INTRODUCCIN A LOS DERECHOS REALES

Los derechos reales son derechos subjetivos. El Derecho Subjetivo es aquella situacin en la
que se encuentra una persona cunado el Ordenamiento Jurdico le confiere un poder de
actuacin para la satisfaccin del inters propio que se considera digno de tutela jurdica y cuyo
ejercicio se deja a la voluntad del titular, que es lo que le diferencia de la potestad, que se utiliza
para defender otro inters. Dentro del conjunto de derechos subjetivos que existen:
a.
b.
c.
d.
e.

Derechos
Derechos familiares
Derechos patrimoniales
Derechos de crdito
Derechos reales

DERECHO REAL. CONCEPTO, CARACTERES Y CONTENIDO

La doctrina tradicional los cribe como aquella situacin jurdica aquella que atribuye a su titular
un poder directo e inmediato sobre una cosa y que puede ser ejercitado y oponible frente a todos
los dems. De esto se pueden extraer dos caracteres tpicos de los derechos reales:
a. Inmediatibilidad: tiene efecto inmediato, no necesita de la intervencin de ninguna
persona ms, en el sentido de que no necesita de la colaboracin o de la intervencin de
ningn sujeto ms.
b. Absolutabilidad: el poder que se tiene se ejerce ante todos los sujetos, es erga omnes.

El contenido especfico de cada derecho real lo veremos prximamente cuando veamos cada
uno. El contenido abstracto o genrico de cada derecho real es ser un poder derecho e inmediato
sobre una cosa que recae sobre lo que es objeto del mismo son la colaboracin de nadie, pero
adems la doctrina moderna considera que en los derechos reales slo deriva de ellos un
carcter de abstencin que obligan a todos los dems a no realizar actos que afecten al sujeto.
Nunca imponen obligaciones a cumplir a una persona distinta a su titular.
Dentro de los derechos reales, se puede distinguir el derecho real pleno: propiedad, que es la
mxima dominacin sobre una cosa; y el derecho real limitado: limitativos del dominio,
derechos de cosa ajena, hay un propietario y un sujeto que tiene por objeto la propia cosa de
propiedad, tienen un contenido ms reducido que la propiedad.

La teora de la desmembracin del dominio: la propiedad es un conjunto de propiedades, por lo

que cuando se separan estas propiedades se crea un derecho especfico o autnomo. Para
establecer un usufructo de una propiedad, se debe desgarrar una parte de la misma.
La teora del gravamen de la carga del dominio: la propiedad es el derecho real ms pleno y
cundo existe un derecho real limitado reduce el contenido de la propiedad: a pesar de que el
propietario tiene sus facultades, debido al derecho limitado, las tiene reducidas.
Otro problema que plantea el derecho real es como se regula la existencia de varios derechos
reales sobre una misma cosa. Mientras que los derechos de crdito es posible que una misma
cosa sea objeto de varios , en los derechos reales esto puede que no sea as: en principio, un
derecho real sobre una cosa excluye a los dems derechos reales, pues se acude al principio de
jerarqua o de rango, hay que distinguir dos supuestos:
1. Que los derechos reales en concurrencia sean incompatibles, es derecho de peor rango,
no podr ejercitarse porque est el de mejor rango.
2. Si los derecho son compatibles, se podrn ejercitar segn su jerarqua (el ms moderno
no puede verse perjudicado por el ms antiguo).

DISTINCIN ENTRE DERECHOS REALES Y DERECHOS DE CRDITO.

1. El derecho real atribuye un poder inmediato y directo sobre una cosa sin la colaboracin
de otro, en el derecho de crdito se atribuye unpoder sobre la conducta de otro para
exigir la deuda, por lo que para satisfaccin del acreedor se exige la colaboracin del
deudor.
2. El derecho real siempre tiene como objeto una cosa, mientras que el derecho de crdito
tiene como objeto la conducta de una persona.
3. El derecho real es una relacin entre una persona titular y una cosa, el objeto; y el
derecho de crdito exige una relacin jurdica entre dos personas, de forma que uno es
el acreedor y otro el deudor.
4. El derecho real es ejercitable frente a todos, pues es erga omnes, mientras que el
derecho de crdito slo se puede ejercitar sobre un sujeto determinado, el deudor.
La distincin entre ambos no es puramente acadmica, sino que nace en la prctica, es
acadmica, y tiene una gran relevancia porque en ella se extraen muchas consecuencias
jurdicas. Cuando afecta a actos y contratos, se exige la forma pblica.
En principio, al RP slo pueden acceder los derechos reales, no los derechos de crdito, lo que
no quiere decir que en algunos casos se realicen excepciones, como en el caso de ciertos
derechos civiles. Tambin tiene importancia en materia de prescripcin distintiva, la
diferenciacin entre ambas se basa en que tienen plazos distintos: cosas inmuebles, 30 aos;

