ndice

INTRODUCCIN ___________________________________________________ii
CAPITULO I
PERSONA
1.1 Clases de persona
1.2 Persona individual
1.2.1 Definicin
1.3 Persona jurdica
1.3.1 Evolucin histrica del concepto persona jurdica
1.3.2 Naturaleza jurdica
1.3.3 Definicin
1.3.4 Elementos
1.3.5 Clasificacin
1.3.6 Creacin
1.3.7 Personalidad jurdica
1.3.8 Atributos de la personalidad
1.3.9 Representacin legal
CAPITULO II
PROPIEDAD
2.1 Definicin
2.2 Clasificacin
2.2.1 Propiedad pblica

2.2.2 Propiedad privada

2.3 Copropiedad y condominio
2.3.1 Definicin de copropiedad
2.4 Propiedad horizontal
2.4.1 Terminologa
2.4.2 Concepto
2.4.3 Teoras sobre la naturaleza jurdica de la propiedad horizontal

CAPITULO III
ANALISIS DE LA LEGISLACION EN MATERIA DE PROPIEDAD HORIZONTAL EN
GUATEMALA
3.1 Cdigo Civil, Decreto Ley 106
3.1.1 Generalidades
3.1.2 Acciones contra los propietarios
3.1.3 Administracin
3.1.4 Facultades del administrador y representante legal.
3.1.5 Reglamento de copropiedad y administracin
3.1.6 Registro
3.2 Decreto Nmero 27-92 Ley del Impuesto al Valor Agregado
3.2.1 Objeto y campo de aplicacin
3.2.2 Hecho generador
3.3 Decreto Nmero 26-92 Ley del Impuesto Sobre la Renta
3.3.1 Objeto y campo de aplicacin

3. 4 Ley del Impuesto nico sobre Inmuebles

3.4.1 Objeto y campo de aplicacin

CAPITULO IV
ANALISIS DE LEGISLACION COMPARADA

4.1 Mxico
4.1.1 Ley de Propiedad en condominio de inmuebles.
4.2 Argentina
4.2.1 Ley 13.512 Propiedad horizontal
4.2.2 Reglamentacin de la Ley 13.512
4.2.3 Reglamento de copropiedad y administracin
4.2.4 Registro de administradores de propiedad horizontal
4.3 Panam
4.3.1 Ley No 39

CAPITULO V
DISCUSION Y ANALISIS DE LOS RESULTADOS OBTENIDOS

5.1 Presentacin de resultados del trabajo de campo

5.2 Anlisis
CONCLUSIONES
RECOMENDACIONES
REFERENCIAS BIBLIOGRAFICAS
ANEXOS

Introduccin
Se realiza un anlisis sobre la legislacin guatemalteca vigente especficamente en
materia de propiedad horizontal, ya que de la prctica se percibe un vaco legal. En
cuanto que estas disposiciones, contenidas en el Cdigo Civil guatemalteco, no
unifican al conglomerado de condminos sujetos al rgimen de propiedad horizontal en
una sola persona jurdica, como sera el hecho de otorgarle personalidad jurdica
propia.
Lo anterior perjudica y dificulta la actuacin de sus miembros en todas las situaciones
que ataen a sus intereses as como sus relaciones con terceros.
La propiedad horizontal, ha adquirido en los ltimos aos mayor importancia en el
mundo, debido a la necesidad de expandir las ciudades a travs de la construccin de
edificios de oficinas y apartamentos para la vivienda. Este es un punto muy actual en el
que de una u otra forma los hombres estn involucrados, ya que la necesidad de
vivienda, como de oficinas y espacios industriales, no slo en Guatemala, sino tambin
en otros pases, ha llevado a la bsqueda de satisfactorias que han sufrido una notable
variacin con relacin a pocas anteriores.
Tambin se amplan ciertos trminos generales como el de la persona, persona jurdica
y la propiedad.
Se realiza un anlisis sobre la legislacin guatemalteca vigente especficamente en
materia de propiedad horizontal, ya que de la prctica se percibe un vaco legal. En
cuanto que estas disposiciones, contenidas en el Cdigo Civil guatemalteco, no
unifican al conglomerado de condminos sujetos al rgimen de propiedad horizontal en
una sola persona jurdica, como sera el hecho de otorgarle personalidad jurdica
propia.
Lo anterior perjudica y dificulta la actuacin de sus miembros en todas las situaciones
que ataen a sus intereses as como sus relaciones con terceros.
Como complemento se estudia y menciona un anlisis de legislacin comparada, el
cual incluye a Mxico, Argentina y Panam. Derivado de tal anlisis, trabajos y
experiencias de campo se formula una propuesta para dotarlo de personalidad jurdica.
De tal manera que por el hecho de su constitucin e inscripcin registral se constituyan
con todos los atributos legales de la personalidad, considerados una unidad jurdica,
capaz de ejercer derechos y contraer obligaciones.

CAPITULO I
PERSONA
Para iniciar el desarrollo de la investigacin es necesario en primer trmino situarse en
la persona, ya que el Derecho ha sido creado por el hombre y para el hombre, siendo
ste el destinatario de las normas, derechos y obligaciones. As mismo es conveniente
analizar las clases que se establecen doctrinariamente, para comprender el contenido y
ubicacin de la persona jurdica, a travs de su evolucin histrica y la forma en que ha
sido definida por los distintos juristas.
1
El
trmino persona proviene
del latn persna,
y
ste
probablemente
del etrusco phersu (mscara del actor, personaje), el cual -segn el DRAE- procede
del griego / prspon.
Los significados de esta palabra son diversos y tambin han cambiado con el tiempo:

En psicologa, persona designa a un individuo concreto, y abarca tanto sus

aspectos fsicos como psquicos para definir su carcter singular y nico.

En filosofa, en la rama de la tica: Segn Will Peterson, "La cualidad de la

sensibilidad es la facultad para percibir e interpretar el estado de nimo, el carcter
y la forma de actuar de las personas, as como la construccin de las circunstancias
y los ambientes que en cada momento nos rodean, para interactuar en beneficio de
los otros/nosotros".

En Derecho, se define a la persona (tal como lo hace, por ejemplo, el artculo 30

del Cdigo Civil Argentino) o sujeto de derecho como todo ente susceptible de
adquirir derechos o contraer obligaciones. En el mismo sentido entienden
generalmente al concepto la mayora de los ordenamientos jurdicos actuales; no
obstante, el contenido semntico ha variado considerablemente en distintas pocas
y sistemas jurdicos. As por ejemplo, en la antigua Roma los esclavos no se
consideraban personas pues, sin el estado de libertad, no podan acceder al de
ciudadano ni al estado de familia. En el Derecho cannico, segn el Canon 96, el
hombre se constituye persona en la Iglesia, por el bautismo. El momento preciso en
que una persona comienza a ser persona (concepcin, anidacin, embrin, feto,
nacimiento, corte cordn umbilical...) es materia de debate, especialmente en la
discusin sobre tres cuestiones:
a) Delimitar la frontera entre la muerte del feto constitutiva de delito aborto y la
muerte del recin nacido, constitutiva de delito de homicidio.
b) Derecho sexual y reproductivo: mtodos anticonceptivos y contraceptivos.
c) El estatus jurdico del aborto inducido.
En el Derecho penal cannico, el feto si bien no se ha constituido en persona por
el bautismo, es considerado, desde la concepcin, vida humana digna de

1 Delgado, Honorio (1949). La persona humana desde el punto de vista psicolgico.

proteccin, por ello sanciona con la excomunin a quienes procuran el aborto, si

ste se produjere.
Actualmente se distingue entre personas de existencia visible o fsicas y
personas de existencia ideal o jurdica (como las sociedades, las corporaciones,
las fundaciones, el Estado y otras). La persona natural, fsica o individual, esto
es, el ser humano, capaz de derechos y obligaciones, tiene personalidad
jurdica, en el derecho moderno, como atributo de la naturaleza humana. Pero
no siempre ha sido as. En Roma era una consecuencia del estado (status) de
libertad, ciudadana y de familia. La persona jurdica, ficticias, abstractas,
incorporales, morales, colectiva, o sociales, tiene personalidad jurdica porque
as se le reconoce en la legislacin que, desde la Edad Media, ha regulado esta
materia, si bien sin acuerdo doctrinal y de manera insuficiente, desde el Cdigo
Civil Napolenico, y, por tanto, en todos los cdigos europeos y americanos
donde ejerci toda su influencia.
PERSONA INDIVIDUAL
Definicin
2
Segn lo define Jos Alberto Garrone La persona es todo ente susceptible de adquirir
derechos y contraer obligaciones. Tal como lo establece la definicin anterior, el
hombre tiene la posibilidad de actuar, y a travs de la personalidad, pueden resultar
diversas consecuencias, lo que le da la oportunidad de adquirir derechos y contraer
obligaciones. Se identifica claramente la nocin de persona con la de cualquier ente
dotado de una aptitud, ya sea en el polo activo o en el polo pasivo, dependiendo del
grado de participacin que tenga en determinada circunstancia.
Se puede definir a la persona individual como todos los individuos de la especie
humana, cualquiera que sea su edad, sexo, estirpe o condicin social. La existencia de
la persona natural se inicia en el momento de la concepcin y finaliza en el momento
de la muerte.
Segn lo establece la Constitucin Poltica de la Repblica de Guatemala en el Ttulo I,
Captulo nico, artculo 1 El Estado de Guatemala se organiza para proteger a la
persona y a la familia; su fin supremo es la realizacin del bien comn. Asimismo este
cuerpo legal en su artculo 2 establece: Es deber del Estado garantizarle a los
habitantes de la Repblica la vida, la libertad, la justicia, la seguridad, la paz y el
desarrollo integral de la persona. De lo anterior se identifica la importancia que la
Constitucin le brinda a la proteccin de la persona, puesto que esta es el fin y el
objetivo de la sociedad y del derecho, las normas han sido creadas por el mismo
hombre, por lo tanto deben desarrollarse y ampliarse a travs de la legislacin de cada
Estado, mencionando en este caso la Carta Magna.
En el mismo orden de ideas, el Cdigo Civil de Guatemala, Decreto Ley 106, en el
Libro primero de las personas y la familia, Ttulo I Captulo I de las personas
2 Garrone, Jos Alberto, Diccionario Jurdico, Buenos Aires, Argentina, Editorial Ab eledo Perrot, 1987, TomoIII, Pg. 75.

individuales, artculo 1, establece: La personalidad civil comienza con el nacimiento y

termina con la muerte; sin embargo, al que est por nacer se le considera nacido para
todo lo que le favorece, siempre que nazca en condiciones de viabilidad. Nuevamente
se puede distinguir la relevancia que tiene la persona y la proteccin legal que se le
otorga a la misma, para poder garantizar los derechos y obligaciones a los que stas se
sometan y de los cuales puedan ser titulares. Dicha proteccin la otorgan los cuerpos
legales, y en este caso en particular el Cdigo Civil, el cual regula en sus diferentes
libros lo relativo a la persona y la familia.

Persona Jurdica Individual. La definicin de Bello nos parece apropiada. Es todo

individuo de la especie humana, cualquiera sea su edad, sexo, estirpe o condicin.
Pese a que la nomenclatura del siglo XIX (estirpe, por ejemplo) nos puede confundir,
lo que quiere decir el artculo 55 del Cdigo Civil es que jurdicamente todos los
individuos participan de una igualdad esencial ante la ley. En suma, se es persona
jurdica individual, se reconoce por el Estado la personalidad jurdica del individuo, por
el hecho de pertenecer a la especie humana, siendo irrelevantes para el Derecho las
desigualdades provenientes de la edad (mayores o menores), el sexo (ms
propiamente gnero en cuanto sexo cultural y psicolgicamente construido: masculino,
femenino, transgnero, etc.), la estirpe (lo hoy denominaramos la ascendencia familiar,
nobleza, etc.[1]) o la condicin (origen o status social, tnico, econmico, etc.). Tan
importante se ha considerado este concepto en la actualidad que la personalidad
jurdica es un derecho reconocido como derecho humano en la Declaracin Universal
de Derechos Humanos de 1948 y en el Pacto Internacional de Derechos Civiles y
Polticos
de
1966,
ambos
instrumentos
firmados
y
ratificados
por
Chile. Remisin: Sobre la evolucin del concepto jurdico de persona individual y las
teoras acerca de la personalidad jurdica, lea y estudie el texto Teora del Derecho,
del profesor Mximo Pacheco, captulo 5. 2.2 Principio y fin de la existencia legal
de la persona individual En general, a diferencia de las personas jurdicas colectivas,
cuyo origen y fin se verifica por actos jurdicos, el principio y fin de la existencia legal de
la persona individual se verifica por la realizacin de hechos jurdicos. Acto jurdico es
una manifestacin de voluntad de un sujeto, realizada con la intencin de producir
efectos jurdicos, previstos en una norma de derecho y deseados por el autor del acto
(Ej.: un contrato de arrendamiento). Hecho jurdico es un acontecimiento de la
naturaleza o del hombre, que produce efectos jurdicos previstos en una norma, pero
que no necesariamente van a ser previstos o queridos por el sujeto que intervenga en
ellos (Ej.: el nacimiento, un delito de homicidio, el transcurso del tiempo, el cumplir 65
aos, etc.) Principio de la existencia legal de la persona individual. La personalidad
jurdica del sujeto comienza con el hecho jurdico del nacimiento. El nacimiento es un
hecho jurdico que consiste en la separacin completa del producto de la concepcin
respecto de su madre. El artculo 74 del Cdigo Civil as lo define. Tal como reza el
inciso segundo de dicho artculo, la criatura que muere en el vientre materno, o que
perece antes de estar completamente separada de su madre, o que no haya
3

3 : http://es.shvoong.com/law-and-politics/law/1734895-persona-jur%C3%ADdica-individual/#ixzz26SdeZJic

sobrevivido a la separacin un momento siquiera, se reputar no haber existido

jams. Requisitos para la existencia legal de la persona: 1.- Separacin completa de
la madre. 2.- Haber sobrevivido a la separacin un momento siquiera. Si no se verifican
ambos requisitos copulativamente, el Derecho entiende que jams hubo una persona.
Fin de la existencia legal de la persona individual. A diferencia del nacimiento, la
muerte no est definida en la ley. De acuerdo al propio Cdigo Civil debemos entender
la palabra muerte de acuerdo a su sentido natural y obvio (artculo 20). El artculo 78
del Cdigo Civil nos dice que la persona termina en la muerte natural. A su vez, la
muerte natural puede ser real o presunta. Ser real cuando nos conste
fehacientemente el hecho jurdico de la muerte, a travs de la experiencia directa
(signos positivos de la muerte; o signos negativos de vida). Ser presunta cuando se
produzca el desaparecimiento de la persona, y de acuerdo a la situacin, tiempo de
ausencia y circunstancias de la desaparicin, sea dable presumir que no es probable
que reaparezca con vida. Muerte real: 1.- Signos positivos de muerte. Aquellos
signos sensibles y observables en un cadver, que de manera inequvoca nos indican
que existe muerte: humores cadavricos, putrefaccin, rigor mortis, manchas violceas
o libideces, etc. 2.- Signos negativos de vida. Aquellos que se verifican no obstante
no producirse signos positivos de muerte. Ej.: Cuerpo al que se mantienen funciones
fisiolgicas bsicas a travs de ventilacin mecnica. Es lo que comnmente se llama
muerte cerebral, o muerte clnica, la que se acredita mediante dos
electroencefalogramas planos (sin ondas cerebrales), certificados por dos mdicos, uno
de los cuales a lo menos, debe ser neurocirujano. Esta situacin es fundamental de
determinar a efectos de la donacin de rganos (el cuerpo humano, luego de la muerte,
pasa a ser objeto de derecho). Muerte presunta: Se declara por sentencia judicial
pronunciada por el juez del ltimo domicilio que el desaparecido haya tenido en Chile,
acreditndose previamente que se ignora el paradero del mismo, que se han hecho las
posibles diligencias para averiguarlo, y que desde la fecha de las ltimas noticias que
se tuvieron de su existencia, han transcurrido a lo menos cinco aos (arts. 80 y 81 del
Cdigo Civil). Dentro de las etapas de la muerte presunta podemos distinguir, grosso
modo, tres etapas: 1.- Mera ausencia. 2.- Decreto de posesin provisoria de los bienes
del desaparecido. 3.- Decreto de posesin definitiva. [1] En la poca de Bello, haba
que reafirmar a travs del derecho, el cambio cultural producido a partir de 1810, en
que se reemplaza un sistema monrquico (la corona espaola) por uno republicano.
Recordemos que OHiggins haba abolido los ttulos de nobleza y escudos de armas, lo
que
se
llamaba
la
estirpe
de
una
persona.
PERSONA JURDICA
4
Por tratarse de una parte fundamental de la investigacin, es conveniente analizar en
primer trmino la forma en que sta figura jurdica se ha ido perfeccionando a travs
del tiempo para conocer su esencia y sus orgenes.
Evolucin histrica del concepto persona jurdica
La evolucin de la persona jurdica pone en contexto y ubica el desarrollo que ha tenido
la misma, y, por tratarse de una parte fundamental de la investigacin, es importante
profundizar en tal concepto. Para llegar eficazmente a ello, es apropiado conocer sus
4

Kelsen, Hans, Op. Cit. pg. 87

antecedentes histricos, visto esto a travs de los distintos autores y filsofos que se
han dedicado a su estudio, los cuales han tratado de establecer su naturaleza jurdica y
como sta ha evolucionado hasta llegar a su actual regulacin.
5
La nocin de persona jurdica, en cuanto a la elaboracin de un concepto ha
resultado ser compleja, dando lugar a diversos planteamientos tericos con el propsito
de explicar de manera satisfactoria su naturaleza dentro de la actual concepcin del
derecho. Al analizar el proceso de la evolucin del concepto persona jurdica, se puede
comprobar, que esto ha suscitado inquietud entre filsofos y juristas. Para despejar la
dificultad de definir con exactitud el concepto, la ciencia jurdica muestra la variedad de
posiciones adoptadas sobre la materia, desde Savigny o Gierke, hasta las de los
juristas que recientemente se han ocupado del tema, como es el caso, entre otros, de
Federico de Castro y Bravo, Francesco Galgano, Ricardo Orestano o de juristas y
filsofos como Kelsen, Hart o Scarpelli.
Se puede establecer que se trata de un marco de variadas opiniones con una amplia
gama de soluciones, como la que ofrecen Kelsen y Hart, quienes sostienen que la
naturaleza de la persona jurdica se contrae a la de ser una simple expresin
lingstica.
Estos autores consideran que ella pertenece a lo que designan como la escena
conceptual verbalizada, lo que indica que estas especficas palabras no corresponden
a ningn ente real, ms bien la persona jurdica es un centro autnomo de imputacin
de relaciones jurdicas, es decir, una expresin resumida de una especial disciplina
normativa. Y es que para Galgano, al igual que lo sostuvieron Savigny y Cossio en su
momento, en el mundo existencial no aparece otro sujeto de derecho que no sea el ser
humano individualmente considerado.
Por otra parte, Kelsen dando una respuesta de carcter formalista afirma que La
persona, tanto la natural como la jurdica, es un puro concepto desarraigado de la
realidad de la vida. Esta ltima resulta ser tan slo un centro ideal de imputacin, un
modo especial de designar unitariamente una pluralidad de normas que atribuyen
derechos y deberes o como se dice actualmente, situaciones jurdicas subjetivas. Las
posiciones radicalmente formalistas, como la que postula Kelsen en su afn por
descifrar la naturaleza de la persona jurdica, han sido consideradas insatisfactorias por
un sector de la doctrina, ya que reducir a un carcter formalista a la persona jurdica no
se considera la solucin adecuada, debido a que detrs del marco estrictamente
lgico-formal, como se le denomina a estas posturas, se encuentran seres humanos
que actan, sin que ello signifique negar o ignorar la indispensable funcin formal que
requiere la persona jurdica.
Para precisar la naturaleza de la persona jurdica, ms all de las teoras formalistas,
se hizo necesario recurrir a la antropologa filosfica, para lograr una mejor
comprensin de lo que significa el ser humano, ya que con esto se lograra comprender
a cabalidad dicha figura. Como consecuencia de lo anterior se lleva a cabo un proceso
de revalorizacin del ser humano, como eje y centro de la discusin jurdica, el cual se
produce como resultado de los aportes provenientes del pensamiento de la filosofa
existencial.

UNAM, Visin tridimensional de la persona jurdica, Mxico, 2003, 15 de noviembre

Es en el siglo XX, en el que se logra ampliar y enriquecer la antigua concepcin,

reafirmada por Boecio en el siglo VI, por la que se describa al ser humano como una
sustancia indivisa de naturaleza racional. En contraposicin a lo anterior la filosofa
existencialista muestra que el ser humano es ms que una pura racionalidad, porque
se trata de un ser en libertad, creativo, que experimenta valores y los proyecta en su
vida.
Al afirmarse en su libertad, muestra tambin que este ser nico e irrepetible tiene una
dimensin coexistencia, lo que significa que para hacer su vida requiere de los otros
seres humanos. Es decir, que sin dejar de ser l mismo, es simultneamente un ente
social, por lo que participa de su propia estructura, de donde se puede sostener que la
existencia es a la vez coexistencia.
Esta coexistencia de la cual consiste el ser humano, hace que las normas reguladoras
sean una necesidad. Estando destinadas para que cada ser humano pueda vivir su
vida de libertad dentro del bien comn. Al poner de manifiesto sta caracterstica del
ser humano, como mencionan los seguidores de esta tendencia, se hace evidente que
por medio del derecho se lleva a cabo una interaccin de conductas humanas,
conjuntamente con valores y normas jurdicas.
Lo anterior se refiere a la teora tridimensional del derecho que conduce a distinguir en
cualquier institucin jurdica y por consiguiente en la persona jurdica, la presencia
simultnea de tres objetos que adquieren una unidad conceptual. Tal y como se
menciona estos objetos son segn esta teora las conductas humanas, los valores y las
normas jurdicas, Para los seguidores de esta tendencia, y en especial para Cossio, el
ser humano es el nico que evidencia valores y que produce normas, para lograr de
esta manera adecuar esos valores y la conducta humana a las mismas normas
jurdicas creadas por el hombre. De esta forma segn diversos autores se puede
explicar la existencia de las figuras jurdicas y en el presente caso la persona jurdica.
Por otra parte y desde un punto de vista estrictamente formal, la persona jurdica, tal
como se ha mencionado anteriormente, constituye un centro unitario ideal de
referencia en situaciones jurdicas subjetivas. Segn lo menciona Kelsen, esto se
reduce a un simple dato formal, al que se llega despus de un proceso de abstraccin
mediante el cual se logra reducir a esta unidad ideal a una pluralidad de personas, las
que subsisten en la experiencia jurdica y que, a travs de una organizada actividad en
comn, se proponen alcanzar determinados fines valiosos.
Este proceso de abstraccin mental se lleva a cabo inmediatamente, en el instante en
el cual segn lo dispongan los respectivos ordenamientos jurdicos, como puede ser el
caso de la inscripcin en determinado registro pblico o cuando se obtiene el
reconocimiento gubernativo o, segn sea el caso, se puede llevar a cabo cumpliendo
con los dos supuestos anteriores.
En el momento en que se produce la persona jurdica como tal, cumpliendo con los
requisitos establecidos para ella, y se integra como una unidad, no desaparecen de
la realidad, ni el conjunto de personas que la integran, ni los fines que stas persiguen;
por el contrario, ellas siguen actuando organizadamente y realizando comunitariamente
los fines que en un principio le dieron origen a esta persona jurdica.
Por lo anterior la persona jurdica no se puede reducir exclusivamente a su dimensin
formal normativa, puesto que eso constituira desvirtuarla, porque no se puede

prescindir del elemento humano que la compone, los cuales actan y concretan actos
jurdicos.
6
Segn esta doctrina la abstraccin que se lleva a cabo nicamente se refiere a la
unidad que funciona como un centro de referencia a las situaciones jurdicas
subjetivas, esa unidad cumple una funcin importante para que los actos que se lleven
a cabo no se imputen en forma directa e inmediata a todos y cada uno de las personas
que la integran, sino que se atribuyan a ese centro ideal al que se conoce y distingue
a travs de una determinada expresin lingstica.
Tal vez lo que ha originado el desconcierto, que an persiste, sobre la naturaleza de la
persona jurdica, radica en el hecho que seala Savigny, slo es persona el ser
humano individualmente considerado. A este autor le fue imposible imaginar o
considerar dentro de sus teoras, el hecho que el hombre es simultneamente, un ente
coexistencia, que tambin puede existir, al igual que una persona individual, como una
persona colectiva. Es decir, un sujeto de derecho que agrupe una pluralidad de seres
humanos que, a travs de una actividad comn, se propone alcanzar determinados
objetivos o fines. Tan sujeto de derecho es el ser humano individualmente concebido
como aquel que comprende a una pluralidad de personas.
No est dems decir que la persona jurdica requiere primariamente, como cualquier
otra institucin, de un contenido humano, an cuando tambin pueden ser parte de su
contenido a su vez otras personas jurdicas. Sin la presencia actuante de seres
humanos como tales o como representantes de otras personas jurdicas, es imposible
imaginarla o concebirla. Se trata de la dimensin sociolgica-existencial de la persona
jurdica, como lo afirma Carlos Fernndez Sessarego, Este grupo humano que
constituye primariamente la persona jurdica, acta organizadamente para lograr un fin
o un conjunto de fines valiosos. Es este fin valioso, vivenciado por cada uno de sus
componentes, el que agrupa a la comunidad de personas y otorga un sentido a su
actividad especfica. La persona jurdica, en cuanto a la organizacin de personas que
persigue ciertos fines, requiere mediante una formalidad jurdica que se le considere
como una unidad formal, para el efecto de lograr los actos jurdicos que realizan sus
miembros y que no se les impute a cada uno de ellos, en forma inmediata y directa,
sino se atribuyan a un centro ideal de referencia de situaciones jurdicas subjetivas. La
persona jurdica tiene una especial regulacin normativa, sta constituye su dimensin
formal-normativa, como hace referencia Fernndez Sessarago.
De lo anterior se puede destacar que la figura de la persona jurdica tiene comprendida
dentro de su propia esencia varios caracteres que la hacen nica, tal es su dimensin
sociolgica-existencial y formal normativa; para comprenderla unitariamente no es
posible prescindir de alguna de ellas, ya que de hacerlo se tendra una visin recortada,
parcial y fragmentaria de la misma.
Como se ha mencionado, se puede apreciar que a travs de la historia sta
controvertida figura ha progresado hasta lo que es hoy en da. Comprendiendo la
mayora de autores su importancia y las ventajas que puede traer consigo su
utilizacin, el punto que ha dado mucho de que hablar ha resultado ser su naturaleza
jurdica y, dentro de estos estudios y discusiones filosficas, se han podido descubrir
6 Fernndez Sessarego, Carlos, Apuntes sobre el abuso a la responsabilidad jurdica; Revista de DerechoPrivado y
Comunitario, No 16, Santa F, 1998, pg 12.

algunos de sus elementos que han ayudado a comprender en toda su dimensin a la

persona jurdica como actualmente se conoce y utiliza. Ya que posiblemente en otras
pocas result difcil concebir un conglomerado de personas considerado uno slo para
actuar, con reconocimiento legal, en estos tiempos la figura es muy reconocida, por lo
que se considera que esa dificultad ya ha sido superada.
En cuanto a la legislacin nacional, como ya se cit anteriormente en este mismo
trabajo, el artculo 16 del Cdigo Civil hace alusin a la dimensin formal-normativa
cuando establece que la persona jurdica forma una entidad civil distinta de sus
miembros individualmente considerados. En relacin al artculo anterior, debe
comprenderse que dicha distincin es slo formal y que debe entenderse como un
recurso de tcnica jurdica, el cual opera exclusivamente para la atribucin de
situaciones jurdicas subjetivas a un centro ideal de referencia formalmente distinto de
sus miembros.
De esta forma, gracias a los aportes de los distintos filsofos y juristas, en especial la
filosofa existencial, se ha logrado concretar normativamente una visin ms clara de lo
que es la persona jurdica incluyendo cada uno de sus elementos.
Naturaleza Jurdica:
A pesar de haber mencionado varias posiciones filosficas de los distintos autores o
juristas, quienes al tratar el tema del la evolucin de la persona jurdica mencionan de
cierta manera su naturaleza, es importante resaltar que existen teoras dentro de la
doctrina que tratan de ubicar esta figura dentro de las mismas. Existen dos grandes
tendencias: Por un lado la Teora de la Ficcin y por otro la Teora de la Realidad, las
cuales se expondrn a continuacin con el fin de ilustrar el contenido de cada una de
ellas, estableciendo ms adelante cual se apega al ordenamiento legal guatemalteco.
a) Teora de la Ficcin
Se refiere principalmente a la persona jurdica como entes ficticios para cuya
existencia necesitan que el legislador las cree 7. Para los seguidores de esta Teora un
ente es una persona jurdica slo en la medida que el ordenamiento jurdico le otorgue
carcter de tal, las consideran entes artificiales creados por el legislador o construidos
por la ciencia del derecho. As mismo, establecen que el ser humano es el nico
sujeto de derecho y que las personas jurdicas son puras creaciones artificiales del
legislador, las cuales constituyen un medio tcnico creado por el derecho. En este
sentido esta Teora hace una abstraccin del sustrato humano que la compone,
dndole un carcter irreal por ser una concepcin jurdica.
b) Teora de la Realidad
Esta teora por su parte considera que las personas jurdicas son entes tan reales
como las personas naturales; establece que la persona jurdica es una realidad que el
Derecho reconoce. El tratadista Julius Von Gierke es uno de los mayores
representantes de esta corriente doctrinaria. Esta teora considera que las personas
jurdicas son equivalentes a las personas naturales, con aptitudes para poseer
derechos y contraer obligaciones y de esta manera poder desarrollarse de la misma
forma que lo hara una persona natural.

