta rea de estudo.
7.3. Trabalhos futuros

Hoje, o setor de reabilitao de edifcios no Brasil est concentrado notadamente em obras
cujos recursos so de origem pblica, principalmente destinados Habitao de Interesse
Social. Entretanto, para que haja um desenvolvimento deste setor, faz-se necessria tambm a
participao do capital privado. Para que isso acontea, diversos aspectos do contexto atual do
setor devem ser analisados, estudados e eventualmente mudados. Dentre estes aspectos, o
presente trabalho procurou analisar um que se coloca como grande obstculo: os custos de
produo.
A reduo dos custos de produo, com a conseqente diminuio dos elevados riscos que
ainda existem no processo de reabilitao de edifcios, deve ser alcanada principalmente a
partir de trs caminhos destacados na seqncia.
O primeiro refere-se mudana da atual legislao que vigora sobre este tipo de
empreendimento. Por no haver uma legislao especfica para obras de reabilitao, a
aprovao dos projetos pelos rgos pblicos passa pelas mesmas exigncias que os projetos
destinados aos novos edifcios. Compreender suas particularidades e, sobretudo, suas
diferenas em relao a obras novas fundamental para que se tenha condies de se
desenvolver projetos menos onerosos. premente, portanto, que uma legislao
especificamente voltada reabilitao de edifcios seja proposta, com a participao efetiva
do meio tcnico e do poder pblico.
O segundo ponto diz respeito ao estudo de tecnologias especficas para obras de reabilitao.
imprescindvel que as pesquisas voltadas para essa rea sejam consolidadas e ampliadas
125
uma vez que, sem isso, qualquer incurso no sentido de diminuir os custos de produo no
trar impactos significativos para o desenvolvimento do setor.
Como terceiro ponto surge a necessidade de se levantar e estudar os ndices produtividade
relacionados especificamente s obras de reabilitao, de modo que estes possam ser
utilizados em futuros oramentos. Isto resultaria em uma maior preciso dos resultados
encontrados, uma vez que estes ndices seriam mais compatveis com a realidade encontrada
nas obras de reabilitao, quando comparados com aqueles adotados para obras novas.
O ltimo ponto, e no menos importante, refere-se gesto da produo. Da forma como as
obras de reabilitao tm sido geridas, com abertura de inmeras frentes de trabalho, sem um
estudo de todos os condicionantes envolvidos e, portanto, com a ausncia de um planejamento
detalhado, no possvel lograr xito. Estudar a dinmica envolvida nas obras de reabilitao
deve ser outro tema de futuras pesquisas, de modo que se possa dar os primeiros passos para
desenvolvimento do setor.
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135
APNDICE A
RELATRIOS DE CUSTO - LEVANTAMENTO DE CAMPO
136
APNDICE A.1.
EDIFCIO RISKALLA JORGE
ORAMENTO ANALTICO
Data-base: novembro/2006
CUSTO (R$)
Atividade
1. SERVIOS
PRELIMINARES
Cdigo
Descrio do Servio
SINAPI
22384/2 Demolio de alvenaria c/carga e remoo do entulho
Un.
Qtde.
Unitrio
m2
6.334,00
22,71
TOTAL DA FASE
2. MOVIMENTO DE
TERRA
Total
Peso (%)
143.845,14
5,15%
143.845,14
-
5,15%
0,00%
TOTAL DA FASE
0,00%
0,00%
TOTAL DA FASE
0,00%
0,00%
3. FUNDAES
4. ESTRUTURA
23438/4 Bloco de concreto celular
m2
8084
67584
9483
11395/1
26241/4
un
m2
un
un
un
TOTAL DA FASE
6.100,00
53,28
325.008,00
0,00%
11,64%
TOTAL DA FASE
5,00
253,90
6,00
185,64
32,00
260,75
1,00
131,65
1,00
278,58
TOTAL DA FASE
506,94
129,53
270,00
205,62
344,00
54,01
TOTAL DA FASE
200,00
55,42
325.008,00
1.269,50
1.113,84
8.344,00
131,65
278,58
11.137,57
65.663,94
55.517,40
18.579,44
139.760,78
11.084,00
11,64%
0,05%
0,04%
0,30%
0,00%
0,01%
0,40%
2,35%
1,99%
0,67%
5,01%
0,40%
TOTAL DA FASE
201,00
26,35
166,00
22,46
TOTAL DA FASE
11.084,00
5.296,35
3.728,36
9.024,71
0,40%
0,19%
0,13%
0,32%
5. ALVENARIA
6. ESQUADRIAS
METLICAS
7. ESQUADRIAS DE
MADEIRA
Porta de ferro
Janelas Maxi-mar
Porta corta-fogo
Escada de marinheiro
Alapo
11390/1 Porta de madeira compensado liso

6127
Janela de persiana
11396/1 Conjunto (dobradias / fechaduras) para porta de madeira
m2
m2
un
63758/2 Vidro liso
m2
6073
Telhado (estrutura de madeira + telhas)
60210/1 Calhas
m2
m
8. VIDROS
9. COBERTURA
137
APNDICE A.1.
ORAMENTO ANALTICO
CUSTO (R$)
10.
IMPERMEABILIZAO
Cdigo
SINAPI
56222
56222
24596/1
11. REVESTIMENTOS
INTERNOS
60771/1 Chapisco
11493/1 Emboo paulista
9532
Gesso liso
m2
m2
m2
12. AZULEJOS
60771/1 Chapisco
11494/1 Azulejo branco
m2
m2
20685/2 Massa nica
m2
260,00
27,85
266,00
27,85
1.112,00
8,99
TOTAL DA FASE
5.920,00
2,49
5.920,00
11,51
4.050,00
7,86
TOTAL DA FASE
2.080,00
2,49
2.080,00
19,78
TOTAL DA FASE
4.499,25
13,33
60796/1 Forro de gesso
m2
TOTAL DA FASE
1.100,00
15,53
59.975,00
17.083,00
2,15%
0,61%
24100/1
63772/2
60712/1
60719/1
Pintura acrlica sem massa corrida

Pintura Ltex/PVA sem massa corrida
Pintura em madeira
Pintura em ferro
m2
m2
m2
m2
8152
68681/5
60742/1
24096/1
68068
Raspagem e sinteko em tacos

Contrapiso
Cermica lisa
Cimentado liso
Piso em granilite
m2
m2
m2
m2
m2
TOTAL DA FASE
4.499,25
9,44
23.895,53
7,10
1.400,00
12,17
2.603,00
15,56
TOTAL DA FASE
2.100,00
12,03
402,00
14,01
402,00
27,22
3.150,00
36,20
155,00
24,54
TOTAL DA FASE
13.610,50
3,26
6.012,00
4,34
3.841,00
5,74
17.083,00
42.472,92
169.658,28
17.038,00
40.502,68
269.671,88
25.263,00
5.632,02
10.942,44
114.030,00
3.803,70
159.671,16
44.370,23
26.092,08
22.047,34
0,61%
1,52%
6,08%
0,61%
1,45%
9,66%
0,90%
0,20%
0,39%
4,08%
0,14%
5,72%
1,59%
0,93%
0,79%
Atividade
13. REVESTIMENTOS
EXTERNOS
Descrio do Servio
Un.
Qtde.
Unitrio
Total
Peso (%)
Impermeabilizao de terraos
Impermeabilizao de Caixa d'gua
Impermeabilizao de rea molhveis internas
m2
m2
m2
7.241,00
7.408,10
9.996,88
24.645,98
14.740,80
68.139,20
31.833,00
114.713,00
5.179,20
41.142,40
46.321,60
59.975,00
0,26%
0,27%
0,36%
0,88%
0,53%
2,44%
1,14%
4,11%
0,19%
1,47%
1,66%
2,15%
14. FORROS
15. PINTURAS
16. PAVIMENTAO
17990/2 Eletroduto PVC - 19mm

m
m
m
138
APNDICE A.1.
ORAMENTO ANALTICO
CUSTO (R$)
Atividade
17. INSTALAES
ELTRICAS
Cdigo
SINAPI
17990/6
17990/8
56235
60424/1
11410/1
24210/1
8482
8483
8485
22951/1
22951/4
68487/1
19001/18
19001/19
22953/2
19001/21
68635/2
26322/1
26322/8
68636/4
26324/3
11687/1
19524/12
19524/13
68636/3
10804/1
68636/5
16222/1
17697/4
Descrio do Servio
Un.
Eletroduto PVC - 50mm

Fio Isolado 1,5 mm2
Fio Isolado 2,5 mm2
Fio Isolado 4,0 mm2
Fio Isolado 10,0 mm2
Cabo 16,0 mm2
Cabo 25,0 mm2
Cabo 50,0 mm2
Tomada simples
Tomada aparelho tripolar
Tomada para telefone
Interruptor simples 1 tecla
Interruptor simples 2 teclas
Interruptor paralelo 1 tecla
Interruptor 1 tecla simples 1 tecla paralela
Campainha
Luminria de emergncia autnoma
Luminrias externas
Quadro de distribuio c/ disjuntor unipolar
Disjuntores Bipolares
Pra- raios completo
Cabo de cobre nu,para aterramento - 35,00mm2
Caixa telefnica interna padro Telesp
Antena coletiva
Centro de medio
Chave seccionadora tipo nh,com base e fusiveis - 125a
Caixa de passagem 60x60x100
m
m
m
m
m
m
m
m
m
un
un
un
un
un
un
un
un
un
un
un
un
un
m
m
un
un
un
un
un
24207/1 Registro de gaveta,metal cromado - 1"
un
Qtde.
Unitrio
66,80
8,69
125,25
18,25
18.620,50
2,11
46.175,50
2,58
3.340,00
3,32
13.610,50
5,97
317,30
6,92
108,55
10,24
442,55
18,39
2.246,15
7,11
167,00
11,56
167,00
65,34
668,00
5,57
167,00
8,82
9,00
7,63
9,00
9,35
167,00
33,08
92,00
31,28
42,00
85,81
167,00
64,92
334,00
30,95
50,00
279,59
1.043,75
13,35
668,00
16,30
84,00
46,69
167,00
33,93
11,00
540,05
34,00
176,76
17,00
355,78
TOTAL DA FASE
167,00
61,48
Total
580,49
2.285,81
39.289,26
119.132,79
11.088,80
81.254,69
2.195,72
1.111,55
8.138,49
15.970,13
1.930,52
10.911,78
3.720,76
1.472,94
68,67
84,15
5.524,36
2.877,76
3.604,02
10.841,64
10.337,30
13.979,50
13.934,06
10.888,40
3.921,96
5.666,31
5.940,55
6.009,84
6.048,26
491.320,16
10.267,16
Peso (%)
0,02%
0,08%
1,41%
4,27%
0,40%
2,91%
0,08%
0,04%
0,29%
0,57%
0,07%
0,39%
0,13%
0,05%
0,00%
0,00%
0,20%
0,10%
0,13%
0,39%
0,37%
0,50%
0,50%
0,39%
0,14%
0,20%
0,21%
0,22%
0,22%
17,60%
0,37%
139
APNDICE A.1.
ORAMENTO ANALTICO
CUSTO (R$)
Atividade
18. INSTALAES DE
GUA
Cdigo
SINAPI
24212/1
9505
9514
56243
9513
9512
9506
11444/1
23170/5
11443/1
26263/1
26263/2
Descrio do Servio
Un.
Qtde.
Registro de pressao,metal cromado - 3/4"

Tubo de pvc rigido,soldavel (linha agua) - 75mm (2 1/2")
Tubo de pvc rigido,soldavel (linha agua) - 60mm (2")
Tubo de pvc rigido,soldavel (linha agua) - 25mm (3/4")
Tubo de aco galvanizado,classe leve i (linha agua) - 1 1/4"
Registro de gaveta bruto 65 mm (2 1/2")
Registro de gaveta,metal amarelo - 1 1/2"
Hidrmetro - DN 12mm - vazo Q=3m3/h
un
m
m
m
m
m
m
un
un
un
un
un
334,00
51,33
50,10
30,60
354,88
24,99
29,23
16,73
2.735,88
11,91
1.003,67
8,35
262,19
45,98
17,00
128,20
17,00
83,98
17,00
23,42
134,00
62,29
34,00
79,75
TOTAL DA FASE
4,00
14.121,00
17.144,22
1.533,06
8.868,33
488,93
32.584,30
8.380,64
12.055,50
2.179,40
1.427,66
398,14
8.346,86
2.711,50
106.385,70
56.484,00
0,61%
0,05%
0,32%
0,02%
1,17%
0,30%
0,43%
0,08%
0,05%
0,01%
0,30%
0,10%
3,81%
2,02%
TOTAL DA FASE
42,00
61,57
9,00
234,26
42,00
69,56
42,00
518,04
1.002,00
64,34
TOTAL DA FASE
488,48
12,07
1.756,84
16,46
464,26
22,43
711,42
24,01
200,00
19,02
133,00
17,52
17,00
173,38
17,00
355,78
TOTAL DA FASE
56.484,00
2.585,94
2.108,34
2.921,52
21.757,68
64.468,68
93.842,16
5.895,89
28.917,59
10.413,35
17.081,19
3.804,00
2.330,16
2.947,46
6.048,26
77.437,91
2,02%
0,09%
0,08%
0,10%
0,78%
2,31%
3,36%
0,21%
1,04%
0,37%
0,61%
0,14%
0,08%
0,11%
0,22%
2,77%
11421/1 Instalao de gs
vb
68638/2
19272/2
68638/3
9518
9508
Extintor de incendio com carga de po quimico seco - 4kg

