Doctrina del da: algunos aspectos del

proceso de desalojo
PUBLICADO EL 5 MAYO, 2012 POR THOMSON REUTERS

Desalojo del concubino, condena de futuro y entrega inmediata del

bien
Por Mara Florencia del Llano Estenoz, publicado en la Revista Buenos Aires de AbeledoPerrot

I.
INTRODUCCIN. PLANTEO Y DELIMITACIN DEL TRABAJO.
El proceso de desalojo presenta muchas y variadas facetas, que han sido abordadas, desarrolladas y delineadas en su significado, dimensiones e
implicancias tanto, por los autores como a travs de los pronunciamientos de nuestros tribunales.
En esta ocasin, nos abocaremos al anlisis de algunos de los mencionados plurales y diversos aspectos, que, por diferentes motivos, han
acaparado nuestra atencin.
Concretamente, y tal como surge del ttulo del presente trabajo, las siguientes pginas estarn dedicadas al estudio, tratamiento y exposicin de
los siguientes tpicos e institutos vinculados o incluidos en el mbito del mentado proceso: desalojo del concubino; condena de futuro, y entrega o
desocupacin inmediata del inmueble.
El mtodo de trabajo consistir en la exposicin de los sealados temas, sistematizando en torno a los distintos matices que cada uno de ellos
comprende, el material recabado al efecto, que comprende tanto los desarrollados elaborados por diferentes autores, sea en libros o en artculos
doctrinarios, como las enseanzas que dimanan de los precedentes judiciales, fuentes que se encuentran en estrecha interdependencia, y que
constantemente se realimentan, intentando brindar de ese modo un aporte que resulte de utilidad y que facilite la tarea a los distintos operadores
jurdicos.
1.
II.
PROCESO DE DESALOJO: breve caracterizacin.
A fin de situarnos en el contexto y marco conceptual en el que operan y cobran virtualidad los temas y figuras que sern tratados a continuacin,
comenzaremos por efectuar una muy breve caracterizacin del proceso de desalojo.
El proceso de desalojo es aquel que tiene por objeto una pretensin tendiente a recuperar el uso y goce de un bien inmueble que se encuentra
ocupado por quien carece de ttulo para ello, sea por tener una obligacin exigible de restituirlo o por revestir el carcter de simple intruso aunque
sin pretensiones a la posesin.[1]
Del concepto enunciado se infiere, por lo pronto, que la pretensin de desalojo no slo es admisible cuando medie una relacin jurdica entre las
partes en cuya virtud el demandado se halla obligado a restituir el bien a requerimiento del actor, sino tambin en el caso de que, sin existir
vinculacin contractual alguna, el demandado es un ocupante meramente circunstancial o transitorio que no aspira a ejercer la posesin.[2]
En segundo lugar, de la definicinexpuesta se deduce que la pretensin de desalojo slo implica la invocacin, por parte del actor, de un
derecho personal a exigir la restitucin del bien, de manera que excede el mbito del proceso analizado toda controversia o decisin relativas al
derecho de propiedad o de posesin que puedan arrogarse las partes.[3]
III.
DESALOJO DEL CONCUBINO.
1.
Planteo de la cuestin. Distintos supuestos.
La doctrina y la jurisprudencia son unnimes en caracterizar al concubinato como la unin permanente de un hombre y de una mujer, que sin
estar unidos por matrimonio, mantienen una comunidad de habitacin y de vida, de modo similar a la que existe entre los cnyuges.[4]
Dicho concepto puede ser aplicado, asimismo, a las uniones de hecho o situaciones de mera convivencia en los casos de parejas conformadas por
personas del mismo sexo.
El rasgo que distingue y caracteriza a la unin, relacin o pareja concubinaria es la cohabitacin, la convivencia en aparente matrimonio, la
comunidad de vida, lo cual implica, inexorablemente, compartir el mismo domicilio.
La ausencia de un estatuto jurdico integral que contemple y regule los diferentes aspectos y situaciones que puedan derivarse de la existencia y
devenir de una unin de esas caractersticas, ha dado lugar al surgimiento, adems de muchas dificultades a la hora de tener que resolver los
conflictos llevados ante nuestros tribunales, de multiplicidad de opiniones doctrinarias, y de orientaciones jurisprudenciales.

Uno de los tpicos vinculados con las uniones concubinarias que an no ha recibido un marco legal, y que ser abordado en esta parte de la
exposicin, es el atinente a la desocupacin del bien inmueble en donde residi la pareja de hecho cuando es de titularidad de uno solo de sus
integrantes, una vez ocurrida la ruptura de la unin, sea por decisin de uno o de ambos integrantes, o bien sea por el fallecimiento de uno de
ellos, en el que contina residiendo o habitando el otro componente de la disuelta unin, cuestin que, se anticipa, no ha recibido respuesta
uniforme a lo largo del tiempo.
Ese cuadro nos coloca frente a dos posibilidades, que no obstante, desembocan en la misma problemtica: el desalojo o desocupacin del
inmueble otrora compartido, judicialmente reclamado por el ex concubino titular del bien, o por sus herederos, en caso de que la unin feneciera
como consecuencia del fallecimiento de uno de los concubinos.
En dicho contexto, las cuestiones a dilucidar residen, en primer trmino, en la determinacin de la calidad o carcter que reviste el concubino que
contina ocupando el inmueble de titularidad del otro integrante de la unin, que fuera asiento de la convivencia una vez concluido el vnculo.
Dicho en otros trminos: cul es el ttulo en virtud del cual lo detenta.
Una vez esclarecido ello, y como consecuencia directa del carcter que se le asigne, resta resolver si puede ser sujeto pasivo de la accin o
demanda de desalojo en los trminos del artculo 676 del Cdigo Procesal Civil y Comercial de nuestra provincia.
El abordaje del tpico propuesto girar nicamente en torno del proceso de desalojo contemplado en los arts. 676 siguientes y concordantes del
Cdigo de rito bonaerense, quedando excluido, en esta ocasin, el anlisis del tema desde la perspectiva de la proteccin o tutela del hogar
familiar.
Pasando a considerar las soluciones dadas a los interrogantes planteados, se advierte que la orientacin, tanto doctrinaria como jurisprudencial,
ha ido variando, mutando a lo largo del tiempo. La dificultad se vio acentuada por la ya mencionada carencia de regulacin normativa propia y
especfica, lo que oblig a acudir a otras figuras ya existentes, tratando de seleccionar y aplicar la que fuera ms adecuada.
Ante la promocin de un proceso de desalojo contra el concubino que continu habitando el inmueble de titularidad del otro luego de finalizada la
pareja y de concluida la convivencia, sea por el otro integrante, o sea por sus herederos, deviene insoslayable determinar el carcter de dicha
detentacin, a fin de poder establecer, luego, si encuadra en alguno de los supuestos de legitimados pasivos contemplados en los trminos del
artculo 676 del CPCC Bs. As.
Para lograr el fin sealado, esto es, en aras de calificar el carcter de la ocupacin por el concubino no propietario del inmueble en donde tuvo su
asiento la convivencia, en los casos en que sea de titularidad del otro integrante de la pareja, se ha acudido a diversas figuras o institutos jurdicos,
de los que daremos cuenta enseguida, como as tambin de las razones o motivos que se han esgrimido tanto para sostener como para descartar
su aplicacin, camino que denota una cierta evolucin en las respuestas brindadas.
Tales figuras de las que se ha echado mano han sido las de intruso, tenedor, comodatario, y poseedor.
Seguidamente, pasaremos revista de las mencionadas alternativas, ilustrando, asimismo, acerca de su recepcin positiva o negativa- tanto
doctrinaria como jurisprudencial.
No es fcil precisar el encuadre jurdico que corresponde a la ocupacin del inmueble propiedad de uno de los concubinos por parte del otro,
calificndose incluso en doctrina el problema como agudo. Distintas son las soluciones que se han propuesto para el particular, suscitando
cuestiones interpretativas intrincadas[5]
2.
Carcter de la ocupacin del inmueble asiento de la convivencia por el concubino no propietario. Figuras invocadas.
Evolucin.
A) Intruso.
La primera condicin atribuida en el tiempo al concubino no propietario, cuyo desalojo se reclamara judicialmente, fue la de intruso.
La intrusin -no definida jurdicamente en las leyes de fondo ni de forma-, importa intromisin sin derecho en el inmueble, contra la voluntad del
dueo, debiendo configurar al mismo tiempo una simple tenencia sin animus domini (doct. art. 676 CPCC).[6]
En trminos similares se ha sostenido que Cabe calificar como intruso a quien se introduce en un inmueble sin derecho y contra la voluntad del
propietario o poseedor, aunque sin pretender la posesin de aqul. Al igual que el tenedor precario, por lo tanto, el intruso es un simple tenedor
sin animus domini, pero la diferencia entre ambos estriba en la circunstancia de que el primero obtuvo la tenencia a raz de un acto voluntario del
propietario o poseedor, al paso que el segundo lo hizo por un acto unilateral.[7]
Se ha resuelto, siguiendo esa misma lnea, que La accin de desalojo de inmuebles es viable cuando el tenedor ha contrado la obligacin de
restituirlos, salvo una excepcin en que no existe esa obligacin de dar cosa cierta: el intruso, que ha penetrado en el inmueble sin derecho o por
la fuerza, consumndose el apoderamiento contra la voluntad del poseedor. En cualquier otro caso, defecciona la legitimacin reglada por el art.
676 C.P.C.[8], habindose aditado en otros precedentes que la mentada penetracin, para ser caracterizada como intrusin, pudo haber tenido
lugar por la va de los hechos.[9]
Con referencia al concreto supuesto planteado del concubino que contina residiendo en el inmueble que fuera asiento de la pareja disuelta,
Antiguamente la mayora de la doctrina entenda que el concubinato en s no confera derecho alguno a las personas que convivan en ese
estado. La jurisprudencia, entonces, siguiendo esta lnea de pensamientos, se pronunci de tal modo en los casos especficos que se le
presentaron[10]
En el mismo sentido, se ha expresado que hasta hace algunos aos prevaleca en la jurisprudencia argentina la idea de que la concubina (o el
concubino), por carecer de todo derecho de propiedad y posesin sobre el inmueble del otro, al momento de la ruptura poda ser desalojado como
un simple intruso, si se negaba a desocupar el inmueble ante el requerimiento del concubino propietario. La nica alternativa, si haba puesto
dinero para la compra de la propiedad de la que se la desalojaba, era probar en un juicio ordinario (normalmente posterior), que entre ambos
exista una sociedad de hecho o un condominio[11], citndose, para ilustrar tal orientacin jurisprudencial, un antiguo precedente emanado de la
Suprema Corte de Justicia provincial, en el que se sostuviera la mentada caracterizacin para encuadrar el caso del concubino no propietario cuyo
desahucio se pretenda, viabilizndose de tal modo la accin de desalojo intentada en su contra.[12]
En tren de cuestionar las decisiones que en tal sentido se emitieron, se sostuvo en doctrina que Cabe asimismo recordar que se consideraba
intrusin la introduccin ilegal en un inmueble, o sea, sin tener el consentimiento ab initio del propietario del mismo. Se es intruso desde el

