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Paulo. Nessas pesquisas o ator principal era o Estado, sua ausncia, e suas polticas. Alm do
Estado, as organizaes de classe e fundos de penso, que viabilizou muitas novas frentes de
urbanizao associando lote e conjuntos habitacionais, muitas vezes com arquitetura moderna.
Atribui-se esses e outros autores contemporneos a construo da idia do binmio centroperiferia10: centro bem servido de infra-estrutura, esvaziando-se de populao em contraposio
periferia desestruturada, sem oferta de trabalho, com loteamentos e conjuntos habitacionais. Essa
forma de crescimento muitas vezes transposta para cidades mdias, cujos processos de
periferizao seguem os mesmos passos j experimentados por So Paulo.
Lungo (2003, p. 18) coloca que, durante o governo militar aps a dcada de 1960, se impulsionou
uma poltica habitacional sem existir uma poltica urbana. Nos textos que reconhecem a expanso
urbana para construir habitao, como faz Lungo, muito comum a associao da expanso
perifrica baseada na oferta de lotes para auto-contruirem ou mesmo da construo via Estado
de conjuntos habitacionais e das altas taxas de crescimento populacional nas cidades, com a
industrializao crescente. Isso no apenas em So Paulo, mas tambm em outras cidades
mdias do Estado como Sorocaba, Piracicaba, Campinas, regio do Grande ABC, cujos autores
reconstrem os discursos urbansticos similares, baseados na ampliao da mancha urbana de
forma no-planejada, privada e informal.
Fins da dcada de 90, h um refinamento do debate sobre o crescimento urbano sobre a periferia,
nas metrpoles. Surgem autores como Marques & Torres (2005) que revisam a literatura que
entendia as desigualdades territoriais como reflexo das desigualdades produzidas no mercado de
trabalho urbano industrial e que compreendem o espao metropolitano como territorialmente
homogneo, caracterizado por uma grande e precria periferia (Marques & Torres, 2005, p.10). A
partir dessa reviso e da anlise atual do territrio paulistano e suas dinmicas, os autores
buscam tambm compreender a pobreza e a desigualdade social, mas superando a base da
anlise anterior, macronarrativa, propondo uma anlise que reconhece, dentro da homogeneidade
da pobreza, que h uma maior complexidade do espao urbano e este parece ser constitutivo da
situao social em que se encontram os diversos grupos sociais na cidade, em especial os mais
pobres11.
Se o Estado era um dos atores urbanizadores na dcada de 30, houve uma mudana
considervel no ator que ir produzir o crescimento urbano com as mudanas no mundo industrial
e no papel do Estado como provedor de moradia (presente desde a dcada de 30). Verssimo
(2005, p.10) ao introduzir o tema dos loteamentos irregulares no Rio de Janeiro, associa o
surgimento desses novos atores com a sada do Estado como provedor de infra-estrutura, na
metade do sc. XX, e a criao ou exigncia da proviso privada da infra-estrutura, posio que
posteriormente ser associada a criao de legislao sobre parcelamento do solo, a exemplo da
Lei Federal no 6.766/79. A transferncia de responsabilidade para o empreendedor privado no
garantiu que o processo de expanso passasse a ser essencialmente formal e privado. E
frequente a existncia de loteamentos privados espera do poder pblico completar a infraestrutura, como veremos mais para frente na pesquisa de campo e levantamento de dados desse
5
trabalho.
O processo de construo da Lei Federal no 6.766/79 (e Decreto 58), que trata do parcelamento
do solo, descrito por Llia Passos (1983), aconteceu com francos interesses contrrios a uma
legislao federal que instrumentalizasse os municpios para o controle da expanso urbana. H
uma srie de autores que trabalharam a relao do crescimento urbano com a lei federal de
parcelamento do solo, dentre eles Feldman (2001), Leonelli (2003), Quinto Jr. (2003), Alves
(2001).
