Asambleas

Concepto Es el rgano deliberativo de la comunidad que cuenta con los mximos poderes
dentro de ella y que se constituye por la reunin de los copropietarios en nmero suficiente
para alcanzar el quorum correspondiente.
Las resoluciones que ella toma, cuando ha sido vlidamente constituida y aqullas se hayan
ajustado, en punto a competencia y mayoras, a las prescripciones estatutarias y legales,
obligan a los copropietarios ausentes y disidentes.
En resumen, constituye el organismo supremo a travs del cual se exterioriza la voluntad
comn.
Funciones Las funciones y funcionamiento de la asamblea deben determinarse en el
Reglamento de Copropiedad (art. 9 inc. d), ley 13.512 y art. 3 inc. 8 del decreto
reglamentario) y, segn el art. 10 de la ley, le competen todos aquellos "asuntos de inters
comn que no se encuentren comprendidos dentro de las atribuciones conferidas al
representante de los condominos"
Lo expuesto debe entenderse como que en esos casos acta en forma exclusiva, pero sin
perjuicio de que pueda revisar, si fuera el caso, los actos realizados por el representante del
consorcio (es claro que dejando a salvo los derechos que los terceros pudieran haber
adquirido con base en aqullos), puesto que si los copropietarios pueden remover al
administrador, aun sin causa, obvio resulta que tienen tambin los poderes revisorios.
La Asamblea puede tomar resoluciones con con fuerza vinculante, pero slo tendrn esa
fuerza las resoluciones surgidas de su seno: para que la voluntad sea considerada como
voluntad comn, es necesario que ella se manifieste en una asamblea, ya que la ley, en el
art. 10, exige una "previa deliberacin de los copropietarios".
Por eso se ha resuelto que:
"La reunin de los copropietarios en asamblea para tomar decisiones, no es un recaudo
puramente formal que pueda suplirse con la adhesin individual de cada uno de aqullos a
la resolucin proyectada".
Tipos
La ley no hace distincin alguna relativa a los tipos de asambleas. Pero en el decreto
reglamentario, el art. 3 inc. 8 se refiere a la "forma y tipo de convocacin a las reuniones
ordinarias y extraordinarias de propietarios".
Asambleas Ordinarias son las que se renen peridicamente en los plazos predeterminados
por el Reglamento, y para considerar las cuestiones que en el mismo reglamento los
copropietarios hayan decidido tratar con regularidad. (Ejemplo: aprobacin de las cuentas
del administrador, formulacin del presupuesto de gastos para el nuevo ejercicio financiero,
renovacin de los miembros del Consejo de Administracin si existe, renovacin del seguro
del edificio, etctera).
Extraordinarias: son las que se celebran para considerar todos aquellos asuntos de inters
comn que se presentan en cada caso y cuya convocatoria se ajustar a las previsiones
estatutarias.
Decisiones. Presupuestos necesarios para su validez: las decisiones que tome la asamblea,
como manifestacin de la voluntad comn, son obligatorias para los disidentes y los