Extintor de incendio com carga de gas carbonico (co2) - 6kg
Extintor de incendio com carga de agua pressurizada - 10l
Caixa de incendio/abrigo de mangueiras em chapa
Tubo aco galv c/ costura nbr 5580 classe leve dn 65 mm
un
un
un
un
m
60477/1
11430/1
11423/1
11424/1
9516
23071/3
23105/2
17697/4
Tubo de pvc rigido,ponta e bolsa (linha esgoto) - 40mm (1 1/2")

Tubo de pvc rigido,ponta e bolsa (linha esgoto) - 50mm (2")
Caixa sifonada de pvc rigido - 150x150mm
Ralo de pvc rgido sifonado, 100 x40 mm
Caixa de gordura
Caixa de passagem
m
m
m
m
un
un
un
un
Unitrio
Total
Peso (%)
19. GS
20. INSTALAES DE
INCNDIO
21. INSTALAES DE
ESGOTO
140
APNDICE A.1.
ORAMENTO ANALTICO
CUSTO (R$)
Atividade
22. INSTALAES
MECNICAS
23. APARELHOS
Cdigo
SINAPI
Descrio do Servio
Un.
Qtde.
Elevadores
11424/1 Tubulao p/ exaustao
Bombas submersa p/ recalque de gua
un
m
un
11437/1
60506/1
11435/1
20709/3
un
un
un
un
3,00 144.000,00
334,00
24,01
4,00
11.400,00
TOTAL DA FASE
169,00
213,65
169,00
101,77
93,00
179,16
169,00
254,27
TOTAL DA FASE
7.472,90
4,78
432.000,00
8.019,34
45.600,00
485.619,34
36.106,85
17.199,13
16.661,88
42.971,63
112.939,49
35.720,46
15,47%
0,29%
1,63%
17,40%
1,29%
0,62%
0,60%
1,54%
4,05%
1,28%
TOTAL DA FASE
35.720,46
1,28%
CUSTO DIRETO TOTAL

Custo de mo de obra
Custo de material
Custo de Equipamentos
2.791.691,03
1.306.790,57
1.484.342,12
558,34
46,81%
53,17%
0,02%
B.D.I
1.159.915,42
41,55%
CUSTO TOTAL FINAL
3.951.606,45
Vaso sanitrio
Lavatrio
Tanque
Pia da cozinha
20709/3 Limpeza final
m2
Unitrio
Total
Peso (%)
24. LIMPEZA FINAL
141
APNDICE A.1.
EDIFCIO MARIA PAULA
ORAMENTO ANALTICO
CUSTO (R$)
Atividade
1. SERVIOS
PRELIMINARES
2. MOVIMENTO DE
TERRA
Cdigo
Descrio do Servio
SINAPI
11501/2 Locao de terreno (rea da estrutura metlica)
6412
6430
55723
21049/2
Escavaes mecnicas
Escavaes manuais
Aterro e apiloamento
Desmonte de rocha
Un.
Qtde.
m2
m2
2.338,76
22,71
236,00
3,40
TOTAL DA FASE
78,00
3,41
87,94
20,56
185,60
26,34
24,80
7,09
TOTAL DA FASE
82,55
1.246,79
53.113,18
802,40
53.915,58
265,98
1.808,05
4.888,70
175,83
7.138,56
102.926,40
3,53%
0,05%
3,58%
0,02%
0,12%
0,32%
0,01%
0,47%
6,83%
TOTAL DA FASE
29,50
1.246,79
6.000,00
5,91
TOTAL DA FASE
3.681,00
19,60
130,00
34,33
TOTAL DA FASE
36,00
253,32
192,71
185,64
92,59
120,30
14,00
260,75
14,00
131,65
TOTAL DA FASE
312,69
129,53
213,00
54,01
TOTAL DA FASE
105,00
55,42
55,00
48,16
TOTAL DA FASE
118,00
26,35
49,00
22,46
102.926,40
36.780,31
35.460,00
72.240,31
72.147,60
4.462,90
76.610,50
9.119,40
35.774,68
11.138,71
3.650,50
1.843,10
61.526,40
40.502,74
11.504,13
52.006,87
5.819,10
2.648,80
8.467,90
3.109,30
1.100,54
6,83%
2,44%
2,35%
4,80%
4,79%
0,30%
5,09%
0,61%
2,38%
0,74%
0,24%
0,12%
4,09%
2,69%
0,76%
3,45%
0,39%
0,18%
0,56%
0,21%
0,07%
m3
m3
m3
m3
24559/1 Concreto armado
m3
4. ESTRUTURA

26234/1 Estrutura metlica
m3
kg
5. ALVENARIA
11468/1 Tijolo cermico furado

68582/1 Tijolo cermico macio
m2
m2
8084
67584
61237
9483
11395/1
un
m2
m2
un
un
Unitrio
Total
Peso (%)
3. FUNDAES
6. ESQUADRIAS
METLICAS
Porta de ferro
Janelas Maxi-mar
Recuperao de janelas
Porta corta-fogo
11390/1 Portas de madeira compensado liso

m2
un
8. VIDROS
63758/2 Vidro liso

63758/1 Vidro fantasia
m2
m2
9. COBERTURA
6073
60210/1 Calhas
m2
m
7. ESQUADRIAS DE
MADEIRA
142
APNDICE A.1.
EDIFCIO MARIA PAULA
ORAMENTO ANALTICO
CUSTO (R$)
Atividade
Cdigo
SINAPI
Descrio do Servio
Un.
Peso (%)
m2
TOTAL DA FASE
2.870,00
2,49
2.870,00
11,51
2.397,00
7,86
TOTAL DA FASE
1.155,00
2,49
1.155,00
19,78
TOTAL DA FASE
799,70
13,33
m2
TOTAL DA FASE
374,00
15,53
10.660,00
5.808,22
0,71%
0,39%
24100/1
63772/2
60712/1
60719/1
24091

Pintura em madeira
Pintura em ferro
Pintura de rodap de madeira
m2
m2
m2
m2
m2
68681/5
60742/1
24096/1
68068
Contrapiso
Cermica lisa
Cimentado liso
Piso em granilite
m2
m2
m2
m2
TOTAL DA FASE
3.673,00
9,44
14.619,00
7,10
938,00
12,17
965,50
15,56
260,00
9,08
TOTAL DA FASE
225,00
12,03
225,00
14,01
3.069,00
27,22
500,00
36,20
TOTAL DA FASE
6.112,50
3,26
2.700,00
4,34
1.725,00
5,74
5.808,22
34.673,12
103.794,90
11.415,46
15.023,18
2.360,80
167.267,46
2.706,75
3.152,25
83.538,18
18.100,00
107.497,18
19.926,75
11.718,00
9.901,50
0,39%
2,30%
6,89%
0,76%
1,00%
0,16%
11,11%
0,18%
0,21%
5,55%
1,20%
7,14%
1,32%
0,78%
0,66%
11. REVESTIMENTOS
INTERNOS
60771/1 Chapisco
9532
Gesso liso
m2
m2
m2
12. AZULEJOS
60771/1 Chapisco
m2
m2
20685/2 Massa nica
TOTAL DA FASE
225,00
27,85
Total
0,28%
0,42%
0,00%
0,42%
0,47%
2,19%
1,25%
3,92%
0,19%
1,52%
1,71%
0,71%
m2
13. REVESTIMENTOS
EXTERNOS
Unitrio
4.209,84
6.266,25
6.266,25
7.146,30
33.033,70
18.840,42
59.020,42
2.875,95
22.845,90
25.721,85
10.660,00
24596/1 Impermeabilizao de rea molhveis internas
10.
IMPERMEABILIZAO
Qtde.
14. FORROS
15. PINTURAS
16. PAVIMENTAO

m
m
m
143
APNDICE A.1.
EDIFCIO MARIA PAULA
ORAMENTO ANALTICO
CUSTO (R$)
Atividade
17. INSTALAES
ELTRICAS
Cdigo
SINAPI
17990/6
17990/8
56235
60424/1
11410/1
24210/1
8482
8483
8485
22951/1
22951/4
68487/1
19001/18
19001/19
22953/2
19001/21
68635/2
26322/1
26322/8
68636/4
26324/3
11687/1
19524/12
19524/13
68636/3
10804/1
68636/5
16222/1
17697/4
Descrio do Servio
Un.

Fio Isolado 1,5 mm2
Fio Isolado 2,5 mm2
Fio Isolado 4,0 mm2
Cabo 16,0 mm2
Cabo 25,0 mm2
Cabo 50,0 mm2
Tomada simples
Campainha
Luminrias externas
Pra- raios completo
Antena coletiva
Centro de medio
m
m
m
m
m
m
m
m
m
un
un
un
un
un
un
un
un
un
un
un
un
un
m
m
un
un
un
un
un
un
Qtde.
Unitrio
30,00
8,69
56,25
18,25
8.362,50
2,11
20.737,50
2,58
1.500,00
3,32
6.112,50
5,97
142,50
6,92
48,75
10,24
198,75
18,39
1.009,00
7,11
75,00
11,56
75,00
65,34
300,00
5,57
75,00
8,82
4,00
7,63
4,00
9,35
75,00
33,08
42,00
31,28
19,00
85,81
75,00
64,92
150,00
30,95
23,00
279,59
468,75
13,35
300,00
16,30
38,00
46,69
75,00
33,93
5,00
540,05
15,00
176,76
8,00
355,78
TOTAL DA FASE
75,00
61,48
Total
260,70
1.026,56
17.644,88
53.502,75
4.980,00
36.491,63
986,10
499,20
3.655,01
7.173,99
867,00
4.900,50
1.671,00
661,50
30,52
37,40
2.481,00
1.313,76
1.630,39
4.869,00
4.642,50
6.430,57
6.257,81
4.890,00
1.774,22
2.544,75
2.700,25
2.651,40
2.846,24
220.966,88
4.611,00
Peso (%)
0,02%
0,07%
1,17%
3,55%
0,33%
2,42%
0,07%
0,03%
0,24%
0,48%
0,06%
0,33%
0,11%
0,04%
0,00%
0,00%
0,16%
0,09%
0,11%
0,32%
0,31%
0,43%
0,42%
0,32%
0,12%
0,17%
0,18%
0,18%
0,19%
14,67%
0,31%
144
APNDICE A.1.
EDIFCIO MARIA PAULA
ORAMENTO ANALTICO
CUSTO (R$)
Atividade
18. INSTALAES DE
GUA
Cdigo
SINAPI
24212/1
9505
9514
56243
9513
9512
9506
11444/1
23170/5
11443/1
26263/1
26263/2
Descrio do Servio
Un.
Qtde.

un
m
m
m
m
m
m
un
un
un
un
un
150,00
51,33
22,50
30,60
159,38
24,99
13,13
16,73
1.228,69
11,91
450,75
8,35
117,75
45,98
8,00
128,20
8,00
83,98
8,00
23,42
60,00
62,29
15,00
79,75
TOTAL DA FASE
3,00
14.121,00
7.699,50
688,50
3.982,78
219,58
14.633,67
3.763,76
5.414,15
1.025,60
671,84
187,36
3.737,40
1.196,25
47.831,39
42.363,00
0,51%
0,05%
0,26%
0,01%
0,97%
0,25%
0,36%
0,07%
0,04%
0,01%
0,25%
0,08%
3,18%
2,81%
TOTAL DA FASE
20,00
61,57
5,00
234,26
20,00
69,56
20,00
518,04
450,00
64,34
TOTAL DA FASE
225,23
12,07
810,04
16,46
214,06
22,43
328,02
24,01
93,00
19,02
62,00
17,52
8,00
173,38
8,00
355,78
TOTAL DA FASE
42.363,00
1.231,40
1.171,30
1.391,20
10.360,80
28.953,00
43.107,70
2.718,47
13.333,26
4.801,37
7.875,76
1.768,86
1.086,24
1.387,04
2.846,24
35.817,23
2,81%
0,08%
0,08%
0,09%
0,69%
1,92%
2,86%
0,18%
0,89%
0,32%
0,52%
0,12%
0,07%
0,09%
0,19%
2,38%
vb
68638/2
19272/2
68638/3
9518
9508

un
un
un
un
m
60477/1
11430/1
11423/1
11424/1
9516
23071/3
23105/2
17697/4

Caixa de gordura
Caixa de passagem
m
m
m
m
un
un
un
un
Unitrio
Total
Peso (%)
19. GS
20. INSTALAES DE
INCNDIO
21. INSTALAES DE
ESGOTO
145
APNDICE A.1.
EDIFCIO MARIA PAULA
ORAMENTO ANALTICO
CUSTO (R$)
Atividade
Cdigo
SINAPI
22. INSTALAES
MECNICAS
23. APARELHOS
11437/1
60506/1
11435/1
20709/3
Descrio do Servio
Un.
Qtde.
Elevadores
un
un
Vaso sanitrio
Lavatrio
Tanque
Pia da cozinha
un
un
un
un
2,00 104.000,00
2,00
11.400,00
TOTAL DA FASE
77,00
213,65
77,00
101,77
8,00
179,16
76,00
254,27
TOTAL DA FASE
3.909,14
4,78
208.000,00
22.800,00
230.800,00
16.451,05
7.836,29
1.433,28
19.324,52
45.045,14
18.685,69
13,81%
1,51%
15,33%
1,09%
0,52%
0,10%
1,28%
2,99%
1,24%
TOTAL DA FASE
18.685,69
1,24%
CUSTO DIRETO TOTAL