A privatizao do processo de parcelar associada a possibilidade de ampliao de permetros sem
controle nacional colaborou para que a expanso urbana acontecesse sobre novos territrios. J
nas dcadas de 60 e 70, o fenmeno da urbanizao precria nas franjas urbanas expande-se e
ganha dimenses metropolitanas. Ganhou maior impulso em municpios com grande estoque
habitacional e disponibilidade de reas baratas. Esses municpios, que concentram populao de
baixa renda sem oferecer empregos na escala necessria, ficaram conhecidos como municpios
dormitrios12.
A precarizao no exclusiva das grandes cidades e metrpoles, embora nessas, o impacto
parece mais forte, rpido e crescente. Sobre cidades como So Paulo e Rio de Janeiro vo se
debruar os autores que estudam o crescimento urbano a partir do vis da formalidade precria
promovida pelo Estado (Slomiansky, 2005) ou da informalidade dos loteamentos precrios
(Verssimo, 2005). Os que enfocam a informalidade tm como objetivos entender os processos
que geram informalidade, como se forma esse mercado, como se d a mobilidade, prevenir a
irregularidade, elaborar polticas corretivas urbansticas, jurdicas e sociais (Fernandes & Alfonsin,
2004; Abramo, 2003; Baltrusis, 2005; Saule Jr., 1997).
At esse momento, podemos concluir que so muitos os autores que tratam, desde a dcada de
70, do acelerado processo de urbanizao do Brasil, e esse crescimento associava crescimento
populacional, com industrializao e urbanizao intensa atravs da aberturas de novos
loteamentos urbanos sobre terra barata para moradia proletria auto-construda ou conjuntos
habitacionais estatais. A anlise desse fenmeno mostrou que as cidades cresceram para abrigar
a populao, sem que tivessem uma poltica urbana que privilegiasse o acesso terra urbanizada
para classes sociais com menor renda. A formao da cidade capitalista industrial selvagem foi
muito estudada e questionada, na sua dualidade centro-periferia ou na tese da homogeneizao
da periferia, que no tem mais sentido nas metrpoles de hoje, cuja periferia parece consolidar-se,
abrigando uma diversidade muito expressiva.
Este texto vai justamente debruar-se sobre uma das teses que compe essa corrente de
interpretao do crescimento urbano que coloca que a corrente de economistas urbanos13 que
estudam o mercado de terras e que afirmam que sobre as terras baratas da franja urbana que
o lugar mais interessante para a abertura de novos loteamentos habitacionais. Para esses, na
mudana de uso rural para urbano h uma grande valorizao da terra, que corresponde maior
valorizao da vida de um terreno (Borrero, 2002; Biderman, 2007). Nesta linha de pensamento,
os atores principais desse processo de urbanizao so os agentes, que produzem solo apenas
6
Esse grfico permite que seja aferida uma grande valorizao no processo de expanso urbana,
no processo de habilitao da terra para usos urbanos, onde anteriormente era considerado rural.
