Propiedad

En Derecho, la propiedad es el poder directo e inmediato sobre un objeto o

bien, por la que se atribuye a su titular la capacidad de disponer del mismo, sin
ms limitaciones que las que imponga la ley. Es el derecho real que implica el
ejercicio de las facultades jurdicas ms amplias que el ordenamiento jurdico
concede sobre un bien.[1]
El objeto del derecho de propiedad esta constituido por todos los bienes
susceptibles de apropiacin. Para que se cumpla tal condicin, en general, se
requieren tres condiciones: que el bien sea til, ya que si no lo fuera, carecera
de fin la apropiacin; que el bien exista en cantidad limitada, y que sea
susceptible de ocupacin, porque de otro modo no podr actuarse.
Segn la definicin dada el jurista venezolano Andrs Bello en el artculo 582
del Cdigo Civil de Chile, el derecho de propiedad sera
el derecho real en una cosa corporal para gozar y disponer de ella
arbitrariamente; no siendo contra la ley o contra el derecho ajeno. La propiedad
separada del goce de la cosa se llama mera o nuda propiedad.
Habitualmente se considera que el derecho de propiedad pleno comprende tres
facultades principales: uso (ius utendi), disfrute (ius fruendi) y disposicin (ius
abutendi),[2] distincin que proviene del Derecho romano o de su recepcin
medieval.[3] Tiene tambin origen romano la concepcin de la propiedad en
sentido subjetivo, como sinnimo de facultad o atribucin correspondiente a un
sujeto.
Por el contrario, en sentido objetivo y sociolgico, se atribuye al trmino el
carcter de institucin social y jurdica y, segn seala Ginsberg, puede ser
definida la propiedad como el conjunto de derechos y obligaciones que definen
las relaciones entre individuos y grupos, con respecto a qu facultades de
disposicin y uso sobre bienes materiales les corresponden.
Teora de la propiedad
El derecho de propiedad es el ms completo que se puede tener sobre una
cosa: la cosa se halla sometida a la voluntad, exclusividad y a la accin de su
propietario, sin ms lmites que los que marca la Ley o los provocados por "la
concurrencia de varios derechos incompatibles en su ilimitado ejercicio" [4]
(limitaciones de carcter extrnseco). No obstante, el reconocimiento de que la
propiedad, como institucin, est orientada a una funcin social, [5] implica que
en la actualidad existan limitaciones intrnsecas o inherentes al derecho; as
como obligaciones que se derivan de la propiedad en s.
En doctrina jurdica, especialmente aquellos ordenamientos con importante
influencia latina, se considera que el dominio o propiedad est integrado por
tres facultades o derechos:

Ius utendi
El ius utendi es el derecho de uso sobre la cosa. El propietario tiene el derecho
a servirse de la cosa para sus intereses y de acuerdo con la funcin social del
derecho, siempre y cuando esas conductas no violen preceptos legales ya
establecidos o causen lesiones a los derechos de otros propietarios.
Por ejemplo, bajo el principio del ius utendi no podra un propietario de un bien
inmueble justificar la tenencia de una plantacin de marihuana, al estar
prohibida por la mayora de los ordenamientos jurdicos. De la misma forma, un
empresario no puede justificar bajo este principio ruidos excesivos tpicos de
una actividad industrial en una zona residencial, que hagan intolerable la
vivencia de los dems vecinos.
Ius fruendi
El ius fruendi es el derecho de goce sobre la cosa. En su virtud, el propietario
tiene el derecho de aprovechar y disponer los frutos o productos que genere el
bien. La regla general es que el propietario de una cosa es tambin propietario
de todo aquello que la cosa produzca, con o sin su intervencin.
Los frutos pueden ser naturales o civiles. Los frutos naturales son aquellos que
la cosa produce natural o artificialmente sin detrimento de su sustancias. En
ese aspecto se distinguen de los denominados productos: as, tratndose de un
manzanar, las manzanas son frutos naturales y la lea de los rboles son sus
productos.
Los frutos civiles estn constituidos por aquellas sumas de dinero que recibe el
propietario por ceder a otro el uso o goce de la cosa. Usando el ejemplo
anterior, el fruto civil que percibe el propietario del manzanar es la renta que le
es pagada al darlo en arrendamiento. Tratndose de dinero, los frutos que
percibe su propietario son los intereses.
Ius abutendi
El ius abutendi es el derecho de disposicin sobre la cosa. El propietario, bajo
la premisa de que la cosa est bajo su dominabilidad (poder de hecho y
voluntad de posesin), puede hacer con ella lo que quiera, incluyendo daarla
o destruirla (disposicin material), salvo que esto sea contrario a su funcin
social: por ejemplo, el propietario de un bien integrante del patrimonio cultural
no puede destruirlo y, de hecho, puede estar obligado a su conservacin.
Del mismo modo, puede el propietario disponer de su derecho real (disposicin
jurdica): as, puede enajenar la cosa, venderla, donarla y, en general,
desligarse de su derecho de propiedad y drselo a otra persona; o incluso
renunciar al derecho o abandonar la cosa, que pasara a ser res nullius. Son
tambin actos de disposicin aquellos en los que el propietario constituye en
favor de otra persona un derecho real limitado, como el usufructo, la
servidumbre, la prenda o la hipoteca.[6]

En conclusion tiene el derecho real de dominio quien tenga estos tres principios
(Uso, Goce y Disposicin)
Caracteres del derecho de propiedad
El derecho de propiedad es un poder moral, exclusivo y perfecto, pero con
carcter de limitacin y subordinacin, as como tambin perpetuo.

Es un poder moral porque la apropiacin que se hace del bien es

reflexiva y no instintiva, es decir, la destinacin al fin se hace previo el
conocimiento del fin que se acepta libremente.[cita requerida]
Es un derecho exclusivo, derivado de la limitacin esencial de la utilidad
en muchos objetos, que no puede aplicarse a remediar las necesidades
de muchos individuos a la vez. Por esta razn, no son bienes
apropiables los llamados de uso inagotable o bienes libres, que existen
en cantidades sobrantes para todos, como el aire atmosfrico, el mar o
la luz solar.
Es un derecho perfecto. El derecho de propiedad puede recaer sobre la
sustancia misma de la cosa sobre su utilidad o sobre sus frutos: de aqu
deriva el concepto de dominio imperfecto segn que el dominio se ejerza
sobre la sustancia (dominio radical) o sobre la utilidad (dominio de uso o
sobre los frutos, dominio de usufructo). Estas tres clases de dominio, al
hallarse en un solo sujeto, constituyen el dominio pleno o perfecto. El
derecho de propiedad es un derecho perfecto, pues por l, todo
propietario puede reclamar o defender la posesin de la cosa, incluso
mediante un uso proporcionado de la fuerza, y disponer plenamente de
su utilidad y aun de su substancia, con la posibilidad en determinados
supuestos de destruir la cosa.
Es un derecho limitado o restringido por las exigencias del bien comn,
por la necesidad ajena y por la ley, y subordinado, en todo caso, al deber
moral.
Es perpetuo, porque no existe un trmino establecido para dejar de ser
propietario.

Clasificacin
Se puede esquemticamente presentar la divisin de la varias especies de
propiedad, de acuerdo a lo siguiente:
Por sujeto
Pblica, si corresponde a la colectividad en general.
Privada, cuando el derecho es o est asignado a determinada persona o
grupo y las facultades del derecho se ejercitan con exclusin de otros
individuos [cita requerida].
Individual, si el derecho lo ejerce un solo individuo
Colectiva privada, cuando el derecho es ejercido por varias personas
Colectiva publica, si la propiedad corresponde a la colectividad y es
ejercida por un ente u organsmo pblico.

Por naturaleza
Propiedad mueble, si puede transportarse de un lugar a otro.
Propiedad inmueble, o bienes races o fincas son las que no pueden
transportarse de un lugar a otro
Propiedad corporal, la que tiene un ser real y puede ser percibida por los
sentidos, como una casa, un libro, entre otros
Propiedad incorporal, si esta constituida por meros derechos, como un
crdito, una servidumbre, entre otros
Por objeto
Propiedad de bienes destinados al consumo
Propiedad de bienes de produccin
Modos de adquirir la propiedad
Artculo principal: Modos de adquirir la propiedad
Los modos de adquirir la propiedad son aquellos hechos o negocios jurdicos
que producen la radicacin o traslacin de la propiedad en un patrimonio
determinado. A este modo de adquirir la propiedad se le llama tambin "ttulo" y
existen diversas clasificaciones, por ejemplo:

A ttulo universal
A ttulo oneroso y gratuito
Originarios
Derivados

Referencias
1. Morn Martn, Remedios (2002). Los derechos sobre las cosas (I). El
derecho de propiedad y derecho de posesin, Historia del Derecho
Privado, Penal y Procesal. Tomo I. Parte terica. Editorial Universitas.
ISBN 84-7991-143-3.. El artculo 544 del Cdigo Civil francs establece
que "La propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa de la
manera ms absoluta, siempre que no se haga de ella un uso prohibido
por las leyes o por los reglamentos".
2. Rodrguez Pieres, Eduardo (1973). Derecho usual, 16 edicin, Bogot:
Temis., pg. 70
3. Hinestrosa, Fernando (2005). Apuntes de derecho romano: Bienes.
Bogot: Universidad Externado de Colombia, pp. 23-24. El concepto de
dominio o propiedad como suma del ius utendi, el ius fruendi y el ius
abutendi [...] no es romano sino medieval. Fueron los cultores y
expositores por cuenta propia del derecho romano (glosadores y, en
especial, los comentadores), quienes acuaron esa idea, tan propia de
su mentalidad como extraa al derecho romano en s.
4. Lasarte, Carlos (2002). Principios de Derecho civil. Tomo cuarto:
Propiedad y derechos reales de goce. Madrid: Marcial Pons, pp. 77.
ISBN ISBN 84-7248-987-6.

5. Este reconocimiento se produce a menudo con rango constitucional. Por

ejemplo, el artculo 58, prrafo 2, de la Constitucin de Colombia de
1991 afirma que "la propiedad es una funcin social que implica
obligaciones"; el artculo 33.2 de la Constitucin espaola de 1978
establece que "la funcin social de estos derechos [propiedad y
herencia] delimitar su contenido, de acuerdo con las leyes"; finalmente,
el artculo 24 de la Constitucin de Chile declara que la propiedad estar
sujeta a "las limitaciones y obligaciones que deriven de su funcin
social", funcin social que comprende "cuanto exijan los intereses
generales de la Nacin, la seguridad nacional, la utilidad y la salubridad
pblicas y la conservacin del patrimonio ambiental".
6. Lasarte, Carlos. Op. cit., pg. 69.

LOS DERECHOS DE PROPIEDAD Y SU EVOLUCION

DERECHOS DE PROPIEDAD
Que son y en que consisten?
Son ciertos derechos sobre bienes y servicios que proporcionan "utilidad" al
consumirse
Las transacciones de bienes y servicios consisten en el intercambio de
derechos de propiedad
Cules son los derechos de propiedad?
Al uso: el derecho a utilizar lo que se ha comprado (p.e. un carro, una casa)
Al usufructo: el derecho de usar el bien o servicio para sacar una ganancia
(p.e. arrendar una bodega despus de comprarla)

Libre disposicin: el derecho de hacer del bien o servicio lo que se quiera

DENTRO DE CIERTOS LMITES LEGALES Y CONSTITUCIONALES
Ejemplos de lmites:

Ambientales: No se puede alterar indiscriminadamente una vivienda de

forma que afecte negativamente el entorno propio y/o de otros
Contractuales: No puede alterarse las reglas de un contrato (p.e. el
arrendador no puede entrar al o arrendar a otros el inmueble arrendado
sin previo aviso)

Clases y evolucin de los derechos de propiedad

Derecho de propiedad privado

Una persona particular tiene la autoridad para decidir cmo se debe utilizarse el
recurso, de forma que no sea prohibido legal
Los derechos privados pueden estar divididos:

Arrendador: Derecho de prevenir la venta del inmueble

Arrendatario: Derecho de prevenir a otros de usar el inmueble

Derecho de propiedad comunal

Derecho compartido por varias personas para usar un bien o servicio
Ejemplo: lugares pblicos, parques, andenes, el mar, el aire
Problemas de uso extremo o abuso de recursos

Derecho de propiedad colectivo o compartido

Las decisiones sobre el uso del recurso se toma en grupo
Ejemplo: un grupo de accionistas de la firma para decisiones de inversin
significativos, el grupo de dueos de un terreno
Grupos de dueos asigna por votacin la ejecucin de decisiones a una
persona en particular

Ejercicio: Diferencia entre comunal y colectivo? Es el Estado un bien

comunal o colectivo?

Derecho de propiedad intercambiable

Derechos de propiedad que estn divididos y que se organizan para generar un
beneficio para todas las partes
Ejemplo con derechos de propiedad privados. Un arrendatario puede ceder su
derecho de uso para que se arriende a otro hacer una ganancia tanto l como
el dueo.
Ejemplo con derechos de propiedad colectivos o comunales.

Algunas licencias pueden ser intercambiables p.e. en caso de accidente

Pase a ciertos bienes comunales no son intercambiables dado que no se
conoce a la persona y si cuidar el bien comn

Derecho de propiedad alienable e inalienable

Alienables: se pueden re-asignar

Ejemplos de alienables: decisiones de inversin en firmas

Inalienables: no se pueden re-asignar

Ejemplos de inalienables: vida, libertad de opinin, de movilizacin,

etc.

Derechos de exclusin
Derecho de cobrar por utilizar un bien
Ejemplo: licencias de pesca para evitar el abuso o el uso extremo de un bien
comunal como un ro o lago pequeo
Ejercicio: dar ejemplos de cada uno de los derechos de propiedad

Qu ocurre sin los derechos de exclusin en un bien comunal?

No.

de Producto Producto Producto Ganancia

pescadores

social
total

social
medio

social
marginal

10

10

10

16

18

16

-2

Costo de oportunidad = 4 pescados

Ejercicio: Cuntos pescadores habrn sin derecho a excluir y cuntos con
derecho de exclusin dado lo siguiente?
Criterio Sin exclusin
Pr. Medio S.> CO
Criterio Con exclusin
Ganancia = Pr. Social
Total - CO * # de
pescadores

Tres alternativas:
1) acuerdo social de renunciar a cierto de derecho por una racin en la
produccin del lago
2) Un empresario puede comprarle los derechos comunes de los otros y hacer
una ganancia.
Problema de resistencia a vender en un proyecto de desarrollo urbano.
3) Se confiscan los derechos comunales por fuerza y se reemplazan por
derechos privados
Juego del halcn y la paloma
.
ISLEO 2

....

ISLEO 1

Estrategias

Paloma Halcn

Paloma

1,1

0,2

Halcn

2,0

-2 , -2

Una alta probabilidad de encontrarse un "halcn" hace de la estrategia

"paloma" la ms atractiva estrategia y viceversa

Si hay una probabilidad de 2/3 de encontrarse una "paloma" resultara en el

mismo pago esperado para cualquier estrategia. Ejercicio: Por qu?
Convenciones de propiedad: el que vive ms cerca va a resistirse ms, o el
ms antiguo pescador se resiste ms, etc.
Las convenciones de propiedad permitir reconocer si el oponente se resistir
o no
CONCLUSIN: el derecho de exclusin a recursos genera beneficios sociales
sin embargo el problema que se genera es en la distribucin de dichos
beneficios
La distribucin de estos beneficios depende de las circunstancias que imperen:

Grado de concertacin,
Empresarialidad,
La ley "del ms fuerte",
La persona que vive ms cerca al ro o lago,
La persona que tenga las armas.

DERECHO DE PROPIEDAD
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.

Evolucin histrica del Derecho de Propiedad

Teoras legitimistas de la propiedad
La regulacin constitucional de la propiedad
Los lmites de la propiedad
Modos de adquirir el dominio en el Cdigo Civil
Derechos o facultades del propietario
Extincin de la propiedad
La copropiedad
Bibliografa

CAPITULO I

EVOLUCION HISTORICA DEL DERECHO DE PROPIEDAD

A.- ROMA
En esta poca es donde se forja la idea bsica de la propiedad; se desarrollo
por etapas:
A.1. PERIODO ARCAICO
En este periodo es la Familia o Gens la que tena la titularidad
sobre un primitivo derecho sobre el suelo, teniendo al frente de
ella la PATER FAMILIAS, quien era el que tenia la potestad, la
plenitud de sus derechos civiles (SUI IURIS). Por lo tanto, hubo
una propiedad colectiva, pero privada y no pblica, en el primer
caso una propiedad individual en el segundo.
La propiedad individual es ms un "poder" que una propiedad, en
el moderno sentido del trmino.
Desde el principio de la Repblica, Roma ve crecer sus dominios
a merced de las conquistas, lo cual permitir confiscar las tierras
y drselas a particulares, contra el pago de una tasa anual. Esta
situacin de hecho, se denomina POSSESIO, poco a poco
atribuye un verdadero derecho a quien consigue la ocupacin, de
forma que cada vez mas el derecho de propiedad del Estado se
dibuja como un seoro terico, un dominio eminente.
A.2 PERIODO CLSICO
En primer lugar, podemos sealar la denominada "Propiedad
Quiritaria" o plena propiedad romana, donde los nicos que la
ejercan eran los ciudadanos romanos. En segundo lugar,
podemos sealar la aparicin de las denominadas propiedad
provincial, pretoria o peregrina. El pretor considera que existan
propiedades que nos e hallaban bajo la propiedad quiritaria y
deban ser protegidas; las condiciones de su proteccin son
fijadas por el magistrado, gracias a ste las relaciones de hecho
producen consecuencias jurdicas cada vez mas importantes.
La posesin se considera como una relacin de hecho, pero
adaptada a las necesidades, la prctica y asimilada unas veces a
la posesin material y otras al derecho de poseer.
A.3. BAJO IMPERIO
Encontramos aqu que la nica propiedad existente es la
reconocida por el derecho civil romano. En esta poca la
propiedad pretoria, peregrina y provincial son slo un recuerdo.

En esta poca la posesin adquiere su mayor evolucin, al

sealarse que la posesin por excelencia es el POSSESIO
CIVILES o posesin del propietario o del que cree serlo, en virtud,
de un justo ttulo de adquisicin, para lo cual deba demostrar
buena fe, justo ttulo y duracin.
Resumiendo, diremos que el Dominium ExIure Quiritium es s
escasa, en razn de que eran muy pocos los FUNDI IN SOLO
ITLICO; lo frecuente en Roma no es tal dominio, sino una
abultada serie de fundos provinciales, en base a lo cual los
Bizantinos elaboraron su CORPUS IURIS que se toma como la
tpica propiedad romana, a pesar de tampoco revestir sus
caracterscas.
B. EDAD MEDIA
Despus de la cada del Imperio, la autoridad de los grandes propietarios se
convierte en ms de hecho que de derecho, la crisis del Estado Convierte al
gran propietario en un dueo todo poderoso y hace de su propiedad una
"dominacin".
El nmero de pequeos propietarios libres disminuye quedan sujetos a la Ley
"Potens" o bien a solicitar la proteccin de un establecimiento eclesistico.
Un carcter esencial de la poca es la confusin entre los vnculos personales
y los vnculos reales. Las relaciones jurdicas son relaciones de fuerza: "Tener"
una cosa no significa ser su propietarios, es muy difcil hablar de propiedad y
propietario, sera mejor poner de relleve el hecho de que sobre una misma
tierra se superponen distintos derechos reales.
La aparicin de los seoros marca la aparicin de una especie de "Jefes
Rurales" que gozan de casi total autonoma, llevndolos a confundir soberana
y propiedad.
Los "Potens" convierten los tributos del poder pblico en el objeto de su
propiedad privada, adquieren derechos seoriales que son un signo de su
poder, la propiedad se convierte en objeto de su soberana
El grupo feudal es una especie de familia dilatada y los vnculos de hombre a
hombre, creados por la ceremonia del vasallaje. El vasallo debe ser "fiel" a su
seor y ste debe prestarle el "Auxilium" y el "Consilium" (Consejo). Es as que
el rgimen de los feudos interesa ms al derecho privado que al pblico. Se
convierte as en un rgimen concreto de propiedad que subsistira hasta 1,789,
ao en que la Revolucin Francesa pondra fin radicalmente al feudalismo,
como afirma TOCQUEVILLE "Terminando de abatir el feudalismo fue que se
hizo notar la revolucin" . Fue la Revolucin, que a travs de varia leyes,
suprimi los ttulos nobiliarios, las deudas contradas con los nobles y los
juicios nacidos por delitos cometidos contra ellos, pero quizs la Ley mas
importante fue la de exigir a los nobles la presentacin de sus ttulos de
propiedad sobre la tierra para poder conservarla o rescatarla, lo que en la

prctica fue una abrogacin pura y simple, a favor de los burgueses. Es la

declaracin de 1789 la que dara a la propiedad un carcter inviolable y
sagrado que se reflejara en el Cdigo Civil Francs de 1804.
C. EDAD CONTEMPORNEA
Es durante el siglo XIX, como sealamos anteriormente que surge la tesis de la
propiedad como funcin social, la tesis que rompera con el carcter "sagrado e
imprescriptible" que pretendi darle el Liberalismo a la propiedad.
Como base de esta tesis, podemos sealar en primer lugar, la crtica al carcter
individualista de la propiedad; sealaba VON IHERING que "La propiedad no
poda ser un castillo inaccesible... dejado al arbitrio... de la incomprensin, el
capricho, la terquedad y el ms frvolo y desaforado egosmo del individuo", ya
que la propiedad deba servir, como un elemento para el desarrollo integral de
la sociedad. En segundo lugar podemos sealar la creciente intervencin por
parte del Estado en la economa, punto que se reflejara con mayor nfasis
despus de las guerras mundiales, como un primer ejemplo de lo dicho,
podemos sealar la Constitucin de WEIMAR de 1919 que en su artculo 153
seala que "La Propiedad ser amparada por la Constitucin. Su contenido y
lmites son fijadas por las Leyes. La propiedad obliga. Su uso debe estar a la
vez al servicio del bien comn" . Es decir, a partir de este momento el derecho
sirve como freno a las facultades del propietario.
Esta orientacin es recogida por nuestra legislacin positiva, sealndose "Que
la propiedad obliga a usar los bienes en armona con el inters social" o en
armona con el bien comn conforme a los dictados de la nueva Constitucin
(Art. 70).
D. LA PROPIEDAD EN EL PERU
Lo desarrollaremos por pocas para poder apreciar su evolucin.
D.1. EPOCA PREINCAICA
Los datos sobre el perodo prehistrico en materia de propiedad
son todava incompletos; sin embargo, en el Per como en los
dems pueblos, la propiedad ha sido colectiva en su origen. En el
caso peruano. La clula social primitiva es la comunidad agraria o
AYLLU. Esta comunidad se nos aparece como resultado de una
evolucin secular; su nacimiento se pierde en la prehistoria y la
volvemos a encontrar todava hoy en varias regiones de Amrica
sin que su fisonoma haya sido sensiblemente alterada( Baudin).
En consecuencia, como asevera Hildebrando Castro Pozo "la raz
original del ayllu prehistrico fue, pues, el clan o los grupos
hrdicos constituidos y organizados por vnculos de
consaguinidad, en una sola unidad econmica, al principio de
calidad slo consumitiva y defensiva, y con posterioridad
esencialmente productora. Por eso es que el vocablo "Ayllu", en