Custo de mo de obra
Custo de material
1.505.900,75
803.096,87
696.328,51
6.475,37
53,33%
46,24%
0,43%
B.D.I
684.221,68
45,44%
CUSTO TOTAL FINAL
2.190.122,43
m2
Unitrio
Total
Peso (%)
24. LIMPEZA FINAL
146
APNDICE A.1.
EDIFCIO LABOR
ORAMENTO ANALTICO
CUSTO (R$)
Atividade
1. SERVIOS
PRELIMINARES
Cdigo
Descrio do Servio
SINAPI
Un.
Qtde.
Unitrio
m2
2.856,00
22,71
TOTAL DA FASE
2. MOVIMENTO DE
TERRA
m3
4. ESTRUTURA

m3
kg
5. ALVENARIA

22481/7 Alvenaria estrutural
m2
m2
TOTAL DA FASE
52,89
1.246,79
Total
Peso (%)
64.859,76
64.859,76
65.945,98
4,26%
0,00%
4,26%
0,00%
0,00%
0,00%
4,33%
65.945,98
36.780,31
12.174,60
48.954,91
72.559,20
16.679,60
89.238,80
31.850,48
10.977,38
2.346,75
45.174,60
37.864,21
10.747,99
48.612,20
7.979,15
7.979,15
8.475,48
1.760,86
10.236,34
25.437,91
25.437,91
4,33%
2,42%
0,80%
3,21%
4,76%
1,10%
5,86%
2,09%
0,72%
0,15%
2,97%
2,49%
0,71%
3,19%
0,52%
0,00%
0,52%
0,56%
0,12%
0,67%
1,67%
0,00%
1,67%
3. FUNDAES
6. ESQUADRIAS
METLICAS
7. ESQUADRIAS DE
MADEIRA
67584
61237
9483
Janelas Maxi-mar
Porta corta-fogo
m2
m2
un

m2
un
m2
6073
60210/1 Calhas
m2
m
m2
TOTAL DA FASE
29,50
1.246,79
2.060,00
5,91
TOTAL DA FASE
3.702,00
19,60
301,40
55,34
TOTAL DA FASE
171,57
185,64
91,25
120,30
9,00
260,75
TOTAL DA FASE
292,32
129,53
199,00
54,01
TOTAL DA FASE
165,68
48,16
8. VIDROS
9. COBERTURA
10.
IMPERMEABILIZAO
TOTAL DA FASE
321,65
26,35
78,40
22,46
TOTAL DA FASE
913,39
27,85
TOTAL DA FASE
147
APNDICE A.1.
EDIFCIO LABOR
ORAMENTO ANALTICO
CUSTO (R$)
Atividade
11. REVESTIMENTOS
INTERNOS
12. AZULEJOS
13. REVESTIMENTOS
EXTERNOS
Cdigo
Descrio do Servio
SINAPI
60771/1 Chapisco
Un.
m2
m2
60771/1 Chapisco
m2
m2
60771/1 Chapisco
20685/2 Massa nica
m2
m2
m2
24100/1
63772/2
60712/1
60719/1
5388

Pintura em madeira
Pintura em ferro
Pintura texturizada
m2
m2
m2
m2
m2
8152
60752/1
24096/1
10481/1
68068
Raspagem e sinteko em tacos

Rodap cermico
Cimentado liso
Soleira de mrmore
Piso em granilite
m2
m
m2
m
m2
17990/2
17990/3
17990/4
17990/6
17990/8
56235
60424/1

Fio Isolado 1,5 mm2
Fio Isolado 2,5 mm2
m
m
m
m
m
m
m
Qtde.
Unitrio
Total
Peso (%)
10.441,62
2,49
10.441,62
11,51
TOTAL DA FASE
494,16
2,49
494,16
19,78
TOTAL DA FASE
1.693,20
2,49
1.693,20
13,33
TOTAL DA FASE
257,68
15,53
25.999,63
120.183,05
146.182,68
1.230,46
9.774,48
11.004,94
4.216,07
22.570,36
26.786,42
4.001,77
1,71%
7,89%
9,60%
0,08%
0,64%
0,72%
0,28%
1,48%
1,76%
0,26%
TOTAL DA FASE
3.185,00
9,44
15.236,15
7,10
579,60
12,17
537,60
15,56
4.263,00
7,27
TOTAL DA FASE
1.728,32
12,03
872,01
1,75
748,61
36,20
90,00
41,28
619,91
24,54
TOTAL DA FASE
6.846,00
3,26
3.024,00
4,34
1.932,00
5,74
33,60
8,69
63,00
18,25
9.366,00
2,11
23.226,00
2,58
4.001,77
30.066,40
108.176,67
7.053,73
8.365,06
30.992,01
184.653,86
20.791,69
1.526,02
27.099,68
3.715,20
15.212,59
68.345,18
22.317,96
13.124,16
11.089,68
291,98
1.149,75
19.762,26
59.923,08
0,26%
1,97%
7,10%
0,46%
0,55%
2,04%
12,13%
1,37%
0,10%
1,78%
0,24%
1,00%
4,49%
1,47%
0,86%
0,73%
0,02%
0,08%
1,30%
3,94%
14. FORROS
15. PINTURAS
16. PAVIMENTAO
148
APNDICE A.1.
EDIFCIO LABOR
ORAMENTO ANALTICO
CUSTO (R$)
Atividade
17. INSTALAES
ELTRICAS
Cdigo
SINAPI
11410/1
24210/1
8482
8483
8485
22951/1
22951/4
68487/1
19001/18
19001/19
22953/2
19001/21
68635/2
26322/1
26322/8
68636/4
26324/3
11687/1
19524/12
19524/13
68636/3
10804/1
68636/5
16222/1
17697/4
Descrio do Servio
Un.
Qtde.
Fio Isolado 4,0 mm2

Cabo 16,0 mm2
Cabo 25,0 mm2
Cabo 50,0 mm2
Tomada simples
Campainha
Luminrias externas
Pra- raios completo
Antena coletiva
Centro de medio
m
m
m
m
m
un
un
un
un
un
un
un
un
un
un
un
un
un
m
m
un
un
un
un
un
24207/1
24212/1
9505
9514
56243
Registro de gaveta,metal cromado - 1"

un
un
m
m
m
1.680,00
3,32
6.846,00
5,97
159,60
6,92
54,60
10,24
222,60
18,39
1.130,00
7,11
84,00
11,56
84,00
65,34
336,00
5,57
84,00
8,82
5,00
7,63
5,00
9,35
84,00
33,08
47,00
31,28
21,00
85,81
84,00
64,92
168,00
30,95
25,00
279,59
525,00
13,35
336,00
16,30
42,00
46,69
84,00
33,93
6,00
540,05
17,00
176,76
9,00
355,78
TOTAL DA FASE
84,00
61,48
168,00
51,33
25,20
30,60
178,50
24,99
14,70
16,73
Unitrio
Total
5.577,60
40.870,62
1.104,43
559,10
4.093,61
8.034,30
971,04
5.488,56
1.871,52
740,88
38,15
46,75
2.778,72
1.470,16
1.802,01
5.453,28
5.199,60
6.989,75
7.008,75
5.476,80
1.960,98
2.850,12
3.240,30
3.004,92
3.202,02
247.492,85
5.164,32
8.623,44
771,12
4.460,72
245,93
Peso (%)
0,37%
2,68%
0,07%
0,04%
0,27%
0,53%
0,06%
0,36%
0,12%
0,05%
0,00%
0,00%
0,18%
0,10%
0,12%
0,36%
0,34%
0,46%
0,46%
0,36%
0,13%
0,19%
0,21%
0,20%
0,21%
16,25%
0,34%
0,57%
0,05%
0,29%
0,02%
149
APNDICE A.1.
EDIFCIO LABOR
ORAMENTO ANALTICO
CUSTO (R$)
Atividade
18. INSTALAES DE
GUA
Cdigo
SINAPI
9513
9512
9506
11444/1
23170/5
11443/1
26263/1
26263/2
Descrio do Servio
Un.
Qtde.

m
m
m
un
un
un
un
un
1.376,13
11,91
504,84
8,35
131,88
45,98
9,00
128,20
9,00
83,98
9,00
23,42
68,00
62,29
17,00
79,75
TOTAL DA FASE
2,00
14.121,00
16.389,71
4.215,41
6.063,84
1.153,80
755,82
210,78
4.235,72
1.355,75
53.646,36
28.242,00
1,08%
0,28%
0,40%
0,08%
0,05%
0,01%
0,28%
0,09%
3,52%
1,85%
TOTAL DA FASE
21,00
61,57
5,00
234,26
21,00
69,56
21,00
518,04
504,00
64,34
TOTAL DA FASE
245,70
12,07
883,68
16,46
233,52
22,43
357,84
24,01
100,00
19,02
68,00
17,52
9,00
173,38
9,00
355,78
TOTAL DA FASE
2,00
80.000,00
2,00
11.400,00
TOTAL DA FASE
91,00
213,65
28.242,00
1.292,97
1.171,30
1.460,76
10.878,84
32.427,36
47.231,23
2.965,60
14.545,37
5.237,85
8.591,74
1.902,00
1.191,36
1.560,42
3.202,02
39.196,36
160.000,00
22.800,00
182.800,00
19.442,15
1,85%
0,08%
0,08%
0,10%
0,71%
2,13%
3,10%
0,19%
0,96%
0,34%
0,56%
0,12%
0,08%
0,10%
0,21%
2,57%
10,51%
1,50%
12,00%
1,28%
vb
68638/2
19272/2
68638/3
9518
9508

un
un
un
un
m
60477/1
11430/1
11423/1
11424/1
9516
23071/3
23105/2
17697/4

Caixa de gordura
Caixa de passagem
m
m
m
m
un
un
un
un
Elevadores
un
un
Unitrio
Total
Peso (%)
19. GS
20. INSTALAES DE
INCNDIO
21. INSTALAES DE
ESGOTO
22. INSTALAES
MECNICAS
11437/1 Vaso sanitrio
un
150
APNDICE A.1.
EDIFCIO LABOR
ORAMENTO ANALTICO
CUSTO (R$)
Atividade
23. APARELHOS
Cdigo
SINAPI
60506/1
11435/1
20709/3
Descrio do Servio
Un.
Qtde.
Lavatrio
Tanque
Pia da cozinha
un
un
un
95,00
101,77
22,00
179,16
87,00
254,27
TOTAL DA FASE
4.522,93
4,78
9.668,15
3.941,52
22.121,49
55.173,31
21.619,61
0,63%
0,26%
1,45%
3,62%
1,42%
TOTAL DA FASE
21.619,61
1,42%
CUSTO DIRETO TOTAL

Custo de mo de obra
Custo de material
1.522.816,23
730.342,67
791.255,32
1.218,25
47,96%
51,96%
0,08%
B.D.I
692.112,26
45,45%
CUSTO TOTAL FINAL
2.214.928,49
m2
Unitrio
Total
Peso (%)
24. LIMPEZA FINAL
151
APNDICE A.1.
EDIFCIO HOTEL SO PAULO
ORAMENTO ANALTICO
CUSTO (R$)
Atividade
1. SERVIOS
PRELIMINARES
2. MOVIMENTO DE
TERRA
Cdigo
SINAPI
22384/2
22384/3
22384/5
6430
55723
Descrio do Servio
Un.
Demolio de alvenaria c/carga e remoo do entulho

