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una eventual reclamacin del vendedor que todava es reconocido por el ius
civile como propietario es la exceptio rei venditae et traditae.
Junto a la exceptio rei venditae et traditae, el pretor concedi ms tarde al
comprador una accin pretoria, laactio publiciana, para reclamar la cosa
adquirida, en el caso de que, por causas diversas, se encontrase en poder de
un tercero. La accin publiciana supone fingir que ha transcurrido el tiempo de
la usucapin, que de haber transcurrido efectivamente hubiera convertido al
comprador en verdadero propietario civil.
El fin natural de toda compraventa exige que el vendedor asuma todo
comportamiento, an no expresamente pactado, a fin de que el comprador
llegue a convertirse en propietario del bien adquirido.
Salvo un par de supuestos particulares puede afirmarse con carcter general
que la compra de cosa propia es nula segn se expresa en D.18,1,16pr.
No es vlida la compra de cosa propia, tanto si la compr a sabiendas como
ignorndolo...
Las obligaciones del vendedor: la obligacin de guardar y la de
entregar la cosa.
La obligacin de guarda de la cosa vendida.
La principal obligacin que asume el vendedor como consecuencia de la
celebracin de un contrato de compraventa, es la obligacin de entregar la
cosa vendida, que se realizar en el tiempo, las condiciones y el lugar pactados
en el contrato.
En la medida que el vendedor queda obligado a hacer entrega al comprador
del bien objeto de venta, y como consecuencia de que esta obligacin de
entrega puede haber quedado diferida en el tiempo en virtud del acuerdo
contractual, es por lo que el vendedor debe guardar la cosa durante el tiempo
que media entre que la compraventa se haya celebrado y que la cosa se haya,
efectivamente, entregado.
En principio, puede afirmarse que el vendedor responde de la prdida o
deterioro de la cosa ya vendida y no entregada, tanto por dolo como por culpa.
Un texto que aborda directamente la cuestin, es el tomado del libro X de
comentarios al edicto del pretor provincial de Gayo, que se recoge en
D.18,1,35,4:
Si una cosa vendida hubiera desaparecido por hurto, ha de observarse en
primer lugar que se haba convenido entre las partes acerca de la custodia de
la cosa; si nada resulta haberse convenido, ha de esperarse del vendedor una
custodia tal como la que un buen padre de familia pone en sus cosas.
El vendedor responder de los daos, prdidas o sustracciones que pueda
sufrir la cosa, desde que se vende hasta la entrega, slo cuando dichas
circunstancias sean imputables a su persona, bien por falta de diligencia, culpa
negativa o bien por imprudencia, culpa positiva. Por el contrario, no responde
El precio debe ser ofrecido por el comprador cuando se demanda con la accin
de compra...
El pasaje exige que el comprador ofrezca, o haya pagado, el precio para poder
hacer efectiva su reclamacin a travs de la actio empti. La simultaneidad en
la reclamacin de las prestaciones pudiera encontrar su antecedente en las dos
estipulaciones, que antiguamente se celebraban, como precedente de la
compraventa, prometiendo las partes en ellas intervinientes, en una la
mercanca y en otra el precio. Si una de las partes exigiese en virtud de la actio
ex stipulatio el pago del precio, sin que se entregase la mercanca, el
estipulante del precio poda oponer la exceptio mercis non traditae y el juez
deba absolverlo.
Si un comprador pretende que el vendedor le haga entrega del bien vendido y
a su vez l no ha abonado el precio pactado, el vendedor dispone de
una exceptio, una excepcin concedida por el pretor, que paralizara la accin y
consiguientemente la reclamacin del comprador. As se establece en un
pasaje tomado del libro LIV de los Digesta de Salvio Juliano que se recoge en
D.19,1,25:
El que compr una vendimia pendiente, al prohibirle el vendedor recoger la
uva, podr usar contra ste, si le pide el precio, la excepcin <si la cantidad
que se demanda se pide por cosa vendida y no entregada>...
El texto expone un supuesto de venta en el que la cosa vendida es una
vendimia pendiente. Podra tratarse de un emptio rei speratae. Cuando en un
momento posterior a la perfeccin de la compra, la cosa esperada se llega a
materializar, el vendedor debe permitir al comprador, si as se ha pactado, que
proceda a vendimiar.