quechua, significa genealoga, linaje, parentela, casta; el gnero o

especie de las cosas".
La plena existencia de la propiedad privada corresponde, en
general, a una etapa histrica en que las agrupaciones clnicas y
gentilicias se derrumban, las familias se emancipan y aislan, y se
impone una capa seorial dividida en familias que tienen esclavos
y servidores. Coincide, por esos, dicha etapa con el despotismo
organizado y la creacin de funcionarios oficiales, es decir del
Estado.
D.2. EPOCA INCAICA
Respecto a la naturaleza dela propiedad del suelo, se considera
al Incario como un sistema colectivista socialista, donde se llega a
advertir determinadas huellas de propiedad individual que fue
detenida por la aplicacin del sistema incaico, y la "cuasi
propiedad", consistente en donaciones, era una excepcin".
Una Sociedad colectiva as erigida lleva a considerar,
jurdicamente, una propiedad colectiva bastante vigorizada.
Atilo SIVIRICH afirma que siendo los incas tradicionalmente
colectivistas, no tuvieron el menor concepto de la propiedad
privada en lo referido a bienes inmuebles. Por ello, segn l, los
incas slo tuvieron un Derecho Pblico; no tuvieron conocimiento
del Derecho Privado. Al desconocer la propiedad privada, afirma
que no existan las instituciones del derecho privado relativas a
personas, obligaciones, contratos, etctera.
Pero hay otros autores como Jorge Basadre , que admite un
derecho privado y comercial bastante empobrecido. Parte del
hecho que si bien la propiedad inmobiliaria no poda ser, al menos
mayoritariamente, objeto de venta, luego, cuando se produce una
relativa "asimilacin" de las tierras a los bienes muebles,
hacindose ella intercambiable, el Derecho de cosas (reales),
obligaciones y sucesiones, cobra relevancia.
D.3. EPOCA DE LA CONQUISTA Y EL COLONIAJE
El colectivismo es sustituido por el individualismo. En cuanto a la
propiedad, el AYLLU es reemplazado por la propiedad privada de
corte feudal. Uno de los elementos coadyuvantes a dicha
penetracin variopinta es el derecho que pudiramos caracterizar
como mestizo, intermedio: el Derecho Indiano.
Este derecho indiano jug un rol importantsimo, pues tan pronto
Amrica fue descubierta, la corona espaola trata de obtener los
ttulos que "prueben", que legitimen sus derechos sobre las
regiones del Nuevo Mundo. Esto cobra todava ms importancia

en la medida que la empresa de la colonia est ntimamente

vinculada a la apropiacin de bienes (minerales, tierras, etc).
Aparentemente, fue el papado el que vino a formalizar la
dominacin real espaola, va la institucin de las bulas.
En es cuestionada bula se ampar la corona para otorgar las
tierras a diversas personas en calidad de recompensa por los
servicios prestados en el descubrimiento y la conquista. Y
tambin conforme a dicha bula, la corona obviamente tena el
dominio sobre las tierras americanas; tales tierras eran conferidas
no slo a los descubridores y colonizadores, sino tambin a las
iglesias, municipios, conventos, etc. Y, por oposicin, en todo lo
que no era entregado o concedido por la corona, evidentemente
le perteneca (as lo estableci la Ley XIV del 20 de octubre de
1578).
El rgimen agrario colonial, sostiene Ugarte, "determin la
sustitucin de una gran parte de las comunidades agrarias por
latifundios de propiedad individual, cultivados por los indios bajo
una organizacin feudal. Estos grandes feudos, lejos de dividirse
en le transcurso del tiempo, se concentraron y consolidaron en
pocas manos a causa de que la propiedad inmueble estaba sujeta
a innumerables trabas y gravmenes perpetuos que la
inmovilizaron tales como, los mayorazgos, las capellanas, los
patronatos, y dems vinculaciones de la propiedad".
Este Perodo se caracteriza, pues, por la heroica resistencia de la
comunidad agraria (Per profundo), frente a las constantes
agresiones por desaparecerla e implantar absoluta y totalmente la
propiedad feudal (Per oficial).
D.4 EPOCA DE LA INDEPENDENCIA
Jos Carlos Maritegui, al analizar el problema de la tierra
durante este periodo, pone de manifiesto el papel de rector de la
burguesa- burguesa incipiente, por lo dems durante este
movimiento. El campesinado indgena, a pesar de ser la gran
mayora, no tuvo una presencia directa, activa, pues, agrega el
Amauta " Si la revolucin hubiese sido un movimiento de las
masas indgenas o hubiese representado sus aspiraciones,
habra tenido necesariamente una fisonoma agrarista"
La nueva poltica de la Repblica, " dejaba intactos el poder y la
fuerza de la propiedad feudal, invalidaba sus propias medidas de
proteccin de la pequea propiedad y del trabajador de la tierra" .
D. 5 EPOCA DE LA REPUBLICA

Al iniciarse la poca republicana, los legisladores - al igual que en

la colonia- transplantan las ideas jurdicos- polticas europeas
heredadas de la revolucin francesa: divisin de poderes,
derechos civiles, libertades ciudadanas y democrticas, etc, Y la
concepcin revolucionaria francesa no era otra cosa que una
vuelta a la concepcin romana llevada al extremo.
La concepcin subjetivista de la propiedad- que la considera
como una proyeccin o prolongacin de la personalidad humana
sobre los bienes- , lleva a considerarla como un derecho absoluto
e ilimitado, de suerte que se procede a la eliminacin de todo tipo
de vinculaciones y privilegios. Por ello, la primera de nuestras
Constituciones (1823), garantizaba la inviolabilidad del derecho
de propiedad (Art.193 Inc 3). Ejemplo que han seguido todas las
subsiguientes, aunque ya las de este siglo introducen las nuevas
corrientes relativas a la materia.
DIFERENCIA CONCEPTUAL ENTRE DOMINIO Y PROPIEDAD
Al desarrollar en el primer punto, la evolucin de la propiedad nos encontramos
con el hecho de que en Roma no existi una nica forma de propiedad, sino
varias (Propiedad Quiritaria, Pretoria, Provincial, etc), asimismo sealamos el
error que se comete al equiparar la palabra "Propiedad" con "Dominium", ya
que cada una de ellas tiene su propia significanca en Roma. Despus, con los
juristas de la Edad Media, se confunden estos trminos, confusin que en
muchos de los casos an subsiste.
Para Puig Brutau el trmino propiedad indicaba toda relacin de pertenencia o
titularidad, y as resulta posible hablar, por ejemplo, de propiedad intelectual e
industrial. En cambio el dominio hace referencia a la titularidad sobre un objeto
corporal .
Propiedad = Cuestin Econmica
Dominio = Cuestin Jurdica
En esta misma lnea Jorge Eugenio Castaeda textualmente dice: " El termino
"Propiedad" toma una significacin mas amplia, comprende tambin los
derechos no solo las cosas. En cambio el vocablo "dominio" se reserva para las
cosas muebles o inmuebles".
En ese mismo torrente de ideas, Beatriz Arean comentando la opinin de
algunos autores resea: "La palabra propiedad es ms genrica, pues se la
puede emplear para referirse a todos los derechos susceptibles de apreciacin
pecuniaria. Comprende al dominio, que es el derecho de propiedad sobre las
cosas".
Como consecuencia de la mayor amplitud acordada al vocablo propiedad, es
posible hablar de propiedad literaria, cientfica, artstica o industrial, para aludir
situaciones completamente ajenas al dominio que , inclusive, en cierto aspecto

desbordan el mbito patrimonial, como ocurre por ejemplo con el derecho

moral del autor . Navega en esta misma direccin Roca Sartre al sealar que el
Dominio es el Derecho Real, que atribuye a su titular el poder o seoro posible
sobre una cosa corporal, dentro de los lmites institucionales con carcter
plenamente autnomo, perpetuo (en principio), elstico y en parte de contenido
discrimnable.
De igual manera Puig Brutau indica que "La propiedad es un concepto
econmico-Jurdico, mientras que la palabra dominio se utiliza generalmente en
sentido tcnico, para designar el seoro sobre las cosas corporales. Se refiere
a cosas y derechos, plena o limitada, pero siempre referida a cosas corporales.
Se habla de propiedad con referencia a todos los derechos reales, mientras
que el dominio se hablara solamente con referencia al poder pleno sobre las
cosas corporales" .
Sin embargo de estas opiniones Lafaille seala "que estos dos conceptos se
vienen utilizando como sinnimos desde la poca romana".
Vlez Sarsfield tambin tiene esta misma opinin al usar la palabra dominio en
el sentido de "propiedad", sealando que ese es el criterio que se extrae de la
Jurisprudencia Espaola.
Nuestro Derecho Civil no es ajeno a esta discusin, pero al haber utilizado en
su tcnica legislativa el concepto "Propiedad" esta encerrado en ella, como
seala Jorge Eugenio Castaeda, no solo las cosas, sino tambin los derechos
"As no se podr decir que se tiene el dominio sobre un crdito al portador, sino
la propiedad de dicho crdito".
DEFINICIONES CLSICAS Y MODERNAS DE LA PROPIEDAD
No existe una definicin validad para todos los lugares y todos los tiempos de
la propiedad. Ella esta acondicionada por factores econmicos, polticos y de
otra ndole.
Los romanos eran muy prcticos, siempre eludieron dar una definicin
abstracta del dominio. REA MEAS EST era una breve expresin romanistica
que da, como dice Ferranti, una idea sinttica del derecho de propiedad. Ella
indica la relacin de seoro de la persona con el bien.
Para las Partidas de Alfonso el Sabio, es "el derecho de gozar y disponer
libremente de nuestras cosas en cuanto las leyes no se opongan" (Ley27, tit28,
Art. )5; Ley 10, tit. 55, Art.7).
Clemente De Diego da una interesante definicin, para l, propiedad y familia,
con sus derivados contratacin y sucesin Mortis causa, constituyen el objeto
principal del Derecho Civil y la raz de todos los tipos de relaciones jurdicociviles.
Para el romanista alemn Rudolf Sohm, es el seoro jurdico absoluto sobre
una cosa; y aunque se le impongan limitaciones, ellas siempre habrn de ser

externas y consistirn en derechos de otras personas o en personas de polica

o de derecho publico
Los eminentes franceses Marcel Planiol y Georges Ripert la conceptan as: "
Es el derecho en virtud del cual una cosa se halla sometida, de modo perpetuo
y exclusivo, a la accin y a la voluntad de una persona" Esta definicin tiene el
merito de contener todos los caracteres que le atribuye la doctrina clsica.
Martn Wolf, sostiene que la propiedad es el derecho mas amplio de seoro
que puede tenerse sobre una cosa.
Juan Bonnecasse la define as: "Es el derecho real tipo, en virtud del cual, en
medio social dado, y en el seno de una organizacin jurdica determinada, una
persona tiene la prerrogativa legal de apropiarse, por medio de estos
materiales o jurdicos, toda la utilidad inherente a una cosa mueble"
Karl Marx, fundador del socialismo cientfico, sostiene crticamente:"En cada
poca histrica la propiedad se ha desarrollado de un modo diferente en una
serie de relaciones sociales completamente distintas. De ah que la propiedad
no sea una cosa eterna, inmutable y sagrada, como lo afirman los juristas, sino
una cosa relativa y contingente, producto de la organizacin econmica de las
sociedades a travs de la historia. Por eso pretender dar una definicin de la
propiedad, como de una relacin independiente, de una categora abstracta y
aparte, de una idea eterna no puede ser ms que una ilusin de metafsica o
jurisprudencia".
CONCEPTO DE DERECHO DE PROPIEDAD
La definicin tradicional del derecho de propiedad se basa en la enumeracin
de las principales facultades que integran su contenido.
As se observa en la ms famosa de las definiciones nacida en Bizancio
DOMINIUM EST IUS UTENDI ET ABUTENDI RE SUA QUATENU IURIS RATIO
PATITUR. Esta forma de definir la propiedad paso al Cdigo Francs e 1804
que en su artculo 544 seala que "la propiedad es el derecho de gozar y
disponer de las cosas del modo mas absoluto con tal que no haga de ellos un
uso prohibido por la Ley o los reglamentos" y luego a todos los Cdigos Latinos
que lo imitan, teniendo entre nosotros, como vimos anteriormente, una norma
de este tipo (articulo923 del Cdigo Civil).
Esta clase de definicin de por si, ya sealan la casi imposibilidad de definir la
propiedad ya que no es posible indicar todas las posibilidades que la voluntad
del dueo tiene respecto a la cosa. La doctrina moderna considera al derecho
de propiedad (como a todo derecho subjetivo), como el poder unitario mas
amplio sobre la cosa, como un seoro global, donde las llamadas facultades o
derechos del propietario no son una serie de sumandos cuya adicin constituya
la propiedad, sino que son solo aspectos parciales del seoro total que este es
. <en este sentido Manuel Albaladejo define a la propiedad como "el mximo
poder jurdico pleno sobre una cosa. Poder en cuya virtud, esta - en principio
queda sometida directa y totalmente (es decir en todos sus aspectos y

utilidades que pueda proporcionar) a nuestro seoro exclusivo" De igual

manera Wolf dice que "la propiedad es el mas amplio derecho de seoro que
puede tenerse sobre una cosa"; y en el rumbo de estas ideas Jorge Eugenio
Castaeda define la propiedad como "El poder o seoro que una persona tiene
sobre una cosa de modo exclusivamente y exclusivo".
Debemos sealar a modo de explicacin que, al referirnos al poder pleno, no
queremos decir ilimitado ya que es la misma Ley que le pone limites al derecho
de propiedad; por esos compartimos la idea de Albaladejo cuando dice que: " el
poder pleno es poder total, dentro de los limites en los que la Ley lo concede
sobre la cosa, o si se quiere, dentro de los limites mximos que la Ley admite
que alcance el seoro sobre las cosas" o como dice Pugliatti, quien
comentando el articulo 832 del Cdigo Civil Italiano indica que la propiedad no
tiene limites y tiende a absorber totalmente toas las posibilidades de utilizacin
de la cosa, lo cual nos lleva a sealar que el derecho de propiedad no pierde su
carcter de poder total, aunque las facultades del propietario estn reducidas ,
al tener otra persona algn otro derecho sobre el mismo bien. Lo que existira
es una limitacin por recaer sobre la cosa el derecho de un tercero (Derecho
Real sobre bien ajeno), el cual se recuperara apenas se extinga ese derecho.
CONCEPTO DE OBJETO DE PROPIEDAD
Tradicionalmente las legislaciones que asumen la utilizacin del vocablo
"dominio" como la relacin directa con la cosa, consideran que el objeto del
derecho de propiedad recae exclusivamente sobre las cosas corporales.
Normas de este tipo las hallamos, por ejemplo, en la Legislacin Espaola que
en el articulo 348 del Cdigo Civil seala que "la propiedad es el derecho de
usar y disponer de una cosa". Comentando el Cdigo Civil Francs, Ripert y
Boulanger sealan "que la propiedad es el derecho mas completo que puede
tener una persona sobre una cosa , se identifica con las cosas, se materializa
en ellas y aparece siendo algo corpreo" . En esta lnea Manuel Albaladejo
considera que el objeto de la propiedad pueden ser solo las cosas corporales
(sean inmuebles o muebles) especficamente determinadas".
Diego Espin Canovas, al tratar este mismo tema, considera que "lgicamente el
derecho de propiedad recae sobre cosas corporales, y a estas se limita
originariamente, peor el Derecho Moderno habla tambin de propiedad
intelectual e industrial, por lo que ella prefiere hablar de derechos sobre bienes
inmateriales, como categora de derechos patrimoniales, de naturaleza anloga
a las reales, por lo que deben ser consideradas como derecho de propiedad
especiales.
Refirindose a este punto Puig Brutau seala que "el uso del vocablo
propiedad significa el derecho mas pleno que pueda recaer sobre objetos de
otra clase (distintos a las cosas materiales), por lo que se puede hablar de
propiedades especiales".
De distinta manera piensa Barbero al indicar que se puede hablar de objeto de
la propiedad tanto en cuanto a los bienes materiales(cosas), cuanto en relacin

a los bienes inmateriales. Seala que solo las personas no pueden ser "objeto"
de propiedad.
Nuestra legislacin, al considerar que la propiedad es un conjunto de derechos
sobre un bien, esta englobado en su objeto tanto los bienes materiales como
los bienes inmateriales, as lo considera el maestro Jorge Eugenio Castaeda
al sealar que la palabra "bien es un trmino amplio que no solo comprende
cosas, sino tambin derechos".
LA PROPIEDAD COMO CONCEPTO FUNDAMENTAL DE LOS DERECHOS
REALES
El tipo fundamental , el tipo dominante de los derechos reales es la propiedad.
No solo la propiedad material - como creen los alemanes sino tambin la
llamada propiedad inmaterial (incorporal). Algunos seres humanos nunca han
tenido que ver con una hipoteca o un usufructo, pero no hay probablemente
uno solo a quien le sea extraa la propiedad. Como sostiene Justus Wilhelm
Hedemann, "el mismo mendigo es dueo de los harapos que lo cubren y del
cayado en que se apoya". Para comprender el significado profundamente
humano de los derechos reales-agrega el jurista alemn "nos basta pensar
en la propiedad, como en una forma elemental, referida a lo cual es aquel un
concepto vulgar" .
MODALIDADES DE LA PROPOIEDAD INMUEBLE
A. PROPIEDAD HORIZONTAL
Actualmente rige en el Per la nueva ley de PROPIEDAD HORIZONTAL ( si
bien no con ese nombre), Ley no 27.157, publicada en El Peruano el 20 de
Julio de 1999. El objeto de la ley especial es el saneamiento de la titilacin y la
declaracin de fabrica de las "unidades inmobiliarias en las que coexisten
bienes de propiedad exclusiva y de propiedad comn", tales como son
departamentos en edificios, quintas, casa en copropiedad, centros y galeras
comerciales o campos friales, entre otras. Como puede verse, el primigenio
concepto circunscrito a los edificios ha sido, pues, notoriamente ampliado, si
bien creemos que la enumeracin es diferente. As por ejemplo, falta mencionar
las ciudades satlites, unidades vecinales, agrupamientos residenciales, por
mencionar a algunos
La PROPIEDAD HORIZONTAL, se trata de una modalidad particular de
propiedad que se produce cuando el dominio de los diferentes pisos, o las
secciones, departamentos o locales en que se divide cada edificio o modalidad
multifamiliar, puede pertenecer o corresponder a varias personas.
Evidentemente, cada piso, seccin o departamento de l, pertenecer a un
propietario diferente. Se parte de la idea de que "as como un edificio puede
pertenecer entero en propiedad a una persona, cabe tambin que sus
diferentes pisos correspondan a sendas personas" (ALBALADEJO).
La legislacin peruana no la define aunque da una cobertura ms amplia y
que corresponde al auge de este instituto- comprendiendo no solo a los

departamentos ubicados en los edificios, sino tambin quintas, centros y

galeras comerciales, campos friales y las mal llamadas "casa en
copropiedad" (Art. 1 ). La ley omite mencionar a las unidades vecinales,
ciudades satlites y agrupamientos residenciales, tan generalizados y que si
estaban mencionados en su antecesora
Segn la naturaleza jurdica, la PROPIEDAD HORIZONTAL , es una modalidad
especial o peculiar de la propiedad, en la que junto a la propiedad exclusiva (de
los pisos, departamentos o secciones) existe la copropiedad forzosa (de los
elementos comunes). No se trata, pues de la copropiedad o condominio,
porque este requiere que no haya propiedad global o materializada, sin una
participacin en el todo, fijada aritmticamente. En la propiedad horizontal, en
cambio, cada dueo de un departamento o piso es el propietario absoluto; por
consiguiente, podr arrendarlo, hipotecarlo, venderlo y, en general gravarlo
libremente.
Dos son los elementos, en sntesis, que caracterizan la propiedad horizontal :
a. propiedad exclusiva sobre cada uno de los departamentos o pisos; y
b. las partes o bienes comunes (copropietario sobre el tercero y dems
bienes de uso comn).
Este temperamento ha sido sancionado por nuestros tribunales mediante una
ejecutoria que dice: "La propiedad horizontal se caracteriza por el hecho de que
cada propietario tiene derecho exclusivo sobre un piso o departamento y
copropiedad o condominio sobre las zonas y servicios comunes del edificio. La
constitucin de una servidumbre de paso sobre propiedad ajena no basta para
considerar que se trata de propiedad horizontal" .
La propiedad exclusiva, esta constituida por el dominio que cada propietario
ejerce sobre un bien de propiedad exclusiva, llmese seccin o departamento.
La ley en vigor se orienta a posibilitar la regularizacin y saneamiento de la
situacin de todos aquellos propietarios de este tipo de unidades inmobiliarias y
edificaciones " que hayan sido construidas sin licencia de construccin,
conformidad de obra o que no cuenten con declaratoria de fabrica,
independizacin y/o reglamento interno" (Art. 3)
Esta propiedad exclusiva tiene todos los caracteres que otorga el Cdigo Civil a
los inmuebles (esto es, a la propiedad comn) . Por consiguiente, reconociendo
la ley el dominio exclusivo, el dueo tiene la potestad o derecho de vender,
hipotecar, alquilar, gravar y, en general, disponer de la seccin o departamento
de su exclusiva propiedad, independientemente de los dems propietarios (lo
deca expresamente el Art. 12, "c" del Reg. De la ley derogada).
Existen bienes o partes de la edificacin de dominio comn , es decir , cuyo
goce y utilizacin beneficia a todos los propietarios (de cada departamento);
estos bienes son inseparables del dominio y uso de su respectiva propiedad.