cosas muebles, 6 aos. Los derechos de crditos tienen plazos distintos: 6, 5 o 1 ao. En el
plano procesal, tambin es muy importante: en el caso de los derechos reales, rige la regla res
sitae (sitio de la cosa). Sin embargo, los derechos de crdito se rigen por otros fueros, como el
lugar de domicilio del deudor, el lugar donde naci la obligacin o el lugar donde se debe
cumplir la obligacin.
El ius ab rem surge en la Edad media para explicar las situaciones en las que se encontraba un
cargo eclesistico o un vasallo al que se le daba un derecho feudal, que consista en disfrutar
bienes materiales. Se trataba qu pasaba con esos derechos desde que se otorgan hasta que llega
el momento de su explotacin. Hoy se utilizan para el primer comprador de la cosa de la cual no
ha tomado uso y del segundo comprador que ha tomado posesin de mala fe; y para un embargo
de carcter pblico en el RP.
Los derechos reales in faciendo obligan a hacer algo. Histricamente, ha habido algunos casos
de derechos reales que imponen obligaciones a alguien, como las servidumbres y las cargas
territoriales.
La servidumbre oneris ferendi es un derecho real que cede al titular del derecho un goce parcial
sobre un bien ajeno (ej.: la servidumbre de paso). Supone la servidumbre de soportar o de llevar
el peso, derecho a apoyarse en pared ajena. En este caso, como a excepcin a la regla del que
est sujeto a una servidumbre no tiene que hacer nada, aqu s, pues aqu el predio sirventi tiene
que conservar la pared en buen estado.
Las cargas territoriales son aquellas que obligan al propietario del fundo a realizar ciertas
prestaciones peridicas (ej.: pago de una renta o frutos al titular). En el Derecho positivo
espaol, se citan las servidumbres positivas y los censos.
Sin embargo, aunque se hayan llamado as histricamente, no existen los derechos reales oneris
facendi, pues un derecho real no puede obligar a hacer una prestacin. Esto pasaba porque a la
titularidad del derecho real va unida una figura llamada propter rem. Cuando hay una
servidumbre oneris facendi, es porque junto a esta servidumbres obligatorias accesorias de
carcter propter rem.
La obligacin propter rem (por razn de la cosa) est conectada con un derecho real, lo que
supone que cuando hay una obligacin de este carcter, hay un titular de un derecho real y una
obligacin, y ambos estn vinculados mediante una relacin de accesoriedad, lo que supone que
la existencia y las vicisitudes del derecho real van a influir en la existencia y vicisitudes de la
obligacin, pues lo principal ser el derecho real y lo accesorio ser la obligacin.

La condicin de deudor se adquiere siendo propietario, aunque puede pasar al revs. El deudor
de esa obligacin es siempre la persona que ostenta una titularidad jurdico-real. La transmisin,
extincin y adquisicin del derecho real supone la adquisicin, transmisin y extincin de la
obligacin, con respecto a las deudas futuras.
La renuncia liberatoria significa que, en algunos casos, renunciando al derecho real, uno se
exonera de la deuda (art. 395 CC).
Las obligaciones propter rem, como regla general, las establece la ley. Estas suelen tener dos
campos de actuacin: para resolver los conflictos en los que se superponen dos titularidades
para una misma cosa (ej.: usufructo); cuando existen cosas vecinas o relacionadas entre s (ej.:
propiedad horizontal). En las obligaciones propter rem, el deudor de la obligacin tambin ser
acreedor de otra obligacin.
Las cargas reales son una modalidad de las obligaciones propter rem que se caracterizan por que
el deudor es siempre titular de n derecho real, pero el objeto de la obligacin es una prestacin
peridica (tiene un determinado contenido pero se reproduce en el tiempo, como una renta o un
canon). Lo caracterstico es que la finca agravada con la carga real est sujeta al pago de la
obligacin, es decir, que si no se paga la deuda y se transmite la deuda a otro, ese otra que
compra la casa se quedar sin esa cosa.

CLASIFICACIN DE LOS DERECHOS REALES

En las provisionales, se da un carcter transitorio, y el sujeto acabar siendo propietario no ser
nada.
Los derechos reales definitivos, atendiendo a su contenido, se pueden distinguir:
1.

Derecho real pleno:

Dominio: propiedad ordinaria (propiedad civil) y propiedad separada (propiedad
horizontal)

2. Derecho real limitado.

De goce:
A. Muebles/Inmuebles
Usufructo: derecho a usar y disfrutar la cosa ajena dejando a salvo la sustancia
de la cosa, es decir, se le reconocen todas las utilidades de la cosa que esta
proporciona sin ser el propietario. Se le atribuyen todos los rendimientos de la

cosa.
Uso (art. 524 CC): es un usufructo limitado o reducido a las necesidades del
usufructuario y su familia.

Habitacin: supone la facultad de ocupar en una casa ajena las piezas

necesarias para s y los miembros de su familia. Derecho a usar una casa de
acuerdo a la satisfaccin de tus necesidades.

B. Inmuebles
Servidumbre: es un derecho real que atribuye a su titular una utilidad parcial

de una finca ajena.

Cargas reales (censos):
o Enfitutico: existen dos figuras, el propietario de la finca y el que
o

tiene la propiedad til de la finca.

Reservativo: a cambio de un dinero, se transmite la propiedad de una
cosa, pero aun as se estar obligado a pagar una cierta cantidad de

dinero.
o Consignativo.
Derecho de superficie: est regulado en la Ley de Suelo (8/2007). La
superficie significa lo que est al lado del suelo, es decir, lo que se pueda
levantar de arriba del suelo. Es el derecho real a edificar el suelo ajeno y
mantener la propiedad del edificado durante un tiempo. La propiedad de lo
construido en suelo ajeno es la propiedad superficiaria, la cual se distingue de
la normal porque es temporal, sujeta a plazo o caducidad.