En el supuesto de que el vendedor se niegue a permitir al comprador recoger la
uva, y no obstante le reclame el pago del precio convenido, el comprador
podr defenderse del ejercicio de la actio venditi, solicitando del pretor la
excepcin de cosa no entregada, con lo que paralizara la reclamacin por el
precio.
Las obligaciones de entregar y de pagar, deben ser simultneas, salvo que en
el contrato de compraventa se haya pactado otra cosa. As se establece
tambin en un fragmento recogido en
D.18,1,78,2 (Lab. 4 post.)
El que haba comprado un fundo con la clusula de que, una vez pagado el
precio, se le entregara la posesin... si pagase una parte no tendr la accin
de compra contra el vendedor...
La reclamacin de la entrega de la cosa por el comprador, queda sujeta al
ofrecimiento del precio total al vendedor. Ni siquiera un pago parcial, por no
extinguir totalmente la obligacin del comprador, posibilita la reclamacin de la
entrega de la cosa, pues, se entiende que la prestacin del comprador a favor
del vendedor, no se ha satisfecho cumplidamente.
Concepto.
La responsabilidad por vicios ocultos se configura como una de las principales
responsabilidades del vendedor frente al comprador. El vendedor debe
entregar al comprador el bien vendido en las condiciones acordadas. El bien
entregado debe ajustarse estrictamente a lo pactado. No cumple
correctamente con su obligacin de entrega, el vendedor que ofrece cosa
distinta -en sus cualidades- de la pactada.
En sentido estricto, para que pueda hablarse de vicios ocultos se debe tratar
de vicios que convierten al bien adquirido en impropio para el uso o finalidad
econmico-social al que est destinado. En un sentido ms amplio, tambin se
considera que la cosa tiene vicios ocultos, cuando ser conocidos por el
comprador, ste no hubiera adquirido la cosa, si bien los vicios no la hacen
inservible para su uso normal. Incluso se aprecia que la cosa tiene vicios
ocultos, cuando stos disminuyen, de forma considerable el valor de la cosa,
como consecuencia de lo cual, el comprador o no habra comprado o bien de
hacerlo habra pagado un precio inferior al inicialmente ofrecido.
Los vicios no son, pues, propiamente defectos en la cosa comprada. Una cosa
puede estar en perfecto estado y no obstante el comprador invocar vicios en la
misma. Considero que puede entenderse por vicios los desajustes entre lo que
el comprador entiende que compra y lo que efectivamente compra. Es vicio
creer que se compra un caballo de carreras cuando se adquiere uno apto para
ser empleado como animal de tiro o carga.
Ahora bien, no todo vicio en la cosa, toda disconformidad entre lo que se
pretenda y crea comprar y lo que se compr, genera responsabilidad. Adems
de existir el vicio, ste debe ser oculto. Se entiende por oculto, en primer lugar,
lo que no es manifiesto. Si alguien compra un objeto creyendo que es de oro
cuando en realidad es de cobre, parece obvio que el desajuste era evidente,
pudindose reconocer por cualquiera, por lo que se considera que es
manifiesto, lo cual implica que el vicio no es oculto y, por ello, no provoca
responsabilidad al vendedor.
Habr que averiguar, cuando el comprador demanda al vendedor por vicios
ocultos, si stos le son imputables. Lo sern, cuando pudo haberlos
descubierto. No lo sern, cuando hizo lo que deba y no pudo descubrirlos. Slo
se deben calificar de vicios ocultos aquellos vicios no imputables, es decir, los
que no hayan podido ser descubiertos.
Evolucin histrica.
En los primeros tiempos cuando una cosa era transmitida por mancipatio, el
transmitente responda de los vicios ocultos del bien transmitido a travs del
ejercicio por parte del adquirente de la actio auctoritatis, con carcter general,
o de la actio de modo agri, cuando el bien vendido fuese un fundo y el
comprador se viese defraudado por la medida del mismo manifestada por el
mancipante en su nuncupatio, es decir en su declaracin.