Demolio de concreto armado c/ carga e remoo do entulho
Demolio de estrutura metlica c/ carga e remoo do entulho
m2
m3
kg
Escavaes manuais
Aterro e apiloamento
m3
m3
3. FUNDAES
6913
Fundaes profundas - estacas pr-moldadas
23410/1 Vigas baldrames
m
m3
4. ESTRUTURA

m3
kg
5. ALVENARIA
11468/1 Tijolo cermico furado - 9 cm

22481/7 Alvenaria estrutural
m2
m2
8084
67584/1
26242/1
9483
11395/1
26241/4
68587/2
un
m2
m2
un
un
un
m
6. ESQUADRIAS
METLICAS
7. ESQUADRIAS DE
MADEIRA
8. VIDROS
9. COBERTURA
Porta de ferro
Janelas Maxi-mar sob medida
Janelas basculante
Porta corta-fogo
Alapo
Corrimo

m2
un
63758/2 Vidro liso

m2
m2
60210/1 Calhas
Qtde.
Unitrio
7.662,72
22,71
40,00
235,60
164.347,12
0,59
TOTAL DA FASE
60,00
20,56
40,00
26,34
TOTAL DA FASE
1.175,00
49,55
74,14
331,16
TOTAL DA FASE
199,00
1.246,79
9.350,00
5,91
TOTAL DA FASE
2.012,00
19,60
5.070,00
55,34
TOTAL DA FASE
95,00
253,90
670,77
259,90
242,00
156,51
60,00
260,75
12,60
131,60
9,00
278,58
454,00
64,74
890,82
129,53
569,00
54,01
TOTAL DA FASE
910,00
55,42
277,00
48,16
TOTAL DA FASE
156,00
22,46
Total
174.020,30
9.424,00
96.964,80
280.409,10
1.233,60
1.053,60
2.287,20
58.221,25
24.552,20
82.773,45
248.111,21
55.258,50
303.369,71
39.435,20
280.573,80
320.009,00
24.120,50
174.330,81
37.875,42
15.645,00
1.658,16
2.507,22
29.391,96
285.529,07
115.387,91
30.731,69
146.119,60
50.432,20
13.340,32
63.772,52
3.503,76
Peso (%)
4,40%
0,24%
2,45%
7,09%
0,03%
0,03%
0,06%
1,47%
0,62%
2,09%
6,27%
1,40%
7,67%
1,00%
7,10%
8,09%
0,61%
4,41%
0,96%
0,40%
0,04%
0,06%
0,74%
7,22%
2,92%
0,78%
3,70%
1,28%
0,34%
1,61%
0,09%
152
APNDICE A.1.
ORAMENTO ANALTICO
CUSTO (R$)
Atividade
Cdigo
SINAPI
Descrio do Servio
Un.
Qtde.
Unitrio
9. COBERTURA
10.
IMPERMEABILIZAO
56222 Impermeabilizao de terraos

56222 Impermeabilizao de Caixa d'gua
m2
m2
m2
11. REVESTIMENTOS
INTERNOS
60771/1 Chapisco
9532
Gesso liso
m2
m2
m2
12. AZULEJOS
60771/1 Chapisco
m2
m2
60771/1 Chapisco
20685/2 Massa nica
m2
m2
m2
24100/1
63772/2
60712/1
60719/1
5388

Pintura em madeira
Pintura em ferro
Pintura texturizada
m2
m2
m2
m2
m2
68681/5
60742/1
24096/1
60752/1
10481/1
68533/1
Contrapiso
Cermica lisa
Cimentado liso
Rodap cermico
Soleira de mrmore
Peitoril em ardsia
m2
m2
m2
m
m
m
13. REVESTIMENTOS
EXTERNOS
Total
Peso (%)
TOTAL DA FASE
807,00
27,85
278,00
27,85
522,00
8,99
TOTAL DA FASE
4.713,00
2,49
4.713,00
11,51
15.490,53
7,86
TOTAL DA FASE
1.188,00
2,49
1.188,00
19,78
TOTAL DA FASE
5.286,00
2,49
5.286,00
13,33
TOTAL DA FASE
2.670,00
15,53
3.503,76
22.474,95
7.742,30
4.692,78
34.910,03
11.735,37
54.246,63
121.755,53
187.737,53
2.958,12
23.498,64
26.456,76
13.162,14
70.462,38
83.624,52
41.465,10
0,00%
0,09%
0,57%
0,20%
0,12%
0,88%
0,30%
1,37%
3,08%
4,75%
0,07%
0,59%
0,67%
0,33%
1,78%
2,11%
1,05%
TOTAL DA FASE
15.696,68
9,44
20.203,53
7,10
1.953,00
12,17
6.075,66
15,56
7.968,23
9,08
TOTAL DA FASE
6.281,55
14,01
2.428,75
27,22
1.971,00
36,20
3.798,00
1,75
501,00
41,28
291,00
5,54
41.465,10
148.176,66
143.445,06
23.768,01
94.537,32
72.351,52
482.278,57
88.004,54
66.110,68
71.350,20
6.646,50
20.681,28
1.612,14
1,05%
3,75%
3,63%
0,60%
2,39%
1,83%
12,20%
2,23%
1,67%
1,80%
0,17%
0,52%
0,04%
14. FORROS
15. PINTURAS
16. PAVIMENTAO
153
APNDICE A.1.
ORAMENTO ANALTICO
CUSTO (R$)
Atividade
17. INSTALAES
ELTRICAS
Cdigo
SINAPI
68068
17990/2
17990/3
17990/4
17990/6
17990/8
56235
60424/1
11410/1
24210/1
8482
8483
8485
22951/1
22951/4
68487/1
19001/18
19001/19
22953/2
19001/21
68635/2
26322/1
26322/8
68636/4
26324/3
11687/1
19524/12
19524/13
68636/3
10804/1
Descrio do Servio
Un.
Piso em granilite
m2

Fio Isolado 1,5 mm2
Fio Isolado 2,5 mm2
Fio Isolado 4,0 mm2
Cabo 16,0 mm2
Cabo 25,0 mm2
Cabo 50,0 mm2
Tomada simples
Campainha
Luminrias externas
Pra- raios completo
Antena coletiva
m
m
m
m
m
m
m
m
m
m
m
m
un
un
un
un
un
un
un
un
un
un
un
un
un
m
m
un
un
Qtde.
Unitrio
1.588,00
24,54
TOTAL DA FASE
12.388,00
3,26
5.472,00
4,34
3.496,00
5,74
60,80
8,69
114,00
18,25
16.948,00
2,11
42.028,00
2,58
3.040,00
3,32
12.388,00
5,97
288,80
6,92
98,80
10,24
402,80
18,39
2.045,00
7,11
152,00
11,56
152,00
65,34
608,00
5,57
152,00
8,82
8,00
7,63
8,00
9,35
152,00
33,08
84,00
31,28
38,00
85,81
152,00
64,92
304,00
30,95
46,00
279,59
950,00
13,35
608,00
16,30
76,00
46,69
152,00
33,93
Total
38.969,52
293.374,86
40.384,88
23.748,48
20.067,04
528,35
2.080,50
35.760,28
108.432,24
10.092,80
73.956,36
1.998,50
1.011,71
7.407,49
14.539,95
1.757,12
9.931,68
3.386,56
1.340,64
61,04
74,80
5.028,16
2.627,52
3.260,78
9.867,84
9.408,80
12.861,14
12.682,50
9.910,40
3.548,44
5.157,36
Peso (%)
0,99%
7,42%
1,02%
0,60%
0,51%
0,01%
0,05%
0,90%
2,74%
0,26%
1,87%
0,05%
0,03%
0,19%
0,37%
0,04%
0,25%
0,09%
0,03%
0,00%
0,00%
0,13%
0,07%
0,08%
0,25%
0,24%
0,33%
0,32%
0,25%
0,09%
0,13%
154
APNDICE A.1.
ORAMENTO ANALTICO
CUSTO (R$)
Atividade
18. INSTALAES DE
GUA
Cdigo
SINAPI
68636/5
16222/1
17697/4
24207/1
24212/1
9505
9514
56243
9513
9512
9506
11444/1
23170/5
11443/1
26263/1
26263/2
Descrio do Servio
Un.
Qtde.
Centro de medio
un
un
un
Registro de gaveta,metal cromado - 1"

un
un
m
m
m
m
m
m
un
un
un
un
un
10,00
540,05
31,00
176,76
16,00
355,78
TOTAL DA FASE
152,00
61,48
304,00
51,33
45,60
30,60
323,00
24,99
26,60
16,73
2.490,14
11,91
913,52
8,35
238,64
45,98
16,00
128,20
16,00
83,98
16,00
23,42
122,00
62,29
31,00
79,75
TOTAL DA FASE
4,00
14.121,00
5.400,50
5.479,56
5.692,48
447.485,90
9.344,96
15.604,32
1.395,36
8.071,77
445,02
29.657,57
7.627,89
10.972,67
2.051,20
1.343,68
374,72
7.599,38
2.472,25
96.960,78
56.484,00
0,14%
0,14%
0,14%
11,32%
0,24%
0,39%
0,04%
0,20%
0,01%
0,75%
0,19%
0,28%
0,05%
0,03%
0,01%
0,19%
0,06%
2,45%
1,43%
TOTAL DA FASE
38,00
61,57
8,00
234,26
38,00
69,56
38,00
518,04
912,00
64,34
TOTAL DA FASE
444,60
12,07
1.599,04
16,46
422,56
22,43
647,52
24,01
56.484,00
2.339,66
1.874,08
2.643,28
19.685,52
58.678,08
85.220,62
5.366,32
26.320,20
9.478,02
15.546,96
1,43%
0,06%
0,05%
0,07%
0,50%
1,48%
2,16%
0,14%
0,67%
0,24%
0,39%
vb
68638/2
19272/2
68638/3
9518
9508

un
un
un
un
m
60477/1
11430/1
11423/1
11424/1

m
m
m
m
Unitrio
Total
Peso (%)
19. GS
20. INSTALAES DE
INCNDIO
21. INSTALAES DE
155
APNDICE A.1.
ORAMENTO ANALTICO
CUSTO (R$)
Atividade
21. INSTALAES DE
ESGOTO
22. INSTALAES
MECNICAS
23. APARELHOS
Cdigo
SINAPI
9516
23071/3
23105/2
17697/4
Descrio do Servio
Un.
Qtde.

Caixa de gordura
Caixa de passagem
un
un
un
un
183,00
19,02
122,00
17,52
16,00
173,38
16,00
355,78
TOTAL DA FASE
2,00 160.000,00
1.530,00
24,01
4,00
11.400,00
TOTAL DA FASE
153,00
213,65
143,00
101,77
153,00
179,16
173,00
254,27
TOTAL DA FASE
8.102,14
4,78
3.480,66
2.137,44
2.774,08
5.692,48
70.796,16
320.000,00
36.735,30
45.600,00
402.335,30
32.688,45
14.553,11
27.411,48
43.988,71
118.641,75
38.728,23
0,09%
0,05%
0,07%
0,14%
1,79%
8,09%
0,93%
1,15%
10,17%
0,83%
0,37%
0,69%
1,11%
3,00%
0,98%
TOTAL DA FASE
38.728,23
0,98%
CUSTO DIRETO TOTAL

Custo de mo de obra
Custo de material
3.954.273,53
2.074.016,47
1.828.851,51
51.405,56
52,45%
46,25%
1,30%
B.D.I
1.635.289,52
41,35%
CUSTO TOTAL FINAL
5.589.563,05
Elevadores
11424/1 Tubulao p/ exaustao
un
m
un
11437/1
60506/1
11435/1
20709/3
un
un
un
un
Vaso sanitrio
Lavatrio
Tanque
Pia da cozinha
m2
Unitrio
Total
Peso (%)
24. LIMPEZA FINAL
156
APNDICE A.1.
EDIFCIO JOAQUIM CARLOS
ORAMENTO ANALTICO
CUSTO (R$)
Atividade
1. SERVIOS
PRELIMINARES
Cdigo
Descrio do Servio
SINAPI
Un.
Qtde.
Unitrio
m2
3.539,07
22,71
TOTAL DA FASE
2. MOVIMENTO DE
TERRA
TOTAL DA FASE
3. FUNDAES
TOTAL DA FASE
4. ESTRUTURA
5. ALVENARIA
6. ESQUADRIAS
METLICAS

68582/1 Tijolo cermico macio
m2
m2
8084
67584
61237
9483
11395/1
26241/4
un
m2
m2
un
un
un
Porta de ferro
Janelas Maxi-mar
Porta corta-fogo
Alapo
7. ESQUADRIAS DE
MADEIRA