comienzo y no por conversin de la situacin en el transcurso de la relacin. Al seguir sta ltima lnea de pensamiento vemos que aquella
orientacin jurisprudencial caa por su propio peso, ya que la concubina ocupaba el inmueble, en principio, con el consentimiento del propietario,
su concubino. De all que,, nadie puede ser calificado de intruso, cuando accede a la ocupacin de una finca con la anuencia del titular del
dominio. Y ni un enojo o desavenencia de la vida en comn puede dar un calificativo ulterior que no se tuvo de entrada.[13]
Tal imposibilidad de mutacin del carcter con que se ha ingresado a residir en el bien inmueble en cuestin, ha sido resaltada tambin en algn
precedente, en el que se dijo que Corresponde rechazar la accin de desalojo, si uno de los actores, condmino del inmueble, mantuvo una
relacin concubinaria con la accionada, y el restante consinti que la misma morase en el inmueble en tal calidad, pues la circunstancia de haber
concluido la relacin concubinaria al retirarse el actor de la casa, no puede por s misma mudar la condicin de pacfica conviviente -que hasta
entonces detentaba la accionada- tornndola en intrusa o tenedora precaria; y no probaron los accionantes la celebracin del pretenso contrato de
comodato que habra sucedido a la disolucin del vnculo informal.[14]
Expresando una idea que refuerza y enfatiza la expuesta en el pargrafo anterior, se manifest que solo por va del absurdo puede afirmarse
que la concubina penetra en el inmueble sin la voluntad consciente del concubino.[15]
Denotando una lnea concordante con la que se viene explicitando, en el sentido de desestimar la calificacin del concubino como intruso, nuestra
jurisprudencia ha resuelto que Si el accionado ingresa al inmueble como consecuencia de una relacin afectiva -concubinaria- con la actora de
donde se desprende, que no lo hizo sin derecho, o por la fuerza, o por la va de los hechos contra la voluntad de aquella y si bien es cierto, que de
dicha relacin no se derivan consecuencias sobre el bien en cuestin, ms all de la alegada existencia de una sociedad de hecho, no es
procedente habilitar la va del artculo 676 del Cdigo Procesal para el desahucio, toda vez que excluye la figura de la intrusin.[16]
A la misma conclusin, pero sobre la base de otros fundamentos, se arrib al decidirse que La calidad de concubina excluye la figura de la
intrusin y de la mera tenencia, pues para ello es necesario que se haya hecho efectiva tradicin de la cosa (art. 2460 del Cdigo Civil) lo que es
incompatible en la convivencia conjunta y el juicio de desalojo no es el marco adecuado para decidir el mejor derecho a la posesin que a cada
uno de los concubinos compete[17].
B)
Ocupante o tenedor precario.
Como se sealara supra, otra de las figuras a la que se ha acudido en el intento de calificar jurdicamente la situacin del concubino no propietario
cuyo desahucio se reclama judicialmente, luego de extinguida la relacin de pareja, sea que dicha pretensin se interponga por el ex concubino
titular del bien, o por los sucesores de ste, ha sido la de ocupante o de tenedor precario.
Los artculos 2461 y 2352 del Cdigo Civil brindan conceptos de tenencia. La primera de dichas normas establece que Cuando alguno por si o
por otro se hallase en la posibilidad de ejercer actos de dominio sobre alguna cosa, pero slo con la intencin de poseer en nombre de otro, ser
tambin simple tenedor de la cosa.. Por su parte, la segunda prescribe que El que tiene efectivamente una cosa, pero reconociendo en otro la
propiedad, es simple tenedor de la cosa, y representante de la posesin del propietario, aunque la ocupacin de la cosa repose sobre un derecho.
A su vez, el artculo 2460 del mismo cuerpo legal prev, con respecto a la adquisicin de la tenencia que La simple tenencia de las cosas por
voluntad del poseedor, slo se adquiere por la tradicin, bastando la entrega de la cosa sin necesidad de formalidad alguna. De lo que se sigue
que, como regla, la entrega de la cosa por parte del poseedor deviene necesaria para hacer adquirir la tenencia al tenedor.
Volviendo ahora sobre el tema que nos ocupa, esta forma de caracterizar al concubino no propietario tuvo recepcin en decisiones emitidas por
nuestros tribunales, tornndose procedente, en consecuencia, la accin de desalojo promovida en su contra.
En ese sentido, se resolvi que Si la relacin de concubinato finaliz, la situacin de uno de los miembros de la disuelta pareja que pretende
continuar habitando en el inmueble del otro, es la de un ocupante precario y debe disponerse su desalojo (art.676, C.P.C.C.).[18]
Asimismo, que En la especie la demandada reconoce que ocupa el bien a partir de su relacin concubinaria, que sin dudas con su muerte ha
concluido. Finalizado el concubinato la situacin de la accionada que pretende continuar habitando el bien, es la de un ocupante precario y por lo
tanto carece de derecho a permanecer en ella. Es procedente la demanda de desalojo incoada contra la concubina del causante por un heredero
forzoso toda vez que el concubinato no da derecho a la continuacin del uso del inmueble, a la muerte del concubino propietario, ya que el
concubino no habr adquirido derechos respecto de la titularidad del inmueble y, en consecuencia, no puede encontrarse en mejores condiciones
que el dueo. Al no resultar sucesora del causante, por no existir vnculo matrimonial no puede encontrarse en mejor situacin que el nuevo titular
del bien, por ende no puede pretender permanecer en la ocupacin que detenta. El carcter de concubina por s solo no resulta suficiente para
repeler la accin de desalojo, sin perjuicio de que concluyera en el rechazo de la accin al tener por acreditados derechos posesorios.[19]
Entre nuestros autores tambin hubo voces que se alzaron sosteniendo esta calificacin. As, claramente se ha expuesto que entre la ruptura
de la cohabitacin permanente por desavenencia o por defuncin- y la pretensin de desahucio ha existido un perodo temporal en el cual el
concubino permaneci en la tenencia precaria de la cosa; la entrega de la cosa a efectos de adquirir dicha tenencia se efectiviz mediante actos
materiales, tales como permanecer en el inmueble con el consentimiento del ex concubino o de sus herederos. En tal sentido el art. 2460 del Cd.
Civil establece que para que la tradicin tenga lugar basta la entrega de la cosa sin formalidad alguna; con lo que debemos concluir en el carcter
de tenedor precario del concubino/a, sin perjuicio de que, llegado el caso concreto, se verifique la existencia de un comodato precario,
circunstancia que no modificar la obligacin de restituir la cosa a su requerimiento.[20]
No faltaron decisiones que adoptaron la solucin contraria, esto es, que descartaran la aplicacin de la figura de tenedor precario para caracterizar
al concubino no propietario cuyo desalojo se pretende al finalizar la pareja de hecho, expresndose, en ese orden de ideas, que La calidad de
concubina excluye la figura de la intrusin y de la mera tenencia, pues para ello es necesario que se haya hecho efectiva tradicin de la cosa (art.
2460 del Cdigo Civil) lo que es incompatible en la convivencia conjunta y el juicio de desalojo no es el marco adecuado para decidir el mejor
derecho a la posesin que a cada uno de los concubinos compete.[21]
En el mismo sentido, se adujo que Las figuras del tenedor precario e intruso no tienen equivalencia gramatical ni jurdica, pero, sin perjuicio de sus
diferencias, el primero debe tener respecto de quien acciona, una obligacin exigible de restituir, la cual, se desdibuja ante la relacin concubinaria
entre las partes, y la alegacin del demandado en cuanto al pago de cuotas del terreno como de materiales y mano de obra de la construccin
asentada en el mismo.[22]
C)
Comodatario.
Como se sealara, otro de los institutos jurdicos a los que se acudi en el intento de enmarcar jurdicamente el supuesto del concubino que
permanece en el inmueble de propiedad del otro luego de finalizada la unin, fue el comodato.
Habr comodato cuando una persona entrega gratuitamente a otra una cosa inmueble o mueble no fungible ni consumible, para que sta la use
devolvindole luego la misma cosa.[23]
Es un contrato real, que solo se perfecciona con la entrega de la cosa (art. 2256 [Cdigo Civil])
[24]
El sealado intento de calificacin ha sido desechado al decidirse que El concubinato entre el causante y la demandada y la convivencia conjunta
que supone descarta la existencia de un comodato, -y con ello la procedencia del desalojo- en cuanto no se efectiviz la entrega cabal de la cosa
del comodante a la supuesta comodataria en el marco de una vinculacin contractual que parte de la ntida diferencia entre quin da y recibe y las

posteriores y consecuentes obligaciones de la comodataria de conservar la cosa, asumir sus deterioros y a la postre restituirla (arts. 1131, 2255,
2256, 2266, 2267, 2271 y cdts. C.C.).[25]
En el mismo sentido se ha resuelto que No reviste el carcter de comodataria quien convivi con el actor como su concubina y, por lo tanto, no
puede ser sujeto de la accin de desalojo (arts. 1141; 2255; 2256 C.C. y 676 del CPC). Es que la situacin de la concubina demandada por
desalojo no puede ser asimilada a ninguna figura en que haya obligacin de restituir en los trminos del art. 676 del CPC, debiendo rechazarse la
demanda en su contra.[26]
En el mismo sendero se ha patentizado que Si el accionante era propietario del inmueble y, por ende, era quien haba adquirido el derecho a
poseer y posea la cosa (arts. 2506, 2513, 2514, 2515, 2351, 2445, y concds. del C. Civil), el uso gratuito del bien posibilitado por el propietario a la
demandada y no obstante su calidad de concubina, no puede sino calificrselo jurdicamente como de comodato (arts. 2255, 2256 -1 parte-,
2263,2265 y concds. Cdigo Civil), pues como es sabido el concubinato es una mera situacin de hecho que no crea ninguna relacin jurdica
entre los concubinos, salvo en los casos en que la ley lo establezca.[27]
D)
Otros supuestos.
Otro de los institutos jurdicos que se han encontrado en danza en el intento de determinar la situacin del concubino que contina habitando en el
inmueble en que residiera la pareja, de titularidad del otro integrante, invocado especficamente para resistir el pretendido desahucio, ha sido la
figura de la sociedad de hecho.
El obstculo que se ha presentado a su respecto no proviene, en esta hiptesis, de que se haya descartado su aplicacin por considerarse que la
figura es inapropiada para enmarcar la situacin, sino que radica en la acreditacin o demostracin de su existencia, ya que se ha entendido que el
estrecho marco del juicio de desalojo no es el mbito propicio para llevar a cabo la actividad probatoria tendiente a demostrar su configuracin en
el caso concreto.
En ese orden de ideas, se ha decidido que El juicio de desalojo es un procedimiento especial, que tiende a celeridad de la accin para que la
persona que se crea con un ttulo suficiente obtenga el inmueble de aquel que se encuentra obligado a restituirlo por lo que es ajeno a cualquier
otra pretensin que se intente debatir. Partiendo [de la] premisa que el desalojo es una accin de naturaleza personal que tiene objeto recuperar la
tenencia del bien inmueble cuando existe una obligacin de restituir, resulta impropio incluir la disputa cuestiones que exceden tan acotado marco
procesal. Por ello su objeto queda limitado a verificar si existe o no entre las partes, la referida obligacin. No resulta viable acumular otras
pretensiones que desvirten el objeto especial o particular de esta clase de proceso planteando cuestiones propias de otra va procesal que no
coincide con la estructura y trmite del proceso sumario. Quedan excluidas de tal manera del mbito del juicio de desalojo aquellas cuestiones que
exceden el conflicto vinculado a la tenencia o uso de la cosa, como ser las pretensiones reales derivadas de la posesin o propiedad del inmueble,
o como en el caso la existencia de una sociedad de hecho, debiendo recurrirse en estos casos al juicio de conocimiento pleno pertinente.
Conforme a ello y siendo que la demandada se ha opuesto al desalojo invocando derecho a la ocupacin en virtud de una pretensa sociedad de
hecho con el propietario del bien en cuestin, no corresponde aqu expedirse sobre la existencia y alcances de aquella, sino que el anlisis debe
limitarse a establecer si existe o no la obligacin de restituir que establece como requisito para el andamiento de la accin de desalojo el art. 676
del CPC, o de otro modo si la concubina demandada tiene derecho a continuar en ocupacin.[28]
IV.
CONDENA DE FUTURO
1.
Caracterizacin. Finalidad.
En esta parte del trabajo, como lo indica el epgrafe, abordaremos la denominada condena de futuro, contemplada en el artculo 677 del Cdigo
Procesal Civil y Comercial bonaerense, que regula la figura en los siguientes trminos: La demanda de desalojo podr interponerse antes del
vencimiento del plazo convenido para la restitucin del bien, en cuyo caso la sentencia que ordena la desocupacin deber cumplirse una vez
vencido aqul. Las costas sern a cargo del actor cuando el demandado, adems de allanarse a la demanda, cumpla con su obligacin de
desocupar el bien o devolverlo en la forma convenida.
De los trminos de la norma transcripta surge claramente cul es el principal presupuesto o recaudo que torna procedente su aplicacin, el cual,
por lo dems, resulta ser definitorio: que el plazo convenido para la restitucin del bien se encuentre pendiente de cumplimiento al interponerse la
pertinente demanda. De donde deriva tambin su denominacin, aunque cabe sealar que sobre tal tpico no existe uniformidad entre los
autores.
En ese orden de ideas, la condena de futuro ha sido caracterizada como una rara figura procesal, cual es la posibilidad de que se reclame y
resuelva el desalojo de un bien inmueble antes de que exista obligacin exigible de restituirlo en los casos en que previamente se pact un plazo
de duracin en el marco de un contrato.[29] Ello as, en virtud de que es condicin de procedencia del desalojo la existencia de un deber
exigible de reintegrar la cosa. Aqu el legislador ha dejado de lado tal recaudo priorizando el temor fundado de que cuando llegue ese momento el
ocupante no cumpla en debido tiempo con su obligacin y ello cause un particular perjuicio al actor y por tal circunstancia permite la procedencia
de una pretensin y consiguiente sentencia- con efecto `preventivo.[30]
La importancia de tal nota definitoria de la figura analizada ha sido puesta de resalto diciendo que La pendencia del plazo comporta un requisito
esencial de este instituto. La pendencia debe existir al tiempo de interponerse la demanda[31]
Como una directa e insoslayable derivacin del mentado requisito condicionante de la demanda de condena de futuro se desprende que, en estos
supuestos, la pretensin precede a la lesin, ya que nos encontramos ante una fundada certidumbre de que la violacin del derecho operar en
el futuro[32], De esta manera, el instituto vendra a constituir una excepcin a la regla que establece que la lesin habilita la accin. Tampoco
se concreta una situacin jurdica que permita constituir un derecho, por lo que no existe un inters de obrar actual. Est subordinado al
vencimiento de un plazo. Pero el inters viene a anticiparse a fin de reducir, en lo posible, a cero, el lapso entre la tipificacin del caso y su
reconocimiento judicial.[33]
Se trata de un proceso donde el inters de obrar por parte del locador radica en la posibilidad de una violacin futura del derecho por parte del
inquilino y en la necesidad de prevenir el dao que se derivara de la falta de un ttulo ejecutorio en el momento en que la prestacin sea
debida[34]
La finalidad perseguida mediante el instituto bajo estudio se encuentra indisolublemente unida a la imprescindible pendencia del plazo y al temor
de que el bien no sea restituido oportunamente. La anticipacin tiene como fin evitar que el actor se vea privado del bien por ms tiempo que el
contratado Logrando la sentencia con anterioridad al vencimiento del plazo pactado, puede, llegado el mismo, proceder directamente al desalojo
sin dispendio de tiempo.[35]
Nuestros tribunales tambin se han expedido sobre tal aspecto del tpico que nos ocupa, sostenindose al respecto que La accin de desalojo
con condena de futuro, tiene por objeto prevenir el dao que se derivara de la falta de un ttulo ejecutivo en el momento en que la prestacin sea
debida, por lo que confiere al locador la posibilidad de tener en sus manos la desocupacin inmediata del bien si el locatario no lo hace en el
trmino pactado.[36]