Los interese de que habla el texto no son intereses pactados entre vendedor y
comprador. Se trata de intereses que, a juicio del jurista, es justo exigirlos
debido a que el comprador recibi la entrega de la cosa y est disfrutando de
ella y el vendedor debe ser compensado con el abono de intereses de la
cantidad debida como precio, desde ese mismo da de la entrega. Puede
constatarse en la formulacin jurisprudencial, el carcter recproco e
interrelacionado de las prestaciones de los contratantes.
El siguiente prrafo, D.19,1,13,21, aclara cundo debe entenderse, a los
efectos establecidos en el pasaje anterior, entregada la cosa:
Debemos considerar entregada la posesin, aunque sta sea en precario,
cuando... (el comprador) tenga la facultad de percibir los frutos.
El pasaje se fija, nicamente, en el beneficio que el comprador obtiene
hacindose propietario de los frutos de la cosa adquirida. En justa equivalencia
desde ese momento le exige el abono de los intereses del precio devengado y
no abonado. Incluso en esta misma lnea de pensamiento jurisprudencial,
podra decirse que, tratndose de una cosa no fructfera, el comprador debe
intereses del precio no satisfecho desde que la tiene en su poder y puede,
pues, ejercitar su ius utendi sobre la misma, producindole un beneficio por su
mero uso o utilizacin.
Junto con la obligacin principal de pago de precio, as como de los eventuales
intereses que se deban en razn del mismo, es tambin obligacin del
comprador abonar al vendedor los gastos que pudiera haber hecho, desde la
perfeccin de la compraventa hasta la entrega, para la conservacin y
mantenimiento de la cosa vendida. As establece en
D.19,1,13,22 (Ulp. 32 ed.)
Adems entra en la accin de venta los gastos que se hicieron en la cosa
vendida; por ejemplo si algo se gast en los edificios vendidos..
Se trata de gastos de conservacin que se consideren imprescindibles para el
mantenimiento de los edificios y que debi soportarlos el vendedor efectuando
su desembolso en el tiempo que media entre la venta y la entrega. As
tratndose de un animal, y siendo del comprador seran las cras, lgico es que
los gastos, por ejemplo de alimentacin, corran a su cargo ya que es quien
recibe los frutos.
Los pactos aadidos.
Concepto y proteccin procesal de los pactos.
Se considera pacto al mero acuerdo de voluntades sin revestimiento formal. En
Derecho romano, en la poca postclsica se distingui entre pactos vestidos
y pactos nudos, es decir desnudos. Los primeros son aquellos que
excepcionalmente se encuentran dotados de accin, de tal manera que se
hacan exigibles las prestaciones en ellos convenidas. Adquieren tal eficacia,
bien por formar parte de ciertos contratos -pacta adiecta-; bien por ser
protegidos por los pretores -pacta praetoria-; o bien por tener su origen en
disposiciones de los emperadores -pacta legitima-. Los pactos nudos que son
aquellos pactos de los cuales no nace accin, como el llamado pactum de non
petendo, pacto de no reclamar.
Los pretores protegieron, de acuerdo con criterios de buena fe y equidad, los
pactos que no podan ser encuadrados en algunas de las categoras
contractuales previstas por el ius civile. As se puede ver en un texto que se
recoge en D.2,14,7,7:
Dice el pretor: Mantendr los pactos convenidos que se hayan hecho sin dolo,
sin infringir las leyes, plebiscitos, senadoconsultos, decretos o edictos de los
emperadores, y que no sean en fraude de cualquiera de los mismos.
El pretor concede para su proteccin no una accin sino una excepcin,
permitiendo insertar una exceptio pactien la frmula.
En este epgrafe, nos referiremos no a los pactos que se constituyen como
acuerdos autnomos, en los que las partes concluyen un convenio
independiente, sino a los pactos o acuerdos vinculados a un contrato de
compraventa.
Estos pactos son elementos accidentales, al ser introducidos por expresa
declaracin de voluntad de los contratantes.
La exceptio pacti se consideraba inherente a los juicios de buena fe. As lo
declara Ulpiano en el libro IV de comentarios al edicto recogido en D.2,14,7,5:
Por lo dems, a veces forma parte de la accin misma, como en los juicios de
buena fe, pues solemos decir que los pactos convenidos estn incluidos en los
juicios de buena fe.
