I Foro Internacional de Derecho Registral

Principios del Derecho Registral Inmobiliario

Autora: Zulema E. Fuksman
Escribana Ciudad de Buenos Aires Rep. Argentina

INTRODUCCIN.
El Cdigo Civil argentino, aprobado por ley 340; que comenz a regir a partir del 1ro. de enero
de 1871, establece un tratamiento registral diferente con relacin a la constitucin de hipotecas y
a la constitucin, transmisin, modicacin y extincin de los derechos reales. En el TITULO XIV
CAPITULO II denominado De la forma de las hipotecas y su registro se determina La hipoteca
constituida en los trminos prescriptos debe ser registrada y tomada razn de ella en un ocio
pblico destinado a la constitucin de hipotecas o registro de ellas (art. 3134 CC). En cambio
en la extensa nota al art. 3198 Vlez Sarseld sostiene otro criterio y expresa En un pas como
el nuestro donde el dominio de los inmuebles no tiene en la mayor parte de los casos ttulos incontestables, la necesidad del registro pblico creara un embarazo ms al crdito hipotecario. El
mayor valor que vayan tomando los bienes territoriales, irn regularizando los ttulos de propiedad,
y puede llegar un da en que podamos aceptar la creacin de registros pblicos.
La Provincia de Buenos Aires fue pionera en materia registral. El 21 de mayo de 1879 sancion la
Ley 1276 por lo cual se cre el Registro de la Propiedad Inmobiliaria, la que fue reemplazada en el
ao 1890 por la Ley 2378, modicada por el Decreto-Ley 11643/63, raticada por la Ley 6736. Federalizada la ciudad de Buenos Aires el 20 de septiembre de 1880, cre en 1881 su propio Registro
por Ley 1144, sustituida por Ley 1893, ejemplo seguido por otras provincias argentinas.
Estas leyes fueron consideradas inconstitucionales, debido a: avanzar sobre la legislacin de fondo
(art. 31 de la C.N.), agregar requisitos que slo el legislador nacional puede establecer (art.67 inc 11
de la C.N.), alterar preceptos del Cdigo Civil (artculos 596, 1006/8, etc.). Sin embargo, tratadistas
como R. Salvat apoyaron su creacin por entender que estas leyes encuadran dentro del poder de
polica de cada provincia.
En el ao 1960 el Colegio Notarial Bonaerense encomend a los Dres. Miguel Norberto Falbo, Presidente del Colegio de Escribanos de la Pcia. de Buenos Aires, y Edgardo Augusto Scotti, Director
del Registro de la Propiedad de la Provincia de Buenos Aires, el estudio in situ del funcionamiento
de los principales registros europeos. Producto de esas investigaciones fue el ANTEPROYECTO DE
LEY REGISTRAL NACIONAL adoptado con ligeras modicaciones por el Decreto-Ley 11643/63
de la Provincia de Buenos Aires, raticado por Ley 6736, antes relacionado, recogido por la Ley
17417 para la Capital Federal, Territorio Nacional de Tierra del Fuego e Islas del Atlntico Sur, hoy
derogada, y extendida a todo el pas por la ley nacional 17801, complementaria del Cdigo Civil,

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sancionada y promulgada el 25 de octubre de 1968, reglamentada por la Capital Federal por el

controvertido decreto 2080/80, modicado por el Decreto 466/99, tambin cuestionado.1 La Ley
17801 tiene como antecedentes las leyes hipotecarias espaolas de 1861 y 1946.-2