La ley vigente contraviniendo a la ley anterior, que declaraba nula de pleno

derecho la transferencia o enajenacin de los bienes de dominio comnadmite expresamente la transferencia de bienes de propiedad comn , la
misma que "debe aprobarse por los dos tercios de los votos de la Junta de
Propietarios". (Art.43)
La ley especial contiene una enumeracin enunciativa, no limitativa, de los
bienes y partes comunes, a saber :
A. El terreno sobre el que este levantada o construida, la edificacin.
B. Los cimientos, sobrecimientos, columnas, muros exteriores, techos y
dems elementos estructurales, siempre que estos no sean integrantes
nicamente de una seccin sino que sirva a una o mas secciones.
C. Los pasajes, pasadizos, escaleras y, en general, vas areas de
circulacin de uso comn.
D. Los ascensores y montacargas.
E. Las obras decorativas exteriores de la edificacin o ubicadas en
ambientes de dominio comn.
F. Los locales destinados a servicios de portera y guardiana.
G. Los jardines y los sistemas e instalaciones para agua, desage,
electricidad, eliminacin de basura y otros servicios que no estn
destinados a una seccin en particular.
H. Los stanos y azoteas, salvo que en los ttulos de propiedad de las
secciones aparezcan clusulas en contrario.
I. Los patios, pozos de luz, ductos y dems espacios abiertos.
J. Los dems bienes destinados al uso y disfrute de todos los propietarios
(Art.40)
Todos estos bienes son comunes por ser indispensables al uso y disfrute de
todos los dueos ; la doctrina y la legislacin comparada siempre han
considerado que estos elementos estn sometidos al rgimen de copropiedad
forzosa. Empero, la ley peruana, como se dijo, admite su enajenacin o
transferencia, lo que podrida generar cantidad de conflictos.
La lista contenida en el numeral referido es necesariamente enunciativa, o sea
no taxativa ni definitiva; as por ejemplo, es obvio que la puerta general de
entrada, las puertas comunes, los crematorios los vestbulos, etc; tienen
carcter de bienes comunes, aunque la ley no lo diga. Ello es as porque, el
legislador no puede prever el desarrollo de la tcnica y sus aplicaciones a la
industria de la construccin, que de hecho generan nuevas formas y servicios,
no siendo factible ser enumerados.
El suelo o terreno sobre el que se levanta la edificacin es el elemento mas
importante. Expresamente la ley seala su carcter de bien comn (Art. 40,
"a"). No obstante en otras legislaciones se admite la posibilidad de que pueda
pertenecer en dominio exclusivo a un propietario.
La propiedad horizontal tiene caractersticas comunes con la copropiedad,
puesto que en aquella determinados bienes comunes tienen el carcter de
condominio forzoso, pero en la copropiedad pueden ser divisibles; y adems,

en la copropiedad se contemplan "derechos de cuota sobre un objeto y cada

una de sus partes (un tercio, una mitad), pero semejantes cuotas no engendran
un derecho singular o concreto sobre una parte material del objeto. En cambio,
la propiedad horizontal contempla la titularidad y ejercicio de un derecho sobre
una parte material del edificio; en ningn caso, sobre la titularidad".
En suma, la propiedad de un departamento o seccin es pura y simplemente
una "propiedad individual, unitaria, pero con la particularidad de que recae
sobre un objeto que constituye la parte del todo>". Se trata , en consecuencia
de una superposicin de partes y no de una divisin ideal de cuotas, como en
la copropiedad.
A. LA MULTIPROPIEDAD
Expresar una definicin nica del instituto no es posible. Sin duda
estamos asistiendo al afianzamiento de una nueva modalidad de
propiedad. Esta figura no puede ser confundida con la copropiedad, y
tampoco puede basarse en los principios o reglas de la propiedad
horizontal.
La MULTIPROPIEDAD tiene que ven con la propiedad COLECTIVA
GRUPAL EN EL ESPACIO E INDIVIDUAL EN EL TIEMPO.
En la MULTIPROPIEDAD "el constructor u organizador de un complejo
destinado a tiempo compartido vende una o mas semanas de goce de
un departamento amueblado y en condiciones de ser habilitado
inmediatamente. A su vez, el comprador debe devolverlo a la expiracin
del plazo fijado, en las mismas condiciones que lo recibi. Es decir, que
la compra no solo es del inmueble, sino tambin de todos los muebles
accesorios: camas, mesas, sillas, sabanas, frazadas etc. A veces, la
operacin significa tambin el goce de bienes comunes, tales como
piscinas, canchas de deportes, etc." (Borda) Igualmente comprende
saunas, club house, entre otros.
Son muchas las bondades y ventajas de este sistema. " El sistema del
tiempo compartido significa la posibilidad de gozar de unas breves
vacaciones en el tiempo y lugar deseado, con un costo muy reducido, si
se lo compara con la compra de una propiedad unipersonal. Significa
tambin la posibilidad de permutar su tiempo de goce por otro tiempo
compartido" (Borda)
La MULTIPROPIEDAD es un derecho real nuevo, distinto de la
copropiedad y de la propiedad horizontal, que se caracteriza porque
varias personas (multipropietarios o tiempo-compartidores) son dueos
del mismo bien (generalmente, inmueble, aunque tambin mueble) pero
es distintos momentos o tiempos. Cada titular tiene el uso o goce del
bien escalonadamente, de ah que se diferencia netamente con la
copropiedad.

El propsito de la MULTIPROPIEDAD es favorecer e impulsar el turismo,

el esparcimiento y el descanso vacacional reparador de las energas.
La multipropiedad no es privativa de los bienes inmuebles, tambin se
aplica en el rgimen a bienes muebles como "yates, veleros, equipos,
sistemas y programas de computacin, diseos industriales, marcas y
patentes, infraestructuras industriales, civiles y navales, laboratorios,
estudios jurdicos, notariales, contables y de auditoria y todas aquellas
cosas o bienes cuyo uso y goce se susceptible de particin
convencional" .
La multipropiedad es un derecho real distinto, el cual debe ser regulado
como un derecho real autnomo, distinto de la propiedad horizontal
como del condominio, as como tambin de los iura in re aliena (uso,
habitacin, usufructo, superficie).
B. PROPIEDAD DE LOS SEPULCROS
Existe una interesante polmica respecto a esta figura sui generis. Los
sepulcros son "concesiones en los cementerios", donde la administracin ha
querido considerar la concesin como un arrendamiento; pero no es un
derecho de propiedad civil, porque aun cuando la concesin sea perpetua, en
algunos casos resulta resoluble, precaria as cuando se ordena el
desplazamiento (traslado) de la necrpolis. Sin embargo, en tales casos se
concede al concesionario un derecho similar en el nuevo terreno.
En realidad no hay una norma que establezca que se trate de copropiedad con
indivisin forzosa, si bien es cierto que es costumbre considerar a los
mausoleos como propiedad de la familia. Sin embargo en tales casos se
concede al concesionario un derecho similar en el nuevo terreno.
Es difcil establecer la naturaleza jurdica de los sepulcros, sepulturas y
mausoleos. Hay varias tendencias:
a. Se dice que es sui generis, pues su destino excluye todo otro que no sea
el de servir para deposito de los restos mortales del concesionario y de
sus deudos.
b. Tambin se estima que el acto de la concesin en el cementerio
municipal es una renta, o una locacin, segn que la concesin haya
sido a perpetuidad, o con carcter temporal. Ley de Cementerios y
Servicios Funerarios (Ley no 26.298, publicada el 28 de marzo de 1994).
Con relacin a los sepulcros, se pueden establecer algunas caractersticas:
1.- Se trata de bienes de propiedad privada, ya se encuentren en cementerios
privados, ya en cementerios municipales.
2.- Las sepulturas otorgan una concesin de uso, temporal o perpetuo (la Ley
no 26.298 establece en su articulo 7: "el dominio de los terrenos para
sepulturas que no hubieren sido construidos por los concesionarios en uso

perpetuo, dentro de los 1 aos posteriores a su concesin, revertir a favor del

cementerio").
3.- Son bienes inembargables (Cod. Proc. Civ. Art. 648, 8).
4.- Es difcil saber si son bienes inembargables e inalienables, pero quizs los
sepulcros situados en los cementerios pblicos, pudiera decir que renen esos
caracteres.
La Constitucin derogada sancionaba el derecho de toda persona a una
sepultura y, considerndola un servicio publico, aun en el caso de no tener
medios econmicos, deba ser enterrada gratuitamente en un cementerio
publico (Cons. Art.11). Aunque es conocido que este principio nunca se aplico.
La Constitucin de 1993 no recoge una norma anloga.
En conclusin, en el Per los cementerios son pblicos o privado. A su vez, las
sepulturas son bienes sui generis que otorgan un derecho de uso (o quizs
usufructo) temporal, siendo adems inembargables.
A. OTRAS MODALIDADES DE PROPIEDAD INMUEBLE
D.1.- EL DOMINIO DE LOS RECURSOS NATURALES
No es propio hablar de propiedad sino mas bien de dominio de los recursos
naturales. Estos, como se sabe, pertenecen a toda la Nacin. Lo dice
expresamente la Constitucin Poltica (Art. 66).
D.2.- EL DOMINIO IMPERFECATO, CONCEPTO Y CLASES.
La legislacin peruana no contempla esta figura; sin embargo, el cdigo
argentino si hace referencia a ella. NO es propiamente una modalidad de
propiedad inmueble.
Se denomina as, por aparecer desprovista de algunos de los caracteres o
facultades que ella normalmente ofrece y aminorados o disminuidos, en
consecuencia, los derechos del dominus.
El cdigo argentino establece en su articulo 2.507: El dominio se llama pleno
perfecto, cuando es perpetuo, y la cosa no esta gravada con ningn derecho
real hacia otras personas. Se llama menos pleno, o imperfecto, cuando debe
resolver al fin de un cierto tiempo o al advenimiento de una condicin o si la
cosa que forma su objeto es un inmueble, gravado respecto de terceros con un
derecho real, como servidumbre, usufructo, etc..
El dominio imperfecto solo existe en tres casos regulados por el articulo 2,661
del citado cdigo argentino.
a. Dominio Fiducirio
b. Dominio Revocable

En estas dos hiptesis, se afecta la perpetuidad. La propiedad se

extingue pasado cierto tiempo.
c. Dominio desmembrado o gravado con derechos reales constituidos a
favor de terceros.
Esta ultima hiptesis estas referida a la limitacin del derecho de uso y goce
material del bien por la va de la desmembracin de algunos de los
atributos- , que soporta el propietario. Son los derechos reales sobre bien ajeno
(uso, usufructo, habitacin, superficie). Es una enajenacin transitoria,
provisional. Terminado el lapso de tiempo para el que fue conferido el bien, este
vuelve a su propietario.
Estos supuestos si son regulados por el Cdigo civil peruano.
C. LA PROPIEDAD APARENTE
Al igual que el instituto anterior, no es en realidad un tipo o modalidad de
propiedad inmueble.
Expresa Louis Josserand , que el propietario aparente es aquel que pasa, a los
ojos del publico, como si fuera el propietario de un bien que, en rigor, pertenece
a otra persona; es, pues aquel que tiene la posesin de estado de propietario
sin estar investido de ese estado mismo.
As sucede, verbigracia, con el heredero aparente; o tambin con los actos
realizados por un testaferro cuyo poder ha sido revocado, no estando
autorizado para ello.
CAPITULO II
TEORIAS LEGITIMISTAS DE LA PROPIEDAD
Son aquellas que reconocen y aceptan la existencia del derecho de propiedad
privada estable.
Este tema comprende las diversas teoras o corrientes que explican el
fundamento del derecho de la propiedad. Algunas estn referidas a un hecho o
aspecto individual (teora de la ocupacin, teora del trabajo); otras, en cambio,
se basan en un hecho social o colectivo (teora de la convencin, teora de la
ley). Teoras existen que fundamentan la propiedad en un aspecto sociolgico y
econmico; en la naturaleza racional y social del hombre, etctera.
Veamos cada una de ellas:
1.- TEORAS QUE FUNDAMENTAN EL DERECHO DE PROPIEDAD EN UN
HECHO INDIVIDUAL
A. TEORIAS DE LA OCUPACIN

La ms antigua de todas, aparece con el renacimiento del Derecho romano.

Sostiene que hubo un momento o estado social (de aislamiento), en que los
bienes eran comunes y que, por lo tanto, cada hombre poda ocupar lo referido
para satisfacer sus necesidades bsicas (solo necesitan extender la mano para
apropiarse de los bienes que necesitan y que tan abundantemente se le
ofrecan).
Esta ocupacin lo converta en propietario. Tal ocupacin, al advenir el estado
social que sustituye al estado de naturaleza "sirvi de titulo justificado del
derecho". Sus defensores ms caracterizados con Grocio y Pufendorff, de la
Escuela del Derecho Natural. En efecto Pufendorf a firma que no ha precepto
alguno de derecho natural que precepto su reparto general de todos los bienes
para signar como cosa propia a cada uno su parte. Lo que hace ley natural es
aconsejar el establecimiento de la propiedad, cuando lo requiera la
conveniencia de la sociedad humana; dejando a la prudencia todas las cosas o
solamente algunas, y si las deben poseer separadamente o pro indiviso,
abandonando las otras al primer ocupante, de filosofo. Una vez sentado el
permiso divino, el hombre estuvo desde entonces en el derecho de hacerse
dueo de los bienes de la tierra; pero para conseguir que fuera tenido como
excluido el derecho comn de los dems sobre la cosa que quedaban en
posesin de uno falta alguna convencin, y la institucin de esta propiedad,
para ser de conformidad con las mximas de la recta razn, no deja de estar
originalmente fundada en las convenciones humanas.
Tambin entre los partidarios de esta corriente encontramos a Burlamaqui, para
quien lo que ha producido la propiedad es la toma de posesin de lo que no
tiene dueo, y que para comprenderlo hay que considerar que el trabajo
aumenta el valor, siendo justo que el suelo sea de quien ha aadido dicho
valor.
Se considera que esta tesis es insuficiente aun inadmisible porque si bien
explica el origen histrico de la propiedad, no sirve para otorgarle un
fundamento racional. La simple ocupacin no justifica que los dems tengan
que respetar el derecho del primer ocupante. Se dice que la propiedad no
puede consistir en un hecho arbitrario cuya estabilidad solo depender de la
fuerza.
B. TEORIA DEL TRABAJO
Afirma que el trabajo es la esencia de la propiedad; ergo esta deriva del
trabajo, como recompensa de este. El hombre transforma la naturaleza
aumentando su utilidad. Por ello, el producto de ese trabajo debe ser para
quien lo ha realizado.
En cierta medida, podemos decir que esta teora es complementado de la
anterior, pues para ella la ocupacin no basta para explicar la propiedad
aquella solo confiere posesin que se transforme en propiedad mediante el
trabajo.

Esta teora nace con los economistas del siglo XVIII, en su obra Investigacin
de la Naturaleza y causas de la riqueza de las naciones, Adn Smith dice que:
El producto del trabajo es la recompensa natural o el mismo. En aquel primer
estado de las cosas que suponemos haber precedido a la propiedad de las
tierras y a la acumulacin de los fondos, todos el producto del trabajo
pertenecera al trabajo: en el haba propietario ni otra persona con quien partirlo
por derecho de seoro o dominio.
La institucin de la propiedad, limitado a sus elementos indispensables,
consiste en el reconocimiento del derecho que tiene cada persona a disponer,
exclusivamente, de todo lo que pueda haber producido por su esfuerzo
personal, o recibido de los productores por titulo de dadiva o de leal
consentimiento, sin emplear ni la fuerza ni el fraude. La base de todo es el
derecho de los productos sobre lo producido por ellos mismos.
El filosofo ingles Johon Locke consideraba que el producto de nuestro es
nuestro y en consecuencia se produce la propiedad que tambin es nuestra.
Critica: Se argumenta, en su contra, que el trabajo no produce sino solo
transforma. El trabajo por si solo, no puede otorgar la propiedad.
En realidad, se esgrimen adems muchas otras razones negativas, Se dice que
el trabajador supone ya el derecho de propiedad en las materias primas,
herramientas, tierras, etc.; Si el trabajador fuera el nico fundamento del
derecho de propiedad, no podra darse esta en los nios ni en las personas
incapacitadas (ancianos, dementes) los cuales careceran de la posibilidad de
ser propietarios aun en bienes de consumo, lo que equivale a negarles el
derecho de subsistir. Asimismo, agregan sus criterios, no podran ser objetos
de propiedad privada aquellos bienes que son utilsimos en la forma en que los
ofrece la naturaleza. En esta lnea de pensamiento. H. George afirma que el
suelo no podra ser objeto de propiedad privada pues no procede del trabajo
humano, es anterior a el y produce frutos sin su concurso. Marcel Planiol
objetando esta teora, ha llegado al extremo de decir que originaria un
inextricable amontonamiento de propietarios. De igual forma las teoras del
contrato social y de la ley han observado esta tesis, afirmando que el trabajo es
un hecho, y un hecho no basta para legitimar un derecho. Los derechos no
fundamentan los derechos, estos deben tener su razn de ser en un
ordenamiento jurdico determinado, sea este positivo o natural.
2.- TEORIAS QUE FUNDAMENTAN EL DERECHO DE PROPIEDAD EN UN
HECHO COLECTIVO
A. TEORIA DEL CONTRATO SOCIAL.
Tambin llamada teora de la conversacin social, parte del supuesto que el
contrato social, a la vez que creo la sociedad, instituyo o garantizo la propiedad
privada.

Afirma que ni la ocupacin ni el trabajo sirven de fundamento al derecho de

propiedad, porque no obliga a los dems a respetar dicho derecho. Esta
obligacin solo se genera de un consentimiento mutuo o convencin.
Otros sostienen esta tesis con la variante de que, mientras que unos creen que
el pacto puso termino a la comunidad de bienes por los inconvenientes de este
sustituyndola con la propiedad privada, Rousseau supone que este es anterior
al pacto, derivndose del trabajo unido a la ocupacin y que el convenio solo
tuvo por objeto garantizarla.
En efecto, Rousseau, al explicar el paso del estado de naturaleza al estado
social sintetiza su posicin diciendo: Reduciendo nuestro planteamiento a
trminos fciles de comparar: el hombre pierde su libertad natural y el derecho
ilimitado a todo cuando desee y pueda alcanzar ganando en cambio, la libertad
civil y la propiedad de lo que posee. Y agrega, lo hay de mas extrao en esta
alienacin es que, lejos de despojar la comunidad a los particulares de sus
bienes, al aceptarlos, no hace ella otra cosa que asegurar su legitima posesin,
cambiando la usurpacin en absoluto derecho y el goce en propiedad.
De igual forma, si puede ser jurdicamente posible haber alguna cosa como
suya, debe tambin ser permitido a toda la persona el constreir a todos
aquellos con los que puede experimentar dificultades hacer de lo mo y lo tuyo
en la relacin a un objeto cualquiera, a que se siten con ella en el estado de
sociedad (principios metafsicos de Derecho. Aade luego, Pero el titulo
racional de adquirir no puede encontrarse mas que en la idea de la voluntad
universal conjuntamente o unnime; idea que esta supuesta tcitamente como
condicin indispensable: pues una voluntad universal, realmente armnica, o
conjuntamente en sus elementos a los efectos de legislador, es el estadio
social; es decir considerando ese estado y su funcin, pero antes de su
realizacin (porque de otra manera la adquisicin seria derivada) como alguna
cosa pueda ser adquirida primitivamente, y en consecuencia de una manera
previsional. La adquisicin perentoria no tiene lugar mas que en estado social.
Se considera que Kant sistematizo esta teora distinguiendo tres periodos:
a. Periodo de Preparacin.- Durante el cual el hombre ocupan las cosas
b. Periodo de la Propiedad Provisional.- Durante el cual el hombre
transformo las cosas con su trabajo, creando sobre ellas una suerte de
propiedad provisional, pero que no era verdadera propiedad, por no
crear en los dems la obligacin de respetarla.
c. Periodo del pacto social.- En el cual los hombres convinieron
tcitamente en respetarse sus derechos sobre las cosas, apareciendo
as la propiedad definitiva y completa.
Se dice tambin que esta teora presenta un doble aspecto:
a. Uno individual: ocupacin y trabajo continuo de la tierra.
b. Otro social: La ley que garantiza el dominio pero no le da nacimiento.

Lo primero que se aduce en su contra, es que la convencin, en el supuesto de

existir, seria un fundamento demasiado dbil para un derecho tan
transcendente como el de propiedad. Seria mudable y aleatorio, pudiendo
deshacerse hoy lo hecho ayer, con lo que la propiedad carecera de estabilidad.
Otra razn que se aduce, es que dicho pacto slo obligara a los que lo
convinieron, pero no a los que no intervinieron en l, por lo que habra que
probarlo a cada paso, siendo siempre dudoso a quines obligaba y a quienes
no.
Finalmente, afirmaba Arns, el derecho en general es independiente de la
voluntad, estando por encima del arbitrio de las personas, aunque esa voluntad
est consignada en un contrato; de la misma manera el derecho de propiedad
no puede depender de las convenciones, sino que es indispensable que la
convencin est de acuerdo con el derecho, no pudiendo ser el contrato
general ms que la garanta social de los derechos de todos.
B. TEORIA DE LA LEY
De acuerdo con esta teora, la propiedad es creacin de la ley. Slo ella puede
constituirla o fundamentarla, disponiendo la renuncia de todos y otorgando un
ttulo de goce a uno slo
Afirma que una vez constituida la sociedad y el poder civil, ste decret, en
inters de todos, la capacidad de cada uno para lograr la posesin exclusiva de
los bienes y fij las condiciones de esta apropiacin, comenzando a existir
desde entonces el derecho de propiedad privada.
Esta tesis tiene mucha semejanza con la anterior contractualita, pues la ley es
ms que la expresin del consentimiento comn de los asociados.
Destacan entre sus defensores Montesquieu J.Bentham,
revolucionarios de la talla de Mirabeau, Robespierre y otros.