Benavente, Jaime; Lecciones de introduccin al derecho; Chile, Editorial Jurdica de Chile, 2003. Pg. 99.

En el sistema legal guatemalteco el Cdigo Civil al tratar lo relativo a las personas

jurdicas establece especficamente a cules les otorga tal calidad, en el sentido en que
son creadas o reconocidas por la ley. Por lo tanto se considera que la legislacin en
Guatemala se inclina por la teora de la ficcin, segn la cual es necesaria para su
existencia que el Estado o la ley les otorgue dicho carcter, adems de cumplir con los
elementos que se requieren para la existencia de las personas jurdicas, es decir, un fin
lcito, la voluntad en comn y un patrimonio propio. Independientemente que la
legislacin se incline por la Teora de la Ficcin, la Teora de la Realidad constituye una
visin ms extremista al equiparar a las personas jurdicas con las personas naturales,
en el sentido que las acepta como entes capaces, otorgndoles facultades para actuar,
tal y como si fueran personas naturales.
Definicin de persona jurdica
Jos Alberto Garrone define la persona jurdica como Organizaciones de individuos o
masas de bienes a que el ordenamiento jurdico, para asegurar el logro de sus fines
humanos generales y permanentes, que exceden las posibilidades de la vida o del
esfuerzo de los individuos obrando aisladamente, dota de capacidad jurdica,
considerndolas como sujetos de derecho, al reconocerles aptitud para adquirir
derechos y contraer obligaciones. 8
Garrone hace alusin a varios elementos que doctrinariamente conforman la definicin
de la persona jurdica, destacando principalmente la unificacin como sujeto de
derecho, otorgndole como tal una fuerza proveniente del poder estatal encargado de
dicha autorizacin.
Segn Arangio-Ruiz, citado por Jos Alberto Garrone Se llama persona jurdica (y
tambin cuerpo o ente moral) a todo ente diverso del hombre, a quin el ordenamiento
jurdico reconozca la capacidad de derechos y obligaciones.28 Esta definicin se
encuentra acorde con la Teora de la Ficcin, al establecer que es el Ordenamiento
Jurdico el que le reconoce tal carcter.
Espn Canovas al referirse a la persona jurdica indica que sta es La colectividad de
personas o conjunto de bienes que, organizado para la realizacin de un fin
permanente, obtiene el reconocimiento por el Estado como sujeto de derecho 9. Pone
de relieve, entre otros elementos, el hecho de organizarse para cumplir una funcin
especfica, ya que de no haberse integrado como conglomerado no lo hubieran logrado
en lo individual.
Ruggiero define a la persona jurdica como la unidad orgnica que resulta de una
colectividad organizada con un conjunto de bienes, a la que para el logro de un fin
social durable y permanente se reconoce por el Estado capacidad para ejercer
derechos y contraer obligaciones. Al referirse a una unidad orgnica, Ruggiero, se
refiere a un grupo consolidado, estructurado y conformado por cada uno de esas
partes, para poder lograr a travs de esa estructura con el cumplimiento de los fines
sociales que le dieron vida. As mismo, hace alusin al elemento de durabilidad y
permanencia, dndole con esto un carcter ms formal, no nicamente la reunin de
8

Benavente, Jaime. Op.cit., pg 100.

Garrone, Jos Alberto, Op. Cit., pg 75.

este grupo de personas con un fin pasajero, sino ms bien con el objeto de cumplir
objetivos en un determinado tiempo y espacio.
Las personas jurdicas son agrupamientos de individuos, que algunas veces incluyen
otras personas jurdicas que tienen finalidad e intereses lcitos y comunes y a quienes
la ley reconoce y protege. Lo anterior quiere decir que el Derecho reconoce como
persona no slo a los hombres, individualmente considerados, sino que existen
agrupaciones humanas que tambin son capaces de acuerdo con la ley de ser sujetos
de derechos y obligaciones. Estas toman el nombre de personas jurdicas o morales.
As pues, las personas jurdicas son conglomerados de individuos que a la vez
conservan su individualidad propia, distinta a la de las personas fsicas que integran y a
quienes la ley reconoce, otorgndoles los atributos propios de la personalidad.
En la legislacin guatemalteca el artculo 16 del Cdigo Civil establece: La persona
jurdica forma un entidad civil distinta de sus miembros individualmente considerados;
puede ejercitar todos los derechos y contraer las obligaciones que sean necesarios
para realizar sus fines y ser representada por la persona u rgano que designe la ley,
las reglas de su institucin sus estatutos o reglamentos o la escritura social.
Lo anterior permite resaltar varios elementos principales, que se pueden distinguir as:
a) El hecho de conformar una figura distinta de las personas que la integran con
personera jurdica independiente de ellos;
b) Posibilidad legal de actuar, ya sea por medio de un rgano unipersonal o a travs de
un rgano colegiado y;
c) La posibilidad de la representacin en varios supuestos que debern aplicarse para
establecer en base a qu criterio se llevar a cabo la misma. En el caso analizado en
este trabajo, en principio, el Cdigo Civil en su artculo 16, establece que en el caso de
un edificio sometido a propiedad horizontal la representacin corresponde al
administrador, pero en esta definicin no queda establecida la personalidad jurdica de
los condminos considerados una unidad jurdica, sino ms que nada autoriza a tener
una administracin conjunta por el hecho de ser propietarios.
Puede decirse tambin que la persona jurdica es una ficcin de la ley, para agrupar en
un solo ncleo una colectividad de individuos a los que la ley les otorga fuerza legal
para actuar como uno solo en forma jurdica independiente de stos, ejerciendo los
derechos y obligaciones que contraen. Al referirse a una ficcin se hace alusin a las
teoras que explican su naturaleza jurdica, ya que la persona jurdica es una
agrupacin creada por la voluntad de las partes, pero a la que la ley le da esa fuerza
para actuar como un ente distinto a los miembros que la integran; es por eso que se le
llama ficcin porque es una persona, pero no como el concepto tradicional de la
persona natural, sino una persona creada por el derecho.
As mismo, la persona jurdica es un grupo de individuos que se unen con el fin de
lograr un objetivo en comn. Se habla de persona jurdica o moral, un ente ficticio
creado por la ley pero que ms que nada tienen un fin, un motivo que los une y que los
llevar a actuar en determinado sentido, segn sen los intereses que deseen llevar a
cabo.
Estas personas jurdicas tienen el respaldo para actuar dentro de una esfera o mbito
autorizado por la misma legislacin que las ampara y, a su vez, un respaldo de
reconocimiento a merced de su inscripcin en un Registro Pblico. Y es lgico pensar
que por tratarse de una unidad que rene a varias personas consideradas una sola,

ser necesario que sta sea representada judicial y extrajudicialmente, ya que durante
su vida jurdica surgirn diversas situaciones en las que necesiten de una voz que lleve
al exterior las decisiones que se tomen dentro de la misma, o bien, en caso contrario
que esa voz sea la que defienda los intereses que estn en juego y que de alguna
forma tengan incidencia y repercusiones con esa persona.
Existen variadas denominaciones para designar a las personas jurdicas, tales como
personas morales, ficticias, abstractas, artificiales, incorporales e ideales, pero
indiferentemente de la cantidad de formas en las que se pueda referir, todas hacen
alusin a lo mismo. Atendiendo a la ficcin legal por medio de la cual son creadas y
consideradas segn algunos juristas son el ms grande descubrimiento de los tiempos
modernos, ya que constituyen la agrupacin de personas individuales para el logro de
fines y que el ordenamiento jurdico considera y reconoce como una unidad, un centro
de imputacin de derechos y deberes.10
La persona jurdica es definida por el Cdigo Civil Chileno en el artculo 545 como una
persona ficticia, capaz de ejercer derechos y contraer obligaciones civiles, y de ser
representada judicial y extrajudicialmente. Como tal se puede establecer como un ente
ideal que recibe de los miembros que la componen el substrato indispensable a fin de
poder existir en aquel carcter.
La personalidad en el orden jurdico no puede corresponder sino a los hombres, pero
cuando se habla especficamente de ms de un individuo, sta personalidad debe ser
conferida a este grupo de personas constituidas por ese inters de sociabilidad propia
de su naturaleza, cuando tales grupos renen los caracteres esenciales de la
institucin.
Se trata de la conducta de una multiplicidad de hombres, estructurada de manera
unitaria por el ordenamiento jurdico; sta unidad de conductas imputadas, que se ha
denominado como un centro comn, es una estructura que constituye el concepto puro
de personalidad jurdica. Se trata pues del ser humano actuando de diversa manera,
especialmente en una forma colectiva a la que se le ha otorgado un carcter
esencialmente unitario para facilitar su actuacin y de esta manera llevar a cabo los
fines que en un principio le dieron origen.
El Cdigo Civil de Guatemala establece en el artculo 15 que - Son personas jurdicas:
1. El Estado, las municipalidades, las iglesias de todos los cultos, la Universidad San
Carlos y las dems instituciones de Derecho Pblico creadas o reconocidas por la ley;
2. Las fundaciones y dems entidades de inters pblico creadas o reconocidas por la
ley; 3. Las asociaciones sin finalidades lucrativas que se proponen promover, ejercer y
proteger sus intereses sindicales, polticos, econmicos, religiosos, sociales, culturales,
profesionales o de cualquier otro orden, cuya constitucin fuere debidamente aprobada
por la autoridad respectiva. Los patronatos y los comits para obras de recreo, utilidad
o beneficio social creados o autorizados por la autoridad correspondiente, se
consideran tambin como asociaciones; y 4. Las sociedades, consorcios y cualesquiera
otras con fines lucrativos que permitan las leyes. Las asociaciones no lucrativas a que
se refiere el inciso 3. Podrn establecerse con la autorizacin del Estado, en forma
accionada, sin que, por el solo hecho, sean consideradas como empresas mercantiles.
10 Leal, Pablo Adolfo La fundacin, su personalidad jurdica organizacin y funcionamiento. Guatemala,1998, tesis,
licenciatura en Ciencias Jurdicas y Sociales. Universidad Rafael Landivar. Pg. 7

Para los efectos del presente trabajo es importante resaltar que dentro de este artculo
no se encuentra incluida como persona jurdica el rgimen de propiedad horizontal y el
conglomerado de sus condminos.
De esta forma el Cdigo Civil enumera las posibilidades legales establecidas para
conformar una persona jurdica, aportando cada una de ellas sus propias
caractersticas que le dan matices distintos pero que tienen como punto de partida la
esencia que conforma el reconocimiento y la unidad legal de este grupo de individuos.
Elementos
a) Pluralidad de Sujetos:
No obstante se constituya por la decisin inicial de una persona natural, la persona
jurdica necesita para su existencia de una pluralidad de sujetos que la conformen,
aunque se les reconoce una existencia distinta a la de los miembros que la integran.
Este elemento es caracterstico de la constitucin de una persona jurdica, al tratarse
de una conjunto de personas que por razones determinadas desean unirse, y
convertirse para sus propios asuntos en una sola, teniendo como consecuencia una
actuacin conjunta y, por lo mismo, es necesaria una representacin con suficiente
fuerza legal para que las decisiones que se tomen y se lleven a cabo sean vlidas para
surtir efectos frente a terceros.
b) Finalidad:
Para que la persona jurdica alcance su plenitud es necesario que los fines que
persiga sean lcitos, puesto que se prohbe la existencia de organismos con finalidades
contrarias a la ley o al orden pblico. Debe ser de tal manera que oriente la actividad
del grupo de personas, siempre dentro del mbito permitido por la legislacin, para que
los actos surtan efectos, por encontrarse dentro de un medio permisible y, por lo tanto,
sean vlidos. La finalidad debe tener relacin con el motivo que dio origen a la
constitucin de la persona jurdica, debe ser el objeto para el cual ese conglomerado de
personas se uni en primer lugar, conformando esa unidad jurdica con proteccin y
con la facultad de adquirir derechos y contraer obligaciones.
c) Patrimonio Actual o Potencial:
El cual posibilita la realizacin de la finalidad propuesta y que se reconoce pertenece a
la persona colectiva, llevando a cabo las actividades propias de su actividad. De esta
forma se establece que la persona jurdica para cumplir parte de sus finalidades,
necesita para s misma un conjunto de bienes que le facilitaran dicho cumplimiento; de
ah la necesidad de dotarlas de un patrimonio que es distinto tambin del patrimonio de
cada uno de los individuos que la integran. Aunque dependiendo del tipo de persona
jurdica de la que se trate, las implicaciones que tenga el patrimonio variarn. Por
ejemplo, tratndose del rgimen de propiedad horizontal, existen partes comunes y
partes privadas, pero en esencia se trata de un patrimonio comn a travs del cual se
cumplirn determinados objetivos.
d) Entidad Jurdica Distinta:
11
Se trata de la pluralidad de sujetos que la conforman, los cuales desean formar una
unidad capaz de adquirir derechos y contraer obligaciones, que se encuentre
debidamente organizada para el logro de sus propsitos. Se refiere al nimo e inters
de las personas que la integran de formar parte de esa persona jurdica. Lo anterior
11

Garrone, Jos Alberto, Op. Cit., pg 76.

tiene relevancia con el objetivo o fin que sea necesario llevar a cabo por sus miembros,
ya que el inters de cumplirlo es la principal motivacin de integrarse y contar con un
soporte legal que le brinde autenticidad a los actos efectuados dentro de ese grupo, el
cual est principalmente constituido como una persona distinta a los miembros que la
componen.
Es en este sentido que el presente elemento cobra una importancia y caracterstica que
lo hace propio, ya que fundamentalmente se constituye otro ser jurdico.
e) Representacin:
Debido a que se trata de una creacin de la ley, en la que bajo un ente separado de
sus miembros y por medio de ste se unifica a varias personas, es necesario
establecer el medio por el cual se determine a su vez una persona u rgano encargado
de hacer valer jurdicamente, dentro y fuera de juicio, los deberes y derechos a los
cuales se someta la persona jurdica. Dicha representacin ser atendiendo a la clase
de persona jurdica de que se trate, ya que podr ser representada por la persona u
rgano que designe la ley, las reglas de su institucin, sus estatutos, reglamentos, o
bien, en el caso de sociedades mercantiles, la escritura social segn se encuentra
regulado actualmente en Guatemala.
Es importante contar con esa representacin, porque su carencia implicara la
imposibilidad de actuar y, por el hecho de tratarse de una pluralidad de sujetos
unificados en una figura reconocida legalmente como lo es la persona jurdica, debe
existir y quedar delimitada la persona o el rgano encargado de llevar a cabo todos los
actos necesarios para hacer valer los deberes y derechos a los que se sometan.
Este tema en particular adquiere mayor relevancia en la presente investigacin, ya que
en el tema especfico de la propiedad horizontal, segn se expondr con mayor detalle,
los miembros que lo integran, cuentan con una representacin como propietarios, pero
carecen de la unidad jurdica que otorga la persona jurdica. Es por ese vaco legal que
es importante sealar en este momento la ventaja con que cuentan los miembros de
una persona jurdica legalmente constituida y reconocida por la ley, al ser considerados
un centro de imputacin legal en el que todos los asuntos que competan a dicha
persona jurdica sern discutidos y aprobados por el conglomerado. Pero que en el
momento de ser representados y llevar al exterior las decisiones que se han tomado,
se har con una fuerza legal mayor a la de un simple administrador, el que a pesar de
contar con facultades legales para actuar quedara en cierta forma limitado a ser un
comunicador, el cual no cuenta con la personalidad jurdica que ampare las decisiones
segn sea el caso, ni tampoco con la facultad para constreir a los dems por las
decisiones que se han tomado en conjunto y que por alguna razn no se hayan
cumplido. Por el contrario, si algn tercero es el perjudicado en cualquier asunto
relacionado con el inmueble sujeto a la propiedad horizontal, podr recurrir
directamente a la persona jurdica para hacer valer sus derechos y evitar de esta
manera involucrar por separado a cada uno de los miembros que integran este rgimen
de propiedad .
f) Reconocimiento Legal:
Finalmente, para que la persona jurdica pueda actuar vlidamente es necesario su
reconocimiento por el Estado, el que se alcanza dando alguna de las mltiples formas
que la propia ley seala y obteniendo, de este modo, el reconocimiento del poder
pblico. Es fundamental que el Estado dote a la persona jurd ica de la fuerza legal

necesaria para que sus actuaciones sean vlidas y, de esta forma, darle autenticidad a
los actos a que sta se someta como tal. Al igual que los anteriores, este elemento es
importante, ya que otorga el carcter de formalidad legal y le brinda la autorizacin de
actuar con base a esa acreditacin que la misma ley le otorga. No est dems sealar
que el reconocimiento legal de la existencia de una persona debe contar con el
respaldo jurdico de su respectiva inscripcin en un Registro Pblico.
Clasificacin
En trminos generales, las personas jurdicas se dividen en dos grandes categoras:
personas jurdicas de derecho pblico y personas jurdicas de derecho privado, segn
que su origen y finalidades deban buscarse en la voluntad del Estado, o bien, en la de
los particulares. Esta clasificacin no se encuentra definida en el Cdigo Civil vigente,
el que se limita a hacer una enumeracin, como se ya ha mencionado, pero se
desprende de la naturaleza de cada una de ellas a cual categora o clasificacin
pertenece.
a) Persona jurdica de Derecho Pblico:
En principio es la Constitucin Poltica de la Repblica la que reconoce y da el carcter
de personas jurdicas a ciertas instituciones, con la finalidad de satisfacer intereses
sociales o propios del Estado. Especficamente, son aquellas que representan a la
autoridad en sus funciones administrativas, o bien que por algn fin especfico han sido
creadas y reconocidas as por el Estado38. Dentro de esta clasificacin se puede
mencionar el Estado, las municipalidades, la Universidad de San Carlos de Guatemala,
el IGSS y la Iglesia Catlica, entre otras personas jurdicas de derecho pblico, las
cuales se mencionan dentro del articulado de la Constitucin. Por lo tanto, se podrn
comprender dentro de sta clasificacin todas aquellas a las que el Estado les
reconozca tal carcter, ya que sern consideradas como pblicas por el hecho de nacer
de la voluntad Estatal para cumplir con un fin que le sea propio.
b) Persona jurdica de derecho privado:
En este tipo de personas jurdicas el Estado juega un papel importante al proveerlas de
la fuerza legal para actuar, pero su participacin se limita a un reconocimiento, son
aquellas que dependen de la iniciativa particular de los individuos que la constituyen;
los particulares las crean y al hacerlo persiguen finalidades privadas39, siendo de dos
tipos:
a) Las que persiguen fines de lucro, dentro de las cuales se mencionan las sociedades
civiles, comerciales o mercantiles; y
b) Las no lucrativas llamadas asociaciones y fundaciones, las cuales fueron formadas
para conseguir la realizacin de un fin o inters comn.
Creacin:
Las personas jurdicas nacen de la voluntad de los individuos que las crean, ya sean a
travs de particulares o del Estado. Estos al unir sus voluntades dan origen a un ente,
que, una vez formado, tiene una personalidad y, en consecuencia, una voluntad distinta
a la de cada uno de sus componentes. Son las propias necesidades sociales las que
han originado a las personas jurdicas, ya que el individuo actuando en forma aislada
es incapaz de realizar determinados fines, que superan su propio esfuerzo; de ah que
busque el concurso, de ese acuerdo en comn, de esas voluntades que en forma
uniforme desean lo mismo. Es as como nacen entonces las personas jurdicas.
Personalidad Jurdica

Como se ha expresado anteriormente, la persona jurdica involucra varios elementos

que le son propios y caractersticos, pero en s lo que hace, es ser el ente especfico
que representa a las personas que lo conforman. Por otra parte, se puede apreciar que
la persona jurdica en s lo que tiene es personalidad jurdica que le permite actuar.
Esta, como bien lo dice la palabra, es una personalidad reconocida legalmente, es por
medio de la cual acta. La persona jurdica posee los medios legales establecidos y ya
analizados para actuar, estos son los medios por los cuales se encuentran amparadas
para cumplir con sus fines.
Atributos de la Personalidad
Los atributos de la personalidad son aquellas propiedad es o caractersticas propias de
la persona y que son nicas a cada una de ellas. Son las cualidades de los seres, que
los caracterizan, distinguindolos unos de otros. En Derecho, los atributos de la
personalidad son las cualidades que desde el punto de vista jurdico, deben tener los
individuos y que los distinguen. Con relacin a la persona jurdica relacionada con el
objeto de este estudio es importante sealar que si bien estos atributos no coinciden a
cabalidad con la esencia de la figura, en ellos estriban algunas de las diferencias
bsicas entre un individuo considerado en s mismo y entre una persona jurdica. Estos
atributos son:
a) Nombre:
12
Es la denominacin verbal o escrita de la persona, a travs de la cual se identifica y
diferencia de las dems que conforman el grupo social, con la que se distinguen las
personas morales. Normalmente corresponde a la Razn Social. Este nombre debe
diferir del nombre de las ya existentes y una vez registrado, otorga exclusividad a favor
de la persona jurdica y el derecho de oponerse al registro o uso por otra persona
jurdica. Debe incluir un aditamento indicativo de la forma jurdica adoptada y en
trminos generales es un distintivo entre unas y otras, al hacerlas nicas por su propia
denominacin.
b) Domicilio:
Es el lugar donde reside una persona con el propsito de establecerse en l. A falta de
ste, la ley establece algunas alternativas para poder determinar cual ser el domicilio
de la persona. Con relacin a la persona individual, el Cdigo Civil, establece en el
artculo 32: El domicilio se constituye voluntariamente por la residencia en un lugar con
nimo de permanecer en l. Sin embargo, tratndose de personas jurdicas se
constituye, tal y como lo establece el artculo 38 del Cdigo Civil segn el cual El
domicilio de una persona jurdica es el que se designa en el documento en que conste
su creacin o, en su defecto, el lugar en que tenga su administracin o sus oficinas
centrales. La direccin de su sede social puede adoptarse en resolucin tomada por el
rgano de administracin.
c) Nacionalidad:
Se encuentra regulada por el ordenamiento jurdico dentro del cual nace a la vida legal
y donde se encuentre asentada, constituida y, o inscrita.
d) Estado Civil: (persona individual)
La relacin en que se hallan en el agrupamiento social (familia, Estado), respecto a los
dems miembros del mismo agrupamiento. El estado civil de las personas tiene
12

Benavente, Jaime. Op. Cit., pg. 101

importancia, porque mediante l se determinan los derechos y obligaciones que

corresponden a las personas en relacin al grupo social, obviamente este atributo tiene
relacin directa con las personas individuales y no con las personas morales.
e) Patrimonio:
Son los recursos o medios que les permiten realizar sus fines, de lo contrario no
podran desarrollar sus funciones. El concepto de patrimonio tiene un contenido
econmico, bienes y cargas apreciables en dinero, pero tambin se puede apreciar
como la facultad o derecho inherente a toda persona para poseerlo. Es decir, como
atributo de la personalidad, todo individuo posee un patrimonio o se considera que
tiene el derecho de tenerlo segn sus propias posibilidades.
f) Capacidad:
Para poder llevar a cabo su voluntad o sus fines, segn se trate de una persona
individual o de una persona jurdica es necesario que la persona est provista de cierta
aptitud que le permita actuar, aunque en algunas situaciones por disposiciones legales
no se encuentre en la misma posicin que otro ser humano, podr eventualmente
actuar o no, ya sea cumpliendo con requisitos especficos o a travs de una
representacin. Para lo cual se puede mencionar que existen dos especies de
capacidad: la jurdica y la de actuar.
a) Capacidad jurdica: es la aptitud que tiene la persona para poder ser sujeto de
derecho. Esta especie de capacidad en la persona individual corresponde a todo
hombre, por el hecho de serlo; y
b) Capacidad de actuar: es la aptitud de la persona para realizar actos jurdicos, ejercer
derechos y contraer obligaciones. No todas las personas la poseen, sta supone
ciertos requisitos y pleno conocimiento y libertad para actuar.44
Las personas jurdicas tienen capacidad de goce y de ejercicio al igual que las
personas naturales, con algunas variantes. En cuanto a la capacidad de goce la
persona jurdica tiene, por su naturaleza y esencia, cierta incapacidad particular, esto
es, ineptitud para adquirir ciertos derechos, ya que tal vez no tengan nada en comn
con la misma tales como los de familia y los derechos polticos. En cuanto a la
capacidad de ejercicio las personas jurdicas deben actuar a travs de una persona
natural que es su representante legal, que tiene a su cargo el manejo de los intereses
de los mismos, independientemente de que sea a travs de una representacin
unipersonal, o colegiada.
Representacin legal
La representacin legal es un tema que, como se ha mencionado anteriormente, es
necesario destacar en el presente trabajo de investigacin, ya que a travs de aquella
es que pueden actuar las personas jurdicas, porque al tratarse de un conglomerado de
personas a las que la ley les otorga una unidad es necesario para que sus fines y
decisiones lleguen al mundo exterior y causen efectos frente a terceros.
Es esencial que las personas jurdicas puedan ser representadas por alguna persona
individual o por un rgano colegiado, segn sea el caso, pero que se encuentre
amparado legalmente. La cuestin en s estriba en la mayor afectacin jurdica con la
que dicho representante puede actuar frente al grupo que representa y obviamente
frente a terceros, para que su funcin sea completa y lleve a cabo los objetivos propios
de su institucin. Con el fin de lograr un mayor entendimiento es necesario citar
algunas definiciones para establecer con claridad su importancia y efectos dentro de la

persona jurdica. Fernndez del Castillo define a la representacin como la facultad

que tiene una persona de actuar, obligar y decidir en nombre o por cuenta de otra.
Como se puede apreciar, se refiere a una facultad que permite realizar determinados
actos en lugar de otra persona. Por su parte para Garrone Representante de alguien
en un acto jurdico es la persona que en virtud de una autorizacin legal o
convencional, acta en nombre de otra, ejerciendo las prerrogativas jurdicas de sta..
Es estar legalmente facultado para ocupar el lugar de determinada persona y actuar
como si se fuera esta misma, tratndose de un mandato o poder con representacin o
sin ella. El hecho bsico y fundamental de la representacin estriba en hacerse
presente en el lugar de otro que le otorg vlidamente dicha autorizacin y que ese
otro quede legalmente obligado y vinculado a los actos ejecutados en su nombre por
su representante legal.
Por lo tanto, la representacin requiere de una autorizacin y reconocimiento legal para
que tenga una fuerza que vincule a otros por los actos realizados por el representante
legal, es decir, que lo obrado por una persona puede serle imputado a otra, en ste
caso a la persona o grupo que ha sido legalmente representado. Ms que nada el
representante legal tiene una funcin principal durante la vigencia de una persona
jurdica, ya que por tratarse de una ficcin de la ley que unifica a varias personas en
una. El representante es el encargado de hacer valer los derechos y cumplir las
obligaciones de la persona jurdica, debido a que la actividad social lejos de agotarse
dentro del mbito interno, requiere estar en contacto con el mundo jurdico exterior, con
terceros con quienes se contrata y con los que establezca alguna vinculacin.
Es necesario entonces que de conformidad con la ley existan una o varias personas
que estn facultadas para comprometer a la persona jurdica en esas relaciones que
representen frente a terceros y, en determinadas condiciones, se pueda afirmar que su
actuacin significa que es la misma persona jurdica la que actu. Ya que dicho
representante amparado legalmente para actuar en nombre de otro, est capacitado
para obligar y decidir determinados asuntos en nombre de ste grupo social, el cual le
confi y autoriz los mismos, ya sea por imposibilidad personal de actuar o por tratarse
de un conglomerado que necesite unificar sus voluntades en una sola persona que los
represente legalmente. Debe adems velar por el cumplimiento de los intereses de sus
miembros y converger en una sola voz, o bien encauzar las mltiples voluntades que
compone esta persona jurdica, en un centro que lleve al exterior la voluntad
consensuada de cada uno de sus componentes.
La representacin es de importancia para la persona jurdica, por tratarse de la
actuacin de individuos que se unen y convergen en un centro de imputacin legal,
siendo necesario que esa unidad tenga una voz, una forma de expresarse legalmente y
de esta forma poder llevar a cabo y materializar sus actividades, sus fines y sus
objetivos. Como ya se seal en lneas anteriores, la carencia de tal representacin
impide a la persona jurdica su actuacin y a tal falta se convertira en un ente muerto.
Clases de Representacin:
La representacin puede ser de dos clases, voluntaria o legal. Esta clasificacin tiene
mayor relacin con el origen de la misma, ya que sin importar de qu clase de
representacin se trate, siempre estaremos en presencia de una actuacin en nombre
de otra y que dicha actuacin est amparada legalmente para que pueda ser vlida.
a) Representacin Voluntaria:

La representacin voluntaria, como su nombre lo indica, surge de la autonoma de la

voluntad, se refiere particularmente a una necesidad especfica de un ser humano que
considera que otra persona podr actuar en su nombre y en algunos casos decidir en
lugar de l, pero dichas actuaciones sern consideradas como hechas por la persona
que ha sido representada, siempre y cuando se cumpla con todos los requisitos
legales necesarios para que esa representacin sea vlida.
b) Representacin Legal:
La representacin legal se refiere a la clase de representacin impuesta por mandato
legal, como su nombre lo indica, deviene de la propia ley, est determinada por una
imposicin legal y, de la misma manera que la representacin voluntaria, debe cumplir
con ciertos requisitos para que sea considerada autntica.
Las causas que dan origen al supuesto de representacin legal son variadas. En
ocasiones, se refiere a la necesidad de expresar la voluntad de quien tiene limitada su
capacidad para obrar (menor, interdiccin). En algunas otras, la administracin de un
patrimonio o sector del mismo, en defensa de su titular (ausente) o por razn del
destino de los bienes, normalmente su liquidacin (quiebra). Pese a esta variedad y a
la especfica finalidad de cada una de ellas, se habla de una figura jurdica unitaria, ya
que a travs de ella un sujeto acta en nombre y por cuenta de otro, que no puede
actuar por s solo. Tambin se considera dentro de la representacin legal la de las
personas morales aunque la doctrina no sea unnime, pues hay quienes la denominan
necesaria u orgnica.
En la legislacin guatemalteca, se establece especficamente quienes tienen
personalidad jurdica. Se hace una enumeracin dentro del Cdigo Civil, en la que cabe
comentar no estn incluidos los regmenes de propiedad horizontal o su conjunto de
condminos. As mismo, la Constitucin Poltica de la Repblica, determina
especficamente algunas entidades a las que reconoce personalidad jurdica. Ahora
bien, depender de cada una de ellas, la forma en que sern representadas, ya que
cada una lo har con base en su regulacin especfica.
En el mismo sentido que lo hace Guatemala, la legislacin mexicana considera que
slo tienen personalidad jurdica aquellas entidades o corporaciones a quienes la ley
expresamente se las otorga Las personas morales necesitan ser representadas por
personas fsicas que tengan capacidad de goce y ejercicio. Como se establece dentro
de la legislacin mexicana, en la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para
el Distrito Federal, adems se regula quienes son consideradas personas morales y se
establece que estas obran y se obligan por medio de los rganos que los representan,
sea por disposiciones de la ley o por las relativas a sus escrituras constitutivas y
estatutos. Al identificar la similitud con la legislacin guatemalteca, es claro que es
necesario que dicha representacin provenga de una autorizacin formal y legal, para
conferirle toda autenticidad a los actos realizados por la persona que ejerza las
prerrogativas jurdicas de la persona a la cual representa.
Dentro del tema analizado es necesario mencionar, aunque sea brevemente, la
representacin de Condminos ya que dentro de la actual legislacin guatemalteca el
Condominio como una comunidad jurdica no tiene personalidad jurdica, ms bien
cuenta con la representacin por medio de un administrador. El Cdigo Civil establece
en el artculo 548: El administrador es el representante legal de los propietarios en

todos los asuntos judiciales o extrajudiciales comunes relacionados con el edificio, sea
que se promuevan a nombre o en contra de ellos.
En la Ley sobre el rgimen de propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito
Federal, el conjunto de condminos acta por medio de rganos condominiales, tales
como la asamblea, el administrador y el comit de vigilancia. Las resoluciones tomadas
en las asambleas son ejecutadas naturalmente por el administrador y
excepcionalmente por un delegado especial. El representante de los condminos lo es
el administrador, de acuerdo con el artculo 33 de la citada ley, el que tiene facultades
de apoderado general para solucionar controversias y actos de administracin con
relacin a los bienes comunes. ste acredita su carcter de tal por medio de la
escritura constitutiva del condominio y, en su caso, con la protocolizacin del acta de
asamblea por la cual fue nombrado.
La legislacin mexicana citada, no otorga personalidad jurdica, pero se suple eso con
el administrador del condominio, caso que en cierto modo coincide con la legislacin
guatemalteca al momento. Pero cabe resaltar la solucin que en Mxico se le da a ese
vaco legal, al establecer ms adelante que el nombramiento de Administrador ha de
inscribirse en la Procuradura de la Nacin, con lo cual da la pauta para el
reconocimiento jurdico del documento que acredita la representacin legal, previsin
legal de la cual carece el ordenamiento jurdico guatemalteco al respecto.
Posteriormente se abordar con mayor detalle tal legislacin.

CAPITULO II
PROPIEDAD
La propiedad ha estado presente en el sistema de vida de todos los pueblos, por lo que
en gran medida es el reflejo de la evolucin histrica de la sociedad. En trminos
generales, se puede decir que es la propiedad es un derecho real en virtud del cual
una cosa se encuentra sometida a la accin y a la voluntad de una persona.
La palabra propiedad puede usarse con diversos significados; sin embargo interesa su
significado jurdico. Desde este punto de vista, la propiedad aparece como un dominio,
es decir, como un poder jurdico que se tiene sobre una cosa.
En Derecho, la propiedad es el poder directo e inmediato sobre un objeto o bien, por
la que se atribuye a su titular la capacidad de disponer del mismo, sin ms limitaciones
que las que imponga la ley. Es el derecho real que implica el ejercicio de las facultades
jurdicas ms amplias que el ordenamiento jurdico concede sobre un bien.
13

El objeto del derecho de propiedad esta constituido por todos los bienes susceptibles
de apropiacin. Para que se cumpla tal condicin, en general, se requieren tres
condiciones: que el bien sea til, ya que si no lo fuera, carecera de fin la apropiacin;
que el bien exista en cantidad limitada, y que sea susceptible de ocupacin, porque de
otro modo no podr actuarse.
Para el jurista Guillermo Cabanellas la propiedad no es ms "que el dominio que un
individuo tiene sobre una cosa determinada, con la que puede hacer lo que desee su
voluntad".
Segn la definicin dada el jurista venezolano-chileno Andrs Bello en el artculo 582
del Cdigo Civil de Chile, el derecho de propiedad sera el derecho real en una cosa
corporal para gozar y disponer de ella arbitrariamente; no siendo contra la ley o contra
13 Morn Martn, Remedios. Los derechos sobre las cosas (I). El derecho de propiedad y derecho de
posesin. Historia del Derecho Privado, Penal y Procesal. Tomo I. Parte terica. Editorial Universitas. ISBN 84-7991143-3.. El artculo 544 del Cdigo Civil francs establece que "La propiedad es el derecho de gozar y disponer de una
cosa de la manera ms absoluta, siempre que no se haga de ella un uso prohibido por las leyes o por los
reglamentos".

el derecho ajeno. La propiedad separada del goce de la cosa se llama mera o nuda
propiedad.
Habitualmente se considera que el derecho de propiedad pleno comprende tres
facultades principales: uso (ius utendi), disfrute (ius fruendi) y disposicin (ius
abutendi),2 distincin que proviene del Derecho romano o de su recepcin
medieval.3 Tiene tambin origen romano la concepcin de la propiedad en sentido
subjetivo, como sinnimo de facultad o atribucin correspondiente a un sujeto.
Por el contrario, en sentido objetivo y sociolgico, se atribuye al trmino el carcter
de institucin social y jurdica y, segn seala Ginsberg, puede ser definida
la propiedad como el conjunto dederechos y obligaciones que definen las relaciones
entre individuos y grupos, con respecto a qu facultades de disposicin y uso sobre
bienes materiales les corresponden.
Definicin de Propiedad
El derecho de propiedad lo define Gerardo Guzmn Araujo como un abstracto seoro
del hombre sobre la cosa. Ese seoro se refiere a un dominio, a un mando sobre la
cosa en virtud de una soberana tan determinada que es ese hombre el que tiene
derechos sobre esa cosa. En el derecho romano se consideraba a la propiedad como
el derecho de obtener de un objeto toda la satisfaccin que pudiera proporcionar.
Tena un carcter absoluto, exclusivo y perpetuo de usar, disfrutar y disponer de una
cosa. Al decir que se obtena toda la satisfaccin del objeto se da a entender que el
derecho de propiedad era en todo el sentido en que la cosa fuera factible de ser
utilizada segn su propia naturaleza y, adems, con un carcter absolutamente
determinado por el tiempo, para siempre y sin ninguna limitacin.
El Cdigo Civil de Guatemala, establece en el artculo 464 que La propiedad es el
derecho de gozar y disponer de los bienes dentro de los lmites y con la observancia de
las obligaciones que establecen las leyes.
Lo anterior hace referencia a un respeto legal, se entiende que debe aprovecharse
dentro de lo que es legalmente permisible para poder ser utilizado y cumpliendo con el
derecho interno.
Clasificacin:
Actualmente la propiedad puede ser pblica o privada. Marienhoff, citado por Jorge
Musto, sostiene que La propiedad es un poder supremo sobre el territorio y se vincula
con la nocin de soberana, se ejerce potencialmente sobre todos los bienes situados
en el territorio, sean de propiedad pblica o privada. Son muchos los autores que
dividen la propiedad en soberana del Estado o pblica y en propiedad del derecho civil
o propiedad privada. En este sentido, el artculo 456 del Cdigo Civil dispone que Los
bienes son del dominio del poder pblico o de propiedad de los particulares.
Propiedad pblica:
La propiedad pblica se refiere a los bienes que forman parte del Estado y que estn
fuera del comercio de los hombres, tal y como lo expresa el artculo 457 del Cdigo
Civil conforme el cual Los bienes del dominio del poder pblico pertenecen al Estado o
a las municipios y se dividen en bienes de uso pblico comn y de uso especial.

El Estado, tiene respecto de los bienes que estn en el territorio, un poder y un

derecho superior de legislacin y jurisdiccin, el cual aplicado a los inmuebles es lo que
se considera como la soberana territorial. A este derecho del Estado, corresponde
slo el deber de los ciudadanos de someter sus derechos a las restricciones necesarias
al inters general y, a la vez, de contribuir con los gastos precisos para su existencia.
Propiedad privada:
Establece la Constitucin Poltica de la Repblica en su artculo 39 que Se garantiza la
propiedad privada como un derecho inherente a la persona humana. Toda persona
puede disponer libremente de sus bienes de acuerdo con la ley. El Estado garantiza el
ejercicio de este derecho y deber crear las condiciones que faciliten al propietario el
uso y disfrute de sus bienes, de manera que se alcance el progreso individual y el
desarrollo nacional en beneficio de todos los guatemaltecos.
Como se ha expresado, la propiedad es un derecho de jerarqua Constitucional, la
misma ley le reconoce un valor como tal y respecto de la cual el dueo tiene derecho a
un recurso en contra de cualquiera que pueda interrumpirlo en su goce. Es un derecho
exclusivo, ya que el propietario puede impedir a cualquiera disponer de la cosa que le
pertenece, dentro de los lmites y bajo las condiciones determinadas por la legislacin
de cada Estado. Se hace referencia y se deja claro en la Constitucin Poltica de la
Repblica el derecho de propiedad y el alcance de la garanta de su inviolabilidad, a
partir de esta se estructura todo un sistema de proteccin del derecho, tanto frente a
los poderes pblicos como ante los ataques que pueden provenir de los particulares.
Citando a Guzmn Araujo se confirma que El rgimen de propiedad privada o
individual es la forma tradicional por medio de la cual un individuo, denominado
propietario, adquiere el derecho de usar, gozar y disponer de una cosa dentro de las
limitaciones y modalidades que fijen las leyes. Se refiere a la capacidad que tienen las
personas de tener un patrimonio propio, lo cual les da el derecho de disponer de l. As
lo establece el artculo 460 del Cdigo Civil al expresar que Son bienes de propiedad
privada los de personas individuales o jurdicas que tienen ttulo legal
Copropiedad y Condominio
Actualmente dentro de la doctrina y las distintas legislaciones los trminos Copropiedad
y Condominio se utilizan como sinnimos, por lo que no quedan perfectamente
definidas sus diferencias conceptuales. Sin llegar satisfactoriamente a establecer
consenso al respecto. Aunado a lo anterior, algunas legislaciones equiparan el
concepto de condominio con el de propiedad horizontal, por lo que se tratan dentro del
presente estudio, conforme el tratamiento que le brinde la legislacin extranjera que
sea analizada.
Definicin de copropiedad y condominio
La propiedad en s puede tener algunas variantes ya que se puede dar el caso de la
copropiedad, tal y como lo define el Cdigo Civil en el artculo 485 donde dispone que
Hay copropiedad cuando un bien o un derecho pertenece pro indiviso a varias
personas... Esta copropiedad existe en aquellos casos en que dos o ms personas
adquieren la propiedad sobre una misma cosa o un derecho.
En cuanto al condominio, Este rgimen de propiedad existe cuando se combinan las
dos formas de propiedad anteriores: la individual y la copropiedad y de ambos sistemas
surge el rgimen de propiedad en condominio, distinto de los dems y con una
fisonoma propia, segn lo expresa Guzmn Araujo.

De esta manera se puede intentar definir el condominio como un inmueble, construido

en forma vertical, horizontal o mixta, susceptible de aprovechamiento independiente,
perteneciente a distintos propietarios y con elementos o partes comunes de carcter
indivisible.
Se trata de una forma de propiedad que muestra variantes que la hacen nica y que
persiguen un fin distinto al de la propiedad comn como anteriormente se haca
mencin, ya que por las necesidades de la sociedad actual, la propiedad ha tenido que
adaptarse a los cambios que se han ido presentando, surgiendo sta como una
consecuencia de la realidad.
Desde otro punto de vista, el condominio es un derecho real de propiedad que
pertenece a varias personas, por una parte indivisa, sobre una cosa mueble o
inmueble tal y como lo define Aubry citado por Garrone. Estas definiciones hacen
alusin a los distintos elementos del condominio, como el hecho de referirse a la
composicin, por decirlo as de propiedad individual y a la vez propiedad colectiva, que
forman parte de la esencia de este sistema de propiedad tan utilizado. El Cdigo Civil
Argentino en su artculo 2673 establece que es El derecho real de propiedad que
pertenece a varias personas, por una parte indivisa sobre una cosa mueble o
inmueble. La legislacin Argentina no muestra mayor especificacin en cuanto al
sistema, ya que se limita a establecer que dicho sistema pertenece a ms de un dueo
y la relacin que estos propietarios tendrn con el inmueble. Aren de Daz define el
Condominio como La comunidad que se da cuando varias personas tienen derechos
de la misma naturaleza y en forma conjunta sobre uno o ms bienes. Al referirse a
derechos de la misma naturaleza, esta definicin hace referencia que cada propietario
se encontrar bsicamente en la misma situacin, es parte de este sistema, es una
integracin de distintas formas de propiedad, como lo sera la individual incluyendo a su
vez la vez colectiva, en sntesis esta figura cumple un objetivo que le dio origen,
teniendo en su esencia una doble caracterstica que la hace nica.
Se puede concebir el condominio como un derecho nico con un sujeto plural, o bien,
considerar que hay tantos derechos como titulares. Pero en realidad es mas acertado
indicar que debido a que en la doctrina se sealan las facultades de cada uno de los
titulares respecto de la parte indivisa y respecto de la cosa comn, el derecho es
autnomo y como consecuencia cada uno de los condminos tiene un derecho real
cuyo contenido y ejercicio est limitado por el derecho de los otros miembros.
Propiedad horizontal
Esta figura jurdica es considerada una exigencia de la actualidad, surgiendo paralela a
la concentracin urbana en aumento. La regulacin legal sobre la divisin de la
propiedad por planos horizontales, se impone al legislador con una fuerza imperativa
sobre la necesidad de realizar e implementar determinados cambios en los distintos
marcos jurdicos, para lograr adaptarse a la realidad de hoy en da y llegar a funcionar
con mayor eficacia.
As lo pudo percibir el legislador al emitir la Ley de Propiedad Horizontalmente Dividida
(Decreto del Congreso de la Repblica de Guatemala, Nmero 1318, actualmente
derogado por el Cdigo Civil vigente) al establecer Como motivos para su
aprobacin...

CONSIDERANDO: Que es urgente e inaplazable dictar normas que regulen la divisin

de inmuebles edificados, en unidades singulares que pertenezcan a distintos
dueos....
Este sistema contribuye a solucionar diversos problemas, tales como distancia, tiempo
y servicios entre otros. El rgimen de propiedad horizontal surge ante la necesidad de
obtener mayor espacio habitacional en menor territorio, ya que actualmente el
crecimiento de la poblacin va en aumento y as como el costo de la vida. Debido a
estos factores, una persona por sus propios medios no podra obtener los mismos
beneficios que adquiere al comprar un departamento, ya que el costo de la
construccin de estas obras Daz de Vivar, Aren, Condominio; Argentina, editorial
Salvat, 2000. Pg. 8 resulta gravoso para los particulares que difcilmente podrn
obtener el financiamiento necesario; es por eso que la estructuracin de un sistema de
propiedad horizontal era imprescindible y as lo corroboran los distintos antecedentes
legislativos originados en diversos pases.
Terminologa
Se han originado diversas denominaciones para designar a la propiedad que recae
sobre una unidad funcional de un edificio, tales como propiedad por pisos, propiedad
por departamentos o dominio horizontal, entre otras. Entre ellas, la ms comn y
abreviada que ha ganado el prestigio suficiente para ser adoptada por el lenguaje
comn y tcnico, con independencia de otras designaciones, es la de propiedad
horizontal .
Definicin
Para precisar con claridad el concepto de la propiedad horizontal es necesario
establecer en un primer plano las diversas concepciones que sobre el mismo han
realizado diversos autores de la doctrina y la legislacin guatemalteca, las cuales se
citan a continuacin. Segn Jos Alberto Garrone La propiedad horizontal es una
forma de designar la propiedad cuando corresponde a un inmueble dividido
dominicalmente en pisos, departamentos o unidades de vivienda u otros usos.
Bsicamente Garrone se refiere a que es una designacin, porque en el fondo de lo
que se trata es de una forma de propiedad, es una manera de atribuirle otra
denominacin o acepcin, en base a ciertas caractersticas que la hacen estar dividida
en pisos o departamentos. Mara T. Acquarone define la propiedad horizontal como el
Sistema por el cual los distintos pisos de un edificio o distintos departamentos de una
misma planta, que sean independientes entre s y tengan salida a la va pblica
directamente o por un pasaje comn, pueden pertenecer a propietarios distintos, y cada
piso o departamento a ms de una persona en condominio. Esta definicin es ms
especfica en cuanto a la divisin que se puede hacer de los distintos pisos y
departamentos, pero tambin hace referencia a los propietarios, indicando que parte de
las caractersticas de este sistema es el hecho de que la propiedad en cuestin est
dividida tanto en pisos como en propietarios. Complementando con otra definicin se
puede establecer a la propiedad horizontal como El derecho real que consiste en el
dominio de una unidad de un inmueble con facultades exclusivas, pero moderadas en
funcin del conjunto y un condominio forzoso sobre las partes comunes con
caractersticas especiales, esas partes comunes, sobre las cuales cada propietario de
unidad tiene una porcin indivisa o un derecho proporcional al valor de su unidad,

tienen la finalidad de hacer posible o facilitar el ejercicio funcional de su derecho

exclusivo y hacer ms confortable el uso y goce de la cosa.
De esa forma se pone de manifiesto una de las finalidades o ventajas de este sistema
de propiedad , como lo es facilitar la vida de cada propietario, compartiendo las
responsabilidades por el mantenimiento del edificio, aunque en ciertos casos es difcil
hacer cumplir a cada uno de sus integrantes con sus respectivas obligaciones, ya que a
pesar de contar con un administrador, se encuentra desprovisto de un poder coercitivo,
por medio del cual constria a cada uno de los condminos a cumplir con sus
respectivas obligaciones derivadas de la comunidad, pues en principio el objetivo es
distribuir las cargas comunes entre todos los integrantes.
Por su parte el Cdigo Civil guatemalteco en su artculo 528 establece que Los
distintos pisos, departamentos y habitaciones de un mismo edificio de ms de una
planta, susceptibles de aprovechamiento independiente, pueden pertenecer a
diferentes propietarios, en forma separada o en condominio, siempre que tengan salida
a la va pblica o a determinado espacio comn que conduzca a dicha va. Como se
ve, establece que se trata de una propiedad singular, fuera de lo comn, o bien, con
caractersticas propias que la hacen parte de un tipo de propiedad. A travs de este
artculo se hace una descripcin fsica del edificio y de su forma de divisin, sin entrar
en mayor detalle en otro tipo de aspectos que le incumben al rgimen.
Por su parte el Cdigo Civil Argentino considera el derecho de propiedad horizontal
como Un derecho real autnomo, el cual tiene dos proyecciones : como un dominio de
una unidad funcional de un inmueble con facultades exclusivas, pero moderadas en
funcin del conjunto y como un condominio forzoso, con caractersticas especiales
sobre las partes comunes, stas dos proyecciones son inseparables, lo que autoriza o
permite sostener que se trata de un derecho real autnomo, segn esta concepcin del
citado Cdigo. Asimismo, se puede definir a la propiedad horizontal como el derecho
real de propiedad sobre una cosa, consistente en una unidad funcional de un inmueble,
que se proyecta en forma exclusiva sobre un sector privativo del titular y en comn con
los propietarios de las dems unidades (que integran el consorcio) sobre las partes
comunes destinadas a hacer posibles, facilitar o proporcionar mayores comodidades al
uso y goce de la referida unidad.
Debido a la amplitud de definiciones con que doctrinariamente y legalmente se describe
a la propiedad horizontal, para llegar a una conclusin se precisa decir que es el
rgimen al que una o varias personas someten un edificio o futura construccin, con el
fin de establecer reas de propiedad individual y reas comunes con un carcter
indivisible, dividido en pisos o departamentos.
Se trata de un derecho sobre cosa propia que, a pesar de ser nico, se proyecta en
forma privativa sobre un sector del inmueble, sobre el cual el propietario tiene un
seoro exclusivo con las limitaciones im puestas por su naturaleza, por la ley y por el
reglamento de copropiedad y administracin y, al mismo tiempo, se proyecta tambin
en una relacin comunitaria respecto de otros sectores considerados comunes por la
ley o la reglamentacin, o bien, declarados tales por el acuerdo de los componentes del
condominio.
Teoras sobre la naturaleza jurdica de la propiedad horizontal
Se ha discutido por la doctrina la naturaleza jurdica de la propiedad horizontal,
intentando enmarcarla algunos dentro de un derecho real, considerndola otros como

una especie de comunidad o sociedad con diversos matices, y optando la mayora por
considerarlo como un derecho real autnomo, como se mencionar a continuacin
algunas de las teoras predominantes
a) Servidumbre:
El Cdigo Francs ha ubicado la propiedad horizontal en la seccin correspondiente a
la servidumbre, la cual no ha tenido mayor aceptacin, ya que dicha servidumbre sera
nicamente respecto de los pasillos, ascensores y otros accesorios, pero no frente a la
unidad de uso exclusivo. Adems de lo anterior las servidumbres presuponen la
existencia de dos predios, de los cuales uno asume la posicin de dominante y el otro
de sirviente. En cambio en la propiedad horizontal los propietarios estn en igualdad de
condiciones entre s y respecto de las cosas comunes sobre las cuales ejercen
derechos como copropietarios.
b) Condominio
A pesar de tratarse de figuras distintas existen algunos autores que consideran
apropiado ubicar a la propiedad horizontal dentro del Condominio, porque en ambas se
cuenta con un conglomerado de personas relacionadas de una u otra forma con una
propiedad, pero parece ms importante destacar la principal diferencia al considerar a
la propiedad horizontal como un derecho autnomo, en la que existe un dominio sobre
partes materiales y no sobre partes ideales. Quien es propietario de un departamento
u otra unidad funcional tiene un mbito preciso donde ejerce un derecho exclusivo y
amplias facultades de disposicin sobre esa parte material.
c) Concepcin Mixta:
Esta posicin es sostenida por muchos autores, representa a la propiedad horizontal
como una combinacin de dos derechos reales: un dominio sobre las partes o
superficies exclusivas y un condominio de indivisin forzosa sobre las partes comunes.
d) Derecho Real Autnomo:
Esta teora trata de explicar la naturaleza jurdica de la propiedad horizontal, aclara que
si bien no puede prescindir de las formas clsicas, las rebasa, ya que se crean nuevas
estructuras jurdicas que no se dejan atrapar por las antiguas instituciones66. Ya que
no les parece posible a los autores que soportan esta corriente que se trate de asimilar
a un derecho real existente, ya que aquel cuenta con caractersticas propias bien
definidas, stas responden a una necesidad econmica social que tiene y merece una
regulacin especfica como sucede en la mayora de legislaciones.
Esta idea de autonoma tiene la ventaja de dar vida a una nueva concepcin que la
desliga de las formas clsicas y resulta adaptar esta figura como un derecho autnomo
que tiene determinadas caractersticas que la hacen nica, y que a pesar que la misma
posee elementos que podran encuadrarse en otras figuras jurdicas, por ser ya tan
utilizada, tiene una fisonoma propia, por lo que se establece que esta orientacin es la
ms acertada.