PRINCIPIOS REGISTRALES.El Registro de la Propiedad Inmueble es una institucin jurdica cuya nalidad bsica desde el punto
de vista social y econmico consiste en prevenir conictos jurdicos sobre titularidad de los derechos sobre inmuebles3. A tal efecto impone normas orientadoras y/o de cumplimiento obligatorio
con el n de dar seguridad a las transacciones jurdicas.
Existen diferencias entre los tratadistas en cuanto a su enumeracin e importancia. En los fundamentos del Anteproyecto de la Ley Registral que elaboraron Falbo y Scotti se explica que se adoptaron cinco principios. Ellos son los principios de rogacin y legalidad, el de especialidad o determinacin, tracto sucesivo y prioridad. No incluyen como principios ni el de inscripcin, publicidad, fe
pblica registral, legitimacin, consentimiento. La doctrina y jurisprudencia han asignado efectos de
la fe pblica registral al certicado al que hacen referencia los artculos 22 a 25 de la Ley 17801.4
Para el escribano Ral Garca Coni, quien fue Director del Registro de la Propiedad de la Provincia
de Buenos Aires entre los aos 1969 y 1973, la Ley 17801 apunta a objetivos bsicos bien denidos
tales como publicidad, efecto retroactivo o retroactividad, folio real y legalidad.5
En este trabajo adoptaremos una enumeracin amplia tendiente a la mejor comprensin de la ley
registral.
PUBLICIDAD:
Este es ms un objetivo, una nalidad que un principio.6 Est contemplado en la letra del art. 21 de la
ley cuando dispone El Registro es pblico para el que tenga inters legtimo en averiguar el estado
jurdico de los bienes, documentos, limitaciones o interdicciones inscriptas.
PRIORIDAD:
a nuestro modo de ver ste es el ms innovador de los principios, una creacin que convierte nuestro sistema registral en el ms seguro dentro del derecho comparado. Se basa en el clsico adagio
latino prior tempore potior jure y se construye sobre el juego armnico de los arts. 5, 17, 19, 22,
23, 24, 25, 26 de la Ley 17801. Se divide en PRIORIDAD DIRECTA E INDIRECTA.
DIRECTA: Comienza con el pedido de certicacin del estado dominial. El pedido se asienta en
el Libro Diario del Registro (art. 40) anotando fecha y nmero de presentacin. El plazo de validez
de este certicado es de 15, 25 o 30 das contados desde la cero hora del da de ingreso, dependiendo del domicilio legal del Registro del peticionante. Esta certicacin produce los efectos de
1

Registracin Inmobiliaria Argentina. Ral Garcia Coni.

Marcelo E. Urbaneja. Revista del Notariado 875, pgina 71.
3
L.M. Diez Revista del Notariado 867, pgina 23.
4
Felipe P.Villaro. Revista del Notariado 882, pgina 41.
5
Ral Garcia Coni. Obra citada.
6
Felipe P.Villaro. Revista citada.
2

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una anotacin preventiva a favor de quien requiera en el plazo legal, la inscripcin del documento
para cuyo otorgamiento se hubiera solicitado. El Registro no dar otra certicacin dentro de su
plazo de vigencia sobre el mismo inmueble ms el plazo del artculo 5, sino con la advertencia de
certicaciones anteriores (arts. 23/24 y 25). La prioridad entre dos o ms inscripciones sobre el
mismo inmueble se establecern por la fecha y nmero de presentacin. (art. 17).
En cuanto a las escrituras simultneas la que se autorice como consecuencia podr utilizar la informacin que al respecto contenga la que la antecede (art. 26).
INDIRECTA: La reserva de prioridad indirecta cubre el lapso que media entre la instrumentacin
del acto jurdico y su presentacin registral. Las escrituras pblicas que se presenten dentro de los
45 das de su otorgamiento se considerarn registradas a la fecha de su instrumentacin. (art. 5).
Este plazo de 45 das es conocido como bloqueo registral por impedir la inscripcin registral de
todo documento que se le oponga al que est protegido por la anotacin preventiva que conere
la certicacin registral. Sin embargo si al solicitarse una inscripcin existieran otras de anotacin
preventiva o certicaciones vigentes o estuviera corriendo el plazo del art. 5, se inscribir con la
advertencia de la circunstancia que la condiciona. Cuando la segunda inscripcin obtenga prioridad
sobre la primera, el Registro informar la variacin mediante noticacin fehaciente a quien tuviere
inters legtimo (art. 18).