Bossuet;

Montesquieu, sustentndola, dice: As como los hombres han renunciado a su

independencia natural para vivir bajo las leyes polticas, han renunciado
tambin a la comunidad natural para vivir sujetos a las leyes civiles. Las
primeras de estas leyes les otorgaron la libertad; las segundas la propiedad. Es
decir que el hombre prescinde de su inicial libertad para someterse a las leyes
polticas, asegurndose con ellas su libertad y su propiedad.
Venta, por su parte, expresa. La ley no dice al hombre "Trabaja y yo te
recompensar", sino que le dice, trabaja y los frutos de tu trabajo, esta
recompensa natural y suficiente, que sin m t no podras conservar, yo te
asegurar el goce de ellas, conteniendo la mano que quisiera quitrtelos, Si la
industria crea, la ley es la que conserva. Si en el primer momento se debe todo
los otros momentos todo se debe a la ley. Agrega que para conocer mejor el
beneficio de la ley, procuraremos formarnos idea clara de la propiedad natural,
y que ella es nicamente obra de la ley. Pero su pensamiento lo resume en
esta frase celebre. La propiedad y la ley han nacido juntas y morirn juntas.

Antes de las leyes no hubo propiedad; suprimida las leyes y toda propiedad
desaparece.
Se arguye que la ley servir para reconocer la propiedad, resultado imponente
para creerla; no explica cual es el derecho de propiedad, ni como naci. El
derecho de propiedad, como todo derecho fundamental seria anterior y superior
a ley humana positiva. En apoyo de esta critica se citan las palabras de Len
XIII, no es la ley humano positivo sino la naturaleza la que ha dado a los
particulares el derecho de propiedad, y por lo tanto no puede la autoridad
publica abolirlo sino solamente moderar su ejercicio y combinarlo con el bien
comn.
Tambin se afirma que esta teora en vez de fundamentar el derecho de
propiedad, lo destruye, pues de un lado, no vendran jurdicamente obligados a
respetarlo las personas que no estuviesen sometidos a la misma ley humana la
que hubiese creado ese derecho la misma ley es decir los poderes pblicos
podran suprimirlos.
TEORIAS QUE FUNDAMENTAN EL DERECHO DE PROPIEDAD EN UN
ASPECTO SOCIOLOGICO Y ECONOMICO
A. POSICION SOCIOLOGICA Y ECONOMICO.Entre quienes sostienen esta tesis encontramos al fundador de la sociologa
moderna.
Sostiene que la caracterstica egosta de la industria primitiva tiende a
transformarse, desde que la existencia dejando de ser individual, empieza a ser
social; incluso ya en la existencia, dejando de ser individual empieza a ser
social incluso ya en la etapa domestica. Esta transformacin, aade, no puede
ser cientficamente apreciada mas que estableciendo dos leyes correlativas
desconocidas hasta ahora, relaciones con la existencia material. Su
combinacin natural constituye la teora positiva de las acumulaciones.
De estas dos leyes econmicas, una es subjetiva y la otra objetiva, pues se
refieren a nosotros mismos y el mundo exterior, respectivamente y consiste en
estos dos hechos generales cada hombre puede producirse mas de lo que
consume los productos obtenidos pueden conservarse mas tiempo del que
exige su produccin.
Otro de los sostenedores de esta teora, dice que la propiedad, es el derecho
absoluto de un hombre sobre el producto de sus esfuerzos sobre las cosas que
l es el primero en proporcionarles el valor y a los cuales l da una forma
duradera y otorga una productividad permanente. Y termina diciendo que lo
que constituye la razn suprema de la propiedad en general y de la propiedad
territorial en particular lo que le da una base inquebrantable, es el inters de la
sociedad entera.
TEORIA QUE FOMENTAN EL DERECHO DE PROPIEDAD EN
NATURALEZA RACIONAL Y SOCIAL DEL HOMBRE

LA

A. TEORIA DE LA PERSONALIDAD HUMANA

Adquiere a esta para quien el hombre, por su naturaleza, tiene en el instinto el
derecho, la propiedad, la moralidad. Por ello el hombre encuentra en si con los
hechos de conciencia el querer el derecho, la propiedad, el Estado y agrega mi
voluntad en la propiedad es personal y la personalidad y la persona es un ser
individual de donde la propiedad se hace lo privativo de esta voluntad. Toda vez
que yo por medio de la propiedad doy una esencia determinada a mi voluntad,
importa que la propiedad tenga tambin ella una determinacin y que sea esta
la ms. En esto esta la ms fuerte razn de la necesidad de la propiedad
privada.
B. TEORIA DEL PENSAMIENTO CATOLICO.
Esta se funda en el derecho natural, concebido este como una participacin de
la ley eterna en la criatura racional. Por lo tanto la actividad estatal debe
limitarse a reconocer, reglamentar, garantizar y sancionar la propiedad teniendo
en cuenta su funcin social.
Esta doctrina pretende ubicarse en una situacin intermedia entre las teoras
individualistas y las sociedades o colectivas, pues comprende de elementos
uno individual y otro social. Este ultimo le sirve para rechazar la idea de
propiedad en forma complementaria absoluta.
Entre los legtimos modos de adquirir la propiedad o ttulos inmediatos el
dominio sobre los bienes concretos, agrega, sobresalen en la ocupacin del
bien que no tiene dueo y el trabajo o especificacin, es decir, la actividad del
hombre se adjudica legtimamente el fruto de su trabajo.
Para el Estado no tiene derecho para disponer arbitrariamente de esa funcin.
Aade que siempre ha de quedar intacto e inviolable el derecho natural de
poseer privadamente y trasmitir los bienes por medios de las herencias.
Sostiene que la naturaleza misma estableci la reparticin de los bienes entre
los particulares para que rindan utilidad a los hombres de una manera segura y
determinada y afirma que las riquezas incesantemente aumentadas por el
incremento econmico social debe distribuirse entre las personas y clases.
Los principales argumentos que da la escuela catlica son:
1. La propiedad privada es una institucin universal y permanente que
progresa paralelamente con la cultura de los hombres, ha existido
siempre y en todos los pueblos.
2. La naturaleza ha asignado a los bienes materiales el fin de satisfacer las
necesidades humanas, aquella que exige que estas puedan ser
adquiridas por el hombre en propiedad privada y estable.
3. Los bienes materiales han sido dados por la naturaleza al hombre para
que usndolos de manera conforme a su dignidad y a sus aspiraciones
naturales, provea no solo a su propia conversacin y perfeccionamiento,
sino al bien de su familia.

4. El hombre tiene derecho natural al fruto de su trabajo, el cual solo puede

existir mediante la propiedad privada.
Adems la teora Catlica vuelve a la hiptesis antigua que afirma que la
propiedad ha existido desde los comienzos de la historia, contra el criterio
generalmente aceptado de que la propiedad primitiva ha sido colectiva tambin
sostiene, errneamente que la propiedad privada es el nico medio por el cual
pueden los bienes materiales cumplir su fin, cuando es por todos sabido que la
gran mayora de personas carece satisfactoriamente sus necesidades.
TEORIA DE LA FUNCION SOCIAL DE LA PROPIEDAD
ANTECEDENTES :
Como hemos expresado reiteradamente, resultas de la revolucin francesa
volvi a imperar la concepcin romana de la propiedad llevada al extremo.
Empero esta tendencia liberal ultranza pronto entro en crisis pues se estimo
que la ley poda limitar las facultades del propietario. Es as que apareci con
otra concepcin que la supeditaba al inters colectivo.
TEORA DE LA FUNCIN SOCIAL DE LA PROPIEDAD
A partir de ese momento se justifica el dominio no por los beneficios que
obtiene el dominas sino por aquellos que de su existencia o mantenimiento
deriva la sociedad. Los defensores de esta corriente lo consideraban el mas
importante hito dentro de la evolucin del concepto.
Muchos autores no discuten carcter social. Aunque insisten en no desligarlo
del aspecto individual o natural de la propiedad. Tal es el caso, tanto del
positivo cuanto el catolicismo
El positivismo sea estatal suele hacer radicar el fundamento en la norma
jurdica del Estado o bien con formula ms amplia en la mera utilidad social.
VARIANTES DE LA TEORIA
En Esta teora social de la propiedad, podemos distinguir bsicamente dos
variantes: una que considera que la propiedad es una funcin social, y otra que
afirma que la propiedad cumple una funcin social ambas por cierto tienen
diferencias.
Aquella corriente que considera que la propiedad cumple una funcin social
ambas por cierto tienen diferencias.
Aquellas corriente que considera a la propiedad como funcin social, en
realidad no tiene mayores adeptos. La reaccin frente a la publicacin del
derecho se ha producido por el lado del derecho privado, volvindose a reiterar
el carcter subjetivo del dominio, argumentndose que la propiedad no
constituye una funcin social, el hecho de tener bienes puede naturalmente

servir al ejercicio de la funcin pero no es por si mismo hablando propiamente,

una funcin. Si no que lo que es distinto, debe cumplirse una funcin de este
carcter reprochable a la confusin entre la propiedad y la empresa a que sirve,
su pretendida identificacin como funcin social y no como derecho subjetivo.
Esta corriente considera que corresponde al Estado zanjar, regular la
propiedad, los eventuales conflictos que se originen entre el inters publico y
privado.
La segunda variante aquella que arguye que la propiedad cumple una funcin
social es la que goza de mayor predicamento. La caracterstica de esta
corriente es que impone deberes pues no queda su empleo y funcin al arbitrio
del dueo a inters de un particular.
LA FUNCION SOCIAL
Es una formula de armona que intenta concordar los intereses del individuo
con los de la sociedad toda, impidiendo que el ejercicio del propietario pueda
menoscabar o afectar en forma alguna el bien comn. Se funde en la libertad
del individuo y las facultades que la propiedad concede, con la obligacin de
hacer uso de ella de manera conveniente al inters social. La funcin social
puede limitarse a la propiedad pero tambin puede determinarla activamente.
FUNDAMENTO DE LA FUNCION SOCIAL
La base de esta funcin social de la propiedad esta en el cumplimiento de fines
encaminados al mayor incremento de la produccin, en beneficio de la
sociedad entera, considerada a estos efectos fundamentalmente como
conjunto de familias y que entraa en s a la vez en una aspecto general un
repecho a la personalidad humana.
Es por lo tanto un inters social el que fundamenta el derecho de propiedad
pero un inters social basado en la necesidad, siempre apremiante y universal,
de aumento de la produccin para conseguir principalmente una mayor
perfeccin en la satisfaccin de las necesidades inherentes a la familia.
EL CAMBIO DE LA TITULARIDAD DEL EJERCICIO
A este respecto se produjo una transformacin consistente en el ejercicio de los
derechos.
CONTROL DEL EJERCICIO DE LOS DERECHOS.
Se concibi que el ejercicio de los derechos subjetivos como acto de liberalidad
individual no cumpla el objetivo de asegurar a todos la eficaz posibilidad de
ejercicio de los derechos.
La profunda transformacin, econmica y poltica de los ordenamientos puso
en crisis estos valores tpicamente liberales e hizo afirmar paulatinamente la
teora del abuso del derecho como mecanismo controlador del ejercicio de los
derechos.

El paso de la titularidad que implica seoro o libre actuacin a la actividad es

uno de los fenmenos ms notables que en el rubro del de recto se han
observado ltimos tiempos.
PROPIEDAD Y PROCESO ECONMICO
Otra caracterstica que se ha observado es la insercin de la propiedad en el
proceso productivo que marca una transicin de la propiedad esttica a una
propiedad orgnica e instrumentalmente incorporada a la actividad econmica.
Aqu se ha producido un giro copernicano: la propiedad, que en el sistema
codificado comprenda la actividad econmica como una actividad de ejercicio
del derecho ha pasado de continente a contenido al ser considerada uno de los
medios de que sirve la actividad econmica para la consecucin de sus fines o
en otras palabras como el elemento del patrimonio establecimiento, explotacin
o si se quiere empresa en sentido objetivo.
LA NUEVA PROPIEDAD.
Como Consecuencia de este proceso evolutivo aparece una nueva imagen del
dominio. Podra definrsela sealando cuatro rasgos fundamentales pluralismo
conexin o relacin social, desconexin de la idea de libertad y actividad o
ejercicio como entro de la regulacin.
EL PLURALISMO.
Es consecuencia de la diversidad de normas especiales dictadas para atenuar
los efectos del individuo va la intervencin y generalmente en funcin de las
peculiaridades caractersticas de determinados tipos de bienes, intervencin
estatal que en estos momentos esta reducida a su mnima expresin.
El pluralismo suscita problemas relativos a la determinacin de las
caractersticas especificas de la propiedad en cada uno de los tipos a la
interconexin entre ellas y principalmente en orden al conflicto entre el inters
del titular y el inters de la colectividad representado por el Estado.
EL INTERES SOCIAL.
Al carcter social del dominio se llego de un radical cambio en las relaciones
que se dan entre las exigencias individuales y las estatales. El aceptarse la
funcin social como aspecto central de la propiedad supone que esta tiene
como presupuesto su posible correlacin a un fin no individualizado de suerte
que esta conexin llega a ser fundamento del derecho de propiedad.
REPLANTAMIENTO DE LA RELACION ENTRE LIBERTAD Y PROPIEDAD
La Antigua idea de que libertad y propiedad se exigan mutuamente es hoy
cuestionada filosfica y econmicamente y es un simple perjuicio metodolgico,
en rigor la propiedad jams pudo asegurar la igualdad ni el viene estar de
muchas personas que ha vivido libremente sin propiedad. Incluso puede
afirmarse que ahora la propiedad privada llega a contradecir la libertad misma.

Se concluye que actualmente, ni la propiedad privada confiere la libertad a los

individuos ni el ejercicio de los derechos de propiedad es en sentido propio
ejercicio de la libertad. A lo sumo se dir que los propietarios de los bienes
tienen ms segura su libertad, en el sentido de posibilidad de eleccin de
medios de vida. Aunque esta es una connotacin bastante restringida solo
trascendente en el sistema capitalista.
TITULARIDADY ACTIVIDAD DEL DOMINUS:
La concepcin de la funcin social que subordina el individuo ala colectividad
se basa en la nfasis que se pone ahora en el ejercicio del derecho y no en la
atribucin.
Se afirma que este fenmeno ha alterado el concepto de bien y por cierto la
nocin de propiedad como tipo de derecho sobre los bienes.
Hoy da se observa una insercin de la propiedad en el proces econmico de
produccin o intercambio de bienes y servicios y ha generado finalmente un
proceso de propiedad donde el ejercicio prima sobre la atribucin y en el que
produce una relacin dialctica entre la titularidad al punto fuerza es hacer una
separacin entre la propiedad y control de la riqueza ideas que la codificacin
considera inseparable.
CAPITULO III
LA REGULACIN CONSTITUCIONAL DE LA PROPIEDAD
EL SISTEMA CONSTITUCIONAL DE 1933:
La normatividad positiva en el texto constitucional peruano de 1933, en materia
dominal, era bastante deficiente. Inclua la propiedad dentro de las Garantas
Constitucionales nacionales y sociales.
La Constitucin del 1933, siguiendo la corriente de sus contemporneos ya
estableca por otra parte, la subordinacin o condicionamiento de la propiedad
al cumplimiento de la funcin social.
De una forma muy sinttica, podemos resumir sus notas ms caractersticas.
a. Defenda, en va de principio, la propiedad privada, siempre y cuando
contribuyera a la realizacin de las necesidades de la nacin y del bien
comn, esto es en el entendido de que se subordine al cumplimiento de
la funcin social.
b. Aunque dispona la inviolabilidad de la propiedad, admita la privacin de
la misma, cuando se tratase de un caso de utilidad pblica y que viniere
precedida de la indemnizacin justipreciada.
LA CONSTITUCIN DE 1979:

La Constitucin anterior reconoca tambin en va de principio, con meridiana

claridad, el derecho a la Propiedad privada. A pesar de las normas atenuadoras
que contena, bien puede afirmarse que su espritu era liberal.
En los debates parlamentarios pudo observarse la presencia de temas tales
como: el respeto a la Propiedad privada inviolable, articulndola con la funcin
social de la misma; el mecanismo de la expropiacin como tcnica de sancin
(privacin de la propiedad), en cuyo caso deba darse una indemnizacin
previa en dinero. Una suerte de pluralidad de propiedades sobre todo al
aceptarse las diversas formas de ella creadas principalmente durante el
rgimen anterior de 1968-75.
LA CONSITUCION DE 1933. CARACTERSTICAS DE LA PROPIEDAD:
La Constitucin profundizo mas abiertamente la orientacin por una Filosofa
ntidamente liberal. Ha desaparecido el rol social que deba cumplir, la
expropiacin es prcticamente imposible de aplicar; los recursos naturales
pueden ser concedidos a particulares. Desde esa perspectiva, el dominio
presenta algunas innovaciones en cuanto a sus caractersticas.
a. La Propiedad como derecho personal.- En principio era considerada a la
propiedad como un derecho personal, al disponer que toda persona
tiene derecho a la propiedad. Pues considera a la Propiedad como
inherente a la personalidad del hombre, como una continuacin o
proyeccin de esta. La propiedad privada implica quizs un bien o una
ventaja que ha de ser accesible a todos. Por cuanto envuelve incluso en
el actual estadio poltico social un valor de libertad, si bien de libertad
econmica. En el orden del derecho civil esto supone que el titular tiene
derecho o facultad de usar, disfrutar, disponer y reinvidicar un bien que
le pertenece. Naturalmente ella deber ejercer con arreglo a las
limitaciones que establecen las leyes.
El derecho de propiedad esta suficientemente tutelado, pues con
posterioridad a la formulacin de este precepto constitucional establece
la procedencia de la accin de amparo.
b. Inviolabilidad de la Propiedad.- En va de principio la propiedad privada.
Incluso es considerada inviolable siguiendo aqu la mas rancia tradicin
liberal que viene desde la declaracin de los Derechos y Deberes del
Ciudadano. Esta propiedad no obstante debe esta orientada al bien
comn a beneficiar la colectividad. En consecuencia el propietario
continua teniendo derecho mas completo sobre un bien.
PLURALISMO DE LA PROPIEDAD.- La constitucin del 79 regula
explcitamente varias modalidades o formas de la Propiedad. Hacia referencia
cuando se permita al Estado promover el acceso a la propiedad en todas sus
modalidades. Las relaciones de propiedad que ofreca el Per y que
necesariamente tenia que plasmar en la Constitucin. As tenemos que haba
aparecido una propiedad social, la comunidad industrial, las cooperativas. De
ah que no tuvieran los constituyentes del 79 otra alternativa que reconocerlas,

aunque de un modo bastante peliado. La Constitucin de 1993 reitera el

principio del pluralismo econmico, cuando habla de la coexistencia de
diversas formas de propiedad y de empresa, sin embargo, ya no hace
referencia palmaria a las empresas cooperativas. Lo que si puede afirmarse es
que el Estado ya no las estimula, se inclina prioritariamente por las privadas.
CONTENIDO ESENCIAL DE LA PROPIEDAD
La Constitucin Peruana reconoce el derecho a la Propiedad privada, entre los
derechos del ciudadano. Estas leyes no podrn disminuir su contenido correr
a cargo de las leyes ordinarias. El contenido esencial de la propiedad
constituye de una parte el criterio que nos ha de permitir la distincin entre la
configuracin de los derechos y privacin o ablacin de los mismos.
El concepto de ncleo o contenido esencia protege la propiedad privada.
CONCEPTO DE PROPIEDAD
El texto constitucional traa ciertos elementos que hacan de la propiedad un
concepto ligero pero no totalmente liberal o individualista. No obstante
advertimos ah una contradiccin, pues mientras una parte se estableca la
funcin social de la propiedad y se la ubicaba no solo como un derecho sino
fundamentalmente como una obligacin, de otra parte cuando, por excepcin
se sancionan por incumplir tales exigencias, se exiga que era previo paro gen
dinero de la indemnizacin con lo que indudablemente, la expropiacin
prcticamente se tornaba muy difcil de aplicar.
Pues bien, la Constitucin de 1933 supera esa contradiccin con una salida
individualista, que exige la misma indemnizacin en efectivo pero ya no la
considera social. Se puede decir que es coherente liberal
EXPROPIACIN Y LIMITACIN DEL NCLEO ESENCIAL.El ncleo o contenido esencial constituye la barrera o frontera de las
expropiaciones de suerte que si bien garantiza la propiedad, la violacin de las
obligaciones que tiene. Es decir se produce como consecuencia de la privacin
de la propiedad una alteracin en el ya referido contenido esencial del dominio.
El numeral 70 prescribe que nadie puede ser privado de su propiedad excepto
declarada la ley y previo pago en efectivo de indemnizacin justiprecisa.
a. Debe ser por causa de seguridad nacional o necesidad pblica.- La
Constitucin derogada estableca junto a la necesidad y utilidad pblica
la causa del inters social. En lo que respecta al primer elemento
necesidad y utilidad publica hacia referencia a las exigencias de
funcionamiento de la administracin. La Constitucin vigente reitera la
nocin de necesidades pblica pero prescinde de la utilidad pblica y lo
que es ms importante del inters social. El segundo factor recogido es
el de la seguridad nacional que hace alusin a casos extremos de
emergencia no muy comunes por los dems.

b. Calificacin Conforme a Ley.- Esto implica que la medida

expropiatora debe ser legalmente tipificado una ley as debe disponerlo.
C. Previo pago en efectivo de la indemnizacin justiprecisa.- En este
aspecto si es criticable. Aqu se habla se hable simplemente de previo
pago de la indemnizacin justiprecisa.
LIMITACIONES ESPECIALES A LA PROPIEDAD.El estado peruano puede establecer algunas limitaciones y prohibiciones
especificas sobre determinados bienes, por razn de seguridad nacional.
LOS BIENES PUBLICOS.- Los bienes de dominio publico son
inamisibles e imprescriptibles. Los bienes de uso Pblico puede ser
concedidos a particulares conforme a ley para su aprovechamiento
econmico. Los bienes pblicos cuyo uso es de todos, no son objeto de
derechos privados. En la Constitucin del 73 sostiene que los bienes de
uso publico son de uso de todos como entonces tambin pueden ser de
uso particular.

LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL

Ley 13.512
ARTCULO 1.- Los distintos pisos de un edificio o distintos departamentos de
un mismo piso o departamentos de un edificio de una sola planta, que sean
independientes y que tengan salida a la va pblica directamente o por un
pasaje comn podrn pertenecer a propietarios distintos, de acuerdo a las
disposiciones de esta ley. Cada piso o departamento puede pertenecer en
condominio a ms de una persona.
ARTCULO 2.- Cada propietario ser dueo exclusivo de su piso o
departamento y copropietario sobre el terreno y sobre todas las cosas de uso
comn del edificio, o indispensables para mantener su seguridad. Se
consideran comunes por dicha razn:
a) Los cimientos, muros maestros, techos, patios solares, prticos, galeras y
vestbulos comunes, escaleras, puertas de entradas, jardines;
b) Los locales e instalaciones de servicios centrales, como calefaccin, agua
caliente o fra, refrigeracin, etctera;
c) Los locales para alojamiento del portero y portera:

d) Los tabiques o muros divisorios de los distintos departamentos;

e) Los ascensores, montacargas, incineradores de residuos y en general todos
los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio comn.
Esta enumeracin no tiene carcter taxativo.
Los stanos y azoteas revestirn el carcter de comunes, salvo convencin en
contrario.
ARTCULO 3.- Cada propietario podr usar de los bienes comunes conforme a
su destino, sin perjudicar o restringir el legtimo derecho de los dems.
El derecho de cada propietario sobre los bienes comunes ser proporcionado
al valor del departamento o piso de su propiedad, el que se fijar por acuerdo
de las partes o en su defecto por el foro inmobiliario, a los efectos del impuesto
o contribucin fiscal.
Los derechos de cada propietario en los bienes comunes son inseparables del
dominio, uso y goce de su respectivo departamento o piso. En la transferencia,
gravamen o embargo de un departamento o piso se entendern comprendidos
esos derechos, y no podrn efectuarse estos actos con relacin a los mismos,
separadamente del piso o departamento a que accedan.
ARTCULO 4.- Cada propietario puede, sin necesidad de consentimiento de los
dems, enajenar el piso o departamento que le pertenece o constituir derechos
reales o personales sobre el mismo.
ARTCULO 5.- Cada propietario atender los gastos de conservacin y
reparacin de su propio piso o departamento; estando prohibida toda
innovacin o modificacin que pueda afectar la seguridad del edificio o los
servicios comunes.
Est prohibido cambiar la forma externa del frente o decorar las paredes o
recuadros con tonalidades distintas a las del conjunto.
ARTCULO 6.- Queda prohibido a cada propietario y ocupante de los
departamentos o pisos:
a) Destinarlos a usos contrarios a la moral o buenas costumbres o a fines
distintos a los previstos en el reglamento de copropiedad y administracin;
b) Perturbar con ruidos, o de cualquier otra manera, la tranquilidad de los
vecinos, ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble, o
depositar mercaderas peligrosas o perjudiciales para el edificio.
ARTCULO 7.- El propietario del ltimo piso no puede elevar nuevos pisos o
realizar construcciones sin el consentimiento de los propietarios de los otros
departamentos o pisos; al de la planta baja o subsuelo le est prohibido hacer
obras que perjudiquen la solidez de la casa, excavaciones, stanos, etctera.

Toda obra nueva que afecte el inmueble comn no puede realizarse sin la
autorizacin de todos los propietarios.
ARTCULO 8.- Los propietarios tienen a su cargo en proporcin al valor de sus
pisos o departamentos, salvo convencin en contrario, las expensas de
administracin y reparacin de las partes y bienes comunes del edificio,
indispensables para mantener en buen estado sus condiciones de seguridad,
comodidad y decoro. Estn obligados en la misma forma, a contribuir al pago
de las primas de seguro del edificio comn y a las expensas debidas a
innovaciones dispuestas en dichas partes y bienes comunes por resolucin de
los propietarios, en mira de obtener su mejoramiento o de uso y goce ms
cmodo o de mayor renta.
Cuando las innovaciones ordenadas por los propietarios fueren, a juicio de
cualquiera de ellos, de costo excesivo, o contrarias al reglamento o a la ley, o
perjudiciales para la seguridad, solidez, salubridad, destino o aspecto
arquitectnico exterior o interior del edificio, pueden ser objeto de reclamacin
formulada ante la autoridad judicial, y resuelta por el trmite correspondiente al
interdicto de obra nueva; pero la resolucin de la mayora no ser por eso
suspendida sin una expresa orden de dicha autoridad.
Cualquiera de los propietarios, en ausencia del administrador y no mediando
oposicin de los dems, previamente advertidos, puede realizar expensas
necesarias para la conservacin o reparacin de partes o bienes comunes con
derecho a ser reembolsados. Podr tambin, cualquiera de los propietarios
realizar las reparaciones indispensables y urgentes sin llenar los requisitos
mencionados, pudiendo reclamar el reembolso en la medida en que resultaren
tiles. En su caso, podr ordenarse restituir a su costa las cosas a su anterior
estado.
Ningn propietario podr liberarse de contribuir a las expensas comunes por
renuncia del uso y goce de los bienes o servicios comunes ni por abandono del
piso o departamento que le pertenece.
ARTCULO 9.- Al constituirse el consorcio de propietarios, deber acordar y
redactar un reglamento de copropiedad y administracin, por acto de escritura
pblica que se inscribir en el Registro de la Propiedad. Dicho reglamento slo
podr modificarse por resolucin de los propietarios, mediante una mayora no
menor de dos tercios. Esta modificacin deber tambin consignarse en
escritura pblica e inscribirse en el Registro de la Propiedad.
El reglamento debe proveer obligatoriamente, por lo menos a los siguientes
puntos:
a) Designacin de un representante de los propietarios, que puede ser uno de
ellos o un extrao, que tendr facultades para administrar las cosas de
aprovechamiento comn y proveer a la recaudacin y empleo de los fondos
necesarios para tal fin. Dicho representante podr elegir el personal de servicio
de la casa y despedirlo;

b) Determinar las bases de remuneracin del representante y la forma de su

remocin; debiendo nombrarse, en su caso, el reemplazante por acto de
escritura pblica;
c) La forma y proporcin de la contribucin de los propietarios a los gastos o
expensas comunes;
d) La forma de convocar la reunin de propietarios en caso necesario, la
persona que presidir la reunin, las mayoras necesarias para modificar el
reglamento y adoptar otras resoluciones, no tratndose de los casos en que en
esta ley se exige una mayora especial.
ARTCULO 10.- Los asuntos de inters comn que no se encuentren
comprendidos dentro de las atribuciones conferidas al representante de los
condminos, sern resueltos, previa deliberacin de los propietarios, por
mayora de votos. Estos se computarn en la forma que prevea el reglamento
y, en su defecto, se presumir que cada propietario tiene un voto. Si un piso o
departamento perteneciera a ms de un propietario, se unificar la
representacin. Cuando no fuere posible lograr la reunin de la mayora
necesaria de propietarios, se solicitar al juez que convoque a la reunin, que
se llevar a cabo en presencia suya y quedar autorizado a tomar medidas
urgentes. El juez deber resolver en forma sumarsima, sin ms procedimiento
que una audiencia y deber citar a los propietarios en la forma que
procesalmente corresponda a fin de escucharlos.
ARTCULO 11.- El representante de los propietarios actuar en todas las
gestiones ante las autoridades administrativas de cualquier clase, como
mandatario legal y exclusivo de aqullos.
Est, adems, obligado a asegurar el edificio contra incendio.
ARTCULO 12.- En caso de destruccin total o parcial de ms de dos terceras
partes del valor, cualquiera de los propietarios puede pedir la venta del terreno
y materiales. Si la mayora no lo resolviera as, podr recurrirse a la autoridad
judicial. Si la destruccin fuere menor, la mayora puede obligar a la minora a
contribuir a la reconstruccin, quedando autorizada, en caso de negarse a ello
dicha minora, a adquirir la parte de sta, segn valuacin judicial.
ARTCULO 13.- Los impuestos, tasas o contribuciones de mejoras se cobrarn
a cada propietario independientemente. A tal efecto se practicarn las
valuaciones en forma individual, computndose a la vez la parte proporcional
indivisa de los bienes comunes.
ARTCULO 14.- No podr hipotecarse el terreno sobre el que se asienta el
edificio de distintos propietarios, si la hipoteca no comprende a ste y si no
cuenta con la conformidad de todos los propietarios. Cada piso o departamento
podr hipotecarse separadamente, y el conjunto de los pisos o departamentos,
por voluntad de todos los propietarios.

ARTCULO 15.- En caso de violacin por parte de cualquiera de los

propietarios u ocupantes, de las normas del artculo 6, el representante o los
propietarios afectados formularn la denuncia correspondiente ante el juez
competente y acreditada en juicio sumarsimo la transgresin, se impondr al
culpable pena de arresto hasta veinte das o multa en beneficio del Fisco, de
doscientos a cinco mil pesos.
El juez adoptar adems las disposiciones necesarias para que cese la
infraccin, pudiendo ordenar el allanamiento del domicilio o el uso de la fuerza
pblica si fuera menester.
Sin perjuicio de lo dispuesto precedentemente, si el infractor fuese un ocupante
no propietario, podr ser desalojado en caso de reincidencia.
La accin respectiva podr ser ejercida por el representante de los propietarios
o por el propietario afectado.
La aplicacin de estas penas no obstar el ejercicio de la accin civil
resarcitoria que competa al propietario o propietarios afectados.
ARTCULO 16.- En caso de vetustez del edificio, la mayora que represente
ms de la mitad del valor podr resolver la demolicin y venta del terreno y
materiales. Si resolviera la reconstruccin, la minora no podr ser obligada a
contribuir a ella, pero la mayora podr adquirir la parte de los disconformes,
segn valuacin judicial.
ARTCULO 17.- La obligacin que tienen los propietarios de contribuir al pago
de las expensas y primas de seguro total del edificio, sigue siempre al dominio
de sus respectivos pisos o departamentos en la extensin del artculo 3266 del
Cdigo Civil, aun con respecto a las devengadas antes de su adquisicin; y el
crdito respectivo goza del privilegio y derechos previstos en los artculos 3901
y 2686 del Cdigo Civil.
ARTCULO 18.- A los efectos de la presente ley, quedan derogados los
artculos 2617, 2685 in fine y 2693 del Cdigo Civil, as como toda otra
disposicin que se oponga a lo estatuido en esta ley.
ARTCULO 19.- El Poder Ejecutivo reglamentar esta ley estableciendo los
requisitos de inscripcin en el Registro de la Propiedad, de los ttulos a que la
misma se refiere, forma de identificacin de los pisos o departamentos, planos
que ser necesario acompaar, etctera.
ARTCULO 20.- Comunquese, etc.

LEY 49/60 DE PROPIEDAD HORIZONTAL

(21 de Julio 1960; BOE nm. 176, de 23 de Julio de 1960)
Modificaciones:
Ley 2/88 de 23-2-1988 ( BOE de 27/2/88)
Ley 3/90 de 21-6-1990 ( BOE de 22/6/90)
Ley 10/92 de 30-4-1992 ( BOE de 5/5/92)
Ley 1/2000 de 7-1-2000 ( BOE de 8/1/2000)
Ley 51/2003 de 2-12-2003 ( BOE de 3/12/03)

REFORMADA POR:
Ley 8/99 de 6-4-1999 ( BOE de 8/4/99)
PREAMBULO
El largo perodo de vigencia de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad
Horizontal, ha demostrado la gran utilidad de sta en muy diversos mbitos: en
la regulacin de las relaciones entre los copropietarios sometidos a su rgimen,
en el fomento de la construccin y en el urbanismo. Tanto la Ley 2/1988, de 23
de febrero, como la Ley 3/1990, de 21 de junio, significaron un gran avance en
el acercamiento de aqulla a la realidad social. Sin embargo, transcurrido el
tiempo, han surgido nuevas aspiraciones de la sociedad en materia de
regulacin de la propiedad horizontal.
Se considera as hoy en da que la regla de la unanimidad es en exceso
rigurosa, en cuanto obstaculiza la realizacin de determinadas actuaciones que
son convenientes para la comunidad de propietarios e incluso, por razones
medioambientales o de otra ndole, para el resto de la colectividad. Se ha
considerado as conveniente flexibilizar el rgimen de mayora para el
establecimiento de determinados servicios (porteras, ascensores, supresin de
barreras arquitectnicas que dificulten la movilidad de personas con
minusvala, servicios de telecomunicacin, aprovechamiento de la energa
solar..., etc.).

Otra de las grandes demandas de la sociedad es lograr que las comunidades

de propietarios puedan legtimamente cobrar lo que les adeudan los
copropietarios integrantes de las mismas. Lo que se viene denominando lucha
contra la morosidad se pretende combatir con esta reforma a travs de una
pluralidad de medidas dirigidas a tal fin: creacin de un fondo de reserva,
publicidad en el instrumento pblico de transmisin de las cantidades
adeudadas por los propietarios, afeccin real del inmueble transmitido al pago
de los gastos generales correspondientes a la anualidad en la cual tenga lugar
la adquisicin y al ao inmediatamente anterior, responsabilidad solidaria del
transmitente que no comunique el cambio de titularidad, atribucin de carcter
ejecutivo a los acuerdos formalizados en el acta de la Junta de propietarios,
establecimiento de un procedimiento gil y eficaz de ejecucin judicial para el
cobro de las deudas con la comunidad..., etc.
La presente Ley lleva a cabo tambin una regulacin actualizada de la
formacin de las actas de las juntas, funciones de los rganos de la
comunidad, en particular del Administrador, que podr ser cualquier
copropietario o persona fsica con cualificacin profesional suficiente, rgimen
de convocatorias, ejercicio del derecho de voto, renuncia al cargo del
Presidente y otras numerosas materias que la realidad diaria de la vida en
comunidad haba puesto de relieve que estaban insuficientemente reguladas.
Con ello, la Ley de Propiedad Horizontal gana en flexibilidad y dinamismo, pero
tambin en eficacia, y se acomoda a los nuevos requerimientos sociales, en el
convencimiento de que seguir siendo durante las dcadas venideras una de
las normas jurdicas de mayor transcendencia para nuestro pas.
CAPITULO I: DISPOSICIONES GENERALES
Artculo 1
La presente Ley tiene por objeto la regulacin de la forma especial de
propiedad establecida en el artculo 396 del Cdigo Civil, que se denomina
propiedad horizontal.
A efectos de esta Ley tendrn tambin la consideracin de locales aquellas
partes de un edificio que sean susceptibles de aprovechamiento independiente
por tener salida a un elemento comn de aqul o a la va pblica.
Artculo 2
Esta Ley ser de aplicacin:
a) A las comunidades de propietarios constituidas con arreglo a lo dispuesto en
el artculo 5.
b) A las comunidades que renan los requisitos establecidos en el artculo 396
del Cdigo Civil y no hubiesen otorgado el ttulo constitutivo de la propiedad
horizontal.

Estas comunidades se regirn, en todo caso, por las disposiciones de esta Ley
en lo relativo al rgimen jurdico de la propiedad, de sus partes privativas y
elementos comunes, as como en cuanto a los derechos y obligaciones
recprocas de los comuneros.
c) A los complejos inmobiliarios privados, en los trminos establecidos en esta
Ley.
CAPITULO II: DEL REGIMEN DE LA PROPIEDAD POR PISOS
Artculo 3
En el rgimen de propiedad establecido en el artculo trescientos noventa y seis
del Cdigo civil corresponde al dueo de cada piso o local:
a) El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio
suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente,
con los elementos arquitectnicos e instalaciones de todas clases, aparentes o
no, que estn comprendidos dentro de sus lmites y sirvan exclusivamente al
propietario, as como el de los anejos que expresamente hayan sido sealados
en el ttulo, aunque se hallen fuera del espacio delimitado.
b) La copropiedad, con los dems dueos de pisos o locales, de los restantes
elementos, pertenencias y servicios comunes.
A cada piso o local se atribuir una cuota de participacin con relacin al total
del valor del inmueble y referida a centsimas del mismo. Dicha cuota servir
de mdulo para determinar la participacin en las cargas y beneficios por razn
de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada piso o local no alterarn
la cuota atribuida, que slo podr variarse por acuerdo unnime.
Cada propietario puede libremente disponer de su derecho, sin poder separar
los elementos que lo integran y sin que la transmisin del disfrute afecte a las
obligaciones derivadas de este rgimen de propiedad.
Artculo 4
La accin de divisin no proceder para hacer cesar la situacin que regula
esta Ley. Slo podr ejercitarse por cada propietario proindiviso sobre un piso o
local determinado, circunscrita al mismo, y siempre que la proindivisin no haya
sido establecida de intento para el servicio o utilidad comn de todos los
propietarios.
Artculo 5
El ttulo constitutivo de la propiedad por pisos o locales describir, adems del
inmueble en su conjunto, cada uno de aquellos al que se asignara nmero
correlativo. La descripcin del inmueble habr de expresar las circunstancias
exigidas en la legislacin hipotecaria, y los servicios e instalaciones con que

cuente el mismo. La de cada piso o local expresar su extensin, linderos,

planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o stano.
En el mismo ttulo se fijar la cuota de participacin que corresponde a cada
piso o local, determinada por el propietario nico del edificio al iniciar su venta
por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o
resolucin judicial. Para su fijacin se tomar como base la superficie til de
cada piso o local en relacin con el total del inmueble, su emplazamiento
interior o exterior, su situacin y el uso que se presuma racionalmente que va a
efectuarse de los servicios o elementos comunes.
El ttulo podr contener, adems, reglas de constitucin y ejercicio del derecho
y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso o destino del edificio,
sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administracin
y gobierno, seguros, conservacin y reparaciones, formando un estatuto
privativo que no perjudicar a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la
Propiedad.
En cualquier modificacin del ttulo, y a salvo lo que se dispone sobre validez
de acuerdos, se observarn los mismos requisitos que para la constitucin.
Artculo 6
Para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilizacin de los
servicios y cosas comunes, y dentro de los lmites establecidos por la Ley y los
estatutos, el conjunto de propietarios podr fijar normas de rgimen interior que
obligarn tambin a todo titular mientras no sean modificadas en la forma
prevista para tomar acuerdos sobre la administracin.
Artculo 7
1. El propietario de cada piso o local podr modificar los elementos
arquitectnicos, instalaciones o servicios de aqul cuando no menoscabe o
altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuracin o estado
exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta
de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.
En el resto del inmueble no podr realizar alteracin alguna y si advirtiere la
necesidad de reparaciones urgentes deber comunicarlo sin dilacin al
Administrador.
2. Al propietario y al ocupante del piso o local no les est permitido desarrollar
en l o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que
resulten daosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales
sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilcitas.
El Presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualesquiera de los
propietarios u ocupantes, requerir a quien realice las actividades prohibidas
por este apartado la inmediata cesacin de las mismas, bajo apercibimiento de
iniciar las acciones judiciales procedentes.

Si el infractor persistiere en su conducta el Presidente, previa autorizacin de la

Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podr entablar contra
l accin de cesacin que, en lo no previsto expresamente por este artculo, se
sustanciar a travs del juicio ordinario.
Presentada la demanda, acompaada de la acreditacin del requerimiento
fehaciente al infractor y de la certificacin del acuerdo adoptado por la Junta de
propietarios, el Juez podr acordar con carcter cautelar la cesacin inmediata
de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de
desobediencia. Podr adoptar, asimismo, cuantas medidas cautelares fueran
precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesacin. La demanda
habr de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la
vivienda o local.
Si la sentencia fuese estimatoria, podr disponer, adems de la cesacin
definitiva de la actividad prohibida y la indemnizacin de daos y perjuicios que
proceda, la privacin del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no
superior a tres aos, en funcin de la gravedad de la infraccin y de los
perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la
sentencia podr declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos
relativos a la vivienda o local, as como su inmediato lanzamiento.
Artculo 8
Los pisos o locales y sus anejos podrn ser objeto de divisin material, para
formar otros ms reducidos e independientes, y aumentados por agregacin de
otros colindantes del mismo edificio, o disminuidos por segregacin de alguna
parte.
En tales casos se requerir, adems del consentimiento de los titulares
afectados, la aprobacin de la junta de propietarios, a la que incumbe la fijacin
de las nuevas cuotas de participacin para los pisos reformados con sujecin a
lo dispuesto en el artculo quinto, sin alteracin de las cuotas de los restantes.
Artculo 9
1. Son obligaciones de cada propietario:
a) Respetar las instalaciones generales de la comunidad y dems elementos
comunes, ya sean de uso general o privativo de cualesquiera de los
propietarios, estn o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado
de los mismos y evitando en todo momento que se causen daos o
desperfectos.
b) Mantener en buen estado de conservacin su propio piso o local e
instalaciones privativas, en trminos que no perjudiquen a la comunidad o a los
otros propietarios, resarciendo los daos que ocasione por su descuido o el de
las personas por quienes deba responder.

c) Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del

inmueble y permitir en l las servidumbres imprescindibles requeridas para la
creacin de servicios comunes de inters general acordados conforme a lo
establecido en el artculo 17, teniendo derecho a que la comunidad le resarza
de los daos y perjuicios ocasionados.
d) Permitir la entrada en su piso o local a los efectos prevenidos en los tres
apartados anteriores.
e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participacin fijada en el ttulo o a lo
especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado
sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no
sean susceptibles de individualizacin.
Los crditos a favor de la comunidad derivados de la obligacin de contribuir al
sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas
imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y al ao natural
inmediatamente anterior tienen la condicin de preferentes a efectos del
artculo 1.923 del Cdigo Civil y preceden, para su satisfaccin, a los
enumerados en los apartados 3. o , 4. o y 5. o de dicho precepto, sin perjuicio
de la preferencia establecida a favor de los crditos salariales en el Estatuto de
los Trabajadores.
El adquirente de una vivienda o local en rgimen de propiedad horizontal,
incluso con ttulo inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio
inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de
propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores
titulares hasta el lmite de los que resulten imputables a la parte vencida de la
anualidad en la cual tenga lugar la adquisicin y al ao natural inmediatamente
anterior. El piso o local estar legalmente afecto al cumplimiento de esta
obligacin.
En el instrumento pblico mediante el que se transmita, por cualquier ttulo, la
vivienda o local el transmitente deber declarar hallarse al corriente en el pago
de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que
adeude. El transmitente deber aportar en este momento certificacin sobre el
estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaracin, sin la cual
no podr autorizarse el otorgamiento del documento pblico, salvo que fuese
expresamente exonerado de esta obligacin por el adquirente. La certificacin
ser emitida en el plazo mximo de siete das naturales desde su solicitud por
quien ejerza las funciones de Secretario, con el visto bueno del Presidente,
quienes respondern, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los
datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en
su emisin.
f) Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participacin, a la dotacin
del fondo de reserva que existir en la comunidad de propietarios para atender
las obras de conservacin y reparacin de la finca.