6127
Janela de madeira
m2
m2
un
8. VIDROS
63758/2 Vidro liso

m2
m2
9. COBERTURA
6073
60210/1 Calhas
m2
m
TOTAL DA FASE
1.523,25
19,60
155,80
34,33
TOTAL DA FASE
18,00
253,90
88,25
185,64
255,20
120,30
20,00
260,75
1,00
131,60
1,00
278,58
340,75
129,53
4,00
205,62
225,40
54,01
TOTAL DA FASE
255,20
55,42
88,25
48,16
TOTAL DA FASE
430,00
26,35
350,00
22,46
Total
Peso (%)
80.372,33
5,57%
80.372,33
29.855,70
5.348,61
35.204,31
4.570,20
16.382,73
30.700,56
5.215,00
131,60
278,58
57.278,67
44.136,83
822,48
12.173,85
57.133,16
14.143,18
4.250,12
18.393,30
11.330,50
7.861,00
5,57%
0,00%
0,00%
0,00%
0,00%
0,00%
0,00%
0,00%
0,00%
0,00%
2,07%
0,37%
2,44%
0,32%
1,14%
2,13%
0,36%
0,01%
0,02%
3,97%
3,06%
0,06%
0,84%
3,96%
0,98%
0,29%
1,27%
0,79%
0,54%
157
APNDICE A.1.
ORAMENTO ANALTICO
CUSTO (R$)
Atividade
10.
IMPERMEABILIZAO
11. REVESTIMENTOS
INTERNOS
12. AZULEJOS
13. REVESTIMENTOS
EXTERNOS
Cdigo
SINAPI
Descrio do Servio
Un.
56222 Impermeabilizao de terraos

56222 Impermeabilizao de Caixa d'gua
m2
m2
m2
60771/1 Chapisco
m2
m2
60771/1 Chapisco
m2
m2
60771/1 Chapisco
20685/2 Massa nica
m2
m2
m2
24100/1
63772/2
60712/1
60719/1

Pintura em madeira
Pintura em ferro
m2
m2
m2
m2
68681/5
60742/1
24096/1
60752/1
68068
Contrapiso
Cermica lisa
Cimentado liso
Rodap cermico
Piso em granilite
m2
m2
m2
m
m2
Qtde.
Unitrio
Total
Peso (%)
TOTAL DA FASE
173,53
27,85
150,00
27,85
606,69
8,99
TOTAL DA FASE
2.933,00
2,49
2.933,00
11,51
TOTAL DA FASE
973,11
2,49
973,11
19,78
TOTAL DA FASE
657,45
2,49
657,45
13,33
TOTAL DA FASE
412,25
15,53
19.191,50
4.832,81
4.177,50
5.454,14
14.464,45
7.303,17
33.758,83
41.062,00
2.423,04
19.248,12
21.671,16
1.637,04
8.763,75
10.400,79
6.402,24
1,33%
0,33%
0,29%
0,38%
1,00%
0,51%
2,34%
2,85%
0,17%
1,33%
1,50%
0,11%
0,61%
0,72%
0,44%
TOTAL DA FASE
657,45
9,44
19.854,95
7,10
486,78
12,17
718,26
15,56
TOTAL DA FASE
3.358,12
14,01
5.297,15
27,22
249,44
36,20
4.891,29
1,75
497,03
24,54
TOTAL DA FASE
8.646,98
3,26
5.053,07
4,34
2.835,86
5,74
6.402,24
6.206,28
140.970,15
5.924,11
11.176,13
164.276,67
47.047,26
144.188,42
9.029,73
8.559,76
12.197,12
221.022,28
28.189,17
21.930,34
16.277,86
0,44%
0,43%
9,77%
0,41%
0,77%
11,39%
3,26%
9,99%
0,63%
0,59%
0,85%
15,32%
1,95%
1,52%
1,13%
14. FORROS
15. PINTURAS
16. PAVIMENTAO

m
m
m
158
APNDICE A.1.
ORAMENTO ANALTICO
CUSTO (R$)
Atividade
17. INSTALAES
ELTRICAS
Cdigo
SINAPI
17990/6
17990/8
56235
60424/1
11410/1
24210/1
8482
8483
8485
22951/1
22951/4
68487/1
19001/18
19001/19
22953/2
19001/21
68635/2
26322/1
26322/8
68636/4
26324/3
11687/1
19524/12
19524/13
68636/3
10804/1
68636/5
16222/1
17697/4
Descrio do Servio
Un.

Fio Isolado 1,5 mm2
Fio Isolado 2,5 mm2
Fio Isolado 4,0 mm2
Cabo 16,0 mm2
Cabo 25,0 mm2
Cabo 50,0 mm2
Tomada simples
Campainha
Luminrias externas
Pra- raios completo
Antena coletiva
Centro de medio
m
m
m
m
m
m
m
m
m
un
un
un
un
un
un
un
un
un
un
un
un
un
m
m
un
un
un
un
un
un
Qtde.
Unitrio
37,20
8,69
69,75
18,25
10.369,50
2,11
18.714,50
2,58
3.064,82
3,32
5.579,50
5,97
176,70
6,92
60,45
10,24
246,45
18,39
1.250,00
7,11
93,00
11,56
93,00
65,34
372,00
5,57
93,00
8,82
5,00
7,63
5,00
9,35
93,00
33,08
52,00
31,28
24,00
85,81
93,00
64,92
186,00
30,95
28,00
279,59
581,25
13,35
372,00
16,30
47,00
46,69
93,00
33,93
6,00
540,05
19,00
176,76
10,00
355,78
TOTAL DA FASE
93,00
61,48
Total
323,27
1.272,94
21.879,65
48.283,41
10.175,20
33.309,62
1.222,76
619,01
4.532,22
8.887,50
1.075,08
6.076,62
2.072,04
820,26
38,15
46,75
3.076,44
1.626,56
2.059,44
6.037,56
5.756,70
7.828,52
7.759,69
6.063,60
2.194,43
3.155,49
3.240,30
3.358,44
3.557,80
262.746,80
5.717,64
Peso (%)
0,02%
0,09%
1,52%
3,35%
0,71%
2,31%
0,08%
0,04%
0,31%
0,62%
0,07%
0,42%
0,14%
0,06%
0,00%
0,00%
0,21%
0,11%
0,14%
0,42%
0,40%
0,54%
0,54%
0,42%
0,15%
0,22%
0,22%
0,23%
0,25%
18,21%
0,40%
159
APNDICE A.1.
ORAMENTO ANALTICO
CUSTO (R$)
Atividade
18. INSTALAES DE
GUA
Cdigo
SINAPI
24212/1
9505
9514
56243
9513
9512
9506
11444/1
23170/5
11443/1
26263/1
26263/2
Descrio do Servio
Un.
Qtde.

un
m
m
m
m
m
m
un
un
un
un
un
186,00
51,33
27,90
30,60
197,63
24,99
16,28
16,73
1.187,72
11,91
558,93
8,35
146,01
45,98
10,00
128,20
10,00
83,98
10,00
23,42
75,00
62,29
19,00
79,75
TOTAL DA FASE
2,00
14.121,00
9.547,38
853,74
4.938,65
272,28
14.145,75
4.667,07
6.713,54
1.282,00
839,80
234,20
4.671,75
1.515,25
55.399,04
28.242,00
0,66%
0,06%
0,34%
0,02%
0,98%
0,32%
0,47%
0,09%
0,06%
0,02%
0,32%
0,11%
3,84%
1,96%
TOTAL DA FASE
24,00
61,57
5,00
234,26
24,00
69,56
24,00
518,04
402,58
64,34
TOTAL DA FASE
272,03
12,07
978,36
16,46
258,54
22,43
396,18
24,01
112,00
19,02
75,00
17,52
10,00
173,38
10,00
355,78
TOTAL DA FASE
28.242,00
1.477,68
1.171,30
1.669,44
12.432,96
25.901,72
42.653,10
3.283,34
16.103,81
5.799,05
9.512,28
2.130,24
1.314,00
1.733,80
3.557,80
43.434,32
1,96%
0,10%
0,08%
0,12%
0,86%
1,80%
2,96%
0,23%
1,12%
0,40%
0,66%
0,15%
0,09%
0,12%
0,25%
3,01%
vb
68638/2
19272/2
68638/3
9518
9508

un
un
un
un
m
60477/1
11430/1
11423/1
11424/1
9516
23071/3
23105/2
17697/4

Caixa de gordura
Caixa de passagem
m
m
m
m
un
un
un
un
Unitrio
Total
Peso (%)
19. GS
20. INSTALAES DE
INCNDIO
21. INSTALAES DE
ESGOTO
160
APNDICE A.1.
ORAMENTO ANALTICO
CUSTO (R$)
Atividade
Cdigo
SINAPI
22. INSTALAES
MECNICAS
23. APARELHOS
11437/1
60506/1
11435/1
20709/3
Descrio do Servio
Un.
Qtde.
Elevadores
un
un
Vaso sanitrio
Lavatrio
Tanque
Pia da cozinha
un
un
un
un
2,00
72.000,00
2,00
11.400,00
TOTAL DA FASE
96,00
213,65
96,00
101,77
93,00
179,16
94,00
254,27
TOTAL DA FASE
5.379,60
4,78
144.000,00
22.800,00
166.800,00
20.510,40
9.769,92
16.661,88
23.901,38
70.843,58
25.714,49
9,98%
1,58%
11,56%
1,42%
0,68%
1,15%
1,66%
4,91%
1,78%
TOTAL DA FASE
25.714,49
1,78%
CUSTO DIRETO TOTAL

Custo de mo de obra
Custo de material
1.442.706,21
676.052,13
766.221,27
432,81
46,86%
53,11%
0,03%
B.D.I
638.349,17
44,25%
CUSTO TOTAL FINAL
2.081.055,37
m2
Unitrio
Total
Peso (%)
24. LIMPEZA FINAL
161
APNDICE A.2.
ORAMENTO SINTTICO
Atividade
CUSTO TOTAL (R$)
Peso (%)
143.845,14
325.008,00
11.137,57
139.760,78
11.084,00
9.024,71
24.645,98
114.713,00
46.321,60
59.975,00
17.083,00
269.671,88
159.671,16
491.320,16
106.385,70
56.484,00
93.842,16
77.437,91
485.619,34
112.939,49
35.720,46
5,15%
0,00%
0,00%
0,00%
11,64%
0,40%
5,01%
0,40%
0,32%
0,88%
4,11%
1,66%
2,15%
0,61%
9,66%
5,72%
17,60%
3,81%
2,02%
3,36%
2,77%
17,40%
4,05%
1,28%
CUSTO DIRETO TOTAL

B.D.I
2.791.691,03
1.159.915,42
41,55%
CUSTO TOTAL FINAL
3.951.606,45
1. SERVIOS PRELIMINARES
2. MOVIMENTO DE TERRA
3. FUNDAES
4. ESTRUTURA
5. ALVENARIA
6. ESQUADRIAS METLICAS
7. ESQUADRIAS DE MADEIRA
8. VIDROS
9. COBERTURA
10. IMPERMEABILIZAO
11. REVESTIMENTOS INTERNOS
12. AZULEJOS
13. REVESTIMENTOS EXTERNOS
14. FORROS
15. PINTURAS
16. PAVIMENTAO
17. INSTALAES ELTRICAS
18. INSTALAES DE GUA
19. GS
20. INSTALAES DE INCNDIO
21. INSTALAES DE ESGOTO
22. INSTALAES MECNICAS
23. APARELHOS
24. LIMPEZA FINAL
162
APNDICE A.2.
EDIFCIO MARIA PAULA
ORAMENTO SINTTICO
Atividade
CUSTO TOTAL (R$)
Peso (%)
53.915,58
7.138,56
102.926,40
72.240,31
76.610,50
61.526,40
52.006,87
8.467,90
4.209,84
6.266,25
59.020,42
25.721,85
10.660,00
5.808,22
167.267,46
107.497,18
220.966,88
47.831,39
42.363,00
43.107,70
35.817,23
230.800,00
45.045,14
18.685,69
3,58%
0,47%
6,83%
4,80%
5,09%
4,09%
3,45%
0,56%
0,28%
0,42%
3,92%
1,71%
0,71%
0,39%
11,11%
7,14%
14,67%
3,18%
2,81%
2,86%
2,38%
15,33%
2,99%
1,24%
CUSTO DIRETO TOTAL

B.D.I
1.505.900,75
684.221,68
45,44%
CUSTO TOTAL FINAL
2.190.122,43
3. FUNDAES
4. ESTRUTURA
5. ALVENARIA
8. VIDROS
9. COBERTURA
10. IMPERMEABILIZAO
12. AZULEJOS
14. FORROS
15. PINTURAS
16. PAVIMENTAO
19. GS
23. APARELHOS
24. LIMPEZA FINAL
163
APNDICE A.2.
EDIFCIO LABOR
ORAMENTO SINTTICO
Atividade
CUSTO TOTAL (R$)
Peso (%)
53.504,76
77.300,98
48.954,91
89.238,80
45.174,60
48.612,20
7.979,15
10.236,34
25.437,91
146.182,68
11.004,94
26.786,42
4.001,77
184.653,86
68.345,18
247.492,85
53.646,36
28.242,00
47.231,23
39.196,36
182.800,00
55.173,31
21.619,61
4,26%
0,00%
4,33%
3,21%
5,86%
2,97%
3,19%
0,52%
0,67%
1,67%
9,60%
0,72%
1,76%
0,26%
12,13%
4,49%
16,25%
3,52%
1,85%
3,10%
2,57%
12,00%
3,62%
1,42%
CUSTO DIRETO TOTAL