CAPITULO III
ANLISIS DE LA LEGISLACIN GUATEMALTECA
Sin perjuicio que anteriormente se han trado a colacin algunos aspectos de la
legislacin guatemalteca relaciona dos con el tema, en el presente captulo se trata el
tema de una forma ms especfica, para establecer la situacin dentro de la cual el
legislador guatemalteco encuadr sta figura. Se destaca antes de iniciar el desarrollo
del anlisis, la necesidad de mencionar y citar diversos artculos que tiene relevancia
en el tema, para luego proceder a su anlisis puntual.
Cdigo Civil Decreto Ley 106
Dentro del derecho guatemalteco vigente, es el Cdigo Civil el que se ocupa de
desarrollar dentro de su articulado lo referente a la propiedad horizontal, ya que
anteriormente la legislacin se desarrollaba de manera especfica, pero fue derogada
por la normativa vigente. La propiedad horizontal se encuentra regulada en el Cdigo
Civil, dentro del Libro II De los bienes de la propiedad y dems derechos reales, Ttulo
II De la propiedad Captulo III De la copropiedad y Prrafo III De la propiedad
horizontal.
Generalidades
El artculo 485 del Cdigo Civil establece que Hay copropiedad cuando un bien o un
derecho pertenece pro indiviso a varias personas. A falta de contrato o disposicin
especial, se regir la copropiedad por las disposiciones del presente captulo.
Como se ha mencionado, es importante puntualizar en qu momento se considera
legalmente que se establece la copropiedad, que es segn el citado artculo cuando
concurre la integracin de una pluralidad de sujetos a los cuales les pertenece un bien
o un derecho con la caracterstica de la indivisibilidad.
De acuerdo al artculo 528 del Cdigo Civil Los distintos pisos, departamentos y
habitaciones de un mismo edificio de ms de una planta, susceptibles de
aprovechamiento independiente, pueden pertenecer a diferentes propietarios, en forma

separada o en condominio, siempre que tengan salida a la va pblica o a determinado

espacio comn que conduzca a dicha va.
La norma anterior hacer referencia a los dos sentidos o polos que puede tener este
sistema de propiedad, como lo es por una parte la posibilidad de que ese derecho de
propiedad se refiere a un derecho independiente y, por el otro, la copropiedad de las
reas comunes del bien sometido al rgimen.
Asimismo, se establece en cuanto a la formalidad necesaria para su constitucin, el
requisito de constituir el rgimen de propiedad horizontal en escritura pblica, la cual ha
de inscribirse en el Registro de la propiedad Inmueble.
Es conveniente resaltar la importancia que tiene la forma de constituir dicho rgimen,
ya que como parte de sus requisitos indispensables se encuentra su otorgamiento en
escritura pblica, teniendo como consecuencia la inscripcin de la misma, brindando
con esto seguridad jurdica basada y otorgada a travs de los principios registrales
ampliamente reconocidos por la doctrina, tales como el hecho de ser oponible frente a
terceros por estar inscrito en el Registro de la Propiedad.
Acciones contra los Propietarios
Segn el artculo 537 del Cdigo Civil Si el dueo de un piso, departamento o
habitacin faltare en forma grave a las obligaciones que determina el artculo anterior,
los propietarios pueden acudir al juez para que comprobados los hechos, declare la
exclusin del demandado del goce personal de la unidad y responda de los daos y
perjuicios causados a los dueos u ocupantes de los dems departamentos.
De la lectura del artculo anterior, a pesar de no ser parte fundamental de esta
investigacin, se puede destacar para futuros estudios que la declaracin de la
exclusin del demandado contraria los derechos fundamentales establecidos en la
propia Constitucin. Siendo en todo caso, ms apropiado una sancin impuesta al
infractor de las obligaciones condominiales.
Este artculo hace referencia a las consecuencias negativas que puede tener para el
resto de propietarios el incumplimiento de las atribuciones de cada uno de ellos,
desarrollados en el artculo 536 del Cdigo Civil pero desde un punto de vista
individual.
Especficamente, se podra dar el caso que un condmino infrinja alguna de las
prohibiciones establecidas puntualmente por la ley, perjudicando con esto al resto de
los propietarios. De darse esta situacin, el camino de accin se limita a una solicitud
ante el juez, como propietarios, dificultando de esta manera su unidad condominial.
Sera ms prctico y apropiado que una sola persona los representara vlidamente,
evitando prdida de tiempo y de recursos para los mismos condminos. De lo anterior,
es relevante hacer notar que la misma ley no los unifica sino que los faculta a acudir
ante el juez competente a presentar sus quejas e inconformidades relativas al
comportamiento de ellos mismos dentro del rgimen.
Conforme el artculo 538 del citado Cdigo Las infracciones a que se refieren los
artculos anteriores cometidas por un inquilino u ocupantes, son causales para el
desahucio; y la accin puede ejercitarla el administrador como representante legal de
los propietarios.
Este artculo complementa a los anteriores, que se refieren a las facultades de los
propietarios, prohibiciones e infracciones. La ley podr ser muy clara al prescribir que
estas acciones podrn ejercitarlas a travs del administrador, en su calidad de

representante legal, pero a la vez se regula de manera que deja de lado a esos
propietarios integrados en un solo ser jurdico. Con esto se pretende resaltar que, aun
cuando el Cdigo les permite actuar a travs del administrador, no por eso los
propietarios se encuentran unificados. En este sentido, se les da un tratamiento
individual por su calidad de condmino y no como los propietarios del edificio en
cuestin. De los dos artculos anteriores se puede determinar que ante el
incumplimiento de los propietarios, la nica forma con que cuentan para resolver
situaciones que les afecten a todos, es la de acudir a travs del administrador, quien los
representar como el propietario del apartamento a, apartamento b, y as
sucesivamente, pero la propia unificacin tendra repercusiones prcticas y de un mejor
manejo de la propia institucin.
Administracin
Segn el texto del artculo 547: Los edificios sometidos al rgimen de propiedad
horizontal deben ser administrados por la persona que designe la mayora de
propietarios. El administrador ejercer su cargo con sujecin a las disposiciones que
debe contener el reglamento de copropiedad y administracin.
A pesar de que la norma indica quin es la persona que debe ejercer el cargo de
administrador, se reconoce la posibilidad de establecer las funciones de ste en el
reglamento mencionado, pero se limita en este artculo en particular a designar el cargo
de administrador, entendido esto como la persona que ser responsable de ejercer y
manejar los asuntos relativos a la administracin del rgimen pero en una forma simple,
ya que dentro de las atribuciones de administracin podran incluirse desde encargarse
del mantenimiento de los elevadores hasta representar en juicio a los condminos. El
punto ser establecer ms adelante si por el hecho de ser el administrador cuenta con
las suficientes atribuciones para representarlos legalmente, ya que al sujetar sus
funciones al reglamento de copropiedad puede ser muy vaga la regulacin y si stos
condminos dentro de sus atribuciones no le dan mayor importancia a su labor, pueden
quedar desprotegidos en caso de tener situaciones adversas a sus intereses.
Facultades del Administrador y Representacin Legal
De acuerdo al artculo 548: El administrador es el representante legal de los
propietarios en todos los asuntos judiciales o extrajudiciales comunes relacionados con
el edificio, sea que se promuevan a nombre o en contra de ellos.
Para cumplir con los objetivos de esta investigacin, analizar el artculo anterior es
bsico, ya que a primera vista la legislacin en cuestin regula la representacin legal,
al nombrar al administrador como representante legal de los condminos. Como se ha
comentado, a pesar de que se le atribuye al administrador la representacin legal no
queda claro en la prctica la forma en que esa representacin se llevar a cabo, ni de
que forma se acreditar para poder vlidamente tener la representacin de los mismos.
Cmo acreditar dicha representacin? Cul ser la forma en que se proceder si se
tiene varios administradores?. En realidad el problema estriba en que para que la
actuacin de una persona en representacin de otra surta efectos frente a terceros es
necesario:
a) Que exista legalmente, una persona jurdica a la que representar el Administrador,
pues de lo contrario, como se ha dicho antes, su representacin se limitar a la de un
Mandatario ejerciendo un Mandato personal de cada uno de los condminos, si no se
encuentran integrados todos en una sola persona jurdica; y

b) Que la representacin rena los requisitos legales y doctrinarios necesarios para su

acreditamiento y validez. Su fuerza legal slo puede derivar por estar inscrita en un
Registro Pblico, tanto la persona representada como el nombramiento o ttulo
acreditatador de la representacin.
Segn el texto del artculo 549: El administrador tendr las facultades generales que la
ley otorga a todo mandatario, y las que requieran clusula especial que se le confieran
por el reglamento de copropiedad y administracin, o en disposicin tomada por los
propietarios con el voto favorable de la mayora.
De la misma manera que en el artculo anterior, se establecen ciertos parmetros para
encuadrar la actuacin del administrador pero no as la manera de darle una fuerza
legal, a pesar que esta disposicin se encuentra dentro del Cdigo Civil, se queda corta
en cuanto a los efectos que se pretenden lograr a travs de la actuacin del
administrador.
Conforme lo establece el artculo 550: Los asuntos de inters comn que no se
encuentren comprendidos dentro de las facultades conferidas al administrador, as
como aquellos que correspondan a ste pero que los propietarios estimen conveniente
conocer personalmente, deben ser resueltos por la mayora de los mismos
propietarios.
Es importante que dentro de las funciones del administrador se encuentre una amplia
gama de atribuciones, para llevar a cabo de una manera eficaz el cumplimiento de sus
fines, que l sea el vocero de los condminos y no slo eso, que su funcin cumpla con
todas las necesidades que le son comunes a ese conglomerado que l representa por
designacin de los mismos, siempre y cuando se encuentren unificados en una
persona jurdica que cumpla con todos los requisitos legales para poder ser
considerada as.
Reglamento de copropiedad y administracin
De acuerdo al artculo 559: Para la regulacin de las recprocas relaciones de
vecindad y condominio, as como lo referente a la administracin y atencin de los
servicios comunes, debern los otorgantes del rgimen aprobar e incluir en la escritura
constitutiva el reglamento de copropiedad y administracin y determinar en l las
formas de mayora para los casos de aprobacin de los actos y negocios que requiera
el voto de los propietarios. El reglamento puede ser modificado en la misma forma y a
sus disposiciones deben sujetarse los nuevos adquirentes, inquilinos y ocupantes.
El reglamento de copropiedad es bsico en el funcionamiento de ste rgimen, ya que
en l se plasma todo lo relativo a su manejo, incluyendo puntos fundamentales para
lograr la convivencia armoniosa por tratarse de un sistema que incluye derechos
personales y derechos colectivos. Este reglamento plasma la voluntad de los
condminos, desarrollado con el fin de establecer las formas de actuar en casos
concretos y que sern de uso diario, tan importantes asuntos como lo es la
administracin y las facultades con las que se pueda contar, para desarrollar sus
funciones logrando el cumplimiento de sus fines a cabalidad. Pero en Guatemala el
cumplimiento de este reglamento de hecho queda sujeto slo a la buena voluntad de
los condminos, pues a falta de una legtima representacin legal del condominio no
tiene fuerza coercitiva en la prctica.
Como se ha observado a travs de la cita y comentarios de los distintos artculos del

Cdigo Civil, no se cuenta con todos los elementos normativos necesarios para una
correcta aplicacin del rgimen de propiedad horizontal, dificultando de esta manera su
adecuado desempeo. Por los vacos legales que se han demostrado, es evidente que
los condminos necesitan ser legalmente considerados una unidad, un solo ser
jurdico, inscrito y constituido, para que al momento de ser representados se incluya a
todos como uno solo y no en la forma en que actualmente se regula, pues lo nico que
est inscrito es el rgimen, no as los condminos como una persona jurdica
establecida.
Registro
El artculo 1124 del Cdigo Civil, enumera puntualmente los casos que deben ser
objeto de inscripcin en el Registro de la Propiedad, dentro de los cuales 6) Los
ttulos en que conste que un inmueble se sujeta al rgimen de propiedad horizontal...
Con lo anterior queda clara la importancia de la sujecin registral del rgimen, dndole
un carcter de obligatoriedad al mismo para poder surtir efectos y ser oponible frente a
terceros, tal como lo indica el artculo 1148 del Cdigo Civil conforme el cual
nicamente perjudicar a tercero lo que aparezca inscrito o anotado en el Registro.
Por tercero se entiende el que no ha intervenido como parte en el acto o contrato. Los
ttulos inscritos o anotados surtirn efectos contra tercero y aun contra los acreedores
singularmente privilegiados, desde la fecha de su entrega en el Registro. Como se
puede apreciar es parte de los principios registrales bsicos y que por el hecho de
cumplir con este precepto legal, se otorga una proteccin erga omnes, dndole lugar de
primaca y fuerza al derecho reconocido dentro del propio Registro.
Especficamente sobre el Registro del rgimen de propiedad horizontal, los artculos
1195 al 1205 del Cdigo Civil desarrollan los requisitos especiales y necesarios que se
debe cumplir para ello. No obstante, se advierte ver la inconsistencia en la regulacin y
en ello radica parte del objetivo de este trabajo, en el sentido que debera existir una
disposicin especfica que indique que por el hecho de su inscripcin en el Registro de
la Propiedad el conglomerado de condminos constituyen una persona jurdica, la cual
deber ser inscrita en forma separada del inmueble sometido a rgimen de propiedad
horizontal como un ente separado con existencia jurdica propia
Ley del Impuesto al Valor Agregado Decreto Nmero 27-92
A pesar de que las leyes fiscales no tratan lo relativo a la propiedad horizontal,
deberan vincularse en una forma ms puntual para el propio beneficio del fisco y
respectivamente de los condminos, como se justificar a continuacin tomando como
base algunos artculos que son relevantes con el tema.
Objeto y Campo de Aplicacin
Segn el artculo 1. Se establece un Impuesto al Valor Agregado sobre los actos y
contratos gravados por las normas de la presente ley, cuya administracin, control,
recaudacin y fiscalizacin corresponde a la Direccin General de Rentas Internas.
Por mandato legal esta atribucin corresponde ahora a la Superintendencia de
Administracin Tributaria (SAT) por lo que, es la institucin gubernamental encargada
de todo lo relativo a este impuesto. Tal como lo establece la Ley Orgnica de la
Superintendencia de Administracin Tributaria, Decreto 1-98 en su artculo 3 Es objeto
de la SAT, ejercer con exclusividad las funciones de Administracin Tributaria
contenidas en la legislacin tributaria, la recaudacin, control y fiscalizacin de todos
los tributos internos y todos los tributos que gravan el comercio exterior, que debe

percibir el Estado, con excepcin de los que por ley administran y recaudan las
municipalidades.
Para dar mayor claridad en el cambio de funciones tributarias, es conveniente citar el
artculo 49 del mismo cuerpo legal el cual establece: La SAT deber ir asumiendo de
forma gradual, total o parcialmente, las funciones, atribuciones y competencias que
tengan asignadas a la fecha de entrar en vigencia la presente ley, la Direccin General
de Rentas Internas y la Direccin General de Aduanas. Tambin asumir las funciones
de fiscalizacin tributaria que estn asignadas a la Superintendencia de Bancos.
Para los efectos de dicha ley se entender, segn su artculo 2
1) Por venta: Todo acto o contrato que sirva para transferir a ttulo oneroso el dominio
total o parcial de bienes muebles o inmuebles situados en el territorio nacional, o
derechos reales sobre ellos, independientemente de la designacin que le den las
partes y del lugar en que se celebre el acto o contrato respectivo;
2) Por servicio: La accin o prestacin que una persona hace para otra y por la cual
percibe un honorario, inters, prima, comisin o cualquiera otra forma de remuneracin,
siempre que no sea en relacin de dependencia;
6) Por contribuyentes: Toda persona individual o jurdica, incluyendo el Estado y sus
entidades descentralizadas o autnom as, las copropiedades, sociedades irregulares,
sociedades de hecho y dems entes an cuando no tengan personalidad jurdica, que
realicen en el territorio nacional, en forma habitual o peridica, actos gravados de
conformidad con esta ley.
El artculo citado parcialmente permite establecer lo que esta ley comprende como
venta y servicio. Esto aplicable especficamente a las operaciones realizadas por los
condminos como parte del rgimen de propiedad horizontal, ya que dentro de ese
conglomerado al cual pertenecen, podrn realizar ventas de cosas comunes y podrn
contratar servicios que sean necesarios para el correcto desempeo de su propio
edificio. Los contribuyentes son determinados especficamente, con lo que se indica la
posibilidad que los condminos al conformar una persona jurdica bajo un solo nmero
de finca, folio y libro estaran afectos a este impuesto y, por lo tanto, podran recuperar
el crdito fiscal que se obtenga por medio de las acciones derivadas de esta ley.
Hecho generador
Al tenor del artculo 3.se estableceEl impuesto es generado por .2) La prestacin de
servicios en el territorio nacional.
Lo que hace que este impuesto se genere y se considere una obligacin fiscal, es el
hecho de contratar servicios dentro del territorio guatemalteco. A pesar que este
artculo hace una enumeracin ms detallada, se cita este numeral a manera de
ejemplo para establecer que la Ley del Impuesto al Valor Agregado no contempla
dentro de su articulado su aplicacin al rgimen de propiedad horizontal como tal, pero
s la posibilidad de hacerlo mediante la constitucin de una persona jurdica. Cabe
preguntarse la conveniencia que tendra para los condminos la incorporacin de los
inmuebles sujetos a la propiedad horizontal a este impuesto, ya que tendra como
consecuencia el beneficio de recuperar el crdito fiscal por el IVA que pagan con motivo
de su aplicacin.
Ley del Impuesto sobre la Renta Decreto Nmero 26-92
Objeto y Campo de Aplicacin

El artculo 1 de la citada Ley disponeSe establece un impuesto sobre la renta que

obtenga toda persona individual o jurdica, nacional o extranjera, domiciliada o no en el
pas, as como cualquier ente, patrimonio o bien que especifique esta ley, que provenga
de la inversin de capital, del trabajo o de la combinacin de ambos.
Como advierte, se produce el hecho generador de este impuesto por todas las rentas;
lo especial que se puede destacar es el hecho que menciona a las personas
individuales o jurdicas, siendo contribuyentes tanto en lo individual como en lo
colectivo una misma persona, situacin que es relevante para el presente estudio.
Segn su artculo 2.Quedan afectas al impuesto todas las rentas y ganancias de
capital obtenidas en el territorio nacional, as como que Son contribuyentes del
impuesto, las personas individuales y jurdicas domiciliadas o no en Guatemala, que
obtengan rentas en el pas, independientemente de su nacionalidad o residencia y por
tanto estn obligadas al pago del impuesto cuando se verifique el hecho generador del
mismo. Para los efectos de esta ley, los entes, patrimonios o bienes que se refieren a
continuacin, se consideran como sujetos del Impuesto Sobre la Renta: los
fideicomisos, los contratos en participacin, las copropiedad es, las comunidades de
bienes, las sociedades irregulares, las sociedades de hecho, el encargo de confianza,
la gestin de negocios, los patrimonios hereditarios indivisos, las sucursales, agencias
o establecimientos permanentes o temporales de empresas o personas extranjeras que
operan en el pas y las dems unidades productivas o econmicas que dispongan de
patrimonio y generen rentas afectas, segn el artculo 3. En este artculo no se
menciona especficamente al rgimen de propiedad horizontal, pero si que se
encuentran afectos al mismo tanto las personas individuales como las jurdicas. Con
esto se pretende demostrar que a pesar de poder ser objeto del pago de este impuesto,
la legislacin en materia tributaria no establece propiamente a estos sujetos como
contribuyentes. De hacerlo as, o bien, por medio de la constitucin de la persona
jurdica de todos los condminos, el fisco se vera beneficiado en la recaudacin de
este impuesto.
Finalmente el artculo 4 dispone que Se considera renta de fuente guatemalteca todo
ingreso que haya sido generado por capitales, bienes, servicios y derechos de
cualquier naturaleza invertidos o utilizados en el pas, o que tenga su origen en
actividades de cualquier ndole desarrolladas en Guatemala, incluyendo ganancias
cambiaras, cualquiera que sea la nacionalidad, domicilio o residencia de las personas
que intervengan en las operaciones y el lugar de celebracin de los contratos.
Ley del Impuesto nico Sobre Inmuebles
Objeto y campo de aplicacin
Conforme lo establece el artculo 1 Se establece un impuesto anual cuyo hecho
generador es la propiedad o posesin de un bien inmueble ubicado en el territorio de la
Repblica de Guatemala, independientemente de que el inmueble se encuentre inscrito
o no en el Registro de la Propiedad. Para los efectos de la determinacin del impuesto,
se comprende terreno y construccin en el rea urbana y solamente extensin territorial
en las reas suburbana y rural.
Para el caso de los inmuebles sujetos a la propiedad horizontal, este impuesto
establece la obligacin anual de pago sobre la propiedad o posesin de bienes
inmuebles. Por lo tanto estn obligados a efectuar el pago correspondiente. En la
actualidad, como rgimen en s, no se lleva a cabo dicho pago. El artculo 3 de la

misma ley, establece e identifica los sujetos pasivos del impuesto dentro de los cuales
se incluyen como contribuyentes a las personas individuales o jurdicas propietarias o
poseedoras de bienes inmuebles situados en el territorio de la Repblica.
Asimismo las copropiedades, las sociedades irregulares o de hecho, y los dems entes
que conformen la figura de sujeto pasivo del impuesto, an cuando no tengan
personalidad jurdica propia entre otros. Para el caso objeto de este estudio, la
propiedad horizontal aun cuando no tenga establecida legalmente su personalidad
jurdica se encuentra afecta a este impuesto. No se debe olvidar que el propietario
catastral no es la persona jurdica, sino ms bien, cada propietario es dueo de la finca
filial que se deriv de la divisin de la finca matriz, por lo que el hecho de pagar como
copropietarios y adems como miembros de la persona jurdica podra considerarse
doble tributacin.
A pesar de lo anterior, es importante sealar que no se establece claramente el efecto
que sobre las reas comunes tendr este impuesto, ya que al momento y en la
prctica, al no estar unificado el inmueble sujeto a la propiedad horizontal en una sola
persona jurdica el impuesto se cubre nicamente sobre las partes privativas de cada
uno de los condminos.
El hecho de reunir en una sola figura legal al conglomerado de condminos sujetos al
rgimen de propiedad horizontal, podra beneficiar la recaudacin fiscal, previendo las
reas comunes de estos inmuebles, los cuales al momento no cumplen con esta
disposicin legal.
A pesar que la mencin de la legislacin tributaria se hace de una manera parcial, se
pretende determinar que si un rgimen de propiedad horizontal no realiza los trmites
para conformarse como una unidad vlidamente reconocida por la ley, no se encontrar
afecta a dicho impuesto, siendo una prdida tanto para el fisco como para los mismos
condminos.

CAPITULO IV
ANLISIS DE LEGISLACIN COMPARADA
4.1 Mxico
4.1.1 Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal
En el Distrito Federal de Mxico rige la Ley de propiedad en condominio de inmuebles,
publicada en el Diario Oficial de la Federacin el 31 de diciembre de 1998. Al entrar a
analizar en detalle la mencionada legislacin es necesario citar algunas de las normas
que sta contiene, para llegar a determinar en su contenido las reas que interesan a la
presente investigacin.
Conforme el artculo 1 de la Ley en referencia, sus disposiciones ... son de orden
pblico e inters social, tienen por objeto regular la constitucin, modificacin,
organizacin, funcionamiento, administracin y terminacin del rgimen de propiedad
horizontal. As mismo regula las relaciones entre los condminos y entre stos y su
administracin, estableciendo las bases para resolver las controversias que se susciten
con motivo de tales relaciones.... .
Por lo tanto, es la mencionada Ley la que se encarga de regular todo o relativo al
rgimen de propiedad horizontal en el Distrito Federal y, lo que es de inters en el
presente estudio, lo relativo a su administracin.

Segn el artculo 2 de la Ley Se entiende por: administrador profesional: Es la persona

fsica o moral, que no resida en el condominio, que demuestre capacidad o
conocimientos en administracin de condominios y que sea nombrado administrador.

De lo anterior podemos extraer que en la legislacin mexicana el administrador puede

ser una persona natural o bien una persona moral con personalidad jurdica, que posea
conocimientos en la materia, tenga experiencia en la misma y no viva dentro del edificio
objeto de administracin.
Al tenor del artculo 3 de la Ley Se le denominar condominio al grupo de
departamentos, viviendas, casas, locales o naves de un inmueble, construidos en
forma vertical, horizontal o mixta, para uso habitacional, comercial o de servicios,
industrial o mixto, y susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida
propia a un elemento comn de aquel o a la va pblica y que pertenecieran a distintos
propietarios, los que tendrn un derecho singular y exclusivo de propiedad sobre su
unidad de propiedad exclusiva y, adems, un derecho de copropiedad sobre los
elementos y partes comunes del inmueble, necesarios para su adecuado uso o
disfrute....
El anterior concepto se cita para establecer cual es la definicin que sta legislacin
tiene sobre el condominio, para tener claro que al analizar los presentes artculos se
est en concordancia con lo que se entiende ya sea en la legislacin guatemalteca o en
la doctrina, en relacin con el concepto de condominio.
En un artculo an ms especfico se establece lo que se entiende por propiedad
horizontal, incorporando -como se ver a continuacin-los elementos bsicos que
integran el rgimen.
En efecto, conforme el artculo 5 literal b) de la Ley, un condominio horizontal ...Se
constituye en inmuebles con construccin horizontal donde el condmino tiene derecho
de uso exclusivo de parte de un terreno y es propietario de la edificacin establecida en
el mismo, pudiendo compartir o no su estructura y medianera, siendo titular de un
derecho de copropiedad para el uso y disfrute de las reas del terreno, construcciones
e instalaciones destinadas al uso comn...
Se advierte de la definicin anterior que concuerda con las analizadas anteriormente en
este trabajo, al incluir dentro de la misma la bipolaridad de derechos, al conformarse el
rgimen por derechos exclusivos y comunes. En este tema no existe mayor aporte o
novedad, por tratarse simplemente de una definicin que menciona los elementos
caractersticos de la figura.

Segn el artculo 31 de la Ley La escritura constitutiva es la que establece las

caractersticas y condiciones para la organizacin y funcionamiento social del
condominio.
El rgano supremo del condominio es la Asamblea General de condminos. De tal
norma se destaca la importancia que la legislacin mexicana le concede a la escritura
constitutiva del rgimen, ya que dentro de sta se debe incluir todo lo relativo a la forma
de manejar el mismo. Tal importancia podra compararse a la fuerza legal que posee la
escritura pblica de constitucin de una sociedad annima, porque dentro de sta se
establecen todos los parmetros para regular su funcionamiento y desempeo.
Adems, es importante sealar que el rgano supremo lo es la asamblea general de
condminos.
Segn se dispone en el artculo 35 La asamblea general tendr las siguientes
facultades: II. Nombrar y remover libremente al administrador o administradores, en
los trminos de la presente ley, de la escritura constitutiva y el reglamento;.... IV.
Precisar las obligaciones y facultades del administrador frente a terceros y las
necesarias respecto de los condminos, de acuerdo a la escritura constitutiva y el
reglamento del condominio.
Queda claro de tal disposicin que por ser la asamblea el rgano superior dentro del
condominio, ser sta la facultada de designar a la persona encargada de representar
a los condminos, de determinar las facultades que posea el administrador atendiendo
por supuesto a lo preceptuado por la escritura constitutiva y en el reglamento del
condominio.
Segn precepta el artculo 37 Los condominios sern administrados por la persona
fsica o moral que designe la Asamblea General en los trminos de esta ley y el
Reglamento...
Se hace nfasis en la posibilidad que sea una persona moral o jurdica la que funja
como administrador del condominio.
De conformidad con el contenido del artculo 38 en su ltimo prrafo II. Al contratar
un administrador profesional ya sea persona fsica o moral, deber acreditar
experiencia en administracin de condominios.
Parece interesante sealar que ste administrador profesional deber cumplir con
varios requisitos previos y posteriores a su nombramiento definitivo, como lo es
protocolizar dicho nombramiento y presentarlo a registro en la Procuradura General de
la Nacin.

Como se seala en este trabajo, es necesario llevar a cabo la inscripcin del

nombramiento en un ente pblico -en este caso, en la Procuradura General de la
Nacin, con lo cual se le confiere una legitimidad registral de reconocimiento jurdico.
As mismo, el nombrado como tal deber someterse en un plazo mximo de treinta
das posteriores a su nombramiento a una capacitacin o actualizacin que imparte la
mencionada Procuradura en esta materia. La anterior disposicin es vlida y
justificada, ya que beneficia a todos los condminos y asegura el mejor desarrollo de la
administracin, contando adems con personalidad jurdica por tratarse de una persona
moral que, como se ver adelante, cuenta con facultades de representacin para llevar
a cabo su funcin en una forma ms completa y acorde al punto de la investigacin.
Por su parte, el artculo 43 dispone que corresponder al administrador: XVI .Exigir,
con la representacin de los dems condminos, el cumplimiento de las disposiciones
de esta Ley y el reglamento y de la escritura constitutiva... XVII. En relacin con los
bienes comunes del condominio, el administrador tendr facultades generales para
pleitos, cobranzas y actos de administracin de bienes, incluyendo a aquellas que
requieran clusula especial conforme a la Ley. Si a ello se le agrega que tiene la
legitimidad de representacin legal se puede establecer que en caso de incumplimiento
de dichas disposiciones tambin tiene la fuerza coercitiva necesaria para hacerlas
cumplir por la va judicial.
La norma citada ilustra que dentro de la legislacin mexicana las funciones del
administrador estn revestidas de una amplia representacin, pues an cuando se
necesite clusula especial se encontrar investido de esas facultades generales por
mandato de la propia Ley.
El administrador acreditar su calidad como tal por medio de la escritura constitutiva del
condominio y, tambin, con la protocolizacin del acta de asamblea por la cual fue
nombrado, la cual deber inscribirse en el registro que especifica la propia Ley. Esta
posibilidad de inscripcin marca una evidente diferencia con lo establecido en la
legislacin de Guatemala que, como se ha mencionado anteriormente, si bien
establece que la representacin jurdica le corresponde al administrador, no regula lo
relativo a la inscripcin de dicha representacin.
4.2 Argentina
4.2.1 Ley 13.512. Propiedad horizontal
En Argentina rige en la materia que nos ocupa en este trabajo la Ley de propiedad
horizontal identificada como Ley 13.512, la cual fue sancionada el 30 de septiembre de
1948 y promulgada el 13 de octubre del mismo ao.

De la misma manera en que se expuso en relacin a la Ley mexicana, se procede a

citar y comentar solamente los artculos ms importantes que guardan relacin con
este trabajo, para que posteriormente se establezcan las similitudes y diferencias en
relacin con la legislacin guatemalteca.
Conforme el artculo 1 de la Ley argentina Los distintos pisos de un edificio o distintos
departamentos de un mismo piso o departamentos de un edificio de una sola planta,
que sean independientes y que tengan salida a la va pblica directamente o por un
pasaje comn, podrn pertenecer a propietarios distintos, de acuerdo a las
disposiciones de esta Ley. Cada piso o departamento puede pertenecer en condominio
a ms de una persona.
El Cdigo Argentino coincide as con otras legislaciones, las cuales sin dar una
definicin concreta s identifican en forma similar a travs de su descripcin lo que se
entiende por propiedad horizontal, incluyendo en la definicin los elementos que le son
propios.
Tal y como lo establece el artculo 9 de la Ley que se comenta, Al constituirse, el
consorcio de propietarios deber acordar y redactar un reglamento de copropiedad y
administracin, por acto de escritura pblica que se inscribir en el Registro de la
Propiedad. Dicho reglamento slo podr modificarse por resolucin de los propietarios,
mediante una mayora no menor de dos tercios. Esta modificacin deber tambin
consignarse en escritura pblica e inscribirse en el Registro de la Propiedad
La misma norma dispone que: El reglamento debe proveer obligatoriamente, por lo
menos a los siguientes puntos: a) Designacin de un representante de los propietarios,
que puede ser uno de ellos o un extrao, que tendr facultades para administrar las
cosas de aprovechamiento comn y proveer a la recaudacin y empleo de los fondos
necesarios para tal fin....
Como se observa, la ley Argentina no tipifica al consorcio de propietarios ni define su
naturaleza jurdica, pero se sugiere el reconocer la existencia de un conglomerado, es
decir, no slo se enfoca en el mero aspecto inmobiliario. Se entiende, sin embargo, que
el consorcio surge de la misma ley, toda vez que su propio texto la crea al imponer la
necesidad que los copropietarios constituyan un organismo distinto que tenga
capacidad para llevar a cabo los actos que les sean comunes.
Por consiguiente, ningn copropietario puede considerarse tercero en relacin con el
consorcio, ya que participa de l en su calidad de comunero o copartcipe. Para los
efectos de este trabajo resulta muy importante destacar que dentro de las diversas
opiniones que existen entre los juristas argentinos, priva como mayoritaria en cuanto a
este tema la que sostiene que el consorcio de propietarios es un sujeto de derecho con
personalidad propia al que la ley ha otorgado la gestin de los fines que motivan su

creacin, constituyendo el centro comn de imputacin de las relaciones inherentes al

grupo, lo que evidentemente es un aporte sustancial al rgimen ya que se identifica
como un sujeto de derecho con personalidad propia.