Los aspectos considerados conducen otra arista, no menos importante, teniendo en cuenta que el proceso se desenvuelve, sin lesin actual, pero
en la perspectiva de que la vulneracin del derecho ocurrir: La cuestin sera decidir aqu qu grado de certeza es exigible acerca del
incumplimiento del deudor para permitir la tramitacin de un proceso de conocimiento, donde el juez deber dictar una sentencia que conjeture
acerca de la tipificacin de una lesin y la vigencia de un complejo fctico y jurdico cuya persistencia en el tiempo no es ms que un clculo de
probabilidades.[37] A lo que se aade que se trata de un juicio de probabilidad acerca del acaecimiento de un hecho futuro, que se formular
considerando una determinada circunstancia o conjunto de circunstancias actuales.[38]
Ante la falta de previsin normativa, desde que la figura analizada se contempla slo en el artculo 677 CPCCBA ms arriba transcripto, en el cual
no se han incluido pautas al respecto, es posible concluir que la cuestin, eminentemente fctica y circunstancial, variable en cada caso concreto,
queda librada al prudente arbitrio judicial.
Siempre la posibilidad de incumplimiento ser una cuestin contingente que se puede o no presentar, pero que en el presente ya aparece como
verosmil.[39]
2.
Tiempo de la demanda.
Se ha visto ya que la pendencia del plazo para la restitucin del bien es uno de los requisitos caracterizantes de la figura estudiada. A partir de ello,
se torna importante determinar o establecer con cunta anticipacin a la fecha de vencimiento del plazo convenido puede o es conveniente o
adecuado entablarse o interponerse la demanda tendiente a lograr una condena de futuro. Ahora bien, lo primero que corresponde sealar sobre el
particular, y que salta a la vista de la simple lectura del nico artculo regulatorio de la figura obrante en nuestro Cdigo Procesal Civil, es que se
trata de un aspecto no contemplado expresamente por dicha norma.
La cuestin se relaciona, asimismo, con una posible o eventual conducta abusiva por parte del accionante.
Ese vaco normativo no ha pasado inadvertido, y en aras de dar respuesta al interrogante planteado, se ha expresado que Nada dice la ley acerca
de la anticipacin que debe mediar entre la interposicin de la demanda y el vencimiento del plazo de la locacin. Si bien en algn precedente se
expres que la antelacin debe ser razonable, siendo improcedente la demanda interpuesta con una anticipacin, por ejemplo, de ms de dos
aos, la mayor parte de la jurisprudencia considera, con buen criterio a nuestro juicio, que no es pertinente ajustarse a requisitos temporales que la
ley no contempla y que la mayor antelacin con que el proceso se promueva no comporta un ejercicio abusivo del derecho en los trminos del art.
1071, apartado segundo, del Cdigo Civil.[40]
En aras de determinar cundo sera adecuada la promocin de la demanda sin incurrir en un posible uso abusivo del instituto, frente a la opinin
de quienes sostienen que al efecto la anticipacin debe producirse en un tiempo prudencial, calculndose a tal fin el tiempo normal de tramitacin
del proceso[41], se ha considerado que conjeturar acerca de la duracin del proceso es una azarosa prediccin frente a la creatividad dilatoria
de quien decide defenderse a ultranza en un juicio de desalojo. Por otro lado, la posibilidad de una conducta abusiva del locador resulta bien
acotada en el instituto. En efecto, si las condiciones fcticas y jurdicas perduran hasta el vencimiento del plazo y el inquilino cumple en tiempo
oportuno, el accionante prematuro pagar las costas[] la jurisprudencia ha dispuesto que el legislador no ha establecido en que momento el
locador puede iniciar la accin que le compete, por lo que se debe entender que ha dejado al arbitrio de quienes tuvieran la facultad para iniciarla
elegir la ocasin en que crean oportuno poner en marcha el rgano jurisdiccional competente para lograr sus fines. Quien peticiona haciendo uso
de una prerrogativa jurdica expresa, sin que aparezca acreditada una circunstancia idnea que desvirte los fines del derecho, ni trascienda los
lmites impuestos por la buena fe, la moral y las buenas costumbres, no abusa de ellos.[42]
3.
Sentencia.
Debemos comenzar por sealar que en esta cuestin tampoco puede perderse de vista la particularidad de la figura, dada por el dictado de una
sentencia que condene a restituir un bien inmueble, la que en el funcionamiento normal de la figura- ser emitida con anterioridad al vencimiento
del plazo convenido al efecto, de modo que no se configura en estos casos la situacin tpica de la decisin judicial condenatoria, cual es que la
misma sea emitida habiendo operado ya el incumplimiento. Ello no implica desconocer que puede presentarse el caso de que, en el marco de una
pretensin por condena de futuro, la sentencia se dicte habiendo fenecido ya el plazo pactado.
La condena de futuro, por razones de conveniencia prctica, escinde en el tiempo la doble actividad declarativa y de condena. Recordemos que
las resoluciones judiciales, y especialmente la sentencia, siempre son declarativas, en el sentido de que declara el derecho de las partes, que a
esa declaracin pueden unir diversos elementos, uno de los cuales es la condena al cumplimiento de una prestacin. Tambin debemos recordar
que en nuestro Derecho no se puede escindir en dos procesos, uno para la declaratividad y otro para la condena, pero admite, a travs de la
sentencia de la condena de futuro, la diversificacin en el tiempo. En este sentido y con la particularidad mencionada, las sentencias de `condena
de futuro, como su mismo nombre lo indica, solamente pueden ser sentencias de condena, lo que se ratifica si se recuerda cules son los efectos
de las sentencias segn sean declarativas, constitutivas o de condena[43]
La idea ha sido expresada tambin ms sintticamente, en los siguientes trminos: La condena de futuro es una sentencia declarativa que al
vencer su plazo de cumplimiento y no ser cumplida se transforma en condenatoria[44]
En el mismo sentido, se resalt Toda sentencia de condena se ejecuta si el cumplimiento debido por el condenado no se realiza; la condena de
futuro plantea el mismo caso. Pero esta anticipacin en la condena es posible porque se refiere exclusivamente a cumplimiento de prestaciones
de plazo cierto.[45]
Nuestros tribunales tambin se han expedido sobre la cuestin, manifestando al efecto que El objeto del juicio de desalojo es asegurar la libre
disposicin de los inmuebles al que tiene derecho a ello, cuando son detentados contra su voluntad por personas que entraron en su tenencia
mediante actos o contratos que por cualquier causa no pueden considerarse ya existentes (S.C.B.A., en Ac. y Sent., 1958-II-856); lo cual debe
compatibilizarse con el juicio de desalojo con condena de futuro, ya que la condena que recae por efectos del ejercicio de una accin de esta
clase, declara de presente la existencia del derecho y virtualmente contiene la fuerza ejecutiva que no despliega hasta que la exigibilidad
llegue.[46]
Tambin que En la condena a la prestacin futura, la declaracin de certeza contempla tambin la ejecucin futura; tiene por consiguiente las dos
funciones: hacer cierto el derecho y formar la conviccin de los rganos del Estado sobre la ulterior actualidad del derecho. No obstante, la
decisin produce en esta clase de pronunciamientos judiciales, efectos de cosa juzgada y no meramente provisional.[47]
En cuanto al contenido de la sentencia, El fallo determinar la fecha en que habr de hacerse esa entrega de la cosa.[48]
No efectivizado el desalojo en la oportunidad establecida, corresponde la ejecucin por el procedimiento previsto en los arts. 497 y ss. del Cdigo
Procesal Civil y Comercial local.
Dicho plazo debe contarse desde que se vence la obligacin, salvo que el contrato haya vencido antes de la sentencia, en cuyo caso se contar a
partir de la notificacin de este ltimo acto.[49]