El fondo de reserva, cuya titularidad corresponde a todos los efectos a la

comunidad, estar dotado con una cantidad que en ningn caso podr ser
inferior al 5 por 100 de su ltimo presupuesto ordinario.
Con cargo al fondo de reserva la comunidad podr suscribir un contrato de
seguro que cubra los daos causados en la finca o bien concluir un contrato de
mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones generales.
g) Observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus relaciones con
los dems titulares y responder ante stos de las infracciones cometidas y de
los daos causados.
h) Comunicar a quien ejerza las funciones de Secretario de la comunidad, por
cualquier medio que permita tener constancia de su recepcin, el domicilio en
Espaa a efectos de citaciones y notificaciones de toda ndole relacionadas con
la comunidad. En defecto de esta comunicacin se tendr por domicilio para
citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad,
surtiendo plenos efectos jurdicos las entregadas al ocupante del mismo.
Si intentada una citacin o notificacin al propietario fuese imposible practicarla
en el lugar prevenido en el prrafo anterior, se entender realizada mediante la
colocacin de la comunicacin correspondiente en el tabln de anuncios de la
comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia
expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de
notificacin, firmada por quien ejerza las funciones de Secretario de la
comunidad, con el visto bueno del Presidente. La notificacin practicada de
esta forma producir plenos efectos jurdicos en el plazo de tres das naturales.
i) Comunicar a quien ejerza las funciones de Secretario de la comunidad, por
cualquier medio que permita tener constancia de su recepcin, el cambio de
titularidad de la vivienda o local.
Quien incumpliere esta obligacin seguir respondiendo de las deudas con la
comunidad devengadas con posterioridad a la transmisin de forma solidaria
con el nuevo titular, sin perjuicio del derecho de aqul a repetir sobre ste.
Lo dispuesto en el prrafo anterior no ser de aplicacin cuando cualesquiera
de los rganos de gobierno establecidos en el artculo 13 haya tenido
conocimiento del cambio de titularidad de la vivienda o local por cualquier otro
medio o por actos concluyentes del nuevo propietario, o bien cuando dicha
transmisin resulte notoria.
2. Para la aplicacin de las reglas del apartado anterior se reputarn generales
los gastos que no sean imputables a uno o a varios pisos o locales, sin que la
no utilizacin de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones
correspondientes, sin perjuicio de lo establecido en el artculo 11.2 de esta Ley.
Artculo 10

1. Ser obligacin de la comunidad la realizacin de las obras necesarias para

el adecuado sostenimiento y conservacin del inmueble y de sus servicios, de
modo que rena las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad,
habitabilidad, accesibilidad y seguridad.
2. Asimismo, la comunidad, a instancia de los propietarios en cuya vivienda
vivan, trabajen o presten sus servicios altruistas o voluntarios personas con
discapacidad, o mayores de setenta aos, vendr obligada a realizar las obras
de accesibilidad que sean necesarias para un uso adecuado a su discapacidad
de los elementos comunes, o para la instalacin de dispositivos mecnicos y
electrnicos que favorezcan su comunicacin con el exterior, cuyo importe total
no exceda de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes.
3. Los propietarios que se opongan o demoren injustificadamente la ejecucin
de las rdenes dictadas por la autoridad competente respondern
individualmente de las sanciones que puedan imponerse en va administrativa.
4. En caso de discrepancia sobre la naturaleza de las obras a realizar resolver
lo procedente la junta de propietarios. Tambin podrn los interesados solicitar
arbitraje o dictamen tcnico en los trminos establecidos en la ley.
5. Al pago de los gastos derivados de la realizacin de las obras de
conservacin y accesibilidad a que se refiere el presente artculo estar afecto
el piso o local en los mismos trminos y condiciones que los establecidos en el
artculo 9 para los gastos generales.
Artculo 11
1. Ningn propietario podr exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no
requeridos para la adecuada conservacin, habitabilidad, seguridad y
accesibilidad del inmueble, segn su naturaleza y caractersticas.
2. Cuando se adopten vlidamente acuerdos para realizar innovaciones no
exigibles a tenor del apartado anterior y cuya cuota de instalacin exceda del
importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no
resultar obligado, ni se modificar su cuota, incluso en el caso de que no
pueda privrsele de la mejora o ventaja.
Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la
innovacin, habr de abonar su cuota en los gastos de realizacin y
mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicacin del
correspondiente inters legal.
3. Cuando se adopten vlidamente acuerdos para la realizacin de obras de
accesibilidad, la comunidad quedara obligada al pago de los gastos aun
cuando su importe exceda de tres mensualidades ordinarias de gastos
comunes.

4. Las innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y
disfrute de un propietario requerirn, en todo caso, el consentimiento expreso
de ste.
5. Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el
inmueble sern a cargo de quien sea propietario en el momento de la
exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras.
Artculo 12
La construccin de nuevas plantas y cualquier otra alteracin de la estructura o
fbrica del edificio o de las cosas comunes afectan al ttulo constitutivo y deben
someterse al rgimen establecido para las modificaciones del mismo. El
acuerdo que se adopte fijar la naturaleza de la modificacin, las alteraciones
que origine en la descripcin de la finca y de los pisos o locales, la variacin de
cuotas y el titular o titulares de los nuevos locales o pisos.
Artculo 13
1. Los rganos de gobierno de la comunidad son los siguientes:
a) La Junta de propietarios.
b) El Presidente y, en su caso, los Vicepresidentes.
c) El Secretario.
d) El Administrador.
En los estatutos, o por acuerdo mayoritario de la Junta de propietarios, podrn
establecerse otros rganos de gobierno de la comunidad, sin que ello pueda
suponer menoscabo alguno de las funciones y responsabilidades frente a
terceros que esta Ley atribuye a los anteriores.
2. El Presidente ser nombrado, entre los propietarios, mediante eleccin o,
subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. El nombramiento ser
obligatorio, si bien el propietario designado podr solicitar su relevo al Juez
dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que le
asistan para ello. El Juez, a travs del procedimiento establecido en el artculo
17.3 resolver de plano lo procedente, designando en la misma resolucin al
propietario que hubiera de sustituir, en su caso, al Presidente en el cargo hasta
que se proceda a una nueva designacin en el plazo que se determine en la
resolucin judicial.
Igualmente podr acudirse al Juez cuando, por cualquier causa, fuese
imposible para la Junta designar Presidente de la comunidad.
3. El Presidente ostentar legalmente la representacin de la comunidad, en
juicio y fuera de l, en todos los asuntos que la afecten.

4. La existencia de Vicepresidentes ser facultativa. Su nombramiento se

realizar por el mismo procedimiento que el establecido para la designacin del
Presidente.
Corresponde al Vicepresidente, o a los Vicepresidentes por su orden, sustituir
al Presidente en los casos de ausencia, vacante o imposibilidad de ste, as
como asistirlo en el ejercicio de sus funciones en los trminos que establezca la
Junta de propietarios.
5. Las funciones del Secretario y del Administrador sern ejercidas por el
Presidente de la comunidad, salvo que los estatutos, o la Junta de propietarios
por acuerdo mayoritario, dispongan la provisin de dichos cargos
separadamente de la presidencia.
6. Los cargos de Secretario y Administrador podrn acumularse en una misma
persona o bien nombrarse independientemente.
El cargo de Administrador y, en su caso, el de Secretario- Administrador podr
ser ejercido por cualquier propietario, as como por personas fsicas con
cualificacin profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas
funciones. Tambin podr recaer en corporaciones y otras personas jurdicas
en los trminos establecidos en el ordenamiento jurdico.
7. Salvo que los estatutos de la comunidad dispongan lo contrario, el
nombramiento de los rganos de gobierno se har por el plazo de un ao.
Los designados podrn ser removidos de su cargo antes de la expiracin del
mandato por acuerdo de la Junta de propietarios, convocada en sesin
extraordinaria.
8. Cuando el nmero de propietarios de viviendas o locales en un edificio no
exceda de cuatro podrn acogerse al rgimen de administracin del artculo
398 del Cdigo Civil, si expresamente lo establecen los estatutos.
Artculo 14
Corresponde a la Junta de propietarios:
a) Nombrar y remover a las personas que ejerzan los cargos mencionados en
el artculo anterior y resolver las reclamaciones que los titulares de los pisos o
locales formulen contra la actuacin de aqullos.
b) Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas
correspondientes.
c) Aprobar los presupuestos y la ejecucin de todas las obras de reparacin de
la finca, sean ordinarias o extraordinarias, y ser informada de las medidas
urgentes adoptadas por el Administrador de conformidad con lo dispuesto en el
artculo 20.c.

d) Aprobar o reformar los estatutos y determinar las normas de rgimen interior.

e) Conocer y decidir en los dems asuntos de inters general para la
comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor
servicio comn.
Artculo 15
1. La asistencia a la Junta de propietarios ser personal o por representacin
legal o voluntaria, bastando para acreditar sta un escrito firmado por el
propietario.
Si algn piso o local perteneciese pro indiviso a diferentes propietarios stos
nombrarn un representante para asistir y votar en las juntas.
Si la vivienda o local se hallare en usufructo, la asistencia y el voto
corresponder al nudo propietario, quien, salvo manifestacin en contrario, se
entender representado por el usufructuario, debiendo ser expresa la
delegacin cuando se trate de los acuerdos a que se refiere la regla primera del
artculo 17 o de obras extraordinarias y de mejora.
2. Los propietarios que en el momento de iniciarse la Junta no se encontrasen
al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad y no
hubiesen impugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignacin
judicial o notarial de la suma adeudada, podrn participar en sus deliberaciones
si bien no tendrn derecho de voto. El acta de la Junta reflejar los propietarios
privados del derecho de voto, cuya persona y cuota de participacin en la
comunidad no ser computada a efectos de alcanzar las mayoras exigidas en
esta Ley.
Artculo 16
1. La Junta de propietarios se reunir, por lo menos, una vez al ao para
aprobar los presupuestos y cuentas y en las dems ocasiones que lo considere
conveniente el Presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un
nmero de stos que representen, al menos, el 25 por 100 de las cuotas de
participacin.
2. La convocatoria de las juntas la har el Presidente y, en su defecto, los
promotores de la reunin, con indicacin de los asuntos a tratar, el lugar, da y
hora en que se celebrar en primera o, en su caso, en segunda convocatoria,
practicndose las citaciones en la forma establecida en el artculo 9. La
convocatoria contendr una relacin de los propietarios que no estn al
corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertir de la
privacin del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el artculo
15.2.
Cualquier propietario podr pedir que la Junta de propietarios estudie y se
pronuncie sobre cualquier tema de inters para la comunidad; a tal efecto
dirigir escrito, en el que especifique claramente los asuntos que pide sean

tratados, al Presidente, el cual los incluir en el orden del da de la siguiente

Junta que se celebre.
Si a la reunin de la Junta no concurriesen, en primera convocatoria, la
mayora de los propietarios que representen, a su vez, la mayora de las cuotas
de participacin, se proceder a una segunda convocatoria de la misma, esta
vez sin sujecin a qurum.
La Junta se reunir en segunda convocatoria en el lugar, da y hora indicados
en la primera citacin, pudiendo celebrarse el mismo da si hubiese transcurrido
media hora desde la anterior. En su defecto ser nuevamente convocada,
conforme a los requisitos establecidos en este artculo, dentro de los ocho das
naturales siguientes a la Junta no celebrada, cursndose en este caso las
citaciones con una antelacin mnima de tres das.
3. La citacin para la Junta ordinaria anual se har, cuando menos, con seis
das de antelacin, y para las extraordinarias, con la que sea posible para que
pueda llegar a conocimiento de todos los interesados. La Junta podr reunirse
vlidamente aun sin la convocatoria del Presidente, siempre que concurran la
totalidad de los propietarios y as lo decidan.
Artculo 17
Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarn a las siguientes normas:
1 La unanimidad slo ser exigible para la validez de los acuerdos que
impliquen la aprobacin o modificacin de las reglas contenidas en el ttulo
constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad.
El establecimiento o supresin de los servicios de ascensor, portera,
conserjera, vigilancia u otros servicios comunes de inters general, incluso
cuando supongan la modificacin del ttulo constitutivo o de los estatutos,
requerir el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios
que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de
participacin. El arrendamiento de elementos comunes que no tenga asignado
un uso especfico en el inmueble requerir igualmente el voto favorable de las
tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las
tres quintas partes de las cuotas de participacin, as como el consentimiento
del propietario directamente afectado, si lo hubiere.
Sin perjuicio de lo dispuesto en los artculos 10 y 11 de esta ley, la realizacin
de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por
finalidad la supresin de barreras arquitectnicas que dificulten el acceso o
movilidad de personas con minusvala, incluso cuando impliquen la
modificacin del ttulo constitutivo, o de los estatutos, requerir el voto
favorable de la mayora de los propietarios que, a su vez, representen la
mayora de las cuotas de participacin.
A los efectos establecidos en los prrafos anteriores de esta norma, se
computarn como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la

Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado
por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artculo 9, no
manifiesten su discrepancia por comunicacin a quien ejerza las funciones de
secretario de la comunidad en el plazo de 30 das naturales, por cualquier
medio que permita tener constancia de la recepcin.
Los acuerdos vlidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en esta norma
obligan a todos los propietarios.
2. La instalacin de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios
de telecomunicacin regulados en el Real Decreto-ley 1/1998, de 27 de
febrero, o la adaptacin de los existentes, as como la instalacin de sistemas,
comunes o privativos, de aprovechamiento de la energa solar, o bien de las
infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energticos
colectivos, podr ser acordada, a peticin de cualquier propietario, por un tercio
de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las
cuotas de participacin.
La comunidad no podr repercutir el coste de la instalacin o adaptacin de
dichas infraestructuras comunes, ni los derivados de su conservacin y
mantenimiento posterior, sobre aquellos propietarios que no hubieren votado
expresamente en la Junta a favor del acuerdo. No obstante, si con
posterioridad solicitasen el acceso a los servicios de telecomunicaciones o a
los suministros energticos, y ello requiera aprovechar las nuevas
infraestructuras o las adaptaciones realizadas en las preexistentes, podr
autorizrseles siempre que abonen el importe que les hubiera correspondido,
debidamente actualizado, aplicando el correspondiente inters legal.
Sin perjuicio de lo establecido anteriormente respecto a los gastos de
conservacin y mantenimiento, la nueva infraestructura instalada tendr la
consideracin, a los efectos establecidos en esta Ley, de elemento comn.
3. Para la validez de los dems acuerdos bastar el voto de la mayora del
total de los propietarios que, a su vez, representen la mayora de las cuotas de
participacin.
En segunda convocatoria sern vlidos los acuerdos adoptados por la mayora
de los asistentes, siempre que sta represente, a su vez, ms de la mitad del
valor de las cuotas de los presentes.
Cuando la mayora no se pudiere lograr por los procedimientos establecidos en
los prrafos anteriores, el Juez, a instancia de parte deducida en el mes
siguiente a la fecha de la segunda junta, y oyendo en comparecencia los
contradictores previamente citados, resolver en equidad lo que proceda dentro
de veinte das, contados desde la peticin, haciendo pronunciamiento sobre el
pago de costas.
Artculo 18

1. Los acuerdos de la Junta de propietarios sern impugnables ante los

Tribunales, de conformidad con lo establecido en la legislacin procesal
general, en los siguientes supuestos:
a) Cuando sean contrarios a la Ley o a los estatutos de la comunidad de
propietarios.
b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia
comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
c) Cuando supongan un grave perjuicio para algn propietario que no tenga
obligacin jurdica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.
2. Estarn legitimados para la impugnacin de estos acuerdos los propietarios
que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y
los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Para
impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deber estar al corriente en el
pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder
previamente a la consignacin judicial de las mismas. Esta regla no ser de
aplicacin para la impugnacin de los acuerdos de la Junta relativos al
establecimiento o alteracin de las cuotas de participacin a que se refiere el
artculo 9 entre los propietarios.
3. La accin caducar a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de
propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la Ley o a los estatutos, en
cuyo caso la accin caducar al ao. Para los propietarios ausentes dicho
plazo se computar a partir de la comunicacin del acuerdo conforme al
procedimiento establecido en el artculo 9.
4. La impugnacin de los acuerdos de la Junta no suspender su ejecucin,
salvo que el Juez as lo disponga, con carcter cautelar, a solicitud del
demandante oda la comunidad de propietarios.
Artculo 19
1. Los acuerdos de la Junta de propietarios se reflejarn en un libro de actas
diligenciado por el Registrador de la Propiedad en la forma que
reglamentariamente se disponga.
2. El acta de cada reunin de la Junta de propietarios deber expresar, al
menos, las siguientes circunstancias:
a) La fecha y el lugar de celebracin.
b) El autor de la convocatoria y, en su caso, los propietarios que la hubiesen
promovido.
c) Su carcter ordinario o extraordinario y la indicacin sobre su celebracin en
primera o segunda convocatoria.

d) Relacin de todos los asistentes y sus respectivos cargos, as como de los

propietarios representados, con indicacin, en todo caso, de sus cuotas de
participacin.
e) El orden del da de la reunin.
f) Los acuerdos adoptados, con indicacin, en caso de que ello fuera relevante
para la validez del acuerdo, de los nombres de los propietarios que hubieren
votado a favor y en contra de los mismos, as como de las cuotas de
participacin que, respectivamente, representen.
3. El acta deber cerrarse con las firmas del Presidente y del Secretario al
terminar la reunin o dentro de los diez das naturales siguientes. Desde su
cierre los acuerdos sern ejecutivos, salvo que la Ley previere lo contrario.
El acta de las reuniones se remitir a los propietarios de acuerdo con el
procedimiento establecido en el artculo 9.
Sern subsanables los defectos o errores del acta siempre que la misma
exprese inequvocamente la fecha y lugar de celebracin, los propietarios
asistentes, presentes o representados, y los acuerdos adoptados, con
indicacin de los votos a favor y en contra, as como las cuotas de participacin
que respectivamente, supongan y se encuentre firmada por el Presidente y el
Secretario. Dicha subsanacin deber efectuarse antes de la siguiente reunin
de la Junta de propietarios, que deber ratificar la subsanacin.
4. El Secretario custodiar los libros de actas de la Junta de propietarios.
Asimismo, deber conservar, durante el plazo de cinco aos, las convocatorias,
comunicaciones, apoderamientos y dems documentos relevantes de las
reuniones.
Artculo 20
Corresponde al Administrador:
a) Velar por el buen rgimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a
estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.
b) Preparar con la debida antelacin y someter a la Junta el plan de gastos
previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.
c) Atender a la conservacin y entretenimiento de la casa, disponiendo las
reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de
ellas al Presidente o, en su caso, a los propietarios.
d) Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y
realizar los cobros que sean procedentes.
e) Actuar, en su caso, como Secretario de la Junta y custodiar a disposicin de
los titulares la documentacin de la comunidad.

f) Todas las dems atribuciones que se confieran por la Junta.

Artculo 21
1. Las obligaciones a que se refieren los apartados e) y f) del artculo 9 debern
cumplirse por el propietario de la vivienda o local en el tiempo y forma
determinados por la Junta. En caso contrario, el presidente o el administrador,
si as lo acordase la junta de propietarios, podr exigirlo judicialmente a travs
del proceso monitorio.
2. La utilizacin del procedimiento monitorio requerir la previa certificacin del
acuerdo de la Junta aprobando la liquidacin de la deuda con la comunidad de
propietarios por quien acte como secretario de la misma, con el visto bueno
del presidente, siempre que tal acuerdo haya sido notificado a los propietarios
afectados en la forma establecida en el artculo 9.
3. A la cantidad que se reclame en virtud de lo dispuesto en el apartado anterior
podr aadirse la derivada de los gastos del requerimiento previo de pago,
siempre que conste documentalmente la realizacin de ste, y se acompae a
la solicitud el justificante de tales gastos.
4. Cuando el propietario anterior de la vivienda o local deba responder
solidariamente del pago de la deuda, podr dirigirse contra l la peticin inicial,
sin perjuicio de su derecho a repetir contra el actual propietario. Asimismo se
podr dirigir la reclamacin contra el titular registral, que gozar del mismo
derecho mencionado anteriormente. En todos estos casos, la peticin inicial
podr formularse contra cualquiera de los obligados o contra todos ellos
conjuntamente.
5. Cuando el deudor se oponga a la peticin inicial del proceso monitorio, el
acreedor podr solicitar el embargo preventivo de bienes suficientes de aqul,
para hacer frente a la cantidad reclamada, los intereses y las costas. El tribunal
acordar, en todo caso, el embargo preventivo sin necesidad de que el
acreedor preste caucin. No obstante, el deudor podr enervar el embargo
prestando aval bancario por la cuanta por la que hubiese sido decretado.
6. Cuando en la solicitud inicial del proceso monitorio se utilizaren los servicios
profesionales de abogado y procurador para reclamar las cantidades debidas a
la Comunidad, el deudor deber pagar, con sujecin en todo caso a los lmites
establecidos en el apartado tercero del artculo 394 de la Ley de Enjuiciamiento
Civil, los honorarios y derechos que devenguen ambos por su intervencin,
tanto si aqul atendiere el requerimiento de pago como si no compareciere ante
el tribunal. En los casos en que exista oposicin, se seguirn las reglas
generales en materia de costas, aunque si el acreedor obtuviere una sentencia
totalmente favorable a su pretensin, se debern incluir en ellas los honorarios
del abogado y los derechos del procurador derivados de su intervencin,
aunque no hubiera sido preceptiva.
Artculo 22

1. La comunidad de propietarios responder de sus deudas frente a terceros

con todos los fondos y crditos a su favor. Subsidiariamente y previo
requerimiento de pago al propietario respectivo, el acreedor podr dirigirse
contra cada propietario que hubiese sido parte en el correspondiente proceso
por la cuota que le corresponda en el importe insatisfecho.
2. Cualquier propietario podr oponerse a la ejecucin si acredita que se
encuentra al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la
comunidad en el momento de formularse el requerimiento a que se refiere el
apartado anterior.
Si el deudor pagase en el acto de requerimiento, sern de su cargo las costas
causadas hasta ese momento en la parte proporcional que le corresponda.
Artculo 23
El rgimen de propiedad horizontal se extingue:
1. Por la destruccin del edificio, salvo pacto en contrario. Se estimar
producida aqulla cuando el coste de la reconstruccin exceda del cincuenta
por ciento del valor de la finca al tiempo de ocurrir el siniestro, a menos que el
exceso de dicho coste est cubierto por un seguro.
2. Por conversin en propiedad o copropiedad ordinarias.
CAPITULO III: DEL REGIMEN DE LOS COMPLEJOS INMOBILIARIOS
PRIVADOS
Artculo 24
1. El rgimen especial de propiedad establecido en el artculo 396 del Cdigo
Civil ser aplicable a aquellos complejos inmobiliarios privados que renan los
siguientes requisitos:
a) Estar integrados por dos o ms edificaciones o parcelas independientes
entre s cuyo destino principal sea la vivienda o locales.
b) Participar los titulares de estos inmuebles, o de las viviendas o locales en
que se encuentren divididos horizontalmente, con carcter inherente a dicho
derecho, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios,
viales, instalaciones o servicios.
2. Los complejos inmobiliarios privados a que se refiere el apartado anterior
podrn:
a) Constituirse en una sola comunidad de propietarios a travs de cualesquiera
de los procedimientos establecidos en el prrafo segundo del artculo 5. En
este caso quedarn sometidos a las disposiciones de esta Ley, que les
resultarn ntegramente de aplicacin.