Por lo expuesto concluimos que la reserva de prioridad directa se complementa con la de prioridad
indirecta o retroprioridad y ambas cierran el crculo de seguridad que conere la ley 17801.
PRIORIDAD Y RANGO:
Las partes pueden convenir alterar el orden de prioridades y tambin compartirla. Como se ha
mencionado la prioridad se establece por la fecha y nmero de presentacin (art.40). No obstante
las partes podrn mediante declaracin de su voluntad formulada con precisin y claridad sustraerse a los efectos del principio que antecede estableciendo otro orden de prelacin y en tal caso
modicar el grado de las hipotecas, de renuncia, de posposicin etc. (art. 3135 C. Civil).
ROGACION:
El registro de la Propiedad no acta de ocio, slo interviene a peticin de parte o a requerimiento
de Autoridad Administrativa o judicial. Dispone el art.6 de la ley 17801 con carcter limitativo que
solamente puede inscribirse o anotarse por el autorizante del documento o su reemplazante legal
o por quien tuviere inters en asegurar el derecho que se ha de registrar. Y en el art. 7; La peticin ser redactada en la forma y de acuerdo con los requisitos que determine la reglamentacin
local. La facultad de desistir no est regulada en la ley registral, sino en su reglamentacin local.
Para la Ciudad de Buenos Aires, el Decreto reglamentario 2080/80 establece los requisitos exigidos
para la rogatoria y para el desistimiento.ESPECIALIDAD:
La ley 17801 en su art. 12 establece con respecto de los inmuebles que deban inscribirse la obligacin de identicarlos jurdica y tcnicamente, as como sus titulares, indicando la ubicacin y
descripcin del inmueble, sus medidas, supercie y linderos cuantas especicaciones resisten necesarias para su completa individualizacin

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LEGALIDAD:
Este principio es la esencia de toda organizacin registral y consiste en la atribucin que tiene
el registrador de examinar el documento cuya inscripcin o anotacin se solicite, a los efectos de
vericar si rene los presupuestos legales necesarios para poder ingresar al Registro7. Ahora bien,
determinar cual es el limite de esta atribucin calicadora del Registro, ha dado lugar a un sin n
de controversias entre registradores y notarios. Este principio se apoya en las disposiciones de
los arts. 2, 3, 8 y 9 de la ley 17801, este ltimo modicado por la ley 24441. El art. 2 selecciona los
documentos que pueden ingresar al Registro y el art. 3 establece los requisitos que deben reunir dichos documentos. El art. 8 limita la facultad del registrador a las formas extrnsecas del documento
y el art. 9 permite al registrador a) rechazar el documento slo si el vicio es de nulidad absoluta y
maniesta, y b) si el defecto es subsanable debe devolverlo al solicitante para que en el plazo de 30
das de su presentacin lo rectique. En este caso se anotar provisoriamente por 180 das contado
desde su presentacin, prorrogable por perodos determinados a peticin fundada del requirente. Si
la decisin del Registro no fuera recticada, el peticionante puede promover el recurso o impugnacin correspondiente. Este artculo se complementa con la ley nacional 22231 de mayo de 1980 que
en su art. 2 regula el procedimiento contra las resoluciones del Registro y por el Decreto 2080/80
que entr en vigencia en octubre del mismo ao, modicado por el Decreto 466/99. El Decreto
2080/80 en captulo X y en sus arts. 38 a 43, trata de los recursos. En conclusin este principio
establece que slo la ley determina que documentos se inscriben, con que contenido y requisitos,
y como debe calicarlos el registrador bajo control judicial mediante recursos especcos.8

