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redditi
11.I. 2002
Le spese in detrazione
Forte De' Rossi Michieli De Rossi
Forte
Min
Max
Min Max Media Min Md Max
Manutenzione
2
4
4
8
4
2
3
4
Assicurazione
0
0,5
1
2
0,5
0 0,5 0,5
Amministrazione
0
3
2
4
0
0
2
3
Servizi
2
5
5
8
0
2
3
5
Sfitti e inesigibilit
1
4
2
3
0
0
3
5
Reintegrazione
0
1
2
3
0,5
0 0,5 0,5
Imposte
7
11
10
15
21 10 15 22
La quota di reintegrazione
La quota di reintegrazione quellannualit costante e
posticipata che viene accumulata per un certo numero di
anni allo scopo di costituire un capitale di entit
predeterminata
Q re = C r / q n - 1
Se devo ristrutturare fra 10 anni un fabbricato per un
importo di 100 milioni, voglio conoscere la somma da
accantonare. Se il saggio del 5%:
C
100.000.000
C*r
Qre
5.000.000 7.950.457
qn
qn - 1
1,628894627 0,628894627
5%
Le imposte
lIci, imposta comunale sugli immobili, che
grava sia sugli immobili che sulle aree edificabili
la base imponibile si calcola sul valore catastale
laliquota, compresa fra il 4 e 7 per mille varia in
funzione delle decisioni di ciascun comune
Procedimento analitico
Il saggio di
capitalizzazione si
determina a partire da un
saggio medio di mercato
al quale si aggiungono
incrementi e decrementi
r = rm + Ii + Di
Incrementi e decrementi
Carlo Forte ha sistematizzato tutti i contributi
ascendenti e discendenti che influenzano il
valore del saggio di capitalizzazione
ad es: interventi presumibili di manutenzione
straordinaria , ubicazioni periferiche
al contrario: particolari pregi architettonici,
previsione di miglioramenti urbanistici
Un caso di stima
Unabitazione assicura un affitto mensile di 2.000.000 lire
mensili
Il saggio del segmento residenziale del 4,0%
Le spese in detrazione sono stimate nel 25% del reddito
lordo
Reddito mensile lordo
Spese in detrazione
Reddito annuo netto
Saggio di capitalizzazione
Valore di mercato
2.000.000
25%
18.000.000
4%
450.000.000
Le attuali tendenze
E prassi corrente considerare saggi di
rendimento lordi, esito del rapporto fra redditi
lordi e valore patrimoniale
cos stimano i saggi il Consulente immobiliare e
Nomisma, ad esempio
Padova
UFFICI
Affitto (L/mq/anno)
200-240
170-190
150 - 170
Vendita (L/mq)
3.600 - 4.400 2.200 - 2.600 2.100 - 2.400
Rendimento lordo
5,50%
6%
7%
NEGOZI
Affitto (L/mq/anno)
600-900
200 - 300
Vendita (L/mq)
7.000 - 11.000 2.500 - 3.500
Rendimento lordo
8%
8,50%
1.500.000
18.000.000
5%
360.000.000
Vr
Vm = ------------------ + ----r qn
qn
dove Vr rappresenta il valore residuo dellimmobile
Corso di Estimo - CdlPE - Prof. E. Micelli - Aa 2001.02
2.000.000
24.000.000
320.000.000
244.667.793
indice def
60,00
40,00
20,00
0,00
1997b
1996b
1995b
1994b
1993b
1992b
1991b
1990b
1989b
1988b
1987b
1986b
1985b
1984b
1983b
1982b
1981b
1980b
1979b
24.000.000
320.000.000
244.667.793
64.000.000
15.066.441
259.734.234