b) Constituirse en una agrupacin de comunidades de propietarios. A tal efecto,

se requerir que el ttulo constitutivo de la nueva comunidad agrupada sea
otorgado por el propietario nico del complejo o por los Presidentes de todas
las comunidades llamadas a integrar aqulla, previamente autorizadas por
acuerdo mayoritario de sus respectivas juntas de propietarios. El ttulo
constitutivo contendr la descripcin del complejo inmobiliario en su conjunto y
de los elementos, viales, instalaciones y servicios comunes. Asimismo, fijar la
cuota de participacin de cada una de las comunidades integradas, las cuales
respondern conjuntamente de su obligacin de contribuir al sostenimiento de
los gastos generales de la comunidad agrupada. El ttulo y los estatutos de la
comunidad agrupada sern inscribibles en el Registro de la Propiedad.
3. La agrupacin de comunidades a que se refiere el apartado anterior gozar,
a todos los efectos, de la misma situacin jurdica que las comunidades de
propietarios y se regir por las disposiciones de esta Ley, con las siguientes
especialidades:
a) La Junta de propietarios estar compuesta, salvo acuerdo en contrario, por
los Presidentes de las comunidades integradas en la agrupacin, los cuales
ostentarn la representacin del conjunto de los propietarios de cada
comunidad.
b) La adopcin de acuerdos para los que la Ley requiera mayoras cualificadas
exigir, en todo caso, la previa obtencin de la mayora de que se trate en cada
una de las juntas de propietarios de las comunidades que integran la
agrupacin.
c) Salvo acuerdo en contrario de la Junta no ser aplicable a la comunidad
agrupada lo dispuesto en el artculo 9 de esta Ley sobre el fondo de reserva.
La competencia de los rganos de gobierno de la comunidad agrupada
nicamente se extiende a los elementos inmobiliarios, viales, instalaciones y
servicios comunes. Sus acuerdos no podrn menoscabar en ningn caso las
facultades que corresponden a los rganos de gobierno de las comunidades de
propietarios integradas en la agrupacin de comunidades.
4. A los complejos inmobiliarios privados que no adopten ninguna de las formas
jurdicas sealadas en el apartado 2 les sern aplicables, supletoriamente
respecto de los pactos que establezcan entre s los copropietarios, las
disposiciones de esta Ley con las mismas especialidades sealadas en el
apartado anterior.
DISPOSICION ADICIONAL PRIMERA
1. Sin perjuicio de las disposiciones que en uso de sus competencias adopten
las Comunidades Autnomas, la constitucin del fondo de reserva regulado en
el artculo 9.1.f se ajustar a las siguientes reglas:
a) El fondo deber constituirse en el momento de aprobarse por la Junta de
propietarios el presupuesto ordinario de la comunidad correspondiente al

ejercicio anual inmediatamente posterior a la entrada en vigor de la presente

disposicin.
Las nuevas comunidades de propietarios constituirn el fondo de reserva al
aprobar su primer presupuesto ordinario.
b) En el momento de su constitucin el fondo estar dotado con una cantidad
no inferior al 2,5 por 100 del presupuesto ordinario de la comunidad. A tal
efecto, los propietarios debern efectuar previamente las aportaciones
necesarias en funcin de su respectiva cuota de participacin.
c) Al aprobarse el presupuesto ordinario correspondiente al ejercicio anual
inmediatamente posterior a aquel en que se constituya el fondo de reserva, la
dotacin del mismo deber alcanzar la cuanta mnima establecida en el
artculo 9.
2. La dotacin del fondo de reserva no podr ser inferior, en ningn momento
del ejercicio presupuestario, al mnimo legal establecido.
Las cantidades detradas del fondo durante el ejercicio presupuestario para
atender los gastos de conservacin y reparacin de la finca permitidos por la
presente Ley se computarn como parte integrante del mismo a efectos del
clculo de su cuanta mnima.
Al inicio del siguiente ejercicio presupuestario se efectuarn las aportaciones
necesarias para cubrir las cantidades detradas del fondo de reserva conforme
a lo sealado en el prrafo anterior.
DISPOSICION ADICIONAL SEGUNDA
Modificacin del Artculo 396 del Cdigo Civil
1. El artculo 396 del Cdigo Civil quedar redactado en los siguientes
trminos:
Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles
de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento
comn de aqul o a la va pblica podrn ser objeto de propiedad separada,
que llevar inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes
del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales
como el suelo, vuelo, cimentaciones, cubiertas; elementos estructurales y entre
ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los
revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su
imagen o configuracin, los elementos de cierre que las conforman y sus
revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porteras, corredores, pasos,
muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depsitos,
contadores, telefonas o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso
aquellos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones,
conducciones y canalizaciones para el desage y para el suministro de agua,
gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energa solar; las de

agua caliente sanitaria, calefaccin, aire acondicionado, ventilacin o

evacuacin de humos; las de deteccin y prevencin de incendios; las de
portero electrnico y otras de seguridad del edificio, as como las de antenas
colectivas y dems instalaciones para los servicios audiovisuales o de
telecomunicacin, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las
servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurdicos que por su
naturaleza o destino resulten indivisibles.
Las partes en copropiedad no son en ningn caso susceptibles de divisin y
slo podrn ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte
determinada privativa de la que son anejo inseparable.
En caso de enajenacin de un piso o local, los dueos de los dems, por este
solo ttulo, no tendrn derecho de tanteo ni de retracto.
Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en
lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados.
2. Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado anterior, las modificaciones
introducidas en el Cdigo Civil y en la Ley Hipotecaria por los artculos 1 y 2 de
la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, permanecen en
vigor con su redaccin actual.
DISPOSICION TRANSITORIA UNICA
Las normas contenidas en el artculo 21 de la Ley sobre Propiedad Horizontal,
conforme a la nueva redaccin dada a dicho precepto por la presente Ley, no
sern aplicables a los procesos judiciales ya iniciados de acuerdo con la
legislacin anteriormente vigente, los cuales continuarn tramitndose con
arreglo a sta hasta su conclusin.
DISPOSICION FINAL UNICA
1. Quedan derogadas cuantas disposiciones generales se opongan a lo
establecido en la presente Ley. Asimismo, quedan sin efecto las clusulas
contenidas en los estatutos de las comunidades de propietarios que resulten
contrarias o incompatibles con esta Ley.
2. Los estatutos de las comunidades de propietarios se adaptarn, en el plazo
de un ao, a lo dispuesto en la presente Ley.

Derecho Real de Propiedad

Aplicando la definicin del derecho real a la propiedad, diremos que esta se
manifiesta en el poder jurdico que una persona ejerce en forma directa e
inmediata sobre una cosa para aprovecharla totalmente en sentido jurdico,
siendo oponible este poder a un sujeto pasivo universal, por virtud de una
relacin
que
se
origina
entre
el
titular
y
dicho
sujeto.
La propiedad es el derecho en virtud del cual una cosa se encuentra sometida
de una manera absoluta y exclusiva a la accin y voluntad de una persona.
Comparemos el derecho real con la propiedad:
a. La propiedad es un poder jurdico que se ejerce en forma directa
e inmediata; todo el derecho real tambin es un poder jurdico que
se ejerce en forma directa e inmediata.
b. En la propiedad este poder jurdico se ejerce sobre una cosa, es
decir, sobre un bien corporal. No hay propiedad sobre bienes
incorporales.
c. El derecho de propiedad implica un poder jurdico directo sobre la
cosa para aprovecharla totalmente. El poder jurdico total significa
que se tiene la posibilidad normativa de ejecutar todos los actos
de dominio o de administracin, es decir, se trata de un
aprovechamiento jurdico y no econmico.
d. El derecho de propiedad implica una relacin jurdica entre el
propietario o sujeto, y un sujeto pasivo universal. El sujeto pasivo
universal queda constituido por el conjunto de personas que de
manera permanente o transitoria integran una comunidad jurdica,
pues se requiere siempre un dato especial (proximidad material)
para que exista la oponibilidad del derecho de propiedad a los
terceros y la posibilidad fsica de su violacin.

Copropiedad
y
propiedad
en
condominio
Copropiedad. Hay copropiedad cuando una cosa o un derecho patrimonial
pertenece, pro indiviso, a dos o ms personas. Los copropietarios no tienen
dominio sobre partes determinadas de la cosa, sino un derecho de propiedad
sobre todas y cada una de las partes de la cosa en cierta proporcin, es decir
sobre
parte
alcuota.
Los principios fundamentales que rigen en materia de copropiedad son:
1. Todo acto de dominio, es decir, de disposicin tanto jurdica como material,
solo es valido si se lleva a cabo con el conocimiento unnime de todos los
copropietarios.
2. Los actos de administracin de la cosa objeto de copropiedad se llevarn a
cabo por la mayora de personas y de intereses, y comprenden todos aquellos
actos de conservacin y uso de la cosa sin alterar su forma, sustancia o

destino.
Las formas de la copropiedad pueden clasificarse desde los siguientes puntos
de
vista:
a)Copropiedades voluntarias y forzosas. Existe un principio fundamental en
esta materia: nadie est obligado a permanecer en la indivisin, y en
consecuencia no es valido el pacto por el cual los condueos se obligan
permanentemente a permanecer en dicho estado. Se reconoce en cada
condueo el derecho de pedir la divisin cuando le plazca.
Las copropiedades forzosas son aquellas en que, por la naturaleza de las
cosas, existe una imposibilidad para llegar a la divisin o a la venta de manera
que la ley se ve obligada a reconocer este estado que impone la propia
naturaleza.
b)Copropiedades temporales y permanentes. Toda copropiedad ordinariamente
es temporal, como consecuencia de que es voluntaria. Especialmente puede
ser
permanente
cuando
sea
forzosa.
c)Copropiedades reglamentadas y no reglamentadas. Las reglamentadas son
aquellas formas especiales que han merecido una organizacin del legislador,
tomando en cuenta ciertas caractersticas y conflictos que pueden presentarse,
dada
su
naturaleza.
d)Copropiedades sobre bienes determinados o sobre un patrimonio o
universalidad. Generalmente la copropiedad recae sobre un bien o bienes
determinados; pero existe un caso de copropiedad sobre un patrimonio
integrado con su activo y pasivo; es el caso de la copropiedad hereditaria. Esta
copropiedad sobre un patrimonio tiene la caracterstica especial de comprender
bienes,
derechos
y
obligaciones.
En cuanto a la copropiedad sobre un bien o bienes determinados, que recae
sobre un derecho o una cosa, la parte alcuota se refiere siempre a un valor
positivo y estimable en dinero en el activo del copropietario.
e)Copropiedades por acto entre vivos y por causa de muerte. La copropiedad
que se crea por acto entre vivos puede tener como fuente un contrato, un acto
jurdico unilateral, un hecho jurdico o la misma prescripcin. Ordinariamente la
copropiedad
se
origina
por
un
contrato.
Puede tambin nacer de la prescripcin que tiene caractersticas de hecho y de
acto jurdico. Tambin la copropiedad puede originarse por causa de muerte.
f)Por virtud de un hecho jurdico y por virtud de un acto jurdico. Las que
reconocen como causa un hecho jurdico son las que se originan por
ocupacin, accesin o prescripcin. Las que nacen de un acto jurdico son las
que
se
crean
por
contrato,
o
por
acto
unilateral.
Propiedad en condominio. Condominio es el rgimen jurdico que integra las
modalidades y limitaciones al dominio de un predio o edificacin y la
reglamentacin de su uso y destino, para su aprovechamiento conjunto y
simultaneo.
Los titulares de la propiedad en condominio reciben la denominacin de
condminos. La titularidad puede referirse a un espacio o a un uso y bienes
determinados en forma exclusiva, cuyo aprovechamiento y disposicin es libre,
que se determinan bienes o reas privativos; adems la titularidad exclusiva
est referida porcentualmente a las reas y bienes de uso comn, los que no
podrn ser objeto de acdn divisoria y son inseparables de la propiedad
individual.

El conjunto de reas y bienes privativos, con las reas, instalaciones y bienes

de uso comn, que hacen posible su aprovechamiento por un grupo de
titulares,
se
denomina,
unidad
condominal.
El conjunto de bienes cuyo aprovechamiento y libre disposicin corresponde a
un condmino, se denomina unidad privativa.
Los condominios se pueden clasificar de la siguiente manera:
1. De acuerdo al funcionamiento y aprovechamiento de los elementos comunes
los
condominios
pueden
ser:
a)Simples, cuando las reas comunes y sus obras de infraestructura y
equipamiento, corresponden a una sola unidad condominal, o;
b)Compuesto, cuando una parte de sus reas comunes y obras de
infraestructura y equipamiento, son aprovechadas por los titulares de dos o
ms unidades condominales, que coexisten en un mismo predio.
2. En atencin a la distribucin de las reas privativas y comunes el condominio
puede
ser:
a)Horizontal: cuando a cada condmino le corresponde como rea privativa
una fraccin o lote del predio, con su edificacin e instalaciones.
b)Vertical: cuando la totalidad del predio es bien comn y una misma estructura
arquitectnica,
se
divide
en
reas
privativas,
o;
c)Mixto: cuando concurren las condiciones a que se refieren los prrafos
anteriores, para los condominios horizontal y vertical.
Derecho
real
de
posesin
La posesin puede definirse como una relacin o estado de hecho que confiere
a una persona el poder exclusivo de retener una cosa para ejecutar actos
materiales de aprovechamiento, animus domini o como consecuencia de un
derecho
real
o
personal,
o
sin
derecho
alguno.
Tradicionalmente se ha reconocido dos elementos en la posesin: uno material,
llamado
corpus
y
otro
psicolgico,
denominado
animus.
El corpus comprende el conjunto de actos materiales que demuestran la
existencia del poder fsico que ejerce el poseedor sobre la cosa, para retenerla
en
forma
exclusiva.
El segundo elemento de la posesin, de carcter psicolgico, denominado
animus, consiste en ejercer los actos materiales de la detentacin con la
intencin de conducirse como propietario, a ttulo de dominio.
En nuestro derecho positivo son objeto de posesin los bienes susceptibles de
apropiacin; como los derechos reales o personales son bienes susceptibles de
apropiacin,
pueden
ser
posedos.
En la posesin de los derechos es necesario distinguir dos cosas
completamente distintas: poseer una cosa por virtud de un derecho, o bien
poseer
un
derecho
en
s.
En los derechos reales la primera forma consiste en poseer una cosa por virtud
de un derecho real. Es la posesin que tiene el dueo como consecuencia de
la propiedad; es la posesin del usufructuario sobre la cosa objeto del usufructo
como consecuencia de su derecho real, y as sucesivamente.
La segunda manera se presenta cuando se posee un derecho real en s
mismo, consiste en gozar de ese derecho ejercitando todos los actos que
implican su ejercicio efectivo, tngase ttulo o no. En esta segunda forma,
puede tenerse la posesin del derecho real sin tener el ttulo que legtimamente

acredite ese derecho. En cambio en la primera forma la posesin de cosa como

consecuencia
de
un
derecho
real
legtimamente
adquirido.
La posesin de los derechos reales siempre traen en forma indirecta la
posesin de las cosas, porque si alguien se ostenta como usufructuario es con
relacin a una cosa respecto de la cual ejecuta actos como si fuera
usufructuario.
En concordancia con el Cdigo Civil vigente: la posesin es un poder fsico que
se ejerce en forma directa y exclusiva sobre una cosa para su aprovechamiento
total o parcial, o para su custodia, como consecuencia del goce efectivo de un
derecho real o personal, o de una situacin contraria a derecho.
La posesin se adquiere normalmente cuando se rene en una misma persona
el hbeas y el animus. Este es el caso perfecto de la posesin.
La posesin puede perderse cuando faltan los dos elementos, pero tambin,
cuando
falta
alguno
de
ellos
a)Ausencia de los dos elementos, como ocurre en el abandono de cosas.
b)Perdida de la posesin por falta de animus. Esto ocurre, en primer lugar, en
los contratos translativos de dominio, cuando se retiene la cosa, pero se
transfiere
la
propiedad.
c)Por ltimo puede perderse la posesin por la perdida del hbeas, aun
conservando el animus, y esto ocurre en casos muy especiales: en el que ha
perdido una cosa no tiene el habeas, y sin embargo, sigue conservando el
animus, porque tiene el propsito de encontrarla y no renuncia a su propiedad.
Bienes
objeto
de
posesin:
a)Bienes corporales e incorporales. Propiamente no debe haber posesin de
bienes corporales, porque toda posesin de bienes corporales, es posesin de
las cosas a ttulo de propiedad o posesin originaria, es la posesin del
derecho de propiedad. Es poseedor de un derecho de real o personal aquel
que goza y se ostenta como titular, aun cuando legtimamente no haya
adquirido
ese
derecho.
b)Bienes de propiedad particular y bienes de derecho pblico. Todas las cosas
y derechos susceptibles de apropiacin son susceptibles de posesin.
Prescripcin
positiva
y
negativa
Prescripcin: es un medio de adquirir bienes o de liberarse de obligaciones
mediante el transcurso de cierto tiempo y bajo las condiciones establecidas por
la
ley.
Prescripcin positiva: se entiende como el medio de adquirir la propiedad o
ciertos derechos reales mediante la posesin en concepto de dueo o de titular
de un gravamen, en forma pacifica, continua, pblica, cierta y por el termino
que
fije
la
ley.
Prescripcin negativa o liberatoria: es un medio de extinguir obligaciones o
derechos por el transcurso del tiempo, en virtud de que el acreedor no exija el
pago en los plazos sealados por la ley o el titular no ejerza su derecho real.
2. Obligaciones
1.Concepto
La obligacin en un sentido amplio, es la necesidad jurdica de cumplir
voluntariamente una prestacin de carcter patrimonial, a favor de un sujeto

que eventualmente puede llegar a existir , o a favor de un sujeto que ya existe.

La obligacin en sentido estricto o restringido, es la necesidad jurdica de
mantenerse en amplitud de cumplir voluntariamente una prestacin de carcter
patrimonial , a favor de un sujeto que eventualmente pueda llegar a existir, y si
existe, aceptar.
2.
Fuentes
En el campo de la obligacin se habla de fuentes para designar el manantial de
donde
brotan
el
derecho
de
crdito
o
la
obligacin.
Se puede sentar como principio, el que toda obligacin, tiene su fuente en el
hecho jurdico en su doble divisin de: acto y hecho jurdico en estricto sentido.
Pero el hecho jurdico aunque es en realidad el manantial primero y bsico
tiene a su vez distintos sectores definidos. Las fuentes particulares que
considera el Cdigo son:
1. Contrato: es el acuerdo de dos o ms personas para crear o
transmitir derechos y obligaciones.
2. Declaracin unilateral de voluntad: es la exteriorizacin de
voluntad sancionada por la ley: a) que implica para su autor la
necesidad jurdica de conservarse en aptitud e cumplir,
voluntariamente, una prestacin de carcter patrimonial, a favor
de una persona que eventualmente puede llegar a existir, o si ya
existe, aceptar la prestacin ofrecida; o b) con la cual hace nacer
a favor de una persona determinada, un derecho, sin necesidad
de que esta acepte; o finalmente c) con la cual extingue para si un
derecho ya creado a su favor.
3. Enriquecimiento ilegitimo (que en realidad no es fuente
autnoma) y su apndice pago de lo indebido: es el
acrecentamiento sin causa que obtiene una persona en su
patrimonio, econmico o moral, en determinamiento de otra
persona.
4. Gestin de negocios: es un derecho jurdico en sentido estricto,
en virtud de la cual una persona que recibe el nombre de gestor,
se encarga voluntaria y gratuitamente de un asunto de otra
persona que recibe el nombre de dueo, con animo de obligarlo, y
sin ser su representante por mandato de la ley o por convenio, o
por acto unilateral de poder.
5. Hechos ilcitos: es toda aquella conducta humana culpable, por
intencin o por negligencia, que pugna con un deber jurdico en
sentido estricto, con una manifestacin unilateral de voluntad o
con lo acordado por las partes de un convenio.
6. Responsabilidad objetiva: es la necesidad jurdica que tiene una
persona llamada obligado-deudor, de cumplir voluntariamente a
favor de otra persona, llamada acreedor que le puede exigir, la
restitucin de una situacin jurdica al estado que tena, y que le
causa un detrimento patrimonial , originado por: a) una conducta
o un hecho previsto por la ley como objetivamente daoso; b) el
empleo de un objeto que la ley considera en si mismo peligroso, o
c) por la realizacin de una conducta errnea, de buena fe.