Grfico 2 comportamento estrutural
11
Descrio
rea da gleba (m2)
rea no urbanizvel (m2)
rea de circulao (vias) (m2)
rea uso residencial (m2)
rea uso institucional (m2)
rea uso comercial (m2)
rea estacionamento (m2)
rea verde - parques, jardins (m2)
TOTAL
N. de lotes
rea mdia dos lotes
Descrio
rea da gleba (m2)
rea no urbanizvel (m2)
rea de circulao (vias) (m2)
rea uso residencial (m2)
rea uso institucional (m2)
rea uso comercial (m2)
rea estacionamento (m2)
rea verde - parques, jardins (m2)
TOTAL
N. de lotes
rea mdia dos lotes
Descrio
rea da gleba (m2)
rea no urbanizvel (m2)
rea de circulao (vias) (m2)
rea uso residencial (m2)
rea uso institucional (m2)
rea uso comercial (m2)
rea estacionamento (m2)
rea verde - parques, jardins (m2)
TOTAL
N. de lotes
rea mdia dos lotes
20,00
18,56
53,70
5,00
0,00
0,00
2,73
Residencial Damha II
490.484,00
0,00
122.925,00
258.373,00
0,00
0,00
12.645,00
96.541,00
490.484,00
510
600
%
Vila Ftima
471.070,00
365.153,79
0,00
0,00 Tericamente, toda a gleba
110.902,28 24,07
69.862,07
275.921,94 59,87
214.266,87
23.657,00
5,13
3.696,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
50.352,78 10,93
48.164,86
460.834,00
335.989,80
892
799
300
300
%
Agudo Romo II
825.761,20
239.407,67
0,00
0,00
0,00
220.241,48 26,67
55.063,76
478.544,74 57,95
112.058,98
41.290,70
5,00
2.199,00
1.560,04
0,19
31.057,00
0,00
0,00
0,00
84.124,24 10,19
24.031,93
825.761,20
224.410,67
1.612
452
250
250
SO CARLOS
Parque Faber Castel II
162.158,99
32.437,57
30.102,56
87.074,09
8.112,37
0,00
0,00
4.432,20
162.158,79
158
500
SUZANO
Jardim Varan
CATANDUVA
Cidade Jardim
0,00
25,06
52,68
0,00
0,00
2,58
19,68
0,00
20,79
63,77
1,10
0,00
0,00
14,34
0,00
24,54
49,93
0,98
13,84
0,00
10,71
%
Jardim Brasil
286.440,00
0,00
0,00
68.438,98 23,89
180.135,82 62,89
7.865,20
2,75
0,00
0,00
0,00
0,00
30.000,00 10,47
286.440,00
395
300
12
Jardim Leblon
4,14
20,06
60,75
5,02
0,00
0,00
10,03
%
Jardim Quaresmeira
%
389.491,00
140.000,00
11.000,00
2,82
8.327,00
5,95
83.364,00 21,40
30.652,76 21,89
257.237,00 66,04
86.879,00 62,06
7.890,00
2,03
7.024,04
5,02
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
30.000,00
7,70
7.116,91
5,08
389.491,00
139.999,71
765
416
300
175
Sebastio de Moraes
Residencial Acapulco
174.724,00
165.371,00
0,00
0,00
6.838,29
44.237,07 25,33
33.107,27
104.227,13 59,67
100.284,14
8.736,50
5,00
8.278,32
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
17.472,50 10,00
16.562,98
174.673,20
165.071,00
397
265
250
360
A literatura latino-americana sobre preos da terra rurais confirma esses valores. Borrero
(2002) afirma que o preo da gleba rural produtiva (utiliza como exemplo o cultivo de flores),
chega, no mximo, a US$2,00 (R$ 4,50) por m2, e que a terra rural em geral pode ser
aferida em valores prximos a US$1,00 ou US$0,50 (R$ 2,25 a R$1,12) por m2.
A questo de auferir o preo da terra rural parece ser um tema de difcil compreenso para
quem observa a composio dos preos, e deve ser bem conceituado. O preo da gleba
que est sendo considerada nos clculos o preo da terra rural, antes inclusive de estar
dentro do permetro urbano. Isso ocorre principalmente pois so terras que no foram recm
compradas,
geralmente
herdadas
ou
obtidas
atravs
de
parcerias
proprietrio-
(5) O financiamento da compra uma questo importante, que altera os preos dos lotes.
As famlias de baixa renda tm a alternativa de compra prazo, obtida a partir de
emprstimos de empresas privadas, agilizando a aquisio. Esse processo, ao mesmo
tempo que permite o acesso e viabiliza a compra, aumenta o valor total pago, incorporando
os juros e correes. Os ganhos sobre o valor do lote para a empresa que empresta d-se
de duas formas: a partir do aumento do valor bruto de compra do lote, de taxas bancrias
(juros e taxas mensais) e de investimentos com esses valores. Alguns depoimentos
mostraram que inadimplncia baixa e j est incorporada ao preo final (consideram
geralmente 20% de inadimplncia). Na pesquisa, notou-se que a empresa que faz o
emprstimo financiado um ator importante no processo de vendas. Estes agentes
freqentemente substituem os bancos nessa ao, sendo que o controle fiscal sobre suas
rentabilidades diferente dos bancrios. Esse tema mereceria uma reflexo em termos de
polticas pblicas.