Conforme lo anterior, en la legislacin Argentina se establece que el consorcio es un

ente ideal con plena personalidad jurdica que puede adquirir derechos y contraer
obligaciones, siendo distinto y con carcter jurdico independiente de los miembros que
la componen.
Segn los juristas argentinos su personalidad emerge de las entraas del artculo 33
del Cdigo Civil (texto segn ley 17.711) y del artculo 9 de la Ley que se comenta. Por
lo tanto, se afirma y coincide con la postura predominante que se trata de una persona
jurdica de carcter privado regida por las reglas concebidas en los artculos 35 a 50 del
precitado Cdigo de fondo.

Es importante sealar que la voluntad de esta persona jurdica se manifiesta o expresa

por medio de la asamblea de copropietarios, la que pese a estar integrada por stos
acta en forma independiente, es decir, con personalidad distinta a cada uno de los
condminos que la integran.
Entre los derechos que adquiere el consorcio se puede mencionar a ttulo de ejemplo,
con especial referencia al tema de este trabajo, el reclamar judicial y extrajudicialmente
a inquilinos y terceros en general, el fiel cumplimiento de la ley de propiedad horizontal
y del reglamento de copropiedad.
En una frase: el consorcio posee aquellos derechos inherentes a toda persona que
tenga capacidad y legitimacin jurdica dentro de los lmites de su finalidad.
Lo cierto es que el consorcio de copropietarios nace como ente autnomo a partir de la
escritura de su formacin y de la inscripcin de tal instrumento en el Registro de la
Propiedad, teniendo a partir de entonces personalidad jurdica siempre dentro de los
fines de su propia institucin y con las propias limitaciones que en este caso le imponen
las leyes argentinas como es el caso del Cdigo Civil. La anterior solucin que se da al
inscribir el documento de constitucin en el Registro difiere de la legislacin
guatemalteca.
La disposicin de la ley Argentina es a criterio de la autora una solucin que atribuye
mayor validez al consorcio de condminos y, a la vez, fundamenta su personalidad
jurdica al encontrarse debidamente registrada.

En la legislacin Argentina, el reglamento de copropiedad representa el vnculo que une

a los copropietarios en la gestin de los intereses comunes y constituye, en
consecuencia, el verdadero estatuto inmobiliario regulador de los derechos y
obligaciones de la comunidad. Desde otro punto de vista, pero con el fin de aclarar sta
situacin, se hace notar que la ndole de la relacin jurdica existente entre el consorcio
de copropietarios y los titulares de dominio de las distintas unidades del inmueble, se
consolida en el reglamento de copropiedad, el que conlleva una naturaleza contractual,
cuyas disposiciones obligan a las partes como la ley misma. La redaccin del
reglamento implica la adopcin de diversas clusulas posibles que resultan de una
deliberacin previa entre los condminos, por lo que es un acto que, adems de contar
con los requisitos mnimos que establece la ley, puede comprender otras disposiciones
que nazcan de la voluntad de los condminos atendiendo a sus necesidades, siempre
que no contraren la legislacin aplicable al respecto y el derecho interno.
Por otra parte, conforme el artculo 10 Los asuntos de inters comn que no se
encuentren comprendidos dentro de las atribuciones conferidas al representante de los
condminos, sern resueltos, previa deliberacin de los propietarios, por mayora de
votos.
No obstante las facultades del representante de los condminos, cabe recordar que el
rgano supremo de stos son ellos mismos conformando la asamblea general y, en
consecuencia, cuentan con un poder de decisin para cualquier asunto de su inters
que no se encuentre contemplado en el acto o documento constitutivo.
La Ley Argentina en cuestin se refiere slo incidentalmente al administrador en el
citado artculo 9, cuando exige que al constituirse el consorcio se acuerde y redacte un
reglamento de copropiedad , teniendo como requisito el de proveer obligatoriamente la
designacin de un representante de los propietarios. Pero en donde la figura del
administrador de consorcios se delinea es en el artculo 11 de la Ley, en la que se
establece que El representante de los propietarios actuar en todas las gestiones ante
las autoridades administrativas de cualquier clase, como mandatario legal y exclusivo
de aquellos.
Por otra parte, no podemos olvidar que el administrador es la persona legalmente
facultada para denunciar ante juez competente, los casos de violacin cometidos por
cualesquiera de los propietarios u ocupantes, de aquellas disposiciones que contenga
las prohibiciones impuestas en el artculo 6 de la propia Ley (destinar las unidades a
usos contrarios a la moral o buenas costumbres, perturbar con ruidos molestos la
tranquilidad de los vecinos, etc).
De todo lo anterior, en la doctrina Argentina se ha sostenido una importante opinin
desde hace varios aos, en el sentido que pese al silencio de la ley sobre la

representacin que en general puede ejercer el administrador en los casos judiciales

promovidos contra el consorcio, o bien, por ste en contra de algn copropietario o
tercero, compete a dicho administrador representar judicialmente al consorcio. Esto
surge de la amplitud que en materia de representacin le ha otorgado la Ley, ya fuere
en forma expresa o implcita.
Como consecuencia, se estima que no corresponde exigirle facultades especiales en
un mandato posterior.
Como complemento de lo anterior y de acuerdo con las directivas generales que
emanan de los artculos 36 y 37 del Cdigo Civil argentino, en cuanto a las personas
jurdicas que como el consorcio adquieren y ejercen sus derechos por medio de sus
representantes, corresponde entonces remitirse a las reglas del mandato en la relacin
entre dicho consorcio y el administrador, segn lo afirman los juristas argentinos. As
mismo es importante aclarar que si bien el administrador cumple una funcin
representativa, no lo hace respecto a los miembros particulares del consorcio
(copropietarios) individualmente considerados, sino como representante del ente
(consorcio). Derivado de esto, si el administrador se extralimita en sus funciones
provocando un dao, ser responsable de culpa en la medida de su extralimitacin y
deber responder por ella ante el consorcio y no ante los copropietarios en lo individual.
De la misma manera, debe quedar claro que el administrador del consorcio no es el
responsable directo frente al copropietario perjudicado por situaciones especiales,
como lo sera por ejemplo alguna filtracin de agua en el departamento. Esto es as
porque el administrador desempea un mandato y, por consiguiente, sus acciones y
omisiones deben ser imputadas a su mandante, es decir, al consorcio, siempre que
aquel se encuentre representando al ente administrativo dentro de la esfera de sus
funciones.
En cambio, el administrador ser responsable de todo dao ocasionado a su
representado, es decir, al consorcio, derivado de dolo, culpa o negligencia en el
ejercicio de sus funciones, pues se encuentra obligado a desenvolver sus actividades
de acuerdo con las facultades legales y contractuales que le fueron atribuidas.
Por otra parte, la Ley que se comenta dispone en su artculo 19 que El Poder Ejecutivo
reglamentar esta ley estableciendo los requisitos de inscripcin en el Registro de la
Propiedad de los ttulos a que la misma se refiere, forma de identificacin de los pisos o
departamentos, planos que ser necesario acompaar, etc...
Conforme tal disposicin normativa, se denota la importante responsabilidad del Poder
Ejecutivo en cuanto a establecer los requisitos de inscripcin que se deben cumplir
para estar vlidamente respaldados por el Estado. Dentro de estos requisitos se puede

mencionar la redaccin del reglamento de copropiedad, al ser necesaria su inscripcin

en el Registro de la Propiedad.
La doctrina Argentina y la jurisprudencia dominante en ese pas consideran que el
consorcio de propietarios posee personalidad jurdica, la que se expresa a travs de
sus rganos. Asimismo, reconocen la capacidad del consorcio para comparecer en
juicio como actor o demandado, para lo cual ser representado por el administrador al
que, de acuerdo a la propia Ley, le son conferidas en forma expresa y en algunos
casos en forma implcita las facultades de un mandatario.
4.2.2 El Decreto 18.734/49 que contempla la reglamentacin de la Ley 13.512
La Ley anteriormente comentada ha sido objeto de reglamentacin por medio del
Decreto 18.734/49, as como segn Decreto 23.049/56 del 27 de diciembre de 1956,
publicado en el Boletn Oficial del 11 de enero de 1957.
El referido reglamento consta de 3 apartados y 30 artculos. En sus disposiciones
generales precepta en el artculo 1 que Sin perjuicio de la obligacin de redactar e
inscribir un reglamento de copropiedad y administracin, impuesta al consorcio de
propietarios por el artculo 9 de la ley 13.512, dicho reglamento podr tambin ser
redactado e inscripto en los registros pblicos por toda persona, fsica o ideal, que se
disponga a dividir horizontalmente en propiedad , conforme al rgimen de la Ley 13.512
un edificio existente o a cons truir y que acredite ser titular del dominio del inmueble
con respecto al cual solicite la inscripcin del referido reglamento.
Es muy importante sealar que el citado artculo reitera la obligacin legal de registro
del reglamento y, por ende, la del representante legal que se designe en dicho
reglamento, reconociendo adems la posibilidad de registro en el caso que se pretenda
dividir cualquier inmueble bajo el sistema de la propiedad horizontal. No deja dudas la
Ley en cuanto a la necesidad y obligatoriedad de inscripcin, la cual sirve de asiento
legal para la actuacin del consorcio y de su representante legal, as como del
reglamento.
Conforme el artculo 3 del Reglamento de la Ley, El reglamento de copropiedad y
administracin deber proveer sobre las siguientes materias: ...7) designacin de
representante o administrador; retribucin y forma de remocin; facultades y
obligaciones.....
Dentro del texto de ste artculo se hace una enumeracin de once apartados, los
cuales deben incluir la redaccin del reglamento, ya que se deja la posibilidad de
redactarlo en la forma en que mejor se apegue a las necesidades de los condminos, o
bien, utilizar el modelo de reglamento elaborado por la Cmara Argentina de la

propiedad horizontal, tal y como se analizar ms adelante. Sin embargo existen

ciertos aspectos que son obligatorios incluir en el reglamento y, para el inters
especfico del presente tema, a manera de ejemplo se cit la necesidad de designar al
representante o administrador del consorcio.
En su artculo 17 el Reglamento de la Ley dispone que El formulario del reglamento de
copropiedad y administracin, sus eventuales modificaciones y el plano del edificio a
que se refiere el artculo 4, sern debidamente registrados. Lo anterior hace mencin a
los documentos que sern necesarios acompaar para poder llevar a cabo la
inscripcin correspondiente.
Dispone el Reglamento en su artculo 23 que Los escribanos de registro no
autorizarn escrituras pblicas de constitucin o traspaso de dominio, u otros derechos
reales sobre pisos o departamentos, si no se hubiese inscripto previamente el
reglamento de copropiedad y administracin en el Registro de la Propiedad, o no se le
presentase en ese acto para ser inscripto simultneamente con el ttulo....

Con la norma anterior, se reitera la obligatoriedad de registro del reglamento de

copropiedad, ya que se prohbe al escribano autorizar la constitucin o traspaso de
dominio, segn sea el caso, si previamente no se ha cumplido con dicho requisito
esencial. Esto es as debido a la gran importancia que recae en el reglamento, en el
que se constituye el consorcio, se designa al administrador, se le atribuye la
representacin legal y se determinan las obligaciones y facultades de ste.
4.2.3 Reglamento de Copropiedad y Administracin
De igual manera dentro del sistema jurdico de Argentina rige el Reglamento de
Copropiedad y Administracin de fecha 21 de septiembre de 1967, que constituye un
modelo de reglamento estructurado por la Cmara Argentina de la Propiedad
Horizontal, mismo que ha sido objeto de tres ediciones, conforme ha sido aprobado en
la indicada fecha por el Consejo Directivo de la mencionada Cmara. Dicho modelo
sirve de base para que los consorcios que se constituyan lo tomen como parmetro
para su propio reglamento, ya sea utilizndolo exactamente igual, o bien, si fuera
necesario adicionando algn punto en concreto.
Dicho reglamento cuenta con veintids apartados y treinta y siete artculos. Las
disposiciones en l incluidas son meramente enunciativas y estn dirigidas a divulgar
entre el pblico en general la experiencia acumulada por la Cmara Argentina de la
propiedad horizontal, sobre los distintos temas que integran el documento, como
contribucin al conocimiento de un aspecto importante del sistema de propiedad
horizontal regido por la Ley 13.512.

A pesar de que se trata de disposiciones que no tiene el carcter de obligatorias, su

importancia reviste en tanto contienen ciertos puntos importantes de mencionar para el
presente trabajo, como lo son los siguientes:
En lo relativo al consorcio de propietarios, el modelo propone en su artculo 1 que A los
efectos de este instrumento, de acuerdo a lo dispuesto por el artculo 9 de la ley
13.512, queda constituido el consorcio que se denominar: Consorcio de propietarios
edificio _______ integrado por los titulares del dominio... Del anterior artculo se
puede observar que dentro del reglamento de copropiedad y administracin (en
adelante llamado el reglamento) se constituye e integra de manera formal el consorcio
de copropietarios, reglamento el cual deber faccionarse por medio de escritura pblica
que se inscribir en el Registro de la Propiedad. Como se ha mencionado, dicha
inscripcin le da la fuerza legal necesaria para la constitucin del consorcio y para
poder atribuirle una unidad jurdica al grupo de condminos que lo integren.
Referente a la representacin y administracin, el modelo contempla en su artculo 25
que Son rganos de representacin y administracin de la comunidad: a) el
administrador; b) la asamblea de propietarios. En este caso el administrador lleva a
cabo las decisiones tomadas por la asamblea de propietarios o consorcio.
Por su parte, en el artculo 27 del modelo se propone la norma segn la cual: El
administrador proceder como mandatario del consorcio de propietarios a los efectos
de las prescripciones de la ley 13.512. Son derechos y obligaciones del administrador,
adems de los expresamente consignados en las normas citadas, los siguientes: a)
Ejecutar las resoluciones del consorcio e interpretar y hacer cumplir el presente
reglamento de copropiedad ... k) Representar al consorcio directamente o por medio de
apoderado, ante las autoridades pblicas, sean ellas administrativas, fiscales,
policiales, municipales y o judiciales, nacionales y o provinciales, en cualquier gestin o
asunto que haga a los intereses del consorcio de propietarios..
Como se denota, en el modelo de la Cmara Argentina de la propiedad horizontal se le
otorga al administrador facultades de un mandatario para cumplir con todas sus
obligaciones. Por otra parte, le confiere un amplio rango de representacin para poder
actuar en nombre del consorcio en cualquier asunto judicial o de cualquier otra ndole,
en el cual se vea involucrado por asuntos concernientes al mismo. Esta actuacin lo
faculta por el slo hecho de ser el administrador del consorcio, sin necesidad de un
mandato inscrito especficamente para los asuntos que deba tratar. Vale mencionar que
en forma similar el Cdigo Civil guatemalteco reconoce tal facultad al administrador,
aunque no menciona el aspecto registral como se confirma de la lectura del artculo
548 de dicho Cdigo.

Tal y como lo propone el modelo de reglamento en su artculo 28 El administrador y

representante legal del consorcio queda expresamente facultado para actuar por s o
por apoderado en representacin del consorcio en todos los asuntos judiciales y o
administrativos que tenga pendientes o se le susciten en delante de cualquier fuero y
jurisdiccin que sean, incluso tribunales de trabajo, municipal de faltas y de polica
administrativa y comisiones de conciliacin, a cuyo efecto lo faculta para presentarse
ante los seores jueces y dems autoridades judiciales que correspondan...
Este artculo es complemento del anterior y enumera de manera detallada todas las
facultades que posee el administrador, al grado que se trata de un mandato general en
el cual las posibilidades de actuacin son amplias y abarca todo tipo de asuntos en los
que pueda requerirse su intervencin por verse afectado algn derecho del consorcio.
Segn el modelo de reglamento, en cuanto a la administracin y seguro el artculo 37
propone que a) Por este acto se designa administrador y representante legal del
consorcio de propietarios, a..., quin constituye domicilio en la calle..., que proceder
como mandatario a todos los efectos previstos en el presente y o en la ley 13.512 y sus
decretos reglamentarios. Asimismo en el indicado queda fijado el domicilio legal del
consorcio...
Cabe destacar de forma particular algunos aspectos importantes del precitado artculo:
a) Se confiere la representacin legal al administrador por medio del reglamento, el
cual al otorgarse por medio de escritura pblica deber inscribirse en el Registro de la
Propiedad;
b) Se establece claramente la figura del administrador del consorcio identificndolo con
su nombre para que quede constancia de la persona sobre la cual ha recado el cargo;
posteriormente, si por alguna causa dejare de serlo podr modificarse la designacin
en nueva escritura pblica y, asimismo, proceder a su inscripcin en el Registro
mencionado;
c) Se le atribuyen facultades de mandatario, segn el reglamento y la Ley de propiedad
horizontal;
d) Como complemento, el artculo establece que de tal forma queda constituido el
domicilio legal del consorcio; y
e) Se hace mencin al consorcio de propietarios, otorgndole de esa forma una
unidad jurdica, es decir, siendo los propietarios considerados uno solo.
Con base a lo anterior, se denota que dicho modelo est provisto de mltiples aspectos
regulatorios que benefician el correcto desempeo del consorcio y de su
administracin, as como que a pesar de que se hace en una manera enunciativa y no

de forma obligatoria, presenta la posibilidad de adecuarse a sus normas, siempre y

cuando los condminos estn de acuerdo en la redaccin. La redaccin propuesta
muestra una solucin prctica al problema objeto de la presente investigacin, al ser
obligatoria la inscripcin del reglamento de copropiedad y dentro del cual queda
constituido el consorcio y la personalidad jurdica de su administrador. Sobra decir que
este modelo es la gua para contar con una normativa indispensable para la inscripcin
de un reglamento de propiedad horizontal y del consorcio de propietarios.
4.2.4 Registro de administradores de propiedad horizontal creado por la Cmara
Argentina de propiedad horizontal Asimismo, en Argentina se cuenta con un Registro
de administradores de propiedad horizontal, en vigencia desde julio de 1974, creado
por la propia Cmara Argentina de propiedad horizontal.

La citada Cmara juega un papel muy importante dentro del tema que se esta tratando,
ya que adems de buscar el mejor desarrollo de esta institucin jurdica ha contribuido
entre otras cosas a redactar el modelo de reglamento de copropiedad y administracin
que se analiz anteriormente y, como se ver a continuacin, en la creacin del
Registro de administradores de propiedad horizontal.
En el artculo 1 de la normativa respectiva dispone que El Registro de administradores
profesionales de propiedad horizontal, dependiente de la Cmara Argentina de la
horizontal y actividades Inmobiliarias, cumplir las funciones ajustadas en un todo a las
disposiciones de la presente reglamentacin y en concordancia con los estatutos de la
Cmara citada.
En el artculo 2 se establece que El Registro estar abierto para la inscripcin de
quienes se dediquen profesionalmente a la administracin de propiedad es sometidas
al rgimen de propiedad horizontal y renan los requisitos que se detallarn ms
adelante, con el propsito de asegurar la idoneidad, profesionalizar la actividad, ejercer
su defensa tica y dar seguridades a quienes contraten los servicios de
administradores registrados.
En los artculos precedentes se puede advertir el objeto principal de ste registro, el
cual se considera un avance jurdico para proteger los intereses tanto del consorcio,
como de cualquier tercero que por alguna razn tenga relacin con ellos. A pesar de
haber sido creado en el ao de 1974, se puede afirmar que es una innovacin en el
campo de la propiedad horizontal, por cuanto especifica requisitos indispensables para
que se realice la inscripcin y, adems, se le da mayor importancia a la funcin que
realiza el administrador. Dentro de esos requisitos se encuentra, por ejemplo, la
necesidad de acreditar una antigedad mnima de dos aos en el ejercicio de la
profesin o, por lo menos, presentar referencias de dos administradores inscritos en
dicho registro, a manera de respaldar la actuacin del administrador, siendo necesaria
la experiencia y por lo tanto el conocimiento de la normativa concerniente a su papel, al
representar al consorcio en todas sus actividades.
Esta inscripcin no tiene mayores complicaciones, ya que los requisitos son simples
pero suficientes para conceder un respaldo. Principalmente su objetivo es velar por el
mejor desenvolvimiento del rgimen de la propiedad horizontal y el beneficio que para
los administradores significa la idoneidad profesional de los que se encuentren inscritos
en ese Registro y para terceras personas que se involucren con determinado
consorcio, ya que en dicho registro quedar constancia del administrador de cada
inmueble sujeto a ese rgimen.
La disposicin de inscribir a los administradores en un lugar especficamente creado
para ello, constituye un respaldo an ms de la obligacin de inscripcin del

reglamento de copropiedad y administracin en el Registro de la Propiedad, dentro del

cual, como ya se seal se designa al administrador y se le confiere la representacin
legal del consorcio.
Adems, es una forma simple y ordenada de llevar un control de los administradores
que tienen a su cargo la representacin de los consorcios, sin perjuicio que
eventualmente surjan cambios en la administracin y se nombre a otra persona como
representante, quedando cancelada la administracin anterior, la cual ser sustituida y
anotada correspondientemente.
En cuanto a terceras personas que tengan asuntos pendientes con determinado
Consorcio, podrn acudir al registro de administradores a verificar el nombre del
representante para poder iniciar cualquier gestin o accin en contra de ellos y dirigir
su pretensin contra la persona indicada, y no en contra de cada uno de los
condminos, como es el caso de la legislacin guatemalteca.

Se procede a puntualizar los datos relevantes que se obtuvieron del anlisis de la

legislacin Argentina:
1) Se cuenta con una amplia gama de legislacin y normas sobre el tema de la
propiedad horizontal;
2) Existe el expreso reconocimiento jurdico de un conglomerado de condminos bajo
el ttulo de consorcio de propietarios...;
3) El consorcio de propietarios tiene personalidad jurdica y es sujeto de inscripcin en
el Registro de la Propiedad;
4) El reglamento particular del consorcio es susceptible de inscripcin en un registro
pblico; y
5) Existe un sistema de colegiacin para los administradores.
4.3 Panam
4.3.1 Ley No 39 que modifica y adiciona la Ley 13 de 1993, que a su vez regula el
rgimen de propiedad horizontal o propiedad de unidades departamentales
Continuando con el anlisis de Legislacin extranjera, se analiza la Ley panamea y la
forma en que se ocupa sta del tema de la propiedad horizontal y, en especial, lo
relativo al objeto de la presente investigacin. Se utiliza como base la Ley 39 que
modific en su mayora la Ley 13, ya que dentro de la modificacin se encuentra lo
relativo al tema de estudio.

En Panam rige el rgimen de propiedad horizontal o propiedad de unidades

departamentales del 5 de agosto del ao 2002, conforme el artculo 1. Reglese el
rgimen de propiedad horizontal o propiedad de unidades departamentales por cuya
aplicacin podrn pertenecer a distintos propietarios los bienes que se enumeran en el
siguiente artculo. Cada propietario ser dueo exclusivo de su unidad departamental y
de sus anexos, y copropietario de los bienes afectados al uso comn. Los propietarios
podrn ser personas naturales o jurdicas.
De la anterior norma se puede notar que la citada Ley sigue la misma orientacin que
las leyes anteriores ya comentadas, al dar una explicacin del contenido de la
propiedad horizontal y, como se menciona en el citado artculo, en el siguiente se har
una enumeracin de los bienes que podrn pertenecer a dicho rgimen y debern
sujetarse a la misma.
Conforme el artculo 4 de la legislacin que se comenta establece, Para los efectos de
esta Ley, los siguientes trminos se definen as: ...2) Administrador: persona natural o
jurdica que administra bienes inmuebles incorporados al rgimen de propiedad
horizontal... 4) Asamblea de propietarios: organizacin de propietarios de unidades
departamentales registradas bajo el rgimen de propiedad horizontal... 8)
Copropietario: El que tiene el dominio en una cosa conjuntamente con otro u otros...
Los numerales anteriores enuncian las definiciones que el legislador panameo ha
querido dar a cada uno de los conceptos, para que no queden dudas al respecto. Vale
mencionar que de las legislaciones analizadas, es sta la nica en que se definen uno
a uno los conceptos relativos a la materia, citados a manera de ejemplificacin.
De acuerdo con el artculo 31 de la ley panamea, Para constituir el rgimen de
propiedad horizontal sobre una finca, ser necesario que el Ministerio de la Vivienda
mediante resolucin, apruebe que el edificio es apto para incorporarse al rgimen de
propiedad horizontal, para lo cual debern aportarse los planos previamente aprobados
por las autoridades competentes y el reglamento de copropiedad del edificio...
La Ley especifica como requisito esencial para la constitucin del rgimen la
presentacin de ciertos documentos ante el Ministerio de Vivienda, documentos que
debern ser aprobados por tal Ministerio con el fin de verificar que no se contrare la
Ley y, asimismo, que no se est en contra de los objetivos que persigue el rgimen de
propiedad horizontal. Dentro de las legislaciones analizadas, no se regula nada al
respecto, pues es sta la que como novedad y particular caracterstica reconoce
participacin al indicado Ministerio de la Vivienda al requerir su opinin respecto a los
documentos que han de presentarse, con la posibilidad de ser o no aprobados,
dependiendo en gran parte de su contenido.