Estrechamente vinculado con el tpico que evoca el epgrafe, Otro tema que preocupa al intrprete es la posibilidad de que en el lapso entre la
sentencia y el vencimiento del plazo convenido se dicte una ley que prorrogue ste ltimo.[50]
A lo que se ha respondido diciendo que siempre queda la duda de si el dictado de esa posible ley puede impedir la ejecucin de una sentencia
firme, y me inclino por admitir que ello es posible, atento al carcter de orden pblico de las leyes locativas y al hecho de que la prrroga legal se
produce antes del vencimiento del plazo convenido, lo cual impide que llegue a concretarse el hecho futuro que da base fctica a la sentencia y,
por tanto, sta no puede ser ejecutada, y ello an en el supuesto de que la nueva ley establezca que no se aplicar a los juicios con sentencia
firma, ya que la condena de futuro no puede perjudicar a un inquilino en relacin a aquellos otros que ven prorrogados sus contratos por la nueva
ley.[51]
Asimismo, que ha dicho bien la jurisprudencia nacional que cuando entre la condena y el tiempo de ejecucin sobrevienen normas de orden
pblico que prorrogan la vigencia de los contratos locativos, ellas tienen preeminencia sobre la intangibilidad de la primera[52]
Para finalizar, Tambin se ha dicho que si ese plazo proveniente de un pacto establecido entre particulares- resulta pospuesto por otro legal en
virtud de disposiciones de naturaleza imperativa, lo decidido debe ceder paso, pues de otro modo se dara prevalencia a una situacin privada
sobre una norma de orden pblico que entr en vigor mientras el contrato viva[53]
4.
Costas.
En el artculo 677, CPCCBA, ms arriba transcripto, encontramos una expresa previsin acerca de las costas en el proceso de desalojo por
condena de futuro. En su parte pertinente dispone dicha norma: Las costas sern a cargo del actor cuando el demandado, adems de allanarse a
la demanda, cumpla con su obligacin de desocupar el bien o devolverlo en la forma convenida.
La jurisprudencia de nuestros tribunales ha resaltado el carcter especfico de la regla que en materia de distribucin de costas contiene el
mentado articulo 677, al decir que Siendo, entonces, la accin principal el desalojo, es la que obviamente, debe regir el tema de las costas, y no
habindose objetado la condena a desalojar, no existe otro desemboque legal que el previsto por el art. 677 del Cdigo ritual que contempla
especficamente el tema.[54]
Tambin se ha resuelto que Si el inquilino reconoce el derecho del locador en su demanda anticipada y entrega el bien en tiempo propio, funciona
el art. 677 del C.P.C.C., y ste ltimo debe cargar con las costas. Los arts. 68 y 70 de la Ley de Enjuiciamiento son inaplicables para el caso a que
se refiere el art. 677 del mismo cuerpo legal.[55]
Se advierte con facilidad de los trminos de la manda, que la aplicacin de ste especfico rgimen en materia de costas est condicionada a la
concurrencia simultnea de dos presupuestos: 1) que el demandado se allane a la demanda, y 2) que cumpla su obligacin de restituir el bien en
forma oportuna.
La imprescindible concurrencia coetnea de los dos requisitos sealados para que adquiera operatividad el rgimen que sobre las costas contiene
el artculo 677 CPCCBA se puso claramente de resalto en los siguientes trminos: Si se acredita la restitucin oportuna del bien y existi previo
allanamiento- el juez por medio de resolucin posterior y sobre la base de esta norma habr de imponer todas las costas al actor. Mientras que si
se incumple alguna de estas dos condiciones, la regla a utilizarse a los fines de atribuir responsabilidad por los gastos de la litis ser la genrica
que contempla el art. 68.[56]
Y tambin al sostenerse que si el accionado, lejos de allanarse, contesta la demanda y se opone al desalojo, las costas se aplicarn al vencido
por aplicacin de los principios generales sobre costas[57]
Nuestros magistrados no han sido ajenos al tema: Si se ha recurrido a la va del desalojo anticipado, y ha mediado allanamiento a la demanda y
cumplimiento de la obligacin de desocupar el bien, las costas sern impuestas al actor[58]
La temtica de la imposicin de las costas en el proceso de desalojo con condena de futuro presenta dos aristas de inters. Una de ellas se refiere
a la oportunidad o momento en que debe resolverse acerca de la atribucin de responsabilidad por las costas. El otro, es la finalidad que se
persigue mediante ese rgimen particular.
Acerca de la primera cuestin se ha resuelto que Dispone el art. 677 del CPCC que tratndose de un contrato de locacin pendiente de un plazo
convencional el locador puede para asegurarse el recupero del inmueble arrendado en el tiempo convenido reclamar anticipadamente el desalojo.
Siendo que ello presupone la posibilidad de una condena de futuro, limitada a una orden de desahucio condicionada a que el inquilino no cumpla
con la entrega en el tiempo convenido, es lgico que la imposicin de costas deba diferirse si la sentencia se dicta con antelacin al plazo y el
demandado se allana a la demanda comprometiendo la entrega oportuna. Llegado el momento, de acuerdo con la norma citada (que sigue el
principio general edictado en el art. 70, Cdigo), las costas habrn de imponerse en funcin de lo acontecido. Sern a cargo del demandado
cuando no haya cumplido con la devolucin en tiempo propio y sern a cargo del actor cuando aqul sume al oportuno allanamiento la
desocupacin y entrega del bien arrendado en la forma convenida. La devolucin del bien arrendado vencido el plazo de arriendo es una
obligacin del locatario (art. 1156 y 1606, CCiv.) que requiere la colaboracin del locador, que debe tomar razn de la cosa y recibir nuevamente
su tenencia.[59]
La misma orientacin se percibe en nuestros autores. En tal sentido, Las costas en el proceso de desalojo tienen una regulacin especfica, lo
que torna inaplicables las reglas generales de la materia. Tratndose de una demanda anticipada de desalojo, el pronunciamiento sobre imposicin
de costas debe diferirse, si los demandados se allanaron a la demanda y se comprometieron a devolver el bien al vencimiento del plazo convenido.
Cumplidos los requisitos legales, esto es el allanamiento y la oportuna desocupacin, las costas del proceso se imponen a la parte actora. De
modo que si el inquilino es demandado por el desalojo anticipado y cumple en trmino la restitucin del inmueble, las costas deben ser soportadas
por el actor, siempre que el allanamiento haya sido oportuno[60]
Asimismo, se ha manifestado que en estos supuestos, la sentencia no podr como es regla- imponer las costas ya que por imperativo legal
deber esperarse a que venza el plazo para el cumplimiento.[61]
Y que En la hiptesis de mediar allanamiento y de hallarse pendiente el plazo de la locacin, no es dudoso que la sentencia debe limitarse a hacer
lugar a la demanda y a diferir el pronunciamiento sobre las costas hasta tanto llegue la oportunidad de hacer efectiva la desocupacin del bien,
pues es recin entonces cuando se estar en condiciones de verificar el cumplimiento del segundo de los requisitos exigidos por la norma.[62]
Colocndose en la situacin opuesta, en un pasaje que deja ver al mismo tiempo la necesidad insoslayable de la concurrencia de los dos
requisitos sealados supra a fin de que cobre operatividad el rgimen del artculo 677, se expres que que no cabe postergar el
pronunciamiento sobre costas en el supuesto de que el demandado se oponga injustificadamente a la pretensin. Frente a esta hiptesis la
sentencia definitiva que admite la demanda de desalojo debe condenar al demandado al pago de las costas, de acuerdo con el principio general
contenido en el art. 68, apartado primero, del CPN, con prescindencia de que, eventualmente, aqul restituya el inmueble dentro del plazo.[63]
El segundo aspecto planteado, es decir, cul es la finalidad perseguida mediante tal rgimen sobre las costas procesales, ha sido respondido al
expresarse que Se resguarda el derecho de la parte demandada hacindose cargar al actor con todas las costas del juicio en la medida en que se
haya allanado a la demanda y, adems, entregue el inmueble en la fecha estipulada por el magistrado.[64]

Es evidente que si el inquilino es demandado anticipadamente y luego cumple en trmino la restitucin del inmueble, se lo habr obligado a
participar en el proceso injustificadamente. Ello siempre que no hubiese promovido defensas que hayan fracasado. Aquella participacin
innecesaria irriga gastos comprendidos en la condena en costas, que debern ser soportados por el actor, quien, sin razn, oblig al demandado a
litigar.[65]
La tlesis de la especial previsin que en materia de costas contiene el mentado art. 677 CPCCBA ha sido puesta de relieve por nuestros
tribunales, al decidir que Si se ha recurrido a la va del desalojo anticipado, y ha mediado allanamiento a la demanda y cumplimiento de la
obligacin de desocupar el bien, las costas sern impuestas al actor por haberse tratado de una tramitacin que, a la postre, ha sido innecesaria
-art. 677 C. Proc.-.[66]
V.
ENTREGA INMEDIATA DEL INMUEBLE.
1.
Caracterizacin. Supuestos comprendidos.
Como una primera aproximacin a la figura, ya que a lo largo de la exposicin se irn desarrollando y profundizando los diferentes aspectos que la
misma comprende, delinendola de ese modo con mayor precisin, se la puede caracterizar como aquel instituto que, en el marco de un proceso
de desalojo, permite obtener o recuperar la tenencia del inmueble sobre el que versa el litigio, en forma provisoria, antes del pronunciamiento de la
sentencia definitiva.
La mencionada figura tuvo inicial recepcin legislativa en nuestro mbito bonaerense mediante la incorporacin, en el Cdigo Procesal Civil y
Comercial local, del artculo 676 bis, llevada a cabo por la ley 11.443 (sancionada el 02/09/1993, promulgada el 22/09/1993, y publicada con fecha
06/10/1993), precepto que la regula de la siguiente manera:
En los casos que la accin de desalojo se dirija contra tenedor o intruso, en cualquier estado del juicio despus de trabada la litis y a pedido del
actor, el juez podr disponer la inmediata entrega del inmueble si el derecho invocado fuera verosmil y previa caucin real por los eventuales
daos y perjuicios que se pudieren irrogar. El juez slo ordenar la medida cuando de no decretarse la entrega inmediata del inmueble, pudieren
derivarse graves perjuicios para el accionante.
Como fcilmente se advierte de los trminos de la manda antes transcripta, la procedencia de la desocupacin o entrega inmediata del inmueble
objeto del juicio de desalojo procede en los casos en que la pretensin de desahucio se dirija exclusivamente- contra tenedor precario o intruso,
restringiendo de ese modo su campo de actuacin a tales especficos supuestos.
Con posterioridad, tal acotado marco de aplicacin de la entrega inmediata del inmueble se vio ampliamente extendido, expansin que tuvo lugar
con motivo de la incorporacin del artculo 676 ter al referido cdigo de rito, efectuada mediante la ley 14.220 (sancionada el 02/12/2010,
promulgada el 23/12/2010, y publicada el 14/01/2011). Dicho precepto estatuye:
En los supuestos en que la causal invocada para el desalojo fuere la de falta de pago o el vencimiento del contrato, el actor podr tambin, bajo
caucin real, obtener la desocupacin inmediata de acuerdo al procedimiento previsto en el art. 676 bis. Para el supuesto que se probare que el
actor obtuvo esa medida ocultando hechos o documentos que configuraren la relacin locativa o el pago de alquileres, se le impondr una multa
de hasta veinte mil (20.000) pesos, en favor de la contraparte, ms los daos y perjuicios que ocasionare, que quedan garantizados, tanto como en
la multa, con la caucin real.
De tal modo, ahora puede requerirse la concesin de la medida analizada tambin en los procesos de desalojo proseguidos con sustento en las
causales de falta de pago de los arriendos o de vencimiento del contrato.
Como se ha puesto de relieve, Sin duda dichos supuestos, antes no previstos, son los de ms comn aplicacin en los litigios.[67]
As, las posibilidades de aplicacin de la desocupacin o entrega inmediata del inmueble resultan notoriamente acrecentadas. Es que, si bien los
procesos de desalojo instaurados contra tenedores precarios o intrusos se presentan con asiduidad en los tribunales de justicia, con la sealada
reforma se han venido a sumar aquellos que se sustentan en la falta de pago del canon locativo o vencimiento de contrato, causales que, como
bien se ha destacado, resultan ser de las ms caractersticas del proceso de desalojo de inmuebles locativos.[68]
A pesar de la secuencia temporal sealada en cuanto a la inclusin de los artculos 676 bis y 676 ter en nuestro ordenamiento positivo, es
importante destacar que, an con anterioridad a la incorporacin del artculo 676 ter, algn precedente judicial admiti la aplicacin de la medida
considerada en un proceso de desalojo fundado en la causal de falta de pago, echando mano a tal fin, de lo preceptuado por el artculo 676 bis,
ponderando la conveniencia de su aplicacin en atencin a las circunstancias del caso.
En ese antecedente, explicitando los motivos que condujeron a adoptar la mentada decisin, se sostuvo que Pudiendo resultar perjudicial para la
actora el estado de abandono del bien inmueble, y que el referido perjuicio debe estimarse cierto, corresponde otorgarle la tenencia provisoria del
bien, aun cuando no resulten estrictamente aplicable el art. 676 bis C.P.C.C. (ley 11.443) que se refiere a acciones contra tenedores precarios o
intrusos. El derecho parece verosmil para lo peticionado y el perjuicio grave est latente.[69]
En otro caso se arrib a la misma solucin, sealando al efecto que La entrega provisoria del inmueble locado puede fundarse tanto en el art. 676
bis CPCCN como en los arts. 230, 232 y concs. CPCCN. Respecto del art. 676 bis, si bien no contempla el caso especfico, el carcter de
`tenedor precario puede asimilarse al supuesto de autos.[70]
La figura que se est considerando tambin ha sido receptada normativamente en el Cdigo Procesal Civil y Comercial de la Nacin,
especficamente, en los artculos 680 bis y 684 bis, los que la contemplan en trminos sustancialmente similares, pero no idnticos, que los
correlativos preceptos locales.
Las diferencias entre los pertinentes preceptos de ambos ordenamientos radican en que, el artculo 680 bis del cuerpo normativo nacional,
correlativo de nuestro artculo 676 bis, no contempla los desalojos intentados contra tenedores precarios, sino que nicamente prev la
procedencia de la entrega inmediata cuando tales litigios se instauren contra intrusos; asimismo, no exige expresamente que la contracautela a
prestar por el actor que obtenga la medida deba revestir el carcter de real; y, por ltimo, no contempla el prrafo final de la mencionada norma
bonaerense, que requiere ineludiblemente la invocacin y acreditacin de peligro en la demora como requisito de ineludible concurrencia para la
concesin de la medida.
Por su parte, el artculo 684 bis del cdigo ritual civil nacional se diferencia de su concordante bonaerense (es decir, el art. 676 ter, CPCCBA), en
que, para el supuesto de acreditarse que el actor obtuvo la medida ocultando hechos o documentos que configuraren la relacin locativa o el pago
de alquileres, prev, adems de la multa con el mismo monto mximo- la ejecucin inmediata de la caucin, sin contemplar expresamente el