(6) Verificou-se que h poucos lotes para revenda, ou seja, lotes que j foram vendidos uma
vez, ao menos nessa amostra da pesquisa. Esses lotes vendidos e reofertados ao mercado
tm valores que competem com os lotes do empreendedor ainda no vendidos e algumas
vezes parecem colaborar para baixar os preos ofertados, tirando o monoplio dentro do
loteamento, em um efeito positivo para o consumidor. Embora nas cidades pesquisadas a
revenda de lotes pareceu pouco significativa, o Loteamento Jardim Acapulco em Catanduva
est demorando mais tempo para ser ocupado, eventualmente sinalizando uma espera por
valorizao e ganhos com a revenda do lote.
(7) Os preos finais de venda dos lotes ficaram entre R$ 30,00 e R$241,00 por metro
quadrado. Geralmente os mais altos corresponderam aos lotes de alto padro, mas h
excees de mdio e baixo padro com valores relativamente altos28.
Os custos que o loteador arca para parcelar ou no foram informados ou no so
plenamente
confiveis.
assunto
merece
alguns
comentrios.
Os
custos
de
parcelamento por um tempo que pode chegar a dez anos custoso. Este custo se traduz
em custos financeiros que no podem deixar de ser calculados, pois o recurso fica investido
no loteamento.
Para compreender o quanto custoso o processo de aprovao nas cidades pesquisadas,
procurou-se decifrar os processos de aprovao e analisar as leis municipais, com nfase
na sua relao com a Lei Federal no 6.766/79 e com os procedimentos necessrios para a
implementao dos loteamentos. Em termos gerais, foram identificadas leis e/ou
procedimentos desconectados do acompanhamento da gesto real. Diferentemente do que
muitos supem sobre o licenciamento de loteamentos, existe um corpo de tcnicos
experiente que cuida da aprovao e dos processos internos s municipalidades. Mas,
como tudo na administrao, estes processos esto suscetveis s mudanas de gesto, s
decises polticas que atropelam os tempos normais, que criam excees, que estabelecem
acordos, criando expectativas. Os dribles na legislao so freqentes, permitindo, por
exemplo, a implantao de condomnios fechados em rea rural.
acrescidos,
assumindo
um
valor
negativo.
Alm
disso,
metodologia
permitiu
9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19
20 21
22
23
Fonte: Clculo realizado pelos autores a partir de uma planilha obtida junto a um loteador.
Para cada caso, foi considerada a situao de infra-estrutura atual. Por exemplo, no caso do
Loteamento Cidade Jardim, que est apenas 30% pavimentado, os custos com a
pavimentao do que falta no foram incorporados. Para simular as vendas, foram
escolhidos cinco tipos:
Tipo
1 boa
% vendido
forma
100% 100% vendido vista em 3
meses
2 mdia/boa
3 mdia
4 mdia/ruim
5 ruim
16
24
17
estrutura nunca terminada e a populao segue exigindo que o poder pblico traga a infraestrutura, incompreendendo o papel do empreendedor nessa proviso.
Essa lgica, de uma certa forma, garante que o promotor antecipe o trmino da infraestrutura pelo Estado e incorpore os valores de venda de lote, desconsiderando alguns
gastos com infra-estrutura. Como foi mostrado, na simulao das rentabilidades, os casos
escolhidos mostram que os loteadores parecem j contar com a realizao de apenas parte
da infra-estrutura.
Outro aspecto interessante que, para implantar um loteamento, no necessrio j ser
promotor imobilirio. Muitos dos entrevistados so loteadores de um loteamento s. o
caso dos empreendimentos em Catanduva, alguns irregulares em Suzano e So Carlos. No
entanto, os loteamentos pesquisados em Suzano, em grande parte, possuam loteadores
com escritrios em So Paulo, e possuam negcios em outros municpios da regio
metropolitana.