La Ley faculta a dicho Ministerio a establecer las normas necesarias para reglamentar
el procedimiento de trmite para incorporacin al rgimen de propiedad horizontal, con
lo cual se le da un papel ms importante ya que tal autoridad puede decidir en cuanto a
la normativa aplicable para su constitucin.
Tal y como lo establece el artculo 34 de la Ley, El rgimen de propiedad horizontal se
constituir mediante el otorgamiento de escritura pblica, con la que habr de
protocolizarse copia de la resolucin dictada por el Ministerio de Vivienda, a que se
refiere la presente Ley y el reglamento de copropiedad. La escritura pblica deber
inscribirse en el Registro Pblico, previo cumplimiento de los requisitos legales.
Al citar este artculo se pretende hacer nfasis nuevamente en la obligatoriedad de
registro, tanto de la constitucin del rgimen como de la inscripcin de su reglamento,
requisito que tambin se ha podido determinar en la legislacin Argentina, lo cual trae
como consecuencia la constitucin formal del rgimen de propiedad horizontal. El
artculo 35 de misma Ley establece en una forma ms especfica la obligacin de
inscribir el reglamento de copropiedad, dentro del cual deber designarse al
administrador y las funciones que se le atribuyan.
En cuanto a la asamblea de propietarios el artculo 42 dispone que Para los efectos de
los inmuebles sujetos al rgimen de propiedad horizontal y su administracin, se
confiere personalidad jurdica a la asamblea de propietarios de cada edificio sujeto a
este rgimen. La personalidad jurdica de la asamblea de propietarios, que representa
a todos los propietarios del respectivo edificio, quedar constituida al inscribirse el
reglamento de copropiedad en el Registro Pblico y actuar bajo el nombre de
Asamblea de Propietarios de la propiedad horizontal seguida del nombre
Es de gran relevancia y muy importante la anterior disposicin, la cual claramente
reconoce la personera jurdica del conjunto de propietarios reunidos en asamblea y,
dentro del tema analizado, se considera que ese artculo constituye la norma ms clara
y que puede ilustrar respecto a la deficiencia sealada en la legislacin guatemalteca,
al referirse especficamente a los siguientes aspectos:
1) Confiere en una forma clara y directa a la asamblea de propietarios personalidad
jurdica, la cual los unifica como miembros de un Inmueble sujeto al rgimen de
propiedad horizontal, crea un centro de imputacin legal en el que recaen todos los
asuntos relativos al rgimen, diferenciando a la vez al condmino como una persona
natural con sus respectivos derechos y obligaciones de la postura que tiene esa misma
persona respecto al consorcio al cual pertenece. Por ser condmino forma parte de un
conglomerado de individuos que tienen en comn la afectacin de determinado bien
inmueble a dicho rgimen;

2) Establece que la asamblea de propietarios representa a todos los condminos

dueos (segn sea su proporcin) de las reas comunes y de las reas exclusivas de
determinado edificio sujeto al rgimen de propiedad horizontal, con lo que le otorga la
facultad de tomar decisiones concernientes a los intereses de todos sus miembros;
3) Lo ms importante es que se establece que dicha personalidad jurdica quedar
constituida al inscribirse el reglamento de copropiedad en el Registro Pblico, de una
forma que no deja lugar a dudas, evitando as la dificultad que aqueja al derecho
guatemalteco, en tanto el Cdigo Civil de Guatemala al regular lo referente a la
representacin, se limita a establecer las facultades del administrador, al cual le
corresponde la representacin legal de los condminos, pero sin mencionar sobre la
personalidad de la asamblea de propietarios o sobre su inscripcin.
4) Indica que la asamblea de propietarios actuar bajo el nombre de asamblea de
propietarios de la propiedad horizontal seguida del nombre del edificio sujeto al rgimen
de propiedad horizontal.
Ello no concurre en la legislacin vigente en Guatemala, en la que al constituirse un
rgimen de propiedad horizontal no nace a la vida jurdica un ente que agrupe a todos
los condminos dentro de una misma persona jurdica. La solucin prctica que
concede la legislacin de Panam, al establecer claramente el momento en que por
designacin legal quedar constituida la persona jurdica es a juicio de la autora un
gran avance legislativo, ya que evita dificultades posteriores y queda perfectamente
delimitada la persona jurdica como un ente distinto al de los miembros que la integran.
As mismo, le asigna un nombre que la diferencia de las dems y la hace nica, con
sus propios derechos y sus propias obligaciones, para poder actuar como tal desde el
momento en que se inscriba el reglamento de copropiedad en el Registro Pblico.
Dentro de la propia Ley panamea, en lo que se refiere a la Asamblea de propietarios,
se indica que el representante legal de sta lo ser el presidente y, como tal,
representar a la asamblea en toda clase de procesos y actos relativos al inmueble o a
su administracin. Tambin estipula la citada Ley lo relativo a la ausencia del
Presidente y la forma de suplirlo, en un orden establecido que va desde el
Vicepresidente hasta la persona que designe la asamblea de propietarios, caso en el
cual se requiere la inscripcin en el Registro sin necesidad de la intervencin del
Ministerio de la Vivienda.
Esto es as con el fin de proteger a terceros, para evitar que la asamblea quede sin
representante legal.
Para llevar a cabo las funciones de los miembros del rgimen de propiedad horizontal,
la misma Ley dedica un captulo a todo lo relativo a la junta directiva. Establece que
deber elegirse un presidente, un vicepresidente, un tesorero, un secretario y un vocal,

quienes tendrn las facultades que les confiera la Ley, el reglamento de copropiedad y
la propia asamblea de propietarios.
Agrega que los miembros de la junta directiva permanecern en el desempeo de sus
cargos hasta que sean reemplazados y sean inscritos los nuevos directores en el
Registro Pblico. Es necesario que la junta directiva se encuentre inscrita en dicho
registro para establecer con claridad que personas son las encargadas de la direccin
del inmueble sujeto al rgimen y, tambin, para que a travs de la constancia de su
inscripcin puedan actuar y acreditar su representacin en cualquier acto en que sea
necesaria su participacin, ya sea en asuntos sencillos o comunes como tambin en
cuestiones en las que tengan que ejercer su representacin frente a terceros
involucrados.
Como un requisito especial, la legislacin que se comenta establece que para ser
miembro de la junta directiva se necesita ser propietario del inmueble, as como ser
miembro de la asamblea de propietarios.
Conforme el artculo 54 de la Ley Los nombramientos de presidente, vicepresidente,
Tesorero, Secretario, y Vocal se protocolizarn e inscribirn en el Registro Pblico, y
adems deben aparecer el nombre de la persona designada y sus generales, en un
directorio el cual deber colocarse en un lugar visible del edificio.
Se regula as la obligacin de protocolizacin e inscripcin de los nombramientos de los
miembros de la junta directiva, a fin de darle publicidad a los cargos y el respaldo
jurdico que proviene de la inscripcin en el respectivo registro. Adems, como se ha
mencionado anteriormente la certificacin de la inscripcin del nombramiento es el
documento legal que autoriza a los miembros de la junta directiva en el ejercicio de sus
funciones.
Por su parte el Captulo IV de la ley contempla disposiciones que aluden al
administrador, indicando todas sus facultades y obligaciones, las que en este caso en
particular se dirigen, como la palabra lo dice, a administrar el bien inmueble sujeto al
rgimen de propiedad horizontal, con atribuciones propias de una persona que se
encarga del manejo y correcto desempeo de esta institucin jurdica, tal el caso de
convocar a la asamblea de propietarios, nombrar y remover empleados, compeler a los
propietarios a que cumplan sus obligaciones y, en fin, todo lo relativo al desarrollo del
edificio.
Dentro de la Ley que se analiza se encuentran disposiciones que hacen referencia a la
forma en que la asamblea de propietarios debe tomar sus decisiones, considerando
curioso que en casi todas ellas (dependiendo de la importancia del asunto a tratar) la
misma Ley le otorga las mayoras de votos con los que se dar por aprobado
determinado punto, como si se tratase de una sociedad annima que necesite de

votaciones de sus asociados en cuanto a las dos terceras partes de sus miembros, o
bien, la mitad ms uno de sus integrantes. Lo anterior se seala a manera de
complemento, ya que nos llama la atencin la forma en que la Ley toma algunos de los
elementos propios de una sociedad
En relacin a lo anterior cabe mencionar tambin que el administrador posee
atribuciones como las que tendra el secretario de una Sociedad por tener que realizar
funciones de este tipo, como lo son llevar un libro de actas de las asambleas y
convocar a las mismas, entre otras.
Especficamente la Legislacin panamea, establece ciertos puntos que son
importantes recalcar a los fines del presente trabajo:
1) Reconoce claramente la personalidad jurdica del conglomerado de propietarios y su
inscripcin registral, segn el artculo 42 de la Ley No 39.
2) Otorga respaldo y legitimidad registral al nombramiento de su representante legal y
junta directiva segn lo consignado en el artculo 54 de la Ley No 39.

CAPITULO V

DISCUSION Y ANALISIS DE LOS RESULTADOS OBTENIDOS

5.1 Presentacin de resultados del trabajo de campo
Un componente esencial de la presente investigacin es el trabajo de campo realizado,
cuyo objetivo primordial consiste en establecer si para fines prcticos y jurdicos existe
la necesidad de unificar a travs de una persona jurdica a los condminos sujetos al
rgimen de propiedad horizontal, otorgndole a los condminos personera jurdica y
respaldo legal a travs del registro de sus representantes legales dentro de la
legislacin guatemalteca, y para ello resulta ilustrativo tomar en cuenta las diferentes
opiniones y recomendaciones que emitieron las personas que fueron entrevistadas.
Para esto se entrevist a personas que se encuentran involucradas con el tema, con el
fin obtener mayor informacin derivado de los conocimientos y las experiencias que se
obtuvieron. Existieron diferentes puntos de vista respecto a la propuesta del presente
trabajo, siendo de gran utilidad las opiniones vertidas. Para luego con el resultado
obtenido, poder concluir el anlisis propuesto, el cual fue complementado con el trabajo
de investigacin.
Este trabajo de investigacin comprende el trabajo de campo en el que se entrevist a
un total de 30 personas, entre ellas Abogados y Notarios especialistas en materia de
propiedad horizontal y Derecho Civil; administradores de condominios, as como
Condminos, con el objeto de comprobar el sentir de estas personas en cuanto a dotar
de personalidad jurdica a los condminos sujetos al rgimen de propiedad horizontal,
para lograr a travs de sus distintas opiniones un amplio panorama, debido a que cada
opinin surgi del rol que cada uno desempeaba y de esta manera determinar si es
posible llevar a cabo la pregunta de la presente investigacin.
Dentro de la presentacin de los resultados de las entrevistas se indican los resultados
cuantitativos de las preguntas que por su forma as lo permiten, debido a que en
algunas preguntas no es posible realizar un anlisis de este tipo, sino ms bien estos
resultados son incluidos y tomados en cuenta en el captulo relativo al anlisis de la
investigacin, por tratarse de opiniones muy especficas de los sujetos entrevistados.

Pregunta No. 1, Con el fin de medir tambin el conocimiento del tema no

necesariamente a un nivel tcnico-jurdico, se consult a los entrevistados: Qu
persona considera que tiene la capacidad legal para hacer cumplir el reglamento
Interno dentro del rgimen?.
A lo que respondieron:
60 % consideran que corresponde al Administrador del condominio.
10 % consideran que corresponde a los Condminos .
13 % consideran que corresponde a Los miembros de la junta directiva.
7 % consideran que corresponde a un Mandatario .
10 % Otro
La mayora de las personas entrevistadas consideran que la persona capaz de hacer
cumplir el reglamento es el administrador del condominio, aunque se pudo percibir que
por parte de los condminos entrevistados exista desconocimiento al respecto.
Pregunta No. 2, se consult a los entrevistados: Considera necesario que los
condominios tengan un representante legal? . A lo que respondieron:
El 100 % respondi que Si es necesario contar con un representante legal.
En esta pregunta se puede establecer que por el resultado, existe uniformidad de
criterios en el sentido que para los condminos es de suma importancia contar con un
representante legal, que lleve a cabo los asuntos relativos al rgimen de propiedad
horizontal, el cual los contiene a todos como miembros. Con esto se resalta que es
bsica la representacin, pero a la vez esta representacin debe ser vlida y los debe
incluir a todos.
Pregunta No. 3, se consult a los entrevistados: Quin es el representante legal de
los condminos? . A lo que respondieron:
Consideran que el representante legal es:
57 % el Administrador del condominio
23 % el Presidente de la junta directiva
17 % Persona electa por mayora
3 % No est establecida la persona a quin compete la representacin legal.
(Ninguno)

Esta pregunta se relaciona con la anterior en el sentido de la importancia de contar con

un representante, lo cual por los entrevistados ya qued claro. El asunto es establecer
a quin le corresponde llevar a cabo esta labor y segn lo refleja el resultado, la
mayora se inclinan por el administrador del condominio y por el presidente de la junta
directiva. Por lo que a pesar de las variadas opiniones, los entrevistados, reflejan que
esa representacin recae en una persona determinada.
Pregunta No. 4, se consult a los entrevistados: Tiene conocimiento de algn caso en
el cual un condominio hubiera enfrentado problemas por la falta de un representante
legal?. A lo que respondieron:
63 % si tiene conocimiento de problemas suscitados dentro de un condominio por falta
de un representante legal.
37 % no tiene conocimiento de ningn caso.
Es conveniente agregar, que dentro de las respuestas vertidas en esta pregunta, se
ejemplificaron varias situaciones que los mismos abogados y condminos han
experimentado ante la falta de una unificacin de la representacin legal, como por
ejemplo el ser necesario acudir a otras figuras legales para poder contratar los servicios
de un pozo para determinado edificio, o el hecho de reclamar cuotas atrasadas del
mantenimiento. Este punto es muy vlido, ya que ha pesar del desconocimiento legal
de los condminos respecto a la normativa de la propiedad horizontal, si pueden
contribuir con sus experiencias y opiniones sobre la falta legal de integrar a todos los
condminos en una persona jurdica.
Pregunta No. 6, se consult a los entrevistados: Si dotar de personalidad jurdica a los
condminos sujetos al rgimen de propiedad horizontal sera una ventaja para el
condominio . A lo que respondieron:
93 % lo considera una ventaja.
7 % lo considera una desventaja.
Dentro de las opiniones cabe indicar que la mayora de entrevistados lo consideran
necesario para evitar los problemas que de la prctica se han suscitado dentro de esta
figura, una vez ms los entrevistados ejemplificaron las situaciones que por no estar
integrados en una persona jurdica les ha trado como conglomerado. Incurriendo en
gastos que podran evitarse al tener que acudir por ejemplo a la constitucin de una
asociacin de vecinos y todos los trmites que esto conlleva.
Para determinar implicaciones fiscales y tributarias que suelen surgir en las
administraciones de Regmenes de propiedad horizontal derivadas de la falta de

personera jurdica que les impide llevar y registrar contabilidad autorizada, se

formularon las siguientes preguntas:
Pregunta No. 8, se consult a los entrevistados: Si el rgimen de propiedad horizontal
se encuentra inscrito en la SAT . A lo que respondieron:
43 % establece que S se encuentran inscritos.
57 % establece que No se encuentran inscritos.
Pregunta No. 9, se consult a los entrevistados: Si los condominios sujetos al rgimen
de propiedad horizontal son contribuyentes del IVA por las facturas que pagan. A lo
que respondieron:
43% establece que si son contribuyentes
57% establece que no son contribuyentes.
Pregunta No. 10, se consult a los entrevistados: Si los condominios sujetos al
rgimen de propiedad horizontal se benefician de los crditos fiscales del IVA, por las
facturas que pagan. A lo que respondieron:
23 % establece que s se benefician.
77 % establece que no se benefician.
De las tres preguntas anteriores se pudo percibir por parte de los condminos,
desconocimiento al respecto, ya que al ser cuestionados, no pudieron establecer con
claridad los efectos fiscales relacionados con la propiedad horizontal. Por otra parte se
puede notar que la falta de personalidad jurdica de estos regmenes repercute
negativamente en la recaudacin fiscal del gobierno.
Pregunta No. 11, se consult a los entrevistados: Si considera necesario dotar a los
condminos de personalidad jurdica y la forma que recomiendan hacerlo. A lo que
respondieron:
87 % s lo consideran necesario
13 % no lo consideran necesario
Es evidente que la mayora de entrevistados apoyan el tema de este estudio, ya que a
lo largo de estas preguntas, pudieron comprender los efectos negativos de estar
desprovista de personalidad jurdica, que segn cada caso en particular, se expresaron
los problemas a los que se han enfrentado y esta implementacin sera de gran
beneficio para todos.

23 % Voluntariamente
20 % Obligatorio para todos los condminos cuyo rgimen ya est constituido.
57 % Obligatorio desde el momento de la constitucin del rgimen de propiedad
horizontal.
A este respecto los que consideran que se haga desde el momento de la constitucin
del rgimen indicaron su posicin en funcin de facilitar el proceso. Particularmente, la
autora, considera que es mejor que, de llevarse a cabo una modificacin a la
legislacin actual, esta pudiera ser aplicable a los edificios que al momento ya se
encuentran constituidos, porque el fin sera evitar las complicaciones que su falta legal
trae aparejada para todos.
Pregunta No. 12, se consult a los entrevistados: Qu tipo de figura legal considera
la ms apropiada para otorgarle personalidad jurdica a los condminos?.
Respondieron:
74 % Asociacin del condominio
7 % Asociacin no lucrativa
0 % Sociedad civil
13 % nueva figura
3 % Mandato
3 % Ninguna
Al solicitar mayor aclaracin al respecto, la mayora e inclin hacia la asociacin del
condominio, ya que en la prctica es la figura que ms se ha utilizado para solucionar
la deficiencia legal. La autora comparte el criterio de crearse una nueva figura, en el
sentido de dotar inmediatamente al rgimen de propiedad horizontal de personalidad
jurdica porque con esto se estara creando una nueva forma de asociacin, pero al
decir esto, se refiere a una agrupacin del edificio xx y no entendindose como el
concepto tradicional de Asociacin.
Pregunta No. 13, se consult a los entrevistados: Si considera que al ser obligatoria la
unificacin de los condminos a travs de la personalidad jurdica, se estara limitando
la libertad de asociacin. A lo que respondieron:
17 % Considera que s se limita la libertad de asociacin.
83 % Considera que no se limita la libertad de asociacin.

La mayora se inclina por pensar que no se limita este derecho Constitucional. Se

comparte por la autora el criterio expresado, ya que la propiedad horizontal, tiene como
parte de su esencia un carcter eminentemente asociativo, por lo que las personas que
no se encuentren de acuerdo con los parmetros de esta figura, tienen la posibilidad de
abstenerse de pertenecer a este tipo de regmenes.
5.2 Anlisis
5.2.1 Generalidades
Realizar el anlisis sobre la factibilidad de reconocer legalmente la personalidad
jurdica de los condminos sujetos al rgimen de propiedad horizontal, constituye el
objetivo principal de esta investigacin. Para llevarlo a cabo se debieron tomar en
cuenta otros temas que se encuentran ligados con el objeto de este estudio, los cuales
fueron analizados de una forma integral; tal es el caso de la persona jurdica, sus
caractersticas y su esencia, la propiedad horizontal, vista desde el punto de vista
doctrinario, as como la relacin al derecho vigente guatemalteco, sin olvidar la
legislacin comparada que ya ha sido expuesta.
Debido a que existe un acentuado proceso de urbanizacin en Guatemala, como
sucede en el resto del mundo, la necesidad de vivienda repercute en ste fenmeno y
est directamente relacionada con las limitaciones del suelo, debido al crecimiento de
la ciudad y de las poblaciones. Por otro lado, el crecimiento cuantitativo y desordenado
de las ciudades exige una transformacin eficaz, y el sistema de propiedad en
condominio o propiedad horizontal es en gran parte la respuesta a ese cambio.
Actualmente el condominio est adquiriendo una importancia que est desplazando las
formas conocidas de propiedad, lo que se explica por las ventajas que ste sistema
presenta a sus propietarios, como puede ser el aprovechamiento del espacio y la
ubicacin ms cntrica en algunos edificios.
La propiedad, entendida como el derecho de gozar y disponer de los bienes dentro de
los lmites legales, permite en este sentido, apegarse a un tipo de propiedad de
caractersticas singulares que lo hacen nico, como es el caso de la propiedad
horizontal.
Puede considerarse que sta, como forma del condominio, es un sistema nuevo,
diferente a la propiedad como lo entendan los romanos: un derecho absoluto e
ilimitado, ya que ste implica tambin un derecho singular y con otras caractersticas, al
incluir un derecho de copropiedad sobre elementos y partes comunes, en realidad es
un nuevo sistema ms acorde con la funcin social, la realidad de la vivienda y las
necesidades del hombre.

Se puede establecer que el sistema de propiedad horizontal comprende el rgimen al

que una o varias personas someten un edificio o futura construccin. Con el fin de
establecer reas de propiedad individual y reas comunes con un carcter indivisible,
dividido en pisos o departamentos.
As mismo, la propiedad horizontal constituye un derecho sobre cosa propia que, a
pesar de ser nico, se proyecta en forma privativa sobre un sector del inmueble, sobre
el cual el propietario tiene un seoro exclusivo. Con las limitaciones impuestas por su
naturaleza, por la ley y por el reglamento de copropiedad y administracin.

Al mismo tiempo la propiedad horizontal se proyecta tambin en una relacin

comunitaria respecto de otros sectores, considerados comunes por la ley o la
reglamentacin, o declarados tales por el acuerdo de los componentes del condominio.
Este sistema de distribucin de la propiedad , muestra una faceta novedosa, por medio
de la cual las personas que se someten a dicho rgimen pueden gozar de
determinados beneficios, tales como la distribucin de las cuotas derivadas del
mantenimiento de las reas comunes, evitando soportar en una forma individual con las
cargas que resulten de la manutencin de un inmueble. En general las ventajas que
puede traer este sistema, son innumerables, es por eso que actualmente es tan
utilizado.
Dentro del derecho guatemalteco, se menciona como antecedente la regulacin que en
cuestin desarrollaba el derogado Decreto 1318 del Congreso de la Repblica, sobre la
Ley de la Propiedad Horizontalmente Dividida. Y actualmente conforme lo regula el
Cdigo Civil, Decreto Ley 106, en sus artculo del 528 al 559.
Como puede apreciarse, la regulacin vigente, no ocupa ms de 23 artculos, dentro de
los cuales se ocupa de especificar, en qu consiste este sistema, a travs de la
distribucin de partes susceptibles de aprovechamiento independiente y que a la vez
cuenta con un determinado espacio comn. Adems se establece entre otras, la forma
en que se origina y el requisito de encontrarse libre de cualquier clase de limitaciones,
para poder someter el inmueble a la propiedad horizontal. ste articulado, se hace de
una manera enunciativa y descriptiva de algunos requisitos indispensables para su
constitucin, as como las facultades de los propietarios y las respectivas prohibiciones.
A travs de stos se pretende establecer el funcionamiento del sistema, ya que por
contar con reas comunes es necesario regular lo relativo a su administracin y
manejo.

Como medio principal de su manejo, el Cdigo Civil, especficamente establece que

deben ser administrados por la persona que designe la mayora de los propietarios,
adems de sujetar su actuacin dentro del contenido del reglamento de copropiedad y
administracin, con el fin de crear una administracin transparente y basada en los
intereses de los condminos.
Complementando lo anterior, se regula que el administrador, ser el representante
legal de los propietarios en todos los asuntos judiciales y extrajudiciales comunes,
relacionados con el edificio, determinando de este modo, que compete al administrador
representarlos en juicio y fuera de l, por situaciones relacionadas con el inmueble. Lo
anterior, presenta una circunstancia que dificulta el correcto desempeo y una
representacin prctica y efectiva, como lo es el hecho de no representar a un
conglomerado identificado como tal legalmente, como se ver ms adelante.
El reglamento de copropiedad, se establece con el fin de regular las relaciones
recprocas de vecindad y condominio. Incluyendo dentro de su contenido, la
administracin y todo lo relativo a los servicios comunes. Es necesario otorgarlo por
medio de la escritura constitutiva. Este reglamento podr ser modificado por los
condminos, si as lo desean, previo cumplimiento de las formalidades legales.
Por lo mismo que se trata de un sistema relativamente reciente, su regulacin en los
diversos ordenamientos jurdicos, no siempre es lo suficientemente clara, ya que dejan
de preverse y legislarse situaciones que se dan en la prctica, como es el caso de
situaciones que no estn previstas en el Cdigo Civil guatemalteco.
Para poder asegurarse que este tipo de propiedad funcione en la prctica en forma
congruente y armnica, es conveniente que, derivado del anlisis de la legislacin
vigente, se desprendan las necesidades que en la prctica se han suscitado debido a
las deficiencias legales y determinar si es necesario efectuar algunas adiciones a dicha
ley para mejorar su regulacin y llenar algunos vacos que no han sido contemplados
hasta el momento, pero que de la prctica y uso frecuente de dicha institucin se
desprende su necesidad.
Se considera de suma importancia, la unificacin de la personalidad jurdica de los
miembros del rgimen de propiedad horizontal, debido a que la legislacin actual
nicamente brinda un concepto descriptivo de su contenido, ciertas caractersticas,
elementos, requisitos y prohibiciones, sin darle un tratamiento especial a la unin legal
de sus condminos. Se establece en trminos generales que la legislacin
Guatemalteca al respecto llena la mayora de requisitos legales necesarios para su
funcionamiento, pero an as se presentan ciertas deficiencias que le brindan
fundamento a la presente investigacin.

Las personas que pertenecen a un rgimen de propiedad horizontal, lo hacen en

funcin de sus propios intereses y necesidades, esto trae aparejadas varias
consecuencias jurdicas. Por una parte, ellos son propietarios de su espacio,
especficamente determinado y por la otra, son copropietarios de las reas comunes. A
la vez, por el hecho de formar parte de un conglomerado, ellos tienen relacin con el
resto de los copropietarios, lgicamente existirn asuntos que les competan por tener
ese nexo en comn, que en este caso es la copropiedad. Al darse situaciones que
requieran la opinin de todos los propietarios, ser necesario contar con un
representante o administrador, que lleve a cabo ciertos actos en nombre de todos ellos,
porque de la naturaleza de la propia institucin surgirn asuntos comunes que debern
ser atendidos.
Es el caso en la legislacin guatemalteca, que por designacin de la Ley se cuenta con
un Administrador, el cual deber ser nombrado por la mayora.
Es claro que la misma ley no unifica a los condminos en un solo ser jurdico, ya que
faculta a cada uno de ellos, considerados individualmente para tomar esta decisin
administrativa. En realidad nada tiene de malo que sea una eleccin mayoritaria, sino
es el caso, hacer notar que la misma legislacin les da a los propietarios un tratamiento
individual en cuanto a la representacin legal, cuando lo correcto sera agruparlos en
un conjunto, por el mismo hecho de pertenecer a una figura que como tal cumple un
objetivo colectivo.
Se hace mencin a la eleccin del administrador, porque la ley puede ser interpretada
en el sentido de que las acciones y facultades de ste son para representarlos a todos
como propietarios, pero en ningn caso, la eleccin del administrador, tiene como
resultado la unificacin de un grupo legal, como sera los propietarios del edificio.
Dentro del anlisis tendiente a determinar la validez jurdica de la representacin legal
del condominio como agrupacin, el Cdigo Civil establece, que el administrador es el
representante legal de los propietarios, lo que en otras palabras parece ms bien una
especie de Mandatario de los propietarios individualmente considerados y aqu se
indica, que a pesar de tener intereses colectivos y comunes, la ley les nom bra como
seres individuales y no como la colectividad a la cual realmente pertenecen. Otra cosa
sera que el administrador fuera el representante legal del conglomerado, grupo,
asociacin de propietarios sujetos al rgimen de propiedad horizontal, y al decir
asociacin se hace en el sentido de darle un carcter asociativo, valga la redundancia.
A primera vista parecera que no existe ningn problema con la representacin legal de
los condminos atribuida al administrador del condominio, pero al considerarlo ms a
fondo cabe resaltar lo siguiente:

a ) Supone que el Administrador representa a los condminos, haciendo falta mayor

precisin y claridad, ya que del texto anterior, ha de entenderse que los representa a
nombre propio y particular a cada uno de ellos pero no como ente jurdico
independiente de stos; y
b) Por otra parte el artculo citado no menciona nada en el sentido registral, ya que
obvia mencionar en qu registro deber inscribirse dicha representacin legal para que
surta efectos frente a terceros, lo cual presupone que su labor como representante
queda incompleta al quedar limitada su actuacin a determinadas funciones y sin la
claridad necesaria para actuar con esa representacin legal que se le atribuye, pero
que no queda inscrita en forma definitiva en ningn registro y que por ende no es
sostenible en un proceso. Ello sin mencionar el hecho de que no es posible tener la
representacin de un ente que carece de personera jurdica y reconocimiento registral
sobre su propia existencia legal.
Esto le impide en cierta medida una labor ms adecuada a las funciones que le han
sido conferidas por los mismos miembros del rgimen de propiedad horizontal, ya que,
por ejemplo carecer de esa personalidad jurdica le impide actuar en juicio y fuera de l
representando a la unidad del condominio, lo que sucedera en este caso, es que el
administrador representara a todos los copropietarios individualmente, pero vinculados
por asuntos relacionados con el edificio. Debido a que ste nicamente es el
administrador y para poder representar a la totalidad de miembros en cualquier asunto
judicial, lo tcnico sera contar con una autorizacin legal ms formal, como sera el
caso de encontrarse inscrito en algn registro pblico o contar con un mandato para el
caso especfico. A pesar de lo anterior, la legislacin guatemalteca le brinda al
administrador, en su calidad de representante legal, la facultad de actuar en asuntos
judiciales y extrajudiciales relacionados con el edificio, al ser promovidos a nombre o en
contra de uno de ellos. Actualmente en la prctica es necesario acreditar la
representacin de los condminos mediante un mandato otorgado bajo todos los
requisitos legales establecidos.
En algunos casos, ante la necesidad de esta unificacin legal, se ha tenido que recurrir
a otros medios, pero que no cumplen con los preceptos legales correspondientes. Tal
sera el caso de pretender actuar en juicio con un nombramiento de administrador y
representante legal, lo cual puede traer como consecuencia una excepcin de falta de
personalidad, ya que se es representante de un grupo que no se encuentra unificado
legalmente.
Estableciendo en todo caso que fuera necesario otorgar un mandato para llevar a cabo
algn asunto especfico y haciendo una interpretacin extensiva, se podra llegar con
este concepto a establecer que todos y cada uno de los condminos otorgaran al

Administrador un Mandato de tipo Judicial , el cual es legalmente factible de acuerdo

con el artculo 549 del Cdigo Civil vigente que dice que ;...El administrador tendr las
facultades generales que la ley le otorga a todo mandatario... y el artculo 548 ...El
administrador es el representante legal de los propietarios en todos los asuntos
judiciales o extrajudiciales comunes relacionados con el Edificio...
A falta de tal mandato debe entenderse que existe una seria limitacin del
administrador en cuanto a la fuerza legal de sus atribuciones, lo cual puede ser una
desventaja para los miembros del condominio, pero a su vez puede ser una desventaja
para terceras personas que por alguna u otra razn tengan asuntos pendientes con
todos los miembros del condominio. Podra mencionarse, por ejemplo, el caso de ser
necesario entablar una accin legal en contra de todos ellos. Estas terceras personas
necesitaran entonces entablar sus acciones en contra de cada uno de los miembros
del condominio, en lugar de actuar en contra de uno slo como sera el caso que dicho
condominio tuviera unificada su personalidad jurdica y por lo tanto fueran cons
iderados legalmente una unidad. Como se puede apreciar, las desventajas no slo se
pueden inclinar hacia los miembros del condominio, sino en general a cualquier
persona que en un futuro pueda tener alguna accin en contra del grupo de
condminos en general.
En la Legislacin guatemalteca, a pesar de contar con una persona que lleve a cabo
las decisiones tomadas por la mayora de los propietarios sujetos al rgimen, existen
ciertas situaciones que dan lugar a dudas o confusiones, ya que si bien es cierto que el
administrador los representa a todos, en s, l es el representante de los propietarios y
no lo es de una unidad estructurada y conformada vlidamente. En realidad, si bien la
legislacin provee de una representacin a los propietarios, no queda claro, de quin
es el representante? Del dueo del apartamento 1, 2, 3 y as sucesivamente, pero no
lo es de la colectividad de miembros unificados en una sola persona jurdica, como es
tan necesario establecer y aclarar.
Gracias a la regulacin actual, los propietarios en cierta medida s cuentan con una voz
que lleve al exterior las decisiones tomadas por la mayora de ellos, pero qu sucede
en el caso de no haber acuerdo sobre las decisiones tomadas?. En ese caso, el
administrador ya no ser el representante de todos, porque puede darse el caso que
alguno de los condminos no est interesado en determinado asunto y por lo tanto no
participe de la misma, entendido esto no en el sentido de no estar de acuerdo en la
resolucin tomada, sino que ms all, si no tiene inters siquiera de opinar.
Por otra parte, se beneficiaran con la implementacin de la persona jurdica para ste
rgimen, terceros que durante la existencia o vida jurdica del mismo, tengan relacin
con los condminos miembros del edificio, ya que podran actuar o accionar
directamente con el representante legal del conglomerado, por asuntos que les

competan a todos sus miembros. Podra darse el caso en el que una persona se vea
afectada por asuntos derivados de la actuacin de todos los propietarios. Entonces,
est la interrogante, de cules seran los pasos a seguir, para que sta persona haga
valer sus derechos frente a cada uno de los propietarios del edificio. Es poco prctico
accionar contra todos ellos por separado, ya que por ms de que pertenezcan a un
edificio, la misma ley nicamente los denomina como copropietarios, y no como la
asociacin de condminos del edificio especficamente identificado.
Es menos oneroso y ms prctico, el hecho de agrupar a los condminos en un centro
legal de imputaciones, ya que por tratarse de un sistema de propiedad con mucha
afluencia y crecimiento, es posible que los propietarios cambien constantemente, lo
cual aunque no es irreparable, puede tener consecuencias negativas en la finalizacin
de los asuntos legales que competan a la persona afectada.
De lo anterior es relevante cuestionarse Qu sucedera si un tercero quiere accionar
judicialmente contra el condominio o viceversa?, Quin sera la persona legalmente
apta y con personera? En este supuesto, tendra que accionar directamente con cada
uno de los propietarios, debido a la falta de personalidad jurdica del condominio. Esta
situacin, dificulta el actuar de terceras personas que no se encuentran inmersas
dentro del universo de la copropiedad, pero que por razones externas tienen alguna
clase de vinculacin.
Las opiniones que sobre el tema presentaron las personas entrevistadas, coinciden con
el hecho de establecer que en la prctica, se dan muchas situaciones problemticas,
consecuencia del diario vivir, y que para solucionarlas mediante la va legal, sera
conveniente poder accionar directamente contra todos los propietarios del edificio en
cuestin, y no de forma individual.
Estos problemas, varan dependiendo de la situacin, pudiendo mencionar el hecho de
ser necesario el cobro de servicios comunes prestados al condominio; o bien, las
cuotas derivadas del mantenimiento. Especficamente, con relacin a las cuotas
atrasadas, el Cdigo Civil, establece en el artculo 537: Accin contra el propietario
que viole las prohibiciones: Si el dueo de un piso, departamento o habitacin faltare
en forma grave a las obligaciones que determina el artculo anterior, los propietarios
pueden acudir al juez para que comprobados los hechos, declare la exclusin del
demandado del goce personal de la unidad y responda de los daos y perjuicios
causados a los dueos u ocupantes de los dems apartamentos. Con esto se indica
que para poder accionar en contra de alguno de los propietarios, los mismo
propietarios, valga la redundancia, tendrn que acudir ante el juez competente, sin
derivar de la propiedad horizontal, la unificacin para poder llevar a cabo los cobros de
los gastos comunes del edificio.