B.D.I
1.522.816,23
692.112,26
45,45%
CUSTO TOTAL FINAL
2.214.928,49
3. FUNDAES
4. ESTRUTURA
5. ALVENARIA
8. VIDROS
9. COBERTURA
10. IMPERMEABILIZAO
12. AZULEJOS
14. FORROS
15. PINTURAS
16. PAVIMENTAO
19. GS
23. APARELHOS
24. LIMPEZA FINAL
164
APNDICE A.2.
ORAMENTO SINTTICO
Atividade
CUSTO TOTAL (R$)
Peso (%)
280.409,10
2.287,20
82.773,45
303.369,71
320.009,00
285.529,07
146.119,60
63.772,52
3.503,76
34.910,03
187.737,53
26.456,76
83.624,52
41.465,10
482.278,57
293.374,86
447.485,90
96.960,78
56.484,00
85.220,62
70.796,16
402.335,30
118.641,75
38.728,23
7,09%
0,06%
2,09%
7,67%
8,09%
7,22%
3,70%
1,61%
0,09%
0,88%
4,75%
0,67%
2,11%
1,05%
12,20%
7,42%
11,32%
2,45%
1,43%
2,16%
1,79%
10,17%
3,00%
0,98%
CUSTO DIRETO TOTAL

B.D.I
3.954.273,53
1.635.289,52
41,35%
CUSTO TOTAL FINAL
5.589.563,05
3. FUNDAES
4. ESTRUTURA
5. ALVENARIA
8. VIDROS
9. COBERTURA
10. IMPERMEABILIZAO
12. AZULEJOS
14. FORROS
15. PINTURAS
16. PAVIMENTAO
19. GS
23. APARELHOS
24. LIMPEZA FINAL
165
APNDICE A.2.
ORAMENTO SINTTICO
Atividade
CUSTO TOTAL (R$)
Peso (%)
80.372,33
35.204,31
57.278,67
57.133,16
18.393,30
19.191,50
14.464,45
41.062,00
21.671,16
10.400,79
6.402,24
164.276,67
221.022,28
262.746,80
55.399,04
28.242,00
42.653,10
43.434,32
166.800,00
70.843,58
25.714,49
5,57%
0,00%
0,00%
0,00%
2,44%
3,97%
3,96%
1,27%
1,33%
1,00%
2,85%
1,50%
0,72%
0,44%
11,39%
15,32%
18,21%
3,84%
1,96%
2,96%
3,01%
11,56%
4,91%
1,78%
CUSTO DIRETO TOTAL

B.D.I
1.442.706,21
638.349,17
44,25%
CUSTO TOTAL FINAL
2.081.055,37
3. FUNDAES
4. ESTRUTURA
5. ALVENARIA
8. VIDROS
9. COBERTURA
10. IMPERMEABILIZAO
12. AZULEJOS
14. FORROS
15. PINTURAS
16. PAVIMENTAO
19. GS
23. APARELHOS
24. LIMPEZA FINAL
166
APNDICE A.3.
CURVA ABC
Cdigo
SINAPI
1
6111
652
Insumo
CUSTO
TOTAL (R$)
Peso (%)
Peso
Acum. (%)
SERVENTE OU OPERARIO NAO QUALIFICADO
339.481,57
14,41%
14,41%
BLOCO VEDACAO CONCRETO CELULAR 20 X 30 X 60CM
285.682,44
12,13%
26,54%
4750
PEDREIRO
170.686,52
7,24%
33,78%
2696
ENCANADOR OU BOMBEIRO HIDRAULICO
112.848,54
4,79%
38,57%
2436
ELETRICISTA OU OFICIAL ELETRICISTA
102.350,87
4,34%
42,91%
4783
PINTOR
96.305,70
4,08%
46,99%
6115
AJUDANTE
70.206,99
2,98%
49,97%
6113
AJUDANTE DE ELETRICISTA
69.127,33
2,93%
52,90%
6116
AJUDANTE DE ENCANADOR
59.484,85
2,52%
55,42%
10
937
FIO RIGIDO, ISOLACAO EM PVC 450/750V 10MM2
56.080,73
2,38%
57,80%
11
939
FIO RIGIDO, ISOLACAO EM PVC 450/750V 2,5MM2
47.563,87
2,01%
59,81%
44.550,00
1,89%
61,70%
41.664,20
1,76%
63,46%
39.061,89
1,65%
65,11%
36.833,03
1,56%
66,67%
28.671,72
1,21%
67,88%
28.059,09
1,19%
69,07%
24.083,69
1,02%
70,09%
23.477,91
0,99%
71,08%
ELETRODUTO PVC ROSCA S/LUVA 20MM - 3/4"
22.462,50
0,95%
72,03%
AREIA MEDIA
21.236,23
0,90%
72,93%
GESSEIRO
19.393,14
0,82%
73,75%
18.505,50
0,78%
74,53%
12
3438
JANELA MADEIRA REGIONAL 1A CORRER / FOLHA P/ VIDRO

C/ GUARNICAO
13
1379
CIMENTO PORTLAND CP-320
14
7696
TUBO ACO GALV C/ COST. DIN 2440/NBR 5580 CLAS. MD DN

2" (50=3,65MM - 5,10KG/M
15
7344
TINTA LATEX PVA

VASO SANITARIO SIFONADO C/CAIXA ACOPLADA LOUCA
BRANCA - PADRAO ME
ADUELA/BATENTE DUPLO/CAIXAO CAIXA 15 X 3,5CM P/
PORTA 0,600 X 2,10M MADEIRA
TUBO ACO PRETO SEM COSTURA SCHEDULE 40/NBR 5590
DN INT 3/4" E = 2- 1,69KG/M
AZULEJO BRANCO BRILHANTE 15 X 15CM COMERCIAL OU
2A QUALIDADE
16
10422
17
175
18
21150
19
533
20
2674
21
370
22
12872
23
1746
PIA ACO INOXIDAVEL 120 X 60CM C/1 CUBA
24
9869
TUBO PVC SOLDAVEL EB-892 P/AGUA FRIA PREDIAL DN

32MM
15.089,51
0,64%
75,17%
25
2685
ELETRODUTO PVC ROSCA S/LUVA 25MM - 1"
14.686,65
0,62%
75,79%
26
1214
CARPINTEIRO DE ESQUADRIA
14.614,82
0,62%
76,41%
27
6024
REGISTRO PRESSAO 3/4" REF 1416 - C/ CANOPLA ACAB

CROMADO SIMPLES
14.366,75
0,61%
77,02%
28
6083
SELADOR LATEX PVA
14.212,97
0,60%
77,62%
29
2684
ELETRODUTO PVC ROSCA S/LUVA 32MM - 1 1/4"
13.892,32
0,58%
78,20%
30
1106
CAL HIDRATADA P/ ARGAMASSA
13.483,11
0,57%
78,77%
31
4718
PEDRA BRITADA N. 2 OU 25 MM
13.389,38
0,56%
79,33%
167
APNDICE A.3.
CURVA ABC
Cdigo
SINAPI
32
33
Insumo
938
188
ALIZAR / GUARNICAO 5 X 1,5CM MADEIRA

IPE/MOGNO/CEREJEIRA OU SIMIL
CUSTO
TOTAL (R$)
Peso (%)
Peso
Acum. (%)
13.237,10
0,56%
79,89%
12.512,22
0,53%
80,42%
168
APNDICE A.3.
EDIFCIO MARIA PAULA
CURVA ABC
Cdigo
SINAPI
Insumo
CUSTO
TOTAL (R$)
Peso (%)
Peso
Acum. (%)
6111
268.630,74
20,16%
20,16%
4750
PEDREIRO
93.728,08
7,03%
27,19%
4783
PINTOR
68.095,33
5,11%
32,30%
2696
52.011,26
3,90%
36,20%
2436
45.995,31
3,45%
39,65%
6115
AJUDANTE
43.844,42
3,29%
42,94%
6113
31.064,25
2,33%
45,27%
1379
30.081,18
2,25%
47,52%
7271
TIJOLO CERAMICO FURADO 8 FUROS 10 X 20 X 20CM
27.923,25
2,09%
49,61%
10
6116
27.769,71
2,08%
51,69%
11
937
25.185,95
1,89%
53,58%
12
4786
24.540,00
1,84%
55,42%
13
4774
24.099,26
1,80%
57,22%
14
21150
15
623
16
7344
17
939
PISO EM GRANILITE, MARMORITE OU GRANITINA - ESP = 8

MM
PERFIL ACO ESTRUTURAL "I" - 12" X 5 1/4" (QUALQUER
ESPESSURA)
DN INT 3/4" E = 2- 1,69KG/M
24.083,69
1,80%
59,02%
JANELA FERRO TP MAXIM AIR
23.791,34
1,78%
60,80%
TINTA LATEX PVA
22.708,42
1,70%
62,50%
21.361,02
1,60%
64,10%
17.542,76
1,31%
65,41%
17.307,36
1,29%
66,70%
14.200,30
1,06%
67,76%
13.063,44
0,98%
68,74%

2" (50=3,65MM - 5,10KG/M
18
7696
19
175
20
12872
GESSEIRO
21
10422
22
533

BRANCA - PADRAO ME
2A QUALIDADE
23
370
24
13.037,01
0,97%
69,71%
AREIA MEDIA
12.997,24
0,97%
70,68%
4718
12.890,48
0,96%
71,64%
25
2674
10.087,95
0,75%
72,39%
26
2697
OFICIAL DE AGUA OU DE ESGOTO
10.065,22
0,75%
73,14%
27
6128
AJUDANTE GERAL
9.380,43
0,70%
73,84%
28
32
ACO CA-50 1/4" (6,35 MM)
9.056,52
0,67%
74,51%
29
6083
SELADOR LATEX PVA
8.762,62
0,65%
75,16%
30
3315
GESSO
8.737,08
0,65%
75,81%
4410
PECA DE MADEIRA DE LEI 1A QUALIDADE 2 X 5CM NAO

APARELHADA
8.535,11
0,64%
76,45%
31
169
APNDICE A.3.
EDIFCIO MARIA PAULA
CURVA ABC
Cdigo
SINAPI
Insumo
CUSTO
TOTAL (R$)
Peso (%)
Peso
Acum. (%)
32
7356
TINTA LATEX ACRILICA
8.378,59
0,62%
77,07%
33
1746
8.322,00
0,62%
77,69%
34
188
7.717,76
0,57%
78,26%
35
10555
7.319,85
0,54%
78,80%
36
1214
7.210,41
0,54%
79,34%
37
603
7.098,72
0,53%
79,87%
38
9869
6.732,44
0,50%
80,37%

PORTA MADEIRA COMPENSADA LISA PARA PINTURA 80 X
210 X 3,5CM
BASCULANTE EM CANTONEIRA DE FERRO 5/8" X 1/8" LINHA POPULAR - 60CM
TUBO PVC SOLDAVEL EB-892 P/AGUA FRIA PREDIAL DN
32MM
170
APNDICE A.3.
EDIFCIO LABOR
CURVA ABC
Cdigo
SINAPI
1
6111
32
Insumo
CUSTO
TOTAL (R$)
Peso (%)
Peso
Acum. (%)
254.152,14
11,60%
11,60%
ACO CA-50 1/4" (6,35 MM)
228.681,78
10,44%
22,04%
2697
207.151,53
9,45%
31,49%
6114
AJUDANTE DE ARMADOR
126.539,81
5,77%
37,26%
4750
PEDREIRO
126.111,27
5,75%
43,01%
1379
87.723,26
4,00%
47,01%
4783
PINTOR
86.710,57
3,95%
50,96%
6189
TABUA MADEIRA 2A QUALIDADE 2,5 X 30,0CM (1 X 12") NAO

APARELHADA
55.259,01
2,52%
53,48%
2696
54.983,59
2,51%
55,99%
10
2436
51.498,21
2,35%
58,34%
11
370
AREIA MEDIA
46.610,62
2,12%
60,46%
12
40
ACO CA-60 - 6,0MM
45.082,98
2,05%
62,51%
44.691,61
2,04%
64,55%
13
1347
CHAPA MADEIRA COMPENSADA PLASTIFICADA 2,2 X 1,1M X

12MM P/ FORMA
14
6115
AJUDANTE
36.714,92
1,67%
66,22%
15
6113
34.780,48
1,58%
67,80%
16
7271
TIJOLO CERAMICO FURADO 8 FUROS 10 X 20 X 20CM
34.238,10
1,56%
69,36%
17
7360
TINTA TEXTURIZADA ACRILICA P/ PINTURA