Para comprar um lote, no preciso ter dinheiro, mas crdito. O mercado para comprar
vista parece escasso, sendo inexistente em cidades como Catanduva, que no tem um
mercado de lotes para alta renda. Nesse sentido, o financiamento fundamental e ele
feito geralmente com o empreendedor e no com bancos, diferentemente da imagem que se
tem dos financiamentos habitacionais. A baixa renda somente acessa a terra pagando
prazo, seja para o loteador formal ou informal. E o terreno tambm voltil: troca-se
terrenos por tudo, at por automveis (Cidade Jardim/Catanduva).
Alm do proprietrios, outros atores incorporam a valorizao. Se retomarmos o grfico 2
desse texto, proposto por Borrero (2007), e colocssemos os atores envolvidos na
valorizao da terra nos estudos de caso levantados, sobre o trecho A-B, verificaramos que
as diversas transaes do lote, antes da infra-estrutura estar pronta, depois para o
pagamento do trabalho (no caso dos lotes doados), entre outras, vai repartindo a
valorizao no tempo e entre os atores, permitindo diferentes apropriaes da valorizao. A
complexa produo de um solo servido mostrou, a partir das entrevistas dos casos, que no
h uma correspondencia exata das fases a determinados atores. Ou seja, a valorizao
apropriada por diversos atores.
Existem rentabilidades que se somam, ou seja, a idia de liquidez e rapidez na venda dos
lotes que pode ser associada a fazer o dinheiro girar, eventualmente atravs de
investimento com outras rentabilidades, como o bancrio. E, por outro lado, rentabilidades
da terra que concorrem, como no caso de Catanduva, onde a terra rural est valiosa, pois o
mercado da produo agrcola de cana est em alta35. O hiato entre terras valorizadas rurais
e terras valorizadas urbanas, pelo potencial de serem ora plantaes de cana, ora
loteamentos urbanos um espao fundamental para entender a dinmica do mercado de
terras e a competio entre rentabilidade urbana e rural produtiva.
19
20
urbanizao (art.2, IX); e recuperao dos investimentos do poder pblico de que tenha
resultado a valorizao de imveis urbanos (art. 2, XI).
Podemos considerar que a lei de parcelamento vigente, ao propor reas verdes,
institucionais, est propondo formas de recuperao da valorizao da terra obtida de forma
privada para a coletividade, fazendo a gesto social da valorizao da terra. No entanto, se
essas reas no se concretizam como espaos pblicos e cidados, elas no correspondem
a distribuio dos benefcios da urbanizao. Alm disso, se um dos principais pilares dos
problemas urbanos brasileiros corresponde ao acesso terra urbanizada para uso
habitacional, por que no repensarmos essas cotas (institucional, verde, ...) e incluirmos
habitao? Essa deciso tambm pode ser uma forma de recuperar a valorizao da terra,
alm de promover incluso social, desde que os loteamentos realmente estejam produzindo
espaos cidados, e no permaneam incompletos, sem infra-estrutura, distantes da cidade
e da urbanidade.
Refora-se, por fim, a necessidade de evitar os loteamentos fechados. Nesses, a
valorizao da terra apreendida por poucos, as reas verdes no so acessveis
populao do entorno, a mobilidade da cidade prejudicada, alm dos impactos negativos
em relao ao meio ambiente, relevantsssimos, embora pouco comentados nesse texto.
Referncias bibliogrficas
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So Paulo: Edies Loyola, 1976.