ausentes. Es claro que para que tengan ese carcter, la asamblea debe haberse ajustado a las
disposiciones del Reglamento de Copropiedad y de la ley en punto a convocatoria, quorum,
competencia y mayoras y esos son, precisamente, los presupuestos sobre los que reposa la
validez y aptitud vinculante de sus decisiones.
Convocatoria
Es presupuesto esencial para el funcionamiento de la asamblea. "Para la validez de la
resolucin que adopte la asamblea de copropietarios, es menester que todos stos hayan
sido convocados previamente, en un lugar, a un mismo tiempo y para un objeto
determinado".
Consiste en la citacin a los copropietarios para que concurran un da y hora especificados
a un lugar, tambin especificado, a fin de tratar los asuntos que figuren en el orden del da.
Lo relativo a la forma, modo y anticipacin con que debe hacerse la convocatoria, as como
tambin la persona autorizada para formularla, son previsiones que debe contener el
Reglamento de Copropiedad. De no hacerlo, la convocatoria debe formularse con una
razonable anticipacin y remitirse por un medio que admita posteriormente la prueba de su
recepcin.
Orden del da -Una de las exigencias indispensables que debe cumplir la convocatoria es
la determinacin de los asuntos que van a tratarse en la asamblea; el orden del da debe ser
redactado con precisin y claridad y hecho saber a los copropietarios tambin con la
anticipacin debida.
El mismo hace al derecho de defensa y su lectura decidir la concurrencia o no de los
copropietarios a la reunin, con las consecuencias que dicha asistencia puede acarrear.
En consecuencia, no pueden tratarse en las asambleas temas que no figuren en el "orden del
da", interpretado razonablemente, so pena de incurrir en nulidad de la decisin a su
respecto, aunque sta se tome ajustndose a las mayoras estatutarias o legales.
Quorum
Es la cantidad de miembros del consorcio que deben estar presentes para que la asamblea
pueda deliberar vlidamente; el quorum hace, pues, a la propia existencia del rgano
deliberativo.
La ley 13.512 para nada se refiere al quorum, sino solamente a las mayoras.
En el decreto reglamentario, el art. 3 inc. 8 determina, entre las clusulas que el reglamento
debe obligatoriamente contener, 'la especificacin del quorum de las reuniones de
propietarios".
Parecera entonces que el quorum est totalmente librado a las previsiones estatutarias. Sin
embargo, no es as, por lo menos absolutamente. En efecto, como veremos ms adelante,
las mayoras se cuentan no sobre los copropietarios asistentes a la asamblea sino sobre la
totalidad de copropietarios del edificio, de donde resulta que el quorum deber por lo
menor coincidir con las mayoras requeridas en cada caso, o ser superior.
Con lo que va dicho que la autonoma de la voluntad no se mueve con completa libertad en
la materia ya que, las mayoras legales pueden ser agravadas pero no disminuidas en el
estatuto.
Ejemplo: si va a tratarse la hipoteca total del terreno y el edificio que, conforme al art. 14,
ley 13.512 requiere el voto favorable de todos los copropietarios la mayora es la
unanimidad, el quorum es tambin la unanimidad.

Si va a tratarse el aumento de facultades del administrador reforma de una clusula

"reglamentaria" del estatuto, la mayora es de 2/3 de todos los copropietarios, el quorum
ser entonces tambin de 2/3 de todos los copropietarios.
Si va a tratarse el alfombramiento del hall de entrada del edificioque, como veremos,
requiere el voto favorable de la mitad ms uno de los copropietarios, la cantidad de
miembros que deben estar presentes para poder deliberar tambin ser de la mitad ms uno
O sea que, si en el Reglamento se ha establecido un quorum nico de la mitad ms uno para
todos los supuestos, esta previsin es incorrecta, pues calculndose volvemos a repetirlo
las mayoras sobre la totalidad de los copropietarios y no slo sobre los presentes, no
podrn ti atarse con ese quorum los asuntos para cuya decisin se requiera una mayora
superior a la mitad ms uno indicada.
En cambio, el reglamento podra establecer que el quorum, en todos los casos, fuera la
unanimidad.
Mayoras
Segn el art. 10 de la ley 13.512, los votos "se computarn en la forma que prevea el
reglamento y, en su defecto, se presumir que cada propietario tiene un voto".
Queda pues el punto relativo al cmputo de los votos librado a la autonoma de la voluntad.
(El art. 3 inc. 8 del decreto reglamentario lo menciona como clusula obligatoria del
reglamento).
En defecto de previsin estatutaria, los votos se cuentan por unidad; a cada unidad le
corresponde un voto, aunque haya .una unidad que pertenezca a varios condminos (le
corresponde un solo voto) o aunque varias unidades pertenezcan a un solo copropietario (le
corresponden a ese copropietario tantos votos como unidades le correspondan en
propiedad).
La excepcin la configura el art. 16.
Los reglamentos suelen establecer que los votos se cuentan por valor (segn el porcentual
de cada uno), o segn los asuntos, por valor para algunas decisiones y por unidad para
otras, o aun formas combinadas (por unidad y por valor).
Como hemos dicho, las mayoras ya se cuenten por unidad o por valorse calculan
sobre todos los integrantes del consorcio y no sobre los presentes solamente (de all, como
dijimos, que el quorum coincida con la mayora para cada asunto). En efecto, el art. 10 de
la ley 13.512 se refiere a todos los propietarios "la mayora de los propietarios" y no
slo a los presentes en la asamblea.
Distintas clases de mayoras
La propia ley 13.512 se refiere a distintos tipos de mayoras, los cuales se relacionan con la
ndole de los asuntos a considerar.
Esas mayoras legales pueden ser modificadas por el reglamento, pero con sentido
agravante; no pueden ser disminuidas por el estatuto.
Unanimidad
El art. 14 de la ley la exige para decidir la hipoteca del terreno que conlleva la de todo el
edificio.
El art. 7 exige la unanimidad para decidir "toda obra nueva que afecte el inmueble comn".