pago de los daos y perjuicios ocasionados, como tampoco que los mismos deban resultar tambin garantizados, tanto como el importe que se fije
para la referida sancin, mediante la caucin real, como parece desprenderse del art. 676 ter del CPCCBA.
Para concluir con la comparacin normativa que sintticamente se ha plasmado en los prrafos previos, es del caso manifestar que en el orden
nacional, para todos los supuestos de procedencia de entrega inmediata, esto es, sea en los previstos en el art. 680 bis como en aquellos
contemplados en el art. 684 bis del CPCCN, se aade, en el artculo 680 ter de ese cuerpo legal que el juez deber realizar antes del traslado
de la demanda un reconocimiento judicial dentro de los cinco das de dictada la primera providencia, con asistencia del Defensor Oficial., norma
que no tiene correlato en el orden provincial.
Debido a la relativamente corta vida con que cuenta al momento de la elaboracin del presente trabajo- en nuestro mbito bonaerense, la figura
de la desocupacin inmediata en procesos de desalojo basados en la falta de pago del canon locativo o de vencimiento de contrato, en atencin a
la fecha en que el artculo 676 ter, regulatorio de la misma, ha sido incorporado en nuestro cdigo de forma, an no se ha producido a su respecto
un amplio o extendido repertorio jurisprudencial que permita apreciar su recepcin por parte de nuestros tribunales, contrariamente a lo que
sucede con relacin a la misma figura para los supuestos de tenedores precarios o intrusos.
Antes de continuar con el desarrollo del tema, es pertinente consignar ciertas aclaraciones previas.
Algunas de las fuentes doctrinarias consultadas a los fines de la elaboracin de las disquisiciones que a continuacin se expondrn sobre el tpico,
abordan la figura analizada partiendo o teniendo como base su regulacin en el orden nacional, actitud respaldada en la estrecha similitud que
presentan tales normas con sus pares locales.
A ello se suma que las decisiones judiciales recabadas al mismo fin, a las que se har referencia en el transcurso del despliegue de los distintos
aspectos que sern examinados, han sido pronunciadas con referencia a la entrega inmediata del bien en procesos de desalojo seguidos contra
tenedores precarios o intrusos. No obstante ello, en atencin a la remisin que efecta el artculo 676 ter del CPCCBA al procedimiento previsto en
el artculo 676 bis del citado cuerpo legal, resultan de utilidad para la exposicin del tema tambin en los casos de desalojo con fundamento en la
falta de pago o de vencimiento del contrato.
Sentado lo anterior, y retomando la exposicin, debe mencionarse que la figura en estudio ha recibido diferentes denominaciones.
En tal sentido, entre los doctrinarios se han acuado diferentes expresiones para designarla, tales como desocupacin inmediata, entrega
inmediata -siguiendo, de ese modo, la terminologa utilizada en los artculos 676 bis y 676 ter del CPCCBA-, desalojo anticipado[71], anticipo
del desalojo[72], desalojo interinal[73], lanzamiento preventivo del inmueble[74], desalojo cautelar[75], entrega anticipada del inmueble[76],
desalojo inmediato[77], entre otras.
2.
Naturaleza jurdica.
Acerca de determinacin de la naturaleza jurdica de la desocupacin o entrega inmediata del inmueble se ha sostenido que no es una cuestin
cadmicao `bizantina, pues slo a partir de su concreta conceptualizacin como tales [es decir, como medidas cautelares] cabra su dictado por
un juez incompetente en casos de urgencia; la concesin del recurso de apelacin contra la resolucin que la admite con efecto devolutivo; y
la exclusin de toda idea de prejuzgamiento en su proveimiento.[78] Por el contrario, ninguna de esas consecuencias seran aplicables en caso de
sostenerse una postura negatoria del carcter cautelar del instituto considerado.
Sobre el tpico en cuestin no existe uniformidad entre los autores, diversidad de pareceres que se aprecia, asimismo, en los precedentes
judiciales.
Entre quienes consideran que se trata de una medida cautelar se encuentra Salgado, quien, exponiendo su parecer en orden al tema propuesto,
manifiesta que En nuestra opinin, el desalojo anticipado debe ser entendido como una medida cautelar innovativa; basta con observar los
presupuestos exigidos por la norma, que no son otros que los de las medidas cautelares..[79] A lo que aade: Medida cautelar, cautela
material, tutela anticipada, jurisdiccin anticipatoria, etc. Es interesante advertir cmo la doctrina ha elaborado diversas interpretaciones a partir
del avance de la tutela jurisdiccional. As cuando hablamos de medidas que, dictadas con anterioridad a la sentencia, anticipan total o parcialmente
la pretensin de fondo encontramos diferencias, sutiles, en cuanto a los recaudos exigidos doctrinariamente para la procedencia de las mismas.
[] Entienden, quienes comulgan con la existencia de un instituto procesal diferenciado entre las medidas cautelares en sentido genrico- y la
tutela anticipatoria coincidencia total o parcial con la pretensin-, que los presupuestos de cada uno son distintos; en lugar de peligro en la
demora habr un perjuicio irreparable, en vez de verosimilitud en el derecho habr una certeza provisional. Por nuestra parte estimamos que
dichos requisitos se encuentran sobradamente contemplados en la extensa gama de daos que se deben prever en la apreciacin del peligro en
la demora, en consonancia con el grado de verosimilitud provisional que cada juez tendr, en cada caso concreto, a la hora de decidir la
procedencia de cualquier medida cautelar. Por lo que no cabe, en la especie analizada, la adopcin de nuevos presupuestos[80]. Ms
adelante, el mismo autor seala que Creemos que en todos los casos, aunque cautelarmente se adelante el objeto de la pretensin, en lo que
hace al proceso de desalojo estamos hablando de una entrega provisoria de la tenencia del inmueble, por lo que es ineludible el dictado de una
sentencia de mrito que convierta tal tenencia en definitiva.[81]
Por su parte, Falcn con referencia al instituto analizado aplicado en casos de desalojos promovidos contra intrusos- considera que Se trata de
un procedimiento preventivo Es claramente un procedimiento cautelar que requiere la confirmacin de una sentencia de mrito para su fijacin
definitiva, y donde la misma ley permite su actuacin en virtud de la naturaleza del derecho en juego. Por un lado tiene al resguardo del bien, por
otro, a evitar que el tiempo que dura el juicio haga perder derechos al reclamante que no podrn ser recuperados jams, especialmente en los
casos en que los intrusos son insolventes[82].
El mismo autor, -con respecto ahora a la entrega inmediata del inmueble en peticionada en procesos de desahucio impetrados por falta de pago o
vencimiento de contrato- seala que Al igual que la medida anterior, a la que el mismo artculo 684 bis [del CPCCN]remite, nos encontramos
ante un caso de tutela anticipada sustancial[83].
Enrolado tambin en la corriente que atribuye carcter cautelar al instituto que nos ocupa encontramos a Kielmanovich, quien brinda su aporte al
desentraamiento de la cuestin, refiriendo que hemos dicho y reiteramos que el art. 680 bis del Cd. Procesal [de la Nacin] regula
la entrega anticipada y cautelar del bien objeto del desalojo, de la misma manera, en este contexto, que lo hace en la actualidad la nueva figura del
art. 684 bis [tambin del CPCCN], pues, con abstraccin de que ambos dispositivos legales hagan referencia a los tradicionales presupuestos de
las cautelares referidos a la sumaria acreditacin de la verosimilitud del derecho y a la prestacin de una adecuada caucin, una y otra habrn de
disponerse a ttulo precario, supeditadas al posterior pronunciamiento definitivo que disponga o no la restitucin definitiva en el proceso de

desalojo, razn por la cual el actor habr de continuar sujeto al siempre inquietante imperativo de proseguir con su tramitacin hasta el dictado de
la sentencia definitiva que haya de estimar o rechazar la pretensin[84].
Como sealramos ms arriba, existe tambin una corriente de opinin que niega el carcter de medida cautelar al desalojo inmediato del
inmueble en el marco de procesos de desalojo.
En esa orientacin se sita de los Santos, quien al respecto entiende que Este instituto que acta directamente el derecho material- es, en
cuanto a su naturaleza jurdica, lo que se ha dado en llamar una `tutela anticipada o coincidente y presenta diferencias sustanciales con las
medidas cautelares previstas en los cdigos procesales, pese a compartir con estas el carcter de medidas urgentes. La denominada
`desocupacin inmediata consisteen una modalidad de tutela anticipada, que tiene por objeto la satisfaccin provisoria de una pretensin
urgente, que es coincidente total o parcialmente con lo pretendido en la demanda.[85]
Tambin Colerio rechaza el carcter precautorio del desalojo o entrega inmediata del bien, y explica detalladamente su postura, comenzando por
sealar que pensamos que esta desocupacin inmediata no es una medida cautelar. Primero, porque no se tramita inaudita pars, porque no
tiene a asegurar el cumplimiento de una futura sentencia favorable y tampoco existe el peligro en la demora, ni tiene el carcter de urgencia que
podran tener, por ejemplo, los alimentos, salvo que se tome como peligro el tiempo necesario que lleva la tramitacin de todo proceso judicial,
peligro que, en cambio, s existe en la medida cautelar, cuando se aseguran bienes del deudor ante la posibilidad de que se insolvente durante la
tramitacin del proceso. Y, en segundo lugar, tampoco es una medida provisoria, puesto que, una vez desalojado el inquilino, ejecutada la caucin
y percibida la multa, es impensable que el juez ordene ponerlo nuevamente en el bien locado, tanto porque la ley no prev esa restitucin como
por el deterioro que las incidencias vividas necesariamente produjeron en la relacin locador-locatario.[86] A lo que agrega que Por otra parte,
ninguna disposicin de la norma [refirindose al artculo 684 bis del CPCCN] establece que la entrega anticipada sea provisoria o precaria, ni
tampoco dispone la prohibicin de ocupar el inmueble desalojado mientras subsista el derecho o dure el proceso en el que el inquilino intente
demostrar la falsedad o el ocultamiento del locador, y tampoco sera posible reinstalar al locatario en el inmueble cuando, por ejemplo, el mismo ha
sido vendido (supuesto en que la caucin se hubiese dado sobre otro bien) o alquilado a terceros de buena fe. [87] Tras lo cual define su
posicin al decir que En realidad de lo que se trata es de un supuesto de sentencia anticipada que hace lugar total y definitivamente a la
pretensin del actor, que tiene como fundamento lo que tanto la experiencia como la estadstica ensean que los procesos de desalojo fundados
en las causales de falta de pago o vencimiento de contrato prcticamente prosperan en su totalidad.[88] Como refuerzo, apunta que, en virtud de
que al obtener la medida analizada el actor ya logra la satisfaccin de su pretensin, cesa para l la carga de impulsar el proceso, quedando
nicamente en cabeza del inquilino accionado, a fin de acreditar la falsedad de los extremos invocados por el locador, y adems, dado que la
medida se dispone con posterioridad a la traba de la litis, la verosimilitud del derecho del actor se acerca mucho a la certeza.[89]
Abatti y Rocca (h) descartan igualmente que la figura analizada revista naturaleza cautelar, pero sostienen una visin diferente a las reseadas en
cuanto a la determinacin de su especifico carcter o condicin. En efecto, exponen que a nuestro entender, tanto el art. 680 bis del CPCC
nacional como el 676 bis del CPCC (PBA), no son medidas cautelares propiamente dichas, sino procesos especiales de desalojo, con algunas de
las caractersticas de aqullas, tal como ya se sostuvo doctrinariamente (Abatti, Enrique L., Allende, Osvaldo H., Desalojo inmediato de ocupantes
precarios e intrusos. El art. 676 bis del CPCC de la Prov. de Bs. As., ADLA, 1993-D-5358), donde opinamos que a dicha norma le faltan los
siguientes caracteres propios de las medidas cautelares: 1) no se tramita inaudita parte, porque el actor puede pedir la entrega de la finca en
cualquier estado del juicio, luego de trabada la litis, aunque por otro lado, dara argumento para sostener que nada impedira que ello se tramite
inaudita parte, pues el texto no lo prohbe. Al respecto sostuvimos que el trmite debera ser inaudita parte (Abatti, Enrique L. y Rocca Ival (h),
Nuevo desalojo abreviado para locaciones. Ley 25.488, LL, sec. Actualidad, 19/II/02, p. 1); 2) no requiere de informacin sumaria previa.[90]
Profundizando la explicacin, aaden que Hay distingos entre las medidas cautelares y los procedimientos de desalojo establecidos por los arts.
680 bis y 684 bis del CPCCN y 676 bis y ter del CPCCBA, pues los ltimos carecen de los siguientes caracteres: 1) no se tramitan inaudita parte,
porque el actor puede pedir la entrega de la finca en cualquier estado del juicio, pos traba de litis; pero por otro lado, dara argumento para
sostener que nada impedira que se tramite inaudita parte, pues no estara prohibido por los mencionados artculos; 2) no seran provisionales,
pues nada se opone a que la restitucin sea definitiva y adems, para responder a cualquier perjuicio que le pudiera ocasionar al demandado, se
formaliza la contracautela; 3) no es accesoria, porque la finalidad en s misma es la restitucin de la finca a quien lo peticiona invocando la
verosimilitud del derecho; 4) no prev informacin sumaria, ni instituto similar, tal como s es requerido por el art. 197 del CPCCN, por ejemplo.
De lo expuesto, podra sostenerse que el procedimiento contemplado por los arts. 680 bis y 684 bis del CPCCN, y 676 bis y ter del CPCCBA, no
seran medidas cautelares, sino resoluciones que causan estado, contrariamente a las precautorias, que pueden ser modificadas o levantarse.[91]
Pasando ahora a abordar las opiniones que sobre el tpico se han vertido en los fallos emitidos por los rganos judiciales bonaerenses,
encontramos que la figura analizada ha sido considerada como una medida cautelar[92] o como una precaucin conservatoria[93], resaltndose en
algunos casos su carcter excepcional[94], y sealando, en otros, su parecido con otro instituto, al decir que es similar a la del art. 610 del
mismo cdigo en el interdicto de recobrar, cuyo examen por la doctrina y jurisprudencia resultan de utilidad para el caso.[95]
En otros precedentes se la ha calificado como medida cautelar material[96], tambin como pretensin cautelar innovadora[97], y con mayor
precisin y adecuacin en los trminos, como una medida cautelar innovativa[98].
En otras ocasiones se ha entendido que se trata de un supuesto de tutela (o sentencia) anticipada[99].
Por ltimo, tambin se ha aludido a la misma como la accin de desalojo prevista en el art. 676 bis del Cdigo Procesal[100]
1.
3.
Oportunidad.
Bajo este acpite abordaremos la cuestin referida a la oportunidad en que puede requerirse o solicitarse la entrega o desocupacin inmediata del
inmueble objeto del proceso de desalojo, con relacin a la cual el artculo 676 bis del CPCCBA aplicable a los casos regulados por el artculo 676
ter del citado ordenamiento, en virtud de la remisin que en el mismo se efecta a la norma citada en primer trmino- es claro al sealar que la
misma puede disponerse en cualquier estado del juicio despus de trabada la litis.
Al respecto se ha sealado que Siendo el desalojo anticipado una resolucin cautelar innovativa de gran incidencia entre las partes, ya que
modifica una situacin de hecho existente y su objeto es idntico al del proceso principal, debe ser tratada con sumo cuidado. Entendemos que por
ese motivo, y de manera excepcional dentro de la tutela cautelar, la misma se lleva a cabo una vez trabada la litis[101].
Tanto la finalidad de la exigencia considerada, as como su significado en el marco del instituto analizado, han sido puestas de relieve al decirse
que Se debe respetarel derecho a ser odo y de defensa en juicio del demandado, por lo que una vez notificada la demanda deber
transcurrir el plazo otorgado para que se presente.[102] Y adems, se ha precisado que la actitud asumida por el demandado, al ser llamado al
proceso, ser formadora de la decisin cautelar.[103]
Un criterio anlogo se trasluce al expresarse que La traba de la litis se produce con la notificacin del traslado de la demanda efectuada en
debida forma, acto que permite al accionado ejercer su derecho constitucional a la defensa en juicio. Sin embargo, la finalidad de este recaudo
radica tambin en permitir al juzgador conocer la actitud del accionado ante el emplazamiento, si opone defensas y la virtualidad de las defensas
opuestas a la pretensin de desalojo, a los fines de analizar de mejor modo si existe en el caso un derecho verosmil. Ello conlleva naturalmente
que deba esperarse al vencimiento del plazo para contestar la demanda por parte de todos los accionados previo a solicitar el desahucio