El problema estriba en que, por la falta de personalidad jurdica y por ende la falta de
un representante legal debidamente legitimado, no puede iniciarse ninguna accin
procesal, puesto que no tendra legitimacin activa para demandar al propietario,
debido a que el administrador para realizar sta accin legal, tendra que contar con un
mandato otorgado por cada uno de los propietarios, para efectivamente accionar en
contra del copropietario moroso.
Otra situacin, puede ser el hecho de contratar servicios que sean necesarios para el
buen funcionamiento de las instalaciones del lugar, como el mantenimiento de
elevadores, personal de limpieza o mejoras ordinarias y extraordinarias entre otras. A
travs de las opiniones consultadas, se verific el problema de contratar en nombre del
condominio, ya que para celebrar un contrato, por ejemplo la construccin de un pozo,
la constructora, como es lgico, necesita que su contraparte est perfectamente
delimitada e identificada, y en el caso analizado, los propietarios no conforman una
unidad por disposicin legal, por lo que en la prctica se ha hecho necesario acudir a
otro tipo de figuras jurdicas, con el fin de subsanar en cierta medida, este
inconveniente, como lo sera la constitucin de una Asociacin, para que en el
momento de contratar los servicios, sea sta la responsable como parte contratante.
Lo contrario pasara si todos los propietarios sujetos al rgimen estuvieran reunidos por
disposicin de la ley en un centro legal de imputaciones, como lo es la persona jurdica,
ya que a pesar de no contar con la anuencia de todos los miembros en la toma de
decisiones esta se hara en base a la mayora de votos, pero tomando en cuenta que
sera la mayora de votos de un conjunto de personas unificadas, y no dejando la
puerta abierta a opiniones aisladas como de un propietario. El hecho no es el estar de
acuerdo o no en las resoluciones tomadas, la cuestin que debe mencionarse y
resaltarse estriba en que si estuvieran unificados, esa resolucin a pesar de no contar
con la aprobacin de todos, sera considerada una resolucin de la asociacin de
propietarios.
La representacin, puede ser entendida como la facultad que permite realizar
determinados actos en lugar de otra persona. En el caso estudiado, se refiere
concretamente de una representacin conjunta, por medio de la cual al administrador,
le compete actuar en nombre de varias personas, unidas por disposicin de la ley en
una asociacin con personera jurdica unificada, a las cuales representa bajo un
consentimiento legal y vlido.
Para que todas las voluntades de los propietarios se consideren incluidas, a travs de
la representacin, es importante que sean un solo sujeto jurdico, como ya se ha
mencionado, con el fin de facilitar su ejercicio y de cumplir con los objetivos previstos
para una representacin funcional y til, para el conjunto de copropietarios.

De no llevarse a cabo esta representacin a travs de la unificacin basada en una

disposicin legal de los copropietarios, podra pensarse, de acuerdo con la legislacin
actual, que el nico camino viable para llevar a cabo las decisiones tomados en nombre
de la mayora de propietarios, consistira en que stos otorgaran en lo individual o en
conjunto, un mandato para que ste administrador a la vez representante, actuara
frente a terceros, con base a esa autorizacin legal. De otra manera no tendra como
acreditar su representacin legal.
La carencia anterior trae aparejadas varias consecuencias, como lo sera el hecho de
no contar con la autorizacin de todos los propietarios, por considerar algunos de ellos
que la decisin tomada no es de su inters o que en todo caso no le causara mayor
perjuicio el abstenerse de participar, pues en este caso, ste administrador ya no sera
el representante de todos los propietarios, sino que cumplira con la funcin que
actualmente le provee la ley al designarlo como el representante de los propietarios,
pero no de la totalidad de los mismos. Se da entonces una funcin de representacin,
pero esta sera incompleta, ya que nicamente abarcara a los propietarios que han
participado activamente en ese asunto y en todo caso no tendra documento
legalmente inscribible que lo acredite como tal.
Ms adelante el Cdigo establece en el artculo 550 los asuntos de inters comn que
no se encuentren comprendidos dentro de las facultades conferidas al administrador,
as como aquellos que corresponda a ste pero que los propietarios estimen
conveniente conocer personalmente, deben ser resueltos por la mayora de los mismos
propietarios.
Como se puede apreciar del texto anterior, la Ley establece una representacin para
los asuntos comunes, en el caso de que los propietarios as lo consideren necesario,
pero nada se menciona en relacin a que este administrador y representante lo ser de
un grupo conformado y consolidado legalmente. Sera lo mismo decir que el
representante lo es en la medida en que los propietarios se lo permitan, porque es en
realidad el representante de un ser inexistente como persona jurdica, a la cual la ley no
le ha dotado de personalidad jurdica independiente de los miembros que la componen,
en este caso de los propietarios.
Con el fin de complementar la representacin legal de los propietarios, sera fcil
pensar en otro tipo de figuras legales que llenaran este vaco, tal como lo sera otorgar
un mandato a la persona que resultara electa como administrador, pero como ya se ha
mencionado, al no establecerse una unidad de propietarios como tal, dicho mandato
carecera de uno de los puntos principales de concesin de una representacin total de
los propietarios considerados como un conjunto.

Si se utiliza la figura del mandato se pueden dar dos situaciones; la primera sera
enfocada a los mandantes, si ste no fuera otorgado por la totalidad de condminos, no
podra considerarse que se representa al conjunto de voluntades. El otro supuesto,
sera en el caso que dicho mandato s fuera otorgado bajo todas las condiciones
legales establecidas para cumplir con sus objetivos y que a la vez se encontraran
representados la totalidad de propietarios, an as no podra considerarse que se trata
de una representacin de todos los condminos, porque en este caso, se estara
representando a todos los propietarios, pero no se estara representando a la
asociacin o conjunto de condminos del edificio en cuestin.
Por otra parte, se debe tomar en cuenta el factor humano, del cual est provisto dicho
rgimen, el cual puede variar en cualquier momento, tal es el caso, de que un
condmino, decida vender un apartamento sujeto a propiedad horizontal, entonces,
qu sucedera con el mandato otorgado al administrador, cuando el anterior
propietario, ya no pertenezca al mismo?, sera un procedimiento engorroso, cada vez
que se sustituyan a las personas que integren el condominio, tomando en cuenta
adems que el nuevo propietario, podra negarse a otorgar el mandato en sustitucin o
en nombre propio, para lograr la actuacin del administrador en determinados asuntos.
Por lo anterior, se establece que el hecho de tener la opcin de otorgar un mandato al
administrador, para que acte como representante legal de los copropietarios, no es la
mejor solucin al problema, aunque en cierta medida, debido a la falta de integracin
de los propietarios como un conjunto, ha venido a ser una solucin parcial, pero que no
cumple a cabalidad con los objetivos propuestos para una autntica representacin del
conjunto de condminos.
Si bien es cierto que la ley establece que los propietarios cuentan con un representante
legal, es importante resaltar, que aunque la misma ley as lo designa, dej pasar por
alto un punto sumamente importante, como lo es el hecho de unificarlos legalmente en
forma asociativa, provista de personalidad jurdica, capaz de tener a su vez un
representante legal.
As mismo, debe puntualizarse que la legislacin actual deja tambin sin resolver lo
relativo a En qu Registro se cuenta con los libros o archivos especiales para inscribir
a tales representantes y darles as el respaldo a sus credenciales de representacin
legal? (nombramientos). El punto aqu no es negar que si se prev un representante,
sino que a pesar que la misma legislacin lo establece, deja en blanco la agrupacin de
los propietarios y se crea la deficiencia en el sentido de establecer A qu grupo o
unidad se est representado vlidamente y en dnde debe inscribirse tal nombramiento
registralmente ?

La necesidad de otorgarle personalidad jurdica a dicho rgimen se desprende de lo

antes expuesto y de la necesidad que tienen los condminos de actuar en conjunto, por
ser copropietarios de las reas comunes, as mismo sus intereses son los mismos
cuando se trata de asuntos que le competen a todo el edificio en cuestin, esto
permitira y facilitara su actuacin tanto jurdica como prctica, ya que existira una
unidad que podra concentrarlos a todos formando una sola persona jurdica y no
tantos individuos como partes contenga el edificio sometido al rgimen.
Por otra parte, en cuanto a los procedimientos legales establecidos para el
funcionamiento y autorizacin de un rgimen de propiedad horizontal, es necesario
analizar ciertos aspectos que ponen en relieve las deficiencias de la legislacin
guatemalteca respecto al tema.
Parte de los requisitos establecidos en la Ley para la constitucin del rgimen, se
basan en lo estipulado en el Cdigo Civil en el Captulo de la copropiedad, adems de
lo establecido especficamente en el Libro Cuarto, relativo al Registro de la Propiedad.
Claramente se establece que ste debe constituirse en escritura pblica, que ha de
inscribirse en el Registro General de la Propiedad Inmueble, dicho requisito, es de
suma importancia para que surta efectos frente a terceros, contando con el respaldo
legal que brinda la inscripcin registral. El Cdigo establece en el artculo 1125, que los
ttulos en que conste que un inmueble se sujeta al rgimen de propiedad horizontal,
deben inscribirse en el Registro.
Si bien es cierto que se inscribe por mandato legal, ste nicamente tiene una funcin
formal con propsitos inmobiliarios registrales, en el sentido de llevar a cabo una
operacin bsicamente de desmembrar registralmente una finca en varias fincas
filiales, reas comunes, etc. Ya que lo que traer como consecuencia, es el hecho de
someter la finca matriz al rgimen de propiedad horizontal desde el punto de vista
inmobiliario, estableciendo que se han formado las siguientes fincas filiales, las cuales
eventualmente pertenecen a varias personas, y de ah en adelante sern
independientes de la finca matriz, pero en ningn momento crea personalidad jurdica
al conglomerado de copropietarios ni se ocupa especialmente de este tema, dejando
as una laguna que en la practica es difcil llenar.
De esta misma manera, no se establece que el rgimen de condminos sujetos al
rgimen de propiedad horizontal, qued inscrito bajo el folio, libro, etc., lo que sufri
una modificacin bsicamente fue la finca matriz, y no as la unidad de personas que
son propietarios de las fincas filiales. Por lo anterior se establece que la operacin
registral, no tiene ninguna consecuencia jurdica que dote de personalidad jurdica a los
condminos, al no brindarles un reconocimiento asociativo.

Posteriormente el Cdigo, establece el registro de la propiedad horizontal, dentro del

libro Cuarto, establecindose que deber inscribirse formando tantas fincas separadas
como pisos o unidades tenga la edificacin. En este sentido la Ley deja claro que la
operacin que realiza el Registro es en funcin de establecer las fincas filiales que por
motivo del rgimen se han constituido. Adems Cada piso, departamento o habitacin
que rena los requisitos que establece el Cdigo, se debe inscribir como finca
independiente de la finca matriz, expresndose los elementos comunes a favor de la
persona que resulte ser titular de cada piso, departamento o habitacin. En base a lo
anterior una vez ms se menciona el hecho registral en s, y no la determinacin de
una persona jurdica conformada por cada uno de los propietarios de las fincas filiales.
A pesar de lo indicado anteriormente, los trmites y mecanismos establecidos por la
legislacin nacional al respecto, cabe destacar el hecho que nada menciona de cmo
debe registrarse e inscribirse la representacin de la totalidad de los condminos que
surge de stos regmenes. Ya que de la interpretacin de los artculos citados, lo nico
que queda claro es que el administrador supuestamente es el representante legal de
los propietarios, pero no se indica que tipo de formalidades deben llevarse a cabo para
otorgarle una solidez a esta representacin.
Sera una ventaja tcnica jurdica, ya que parece ilgico que exista sta figura dentro
de la legislacin donde se rene a un conglomerado de personas o copropietarios, a
los cuales la ley les confiere derechos y obligaciones dejndolos sin una unidad
preestablecida e inscribible que los pueda representar debidamente como un conjunto.
Tal y como se ha mencionado anteriormente, la persona jurdica es una institucin
claramente identificada en la legislacin, que tiene funciones que le son propias y que
estn establecidas para cumplir un fin especfico, pero que de el anlisis realizado a la
legislacin nacional, se han podido percibir ciertas faltas que si se tiene en cuenta el fin
ltimo de la institucin, sera posible, llegar a encontrar una solucin viable y prctica.
Como una parte principal de esta investigacin y continuando con el anlisis de las
situaciones y consecuencias negativas que trae aparejada la situacin de no unificarse
a los propietarios sujetos al rgimen, se puede mencionar la falta de una unidad fiscal.
Esto es en el sentido que el grupo de condminos no estn considerados legalmente
como un contribuyente. La nica forma en que esto si es establecido, es en el caso que
dichos copropietarios opten por adquirir dentro de su rgimen alguna figura jurdica,
como lo sera el caso de una Asociacin de vecinos del edificio en cuestin, o por
medio de una Sociedad, pero en todo caso, esto es la consecuencia que conlleva el
utilizar otras figuras ya establecidas para lograr los objetivos que de la actual
legislacin no pueden llevarse a cabo. En otras palabras las personas que utilizan este
sistema de divisin de la propiedad, han tenido que recurrir a otro tipo de figuras que en
cierta medida cubran el vaco actual, para que en la medida de lo posible se lleve a

cabo el cumplimiento de los fines que sean necesarios realizar, segn la naturaleza del
propio rgimen.
Retomando el aspecto fiscal, actualmente en la forma en que est regulado el rgimen,
los copropietarios, a pesar de realizar pagos por distintos servicios que son necesarios
para el correcto desempeo de la copropiedad, no pueden beneficiarse del crdito
fiscal obtenido por estos. Siendo una prdida que repercute en la administracin del
edificio, ya que ese dinero, podra reinvertirse para beneficio de todos los integrantes
del rgimen.
Los criterios en relacin a si estaban inscritos en la SAT los condominios sujetos al
rgimen de propiedad horizontal, fueron en dos sentidos, ya que el 43% estableci que
si se encuentran inscritos , pero haciendo la salvedad que esto sucede gracias a la
aplicacin de otros tipos de figuras jurdicas, y que para hacerlo slo lo pueden hacer
los que estn organizados a travs de Asociaciones o bien por medio de Sociedades
Annimas.
El otro criterio, representado por el 57% de los entrevistados, se encuadra dentro de la
situacin de establecer que no se encuentran inscritos en la SAT, debido a que no son
considerados contribuyentes, y que por lo tanto no se encuentran debidamente
inscritos
En este aspecto, a travs de las encuestas, se pudo establecer que estos inmuebles no
se encuentran inscritos como tales en la Superintendencia de Administracin Tributaria
(SAT), ya que para poder hacerlo, deben recurrir a otro tipo de figuras jurdicas que les
permita el desenvolvimiento de este aspecto fiscal. Como ejemplo se puede mencionar
la constitucin de Sociedades Annimas encargadas de la administracin del edificio, lo
cual trae como consecuencia la personalidad jurdica de ste ente y su posible
inscripcin y participacin en el rea fiscal.
En el mismo orden de ideas, los miembros del edificio considerado como una unidad,
no emiten facturas, ya que no son considerados legalmente contribuyentes. Otro sera
el caso en que el administrador estuviera registrado en la SAT y fuera l en su carcter
de administrador, el que expidiera las facturas, pero esto nunca debe interpretarse que
corresponde a la unidad de propietarios del edificio.
Por lo anterior es conveniente establecer que el hecho de no unificar la personalidad
jurdica de los condminos, no repercute nicamente en los propietarios, tambin tiene
implicaciones negativas en la recaudacin de impuestos, como es el caso de la SAT, la
cual podra incluir a todos los edificios que actualmente se encuentran constituidos, as
como a los que se inscriban y constituyan en un futuro.

Una ventaja que traera la implementacin de la unificacin del grupo de condminos,

sera la respectiva repercusin en el aspecto fiscal, ya que al constituirse el rgimen,
slo por el hecho de su constitucin, se le otorgara automticamente la personalidad
jurdica al mismo. Convirtindolo a su vez en un contribuyente, con todos los beneficios
y obligaciones fiscales correspondientes, como el pago de los impuestos a los que
estaran afectos los condominios, por formar parte de dicho edificio, al formar un
contribuyente fiscal diferente derivado de la unificacin de todos los copropietarios.
Otro asunto que se deriva de esta falta de unificacin son los asuntos municipales, ya
que del propio funcionamiento del rgimen, pueden derivarse innumerables situaciones
que ataen a ese conglomerado. Las cuestiones son infinitas, desde un reclamo por
multas impuestas, hasta la actuacin en conjunto por solicitar mejoras en las reas
cercanas al edificio, porque al momento, a pesar de contarse con la figura del
administrador, ste podr llevar al exterior las necesidades que unan a todos los
condminos, pero es en nombre de cada uno de los propietarios, y no en funcin de la
asociacin de condminos del edificio.
De constituirse el rgimen como una unidad que les otorgar automticamente la
personalidad jurdica, se facilitara a travs de sta, la actuacin de todos sus
miembros, en todo tipo de situaciones, tal y como se ha mencionado stas pueden ser
de tipo municipal, ya que el representante legal de la misma podra actuar en nombre
de todos ellos, velando por los intereses del conjunto, y no en la forma que actualmente
se encuentra dicha institucin, contando nicamente con el administrador del
condominio segn lo regula el Cdigo Civil, l cual a pesar de representar al grupo de
condminos en los asuntos del edificio, lo hace en base a una atribucin especfica
como administrado representante, pero como se ha establecido a lo largo del presente
anlisis no representa a un conjunto unificado y considerado como una persona distinta
de los miembros que lo integran.
Por tratarse de un medio en apogeo, por las necesidades, que ya han sido enunciadas,
resulta interesante establecer ciertas ventajas que se presenta de analizar el derecho
de otros pases Latinoamericanos, que algunos mejor que otros han logrado desarrollar
esta figura de una manera ms prctica y apegada a la realidad social. Y de esa
legislacin en lo posible extraer algunos criterios de direccin, en la bsqueda de la
factibilidad de darle la fuerza y personalidad jurdica necesarias en el derecho
guatemalteco a esa agrupacin comnmente conocida como CONDOMINIO y que en
el medio legal interno, tiene su figura ms prxima en el llamado rgimen de propiedad
horizontal.
Para el efecto y entre otras consideraciones y ya que las leyes extranjeras en esta
materia son bastante avanzadas, ser conveniente analizar algunas de ellas y tomar
como base sus criterios, siguiendo esa lnea para el ordenamiento jurdico vigente y as

facilitar el funcionamiento de dicha institucin y hacerlo lo ms completo posible, para

que se cumpla con todos los fines que implica la constitucin del rgimen, y derivado
de esto se le d un mejor uso al mismo, obteniendo ventajas los condminos, el fisco y
cualquier tercero que tenga relacin con el edificio.
A pesar de las diversidades legislativas de los pases que han sido analizados, se
pueden encontrar muchos puntos en comn, que hacen que la comparacin legal sea
aceptable, ya que en todas y cada una de ellas, se especifica a que se refiere el
rgimen de propiedad horizontal, bsicamente estableciendo la bipolaridad de la
institucin, al contar con derechos exclusivos y personales, aunado a derechos
comunes a cada uno de los condminos.
Adems en la mayora de estas legislaciones se regula lo relativo a la administracin
del bien sujeto a la propiedad horizontal, con el fin de no dejar desposedo de un
rgano necesario y encargado de llevar a cabo todos los asuntos que les competan a
los copropietarios, ya que es evidente, que por tratarse de derechos colectivos, siempre
surgirn situaciones que necesiten una correcta administracin en beneficio de todos,
tanto de sus miembros como de terceras personas que por cualquier motivo se
encuentren vinculados entre s.
En la Legislacin Mexicana, se presentan varias circunstancias, que son importantes
resaltar. En ella se establece principalmente la obligacin de inscripcin del
nombramiento del administrador en la Procuradura General de la Nacin, como parte
de los requisitos indispensables para su funcionamiento.
Todo asunto que la propia Ley designe como obligacin de Registro, brinda una certeza
jurdica y es principalmente oponible frente a terceros. En este caso el hecho de
establecerse la inscripcin del nombramiento del administrador, resulta un acierto en la
Legislacin Mexicana, al dotar de una fuerza legal especial al Administrador, el cual
podr acreditar su carcter por medio de la escritura constitutiva del condominio, y con
la respectiva protocolizacin del acta de asamblea por medio de la cual fue nombrado,
al ser inscrito en el registro que la misma Ley le especifica.
En el caso de Guatemala, sera conveniente inscribir el nombramiento del
Representante Legal en el Registro Civil, ya que por la materia que trata, es el lugar
apropiado, ya que la misma ley establece que es un registro de personas.
En trminos generales, Mxico coincide con el derecho guatemalteco en algunos
puntos que sirven para definir el rgimen de propiedad horizontal. Pero por otra parte,
cuenta con un punto novedoso que podra solucionar la deficiencia que ha sido
sealada dentro de la legislacin interna, con relacin a la personalidad jurdica de los
condminos como un conjunto institucional o a travs del administrador, ya que en
Guatemala se establece que el administrador ser el representante legal de los

propietarios en todos los asuntos judiciales o extrajudiciales comunes relacionados con

el edificio, sea que se promuevan a nombre o en contra de ellos. Pero no hace ninguna
referencia a la inscripcin de dicha representacin legal, por lo cual carece de fuerza
legal, es por eso que la solucin adoptada en el Distrito Federal parece apropiada.
Especficamente porque dentro de la legislacin mexicana se contempla la figura de un
administrador profesional, el cual puede ser una persona jurdica, obviamente est
dotada de personalidad jurdica, lo cual facilitara su actuacin al contar con amplias
facultades de representacin, pero principalmente la novedad estriba en que dicho
administrador deber protocolizar el nombramiento y posteriormente inscribirlo. Con lo
anterior se le da toda la fuerza legal a las actuaciones realizadas por el administrador
profesional al contar con la inscripcin.
El administrador acreditar su carcter, por medio de la escritura constitutiva del
condominio y con la protocolizacin del acta de asamblea por la cual fue nombrado,
sta deber inscribirse en el registro que se ha especificado. Esta inscripcin es la que
hace toda la diferencia con lo establecido en Guatemala, ya que esta deficiencia de la
legislacin vigente dificulta su actuacin y la forma de acreditar legalmente su
capacidad.
La inscripcin que hace alusin el derecho mexicano constituye un avance legislativo,
ya que contrario a Guatemala, no se cuenta dentro del derecho vigente con una norma
de ste tipo, el cual podra en cierta medida subsanar las fallas causadas al manejo y
desempeo del rgimen de propiedad horizontal.
En el derecho mexicano no se establece nada en relacin a la personalidad jurdica del
conglomerado de propietarios o condminos, dejndolos desprovistos de la unidad
jurdica, al igual que sucede en la Legislacin Guatemalteca, ya que sin esto el
representante legal, cumple con sus funciones, segn le han sido atribuidas, pero no se
establecen especficamente a que grupo representa como tal.
A pesar de lo anterior, el derecho mexicano, establece las caractersticas y condiciones
necesarias para la organizacin y el funcionamiento de la propiedad horizontal,
designando como rgano supremo a la Asamblea General de Condminos. Resaltando
la importancia que tiene la Escritura de Constitucin del rgimen, mediante la cual se
establecen los mecanismos para manejar la institucin.
Por ser la asamblea general, el rgano supremo, tiene ciertas facultades que permiten
desarrollar sus funciones en una forma prctica, designando al administrador y
especificando sus facultades, conforme a lo estipulado en la escritura constitutiva y el
reglamento del propio condominio.

A pesar de ser el rgano supremo, no se le considera expresamente un ente

unificado, sino ms bien, se le da un tratamiento de autoridad en la toma de decisiones
en todo lo relativo a la administracin de los asuntos que les sean comunes a todos los
propietarios.
Para obtener mayor claridad, es relevante expresar que segn el artculo 37 de la
legislacin mexicana, los condominios sern administrados por la persona fsica o
moral que designe la asamblea general, bajo los trminos establecidos legalmente y a
travs del reglamento.
Con esta atribucin de la Asamblea, son ellos los que designan a la persona que
vlidamente los representar, pero no es absolutamente clara la redaccin del artculo
en el sentido de unificarlos como propietarios del inmueble sujeto a la propiedad
horizontal.
Caso contrario y muy variado es la situacin establecida por el derecho argentino, el
cual cuenta con una amplia gama de Legislacin referente al tema del presente
estudio, dentro de las cuales se puede mencionar la Ley 13.512 de propiedad
horizontal, Decreto 18.734/49; reglamentacin de la Ley 13.512; reglamento de
copropiedad administracin y Registro de Administradores de Propiedad horizontal,
creado por la cmara argentina de propiedad horizontal. De lo anterior se puede notar,
la importancia y la abundancia legislativa en ese medio, es por eso que se cuenta con
variadas circunstancias que brindan distintos matices a la Institucin.
Por ejemplo, se puede mencionar el artculo 9, de la Ley 13.512 Ley de propiedad
horizontal, que establece Al constituirse, el consorcio de propietarios deber redactar
un reglamento de copropiedad y administracin, por medio de escritura pblica que se
inscribir en el Registro de la Propiedad.
La ley argentina especficamente no define al conglomerado de condminos, pero
coincidiendo con la doctrina de dicho pas, los juristas argentinos sostienen el criterio
que se reconoce la existencia de un conglomerado, entendiendo que el consorcio
surge de la misma naturaleza de la ley, al imponer la necesidad de que los
copropietarios, sin perjuicio de su calidad de tales, constituyan un organismo distinto
que tenga capacidad para llevar a cabo todos aquellos actos que se refieran al manejo
de las cosas comunes.
Es por lo anterior, que se ha establecido, que es la propia Ley, a travs de otros
artculos, la que le da vida e incluye la creacin y el reconocimiento tcito de un
conglomerado de condminos, distinto e independiente a cada uno de los
copropietarios, con el fin de llevar a cabo cada uno de los asuntos que sean de su
inters comunitario.