Dos tercios
El art. 9 determina que el reglamento de copropiedad "slo podr modificarse por
resolucin de los propietarios mediante una mayora no menor de dos tercios".
Mayora que represente mas de la mitad del valor
La exige la ley, en su art. 16, para el supuesto de vetustez del edificio. De la forma de
redaccin de la norma, pareciera que aqu la mayora no es slo la que represente ms de la
mitad del valor sino que, adems, debe corresponder esa mayora de valores, a la mitad ms
uno de los copropietarios por lo menos. Se exigira, pues, una doble mayora: por unidad y
por valor.
Mayoria absoluta
El art. 10 alude a la mayora genrica, vale decir, la absoluta: mitad ms uno de unidades o
ms del 50% de valores, segn el modo de computar los votos. Tambin el art": 8, obras
nuevas en partes comunes para beneficio de todos los copropietarios y el art. 12, supuesto
de destruccin total o parcial del edificio.
Nulidad
Nulidad
Cuando en el desenvolvimiento de una asamblea, alguno de sus pasos, hasta llegar a la
decisin incluyendo a la misma adolece de irregularidades, o no est de acuerdo con el
reglamento o con la ley, puede lograrse el amparo jurisdiccional a los efectos de la
declaracin de nulidad de la misma.
En este aspecto resultan de aplicacin las normas que sobre nulidad de los actos jurdicos
establece nuestro Cdigo Civil, ya que la ley 13.512 carece de disposiciones especficas al
respecto.
El pedido de nulidad puede basarse en la falta de competencia de la asamblea para resolver
sobre determinada materia, o por no mediar convocatoria hecha en legal forma115, o por
sesionar la asamblea sin el quorum ya sea el legal o el estatutario o por no ajustarse la
deliberacin a las formas determinadas en el reglamento, o cuando la decisin ha violado
las mayoras legales o reglamentarias, o cuando, aun alcanzndose dichas mayoras, la
decisin ha sido contraria al reglamento, a la ley, o es injusta o arbitraria.
Pero, "para que la nulidad de una asamblea de copropietarios sea viable, debe fundarse en
un inters serio y legtimo, ya que en ningn caso corresponde decretarla por la nulidad
misma.
Es necesario tener en cuenta tambin que, en general, la nulidad de las asambleas tiene
carcter relativo, por lo que es improcedente decretarla si la resolucin ha sido tcitamente
confirmada por la parte que poda invocar el vicio capaz de invalidarla, as como tambin
"carece de finalidad prctica la nulidad de una asamblea si lo resuelto en la misma ha sido
nuevamente decidido en otra, no impugnada".

Obligaciones de los propietarios por las expensas y gastos comunes

Segn el art. 8 de la ley 13.512, los propietarios tienen a su cargo las expensas de
"administracin y reparacin de las partes y bienes comunes del edificio indispensables

para mantener en buen estado sus condiciones de seguridad, comodidad y decoro", as