Clasificacin
Las obligaciones se pueden clasificar en Obligaciones de Derecho internacional
y Obligaciones de Derecho interno, pero la clasificacin que tiene mayor
relevancia
es
esta:
a)Obligacin civil. Es la que se genera por una obligacin entre personas, que
deben regir su conducta conforme a lo dispuesto en el Cdigo Civil.
As, ser civil la obligacin derivada de un contrato de los que tipifica el cdigo;
la derivada de una declaracin unilateral de voluntad, la surgida de una gestin
de
negocios,
etc.
b)Obligacin mercantil o comercial. Es la que se genera por una relacin entre
personas que deben regir su conducta conforme a lo dispuesto en las leyes
mercantiles, o aquella conducta que intrnsecamente la considera la ley como
mercantil o comercial sin importar la persona que la realiza.
Este es sin duda, un criterio un tanto arbitrario , pues resulta en ocasiones
difcil distinguir una obligacin civil de una mercantil. Tanto las obligaciones
civiles como las mercantiles, participan de los mismos elementos estructurales
como son: 1) sujetos (acreedor y deudor); 2) relacin jurdica; y 3) objeto.
Es posible distinguir la obligacin civil de la mercantil si se parte de la
caracterizacin del acto de comercio, se puede afirmar que es obligacin
mercantil la que se derive de un acto de comercio, y civil la que se deriva de un
acto civil, para eso, resulta necesario saber que es el acto de comercio.
c)Obligacin mixta. En ocasiones al celebrarse un acto que no es
intrnsecamente mercantil, una de las partes es comerciante y la otra es un civil
o particular. En este caso, los elementos personales de la obligacin, tienen
diversa
categora:
uno
es
comerciante
y
el
otro
civil.
La obligacin mixta es pues, la que se deriva de una relacin surgida entre dos
o ms personas, en la cual una de ellas realiza una conducta de
aprovechamiento personal del objeto de la misma relacin, y la otra verifica una
conducta
de
intermediacin
en
el
cambio.
En esta manera resulta lo que puede llamarse una obligacin mixta civilmercantil.
Transmisin
Lo normal es que una obligacin se exija y cumpla por los que la crearon; pero
hay ocasiones en que puede ser cumplida por persona diversa al que la cre, y
exigida tambin por persona diversa a la que le dio vida , ya porque as se
convenga,
ya
porque
la
ley
lo
determine.
El sistema jurdico mexicano, admite varias formas que permite transmitir la
obligacin,
y
estas
son:
a)Cesin de Derechos: es el acto de transferencia de una cosa o de un
derecho, y por lo mismo habr cesin siempre que una persona transmite a
otra un derecho de cualquier ndole, real, personal o de otro tipo.
b)Subrogacin: evoca la idea de una sustitucin , la cual puede ser de una
cosa
por
otra
o
una
persona
por
otra.
c)Asuncin o cesin de deuda: es un acto jurdico de tipo contrato, en virtud del
cual una persona a la que se le llama "credente" y que es deudora en otro acto
jurdico diverso, transmite la deuda que tiene frente a su acreedor en el otro
acto, y con la autorizacin de este, a otra persona a la cual se designa como
"transmisionario".
d)Gestin de negocios: una persona que recibe el nombre de gestor se

encarga voluntaria y gratuitamente de un asunto de otra persona que recibe el

nombre de dueo, con animo de obligarlo, y sin ser su representante ni por
mandato
de
ley
ni
por
convenio.
e)Adjudicacin: es el acto jurdico unilateral, de autoridad del estado, por el cual
este, hace ingresar a su patrimonio, o al de otra persona, un derecho
patrimonial pecuniario, real, personal o de otra ndole, y que era antes
titularidad de otra persona, mediante un procedimiento establecido en la ley.
f)Tradicin: es la entrega real, jurdica o virtud de un bien, que hace su
poseedor a otra persona, se produzca o no la transferencia de la posesin a
ttulo de dominio, del referido bien.
Extincin
El derecho personal es perecedero, de ah que, si la obligacin es producto de
la voluntad de los seres humanos, tiene tambin un fin, tiene un trmino de
vida, sea cual fuere la especie que de la misma se considere.
Cabe decir que lo normal es que un derecho de crdito se cumpla, y al
cumplirse con el objeto de ese derecho de crdito, ste se extingue; tambin lo
normal es que, sea el deudor en el derecho de crdito, el que paga la
prestacin
debida,
y
paga
el
objeto
debido.
Sin embargo hay ocasiones totalmente diferentes, en donde el acreedor no
recibe el cumplimiento de su derecho, esto puede suceder por su propia
voluntad, o porque la ley lo determina, o bien porque el mismo acreedor
extingue su derecho ante la conducta ilcita que asume su deudor, o bien
finalmente porque el acreedor estima conveniente y prudente, poner fin a su
derecho
de
crdito.
Entre los dos casos extremos anteriores, hay situaciones intermediasen donde
el acreedor recibe menos de lo que se le debe, ya sea porque l as lo quiere o
ya sea porque la ley as lo dispone, o bien hay casos en que el acreedor recibe
en pago un objeto diverso del que se le deba originariamente.
Las formas de extinguir el derecho de crdito son las siguientes:
a)Pago. La obligacin se paga cumplindola, y por lo mismo si el objeto de la
obligacin consiste en dar una cosa, se paga dando la cosa, si es el objeto una
prestacin de hacer, se paga haciendo, y por ltimo, si el objeto es de no hacer,
se
paga
no
haciendo,
abstenindose.
b)Trmino resolutorio. Es el acontecimiento futuro de realizacin cierta, del cual
depende
la
extincin
de
una
obligacin.
c)Condicin resolutoria. Es resolutoria la condicin cuando cumplida resuelve la
obligacin, volviendo las cosas al estado que tenan, como si est nunca
hubiera
existido.
d)Resolucin. Es un acto jurdico por el cual: 1) se priva de sus efectos, total o
parcialmente para el futuro, a un acto jurdico anterior , plenamente valido, y 2)
los efectos pasados de este, siendo lcitos, pueden o no quedar subsistentes
segn la naturaleza del acto, o la voluntad de las partes.
e)Novacin. Es el convenio Latus Sensu, solemne, celebrado entre dos o ms
personas que guardan entre si el carcter previo de acreedor y deudor, y en
ciertos casos interviene un tercero , y por el cual extinguen el derecho de
crdito convencional que los liga, y los sustituyen, con animo de novar por otro
que difiere del extinguido en uno de sus elementos de existencia.
f)Confusin. Es el acto de virtud del cual las calidades de acreedor y deudor de

un solo derecho de crdito, se renen en una sola persona.

g)Renuncia de los derechos. Es el acto jurdico unilateral de dimisin o dejacin
voluntaria
de
un
derecho
de
ndole
patrimonial.
h)Remisin. Es el acto jurdico por el cual el acreedor dimite voluntaria y
unilateralmente al derecho de exigir, total o parcialmente a su obligado-deudor,
el
pago
de
la
prestacin
debida.
i)Compensacin. Se entiende como la forma admitida o que establece la ley ,
en virtud de la cual se extinguen por ministerio de la ley dos deudas, hasta el
importe de la menor, y en las cuales los sujetos titulares renen la calidad de
acreedores
y
deudores
recprocamente.
j)Dacin en pago. Es un convenio en virtud del cual un acreedor acepta recibir
de su deudor, por pago de su crdito, un objeto diverso del que se le debe.
k)Concurrencia y prelacin de acreedores. Es la reunin de los acreedores o
titulares de derechos de crdito, en contra de un mismo deudor, para
determinar a cuales de esos acreedores y en que orden, se les deben pagar
sus crditos con los bienes de su comn deudor, cuando este cayo en
insolvencia.
l)Transaccin. Es un convenio por el cual las partes haciendo se reciprocas
concesiones, terminan una controversia, o previenen otra.
3. Contratos
Concepto
El contrato se define como un acuerdo de voluntades para crear o transmitir
derechos y obligaciones; es una especie dentro del gnero de los convenios. El
contrato crea derechos reales o personales, o bien los transmite; pero el
contrato no puede crear derechos distintos. El contrato no puede referirse ni a
la creacin ni a la transmisin de derechos no patrimoniales. En los derechos y
obligaciones que engendra o transmite el contrato, no solo hay derechos
personales, sino tambin reales. Existen contratos que originan exclusivamente
derechos personales, otros que crean derechos reales y personales, y puede
haber contratos que exclusivamente tengan el objeto dar nacimiento a
derechos reales.
Estudio
particular
Contratos unilaterales u bilaterales. El contrato unilateral es un acuerdo de
voluntades que engendra solo obligaciones para una parte y derechos para la
otra. El contrato bilateral es el acuerdo de voluntades que da nacimiento a
derechos
y
obligaciones
en
ambas
partes.
Contratos onerosos y gratuitos. Es oneroso el contrato que impone provechos y
gravmenes recprocos. Es gratuito aquel en que los provechos corresponden
a una de las partes y los gravmenes a la otra.
No es exacto que todo contrato bilateral sea oneroso y todo contrato unilateral
sea gratuito.
Los
contratos
onerosos
se
subdividen
en:
a)Conmutativos. Cuando los provechos y gravmenes son cierto y conocidos
desde la celebracin del contrato; es decir, cuando la cuanta de las
prestaciones puede determinarse desde la celebracin del contrato.

b)Aleatorios. Cuando los provechos y gravmenes dependen de una condicin

o trmino, de tal manera que no pueda determinarse la cuanta de las
prestaciones en forma exacta, sino hasta que se realice la condicin o el
trmino.
Contratos reales y consensuales. Los contratos reales son aquellos que se
constituyen por la entrega de la cosa. Cuando se dice que un contrato es
consensual, en oposicin a real, simplemente se indica que no se necesita la
entrega
de
la
cosa
para
la
constitucin
del
mismo.
Son contratos consensuales en oposicin a reales, todos los que reglamenta
nuestro
derecho
respecto
a
prestaciones
de
cosas.
Contratos formales y consensuales. Son contratos formales aquellos en los que
el consentimiento debe manifestarse por escrito, como un requisito de validez,
de tal manera que si no se otorga en escritura pblica o privada, segn el acto,
el
contrato
estar
afectado
de
nulidad
relativa.
El contrato consensual en oposicin al formal, es aquel que para su validez no
requiere que el consentimiento se manifieste por escrito y, por lo tanto, puede
ser verbal, o puede tratarse de un consentimiento tcito, mediante hechos que
necesariamente lo supongan, o derivarse del lenguaje mmico, que es otra
forma de expresar el consentimiento sin recurrir a la palabra o a la escritura.
Contratos principales y contratos de garanta o accesorios. Los principales son
aquellos que existen por si mismos, en tanto que los accesorios son los que
dependen de un contrato principal. Los accesorios siguen la suerte de los
principales porque la nulidad o la existencia de los primeros originan a su vez,
la
nulidad
o
la
inexistencia
del
contrato
accesorio.
Contratos instantneos y de tracto sucesivo. Los instantneos son los contratos
que se cumplen en el mismo momento en que se celebran, de tal manera que
el pago de las prestaciones se lleva a cabo en un solo acto; y los de tracto
sucesivo son aquellos en que el cumplimiento de las prestaciones se realiza en
un periodo determinado.
Diferencia
entre
convenio
y
contrato
El convenio es un acuerdo de voluntades para crear, transmitir, modificar o
extinguir obligaciones y derechos reales o personales; por lo tanto, el convenio
tiene dos funciones: una positiva, que es crear o transmitir obligaciones y
derechos,
y
otra
negativa:
modificarlos
o
extinguirlos.
Dentro de la terminologa jurdica se ha hecho una distincin entre contratos y
convenios en sentido estricto: al contrato se le ha dejado la funcin positiva, es
decir, el acuerdo de voluntades para crear o transmitir derechos y obligaciones,
y al convenio en sentido estricto, le corresponde la funcin negativa de
modificar o extinguir esos derechos y obligaciones.

LA PROPIEDAD EN PANAMA
INTRODUCCION

RESUMEN.

Lo siguiente es informacin general en compra de bienes races en Panam.

No
es
para
ser
interpretado
como
consejo
legal.
Las diferentes categoras de tierra hace imprescindible contratar profesionales
para
informacin
ms
detallada.
Las leyes de bienes races en tierra continental pueden ser bastante diferentes
que aquellas en islas, reas costeras, y reas cerca de lmites nacionales.
Antes de entregar cualquier dinero, asegrese de consultar con un profesional
y de hacer una investigacin de debidas diligencias apropiada sobre la
propiedad para asegurar que usted no est comprando un gran problema! Es
importante comprender las reglas y procesar la transaccin de su propiedad
correctamente. Panam tiene tres diferentes tipos de propiedades;
Propiedad Titulada
La propiedad titulada no es parecida a los ttulos dominio absoluto" en Estados
Unidos. El Registro Pblico de Panam tiene jurisdiccin sobre el registro de
propiedades
tituladas
por
todo
el
pas.
La propiedad titulada se puede verificar a travs del sistema de Registro
Pblico y est garantizada por la constitucin de la Repblica de Panam.
La propiedad titulada tambin puede ser hipotecada. El banco registrar un
embargo en contra del ttulo como garanta de prstamo. Las propiedades
tituladas estn sujetas a impuestos de propiedad anuales cuando el valor
registrado es mayor de $30,000 al menos que el comprador haya obtenido una
exencin por la construccin de una nueva vivienda. Este es una exoneracin
de impuesto pro-rateado basado en el valor de la vivienda. El comprar
propiedad titulada normalmente requiere del siguiente procedimiento:
1. Contrato de Promesa de Compra-Venta: Un pequeo pago inicial es hecho al
firmar
el
contrato
de
promesa
de
compra-venta.
El pago inicial asegura la propiedad y establece tiempo para la investigacin de
titulo y para coordinar los arreglos de pago para el cierre. Registrando este
contrato en el Registro Publico se asegura que la propiedad no puede ser
vendida
a
otra
persona
durante
el
periodo
de
plica.
2. Investigacin de Titulo: Una investigacin de titulo apropiada incluye:
a) verificacin de que el vendedor en efecto posee el titulo de la propiedad y
que est libre de encumbramiento, embargos, u otros asuntos que pueden
afectar
la
libre
disposicin
o
transferencia
del
ttulo;
b) una revisin del mapa de inspeccin oficial, y un investigador profesional que
fsicamente verifique los puntos de la propiedad en el mapa (para prevenir
conflictos
de
limites
futuros);
c) verificacin de deudas a empresas de servicio pblico (agua y aguas
residuales d) verificacin del pago de los impuestos de la propiedad y/o de la
exencin
de
impuesto.
3. Contrato Compra-Venta: Este contrato es registrado en el Registro Pblico y
el saldo final es pagado al vendedor, o a un oficial de plica. El pago es hecho
cuando el titulo es traspasado a nombre del comprador. El pago puede ser
emitido por un banco, contingente de recibir del vendedor el ttulo de propiedad
apropiado. El comprador puede abrir una cuenta de banco (u obtener una
hipoteca) y luego formalmente solicitar que el banco emita un pago apenas sea

presentado con la escritura pblica registrada donde se traspasa el titulo al

comprador. Los agentes de bienes races normalmente son pagados
nicamente
cuando
la
venta
se
cierra.
4. Traspaso de Titulo: El comprador oficialmente es dueo de la propiedad
cuando el titulo es traspasado a nombre del comprador.
El traspaso ocurre cuando el contrato de compra-venta es firmado por cada
una de las partes y registrado en el Registro Pblico.
Si el titulo est a nombre de una sociedad, no hay traspaso de titulo,
nicamente un traspaso de las acciones de la sociedad.
El comprador puede mantener los mismos directivos en la sociedad o nombrar
nuevos miembros. Los compradores de propiedades corporativas con titulo a
travs de la compra de la misma sociedad, deben asegurarse que la tasa nica
de la sociedad est al da. Un cambio de los directivos de la sociedad no puede
ser oficialmente registrado en el Registro Pblico si la tasa nica no est al da.
Propiedad de Derechos Posesorios
La propiedad de derecho posesorio no es parecida al derecho de ocupacin
comn en Norte Amrica hace muchos aos. Esta propiedad pertenece al
gobierno pero es ocupada o utilizada por un ciudadano Panameo (u
organizacin Panamea) por un tiempo. Los derechos posesorios son
generalmente certificados por ya sea alcaldes, polica, u otras organizaciones
gubernamentales tales como Reforma Agraria. Los derechos posesorios no
estn sujetos a impuestos de propiedad, aunque las mejoras registradas en
propiedad de derechos posesorios pueden estar sujetas a impuestos a un nivel
municipal y/o nacional. La mayora de las propiedades de Derecho Posesorio
pueden ser tituladas a travs de un procedimiento de compra de la tierra del
gobierno, sin embargo, la ley prohbe la titulacin de propiedades de derecho
posesorio en algunas reas como ciertas reas costeras, parques nacionales, o
islas. En estos casos, como una alternativa, el poseedor de la propiedad
puede aplicar para una concesin administrativa sobre la tierra para garantizar
su
utilizacin
pacfica.
Adquirir derecho posesorio sobre una propiedad normalmente requiere el
siguiente
procedimiento:
1. Contrato de Promesa de Compra-Venta: Un pequeo pago inicial es hecho al
firmar el contrato de promesa de pago. El pago inicial asegura la propiedad y
establece tiempo para la investigacin de titulo y para coordinar los arreglos de
pago para el cierre. Los contratos relacionados con la compra-venta de
Derecho Posesorio no pueden ser registrados en el Registro Pblico, pero
pueden
ser
autenticados
por
un
notario
pblico.
2. Debidas Diligencias: los procedimientos de debida diligencia en propiedades
de derecho posesorio es ms complicado ya que no hay base de datos central
de informacin de propiedades de derecho posesorio. Los compradores de
derechos posesorios deben tener mucho cuidado en su compra. La siguiente
investigacin de debida diligencia puede ser hecha en propiedad de derecho
posesorio:

a. Verificacin de Certificacin de Derecho Posesorio: Una Certificacin de

Derecho Posesorio valida es emitida por una autoridad de gobierno
competente, y contiene el nombre de el poseedor, descripcin correcta de la
propiedad en trminos de ubicacin, tamao (rea), limites, fronteras y vecinos
(en
el
norte,
sur,
este,
y
oeste).
b. Verificacin de Medicin: Una inspeccin firmada, sellada por un inspector
autorizado profesional o topgrafo, identificando el nombre del poseedor,
ubicacin y reflejando la misma informacin de acuerdo con la Certificacin de
Derechos
Posesorios
es
recomendable.
c. Inspeccin: Un inspector evaluara la ocupacin fsica, ninguna oposicin por
terceras
personas,
y
buena
fe.
Una inspeccin fsica para identificar y marcar los puntos de la propiedad as
como la confirmacin de estos puntos con los vecinos para asegurar que no
haya futuros conflictos de lmites, debe ser hecho por su inspector. Tambin, la
propiedad debe ser mantenida y cercada para claramente delinear los lmites.
d. Permitir Verificacin: Si las intenciones del comprador son construir cierto
tipo de estructura o proyecto en propiedad de derecho posesorio (por ejemplo,
una marina, puerto, hotel, pista de aterrizaje, etc.), es necesario verificar
cualquier regulacin nacional o municipal que puedan prohibir esas actividades
en
el
rea.
3.
Contrato
Compra-Venta:
El saldo final es pagado al vendedor, o a un oficial de plica, una vez que la
certificacin de derecho posesorio sea traspasado o cambiado a nombre del
comprador. Los contratos relacionados con la compra-venta de Derechos
Posesorios no pueden ser registrados en el Registro Pblico, pero pueden ser
autenticados
por
un
notario
pblico.
4.
Traspaso
de
Certificacin
de
Derechos
Posesorios:
Derechos Posesorios para la propiedad son oficialmente traspasados al
comprador cuando la Certificacin de Derechos Posesorios es traspasada a
nombre del comprador. El traspaso a nombre del comprador ocurre cuando el
contrato de compra-venta es firmado por cada una de las partes. Si los
derechos posesorios estn bajo el nombre de sociedad, no hay traspaso de
certificacin, nicamente un traspaso de acciones de la sociedad.
El comprador puede mantener los mismos oficiales en la sociedad o nombrar
nuevos miembros. Los compradores de propiedades de derecho posesorio
corporativas a travs de la compra-venta de la misma sociedad, deben
asegurar que la tasa nica anual est al da. Un cambio en los oficiales de la
sociedad no puede ser oficialmente inscrito en el Registro Publico si la tasa
nica no est al da.
Propiedad en Concesin
La propiedad en concesin no es parecida a los arreglos de arrendamiento de
tierras,
comunes
en
Mjico
o
Hawi.

Las Propiedades dadas en Concesin son propiedades del gobierno, donde el

gobierno ha otorgado una concesin a un ciudadano u organizacin para un
propsito especifico, tales como un desarrollo de bienes races, hotel, o marina.
Las concesiones en Panam son generalmente otorgadas por periodos de un
mximo de 20 anos (renovables). Algunas concesiones son otorgadas por
hasta 40 anos (renovable) en reas especialmente designadas tales como
Calzada Amador o donde desarrollos comerciales o de condominio estn
actualmente
siendo
vendidos
(por
ejemplo,
Naos
Harbor).
Las Propiedades dadas en concesin estn usualmente localizadas en islas, en
reas costeras especiales u otras reas protegidas en donde los ttulos no son
permitidos por ley. Desarrollos de bienes races en propiedades en concesin
usualmente ofrece a los inversionistas tiempo compartido o arreglos de
posesin fraccional. A diferencia de las propiedades de Derecho Posesorio, las
propiedades dadas en Concesin estn garantizadas por el gobierno a travs
de un contrato contractual especifico.
LOS CONTRATOS EN INGLES NO TIENEN FUNDAMENTO JURIDICO EN
PANAMA.
Los contratos firmados son documentos legales vinculantes, y usted debe asegurarse de
que usted los haya ledo y comprendido completamente antes de firmar.
Todos los procesos judiciales en Panam son conducidos en espaol. Para cualquier
transaccin de bienes races en Panam, un contrato escrito solamente en Ingles no tiene
fundamento jurdico, y generalmente no es reconocido. Todos los contratos para
propiedad deben ser en espaol en una escritura pblica formal, y firmados delante de
un notario pblico, para poder ser legalmente ejecutable y donde sea aplicable, ser
archivado
en
el
Registro
Pblico.
OBTENGA
AYUDA
PROFESIONAL.
Comprar bienes races en un pas extranjero no debe ser conjeturas.
Ya que cuando se compra bienes races en Estados Unidos, el sentido comn debe ser el
factor
clave.
De nuevo, contratar a un abogado refutable y un corredor de bienes races autorizado es
recomendable.
Mientras que un buen agente de bienes races puede ayudarle a travs de los pasos de
comprar, no puede proveerle con consejo legal; un abogado lo hace. Aun algunos
abogados de bienes races basados en Ciudad Panam pueden no estar totalmente
familiarizados con dichos intricados como leyes de tierras en ciertas reas, ej., Bocas del
Toro.
El Colegio Nacional de Abogados de Panam y la Corte Suprema aconsejan que la
Corte Suprema emita un "Certificado de Buenas Prcticas" a los abogados. La Corte
recibe denuncias contra los abogados y decide sancionarlos o no.
Esta certificacin puede ser solicitado va fax o correo de la Corte Suprema de Panam
de:
Lic. Carlos Cuestas, Secretario General de la Corte Suprema de Justicia rgano
Judicial, Calle Culebra, Edificio 236 and 237, Ancn, Panam, Repblica de Panam.
Tel:
(507)
262-8358,
Fax:
(507)
262-2505.
Note
que
dicha
certificacin
no
es
aun
una
garanta.