INTERNA/EXTERNA
28.773,59
1,31%
70,67%
18
6116
28.291,93
1,29%
71,96%
19
937
28.208,27
1,28%
73,24%
27.518,97
1,25%
74,49%
20
4509
PECA DE MADEIRA 3A QUALIDADE 2,5 X 10CM NAO

APARELHADA
21
4721
25.930,34
1,18%
75,67%
22
939
23.924,34
1,09%
76,76%
23
7344
TINTA LATEX PVA
23.667,07
1,08%
77,84%
24
623
21.687,87
0,99%
78,83%
19.647,89
0,89%
79,72%
16.179,89
0,73%
80,45%
25
7696
26
175

2" (50=3,65MM - 5,10KG/M
171
APNDICE A.3.
CURVA ABC
Cdigo
SINAPI
Insumo
CUSTO
TOTAL (R$)
Peso (%)
Peso
Acum. (%)
6111
854.600,30
20,33%
20,33%
4750
PEDREIRO
358.501,13
8,53%
28,86%
4783
PINTOR
189.451,71
4,50%
33,36%
623
120.741,35
2,87%
36,23%
2696
116.249,88
2,76%
38,99%
12872
GESSEIRO
105.250,19
2,50%
41,49%
2436
93.170,00
2,21%
43,70%

BLOCO CONCRETO ESTRUTURAL FCK 4,5MPA 14X19X39CM
NBR 6136 PAREDE
25070
91.740,20
2,18%
45,88%
6115
AJUDANTE
89.908,61
2,13%
48,01%
10
1379
88.583,00
2,10%
50,11%
11
2697
67.897,64
1,61%
51,72%
12
3315
GESSO
64.959,19
1,54%
53,26%
13
6116
64.958,70
1,54%
54,80%
14
6113
62.929,20
1,49%
56,29%
15
32
ACO CA-50 1/4" (6,35 MM)
61.093,14
1,45%
57,74%
16
33
ACO CA-50 5/16" (7,94 MM)
60.603,12
1,44%
59,18%
56.999,25
1,35%
60,53%
51.043,54
1,21%
61,74%
AJUDANTE GERAL
50.118,22
1,19%
62,93%
ADUELA/BATENTE DUPLO/CAIXAO/GRADE
49.306,82
1,17%
64,10%
TINTA LATEX ACRILICA
47.746,33
1,13%
65,23%
43.291,67
1,03%
66,26%
38.969,52
0,92%
67,18%
AREIA MEDIA
38.787,25
0,92%
68,10%
VIDRO LISO INCOLOR 4MM - SEM COLOCACAO
38.359,36
0,91%
69,01%
37.554,68
0,89%
69,90%
37.253,93
0,88%
70,78%
35.789,38
0,85%
71,63%
35.553,33
0,84%
72,47%
33.805,55
0,80%
73,27%
32.587,75
0,77%
74,04%
ESTACA CONCRETO PRE-MOLDADO INCLUSIVE CRAVACAO

E EMENDAS - 20T
17
2763
18
937
19
6128
20
175
21
7356
22
939
23
4786
24
370
25
10492
26
4774
27
1289
28
603
29
7696
30
6114
AJUDANTE DE ARMADOR
1133
CAMINHAO BASCULANTE 5,0M3/11T DIESEL TIPO

MERCEDES 142HP LK-121
31

MM
PERFIL ACO ESTRUTURAL "I" - 12" X 5 1/4" (QUALQUER

ESPESSURA)
CERAMICA ESMALTADA EXTRA OU 1A QUALIDADE P/ PISO
PEI-4 - LINHA PO
BASCULANTE EM CANTONEIRA DE FERRO 5/8" X 1/8" LINHA POPULAR - 60CM
TUBO ACO GALV C/ COSTURA DIN 2440/NBR 5580 CLASSE
MEDIA DN 2"
172
APNDICE A.3.
CURVA ABC
Cdigo
SINAPI
32
10490
Insumo
VIDRO LISO INCOLOR 3MM - SEM COLOCACAO
33
7360
TINTA TEXTURIZADA ACRILICA P/ PINTURA

INTERNA/EXTERNA
34
6089
FUNDO PREPARADOR DE PAREDES(ACRILICO)
35
10422
36
7344
37
11155
38
21150
39
10489
40
188
41
4015

BRANCA - PADRAO ME
TINTA LATEX PVA
PORTA METALICA ABRIR TIPO VENEZIANA C/ GUARNICAO
COMPLETA 87 X 21
DN INT 3/4" E = 2- 1,69KG/M
VIDRACEIRO
MANTA IMPERMEABILIZANTE A BASE DE ASFALTO
MODIFICADO C/ POLIMEROS
CUSTO
TOTAL (R$)
Peso (%)
Peso
Acum. (%)
30.520,10
0,72%
74,76%
29.995,27
0,71%
75,47%
27.355,06
0,65%
76,12%
25.957,24
0,61%
76,73%
25.356,88
0,60%
77,33%
24.529,79
0,58%
77,91%
24.083,69
0,57%
78,48%
23.146,90
0,55%
79,03%
21.987,09
0,52%
79,55%
21.903,44
0,52%
80,07%
173
APNDICE A.3.
CURVA ABC
Cdigo
SINAPI
Insumo
CUSTO
TOTAL (R$)
Peso (%)
Peso
Acum. (%)
6111
242.649,78
14,10%
14,10%
4750
PEDREIRO
142.148,03
8,26%
22,36%
1289
CERAMICA ESMALTADA EXTRA OU 1A QUALIDADE P/ PISO

PEI-4 - LINHA PO
92.585,52
5,38%
27,74%
4783
PINTOR
77.613,51
4,51%
32,25%
2696
72.106,57
4,19%
36,44%
2436
65.050,79
3,78%
40,22%
6115
AJUDANTE
59.371,76
3,45%
43,67%
6113
43.883,47
2,55%
46,22%
6116
36.827,70
2,14%
48,36%
10
937
35.623,05
2,07%
50,43%
11
7344
TINTA LATEX PVA
35.106,78
2,04%
52,47%
12
175

30.632,38
1,78%
54,25%
14
939
30.116,11
1,75%
56,00%
24.781,25
1,44%
57,44%
24.437,07
1,42%
58,86%
18.585,94
1,08%
59,94%
16.348,74
0,95%
60,89%
14.283,64
0,83%
61,72%
14.111,55
0,82%
62,54%
13.939,46
0,81%
63,35%
13.595,27
0,79%
64,14%
13.595,27
0,79%
64,93%
13.595,27
0,79%
65,72%
12.906,90
0,75%
66,47%
12.906,90
0,75%
67,22%
12.390,63
0,72%
67,94%
11.702,26
0,68%
68,62%
AREIA MEDIA
11.530,17
0,67%
69,29%
AJUDANTE DE CARPINTEIRO
11.185,98
0,65%
69,94%
TANQUE LOUCA BRANCA SUSPENSO - 18L OU EQUIV
11.013,89
0,64%
70,58%
10.497,61
0,61%
71,19%
16
7696
TUBO ACO GALV C/ COST. DIN 2440/NBR 5580 CLAS MD DN

2" (50=3,65MM - 5,10KG/M
17
1379
18
10422
20
623
21
2674
22
20199
23
4786
24
21150
25
188
26
6083
27
10555
28
7325
29
533
30
1746
31
370
32
6117
33
10423
34
1214

BRANCA - PADRAO ME
MADEIRA ANGELIM SERRADA 1A QUALIDADE NAO

APARELHADA
MM
DN INT 3/4" E = 2- 1,69KG/M
SELADOR LATEX PVA
PORTA MADEIRA COMPENSADA LISA PARA PINTURA 80 X
210 X 3,5CM
IMPERMEABILIZANTE P/ CONCRETO E ARGAMASSA TP
VEDACIT OTTO BAUMGAR
2A QUALIDADE
174
APNDICE A.4.
RELATRIO DE CUSTOS INDIRETOS
RISKALLA JORGE
DESCRIO
Un.
Custo
Unitrio (R$)
n de funcionrios estimados
MO DE OBRA
Engenheiro
Mestre de Obra
Tcnico de edificaes
Auxiliar de Escritrio
Estagirio
Qtde.
Custo Total
(R$)
100
MARIA PAULA
Qtde.
Custo Total
(R$)
52
LABOR
Qtde.
HOTEL SO PAULO
Custo Total
(R$)
60
Custo Total
(R$)
108
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
16.300,00
8.000,00
3.000,00
3.000,00
1.800,00
500,00
Qtde.
Custo Total
(R$)
72
un
un
un
un
un
8.000,00
3.000,00
3.000,00
1.800,00
500,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
16.300,00
8.000,00
3.000,00
3.000,00
1.800,00
500,00
DESPESAS GERAIS
Placa de obra
Alimentao
Equipamentos de segurana (E.P.I / E.P.C)
Equipamentos de escritrio / mveis
Materiais de escritrio
Consumos (gua, luz, telefone)
Ensaios Tecnolgicos
Outros (contigncias)
un
un
un
vb
ms
ms
ms
vb
700,00
10,00
200,00
16.000,00
600,00
2.500,00
800,00
1.000,00
1,00
2.200,00
100,00
1,00
12,00
12,00
12,00
1,00
106.500,00
700,00
22.000,00
20.000,00
16.000,00
7.200,00
30.000,00
9.600,00
1.000,00
1,00
1.144,00
52,00
1,00
12,00
12,00
12,00
1,00
86.340,00
700,00
11.440,00
10.400,00
16.000,00
7.200,00
30.000,00
9.600,00
1.000,00
1,00
1.320,00
60,00
1,00
12,00
12,00
12,00
1,00
89.700,00
700,00
13.200,00
12.000,00
16.000,00
7.200,00
30.000,00
9.600,00
1.000,00
1,00
2.376,00
108,00
1,00
12,00
12,00
12,00
1,00
109.860,00
700,00
23.760,00
21.600,00
16.000,00
7.200,00
30.000,00
9.600,00
1.000,00
1,00
1.584,00
72,00
1,00
12,00
12,00
12,00
1,00
94.740,00
700,00
15.840,00
14.400,00
16.000,00
7.200,00
30.000,00
9.600,00
1.000,00
ALUGUEL DE EQUIPAMENTOS
Elevador de carga
Balancim
Outros (betoneiras, andaimes, etc.)
ms
ms
ms
15.000,00
3.000,00
2.000,00
5,00
12,00
39.000,00
15.000,00
24.000,00
3,00
12,00
33.000,00
9.000,00
24.000,00
3,00
12,00
33.000,00
9.000,00
24.000,00
9,00
6,00
12,00
177.000,00
135.000,00
18.000,00
24.000,00
3,00
12,00
33.000,00
9.000,00
24.000,00
LIMPEZA DA OBRA
m2
0,50
7.500,00
3.750,00
3.900,00
1.950,00
4.500,00
2.250,00
8.100,00
4.050,00
5.400,00
2.700,00
LIGAES E HABITE-SE (2% x CUSTO DIRETO)
vb
1,00
55.833,82
1,00
30.456,32
1,00
28.854,12
1,00
2% x CD
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
16.300,00
8.000,00
3.000,00
3.000,00
1.800,00
500,00
Qtde.
JOAQUIM CARLOS
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
16.300,00
8.000,00
3.000,00
3.000,00
1.800,00
500,00
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
16.300,00
8.000,00
3.000,00
3.000,00
1.800,00
500,00
1,00
Riscos e Eventuais (3% x CD)
83.750,73
45.177,02
45.684,49
118.628,21
43.281,19
Elaborao de projetos e acompanhamento (3% x CD)
83.750,73
45.177,02
45.684,49
118.628,21
43.281,19
Administrao Central (2% x CD)
55.833,82
30.118,01
30.456,32
79.085,47
28.854,12
Encargos Financeiros (Juros de 1% ao ms)
46.189,34
24.915,57
25.195,44
65.424,61
23.870,00
490.908,45
313.433,95
317.124,86
688.976,49
286.026,49
TOTAL
175
APNDICE A.5.
RESUMO - CLCULO DO CUSTO TOTAL E DO B.D.I.
RISKALLA JORGE
CUSTO DIRETO TOTAL (CD)
CUSTO INDIRETO TOTAL
CUSTO DIRETO TOTAL + CUSTO INDIRETO TOTAL
IMPOSTOS SOBRE O FATURAMENTO (I%)
COFINS
PIS
ISS
IRPJ
CSLL
RESULTADO (LUCRO) (L%)
CUSTO TOTAL DA OBRA
( ( DIRETO + INDIRETO) / (1 - (I% +L%) / 100 ) )
PERCENTUAL DE B.D.I.
( VALOR FINAL / CUSTO DIRETO TOTAL) - 1
MARIA PAULA
LABOR
HOTEL SO PAULO JOAQUIM CARLOS
2.791.691,03
1.505.900,75
1.522.816,23
3.954.273,53
1.442.706,21
490.908,45
313.433,95
317.124,86
688.976,49
286.026,49
3.282.599,48
1.819.334,70
1.839.941,10
4.643.250,02
1.728.732,70
10,93%
3,00%
0,65%
5,00%
1,20%
1,08%
10,93%
3,00%
0,65%
5,00%
1,20%
1,08%
10,93%
3,00%
0,65%
5,00%
1,20%
1,08%
10,93%
3,00%
0,65%
5,00%
1,20%
1,08%
10,93%
3,00%
0,65%
5,00%
1,20%
1,08%
6,00%
6,00%
6,00%
6,00%
6,00%
3.951.606,45
41,55%
2.190.122,43
45,44%
2.214.928,49
45,45%
5.589.563,05
41,35%
2.081.055,37
44,25%
176
APNDICE B:
SNTESE DOS ORAMENTOS APROVADOS PELA CEF
177
APNDICE B
Fase
Descrio do Servio
1. SERVIOS
PRELIMIARES
Subtotal
2. MOVIMENTO DE
TERRA
Subtotal
Demolies
3. FUNDAES
Trabalhos em Terra
Fundaes
Subtotal
4. ESTRUTURA
Concreto armado-Estrutura
Pr-moldados
Reforo estrutural / nova estrutura
Subtotal
5. ALVENARIA
Alvenarias
Subtotal
6. ESQUADRIAS
Esquadrias metlicas de Ao
Esquadrias de madeira
Ferragens
Vidros e plsticos
Subtotal
7. COBERTURA
Subtotal
8.
IMPERMEALIZAES
Subtotal
9. REVESTIMENTOS
Subtotal
10. FORROS
Subtotal
Telhados
Impermeabilizaes
Revestimentos internos
Azulejos
Revestimentos externos
Pinturas
Revestimentos especiais
Forros
Riskalla
Maria Paula
Custo (R$)
Peso (%)
68.655,17
3,01%
Labor
Hotel So Paulo
68.655,17
-
3,01%
0,00%
14.784,00
-
1,29%
0,00%
77.882,13
-
5,30%
0,00%
106.244,01
13.971,35
2,82%
0,37%
0,00%
0,00%
66.596,90
0,00%
5,80%
164.058,07
0,00%
11,17%
13.971,35
81.480,75
0,37%
2,16%
239.737,68
0,00%
0,00%
0,00%
0,00%
0,00%
10,51%
66.596,90
41.511,30
1.106,78
42.336,00
84.954,09
87.397,67
5,80%
3,62%
0,10%
3,69%
7,40%
7,61%
164.058,07 11,17%
43.237,28 2,94%
0,00%
144.477,71 9,84%
187.715,00 12,79%
113.884,68 7,76%
81.480,75
233.159,84
56.187,30
289.347,14
335.620,04
239.737,68
98.903,28
64.955,52
18.159,46
21.792,12
203.810,38
26.856,48
10,51%
4,34%
2,85%
0,80%
0,96%
8,94%
1,18%
113.884,68
31.246,91
8.534,31
3.599,38
3.800,54
47.181,14
18.470,46
7,76%
2,13%
0,58%
0,25%
0,26%
3,21%
1,26%
26.856,48
70.534,80
1,18%
3,09%
18.470,46
20.666,97
70.534,80
157.214,40
63.598,08
100.800,00
272.085,91
4.704,00
598.402,40
35.112,00
3,09%
6,89%
2,79%
4,42%
11,93%
0,21%
26,24%
1,54%
35.112,00
1,54%
87.397,67 7,61%
54.116,11 4,71%
56.412,72 4,91%
0,00%
6.997,54 0,61%
117.526,37 10,24%
15.572,22 1,36%
15.572,22
1.134,00
1,36%
0,10%
1.134,00 0,10%
58.791,60 5,12%
51.826,15 4,51%
49.224,00 4,29%
139.085,20 12,12%
0,00%
298.926,95 26,04%
6.505,63 0,57%
6.505,63
0,57%
Custo (R$)
Peso (%)
77.882,13 5,30%
Custo (R$)
Peso (%)
106.244,01 2,82%
Joaquim Carlos
Custo (R$)
Peso (%)
54.098,85 1,44%
0,00%
54.098,85 1,44%
0,00%
Custo (R$) Peso (%)