inmediato. Si no contestan, la verosimilitud resultar de lo normado por el art. 354 inciso 1 CPCCN. Si contestan, ser menester analizar los
trminos del responde para solicitar fundadamente la medida. De lo expuesto se colige que para solicitar la desocupacin inmediata no basta con
haber notificado a los accionados, sino que ser menester que venza el plazo fijado para el responde y, cuando ste se produce, ser menester
analizar sus trminos para requerir el desahucio.[104]
En forma similar se han expedido nuestros magistrados.
As, en cuanto a la tlesis perseguida mediante la imposicin de la previa traba de la litis se ha resuelto que En cuanto a la entrega anticipada del
inmueble, prevista por el art. 676 bis CPCC, al legislador no se le escap la gravedad de la medida (ya que en cierto modo implica un
adelantamiento de la satisfaccin de la pretensin), y por tal razn -a diferencia de las otras medidas cautelares- dispuso que esa entrega slo
puede solicitarse despus de trabada la litis. La intencin ha sido resguardar debidamente el principio de defensa en juicio, ya que de dictarla el
juez tiene a la vista la postura de ambos litigantes.[105]
El mismo parecido se advierte en cuanto a la elucidacin de debe entenderse por trabar la litis a estos fines, habindose resuelto en ese sentido
que La procedencia de la medida prevista en el art. 676 bis del C.P.C., impone entre otros recaudos que haya quedado trabada la litis -es decir no
inaudita parte en la tramitacin del juicio de desalojo contra el tenedor precario o intruso. En consecuencia, una vez presentada la contraria o
vencido el trmino para contestar la demanda podr plantearse la cuestin.[106]
En algn precedente se ha sostenido un criterio ms riguroso, al considerarse que La medida que otorga el art. 676 bis del CPC slo puede
requerirse despus de que la demanda haya sido respondida por el accionado, o cuando decretada su rebelda, sta se encuentre firme y
consentida.[107]
Por su parte, Falcn comienza su abordaje del tpico del acpite explicando que, en su parecer, `Trabar la litis supone la notificacin y no la
contestacin de la demanda, siempre que la notificacin cree desde ese momento para el demandado la carga de la contestacin, de lo
contrario la traba de la litis operar desde el nacimiento de la carga de contestar la demanda.[108] Prosigue con su exposicin efectuando una
crtica de la exigencia considerada, acorde con su postura de asignar carcter cautelar a la medida, al decir que La expresin del artculo 684 bis
del CPCCN, que encuentra en el art. 676 ter del CPCCBA su correlativo local- ha sido desgraciada de todos modos, ya que tratndose de un
sistema cautelar, no es necesario el conocimiento del afectado por la medida para tomarla, pues para ello est la contracautela, que en este caso
debe ser realPor otro lado la cautelaridad no requiere otro conocimiento que el que aporta y debe probar quien pide la medida, y tal es el criterio
en general de las medidas precautorias que es de aplicacin al presente caso[109], para finalizar aclarando que si la ley lo hubiera querido
hubiera sido explcita diciendo que `podr tomarse una vez contestada la demanda o vencido el plazo para hacerlo, aunque alguna jurisprudencia
puede dar a entender lo contrario. Pero en ste, como en muchos otros casos, los jueces no pueden hacerle decir al legislador una cosa
totalmente distinta de la que se expresa de manera clara[110].
Acerca del recaudo examinado, el cual, por otro lado, es uno de los pilares en que fundan su opinin negatoria del carcter cautelar del instituto
que nos ocupa, y con particular referencia a los supuestos previstos en el art. 676 ter del CPCCBA, Abatti y Rocca consideran que La demanda
debe haber sido notificada al accionado y posibles subinquilinos y ocupantes. Esto es en resguardo de la garanta de defensa en juicio.[111]
Por ltimo, se trae a colacin un precedente en el cual la falta de cumplimiento del recaudo de la previa traba de la litis, como hito que abre
temporalmente la posibilidad de solicitar la inmediata entrega del inmueble objeto del juicio de desalojo, devenida impracticable ante la
imposibilidad de integrar vlidamente la litis con quienes puedan ser ocupantes del bien a desalojar, se constituy en un obstculo a la concesin
de la citada medida. All se dijo que La imposibilidad de integrar vlidamente la litis con quienes puedan resultar ocupantes del bien motivo de
autos, en la forma que pretende la demandada reconviniente, torna inviable la entrega del inmueble anticipada, ante la falta de uno de los
elementos que condicionan su procedencia -traba de la litis con el tenedor precario o intruso- (arts. 676 bis Cdigo Procesal).[112]
4.
Requisitos.
Los requisitos o recaudos a cuya confluencia en el caso concreto se supedita la procedencia de la medida, estn enunciados expresamente en las
normas que la autorizan, esto es, los artculos 676 bis y 676 ter del CPCCBA.
Sobre el particular, el primero de dichos preceptos establece que el juez podr disponer la inmediata entrega del inmueble si el derecho
invocado fuera verosmil y previa caucin real por los eventuales daos y perjuicios que se pudieren irrogar, aadiendo, a continuacin que El
juez solo ordenar la medida cuando de no decretarse la entrega inmediata del inmueble, pudieren ocasionarse graves perjuicios para el
accionante.
La restante disposicin citada remite al procedimiento establecido en el artculo previamente transcripto, consignando expresamente el carcter
real de la caucin o cautela a brindar por quien solicite y obtenga- la medida.
Entonces, para que pueda concederse la inmediata entrega del inmueble deben invocarse y acreditarse los siguientes recaudos: a) verosimilitud
del derecho; b) peligro en la demora (graves perjuicios reza el art. 676 bis, CPCCBA), y c) prestarse la pertinente contracautela, que en la figura
considerada debe ser, por imperativo legal, de carcter exclusivamente real.
Antes de avanzar en la consideracin de cada uno de dichos recaudos en forma individual, es pertinente sealar que, en algunas ocasiones, sea
para la constatacin de la concurrencia de los mismos en el caso concreto, sea con referencia a la apreciacin de la medida en s, se ha postulado
la adopcin de un criterio riguroso. Para justificar tal actitud, se ha invocado a veces la gravedad que reviste la medida. Pero en otras es
consecuencia de postular el encuadramiento de la desocupacin inmediata en la categora de tutela anticipada o de cautela material, respecto de
la cual, quienes son partidarios de la misma, entienden que los requisitos que habilitan su dictado deben configurarse o constatarse con un grado
mayor de profundidad y gravedad que el necesario para el otorgamiento de las medidas cautelares.
Para conceder la medida cautelar material del art 676 bis. del CPCC, el legislador requiere el imprescindible concurso de ciertos presupuestos o
requisitos (calidad de intruso o tenedor precario en el demandado; verosimilitud del derecho del actor; peligro inminente de graves perjuicios para
este ltimo si se demora la entrega pedida; contracautela real por los eventuales daos y perjuicios que se pudieran ocasionar al demandado).
Tales requisitos que al dictado del verbo con que el legislador incorpor el art.676 bis al cdigo de formas de nuestra Provincia parecen ser los
mismos que permiten la adopcin de las medidas cautelares instrumentales clsicas, exigen del juzgador una mirada ms exigente y severa para
decir de su configuracin.[113]
Es que como la cautela que otorga el art. 676 bis, conlleva la tutela judicial de un estado fctico-jurdico, en aras de garantizar el goce eventual
o futuro del inmueble sub caussa, en su apreciacin debe privar un criterio riguroso, con la finalidad de evitar que a travs de la pretensin
cautelar, se dirima virtualmente el objeto litigioso, sin contar an con elementos indubitables para hacerlo.[114]