22
Este texto resultado do projeto de pesquisa em Polticas Pblicas da FAPESP, intitulado Urbanizao e preo da terra nas
franjas urbanas em cinco municipalidades no Estado de So Paulo, que foi desenvolvido pelo Plis Instituto de Estudos,
Formao e Assessoria em Polticas Sociais e pela Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade de So Paulo entre
dezembro de 2006 e agosto de 2007, que contou com o apoio do Lincoln Institute of Land Policy, Programa para Amrica
Latina e Caribe. A primeira fase do projeto foi entregue em agosto e esse texto apresenta e discute os resultados dessa
primeira fase de pesquisa, elaborada sob coordenao do Prof. Dr. Nabil Bonduki, e envolvendo como equipe: Paula Freire
Santoro, Renato Cymbalista e Gisela Leonelli. A primeira fase do projeto foi entregue em agosto e esse texto apresenta e
11
Nesse trabalho de Marques & Torres (2005), h um artigo que especialmente define as franjas urbanas como fronteira
paulistana, diferenciando a franja urbana da periferia consolidada. Para esses, a localizao no espao uma dimenso
constitutiva das situaes sociais em geral e da pobreza urbana em particular. As desigualdades sociais no so apenas
entendidas como um reflexo territorial das desigualdades produzidas no mercado de trabalho, embora essas persistam, mas
tambm o territrio configura-se como diferentes estruturas de oportunidades proporcionadas pelo mercado, pela comunidade
e pelo Estado. Por isso, afirmam que o territrio deveria ser incorporado nas estratgias de combate destituio social, nas
polticas sociais em seu sentido mais amplo. H tambm, alm desse, diversos trabalhos que reconhecem a consolidao da
periferia, e a fora que ganham atores como os movimentos organizados que intensificam as presses, organizados em prol da
luta pelos direito cidade e moradia, h um amplo debate reconhecendo a precariedade, ausncia de equipamentos e
servios, e a necessidade de reconhecer ocupaes informais e regulariz-las em termos urbansticos e jurdicos. Aproximamse da periferia consolidada, em uma clara diferenciao no debate sobre precarizao da cidade atravs da favelizao em
reas centrais e os processos de reconhecimento e regularizao de loteamentos informais.
12
Mais uma vez essa denominao refora o que dizamos sobre a leitura do territrio que feita a partir do espao de
reproduo do trabalho urbano industrial, onde os que vivem o cotidiano no espao domstico no so reconhecidos, como o
caso dos idosos, crianas e adolescentes e mulheres.
13
Dentre outros atores relevantes brasileiros poderamos citar dentre outros, Pedro Abramo (IPPUR/UFRJ), Emlio Haddad
(FAUUSP), Martim O. Smolka (IPPUR/UFRJ e LILP).
14
Catanduva/SP um municpio do Oeste Paulista criado em 1917, tem 105.847 habitantes (Censo IBGE,2000), sendo
104.268 habitantes na zona urbana (98,51%) e .579 habitantes na zona rural (1,49%). Com rea de 292,2 km, sua densidade
demogrfica de 361,99 habitantes por km e seu IDH de 0,833 (fonte: Site Muninet, 2008).
15
Suzano/SP um municpio criado em 1948, situado a leste da Regio Metropolitana de So Paulo, a 45 km da capital.
Possui 228.690 habitantes (Censo IBGE, 2000), representando 1,28% da populao da regio metropolitana, sendo 221.423
habitantes na zona urbana (96,82%) e .267 habitantes na zona rural (3,18%). Com rea de 205,9 km, representando 2,59% da
24
rea da regio metropolitana, sua densidade demogrfica de 174,07 habitantes por km e seu IDH de 0,775. Teve, em
2008, a populao estimada em 279.394 habitantes, o que resulta numa densidade demogrfica de 1.357,17 hab/km (fonte:
Site Muninet, 2008).
16
So Carlos/SP foi criado em 1865, tem 192.998 habitantes (Censo IBGE,2000), sendo 183.433 habitantes na zona urbana
(95,04%) e .565 habitantes na zona rural (4,96%). Com rea de 140,9 km, sua densidade demogrfica de 169,09 hab/km e
seu IDH de 0,841 (fonte: Site Muninet, 2008).