14.784,00 1,29%
0,00%
0,00%
2,16%
6,19%
0,00%
1,49%
7,68%
8,90%
49.253,06
0,00%
0,00%
0,00%
0,00%
0,00%
1,31%
335.620,04
409.214,86
35.736,39
25.858,54
51.715,30
522.525,08
25.298,36
8,90%
10,86%
0,95%
0,69%
1,37%
13,86%
0,67%
49.253,06
95.567,69
20.786,36
20.239,35
22.564,14
159.157,53
25.025,68
1,31%
2,54%
0,55%
0,54%
0,60%
4,22%
0,66%
1,26%
1,41%
25.298,36
74.091,06
0,67%
1,97%
25.025,68
25.162,43
0,66%
0,67%
20.666,97 1,41%
106.318,85 7,24%
11.684,65 0,80%
29.647,82 2,02%
169.819,67 11,57%
26.000,68 1,77%
343.471,67 23,39%
5.381,94 0,37%
74.091,06
249.165,40
35.893,40
65.954,21
324.007,07
46.975,73
721.995,81
82.575,09
1,97%
6,61%
0,95%
1,75%
8,60%
1,25%
19,15%
2,19%
25.162,43
25.692,42
26.940,21
36.022,04
164.151,60
252.806,27
11.623,95
0,67%
0,68%
0,71%
0,96%
4,35%
0,00%
6,71%
0,31%
0,37%
82.575,09
2,19%
11.623,95
0,31%
5.381,94
178
APNDICE B
Fase
Descrio do Servio
1. SERVIOS
Madeira
Cermica
Carpete
Cimentado
Rodap
Soleiras
Peitoris
Pavimentaes especiais
11. PAVIMENTAO
Subtotal
12. INSTALAES E
APARELHOS
Eltricas e telefnicas
gua fria
Gs
Incndio
Esgoto e guas pluviais
Elevadores
Aparelhos - louas e metais
Subtotal
13. LIMPEZA FINAL
Subtotal
Custo Direto
B.D.I.
Custo Total
Servio de calafate e limpeza final
Riskalla
Maria Paula
Custo (R$)
Peso (%)
42.336,00
1,86%
19.045,15
0,84%
0,00%
55.566,00
2,44%
0,00%
0,00%
0,00%
5.880,00
0,26%
122.827,15 5,39%
361.872,00 15,87%
110.040,00
4,82%
75.600,00
3,31%
61.824,00
2,71%
62.160,00
2,73%
59.640,00
2,61%
108.105,97
4,74%
839.241,97 36,80%
75.600,00
3,31%
75.600,00
3,31%
2.280.778,03
30%
2.965.011,44
Custo (R$) Peso (%)

0,00%
28.049,28 2,44%
0,00%
59.293,08 5,16%
0,00%
0,00%
0,00%
6.720,00 0,59%
94.062,36 8,19%
97.776,00 8,52%
59.771,04 5,21%
12.432,00 1,08%
32.544,96 2,83%
13.272,00 1,16%
0,00%
57.187,72 4,98%
272.983,72 23,78%
87.584,10 7,63%
87.584,10
7,63%
1.148.028,00
20%
1.377.633,60
Labor
Hotel So Paulo
Custo (R$)
Peso (%)
37.589,22 2,56%
0,00%
0,00%
10.912,80 0,74%
6.627,49 0,45%
0,00%
1.169,62 0,08%
10.841,76 0,74%
67.140,89 4,57%
129.906,66 8,85%
44.173,00 3,01%
60.411,19 4,11%
30.869,32 2,10%
51.597,58 3,51%
71.769,06 4,89%
17.513,73 1,19%
406.240,54 27,67%
16.077,99 1,10%
16.077,99
1,10%
1.468.171,48
25%
1.835.214,35
Custo (R$)
60.853,39
46.985,25
35.909,82
25.618,26
19.963,97
15.749,57
35.922,90
241.003,17
471.398,85
120.831,89
84.302,40
82.042,35
103.139,40
332.465,25
50.117,80
1.244.297,93
30.956,30
30.956,30
Peso (%)
0,00%
1,61%
1,25%
0,95%
0,68%
0,53%
0,42%
0,95%
6,39%
12,51%
3,21%
2,24%
2,18%
2,74%
8,82%
1,33%
33,01%
0,82%
0,82%
3.769.406,10
30%
4.900.227,93
Joaquim Carlos
Custo (R$)
Peso (%)
0,00%
187.906,29 4,99%
0,00%
1.367,52 0,04%
19.844,96 0,53%
0,00%
0,00%
0,00%
209.118,78 5,55%
214.452,12 5,69%
122.256,61 3,24%
0,00%
0,00%
43.487,25 1,15%
102.290,77 2,71%
29.538,51 0,78%
512.025,26 13,58%
14.550,83 0,39%
14.550,83
0,39%
1.312.822,66
25%
1.641.028,32

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UNIVERSIDADE DE SO PAULO

CHRISTIANO ROMANHOLO MARQUES DE JESUS

ANLISE DE CUSTOS PARA REABILITAO DE

Dissertao apresentada Escola Politcnica

CHRISTIANO ROMANHOLO MARQUES DE JESUS

ANLISE DE CUSTOS PARA REABILITAO DE

Dissertao apresentada Escola Politcnica

Marques de Jesus, Christiano Romanholo. Anlise de Custos para

Este exemplar foi revisado e alterado em relao verso original, sob

Assinatura do autor ____________________________

Assinatura do orientador ________________________

Marques de Jesus, Christiano Romanholo

Aos meus amores,

De fato, se algum de vs quer construir

Justificativa para a delimitao do tema .......................................................... 6

Levantamento e reviso bibliogrfica........................................................ 7

Estruturao do presente trabalho.................................................................... 9

2. REABILITAO DE EDIFCIOS NOS CONTEXTOS NACIONAL E

Os contextos de aplicao do conceito de reabilitao................................... 11

Os conceitos relacionados reabilitao de edifcios..................................... 13

Os conceitos de conservao e restauro .................................................. 13

O conceito de retrofit .............................................................................. 15

O conceito de manuteno ...................................................................... 17

2.2.4. O conceito de reabilitao de edifcios e sua classificao quanto aos

A experincia norte-americana ............................................................... 23

CUSTOS E ORAMENTOS NA CONSTRUO CIVIL........................................... 35

Custos na Construo Civil Conceitos e Classificao................................ 35

3.2. Oramento Conceitos, Importncia, Caractersticas e Graus de

Etapas de elaborao do oramento analtico de obras................................... 41

Composio de Custos ............................................................................ 43

Identificao de Servios e Levantamento de Quantitativos ............ 43

Clculo dos Custos Diretos ............................................................. 44

Clculo dos Custos Indiretos........................................................... 48

Fechamento do Oramento ..................................................................... 50

Lucro e Impostos ............................................................................ 50

3.3.3.2. Determinao do Custo Total da Obra e B.D.I. ................................ 51

Relatrios do Oramento ................................................................ 52

4. CUSTOS PARA REABILITAO DE EDIFCIOS LEVANTAMENTO DE

Seleo e caracterizao dos empreendimentos ............................................. 56

Edifcio Riskalla Jorge ............................................................................ 57

Edifcio Maria Paula .............................................................................. 59

Edifcio Hotel So Paulo......................................................................... 63

Edifcio Joaquim Carlos.......................................................................... 69

Sntese das tecnologias empregadas nos empreendimentos ..................... 70

Elaborao dos oramentos e gerao de relatrios das obras........................ 73

Obteno e sntese dos oramentos originais................................................. 76

5. ANLISE DOS CUSTOS ENVOLVIDOS NAS OBRAS DE REABILITAO E

Apresentao e Anlise dos parmetros globais de custos ............................. 77

5.2. Apresentao e anlise de custos dos principais subsistemas do edifcio e

Anlise dos custos de Demolies e Remoo de Entulho........................ 81

Anlise dos custos de Fundaes e Estrutura .......................................... 83

Anlise dos custos dos Vedos .................................................................. 85

Anlise dos custos dos Revestimentos Internos ........................................ 87

Anlise dos custos dos Revestimentos Externos ....................................... 89

Anlise dos custos de Pintura.................................................................. 91

Anlise dos custos de Janelas e Vidros.................................................... 93

Anlise dos custos de Portas ................................................................... 95

Anlise dos custos de Vedaes Horizontais............................................ 97

5.2.10. Anlise dos custos de Sistemas Eltricos ................................................ 98

Anlise dos custos de Sistemas Hidrulicos......................................... 101

5.2.12. Anlise dos custos de Elevadores ........................................................... 104

Anlise da Curva ABC de Insumos ............................................................. 105

Anlise dos Custos Indiretos ....................................................................... 107