como las "expensas necesarias para la conservacin o reparacin de partes o bienes
comunes; realizadas por cualquier copropietario en ausencia del administrador y no
mediando oposicin de los dems, previamente advertidos", por las que dicho copropietario
tendr derecho a reembolso. Igualmente debern responder a cualquiera de los consortes
que hubiera hecho reparaciones indispensables y urgentes sin llenar los requisitos
anteriores, el cual goza tambin de derecho a reembolso, "en la medida que resultaren
tiles".
En cuanto al denominado "fondo de reserva" que suele formarse para la atencin de gastos
extraordinarios, indemnizaciones por despido, accidentes, etc. al personal subordinado, u
otros gastos especiales o imprevisibles, hemos dicho que su formacin no est impuesta por
la ley; en consecuencia, slo puede surgir de una disposicin reglamentaria.
Cuando ello sucede, la contribucin a su formacin tambin entra dentro de la categora y
rgimen de las "expensas comunes", en cuanto a proporcin en la que deben contribuir los
copropietarios, garantas de la que est rodeada su percepcin, etctera.
Las enunciadas son las genrica y vulgarmente denominadas "expensas comunes", de cuyas
caractersticas y rgimen participan las primas debidas por el seguro total del edificio
comn.
Proporcin La ley ha librado al reglamento de copropiedad la determinacin de la
proporcin en que cada copropietario responder por dichas "expensas", y el art. 9, inc. c),
exige como clusula obligatoria del estatuto la especificacin de la "forma y proporcin de
la contribucin de los propietarios a los gastos o expensas comunes".
En defecto de tal previsin, la propia ley establece que cada copropietario responder en
proporcin al valor de sus pisos o departamentos.
Una vez establecido en el Reglamento el porcentaje con el cual debe participar cada
copropietario en los gastos comunes, el copropietario no puede, por decisin unilateral,
liberarse de ciertos gastos con el pretexto de que corresponden a servicios que no utiliza.
Pues para ello debera variarse la previsin del reglamento, la cual variacin, por tratarse en
la especie de una clusula estatutaria, requerira el consentimiento unnime de los
copropietarios, manifestado en la correspondiente asamblea y, en caso de no lograrse, esa
mayora requerir la reforma del reglamento por la va judicial.
Aunque la jurisprudencia es algo vacilante al respecto, puede sealarse que, en lneas
generales, el copropietario puede solicitar judicialmente ser liberado de los gastos de uso de
los servicios que no utiliza. Ejemplo: gastos de combustible para calefaccin y agua
caliente centrales que no se suministra a su unidad por carecer de las caeras
correspondientes; o gastos de iluminacin de los pasillos interiores del edificio, o gastos de
corriente elctrica del ascensor, si se trata de locales con entrada independiente a la calle,
ubicados en la planta baja, y que carecen de depsitos en alguna de las plantas que los
obliguen al uso del ascensor pero debe contribuir a los gastos de reparacin y
conservacin de esos servicios, aunque no los utilice, porque siendo cosas comunes, a l le
corresponde una cuota parte sobre ellos, de manera que dichos gastos valorizan o se refiere
a bienes de los que l es propietario; y adems, el estado de conservacin normal de ellos
incide en el valor del edificio.
Titular del crdito

En cuanto a quin corresponde la titularidad del crdito por expensas comunes, la

jurisprudencia tiene decidido que "el consorcio es el nico titular de los crditos propter
rem que constituyen las expensas comunes".
Al consorcio pertenece tambin el "fondo de reserva", que se integra con los aportes que a
ese efecto realizan los copropietarios (generalmente en la oportunidad de pagar las
expensas comunes y junto con ellas), como una especie de "ahorro", para ser utilizado
cuando circunstancias especiales as lo exijan o para la realizacin de obras de reparacin o
mejoramiento de las cosas o partes comunes, o para cualquier otro fin.
Se ha planteado tambin el problema de saber si el consorcio puede ser titular de unidades
funcionales. La afirmativa se basa en que se tratara de una consecuencia de reconocer
personalidad jurdica al consorcio, de manera que, as como se le asigna la titularidad de los
crditos por expensas comunes y del fondo de reserva, nada se opondra a aquella
posibilidad, que aparecera autorizada por la parte final del art. 8o de la ley 13.512, en
cuanto alude a la "mayor renta" que podra obtenerse de los bienes comunes, siendo que las
partes, bienes y servicios comunes del art. 2o, en principio, no "rentan". La negativa se
sustenta en que la ley 13.512 slo admite la distincin entre partes privativas y comunes
(art. 2), de donde seran los copropietarios y no el Consorcio los que podran ser
titulares de las unidades funcionales, revistiendo stas el carcter de cosas comunes (de los
copropietarios).
Garantas para su cobro
Siendo las expensas, indispensables para la subsistencia misma del rgimen de la propiedad
horizontal, la ley y la doctrina judicial han querido rodear a dicho crdito de garantas
destinadas a asegurar su percepcin y que son, principalmente, las siguientes:
1) Procedimiento para perseguir su cobro.
2) Afectacin de la cosa a su pago.
3) Imposibilidad de abandonar a fin de liberarse de la deuda por expensas.
4) Privilegio y derecho de retencin.
5) Criterio especial relativo a los intereses.
Resulta interesante sealar que ha sido decidido que:
"Tratndose de obligaciones de 'tracto sucesivo', el acreedor no est obligado a recibir
pagos de cuotas cuando las precedentes estn impagas. Tal conducta debe observarse con
mayor rigor en los supuestos de las expensas en los edificios de propiedad horizontal, que
tiene su principal fundamento en un principio de solidaridad, de convivencia entre los
integrantes del consorcio. El solo atraso de uno o de varios de ellos lesiona los intereses de
la comunidad a la que crea problemas que pueden llegar a ser muy serios al poder verse en
dificultades para atender el pago de servicios del edificio: sueldos de portera, luz, gas y
mantenimiento del inmueble"
Procedimiento para perseguir su cobro
La ley 13.512 no determina el procedimiento a travs del cual puede reclamarse el cobro
del crdito por expensas, lamentable vaco que, en el caso de no ser expresamente cubierto
por las leyes procesales, da lugar a que ese cobro deba tramitar por juicio ordinario, lo cual
es obviamente inconveniente, teniendo en cuenta que la percepcin de las expensas es
indispensable p a r a el desenvolvimiento de la vida del consorcio.