FOLIO REAL:
Una vez ingresado al registro un documento cuyo objeto es la inscripcin de un inmueble, el registro procede a su matriculacin, la que consiste en su ingreso en forma originaria abriendo un folio,
el que permanecer inalterado hasta que se presente otro documento modicndolo. Los sistemas
de ordenamiento pueden ser cronolgicos, personales, cronolgico personales y segn su objeto.
Este ltimo sistema es el de Folio Real que encuentra su origen en los Registros Germnicos, y el
que es el adoptado por la ley 17801 (art. 11). La forma de inscribir los asientos estn regulados por
las disposiciones de los arts. 12/3 y por las de sus decretos reglamentarios. El folio real sustituye las
fojas de un libro o de una carpeta por una tarjeta de cartulina en la que se transcriben en breves
notas toda la informacin sobre un inmueble. Este sistema ya fue recomendado por el PRIMER
CONGRESO INTERNACIONAL DEL NOTARIADO (1948) y en todos los siguientes por considerarlo simple y seguro. La cha del folio real no est a disposicin del consultante externo, el que
podr conocer su informacin conforme a las tcnicas que el Registro adopte.9
TRACTO SUCESIVO:
Este principio que tiene como antecedente la Ley Hipotecaria Espaola de 1946, persigue la total
coincidencia entre el titular registral de un derecho y el disponente, de tal suerte que exista la mas
absoluta seguridad que la persona que constituya, transmita, modique o extinga un derecho real
sea la misma que consta registrada como titular de ese derecho.El art. 15 de la ley 17801 lo dene con toda claridad No se registrar documento en el que aparezca como titular del derecho una persona distinta de la que gure en la inscripcin precedente.
Y agrega el art. 15 De los asientos existentes en cada folio, debern resultar el perfecto encadenamiento del titular de dominio y de los dems derechos registrados, as como la correlacin entre las

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Felipe P.Villaro. Revista citada.

Felipe P.Villaro. Revista citada.
Garca Coni. Obra citada.

Pg. 41 Zulema E. Fuksman

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inscripciones y sus modicaciones, cancelaciones o extinciones. En cuanto al notario autorizante,

para asegurar el cumplimiento de este principio, debe tener a la vista el ttulo antecedente debidamente inscripto (art. 23).
TRACTO ABREVIADO:
Una modalidad de este principio, es el que prescribe el art. 16 cuando dispone que no ser necesaria la inscripcin previa en los casos que a continuacin enumera en los incisos a, b, c, d y que
se reeren a los casos en que los jueces, herederos declarados o sus representantes otorguen un
documento en cumplimiento de contratos y obligaciones contradas en vida; cuando los herederos
declarados o sus sucesores transmitieron o cedieren bienes hereditarios registrados a nombre del
causante o su cnyuge; cuando el documento a inscribirse sea el resultado de la particin de bienes
hereditarios; cuando se trate de documentos autorizados simultneamente y se reera a negocios
jurdicos sobre un mismo inmueble an cuando hayan intervenido funcionarios distintos. Con respecto a si se trata de una enumeracin taxativa o de una enunciacin ejemplicativa, existe discrepancia en la doctrina, la que parte de considerar a este principio como una excepcin o como una
modalidad. La XII REUNION NACIONAL DE DIRECTORES DE REGISTROS DE LA PROPIEDAD
de 1975 declar que los supuestos del art. 16 no describen actos especcos sino clases de actos,
de manera tal que cualquier acto jurdico que satisfaga los extremos previstos en esos incisos puede
beneciarse con la simplicacin de trmites que implica el tracto abreviado.10
Para nalizar podemos armar que si bien la ley, todo sistema, es perfectible, la praxis ha demostrado que la ley Nacional 17801 cumple con la nalidad a la que todo Registro aspira, la que consiste
en dar la mxima seguridad a los negocios jurdicos inmobiliarios.

10

Garca Coni. Obra citada.

Anteproyecto de Ley Registral Nacional Scotti-Falbo
Victor Sing. Rev. del Notariado 731, pgina 1905.
Lopez de Zavalia. Curso Introductoria al Derecho Registral.
Scotti. Elementos del Derecho Registral Inmobilirio.
Alberto D. Molinario. Derecho Registral Inmobiliario..

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