17
Sobre essa metodologia podemos fazer algumas observaes de forma sinttica: nem sempre quem responde entrevista
quem tem a informao, loteadores iniciantes e experientes, mas tambm imobilirias, muitas vezes tm o histrico do preo
de venda dos lotes, mas no dos custos; em alguns casos, os entrevistadores no passam a informao em detalhes, tm o
nmero aproximado de cabea; em alguns casos no foi possvel entrevistar o loteador, que no quis dar entrevista e em
outros, houve grande insistncia, nem sempre obtendo sucesso; as entrevistas tambm foram evoluindo, melhorando de
qualidade, conforme foram sendo aplicadas, enriquecendo o processo; algumas entrevistas exigiram mais cuidados, um
exemplo nesse sentido foi uma entrevista com um vereador, que tambm vende lotes, que citava nmeros que no mostravam
rentabilidade alguma no negcio de compra e venda de lotes. As informaes a serem coletadas tambm foram sendo
aperfeioadas, com a colaborao dos interlocutores junto ao Lincoln Institute of Land Policy em especial Anna Santanna,
Ciro Biderman e Martim Smolka , de forma a resultar em uma ficha descritiva de cada loteamento, com dados e histrico.
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A pesquisa foi feita entre dezembro de 2006 e agosto de 2007.
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Entre os loteamentos levantados nesse trabalho esto: em Catanduva/SP, Loteamento Cidade Jardim, Agudo Romo II; em
Suzano/SP, Jardim Leblon, Vila Ftima, Jardim Varan, Jardim Brasil; em So Carlos/SP: Jardim Antenor Garcia.
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Entre os loteamentos levantados esto: em Catanduva/SP, Sebastio de Moraes; em Suzano/SP, Quaresmeira I; em
Itapira/SP, praticamente todos.
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Entre os loteamentos levantados esto: Catanduva/SP, Residencial Acapulco (mistura entre o mdio e alto, principalmente
por causa da demanda); em So Carlos/SP: Dahma II e Parque Faber Castel II.
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Nos dois casos em que tentou-se fazer um produto condomnio fechado, sem uma anlise da demanda desse mercado, o
empreendimento quase no deu certo, exigindo a entrada de uma imobiliria que financiava os lotes, permitindo que
compradores de classe mdia alta pudessem comprar.
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No abordaremos esses estudos de forma aprofundada nesse texto, mas que concentraram-se em duas frentes principais:
estudo da produtividade da terra, para aferir preos agrcolas produtivos, teoricamente usos rurais mais valorizados; e
aprofundamento sobre as transaes imobilirias declaradas em cartrio e imobilirias.
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Em relao ao nmero de lotes aprovados em projeto ser diferente do nmero de lotes no cadastro do IPTU, esse nmero
indica remembramentos ocorridos, no entanto, quando verificamos quantos lotes esto construdos, verificamos que houve
tambm muito desmembramento, principalmente envolvendo a tipologia baixo padro.
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Dados de preos declarados em cartrio, envolvendo cerca de 753 atos praticados em cartrios, entre 2005 a 2007,
envolvendo o municpio de Catanduva e entorno Ibir, Elisirio, Cating, Novais, Pindorama, Tabapu.
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Os preos das glebas so, em Catanduva: Cidade Jardim, 1 R$/m2; Agudo Romo II, 2 R$/m2; Sebastio de Moraes, 1,40
R$/m2; Residencial Acapulco, 4 R$/m2. Em Suzano: Jardim Varan, 1 R$/m2; Vila Ftima, 1 R$/m2; Jardim Leblon, 1 R$/m2;
Jardim Brasil, 1 R$/m2; Jardim Quaresmeira, 1,40 R$/m2. Em So Carlos: Parque Faber Castel II, 8 R$/m2; Residencial Dahma
II, 6 R$/m2; Jardim Social Antenor Garcia, 1 R$/m2.
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O depoimento de um loteador de Catanduva mostra que, colocou inicialmente preos diferenciados (diferentes valores por
m2 para todos os lotes) e com o tempo e com a ajuda de uma empresa especializada em vendas, reviu essa deciso, e colocou
um mesmo valor por m2 para todos os lotes.