Cierta doctrina y la jurisprudencia masiva encontraron una solucin para esta dificultad,
admitiendo la va ejecutiva para el cobro de las expensas, siempre y cuando ella se hubiera
pactado en el reglamento, pudiendo el mismo reglamento prever la composicin del
pertinente ttulo ejecutivo y, en defecto de esa previsin, sirviendo como tal el certificado
de deuda emitido por el administrador y las actas de las asambleas en las que se hubiera
aprobado el gasto.
Actualmente, el problema est solucionado en el Cdigo de Procedimientos Civil y
Comercial de la Nacin ley 22.434, en su art. 524:
"...constituir ttulo ejecutivo el crdito por expensas comunes de edificios sujetos al
rgimen de propiedad horizontal. Con el escrito de promocin de la ejecucin deber
acompaarse certificados de deuda que renan los requisitos exigidos por el reglamento de
copropiedad.
Si ste no los hubiere previsto deber agregarse constancia de la deuda lquida y exigible y
del plazo concedido a los copropietarios para abonarla, expedida por el administrador o
quien haga sus veces".
Afectacin de la cosa a su pago
Conforme al art . 17 de la ley 13.512:
"La obligacin que tienen los propietarios de contribuir al pago de las expensas y primas de
seguro total del edificio, sigue siempre al dominio de sus respectivos pisos o departamentos
en la extensin del art. 3266 del Cdigo Civil, an con respecto a las devengadas antes de
su adquisicin; y el crdito respectivo goza del privilegio y derechos previstos en los arts.
3901 y 2686 del Cdigo Civil".
En esta norma la palabra "an" est de ms; en efecto, como el art. 3266 del Cdigo Civil
se refiere a la responsabilidad del sucesor particular por las deudas de su autor, de las cuales
responde con la cosa, parece evidente que de las expensas que se devenguen mientras una
persona es propietaria de ella responde, como cualquier deudor, con todo su patrimonio, y
es solo de las expensas devengadas mientras sus antecesores fueron propietarios que el
actual titular (sucesor singular) responde en los trminos del art. 3266 del Cd. Civ., vale
decir, slo hasta el valor de su derecho de propiedad horizontal.
Por su parte, el art. 6 del decreto reglamentario determina que:
"A requerimiento de cualquier escribano que deba autorizar una escritura pblica de
transferencia de dominio sobre pisos o departamentos, el consorcio de propietarios, por
intermedio de la persona autorizada, certificar sobre la existencia de deuda por expensas
comunes que afecten al piso o departamento que haya de ser transferido".
De esta disposicin no surge, como a veces se cree, la exigencia de que la deuda por
expensas est saldada para poder concretar la transferencia de la unidad, porque no es un
certificado de "libre deuda" lo que se solicita al consorcio sino slo uno que indique la
"deuda"; y ni siquiera de ella resulta la obligacin del escribano que autorizar la
enajenacin de solicitar ese certificado.
Enajenacion de la unidad que adeuda expensas
Entonces, si se enajena una unidad y existe una deuda por expensas, entra a jugar el
transcripto art. 17 d la ley, y esa deuda la puede reclamar el consorcio que es el titular
de ese crdito al comprador, ya que ella "sigue siempre al dominio de sus respectivos
pisos o departamentos"; mas de esa deuda devengada cuando el comprador an no era