Esta circunstancia, unida al principio jurisprudencial conforme al cual exige la
buena fe, que se haga lo convenido, determina que todos los pactos o
convenciones que las partes hubiesen aadido a los contratos consensuales,
particularizando determinados aspectos del contrato principal, deben de ser
protegidos por la accin propia del contrato.
Contenido e interpretacin de los pactos aadidos.
Los contratos consensuales y de buena fe, posibilitan la adicin de pactos in
continenti. Este concepto de pactos aadidos se contiene en un fragmento
recogido en D.18,1,72 (Pap. 10 quaest.)
Los pactos convenidos posteriores al contrato que reducen algn aspecto de la
compra se consideran inherentes al contrato; por el contrario, los que aaden
algo, creemos que no son inherentes.
De este modo Papiniano considera como pactos aadidos aquellos agregados
por las partes con posterioridad al contrato -ex intervallo-, pero slo los que
reducen algn aspecto de la compra se consideran inherentes, y, por tanto,
exigibles por la propia accin del contrato. Los pactos que aaden obligaciones,
slo son vlidos si se agregan al celebrarse el contrato, no con posterioridad ya
que en ese caso slo darn lugar a excepcin. En todo caso, los pactos
D.18,2,4pr.
Cuando la venta es condicional niega Pomponio que el comprador pueda
usucapir, y que le pertenezcan los frutos.
Asimismo, si la venta es simple con condicin resolutoria, como podemos
observar al final de D.18,2,2,1, citado arriba, el riesgo de prdida de la cosa
pertenece al comprador, periculum est emptoris.
Es obligacin del vendedor, la de la exigencia de notificar al primer comprador
la mejor oferta posterior, a fin de que aqul, si quiere, pueda igualar o mejorar
esta oferta.
Si iguala la oferta, la venta queda ratificada a su favor. El carcter de este
pacto permite al vendedor mantener al primer comprador como adquirente, no
obstante haber recibido una mejor oferta posterior.
Una cuestin tambin abordada por la jurisprudencia es la configuracin
conceptual de lo que debe entenderse como mejor oferta, punto ste muy
importante, toda vez que es la cuestin nuclear sobre la que gravita este
pacto. Esta cuestin se aborda en dos fragmentos recogidos en
D.18,2,4,6 (Ulp. 4 Sab.)
Se considera haber sido hecha una oferta mejor si el precio se hubiese
aumentado. Pero, incluso sin aumentar precio, se considera mejor oferta, si se
ofreciese un pago ms fcil o ms pronto; tambin hay mejor oferta si se
sealase un lugar ms oportuno para el pago del precio; as lo escribi
Pomponio, en su libro IX de comentarios a Sabino. El mismo Pomponio dice que
tambin parece haber mejor oferta cuando el comprador es ms solvente. Por
lo cual, si se interesa algn comprador ofreciendo el mismo precio, pero menos
gravosas condiciones, o no exigiendo fianza alguna, se considerar que hay
mejor oferta. Luego, lo mismo ha de aceptarse, aunque estuviera dispuesto a
pagar un precio menor si dispensase de aquellas cosas que en la primera
compra eran gravosas para el vendedor.
D.18,2,5 (Pomp. 9 Sab.)
Porque todo lo que afecta a la utilidad del vendedor debe tenerse por mejor
oferta.
Del anlisis de estos textos parece deducirse que mejor oferta no es un
concepto objetivo u objetivable, sino lo ser aquello que el vendedor, en cuyo
inters se introduce el pacto, as lo considere. Al deshacerse la compra por la
mejor oferta hecha por un segundo comprador, sta deber ser real, pues si el
segundo comprador es simulado -falso comprador-, la venta sera vlida a favor
del primero.
En el caso que la cosa vendida con pacto de in diem addictio fuese una cosa en
estado de copropiedad, es preciso determinar a quin le corresponde la
aceptacin de la mejor oferta posterior.
Pactum displicentiae.
Es un pacto establecido a favor del comprador. En virtud de este pacto se
reserva el derecho a devolverla al vendedor recuperando el precio.