Asimismo, La medida cautelar prevista por el artculo 676 bis del Cdigo Procesal, similar a la prevista para el interdicto de recobrar (art. 610
C.P.C.C.), es de carcter excepcional y para su utilizacin debe seguirse un criterio restrictivo, debiendo surgir claramente los extremos que la
habilitan.[115]
No debe perderse de vista que tanto la caracterizacin de los tres recaudos enumerados, as como la delimitacin de su significado, contenido y
forma de configuracin en los casos concretos, se encuentra estrechamente vinculada a la postura que se sostenga respecto de la naturaleza
jurdica del instituto de la entrega inmediata del bien, circunstancia que se ver reflejada en los desarrollos que siguen a continuacin.
A) Verosimilitud del derecho.
Para que proceda este sistema cautelar es necesaria la prueba sobre la verosimilitud del derecho de manera clara y contundente[116], es
decir, Se debe persuadir al juez que el derecho aducido en la demanda es formalmente creble[117].
Reflejando su postura en cuanto a la naturaleza jurdica de la figura que nos ocupa, Salgado se explaya acerca del recaudo a que alude el acpite
sosteniendo que Es sabido que lo que se exige en las medidas cautelares no es una certeza de la existencia de un mejor derecho, sino que el
peticionante aporte elementos que prima facie hagan presuponer una alta probabilidad de la existencia de aquel derecho pretendido (fumus bonis
iuris); ya que la certeza de la existencia slo podr obtenerse con el dictado de la sentencia definitiva. En la especie en estudio, dicha verosimilitud
quedar configurada no slo por los elementos incorporados por el actor y los hechos relatados por ste, sino tambin por la contestacin de la
demanda y por las diligencias que el juez entienda conducentes a tal efecto[118].
Veamos que han dicho nuestros magistrados en orden al significado y dimensin del recaudo considerado.
Al respecto, se ha resuelto que teniendo en cuenta que la tutela brindada en estos casos es provisional y susceptible de ser modificada o
revocada por la sentencia definitiva a la que est preordenada, es bastante con crear en la conciencia del Juzgador un estado de fuerte
probabilidad sobre la fundabilidad de lo peticionado, mas no la absoluta certeza. De all que la verosimilitud a que alude el art. 676 bis, ha de
entenderse como algo ms que el mero smil o simple apariencia de intruso que brinda la situacin del accionado y que evoca el vocablo verosmil.
Es menester que esa situacin de intrusin que se endilga al demandado se presente como altamente probable o probabilsima.[119]
Tambin, que El Juzgador ante una medida de tutela anticipada ha de entrar a conocer derechamente el fondo del asunto para conceder
anticipadamente todo o parte de lo solicitado en la demanda. Para ello debe ganar un estado de conviccin que sin depositarlo, necesaria y
definitivamente, en los campos de la certeza propios de la sentencia definitiva, se acerque bastante a ella, avanzando o yendo ms all de la mera
verosimilitud que demanda la toma de las medidas cautelares instrumentales.[120]
De la exigencia legal que establece que la medida analizada slo pueda peticionarse con posterioridad a la traba de la litis se ha extrado como
corolario la necesidad de que el magistrado actuante pondere, a los fines de resolver la concesin o denegacin del instituto bajo estudio, no solo
los elementos aportados por el accionante que peticiona la entrega inmediata del inmueble, sino tambin los allegados por el demandado. En ese
orden, en vinculacin con el recaudo ahora analizado, se ha dicho que Para la procedencia de la medida que autoriza el art. 676 bis del CPC, no
slo debe resultar verosmil la versin que en tal sentido suministre el accionante, sino que, por tratarse de una medida que opera slo luego de
trabada la litis, tambin es importante observar la seriedad de la defensa que ha opuesto el accionado, puesto que las posibilidades de progreso
de la demanda de desalojo tambin dependen de las circunstancias obstativas que haya mencionado el ocupante en su escrito de responde.[121]

Asimismo, que La accin de desalojo prevista en el art. 676 bis del CPC, por tratarse de una medida que
slo opera luego de trabada la litis, es importante observar, adems de la verosimilitud del derecho del
accionante, la seriedad de la defensa que ha opuesto el accionado, puesto que las posibilidades de
progreso de la demanda de desalojo tambin dependen de las circunstancias obstativas que haya
mencionado el ocupante en su escrito de responde. Es decir, la restitucin inmediata no podra ordenarse
si la verosimilitud del planteo del demandante se enfrenta con una defensa que arroja la misma fuerza de
conviccin.[122]
Una de las circunstancias a tener en consideracin a los fines de evaluar la concurrencia o configuracin
de la verosimilitud del derecho, en el cual se ha reparado particularmente, est dado por la legitimacin
del actor [123], habindose resuelto en esa direccin que Si la demandada ha controvertido
frontalmente la accin de desahucio impetrada en su contra, articulando adems excepcin de falta de
legitimacin a la actora, la que ha sido postergada para el momento de sentenciar, precisamente por
considerar el a quo insuficientes los elementos de juicio obrantes en esta inicial etapa de la litis para
resolverla como de previo y especial pronunciamiento, a la luz de los descriptas circunstancias procesales,
el derecho alegado por la actora dista de mostrar verosimilitud suficiente, lo cual desmerece el
andamiento de la pretensin cautelar innovadora por ausencia de los requisitos que condicionan su
procedencia, cuya ponderacin, debe ser rigurosa.[124]
En el mismo sentido, el pronunciamiento de sentencia aun cuando no est firme- que beneficia a la parte
solicitante de la medida tambin se ha computado a los fines de tener por configurado el requisito de la
verosimilitud del derecho, habindose resuelto en ese orden que En el caso del artculo 676 bis del
C.P.C.C., la verosimilitud del derecho del actor se desprende de las sentencias dictadas a su favor en
ambas instancias, aunque an no se encuentren firmes atento el recurso extraordinario concedido,
debiendo recordarse que la disposicin trat de implementar una alternativa procesal expeditiva para la
pronta recuperacin de la unidad, sin aguardar la total sustanciacin del proceso, que puede insumir un
tiempo considerable.[125]
B)

Peligro en la demora.

La norma [con referencia al art. 676 bis del CPCCBA] dispone que el juez ordenar el lanzamiento `cuando de no decretarse la entrega pudieran
derivarse graves perjuicios para el accionante Esto conlleva a la invocacin por parte del actor del `peligro en la demora al pedir la restitucin
anticipada del inmueble, ya que [el] tiempo que transcurra, le puede acarrear notorios perjuicios, en forma inminente o inmediata. [126]
Precisando el significado del requisito que nos ocupa en el supuesto particular de la entrega inmediata del inmueble, se ha expresado que En lo
que hace al peligro en la demora (periculum in mora), no estar constituido por la desaparicin de los medios necesarios para el cumplimiento de
la sentencia, cosa que finalmente se podr realizar desalojando a la demandada, sino por la prolongacin excesiva del juicio, dilatando muchas
veces de manera injustificada la satisfaccin del derecho controvertido. Es decir que el peligro en la demora surge de la onerosidad producida en
el patrimonio del locador a causa de la entrega dilatada del inmueble[127]
Tambin nuestros tribunales se han expedido sobre el tpico, resolviendo al respecto que La entrega del inmueble al accionante, receptada como
medida cautelar innovativa en el nuevo art. 676 bis del Cdigo Procesal (ley 11443, pub. en B.O. 06/10/93), fue regulada -sin lugar a dudas- para
evitar que durante el trmite del juicio se desbaraten los derechos del actor, no tanto por el temor de no poder recuperar la tenencia del inmueble
(puesto que ello se halla asegurado con el uso de la fuerza pblica que el Juez puede ejercer al estar dotado de imperium), sino ms bien por el
riesgo de irreparabilidad de los perjuicios que podran llegar a producirse si el accionado no desocupa el bien cuya obligacin de restituir le es
exigible.[128]
En otros casos se sostuvo que Lo que se persigue con la entrega inmediata prevista en el art. 676 bis del CPC, es garantizar que el inmueble a
recuperarse mediante el juicio de desalojo no se deteriore por el uso inapropiado o abusivo por parte del ocupante y, adems, tiende a evitar los
perjuicios que podran derivarse de esa ocupacin indebida, tales como la prdida de valor del bien, el lucro cesante por alquileres cados, el corte
de suministro de ciertos servicios, la generacin de deudas por impuestos que gravan el inmueble, etc.[129]
Asimismo, en la especie deben invocarse y acreditarse los graves perjuicios que pudieren derivarse para el demandante, y no nicamente el
peligro que para la cosa pueda resultar a raz de su abandono o falta de vigilancia, como se refiere en la providencia apelada.[130]
Por otra parte, dado que el otorgamiento de la medida queda supeditado a que se logre formar la conviccin del juez acerca de que la
concurrencia del peligro en la demora sumado a los restantes requisitos- se verifica en cada caso concreto, un aspecto esencial consiste en la
adecuada acreditacin de su configuracin, tpico que ha merecido la atencin de nuestros magistrados.
Al respecto se ha resuelto que Para que proceda la medida cautelar del art. 676 bis del CPCC, es necesario que exista un peligro en la demora,
que debe ser grave, actual o inminente, no evitable sino mediante dicha medida, por lo que la peticin de la entrega inmediata del inmueble, antes
del dictado de la sentencia de mrito en el juicio de desalojo, fundada solo en el derecho al mismo pero sin invocar ni demostrar el perjuicio que
podra derivarse para el accionante, no cumple los requisitos para la procedencia de la cautelar solicitada.[131]
Acerca del recaudo analizado tambin se dijo que El peligro en la demora en la entrega inmediata del inmueble, no puede presumirse, ni basta
para que se lo tenga por acreditado con la subjetiva manifestacin unilateral de la parte accionante, si sta llega desprovista de respaldo objetivo.
Para que la inminencia del dao cierto pueda ser aceptada como tal, debe emerger de elementos indubitables que pongan de relieve el riesgo de
irreparabilidad de los perjuicios que podran llegar a producirse si el accionado no desocupa el bien cuya restitucin se le exige[132]
En similares trminos se ha resuelto que conforme se desprende del segundo prrafo del art. 676 bis del Cdigo ritual, el perjuicio no solo debe
ser grave, sino actual o inminente, no evitable sino mediante la referida medida cautelar. Es decir, debe tratarse de la potencialidad inmediata de la
produccin de graves perjuicios para el actor. De all, entonces, que el peligro en la demora no pueda presumirse, ni basta la mera manifestacin
de la actora de la posibilidad de un dao para que se lo acepte como real[133].
Estrechamente vinculada con lo que se viene manifestando se encuentra la cuestin referida a cules son los medios de prueba a que puede
acudirse a fin de evidenciar el peligro en la demora, con miras a convencer al juez acerca de su concurrencia en el caso, sobre lo cual se ha
manifestado, con particular referencia a los casos autorizados por el art. 676 ter del CPCCBA, que Como la finalidad de la entrega anticipada
del inmueble es evitar los perjuicios que pudieran derivarse de la ocupacin indebida, tales la destruccin del inmueble o sus accesorios, el lucro
cesante por alquileres cados, la prdida de oportunidades de venta o locacin, la necesidad de realizar reparaciones y el peligro que deterioros
pudieran ocasionar a los mismos ocupantes o terceros o a inmuebles linderos, la acumulacin de deudas por impuestos y tasas y servicios,
expensas de la P.H., etc., para demostrar el peligro en la demora a los fines probatorios, podra acompaarse un informe tcnico de arquitecto o
ingeniero sobre el estado del inmueble, fotografas, certificados, constancias de deuda de los organismos recaudadores de impuestos, tasas o
servicios, ofrecimiento de testigos para que declaren a primera audiencia, , etc.[134]
A modo ilustrativo, se trae a colacin en precedente en el cual se tuvo por configurado el recaudo analizado sosteniendo que el mismo surge del
perjuicio patrimonial y hasta moral que representa para el locador seguir soportando que su propiedad se encuentre ocupada por quien hace dos
aos que no abona suma alguna; mxime cuando en el juicio por cobro de alquileres, que tramita ante las mismas partes, se resolvi la
`pesificacin de la deuda en mora.[135]
C)
Contracautela.
El ltimo requisito que resta por abordar, est dado por la necesaria contracautela que debe prestar el actor, en caso de que se haga lugar a su
peticin de entrega inmediata del inmueble sobre el que versa el juicio de desahucio.
Como se adelantara ms arriba, tanto para los supuestos previstos por el artculo 676 bis del CPCCBA, como por el art. 676 ter del mismo
ordenamiento, la caucin debe ser, por expreso mandato legal, inexorablemente de carcter real. El art. 676 ter del CPCCBA reafirma lo dispuesto
por el art. 676 bis imponiendo el ofrecimiento de una fianza real[136]
Se ha considerado que Se trata de una condicin para hacer efectivo el lanzamiento, antes que un requisito de admisibilidad. Sin embargo, es
conveniente que se ofrezca la contracautela real que indica la norma al solicitar la medida, explicitando sobre qu bienes hacerla efectiva, es decir,
qu se ofrece a ttulo de caucin real.[137]
Tambin, que Es necesario, como requisito de operatividad, que se ofrezca una caucin real (contracautela) suficiente para responder a
eventuales daos que sufra el demandado, si con posterioridad no se verifican los hechos alegados por el actor[138].
Con el recaudo considerado, se da un acabado resguardo a aquel que ser desalojado sin una sentencia de condena.[139], quedando as
expuesta la finalidad de la contracautela.
Pero, en virtud de que no se ha establecido normativamente otra especificacin fuera de la antes mencionada en cuanto a que la cautela deba
revestir carcter real, La fijacin de la extensin calidad y monto- de la caucin es atribucin del magistrado actuante en autos, de acuerdo
con la mayor o menor verosimilitud del derecho y las circunstancias del caso.[140]
No obstante lo anterior, La cuanta de la contracautela no podr ser exagerada, y tornar de esa forma en ilusorio el derecho de quien solicita la
medida precautoria.[141]
Un aspecto importante a la hora de la determinacin de la caucin est dado por las circunstancias que puede considerar, ponderar y evaluar el
magistrado actuante al momento de fijar y graduar la contracautela, y en su caso, resolver si la ofrecida por el actor al solicitar la inmediata
desocupacin del inmueble es suficiente, en atencin a las particularidades del caso.