propietario, ste responde con el alcance del art. 3266 del Cd. Civ.; vale decir, slo con la
"cosa" y no con todo su patrimonio.
Como responde el adquirente
Ahora bien, de las nuevas expensas que se devenguen desde que el comprador adquiri el
dominio, es obvio que tambin resulta responsable, pero aqu ya no por el juego del art. 17
de la ley, sino de su art. 8, o sea, que la responsabilidad se extiende a todo el patrimonio y
no slo al valor de la cosa.
El enajenante se libera?
Y aqu surga otro problema: el adquirente de la unidad que adeuda expensas responde en la
forma y medida indicadas, pero el enajenante se libera de esa deuda o sigue siendo
responsable de la misma frente al consorcio, a pesar de que se haya desprendido del
dominio de la unidad?
Para resolver el interrogante, resulta capital lo dispuesto por el art. 8 ltima parte de la ley:
"Ningn propietario podr liberarse de contribuir a las expensas comunes por renuncia del
uso y goce de los bienes o servicios comunes ni por abandono del piso o departamento que
le pertenece", concordante con el cual, el art. 18 deroga "a los efectos de la presente ley" el
art. 2685 in fine, Cd. Civ., que permite a los condminos abandonar su cuota para liberarse
de contribuir a los gastos de reparacin o conservacin de la cosa comn.
Parecera entonces que si est prohibido el abandono para liberarse del pago de las
expensas y aunque se efecte tal abandono, l no libera de la deuda; tampoco puede liberar
cualquier acto que implique una abdicacin del derecho, v.g. una enajenacin. De donde el
enajenante, en el caso de ser deudor de expensas comunes, a pesar de haber transmitido la
unidad, sigue estando obligado al pago de las mismas. Sin embargo, algunos autores39
formulan la siguiente distincin:
a) si la deuda se deveng mientras una persona era propietaria de la unidad, el abandono o
enajenacin de la misma no libera de la deuda, por la que sigue respondiendo con todo el
patrimonio;
b) pero si la deuda se haba devengado cuando an ella no era propietaria, como la
responsabilidad por esa deuda de sus autores le competa justamente en razn de que era
propietario de la cosa y en el lmite del valor de esa cosa "sigue siempre al dominio de
sus respectivos pisos o departamentos", dice el art. 17 de la ley 13.512 al dejar de serlo,
deja tambin de ser deudora. En resumen, respecto de esta ltima categora de deudas por
expensas, sera procedente el abandono, el cual liberara, pasando la responsabilidad al
nuevo adquirente.
Inoponibilidad al consorcio de los convenios entre enajenante y adquirente
Aqu debemos dejar aclarado que al consorcio titular del crdito por expensas no
pueden oponrsele los pactos concertados por el enajenante y el adquirente acerca de la
distribucin entre ambos de la deuda por expensas (art. 1195 Cd. Cv.); l demandar de
conformidad al art. 17 de la ley 13.512 al vendedor, al comprador o a ambos40, sin
perjuicio de las acciones de reembolso que de acuerdo al contrato que los liga podrn
ejercitar entre s los indicados enajenante y adquirente.
Naturaleza jurdica de las expensas y de las deudas por expensas