La opinin mayoritaria sostiene que el consorcio de propietarios es un sujeto de

derecho con personalidad propia al que la ley ha otorgado la gestin de los fines que
motivan su creacin, establecindolo como el mbito comn de imputacin de las
relaciones concernientes a los condminos. Lo anterior constituye un aporte al rgimen,
ya que a pesar de no establecerse puntualmente, la misma ley lo identifica como un
sujeto de derecho con personalidad propia, como un ente ideal con plena personalidad
jurdica que puede adquirir derechos y contraer obligaciones, siendo absolutamente
distinto de sus miembros considerados individualmente.
En Argentina, la postura de la personalidad del consorcio se base en el artculo 33 del
Cdigo Civil y del artculo 9 de la presente ley. Por lo tanto, afirman que se trata de una
persona jurdica de carcter privado regida por las reglas concebidas en los artculos
35 a 50 del precitado Cdigo de fondo, con relacin a la personalidad jurdica.
Como complemento de lo anterior, se puede establecer que para que ese consorcio,
tenga una voz, que lleve a cabo la voluntad de esa persona jurdica, se har mediante
la asamblea de copropietarios. Este consorcio adquiere ciertos derechos, como parte
de sus funciones y atribuciones, tales como el reclamo extrajudicial a inquilinos y
terceros en asuntos relacionados con el condominio, lo cual presenta una ventaja, al
poder accionar en contra de cualquiera de ellos, por circunstancias vinculadas con sus
intereses, sin necesidad de otorgar un mandato, ya que por medio de una disposicin
legal, se encuentra facultado para llevar a cabo estas acciones, como si fuera un
mandatario.
Es correcto decir, que por disposicin legal, el consorcio adquiere todos los derechos
derivados de la personalidad jurdica, dentro de los lmites de su finalidad, y que ste
nace a la vida jurdica a partir de la escritura de constitucin y de la inscripcin de ste
documento en el Registro de la Propiedad. Esta solucin, que contempla el derecho
argentino, brinda mayor validez al consorcio de condminos y a la vez sustenta la
personalidad jurdica del mismo mediante la inscripcin registral.
En cuanto al reglamento de copropiedad, se puede afirmar que ste constituye el
vnculo entre los copropietarios y el manejo de sus asuntos comunes. Tal como lo
indica el Decreto 18, el cual reglamenta la Ley 13.512, (objeto del anlisis anterior), es
indispensable la inscripcin previa del Reglamento de copropiedad y administracin en
el Registro de la Propiedad, de no ser as, el Escribano no autorizar la escritura
pblica de constitucin del rgimen. A travs de esta disposicin legal, se ata la
obligatoriedad de inscripcin del reglamento, con el nacimiento de la personalidad
jurdica, ya que es a travs de ste trmite, que nace a la vida jurdica el consorcio de
condminos.

Por otra parte, la Cmara Argentina de la propiedad horizontal, ha establecido el

Registro de administradores de propiedad horizontal y el reglamento de copropiedad y
administracin, sin ser de observancia obligatoria, ya que se faculta a los condminos,
a utilizar el modelo exacto que se establece dentro del mismo, realizar modificaciones,
acorde a su conveniencia, o bien, realizar uno propio, pero siempre bajo los parmetros
del modelo tipo del Reglamento de copropiedad.
A travs de este articulado se establece en el artculo 1, la denominacin y
conformacin de la unidad jurdica de los condminos, indicando que deber
establecerse la constitucin del consorcio, que se denominar, Consorcio de
propietarios del edificio el cual est integrado por los titulares del dominio respectivo.
Esto deber otorgarse mediante escritura pblica, para su inscripcin en el Registro de
la Propiedad
De lo anterior, se puede extraer, que dentro de la legislacin argentina, se presentan
circunstancias novedosas que podran ser tiles para el sistema guatemalteco, ya que
a travs de la inscripcin del Reglamento de copropiedad y administracin, en el
Registro de la Propiedad, nace a la vida jurdica el consorcio de propietarios, adems
de contar con una representacin vlida e inscrita legalmente.
Es preciso incluir dentro del presente anlisis la situacin legal que presenta la
legislacin Panamea, conforme lo preceptuado dentro de la Ley No. 39, la cual
modifica y adiciona artculos a la Ley 13 de 1993, que regula el rgimen de propiedad
horizontal o propiedad de unidades departamentales.
Dentro del articulado de la referida ley, se incluyen ciertas definiciones, de conceptos
que son de utilidad, para comprender lo que el legislador dej establecido. En este
sentido, el artculo 4, expresa que el administrador, es la persona natural o jurdica,
permitindose la opcin de ser representados indistintamente por cualquiera de las dos
clases de personas; adems, aquel ser el encargado de administrar los bienes
inmuebles incorporados al rgimen de propiedad horizontal.
Como una situacin relevante se denomina a la asamblea de propietarios como la
organizacin de propietarios de unidades departamentales registradas bajo el rgimen
de propiedad horizontal, brindndole desde un principio una unidad como
conglomerado establecido, por el hecho de pertenecer al rgimen.
En este sistema de copropiedad, la legislacin establece la intervencin del Ministerio
de la Vivienda, quin deber aprobar la constitucin de un inmueble, para poder ser
sujeto a la propiedad horizontal. Sus funciones comprenden la aprobacin de los
planos, los que debern ser previamente aprobados por las autoridades competentes;
adems deber tener conocimiento del Reglamento de copropiedad, dndole as un

campo de accin al Ministerio, con facultades para opinar en relacin a la constitucin

de regmenes que se sometan a su consideracin.
Las formalidades que se establecen para la constitucin son detalladas, y debern
cumplirse todos los requisitos legales contemplados, como el hecho de ser necesario
su otorgamiento mediante escritura pblica, debiendo protocolizarse copia de la
resolucin dictada por el Ministerio de Vivienda y el Reglamento de copropiedad.
Aunado a esto, se contempla la obligacin de presentarlo para su debida inscripcin en
el Registro Pblico.
De lo anterior, cabe destacar la imposicin de registro tanto de la constitucin del
rgimen como de la inscripcin del Reglamento, que trae como consecuencia la
constitucin formal del rgimen de propiedad horizontal.
Parte principal de ste anlisis de la legislacin comparada, pretende ubicar ventajas
jurdicas que puedan de alguna manera ayudar a solventar las lagunas legales que se
han podido determinar dentro del ordenamiento jurdico guatemalteco, es por eso que
en el caso de la Legislacin panamea, se encuentra una redaccin acorde a las
necesidades ya delimitadas, como se cita a continuacin:
Asamblea de propietarios, artculo 42: Para los efectos de los inmuebles sujetos al
rgimen de propiedad horizontal y su Administracin, se confiere personalidad jurdica
a la asamblea de propietarios de cada edificio sujeto a este rgimen. La personalidad
jurdica de la asamblea de propietarios, que representa a todos los propietarios del
respectivo edificio, quedar constituida al inscribirse el Reglamento de copropiedad en
el Registro Pblico y actuar bajo el nombre de Asamblea de Propietarios de la
propiedad horizontal seguida del nombre.
La Ley panamea citada, es clara y puntual en el hecho de conferirle personalidad
jurdica a la Asamblea de Propietarios, estableciendo adems, que por medio de sta
se encuentran incluidos y representados cada uno de los propietarios del inmueble
sujeto a la propiedad horizontal.
Para darle toda la fuerza legal, a esta disposicin se establece, el momento en que la
persona jurdica, nace legalmente a la vida, siendo sujeto de contraer derechos y
ejercer obligaciones en representacin de los miembros que la conforman.
Por la importancia de esta actuacin conjunta, la misma ley indica la obligatoriedad
registral, al ser necesaria la inscripcin en el Registro Pblico del Reglamento de
copropiedad, ya que a travs de este acto es que se considera legalmente unificada la
personalidad jurdica y por su parte constituido el rgimen.

Dentro de la variada legislacin que hasta el momento ha sido analizada, se puede

establecer que sin lugar a dudas, ste artculo, constituye la norma ms clara que
puede ilustrar respecto a la deficiencia en la legislacin guatemalteca vigente,
brindando una solucin prctica y fcil de aplicar.
Por medio de la unificacin legal de cada uno de los condminos, se crea un centro de
imputacin legal, el cual ser el punto en comn de todos ellos, pudiendo actuar a
travs de su representante legal vlidamente establecido. Por el mismo hecho de
incluirlos a todos en esa persona jurdica, los asuntos relativos al rgimen y todas las
decisiones que se tomen en ese sentido, podrn ser consideradas vinculantes para
cada uno de ellos considerados individualmente, as como en su relacin con terceros.
Al ser una norma expresa y de simple interpretacin se excluye la dificultad que
actualmente se deja ver en el derecho vigente, ya que si se pone en prctica la misma,
se solucionaran las dificultades que se han establecido, como el hecho de tener una
verdadera representacin conjunta, sin necesidad de acudir a otras figuras legales, que
a pesar de suplir esas deficiencias, no deberan ser utilizadas, porque precisamente
esas figuras, han sido creadas previendo otras necesidades, y si bien es cierto que en
la prctica si se utilizan, sera ms tcnico encontrar una solucin adecuada a esta
institucin.
Otra de las ventajas que se dejan ver, a travs de esta normativa es el hecho de
determinar al grupo de propietarios, bajo una denominacin que le es propia a cada
bien sujeto al rgimen de propiedad horizontal, evitando con esto confusiones y
facilitando su funcionamiento dentro de la vida jurdica de la misma, asignndole un
nombre que la diferencia de las dems y la hace nica, con sus propios derechos y sus
propias obligaciones, para poder actuar como tal desde el momento en que se inscriba
el Reglamento de copropiedad en el Registro Pblico.
En realidad la designacin del conglomerado de condminos, depender del nombre
que le corresponda al edificio, establecindose como Asamblea de propietarios, de la
propiedad horizontal Edificio. La denominacin es viable, a travs de la cual la
propia legislacin, le brinda una unidad jurdica que le permite actuar dentro del mbito
de sus propias atribuciones e intereses, pero bsicamente como un solo ser jurdico,
reconocido y constituido legalmente.
No estara completa la regulacin panamea, si no se mencionara lo relativo a su
administracin. Es por eso que la misma ley establece que el representante legal de
sta, ser el presidente y como tal representar a la asamblea en toda clase de
procesos y actos relativos al inmueble o a su administracin. Con lo anterior se
complementa la legislacin al brindarle una exteriorizacin de sus actos e intereses a
travs de su representante legal.

Para que ste representante pueda acreditar su calidad como tal, se establece
obligatoriamente la protocolizacin e inscripcin en el Registro Pblico de su
nombramiento, con lo cual se respalda a travs de la certificacin de la inscripcin del
nombramiento su aptitud legal para actuar en nombre de la asamblea, siendo ste el
documento legal que lo legitima en el ejercicio de sus funciones.
Por todo lo analizado anteriormente, es claro y prudente establecer las mltiples
ventajas que presenta la normativa panamea al respecto, siendo la de mejor
redaccin y mejor aplicacin, por contemplar dentro de la misma todos los supuestos
que permiten una correcta aplicacin de las funciones y objetivos que se pretenden
cumplir a travs de la constitucin de un rgimen de propiedad horizontal.
Por el hecho de tratarse de una figura de carcter comunitario y a la vez de carcter
personal, la propiedad horizontal por su naturaleza, incluye muchos aspectos de
carcter asociativo. En este sentido el hecho de solucionar las deficiencias legales
guatemaltecas al respecto, por medio de una equiparacin con el derecho panameo,
creara una persona jurdica inmediatamente desde el momento de su constitucin, por
lo que no sera correcto pensar que se vulneran aspectos constitucionales relativos a la
libertad de asociacin.
Lo anterior es de considerar, para poder lograr una solucin viable, que en ningn
sentido sea incompatible con el derecho interno, en este caso especficamente con la
Constitucin de Guatemala, porque podra argumentarse que los propietarios son
forzados a pertenecer a esta asamblea de propietarios del edificio en cuestin. Pero
coincidiendo con las opiniones versadas en las encuestas realizadas, la mayora de
argumentos son en el sentido de que, por el mismo hecho de ser una figura jurdica
mediante la cual las personas que forman parte de ella estn consientes de su carcter
asociativo, as como de su carcter exclusivo respecto a las partes independientes, no
se vulnerara dicho precepto constitucional.
En este sentido, el resultado de las encuestas reflej que de 30 personas
entrevistadas, nicamente 5 de ellas consideraron que se podra vulnerar la libertad de
asociacin. Coincidentemente con esto, las personas que opinaron en este sentido, no
tenan conocimiento de circunstancias problemticas derivadas de la ausencia de
personalidad jurdica, por lo que consideraron que no era necesario dotar a los
condminos de personalidad jurdica, ya que se podra utilizar otro tipo de figuras
jurdicas, para lograr su funcionamiento.
Complementando lo anterior, los 25 criterios restantes, se orientaron en el sentido de
establecer que no se vulnera la Constitucin, ya que la pertenencia a dicho rgimen es
de acuerdo al a voluntad de las partes, siendo consientes adems de su inminente
carcter asociativo. Ya que desde el momento en que se adquiere la copropiedad de un

bien sometido a la propiedad horizontal, existe una relacin vinculante a la misma

comunidad de propietarios, tanto en los derechos como en las respectivas
obligaciones, por lo tanto el sujeto queda en absoluta libertad de adquirir o no este tipo
de propiedad .
Aunado a lo anterior, el hecho que el inters general prevalece sobre el particular, y
especficamente en este sistema, se busca el inters de la colectividad, no se estara
obligando a los condminos a asociarse bajo la figura de la persona jurdica, sino ms
bien fomentando el derecho de asociacin, a travs de una institucin que permitira el
mejor funcionamiento de los intereses colectivos, protegiendo adems los intereses
particulares de cada uno de los condminos, por encontrarse inmersos dentro de ese
universo colectivo.

CONCLUSIONES

1. Actualmente el rgimen de propiedad horizontal est adquiriendo una importancia

que est desplazando las tradicionales formas jurdicas de propiedad, lo que se explica
por las ventajas que ste sistema presenta a sus propietarios, como puede ser el
aprovechamiento del suelo y la ubicacin ms cntrica en algunos edificios.
2. Dentro de la legislacin guatemalteca vigente, se encuentran ciertas deficiencias que
dificultan el correcto desempeo de la propiedad horizontal, teniendo como
consecuencia que en la prctica se recurra a otro tipo de figuras, para subsanar estas
circunstancias.
3. Para que todas las voluntades de los propietarios se consideren incluidas, a travs
de la representacin, es importante que sean un solo sujeto jurdico, con el fin de
facilitar su ejercicio y de cumplir con los objetivos previstos para una representacin
funcional y til, para el conjunto de condminos.
4. La inscripcin en el Registro General de la Propiedad de un rgimen de propiedad
horizontal no conlleva el reconocimiento legal de una persona jurdica independiente.
5. El conglomerado de condminos no constituyen una unidad jurdica que los agrupe a
todos como un solo ser jurdico y legal, apto para actuar en conjunto.
6. Es necesario modificar la legislacin vigente guatemalteca para subsanar el vaco
consistente en no otorgar personalidad jurdica al conglomerado de condminos, as
como la inscripcin del nombramiento de su representante legal.
7. La unificacin de los condminos bajo una persona jurdica, beneficiara a los
condminos en el manejo de sus asuntos e intereses comunes, as como a terceras
personas que por razones externas se encuentren vinculadas con dicho rgimen.
8. Los inmuebles sujetos al rgimen de propiedad horizontal, no se encuentran inscritos
como tales en la Superintendencia de Administracin Tributaria (SAT), ya que para
poder hacerlo, deben recurrir a otro tipo de figuras jurdicas que les permita el
desenvolvimiento de este aspecto fiscal.

9. La falta de unificacin de personalidad jurdica de los condminos sujetos al rgimen

de propiedad horizontal, tiene implicaciones negativas en la recaudacin de impuestos.
10. La legislacin mexicana, establece principalmente la obligacin de inscripcin del
nombramiento del administrador en la Procuradura General de la Nacin, como parte
de los requisitos indispensables para su funcionamiento. El administrador acreditar su
carcter, por medio de la escritura constitutiva del condominio y con la protocolizacin
del acta de asamblea por la cual fue nombrado, la cual deber inscribirse en el registro
indicado.
11. La legislacin argentina considera que el consorcio surge de la misma naturaleza
de la ley, al imponer la necesidad de que los copropietarios, constituyan un organismo
distinto que tenga capacidad para llevar a cabo todos aquellos actos que se refieran al
manejo de las cosas comunes. El consorcio de propietarios es un sujeto de derecho
con personalidad propia al que la ley ha otorgado la gestin de los fines que motivan su
creacin, establecindolo como el mbito comn de imputacin de las relaciones
concernientes a los condminos.
12. La legislacin argentina, presenta circunstancias novedosas que podran ser tiles
para el sistema guatemalteco, ya que a travs de la inscripcin del Reglamento de
copropiedad y administracin, en el Registro de la Propiedad, nace a la vida jurdica el
consorcio de propietarios, adems de contar con una representacin vlida e inscrita
legalmente.
13. La legislacin panamea define la asamblea de propietarios como la organizacin
de propietarios de unidades departamentales registradas bajo el rgimen de propiedad
horizontal, brindndole desde un principio una unidad como conglomerado establecido,
por el hecho de pertenecer al rgimen.
14. La normativa panamea al respecto, presenta mltiples ventajas, siendo la de
mejor redaccin y mejor aplicacin, por contemplar dentro de la misma todos los
supuestos que permiten una correcta aplicacin de las funciones y objetivos que se
pretenden cumplir a travs de la constitucin de un rgimen de propiedad horizontal.

15. Dentro de la Legislacin comparada que fue objeto de anlisis en la presente

investigacin, la legislacin Panamea es la ms clara en cuanto a los extremos
citados de Personalidad Jurdica y legitimacin registral de la representacin legal y
podra dar la pauta de una senda legislativa a seguir.
17. Al dotar a los condminos sujetos al rgimen de propiedad horizontal con
personalidad jurdica propia, el nombramiento de administrador y representante legal
deber inscribirse en el Registro Civil.
18. Se estableci que la mayora de los condminos entrevistados desconocen el tema
de la propiedad horizontal, vinculado especficamente a su representacin legal y al
hecho de conocer la situacin fiscal del rgimen.

Referencias Bibliogrficas
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1958.

Referencias Normativas:
Constitucin Poltica de la Repblica de Guatemala
Cdigo Civil de Guatemala, Decreto Ley 106
Mendoza Orantes, Ricardo; Recopilacin de Leyes Notariales y Registrales ; El
Salvador, Editorial Jurdica Salvadorea, 2003.
Ley No 13 del 28 de abril de 1993, Rgimen de propiedad horizontal o propiedad de
unidades Departamentales. Panam R. de Panam.
Ley No. 39 del 5 de agosto del 2002, Adiciones a la ley de propiedad horizontal o
propiedad de unidades departamentales . Panam, R. De Panam.
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Referencias Electrnicas:
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Espaa. 2003, 10 de noviembre
www.inmoley.com/esp/esp62.htm

Asesoramiento

legal.

Biblioteca del Congreso Nacional de Chile, Chile, 2003, 10 de octubre www.bcn.cl

Otras Referencias:
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Revista de Derecho Privado y Comunitario, No 16, Santa F, 1998.
- Gaceta Oficial, Panam R. De Panam; Sentencia de 4 de febrero de 1998; 1er
Tribunal Superior del 1er Distrito Judicial.
-Gaceta Oficial, Panam, R. De Panam; Ao XCV, No. 23,902, 7 de octubre de 1999.
-Sistemas jurdicos; Recopilacin de Jurisprudencia en materia de propiedad
horizontal, Revista Juris, No. 11, Tomo I Panam, 1997, Pgina 87 Daz Durn garca,
Julio, Tesis El Rgimen Jurdico Guatemalteco de la propiedad horizontal, Guatemala,
1979, Tesis de Licenciatura en Ciencias Jurdicas y Sociales, Leal, Pablo Adolfo, Tesis
La fundacin, su personalidad jurdica, organizacin y funcionamiento, Guatemala,
1998, Tesis de Licenciatura en Ciencias Jurdicas y Sociales, U.R.L

Anexos
LEY 49/60 DE PROPIEDAD HORIZONTAL (21 de Julio 1960; BOE nm. 176, de 23 de Julio de 1960)
Modificaciones:
Ley 2/88 de 23-2-1988 ( BOE de 27/2/88)
Ley 3/90 de 21-6-1990 ( BOE de 22/6/90)
Ley 10/92 de 30-4-1992 ( BOE de 5/5/92)
Ley 1/2000 de 7-1-2000 ( BOE de 8/1/2000)
Ley 51/2003 de 2-12-2003 ( BOE de 3/12/03)
Ley 19/2009 de 23-11-2009 ( BOE de 24/11/09)
Ley 26/2011 de 01-08-2011 ( BOE de 2/8/11)

REFORMADA
Ley 8/99 de 6-4-1999 ( BOE de 8/4/99)

POR:

PREAMBULO
El largo perodo de vigencia de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, ha
demostrado la gran utilidad de sta en muy diversos mbitos: en la regulacin de las relaciones
entre los copropietarios sometidos a su rgimen, en el fomento de la construccin y en el
urbanismo. Tanto la Ley 2/1988, de 23 de febrero, como la Ley 3/1990, de 21 de junio, significaron
un gran avance en el acercamiento de aqulla a la realidad social. Sin embargo, transcurrido el
tiempo, han surgido nuevas aspiraciones de la sociedad en materia de regulacin de la propiedad
horizontal.
Se considera as hoy en da que la regla de la unanimidad es en exceso rigurosa, en cuanto
obstaculiza la realizacin de determinadas actuaciones que son convenientes para la comunidad
de propietarios e incluso, por razones medioambientales o de otra ndole, para el resto de la
colectividad. Se ha considerado as conveniente flexibilizar el rgimen de mayora para el
establecimiento de determinados servicios (porteras, ascensores, supresin de barreras
arquitectnicas que dificulten la movilidad de personas con minusvala, servicios de
telecomunicacin, aprovechamiento de la energa solar..., etc.).
Otra de las grandes demandas de la sociedad es lograr que las comunidades de propietarios
puedan legtimamente cobrar lo que les adeudan los copropietarios integrantes de las mismas. Lo
que se viene denominando lucha contra la morosidad se pretende combatir con esta reforma a
travs de una pluralidad de medidas dirigidas a tal fin: creacin de un fondo de reserva,
publicidad en el instrumento pblico de transmisin de las cantidades adeudadas por los
propietarios, afeccin real del inmueble transmitido al pago de los gastos generales
correspondientes a la anualidad en la cual tenga lugar la adquisicin y al ao inmediatamente
anterior, responsabilidad solidaria del transmitente que no comunique el cambio de titularidad,

atribucin de carcter ejecutivo a los acuerdos formalizados en el acta de la Junta de

propietarios, establecimiento de un procedimiento gil y eficaz de ejecucin judicial para el cobro
de las deudas con la comunidad..., etc.
La presente Ley lleva a cabo tambin una regulacin actualizada de la formacin de las actas de
las juntas, funciones de los rganos de la comunidad, en particular del Administrador, que podr
ser cualquier copropietario o persona fsica con cualificacin profesional suficiente, rgimen de
convocatorias, ejercicio del derecho de voto, renuncia al cargo del Presidente y otras numerosas
materias que la realidad diaria de la vida en comunidad haba puesto de relieve que estaban
insuficientemente reguladas.
Con ello, la Ley de Propiedad Horizontal gana en flexibilidad y dinamismo, pero tambin en
eficacia, y se acomoda a los nuevos requerimientos sociales, en el convencimiento de que
seguir siendo durante las dcadas venideras una de las normas jurdicas de mayor
transcendencia para nuestro pas.

Cdigo Civil de Guatemala

DECRETO LEY NUMERO 106
ENRIQUE PERALTA AZURDIA,
Jefe del Gobierno de la Repblica

CAPITULO IV
Registro De La Propiedad Horizontal
ARTICULO 1195.- La propiedad horizontal deber inscribirse formando tantas fincas

14

separadas como pisos o unidades tenga la edificacin.

14 Ver artculo 324 del C.P.C. y M.519
En el artculo 455, tercer prrafo del C.P.C. y M., se establece que al radicarse un proceso
sucesorio, "el
juez o el notario pedirn el informe al Registro respectivo, sobre si existen o no testamentos
o donaciones por
causa de muerte otorgados por el causante."

El testimonio de la escritura que origine la primera inscripcin del edificio, deber

acompaarse de una copia de los planos del mismo y los planos de cada unidad o
piso.
ARTICULO 1196.- Los planos deben detallar la situacin, dimensiones y colindancias
del terreno, as como una descripcin del edificio, incluyendo sus servicios de agua,
electricidad y cualesquiera otros de que goce; y descripcin de cada piso o unidad, su
situacin, colindancias y datos que sean necesarios para identificarlos.
ARTICULO 1197.- La inscripcin del edificio, como finca matriz, se debe practicar en la
finca con cuyo nmero aparezca inscrito el terreno.
ARTICULO 1198.- Cada piso, departamento o habitacin que reuna los requisitos que
establece este Cdigo, se debe inscribir como finca independiente de la finca matriz, y
cada una de las nuevas fincas debe tener notas marginales de mutua referencia.
ARTICULO 1199.- La inscripcin del edificio en la finca matriz ha de expresar las
circunstancias que para toda inscripcin seala el Artculo 1131, en cuanto fueren
aplicables.
ARTICULO 1200.- En la inscripcin deben expresarse los elementos comunes a favor
del o de los que resultan ser titular o titulares del edificio total; y en su caso, de los que
correspondan a cada piso, departamento o habitacin, en la proporcin respectiva.
ARTICULO 1201.- Al inscribirse un piso, departamento o habitacin, se deben expresar
las mismas circunstancias que indican los artculos anteriores. En cuanto a la parte
que en los elementos comunes generales o limitados, en su caso, corresponde a los
titulares, el registrador har una breve referencia al asiento de la finca matriz en que
aparezcan inscritos.
El artculo 45 del Cdigo de Notariado establece que: "El notario que autorice un testamento
est obligado a
comunicar al Registrador de la Propiedad Inmueble, por escrito, en papel sellado del menor
valor, dentro de los
quince das siguientes a la fecha en que se autoriz el testamento, los datos expresados en
el artculo 1 1 93 d e l
C d igo C i vil b a jo p en a de v e in tic inc o qu e tz al e s de m u l ta , s in p e r j u ic
i o de la s d e m s responsabilidades
penales y civiles...."

ARTICULO 1202.- "Para que cada piso, departamento o habitacin, pueda inscribirse

15

independientemente de la finca matriz, es indispensable que se encuentre terminada su

construccin, lo que deber acreditarse mediante constancia extendida por la
respectiva municipalidad o por el profesional director de la obra, la que el notario
insertar en el instrumento pblico que corresponda.
Cuando la construccin no estuviere concluida, la inscripcin tendr carcter
provisional y se convertir en definitiva a solicitud del interesado, acompaando la
constancia a que se refiere el prrafo anterior."
ARTICULO 1203.- La parte proporcional o porcentaje en los elementos comunes que
corresponda al titular de cada piso o unidad, se entiende transmitida o gravada
conjuntamente con ste, sin necesidad de inscribir dicha transmisin o gravamen de la
parte proporcional de esos elementos en la finca matriz.
ARTICULO 1204.- La adicin de nuevos pisos o la adquisicin de nuevas porciones de
terreno colindantes, efectuada por la totalidad de titulares para que formen parte de los
elementos comunes del edificio, se ha de inscribir en la finca matriz, con la cual deben
unificarse las nuevas parcelas adquiridas.
ARTICULO 1205.- La cancelacin total o parcial de gravmenes que afecten el edificio
en general y las anotaciones preventivas que hagan referencia expresa al edificio o a
los elementos comunes del mismo en su totalidad, se deben practicar en la finca
matriz, dejando anotacin marginal en las fincas filiales

15 Son elementos comunes, adems del terreno, las cosas necesarias para la seguridad,
conservacin y servicios generales para el uso y goce de todo el inmueble y de cada planta.
Ver artculo 533 de este Cdigo