Es un pacto sometido a trmino, ya que la facultad del comprador de
comprobar si la cosa o mercanca le agrada o si decide devolver la cosa, se
mantiene durante un plazo fijado en el propio pacto. Si no existe una mencin
expresa del plazo en el que se pueda ejercitar la facultad rescisoria, el Edicto
de los Ediles Curules concede al comprador un plazo de 60 das, una actio in
factum, es decir una accin pretoria por el hecho, para decidir. Pasado ese
plazo, el contrato de compraventa es firme e irrescindible.
Estas acciones actio empti o in factum se utilizaran por el comprador para
exigir del vendedor la devolucin del precio satisfecho a cambio de la entrega
de la cosa que no se ha aceptado, para el caso de que el vendedor no quiera
recibirla voluntariamente. El riesgo de prdida de la cosa corre a cargo del
comprador.
Pactum degustationis.
Este pacto tena una especial aplicacin a las compraventas de vino. En virtud
del mismo, el comprador quedaba autorizado a llevar a cabo la oportuna
comprobacin de que el vino tena las condiciones o cualidades adecuadas.
La cata del vino se hara, pues, para establecer su calidad. En D.18, 1, 34, 5
(Paul. 33 ed.) se hace una distincin entre los fines que se persiguen, a
propsito de las ventas de vino o aceite, con la degustacin y la medida:
Pactum protimiseos.
Pacto en inters del vendedor por el cual, si el comprador quiere vender la cosa
adquirida, debe, en igualdad de condiciones, preferir como comprador a aqul
que se la vendi. El vendedor dispone de la accin de venta si el comprador,
incumpliendo el pacto, la hubiese vendido a un tercero.
ARENDAMIENTO.
Concepto jurisprudencial y doctrinal.
Las dos acciones que derivan de esta relacin contractual son: la actio locati y
la actio conducti. Una y otra dan lugar a un juicio que se rige por las reglas de
los iudicia bonae fidei.
Configuracin doctrinal.
La locatio conductio es un contrato consensual en virtud del cual una persona
denominada locator, arrendador, se compromete a entregar cierta cosa o a
prestar determinado servicio, a otra, llamada conductor, arrendatario,
comprometindose quien obtiene la venta, a entregar como contraprestacin
un precio denominado merced, merces.
Las distintas variantes.
La tricotoma dogmtica.
La clasificacin tripartita del contrato de arrendamiento que distingue
entre locatio conductio rei, locatio conductio operarum y locatio conductio
operis, no es obra de la jurisprudencia romana. Bajo la expresinlocatio
conductio los juristas romanos configuraron una modalidad contractual nica
en su fisonoma.
El arrendamiento tiene, para los juristas romanos de la poca clsica, su centro
de gravedad en el hecho de colocar, es decir de desplazar la cosa o el servicio.
Por ello, es indiferente que quien acta como locator, es decir quien realiza el
acto de colocar en poder del otro, sea quien cobre la renta o quien la pague.
As, la parte principal de la locatio conductio es siempre el locator, pague o
cobre la renta, mientras que la parte principal en la compraventa es el emptor,
que es, siempre, quien paga el precio.
Las tres definiciones.
La locatio conductio rei, o arrendamiento de cosa, es un contrato consensual
en virtud del cual una persona denominada arrendador, locator, conviene con
otra llamada arrendatario, conductor, en traspasar el ejercicio temporal del uso
y disfrute de un bien, no consumible, para su aprovechamiento, con la
obligacin que surge en ste de abonar, de forma normalmente peridica,
como compensacin una renta, pensio o merces.
La locatio conductio operarum, o arrendamiento de servicios, es un contrato
consensual en virtud del cual una persona denominada arrendador, locator,
conviene con otra llamada arrendatario, conductor, prestar un determinado
servicio o trabajo, con la obligacin que surge para ste de remunerar dicho
servicio con una retribucin habitualmente denominada salarium, salario.
La tercera variante de arrendamiento es la locatio conductio operis, o
arrendamiento de obra. Se trata de un contrato consensual, en virtud del cual
una persona denominada arrendatario, conductor, se compromete a ejecutar
una cierta obra a favor de otra, llamada arrendador, locator, quien por su parte
se obliga a proporcionar los elementos materiales necesarios para que aquel
realice su trabajo y a retribuir ste con una renta.
Rasgos comunes.
Limpiar un vestido.