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Os preos finais de venda dos lotes foram, em Catanduva: Cidade Jardim, 62 R$/m2; Agudo Romo, 40 R$/m2; Sebastio de
Moraes, 30,08 R$/m2; Residencial Acapulco, 60 R$/m2. Em Suzano: Jardim Varan, 39,81 R$/m2; Vila Ftima, 41,33 R$/m2;
Jardim Leblon, 144 R$/m2; Jardim Brasil, 47,27 R$/m2; Jardim Quaresmeira, 234,52 R$/m2. Em So Carlos: Parque Faber
Castel II, 241,81 R$/m2; Residencial Dahma II, 172 R$/m2; Jardim Social Antenor Garcia, 60,93 R$/m2.
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Essa composio baseou-se no texto Quantificao das Mais Valias geradas nos loteamentos informais pela antecipao da
valorizao produzida pelos programas de regularizao, trabalho individual de Antnio Augusto Verssimo, realizado para o
Curso de Aprofundamento em Polticas de Solo Urbano realizado na Cidade do Panam, entre 26 de fevereiro a 11 de maio de
2007, Lincoln Institute of Land Policy / Programa para Amrica Latina e o Caribe. Nesse estudo, Verssimo utiliza o mtodo de
avaliao involutivo ou residual para fazer o clculo ao revs, a partir de informaes prvias sobre o loteamento, como se
compe o preo de um terreno. Em trs loteamentos no Rio de Janeiro o autor exercita a ferramenta com dados relativos a:
preo de aquisio da gleba; nmero de lotes do parcelamento; preo mdio de venda dos lotes; custo das obras realizadas. O
autor estima, com base na sua experincia profissional: nmero de prestaes, valor do sinal, fluxo de pagamentos realizados
pelas obras de infra-estrutura.
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Esse termo utilizado por outros autores com outras concepes. Aqui referimo-nos apenas diferena entre benefcios e
custos, considerando dentro dos custos, inclusive, a expectativa de remunerao para o negcio.
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O melhor exemplo para ilustrar esse processo o Jardim Acapulco, cuja infra-estrutura foi toda feita e o loteador, ao
perceber que no estava conseguindo vender, vendeu vrios lotes vista para a empresa 7PAR vender para outros prazo.
Se no fizesse essa venda, teria tido prejuzo.
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o caso por exemplo, do Agudo Romo II.
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No caso do loteamento Cidade Jardim, esse est com um resultado de uma mais-valia negativa pois consideramos apenas 2
anos de pagamento de parcelas. Ou seja, quem vende prazo, tem que ter tempo para cobrir os gastos com investimento e
comear a lucrar com as vendas. Para fazer esse teste, aplicamos no Sebastio de Moraes o tempo exato que o loteador pedia
no financiamento: 36 meses. Na simulao com 24 meses a mais-valia estava dando negativa.
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O custo para a infra-estrutura por lote do Jardim Acapulco ficou altssimo, possivelmente a definio do padro de comprador
e tamanho de lote tambm influiu para que o valor gasto com a infra-estrutura chegasse a uma significativa porcentagem do
valor do lote. J o Cidade Jardim, que no gastou com pavimentao, um dos aspectos mais caros de infra-estrutura
(juntamente com esgoto), o custo est bem mais baixo.
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De acordo com as entrevistas realizadas, o preo da terra rural varia em termos de localizao: quanto mais prximo da
usina (a rea para uma usina deve ter um raio de 25km de atuao, de acordo com usineiros de Catanduva entrevistados no
Plano Diretor), economizam em transporte e ento pagam mais pelo aluguel da terra para plantio; quanto mais prximo da
cidade, menos vale a terra, pois no se pode fazer queimada (Lei Estadual no 11.241/02). No necessariamente terras para
aluguel mais prximas da cidade so mais valiosas para a produo agrcola, mas em alguns casos, como na parte Norte da
cidade onde h uma usina prxima, as terras prximas ao limite da cidade so tm preos mais altos.
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