En ese orden de ideas, El monto o graduacin de la contracautela estar dado por los daos y perjuicios que la medida cautelar pueda causar,
a saber: el lucro cesante si se tratare de un inmueble destinado a la actividad comercial, los gastos de mudanza, el mayor valor locativo que debi
afrontar el locatario, los daos materiales e inclusive morales de la indebida desocupacin.[142]
Con relacin a cules son los bienes aptos para dar adecuado cumplimiento con la cautela requerida, El art. 676 bis CPCCBA no impone el tipo
de caucin real que debe fijar el juez.[143], por lo que Se podrn ofrecer como caucin real sumas de dinero, inmuebles a embargo, ttulos con
valor dinerario, etc. Pueden ser en todos los casos de propiedad del peticionario o de terceros ofrecidos a instancias de aquel.[144]
En ese sentido, se ha resuelto que El actor ofrece como contracautela la traba de un embargo sobre el inmueble objeto de este proceso. Estimo
que ello es garanta suficiente para responder a los eventuales perjuicios que pueda ocasionar al locatario (art. 199 CPCCN.)[145]
Antes de finalizar el desarrollo del recaudo que en esta ocasin nos ocupa, es pertinente recordar la parte final del art. 676 ter del CPCCBA, que
prescribe Para el supuesto que se probare que el actor obtuvo esa medida ocultando hechos o documentos que configuraren la relacin
locativa o el pago e alquileres, se le impondr una multa de hasta veinte mil (20.000) pesos, a favor de la contraparte, ms los daos y perjuicios
que ocasionare, que quedan garantizados, tanto como en la multa, con la caucin real.
De esos trminos se deriva que el pago de la multa tambin queda garantizado con la caucin real que debe otorgarse para obtener el
lanzamiento de los ocupantes del inmueble.[146]
5.
Apelacin. Efecto.
La resolucin que dispone el desalojo inmediato del inmueble, en cualquiera de los supuestos en que se encuentra autorizada la adopcin de
dicha medida, es decir, seguido por las causales de intrusin, tenencia precaria, falta de pago o vencimiento de contrato, previsto en los artculos
676 bis y 676 ter, es susceptible de ser impugnada mediante la interposicin de recurso de apelacin.
En ello hay acuerdo, tanto en doctrina como en nuestros tribunales, coincidencia de pareceres que tambin se advierte, salvo algunas
excepciones, en cuanto al efecto devolutivo no suspensivo- con que corresponde conceder dicha va recursiva.
Sobre el particular, Falcn ha manifestado que El recurso de apelacin interpuesto por el demandado contra la medida que dispone la
desocupacin inmediata del inmueble en un proceso de desalojo con base en el artculo 684 bis del CPCCN debe concederse con efecto
devolutivo, en atencin a la naturaleza cautelar de la medida (arg. art. 198, CPCCN).[147]
Salgado se ha expresado en trminos sustancialmente iguales, aadiendo que A nuestro criterio debe primar el carcter cautelar de la medida, de
otra manera no se cumplira con el fin del desalojo anticipado[148].
Incluso Abatti y Rocca (h), quienes, como ya hemos visto, han adoptado una diferente postura en torno de la naturaleza jurdica de la medida que
nos ocupa, son contestes en sostener que el efecto devolutivo es el que corresponde al recurso de apelacin articulado contra la decisin judicial
que hace lugar al desalojo o entrega anticipada del inmueble.
As, en tren de explicar la solucin que propician, en vinculacin con su caracterizacin en cuanto a la naturaleza jurdica del instituto de marras,
han expresado con referencia al artculo 676 ter del cdigo de forma bonaerense- que El recurso de apelacin contra la resolucin que dispone
la entrega anticipada de la finca debe concederse con efecto devolutivo, pues aunque no se trata de una medida cautelar pura, para su viabilidad,
sin embargo en la faz recursiva debe regir el art. 198 CPCCBA, en cuanto a que ningn incidente planteado por el destinatario de la medida
(locatario, comodatario, intruso u ocupante) podr detener su cumplimiento y la apelacin deber concederse en efecto devolutivo y, nunca con
efecto suspensivo. Adems, la interpretacin judicial, jams debera torcer la voluntad del legislador, cuando al imponer este sistema quiso obtener
un rpido desalojo en aras de la proteccin de la propiedad y la seguridad en los negocios; si se utilizara la medida ilegalmente, est la caucin
para responder a los daos que pudieran causarse al desahuciado. En relacin al art. 676 bis del CPCCBA, la jurisprudencia se ha orientado en el
mismo sentido al resolver que resulta aplicable el art. 198 in fine de la ley ritual y se debe conceder el recurso de apelacin con efecto devolutivo
(arts. 275 y 277 CPCCBA) (Cm. Civ. y Com. Quilmes, 16/XI/95, Lexis N 14/40220), consecuentemente, este mismo criterio debera ser aplicado
al art. 676 ter.[149]
En el mismo sentido se expide tambin de los Santos, quien postula el efecto no suspensivo de la apelacin incoada contra la decisin que ordena
la entrega inmediata del inmueble objeto del juicio de desalojo con fundamento en que la ejecutabilidad inmediata deriva del carcter urgente
de la medida y que ella supone necesariamente que ningn incidente pueda obstar a su cumplimiento y que la apelacin contra el auto que la
dispone deba concederse con efecto no suspensivo (devolutivo). Otra interpretacin convertira en letra muerta la eficacia de la medida si la
apelacin pudiera suspender su ejecutabilidad. Ello no es bice, sin embargo, a que por va de reposicin el juez de primera instancia pueda dejar
sin efecto la medida, ante la procedencia de los argumentos del afectado. Asimismo, coadyuva a la interpretacin restrictiva de los efectos
suspensivos del recurso de apelacin las limitaciones recursivas que establece el artculo 494 CPCCBA, aplicable en virtud de establecer el
artculo 676 para los procesos de desalojo el trmite del juicio sumario. Por otro lado, el citado art. 494 indica que la apelacin contra las
providencias cautelares -a las que cabe asimilar la desocupacin inmediata- deben tramitar por expediente separado.[150]
Nuestros tribunales, como se anticipara, se han expedido a favor de la misma solucin, habindose resuelto en ese orden de ideas que Dado que
la medida incorporada al Cdigo de procedimientos en lo Civil y Comercial de la Provincia de Buenos Aires, como artculo 676 bis, no deja de
revestir el carcter de cautelar y como tal le resulta aplicable lo dispuesto por el art. 198 in fine del Cdigo citado, se debe conceder el recurso de
apelacin con efecto devolutivo.[151]
Una de las voces que propugna la solucin opuesta la encontramos en la opinin de Colerio, quien, en estricta correspondencia con su postura
ms arriba ampliamente expuesta- negatoria del carcter de medida cautelar a la figura bajo estudio, considera que se trata de un supuesto de
sentencia anticipada que hace lugar total y definitivamente a la pretensin del actor, de lo que hace derivar, como consecuencia obligada, que la
apelacin, en estos casos, deba concederse en efecto suspensivo.[152]
6.
Sancin: multa.
A fin de desalentar eventuales conductas temerarias por parte del accionante al momento de peticionar la medida estudiada, tratando de aventar
que se incurra en conductas reidas con la buena fe, en forma privativa para los supuestos de desalojo proseguidos con base en el no pago de
arrendamientos o vencimiento del contrato, el artculo 676 ter del Cdigo Procesal Civil y Comercial bonaerense prescribe: Para el supuesto que
se probare que el actor obtuvo esa medida ocultando hechos o documentos que configuraren la relacin locativa o el pago de alquileres, se le
impondr una multa de hasta veinte mil (20.000) pesos, a favor de la contraparte, ms los daos y perjuicios que ocasionare, que quedan
garantizados, tanto como en la multa, con la caucin real.
Se ha precisado que el caso para el cual se ha establecido la procedencia de la sancin considerada Consiste en un supuesto de abuso del
derecho en su obtencin.[153]
Con tal previsin, El Cdigo ha tratado de balancear la celeridad de la entrega agregando a la garanta cautelar una sancin pecuniaria a favor
de la otra parte[154].

La norma contempla sanciones pecuniarias de hasta $20.000, en favor de la contraparte, cuando el actor haya logrado vigorizar la medida de
desalojo inmediato ocultando hechos o documentos, sean referentes a la relacin locativa o al pago de alquileres, a ms de poder llegar a
ejecutarse la caucin real efectivizada, para responder por los daos y perjuicios irrogados al legitimado pasivo y, de haberse desocupado o no la
finca.[155]
Adems de la finalidad preventiva a que se ha aludido, y justamente, para aquellas ocasiones en que la disuasin ha fracasado, se evidencia y
pone en funcionamiento la que podra considerarse como segunda meta o propsito subsidiario de la sancin en cuestin, la que ha sido puesta
de relieve al decirse que Tanto la caucin real, como la multa que contempla el art. 676 ter CPCC (PBA), tienen la funcin de resarcir al
demandado por la conducta ilcita del actor que hubiere ocultado hechos o documentos que configuraren la relacin locativa o el pago de
alquileres.[156]. Ello, sin perjuicio de los daos y perjuicios que sean procedentes.[157]
Por lo expuesto, la mentada sancin, que es susceptible de ser concebida o apreciada como un refuerzo de la garanta contracautela real- que
debe otorgar quien requiera y obtenga la entrega inmediata del bien a quien resulte afectado por la misma, no fue legalmente prevista para el caso
de desahucio contra tenedores precarios o intrusos. Una plausible explicacin o justificacin de la sealada diferencia puede encontrarse en la
diferente entidad que adquiere la medida en los casos en que existe o ha existido un vnculo contractual locativo previo, con los consecuentes
deberes y obligaciones que del mismo se derivan para ambas partes de la relacin, pudiendo derivarse de ello que la entrega inmediata del bien,
en las circunstancias descriptas, se torne ms gravosa para el afectado.
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Desalojo por Intrusin

Suarez Carina
27 octubre, 2010
Cuando se promueve el juicio de desalojo contra intrusos invocando la calidad de propietario, si sta es refutada por los
emplazados, el accionante debe, en principio, acompaar el ttulo y acreditar, tambin, la posesin de la cosa.
Empero, la falta de cumplimiento de estos extremos no determina la improcedencia de la accin, si el intruso u
ocupante no ha invocado, a su vez, la calidad de poseedor del inmueble, esgrimiendo un legtimo inters.
De tal forma que la carga de la prueba no debe recaer sobre el actor que invoca su derecho de propiedad, sino sobre el
demandado que se lo cuestiona, en base al argumento de que no ha recibido la tradicin de
la cosa.
Dice Palacios que la legitimacin del propietario debe fundarse en la pertinente escritura traslativa de dominio inscripta
en el registro inmobiliario correspondiente, aunque aquella calidad puede desvirtuarse
mediante la prueba de que no se hizo al adquirente la efectiva tradicin del inmueble, no pudindose tener por
configurada la existencia de ese acto mediante la simple manfiestacin que al respecto contenga la escritura
(Derecho Procesal Civil Edit. Abeledo-Perrot, T.VII, pg.89).Por su parte, Salgado seala que La calidad de propietario en nuestro derecho no se adquiere antes de la
tradicin(art.577 Cd. Civil), de modo que en rigorno se puede llamar de esta manera a quien no se le haya hecho la
tradicin del inmueble mediante el concurso de dos voluntades (la del tradens y la del accipiens) coincidentes,
proyectadas en un acto exteriorizado revestido de materialidad.
Consecuentemente, quien alega su calidad de propietario demandando por intrusin a quien se titula poseedor debe
demostrar si le es negado, que tiene efectivamente aquella calidad, esto es, que alguna vez se le hizo la tradicin del
inmueble (Locacin, Comodato y Desalojo, Edit. La Rocca, Bs.As. 2003, pg.339) (idem: Ramirez Jorge Orlando El
Juicio de Desalojo, Edit. De Palma, Bs.As.1994, pg.60; Kenny, Hctor Eduardo Proceso de Desalojo, Edit.Astrea,
Bs.As.2001, pg.73; De Santo, Vctor Juicio de Desalojo Edit. Universidad, Bs.As.2009, pg.103).En definitiva, la jurisprudencia actualmente es coincidente en punto a que quien no recibi la tradicin del
inmueble, pese a habrsele otorgado escritura de compraventa, no puede ser calificado como propietario,
y, por ende, no puede accionar por desalojo, a ttulo de tal, contra el ocupante del inmueble
(L.L. 1999 -D- 797; L.L. 1990-D-210; L.L. 1985-C-647; D.J.B.A. 128-141; E.D. 113-648; L.L.119-514; L.L.N.O.A. 1998-339;
L.L.C. 2000-1099; L.L.Litoral 1997-776, etc.).
(Doctrina judicial extrada de los fallos Grimi (16/3/2010) y Cintioli (19/5/2009) de la Cmara de
Apelacin de Circuito de Rosario)