El art. 17 de la ley 13.512 emplea trminos que inducen a pensar que nos encontramos
frente a una obligacin propter rem: la obligacin sigue a la cosa y el nuevo propietario es
deudor en los trminos del 3266 Cd. Civ. (es decir, responde por las expensas devengadas
mientras el enajenante era propietario, slo con el valor de la unidad y el porcentual sobre
las partes comunes que est indisolublemente unido a aqulla, a estar del art. 3 de la ley. De
las expensas devengadas mientras el adquirente es propietario, ste responde, naturalmente,
con todo su patrimonio).
Ahora bien: conforme al art. 8 de la 13.512, se prohibe el abandono del derecho de
propiedad horizontal para liberarse del pago de las expensas, de donde resulta que aun
habiendo cesado la relacin de seoro con la cosa, la obligacin subsiste, porque si el
abandono no libera, tampoco libera la enajenacin.
Por eso, autores como Alsina Atienza piensan que en este supuesto nos acercaramos al
terreno puramente obligacional ya que, por razones de inters social, el legislador elimina
la posibilidad de abandonar, que es caracterstica de los derechos reales, y de la figura que
estamos estudiando.
Si se sostiene que el art. 8 in fine prohibe el abandono en todo caso, para liberarse del pago
de expensas y que dicho abandono no libera, como una de las caractersticas de la
obligacin ambulatoria es, justamente el de viajar con la cosa, de donde al concluir el
vnculo con ella se pondra punto final tambin al carcter de deuda, que pasara al nuevo
titular del derecho sobre la cosa, parecera claro que la obligacin por expensas no participa
de la naturaleza de aqullas.
En cambio, si se est de acuerdo con la distincin entre expensas devengadas durante el
dominio de los antecesores, respecto del sucesor singular, en relacin al abandono, es
evidente que en ciertos casos las deudas por expensas revestirn el carcter de
ambulatorias.
Ejemplo: Daremos ahora un ejemplo que pondr en evidencia lo que hemos dicho hasta
ahora:
A compra una unidad libre de deuda por expensas el 1.1.2010 ; no paga las expensas y, el
1.1.2011 la vende a B, alcanzando la deuda la suma de $100.000. B tampoco paga las
expensas, y el 1.1.2012 la vende a C.
Las expensas devengadas mientras B fue propietario alcanzan a $ 100.000.
C tampoco paga las expensas, y el 1.1.2013 la deuda llega a una suma de $ 300.000:
$ 100 000 devengados mientras A era propietario.
$ 100.000 devengados mientras B era propietario.
$ 100.000 devengados mientras C era propietario.
El consorcio a quin demandar?41 Puede demandar a todos o a cualquiera de los que se
indican a continuacin:
1) a A por los 3 100.000 devengados desde 1.1.2010 al 1.1.2011: responde con todo su
patrimonio.
2) a B por los $100.000 devengados desde el 1.1.2011 al 1.1.2012: responde con todo su
patrimonio. Ahora bien, si el abandono no libera de la deuda, parecera que tambin B
respondera por los $100.000 devengados del 1.1.2010 al 1.1.2011.
Nosotros creemos que la solucin es o era: B responde por los $100.000 devengados del
1.1.2010 al 1.1.2011 slo con la cosa y en razn de ser propietario de ella, de conformidad
al art. 17 de la ley.

Si dej de ser propietario, aparte de haber cesado la razn de ser de su responsabilidad, ya

no puede responder con la cosa, por la sencilla razn de que la cosa no est en su
patrimonio.
3) a C por los $ 100.000 devengados desde el 1.1.2012 al 1.1.2013: responde con todo su
patrimonio, y por los $ 200.000 devengados desde el 1.1.2010 al 1.1.2012 por los cuales
slo responde con la cosa (art. 3266 Cd. Civ.) por aplicacin del art. 17 de la ley.
Imposibilidad de abandonar
El inc. 3 ltima parte de la ley 13.512 precepta:
"Ningn propietario podr liberarse de contribuir a las expensas comunes por renuncia del
uso y goce de los bienes o servicios comunes ni por abandono del piso o departamento que
le pertenece".
A los mismos fines, el art. 18 deroga "a los efectos de la presente ley" el art. 2685 in fine
del Cdigo Civil.
El abandono, pues, del derecho de propiedad horizontal no libera al titular que lo efecta de
la obligacin de sufragar la deuda por expensas.
Privilegio y derecho de retencin
Conforme al art. 17 de la ley 13.512, el crdito por expensas "goza del privilegio y
derechos previstos en los arts. 3901 y 2686 del Cd. Civ.". La primera norma alude a un
privilegio, la segunda al derecho de retencin.
La ley otorga al crdito por expensas cuyo titular es el consorcioel privilegio previsto
en el art. 3901 del Cdigo Civil.
Mas hemos de reparar en que dicho artculo se refiere a la ubicacin del privilegio del
conservador de cosas muebles.
Ahora bien, el asiento del privilegio del crdito por expensas sera la unidad de propiedad
exclusiva con su porcin indivisa sobre las partes comunes y, como sabemos, se trata de
cosas inmuebles.
La ley, entonces, ha incurrido en un error material al referirse al art. 3901 que regla un
privilegio cuyo asiento es una cosa mueble?. As lo sostienen algunos para quienes la
verdadera norma aplicable sera la del art. 3931 del Cd. Civ., que se refiere a un privilegio
sobre cosa inmueble.
Para otros, el nico fin de la ley al mentar al art. 3901 Cd. Civ. ha sido la de sealar el
rango del privilegio del crdito por expensas que ser el del conservador
prescindiendo de su asiento y con independencia, asimismo, de su contenido o extensin
siendo, en este sentido, ms amplio el del crdito por
expensas (a estar a lo dispuesto por los arts. 8 y 17 de la ley 13.512).